Rapport pr. 31. desember 2011 - Swedbank

swedbank.no

Rapport pr. 31. desember 2011 - Swedbank

2. FORVALTERS KOMMENTARAsle Løvstadadm. dir. First NewsecAsset Management ASLøvstad er utdannet vedHandelsakademiet iOslo, og har langerfaring fra eiendomsbransjen,både innenfortransaksjoner og forvaltning.Fra 2005 og fremtil mars 2007 var hanøkonomidirektør i OsloAreal ASA/NewsecAsset Management AS.I perioden 2001 – 2004var han økonomidirektørfor Vital Eiendom AS.Forvalter First Newsec Asset Management rapportererom et fjerde kvartal med en god underliggendedrift. Utleiemarkedet har tatt seg betydelig oppgjennom 2011, men forvalter opplever at markedetfortsatt er krevende i Oslo Øst og Oslo Nord. Denøkonomiske ledigheten i porteføljen har økt til 19,5prosent i kvartalet som følge av at kontrakten medBravida i Økernveien har løpt ut. Det jobbes med åetablere nye leiekontrakter som erstatter for Bravidas.Ledigheten i porteføljen ansees likevel som håndterbarog forvalter jobber aktivt for å holde den på etakseptabelt nivå. Gjenværende leietid for deeksisterende kontraktene har økt fra 3,4 til 4,0 år somfølge av kontraktsforlengelse.Mariboes gate 13 er fullt utleid, da forvalter i løpet avkvartalet lyktes med å forlenge avtalen med AmericanExpress i ytterligere seks år.Som nevnt har Bravida nå flyttet ut fra Økernveien,noe som har medført at ledigheten i porteføljen harøkt. Forvalter jobber veldig aktiv med å få på plass nyleietakter og er i dialog med flere interessenter.I Karihaugveien 89 er det inngått flere mindreleiekontrakter i kvartalet, hvor det er avtalt at de nyeleietakerne skal flytte inn i lokalene uten at arealeneoppgraderes. Forvalter er også i pågående leieforhandlingermed flere andre selskaper.Det er fortsatt god kjøpsinteresse for flere av desvenske eiendommene i porteføljen, og man er idialog med flere interessenter. Det ble solgt tosvenske eiendommer i januar 2012.3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLDNordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnåen konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen(IRR). Dette er nærmere definert som en avkastningpå 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer ogskatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra toparameter; direkteavkastning og verdiendring iporteføljen.SEK i kvartalet førte dette til en positiv verdiendringpå NOK 30 millioner.Den samlede verdien av eiendommene er vurdert tilNOK 2 026 millioner. Dette betyr en økning i kvartaletpå ca NOK 28 millioner, noe som skyldes økt verdi avde svenske eiendommene samt endringer i valuta.4Verdiendring eiendomDet er foretatt eksterne verdivurderinger av alleeiendommene i Norge pr. utgangen av desember2011, utført av Akershus Eiendom og DTZ Realkapital.Verdivurderingene gjenspeiler at verdiene har holdtseg tilnærmet uendret fra tredje til fjerde kvartal. Denbokførte verdien av de norske eiendommene erskrevet ned med NOK 12,8 millioner i kvartalet.DTZ har gjennomført en full verdivurdering avporteføljen i Sverige. Porteføljen er skrevet opp medSEK 19,1 millioner, og sammen med styrkningen avDirekteavkastningLedigheten i fondet har økt i kvartalet, men verdifalletsom følge av dette er blant annet motvirket av enfallende yield i Sverige. Totalt sett har endringen ieiendomsverdiene i kvartalet hatt en positiv effekt påfondets avkastning.Verdien på selskapets rentebindingsavtaler harutviklet seg negativt med NOK 4,0 millioner ikvartalet som følge av en reduksjon i de langerentene. Dette tilsvarer NOK 0,7 per aksje i negativverdi. Verdiendringene på rentebindingsavtalene skal


Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS (NOKm)50,045,040,035,030,025,020,015,010,05,0-2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023-20275. FINANSIERINGNordisk Areal I AS vil søke å oppnå en fremmedkapitalgradpå mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdii porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhvertid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet.Fist Newsec Asset Management AS vil kontinueringovervåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet,og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel avfremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i detfaste og flytende rentemarkedet.FremmedkapitalFremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomheti Norge er inngått med et banksyndikat sammensattav SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank,Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mensfremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomheti Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet avfjerde kvartal var den totale langsiktige rentebærendegjelden NOK 1.434 millioner, tilsvarende totalbelåningsgrad på 70,9 prosent med gjenværendeløpetid på 3,4 år.Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangenav fjerde kvartal er på 4,6 prosent. Gjennomsnittligyield, benyttet av eksterne verdivurderere, påeiendomsporteføljen er 7,3 prosent. Dette gir etpositivt yield gap på 2,7 prosent, hvilket medfører enpositiv gearingeffekt på egenkapitalen som erinvestert i eiendomsselskapet.Yield gap (prosent)9,0%8,0%7,0%6,0%5,0%4,0%3,0%2,0%1,0%0,0%3Q 074Q 071Q 082Q 083Q 084Q 081Q 092Q 093Q 094Q 091Q 102Q 103Q 104Q 101Q 11 2Q 11 3Q 11 4Q 11Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad7


Rente – og valutasikringSelskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikreforutsigbarhet i kostnader og likviditet. Ved utgangenav fjerde kvartal var 66,2 prosent av lånene rentesikret.Rentesikringsavtaler har til enhver tid enmarkedsverdi og denne blir reflektert i regnskapetkvartalsvis.I fjerde kvartal har de lange rentene falt noe. Dettemedfører en reduksjon i markedsverdien på rentesikringsavtalene,og selskapets regnskap ble derfornegativt påvirket med NOK 4,0 millioner. Det understrekesat dette ikke påvirker den underliggendedriften og at verdiendringen må sees som midlertidigda hensikten er å la avtalene løpe til forfall.De langsiktige rentene internasjonalt er svært lave,selvsagt mye påvirket av rekordlave kortsiktige renterog løfter fra bl.a. Federal Reserve om å holde korterenter lave lenge. De lange rentene er likevel langtlavere enn våre modeller kan forklare og det er enrisiko for at lange renter vil trekke opp.Historisk renteutvikling7,5%6,5%5,5%4,5%3,5%2,5%1,5%1. kv.20072. kv.20074. kv.20072. kv.20084. kv.20082. kv.20094. kv.20091. kv.20103. kv.20101. kv.20113. kv.20113 mnd NIBOR 10 år SWAPOgså i Norge og Sverige er fastrentene er på historisklave nivåer. Korte pengemarkedsrenter er også lave,men har økt noe i løpet av 2011. Grafene under visersentralbankenes og Swedbank First Securities sinerenteprognoser fremover. I Norge tror vi pengemarkedsrentenevil falle til midten av 2012 før de stiger igjen.I Sverige forventer Riksbanken at renten vil holde segstabil gjennom 2012 før den øker forsiktig i 2013.For selskapets finansiering i Sverige er lave flytenderenter fremover positivt, da rentene på lånet tilNordisk Areal ligger flytende fram til 2013.Rentemarked – norsk forwardkurve:4,0%3,5%3,0%2,5%Rentemarked – svensk forwardkurve:4,0%3,0%2,0%1,0%2,0%3mNIBORJun-12 Dec-12 Jun-13 Dec-130,0%feb.11 sep.11 apr.12 okt.12 mai13 nov.13 juni14 des.14Norges Bank FRA forecastRiksbank's reporatepath8First SecSwedbank repoforecast


