TURISMO IMOBILIÁRIO: QUE RUMO PARA O ... - Vida Imobiliária
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<strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong>:<br />
<strong>QUE</strong> <strong>RUMO</strong> <strong>PARA</strong> O<br />
MERCADO PORTUGUÊS?<br />
Os projetos e as tendências que marcam o setor<br />
Ponto de vista: Miguel Júdice, CEO do Grupo Lágrimas e Presidente da AHP<br />
Opinião de Cristina Siza Vieira, Presidente da Direcção Executiva da AHP<br />
Reportagem: Conferência: «Procurar a Procura para os Escritórios de Lisboa»<br />
EDIÇÃO PORTUGAL<br />
www.vidaimobiliaria.com | nº 168 JULHO 2012
EDITORIAL<br />
A primeira<br />
exportação<br />
imobiliária:<br />
o turismo<br />
A aposta no turismo deveria ser a primeira prioridade<br />
na canalização do investimento público<br />
reprodutivo. É a forma mais imediata de exportação<br />
de serviços e assegura um grande impacto<br />
na proteção do emprego, nomeadamente<br />
onde mais tem sido destruído - na restauração<br />
e pequeno comércio.<br />
O Turismo residencial deveria merecer uma<br />
atenção especial. A expectativa de novos residentes<br />
seniores, com poder aquisitivo de reformas<br />
europeias e tempo disponível, pode representar<br />
um enorme potencial económico.<br />
Portugal tem excelentes condições para ser<br />
uma Flórida à escala europeia, onde muitas famílias<br />
seniores elegem uma nova forma de vida.<br />
Com maior potencial aquisitivo face à diferença<br />
de custo de vida em Portugal, com um clima<br />
agradável, paisagens e cidades culturalmente<br />
muito ricas, fácil conexão à Europa e uma população<br />
fluente na língua inglesa e afável.<br />
Mas temos que nos preparar enquanto indústria,<br />
como cluster, para sermos atrativos,<br />
apresentando e comercializando um conceito<br />
integrado. O trabalho e as questões a<br />
colocar são muitas... não conseguindo ser<br />
exaustivo, mas os nossos empreendimentos<br />
estão adaptados a pequenas famílias seniores?<br />
Existe uma coordenação com a rede de<br />
cuidados hospitalares e clínicos? A oferta de<br />
lazer está adaptada a estes target de idades?<br />
A comunicação do produto de turismo tem algum<br />
eixo de comunicação alinhado para este<br />
segmento?<br />
As exportações nacionais têm sido a âncora<br />
da economia Portuguesa. O imobiliário pode<br />
dar um grande contributo neste esforço, mas<br />
como outros setores já o fizeram com sucesso,<br />
o turismo residencial também tem de ter uma<br />
estratégia!<br />
António Gil Machado<br />
Diretor, <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong><br />
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eDitoriAL<br />
Vi NeWS<br />
ÍNDICE<br />
eVeNtoS<br />
Salão Imobiliário 2012<br />
Expo-Real<br />
Conferência VI: Procurar a Procura no Mercado de Escritórios<br />
de Lisboa<br />
Segunda edição do Prémio André Jordan<br />
PoNto De ViStA<br />
Miguel Júdice, CEO do Grupo Lágrimas Hotels & Emotions<br />
FÓrUM<br />
Quais deverão ser os grandes vetores a presidir uma estratégia de<br />
promoção internacional do turismo residencial português?<br />
DoSSier: tUriSMo iMoBiLiÁrio<br />
Opinião: Len Silverfine, Presidente, THE BIG IDEA CO.<br />
Análise: Associação de Hotelaria de Portugal (AHP)<br />
Opinião: Cristina Siza Vieira, Presidente da Direção Executiva da<br />
Associação de Hotelaria de Portugal<br />
Neoturis<br />
Hotéis & Resorts, os novos projetos<br />
Grupo Altis Hotels<br />
Pestana Troia Eco-Residences<br />
Pine Cliffs Premier Club<br />
Lucios<br />
MAiS QUe iMoBiLiÁrio<br />
Caso Estudo Securitas<br />
eStAtÍSticAS<br />
Lisbon Prime Index<br />
LeGAL & iMoBiLiÁrio<br />
Alterações ao Código do Trabalho<br />
MArKetPLAce<br />
eNtiDADeS citADAS<br />
4<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
Director<br />
António Gil Machado<br />
agil@vidaimobiliaria.com<br />
eDição<br />
Susana ribeiro<br />
scorreia@vidaimobiliaria.com<br />
MArKetiNG & NeW BUSiNeSS<br />
osvaldo Nogueira<br />
onogueira@vidaimobiliaria.com<br />
MArKetiNG & iNterNet<br />
Francisco Antunes<br />
ffantunes@vidaimobiliaria.com<br />
GeStão De cLieNteS<br />
clara Marcos<br />
cmarcos@vidaimobiliaria.com<br />
Marta Brandão<br />
mbrandao@vidaimobiliaria.com<br />
coLABorADoreS<br />
Andreia Gonçalves<br />
agoncalves@vidaimobiliaria.com<br />
Paula Moreira<br />
pmoreira@vidaimobiliaria.com<br />
Marc Barros<br />
Pedro campos<br />
DeSiGN GrÁFico<br />
PMD - Design<br />
www.pmd.pt<br />
DeSiGN eDitoriAL<br />
Brandvalue<br />
iMPreSSão<br />
Uniarte Gráfica<br />
r. Pinheiro de campanhã nº 342<br />
4300-414 Porto<br />
ASSiNAtUrAS<br />
clara Marcos<br />
ProPrietÁrio<br />
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e Multimédia, Lda.<br />
PerioDiciDADe<br />
Mensal<br />
NiPc<br />
507 037 219<br />
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e ASSiNAtUrAS – Porto<br />
rua Gonçalo cristovão, 185 – 6º<br />
4049-012 Porto<br />
telefone: 222 085 009<br />
Fax: 222 085 010<br />
reDAcção, ADMiNiStrAção<br />
e ASSiNAtUrAS – LiSBoA<br />
Av. Fontes Pereira de Melo nº 6 – 4º andar<br />
1069-106 Lisboa<br />
telefone: 217 970 029<br />
Fax: 217 970 031<br />
registo nº 115734 da entidade<br />
reguladora da comunicação Social
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VI NEWS<br />
Redevco vende Rua<br />
Augusta 247<br />
A Redevco vendeu o nº127 da Rua<br />
Augusta, na Baixa de Lisboa, a um<br />
investidor privado, tendo sido representada<br />
pela CBRE nesta operação.<br />
Localizado numa das mais importantes<br />
artérias comerciais lisboetas, este ativo<br />
destina-se à reabilitação.<br />
Esta operação contempla apenas a área<br />
não comercial do edifício, com a Redevco<br />
a manter a propriedade da loja existente<br />
no rés do chão, considerada um «ativo<br />
estratégico» para a atividade da empresa.<br />
Francisco Sottomayor, Diretor do<br />
Departamento de Promoção da CBRE,<br />
refere que «a localização privilegiada<br />
do edifício e as características que apresenta,<br />
foram fundamentais para a venda<br />
do imóvel num curto espaço de tempo» e<br />
acrescenta que «o imóvel é muito interessante<br />
para o desenvolvimento de um<br />
projeto residencial ou turístico».<br />
8<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
NEGÓCIOS & PROJECTOS<br />
Pine Hill Residences Managed by Pestana inicia<br />
comercialização<br />
Já arrancou a comercialização do Pine Hill<br />
Residences Managed by Pestana, o condomínio<br />
de luxo integrado coração do Vila Sol Spa & Golf<br />
Resort, em Vilamoura, no Algarve.<br />
No total, são 55 os apartamentos colocados no<br />
mercado, disponíveis nas tipologias T1 (109 m²<br />
e uma varanda de 62 m²), T2 (132 m² e uma varanda<br />
de 73 m²) e T3 (155 m² acrescidos de uma<br />
varanda de 106 m² e de um terraço solar com<br />
98 m²).O grupo Pestana é o responsável pela<br />
exploração deste novo empreendimento turístico<br />
de luxo, pautado pela «decoração exclusiva<br />
e contemporânea».<br />
Os clientes do Pine Hill poderão beneficiar da<br />
proximidade ao hotel Pestana Vila Sol, o que<br />
lhes permitirá usufruir do serviço e das facilida-<br />
JULHO 2012<br />
des do cinco estrelas. Este condomínio privado<br />
conta também com estacionamento subterrâneo<br />
e controlo de entrada, «o que proporciona<br />
um ambiente totalmente seguro para crianças e<br />
completamente livre da circulação de carros», remata<br />
a nota de imprensa.<br />
Novo Centro Equestre do Belas Clube de Campo custa<br />
2 milhões de euros<br />
O Belas Clube de Campo vai receber um centro<br />
equestre pela mão da Trotelhorse, que investiu 2<br />
milhões de euros para tornar realidade este projeto.<br />
A nova infraestrutura deverá entrar em funcionamento<br />
em 2014, e constituirá «mais uma<br />
importante valência de um empreendimento que<br />
conhece a sua terceira fase de desenvolvimento»,<br />
refere a Planbelas, em comunicado.<br />
Este equipamento resulta de uma parceria<br />
estabelecida entre a promotora Planbelas e a<br />
Trotelhorse. «Estamos entusiasmados com esta<br />
parceria. Vamos criar e desenvolver um equipamento<br />
de superior qualidade neste centro hípico,<br />
sendo uma mais-valia para todos. Sempre<br />
foi nosso desejo implantar numa localização<br />
privilegiada, como é o Belas Clube de Campo,<br />
um centro equestre como o que vamos desen-<br />
www.vidaimobiliaria.com<br />
volver», explicou Ana Ramires, sócia-gerente<br />
da Trotelhorse.<br />
O novo centro hípico irá albergar um «conjunto<br />
de atividades e serviços que vão desde o ensino<br />
de equitação ao treino de cavalos, formação de<br />
cavaleiros, passando por espaços de convívio e restauração<br />
para os utilizadores e seus convidados»,<br />
disse a responsável.<br />
Actualize todos os dias<br />
as últimas novidades do mercado.
