Planbeskrivelse

ARKITEKTFOSSLAND ASPlanbeskrivelseFjelltunHurum kommune07.05.2012

INNHOLDSFORTEGNELSENedfotografert plankart s.3FORSLAGSTILLERS PRESENTASJON AV PLANFORSLAGET s.4Forslagstillers sammendrag av planforslaget s.4Pkt 1.1 – Bakgrunn s.5Pkt 1.2 – Eksisterende forhold s.5Pkt 1.3 – Planstatus s.6Pkt 1.4 – Medvirkning s.7Pkt 1.5 – Faglig begrunnelse til planforslaget s.8Pkt 1.6 – Beskrivelse av planforslaget s.9Pkt 1.7 – Konsekvenser av planforslaget s.11Pkt 1.8 – Illustrasjoner s.13INNKOMNE UTTALELSER/RÅD I FORBINDELSEMED OPPSTART AV PLANARBEIDET s.19o Liste over innkomne uttalelser s.19o Sammendrag av forhåndsuttalelsene s.19o Forslagstillers kommentarer til innkomnes uttalelser s.19o Vedlegg s.20FAKTAARK s.20Side 2 av 21

PlankartForslag til regulerings-/bebyggelsesplan for Nedre Gunnaråsen 23, Sætre(kartet er nedfotografert)Forslag 22.12.11Side 3 av 21

FORSLAG STILLERS PRESENTASJON AV PLANFORSLAGETINNHOLDSFORTEGNELSE:FORSLAGSTILLERS SAMMENDRAG ............................................................................. 41.1 BAKGRUNN ................................................................................................................... 51.2 EKSISTERENDE FORHOLD ........................................................................................ 51.3 PLANSTATUS ................................................................................................................ 61.4 MEDVIRKNING ............................................................................................................. 71.5 FORSLAGSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE TIL PLANFORSLAGET ........... 81.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ...................................................................... 91.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET .............................................................. 111.8 ILLUSTRASJONER ...................................................................................................... 13FORSLAGSSTILLERS SAMMENDRAGOmrådet er foreslått regulert til konsentrert/terrassert boligbebyggelse med tilhørende anlegg.Planforslaget legger til rette for en fortetting av boliger, som gir en bedre utnyttelse av tomten.Tomten skråner i østlig retning og er avgrenset av boligeiendommer mot nordvest, nordøst,sørøst og mot Nedre Gunnaråsen vei i sørvest.Bebyggelsen vil ha likheter med eksisterende og godkjent terrassert bebyggelse i området.Det er gjennomført en trafikkanalyse som konkluderer med at utbyggingen ikke vil kreveutbedring av eksisterende veisystem.Det er gjort utredning av fornminner på området. Det ble ikke funnet automatisk fredetekulturminner.Det forutsettes at det er radon i området og nødvendige tiltak blir ivaretatt.Det er utført støyrapport for området og nødvendige tiltak vil bli ivaretatt.Side 4 av 21