Boligmarkedet har så langt vært sprekt, men det ergrunn til å vente at Finanstilsynets retningslinjer forforsvarlig utlånspraksis vil føre til at husholdningenestilgang til kreditt blir strammet inn. Gjeldsveksten blirtrolig dempet og med den også presset i boligmarkedet.Norge er blant de få land hvor boligprisene ikkehar kommet ned etter den kraftige oppgangen fram til2007/ 2008.Bankene har allerede strammet inn kredittpraksisoverfor bedriftene, også for eiendomsinvesteringer.Påslaget over NIBOR på bankenes utlån har stegetmarkert, som kravet til egenkapital, også vedinvesteringer i eiendom. Bankenes fundingskostnaderhar steget og også banker i Norge må øke egenkapitalen.Dermed blir det mindre fokus på utlånsvekst ibankene, og i stedet mer på inntjening.Norges Bank har senket styringsrenten 0,5 prosentpoengtil 1,75 prosent, mest for å hindre at utlånsrenteneskulle bli satt ytterligere opp som følge avbankenes økte finansieringskostnader. Renten vil troligforbli uendret gjennom 2012. De langsiktige swaprenteneer svært lave, men ikke lavere enn vi kan forklaremed rentenivået ute. Risikoen er likevel på oppsiden,men stiger swaprenten vil trolig det bli delviskompensert med lavere kredittpåslag (spread overNIBOR).Avkastning på norsk eiendomTransaksjonsvolumet i Norge ser ut til å ende på ioverkant av NOK 30 milliarder i 2011. Dette er noelavere enn volumet på NOK 38 milliarder i 2010.Prisøkningen man observerte i første halvår 2011 somfølge av fallende yielder og økte leiepriser har opplevdutflating og korreksjon i andre halvår 1 . DnB Næringsmeglingforventer en økning i yielden i 2012 som følgeav økte fundingskostnader til bank og investorenesøkte krav til egenkapitalavkastning. Imidlertidforventes det at søken etter trygge investeringer vilmedføre at de aller beste byggene vil holde seg godt ipris, men at definisjonen for hva som betegnes somprime eiendom vil bli snevrere.Aktiviteten i leiemarkedet er fortsatt høy og kontorsysselsettingenholder seg bra, men det er flere risikofaktorer.Flere bedrifter vil trolig dempe investeringenefremover og innføre ansettelsesstopp. Samtidigopplever oljebransjen veldig gode tider og vilsannsynligvis øke kontorsysselsettingen. Dettesammen med høy aktivitet i offentlig sektor vil kunnedempe fallet i etterspørselen.1 DnBNOR markedsnytt januar 2012Leierpriser pr. 4. kvartal 20113500330031002900102700250023002100190017001500130011009007005001Kv 20042Kv 20043Kv 20044Kv 20041Kv 20052Kv 20053Kv 20054Kv 20051Kv 20062Kv 20063Kv 20064Kv 20061Kv 20072Kv 20073Kv 20074Kv 20071Kv 20082Kv 20083Kv 20084Kv 20081Kv 20092Kv 20093Kv 20094Kv 20091Kv 20102Kv 20103Kv 20104Kv 20101Kv 20112Kv 20113Kv 20114Kv 2011Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vestKilde: Eiendomsverdi Næring AS, gjennomsnitt leiepris per sone (nom.kr/ kvm)