VI NEWS<br />
Fundo luxemburguês<br />
planeia investir em<br />
imobiliário português<br />
O fundo luxemburguês AES Principal<br />
Fund (APF) tem 200 milhões de euros<br />
para investir em Portugal até ao final do<br />
ano. O objetivo é distribuir este capital<br />
em três áreas de investimento: a compra<br />
de ativos imobiliários em incumprimento,<br />
crédito malparado e empresas<br />
em dificuldades nos setores das Pescas<br />
e Agricultura.<br />
A empresa portuguesa Present Value é<br />
a conselheira de investimento do APF,<br />
que detém também parcerias com instituições<br />
como o Banque Privée Edmond<br />
Rothschild Europe, a KPMG e a sociedade<br />
de advogados Loyens & Loeff.<br />
Citado pelo Jornal de Negócios, o presidente<br />
da Present Value, João Costa Reis,<br />
contou que até ao momento o fundo já<br />
alocou 20 milhões de euros no nosso<br />
país, garantindo que a recetividade da<br />
banca para comprar carteiras de crédito<br />
está a aumentar. «Já comprámos três<br />
carteiras de crédito», das quais uma ao<br />
Barclays, outra ao Santander e uma terceira<br />
a uma outra instituição bancária<br />
não especificada, disse.<br />
O objetivo da compartimentação deste<br />
fundo em várias áreas é, precisamente<br />
evitar contaminações. O fundo tem uma<br />
maturidade entre dois e dez anos, e as<br />
suas unidades de participação podem ser<br />
adquiridas por «investidores institucionais<br />
profissionais ou bem informados», disse<br />
João Costa Reis. O investimento mínimo<br />
é de 125.000 euros, e o fundo não garante<br />
o reembolso de capital ou liquidez.<br />
«Não vamos comprar como fizemos<br />
no passado, para fazer volume», frisou<br />
Costa Reis, escusando-se a estabelecer<br />
uma meta para o número de aquisições.<br />
O responsável garante, contudo,<br />
que os contactos para compras já começaram,<br />
revelando que «já indicámos<br />
uma propriedade com cerca de 4.000<br />
hectares no Norte de Portugal».<br />
10<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
NEGÓCIOS & PROJETOS<br />
Imosteel apresenta o condomínio Cais do Cavaco<br />
O Cais do Cavaco é o novo projeto residencial<br />
da marginal fluvial de Vila Nova de Gaia.<br />
Promovido pela Imosteel e comercializado<br />
pela CBRE, o projeto da autoria do arquiteto<br />
João Paulo Loureiro é composto por 40 apartamentos<br />
de diferentes tipologias, do T2 ao<br />
T4.<br />
Em plena marginal fluvial de Vila Nova de Gaia,<br />
entre o Cais de Gaia e a foz do Rio Douro, este<br />
«é um empreendimento com caraterísticas únicas<br />
no mercado, com uma arquitetura diferenciadora<br />
e uma ampla frente sobre o rio», afirma João<br />
Nuno Magalhães, diretor-geral da CBRE Porto<br />
e Responsável da Agência Residencial. Por isso,<br />
JULHO 2012<br />
acrescenta, «estamos muito confiantes no sucesso<br />
deste empreendimento».<br />
Com classificação energética A+, este edifício<br />
«foi concebido para ter baixos custos quer de condomínio,<br />
quer de manutenção e constituiu seguramente<br />
um dos investimentos com melhor relação<br />
qualidade / preço da região do Porto», salientou<br />
José Belo, Diretor Geral da Imosteel.<br />
Passeio das Cardosas vai permitir encaixe de 14<br />
milhões de euros<br />
Um dos maiores projetos em curso e um marco<br />
na reabilitação da Baixa do Porto, o projeto do<br />
Passeio das Cardosas vai permitir um encaixe<br />
de vendas na ordem dos 14 milhões de euros,<br />
prevê a promotora, a Lucios.<br />
A comercialização arrancou oficialmente a 5 de<br />
julho, e nessa data o empreendimento tinha já<br />
de 50% das 19 lojas e oito dos 52 apartamentos<br />
colocados, «pelo que, apesar da conjuntura<br />
económica desfavorável, estimamos comercializar<br />
as restantes lojas em menos de dois anos e<br />
a totalidade dos apartamentos em cerca de três<br />
anos», estima o administrador da Lucios, Filipe<br />
Azevedo.<br />
Na maioria dos casos, quer nas lojas, quer nos<br />
apartamentos, os negócios foram concretizados<br />
junto de investidores privados, que adquiriram<br />
os imóveis com a finalidade de os vir a arrendar.<br />
O responsável sublinha que este «é um sinal dos<br />
tempos que vivemos e uma tendência que se irá<br />
acentuar, pois as dificuldades no acesso ao crédito<br />
e à falta de disponibilidade financeira conduz à retração<br />
dos particulares, sendo natural que surjam<br />
grupos de investidores a adquirir os espaços para<br />
posterior arrendamento dos mesmos».<br />
O responsável realça que «o Passeio das Cardosas<br />
vai trazer para o centro novo comércio de rua, novos<br />
habitantes e uma nova praça pública, gerando<br />
uma nova centralidade, muito procurada pelos turistas<br />
que visitam o Porto».<br />
Para a componente habitacional, o preço de<br />
venda ronda os 2.000 €/m², sendo um produto<br />
que tem como público-alvo as famílias de rendimentos<br />
médios, casais jovens e sem filhos, casais<br />
séniores, profissionais liberais e turistas que<br />
optem por uma segunda residência.<br />
Relativamente à componente de retalho, a estratégia<br />
de vendas passa por atrair lojas âncora<br />
para dinamizar a Praça das Cardosas, isto é, o<br />
espaço que se encontra no interior do quarteirão.<br />
Um objetivo que já está, pelo menos em<br />
parte, assegurado, tendo já garantido a ocupação<br />
de um dos espaços pelo Welcome Center<br />
do Turismo do Porto e do Norte de Portugal.<br />
A Lucios conta com o apoio permanente da<br />
CBRE neste processo de comercialização.
VI NEWS<br />
Aguirre Newman<br />
fecha com a<br />
GSC|Advogados<br />
nas Amoreiras<br />
O departamento de escritórios da<br />
Aguirre Newman fechou com a<br />
GCS|Advogados para a instalação<br />
dos seus escritórios na Torre 2 das<br />
Amoreiras, em Lisboa.<br />
O GCS|Advogados é resultado de uma<br />
parceria entre advogados portugueses<br />
e angolanos, instalando-se na praça com<br />
uma forte vocação internacional, sobretudo<br />
na relação com o mundo da lusofonia,<br />
tendo como principais áreas de atuação<br />
o direito comercial e das sociedades,<br />
direito imobiliário e do urbanismo e,<br />
ainda, o direito fiscal na relação com as<br />
operações de investimento privado.<br />
Asics/Onitsuka Tiger<br />
inaugura loja no<br />
Freeport<br />
Com a recente inauguração da loja<br />
Asics / Onitsuka Tiger, o outlet Freeport<br />
de Alcochete vê assim reforçada a<br />
sua oferta comercial no segmento de<br />
Desporto, que já inclui espaços de marcas<br />
como a Adidas, Reebok, Sportzone,<br />
Converse, Nike e Puma, entre outras.<br />
Com uma área de 237 m², a nova loja<br />
da marca japonesa disponibiliza cerca<br />
de 190 modelos diferentes de sapatos<br />
desportivos, além de artigos têxtil e<br />
acessórios de desporto.<br />
Recentemente o outlet de Alcochete<br />
acolheu a inauguração também de<br />
outras duas marcas de referências: a<br />
12<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
NEGÓCIOS & PROJETOS<br />
Worx coloca 1000 m² de escritórios em Lisboa<br />
A Worx fechou recentemente novas<br />
operações de ocupação de<br />
escritórios nos edifícios Camilo<br />
Castelo Branco 44, Arcis e Alto das<br />
Amoreiras que, conjuntamente, totalizaram<br />
os 1.000 m² no mercado<br />
de Lisboa.<br />
Localizado junto ao Marquês de<br />
Pombal, no Edifício Camilo Castelo<br />
Branco 44, propriedade da AXA, a<br />
consultora fechou o arrendamento<br />
da totalidade do sétimo piso. Por seu turno,<br />
a Survey Monkey , líder mundial na oferta de<br />
JULHO 2012<br />
questionários online, é a nova<br />
inquilina do Edifício Arcis, onde<br />
ocupa o lado esquerdo do terceiro<br />
piso, uma fração detida pelo FII<br />
Imogest.<br />
Na operação de arrendamento<br />
dos novos escritórios da<br />
Vasconcelos Arruda Advogados,<br />
a Worx intercedeu pelo cliente,<br />
colocando-o no sétimo piso do<br />
Edifício Alto das Amoreiras, detido<br />
por um dos fundos imobiliários geridos<br />
pela Norfin.<br />
C&W instala primeira loja da Amorino em Portugal<br />
A cadeia de gelados Amorino acaba de abrir<br />
a sua primeira loja em Portugal, localizada<br />
no nº109 da Rua Augusta, em plena Baixa de<br />
Lisboa. A gelataria ocupa uma área de 160<br />
m², tendo sido assessorada pela Cushman &<br />
Wakefield na operação de arrendamento do<br />
espaço, e que foi também a consultora responsável<br />
pela introdução da marca no mercado<br />
português.<br />
Fundada em 2002 por Cristiano Sereni e Paolo<br />
Benassi, a Amorino abriu a sua primeira loja em<br />
Paris. Hoje conta com 78 lojas, a maioria localizadas<br />
na Europa. Trata-se de um conceito pre-<br />
Logica TI Portugal arrenda 4.000 m²<br />
no Sintra Business Park<br />
A Lógica TI Portugal, que opera na área dos<br />
serviços de tecnologia e gestão, arrendou<br />
uma área de 4.000 m² no Sintra Business<br />
Park, através da área de negócios Corporate<br />
Solutions da Chamartín <strong>Imobiliária</strong>, a detentora<br />
do ativo.<br />
Trata-se de uma das maiores operações de arrendamento<br />
concluídas em 2012 em Portugal,<br />
contemplando a ocupação da totalidade de um<br />
dos edifícios deste empreendimento que conta<br />
com uma área bruta locável (ABL) superior a<br />
50.0000 m², na zona de Sintra.<br />
A Chamartín <strong>Imobiliária</strong> é detentora de um<br />
dos maiores portfólios de ativos imobiliários<br />
na área dos escritórios no nosso país, que totalizam<br />
uma ABL de aproximadamente 175.000<br />
m², correspondentes a 180 contratos de arren-<br />
Chicco e a Geox. www.vidaimobiliaria.com<br />
mium que aposta na qualidade dos seus produtos<br />
e no ambiente acolhedor das lojas.<br />
damento sob gestão. Fazem parte do portefólio<br />
sob gestão imóveis de referência como as Torres<br />
de Lisboa, Monumental, Sintra Business Park,<br />
Escritórios do Tejo, Edifício Pessoa, Miraflores<br />
Office Center, República 43, República 81,<br />
Duque d’Ávila 114, Ouro 242, Campo Grande 6<br />
e Edifício Arrábida.
VI NEWS<br />
Square Asset<br />
Management<br />
conquista prémio<br />
ibérico do IPD<br />
À semelhança de 2011, este ano Portugal<br />
voltou a conquistar o prémio ibérico para<br />
o Melhor Portfólio Generalista, nos IPD<br />
European Property Investment Awards.<br />
A distinção foi atribuída ao Fundo CA<br />
Património Crescente, gerido pela Square<br />
Asset Management, por apresentar a<br />
melhor performance a três anos (com<br />
referência a 31 de dezembro de 2011) de<br />
entre os fundos generalistas analisados<br />
pelo IPD em Portugal e Espanha.<br />
Na categoria de Fundos Especializados,<br />
a distinção ibérica coube a Espanha,<br />
com o portfólio gerido pela Zurich.<br />
Os European Property Investment<br />
Awards reconhecem a melhor performance<br />
a três anos dos portfólios imobiliários<br />
analisados pelo IPD nos diversos<br />
mercados europeus.<br />
Sika Portugal aposta<br />
no segmento dos<br />
particulares<br />
A Sika Portugal já definiu a sua estratégia<br />
para os próximos cinco anos no mercado<br />
nacional, a qual passará por disponibilizar<br />
soluções profissionais ao consumidor<br />
final, no âmbito da sua cada vez maior<br />
proximidade com este público-alvo.<br />
Com esta nova abordagem, a filial portuguesa<br />
da multinacional suíça, especializada<br />
em produtos químicos para as<br />
áreas de construção e indústria, pretende<br />
que o consumidor final venha a representar<br />
pelo menos 20% do volume<br />
de faturação, duplicando o valor atual.<br />
«A nova gama de tintas, lançada há cerca<br />
de dois meses, foi mais um passo para<br />
esta abordagem direcionada ao público<br />
final, a qual pretendemos replicar em<br />
mais produtos e serviços prestados pela<br />
marca», explica o diretor-geral da filial<br />
portuguesa, José Soares.<br />
14<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
EMPRESAS & MERCADOS<br />
Uría Menendez distinguida<br />
na IFLR Indian Awards 2011<br />
A sociedade de advogados Uría Menendez<br />
foi premiada nos International Financial Law<br />
Review (IFLR) Indian Awards 2011, na categoria<br />
«Opertação de Infraestruturas e Imobiliário do<br />
Ano», pela assessoria prestada ao Grupo Isolux.<br />
A cerimónia de entrega dos prémios decorreu<br />
em Bombaim, na Índia, tendo o galardão sido<br />
Absorção de escritórios no primeiro semestre<br />
mais forte<br />
A área de escritórios contratada no primeiro<br />
semestre de 2012 totalizou os 36.030 m², um<br />
valor superior em 17% ao registado no período<br />
homólogo de 2011 (30.801 m²), revela a Aguirre<br />
Newman.<br />
Contudo, olhando para a área colocada no<br />
passado mês de junho (4.622 m²), observa-se<br />
um decréscimo de 25% face à performance de<br />
igual período do ano passado (6.150 m²). No<br />
último mês do primeiro semestre de 2012, o<br />
maior número de operações (42) verificou-se<br />
no Corredor Oeste (Zona 6). No extremo oposto,<br />
encontra-se a Zona Secundária (Zona 4) com<br />
apenas um registo.<br />
Em relação às perspetivas para 2012, Eduardo<br />
Fonseca, diretor do departamento de escritórios<br />
da Aguirre Newman Portugal, afirma que «apesar<br />
do número de operações ser inferior, a área contratada<br />
é superior em 6.000m², o que nos faz antever,<br />
com elevado grau de probabilidade, um final de<br />
ano com uma absorção superior à de 2011».<br />
Portugal Ventures promove o nosso país<br />
Portugal Ventures é a designação<br />
da nova Sociedade de<br />
Capital de Risco que resulta da<br />
fusão das sociedades AICEP<br />
Capital Global, da InovCapital<br />
e da Turismo Capital. O novo<br />
branding, de leitura universal,<br />
foi criado pela Once Upon a<br />
Brand e pela GBNT.<br />
Rodrigo Rodrigues, partner<br />
da Once Upon a Brand, refere<br />
que «a marca Portugal Ventures remete para o<br />
ambiente empresarial, graficamente enquadrada<br />
e focada no crescimento e na internacionaliza-<br />
JULHO 2012<br />
entregue a Jorge Martí, sócio responsável da<br />
Uría. Acompanhando o crescimento da atividade<br />
de empresas ibéricas na Índia, há alguns<br />
anos que a Uría Menendez criou uma equipa<br />
especializada naquele mercado, formada por<br />
advogados dos seus escritórios na Europa,<br />
América Latina e Ásia.<br />
ção das empresas portuguesas,<br />
através da assinatura e da<br />
projeção do elemento ‘G’ e da<br />
assinatura “Growing.Global».<br />
O posicionamento da<br />
Portugal Ventures concentra<br />
dois aspetos essenciais:<br />
a Sociedade de Capital de<br />
Risco que incentiva o empreendedorismo,<br />
promovendo<br />
o investimento para o crescimento<br />
das empresas, e a revitalização do tecido<br />
empresarial português na perspetiva de inovação<br />
e internacionalização.
