Sandstuveien 70, Ryen Planforslag til offentlig ettersyn ...

plan.og.bygningsetaten.oslo.kommune.no

Sandstuveien 70, Ryen Planforslag til offentlig ettersyn ...

512.1512.1Oslo kommunePlan- og bygningsetatenAvdeling for områdeutviklingSandstuveien 70, RyenPlanforslag til offentlig ettersynReguleringsplan med godkjent konsekvensutredningOmrådet foreslås regulert til bolig, kontor, forretning, lager, allmennyttig formål (barnehage,kultur, helse, trim) og bevertning, samt off. trafikkområde, parkbelte og fellesområde.Næringsbebyggelse i 6-8 etasjer pluss 2 underetasjer mot E6 vil skjerme foreslåtte boliger ogbarnehage i østre del. Tillatt BRA er 91.800 m2 hvorav 16.000m 2 bolig tilsvarende ca 175 boliger,maks 4.000 m 2 forretning. 750m 2 parkering på terreng tillates i tillegg.Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.Plan - og bygningsetaten be r om beme rkninge r til forslaget i løpe t av h ørin gspe riodenfra: 20.08.2007 til: 19.09.2007.Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristenUtarbeidet av: Lund Hagem arkitekter AS, for Watrium AS ved Linstow ASBydel: Østensjø Saksnummer: 200508925Gnr./bnr.: 149/ 490 m.fl. Dokumentnummer: 29Saksnummer oppgis alltid ved henvendelsePlan- og bygningsetaten Besøksadresse: Sentralbord: 02 180 Bankgiro:Avdeling for områdeutvikling Vahls gate 1, 0187 Oslo Kundesenter: 23 49 10 00 6003.05.58920Områdeplaner 2, Åpen by Postadresse: Telefaks: 23 49 10 01Internett: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@ Organisasjonsnummer:www.pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo pbe.oslo.kommune.no 971 040 823 MVA


Saksnr: 200508925-29 Side 2 av 15INNHOLDPlan- og bygningsetatens saksfremstillingFaktaark side 3Saksgang side 4Sammendrag side 5Plan- og bygningsetatens kommentarer til bemerkninger side 7Plan- og bygningsetatens foreløpige vurdering side 7Forminsket plankart side 10Planbestemmelser side 11Vedtak om offentlig ettersyn side 15Trykte vedlegg1. Forslagsstillers planbeskrivelse2. Illustrasjoner3. Illustrasjoner4. Samrådsinnspill5. Kunngjøringsinnspill / Forhåndsuttalelser6. Forhåndsuttalelse SVRØ7. Trafikale vurderinger fra konsekvensutredning - Sweco Grøner 13.06.20038. Trafikkanalyse revidert reguleringsplanforslag - Sweco Grøner rev. 12.04.20079. Tilleggsnotat - trafikk - Sweco Grøner 31.07.200710. Støy fra veitrafikk - Multiconsult 26.06.200611. Tilleggsnotat - refleksjonsstøy naboer - Multiconsult 20.04.200712. Tilleggsnotat - lydforhold ved barnehage - Multiconsult 15.05.200713. Luftkvalitet, utdrag fra konsekvensutredning14. Vurdering av luftkvalitet for boliger - Asplan Viak 16.10.200615. Vurdering av luftkvalitet barnehage - Asplan Viak 13.06.200716. Sol- og skyggediagrammer17. Godkjent sluttdokument fra konsekvensutredning18. Sammendrag mulighetsanalyse Plan- og bygningsetaten august 200219. Rådet for byrakitekturUtrykte vedlegg1. Plankart i målestokk 1:1000.2. Konsekvensutredning godkjent 09.09.2004


Saksnr: 200508925-29 Side 3 av 15FAKTAARKForslagsstiller:Watrium AS ved Linstow AS, Stranden 3B, Pb 1594 Vika, 0118 Oslo, 23 11 96 10, post@linstow.noKonsulent:Lund Hagem Arkitekter AS, Filipstadveien 5, 0250 Oslo, 23 33 31 50, mail@lundhagem.noEieropplysningerGnr. 149 bnr. 490 Watrium ASGnr. 149 bnr. 485 Watrium ASArealstørrelse – planområdePlanområdet totalt: 68 500 m 2Areal for hvert formål:Byggeområde for bolig, forretning,bevertningByggeområde for kontor, forretning, lager, allmennyttigformål (kultur, helse, trim), bevertningByggeområde for kontor, allmennyttig formål (barnehage)Byggeområde for boligByggeområder totalt:ca. 15,2 daaca. 20,1 daaca. 8,8 daaca. 0,2 daaca. 44,3 daaArealstørrelserNy bebyggelse:Bolig = 16 000 m 2Forretning = 4 000 m 2Kontor/allmennyttige formål = 51 800 m 2Lager (under terrengnivå /underetasjer) = 10 000 m 2Sum nytt bruksareal (BRA) = 81 800 m 2Parkeringskjellere kommer i tillegg = 22.500 m 2 .Eksisterende bebyggelse som inngår i planen:Eksisterende Philipsbygget BRA = 10 000 m 2Grad av utnytting m. m.Bruksareal totalt (BRA) = 91.800 m 2Bruksareal (BRA) for bolig: = 16 000 m 2Bruksareal (BRA) kontor,forretning,lager,allmennyttige formål inkl.barnehage = 75 800 m 2Bruksareal (BRA) for parkering på terreng tillates i tillegg med 750 m 2 .Antatt antall boligenheter:Antatt boligtype:Antatt leilighetsfordeling:175 stk.blokk og punkthus60 % 3-roms eller større, 20 % 4-roms eller størreParkeringParkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. I henholdtil gjeldende norm, lav norm åpen by, innebærer dette anslagsvis:Plasser under terreng: ca. 600 stk.Plasser på terreng:ca. 50 stk.Plasser i parkeringsanlegg: ca. 600 stk.Plasser for sykkelparkering: ca. 500 stk.


