Felt BG – nordre del, Stenbråtveien, Mortensrud Planforslag til ...

plan.og.bygningsetaten.oslo.kommune.no

Felt BG – nordre del, Stenbråtveien, Mortensrud Planforslag til ...

Saksnr: 200800139-70 Side 2 av 11INNHOLDPlan- og bygningsetatens saksfremstillingFaktaark side 3Saksgang side 4Sammendrag side 4Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 5Forminsket plankart side 8Planbestemmelser side 9Vedtak om offentlig ettersyn side 11Trykte vedlegg1. Forslagsstillers planbeskrivelse2. Plankart til off. ettersyn3. Kunngjøringsinnspill/ forhåndsuttalelser4. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)5. Notat - solfangere på rekkehus, Mortensrud, felt BG nord.Samrådsinnspill, forhåndsuttalelser og bemerkninger ved off. ettersyn 14.06. 11.08.2010 (til detopprinnelige forslaget med 24 boenheter i 2 etasjer og parkering ved hver bolig) er referert i vedlegg 1,”Forslagsstillers planbeskrivelse”, kap. 5.Utrykte vedlegg kan sees på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens nettside:Plankart dokument 80 (saksnr. 200800139)


Saksnr: 200800139-70 Side 3 av 11FAKTAARKForslagsstiller: OBOS Nye Hjem AS, Erik Lous: erik.lous@obos.no Tlf: 22865500Konsulent: Spor Arkitekter AS, Yvonne Gunntveit: yvonne.gunntveit@spor.no Tlf: 22931420EieropplysningerGnr. 180 bnr. 432 OBOS Forretningsbygg ASGnr. 180 bnr. 523 OBOS Forretningsbygg ASGnr. 180 bnr. 552 OBOS Forretningsbygg ASArealstørrelse planområdePlanområdet totalt: 14 475 m²Areal for hvert formål:Bebyggelse og anlegg - boligbebyggelse 13 745 m²Samferdsel og teknisk infrastruktur - veg 220 m²Samferdsel og teknisk infrastruktur - fortau 510 m²Arealstørrelse ny bebyggelseOver terreng: BRA = 4 810 m²Under terreng: BRA = 960 m²Utnyttelse m. m.Prosent bebygd areal % - BYA = 27 %Antatt antall boligenheter: 34 stk.Antatt boligtype: Kjedehus/ rekkehusParkeringParkering skal være som følger:Plasser i fellesgarasjeanlegg samt noen på terreng: 1,7 plasser pr boenhetUtendørs oppholdsarealUtendørs oppholdsareal totalt er ca.5 900 m² + balkonger og takterrasser.Utendørs oppholdsareal pr. bolig er ca. 174 m² + balkong og takterrasse.Størrelse på balkong og takterrasse er ca 30 m².Uteareal brattere enn 1:3 er ikke medregnet.Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", medtilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikkekonsekvensutredes.Varsling (av tidligere planforslag før revidering)Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 24.04.2008.Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 28.08 2009 i Aftenposten og Dagsavisen.Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 25.08.2009.Det opprinnelige planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 14.06.2010 til 11.08.2010.