VI NEWS<br />
Portugal é o 28º<br />
mercado imobiliário<br />
mais transparente<br />
Portugal é o 28º mercado imobiliário<br />
mais transparente, a nível global,<br />
de acordo com o ranking elaborado<br />
pela Jones Lang LaSalle e pela LaSalle<br />
Investment Management. No topo<br />
da tabela, que analisa 97 mercados<br />
em todo o mundo, estão os Estados<br />
Unidos, Reino Unido e Austrália, considerados<br />
os mercados mais transparentes<br />
a nível mundial.<br />
Para o diretor-geral da Jones Lang<br />
LaSalle Portugal, Pedro Lancastre, «é<br />
reconfortante notar que apesar das dificuldades<br />
que o mercado imobiliário<br />
português está a enfrentar, conseguimos<br />
manter um nível de transparência<br />
cada vez mais alto. Isto reflete o profissionalismo<br />
crescente deste setor e<br />
ajuda a dar confiança aos investidores<br />
sobre os novos investidores internacionais<br />
que estão a analisar o país».<br />
Este ano, Angola entrou pela primeira<br />
vez no índice apurado pela Jones<br />
Lang LaSalle, entrando para o 95º lugar,<br />
posicionando-se como um mercado<br />
«opaco».<br />
De acordo com o Global Real Estate<br />
Transparency Index de 2012, os mercados<br />
imobiliários em recuperação<br />
deram um ânimo renovado à evolução<br />
em termos de transparência, depois<br />
de um abrandamento no progresso<br />
deste indicador durante a crise financeira<br />
em 2008 e 2009. Cerca de 90%<br />
dos mercados registaram avanços na<br />
transparência do setor imobiliário durante<br />
os últimos dois anos, impulsionados<br />
pela evolução nos dados referentes<br />
aos fundamentais do mercado<br />
e às medidas de performance, combinados<br />
com uma melhor governança<br />
de veículos cotados.<br />
16<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
EMPRESAS & MERCADOS<br />
REMAX regista aumento de 38% no arrendamento<br />
Nos primeiros seis meses do<br />
ano, a RE/MAX registou um<br />
aumento de 11% no número<br />
de transações efetuadas face<br />
ao período homólogo do ano<br />
passado, com destaque para<br />
o arrendamento que cresceu<br />
38%.<br />
Para a REMAX Portugal estes<br />
números são positivos, pois<br />
«apesar da crise económica, a<br />
REMAX conseguiu no primeiro<br />
semestre de 2012 superar o<br />
número de transações do mesmo<br />
período do ano passado», sublinha Beatriz<br />
Rúbio, CEO da REMAX Portugal.<br />
As tipologias mais comercializadas continuam<br />
a ser os T2, responsáveis por 40% das vendas e<br />
43% dos arrendamentos, enquanto os imóveis<br />
T3 foram responsáveis por 33% das vendas e<br />
IMI aumenta 25% já em 2013<br />
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) vai aumentar<br />
cerca de 25% em 2013, revelou a Comissão<br />
Europeia. De acordo com o relatório completo da<br />
quarta avaliação a Portugal redigido por Bruxelas,<br />
a avaliação de cinco milhões de propriedades em<br />
2012 poderá conduzir «a um aumento de receita<br />
do imposto de propriedade [IMI] de cerca de 250<br />
milhões de euros em 2013, que será usado pelos municípios<br />
para a consolidação dos seus orçamentos».<br />
JULHO 2012<br />
26% dos arrendamentos; e os<br />
T1 por 17% das vendas e 24%<br />
dos arrendamentos.<br />
A média de valor das vendas<br />
realizadas é de 153.661 euros,<br />
com a média dos T3 a ser transacionada<br />
por 140.788 euros.<br />
O valor médio dos arrendamentos<br />
é de 644 euros, com<br />
os T3 a serem arrendados a<br />
uma média de 605 euros.<br />
Lisboa foi a zona onde ocorreu<br />
a maioria das transações, com<br />
26% das vendas e 23% dos arrendamentos.<br />
Em segundo e terceiro lugares,<br />
Sintra e Cascais foram as zonas com maior expressividade<br />
nos dois tipos de transação.<br />
Atualmente, a rede imobiliária tem 60.000 imóveis<br />
disponíveis para comercialização: 50.617<br />
imóveis para venda e 9.383 para arrendamento.<br />
Imobiliário português é um investimento seguro,<br />
diz a Property Guide<br />
Comparando o mercado imobiliário<br />
português e o restante<br />
mercado europeu, a Property<br />
Guide conclui que Portugal<br />
é «um porto seguro para o investimento,<br />
interno e externo, e<br />
contraria a falsa ideia da existência,<br />
entre nós, de uma bolha<br />
imobiliária».<br />
Este ranking compara casas<br />
com cerca de 120 m², localizadas<br />
nos centros das cidades<br />
mais importantes de cada país<br />
estudado e mostra que os valores<br />
praticados em Portugal são<br />
muito inferiores aos praticados<br />
em todos os países da Europa<br />
Ocidental.<br />
Em Portugal, o preço da habitação<br />
por m² ronda os 2230 €.<br />
Em Espanha, por exemplo, este<br />
valor quase dobra: 4 022 €/m2.<br />
É de referir também os 15 187 €<br />
praticados no Reino Unido, os<br />
13 380€ na França e os 3.704€<br />
na Alemanha.<br />
A receita global deste imposto ronda os mil<br />
milhões de euros anuais. O aumento de 250<br />
milhões traduz-se assim num agravamento de<br />
25%.<br />
Com esta reforma da tributação do imobiliário,<br />
Bruxelas prevê que «o aumento de receitas previsto<br />
será próximo de 700 milhões de euros (para<br />
um total de 1,9 mil milhões de euros) no final do<br />
período de transição de três anos».
VI NEWS<br />
Primeiras casas<br />
do Mercado Social<br />
de Arrendamento<br />
entregues em agosto<br />
As primeiras nove casas do Mercado<br />
Social de Arrendamento, lançado em<br />
junho, serão entregues em agosto nos<br />
concelhos de Sintra, Barreiro, Matosinhos<br />
e Gaia, anunciou secretário de Estado da<br />
Solidariedade e Segurança Social, Marco<br />
António Costa.<br />
Neste momento, o Mercado Social de<br />
Arrendamento tem disponíveis 795<br />
imoveis, a maioria da banca (636), havendo<br />
também imóveis do Instituto de<br />
Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU)<br />
e do Instituto de Gestão Financeira da<br />
Segurança Social.<br />
Através da página na internet www.mercadosocialarrendamento.msss.pt<br />
é possível<br />
conhecer os imóveis e apresentar candidaturas.<br />
Segundo Marco António Costa, o<br />
portal já teve mais de 50 mil visitas.<br />
Até agora, os serviços já contabilizaram<br />
«428 candidaturas formais», estando «286<br />
candidaturas em avaliação» por parte das<br />
autarquias. O responsável sublinhou que,<br />
neste momento, já aderiram ao programa<br />
«mais de 60 municípios».<br />
O ministro da Segurança Social, Pedro<br />
Mota Soares, manifestou disponibilidade<br />
para alargar o programa a espaços comerciais<br />
para criação de emprego para<br />
jovens. De acordo com Mota Soares, até<br />
ao final do ano, o programa deverá ter<br />
2.000 imóveis disponíveis.<br />
O Mercado Social de Arrendamento foi<br />
anunciado pelo Governo em fevereiro<br />
como um programa que disponibiliza<br />
casas com rendas 30% abaixo das praticadas<br />
no mercado livre.<br />
18<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
EMPRESAS & MERCADOS<br />
EPUL sorteia primeiras casas das Residências<br />
do Martim Moniz<br />
Das 145 candidaturas aprovadas pela EPUL,<br />
no passado dia 21 de julho foram sorteados<br />
40 apartamentos do empreendimento<br />
Residências do Martim Moniz, pela Empresa<br />
Pública de Urbanização de Lisboa (EPUL).<br />
Ao todo, a EPUL recebeu 313 inscrições, das<br />
quais 145 foram formalizadas através do pagamento<br />
da respetiva caução, para a compra dos<br />
40 apartamentos EPUL Jovem em venda. Os<br />
apartamentos EPUL Jovem do empreendimento<br />
Residências Martim Moniz têm tipologias T1<br />
JULHO 2012<br />
a T3 e áreas a partir de 54 m², todos com estacionamento<br />
em cave.<br />
No mesmo dia foi lançado o Concurso nº 177 para<br />
licitação (mercado livre) de 37 apartamentos no<br />
empreendimento Residências do Martim Moniz.<br />
Neste caso, estão em causa frações T1 a T3, com<br />
áreas de 56 m² a 161 m², terraços e varandas,<br />
arrecadação e estacionamento em cave.<br />
Para setembro está previsto o lançamento dos<br />
concursos para venda das 8 coberturas de tipologia<br />
T2 e T3, alguns são duplex, com cozinhas<br />
equipadas, arrecadação e dois a três lugares de<br />
estacionamento em cave. Estes apartamentos<br />
têm terraços panorâmicos de 65 m² a 120 m².<br />
A obra do Empreendimento Residências do<br />
Martim Moniz fica pronta este ano e as escrituras<br />
começam a ser feitas a partir do próximo<br />
mês de setembro.<br />
Mais de metade dos trabalhadores portugueses trabalha fora do escritório<br />
Mais de metade dos trabalhadores portugueses (57%) trabalham remotamente,<br />
revela o mais recente inquérito encomendado pela Regus, fornecedor<br />
global de locais de trabalho flexíveis, e que considerou a opinião<br />
de mais de 16 000 profissionais em mais de 80 países.<br />
Estes profissionais têm a liberdade de trabalhar fora das localizações<br />
dos escritórios principais da empresa durante metade da semana ou<br />
mais, o que os ajuda a reduzir o tempo total gasto em deslocações<br />
casa-trabalho.<br />
Este estudo refere ainda que 57% dos funcionários também trabalharia<br />
mais, beneficiando a empresa, se pudessem reduzir as deslocações casa-trabalho.<br />
O estudo da Regus perguntou aos profissionais portugue-<br />
Número de imóveis entregues aos bancos diminui no 2ºT<br />
O número de imóveis entregues em dação<br />
em pagamento diminuiu no segundo trimestre<br />
deste ano o que, contudo, não impediu o<br />
aumento do volume total de imóveis entregues<br />
ao longo do primeiro semestre, revela a<br />
APEMIP.<br />
De acordo com as estimativas da associação,<br />
entre abril e junho de 2012 foram entregues<br />
1.000 imóveis, contra os 1.300 entregues no<br />
primeiro trimestre. Uma evolução considerada<br />
«um sinal positivo do setor financeiro», diz Luís<br />
Lima, presidente da APEMIP.<br />
Todavia, no primeiro semestre os portugueses<br />
entregaram um total de 3.300 imóveis<br />
aos bancos, o que representa um aumento de<br />
8,9% em relação ao ano de 2011. E, segundo<br />
o estudo da associação, é possível concluir<br />
que as Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto<br />
concentram 34,6% das ocorrências relativas a<br />
imóveis entregues em dação.<br />
Dos 10 municípios mais penalizados em termos<br />
nacionais, apenas três pertencem a estas duas<br />
unidades territoriais (Valongo, Vila Nova de Gaia<br />
e Sintra) pertencendo as restantes a zonas distintas<br />
do país (Coimbra, Entroncamento, Funchal,<br />
Guimarães, Lagos, Santa Cruz – Madeira, e Silves).<br />
ses como utilizariam o tempo poupado em deslocações casa-trabalho.<br />
Mais tempo dedicado à família (70%), mais tempo dedicado ao desporto<br />
(68%), mais tempo dedicado a dormir (64%) e mais tempo dedicado<br />
ao trabalho (57%) foram as respostas dos inquiridos.<br />
Este estudo revela também um aspeto importante: se as empresas aumentassem<br />
as práticas de trabalho flexíveis para os seus colaboradores,<br />
não só veriam aumentar a moral, saúde e lealdade dos colaboradores,<br />
mas também a produtividade, visto que trabalhariam mais, confirmando<br />
assim o estudo anterior da Regus que revelava que, a nível global, 72%<br />
das empresas viram aumentar a produtividade em consequência direta<br />
de práticas de trabalho flexíveis.