Saksnr: 200508925-29 Side 4 av 15Vurdering av forskrift om konsekvensutredningTiltaket falt inn under forskriften av 21.mai 1999, vedlegg II og har vært vurdert iht. samme forskrifts §4.Ansvarlig myndighet, Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten, har fastsatt at tiltaket skalkonsekvensutredes.Utredningsprogram ble fastsatt februar 2003. Byutviklingskomiteen godkjente utredningen 09.09.2004.Godkjent sluttdokument er datert 28.09.2004.Kunngjøring og varslingIgangsetting av planarbeidet ble første gang kunngjort 28.08.2001.Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort på nytt henholdsvis 26.01.2006 i Dagsavisen og 27.01.2006 iAftenposten. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 13.03.2006.SAKSGANGDet er gjennomført konsekvensutredning etter forskrift av 21.mai 1999. Denne følger saken som utryktvedlegg.Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringerinnarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial 2007.


Saksnr: 200508925-29 Side 5 av 15SAMMENDRAGBakgrunnPlanområdet ligger sentralt på Ryen og utgjør søndre del av næringsområdet mellom Ryenkrysset,Sandstuveien, E6 og Enebakkveien. Planområdet omfatter i hovedsak eiendommen Sandstuveien 70, totalter planområdet 68,5 daa. Eksisterende bebyggelse utgjør 47.000 m 2 kontor, industri og lager inkludertPhillipsbygget på 10.000 m 2 . Øst for planområdet ligger boligblokker og småhus, samt turvei mot storefriområder rundt Østensjøvannet. E6 utgjør barriere mot Brattlikollen med boliger i vest. Planområdet harikke lukkede bekker, biologisk mangfold eller kulturminner.Gjeldende regulering er byggeområde for industri fra 1977. Det er i senere tid regulert boliger på toeiendommer nord for planområdet. Ryen er i Kommuneplan 2004 definert som stasjonsnært område medmulig fortettingspotensial for bolig. Planområdet er innenfor næringsområde N4 i Kommunedelplan fornæringskorridor Oslo syd, der Ryen er forutsatt som et funksjonelt tyngdepunkt i næringskorridoren.Kommunedelplan for varehandel viser Ryen som et område for lokalisering av kjøpesenter.Plan- og bygningsetaten utarbeidet i 2002 en mulighetsanalyse for området mellom Ryenkrysset ogSandstuveien. Etatens anbefaling var at området bør utvikles mot et kombinert bolig- og næringsområde,med boliger mot øst og skjermende næringsbebyggelse mot E6.Beskrivelse av planforslagetForslaget innebærer næringsbebyggelse mot E6 i vest og mot sør, som vil skjerme foreslåtte boliger ogbarnehage langs Enebakkveien og Sandstuveien. Området deles i tre felt som foreslås omregulert til:Felt A: byggeområde for bolig, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse, trim), bevertning.Felt B: byggeområde for kontor, forretning, lager, allmennyttig formål (kultur, helse, trim), bevertning.Felt C: byggeområde for kontor, allmennyttig formål (barnehage).I tillegg inngår offentlige trafikkområder, parkbelte samt felles avkjørsel, gangareal og torg.For byggeområdene under ett skal BRA ikke overstige 91.800 m 2 , hvorav forretning begrenses til 4.000m 2 BRA og formål lager begrenses til 10.000 m 2 BRA i felt B. Parkering på terreng tillates i tillegg med750 m 2 BRA. Parkering under bebyggelse og terreng medregnes ikke i BRA.Dette tilsvarer % BRA for byggeområdene samlet på ca. 207 %.Et fellesområde med en sentral torgplass danner atkomstområde til næringsbebyggelsen og overgangssonetil det planlagte boligområdet på det høyere terrengnivået mot øst. Forretningsandelen er knyttet til torgetog fellesarealene, med atkomster fra disse.Felt A: Boligene ligger på samme terrengnivå som Sandstuveien, over forretningsarealer i sokkeletasjemot torget. Det foreslås en sammenhengende lamellblokk langs Sandstuveien og mot nord med varierendebygningsvolum og høyder fra 3-5 etasjer, samt tre punkthus i 7 etasjer.Det er foreløpig planlagt for ca.175 boliger, det foreslås krav om 60% 3-roms eller større og 20% 4-romseller større. Reguleringsbestemmelsene krever minimum 50 m 2 uteareal pr. bolig inkludert balkonger ogterrasser, hvorav minimum 25 m 2 skal oppfylle støykrav. Torget og barnehagens uteareal kommer i tillegg.Felt B: Kontorbebyggelsen skal i henhold til bestemmelsene utformes som lamellbygninger i øst-vestretning. Tillatte gesimshøyder tilsvarer 6 til 8 etasjer over torgnivået, dvs. 8 til 10 etasjer over E6 nivå,stigende fra sør mot nord. En base tilsvarende 2 etasjer mot torgnivået i øst, 4 etasjer mot E6 skal væretilbaketrukket fra lamellbyggene mot E6. Det kan tillates tverrforbindelser med kommunikasjonsarealer oggangarealer mellom lamellbyggene. Intensjonen har vært å oppnå støyskjerming og samtidig unngå enmassiv vegg mot veien. Lager skal i hovedsak plasseres i underetasjer.Felt C: Intensjonen er å beholde Phillipsbygget. Forslagets rammer gir rom for påbygg med to etasjer. Detskal etableres barnehage på minimum 500 m 2 (4 avdelinger) med minimum 1600 m 2 uteareal. Denne erillustrert i 1.etasje i Phillipsbygget. Det foreslås rekkefølgebestemmelser for etablering av barnehagen førmidlertidig brukstillatelse for siste byggetrinn for boliger.


