Mer plass under skråtaket.pdf - Huseiernes Landsforbund

Mer plassunder skråtaketjussFamilien på fire trengte mer plass og besluttet å utnytte loftsrommet på 32 kvadratmetermaksimalt. Nå rommer loftet en koselig stue og to fine oppholdsrom til tenåringsbarna.Tekst: Heidi Westerlund Foto: Mari Svenningsen / Erica Zahl PedersenFiremannsboligen på Manglerudi Oslo er bygd på 1950-tallet.Leiligheten i annen etasje har fåttet boareal på hele 128 kvadratmeteretter at loftet ble bygd ut. Øverst ble detplass til en loftstue på 16 kvadratmeter,og to romslige soverom til barna på 18og 11 år.– Drømmen om mer plass økte etter-sombarna vokste til, forteller eierne.– Heldigvis lot drømmen seg realiseregjennom utbygging og innredning avloftsrommet.Loftet var delvis innredet av de forrigeeierne. Mannen i dette huset er sværtnevenyttig, og gjorde isolasjonsarbeideneselv med hjelp av en venn, i tilleggtil å platekle tak og panele vegger, leggegulv og sette inn nye dører.– Det er penger å spare og mye gledeved å ha utført arbeidet selv, slik vigjorde, men vi hadde innleid tømrer tilkonstruksjonsarbeidene, og elektriker tildet elektriske anlegget.God trapp er viktigTrappen opp til loftet er et viktigelement. Den må være riktig plassert,og god å gå i. I eldre småhus i tre vilnormalt en bakgangstrapp eller annenbratt og smal trapp være adkomsten tilloftet. Eldre tretrapper kan ofte løsesfra sitt opprinnelige sted og flyttes til etnytt sted i huset. Skal du ha en ny trapp,bør du prøve å få plass til en trapp medrette løp og med repos. Trappa bør helstsvinge 90 eller 180 grader.– Å komme riktig opp på loftet erviktig for romfølelsen, men også forhvor mye den nye delen av leilighetenfaktisk blir brukt. Vi bestilte ny trappda vi bestemte oss for å innrede loftettil soverom og stue. Vi har vært opptatt➤JENTEROM: Ibens rom er identisk med storebrors, men klart mer feminint.hus&bolig 4-2012 • 57

av å få flyt i overgangene, og har valgtrette trappeløp med god bredde og godegelendre, sier eieren. – Man skal kunneta med seg en tekopp og en avis opptrappen uten å slite med balansen. Dakan loftet bli det stedet det er ment åvære.Huler ble løsningenTakhøyden vil ofte være begrensende forinnredning av gulvflaten. Med stor høydemidt i rommet, og lav høyde underskråveggene er loftsrom ofte vanskeligeå møblere konstruktivt.– Hvert soverom er på 8 kvadratmetermed en gulvflate på fire gangerto meter. Vi valgte å bygge sengene innunder det lave skråtaket, og det harvært en ubetinget suksess, mener mor.– Begge barna stortrives i «hulene» sine.Jeg synes ellers vi har vært heldige medmøbleringen. På den resterende plassenhar vi montert en skyvedørsgarderobepå 2 meter ganger 1,40 meter. Detgir rikelig med plass til klær og annenoppbevaring. I tillegg har vi fått plasstil kommoder og tv-bord; ingen dårligutnyttelse av åtte kvadratmeter!EGEN HULE: Under skråtaket ble det plass til seng.Ekstra rompå loftetHva må egentlig til for å kunne gå i gang med en loftsutbygging hvisdu vil styre unna vanskeligheter med naboer og myndigheter?MER PLASS: Familien på fire har byggetut loftet, og fikk på den måten 32 ekstrakvadratmeter.Byggeregler og -forskrifter er ikkealltid like enkle å forstå, og bygningsmyndighetenei kommunenekan også tolke dem forskjellig.I tillegg må man ofte forholde seg tilet lokalt regelverk. I Oslo finnes detfor eksempel forskjellige regler forulike områder, arkitektoniske stilarter,bygårder og småhus.– Du må søke om å ta i bruk etloft til bolig, når du omgjør et romTekst: Solfrid Sandesom opprinnelig ikke var ment forbeboelse, sier informasjonssjef DagnyGärtner Hovig i Plan- og bygningsetateni Oslo kommune.Det kan være lurt å innhente hjelpfra en fagperson selv om ombyggingenikke er så omfattende. Det ermange krav til rommene både medhensyn til dagslys, utsyn, rømningsveierog isolering. Det er ikke noenforskjell om man skal bruke rommene58 • hus&bolig 4-2012

