eksempel frå Oslo og Akershus v/ Rolf Barlindhaug, forskar, NIBR

hordaland.no

eksempel frå Oslo og Akershus v/ Rolf Barlindhaug, forskar, NIBR

Arealbehov – teori og metode –eksempel fra Oslo og AkershusRolf Barlindhaug,Norsk institutt for by- og regionforskningPlankonferansen i Hordaland 2. nov. 2010


Utgangspunkt• Et oppdrag for det regjeringspålagteplansamarbeidet mellom Oslo og Akershus• Hvor store tomtearealer for bolig- ognæringsutvikling må legges inn i offentligeplaner i Oslo og Akershus fram til 2030?


Teoretisk tilnærming - bolig• Etterspørsel: Beregne framtidig boligetterspørsel etter ulikeboligtyper i regionen som en funksjon av– Inntekt og inntektsutvikling– Boligpreferanser– Bokostnader– Befolkningsstørrelse og sammensetning• Tilbud: Forutsetninger om– Utbyggingspotensialet i ulike delområder (arealknapphet) og tomtepriser– Produktivitets- og kostnadsutvikling i boligbyggesektoren– Dagens boligbeholdning og framtidig avgang• Virkemidler (på tilbudssiden)– Reguleringsbestemmelser (leilighetsstørrelser, høyder, tomteutnyttelse..)• Markedslikevekt– Likevektspriser som klarerer markedet– Framtidige nybyggingstall etter størrelse og hustype


Vurderinger av boligarealbehov• Vekselvirkning mellom hva en tilrettelegger for og faktiskboligetterspørsel – og dermed framtidig befolkningsutvikling• Men hva med arealetterspørselen?– Er det etterspørselssiden eller tilbudsiden/kommunen sombestemmer tomteareal pr. bolig for ulike hustyper?• Det vanlige i kommunene er å ta utgangspunkt i– Befolkningsutvikling– Boligbyggebehov– Tilrettelegge for bygging gjennom arealplanlegging ogreguleringsbestemmelser– La markedet bestemme hva som blir bygd– Hvis all boligbygging skjer gjennom fortetting og transformasjon erarealbehovet 0


Teoretisk tilnærming -næringsbygg• Etterspørsel: Beregne framtidig etterspørsel etter ulike typer næringsareal, inkludertoffentlige bygg, som en funksjon av– Inntekt, inntektsutvikling og preferanser for ulike varer og tjenester– Pris på innsatsfaktorer i produksjonen, arbeidsproduktivitet– Lokaliseringspreferanser (markedsnærhet, transport/logistikk, næringsklynger osv)– Konkurranse fra utlandet– Befolkningsstørrelse og sammensetning– Nivå og omfang av offentlige tjenester• Tilbud: Forutsetninger om– Utbyggingspotensialet i ulike delområder (arealknapphet) og tomtepriser– Produktivitets- og kostnadsutvikling i byggesektoren– Dagens beholdning og framtidig avgang av næringsbygg• Virkemidler– Reguleringsbestemmelser (høyder, tomteutnyttelse, arealer avsatt for næring)• Markedslikevekt– Likevektspriser i tomtemarkedet– Framtidige nybyggingstall etter næring


Vurderinger av arealbehovet fornæringsbygg/ offentlige bygg• Vekselvirkning mellom hva en tilretteleggerfor og faktisk arealetterspørsel – og dermedframtidig næringsutvikling og kanskje ogsåbefolkningsutvikling• Hvis all bygging skjer gjennom fortetting ogtransformasjon er arealbehovet 0– Noe legges ned, erstattes med annen aktivitet– Drives det mer arealeffektivt i dag?


Sammenheng mellom bolig ognæring• Får ikke befolkningsvekst uten at det etableres nok nyearbeidsplasser• Bolig og næring konkurrerer om tomteareal, eller grunneieresøker om omregulering avhengig av markedssituasjonen• Å lage egne analyser av Oslo, som en del av et større fellesbolig- og arbeidsmarked virker ikke meningsfullt• Det fins ikke modeller som ivaretar alle de teoretiskeaspektene• Vi måtte foreta en praktisk tilnærming for å løse oppgaven


Praktisk framgangsmåte• Bolig for seg– Beregner boligbyggebehov som antall boliger (3-4 boligtyper)– Forutsetninger om tomteareal pr. bolig (3-4 boligtyper)– Beregner brutto tomtearealbehov– Drøfter fortetting, innfyll og transformasjon, men har ikke gått inn itilbudssiden• Næring for seg– Beregner sysselsatte i hver næring (Panda)– Forutsetninger om tomtearealbehov pr. sysselsatt i ulike næringer– For noen næringer lar vi befolkningen eller deler av befolkningenbestemme tomtearealbehovet– Beregner brutto arealbehov– Drøfter fortetting, innfyll og transformasjon, men har ikke gått innpå tilbudssiden


Oslo: Byggebehov 2010 – 20307000Oslo60005000400030002000HHMHMMMMLLMLFaktisk100001994 1999 2004 2009 2014 2019 2024 2029MMMM LLML HHMHBefolkning 20+ 140045 111571 175571Nye boliger 97278 77775 121637Pr.år 4632 3704 5792Vekst 32 % 26 % 40 %


Akershus: Byggebehov 2010 –20306000Akershus50004000300020001000HHMHMMMMLLMLFaktisk01994 1999 2004 2009 2014 2019 2024 2029MMMM LLML HHMHBefolkning 20+ 134893 106556 164347Nye boliger 85372 67985 103567Pr.år 4065 3237 4932Vekst 38 % 31 % 47 %