VI NEWS<br />
Governo paga 286<br />
M€ pelos terrenos do<br />
Aeroporto<br />
O presidente da Câmara de Lisboa,<br />
António Costa, anunciou que o<br />
Governo vai pagar 286 milhões à autarquia<br />
para resolver um contencioso judicial<br />
relativo aos terrenos do aeroporto<br />
que se arrasta há décadas. O acordo vai<br />
permitir ao município reduzir 43% da<br />
sua dívida aos bancos, disse o autarca.<br />
Além deste, que reconhece a propriedade<br />
do Estado sobre os terrenos do perímetro<br />
do aeroporto de Lisboa, o acordo<br />
contempla ainda a transferência da gestão<br />
urbana do Parque das Nações para o<br />
município de Lisboa.<br />
Ainda no âmbito das negociações com<br />
o Governo o município vai vender ao<br />
Estado os terrenos onde se encontram<br />
os cinco módulos do Centro Cultural de<br />
Belém por seis milhões.<br />
Dívida das autarquias<br />
aos bancos recua para<br />
o valor mais baixo<br />
desde 2009<br />
Em maio, as autarquias portuguesas<br />
conseguiram baixar as dívidas aos bancos<br />
pelo 13º mês consecutivo, caindo<br />
para o valor mais baixo desde agosto<br />
de 2009. O boletim estatístico do Banco<br />
de Portugal observa que a dívida da administração<br />
local à banca ascendia aos<br />
4.930 milhões de euros naquele mês.<br />
A dívida das autarquias à banca atingiu<br />
um máximo histórico em abril de 2011,<br />
no valor de 5.440 milhões de euros, mas<br />
desde então tem vindo a reduzir-se todos<br />
os meses, diz a Lusa. Já a dívida da administração<br />
regional subiu ligeiramente em<br />
maio, para os 1.533 milhões de euros.<br />
Segundo o Banco de Portugal, os depósitos<br />
da administração local na banca<br />
subiram consideravelmente de abril<br />
para maio, passando dos 1.010 milhões<br />
de euros para os 1.356 milhões de euros.<br />
Trata-se do valor mais elevado para<br />
este indicador desde outubro de 2010.<br />
20<br />
CIDADES<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
Setúbal altera PDM na área do Parque Industrial<br />
Sapec Bay<br />
A Câmara Municipal de Setubal aprovou uma<br />
alteração ao Plano Diretor Municipal da nárea<br />
da Mitrena, referente ao Parque Industrial<br />
Sapec Bay. O leque de alterações, num total de<br />
quatro medidas, tem como objetivo «fazer um<br />
aproveitamento racional do espaço dotado de<br />
um conjunto de infraestruturas relevantes para o<br />
acolhimento de atividades económicas», além de<br />
assegurar maior rentabilidade «da proximidade<br />
e interoperacionalidade entre elementos essenciais<br />
do sistema logístico do Concelho», em particular<br />
do porto, e as respetivas ligações às vias<br />
rodo e ferroviárias.<br />
As alterações no PDM incluem, entre outros, a<br />
reformulação da delimitação dos espaços ver-<br />
JULHO 2012<br />
des de proteção e enquadramento, que passam<br />
de 84,05 ha para os 68,16 ha. Além disso, um<br />
total de 29,76 ha de espaços industriais vão ser<br />
reconvertidos em áreas de terciário T2.<br />
No total, o Parque Industrial da Sapec Bay ocupa<br />
uma área com 3.606.499 m 2 .<br />
Tavira assina protocolo com New Jersey Institute<br />
of Technology<br />
A Câmara Municipal de Tavira assinou um<br />
protocolo de cooperação com o New Jersey<br />
Institute of Technology (NJIT), escola norte-<br />
-americana de gestão e engenharia a que pertence<br />
uma das mais reputadas incubadoras de<br />
empresas tecnológicas dos EUA.<br />
Este acordo tem como objetivo transferir conhecimento,<br />
reforçar a atratividade territorial e<br />
colocar o município do sotavento algarvio nas<br />
redes mundiais de cooperação entre universidades,<br />
territórios e empresas. Neste âmbito<br />
será implantado uma incubadora de empresas<br />
de «tecnologia verde» e «inovadoras nos processos<br />
e produtos» no Parque Empresarial de Tavira.<br />
O objetivo é que esta incubadora possa ser aproveitada<br />
tanto pela Universidade do Algarve (UAlg),<br />
como pelo Instituto Andaluz de Tecnologia (IAT) e<br />
pela Associação Nacional de Jovens Empresários<br />
(ANJE), também parceiros da autarquia.<br />
A criação da incubadora representa «uma<br />
aposta estratégica do município», e é um dos<br />
objetivos do projeto de dinamização da economia<br />
local, Ativar Tavira. Lembre-se que na<br />
apresentação do projeto Ativar Tavira, a 26 de<br />
junho, o presidente da Câmara de Tavira confirmou<br />
a eliminação da derrama municipal no<br />
próximo ano, acrescentando que a «redução<br />
www.vidaimobiliaria.com<br />
significativa» do IMT (Imposto Municipal sobre<br />
as Transmissões Onerosas de Imóveis) e de «algumas<br />
taxas municipais» (publicidade, ligação<br />
de águas e esgotos e outras) para as empresas<br />
que se instalem no novo Parque Empresarial da<br />
Tavira também estão a ser estudadas.<br />
«A nossa opção é enfrentar a crise pelo crescimento<br />
e pela criação de emprego, adorando uma<br />
agenda própria de um município que pretende<br />
ser um facilitador do investimento, tanto de pequenas<br />
empresas ou de agentes da economia<br />
social como de grandes multinacionais. Afirmar<br />
uma nova centralidade económica na região e no<br />
país é a melhor forma de assegurar o futuro e a<br />
sustentabilidade aos tavirenses e à cidade», afirma<br />
o autarca.<br />
Actualize todos os dias<br />
as últimas novidades<br />
do mercado.
DESSO AirMaster® A alcatifa que limpa o ar<br />
A qualidade do ar interior desempenha um papel importante na nossa saúde e bem estar,<br />
tendo em conta que passamos mais de 90% do tempo em espaços interiores. Um estudo<br />
extensivo do Organização Mundial de Saúde indica que a maioria das cidades dos países<br />
desenvolvidos em todo o mundo têm uma qualidade do ar interior que resulta em graves<br />
riscos para a saúde humana, em grande parte causados pela presença de poeiras finas no<br />
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EVENTOS SALÃO <strong>IMOBILIÁRIO</strong> DE LISBOA<br />
Principal evento do setor imobiliário<br />
terá lugar de 9 a 14 de outubro<br />
SIL 2012 apresenta<br />
«Clube de Investidores<br />
Estrangeiros»<br />
O SIL – Salão Imobiliário de Portugal, está de volta em 2012. A decorrer de 9 a 14<br />
de outubro, na FIL, o principal evento do setor imobiliário nacional apresenta uma<br />
novidade este ano: a criação do Espaço Clube de Investidores Estrangeiros.<br />
Para este ano, a organização do SIL tem como<br />
objetivo «reafirmar a dinâmica do salão com novos<br />
espaços de negócios e atividades para a internacionalização<br />
das empresas», pelo que «o investimento<br />
estrangeiro será um dos destaques».<br />
E, é nesse sentido que surge o Espaço Clube<br />
de Investidores Estrangeiros, que tem como<br />
missão «potenciar contactos e a criação de networking<br />
entre os profissionais e investidores internacionais,<br />
reforçando a política de internacionalização<br />
do salão para a Europa (com destaque<br />
especial para França), África e Brasil».<br />
No âmbito deste espaço serão também promovidas<br />
visitas a projetos imobiliários dos expositores<br />
presentes no SIL «e com potencial para<br />
Objetivo é atingir os 55.000 visitantes<br />
As metas para o salão já foram traçadas pela organização, e o objetivo é<br />
manter a ocupação do certame em linha com a edição de 2011, estimando<br />
a presença de cerca de 150 expositores e a visita de mais de 55.000<br />
pessoas durante os seis dias de feira.<br />
No ano que comemora a 15ª edição, o SIL volta a realizar-se em<br />
simultâneo com a Intercasa Concept. Esta realização simultânea<br />
visa «potenciar a intensa complementaridade que existe entre ambas<br />
22<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
atração de investimento estrangeiro». Outra das<br />
iniciativas agendadas é uma conferência sobre<br />
o mercado brasileiro, organizada pela <strong>Vida</strong><br />
<strong>Imobiliária</strong>.<br />
Prémios SiL e Maior Leilão imobiliário<br />
de Portugal estão de volta<br />
Iniciativas como os Prémios SIL ou o Maior<br />
Leilão Imobiliário de Portugal estão de volta<br />
este ano, ambos com algumas novidades.<br />
O Maior Leilão Imobiliário de Portugal tem<br />
como novidade a realização de Leilões Hora a<br />
Hora, o que, acredita a organização, «permitirá<br />
criar uma maior dinâmica de comercialização de<br />
imóveis dentro do salão».<br />
JULHO 2012<br />
Reforçando a aposta «no reconhecimento<br />
das melhores empresas, pessoas e projetos»,<br />
os Prémios SIL do Imobiliário celebram a<br />
sua 4ª edição, e contam em 2012 com duas<br />
novas categorias: «Fundos de Investimento<br />
Imobiliário» e «Distinção CPLP».A estas<br />
juntam-se as já habituais categorias:<br />
Arrendamento, Autarquias, Construção<br />
Sustentável, Eficiência Energética,<br />
Desenvolvimento Urbano, Investigação &<br />
Desenvolvimento, Reabilitação Urbana e<br />
Empreendimento Imobiliário de Comércio<br />
e Serviços, Obras Públicas, Escritórios,<br />
Turismo, Habitação, Indústria e Logística, e<br />
as Distinções de Excelência SIL 2012 e Melhor<br />
Projeto Internacional.<br />
as feiras, fortalecer a produção nacional, permitindo a interação dos<br />
agentes económicos ligados ao setor do imobiliário e dos produtos<br />
no âmbito da fileira da casa e reforçar a capacidade de mobilização<br />
e o aumento do número de visitantes e potenciais compradores, reunindo<br />
num único espaço, toda a oferta de compra e arrendamento<br />
de habitação, com a decoração de interiores e exteriores», explica a<br />
organização.