Saksnr: 200508925-29 Side 6 av 15For eiendommens randsoner mot E6 med rampe er det foreslått et 20 m bredt parkbelte. Mot Sandstuveienskal anlegges beplantet forhage. Boligene skal tilknyttes eksisterende og planlagte boliger i nærområdetved gangforbindelser og trafikksikker forbindelse over Enebakkveien.Det foreslås to kjøreatkomster, fra Enebakkveien via Ryensvingen for primært boliger og fra Sandstuveienfor primært næringsarealer. Det foreslås parkering etter lavere del av norm åpen by.Det foreslås rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av Sandstuveien før brukstillatelse for boliger. Forøvrig må opparbeidelse her vurderes ihht §67 i PBL. Foreslått rekkefølgebestemmelse kreveropparbeidelse av østre rundkjøring mellom Sandstuveien og E6 før igangsetting av tiltak som gir mer enn57.000 m 2 bebyggelse i planområdet totalt. Vestre rundkjøring skal være opparbeidet før igangsetting avtiltak som medfører mer enn 87.800 m 2 bebyggelse i planområdet, trafikkbelastningen og behovet foropparbeidelse skal imidlertid vurderes nærmere ved innsending av søknad.Det er utarbeidet konsekvensutredning, med sluttdokument godkjent 09.09.2004. Det ble i dennesammenheng også utredet den samlede virkning av tilsvarende høyere utnyttelse av hele næringsområdetmellom Ryenkrysset og Sandstuveien.Planforslaget er justert etter konsekvensutredningen (blant annet er høyder og utnyttelse noe redusert), ogfølger opp de krav i sluttdokumentet som gjelder planbehandlingen. Herunder foreligger reviderttrafikkanalyse samt tilleggsrapporter vedrørende miljøforhold for boligene og barnehagen.Planforslaget medfører at et tidligere ensidig næringsområde blir flerfunksjonelt og får en bygningsmessigog miljømessig oppgradering. Planforslaget medfører få konsekvenser for omgivelsene når det gjelder støyog luftforurensning. Deler av eksisterende boligområde øst for planområdet får noe bedret støyskjerming.Luftkvaliteten, lokalklima og solforhold endres ikke. Planforslaget gir sykkelfelt, og en ny møteplass(torget). Nye boliger og barnehage får tilfredsstillende støy- og luftforhold. Trafikkavviklingen blirtilfredsstillende med de foreslåtte rekkefølgebestemmelser.ForhåndsuttalelserDet er innkommet 11 forhåndsuttalelser.Bydel Østensjø viser til vedtatte sluttdokument for KU vedrørende trafikk, støy- og luftforurensning,jordforurensing og avbøtende tiltak i anleggsperiode. E6 i tunnel forbi Abildsø / Manglerud vil hakonsekvenser for bygging langs E6 samt trafikksituasjonen.Helse- og velferdsetaten viser til at området langs Sandstuveien ligger i ”gul sone”, og støyfaglig utredningkreves. Utbyggingen må ikke gi støyproblemer for støyfølsomme bruksformål innenfor eller utenforplanområdet. Det anbefales minimum 25 m 2 uteareal av god kvalitet pr boenhet, eventuelt 25 % avboligdelens T-BRA, hvorav inntil 30 % kan ligge på terrasser. Det anbefales lekeplass på minimum 5 daeller 2 x 2,5 da maks 250 m fra boligen. Vedr. luft vises til tidligere innspill i saken. Et trykkeri kanpotensielt ha forurenset grunnen. Radon må ivaretas.Samferdselsetaten ber om at fremtidig arealbruk og trafikkforhold belyses, samt trafikksikkerhetsmessigeforhold, og at avbøtende tiltak for trafikk må være gjennomført og ferdigstilt før brukstillatelse kan gis.Vann- og avløpsetaten ber om at ny bebyggelse ikke skal ligge nærmere hovedledning enn 2 m. Det skalutarbeides egen plan for håndtering av overvann og det skal brukes lokal overvannshåndtering.Eiendoms- og byfornyelsesetaten anser seg som passiv betrakter av den videre planprosess.Undervisningsbygg viser til RPR for barn og unges interesser og at disse kreves utredet i reguleringssaken.Aktuell skole er Høyenhall skole (1-10) , denne har noe kapasitet for enkelte årstrinn. Andre aktuelleskoler er Manglerud (1-7) og Abildsø (1-10). Begge skolene har kapasitet for økt elevtall. Det vises ellerstil varslede og planlagte utbygginger i området og at skolene vil ha kapasitet til forventet økt elevtall.Statens vegvesen Stor-Oslo er enig i hovedkonklusjonen i tilsendt materiale. Planforslaget kreverombygging til rundkjøring av det østre krysset mellom Sandstuveien og E6, mens det vestre krysset ikketrenger ombygging. Det skal tas med et rekkefølgekrav som skal være knyttet til ”igangsetting avbyggearbeider”. Det skal være et 22 m bredt parkbelte mot E6 og mot påkjøringsrampen.Fylkesmannen mener at temaer som lokale støyforhold, luftforurensning, barn og unges interesser,tilgjengelighet til friområder og universell utforming er sentrale, samt ROS-analyse.Norges Handikapforbund ber om at krav om universell utforming tas med i reguleringsbestemmelsene.Høgdaveien borettslag ber om opplysninger om planlagte rundkjøringer i forhold til egen eiendom.


