Markedsrapport 3. kvartal - UNION Gruppen

Markedsrapport 

Q3 - 2006 

Q3 

UNION Marine Finance 

NylIg laNsert 

et Nytt shIppINgprOsjekt 

Side 6 

Vogt & Wiig 

INdre selskap – et FleksIbelt 

alterNatIV FOr INVestOrer 

Side 4 

UNION Norsk Næringsmegling 

Markedet FOr salg 

aV NærINgseIeNdOM 

Side 8 

statUs UtleIe 

Side 14 

UNION Corporate 

FUsjONer Og Oppkjøp 

Side 18 

UNION eiendomskapital 

saMMeNFalleNde 

INteresser MellOM INVestOr 

UNION Corporate ASA • UNION Norsk Næringsmegling AS • UNION Eiendomskapital AS • UNION Real Estate AS • UNION Marine Finance AS

Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting, 

Knut M. Stokke og Per Erik Engebretsen 

totalt har UNION gruppen kjøpt og solgt 

eiendom for ca. NOk 9,5 mrd i 2005 og ca. 

NOk 9 mrd første halvår 2006. UNION Norsk 

Næringsmegling solgte eiendom i 2005 for 

ca. NOk 8,5 mrd og i første halvår 2006 for 

ca. NOk 6,5 mrd. Vi har opplevd en aktiv 

periode etter sommeren og tror på en positiv 

utvikling av markedet videre fremover. 

Vi ser at næringseiendom fortsatt selges til 

lave yielder. Yieldkurven har fortsatt en fallende 

tendens. Vi erfarer at investorer betaler bedre 

for eiendommer utenfor sentrale strøk, og at de 

tidligere betydelige forskjellene på land og by nå 

minsker. etterspørselen etter leie av attraktive 

kontorlokaler øker, og i visse områder stiger 

leieprisene kraftig. Vika, aker Brygge, Bryn/ 

Helsfyr og skøyen er områder som har høyest 

leieprisoppgang. 

UNIoN Marine Finance har gjennomført sitt 

første shippingprosjektet. prosjektet ble plassert 

mot våre investorkontakter. til tross for en 

høy egenkapitalandel på Nok 225 mill., ble 

prosjektet fulltegnet i løpet av noen få dager. det 

var flere profilerte investorer som tegnet seg. Vi 

tror at solide prosjekter i shippingmarkedet kan 

gi god avkastning på investert kapital de neste 

årene. 

UNIoN eiendomskapital har hatt høy aktivitet 

den siste tiden. Gode eiendommer er syndikert 

ut. selskapet har i tillegg ervervet eiendom på 

vegne av storebrand eiendomsfond. Fondet har 

totalt pr. i dag investert ca. Nok 2,75 mrd. på 

vegne av private og institusjonelle investorer. 

UNIoN real estate, som ble etablert i sommer, 

er nå godt i gang og er i ferd med å gjennomføre 

sine første transaksjoner med utenlandske 

investorer. 

UNIoN Gruppen jobber med å øke kapasiteten 

og har ansatt flere medarbeidere den siste tiden. 

Vi ser frem til et spennende samarbeid utover 

høsten og mot vinteren! 

UNION Corporate ASA • UNION Norsk Næringsmegling AS • UNION Eiendomskapital AS • UNION Real Estate AS

Innhold 

4 UNIoN Marine Finance – Nylig lansert et nytt shippingprosjekt 

6 Gjesteartikkel: Indre selskap – et fleksibelt alternativ for investorer 

8 Markedet for salg av næringseiendom 

10 eiendomsselskapene 

12 status utleie 

14 ”all dressed up, but nowhere to go” 

15 Gjesteartikkel: Norwegian property asa 

16 Fusjoner og oppkjøp 

18 sammenfallende interesser mellom investor og kapitalforvalter 

20 Handel og handelssteder 

21 Byggeaktivitet 

22 Inflasjon 

23 konjunkturer 

24 renter 

25 Markeder 

26 arbeidsledighet og sysselsetting 

27 Boligmarkedet 

28 BNp 

29 Hotellmarkedet 

30 ansatte i UNIoN Gruppen 

32 UNIoN Gruppen driver sin virksomhet gjennom fem selskaper:

Per olav Karlsen er aktiv partner i UNIoN Marine Finance og 

er ansvarlig for det første shippingprosjektet som er utført i 

UNIoN Gruppens regi. 

UnIon MarIne FInance 

Nylig lansert et nytt shippingprosjekt 

UNIoN Gruppen, ved UNIoN Marine Finance 

as (UMF), lanserte sitt første shipping prosjekt 

dette kvartalet. Lanseringen og etableringen av 

Bergshav product tankers ks ble godt mottatt 

hos våre investorer og ble fulltegnet i løpet 

av noen få dager. prosjektet er karakterisert 

ved moderne og kurant tank tonnasje som 

er sluttet på lange Bareboat avtaler (10 år) 

til god befrakter. prosjektets avkastning og 

budsjetterte dividende utbetalinger er etter 

vår oppfatning svært attraktiv. Vi har nye 

prosjekter under forhandling og håper å kunne 

tilby nye investeringsmuligheter om ikke altfor 

lang tid. UMF vil stå som forretningsfører for 

de prosjekter vi lanserer, og vi vil også tilby 

andrehånds omsetning av andeler. 

UNIoN Gruppen har i lang tid hatt ønske og 

ambisjon om å etablere seg som aktør innenfor 

den maritime bransje der Norge har lange 

tradisjoner, betydelig kunnskap og markante 

internasjonale aktører. den maritime industri i 

Norge, inklusive offshoreindustrien, besitter en 

industriell infrastruktur med betydelig kompetanse 

i alle ledd som inkluderer rederier, banker, 

meglere, finanshus, verft, utstyrsprodusenter 

og tilhørende servicenæringer. dersom man ser 

bort fra It og kommunikasjonsindustrien, så er 

de maritime industrier de som i størst grad er 

eksponenter for dagens økonomiske globalisering. 

eierskap kan utøves aktivt over landegrenser 

og kontinenter. Bemanning av skip finner sted 

UNIoN GrUppeN - Markedsrapport Q3-2006 - sIde 

MT Ocean 

Bergshav Product Tankers KS 

MT Ocean Dignity MT Ocean Quest MT Ocean Spirit 

Acquisition of 3 x 35.000 dwt Product Tankers 

with 10 year Bareboat Charter 

Total transaction value: US$ 133.700.000 

Paid-in equity: MNOK 225.000.000 

Arranged by: 

In cooperation with: 

August 2006 

uavhengig av flagg og eierforhold. Norske 

banker finansierer kinesiske rederier. Norske 

redere kjøper seg inn i koreanske rederier. Norsk 

offshoreindustri opererer over hele kloden. 

Beskatting i forskjellige land legger til 

rette for etablering av virksomhet som er 

uavhengig av nasjonalitet for de finansielle 

eierne. En viktig konsekvens av denne 

globaliserte liberalisering av maritime 

industrier, er at komparative fordeler ikke 

lenger henger sammen med hvilket land de 

fysiske eiere kommer fra. De komparative 

fortrinn ligger i evnen til å sette sammen de 

riktige ideer og prosjekter samt i evnen til å 

innhente nødvendig kapital. 

den globale økonomi er gjenstand for kraftig 

ekspansjon som en konsekvens av veksten som 

foregår i store befolkningsregioner i verden. kina 

er selvfølgelig lokomotivet i dette. I tillegg er land 

som India og russland betydelige bidragsytere 

til veksten. ekspansjonen har skapt en kraftig 

økning i behovet for tonnasje. Hva den kinesiske 

ekspansjonen angår og dennes betydning for 

global transport og generell økonomisk aktivitet, 

kan vi peke på følgende tre megatrender: 

• Import av råvarer til kina stiger i et formidabelt 

tempo. I 2005 økte importen av råvarer i bulk 

med 15 til 17 prosent. prognosen for 2006 er 

22 prosent.

• Importen av olje og oljeprodukter steg med 

over 30 prosent i 200 . prognosen for 2006 

er 1 prosent. 

• Veksten av eksport av ferdigvarer steg med 

2 prosent i 2005. prognosen for 2006 19 

prosent. 

enkelte røster advarer mot overoptimisme 

innenfor shipping med henvisning til at vi nå 

ser historisk høye markeder. Vi skal ikke bidra 

til å kaste forsiktighet til side, men likevel peke 

på at det i historisk sammenheng har vært tider 

i shippingmarkedene med betydelig høyere 

realavkastning enn nå. Forskjellen er imidlertid 

at denne ”toppen”, dersom det er det vi snakker 

om, har hatt en varighet på fire år. det ser 

også ut til at markedene, med fluktuasjoner, vil 

forbli sterke i overskuelig fremtid. den sterke 

oppgangen vi har vært vitne til er ikke et resultat 

av enkeltstående politiske hendelser, kriser 

eller uventet asymetri i markedet, men av en 

fundamental global økonomisk ekspansjon. 

denne ekspansjonen forventer vi skal fortsette. 

Land som sør-korea og Japan hadde bortimot 

30 og 0 år med kontinuerlig sterk vekst før 

de fikk sin avmatning. kina er kun 10-12 år på 

vei. Videre hevdes det at det grovt sett kun er 

300- 00 mill. mennesker i kina som foreløpig 

deltar i den utvikling som foregår. tilsvarende 

argumenter gjelder for India. 

Man skal også være klar over at shipping 

bransjen gjennom en over 20 år lang 

krise med overkapasitet ikke tok del i den 

naturlige inflasjon som man hadde på land 

i perioden 1980-2000. det er således 

kanskje ikke unaturlig at når de forskjellige 

shippingmarkedene nå har fått en bedre 

balanse mellom tilbud og etterspørsel så stiger 

prisene (ratene) mer enn det som ellers ville 

vært naturlig. Man må også være klar over at 

kostnadene forbundet med sjøveis transport 

utgjør en svært liten andel av prisene vi 

forbrukere betaler for våre forbruksgoder, og 

at sluttproduktet således tåler vesentlig høyere 

priser på transporten. 

den største trussel mot et fortsatt sterkt 

marked synes først og fremst å være 

risikoen for overkapasitet som følge av for 

stor nybyggingsaktivitet. For tiden har vi en 

betydelig ordrebok for alle hovedkategorier 

innen skip. Imidlertid har vi de siste tre år hatt 

en betydelig tilvekst av ny tonnasje uten at 

dette har presset markedene. dette skyldes 

den sterke økonomiske ekspansjon som finner 

sted i kombinasjon med utfasing av gamle 

utidsmessige skip. Vi forventer at dette vil 

fortsette minst i to til tre år. 

den betydelige økonomiske ekspansjon 

medfører som sagt økt transportbehov. I 

tillegg øker den behovet for energi og dagens 

oljepriser medfører betydelig incentiver for 

offshoreaktiviteter. I senere år har vi sett 

omstruktureringer, konsolidering, oppkjøp og 

nyetableringer innen offshorebransjen. disse 

trendene tror vi vil forsterke seg ytterligere i de 

neste årene. 

Med ovennevnte overordnede makrobetraktninger 

og i lys av erkjennelsen om at 

Norge besitter miljø, kompetanse og kapitalevne 

til å vokse innen de maritime industrier, er det 

et naturlig ledd i UNIoNs utvikling at vi etablerer 

oss. 

Vi håper dette blir en vellykket satsning og ser 

frem til å samarbeide med både etablerte og nye 

forbindelser i tiden som kommer. 

UNIoN GrUppeN - Markedsrapport Q3-2006 - sIde 5

advokat erlend lous er tilknyttet advokatfirmaet Vogt & Wiigs 

shippingavdeling. Han arbeider særlig med skipssyndikering og 

finansiering. erlend vil lede Vogt & Wiigs nyopprettede kontor 

i singapore. 

advokat Thomas Berntsen arbeider blant annet med 

selskapsrett og børs- og verdipapirhandel i advokatfirmaet 

Vogt & Wiig. Hans arbeid har særlig fokus på strukturering 

av transaksjoner. de senere år har hans arbeid i særlig grad 

vært knyttet til næringseiendom og opprettelsen av ulike 

eiendomsselskaper. 

Indre selsKaP 

Et fleksibelt alternativ for investor 

tradisjonelt har investorer ønsket en 

kombinasjon av begrensning av ansvaret 

og deltagerligning. kommandittselskaper 

ivaretar dette formålet. I de siste årene har 

imidlertid indre selskaper hatt en betydelig 

fremvekst. dette har særlig vært tilfelle 

innen skipssyndikater. 

Bakgrunnen for denne fremveksten er at en 

selskapsstruktur med indre selskap begrenser 

ansvaret på tilsvarende måte som hva tilfelle 

er for et kommandittselskap, og deltagerne i 

det indre selskapet blir også deltagerlignet. en 

investor i et indre selskap vil imidlertid kunne 

nyte godt av ytterligere fordeler, blant annet 

fleksible innskuddskrav og utdelingsregler. 

INdrE SELSKAP 

et indre selskap, eller stille selskap som det 

også kalles, består av en hovedmann, vanligvis 

et single purpose aksjeselskap og en eller flere 

stille deltagere. et indre selskap er regulert av 

selskapsloven og deltagerne blir beskattet i 

henhold til skatteloven. et indre selskap er et 

selskap som ikke fremstår som sådan ovenfor 

tredjemann. det kan følgelig ikke inngå avtaler 

for egen regning og er heller ikke registrert i 

Foretaksregisteret. Hovedmannen vil inngå alle 

avtaler på vegne av det indre selskapet. 

INNSKUdd 

selskapslovens kapittel 3 fastsetter en rekke 

regler for kommandittselskaper, blant annet 

fastsetter kapittel 3 krav til innskudd. disse 

UNIoN GrUppeN - Markedsrapport Q3-2006 - sIde 6 

reglene kommer ikke til anvendelse for indre 

selskaper og er en av hovedårsakene til at 

indre selskaper har blitt en interessant måte å 

strukturere investeringer på. 

For kommandittselskaper følger det av 

selskapslovens § 3-5 at ”selskapets 

krav på innskudd ikke kan overdras, og 

heller ikke stilles som sikkerhet”. denne 

begrensningen gjelder som nevnt ikke for 

indre selskaper. konsekvensen av dette er 

at innskuddsforpliktelsene kan stilles som 

sikkerhet, typisk overfor bank eller annen 

finansinstitusjon og på denne måten bidra til at 

”giringen” på prosjektet økes. 

Videre står man fritt til å sette ned eller øke 

selskapskapitalen. det er ikke nødvendig 

med kreditorvarsler eller meldinger til 

foretaksregisteret. endringer i kapitalen trer i 

kraft med det samme, slik at utdeling kan skje 

umiddelbart. Normalt vil man imidlertid måtte 

innhente samtykke fra de finansinstitusjoner 

som er involvert i det aktuelle prosjektet. 

ettersom det er avtalefrihet når det gjelder 

innskudd foreligger det heller ikke krav 

til valuta. I Norge er det slik at kapital for 

kommandittselskaper skal være i norske 

kroner og kapitalen skal være registrert i 

Foretaksregisteret. at det foreligger avtalefrihet 

når det gjelder valuta kan særlig for utenlandske 

investorer eller investorer som regelmessig 

handler i utenlandsk valuta være svært viktig, 

ettersom de på denne måten minimerer risikoen 

knyttet til valutasvingninger. I større prosjekter 

kan slik svingning ofte være av vesentlig 

betydning. 

UtdELING 

en annen viktig årsak til fremveksten av indre 

selskaper er knyttet til svært fleksible regler 

når det gjelder utdeling. I motsetning til hva 

som er tilfelle for kommandittselskaper, der 

det i selskapslovens § 3-16 er fastsatt at 

selskapets midler ikke kan deles ut ”i større 

utstrekning enn selskapets nettoformue ifølge 

balansen for siste regnskapsår overstiger to 

femdeler av selskapskapitalen”, finnes ikke 

slike begrensninger for indre selskaper. et indre 

selskap har således adgang til å dele ut hele 

sitt overskudd til deltagerne innenfor de grenser 

deltagerne måtte ha fastsatt. 

det er også verdt å merke seg at utdeling 

kan skje uavhengig av hvilke tall som måtte 

fremkomme av siste reviderte regnskaper. 

Man slipper å avvente avleggelsen av slike 

regnskaper og utdeling kan skje umiddelbart 

etter at beslutningen er fattet. 

I et syndikeringsprosjekt kan man således foreta 

utbetaling umiddelbart etter at for eksempel 

skipet er solgt, og avvikle selskapet deretter. 