Transformamos o seu ambiente<br />
num espaço de comunicação<br />
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EVENTOS EXPO-REAL<br />
Em associação com a <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong><br />
EXPO-REAL fomenta laços<br />
de investimento entre o Brasil<br />
e a Europa<br />
A maior feira internacional de investimento em imobiliário comercial, a Expo-Real<br />
está apostada em fomentar os laços entre os investidores brasileiros e europeus.<br />
Por isso, associou-se à <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>, para que de 8 a 10 de outubro a feira de<br />
Munique seja o ponto de encontro das melhores oportunidades de investimento dos<br />
dois lados do Atlântico.<br />
«A América do Sul, e particularmente o Brasil, é um<br />
mercado promissor e com grande potencial para o<br />
setor imobiliário. Quer no segmento residencial, quer<br />
para o imobiliário comercial, por exemplo, há muita<br />
pressão na procura. E os projetos existentes são muito<br />
interessantes para os investidores, incluindo os<br />
europeus», salienta a diretora da Expo Real, Claudia<br />
Boymanns.<br />
Acompanhando a tendência de crescente importância<br />
do Brasil no mercado global de investimento imobiliário,<br />
este ano Expo-Real coloca o país em destaque, e<br />
tem como objetivo não só atrair um maior número de<br />
profissionais brasileiros à feira, bem como contribuir<br />
para incrementar o fluxo de negócios entre aquele país<br />
e a Europa. «E, um dos primeiros passos para a concretização<br />
dessa meta, foi a cooperação desenvolvida com a <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>,<br />
no âmbito da qual estão a ser organizadas várias iniciativas para fomentar<br />
o contacto entre os investidores brasileiros e os profissionais europeus»,<br />
incluindo debates e uma missão de investidores à feira, afirma a<br />
responsável.<br />
Assim, «o Investment & Locations Fórum irá integrar dois painéis de debate<br />
sobre o mercado imobiliário brasileiro, nos quais contaremos com figuras de<br />
topo profundamente conhecedoras da realidade imobiliária do Brasil irão<br />
apresentar aquele mercado e o contexto de investimento, o que é para nós,<br />
uma grande honra». Agendados para terça-feira, 9 de outubro, «um dos<br />
painéis irá estar focado nas caraterísticas especiais do mercado imobiliário,<br />
ao passo que o outro estará mais direcionado para o mercado de investimento<br />
no país». E, acrescenta a responsável, «estamos muito satisfeitos por<br />
conseguir trazer para o debate oradores como Sílvio Leal, Head of Direct Real<br />
24<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
Cláudia Boymanns,<br />
Diretora da Expo-Real<br />
JULHO 2012<br />
Estate no PREVI, representando um dos maiores fundos<br />
de pensões latino-americanos».<br />
Além disso, diz Claudia Boymanns, e também em parceria<br />
com a <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>, «estamos agora a trabalhar<br />
na organização de uma Missão de Investidores Brasileiros<br />
à Expo-Real, composta por representantes de investidores<br />
institucionais, fundos de pensões e companhias imobiliárias<br />
de topo no Brasil».<br />
«World Hospitality»<br />
O setor do turismo também estará em foco na edição<br />
deste ano da feira. «Pelo segundo ano consecutivo,<br />
a Expo-Real volta a contar com o pavilhão «World of<br />
Hospitality», liderado por companhias e empresas hoteleiras líderes internacionais.<br />
Além disso, logo no primeiro dia da feira, 8 de outubro, e no âmbito<br />
do Special Real Estate Forum, haverá também uma conferência dedicada<br />
ao tema dos hotéis, intitulada “Hospitality Industry Dialogue”», contou a<br />
diretora.<br />
Claudia Boymanns refere que «embora ainda não seja possível avançar<br />
com os dados finais, pois ainda está a decorrer a fase de comercialização,<br />
as nossas previsões apontam para uma estabilização do número de participantes<br />
face ao ano passado. Esperamos cerca de 1.600 expositores, o equivalente<br />
a 2011. Em termos de visitas, estamos confiantes que voltaremos a dar<br />
as boas-vindas a cerca de 37.000 visitantes em Munique».<br />
➝ Saiba mais sobre a próxima a Expo Real 2012 no site da <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>, onde<br />
publicamos a versão completa desta entrevista exclusiva com a diretora da feira.
Patrocínio<br />
EVENTOS CONFERÊNCIA VIDA IMOBILIÁRIA<br />
organização Apoio<br />
Conferência «Procurar a Procura no Mercado de Escritórios de Lisboa»<br />
Posicionar Portugal como destino<br />
internacional de negócios<br />
Para captar novos ocupantes internacionais para o mercado de escritórios de Lisboa<br />
há que apostar forte na promoção internacional das potencialidades do nosso país<br />
enquanto destino de negócios. Este foi o grande tema em debate na conferência<br />
«Procurar a Procura no Mercado de Escritórios de Lisboa», coorganizada pela <strong>Vida</strong><br />
<strong>Imobiliária</strong> e pela Aguirre Newman no passado dia 5 de julho.<br />
O evento teve lugar no auditório sede da Garrigues, em Lisboa, e reuniu<br />
uma audiência de cerca de 70 pessoas. Contou com o patrocínio da<br />
Urbanos, Schmitt+Sohn Elevadores, Castelhano e Ferreira, Armstrong e<br />
Securitas, e com o apoio da Garrigues e da Zoom’O’Foco.<br />
comunicar Lisboa como uma cidade criativa<br />
Para levar a bom porto o objetivo de «tornar Lisboa uma das cidades mais<br />
competitivas da Europa», a Câmara Municipal de Lisboa está empenhada<br />
em apostar na sua promoção internacional, estando agora a «comunicá-<br />
-la como uma cidade criativa», explicou Paulo Carvalho, Diretor Municipal<br />
de Economia e Inovação. A ideia, explica, «é que sejamos capazes de captar<br />
mais empresas e talentos».<br />
O responsável reconhece que «ao nível da promoção externa, Lisboa ainda<br />
tem um longo trabalho pela frente», estando ainda muito atrás comparativamente<br />
a outros destinos concorrentes, como Barcelona. Mas, isso não<br />
será impedimento, dadas as potencialidades que a cidade encerra, como<br />
a sua vantagem estratégica no eixo atlântico, o parque universitário, entre<br />
várias outras.<br />
De acordo com os dados apresentados por Paulo Carvalho, atualmente<br />
existem na zona de Lisboa cerca de 70 instituições de ensino superior,<br />
totalizando cerca de 150.000 estudantes universitários, sendo estes «números<br />
idênticos aos de Boston, por exemplo». E, esta é uma realidade que<br />
convém comunicar lá fora, defende.<br />
26<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
JULHO 2012<br />
Da esquerda para a direita: João Leal Barreto, Paulo Silva,<br />
Miguel Marques dos Santos e Luís carita<br />
A fatura imobiliária<br />
A competitividade de Lisboa enquanto destino de negócios, e os custos<br />
associados à fatura imobiliária foram um dos grandes temas em<br />
foco. De acordo com António Gil Machado, diretor do IPD Portugal e<br />
Brasil, «a fatura imobiliária, em termos de ocupação de espaço, é extremamente<br />
elevada», disse, revelando que, neste âmbito, no nosso país
António Gil Machado, iPD Paula Sequeira, Aguirre Newman<br />
a «anualmente, a função imobiliária vale provavelmente 40% a 70% do<br />
vencimento de um posto de trabalho». Sendo que a componente de rendas<br />
só representa cerca de 40% a 50% do que são os custos associados<br />
ao imobiliário.<br />
Citando dados da Jones Lang LaSalle, o responsável salientou que, em<br />
termos de rendas, Portugal concorre essencialmente com as cidades<br />
secundárias da Europa e com a Europa de Leste. Ainda que, de acordo<br />
com o último European Cities Monitor, da Cushman & Wakefield,<br />
«Portugal bata de forma clara as cidades da Europa de Leste». A maioria<br />
dos gestores inquiridos para este estudo tem a perceção de que<br />
«Lisboa disponibiliza escritórios com um bom value for Money» o que,<br />
adianta António Gil Machado, mostra que «não é preciso baixar mais<br />
os preços».<br />
Technip, uma empresa que veio para ficar<br />
De origem brasileira, a empresa fornecedora<br />
de serviços de engenharia Technip é uma<br />
das mais recentes «aquisições» do nosso<br />
país, e veio para ficar. Em setembro de 2011,<br />
a empresa abriu escritório no nosso país<br />
(uma área de 917 m² na Torre Ocidente, em<br />
Lisboa), exportando serviços, com um plano<br />
de contratação de 60 pessoas.<br />
Como contou Franz Kaltner, gerente de<br />
engenharia onshore / offshore, «o plano<br />
inicial era esse». Mas, «em maio de 2012 começou<br />
uma nova fase de crescimento, com<br />
o arrendamento da restante área do piso<br />
onde estamos instalados (mais 592 m²) e um<br />
programa de recrutamento de mais 65 colaboradores.<br />
Ou seja, neste momento o nosso<br />
objetivo é atingir os 120 colaboradores até<br />
ao final do ano, o que é praticamente o do-<br />
Portugal, um Hub do Atlântico<br />
bro do que inicialmente tínhamos previsto»,<br />
explica.<br />
O responsável afirma que «a facilidade de integração<br />
foi uma das mais-valias para a seleção<br />
de Lisboa e para este crescimento». Além<br />
disso, «a Technip é uma empresa diferenciada<br />
no mercado global e, esteja onde estiver, trabalha<br />
sempre com mão de obra local», sendo<br />
que em Portugal «há um excedente de pessoas<br />
talentosas na área da engenharia, fruto<br />
de uma boa qualidade de ensino e da pouca<br />
pressão do mercado de trabalho. E isso é uma<br />
vantagem para a nossa empresa».<br />
Reconhecendo que «a engenharia só é barata<br />
se for eficiente», Franz Kaltner sublinhou que<br />
«ao trabalhar com uma rede global de fornecedores,<br />
a Technip tem uma visão clara dos custos<br />
em diferentes mercados. E, pela natureza da<br />
Franz Kaltner, technip<br />
Paulo carvalho,<br />
câmara Municipal de Lisboa<br />
Outra das ideias debatidas nesta sessão foi a de encarar Lisboa como Hub<br />
do Atlântico. Paulo Carvalho lembrou mesmo um estudo desenvolvido<br />
por Richard Florida, no qual este economista da criatividade identificou<br />
40 mega-regiões mundiais com capacidade de se projetar internacional<br />
e, uma delas, era precisamente Lisboa, entendida como toda a faixa desde<br />
Sines até à Galiza.<br />
E, Luís Carita, responsável da Banif <strong>Imobiliária</strong>, não tem dúvidas que<br />
essa é «a visão correta para o futuro do mercado de escritórios de Lisboa».<br />
O responsável considera que, «do ponto de vista estratégico, faz mais<br />
sentido posicionarmo-nos internacionalmente como um Hub Atlântico,<br />
beneficiando da proximidade à Europa, América e África, do que tentarmo-<br />
nossa atividade, um dos principais custos da<br />
nossa empresa reside atualmente na área da<br />
Tecnologias de Informação [TI], mais até mesmo<br />
do que nos salários», salientando que a oferta<br />
de boas infraestruturas nesta área foi outra<br />
das mais-valias encontradas em Portugal.<br />
Na sua opinião, «não faz sentido que uma<br />
empresa como a nossa decida instalar-se num<br />
país apenas pelo custo baixo da fatura imobiliária.<br />
Até porque os ciclos de mercado não<br />
são eternos, pelo contrário». Por isso, remata,<br />
é preciso que o destino ofereça muito mais,<br />
com uma oferta competitiva ao nível também<br />
de TI, recursos-humanos, fiscalidade,<br />
acesso aos mercados, entre vários outros. E, é<br />
por tudo isto que «o projeto Lusotecnhip tem<br />
potencial para se tornar um grande centro de<br />
serviços da Technip».<br />
27
EVENTOS CONFERÊNCIA VIDA IMOBILIÁRIA<br />
-nos posicionar como destino de excelência para os Centros Internacionais<br />
de Serviços Partilhados. Pois, nesse último caso, teríamos de competir com<br />
mercados asiáticos ou similares, para os quais não temos capacidade de<br />
competir em termos de custos».<br />
A ocupação dos centros de serviços partilhados<br />
António Gil Machado notou que, «olhando para os dados LPI, nos últimos<br />
três anos, os Centros de Serviços Partilhados têm sido os maiores ocupantes<br />
em Lisboa», salientando «o potencial deste tipo de infraestrutura para<br />
o take-up». Por seu turno, João Leal Barreto, administrador da Chamartín<br />
<strong>Imobiliária</strong>, considera que «esta é uma realidade indiscutível: os Centros de<br />
Caso de estudo: Segurança no Edifício República 25<br />
Os serviços de Vigilância Humana, responsáveis pela proteção de<br />
instalações com as mais variadas características, têm-se tornado<br />
mais sofisticados na última década, seguindo as necessidades<br />
cada vez mais exigentes do mercado. Efetivamente, a preparação<br />
dos vigilantes tem de obedecer a critérios que satisfaçam as reais<br />
necessidades de cada cliente. Cada caso é um caso, e a oferta de<br />
