Pareto Eiendomsinvest Nordic AS - Pareto Project Finance

Pareto EiendomsinvestNordic AS2009 Kvartal 4

Pareto er en uavhengig og ledende aktør idet norske markedet for finansielle tjenester.Selskapet har kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen,Trondheim, Kristiansand, Bryne, Singaporeog New York. Pareto ble stiftet i 1986, og harutviklet seg til å bli et konsern med et omfattendeproduktspekter. Selskapet har mer enn 400ansatte. Den sterke utviklingen er muliggjortgjennom dedikerte og dyktige medarbeidere,skarpt fokus på å utvikle gode produkter,kontrollert vekst og ikke minst ved at våre kunderog forretningsforbindelser har vist oss tillit.Pareto Private Equity ASPareto Investorservice ASPareto Securities ASPareto Forvaltning ASPareto Eiendom ASPareto Bassøe Shipbrokers ASPareto Online ASPareto Bank ASAPareto Universal Fonds ASPareto Offshore ASPareto Dry Cargo ASPareto PPN ASJGO Shipbrokers AS

Forvalters kommentarDet er mye som tyder på at bunnen i eiendomsmarkedeter passert. Leieprisene ser ut til å nærme seg et bunnivå,samtidig som vi har sett en verdistigning på eiendomgjennom fjerde kvartal på anslagsvis 0–3 %. Transaksjonsvolumethar tatt seg opp, og en begynner å se et tilsigav kapital fra investorer og strukturer som rettes inn moteiendom. Tilgangen på lånefinansiering har økt betydeligog rentemarginen hos bankene er kraftig redusert. I sumhar disse faktorene sørget for at yield på eiendom igjen serut til å være på vei nedover. Særlig gjelder dette eiendomfor moderne bygg med lange leiekontrakter til solide motparter.Det er eiendom som er etterspurt blant investorer,og følgelig det segmentet som har sett størst oppgangden siste tiden. Pareto Eiendomsinvest Nordic AS («Selskapet»)bør være godt posisjonert i forhold til markedetfremover. Selskapet sin portefølje kjennetegnes ved langeleiekontrakter og moderne bygg, og således bør Selskapetkunne ta del i oppgangen som mange venter i eiendomsmarkedetfremover.For å kunne utnytte markedet ytterligere har Selskapeti løpet av fjerde kvartal gjennomført en emisjon medfortrinnsrett til eksisterende aksjeeiere. Tegninsperiodenvarte frem til 18. desember 2009 og ble gjennomført tilen emisjonskurs på NOK 120 per aksje. Totalt hentet Selskapetinn NOK 118 millioner i egenkapital emisjonen.I tillegg til den nye kapitalen har styret også en fullmakttil å utstede aksjer i forbindelse med oppkjøp av eiendom,aksjer/andeler i eiendomsselskap, hvor oppgjøret motselger, helt eller delvis, kan skje med aksjer i Selskapet.I sum tilsier dette at Selskapet har mulighet til å gjøreinvesteringer for i overkant av NOK 300 millioner (egenkapital)dersom utstedelse av aksjer benyttes fullt ut.Styret og forvalter sin strategi er å bruke den tilgjengeligekapitalen til å videreutvikle Selskapet gjennom nyinvesteringerog reallokeringer i porteføljen. I løpet av fjerdekvartal gjorde Selskapet to nye investeringer, henholdsvis20 % i Lørenskog Eiendom Vest AS og 7,5 % i GjelleråsenEiendom IS/AS (for detaljer rundt investeringene, setransaksjoner i fjerde kvartal). Investeringene ble ansett åha en gunstig prising gitt dagens marked, samtidig somdet har sikret Selskapet andeler i 2 nybygg med langeleiekontrakter til solide motparter som Lørenskog Kommune,NAV og Arcus Gruppen AS.Forvalter og styret er av den oppfatning at timingen forå gjøre nye investeringer er god, og vil følgelig aktivt søkenye investeringsmuligheter fremover. Følgelig vil sannsynligvisstore deler av kapitalen som er innhentet investeresi løpet av våren 2010.