ANONyMItEt 

deltagerne i et kommandittselskap er, i 

motsetning til deltagerne i et stille selskap,

egistrert i Foretaksregisteret. deltagerne i et 

stille selskap vil således utad og også seg i 

mellom være anonyme. Hvorvidt dette er en 

fordel eller ulempe varierer fra deltager til 

deltager. 

FOrPLIKtELSEr OG rEttIGhEtEr 

det er hovedmannen som opptrer utad på 

vegne av det indre selskap. det er således 

hovedmannen som vil ha alle rettigheter og 

forpliktelser overfor tredje mann. Hovedmannen 

har, tilsvarende komplementaren i et 

kommandittselskap, ubegrenset ansvar overfor 

tredjemann. 

de stille deltagerne vil ikke ha ansvar overfor 

tredjemenn og innad vil de ha det ansvar som er 

avtalt i selskapsavtalen. 

Mellom hovedmannen og det indre selskapet 

vil fordeling av rettigheter og forpliktelser 

reguleres av en selskapsavtale. de stille 

deltagere kan ikke direkte eller indirekte 

representere selskapet utad. de stille 

deltagerne er ikke medlem i hovedmannens 

styrende organer, og som en konsekvens av 

dette har deltagerne liten påvirkningskraft 

med hensyn til hvorledes hovedmannen driver 

virksomheten. For at de stille deltagerne 

sikres en viss form for innflytelse, er det viktig 

å etablere alternative strukturer som sikrer 

en viss form for kontroll. dette kan gjøres 

på ulike måter som det er for omfattende å 

komme nærmere inn på her. det er derfor 

selvsagt svært viktig at hovedmannen har 

tilstrekkelig kompetanse til å drive den aktuelle 

virksomheten. 

ettersom det er hovedmannen som opptrer 

utad, vil det for eksempel være hovedmannen 

som vil være registrert som eier av et skip, en 

eiendom eller annet. Hovedmannen er således 

legitimert til råde over dette. det er derfor svært 

viktig at deltagerne har tillitt til hovedmannen. 

ofte er det forretningsfører eller disponent som 

eier hovedmannen, mens det i andre tilfeller er 

de samme eiere i hovedmannen som i det indre 

selskapet. 

det er svært viktig å holde fast ved at stille 

deltagere ikke representerer selskapet utad. 

dersom stille deltagere skulle representere 

selskapet utad, kan det ikke utelukkes at 

selskapskonstruksjonen vil anses som i 

realiteten å være et kommandittselskap eller 

et ansvarlig selskap, med de virkninger dette 

har for blant annet risiko og ansvar. det indre 

selskapet bør i det hele tatt så langt som mulig 

ikke utad fremstå som et eget subjekt. 

SKAtt 

et indre selskap er, i likhet med et 

kommandittselskap, ikke et eget skattesubjekt. 

det er således deltagerne som lignes for det 

indre selskapets inntekter/utgifter og formue/ 

gjeld. dette innebærer at det indre selskapet 

verken betaler inntekts- eller formuesskatt, 

men at skatten utlignes direkte på den enkelte 

deltager så langt vedkommende er skattepliktig 

til Norge. 

dELtAGErLIGNING 

på samme måte som i et kommandittselskap 

skjer skattleggingen av deltagerne etter 

nettometoden. dette innebærer at skattepliktig 

nettoformue og alminnelig inntekt fastsettes 

hos det indre selskapet som om dette var et 

skattesubjekt. Nettoresultatet bestående av over- 

eller underskudd fordeles deretter på deltagerne 

og føres i selvangivelsen hos den enkelte 

deltager. det gjelder særlige regler om beregning 

av fradragsrammer. Fradragsrammene 

begrenser i utgangspunktet deltagernes 

fradragsrett til å omfatte andel av skattemessige 

kapital, tillagt ikke innkalt selskapskapital. 

Som det fremkommer ovenfor er det både likheter 

og ulikheter mellom kommandittselskaper og 

indre selskaper. Likhetene knytter seg særlig 

til at man skattemessig behandles på samme 

måte som et kommandittselskap og at man får 

tilsvarende form for ansvarsbegrensning. Sett 

fra en kommersiell synsvinkel vil det særlig 

være reglene som er knyttet til mulighet for å 

stille innskuddsforpliktelsene som sikkerhet, 

og den høyere giringen dette resulterer i som 

regelmessig vil være mest interessant. At det 

også foreligger mer fleksible utdelingsregler og 

regler for endringer i selskapskapitalen har gjort 

at indre selskaper har blitt en populær måte å 

organisere syndikeringer på. 


økern sentrum 

UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av Økernsenteret 

til nystiftet selskap Økern sentrum eiet av steen & strøm, 

storebrand, alf Ulven og Wilh. Wilhelmsen. det nystiftede 

selskapet ervervet samtidig Økern park, og planen er å utvikle 

et nytt stort kjøpesenter. 

stasjonskvartalene i asker 

UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av eierselskapet. 

kontoreiendom på ca. 27 000 m 2 . 

Flere leietakere med varierende leieutløp. 

Utbyggingsprosjekt- bolig, sofies Minde 

12 500 m 2 Bta 

tomtebelastning ca. kr. 8 000,- 

solgt til single purpose Joint Venture 

MarKedeT For salg av nærIngseIendoM 

Forskjellene mellom by og land viskes ut 

sommeren er tradisjonelt en rolig tid i 

markedet for salg av næringseiendom, 

men i år, som i fjor, har det vært relativt høy 

aktivitet også i sommermånedene. det er 

heller ingenting å si på aktivitetsnivået i 

høst. det går mot et nytt rekordår i brutto 

verdi på omsatte næringseiendommer. 

Investors avkastningskrav uttrykt ved netto 

yield holder seg fortsatt lavt, mye på grunn 

av svært høy etterspørsel etter eiendom. as 

Norge går meget bra og det er mye likviditet 

som plasseres i eiendom. dette gir seg bl.a. 

utslag i flere nyetablerte eiendomsfond samt 

at Norwegian property på rekordtid har samlet 

en stor portefølje av sentralt beliggende 

eiendommer. 

sett i forhold til markedsrapporten for 2. kvartal 

har vi derfor lite nytt å komme med, bortsett fra 

en fallende yield tendens. Markedet er fortsatt 

meget likvid og det oppnås gode priser. Hvis 

vi ser på utviklingen i 10-års swap-rente så 

gikk renten noe opp på forsommeren, men 

er nå tilbake på nivå med mai i år. realrenten 

(swap-renten justert for 12-mnd. endring i 

konsumprisindeksen) ser ut til å ha stabilisert 

seg i en korridor mellom to og tre prosent, 

mens realrenten justert for 12-mnd. endring i 

kpI-Jae viser en svakt stigende trend. spesielt 

interessant er det at kpI-Jae for august-august 

kun er 0, prosent mens kpI i samme periode 

er 1,9 prosent. dette viser at underliggende 

prisvekst fortsatt er meget svak. 


% 

7% 

6% 

5% 

4% 

3% 

2% 

1% 

0% 

8 

7 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

10-år-swap-rente 

sep-2006 

jul-2006 

mai-2006 

mar-2006 

jan-2006 

nov-2005 

aug-2005 

jun-2005 

apr-2005 

feb-2005 

des-2004 

sep-2004 

jul-2004 

mai-2004 

mar-2004 

jan-2004 

yield 

1998 

1999 

NKSW10 Currency 

realrente KPI 

realrente KPI-jAE 

2000 

10 års stat Anslag netto yield * Spread yield mot ti års stat 

2001 

2002 

* Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-10 års leiekontrakter 

med solide leietakere. yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med 

eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en 

kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 

2003 

2004 

2005 

2006

et utvalg av gjennomførte transaksjoner 

dato adresse Beliggenhet segment Kjøpesum Yield leietaker 

aug. 06 Hassingveien 0 Fredrikstad kontor/handel 89 000 000 6,05% rema 1000, Fredrikstad kommune 

aug. 06 Verftsgata 5 og 10, Julsundveien og enenveien 2 a Molde kontor n/a 6,10% Utdanningsdirektoratet, Fylkestrygdekontoret 

Jul. 06 sandslimarka 55 Bergen kontor 186 000 000 6,80% statoil, dnB Nor, odfjell 

Jul. 06 tjuvholmen oslo kontor n/a ,85% 

Jun. 06 storgata 170 Lillehammer kontor/handel 116 000 000 7,81% statsbygg, rema 1000 m.fl. 

Jun. 06 drammensveien 13 og 1 9 oslo kontor 1 000 000 000 5,50% n/a 

Jun. 06 storgata 1-5 Lillestrøm Lillestrøm Handel 98 000 000 n/a n/a 

Jun. 06 Vikelvfaret , 8 og 10 trondheim kombi 73 000 000 7,50% n/a 

Jun. 06 sonja Henies plass oslo kontor 6,20% diverse 

Jun. 06 Berghagan 5 oslo kontor/lager 1 0 000 000 7,55% atlas Copco m.fl. 

Jun. 06 kråkerøyveien 2 Fredrikstad kontor/handel n/a spenst, rimi ++ 

Jun. 06 Verven stavanger kontor 338 000 000 6,07% Bp 

Jun. 06 Bogstadveien 5 oslo kontor/bolig 93 000 000 ,95% dnB 

Jun. 06 skippergata 13-17 kristiansand Handel 100 000 000 5,50% popin, Intersport, deloitte 

Mai. 06 Nordea-portefølje Norge kontor 5,30% Nordea 

Mai. 06 strømsveien 3- 5 olaussen gården Lillestrøm/strømmen Handel 100 000 000 6,35% diverse 

Mai. 06 Leiraveien 12 Lillestrøm Lager/kombi 1 750 000 7,69% Ing. M.o. schøyen Bilcentraler as 

Mai. 06 Leiraveien 15 Lillestrøm kombi 112 000 000 5,96% Nokian dekk as 

Mai. 06 Årvollveien 72 oslo Lager 59 000 000 6,31% erling Hustvedt as 

det nye vi ser i markedet er at forskjellene mellom 

by og land i større grad viskes ut. tradisjonelt 

har det vært en betydelig forskjell på investors 

krav til risikomargin på eiendom beliggende i 

sentrum av oslo og andre større norske byer, og 

eiendom beliggende utenfor de største byene. I 

tråd med høy etterspørsel og mye likviditet som 

skal investeres, øker nå etterspørselen etter mer 

perifert beliggende eiendom. det var et påviselig 

yieldskift på sentralt beliggende eiendommer 

høsten 200 , mens vi i løpet av de siste tre til fire 

månedene har sett antydningen av et yieldskifte 

på eiendom beliggende utenfor de største byene. 

Forutsetningen for de lave yieldene vi har sett er 

solide leietakere, og at eiendommene har en god 

og sentral beliggenhet lokalt. 

Yieldkurven har hatt en fallende tendens det 

siste tiden. Yielden er derfor satt ned til 5,0 

prosent. Vi har tro på fortsatt høy aktivitet men 

tror yielden vil stabilisere seg noe. 


erskau i drammen 


omsorgsboliger utleiet til drammen kommune, ca. 6 00 m 2 . 

grev Wedels plass 9 


kontoreiendom på ca. 28 300 m 2 . 

Flere leietakere med varierende leieutløp. 

kombieiendom med utbyggingspotensial 

Ulvenveien 96-102 

10 770 Bta bygg 

Årlig leie: ca. kr. 5 187 000,- 

salg av andeler 

eIendoMsselsKaPene 

Pr. 30.06.2006 

syndikeringselskapene 


gjennomførte syndikerings prosjekter 

i 2006 (fra 01.01.06 tom 30.06.06) 

Plasserte prosjekter 

Prosjekter siste 5 år 

(fra 31.03.00-30.06.06) 

antall verdi, (Mill. NOK) antall verdi (Mill. NOK) 

acta (1) 7 7 2 7 3 21 077 

Bsa Capital 6 680 33 1 030 

dnBNor 3 1 326 17 7 216 

dtZ realkapital Corporate Finance as 2 315 10 1 35 

seB enskilda 2 13 660 5 27 590 

Fearnley (2) 1 0 0 50 9 856 

First securities 2 25 23 5 800 

Ness, risan & partners as 6 1 232 38 6 381 

Nordea Markets 2 600 13 2 210 

orkla Finans kapitalforvaltning asa 9 5 203 32 12 523 

pareto private equity asa 6 1 550 31 8 210 

tschudi & Malling syndikering as 1 12 12 1 50 

UNIoN eiendomskapital as (3) 12 2 300 n/a n/a 

samlet for syndikeringsprosjekter 62 35 531 307 117 778 

1 tall for acta er fra 01.10.05. 

2 tall for Fearnley er fra 31.03.06. 

3 Inkluderer eiendommer kjøpt for UNIoN eiendomskapital sine ulike investeringsmandater. 

eiendomsfond pr. 30.06.06 avkastning i år 

verdi eiendomsportefølje 

pr. 

03.06.06, MnoK 

antall 

eiendommer 

Brutto leie, 

(Mill. NOK) 

samlet 

næringsareal, 

m 2 

areal-ledighet 

(økonomisk 

ledighet) 

vektet 

løpetid leiekontrakter, 

år 

storebrand eiendomsfond as 18% 2 356 19 156 1 7 000 0,8% 6,9 

aberdeen eiendomsfond Norge II asa 3,9% 3 2 5 10 (1) 189 151 120 1,6% 6,1 

1 I tillegg tegnet seg for Mill. Nok 85 i aberdeen Fastighetsfond sverige aB 

Fulltegnede eiendomsfond pr. 30.06.06 avkastning i år 

verdi eiendomsportefølje 

pr. 

03.06.06, MnoK 

antall 

eiendommer 

Brutto leie, 

(Mill. NOK) 

samlet 


m 2 

areal-ledighet 

(økonomisk 

ledighet) 

vektet 

løpetid leiekontrakter, 

år 

aberdeen eiendomsfond Norge l ks 21,3% 5 00 (1) 30 358 290 200 1,5% 5,9 

1 aberdeen eiendomsfond Norge l ks eier 53% av andelene og har tilsvarende eierandel i fondets eiendomsportefølje.

selskaper 

Hovedliste - børsnotert 

Bruttoleie 

(Mill. NOK) 

samlet 

næringsareal 

arealledighet 

vektet 

gjenværende 

leietid, år 

Norgani Hotels asa (1) 510 511 85 n/a 8,7 

Norwegian property as 817 532 000 0,5% 7,8 

olav thon eiendomsselskap asa 1 2 2 n/a 3, % n/a 

steen & strøm asa (2) 1 167 n/a 3,2% 3,0 

Unoterte 

eiendomsspar as/Victoria eiendom as (3) 1 125 970 000 1,0% 6,0 

1 Norgani oppgir tall for alle sine hoteller i Norden. 

2 steen & strøm asa oppgir tall fra 31.3.06. 

3 tall fra eiendomsspar as / Victoria eiendom as inkluderer deleide eiendommer som forvaltes av eiendomsspar. 

livselskaper/ Forsikring/ Bank 

Bruttoleie, 

(Mill. NOK) 

samlet 


m 2 

arealledighet 

vektet 

gjenværende 

leietid, år 

Nordea Liv 29 3 2 366 ,0% ,8 

Gjensidige eiendom 238 2 0 000 1,1% 7,0 

kLp eiendom as 1 062 772 000 3,3% 6,8 

spareBank 1 (1) 309 238 621 0, % 5,7 

storebrand Livsforsikring as 1 221 1 118 818 2,2% ,7 

Vital eiendom as forvalter (2) 1 995 1 506 083 6,1% 5,0 

1 tall for sparebank 1 er fra 31.12.05. 