serviços de segurança tem, portanto, que passar pela especialização<br />
e pela segmentação. A Securitas lidera estes processos, começando<br />
desde logo pela seleção e formação de vigilantes com um<br />
perfil próprio para cada segmento de mercado. Só assim se pode<br />
assegurar um serviço de qualidade, que vá de encontro às expectativas<br />
do cliente.<br />
Naturalmente que os sistemas de segurança eletrónica, complementares<br />
da vigilância humana, têm um papel muito importante para<br />
garantir que as soluções de segurança implementadas sejam mais<br />
eficazes e mais vantajosas para o Cliente.<br />
É precisamente a conjugação entre as componentes humana e técnica<br />
que a Securitas privilegia para os Edifícios de Escritórios, como<br />
é o caso do Edifício República 25, situado na Av. da República em<br />
Lisboa, onde decorreu recentemente a Conferência do Mercado de<br />
Escritórios, promovida pela <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>.<br />
Neste caso, para além do serviço de vigilância humana, a Securitas<br />
instalou um sistema de CCTV (circuito fechado de TV), que abrange<br />
todas as áreas de acesso e circulação do Edifício.<br />
A partir de um único ponto - a Receção - o vigilante da Securitas gere<br />
a segurança de todo o Edifício. Para além do controlo de entradas<br />
e saídas das pessoas que trabalham no Edifício e dos visitantes, o<br />
vigilante controla também, através de monitores colocados na sua<br />
secretária, o que se passa nas zonas comuns e na área da garagem.<br />
Esta solução vai de encontro à otimização de recursos, com significativas<br />
vantagens no binómio custo/benefício, o que, como se sabe,<br />
é da maior relevância nos tempos atuais. A Securitas identificou de<br />
28<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
JULHO 2012<br />
Serviços Partilhados são uma das soluções para o mercado de escritórios de<br />
Lisboa e não só, também no Porto». E a razão, diz, é simples: «porque nós<br />
temos todos os fatores básicos de atração deste tipo de ocupação».<br />
Embora reconheça esta realidade, Luís Carita considera que este tipo de ocupação<br />
«desvaloriza um pouco mais aquele que já é um mercado desvalorizado,<br />
na medida em que exerce uma enorme pressão sobre os preços das rendas».<br />
E esse é um dos maiores desafios do presente, em que «o que está a<br />
acontecer no mercado de escritórios de Lisboa é uma destruição de valor»,<br />
acrescentou Paulo Silva, diretor-geral da Aguirre Newman. E, explica:<br />
Segurança na receção do edifício república 25<br />
forma clara as necessidades do Cliente e, de seguida, propôs uma solução<br />
«à medida».<br />
Conforme já referido, cada caso é um caso, não havendo soluções de<br />
segurança lineares, aplicáveis em todas as situações.<br />
Nos edifícios de maiores dimensões, é comum, hoje em dia, que todos<br />
os equipamentos/sistemas ligados à gestão dos mesmos possam ser<br />
geridos a partir de uma Central de Monitorização, onde os Vigilantes<br />
se responsabilizam, entre outros, pelos Sistemas de Incêndio,<br />
Intrusão, CCTV, Controlo de Acessos, Deteção de Gás, Controlo de<br />
CO2, Comunicações, e Energia (Geradores).<br />
Naturalmente que a Assistência Técnica aos sistemas de segurança<br />
instalados é absolutamente essencial, para garantir que o<br />
investimento feito tem resposta em qualquer altura, mas principalmente<br />
em situações de emergência, evitando assim surpresas<br />
desagradáveis.
«os negócios que se fazem passam pelos descontos através da atribuição<br />
de benefícios e mais-valias para os ocupantes. E este não é o que deve ser o<br />
caminho de futuro para um mercado sustentável», remata.<br />
empresas em mudança, o exemplo da Garrigues<br />
Há apenas alguns meses, a Garrigues protagonizou um dos maiores negócios<br />
de arrendamento de escritórios em Lisboa, ao transferir as suas instalações<br />
e sede das Amoreiras para o Edifício República 25, na avenida da<br />
República, onde ocupa agora 3.708 m².<br />
Miguel Marques dos Santos, sócio da sociedade de advogados, contou<br />
que «anteriormente as nossas instalações estavam nas Amoreiras. Mas, fomos<br />
crescendo em termos de necessidade de área e fomo-nos dispersando<br />
em vários pontos do edifício. E, esse modelo não era bom para nós, pois por<br />
questões de eficiência, precisamos de estar instalados em andares contíguos»,<br />
acrescentando que um dos requisitos na procura da nova sede<br />
era ter uma área mínima de 500 m² por piso. Mas não só: «as condições<br />
técnicas de um edifício são um elemento essencial para uma empresa ocu-<br />
AF_VI_225x140.pdf 1 7/2/12 12:23 PM<br />
Veja os videos da conferência no canal<br />
da <strong>Vida</strong> imobiliária no You tube:<br />
www.youtube.com/<strong>Vida</strong>imobiliaria<br />
pante, e a oferta nem sempre corresponde às necessidades e, em edifícios<br />
antigos como o que ocupávamos, muitas vezes constituem um handicap,<br />
por estarem desadequadas às soluções tecnológicas de telecomunicações<br />
disponíveis no mercado».<br />
Note-se que a necessidade de área foi, de acordo com Paula Sequeira,<br />
do departamento de research da Aguirre Newman, um dos maiores fatores<br />
de decisão para a mudança de escritórios em Lisboa. Os dados<br />
apresentados pela responsável confirmam que 35% das 205 transações<br />
realizadas em 2011 correspondem a um incremento de área ocupada<br />
face à ocupação anterior, ou sejam mais de um terço do número de transações<br />
foram mudanças de escritórios mais pequenos para escritórios<br />
maiores. Além disso, ao analisar-se a procura, verificou-se igualmente<br />
uma «apetência por zonas contíguas na deslocação de empresas em<br />
Lisboa no período 2010/2011, nomeadamente no que concerne Às zonas<br />
1, 2 e 3». Para a responsável, «esta realidade poderá ser explicada devido<br />
ao facto de estas três zonas constituírem um contínuo geográfico dentro<br />
da cidade de Lisboa, onde os níveis de acessibilidade e serviços disponíveis<br />
são de algum modo comparáveis».
EVENTOS PRÉMIO ANDRÉ JORDAN<br />
Segunda edição do Prémio André Jordan<br />
Articular imobiliário e turismo<br />
é via para sair da crise<br />
O imobiliário e turismo como via de saída da crise estiveram em destaque na<br />
cerimónia de entrega do Prémio André Jordan, que, pela segunda vez, voltou<br />
a distinguir os melhores trabalhos académicos na investigação nacional em<br />
economia do imobiliário.<br />
A 2 de julho, a sala José Saramago, no Palácio Galveias, acolheu mais de uma<br />
centena de convidados para a cerimónia de entrega da segunda edição do<br />
Prémio André Jordan, uma iniciativa da Confidencial Imobiliário em conjunto<br />
com o grupo André Jordan. Foi também apresentada a 3ª edição deste<br />
galardão, que regressa em 2014.<br />
Sandra Marques Pereira, do ISCTE, foi a investigadora distinguida na classe<br />
de Tese de Doutoramento / Artigos Científicos, graças ao trabalho intitulado<br />
«Casa e mudança social: uma leitura das transformações da sociedade portuguesa<br />
através da casa». Um estudo que visa entender as relações estabelecidas<br />
entre os modelos habitacionais disponibilizados pelo mercado e a<br />
sociedade que os produz.<br />
O prémio para a melhor Dissertação de Mestrado foi para Manuel Caldeira<br />
Pais (ISEG). Intitulado «Valorização do Ativo Imobiliário dos Fundos de<br />
Investimento Imobiliário Portugueses e as suas Caraterísticas», o seu trabalho<br />
tem como objetivo promover a discussão no que concerne à metodologia e<br />
regulamentação em torno do tema.<br />
Presente na cerimónia, o empresário André Jordan congratulou os galardoados,<br />
desejando que estes trabalhos «tenham reflexos no desenvolvimento<br />
dos setores do imobiliário em Portugal, e sirva de exemplo a outros<br />
investigadores, para que se produza entre nós mais conhecimento de mais<br />
inovação nestas áreas».<br />
Manuel caldeira Pais, do iSeG,<br />
premiado na classe de melhor<br />
Dissertação de Mestrado<br />
30<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
JULHO 2012<br />
criar estratégias mais fortes de promoção<br />
e de comercialização…<br />
André Jordan voltou a salientar a importância estratégica de encarar «imobiliário<br />
turístico como exportação». Mas, para que possamos crescer nesse<br />
âmbito, inevitavelmente teremos que «entrar numa estratégia muito mais<br />
forte de promoção e de comercialização» a nível internacional, sobretudo<br />
na Europa.<br />
André Jordan<br />
Da esquerda para a direita: ricardo Guimarães<br />
(confidencial imobiliário), Sandra Marques<br />
Pereira (iScte e vencedora do prémio para a<br />
melhor tese de doutoramento), André Jordan<br />
(Grupo Jordan), Manuel Salgado (cML) e Augusto<br />
Mateus (iSeG)
Por isso, o empresário deixou o conselho: «temos que deixar de pensar que<br />
somos um mercado à parte e tentarmos integrar-nos num mercado mundial,<br />
global, e, em particular, no mercado europeu. Temos que atrair residentes e<br />
turistas numa escala muito maior e temos condições para isso em termos de<br />
preço e atratividade do país».<br />
… para criar ainda mais valor para o país<br />
Cada vez mais é preciso pensar «na articulação entre o imobiliário e turismo,<br />
pelo seu enorme efeito gerador e agregador de valor acrescentado»,<br />
salientou Augusto Mateus, presidente do júri e um dos intervenientes<br />
do debate que se seguiu à entrega dos prémios. Uma opinião partilhada<br />
pelos restantes membros do painel. O especialista considera que «o<br />
imobiliário deve ser encarado como uma das soluções para a saída da crise»,<br />
salientando «os efeitos multiplicadores que gera ao nível do investimento».<br />
Debruçando-se sobre a nova realidade deste mercado, o professor nota<br />
que «estamos a construir um novo paradigma no imobiliário, o qual requer<br />
muito mais cultura, muito mais talento, muito mais criatividade. Em suma:<br />
muito mais criação de valor, que passará inevitavelmente pela criação e desenvolvimento<br />
da cidade». Neste sentido, «o novo paradigma do imobiliário<br />
vai ter que ver com a reabilitação, arrendamento, sustentabilidade, mas<br />
também e sobretudo, com a criação de cidades inteligentes, mais amigas<br />
dos cidadãos e das empresas, e maiores geradoras de riqueza».<br />
Mas, para que isso tenha, efetivamente, o efeito desejado «requer-se uma<br />
nova conceção da política pública», além de que «será necessário reduzir<br />
vários desequilíbrios que vêm da desorganização pública».<br />
Futuro do imobiliário passa pela criação de cidades<br />
Para os intervenientes no debate, parecem não restar dúvidas de que «o<br />
grande futuro do mercado imobiliário estará ligado ao desenvolvimento de<br />
grandes cidades e novas áreas metropolitanas, nas quais a geração de valor<br />
e de qualidade de vida estará diretamente ligada à incorporação de imobiliário<br />
e de lazer».<br />
A materialização da reabilitação é, neste contexto, fundamental, para atrair<br />
investimento para as cidades. Até porque, como notou Rui Peixoto Duarte,<br />
da Abreu Advogados, «Portugal é um dos países que consigna menos recursos<br />
à reabilitação urbana, o que nos mostra que há uma boa margem para<br />
crescer neste campo». Por isso, é com bons olhos que o responsável olha<br />
para as medidas legislativas que recentemente têm sido introduzidas neste<br />
âmbito, contribuindo para que «finalmente, estejam criadas as condições<br />
para que a reabilitação finalmente possa avançar em Portugal».<br />
Isto será também muito importante para que se possam atrair novos<br />
residentes para as cidades portuguesas, nomeadamente estrangeiros.<br />
«Lisboa e Porto são muito importantes do ponto de vista turístico, e têm uma<br />
enorme capacidade para atrair novos residentes estrangeiros. E não estamos<br />
apenas a falar de cidadãos aposentados, mas também aquela faixa da população<br />
ativa que já não tem filhos a seu cargo, e que procuram um local<br />
aprazível em conta para viver», considera o CEO, Gilberto Jordan.<br />
Como financiar o futuro?<br />
O mercado imobiliário só poderá arrancar novamente em força quando<br />
se encontrarem novas soluções de financiamento e um sistema<br />
fiscal mais apelativo, reforçou Jorge Figueiredo, da PwC. «As fontes de<br />
capital mais «clássicas» estão esgotadas e /ou em recuperação. Por isso,<br />
não restam dúvidas de que terão de surgir novas formas de investimento<br />
e novas categorias de investidores. Continuam a haver projetos de grande<br />
interesse e altamente sustentáveis. A questão, a saber, é quem os irá<br />
financiar? Esta é uma questão fundamental», deixa a questão?