1.1 BAKGRUNNForslagstillerTiltakshaver, Sagaløkka Eiendom, ønsker å bygge terrassert/konsentrert bebyggelse medtilhørende anlegg på tomten. Den gjeldende kommuneplanen viser at tomten ligger i områdetfor boligbebyggelse. Det er tillat med fortetting, men det kreves regulering av området.Tiltakshaver har derfor søkt bistand hos Arkitektfossland As.Sakens forhistorieIgangsetting av planarbeidet ble kunngjort 08.03.2011 på Hurum kommunes hjemmeside,samt i Drammens Tidende 09.03.2011 og i Røyken og Hurum avis 10.03.2011. Berørteoffentlige myndigheter og naboer ble varslet med brev datert 07.03.2011.Hensikt med planenHensikten med planen er å omregulere eiendomsformålet på gnr/bnr 1/160 fraboligbebyggelse til terrassert/konsentrert bebyggelse. Det ønskes å bygge terrassehus medtilhørende parkeringsanlegg og utearealer på tomten. Og samtidig ta vare på de føringer ogintensjoner som ligger i kommuneplanen.1.2 EKSISTERENDE FORHOLDBeliggenhet, avgrensning, størrelse.Planområdet ligger i Sætre i Hurum kommune i et etablert boligområde. Adresse påplanområdet er Nedre Gunnaråsen 23. Gnr/bnr 1/160. Avstand til Sætre er ca.1 km og ca.22km til Tofte. Til Drammen og Oslo er det henholdsvis ca. 29 og ca.45 kmTomta har skrånende terreng i østlig retning, og grenser til boligtomter mot nordøst( terrassertbebyggelse), nordvest og sørøst; samt mot Nedre Gunnaråsen vei mot vest.Området har avkjøring fra Nedre Gunnaråsen.Planområdet er på ca 2830m2/ca 2.8 daaTopografi, vegetasjon, solforhold, klimaEiendommen heller jevnt og bratt i østlig retningEiendommen og omgivelsene består av fjell med tynt jord- og vekstdekke.Solforholdene på eiendommen er gode, spesielt fra morgen og til ut på ettermiddagen.Utsikten er meget god og uforstyrret mot nord og øst med Gråøya, Håøyfjorden og Håøya.Klimatiske forhold ansees å være som for indre Oslofjord i sin alminnelighet.Eksisterende bebyggelseTomta er i dag bebygget med enebolig, garasje og uthus som er moden for sanering.Side 5 av 21

Trafikkforhold, adkomst, vegsystemNedre Gunnaråsen vei går langs området og er naturlig kjøreadkomst til området.Veganlegget i boligområdet defineres som vegtype A1, adkomstveger i boligområder,fartsgrense 30 km/t, med 3.5 meter vegbredde.Spesielle miljøforholdDet er utarbeidet støyrapport som i sin helhet følger vedlagt.El-forholdHurum Energiverk as har ikke vært kontaktet.Tilstøtende arealer:Arealbruk:Området er omringet av boligbebyggelse.Offentlig service- barnehage, skoler etcNærmeste offentlige service ligger på Sætre, hvor det er offentlige og private barnehager,barneskole og ungdomsskole.Privat service- butikker og annetNærmeste private servicetilbud ligger også på Sætre, hvor det finne butikk, bank, cafè m.mKommunikasjonsmidlerBussholdeplass finnes i Sætre sentrum, ca. 1 km fra planområdet. Busstilbudet dekkerHurumlandet og linjer til Drammen og Oslo.1.3 PLANSTATUSGjeldende plan for området er ”Kommuneplan for Hurum kommune”. Planen er vedtatt iHurum kommunestyre 13.02.07, sak.nr. 003/07.Side 6 av 21

1.4 MEDVIRKNINGDet er kommet inn fem skriftlige innspill til planarbeidet.FYLKESMANNEN I BUSKERUDFylkesmannen har mottatt varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for boligutbygging iNedre Gunnaråsen på Sætre i Hurum. Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til Statligplanretningslinje for strandsonen, landskap, grønnstruktur, klima, støy, barn og ungesinteresser blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Fylkesmannen ber om atplanleggingen vektlegger prinsippene om en universell utforming; Og at behov forkonsekvensutredning vurderes av planmyndighetene.BUSKERUD FYLKESKOMMUNEFylkeskommunen har ikke opplysninger om automatisk fredede kulturminner innenplanområdet i sine arkiver, og foretok en registrering før de uttalte seg om planen.Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner under registreringen. Fylkeskommunenhar derfor ingen merknader til planen. Fylkeskommunen minner allikevel om at dersom detfremkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annenvirksomhet i planområdet, må arbeidet straks stansen og utviklingsavdelingen ifylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven § 8.2TILSYNET FOR SMÅ AVLØPSANLEGG I DRAMMENSREGIONENDet er mottatt uttalelse på at tilknytning til kommunale anlegget vil være den eneste og besteløsning for dette området.HURUM KOMMUNE PLAN OG BYGGDet har vært avholdt forhåndskonferanse om planarbeidet.Hurum kommune, Plan og bygg, har påpekt behovet for nærmere utredning av antall og typeleilighet, Universell utforming, uteoppholdsareal, antall parkeringsplasser pr. boenhet ( foreneboliger og store leiligheter kreves 2 pp. For mindre leiligheter kreves 1.5 pp), forhold tilnabotomter, atkomst og høyder på planlagt bebyggelse.Plan og bygg er av den oppfatning at det er belastning på veisystemet i området og at dettesammen med andre forhold knyttet til infrastruktur og eksisterende forhold bør nærmereutredes. Plan og bygg stilte spørsmål om det er tilstrekkelig barnehage- og skole kapasitet iSætre skolekrets.Plan og bygg sier også at planforslaget vil samsvare med kommuneplanens arealdel medbestemmelser. Det pågår ingen andre planarbeider i området.Side 7 av 21