«Selskapet har gjort to nyinvesteringeri løpet av fjerde kvartal»EiendomsporteføljenSegmentfordeling og beliggenhet (basert på netto leie)PorteføljeSelskapet har ved utgangen av fjerde kvartal 2009 investerti en solid portefølje av 21 eiendomsprosjekter innenforhandel, kontor, industri, lager og logistikkbygg. Porteføljener per i dag meget robust, med lange kontrakter ogsolide leietakere. Vektet gjenværende leietid for porteføljener ca. 10,7 år. Leietakerne i de underliggende prosjektenevurderes i hovedsak som solide, og således forventervi at den budsjetterte kontantstrøm opprettholdes.Brutto eiendomsverdier i porteføljen var per 1. november2009 ca. NOK 2,57 milliarder, noe som tilsvarer engjennomsnittlig netto yield (netto leie/brutto verdier) forporteføljen på 7,3 %.FinansieringSamtlige av de underliggende prosjektselskaper i Selskapeter fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaperhar langsiktig finansiering der rentebindingen stort setter knyttet opp mot underliggende leiekontrakter. Totalter vektet snitt på rentebindingene ca. 7,5 år og gjennomsnittliglånerente er på ca. 5,6 %. På nåværende tidspunkthar underliggende prosjekter i Selskapet en gjennomsnittligbelåning på i overkant av 85 % (underliggende lån/bruttoverdi eiendom).I hovedsak er det få covenants i låneavtaler knyttettil minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgeligbør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetalesØstlandet 13 %Kontor 35 % Lager/Logistikk 25 %Annet 6 % Stor-Oslo 38 %Industri 11 %Handel 23 %Stavanger/Sola 23 %Vestlandet 1 %Midt-/Nord Norge 12 %Sverige 8 %Danmark 5 %Eiendomsselskapets prosjekterKjøpsdato Prosjekt / selskap Antall bygg Segment Byggeår (rehabilitert) Utl. leiekontr. Antall kvm Hovedleietaker Beliggenhet Eierandel VEK Yield11-10-06 Logistikkbygg II AS/KS 1 Lager/Logistikk 1963 (2001) 31-12-21 26 000 Engrospartner AS (Reitan Handel AS) Stor-Oslo 79% 27 367 588 7,6 %27-11-06 Bryggeriet Holding AS/KS 1 Kontor 2005 22-08-19 6 430 Ringnes AS Stor-Oslo 100% 8 016 834 7,2 %14-12-06 Forus Park AS 3 Handel 2003 18-05-18 16 599 Lefdal Elektromarked AS, Plantasjen ASA m.fl. Stavanger/Sola 100% 16 712 981 7,4 %22-12-06 Handelseiendom II AS (Rema) 31 Handel 2000-2007 14-05-18 74 200 Rema 1000 Norge AS Midt-/Nord Norge 30% - 7,7 %22-12-06 Vangsveien Eiendom Holding AS 1 Kontor 2009 31-07-29 6 600 Hedmark Politidistrikt Østlandet 100% 18 691 944 6,6 %27-12-06 Sola Næringseiendom KS 3 Annet 1942/1992 31-12-20 34 412 SAS Consortium Stavanger/Sola 35% 23 647 140 9,8 %12-01-07 KV 161 Eiendom AS/IS 1 Kontor 1951, 1980, 1984 (2007-2008) 31-07-22 15 900 Axis Shield ASA Stor-Oslo 50% 14 054 617 7,5 %16-03-07 Logistikkbygg I AS 2 Lager/Logistikk 2004/2005 25-03-20 47 951 Techdata AB & Rusta AB Sverige 25% 25 457 815 7,2 %02-05-07 Lysaker Nova AS 1 Kontor 2007/2008 30-11-18 7 349 NEAS ASA Stor-Oslo 100% 12 564 406 7,4 %08-05-07 Krags Gate Eiendom III IS/AS 1 Industri 2006 31-08-21 10 280 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% 1 946 325 7,8 %24-05-07 Kongsberg Industribygg AS 2 Industri 2007 06-04-18 46 651 Kongsberg Næringsparkutvikling AS Østlandet 30% 5 714 732 8,1 %18-06-07 Fornebu Eiendom Holding AS/IS 1 Kontor 2008 01-12-18 11 200 Stabæk Holding AS Stor-Oslo 30% 12 880 776 6,6 %26-09-07 Logistikbygg Linköping Fastighet AB 1 Lager/Logistikk 2008-2009 01-03-24 9 600 Scan AB Sverige 100% 7 743 104 7,2 %25-09-07 Logistikbyg Århus ApS 1 Lager/Logistikk 2008 01-12-21 15 094 Freja Transport & Logistics AS Danmark 100% 9 991 170 7,0 %09-10-07 Bergen Logistikkbygg AS 1 Lager/Logistikk 1970-1990 (1997) 