2 Vital eiendom as forvalter dnB Nor asa sine eiendommer som utgjør 277 MNok av brutto leien. 

resten av eiendommene de forvalter eies av Vital Forsikring asa. tallene inkluderer eiendommer i utlandet. 

andre 

Bruttoleie, 

(Mill. NOK) 

samlet 

næringsareal 

(m 2 ) 

arealledighet 

vektet 

gjenværende 

leietid, år 

aMFI eiendom as 500 580 000 3,0% 5,0 

andenæs eiendom as 9 88 000 3,5% ,0 

aspelin ramm Gruppen 2 3 332 57 2,7% 7,7 

avantor asa (1) 153 176 667 7,8% 7,2 

eaB eiendom as 133 155 000 3, % ,0 

entra eiendom as 1 100 951 222 ,0% 11,0 

Fabritius eiendom as (2) 66 63 11 ,0% ,6 

Ferd eiendom 62 7 800 5,6% 2,2 

Ica eiendom as 282 32 339 ,0% 6,0 

stor Ulven as 103 196 600 6,1% ,9 

Linstow eiendom as 2 7 200 ,0% ,7 

Mustad eiendom as 190 13 700 0,5% 7,5 

NsB eiendom (inkl. roM eiendomsutvikling as) 57 716 778 5,1% ,6 

oBos Forretningsbygg as 227 229 100 3, % ,1 

oslo areal 307 232 1 0 3, % 3,5 

pecunia as 95 5 78 0,2% 6,3 

reitan eiendom 263 255 07 ,9% n/a 

sektor Gruppen as 02 38 700 1,9% 3,6 

t. klaveness eiendom as 88 98 800 0,0% 6,0 

Vika eiendomsforvaltning as 102 75 507 ,0% 3,3 

sum eiendomsselskapene 

(untatt syndikeringselskapene) 

15 149 13 975 532 

1 avantor asa inngår i rasmussengruppen. 

2 Fabritius eiendom as og t. klaveness eiendom as oppgir tall fra 31.03.06. 


et utvalg av inngåtte leiekontrakter: 

areal 

adresse 

m2 Pris pr. 

m2 leietid 

/år år Type 

sjølyst plass 3 10000 1550 5 kontor 

klingenberggaten 7 685 1872 10 kontor 

dronning Maudsgate 10 1000 2 00 10 kontor 

dronning Maudsgate 10 500 2700 10 kontor 

Lysaker torg 25 500 1500 5 kontor 

Gjerdrumsvei 12 1 00 1500 10 kontor 

Gullhaug torg 3500 1350 5 kontor 

akersgaten 1 350 1200 7 kontor 

akersgaten 1 350 1150 2 kontor 

trondheimsveien 18 309 1 00 10 butikk 

tordenskoldsgate 6b 600 1950 5 kontor 

Hieronumus Heyerdalsgt. 1 791 2500 7 kontor 

ramstadsletta 15 1276 925 8 kontor 

Økernveien 1 5 1865 1095 10 kontor 

ruseløkkeveien 6 215 2000 3 kontor 

karl Johans gate 13 110 1300 5 kontor 

Hausmannsgate 16 1300 1200 3 kontor 

Grev Wedelsplass 5 800 1600 3 kontor 

Grenseveien 92 2000 1550 10 kontor 

Grenseveien 92 1300 1200 7 kontor 

Brynsengveien 2 50 1120 5 kontor 

akersgaten 35/39 1010 1823 10 kontor 

Haakon VII’s gate 6 622 2 00 10 kontor 

karoline kristiansens vei 3 29 153 5 kontor 

karoline kristiansens vei 7 1700 1150 10 kontor 

akersgaten 35-39 

Leiepris: 1 823 kr./m 2 

areal: 1 010 m 2 

type: kontor 

Leietid: 10 år 

sTaTUs UTleIe 

Et skifte i geografisk etterspørsel 

til tross for historisk varmerekord i sommer 

har ikke leietakerne ligget på latsiden. 

selv august var hektisk og aktiviteten 

fortsetter. som omtalt i annen artikkel i 

markedsrapporten, er Vika og aker brygge 

i en særstilling i forhold til prisoppgang og 

etterspørsel, men også øvrige geografiske 

segmenter nyter godt av et hektisk 

leiemarked. de generelle prisene i Oslo 

sentrum stiger dog noe langsommere, mens 

det er oppnådd lysaker-priser på bryn/ 

helsfyr, og skøyen har i stor grad tatt over 

mange av de tidligere sentrumstilhengerne. 

OSLO SENtrUM 

Beliggenhet, kvalitet og pris er de viktigste 

kriterier ved en relokalisering. oslo sentrum 

Ledige arealer (m2 ) 

300 000 

250 000 

200 000 

150 000 

100 000 

50 000 

0 

Høyeste oppnåelige 

leie* 

Tendens 

K3-2006 

2,5% 

1,5% 

2,1% 

9,1% 

8,0% 

7,0% 

3,2% 


generelt er i stor grad preget av eldre 

bygningsmasse, manglende parkering og 

fortsatt forholdsvis lave leiepriser. Moderne 

eiendommer i sentrum blir stadig absorbert 

og prisene stiger mer i kvalitetssegmentet. I 

motsatt fall er leietakerne nådeløse dersom 

kvaliteten ikke matcher beliggenheten, og det 

hjelper ikke at utleier bruker leieprisen som et 

lokkemiddel. Leiemarkedet i sentrum er derfor 

ikke lenger homogent med like leiepriser uansett 

adresse eller objekt. Leietakerne viser god 

betalingsvillighet for kvalitet, mens ”utrangerte” 

eiendommer ikke blir foretrukket uansett pris. 

SKØyEN/ LySAKEr 

skøyen og Lysaker skiller stadig mer lag 

pris- og utviklingsmessig. skøyen regnes som 

en forlengelse av oslo sentrum, mens Lysaker 

omtales som vestkorridoren. Bygningsmassen 

er hovedsaklig moderne, men skøyen har bedre 

infrastruktur og servicenivå. Leieprisene på 

skøyen ligger tett oppunder Nok 2000,- pr. 

m²/ år som følge av større etterspørsel enn 

tilbud. det bygges på spekk og planlegges 

ytterligere utbygging i tiden som kommer for å 

imøtekomme et vedvarende ”rush”. det er dog 

store leiekontrakter som utløper de neste par 

årene, og arealene bør fortløpende bli absorbert 

for at etterspørselen skal opprettholdes. enkelte 

av de tidligere enbruker-byggene er allerede 

konvertert til mer diversifiserte flerbrukerbygg og 

vil således trolig leve utover opprinnelig leietid. 

Flere eiendommer vil i teorien kunne ledigstilles 

samtidig, også i forhold til planlagte nybygg. 

3 000 2 150 1 700 1 300 1 200 1 900 

1 650 

1 450 

k k g 

Vika/Rådhuset 

*) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler 

3,5% 

3,0% 

3,2% 

6,5% 

8,2% 

6,2% 

5,5% 

Øvrige sentrum 

2,3% 

1,2% 

3,4% 

4,1% 

6,3% 

7,5% 

3,7% 

8,8% 

8,2% 

3,6% 

9,6% 

10,3% 

6,9% 

6,3% 

g 

11,0% 

9,6% 

12,2% 

13,1% 

13,6% 

12,3% 

14,7% 

4,9% 

1,9% 

2,5% 

7,4% 

7,2% 

5,6% 

5,7% 

g 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 

7,0% 

7,1% 

8,2% 

14,0% 

15,6% 

14,6% 

14,9% 

k g 

4,3% 

4,6% 

6,9% 

11,4% 

12,7% 

11,0% 

7,2% 

Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum 

g 

Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar 11/06/06

NOK 

3000 

2500 

2000 

1500 

1000 

500 

0 

dette kan legge en demper på det forventede 

”skøyen-rushet”. 

Lysaker lever sitt liv med bra aktivitet og stabilt 

gode leiepriser rundt Nok 1500,- pr m²/ år. NCC 

er positive til fremtidens Lysaker og igangsetter 

leiepris segmenter 

1996 

1995 

1994 

1993 

1992 

2000 

1999 

1998 

1997 

leIePrIser I UlIKe segMenTer 

Tall for Q3 2006 

A. Prestisje 

B. høy standard 

C. høy standard 

2001 

2006 

2005 

2004 

2003 

2002 

Utleiegrad og markedsleie kontor Oslo 

100% 

98% 

96% 

94% 

92% 

90% 

88% 

1999 

1998 

1997 

1996 

1995 

1994 

1993 

1992 

Min. Maks. gj.snitt Tendens 

2004 

2003 

2002 

2001 

2000 

reduksjon 

siden Q3 2001 

stigning 

siden Q4 2003 

a. prestisje-lokaler 2 100 2 700 2 50 & -11% 32% 

B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 1 650 2 200 2 000 & -7% 38% 

C. Høy standard, forøvrig 1 200 1 800 1 600 & -9% 38% 

Fra toppen i Q3 2001 til bunnen i Q 2003 sank leieprisene med 30%-35%. 

“reduksjon” angir det nominelle fallet i leienivået siden toppen i Q3 2001. 

“stigning” angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q 2003. 

siste byggetrinn på lokket, uten en leiekontrakt 

på hånden. deres planlagte enbrukerbygg på 

5000 m² kontor er inntil videre skrinlagt. 

BryN/ hELSFyr 

det er gledelig å konstatere at Lysakers 

0% 

Kilde: Eiendomsspar/ NNM. Tall er fra mars 2006. 

motstykke i øst; Helsfyr er i vinden. entras 

nyrehabiliterte eiendom i Grenseveien er bortimot 

fullt utleid med oppnådde leienivåer fra Nok 

1200,- – 1500,- pr m²/ år. tilsvarende leienivåer 

er oppnådd på Fyrstikktorget, hvor mer enn 2000 

m² kontor fordelt på flere leieforhold er utleid de 

Utleiegrad kontor Oslo (%) 

Markedsleie pr. kvm. prestisje Oslo 

2006 

2005 

2007 

3000 

2500 

2000 

1500 

0 

siste månedene. Høyeste oppnådde leiepris er 

på 1500-tallet. Bryn/ Helsfyr styrker derfor sin 

status i øst. 

NOK 

segmentene består av eiendommer med 

beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. 

a. prestisje-lokaler: 

Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og 

-standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller 

totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive 

deler av oslo, spesielt i Vika og på aker Brygge. 

B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: 

Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere 

og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av 

byen, bl.a. i ”hovedgatene” i Vika til stortorget, 

samt skøyen og Lysaker. 

C. Høy standard, forøvrig: 

segmentet preges av eiendommer med moderne 

ventilasjon og kjøling. eiendomsmassen er enten 

oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem 

år. dersom eiendommen er rehabilitert, legges 

det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også 

eiendommer som med den ”riktige” beliggenheten 

kunne ha vært i B-segmentet. 


akersgaten 41 


areal: 350 m 2 

type: kontor 


ramstadsletta 15 

Leiepris: 925 kr./m 2 

areal: 1 276 m 2 

type: kontor 


karoline kristiansens vei 7 


areal: 1 700 m 2 

type: kontor 


”all dressed UP, BUT nowhere To go” 

Leiemarkedet i Vika og Aker Brygge 

hva kjennetegner et marked hvor leieprisene 

er på topp? et fullt utleid marked beskriver 

kun leiesituasjonen og ikke leiepotensialet. 

dagens markedssituasjon i Vika og 

aker brygge viser høy betalingsvillighet, 

og god betalingsevne for det riktige 

prestisjelokalet. I dette segmentet er tilbudet 

svært begrenset. I Vika og aker brygge er 

leietakerne ”all dressed up – but nowhere 

to go”. 

dEt GyLdNE trIANGEL 

Hovedstadens finans-mekka og gyldne 

triangel er rådhuset, Vika og aker Brygge. 

det er mange leietakere som i dag er vendt 

mot ”mekka”. tilbudet i dette segmentet kan 

betegnes som svært snevert. etterspørselen etter 

prestisjelokaler derimot, er større enn noensinne. 

selv ordrereserven, som i leiemarkedet vil si 

prosjekterte eiendommer som ledigstilles frem i 

tid, er fullt utleid. Leienivået i dette området har 

”kun” nådd Nok 2.700,- pr m²/år. 

tilbake i 2001 var etterspørselen høy, og før 

markedet stupte var leietagere villige til å 

betale godt over kr 3000,- pr m²/ år for nye 

prestisjelokaler. dagens marked er preget 

av generell optimisme. det er meget god 

sysselsetting, faktisk mangel på arbeidskraft i 

flere sektorer. rentene er lave. etterspørselen er 

høyere enn tilbudet. det er lite som tilsier en brå 

negativ vending i leieprisene. 


Nå sies det at Vika/aker Brygge er ”fullt utleid”. 

dette er forutsatt at arealer ikke fristilles og at 

markedet er statisk, noe eiendomsmarkedet 

ikke er. det vil alltid inntreffe kontraktsutløp og 

strukturelle endringer som trigger relokalisering, 

og dermed ledige lokaler. Hvor høy er da 

betalingsvilligheten? svaret kan kanskje gis i de 

kontraktene som står foran en reforhandling til 

markedsvilkår. Hvor høyt kan disse gå? 

I dagens situasjon er det faktiske leienivået 

høyere enn kontraktene tilsier, på lik linje med at 

leienivået faktisk var lavere enn det kontraktene 

viste da markedet var på bunnen, på grunn av 

de skjulte rabattene. 

Mange utleiere opererer i dag med ”fastpris”, 

og leietakerne sikrer seg et lokale på grunn av 

raske beslutningslinjer. etterspørselen er nå så 

høy at utleier igjen bør begynne med auksjon! 

FrA 25% tIL 40% StIGNING På Ett år 

det sies at når ”alle” har råd til å låne penger 

er renten for lav. Nå låner de fleste av oss mye 

penger. det samme prinsippet kan brukes i 

leiemarkedet. Når ”alle” har økonomisk ryggrad 

og er villige til å betale en gitt husleie for å 

være i dette området, burde ikke prisen vært 

høyere? det kan i ettertid synes som om 

betalingsvilligheten i markedet er større enn det 

leienivået utleierne er tilfredse med. 

I et konkret lokale i Vika har leieprisutviklingen 

steget med 25 prosent målt fra juni 05 til juni 

06. dette ble gjengitt i forrige markedsrapport. 

I den samme eiendommen har et tilsvarende 

lokale hatt en leieprisøkning på hele 0 prosent, 

målt en måned senere. 

For 12 måneder siden ville gårdeierne ha det de 

ikke kunne få. deres prisforventning lå godt over 

leietakernes betalingsvillighet og arealledigheten 

var fortsatt betegnende for leiemarkedet. I 

løpet av sommeren 2006 ble det svært trangt 

i døren på enkelte bygninger og det var ikke få 

leietakere som bruste litt ekstra med fjærene for 

å vinne en gårdeiers gunst. Likevel har det vist 

seg at det var tempo og hurtighet som sikret 

de fleste leietakerne innpass i ønsket eiendom, 

og ikke en ”budrunde”. I september 2006 vil 

mange leietakere fortsatt aller helst til området 

rådhuset, Vika og aker Brygge. Men det er i 

skrivende stund ikke enkelt å få det til.

norwegIan ProPerTY asa 

En ny og sterk aktør i eiendomsmarkedet 

Gjesteartikkel skrevet av Norwegian Property ASA 

Norwegian property er en spennende 

nykommer i det norske eiendomsmarkedet. 

selskapet, som ble etablert i april i år, 

sitter allerede på en attraktiv portefølje 

av næringseiendommer. Foreløpig er 

det investert i alt NOk 13,5 mrd. i 41 

eiendommer. Norwegian property planlegger 

børsintroduksjon i løpet av fjerde kvartal i 

år, og selskapet har som mål å bli ledende i 

Norge og senere Norden. 

seB enskilda har ledet tilretteleggelsen av 

selskapet sammen med pareto securities. 

på eiersiden finner vi en rekke store, seriøse 

norske investorer. Blant de største er anders 

Wilhelhelmsen Group og torstein tvenge (inkludert 

kontrollerte selskaper). I tillegg er også en rekke 

større internasjonale investorer med på eiersiden, 

deriblant Morgan stanley & Co. og Credit suisse 

securities. selskapet har i dag til sammen over 

160 aksjonærer. omlag 33 prosent av aksjene er 

eid av utenlandske aksjonærer. 

Norwegian property er i dag notert på otC-listen 

i oslo, og har en markedsverdi på Nok 3,5 mrd. 

eiendommene består av meget attraktive kontor- 

og butikklokaler i oslo og stavanger. Leietakerne 

er solide og anerkjente norske foretak. 

Leieavtalene har en gjennomsnittlig gjenstående 

løpetid på ca. åtte år. eiendomsmassen er i alt 

på 532 000 m 2 , og 99 prosent av arealene er 

utleid. 

total verdi på de til nå 1 eiendommene som 

inngår i selskapets portefølje er rundt Nok 13,5 

mrd. eiendommer i oslo utgjør vel 80 prosent 

Ibsen-kvartalet 

Grev Wedels plass 

av porteføljens verdi, mens 16 prosent av 

porteføljens verdi ligger i stavanger. Leietakerne 

består i all hovedsak av store og velrenommerte 

private og offentlige virksomheter. Vel 80 prosent 

er private leietakere og resten offentlige. Blant 

de større leietakerne er for eksempel statoil, 

total, If skadeforsikring, edB Businesspartner, 

sas, Nordea og rikshospitalet. 