Hustypefordeling i boligbyggingen. Uendret hustypefordeling, Siste 10-års hustypefordelingog Høy blokkandel. Oslo og Akershus. ProsentEnebolig SmåhusBlokk ogannet SumAkershusUendret hustypefordeling 46 24 30 100Siste 10-års hustypefordeling 32 29 39 100Høy blokkandel 20 25 55 100OsloUendret hustypefordeling 14 18 68 100Siste 10-års hustypefordeling 5 11 84 100Høy blokkandel 3 10 87 100Arealbehovet vil derfor variere både med:- Forutsetninger om befolkningsutvikling- Forutsetninger om sammensetningen av nybyggingen etter hustype


Oslo: Boligbyggebehov pr. år2010-2030 fordelt på boligtyper.Uendret hustypefordeling2500Oslo200015001000LLMLMMMMHHMH5000Enebolig Delt bolig Blokk 1-2 rom Blokk 3+ rom


Akershus: Boligbyggebehov pr. år2010-2030 fordelt på boligtyper.Uendret hustypefordeling2500Akershus200015001000LLMLMMMMHHMH5000Enebolig Delt bolig Blokk 1-2 rom Blokk 3+ rom


Antall kvm tomteareal pr. bolig.Akershus OsloEnebolig 765 612Delt bolig 301 190Blokk 1-2 rom 76 53Blokk 3+ rom 76 53Kilde:SSB: Arealbruksstatistikk 2005 (Småhus, Rekkehus, Blokk)SSB: Boligbeholdning 2006 (Bebodde og ubebodde boliger)


BoligBrutto tomtearealbehov: ”Uendret hustypefordeling”KvadratkilometerMMMM LLML HHMHAkershus 38,0 29,9 46,4Oslo 16,5 11,9 19,9Akershus og Oslo 54,5 41,7 66,3Reduksjon i prosent fra ”Uendret hustypefordeling”Siste 10-års hustypefordelingAkershus -19 -18 -19Oslo -38 -40 -37Akershus og Oslo -25 -24 -24Høy blokkandelAkershus -39 -38 -40Oslo -46 -47 -45Akershus og Oslo -41 -41 -41


Behov for ”nytt” areal• Nybygging av boliger kan inndeles i– Feltutbygging– Fortetting i småhusområder– Innfyll i by– Transformasjon• Fordelingen av boligbyggingen på disseutbyggingstypene vil bestemme hvor stort behov deter for ”nytt” areal• Transformasjon til bolig øker isolert settarealbehovet til næringsbygg


Premisser, næringsbygg• Framskrive næringsutvikling til 2030 vedhjelp av Panda• Produksjon• Sysselsetting• Hva kan vi ”henge” framskrivingene på?• SSBs befolkningsframskrivinger• Regjeringens Perspektivmelding (2009)• Multiplisere framskrivingene med”arealproduktivitet” gir brutto arealbehov


Hva er behovet for input i Panda?• Sluttleveringer næring• 50 næringer• Investering, innenlandsk eksport, utenlandsk eksport, offentligkonsum gis utenfra• Privat konsum beregnes i modellen• Høy vekst i sluttlevering gir høy produksjonsvekst• Produksjon i hver næring bestemmes både av kryssleveranser ogsluttlevering• Arbeidskraftsproduktivitetsutvikling• Angir produktivitetsutvikling for hver næring• Høy produktivitetsvekst gir svak sysselsettingsutvikling• 1 % vekst lagt inn for alle næringer


Resultater for næring• PANDA gir fordeling av sysselsetting på næringer ogoffentlig tjenesteproduksjon• Finner dagens arealbruksmønster pr. sysselsatt etternæring på bakgrunn av– Arealbruksstatistikk (SSB)– Sysselsettingsstatistikk (SSB)– Liten sammenheng historisk mellom byggearealstatistikk ogsysselsettingsutvikling• Lager forutsetninger om arealbruk– Pr. 1000 sysselsatte i ulike næringer– Pr. 1000 i ”klientbefolkningen”– Dels basert på samtaler med Plan- og bygningsetaten i Oslo– Dels basert på samtale med en stor utbygger– Usikkerheten er svært stor


Utgangspunkt: PANDA (basis) + ulikealternativer.Kvadratkilometer brutto arealbehov næringKunsysselsettingMMMM LLML HHMHBasis 8 13 10 16Befolkningsstyrt sysselsetting 19 14 24PANDA alene gir liten sysselsettingsvekst i forhold tilbefolkningsprognosene ( + 72 000)MMMM, Oslo og Akershus, 20 år eller mer: + 275 000


Dagens arealbruk -kvadratkilometerAkershus Oslo SumTotalareal 4182 454 4636Arealbruk 250 134 385Boliger 113 45 158Fritid/Garasjer 9 5 14Næring 128 84 212Arealbruksprosent 6 % 30 % 8 %


Oppsummert brutto arealbehov i Oslo ogAkershus -kvadratkilometerMMMM LLML HHMHBoligUendret hustypefordeling 55 42 66Siste 10-års hustypefordeling 41 32 50Høy blokkandel 32 25 39NæringBefolkningsstyrt sysselsetting 19 14 24Totalt arealbehov,befolkningsstyrt sysselsettingUendret hustypefordeling 74 56 90Siste 10-års hustypefordeling 60 46 74Høy blokkandel 51 39 63

More magazines by this user
Similar magazines