HURUM KOMMUNE RÅDMANNENDet er foretatt en vurdering av skole- og barnehagekapasiteten i Sætre skolekrets i tilknytningtil bygging av 11 leiligheter i terrassert blokk.Den planlagte utbyggingen vil ikke få konsekvenser for barnehage- og skolekapasiteten ikretsen.Kommentar: innspillene som er kommet inn er hensyntatt og innarbeidet i planforslaget.1.5 FAGLIG BEGRUNNELSE TIL PLANFORSLAGETHensikten med å utarbeide en detaljreguleringsplan for planområdet, er å legge til rette for enannen type bygning og annen leilighetssammensetning enn det gjeldende plan legger opp til.Det er planlagt 11 boenheter med tilhørende anlegg. Ny planlagt bebyggelse utgjøres av enkompakt terrassert bygningsvolum som tar utgangspunkt i tomtens terrengforhold. Planlagtbebyggelse tilpasses dessuten eksisterende bebyggelse ved bl.a utforming, valg avbyggematerial og lette konstruksjoner. Bygningstypologien har likheter medterrassehusbebyggelse som både er planlagt og finnes i området.Bebyggelsen vil ha et kompakt volum og det vil være god avstand til naboeiendommene.Bygningen har fire boligetasjer samt en etasje med parkering under terreng med fellestakterrasse i front. Det bevisste formvalget er med på å optimalisere utnyttelsen aveiendommen, både når det gjelder integrering av parkeringen under bakkenivå og ved utearealbåde på bakkeplan(fellesareal)/felles takterrasse og i hver enkelt boenhet ( terrasse/takterrassefor boliger på øverste plan).Inngangsplanet/fellesarealene legges på ca.kote +54. Innkjøring til garasje legges på ca, kote+51.0. Maks gesimshøyde vil være på ca kote +57.Parkering vil i hovedsak være i byggets 4.etasje under bakkenivå. Boder og teknisk romplasseres også under bakkenivå. Ved å legge parkeringen under bakkenivå frigjøres arealer tilutomhusareal, leke- og fellesarealer. Lekeareal og fellesarealer vil bli plassert mot sørvest ogsørøst ; og vil derfor få mye lys og utsikt.Avkjørsel/adkomst endres fra nordvestlige hjørne til tomtens sørlige hjørne. Dette gjøres fordiveien ligger på et lavere nivå der, og det vil følgelig bli enklere å komme ned igarasjeanlegget under bakken. Dessuten er det lenger fra veikryss og vil gi bedre oversikt.Avkjøringen knytter seg på eksisterende adkomstvei(A1), Nedre Gunnaråsen vei. Veg- ogtrafikkanalyse er utført og konkluderer med at vegnettet i tilknytning til Nedre Gunnaråsen 23har tilstrekkelig kapasitet til å ivareta 11 nye leiligheter/boliger( se vedlegg 4e).Side 8 av 21