Med dagens portefølje vil brutto leieinntekter 

på årsbasis utgjøre ca. Nok 813 mill. for 

Norwegian property. porteføljen er kjøpt til 

en gjennomsnittlig implisitt netto yield etter 

skattejusteringer på om lag seks prosent. 

Norwegian property ønsker å tilby en portefølje 

av høykvalitets næringseiendommer til private 

og institusjonelle investorer. Investorene 

skal gjennom Norwegian property få tilgang 

til en likvid aksje med en konkurransedyktig 

avkastning. selskapet har allerede fått en god 

mottagelse i det internasjonale kapitalmarkedet, 

idet det er gjennomført to vellykkede emisjoner. 

etter initiativtakernes vurdering er det 

rom for flere eiendomsselskaper med 

høykvalitetsportefølje i det norske og nordiske 

markedet. Bakgrunnen for det er den generelt 

sterke norske økonomien som preges av høy 

aktivitet i næringslivet. Leienivået er på vei 

oppover, og andelen ledige lokaler er i ferd med 

å reduseres. samtidig har det vært relativt sett 

lav byggeaktivitet de senere årene. Utsiktene i 

eiendomsmarkedet er derfor meget bra. 

I tillegg er det generelt høy aktivitet i det norske 

markedet for aksjer og verdipapirer. Hittil har det 

imidlertid vært relativt få børsnoterte og likvide 

eiendomsselskaper tilgjengelig. 

det langsiktige målet er å bli det største og 

mest likvide investeringsalternativet innen norsk 

næringseiendom. 

knut Brundtland er styreleder i selskapet, og 

tidligere toppsjef i sas Braathens, petter Jansen, 

har nylig tiltrådt som administrerende direktør i 

Norwegian property. 

peter jansen 

toppsjef i Norwegian property 

”Norwegian property er i støpeskjeen. selskapet har en 

solid plattform og ambisjoner om å sette en ny standard for 

eiendomsbransjen i Norge. I løpet av de neste månedene 

skal jeg etablere en helt ny organisasjon med nødvendig 

bransjekunnskap og med strategisk og operasjonell tyngde. Vi 

skal også vurdere flere potensielle transaksjoner og forberede 

en børsnotering av selskapet. Jeg ser frem til å utvikle 

Norwegian property videre”, sier petter Jansen. 

petter Jansen var administrerende direktør i sas Braathens 

frem til juni i år. Før det var han konserndirektør med ansvar 

for personkundeområdet i dnB og direktør i postbanken 

fra 1996 til 200 . Han var også sjef for Hovedflyplassen 

på Fornebu i perioden 1993 til 1996. Jansen har også hatt 

en rekke lederstillinger i Forsvaret. petter Jansen har sin 

utdannelse blant annet fra krigsskolen og Hærens stabsskole. 

Han har gjennomført Forsvarshøgskolen i Østersund, parallelt 

med studier ved Østersund Økonomiske Høgskole 1986-88. I 

tillegg har han gjennomført senior executive programme ved 

London Business school i 2003. 


spannaveien 148 i haugesund 


Handelseiendom på ca. 8 00 m 2 utleiet til 

plantasjen Norge as og Ica detalj as. 

brobekkveien 80 og alf bjerckes vei 14 

UNIoN Norsk Næringsmegling as bisto i salg av 

eierselskapet. kontor-, lager- og kombinasjonseiendom med 

utviklingspotensial på ca. 63 000 m 2 bygningsmasse og tomt 

på ca. 83 mål. 

salg av forretningsseksjoner Åråsen/strømmen 

Årlig leie: kr. 7 007 90,- 

areal: 5 181 m 2 

FUsjoner og oPPKjøP 

Rekordhøy aktivitet innen olje og offshore 

siden forrige markedsrapport i juni i år 

har vi registrert hele 49 offentliggjorte 

transaksjoner i det norske markedet. dette 

er en vesentlig økning i forhold til samme 

periode i 2005, da 32 transaksjoner ble 

registrert, og også i forhold til foregående 

kvartal. det høye aktivitetsnivået innen 

fusjoner og oppkjøp vi har sett tidligere i år 

ser altså ut til å fortsette med full styrke. 

aktiviteten er til en stor grad drevet av en sterk 

etterspørsel innen olje, shipping og offshore, 

blant annet demonstrert ved Camillo eitzens kjøp 

Antall transaksjoner 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

jan. 2005 

Finansiell kjøper 

Industriell kjøper 

Mar. 2005 

Mai 2005 

jul. 2005 

Sept. 2005 


Nov. 2005 

av songa shipholding for nær åtte mrd. totalt 

stod olje, shipping og offshore for seks av de 9 

transaksjonene i perioden. 

transaksjonene hvor prisingen av det oppkjøpte 

selskapet er oppgitt hadde en samlet verdi 

på 53,5 mrd. av disse stod olje, shipping og 

offshore for mer enn 13 mrd. 

de største transaksjonen i perioden var telenors 

oppkjøp av det serbiske teleselskapet Mobi 63 

(9,5 mrd), kjøpet av songa shipholding (8 mrd) 

salget av orkla Media til Mecom (7 mrd) og 

jan. 2006 

Mar. 2006 

Mai 2006 

jul. 2006 

schibsteds oppkjøp av annonseselskapet trader 

Western europe ( , mrd). 

Fem transaksjoner ble gjennomført av 

investeringsselskaper/private equity; Mecoms 

kjøp av orkla Media, Nordic Capitals kjøp 

av dangaard telecom, ratos’ kjøp av Jøtul 

televenture Managements kjøp av Ncap og 

altors kjøp av scandpower technology holding. 

de norske private equity selskapene har 

ikke gjort noen transaksjoner siden forrige 

markedsrapport. 

antall offentliggjorte transaksjoner transaksjoner pr. bransje 3 mnd. 

reiseliv (1) 

Media (2) 

Shipping/Offshore (6) 

tjenester (6) 

havbruk (1) 

handel (5) 

Annet (2) 

49 

Eiendom (1) 

It/telekom (9) 

Industri (10) 

Energi (3) 

Finans (3)


dato Bransje selskap Kjøper 

enterprise 

value 

(MnoK) 

01.06.06 sydvaranger as Industri tschudi shipping Company as 10 

01.06.06 Chantiers de L atlantique (75% stake) Industri aker Yards asa 00 

01.06.06 Ljosland eiendom as eiendom automobil as n/a 

06.06.06 deli de Luca Norge as Handel NorgesGruppen asa 256 

07.06.06 trader Western europe Media 

schibsted International Classified 

& search as 

2 

07.06.06 Falconbridge Ltd. (Nikkelverk refinery) annet Lionore Mining International Ltd. 06 

07.06.06 Commodas GmbH annet titech Visionsort as 10 

07.06.06 Helgeland plast as Industri akvasmart asa n/a 

09.06.06 active 2 asa (60,1% andel) It/telekom Mamut asa 128 

12.06.06 priority telecom Norway as It/telekom Hafslund asa n/a 

12.06.06 Via travel Vestfold as reiseliv Via travel Group asa n/a 

13.06.06 dangaard telecom Holding a/s Handel Nordic Capital Funds IV and V n/a 

1 .06.06 tanum as Handel N W damm & son’s as 200 

1 .06.06 Jøtul as Industri ratos aB 38 

15.06.06 sinvest asa (33,76% andel) shipping/offshore aban singapore pte Ltd 2 8 0 

15.06.06 Meglerhuset Nylander as tjenester krogsveen as n/a 

16.06.06 Ncap as Finans televenture Management as n/a 

16.06.06 Global Geo services asa shipping/offshore seaBird exploration Limited 392 

19.06.06 atea Holding aB It/telekom ementor asa 720 

21.06.06 phosyn plc (65% andel) Industri Yara International asa 1 

21.06.06 

scandpower petroleum technology 

Holding as 

It/telekom altor equity partners 1 056 

22.06.06 oppland energi as energi eidsiva energi Holding as n/a 

22.06.06 Vannkraft Øst as energi eidsiva energi Holding as n/a 

23.06.06 Falanx Microsystems as It/telekom arM Holdings plc 152 

23.06.06 kleven design as; kleven Floro as Industri aker Yards asa 6 


dato Bransje selskap Kjøper 

enterprise 

value 

(MnoK) 

29.06.06 Nera asa (89% andel) It/telekom eltek asa 2 86 

30.06.06 proffice service Centers aB tjenester WM-data aB 10 

03.07.06 Fouquet sacop sa shipping/offshore Camillo eitzen & Co asa 1 752 

03.07.06 Hafslund asa (verditransport) tjenester Vakt service as n/a 

03.07.06 

Norsk kontantservice as (Nokas) 

(33,5% andel) 

tjenester Vakt service as n/a 

0 .07.06 Viken Fjernvarme as (67% andel) energi Hafslund asa 2 008 

10.07.06 Hydro texaco as Handel reitan servicehandel as 2 008 

17.07.06 

sana Navigation Company Limited 

(50% andel) 

shipping/offshore seaBird exploration Limited 160 

17.07.06 Goldpocket Wireless, Inc It/telekom Motricity Inc. n/a 

18.07.06 Fertibras sa ( 8,09% andel) Industri Yara International asa 808 

25.07.06 orkla Media as Media Mecom Group plc 7 008 

31.07.06 Mobi 63 It/telekom telenor asa 9 5 

02.08.06 Nera satCom as It/telekom thrane & thrane a/s 560 

08.08.06 smurfit Neopac a/s Industri peterson emballasje a/s n/a 

08.08.06 solstrand as shipping/offshore Havila as n/a 

09.08.06 Fabrikker i sverige og danmark Industri M peterson & søn a/s n/a 

15.08.06 Norsk privatokonomi asa ( 5% andel) Finans Bnbank (Glitnir) n/a 

22.08.06 songa shipholding as shipping/offshore eitzen Chemical asa 8 000 

22.08.06 aakvik settefisk as Havbruk Hydrotech-Gruppen as 96 

22.08.06 proseis aG tjenester 

Interoil exploration & production 

asa 

72 

23.08.06 slovalco as (35.30% andel) Industri Hydro aluminium as 176 

29.08.06 andvord tybring-Gjedde asa Handel Buhrmann NV 2 168 

29.08.06 By the Way as tjenester Marche International n/a 

29.08.06 Gothia Financial Group aB Finans B2 Holding 3 


StOrEBrANd EIENdOMSFONd SKytEr FArt 

Vellykket emisjon 

den femte emisjonen i storebrand eiendomsfond ble 

avsluttet 12. september 2006. Fondet hentet inn Nok 275 

mill. i netto egenkapital fra mer enn 735 investorer. dermed 

har eiendomsfondet hentet inn nærmere Nok 1 100 mill. 

i investerbar kapital fra nærmere 2 200 investorer siden 

oppstart i september 2005. 

Fortsatt god avkastning 

Fondet leverte 9, prosent avkastning i 2. kvartal 2006. 

kombinert med avkastningen på 7,9 prosent i 1. kvartal har 

fondet levert over 18 prosent så langt i år. Fondets langsiktige 

avkastningsmål er 8-12 prosent pr. år. 

god bredde blant investorene 

storebrand eiendomsfond har tatt steget opp i øverste 

sjikt hva gjelder forvaltningskapital og aksjonærmiks. store 

institusjonelle aktører som liv- og pensjonsfond har investert 

i fondet, i tillegg til en rekke mindre private aksjonærer. pr. 

30.06.06 var gjennomsnittlig tegningsbeløp ca. Nok 500 

000. 62 prosent av investorene i fondet har investert mellom 

Nok 50 000 og Nok 500 000. 23 prosent av investorene 

har investert mer enn Nok 500 000, mens de resterende 

13 prosent av investorene har tegnet seg for fondets minste 

tegningsbeløp på Nok 50 000. 

gode samvariasjonsegenskaper 

stadig flere plasserer penger i eiendomsfond fremfor i 

aksjefond eller bank - og med en gjennomsnittlig avkastning 

på mellom 10 og 18 prosent, er eiendomsfond et svært 

godt alternativ til lavrentesparing i bank. I tillegg til høy 

avkastning er eiendomsfond en skattemessig gunstig 

investering med gode samvariasjonsegenskaper til tradisjonelle 

investeringsporteføljer med aksjer og obligasjoner. dermed er 

det ikke rart at investorer har strømmet til eiendomsfond det 

siste året, i en tid hvor det er stor usikkerhet i aksjemarkedet 

og alternative spareprodukter ser ut til å miste sine tidligere 

skattefordeler. 

Fremtidige emisjoner 

eiendomsfondet tar sikte på å gjennomføre kvartalsvise 

emisjoner i fondets oppbyggingsfase, som senest forventes 

avsluttet i juni 2008. på denne måten har fondet en jevn 

tilstrømning av kapital som gjør det mulig for fondet å kjøpe 

eiendom i et jevnt tempo. dette optimaliserer utnyttelsesgraden 

av kapitalen samt investorenes avkastning. Neste emisjon vil 

sannsynligvis starte i slutten av oktober 2006 og avsluttes 

i slutten av november 2006. kontakt tilrettelegger UNIoN 

Corporate asa på 23 11 69 66 for ytterligere informasjon. 

saMMenFallende InTeresser MelloM InvesTor og KaPITalForvalTer 

Et viktig element i strukturen til Storebrand Eiendomsfond 

etterspørselen etter næringseiendom har 

økt kraftig i Norge de siste årene. som 

resultat av dette er det blitt opprettet flere 

nye eiendomsfond i Norge, spesielt det 

siste året. Investorer har nå muligheten til 

å velge mellom flere ulike fondsprodukter. 

de fleste investorer sammenlikner 

fondene etter tradisjonelle kriterier 

som investeringsstrategi, avkastning 

og kostnader. For få investorer bruker 

derimot nok tid på å forstå hvorvidt det er 

tilstrekkelig sammenfallende interesser 

mellom investor og kapitalforvalter. UNION 

eiendomskapital mener denne dimensjonen 

bør være en av de aller viktigste ved valg 

av kapitalforvalter, og har derfor strukturert 

storebrand eiendomsfond deretter. 

ØKt EttErSPØrSEL 

EttEr NærINGSEIENdOM 

etterspørsel etter næringseiendom i Norge har 

økt betydelig de siste årene. dette resulterte i 

en rekordomsetning av næringseiendom på mer 

enn Nok mrd. i 2005, en økning på hele 

100 prosent fra 200 og nærmere 50 prosent 

fra 2002. dnB Nor Næringsmegling mener 

markedet vil fortsette å øke de neste årene og 

spår at totalomsetningen av næringseiendom vil 

passere Nok 50 mrd. innen utløpet av 2006. 

FLErE NyE EIENdOMSFONd I MArKEdEt 

den økte etterspørselen etter næringseiendom 

har dannet grunnlaget for opprettelsen av 

flere nye eiendomsfond i Norge, spesielt det 

siste året. Fondene har varierende strukturer 

og investeringsmandater, men alle har en 


60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

transaksjonsvolum 2002-2006 

(Mrd. Nok) 

2002 

transaksjonsvolum 

transaksjonsvolum (estimat) 

2003 

2004 

Kilde: DnB NOR Næringsmegling 

2005 

2006 

målsetning om å investere i næringseiendom 

i Norge og utlandet på vegne av private og 

institusjonelle investorer. Nedenfor er et utvalg 

av de største åpne fondene i markedet i dag. 

Med åpne fond menes det der det fremdeles er 

mulig å kjøpe aksjer i selskapet: 

navn etablert 

storebrand eiendomsfond as 31. august 2005 

aberdeen eiendomsfond 

Norge II asa 

19. september 2005 

Næringsbygg Holding III as 7. desember 2005 

dnB Nor eiendomsinvest I asa 31. desember 2005 

aberdeen eiendomsfond Norden/ 

Baltikum asa 

26. april 2006 

terra eiendomsinvest as 17. august 2006 

KrItErIEr vEd vALG Av FONdSPrOdUKt 

Ved valg av eiendomsfond er de fleste 

investorer opptatt av å vurdere tradisjonelle 

kriterier som investeringsstrategi, avkastning 

og kostnader. dette er kjente kriterier som 

investorer er vant med å vurdere fra andre 

aktivaklasser. Ved vurderingen av norske 

eiendomsfond oppstår det visse utfordringer. 

et åpenbart problem er at de fleste fondene 

har kort fartstid. de færreste har operert lenger 

enn noen få kvartaler og dette kan gjøre det 

vanskelig å sammenlikne fondene etter resultat. 

det er samtidig vanskelig å få et klart bilde av 

kostnadene knyttet til de ulike fondsproduktene, 

da flere aktører opplyser om disse i kompliserte 

og omfattende prospekter. andre kriterier, som 

risikoforhold, blir ikke forklart grundig nok, slik 

at det oppstår en ujevn fremstilling av oppsider 

og nedsider. 