til soverom eller stue, opplyser etaten.– Skal loftet brukes som oppholdsrom,defineres det som varig opphold,og blir dermed søknadspliktig, sierinformasjonssjef Dagny Gärtner Hovigvidere.Det beste er å bruke de gamle plantegningenetil huset som utgangspunkt,og så tegne inn hvordan du vil endrebygget, om du da ikke henter inn noenmed faglig kompetanse til å utføre arbeidet.Lever dette til det lokale plan- ogbygningskontoret, fortell hva du ønskerog hva du søker om, og avdelingen lederdeg så videre i prosessen. Det kan sparedeg både for tid og penger å lytte nøyetil de rådene du får der.Nabovarsel viktigÅ sette inn et nytt vindu blir ofte søknadspliktig,men her kan det komme anSMART: Sønnens nye rom har fått god plass bådetil innebygd seng under skråtaket og en egen sofa.Det lille bordet mellom sengen og sofaen fungererpå praktisk vis som nattbord og sidebord.på størrelsen på vinduet og hvor godtsynlig det er, ifølge plan- og bygningsetateni Oslo. Teknisk forskrift gjelderimidlertid for alle som skal bygge.Du er pliktig å varsle naboenesom berøres av endringene, de som foreksempel får et nytt vindu, eller en nyterrasse å forholde seg til. Du må kunnedokumentere i søknaden at naboeneer varslet, og de må enten ha krysset avfor samtykke etter at de bare har fåttvarsel og har sett det som er lagt vedav tegn-inger og søknad. Den siste girnaboene rett til å klage inn endringen,men bare i en kort, tidsbegrenset periode.Bor du i en firemannsbolig, er det iprinsippet de samme reglene som gjelderfor enebolig, men her er det ekstraviktig å få godkjenning av naboene ihuset. Dette gjøres ved at sameiermøtetGenerelle råd vedloftsutbygging:• En omfattende loftutbyggingkan fort bli en utfordring forselve bærekonstuksjonen ihuset. Det er viktig å dokumentereat loftets og taketstidligere funksjon blir ivaretattetter utbyggingen.• I byggefelt der husene er byggetmed et enhetlig preg, vilnye inngrep i takene, i form avvinduer, arker eller løft, måtteses i sammenheng med husenessamlede uttrykk og proporsjoner.• Nye tiltak i takflaten må dimensjoneresi forhold til restenav husets uttrykk. Arker ogtakoppbygg må underordne seghovedtak og utformes slik attakets hovedform ikke svekkes.• Et nyutbygget loft skal i prinsippetha de samme kvalitetersom et nybygg.• Rom for varig opphold skal hatilfredsstillende tilgang pådagslys, og normalt vil endagslysflate som utgjør ca. 10prosent av bruksarealet oppfyllekravet.• Hovedtrapp til loftet skal haforskriftsmessig bredde ogstigningsforhold.• Det er viktig å opprettholdetakets kaldloftsfunksjon medtanke på å hinder utvendigsmelting og dannelse av istapper,derfor må det være godventilasjon i isolasjonssjiktet.• Generelt stilles de sammekravene til brannsikring vedutbygging av loft som vednybygging.jussKilde: Plan- og bygningsetatenOslo Kommune, Loftveileder➤hus&bolig 4-2012 • 59