Saksnr: 200508925-29 Side 7 av 15Tilsvar fra forslagsstillerGjennom Oslopakke 3 er det planlagt midler til lang Manglerudtunnel i perioden 2014 – 2027. Veiprosjektetantas vedtatt av Stortinget i 2007. For plansaken legges dagens trafikkforhold til grunn.Trafikk- og miljøforhold er utredet i godkjent konsekvensutredning for området. Dette er hensyntatt iforslaget. Utbyggingen vil i liten grad belaste eksisterende boliger. Forslaget er redusert etter KU.Hovedledninger for vann ligger i offentlig vei. Bemerkning vedr. ROS analyse tas til etterretning.Statens vegvesen krav om 22 m parkbelte langs E6 er ikke i tråd med deres tidligere krav om 20 m. SwecoGrøner har i ettertid spurt Statens vegvesen om dette og pr. telefon fått bekreftet at de krever et 20 m bredtparkbelt e, som i planforslaget.PLAN- OG BYGNINGSETATENS KOMMENTARER TILBEMERKNINGERKommentarer til forhåndsuttalelserForslaget ivaretar krav til tilleggsutredninger i sluttdokumentet for konsekvensutredningen. Da en dellagerarealer i kjeller ikke var med i trafikkanalysen, er det nå lagt inn forslag om evt. opparbeidelse avvestre rundkjøring ved E6 i tillegg. Det foreligger ikke hjemmel for å ta med begrepet universell utformingi reguleringsbestemmelser.For øvrig vises det til etatens foreløpige vurdering.PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERINGOverordnede målRyens sentrale beliggenhet, med god kollektivdekning og kort reisetid til Oslo sentrum, gjør at enflerfunksjonell byutvikling her er i samsvar med Kommuneplan 2004, Byøkologisk program ogKommunedelplan for Næringskorridor Oslo syd. Hovedgrepet i planforslaget, et blandet bolig- ognæringsområde med høy utnyttelse er i samsvar med overordnete intensjoner. Forretningsandel på 4.000m 2er ikke i strid med intensjonene i KDP for varehandel. Det forventes et lokalt markedsomland. Manglerudsenter vil få økt kundegrunnlag som følge av nye boliger.StedsutviklingIntensjonene i Plan- og bygningsetatens mulighetsanalyse av 2002 er å utvikle området sør forRyenkrysset mot et sammensatt og attraktivt byområde med arbeidsplassintensive virksomheter og høyereutnyttelse, samt boliger, forretninger, service og møtesteder. Næringsbebyggelse skal skjerme boligområdermot E6. Planforslaget vil bidra til en slik ønsket utvikling.I konsekvensutredning for Sandstuveien 70 ble tiltaket vurdert i forhold til transformasjon av helemulighetsanalysens område, trafikalt og samfunnsmessig. Det er positivt at forslaget bidrar tiltransformasjon fra et relativt lukket og homogent næringsområde til et mer tilgjengelig, sammensattområde. Plan- og bygningsetaten støtter det foreslåtte hovedgrep, som innebærer en skjermendenæringsbebyggelse mot E6 og en samlende torgplass mellom boliger og næring. Boligdelen vil sammenmed eksisterende bebyggelse og allerede vedtatte planer gi mulighet for et samlet boligområde langsEnebakkveien / Sandstuveien. Etaten er opptatt av at andelen lager begrenses, og bestemmelsene krever atlagervirksomhet skal vurderes i forhold til bokvaliteten i området. Forslagsstillers intensjon er blant annet”self-storage” lager for privatpersoner, men dette kan ikke reguleres spesielt.Estetikk og byggeskikkPlanskissen til forslaget er behandlet i Rådet for byarkitektur som støttet hovedgrepet.Næringsbebyggelsen mot E6 danner støyskjerm for boliger, men det er viktig at lamellene medmellombygg ikke fremstår som èn bygningskropp. Det kreves derfor at mellombyggene er begrenset ogtilbaketrukket. Næringsbebyggelsen vil følge E6 kurvatur og ivaretar retningsendring mellom E6 ogbyggeområdet, ved at lamellene gradvis forlenges ut mot E6. Dette vil gi en overgang mot senerebebyggelse nordover langs E6. Lamellbyggenes høyde er redusert i forhold til etatens mulighetsanalyse,pga politisk holdning til høyhusutredningen, og pga klimaforhold (vind) påvist i konsekvensutredningen.Lamellenes opptrapping vil gjenspeile landskapet vest for E6.