Ledigheten i kontormarkedet har vært fallende enperiode og var 7,5 prosent høsten 2011. En arealtilgangpå 250 000 kvm i 2012 og redusert arealbruk peransatt betyr at arealledigheten generelt vil øke utoveråret 2 , men fortsatt holde seg på lave nivåer.Leienivåene i Oslo har utviklet seg blandet i kvartaletetter en periode med vekst, se grafen på forrige side.Det er nå større sprik i leiene mellom bygg med god/dårlig beliggenhet samt nye/ oppgraderte vs. eldrebygg. I de mest attraktive kontorområdene som Vika/Aker Brygge, Lysaker og Skøyen har leienivåene økt ikvartalet, mens leienivåene har falt i de andreområdene. Både Jones Lang LaSalle 3 og DnBNæringsmegling 4 forventer en relativt flat leieprisutviklingframover.SverigeForventet BNP-vekst i Sverige i år har falt langt merenn for Norge og det ventes nå en vekst på rundt 1prosent. Oppbremsingen i Europa påvirker svenskøkonomi mer enn norsk økonomi. Flere norskebedrifter som eksporterer til Europa, selger i realitetenpå et verdensmarked, mens svenske bedrifter i størregrad selger tilpassede produkter til europeiske kunder.Veksten i privat forbruk er dempet, som veksten iinvesteringene. Kreditveksten dempes, som ellers iEuropa. Husholdningene får ikke lånt like lett som før,bl.a. fordi myndighetene har strammet inn påkriteriene for lån til bolig, som i Norge. Men husholdningenei Sverige sparer mye og statsfinansene er igod stand. Finanspolitikken kan bidra til å stimulereveksten om nødvendig. Riksbanken har kuttet rentenog kan kutte mer om det trengs. I dag mener Bankenat det ikke er nødvendig. Det ventes høyere vekst i2013 i Sverige, som i Europa og i verden for øvrig.Avkastning på svensk eiendomTransaksjonsvolumet i det svenske eiendomsmarkedetendte på SEK 104 milliarder i 2011, rett under nivåetfor 2010 5 . Nedgangen fra i fjor skyldes i hovedsak etveldig svakt 4. kvartal 2011 med et volum på SEK 28milliarder mot SEK 40 milliarder i fjerde kvartal 2010.Bakgrunnen for den svake avslutning på 2011 forklarerDTZ med de usikre økonomiske utsiktene. Bankene harblitt mer restriktive på utlån, med fokus på eksisterendekunder og høykvalitetsobjekter.I løpet av året har de unoterte eiendomsselskapenedominert på både kjøps- og salgssiden. De institusjonelleinvestorene har også vært aktive i å restruktureresine porteføljer og har blant annet gått tungtinn i boligsegmentet.Investorene søker eiendom innenfor alle segmenterogså utenfor de tre største byene 6 . Imidlertid eretterspørselen konsentrert rundt objekter med lavrisiko, og kjøpes av aktører med lav belåningsgrad 7 . Iløpet av 2011 dominerte de svenske aktørene kraftigog stod for nesten 90 prosent av investert kapital og67 prosent av salgsvolumene.Ledigheten for CBD kontorer i Stockholm har det sisteåret falt fra 7 til 6 prosent og DTZ 8 forventer fortsattlavt ledighetsnivå fremover. Jones Lang LaSalle 9 ogDTZ 10 indikerer at leieprisene i det svenske markedetfortsatt er økende, og den lave ledigheten som erventet fremover støtter opp om en videre økning ileienivåene.Innenfor handelseiendom har yielden har falt i 2011og i både Stockholm, Gøteborg og Malmø forventerman videre yieldkompresjon gjennom 2012 11 .2 DnBNOR markedsnytt januar 20123 Jones Lang LaSalle Property Clock 4Q 20114 DnBNOR markedsnytt januar 20125 Fasttighetssverige.se.6 Newsec Property Outlook, autumn 2011.7 Jones Lang LaSalle Marknadsutblick 3Q2011.8 DTZ Property Times Stockholm, 4Q11.9 Jones Lang LaSalle European Office Property Clock 4Q2011.10 DTZ Property Times Stockholm, 3411.11 Newsec Property Outlook, autumn 2011.11


7. DEFINISJONER:BNPCBDDirekteavkastningEiendomsfond/-selskapEMEMUInvesteringsselskapIPDIRRNetto leieinntekterNIBORPIGSSPVTegningskurs/anbefalt omsetningskursVEKYield/avkastningskravBruttonasjonalprodukt. Den samlede verdiskapningen i et landCentral Business District. Det mest sentrale området forforretningsbygg.Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenesmarkedsverdi.Nordisk Areal I AS.Emerging Markets. Fellesbetegnelse for land med fremvoksendeøkonomier.European Monetary Union, euro-områdetNordisk Areal Invest AS.Investment Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan somutarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren.Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden.Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader.Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker ervillige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode.Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og SpaniaSingle Purpose Vehicle – Et selskap etablert med eneste formål å eieen eiendom.Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr.aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- ogtilretteleggingshonorarer.Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt ieiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukketover-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetningfor suksesshonorar til forvalter.Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som giruttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie.12


Design og trykk: www.kursiv.noNordisk Areal Invest ASc/o Swedbank First SecuritiesFilipstad Brygge 1PB 1441 – Vika, 0115 OsloTelefon: 04010First Newsec Asset Management ASFilipstad Brygge 1PB 1441 – Vika, 0115 OsloTelefon: 24 06 16 80

More magazines by this user
Similar magazines