09-12-17 12 959 Box Solutions AS Vestlandet 25% 4 340 103 7,5 %23-11-07 Forus Handelsbygg AS 2 Handel 2006 17-08-16 5 845 Expert Norge AS & Megaflis Holding AS Stavanger/Sola 50% 3 891 006 7,5 %23-11-07 Forus Kontorbygg AS 4 Kontor 2003, 2008 02-11-14 17 379 Kruse Smith AS, YIT AS, Rambøll Norge AS, OLF Stavanger/Sola 50% 9 207 714 7,1 %18-12-07 Stamveien 1 AS 1 Lager/Logistikk 1999 17-12-22 17 119 Expert AS & Onninen AS Stor-Oslo 40% 7 102 752 7,7 %19-03-08 Innovasjonsenteret Holding AS/KS 4 Kontor 2002 21-07-19 24 504 Rikshospitalet, GlaxoSmithKline AS Stor-Oslo 22% 15 629 220 7,0 %18-12-09 Lørenskog Vest Eiendom AS 1 Kontor 2010 01-04-20 4 160 NAV, Lørenskog Kommune Stor-Oslo 20% 2 900 000 7,2 %23-12-09 Gjelleråsen Eiendom IS/AS 1 Industri 2012 31-12-36 51 507 Arcus Gruppen AS Stor-Oslo 7,5 % 4 095 000 7,3 %Total 64 10,7 461 739 231 955 226 7,3 %

videre til Selskapet. Selskapet har totalt fire prosjekterder det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene,og som følge av fallende verdier kan disse prosjektenekomme i en posisjon der prosjektselskapet må holdetilbake utbetalinger, eller i verste fall må eierne skyte innmer egenkapital. Per fjerde kvartal er selskapet i bruddmed minimum verdi klausulen i prosjektet InnovasjonsenteretHolding AS. Dette har resultert at nevnte selskapmå redusere løpende utbytter til investorene inntilselskapet igjen tilfredsstiller minimum verdi klausulen.Etter avtale med långiver vil det dessuten bli en ekstraordinærnedbetaling på selskapets lån med NOK 6 millioner.De tre øvrige prosjektene er per verdivurderingi november 2009 ikke i brudd med minimum verdiklausulen.Selskapets transaksjoner i løpet avfjerde kvartal:Selskapet har i løpet av fjerde kvartal tegnet seg i to nyeeiendomsprosjekter.Lørenskog Vest Eiendom ASSelskapet har tegnet seg for en 20 % eierandel i LørenskogVest Eiendom AS, som eier et kontornybygg som erunder oppføring på Lørenskog med ferdigstillelse i april2010. Fra ferdigstillelse vil bygget leies ut på en 10 årsleiekontrakt med henholdsvis NAV og Lørenskog Kommune.Bygget ble kjøpt for NOK 111,3 millioner, noesom tilsvarer en nettoyield på ca. 7,2 %. Investeringenutgjør totalt ca. NOK 5,8 millioner for Selskapet.Gjelleråsen Eiendom IS/ASSelskapet har tegnet seg for en 7,5 % eierandel i GjelleråsenEiendom IS/AS, som eier et stort lager og produksjonsanleggpå ca. 51.500 kvm som er under oppføring påGjelleråsen. Bygget vil bli leid ut på en 25 års («barehouse»)leiekontrakt med Arcus Gruppen AS fra ferdigstillelse,og vil bli Arcus Gruppen AS sitt nye produksjonsoglagerbygg. Bygget ble kjøpt for NOK 942 millioner,noe som tilsvarer en nettoyield på ca. 7,3 %. Investeringenutgjør totalt ca. NOK 20,5 millioner for Selskapet.Markedskommentar Kilde:Akershus Eiendom (per 4.kvartal 2009)LeiemarkedetEtter å ha falt uavbrutt i over halvannet år har nå leieprisenenærmet seg bunnivået. Tall fra DNs leieprispanelkonkluderte med en nedgang på 10 % i prestisjesegmentetog 5 % fall i Oslo Vest i løpet av andre halvår 2009.For høy standard segmentet sentralt steg imidlertid prisenemed 5 %. Dette er første enkeltsegment med stigendepriser siden første halvår 2008.Til tross for en total nedgang i leieprisene i løpet avandre halvår, viser signerte kontrakter at fallet i all hovedsakskjedde på sensommeren/tidlig høst. Per slutten avfjerde kvartal virker bunnen å være nådd for markedetsom helhet. Oslo er for øvrig blant de byene i Vest-Europahvor korreksjonen i leieprisene har skjedd hurtigst. Faktumer at Eiendomsverdi Næring kunne på bakgrunn av27 signerte kontrakter fordelt over 27 800 kvm, vise