Saksnr: 200508925-29 Side 8 av 15Boligdelen: Den sammenhengende blokk er et godt grep i forhold til støy fra Enebakkveien/ Sandstuveien.Blokken kan danne en megler mellom planområdet og småhusene da den volummessig skal gis et variertuttrykk. Punkthusene i 7 etasjer er en gjenkjennelig bygningsform i Ryenområdet øst for Enebakkveien.De bidrar til høy utnyttelse samtidig som utearealer og solforhold ivaretas. Krav til uteareal er i samsvarmed krav i de to regulerte boligtomter nord for området.Uterom, torg, grøntstruktur: Det er ønskelig med videreutvikling av gode, allment tilgjengelige uteromsom torg og møteplasser. I transformasjonsområder som her ligger muligheter, og dette er godt ivaretatt.Torget foreslås regulert til felles areal, men vil på grunn av tilliggende forretninger osv være allmenttilgjengelig. Torget skal ha en utforming som også innbyr til møteplass for beboere i området, og må istørst mulig grad være bilfritt. Innganger til forretninger bør samles rundt den brede hoveddelen av torget.Kontorblokkene og punkthusene danner et ytre sjikt av vegger i plassrommet.LandskapPlanforslagets bebyggelse bidrar til å formidle overgangen mellom Brannfjellhøyden i vest oglavereliggende partier mot Manglerud i øst. E6 danner barriere, men er også en viktig ferdselsstrekning derplanområdets bebyggelse oppleves av de kjørende. Parkbeltet langs E6 blir viktig for opplevelsen av E6som en vei i det grønne. Lameller mot parkbeltet skaper variasjon og åpenhet mot vei og Brannfjell.Grøntområdet nord i planområdet vil videreføres i turveidraget mot Manglerud. Krav om forhage langsSandstuveien er positivt for nye boliger, naboer og veien i landskapet.VerneinteresserDet foreligger ikke verneverdig natur eller kulturminner i planområdet.Miljøfaglige forholdE6 er hovedkilden til støy og luftforurensning i planområdet. Miljøforhold ble utredet i konsekvensutredningen(KU). Planforslaget er supplert med justerte utredninger på støy, luftforurensning oglokalklima. Plan- og bygningsetaten anser at boliger i området må vurderes ut fra overordnete mål omknutepunkt og stasjonsnære områder.St øy : Multiconsult har utarbeidet notat vedrørende støy for boligene og barnehage, der beregningeneforutsetter at kontorbyggene bygges før / samtidig med boligene. PBE finner støyforholdendetilfredsstillende. Hoveddelen av boligenes uteareal mot vest vil tilfredsstille ”hvit sone” i T-1442, der tiltakikke er nødvendig. Det stilles krav om at 25 m 2 uteareal pr. bolig skal tilfredsstille støykrav, og boligerskal ha minst ett soverom mot stille side. Rekkefølgebestemmelse krever oppføring av tilstrekkelig andelkontorbebyggelse før boliger, eller andre tiltak da Manglerudtunnelen kan påvirke støysituasjonen i positivretning. Barnehagen vil få tilfredsstillende støy på uteareal ved støyskjerming i form av beplantet voll.Luftforurensning: Bakgrunnskonsentrasjon i området er høy for svevestøv. Bidraget fra E6 reduseres rasktmed økt avstand. Helsevernetaten uttalte til KU at områder der beregningene, som er utført for maksimalkonsentrasjon,viser akseptable nivåer, vil ha mer enn tilfredsstillende luftkvalitet ihht nasjonale mål.Boliger og barnehage er minst 95-120 m fra E6 og vil bli skjermet av bebyggelse og støyvoll. PBE støtterkonklusjonen i notatet vedrørende barnehagens luftkvalitet i at Sandstuveien 70 ikke er den ideelle plasseringav barnehage, men at det heller ikke frarådes. Manglerudtunnelen kan bidra til bedret luftkvalitet.Lokalklima: Konsekvensutredningen utredet lokalklima. T iltaket gir ikke store endringer. Kontorbyggenelangs E6 kan under enkelte forhold gi kastevinder inn mot torg, men vil også skjerme mot vind ogsvevestøv. Høydene er redusert med 2-3 etasjer etter KU. PBE finner at planforslagets konsekvenser forklimaforholdene er tilfredsstillende.Sol – skygge: Konsekvensutredningens redegjørelse for solforhold er supplert med diagrammer i forholdtil foreliggende planforslag. Brannfjell skyggelegger området på ettermiddagen midtvinters og etter 21.30om sommeren. Boligområdets endring fra en kamstruktur i KU til èn lang blokk og punkthus, gir bedretesolforhold. Kontorblokkene har liten betydning for boligområdet før ut i september. Forslaget gir småendringer i solforhold for eksisterende boliger i Sandstuveien. Solforholdene anses tilfredsstillende.Forurenset grunn: Evt. forurenset grunn etter tidligere virksomhet blir ivaretatt i byggesaker.Biologisk mangfold: Det er ikke registrert biologisk mangfold i planområdet.Trafikkforhold, teknisk infrastrukturPlanskissen er ikke i konflikt med ny Manglerudtunnel mellom Bryn og Ryen / Abildsø, jfr. Oslopakke 3.Tunnelen kan gi mindre trafikk på denne del av E6, men det er viktig at forslagets miljøforhold er vurdertuten Manglerudtunnelen, da denne ligger langt fram i tid.