1.6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGETReguleringsformålOmrådet reguleres til:ByggeområderFellesområderTrafikkområder- område for konsentrert /terrassert boligbebyggelse medtilhørende anlegg- ute- /oppholdsareal- veg, avkjørsel, annen veggrunnGrad av utnytting og høyderForslaget foreslår %-BYA =30 % for samlet bygningsmasse.Planområdet er på ca 2830m2.Netto bebygd tomt er på 2423m2, som med 30% BYA gir en maks beregnet BYA på726.9m2.Gesimshøyde er satt som for 2 etasjes bebyggelse i kommuneplanen på maksimalt 6 meter, ogmønehøyde 9 meter i samsvar med kommuneplanens bestemmelser.Det måles ift gjennomsnittlig ferdig planert terreng.( se vedlegg I )Hver boenhet vil få uteareal på min. 18 m2 terrasse, samt tilgang til felles uteareal/terrasse påsamlet ca 290m2. Bygningsmassen er konsentrert/terrassert bebyggelse og kvaliteten i dissearealene med utsikt, sol og utforming gjør at kommuneplanens krav om 200m2 pr boenhetikke blir gjort gjeldende for denne utbyggingen.Bebyggelsens plasseringBebyggelsens plassering vises i planen.Universell utformingBygningen er planlagt slik at alle leiligheter og fellesareal oppfyller krav til universellutforming. Heis betjener alle etasjene, inklusiv garasjen, og medfører at også de fellesutearealene på vestsiden og østsiden av bygningen er universelt tilgjengelige. Samtligeleiligheter er på én etasje. Areal på leilighetene varierer fra 87-130 m2.Utformingen av ny bebyggelse muliggjør gode uteoppholdsarealer mellom byggets vestfasadeog Nedre Gunnaråsen veg. Mot øst er det også planlagt felles terrasse/utearealFelles utearealer skal møbleres med lekeutstyr og sitteplasser.EnergibrukDet er på nåværende tidspunkt ikke foretatt noen energiberegninger. Gjeldende energikravtilfredstilles . Alle leiligheter får derfor balansert ventilasjon med virkningsgrad ca. 80%varmegjenvinning.Side 9 av 21

Trafikkforhold:Rådgivende ingeniør Stener Sørensen as har gjennomført en veg- og trafikkanalyse for NedreGunnaråsen, Sætre. Hele veg - og trafikkanalysen er vedlagt.Veg- og trafikkanalysen konkluderer med at det ikke er nødvendig å foretaendringer/utbedringer i eksisterende vegsystem, tur og skoleveier, som følge av foreslått planmed tilhørende utbygging av 11 leiligheter.Type:Veganlegget i boligområdet defineres som vegtype A1, adkomstveger i boligområder,fartsgrense 30 km/t. I følge utført veg- og trafikkanalyse vil den fremtidige utnyttelsen utgjøreanslagsvis 80% av kapasiteten og vil ikke innebære at funksjonene forringes, med eks.viskødannelser.Kapasitet:Beregningen av trafikk samt snittmålinger som kontroll, tilsier at vegnettet i tilknytning tilNedre Gunnaråsen 23 har tilstrekkelig kapasitet til å ivareta 11 nye leiligheter/boliger. Øvrigframtidig/planlagt bebyggelse i området, vil ikke endre på dette.Trafikksikkerhet:Det er ikke separert mellom kjøre- og gangtrafikk. Men vegen har redusert bredde og girfølgelig redusert hastighet. Veg-geometrien gir bra oversikt og vegen har gatebelysning Dettegjør at sikkerheten vurderes som tilfredsstillende.Avkjørsel plasseres i henhold til plankartet, i tomtens sørlige hjørne, en endring fra dagensavkjøring som ligger i nordvestlig hjørne. Den skal opparbeides i henhold til håndbok 017med utgangspunkt i vegtype A1.ParkeringDet legges opp til at parkering i hovedsak legges til parkeringskjeller. Hver leilighet skal ha toparkeringsplasser, totalt 22 plasser inkl. 2 handikapplasser. Sykkelparkering løses iparkeringskjeller eller i forbindelse med fotgjengeradkomst på kote +54.Barns interesserI samsvar med kommuneplanens krav er det satt av plass til felles lekeplass på et sentraltbeliggende og relativt flatt område innefor planenes begrensning. Utbyggingen er av en slikstørrelse at etablering av en større kvartalslekeplass vurderes ikke å være nødvendig.Skole- og barnehagekapasiteten er ivaretatt. Vurderinger utført av Hurum kommune viser atutbyggingen ikke vil føre til utbyggingsbehov i kretsen.Side 10 av 21