tilen leieprisoppgang på 9 % i fjerde kvartal 2009 i prestisjesegmentet.Prestisjesegmentet blir ofte referert til avmange som en ledende indikator på leiemarket for øvrig.Kontorledigheten i Oslo per januar 2010 er i overkantav 7 % etter å ha steget gradvis siste året. Ledighetsøkningensiste kvartalet har fordelt seg forholdsvis jevntutover byen. Til tross for at den prosentvise hovedtyngdenav ledigheten er på østkanten, er det likevel påfallendeat hele vestkorridoren (Skøyen, Lysaker og Fornebu)i absolutte tall har opplevd kanskje den sterkesteledighetsøkning siste halvåret. Her er ledigheten nå mellom7,5 % og 10 %.Øvrige større norske byer rapporterer om samme tendensersom i Oslo. Ledigheten er svakt stigende, mensfallet i leieprisene virker å flate ut. Forus i Stavanger/Sandnes er derimot et område som fremdeles preges avhøy kontorledighet, og det faktum at mye av ledighetener i form av fremleie setter dette et ekstra nedadgåendepress på kontorprisene. Vi forventer at ledighetssituasjonenvil gjenspeiles i kontorleieprisene på Forus ihele 2010 og at vi neppe ser en økning i prisene i dettesegmentet.

TransaksjonsmarkedetDet totale transaksjonsvolumet for 2009 endte på NOK13–14 milliarder etter å ha opplevd en svært sterk avslutning.I følge vår oversikt ble mer enn 1/3 av transaksjonenefullført i desember. Det er interessant å merke segat utenlandske investorgrupperinger står for mellom15–20 % av totalt kjøpsvolum – betydelig mer enn detsom har vært gjengs de siste 7–8 årene. Den økende interessenblir blant annet tilskrevet en sunn underliggendeøkonomi og økende risikovillighet blant investorer på jaktetter avkastning. Andre store kjøpergrupper i 2009 varsyndikeringsaktører – i hovedsak Pareto Private Equity –tradisjonelle eiendomsselskaper og diverse private aktører.Rene eiendomsselskaper og eiendomsfond preget salgssiden.Vi er av den oppfatning av at en gjennomsnittlig eiendomnådde en verdibunn i løpet av tredje kvartal, og harsteget i fjerde kvartal. Basert på verdivurderinger viser envektet og balansert portefølje en verdivekst på mellom 0 –3 % i fjerde kvartal 2009. Verdioppgangen tilskrives i allhovedsak lavere avkastningskrav, både på lange og kortekontrakter. En ytterligere ledighetsøkning, samt svakereleiepriser har hatt en svak motsatt effekt, dog virker denegative forventingene i stor grad å allerede være inndiskonterti verdiene.Skiftet i markedet tilskrives i høy grad bankene. Noelavere marginpåslag og en høyere belåningsgrad gjør atflere prosjekter lar seg «regne hjem». Likefult er det fremdelesdet lange kontantstrømseiendommene med solideleietakere som frister både banker og investorer. Eiendommermed kortere kontrakter blir fortsatt ansett somrisikofylte. Våre yieldanslag er senket fra tredje kvartal ikjølvannet av økende investorinteresse og konkrete salgseksempler.Prime yield slik vi definerer det (10 års kontaktpå markedsleie) er nå mellom 6 % og 6,25 %. Imidlertidvil enkelte spesielle objekter, samt svært lange kontraktervil sannsynligvis oppnå yield under 6 %.Tema-artikkelMot en ny vår i transaksjonsmarkedet? Kilde: Akershus EiendomMeglere og investorer rapporterer i skrivende stund om enhektisk innspurt på transaksjonsåret 2009, og et marked medmoment med aktive kjøpere og selgere som ser ut til å fortsetteinn i 2010. Årsakene til at transaksjonsmarkedet nå tarseg opp er flere, og vi vil her nevne de viktigste slik vi ser det:1. De generelle makroforhold holder trenden som ble etablerti 3. kvartal i fjor. Dette er såpass langt fremme imedia at det ikke trenger ytterligere forklaring. For eiendomsmarkedetbetyr