Saksnr: 200508925-29 Side 9 av 15Trafikkanalysen fra konsekvensutredningen er supplert i forhold til endringer i forslaget samt krav isluttdokumentet til KU. Trafikksikkerhet er tilfredsstillende utredet, bestemmelse om sikring av overgangover Enebakkveien er viktig ved transformasjon av området mot boliger, det samme gjelder rekkefølgebestemmelseom opparbeidelse av fortau og gang / sykkelvei før boliger. Øvrig opparbeidelse førnæringsbygg må vurderes i hht § 67 i Pbl. Lokale kryss i Sandstuveien og Enebakkveien får lav belastning,Ryenkrysset får fortsatt høy belastning. Det er utført nye beregninger for kryssene mellom Sandstuveienog ramper til E6, i dag T-kryss. Det østre krysset viser overbelastning i morgenrushet som T-kryss, mengod trafikkavvikling dersom det ombygges til rundkjøring. Det vestre krysset har god trafikkavvikling somT- kryss nesten opp mot full utbygging. De foreslåtte rekkefølgebestemmelser og plankart vedrørendeoppgradering av veisystemet ivaretar etter etatens mening tilfredsstillende trafikkavvikling.Ryen er definert som knutepunkt i gjeldende parkeringsnorm (næring) for Oslo. Angjeldende planområdeligger rett sør for tett- by norm grensen, og det anbefales lavere del av åpen- by norm i området. Det erpositivt og helt nødvendig at parkering i hovedtrekk skal være under bebyggelsen. Planforslaget følgermulighetsanalysens intensjoner hva gjelder avkjørselspunkter for nærings- og boligbebyggelsen.Næringsavkjørsel mot Sandstuveien kan bidra til å dempe trafikkøkningen i Enebakkveien og Ryenkrysset.Fjernvarme: Planområdet er ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.Risiko- og sårbarhetKonsekvensutredningen har avdekket at det er vanskelige grunnforhold i området ved E6, med dybde tilfjell på 20 – 25 m. Det må redegjøres nærmere for grunnforhold i forbindelse med rammesøknader.Det er gjennom konsekvensutredningen ikke avdekket øvrige forhold som er aktuelle for ROS-analyse.Sosial infrastrukturBydelen har ikke kommentert barnehageforhold. Etter anmodning fra Plan- og bygningsetaten, påbakgrunn av generell politisk instruks, foreslås 4 avd. barnehage med minimum 500 m 2 BRA og 1600 m 2lekeareal ute. Det er ikke aktuelt å kreve rekkefølgebestemmelse vedrørende skoledekning, da denne ertilstrekkelig for nye boliger i Manglerudområdet.Områdets boliger og næringsbebyggelse vil få god tilgjengelighet til busser og T-bane ved Ryenkrysset, ca500 m avstand. Den foreslåtte leilighetsfordeling med minimum 60% 3-roms eller større og minimum 20% 4-roms eller større er tilfredsstillende. Etaten anbefaler ikke ett –roms boliger.Barns intere sse rDet vises tilstrekkelige uteoppholdsarealer for barns lek. Ved sikring av overgang over Enebakkveien(foreslått som opphøyd gangfelt, kan evt vurderes som lyskryss) vil større barn ha god tilgjengelighet tilfriområder øst for Enebakkveien, som også blir skolevei mot Høyenhall og Manglerud. Området er ikke ibruk for barn og unge i dag, det kreves ingen erstatningsarealer. Barns interesser blir også ivaretatt vedregulering av 4 avdelingers barnehage, der utearealene skal være åpne for beboerne utenom åpningstid.Universell utformingDet foreligger foreløpig ikke hjemmel til å kreve universell utforming i reguleringsbestemmelser ut overkrav i TEK. Nivåforskjell mellom torg og boligenes uteareal må gjøres tilgjengelig for alle.Økonomiske konsekvenserEiendommen er privat og utbygges i privat regi.Juri diske forhol dDet er innarbeidet rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av vei, veikryss, sykkelfelt, parkbelter.Rekkefølgebestemmelse sikrer gjennomføring av (privat) barnehage før boligområdet er ferdig utbygget.InteressemotsetningerDet er ikke fremkommet vesentlige interessemotsetninger i saken hittil.Andre forholdPlanforslaget følger opp de aktuelle krav i sluttdokumentet for KU, øvrige krav ivaretas i byggesakene.Foreløpig konklusjonPlan- og bygningsetaten mener at planforslaget vil bidra til en ønsket utvikling av Ryenområdet mot etsammensatt og attraktivt byområde med arbeidsplassintensive virksomheter og høyere utnyttelse, samtboliger, forretninger, service og møtesteder.Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.