Saksnr: 200800139-70 Side 4 av 11SAKSGANGEtter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringerinnarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2011.SAMMENDRAGBakgrunnOmrådet ligger ca 1,3 km nord for Mortensrud senter og T-banestasjon, 300 m nordvest for Stenbråtenskole og rett øst for Ljanselvdalen. Området, som er skogkledd og ubebygget, er langstrakt og ligger i enforholdsvis bratt skåning med sydvestvendt helling ned mot Stenbråtveien. Det er ikke registrert verneverdigenaturtyper innenfor planområdet i kommunens naturdatabase. Området er i hovedsak regulert tilbyggeområde for boliger med utnyttelse TU maks. 95% , rekkehus og blokker i inntil 4 etasjer. Det erregulert felles avkjørsel inn fra Stenbråtveien. Det nordøstre hjørnet av området er regulert til barnehage.Denne og en annen barnehagetomt litt lenger syd er erstattet med èn stor barnehagetomt lengst syd (450 m)i Stenbråtveien. Den store barnehagen er oppført og tatt i bruk. I gjeldende regulering er det krav ombebyggelsesplan, som ikke lenger eksisterer som plantype. På denne bakgrunn, og fordi barnehagetomtenskal omreguleres til bolig, fremmes saken som detaljregulering.Et planforslag for samme område lå til offentlig ettersyn 14.06. til 11.08.2010. I dette planforslaget visteillustrasjonsplanen området bebygget med kjedehus i to etasjer (eneboliger med carport imellom), tilsvarendebebyggelsen i øst, felt BH. Antall boliger var 24 og parkering var vist ved hver bolig. Forslagsstillerhar etter offentlig ettersyn i 2010 kommet frem til at det i dette området er behov for større boligerenn det som opprinnelig var planlagt. Boligene økes derfor fra ca 105 m² til ca 135 m². Rekkehus vil ogsåvære en energimessig bedre løsning enn eneboliger. Det vil si at det blir færre ytterveggsflater i hver boenhet,samt at en slik løsning gir flere boliger. Da det er planlagt solfangere på tak på rekkehusene, er detbehov for økt areal til en gjennomgående sjakt, samt et større teknisk rom pr. boenhet. Ved å øke byggenesdybde fra 7,2 til 7,4 m, vil man i tillegg få til bedre størrelser på soverom og bad. For å få til en optimalløsning mht. passivhusstandard og solfangere på tak, ønskes en økning av utnyttelsen fra %-BYA 25% vedforrige offentlig ettersyn til 27%. Videre anses et felles garasjeanlegg ved innkjøringen til området å gi ettryggere boligområde.Beskrivelse av planforslagetEt areal på ca 14,5 daa foreslås omregulert til bebyggelse og anlegg boligbebyggelse (13,75 daa),samferdsel og teknisk infrastruktur veg (0,22 daa) og fortau (0,51 daa). Veien skal være privat og fellesmed boligområdet nord for planområdet. Maksimum prosent bebygd areal, % - BYA = 27 %. Dettetilsvarer et bebygd areal på 3711 m 2 . Det er angitt 4 810 m 2 bruksareal over terreng og 960 m 2 underterreng. Illustrasjonene viser 34 boliger i rekker.Bebyggelsen kan ha maksimum gesimshøyde på 10,0 m fra gjennomsnittlig terrengnivå (dette tilsvarerinntil 3 etasjer). Ved eventuell etablering av solfangere på tak i øverste etasje, tillates maksimummønehøyde på 11,0 m og saltak med takvinkel inntil 45º. Garasjeanlegget skal ha maksimum gesimshøydepå 7,0 m.Hver boligenhet skal ha en takterrasse på minimum 20 m 2 . Takterrassen skal vær gjennomgående og påtvers av rekken. På grunn av skrånende og stedvis bratt terreng, vil ikke bebyggelsen være til sjenanse foreksisterende boliger i øst og nord. Det legges vekt på å ivareta, evt. gjenopprette stiforbindelser fra feltetopp til Stenbråten skole og barnehage.Forslaget vil ikke få spesielle konsekvenser for Oslo kommune.