det at det ikke vil sies opp mangekontoransatte, og at handels- og logistikkeiendommerbeholder sine leietakere. I sum gir det større sikkerhet foreksisterende underliggende kontantstrømmer.2. Rentemarginen hos bankene er kraftig redusert, ogegenkapitalandelen følger til en viss grad etter. Dettekan også skrives som at «det er endelig mulig å få lån»og er selvsagt svært koblet til det forrige punktet. Viutdypet dette i vår forrige artikkel, og kan konstatere atselv om rentemarginene som bankene krever ved utlånikke har endret seg særlig siden september, er det nåstørre konkurranse bankene imellom, og det er tydeligat egenkapitalandelen også nå kan reduseres for enkelteprosjekter.3. Eiendomsfond og syndikater får nå økonomisk styrketil å begynne å handle igjen. Det er opprettet flere nyeenheter med evne og vilje til å investere i næringseiendom.Ett av de mest overbevisende argumentene er atman vil uansett ha en bedre «timing» av markedet ennhva noen av de samme aktørene hadde i 2005–2007.4. Internasjonale investorer er på banen. To svenske aktører,Genesta og NIAM, har vært blant de virkelig storekjøperne i 2009, og dette legges merke til i store ogsmå investormiljøer.5. Det er et visst tilsig av gode eiendommer som leggesut for salg av forskjellige grunner, og det er i liten gradsnakk om panikksalg, men heller et ønske om å frigjørekapital til andre «sunne» investeringer og/eller reduksjonav gjeldsgrad i forbindelse med kontrollert omstilling.Inntil videre er ikke salgsklimaet for «middels/ukurant»eiendom særlig bra (eiendom som ikke oppleves somstandard investeringsprodukter med sikker beliggenhet,leietaker, etc.) men dette kan endre seg når trygghetensprer seg.6. Det råder nå, spesielt i de to ovenstående grupper, enoppfatning av at verdifallet er tatt ut. Dette baserer segpå at man har hatt et verdifall på 25–30 % for de allerfleste porteføljer, (om man spør uavhengige verdivurderere)og det medfører at mange kjøpere mener at manikke bommer stygt om man kjøper eiendom etter et sliktfall, i forhold til de rådende oppfatninger om utviklingeni makroøkonomiske forhold. Man kan diskutere om detsom skjer er at en god del aktører reagerer for raskt påde minste positive signaler, og skaper en kunstig verdiøkningved at mange investorer jager relativt sett fåtilgjengelige objekter, som igjen får flere kjøpere til åhoppe ned fra gjerdet.Årsakene nevnt over driver til dels hverandre – men oppsummerter det mange grunner til å konkludere med attransaksjonsaktiviteten og dermed salgsvolumet i 2010vil bli noe høyere enn hva man så i slutten av 2008 oggjennom storparten av 2009Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordringtil å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leserenagerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert sompålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidigeresultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Private Equity AS aksepterer ikke ansvarfor tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon.Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning.Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Vi gjør oppmerksom på at i dagensurolige marked er det stor usikkerhet knyttet til verdivurderingene da det er ingen eller veldig få transaksjoner som er gjennomført. Fremgangsmåtenved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Private Equity AS’ markedsrapport av november 2009. Risikofaktorer og kostnadsstruktur ernærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.

Pareto Private Equity AS, Dronning Maudsgt. 3, P.O.Box 1396 Vika, 0114 Oslo