SAMMENFALLENdE INtErESSEr 

en tilleggsdimensjon som få investorer bruker 

tid på, er å forstå om fondets struktur skaper 

sammenfallende interesser mellom investor 

og kapitalforvalter. I henhold til allmenn 

investeringsteori oppstår sammenfallende 

interesser når alle parter til enhver tid er motivert 

til å levere målsetninger som er til beste for alle 

parter. Med andre ord – at alle jobber mot et 

felles mål. 

Institusjonelle investorer var de første 

til å strukturere transaksjoner slik at 

kapitalforvalteren hadde motivasjon til å levere 

resultater i henhold til målsetningen til selskapet. 

eiendomsmarkedet, som historisk har vært et 

privat marked, har i de senere årene sett til de 

offentlige markedene for å skape strukturer som 

ivaretar dette.

For å sørge for sammenfallende interesser 

mellom investor og forvalter har UNIoN 

eiendomskapital lagt følgende kriterier til grunn 

når storebrand eiendomsfond ble strukturert: 

• ansvarliggjøring av forvalter 

• Medinvestering i fondet 

• effektiv honorarstruktur 

ANSvArLIGGjØrING Av FOrvALtEr 

en forvalters hovedoppgave er å sørge 

for at verdiene til investorene i fondet blir 

forvaltet på en best mulig måte i hele 

investeringsperioden. det er dermed viktig 

at forvalter blir ansvarliggjort gjennom sine 

oppgaver for fondet. dette kan oppnås på flere 

måter. en effektiv måte for ansvarliggjøring er 

å knytte forvalter til investeringsmandatet. 

de fleste fondene i det norske 

eiendomsmarkedet har effektive prosesser 

for å sikre forvalters ansvarlighet ovenfor 

alle parter involvert. UNIoN eiendomskapital 

er ansvarlig for investeringsmandatet til 

storebrand eiendomsfond. partnere i UNIoN 

eiendomskapital rapporterer både til styret 

i fondet og direkte til investorene. disse 

mekanismene sørger for at forvalter er nødt 

til å kommunisere strategier og avgjørelser 

personlig, som igjen skaper trygghet hos 

investor. 

MEdINvEStErING I FONdEt 

Grunntanken i teorien om medinvestering bygger 

på tre hypoteser: 

1. 

2. 

3. 

Motivasjon – en forvalter som har investert 

egne midler i fondet (”pari passu”) vil gjøre 

en bedre jobb enn en forvalter som ikke har 

investert egne midler 

Fokus – en forvalter som har sine egne 

midler investert i fondet vil være mer opptatt 

av å levere avkastning enn en forvalter som 

ikke har investert sine egne midler 

tiltro – en forvalter som bestemmer seg for 

å medinvestere i fondet ville ikke gjort dette 

hvis ikke forvalter trodde at fondet var en god 

investering 

alle disse hypotesene tilsier at medinvestering 

stimulerer til bedre resultatoppnåelse hos forvalter. 

Medinvestering skaper økt personlig incitament for 

forvalter og dette gir trygghet for investor. Forvalter 

har nå, på lik linje med investor, interesse om å 

øke aksjonærverdien i fondet. Høyere medinvestert 

beløp gir større trygghet hos investor. risikoen 

for at forvalter gjør noe som ikke er til beste for 

investor og dermed også seg selv, er redusert. 

det er foreløpig ikke mange eiendomsfondsforvaltere 

i Norge som praktiserer dette. UNIoN 

eiendomskapital har ivaretatt dette prinsippet på 

to måter – gjennom medeierskap i eget selskap 

og medinvestering i storebrand eiendomsfond. 

pr. 15. september 2006 eier partnerne i UNIoN 

eiendomskapital 9 prosent av selskapet 

og nøkkelpersoner i eiendomskapital hadde 

investert nærmere Nok 2,5 mill. av sine egen 

penger i fondet. Begge disse tiltakene viser 

at UNIoN eiendomskapital tror på sin egen 

virksomhet og ønsker å være med på oppsiden 

som kan skapes i fondet. 

EFFEKtIv hONOrArStrUKtUr 

I utgangspunktet er tanken bak en effektiv 

honorarstruktur at forvalter skal honoreres 

hvis fondet har suksess. det er ulike måter å 

strukturere forvalters honorarer for å oppnå 

dette. de vanligste metodene er: 

• Lave oppstartshonorarer 

• Utsatte honorarer 

• suksesshonorarer 

Lave oppstartshonorarer og utsatte honorarer 

er ikke de mest brukte mekanismene hos 

norske eiendomsfond. dette er vanligere 

strukturer hos ”venture capital” og 

lignende som er utviklet av forvaltere med 

mindre finansiell kapital, men med mye 

bransjekunnskap. 

For å skape sammenfallende interesser mellom 

investorer og norske eiendomsfondsforvaltere, 

begynner det å bli mer og mer vanlig å 

bruke suksesshonorarer. Flere fondsaktører 

har i dag strukturer som gjør at forvalter tar 

del i oppsidepotensialet så lenge forvalter 

klarer å levere høyere avkastning enn et 

bestemt avkastningsnivå (”hurdle”). dette 

avkastningsnivået varierer fra fond til fond. For 

storebrand eiendomsfond er dette 12 prosent. 

Hvor stor prosentandel av oppsiden over 

det fastsatt nivået som går til forvalter er 

derimot mer stabil. det ligger som regel i 

intervallet 10 til 20 prosent. Hvis storebrand 

eiendomsfond leverer høyere avkastning enn 

12 prosent får UNIoN eiendomskapital 10 

prosent av overskuddet opptil 1 prosent. 

Hvis fondet leverer mer enn 1 prosent 

får UNIoN eiendomskapital 20 prosent av 

meravkastningen. 

Utbetalingen av disse suksesshonorarene 

utbetales vanligvis årlig, gjerne etter noen års 

drift. storebrand eiendomsfond utbetaler ikke 

noe suksesshonorar før hele fondet er realisert 

og alle eiendommene er solgt. Med andre 

ord må totaløkonomien i investeringen gi god 

avkastning for å utløse suksesshonorarer til 

forvalter. denne honorarstrukturen kombinerer 

dermed to av de viktigste grunnprinsippene 

ovenfor, nemlig utsatte suksesshonorarer. 

SUKSESSKrItErIEt 

det er viktig å se på tradisjonelle kriterier 

som investeringsstrategi, avkastning og 

kostnader, men det er kanskje enda viktigere 

å sørge for at det fondet man investerer i 

har en struktur som skaper sammenfallende 

interesser mellom investor og forvalter. UNIoN 

eiendomskapital mener at slike mekanismer 

bør være en av de aller viktigste kriteriene ved 

valg av kapitalforvalter og har derfor strukturert 

storebrand eiendomsfond deretter. Når de 

relativt ferske eiendomsfondene har eksistert 

noen år vil man se at denne dimensjonen ofte er 

ingrediensen som skiller de beste fondene fra de 

øvrige i markedet. 


østerås kjøpesenter 

UNIoN Norsk Næringsmegling bistod i salg av 

Østerås kjøpesenter aNs. senteret har et butikkareal på 

ca. 7 130 m 2 og 12 leiligheter på til sammen ca. 755 m 2 . 

leangbukta båtsenter i asker 


kombinasjonseiendom på tilsammen ca. 7 200 m 2 . 

lille grensen 5 

salg av andeler/aksjer 

Årlig leie: kr. 6 76 000,- 

areal: ca. 736 m 2 

handel og handelssTeder 

Hvor går butikkutviklingen 

kjøpesentrene har blitt så attraktive 

markedsplasser at det bare er de store 

kjedebutikkene som har råd til å være der. 

lokalbutikkene forsvinner. dette viser en 

undersøkelse utført av habberstad for kpMg. 

rEdUSErt MANGFOLd 

Forbrukerne er stadig mer tidspresset, og søker 

enkle og godt tilrettelagte handlealternativ. Mest 

mulig på ett sted, gode parkeringsmuligheter og 

lange åpningstider er viktig for mange av oss. Å 

etablere seg i et kjøpesenter er derfor attraktivt, 

men stadig dyrere. samtidig standardiseres 

utvalget av butikker i kjøpesentrene, mangfoldet 

reduseres og mange av spesialbutikkene 

forsvinner. 

FOr dyrt FOr SPESIALBUtIKKENE 

- omsetningen for butikkene i kjøpesentrene 

øker mer enn øvrig handel, men 

leieinntektene øker mer enn konsumpris- og 

detaljhandelsindeksen, forteller reidar Mueller, 

partner i Habberstad. - Vi ser at resultatgraden 

for kjøpesenterselskapene er sterkt økende og 

høy. driftsmarginen er stabil og høy. 

- en rekke detaljhandlere sliter med resultatene. 

de makter ikke betale prisen som sentereierne 

krever for rom på sine attraktive markedsplasser. 

POLItISK Styrt KNAPPhEtSGOdE 

Bondevik I regjeringen innførte fra 1. februar 

1999 fem års midlertidig etableringsstopp 

for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer 

og tettsteder. denne opphørte januar 200 , 


navn By vekst 

og er erstattet av mål og retningslinjer i 

godkjente fylkesdelsplaner, som har vist seg å 

gi en restriktiv utbyggingspolitikk. - resultatet 

er at dagens kjøpesentereiere sitter på et 

knapphetsgode som det viser seg at de får godt 

betalt for å eie, avslutter Mueller. 

Et LItE tILBAKEBLIKK 

Innendørs shopping med en rekke ulike butikker 

er på ingen måte noen ny oppfinnelse. Isfahan`s 

Grand Bazar, 3 0 km sør for teheran, daterer seg 

helt tilbake til det tiende århundrede. the oxford 

Covered Market i oxford ble offisielt åpnet i 177 

og er fremdeles svært populært blandt handlende. 

Butikksenteret på eiksmarka i Bærum regnes som 

Norges første kjøpesenter, og ble åpnet i 1953. 

StØrrE OG StØrrE 

Utviklingen for de Norske kjøpesentrene er 

udiskutabel. sentrene blir større og større. I areal 

og i omsetning. Lagunen storsenter i Bergen 

Totalomsetning 

2005 (MnoK) 

vekst 

2004-2005 

areal m 2 

2005 

antall 

butikker 2005 

Lagunen storsenter Bergen 11,9% 2 133 7,2% 60 000 120 

aLNa senter oslo 5,1% 1 5 5 ,8% 52 000 18 

CC Vest oslo 11,2% 1 81 ,0% 23 000 78 

oslo City oslo 20,8% 1 6,3% 22 000 89 

kvadrat sandnes 6,1% 2 035 ,3% 000 155 

sandvika storsenter 1 sandvika 3,3% 1 696 2,8% 29 000 108 

ski storsenter ski 3,7% 1 750 ,5% 35 000 129 

strømmen storsenter strømmen , % 2 012 5,5% 27 000 118 

City syd trondheim 3,6% 1 677 ,0% 27 000 65 

stormoa 

1 sandvika storsenter + Inforama 

Ålesund 5,2% 1 393 , % 30 000 110 

med sine 60.000 m 2 og 2,1 mrd i omsetning 

og kvadrat i sandnes med sine 155 butikker 

er størst i Norge. disse blir likevel for dverger 

å regne sammenliknet med verdens største 

kjøpesenter south China Mall i dongguan som 

åpnet i 2005. Med sine 659.000 m 2 og 1500 

butikker er dette vel ti ganger større enn sine 

norske kollegaer. Likevel regner man med at 

senteret mister førsteplassen i løpet av 2007 

når minst to nye kinesiske sentre åpner. Blant 

verdens seks største kjøpesentre finner vi kun 

ett som ikke ligger i kina. West edmonton Mall i 

alberta, Canada fra 1981 er med sine 350.000 

m 2 det største kjøpesentret i Nord amerika 

og inneholder bl.a. innendørs bølgebasseng, 

fornøyelsespark og hotell. av de mer eksotiske er 

nok Mall of the emirates i dubai. Bygget i 2005 

med over 225.000m 2 og 350 butikker med egen 

innendørs 00 meter slalombakke! 

Kilder: Wikpedia, KPMG

BYggeaKTIvITeT 

Ordrene flommer i byggenæringen 

Ordrene strømmer inn til norske 

entreprenører, og prosjektene hoper seg opp. 

Verdien av nye bygge- og anleggsprosjekter 

økte med seks prosent i 2. kvartal og er 

nå 25 prosent høyere enn på samme tid 

i fjor målt i løpende kroner. Ifølge ssb 

er tilgangen på nye boligbygg fortsatt 

rekordhøy. Verdien av nye boligprosjekter er 

doblet sammenliknet med 2. kvartal i 2003. 

tilgangen på andre nybygg er også økt 

dramatisk det siste året. Verdien av bedriftenes 

beholdning av nye boligbygg og andre nybygg er 

1000 kvm. 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

1998 

1999 

2000 

2001 

nå henholdsvis 28 og 39 prosent høyere enn for 

ett år siden. 

ØKt ByGGING Av FrItIdSByGNINGEr 

OG NærINGSByGG 

Fritidsbygninger hadde en økning i igangsatt 

bruksareal fra 226 000 m 2 første halvår i 2005 

til 268 000 m 2 første halvår i 2006, en vekst på 

18,6 prosent. 

det ble påbegynt bygging av 1 715 000 m 2 

bruksareal til næringsbygg i første halvår i år, 

en økning på 16, prosent sammenlignet første 

Igangsatt bruksareal til annet enn bolig (gj.snitt pr. år, gj.snitt hittil i år) 

Industri 

Bygge- og anleggsvirksomhet 

varehandel 

hotell- og restaurantvirksomhet 

Kilde: SSB 06/09/06 

2002 

2003 

2004 

2005 

Finansiell tjenesteyting og forsikring 

Eiendom, forr.messig tj.yting og utleie 

Offentlig forvaltning 

2006 

halvår 2005. Flest kvadratmeter bruksareal 

ble igangsatt til kontor- og foretningsbygninger 

med 527 000 m 2 bruksareal i årets første seks 

måneder. sammenlignet med samme periode i 

fjor var økningen i oslo på hele 266,7 prosent 

for denne bygningstypen. 

StØrSt vEKSt På vEStLANdEt 

alle fylkene, bortsett fra Finnmark, hadde økt 

omsetning i bygge- og anleggsbedriftene i 

perioden januar-april 2006 sammenlignet 

med samme periode i 2005. Bygge- og 

anleggsbedriftene i rogaland, Hordaland, sogn 

og Fjordane og Møre og romsdal hadde alle en 

økning på over 20 prosent. 

produksjonen av nybygg økte med 7,5 prosent 

fra 2. kvartal 2005 til 2. kvartal 2006. dette til 

tross for at påsken falt i 2. kvartal i år, mens den 

var i 1. kvartal i fjor. rehabiliteringsvirksomheten 

gikk ned med 2,6 prosent i samme periode. 

ssB’s produksjonsindeks for bygg totalt steg 

med 2,7 prosent sammenlignet med 2. kvartal 

2005. korrigert for normale sesongvariasjoner 

steg byggevirksomheten med 0,9 prosent fra 1. 

til 2. kvartal i år. 

OGSå hØy ANLEGGSAKtIvItEt 

til tross for flere arbeidsdager i 2. kvartal i fjor 

var produksjonen innen anleggsvirksomheten 

omtrent uendret i 2. kvartal i år sammenlignet 

med tilsvarende periode i 2005. om en ser 

bort fra normale sesongvariasjoner steg 

anleggsproduksjonen med 3,5 prosent fra 1. til 

2. kvartal i år. 

den totale produksjonen innenfor bygge- og 

anleggsvirksomheten i Norge økte med 2,2 

prosent i 2. kvartal i år sammenlignet med 

tilsvarende kvartal i 2005. 

ByGG OG ANLEGG LØNNEr SEG 

Investeringer i næringslivet gir nå over dobbelt 

så stor avkastning som for 30 år siden, skriver 

aftenposten. tall fra statistisk sentralbyrå (ssB) 

viser at en hundrelapp investert i bedrifter i 

årene 1973 til 1981 ga en årlig reell avkastning 

på litt over kroner. Fra 1997 til 2005 ga hver 

hundrelapp over 9 kroner i årlig avkastning. 