32<br />
PONTO VISTA<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Com um percurso notável<br />
no setor, Miguel Júdice<br />
é hoje um dos rostos<br />
mais emblemáticos do<br />
panorama hoteleiro<br />
nacional. Marcando a<br />
diferença em cada um<br />
dos projetos onde está<br />
envolvido, encontrou na<br />
hotelaria a sua vocação e<br />
é, desde 2003, o CEO do<br />
Grupo Lágrimas Hotels &<br />
Emotions, associando com<br />
sucesso o investimento e<br />
a criatividade.<br />
Uma gestão criativa<br />
a marcar a diferença<br />
na hotelaria nacional<br />
Miguel Júdice<br />
CEO do Grupo Lágrimas Hotels & Emotions
O gestor confessa que «a hotelaria é, sem dúvida uma vocação, ainda que não<br />
tenha aparecido imediatamente assim que comecei a trabalhar». E, foi «com o<br />
projeto de transformar a propriedade da minha família em hotel [a emblemática<br />
Quinta das Lágrimas, em Coimbra] que tudo surgiu», conta. «Comecei a tomar<br />
gosto por esta área e gradualmente fui-me embrenhando mais, ao ponto<br />
de hoje em dia já não me ver a trabalhar sem ser nela».<br />
E, passados vários anos, Miguel Júdice é hoje uma referência no mercado<br />
nacional, acumulando as funções executivas no Grupo Lágrimas com<br />
a Presidência da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP) e, mais recentemente,<br />
com a coordenação executiva das Licenciaturas, Mestrados e<br />
Doutoramentos do ISLA Campus Lisboa na área do Turismo. Licenciado em<br />
Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa e com Mestrado<br />
em Hospitality Management pela Cornell University, é também um participante<br />
ativo em inúmeros fóruns ligados à atividade turística no nosso país.<br />
reinvenção é palavra de ordem<br />
Ao longo da última década, o Grupo Lágrimas tem vindo a desenvolver um<br />
caminho de sucesso no turismo português, marcando pelas suas propostas<br />
diferenciadas quer ao nível da hotelaria, quer ao nível da restauração. Um<br />
sucesso que o CEO atribui «a alguma capacidade de inovação, criatividade e<br />
rapidez de atuação que nós temos, e que nos permitem ir reinventando permanentemente<br />
a nossa forma de trabalhar, limando arestas menos positivas e consolidado<br />
os pontos em que somos mais fortes».<br />
Hoje e cada vez mais o consumidor de turismo procura mais do que um serviço,<br />
«procura essencialmente uma experiência de estadia num local ou num<br />
espaço que lhe desperta curiosidade», ou seja, «quer e exige mais», pelo que é<br />
preciso prestar um valor acrescentado.<br />
Sinergias potenciam crescimento sustentável<br />
Crescer, mas de forma sustentável. Este pode ser o mote do Lágrimas Hotels<br />
& Emotions que, além dos investimentos próprios na área da hotelaria e<br />
restauração, aposta forte também na criação de sinergias com parceiros do<br />
ramo, para que juntos ganhem uma maior força no mercado.<br />
E, foi com isto em vista que no início do ano o Grupo assinou um acordo<br />
de entendimento com o Grupo Alexandre Almeida, contemplando a fusão<br />
operacional dos dois grupos hoteleiros portugueses, agrupando mais de<br />
700 quartos de hotel. Um processo que «está concluído em termos da junção<br />
das equipas, estando agora em fase de criação de uma marca comum», contou<br />
Miguel Júdice.<br />
Neste acordo estão englobados os hotéis detidos pelo grupo Lágrimas - Vila<br />
Monte (Algarve), Hotel da Estrela (Lisboa), Quinta das Lágrimas (Coimbra),<br />
Hotel Infante Sagres (Porto) e Marmoris Hotel & Spa (com abertura prevista<br />
para setembro, em Évora) – bem como os hotéis Alexandre Almeida - Curia<br />
Palace (Curia), o Jerónimos 8 (Lisboa), o Praia Mar (Carcavelos), o hotel Astória<br />
(Coimbra), o hotel Metrópole (Lisboa) e o Bussaco Palace Hotel (Bussaco).<br />
Recorde-se que o grupo Lágrimas está também presente no resort L’And<br />
Vineyards, em Montemor, fruto de uma parceria com a Sousa Cunhal Turismo.<br />
Com este acordo, o grupo liderado por Miguel Júdice dá assim mais um passo<br />
para a consolidação da sua presença no mercado português. Até porque, refere<br />
o responsável, uma das aspirações é, precisamente, «ter uma presença nos<br />
principais destinos turísticos nacionais, fortalecendo a nossa proposta de rede».<br />
Já a expansão da marca para outros mercados além-fronteiras «não faz, pelo<br />
menos de forma ativa, parte dos planos neste momento», afirma o CEO do<br />
Lágrimas Hotels & Resorts. Ainda assim, reconhece, «temos disso abordados<br />
para projetos em Angola e no Brasil, algo que não descartamos completamente».<br />
2012, um ano de stress para as empresas do setor<br />
Para o grupo Lágrimas, e à semelhança do que é o cenário generalizado no<br />
setor, «este está a ser um ano complicado, fruto da crise da procura, da má imagem<br />
que Portugal está a ter no estrangeiro, das greves anunciadas e desconvocadas<br />
tarde de mais, do aumento brutal dos impostos (nomeadamente o IVA) e dos<br />
custos de contexto do setor (energia, essencialmente), para além das situações que<br />
dizem respeito ao estado do setor financeiro. Tudo isto causa um stress muito grande<br />
nas empresas deste setor, vital para a nossa economia», afirma Miguel Júdice.<br />
Olhando em perspetiva, o responsável não duvida que «este ano, sobretudo<br />
a época baixa, vai ser muito difícil para o setor hoteleira», sendo que «o cenário<br />
é muito semelhante de norte a sul do país, sendo as zonas mais dependentes<br />
do mercado ibérico as que estão a sofrer mais, pois este mercado (Portugal e<br />
Espanha) está a cair muito». Os hotéis de cidade, especialmente em Lisboa,<br />
«com posicionamento consolidado e com uma estrutura de financiamento mais<br />
equilibrada» são aqueles que exibem uma melhor resistência à crise.<br />
Nesta fase, o mercado continua «a pressionar os preços para baixo, o que vai<br />
inevitavelmente conduzir à deterioração da qualidade das prestações de serviços<br />
hoteleiros em Portugal». «Preços médios baixo, desequilíbrio da oferta e da<br />
procura, e aumento do custos de produção» são tendências que se prolongam<br />
há já vários meses, e que «se irão refletir num, talvez necessário, refrear do investimento<br />
no setor que, espero, possa contribuir para reequilibrar o mesmo».<br />
Urgente criar oportunidades de negócio<br />
nos mercados internacionais<br />
Tudo isto torna ainda mais urgente a necessidade de termos «uma presença<br />
mais forte e consertada nos mercados internacionais, para levantar oportunidades<br />
e dinamizar negócio», realça. Na sua opinião, e com vista a atrair mais turistas<br />
internacionais, «deveremos concentrar-nos nos mercados emissores que<br />
já são uma certeza, nomeadamente a Europa, Brasil e Estados Unidos». Embora<br />
«também devamos ter uma estratégia para os mercados que ainda são mais<br />
marginais, como a Rússia, a Polónia, o México, a Índia e a China».<br />
Em todo o caso, considera, «o Governo precisa de dar mais foco a este setor que,<br />
se apoiado e acarinhado, tem condições para ajudar o país a sair da crise em que<br />
estamos. Portugal pode e deve atingir o seu potencial turístico total, algo que, a<br />
meu ver, não está a fazer», afirma. Basta lembrar que «este é um setor muito<br />
exportador, que traz divisas extraordinariamente necessárias a Portugal e que<br />
poderia ter mais impacto do que está a ter. É um setor onde estão investidos biliões<br />
de euros, que nunca se poderão deslocalizar, e que dão emprego a centenas<br />
de milhares de portugueses, direta e indiretamente».<br />
Por tudo isto, conclui, «o setor merece mais atenção, mais foco, mais medidas<br />
positivas e menos medidas que prejudiquem de tal forma a performance económico-financeira<br />
das empresas que as vão levar gradualmente, umas mais rapidamente<br />
que outras, a uma situação potencialmente insustentável».<br />
33
34<br />
FÓRUM<br />
«Quais deverão ser os grandes<br />
vetores a presidir uma estratégia<br />
de promoção internacional do<br />
turismo residencial português?»<br />
Reforçar a promoção internacional do turismo residencial português é,<br />
mais do que uma prioridade, uma necessidade.<br />
Para o Fórum deste mês, a <strong>Vida</strong> imobiliária consultou um painel de especialistas para saber quais<br />
são, na sua opinião, os vetores que devem presidir essa estratégia de promoção internacional.<br />
José roquette<br />
Grupo Pestana, Administrador<br />
No atual momento, não existem soluções<br />
“milagrosas”, nem faz sentido inverter/anular<br />
totalmente todo um trabalho de promoção<br />
implementado ao longo de décadas. A estratégia<br />
deve passar por manter presença nos<br />
mercados tradicionais, sobretudo RU, espe-<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
eduardo Abreu<br />
Neoturis, Sócio<br />
A promoção do turismo residencial deve centrar-se<br />
em dois pilares complementares; por um<br />
lado, a qualidade intrínseca do destino [onde se<br />
inclui o clima, a segurança, a proximidade/acesso,<br />
a sua maturidade ou o custo de vida competitivo],<br />
e dos projetos existentes [masterplan,<br />
equipamentos e serviços ou o assegurar da ma-<br />
rando o momento da retoma económica e<br />
– em paralelo – fazer testes em novos mercados,<br />
explorando a ideia de Portugal como destino<br />
seguro e competitivo no preço, com boas<br />
ligações aéreas e com uma oferta alargada e<br />
diversificada de animação turística (golf etc).<br />
raul Martins<br />
Grupo Altis, Administrador<br />
Como estratégia terão de ser criadas condições<br />
especiais de caráter fiscal para os investidores<br />
e residentes estrangeiros, à semelhança do que<br />
já existe em países da Europa e EUA. Aumentar<br />
o número de voos para os aeroportos por-<br />
JULHO 2012<br />
nutenção/qualidade no médio e longo prazo].<br />
Por outro, a competitividade/clareza e segurança<br />
fiscal e vantagens associadas à aquisição de<br />
um imóvel em Portugal (ex. visto de residente).<br />
Neste segundo aspeto, a reflexão que está a ser<br />
feita pelo Governo constituirá uma peça importante<br />
para o posicionamento de Portugal.<br />
tugueses, valorizar o património histórico e<br />
monumental, divulgar o turismo da natureza,<br />
promover a gastronomia nacional e organizar<br />
eventos com dimensão, são outros dos vetores<br />
a considerar.