Saksnr: 200800139-70 Side 5 av 11Forhåndsuttalelser og bemerkninger ved offentlig ettersyn - til planforslaget som lå til offentligettersyn sommeren 2010 se vedlegg 1, ”Forslagsstillers planbeskrivelse”, kapittel 5.PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERINGOverordnede målPå bakgrunn av at området allerede er regulert til bolig og at boligformålet opprettholdes, er det i dennesaken ikke gjort noen utfyllende vurderinger opp mot gjeldende overordnede planer.Bebyggelsen - boligtype, utnyttelse og høyderGjeldende regulering fra 1988 muliggjør tett småhusbebyggelse, rekkehus og blokker i inntil 4 etasjer medmaksimalt tillatt tomteutnyttelse TU = 95 %. Det foreslås nå en utbygging med rekkehus. Byggehøydenetilsvarer inntil tre etasjer inkl. underetasje. Boligområdet er på 13 745 m 2 , og dette gir med en % -TU = 95%, som i gjeldende regulering, mulighet for inntil 13.057 m 2 BRA. Foreslått ny bebyggelse i dette planforslagettilsvarer ca 5 770 m 2 BRA (over og under terreng). Småhusene vil bli et tilskudd til den tetterebebyggelsen nærmere Mortensrud senter og vil bidra til et variert bygningsmiljø.I forbindelse med utbyggingen av de sentrale feltene rundt Mortensrud T-banestasjon, sydøst for felt BG,er det åpnet opp for høyere utnyttelse enn forutsatt i reguleringsplanen. En forutsetning for denne utviklingenvar at de mindre sentrale områdene skulle få en noe lavere utnyttelse enn regulert. Planområdeter bratt og skogkledd. En utbygging med småhus kan medføre en mer skånsom terrengtilpasning, og vilgjøre det lettere å bevare grupper av trær. En redusert utnyttelse av feltet anbefales derfor.Natur- og ressursgrunnlaget/ LandskapOmrådet er skogbevokst og må antas å ha vært benyttet som friluftsområde for noen av beboerne i detidligere utbygde feltene i området. Utbygging og anlegging av atkomstvei vil medføre hugging av en delav trærne. Nyplanting rundt den nye bebyggelsen vil kreve noen års vekst før sårene i terrenget blir borte.Det kreves opparbeiding av sti fra bebyggelsen opp til Marte Steinsviks vei. Dette vil gi trafikksikker atkomsttil skole og barnehager. Friluftsinteressene er godt sikret da området ligger inntil Ljanselvdalen medfriområder og naturvernområder. Det er i prosessen lagt vekt på at den interne veien frem til boligene skallegges slik at den i minst mulig grad medfører terrengbearbeidelse. Veiene må ha snumulighet forrenovasjonskjøretøy, flyttebiler etc. Det stilles videre krav om god terrengtilpasning slik at husene leggeslavest mulig i terrenget.NaturmangfoldOslo kommune har gjennom mange år kartlagt områder som er viktige for bevaring av biologisk mangfoldi kommunen. Dette er såkalte vilt- og naturtypeområder, kartlagt etter metoder fastsatt av Direktoratet fornaturforvaltning. Opplysningene er systematisert i kommunens naturdatabase. I arbeidet med reguleringsplanenhar man forholdt seg til informasjonen fra kommunens naturdatabase. Kunnskapsgrunnlaget anseessom tilstrekkelig for offentlig beslutningstaking, jf. nml §§ 8 og 9.Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er ikke kjentat det er andre forhold vedrørende naturmangfoldet som burde vært bedre undersøkt. Etter Plan- ogbygningsetatens vurdering, vil ikke gjennomføring av planen medføre at forvaltningsmålene i nml §§ 4, 5,11 og 12 fravikes. Vurdering etter nml § 10 ansees derfor ikke relevant.VerneinteresserForslaget medfører ingen konsekvenser for kulturminner.


Saksnr: 200800139-70 Side 6 av 11Miljøfaglige forholdDet er ikke registrert verneverdige naturtyper innenfor planområdet. Det er gode lys- og solforhold i denvestvendte skråningen. Den nye bebyggelsen vil ikke medføre dårligere sol- og lysforhold for nabobebyggelseni øst.Støy fra trafikk anses ikke å være problematisk i dette området.TrafikkforholdUtbygging av nordre del av felt BG vil medføre en økning av belastningen på atkomstveien inn fra Stenbråtveien.Det planlegges ca 34 nye boliger i feltet. Atkomstveien betjener i dag 8 boliger nord for planområdet.Eksisterende boligregulering i felt BG har en mye høyere utnyttelse enn dette planforslaget ogbarnehagetomten omreguleres til boligareal. Det vil si at en utbygging etter planforslaget vil medføre enmindre belastning på veien enn eksisterende reguleringsplan tilsier. Plan- og bygningsetaten er enig iSamferdselsetatens vurdering om at det ikke er nødvendig å regulere inn en atkomstvei lenger syd i tilleggtil den eksisterende.På grunn av det bratte terrenget med ca 11 m stigning fra Stenbråtveien og opp til høyeste del av internveienog at det legges opp til at det skal være mulig å kjøre frem til boligene, er det viktig at atkomstveienfungerer uten problemer også om vinteren. Det er lagt opp til at noen parkeringsplasser kan opparbeideslangs internveien. Illustrasjonsplanen viser at det vil være snumulighet på vendehammer nær enden avøvre atkomstvei. Det er viktig at atkomstveien til nedre del av feltet også blir opparbeidet med snumulighet.Det er lagt inn krav om dette i reguleringsbestemmelsene.Risiko- og sårbarhetDet er liten sannsynlighet for at planområdet vil bli utsatt for natur- og miljøforhold som ras/ skred ogflom. Radon i grunnen er ikke målt, men tiltak vil bli iverksatt i forbindelse med byggesaken. Det er ikkeregistrert sårbar flora eller fauna innenfor området. Støy fra trafikk er begrenset og området som skalbebygges, ligger innenfor anbefalte verdier i Miljøverndepartementets tretningslinjer. Området består avopprinnelig naturmark og fjell i dagen. Det er derfor liten sannsynlighet for forurensning i grunnen. Detgår ingen høyspentledninger gjennom eller nær området. Det antas heller ikke å være andremenneskeskapte farlige forhold relatert til området.Sosial infrastrukturEn beskjeden utbygging med kun ca 34 nye familieboliger i rekke medfører at nye beboere vil kunnebenytte seg av de eksisterende servicetilbudene som allerede finnes i bydelen. Det er kort vei til barnehagerog skole.Estetikk og byggeskikkBebyggelsen er en videreføring av oppført bebyggelse i felt BH rett øst for planområdet. Bygningenefremstår som forholdsvis stramme, men husenes karakter avviker noe fra nabobebyggelsen ved innføringav saltak på grunn av at bebyggelsen planlegges med solfangere. Solfangere på taket vil ha best virkningmed en takvinkel på 45 °. Utbygging med rekkehus og krav til i hovedsak mørke farger medfører atfjernvirkningen vil bli mindre fremtredende enn hvis området bygges ut etter gjeldende regulering(blokkbebyggelse med byggehøyder inntil fire etasjer). Det stilles i reguleringsbestemmelsene krav om atdet skal legges vekt på god terrengtilpasning, bevaring av tregrupper og tilbakefylling av masser.Barn og unges interesserDet foreslås boligutbygging i et skogsområde som antas å fungere som lekeområde for større barn.Området har vært boligregulert siden slutten av 1980-tallet med en høyere utnyttelse enn det som nå