Bygg og anlegg har den høyeste avkastningen i 

årene 1997-2005. 


øvre slottsgate 29 

salg av as 

areal: 1 5 6 m 2 

Årlig leie: kr. 2 29 89 ,- 

Vesentlig leiepotensial 

to eiendommer utleiet til skanska Norge as 


Lagereiendommer på tilsammen ca. 16 000 m 2 

bygningsmasse og tomter på ca. 80 mål. 

KPI (%) 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

InFlasjon 

Lav vekst i juli – usikkerhet om fremtidig veksttakt 

lav norsk kostnadsvekst har bidratt til lav 

inflasjon. det ligger an til at lønnsveksten 

vil holde seg stabil framover, men 

produktivitetsveksten kan komme til å 

svekkes noe i tråd med avdempningen av 

produksjonsveksten. 

konsumprisene (kpI) var i juli 2,2 prosent høyere 

enn i juli i fjor, opp fra en tolvmånedersvekst på 

2,1 prosent i juni. Justert for avgifter og utenom 

energivarer (kpI-Jae) økte prisene med 0,6 

prosent fra juli 2005 til juli 2006, ned fra 0,8 

prosent i juni. Nå tyder generelle kommentarer 

i markedet på at det knytter seg stor usikkerhet 

til hvor raskt veksten i kpI-Jae vil ta seg opp i 

tiden som kommer. 

konsumprisindeksen (kpI) 

Prosentvis endring i forhold til samme periode året før 

1998 

1999 

KPI totalindeks 

KPI-jAE 

2000 

2001 

Kilde: SSB, Norges Bank 06/09/06 

2002 

2003 


2004 

siden Norges Banks inflasjonsrapport ble 

publisert i juni, har strømprisene økt mer enn 

ventet. også terminprisene for den kommende 

vinteren har økt. Økte strømpriser vil isolert sett 

kunne redusere husholdningenes kjøpekraft 

noe. på den andre siden er det god vekst 

i husholdningenes inntekter og markedet 

forventer fall i strømprisene senere neste år. 

PrISUtvIKLINGEN På KLær 

trAKK PrISvEKStEN NEd 

det er registrert økte priser på en rekke 

tjenester. det er imidlertid klær som bidrar 

mest til å dempe konsumprisveksten siste tolv 

måneder med et gjennomsnittlig prisfall på ,0 

prosent. 

KPI-jAE, anslag fra Norges Bank 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

kpI gikk ned med 0,3 prosent fra juni til juli, 

som i hovedsak skyldes sommersalg på klær og 

skotøy. prisene på disse produktene gikk samlet 

ned med 6,2 prosent der klesprisene falt med 

6, prosent og prisene på skotøy ble redusert 

med ,3 prosent. prisnedgangen var noe 

kraftigere enn på samme tid i fjor. det ble også 

registrert tilbudspriser på hotellovernattinger 

som samlet falt med 8,1 prosent fra juni til 

juli. siste tolv måneder har likevel prisene 

på hotelltjenester gått opp med 8,5 prosent. 

prisene på helsetjenester har gått opp med 6,3 

prosent. det er også registrert prisoppgang på 

tjenester knyttet til kultur og fritid samt transport. 

prisene på bensin i kpI viste en klar oppgang 

med 3,7 prosent. Betalt husleie for leietakere 

steg med 0,3 prosent fra juni til juli mens 

beregnet husleie som er et mål på selveiernes 

bokostnader falt med 0,2 prosent. 

StyrKEt KrONEKUrS 

vIL hOLdE SEG På dAGENS NIvå 

I følge siste inflasjonsrapport fra Norges Bank 

har kronekursen styrket seg, men sentralbanken 

påpeker at høye eksportpriser demper de 

negative virkningene på lønnsomheten i 

eksportnæringene. styrkingen av kronen må 

blant annet ses i sammenheng med bedrede 

vekstutsikter for norsk økonomi, og den kraftige 

økningen i oljeprisen. kronen har svekket seg 

de siste ukene, men man antar at kronekursen 

vil holde seg på seg om lag på dagens nivå de 

nærmeste årene.

KonjUnKTUrer 

Oppgangen fortsetter 

svært lave renter, sterk vekst i 

oljeinvesteringene, relativt høy vekst i 

tradisjonelle norske eksportmarkeder samt 

fravær av klare vekstdempende impulser, 

har bidratt til tre års konjunkturoppgang 

i Norge. Og fortsatt peker det meste 

oppover. ønnsomheten i næringslivet 

er god, og bedriftene tar opp lån og 

investerer. sysselsettingen stiger raskt, 

arbeidsledigheten faller og husholdningenes 

etterspørsel fortsetter å vokse. 

statistisk sentralbyrås konjunkturbarometer for 

2. kvartal gir også positive signaler for utviklingen 

i norsk industri. et klart flertall av industrilederne 

vurderer de generelle utsiktene for tredje kvartal 

som bedre enn for andre kvartal. 

LAvt rENtENIvå StIMULErEr 

det lave rentenivået har bidratt til betydelig 

økning i etterspørselen etter varer og tjenester. 

Økte oljeinvesteringer og gode priser i markeder 

for våre eksportprodukter har også bidratt. I 

løpet av våren kom det også statistikk som viser 

at konjunkturene i europa suksessivt ble styrket 

måned for måned. Innkjøpsindeksene i juli viser 

dog at oppgangen ikke fortsatte. 

hØy AKtIvItEt I BEdrIFtENE, 

MANGEL På ArBEIdSKrAFt 

opplysninger fra både konjunkturbarometeret 

og Norges Banks regionale nettverk viser at den 

samlede kapasitetsutnyttelsen i næringslivet er 

svært høy. den viktigste begrensende faktoren 

er arbeidskraft. I bygge- og anleggsbransjen 

melder hele tre av fire bedrifter at mangel 

på arbeidskraft legger begrensninger på 

omsetningen. 

FærrE BEdrIFtSLEdErE 

KLAGEr På MArKEdEt 

produksjonsvolum og kapasitetsutnytting 

fortsetter å øke, og det er klare indikasjoner 

på vekst i industrisysselsettingen. samlet 

ordrebeholdning stiger som en følge av bedret 

ordretilgang i hjemme- og eksportmarkedet. 

Markedsprisene synes også å styrke seg. tallet 

på bedriftsledere som oppgir etterspørsels- og 

konkurranseforhold som begrensende faktorer 

for produksjonen er merkbart lavere enn i 

1. kvartal. et klart flertall av industrilederne 

bedømmer de generelle utsiktene for høsten 

som bedre. Forventning om positiv utvikling i 

ordretilgangen samt stigende markedspriser 

underbygger dette resultatet. 

KUN tIdSSPØrSMåL FØr 

hUShOLdNINGENE ØKEr SIN SPArING 

For 2007 og 2008 er usikkerheten større. Med 

et rentenivå som i liten grad gjenspeiler det høye 

aktivitetsnivået i norsk økonomi, men derimot 

den lave prisveksten og det lave rentenivået 

ute, er faren for et økonomisk tilbakeslag blitt 

større. riktignok er arbeidsledigheten på vei 

ned, men høy gjeld, utsikter til en normalisering 

av renten og høye strømpriser gjør at det trolig 

bare er et tidsspørsmål før husholdningene vil 

finne det formålstjenlig å øke sparingen. dersom 

i tillegg konjunkturene internasjonalt svekkes, 

kronekursen styrker seg og boligprisene 

korrigerer ned kan tilbakeslaget bli sterkere enn i 

2003. skulle dette scenariet materialisere seg vil 

lavrentepolitikken fremstå som lite vellykket. 

SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser i Norge 

Prognoser 

(prosentvis prisendring fra samme periode året før hvis ikke annet oppgitt) 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 

konsum i husholdninger mv. 2,7 3,3 3,9 1,8 3 2,9 ,7 3, 3,5 3,7 3 3,7 

Bruttonasjonalprodukt (BNp) 2,6 2,1 2,8 2,7 1,1 1,1 3,1 2,3 2,1 2,9 2,8 1, 

BNp Fastlands-Norge ,1 2,7 2,5 2,1 1, 1, 3,8 3,7 3,2 2,1 2,3 2,2 

sysselsatte personer 2,5 0,8 0, 0,2 0 -1,1 0, 0,7 2,5 1 0,6 1 

arbeidsledighetsrate (nivå) 3,2 3,2 3, 3,6 3,9 ,5 ,5 ,6 3, 3,3 3,5 3,3 

konsumprisindeksen (kpI) 2,3 2,3 3,1 3 1,3 2,5 0, 1,6 2, 1,5 1,1 1,7 

kpI-Jae( 1) .. .. .. 2,6 2,3 1,1 0,3 1 0,8 1,7 1,6 1,8 

Boligpris 9,7 9, 1 ,1 7,2 1,6 10,1 7,9 12,8 5,1 2,9 2,8 

Husholdningenes realdisponible inntekt 5,6 2,7 3,5 -0,2 7,3 ,3 ,7 6,7 -5,7 5,5 ,9 3,1 

1 kpI justert for avgiftsendringer og uten energivarer. Kilde: SSB 14/09/06 

Nettotall 

15 

10 

5 

0 

-5 

-10 

-15 

1998 

sammensatt konjunkturindikator for industri i Norge* 

Sammensatt konjunkturindikator, ujustert 

Sammensatt konjunkturindikator, sesongjustert 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

Gj.snitt 1988K1 t.o.m. 2006K1 

* Sammensatt konjunkturindikator for industrien er det aritmetiske gjennomsnitt av svaret (nettotall) for 

forventet produksjon, ordrebeholdning og lagerbeholdning av egne produkter (det siste med motsatt fortegn). 


2004 

2005 

2006 


karoline kristiansens vei 3 


areal: 29 m 2 

type: kontor 


hieronymus heyerdalsgate 1 



type: kontor 


renTer 

På vei opp 

Norges bank holdt styringsrenten uendret 

på rentemøtet 29. juni, men økte med 0,25 

prosent til 3,0 prosent på rentemøtet 16. 

august. Mange eksperter forventer nå at 

renteøkningen vil finne sted 1. november. I 

2007 ligger det an til minst én renteøkning i 

hvert kvartal. 

Hovedårsaken til at renten er på vei opp er 

selvsagt den sterke konjunkturoppgangen 

i norsk økonomi. privat forbruk og 

boliginvesteringene vokser kraftig, kredittveksten 

er meget sterk, oljeinvesteringene er rekordhøye, 

finanspolitikken virker stimulerende og 

arbeidsledigheten faller fortsatt. dessuten er 

europeiske renter på vei opp. disse forholdene 

mer enn oppveier det faktum at inflasjonen 

holder seg vesentlig lavere enn målet på 2,5 

prosent. 

I inflasjonsrapporten fra slutten av juni har 

Norges Bank hevet banen for styringsrenten 

siden forrige inflasjonsrapport slik at den 

ble liggende et kvart prosent høyere fram 

mot utgangen av 2009. tremåneders 

pengemarkedsrente ligger nå rundt 3,2 prosent, 

og er nesten 0,2 prosent høyere enn ved 

utgangen av juni. 

til tross for en økning i Norges Banks 

signalrenter på til sammen ett prosent siste tolv 

måneder, regner mange med ytterligere økning 

på 0,5 prosent i løpet av året. oljeinvesteringene 

antas å øke ytterlige i år, men med en klart 

lavere veksttakt enn i fjor. 


rente (%) 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

renteutvikling i Norge 

1998 

1999 

3 mnd NIBOr (nominell rente) 

10 års stat (effektiv rente) 

2000 

Kilde: Norges Bank 06/09/06 

2001 

rENtEØKNINGENE I USA KAN StOPPE OPP 

den økonomiske veksten hos våre 

handelspartnere er god, men signaler kan tyde 

på en dempet vekst framover, som sammen med 

lavere priser på olje og andre råvarer vil bidra til 

noe lavere inflasjon. dermed kan renteøkningene 

stoppe opp. 

på bakgrunn av dette holdt også Federal 

reserve renten uendret på det siste rentemøtet 

8. august. på den annen side mener 

sentralbanken at det fortsatt er en viss fare 

for at inflasjonen kan ta seg opp. I juli var 

kjerneinflasjonen 2,7 prosent. den kortsiktige 

risikoen går fortsatt i retning av høyere renter. et 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

basisscenario kan imidlertid være at rentetoppen 

er nådd og at den neste renteendringen blir en 

reduksjon. rentekutt er imidlertid neppe aktuelt 

før tidligst i 1. kvartal 2007. 

dollaren er falt til sitt laveste nivå på to måneder, 

og den viktigste årsaken til dette er sannsynligvis 

at renten er på toppen eller i det minste nær 

toppen i denne syklusen. dessuten ligger det an 

til høyere europeiske og japanske renter. endelig 

kan det etter hvert igjen bli fokusert å de store 

underskuddene i utenriksøkonomien. For tiden er 

det således en overvekt av faktorer som trekker i 

retning av en svakere dollar.

Indeks 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

MarKeder 

Rekordhøye gevinster og stigende renter 

Oslo børs har levert varene i siste kvartal, 

og nærmer seg igjen 400-grensen 

for hovedindeksen. Internasjonale 

aksjemarkeder har stabilisert seg etter 

uroen i mai, og vi registrerer en liten 

oppgang siden juni. hovedindeksen på Oslo 

børs er i skrivende stund om lag 15 prosent 

høyere enn ved årsskiftet. 

til tross for rekordhøye gevinster i løpet av 

2. kvartal, lå flertallet av verdens børser stort sett 

stille i sommer. det kan virke som gevinstenes 

positive effekt på børsen motvirkes av uro 

omkring at rekordhøye oljepriser skal lede til 

høyere inflasojn, og at rentene dermed kommer 

til å stige mer enn tidligere antatt. 

Oslo børs 

1998 

1999 

Oslo Børs 

Eiendomsselskapene 

2000 

Kilde: Oslo Børs 06/09/06 

2001 

2002 

Financial times sammenveide verdensindeks 

(uttrykt i nasjonale valutaer) steg kun med én 

prosent i juni og juli. det er likevel feil å si at det 

har vært helt sommerstille, for på enkeltdager 

gikk børsene kraftig opp og ned. 

tUrBULENS I OLjEMArKEdEt 

– OPP I SOMMEr – NEd SIStE MåNEd 

Gjennom sommeren tok oljeprisen seg betydelig 

opp, og den 10. august var oljeprisen over 

75 Usd pr. fat. prisøkningen frem til dette 

må blant annet ses i sammenheng med 

usikkerheten rundt Irans atomprogram, frykt 

for at konflikten mellom Israel og Hizbollah kan 

spre seg i regionen og true oljeeksporten, samt 

nedstenging av prudhoe Bay-feltet i alaska. 

2003 

2004 

2005 

2006 

Indeks 

hvOrdAN vIL PrISEN På NOrGES 

vIKtIGStE råvArE UtvIKLE SEG? 

- Jeg tror oljeprisen vil svinge mellom Usd 65 

og Usd 75 fatet fremover, sier anette 

einarsen, seniorøkonom i Nordea Markets og 

oljeanalytiker. det er den forbedrete dialogen 

mellom Iran og Vesten om landets atomprogram 

som bidrar til å lette presset på oljeprisen. 

vEKStEN I NOrSK ØKONOMI 

vIL KUNNE AvtA NOE 

anslag for veksten i BNp Fastlands-Norge vil bli 

om lag 2,7 prosent i år mot 3, prosent i fjor. 

Gitt at de viktigeste drivkreftene utvikler seg 

normalt, tror man at styringsrentene fra og med 

neste år kan komme til å ligge i ro en stund 

120 

110 

100 

90 

80 

0 

Valuta 

1998 

* Stigende indeksverdi betyr depresierende kronekurs 

1999 

2000 


2001 

2002 

framover. aktivitetsveksten i fastlandsøkonomien 

vil da falle ytterligere noe i 2007 for deretter 

å holde seg om lag på sin langsiktige trend. 

arbeidsledigheten (akU) kommer ned på 

3,8 prosent som gjennomsnitt i 2006 og at 

den holder seg om lag på dette nivået i de 

kommende årene. 

FOrvENtEr Få ENdrINGEr I KrONEKUrSEN 

Både vekst, aktivitetsnivå, renterisiko 

og oljepriser innebærer at det er større 

sannsynlighet for at kronen vil styrke seg mot 

euro de kommende måneder enn at den vil 

svekke seg. store endringer ser vi imidlertid ikke 

for oss. 