Juridiske råd:• Finn ut om det du skal gjøre ersøknadspliktig.• Lag en søknad til plan- ogbygningsetaten i din kommune.• Husk å varsle og få godkjenningfra alle berørte naboer.Da kan du unngå problemerbåde i søknadsprosessen ogi tillegg kan du sikre deg atingen av naboene tar i bruknaboloven i etterkant.• Bor du i en eierseksjon må duinnhente tillatelse fra styret,som tar opp saken på etsameiermøte. Du må ha 2/3flertall, det holder ikke medvanlig flertall.Thore Eithun Hellandgir et samtykke til ombyggingen ved etkvalifisert flertall. Det er også strengerekrav til det branntekniske og til lydisolering.I disse enhetene er det søknadsplikt,og prosjektet bør være ledet av enansvarlig arkitekt og ingeniør.Plan- og bygningsetaten ber når dusøker om at det foreligger et referat fraet styremøte, der det fremgår at styret erpositiv til endringen. Dette er et privatrettsliganliggende som komme inn undereierseksjonsloven, og det juridiskeher forholder ikke Plan- og bygg seg til.JussklussThore Eithun Helland, advokat hosHuseiernes Landsforbund, understrekerviktigheten av å holde seg til lovverket.Det kan få store konsekvenser om manomgår loven. Går du i gang med enutbygging uten å søke, kan du risikere atnoen rapporterer, og det kan i verste fallende med at du må rive eller endre alt.Grov uaktsom overtredelse av bygningslovenkan gi store bøter, og i verste fallet år i fengsel.– Hvis ikke du retter opp eller riverdet ulovlige selv etter et pålegg fra kommunen,kan kommunen selv gå i gangmed arbeidet, og det er det du sommå betale for, advarer advokat EithunHelland.Kommunene tar i byggesøknadeneikke hensyn til det lovverk som fallerutenfor det de er satt til å forvalte, somfor eksempel naboloven .– Selv om du har fått tillatelse avkommunen, kan likevel en byggesakvære i strid med nabolovens regler. Dukan ikke gjøre noe på din egen eiendomsom er til skade eller ulempe for naboenpå en urimelig og unødvendig måte, sierEithun Helland videre.Kommunene har som nevnt ikkeplikt til å etterse at det privatrettsligeregelverket er fulgt. Advokaten fortellerat han får mange henvendelser framedlemmer som kan være uenig medkommunale vedtak i byggesaker.Nabokrangler florerer det av i Norge,så det kan være lurt å bli enig mednaboene før du går i gang.EierfellesskapNår du bor i en delt bolig der det finnesflere enheter, må du ha sameiets godkjennelsefor å gå i gang. Når du byggerog innreder kan det innebære endringeri bærekonstruksjonen til bygget, og detkan påvirke de andre enhetene.Selv om din enhet har tilgang ogbruksrett til loftet fra før, må du værenøye med å få godkjennelse fra de andreenhetene. Er arealet ikke regnet innsom en del av boligen fra før, må denreseksjoneres og det kan igjen føre tilen ny sameiebrøk. Selv om kommunenber om et styrereferat der de godkjennerplanene, er det likevel slik, sier EithunHelland, at du må ha 2/3 flertall i sameiermøtet.Starter du en utbygging utende nødvendige godkjenningene, kan detgi store konsekvenser.– Styret kan pålegge stans, rettingeller tilbakeføring av det som er gjort.I tillegg kan styret kreve erstatning, tapant i boligen og kreve seksjonen solgt,sier advokat Eithun Helland.Det er ikke enkelt å sjonglere bådebyggeregler og naboer, men holder manseg på rett side av lover og regler, harrespekt for arkitektur og omgivelser, gårdet nok godt og loftet kan bli flott.sos@huseierne.nowww.obf.noOslo og Omegn Boligforvaltning AS har mer enn 50 års erfaring med forvaltning av boligselskaper!Vi tilbyr profesjonell forvaltning av alle typer boligselskaper og er totalleverandør av boligrelaterte tjenester.Vi bistår med forretningsførsel, herunder økonomi og drift, årsmøter, lån, forsikring, juridisk rådgivning, samt tilstiftelse av nye boligselskaper. Vår tekniske avdeling bistår med planlegging og gjennomføring av rehabiliteringerog vedlikehold. Vi tilbyr også elektroniske verktøy som gjør styrearbeid enklere, raskere og sikrere!Ring oss i dag på tlf.: 22 12 23 40 for mer informasjon og et uforpliktende tilbud!Sandakerveien 64, Pb. 4301 Nydalen, 0402 Oslo • firmapost@obf.no60 • hus&bolig 4-2012