Saksnr: 200800139-70 Side 7 av 11foreslås. Det er vist to lekeplasser på illustrasjonsplanen og det vil bli ca 180 m 2 uteoppholdsareal perbolig. Balkong og takterrasse kommer i tillegg.Trafikksikker skolevei fra feltet til Stenbråten skole er sikret gjennom krav i reguleringsbestemmelsene.Barn og unges interesser anses dermed godt ivaretatt i planforslaget.Universell utformingTeknisk forskrift 10 stiller skjerpede krav vedrørende universell utforming. Boligene er planlagt i flereplan. Dersom boligenes hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) ligger på bygningensinngangsplan, skal disse være tilgjengelige og brukbare for alle.Området er bratt og deler av utearealene vil ikke være tilgjengelige for forflytningshemmede.Økonomiske konsekvenserPlanforslaget medfører ingen økonomiske konsekvenser for Oslo kommune.InteressemotsetningerDet innkom ingen protester fra naboer ved forrige offentlig ettersyn i 2010. Det er derfor foreløpig ingenkjente interessemotsetninger i denne saken.Foreløpig konklusjonPlan- og bygningsetaten mener planforslaget med en skånsom og terrengtilpasset utbygging med småhusvil gi en god videreføring av de tidligere utbygde småhusfeltene øst og nord for felt BG. Planen følgerogså opp tidligere vedtak om lavere utnyttelse i områdene som ligger lenger bort fra Mortensrud senter ogT-banestasjon.Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.