2003 

Importveid kursindeks (I44) * 

Industriens effektive valutakurs (KKI) * 

2004 

2005 

2006 


Nedre Vollgate 5 

type: kontor 

Leiepris: 1 050,areal: 

23 m 2 


tordenskioldsgate 6b 



type: kontor 


arBeIdsledIgheT og sYsselseTTIng 

Knallstramt 

selv om ekspertene ventet at 

arbeidsmarkedet skulle strammes til i 

løpet av sommeren, har også mange blitt 

overrasket over de siste tallene. I august krøp 

den registrerte arbeidsledigheten ned til 2,7 

prosent, det laveste siden 1999. I årets andre 

kvartal var det om lag 57 000 flere sysselsatte 

enn for et år tilbake. en tredel av økningen er 

kommet i forretningsmessig tjenesteyting. I 

tillegg har sysselsettingen økt mye i offentlig 

forvaltning, varehandel, bygg og anlegg. 

ArBEIdSMArKEdEt Er StrAMt … 

den registrerte ledigheten faller raskt. Ved 

utgangen av juli 2006 var det registrert 67 

800 helt ledige personer ved arbeidskontorene. 

Justert for normale sesongvariasjoner har 

ledigheten hittil i år falt med 12 00 personer, 

og utgjør nå 2,6 prosent av arbeidsstyrken. I 

2. kvartal var sysselsettingen ifølge akU 9000 

personer høyere enn i foregående kvartal og 

61 000 personer høyere enn ett år tidligere. 

arbeidssøkere uten arbeidsinntekt (akUledige) 

utgjorde sesongjustert 3,5 prosent av 

arbeidsstyrken i 2. kvartal, en reduksjon på 1,3 

prosent i forhold til samme kvartal i fjor. 

…KAN FØrE tIL LØNNSvEKSt 

dersom ledigheten faller like mye fremover som 

den har gjort de siste måneder vil vi allerede i 

september komme ned i en ledighet på 60 000 

personer. dette tilsvarer den forrige bunnen. 

sammen med den sterke kredittveksten er 

utviklingen på arbeidsmarkedet trolig det 

viktigste argumentet for høyere renter. det 

er fare for at det stramme arbeidsmarkedet 


Norge (1000 pers.) 

2500 

2400 

2300 

2200 

0 

sysselsetting i Norge 

Arbeidsstyrken i Norge 

2006K2 

2006K1 

2005K4 

2005K3 

2005K2 

2005K1 

2004K4 

2004K3 

2004K2 

2004K1 

2003 

2002 

2001 

2000 

1999 

1998 

Sysselsatte i Norge 


vil kunne føre til klart høyere lønnsvekst de 

nærmeste årene ettersom bedriftene vil måtte by 

opp lønningene for å tiltrekke seg arbeidskraft. 

I så fall vil også renteoppgangen kunne bli 

sterkere enn det nå ser ut til. 

ArBEIdSINNvANdrING ØKEr 

KAPASItEtEN I ØKONOMIEN 

Økt arbeidsinnvandring etter eU-utvidelsen 

i 200 bidro også til å øke kapasiteten 

i økonomien. en vesentlig del av denne 

arbeidsinnvandringen skjer ved at utenlandske 

selskaper utfører oppdrag i Norge. antallet 

utenlandske arbeidstakere fra de nye eUlandene 

ser fortsatt ut til å vokse sterkt, 

særlig innen bygge- og anleggsbransjen. 

Økt sykefravær og stadig flere på trygd 

bidrar på den annen side til å trekke ned 

Arb.styrken i Akershus 

Sysselsatte i Akershus 

Arb.styrken i Oslo 

Sysselsatte i Oslo 

produksjonskapasiteten i år. I løpet av det siste 

halvåret er det kommet klarere tegn på knapphet 

på arbeidskraft i norsk økonomi. 

NOEN FOrBEhOLd tIL trOSS 

FOr hØy SySSELSEttING 

arbeidsmarkedet er den viktigste enkeltindikatoren 

som påvirker rentefastsettelsen. 

I så måte var arbeidsmarkedsrapporten for 

juli skuffende med en sysselsettingsvekst på 

113 000 personer utenom jordbruket. Videre 

steg arbeidsledigheten fra ,6 til ,8 prosent. de 

siste fire måneder har sysselsettingen økt med 

112 000 personer. dette indikerer at arbeidsmarkedet 

kan være i ferd med å svekke seg. 

For å holde ledighetsprosenten konstant er det 

nødvendig med en månedlig sysselsettingsvekst 

i størrelsesorden 130-1 0 000 personer. 

350 

325 

300 

275 

250 

0 

Oslo/Akershus (1000 pers.)

BolIgMarKedeT 

Renteøkning bremser prisveksten 

Nordmenns gjeldsgrad er nå så høy 

at selv en liten renteøkning vil stanse 

boligprisveksten. prisveksten vil være 

høy gjennom høsten, men en rentetopp 

fra Norges bank på fire prosent, er for 

seksempel ikke nok til at boligprisene flater 

helt ut i løpet av 2007. 

Flere indikatorer antyder at aktiviteten i 

boligmarkedet er i ferd med å falle, og 

igangsettingen av nye boliger falt med to og 

en halv prosent i juli. en viktig årsak til dette er 

trolig oppgangen i de langsiktige rentene siden 

i fjor sommer og oppgangen i energiprisene 

som har bidratt til å redusere husholdningenes 

disponible realinntekt og dermed etterspørselen. 

til tross for høyere renter viser likevel 

Gjeldsbelastning (%) 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

1987 

Rente- og gjeldsbelastning for husholdningene 

1989 

Historisk gjeldsbelastning 

Fremskrevet gjeldsbelastning 

Rentebelastning 

Fremskrevet rentebelastning 

1991 

1993 


1995 

1997 

1999 

ikke boligmarkedet tegn til beskjedenhet. 

Boligprisene steg sesongjustert med 1,7 prosent 

i juli. tolvmånedersveksten var på 15,8 prosent i 

juli, opp 1,0 prosent fra juni. 

FLESt NyE BOLIGEr I BLOKK 

Mer enn halvparten av alle boliger som ble 

igangsatt i løpet av årets seks første måneder 

var blokkleiligheter. oslo hadde flest med 2 877 

igangsatte blokkleiligheter, noe som utgjør 87,2 

prosent av totalen. I akershus, Buskerud, sørtrøndelag 

og troms utgjorde blokkleilighetene 

også over halvparten av de påbegynte boligene. 

I løpet av første halvår i 2006 ble det totalt 

igangsatt 8 526 boliger i boligblokk, en økning 

på , prosent sammenlignet med første 

halvår i 2005. totalt ble det påbegynt bygging 

Høyrentescenario 

Rente- og avdragsbelastning 

Fremskrevet rente- og avdr.belastn. 

2001 

2003 

2005 

2007 

2009 

18 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

Rentebelastning (%) 

NOK 

av 16 119 boliger i løpet av årets seks første 

måneder. det er 8,1 prosent flere enn i samme 

periode i fjor. 

For de andre boligtypene viser statistikken 

en nedgang i antall igangsatte boliger 

sammenlignet med første halvår i fjor. 

Igangsatt bruksareal til bolig økte fra 1 821 000 

m 2 første halvår 2005 til 1 903 000 m 2 første 

halvår 2006, en økning på ,5 prosent. 

MAKrOØKONOMENE trOr På 

5 PrOSENt LØNNSvEKSt I 2007 

de tror også at dette fortsetter inn i 2008. det 

er høyere anslag enn både Norges Bank og 

statistisk sentralbyrå har regnet seg frem til. 

35000 

30000 

25000 

20000 

15000 

10000 

5000 

0 

gjennomsnittlig boligpris pr. kvm. (bOa) og boligprisindeksen 

1998 

Pris pr. kvm. Oslo 

Pris pr. kvm. Stavanger 

1999 


2000 

2001 

2002 

KrEdIttvEKStEN StEG yttErLIGErE I jUNI 

Veksten i husholdningenes kreditt falt marginalt 

fra 13,0 prosent til 12,9 prosent. den sterke 

veksten i boligprisene tilsier imidlertid at 

kredittveksten til husholdningene vil holde 

seg høy gjennom resten av inneværende år. 

I følge Norges eiendomsmeglerforbund og 

eiendomsmeglerforetakenes Forening steg 

boligprisene med 1,7 prosent sesongjustert 

i juli. For året som helhet ligger det an til en 

boligprisvekst i størrelsesorden 15-16 prosent. 

Pris pr. kvm. Bergen 

Pris pr. kvm. trondheim 

2003 

2004 

Boligprisindeksen Norge 

2005 

2006 

175 

150 

125 

100 

75 

50 

25 


0 

Boligprisindels

trondheimsveien 184 



type: Forretning 


økernsenteret, økernveien 145 


areal: 1 865 m 2 

type: kontor 


BnP 

Sterke tall 

bruttonasjonalproduktet (bNp) for Fastlands- 

Norge har styrket seg og fremstår adskillig 

sterkere enn forrige kvartal. tallene 

understreker at norsk økonomi går for fullt 

maskineri. Men det var først og fremst i 

private tjenestenæringer at aktivitetsveksten 

var høy. 

BNp for Fastlands-Norge var nesten fire prosent 

høyere første halvår i år sammenliknet med 

samme periode i fjor. siden konjunkturomslaget 

våren 2003 har BNp for Fastlands-Norge økt 

med nesten tolv prosent. 

For tredje kvartal på rad var det 

produksjonsnedgang i olje- og 

gassvirksomheten. det medførte at BNp totalt 

økte med bare 0,5 prosent fra 1. til 2. kvartal. 

FrItIdSSySLEr, BILEr OG GOdE MIddAGEr 

På ByEN BIdrO tIL vEKSt 

Husholdningenes forbruk økte med 0,6 prosent 

i 2. kvartal, mens tjenestekonsumet gikk opp 

med 1,2 prosent. det var husholdningenes økte 

etterspørsel etter fritidstjenester, personlige 

tjenester samt hotell- og restauranttjenester 

som bidro mest til veksten i tjenestekonsumet. 

Varekonsumet vokste med 0,6 prosent. Flere 

bilkjøp forklarer mye av denne veksten. 

offentlig konsum var omtrent to prosent høyere 

første halvår i år enn tilsvarende periode i 

fjor. Veksten skyldes først og fremst økte 

sykehustjenester og helse- og sosialtjenester i 

kommunene. 


Bruttonasjonalprodukt 2. kvartal 2005 til 2. kvartal 2006 

prosentvis volumendring fra forrige kvartal (sesongjustert vekst) 

2004 2005 2005K2 2005K3 2005K4 2006K1 2006K2 

Bruttonasjonalprodukt 3,1 2,3 1,1 0,9 0,1 0,6 0,5 

BNp Fastlands-Norge 3,8 3,7 0,9 0,8 1,1 0,8 1,1 

oljevirksomhet og utenriks sjøfart 0, -3, 1,8 1,5 - ,1 -0,3 -2,5 

Kilde: SSB 06.09.06 

ØKtE INvEStErINGEr 

etter en nedgang i 1. kvartal økte 

bruttoinvesteringene i fast realkapital med over 

fem prosent i 2. kvartal. Industrielle investeringer 

vokste med over seks prosent etter en kraftig 

nedgang i 1. kvartal. det var investeringer i 

fisk - og fiskevareindustrien samt kjemisk og 

mineralsk industri som økte mest. 

oljeinvesteringene steg med nærmere seks 

prosent etter en nedgang på nesten 16 prosent 

i 1. kvartal. samlet sett var investeringene første 

halvår i år nesten syv prosent høyere enn første 

halvår 2005. 

Boliginvesteringene i 2. kvartal var omtrent på 

samme nivå som i 1. kvartal. Boliginvesteringene 

har vokst kraftig over lengre tid, og de var over 

syv prosent høyere første halvår 2006 enn første 

halvår 2005. 

FrEGAttKjØPEt GjØr UtSLAG 

det var sterk vekst i investeringene i offentlig 

forvaltning i 2. kvartal, og mye av denne 

økningen skyldes at forsvaret overtok den første 

av fem nye fregatter. 

StErK vEKSt I EKSPOrtEN Av 

trAdISjONELLE vArEr 

etter en nedgang i 1. kvartal var det igjen sterk 

vekst i eksporten av tradisjonelle varer i 2. 

kvartal. eksport av verkstedprodukter, kjemiske 

råvarer og metaller forklarer det meste av 

veksten. samlet eksport var om lag uendret fra 

forrige kvartal. sammenliknet med første halvår 

i fjor, økte eksporten med nærmere tre prosent i 

første halvår i år. 

FOrtSAtt SOLId vEKSt I 

vErdENSØKONOMIEN 

signalene om den videre utviklingen i amerikansk 

økonomi har vært blandet den siste tiden, mens 

det fra euroområdet i all hovedsak har kommet 

positive signaler de siste månedene. Ifølge 

Consensus Forecasts har prognosemakerne 

i gjennomsnitt oppjustert anslagene for BNpveksten 

i euroområdet i 2006 med 0,25 prosent 

fra mai til juli. også i Japan har utviklingen 

vært solid. dette var også bakgrunnen for at 

sentralbanken i juli økte renten for første gang 

siden 2000. Fra kina, India og de øvrige store 

framvoksende økonomiene ser den sterke 

veksten ut til å ha fortsatt gjennom sommeren.

hoTellMarKedeT 

Alle pilene peker i riktig retning! 

Utvikingen i det Norske hotellmarkedet er 

udiskutabel. antallet hotellovernattinger, 

beleggprosenten og gjennomsnitts rompris 

- alle indikatorene peker oppover. 

Ny rEKOrd FOr hOtELLENE 

I juli var det hele 2, mill. overnattinger ved 

norske hotell. dette er prosent flere enn i 

juli i fjor. tallet på norske overnattinger økte 

med 3 prosent, mens tallet på utenlandske 

overnattinger økte med prosent. tallet for juli 

måned er det høyste noen gang. 

EN KOMPLISErt BrANSjE 

I en analyse fra eiendomsspar hevdes det at 

hotellbransjen er vesenlig mer komplisert enn 

f.eks kontor. dette begrunnes med at det er et 

mer komplisert fysisk produkt som krever større 

bransjekompetanse. For å lykkes er man er 

bla. svært avhengig av operatør/lokal drift. det 

påpekes også at det er vanskelig å lykkes som 

liten aktør, grunnet betydelige stordriftsfordeler. 

samtidig påpeker eiendomsspar også noen 

bransjefortrinn som langsiktige leieforhold 

og lavere rehabiliteringskostnader hvis 

kontraktsstrukturen optimal. oppsummert 

hevder analysen at riktig gjort - kan hotell være 

gode investeringer, men uten ekspertise kan de 

være risikable. 

de europeiske hotellaktørene 

størrelse operatør varemerker 

Utenlandske overnattinger hittil i år (2006) etter nasjonalitet og type overnatting 

1200000 

Utenlandske overnattinger 2006 

1000000 

800000 

600000 

400000 

200000 

0 

danmark 

Sverige 


hoteller og andre overnattingsbedrifter 

Norske vandrerhjem 

Campingplasser 

hyttegrender 

Frankrike 

Nederland 

Spania 

Storbritannia 

tyskland 

geografisk 

tyngdepunkt 

USA 

antall rom 

1 accor sofitel, Mercure, Ibis, Novotel Formule1, Frankrike, ++ 2 0.000 

2 Hilton Int’l Hilton, stakis, scandic Nordeuropa 62.000 

3 Intercontinental Intercontinental HolidayInn, Crowneplaza europa 60.000 

7 sas rezidor radissonsas, CountryInn, Cerruti, park Inn, regent Nordeuropa 30.000 

8 NH Hotels NH-Hotels, krasnapolski, astron spania, Nordeuropa 30.000 

10 Marriot Marriot, Courtyard, ritzCarlton Nordeuropa 25.000 

11 ChoiceHotels europe Clarion, Quality, Comfor europa 22.000 

12 starwood sheraton, Westin, LuxuryCollection europa 20.000 

1 ChoiceHotels scandinavia Clarion, Quality, Comfort scandinavia 17.000 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

type overnatting 

100% 


Prosent

ParTnere I 

UnIon grUPPen 

Øystein A. Landvik 

epost: landvik@union.no 

Har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsmarkedet, 

sist som adm.dir. i Norsk 

Nærings Megling as (NNM) som han 

har vært med å bygge opp siden 1985. 

Utdannet statsautorisert eiendomsmegler 

CCIM. Øystein a. Landvik har mottatt 

flere hedersbevisninger for sin innsats og 

engasjement i bransjen. ansatt i UNIoN 

Gruppen siden fusjonen med NNM i 2001. 