1.7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGETOverordnede planer og målReguleringsendringen vil medføre en fortetting i området og vil ikke føre til avvik fraoverordet målsetting når det gjelder arealbruksformål i overordnede planer.Natur og ressursgrunnlagetIngen innvirkningLandskapTomta er i dag uten vegetasjon i form av trær, i det området bebyggelsen er plassert.VerneinteresserDet er ikke registrert utomatiske fredete kulturminner i planområdet. Men dersom detfremkommer automatisk fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annenvirksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen ifylkeskommunene varsles,; jmf. Kulturminneloven § 8.2Miljøfaglige forholdDet vil ikke medføre en vesentlig forskjell på miljøfaglige forhold ved å regulere tilkonsentrert/terrasert bebyggelseTrafikk forholdEksisterende veisystem opprettholdes da det ifg veg - og trafikkanalyse viser at det vil bliubetydelige konsekvenser for trafikkbelasningen i veinettet pga utbyggingen i NedreGunnaråsen 23.Risiko- og sårbarhetOmrådet er ikke ras- eller flomutsatt. Det er radon i området så det forutsettes at beskyttelsemot radon blir ivaretatt.Sosial infrastrukturOmrådet er så lite at det i seg selv bare i ubetydelig grad påvirker kapasitetsbehovet forbarnehager og skoler.Teknisk infrastrukturMan tenker å knytte seg til offentlig vann- og avløpsanlegg.Hurum Energiverk må kontaktes for å avklare behov for ny trafo eller ikkeEstetikk og byggeskikkDagens bygninger på planområdet er gamle og klare for sanering. Ny bebyggelse vil bli mermoderne og ha likheter med eksisterende og planlagt terrassert bebyggelse i nærheten.Side 11 av 21

Barns interesserBarnas interesser er ivaretatt med etablering av nærlekeplass innenfor planområdet. Videre erdet kort avstand til barnehage og skole.UteoppholdsarealerUtearealene skal utformes i henhold til universell utforming. Det skal utarbeides plan overuteoppholdsarealer ifb. med rammesøknad.Universell utformingPrinsippene for universell utforming vil bli ivaretatt ved prosjektering av ny bebyggelse.Side 12 av 21

1.8 ILLUSTRASJONER(illustrasjoner er nedfotografert/ ikke i målestokk)Nedre Gunnaråsen 23 er markert med gult felt på situasjonskartet.Side 13 av 21