Saksnr: 200508925-29 Side 10 av 15Forminsket reguleringsplankart


Saksnr: 200508925-29 Side 11 av 15FO RSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FO R:SANDSTUVEIEN 70Gnr.149 Bnr.490 m.fl.§1 AvgrensningDet regulerte området er vist på plankart merket kartnr. OP2-200508925 og datert 10.07.2007.§2 FormålOmrådet reguleres til:Byggeområde for boligByggeområde for bolig, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse, trim), bevertning - felt AByggeområde for kontor, forretning, lager, allmennyttig formål (kultur, helse, trim), bevertning - felt BByggeområde for kontor, allmennyttig formål (barnehage) - felt COffentlig trafikkområde - vei, fortau, sykkelfelt, annet veiarealSpesialområde - parkbelteFellesområder - felles avkjørsel og gangareal - felt F1- felles gangareal og torg - felt F2- felles avkjørsel og gangareal - felt F3§3 Byggeområde for boligOmrådet gis samme regulering som tilstøtende boligeiendommer.§4 Byggeområder felt A, B, C4.1 UtnyttelseFor byggeområdene A,B,C skal totalt tillatt bruksareal ikke overstige BRA = 91.800 m 2 .Parkering på terreng tillates i tillegg, jfr. §5.Formål forretning skal totalt ikke overstige tillatt bruksareal, BRA = 4.000 m 2 , inkludert lager, kontor ogfellesarealer i tilknytning til forretningsvirksomheten.Felt A – Bruksareal som omfatter kjøreareal, parkering og tekniske rom, med himling under kote 140 skalikke tas med i beregning av BRA.Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 18.000 m 2 .Felt B – Bruksareal som omfatter kjøreareal, parkering, tekniske rom og boder med himling under kote137 skal ikke tas med i beregning av BRA.Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 59.800 m 2 hvorav lagerformål ikke skal overstige BRA =10.000 m 2 .Lager skal i hovedsak plasseres i mørke arealer i underetasjer av bebyggelsen. Det tillates lagervirksomhetforutsatt at virksomheten ikke vil være til vesentlig ulempe for beboere i omkringliggende boligområde,ved støy, andre forurensninger eller trafikk.Felt C – Bruksareal som omfatter kjøreareal, parkering og tekniske rom, med himling under kote 137 skalikke tas med i beregning av BRA.Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 14.000 m 2 , hvorav minimum BRA 500 m 2 skal benyttes til 4avdelings barnehage.4.2 Plassering og høyderBebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser / grenser mellom ulike høyder og med maksimalegesimshøyder som vist på plankartet. Nødvendige sikkerhetsgjerder på tak i forbindelse med takterrasserregnes ikke med til gesimshøyden.


Saksnr: 200508925-29 Side 12 av 15Det kan tillates heis- og trappetårn og tekniske takoppbygg inntil 3 m over maks gesimshøyder.For boliger kan balkonger og karnapper krages ut over byggegrense med inntil 1,5 m. Dette gjelder ikke iforhold til byggegrenser mot offentlig vei.4.3 UtformingBebyggelseBebyggelsen skal ha flate eller tilnærmet flate tak.Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samledearkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg ogventilasjonsanlegg m.m. integreres i den arkitektoniske utformingen.I felt A skal lange fasader brytes opp volummessig og gis et variert uttrykk.I felt B skal bebyggelsen over kote 145 oppføres som lameller i øst vest- retning. Lamellene skal mot E6stå på terreng, og gavlenes plassering skal følge veiens kurvatur. Det tillates mellombygg mellomlamellene, som inneholder kommunikasjonsarealer og gangarealer. Disse skal gi et transparent inntrykkder fasademateriale i hovedsak skal være av glass. Mellombyggene skal være tydelig tilbaketrukket fravestfasader.BoligerDet tillates ikke ensidig orienterte leiligheter mot nord.Leilighetsfordeling: Minimum 60 % av leilighetene skal være 3-roms eller større og minimum 20% avleilighetene 4-roms eller større. Det tillates ikke ett-roms boliger.ForretningerDet tillates etablert mindre forretningsenheter og servicearealer i felt A og felt B. Forretningene skal ligge i1.etasje på nivå med torgplanet og ha gangatkomst fra fellesområder, primært fra midtre del avfellesområde F2.BevertningBevertning skal lokaliseres mot fellesområder, primært mot fellesområde F2 og torgplass.Allmennyttig formål (kultur, helse, trim)Gangatkomster skal primært være fra midtre del av fellesområde F2.UtearealerUteområdene skal opparbeides parkmessig med bruk av vegetasjon, herunder trær.Mot Sandstuveien skal anlegges beplantet forhage i samsvar med godkjent utomhusplan.Det skal opparbeides gangforbindelse som knytter planområdets boliger sammen med regulerte boliger pågnr.149 bnr. 483, 485. Det skal opparbeides gangforbindelse i øst- vest retning mot krysset Sandstuveien /Enebakkveien. Torgplanet og boligområdets uteareal skal bindes sammen ved bruk av trapper og ramper.Parkeringsinnkjøringer og varemottak skal skjermes mot innsyn fra boliger.Utendørs lagring tillates ikke. Barnehage skal visuelt og støymessig skjermes mot Sandstuveien vedbeplantet voll, evt supplert med støygjerde.4.4 Krav til uteoppholdsarealer for boliger og barnehageFor hver boenhet skal det avsettes minimum 50 m2 uteoppholdsareal. I uteoppholdsarealet inngår lekeogoppholdsarealer, takterrasser, balkonger og terrasser.Utearealer på fellesområde F2 skal opparbeides i tillegg.Barnehage skal ha minimum 1.600 m2 uteareal. Utearealet skal være åpent for beboerne utenombarnehagens åpningstid.§5 ParkeringParkering skal anordnes etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm, den lavere del av norm for Osloåpen by.