Knut M. Stokke 

epost: stokke@union.no 

Har mer enn 20 års erfaring fra finans- og 

eiendomsmarkedet. ansatt i UNIoN 

Gruppen (og forløpere) siden 199 . adm. 

dir. i orkla Finans (eiendomsansvarlig) frem 

til 199 . Før dette erfaring fra bl.a. arthur 

andersen, Fellesbanken og oslobanken. 

Utdannet MBa fra arizona state University. 

Lars P. Fasting 

epost: lpf@union.no 

Har mer enn 20 års erfaring fra finans- og 

eiendomsmarkedet. ansatt i UNIoN 

Gruppen (og forløpere) siden 199 . adm. 

dir. i orkla Finans Gruppen frem til 199 . 

Før dette ulike ledende stillinger i orkla 

asa, bl.a. som leder for forretningsutvikling 

og for investeringsområdet. Utdannet 

sivilingeniør fra NtH. 

Per Erik 

Engebretsen 

epost: pee@union.no 

Har mer enn 15 års erfaring fra finansmarkedet. 

ansatt i UNIoN Gruppen (og 

forløpere) siden 199 . adm.dir. i orkla 

Finans (Forsikring) frem til 199 . Før dette 

erfaring fra forskjellige stillinger i bl.a. 

storebrand og Forenede. Utdannet siviløkonom 

fra Handelshøyskolen i Bodø. 

ansaTTe I 

UnIon grUPPen 

Katharina E. hernæs 

UNION Norsk Næringsmegling as 

epost: ke@union.no 

Utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, 

og har i tillegg en Mastergrad fra Macquarie 

University i sydney. Har jobbet med strategisk 

rådgivning i Capgemini i mer enn tre år. katharina 

begynte å jobbe i UNIoN Gruppen i mars 2005. 

julia jebsen 

UNON Norsk Næringsmegling as 

jebsen@union.no 

Julia Jebsen har studert i London og fortsatte 

deretter på eiendomsmeglerstudiet ved Handelshøyskolen 

BI. Hun har tidligere jobbet som 

visningsansvarlig for boligsalg. Julia er meglerassistent og begynte i 

UNIoN Norsk Næringsmegling i august 2006. 

Stian johansen 


stian.johansen@union.no 

Utdannet diplommarkedsfører fra BI. Han 

har jobbet hos Notar eiendom siden 1998 

der han har vært eier og daglig leder av 

Notar eiendom Horten. stian var ansvarlig for opplæring av alle 

nyansatte meglere i Notar systemet frem til han ble ansatt hos 

UNIoN Norsk Næringsmegling as i august 2006 der han skal 

jobbe med utleie. 

jonas Karlsen 


epost: karlsen@union.no 

siviløkonom fra NHH i 1998. erfaring som 

prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte 

som megler i UNIoN Norsk Næringsmegling as 

i juni 2001. 

Preben Klausen 


epost: klausen@union.no 

Uteksaminert fra Central Queensland University 

australia i 2002. Han arbeidet deretter med salg 

av markedsføringsprodukter til næringseiendomsbransjen 

inntil han ble ansatt i UNIoN Norsk 

Næringsmegling as i november 200 . 


Alexander Lindemann 


lindemann@union.no 

alexander Lindemann har 8 års erfaring fra 

It-bransjen hvor han bl.a. har jobbet som key 

account manager i d-Link med ansvar for 

utvikling av forhandler og distributørkanal i Norge. tidligere har han 

jobbet han som megler i Notar eiendom. Han ble ansatt i UNIoN 

Norsk Næringsmegling i august 2006 og skal jobbe med utleie. 

Solveig Lund 


epost: lund@union.no 

Utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert 

fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun 

arbeidet deretter som eiendomsmegler hos petter 

Woxen as inntil hun ble ansatt hos UNIoN Norsk 

Næringsmegling as i oktober 1999. Leder for 

UNIoNs utleieavdeling fra mars 2005 

jan Wold 


epost: wold@union.no 

Bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen 

på BI våren 199 . Han arbeidet 

deretter som eiendomsmegler i London og 

begynte i UNIoN Norsk Næringsmegling as i 

juni 1996. 

ronny Berg 

UNION Corporate asa 

e-post: rb@union.no 

ansatt i UNIoN Corporate asa siden april 2001. 

tidligere jobbet Berg som rådgiver i accenture. 

Berg er utdannet siviløkonom ved Norges Handelshøyskole. 

thomas dertz 


td@union.no 

Utdannet siviløkonom fra NHH i 2000. Har 

tidligere jobbet med strategirådgivning og private 

equity for Bain & Company i stockholm, samt 

rådgivning, investeringer og corporate finance for Creo advisors i 

oslo. ansatt i UNIoN Gruppen siden juni 2006. 

Per Olav Langaker 


epost: pol@union.no 

ansatt i UNIoN Corporate asa siden mars 2003. 

Han har tidligere vært administrerende direktør 

og partner i delphi Forvaltning asa og Coo i 

residensea Ltd. Langaker har også arbeidet som bedriftrådgiver 

for teknologisk Institutt. per olav Langaker er økonomiutdannet fra 

Handelshøyskolen BI. 

truls Wiel 


epost: tw@union.no 

Wiel har variert bakgrunn bl.a. fra strategisk/finansiell 

rådgivning og investeringsvirksomhet i 

Norge, og har senest arbeidet som seniorkonsulent 

ved strategiavdelingen til Capgemini i oslo. Han er utdannet 

siviløkonom fra University of edinburgh og har arbeidet i UNIoN siden 

2005. 

Katrine duns 

UNION eiendomskapital as 

epost: duns@union.no 

katrine duns har vært ansatt hos UNIoN 

eiendomskapital siden april 2006. Før dette 

jobbet hun som eiendomsforvalter hos Basale 

Gruppen as siden august 2003. katrine duns er siviløkonom fra 


Olav h. Alme 


alme@union.no 

ansatt i UNIoN eiendomskapital as siden august 

2006. 10 års erfaring fra eiendom, hovedsakelig 

utvikling. Før dette som eiendoms- og utviklingssjef 

i Nunkun eiendom as. tidligere erfaring fra sio, Mcdonald’s Norge 

as. Cand.jur fra Uio. 

Bjørn henningsen 


epost: henningsen@union.no 

Henningsen har lang erfaring fra arbeid med 

prosjektfinansiering og syndikering av eiendomsprosjekter. 

Han kommer fra stillingen som 

administrerende direktør i investeringsselskapet Investra asa. Før 

dette har han mer enn 13 års erfaring fra finansielle institusjoner 

som Norgeskreditt, sparebankkreditt og dnB Nor. Henningsen er 

siviløkonom fra Heriot-Watt University i skottland.

Frode johansen 


epost: johansen@union.no 

ansatt i UNIoN eiendomskapital as siden 

april 2006. Har nærmere 12 års bakgrunn 

fra sparebankkreditt hvor han jobbet med 

langsiktig finansiering av næringseiendom. Utdannet siviløkonom ved 


Lars Even Moe 


epost: moe@union.no 

Moe har vært ansvarlig for etableringen av Norges 

første eiendomsfond for institusjonelle investorer 

hos aberdeen property Investors. Han kommer 

fra en stilling der som leder for Fondsutvikling, og som analytiker med 

ansvar for å utarbeide prognoser for ulike deler av det norske eiendomsmarkedet. 

Før dette har han mer enn 7 års erfaring, bl.a. med 

investeringsanalyser i Linstow as og forsikring og verdipapirhandel i 

kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. 

torgeir røstberg 


epost: rostberg@union.no 

torgeir røstberg har vært ansatt i UNIoN eiendomskapital 

as siden mai 2006. Han har tidligere 

erfaring med revisjon fra ernst & Young as hvor 

han ble ansatt i august 2001. røstberg er siviløkonom fra nåværende 

Handelshøgskolen i Bodø. 

jarle villumstad 


epost: villumstad@union.no 

Villumstad var sentral i etableringen av aberdeen 

property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret 

for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje 

(ca. 2,2 mrd.), og han har bygget opp transaksjonsfunksjonen 

i selskapet. Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger 

innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske 

Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra 

Norges Markedshøyskole. 

William Wittusen 


epost: wittusen@union.no 

Wittusen jobber med utvikling og forvaltning av 

strukturerte eiendomsprodukter, inkludert fond og 

syndikeringer. Han har erfaring fra eiendomsinvesteringsselskapet 

Mapeley i London hvor han har jobbet med 

forretningsutvikling og strategi. Wittusen har transaksjons erfaring 

fra Mapeley’s større investerings prosjekter og hadde en sentral rolle 

i selskapets børsnotering på London stock exchange i juni 2005. 

Wittusen har en Bachelor grad i finans og økonomi fra University of 

denver i Usa. 

Kristofer hesla 

UNION real estate as 

hesla@union.no 

kristofer Hesla har en MBa med fokus på finans 

ifra sda Bocconi i Milano, et av europas ledende 

universiteter. kristofer har 3 års erfaring ifra 

corporate finance og equity sales, senest som partner i aBG sundal 

Collier asa. kristofer har også 2 års erfaring ifra hotelldrift, som 

ansvarlig for et hotell med 110 rom og ca 30 årsverk. 

Fredrik Leonthin 

UNION real estate as 

epost: leonthin@union.no 

Fredrik Leonthin har 7 års erfaring innen 

næringseiendom og hadde en sentral rolle i 

oppbyggingen av Fokus kreditt. de siste to årene 

har Fredrik arbeidet som transaksjonsansvarlig i aberdeen property 

Investors Norway. Fredrik er utdannet siviløkonom fra University of 

san diego. 

Braden harris 

UNON Marine Finance as 

braden@cleaves.com 

Braden er ansvarlig for shipsfinansieringsaktivitetene 

hos Cleaves og er aktiv 

partner i UNIoN Marine Finance. Braden 

jobbet sist med prosjektetablering og skipsfinansiering hos 

allocean og allco Finance i London. Før dette jobbet Braden 

hos aNZ Investment Bank i London og singapore, der han 

utarbeidet en cross-boarder leasing business inn i det 

asiatiske markedet. tidligere har han jobbet i Jet Finance i 

paris og Babcock & Brown i London, der han var ansvarlig for 

analyse og strukturering av eiendoms- og finansielle transaksjoner, 

samt syndikering av gjeld. Braden har en Bsc (Hons) i 

Business fra the City University Business school i London. 

Per Olav Karlsen 

UNON Marine Finance as 

pok@union.no 

per olav er en av tre partnere i Cleaves 

shipbroking. Før dette var han president i 

rs platou, singapore i 7 år. per olav har 

jobbet i 10 år i Fearnley as og var med på oppbyggingen av 

firmaet til 1990. Han blant annet ledet Fearnly Finans as og 

senere Fearnly Finans prosjekt as. I dag sitter han i diverse 

styrer, blant annet i aries Maritime transport Limited som er 

notert på Nasdaq. per olav er siviløkonom fra Handelshøyskolen 

i københavn og er i dag aktiv partner i UNoN Marine 

Finance. 

Nina W. høksnes 

sekretær 

epost: hoksnes@union.no 

Jobbet flere år som butikkselger og innkjøpsansvarlig. 

startet hos UNIoN Gruppen i januar 2001. 

Gunn Nordeide 

økonomisjef og oppgjørsansvarlig 

epost: nordeide@union.no 

Bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra 

BI. statsautorisert eiendomsmegler, uteksaminert 

1998. Har drevet egen virksomhet innenfor 

eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar 

eiendom as og postbanken eiendomsmegling Østlandet as. Begynte i 

UNIoN Gruppen i februar 2001. 

Lina Nordam 

sekretær 

epost: nordam@union.no 

avsluttet advokatsekretærutdannelse i desember 

2005. ansatt i UNIoN Gruppen siden januar 

2006. 


UNIoN Gruppen er et ledende megler- og 

rådgivningsforetak. Virksomheten eies 50,1% av 

det islandske bank- og finanskonsernet Glitnir 

(tidl. Islandsbanki) og av nøkkelansatte med 

omfattende erfaring fra finansiell rådgivning og 

transaksjonsbistand i Norge og internasjonalt. 

UNIoN Gruppen fokuserer på sektorene eiendom, 

shipping, handel, tjenester, finans, reiseliv, media 

og lett industri. 

UNIoN Gruppens arbeid kjennetegnes av effektiv 

gjennomføring og høy grad av resultatoppnåelse 

basert på: 

• Bred transaksjonserfaring. 

• dyp innsikt i de utvalgte bransjer. 

• Forretningsmessig oppfinnsomhet 

og uavhengig tenkning. 

• Vekt på det enkelte oppdrags 

prioritet og fremdrift. 

• tilgang til et omfattende nettverk av 

finansielle og industrielle investorer. 

UnIon grUPPen drIver sIn vIrKsoMheT gjennoM FeM selsKaPer: 

UNION 

Norsk Næringsmegling as 

sin hovedvirksomhet er transaksjoner 

omfattende enkelteiendommer eller 

porteføljer av tradisjonelle kontor- og 

lagereiendommer, hoteller og 

kjøpesentre. I 2005 omsatte UNIoN 

Norsk Næringsmegling eiendommer 

for ca. Nok 8,5 mrd. 

UNION Norsk Næringsmegling 

as er et av Norges ledende 

næringsmeglerforetak og 

tilbyr tjenester innen: 

• salg 

• rådgivning 

• utleie 

• søk 

UNION Corporate ASA • UNION Norsk Næringsmegling AS • UNION Eiendomskapital AS • UNION Real Estate AS • UNION Marine Finance AS 

besøksadresse 

Filipstad Brygge 2, 2. etg. 



real estate as 

eiendomskapital as 

er en meglingsvirksomhet med tilbyr private og institusjonelle 

fokus på det internasjonale 

investorer muligheten til å investere 

eiendomsmarkedet og Cross Border i strukturerte eiendomsprosjekter. 

eiendomstransaksjoner. UNION real 


estate as 

kan blant annet tilby: 

kan bl.a. tilby: 

• tilrettelegging, finansiering og 

• bistand til internasjonale 

syndikering av eiendomsprosjekter 

eiendomsinvestorer ved 

kjøp av eiendom i Norge 

• investering i eiendomsfond 

• bistand til norske investorer ved • aktiv forvaltning av 

kjøp av eiendom internasjonalt eiendomsinvesteringer 

• søk i Norge og internasjonalt • har på vegne av investorer 

strukturert og investert over 

1,5 mrd. i eiendom 

• kjøp og salg av 

virksomheter (M&a) 

• strukturelle transaksjoner 

(fusjoner o.l.) 

• private og offentlige 

kapitaltransaksjoner 

• strukturert finansiering 

• verdipapirisering 

• generell finansiell og 

strategisk rådgivning 

postadresse 

postboks 1715 Vika 

0121 oslo 

telefon 

23 11 69 00 

telefaks 

23 11 69 01 

23 11 69 70 


Corporate as 

er et autorisert verdipapirforetak 

med konsesjon fra kredittilsynet 

til å bistå i alle typer 

kapitalmarkedstransaksjoner. 

UNION Corporate asas oppdrag 

omfatter i hovedsak: 

• kjøp og salg av 

virksomheter (M&a) 

• strukturelle transaksjoner 

(fusjoner o.l.) 

• private og offentlige 

kapitaltransaksjoner 

• strukturert finansiering 

• verdipapirisering 

• generell finansiell og 

strategisk rådgivning 

epost 

post@union.no 


Marine Finance as 

tilbyr investeringsmuligheter 

innenfor shipping og offshore 

prosjekter gjennom syndikering 

av kommandittselskap og 

andre selskapsformer. 

I tillegg til investeringsprodukter, 

tilbyr UNIoN Marine Finance as også 

finansiell rådgivning for de maritime 

industrier, primært shipping og 

offshore selskaper, omfattende bl.a.: 

• ”sale and lease back” 

transaksjoner. 

• strukturerte finansløsninger 

(egenkapital og gjeld). 

• tradisjonelle ”corporate finance 

” tjenester til shipping og 

offshore sektoren i samarbeid 

med UNIoN Corporate asa. 

UNIoN Marine Finance as har 

et omfattende nettverk blant 

rederier, befraktere, skipsverft, 

banker, investorer og management 

selskap. selskapets ansatte har 

lang erfaring fra skipsmegling, 

finansieringsvirksomhet (egenkapital 

og fremmedkapital), shipmanagement 

og rederivirksomhet. 

Web 

www.union.no

Markedsrapport 3. kvartal - UNION Gruppen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?