Side 14 av 21

Side 15 av 21

Side 16 av 21

Side 17 av 21

Side 18 av 21

Vedlegg 4INNKOMNE UTTALELSER/RÅD VED OPPSTART AVPLANARBEIDETListe over innkomne uttalelserDet er kommet inn fire uttalelser fra følgende parter i forbindelse med varsel om oppstart avplanarbeidet:1. Fylkesmannen i Buskerud2. Buskerud Fylkeskommune3. Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen.4. Hurum kommune Plan og bygg5. Hurum kommune RådmannenUttalelsene vedlegges.Sammendrag av forhåndsuttalelseneFylkesmannen ber om at forhold knyttet til Statlig planretningslinje for strandsonen, landskap,grønnstruktur, klima, støy, barn og unges interesser blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd mednasjonale føringer. Fylkesmannen ber om at planleggingen vektlegger prinsippene om enuniversell utforming, og at behov for konsekvensutredning vurderes av planmyndighetene.Fylkeskommunen har ikke opplysninger om automatisk fredede kulturminner innenplanområdet i sine arkiver og foretok en registrering. Det ble ikke funnet automatisk fredetekulturminner i planområdet.Det er mottatt uttalelse fra tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen på attilknytning til kommunale anlegget vil være den eneste og beste løsning for dette området.Hurum kommune, Plan og bygg, har påpekt behovet for nærmere utredning av antall og typeleilighet, Universell Utforming, uteoppholdsareal, antall parkeringsplasser pr. boenhet. Planog bygg er også av den oppfatning at det er belastning på veisystemet i området og at dettesammen med andre forhold knyttet til infrastruktur og eksisterende forhold bør nærmereutredes.Plan og bygg sier også at planforslaget vil samsvare med kommuneplanens arealdel medbestemmelser.Kommentarer til innkomne uttalelserIngen av kommentarene anses å være av slik karakter at planforslaget ikke vil la seggjennomføre. De er hensyntatt og innarbeidet i planforslaget.Side 19 av 21

Vedlegg( fra. s 24)a. Brev fra Fylkesmannen i Buskerudb. Brev fra Fylkeskommunen i Buskerudc. Brev fra tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionend. Referat fra Forhåndkonferansee. Veg- og trafikkanalysef. Brev fra Rådmannen i Hurum kommune til RF Prosjektg. Rapport fra kulturminneregisterering – Buskerud fylkeskommuneh. Støyrapporti. Beregning gjennomsnittlig gesimshøydej. Lengdeprofil veg- nedkjøring til parkeringskjellerVedlegg 5FAKTAARKForslagstiller: Sagaløkka Eiendom as , Østre Aker vei 4B, 3482 TofteKonsulent: Arkitekt Fossland as, boks 275 Bragernes, 3001 DrammenEieropplysninger: Gnr: 1 Bnr:160 Sagaløkka Eiendom asArealstørrelse – Planområde:Reguleringsområde: ca 2.8daaArealstørrelse- ny bebyggelse:Over terreng: 654m2Under terreng: 390m2Utnyttelse m.m:1. Tillat utnyttelsesgrad % BYA: 30%2. Totalt bebygd areal T-BYA: 690m23. Prosent bebygd areal: % BYA: 28.5%4. Tillatt gesimshøyde: 6 meter5. Tillatt mønehøyde: 9 meter6. Antall boenheter: 11 stk7. Antatt boligtype: terrassehusParkering:Plasser under terreng:Plasser på terreng:Plasser for sykkelparkering:21stk2 stk HC- parkeringI parkeringskjeller eller vedfotgjengeradkomstSide 20 av 21

Vurdering av forskrift om konsekvensutredningPlanforslaget er vurdert ut iht plan-og bygningslovens kapittel VII-a”Konsekvensutredninger” med tilhørende forskrift.Tiltaket faller ikke under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikkekonsekvensutredesKunngjøring og varslingIgangsetting av planarbeidet ble kunngjort 09.03.11 i Røyken og Hurum Avis og iDrammens Tidende 10.03.11. I tillegg ble det kunngjort på Hurum kommuneshjemmesider 08.05.11.Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 07.03.11Frist for kommentarer til varsling var 25.04.11For Arkitekt Fossland asGeir Fossland MNALgeir@arkitektfossland.noDrammen 22.12.11REVISJON A – XX-XX.XXXXREVISJON B – XX-XX.XXXXREVISJON C – XX-XX.XXXXVarsel om oppstart av planarbeid: 07.03.111. Behandling i det faste utvalget for plansaker:2. Behandling i det faste utvalget for plansaker:Utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet:3. Behandling i det faste utvalget for plansaker:Godkjent i kommunestyret den:Side 21 av 21