Saksnr: 200508925-29 Side 13 av 15Minst 5% av parkeringsplassene skal utformes for bruk av bevegelseshemmede.Parkering på terreng tillates i planområdet med maks BRA 750 m 2 , beregnet med 15 m 2 pr. plass.Parkeringsplassene inkl. sykkelparkering skal anordnes i samsvar med godkjent utomhusplan. Øvrigebilparkeringsplasser skal etableres i garasjeanlegg under terreng / bebyggelse.§6 AvkjørselPlanområdet skal ha avkjørsel til Sandstuveien og Ryensvingen / Enebakkveien via regulert fellesavkjørsel. Boligtrafikk skal primært ha avkjørsel via felles avkjørsel F1 til Ryensvingen / Enebakkveien,næringstrafikk skal primært ha avkjørsel via felles avkjørsel F3 til Sandstuveien.§7 UtomhusplanSammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200 for det enkeltefelt for den ubebygde del av tomten samt fellesområdene F1, F2 og F3 og parkbelte.Planen skal vise avkjørsler, parkeringsplasser, sykkelparkering, barnehagens uteareal, uteoppholdsarealmed materialbruk, møblering, belysning, beplantning, snøopplag, forstøtningsmurer, trapper m.v. Planenskal også vise gammelt og nytt terreng samt håndtering av overvann og nødvendige støyreduserende tiltak.Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Utearealene skal være ferdig opparbeidet ihenhold til godkjent plan før det gis midlertidig brukstillatelse for det enkelte felt.§8 MiljøkravStøy:Miljøverndepartementets retningslinje T-1442, eller senere vedtatte retningslinjer, skal gjelde for støy fratrafikk på utendørs oppholdsarealer og utenfor minst ett soverom i hver bolig. Dersom retningslinjensgrenseverdier overskrides som følge av trafikkstøy, må støyreduserende tiltak iverksettes.Minimum 25 m 2 av uteoppholdsareal pr. boenhet skal ikke ha høyere verdi enn retningslinjensgrenseverdier.T il grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad omrammetillatelse. Støyreduserende tiltak skal vises på utomhusplanen og være godkjent før det gisrammetillatelse. Støytiltakene skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis.Overvannshåndtering:Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skalredegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad omrammetillatelse.§9 Offentlig trafikkområdeDet skal opparbeides opphøyd gangfelt over Enebakkveien mot regulert friområde - turvei.§10 Spesialområde - parkbelteOmrådet skal opparbeides parkmessig med trær, og skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidigbrukstillatelse for tilliggende felt. Det tillates ikke opparbeidet vei eller parkeringsplasser i parkbeltet.§11 Fellesområde – felles avkjørsel, gangareal og torgFellesområde F1 skal være felles for gnr.149 bnr.490, gnr.149 bnr.483 og gnr.149 bnr.485 og senereutskilte parseller av disse. Arealet skal opparbeides med atskilt gang- og kjøreareal. Samlet opparbeidetbredde på vei og fortau skal være maksimalt 6 m.Fellesområde F2 skal være felles for felt A, B, C i gnr.149 bnr.490 og senere utskilte parseller fra denne.Arealet skal opparbeides torg- og parkmessig, med oppholdsarealer og vegetasjon, herundertrebeplantning.Det tillates parkeringskjeller under fellesområdet. Denne skal ikke tas med i beregning av BRA.


Saksnr: 200508925-29 Side 14 av 15Fellesområde F3 skal være felles for felt A, B, C i gnr.149 bnr.490 og senere utskilte parseller fra denne.Arealet skal opparbeides med atskilt gang- og kjøreareal. Samlet opparbeidet bredde på vei og fortau skalvære maksimalt 6 m.§12 RekkefølgebestemmelserFør det gis midlertidig brukstillatelse for boliger i felt A skal Sandstuveien være opparbeidet med fortau ogsykkelfelt, inkludert krysset Sandstuveien og Enebakkveien, alt i samsvar med plan.Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak som medfører at totalt BRA i planområdet overskrider57.000m 2 , beregnet iht. § 4.1, skal ny rundkjøring være opparbeidet for det østre veikryss mellomSandstuveien og rampetilknytning til E6, i samsvar med plan.Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak som medfører at totalt BRA i planområdet overskrider87.800m 2 , beregnet iht. § 4.1, skal ny rundkjøring være opparbeidet for det vestre veikryss mellomSandstuveien og rampetilknytning til E6, i samsvar med plan.Ved søknad om tiltak som medfører overskridelse av dette bruksarealet skal det utarbeides nytrafikkanalyse som redegjør for trafikkbelastning av veikrysset. Ved endret trafikkbelastning i forhold tiltrafikkberegning av Sweco Grøner rev. 12.04.2007 med tilleggsnotat av 31.07.2007, skal trafikktalleneforelegges veimyndighetene for ny vurdering av et eventuelt krav om opparbeidelse av veikrysset.Før det gis igangsettingstillatelse for boliger i felt A, skal tilstrekkelig andel av bebyggelsen i felt B væreoppført eller det skal være gjennomført tiltak som gjør at støyforholdene i felt A kan tilfredsstillereguleringsbestemmelsene §8.Før det gis midlertidig brukstillatelse for siste byggetrinn av boliger i felt A, skal det være gitt midlertidigbrukstillatelse for barnehage i felt C.


Saksnr: 200508925-29 Side 15 av 15VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYNPlan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold tildelegert myndighet vedtatt av bystyret 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:Forslag om reguleringsplan med godkjent konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser forSandstuveien 70, Ryen, som omreguleres fra byggeområde for industri til:• Byggeområde for bolig• Byggeområde for bolig, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse, trim), bevertning - felt A• Byggeområde for kontor, forretning, lager, allmennyttig formål (kultur, helse, trim), bevertning -felt B• Byggeområde for kontor, allmennyttig formål (barnehage) - felt C• Offentlig trafikkområde - vei, fortau, sykkelfelt, annet veiareal• Spesialområde - parkbelte• Fellesområder - felles avkjørsel og gangareal - felt F1- felles gangareal og torg - felt F2- felles avkjørsel og gangareal - felt F3som foreslått av Watrium AS ved Linstow AS, vist på kart merket OP2-200508925 og datert Plan- ogbygningsetaten 10.07.2007.PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -Kjell Kristian JacobsenavdelingsenhetslederGro Jensen Vigsaksbehandler