Saksnr: 200800139-70 Side 8 av 11Nedskalert plankart


Saksnr: 200800139-70 Side 9 av 11FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR:FELT BG NORDRE DEL, STENBRÅTVEIEN, MORTENSRUDGnr. 180 bnr. 432, 523 og 552§ 1AvgrensningReguleringsplanen er vist med plangrense på plankart merket OP1- 200800139, datert 27.04.2010 ogrevidert 09.02.2011.§ 2FormålOmrådet reguleres til:Bebyggelse og anlegg- boligbebyggelseSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - kjørevegSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - fortau§ 3UtnyttelseBebygd areal skal ikke overstige % BYA = 27 %. Innenfor planområdet kan det oppføreskjedehus/rekkehus med tilhørende utebod og felles garasjeanlegg.Felles garasjeanlegg skal ligge ved innkjøringen til feltet i nord.§ 4Plassering og høyderBygningene skal plasseres innenfor byggegrensene vist på plankartet. Balkonger tillates utkraget inntil 2 mutenfor byggegrense.Bebyggelsen kan ha maksimum gesimshøyde på 10,0 m målt fra gjennomsnittlig terrengnivå.Ved etablering av solfangere på tak tillates maksimum mønehøyde på 11,0 m målt fra gjennomsnittligterrengnivå. Hver boenhet ha min 20 m 2 takterrasse på 3. etasje plan, gjennomgående på tvers av rekken.Garasjeanlegg skal ha maks gesimshøyde på 7,0 m.Det skal legges vekt på god terrengtilpasning, bevaring av tregrupper og tilbakefylling av masser. Høyemurer bør unngås.Eventuelle private boder oppføres innenfor byggegrenser i tilknytning til boligene.Boder for avfallshåndtering tillates oppført utenfor angitte byggegrenser, inntil 2 m fra nabogrense.§ 5UtformingBebyggelsen kan ha flatt tak eller pulttak med takvinkel 5º-15º. Ved etablering av solfangere på tak i tredjeetasje tillates saltak med takvinkel inntil 45º. Fasadene skal i hovedsak utføres i mørke farger.§ 6ParkeringParkering skal opparbeides i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo.Hoveddelen av bilparkeringsplassene skal være i felles garasjeanlegg.§ 7Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - kjørevegVegen skal være felles for boligfelt BG og tilgrensende boligområde mot nord.


Saksnr: 200800139-70 Side 10 av 11§ 8InternvegInternveger skal anlegges i forhold til eksisterende terreng med maks stigningsforhold lik 1:10. Det skallegges vekt på god terrengtilpasning, bevaring av tregrupper og tilbakefylling av masser. Veiene måutformes med snumulighet for renovasjonskjøretøy, flyttebiler etc.§ 9Vegetasjon og landskapI områder som ikke skal bebygges, skal eksisterende landskap og vegetasjon bevares og sikres i anleggsperioden.I områder hvor det av hensyn til planlagte tiltak er nødvendig å fjerne/endre eksisterende landskapog vegetasjon skal det plantes ny vegetasjon. Området hvor landskap og vegetasjon er endret iforbindelse med anleggelse av nye vannledninger lengst syd i planområdet, skal beplantes.§ 10UtomhusplanSammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan for den ubebygde del av planområdeti målestokk 1:200. Planen skal vise beplanting, terrengbehandling, eksisterende vegetasjon somskal bevares, gjerder/ murer, atkomst, parkering, interne gangveier, trapper og ramper, arealer for lek/opphold, sykkelparkering belysning, materialbruk, møblering og eventuell oppstilling for søppelkasser.Det skal opparbeides to lekeplasser. Disse kan ikke anlegges i områder med fall på 1:3 eller brattere.Det må innpasses en gangforbindelse gjennom feltet og opp til felt BH som en trafikksikker skolevei tilStenbråten skole.Utomhusplan skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Utomhusarealene skal være ferdig opparbeideti henhold til godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis.§ 11OvervannshåndteringLokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljprosjektering av tiltaket. Det skal ved søknadom rammetillatelse redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann.§ 12Støy og forurensningMiljøverndepartementets veileder T-1442 eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støyskal tilfredstilles på utbyggingstidspunktet. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfagligutredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. Eventuelle støyreduserende tiltak skal vises påutomhusplan, være godkjent før det gis rammetillatelse og ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis.§ 13RekkefølgebestemmelserFortau langs boligfeltet på østsiden av Stenbråtveien, fra planavgrensning i syd til regulert vei innenforplanavgrensning i nord, skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse gis.


Saksnr: 200800139-70 Side 11 av 11VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYNPlan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 og i henhold til delegertmyndighet vedtatt av bystyret 17.06.2009, lagt ut til offentlig ettersyn:Forslag til detaljregulering med reguleringsbestemmelser for nordre del av felt BG, Stenbråtveien,Mortensrud, som omreguleres fra byggeområde for boliger, byggeområde for off. bygning/ allmennyttigformål (barnehage) og felles avkjørsel til• Bebyggelse og anlegg - boligbebyggelse• Samferdsel og teknisk infrastruktur - kjøreveg• Samferdsel og teknisk infrastruktur - fortausom foreslått av OBOS Nye Hjem AS, vist på kart merket Plan- og bygningsetaten, OP1-200800139,datert 27.04.2010 og revidert 09.02.2011.PLAN- OG BYGNINGSETATENDette dokumentet er elektronisk godkjent 11.04.2011 av:Norun Holst - SaksbehandlerSigurd Knudsen - Enhetsleder

More magazines by this user
Similar magazines