Joana Fonseca<br />
Worx, Consultoria & Research<br />
Os grandes vetores de promoção do turismo<br />
residencial português estão muito<br />
relacionados com o que o país tem para<br />
oferecer como um todo nomeadamente, segurança,<br />
bom clima, gastronomia, hospitalidade,<br />
boas praias, grande oferta de campos<br />
de golfe bem como boa infraestruturação<br />
e acessibilidade. Estes fatores são por si só<br />
convidativos mas importa igualmente enfatizar<br />
o produto imobiliário que se está a<br />
promover: a grande qualidade da maioria<br />
dos projetos, a proximidade ao mar, a integração<br />
com projetos de golfe, a tentativa<br />
de diferenciação e a oferta de um produto<br />
único com elevada qualidade de serviço a<br />
par de um bom investimento.<br />
Numa época em que Portugal atravessa grandes<br />
dificuldades e em que a nossa imagem<br />
no exterior se encontra fragilizada, o ênfase<br />
na segurança do turismo residencial enquanto<br />
investimento é um dos grandes cernes da<br />
questão e por isso algo a que a promoção<br />
internacional deste segmento não se deve<br />
alhear. Importa perceber de que modo nos<br />
posicionamos face à concorrência exterior,<br />
perceber os nossos pontos fortes e as oportu-<br />
nidades que o turismo residencial representa<br />
para deste modo ter a capacidade de através<br />
de uma correta divulgação, o tornar novamente<br />
apetecível.
DOSSIER<br />
<strong>TURISMO</strong><br />
<strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
36<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
JULHO 2012
O turismo é um dos setores de maior potencial para a retoma da economia portuguesa,<br />
mas também para a atividade imobiliária.<br />
Por um lado, assume-se como um importante setor exportador, atraindo divisas para o<br />
nosso país. Por outro lado, o crescimento dos setores hoteleiro e de segunda habitação é<br />
uma peça chave para o mercado imobiliário, essencial para a atração de investidores e para<br />
a dinamização da atividade das empresas nacionais que operam neste universo.<br />
E, a tudo isto, tem ainda de se incluir o efeito multiplicador da atividade turística, promovendo<br />
o desenvolvimento das economias locais e dos produtos nacionais.<br />
Embora a um ritmo mais lento do que acontecia há apenas alguns anos, um pouco por<br />
todo o país vão surgindo e sendo anunciados novos projetos de resorts, hotéis e outras<br />
infraestruturas de lazer. De olhos postos no futuro, a oferta continua a modernizar-se e a<br />
fortalecer-se, para que estejam criadas as condições para receber mais turistas aquando<br />
da retoma.<br />
Sendo um setor muito dependente do investimento estrangeiro e dos turistas internacionais,<br />
tem sofrido os revezes da crise económico-financeira que se instalou na Europa. E, a<br />
compra de segunda habitação por estrangeiros abrandou nos anos recentes, obrigando<br />
a uma reflexão mais profunda sobre a estratégia internacional de promoção de Portugal<br />
como destino de segunda habitação na Europa.<br />
Se queremos crescer neste campo e multiplicar as vendas de segunda residência a estrangeiros<br />
– e, temos o potencial para o fazer -, temos de fazer uma promoção ativa do turismo<br />
residencial. E isso obrigará a reinvenção dessa promoção, com uma estratégia forte, pensada<br />
e, sobretudo, partilhada, na qual quer as entidades públicas, quer as privadas terão um<br />
papel a desempenhar.<br />
créditos: espaço Amoreiras, the edge Group / Foto: Ana Lemos<br />
37
38<br />
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Len Silverfine, Presidente, THE BIG IDEA CO. *<br />
“Portugal tem que ter êxito”<br />
Este artigo resume o workshop liderado por Len Silverfine e organizado<br />
pela VIVA IN, no Hotel da Estrela, a 22 de maio.<br />
Quando realizo workshops, gosto, primeiro,<br />
de comunicar a minha filosofia de marketing,<br />
e depois apresentar a sua aplicação com histórias<br />
concretas. Finalmente, gosto de passar<br />
uma mensagem, normalmente um apelo à<br />
ação, à minha audiência. Este foi o formato do<br />
workshop da VIVA IN. E, a minha mensagem foi<br />
certamente um apelo à ação à indústria e ao<br />
Turismo de Portugal. Quando escrevo este artigo,<br />
a crise da Zona Euro está agravar-se, e ninguém<br />
sabe o que irá acontecer nos próximos<br />
meses. Tudo o que podemos ver neste momento<br />
são nuvens cinzentas.<br />
Lembro-me de ouvir algures que “uma crise não<br />
pode ser desperdiçada.” Acredito que existe sabedoria<br />
nesse ditado. O Turismo de Portugal<br />
enfrenta uma crise existencial. A situação pode<br />
ser transformada em vantagem, se a indústria<br />
conseguir dar passos arrojados, mobilizar, investir<br />
e decidir sair da crise mais forte do que<br />
quando esta começou. Eis como olho para isso...<br />
Devemos, em primeiro lugar, reconhecer os<br />
demónios sempre presentes a sussurrar-nos<br />
aos ouvidos. São eles: a Inércia, a Presunção e<br />
o Oportunismo. Inibem a nossa capacidade de<br />
agir de forma ousada, de considerar estratégias<br />
inovadoras, de alcançar o sucesso face a mercados<br />
mais limitados ou a uma competição<br />
mais feroz. Portugal mostrou ao mundo no século<br />
XV que sabia ser audaz e deve lembrar-se<br />
dessa herança para voltar a fazê-lo. Afastem os<br />
demónios!<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Consideremos agora os bons rapazes, aos quais<br />
chamarei o meu panteão de deuses. São uma<br />
inspiração quando enfrento um problema de<br />
marketing. O primeiro deus é um matemático<br />
chamado Benoit Mandelbrot. Fundou a<br />
Geometria Fractal. Na sua introdução, afirma:<br />
“As nuvens não são esferas, as montanhas não<br />
são cones, as linhas costeiras não são círculos,<br />
um som não é plano, nem a luz viaja numa linha<br />
reta”. Eu acrescentaria: “Os mercados não são<br />
uniformes. Podem parecer a 30.000 m, contudo<br />
num olhar mais próximo, a 3.000 ou 300 m, exibem<br />
padrões complexos, diferenças não visíveis<br />
de longe”. Então, Mandelbrot aplicado ao marketing<br />
sugere: “Cada mercado oferece oportunidades<br />
se olharmos para eles com uma lupa de<br />
aumentar”. Em resumo, se usarmos a mesma<br />
lupa que os nossos concorrentes, não temos<br />
vantagem. Para termos êxito, temos que...TER<br />
UMA LUPA MAIS PODEROSA!<br />
Agora, o segundo deus; um economista italiano.<br />
Todos conhecemos o Principio de Pareto, de<br />
acordo com a qual 80% das consequências são<br />
geradas por 20% das causas, e ao qual agradecemos<br />
a Alfredo Pareto. Considerem o seguinte:<br />
se tivermos 1.000 clientes e vendas totais<br />
de 1 milhão de euros, dizemos que 200 destes<br />
clientes são responsáveis por 800.000 € das<br />
vendas. Assim sendo, 40 clientes geram vendas<br />
de 640.000 €. Obviamente que, ao fazermos as<br />
contas, concluímos que existem clientes muito<br />
mais importantes que outros. Se conseguirmos<br />
identificar esses clientes, e focarmos os nossos<br />
esforços neles, seremos bem-sucedidos, Se não<br />
ganharmos entre estes clientes, não podemos<br />
ganhar o jogo! O simples axioma deve conduzir<br />
todos os esforços de marketing. É surpreendente<br />
como apenas poucos marketeers da indústria<br />
da hospitalidade e resorts seguem esta regra.<br />
Mandelbrot e Pareto ensinam-nos lições importantes.<br />
1) olhe de perto para discernir oportunidade<br />
de mercado; 2) Nesses mercados dentro<br />
dos mercados, identifique os indivíduos que<br />
desempenham o papel mais importante, os<br />
que têm um efeito desproporcional; 3)Depois,<br />
concentre todos os seus recursos em conquistá-los.<br />
Tudo isto leva, claro, à necessidade de<br />
melhor informação de mercado do que a que<br />
existe atualmente (outra forma de dizer “Uma<br />
lupa mais poderosa”).<br />
O nosso próximo deus é Malcolm Gladwell, o<br />
autor de “THE TIPPING POINT”, um livro sobre a<br />
propagação de doenças... e de produtos. Parece<br />
que se espalham da mesma maneira..., desde<br />
que infetemos as pessoas certas. Gladwell definiu<br />
estas pessoas como os “portadores”, no<br />
caso das doenças, e como “conectores”, “peritos”<br />
e “vendedores”, no caso dos produtos.<br />
Individualmente ou coletivamente, estas características<br />
são cruciais para alargar a exposição,<br />
convencendo muitas pessoas em círculos diferentes.<br />
A combinação certa permite ir mais longe<br />
e cresce até que se atinge um ponto de viragem<br />
(tipping point). Depois, a doença torna-se<br />
epidémica, ou no ponto de vista do produto, a
história do produto vira o mercado a seu favor.<br />
Os portadores e difusores de Gladwell estão entre<br />
os 20% de Pareto. De facto, no caso de novos<br />
produtos, são muito mais importantes que<br />
os clientes porque são uma forte alavancagem<br />
quando mais precisamos dela.<br />
A alavancagem leva-nos ao nosso próximo<br />
deus. Todos nos lembramos do homem que disse:<br />
“ Deem-me uma vara suficientemente longa e<br />
um bom local para me apoiar... e conseguirei mover<br />
a terra”. Arquimedes aplicado ao marketing<br />
é: “DEEM-ME UM PASSA PALAVRA SUFICIENTE<br />
E MOVEREI O MERCADO EM MEU FAVOR”. Sem<br />
a aplicação desta alavancagem, os custos de<br />
marketing disparam e o tempo para execução<br />
irá muito além do que a maioria dos produtos<br />
suporta.<br />
Assim, o marketing, de acordo com os nosso<br />
primeiros quatro deuses, é: 1) inspecionar os<br />
mercado de perto; 2) identificar os elementos<br />
vitais – os tais 20% ; 3) conectar todos os esforços<br />
para os conquistar; 4) garantir que as más<br />
estórias são minimizadas e transformadas em<br />
boas estórias; e que 5) as boas estórias nascem<br />
para serem contadas aos amigos em festas. Se<br />
está a pensar que esta não é a abordagem que a<br />
maioria dos marketeers no nosso negocio têm,<br />
está certo!.<br />
Agora o deus mais importante: Alexandre, o<br />
Grande. E porquê Alexandre? Porque em Isso,<br />
em 333 A.C., enfrentou talvez o maior desafio<br />
que alguém já enfrentou. E em poucas horas,<br />
o seu rival Dário abandonou o campo de batalha.<br />
Alexandre conquistou a coroa de Dário<br />
e o seu epiteto, que ficou para todo o sempre<br />
como Alexandre “O Grande”. Como é que conseguiu<br />
superar as probabilidades e tornar-se o<br />
líder incontestado do mundo conhecido? Tinha<br />
o ADN essencial para o sucesso: conhecimento<br />
superior, melhores ferramentas e um processo<br />
racional e disciplinado Estas são as qualidades<br />
necessárias para superar qualquer grande desafio,<br />
incluindo os que hoje se apresentam à indústria<br />
portuguesa de resorts e hospitalidade.<br />
No Workshop , analisámos 6 ou 7 casos que ilustravam<br />
a aplicação destes princípios da melhor<br />
forma que era então necessária para superar<br />
o conhecimento convencional no momento<br />
(aqueles demónios que falei inicialmente). No<br />
final da primeira hora, coloquei a questão em<br />
relação ao Turismo de Portugal: “O que faria<br />
Alexandre, o Zé Ninguém?”<br />
A minha resposta é a de que Alexandre saberia<br />
que necessitaria de um Conhecimento Superior<br />
na forma da capacidade para:<br />
1. discernir mercados dentro dos mercados<br />
(por Mandelbrot)<br />
2. Identificar os mais importantes (por<br />
Pareto)<br />
3. Criar uma epidemia da estória do turismo<br />
em Portugal com os conectores, peritos e<br />
vendedores (Gladwell)<br />
4. Utilizar a alavancagem através da prevenção<br />
de más estórias e encorajando as boas<br />
estórias (Arquimedes)<br />
Alexandre saberia que isto significava que necessitaria<br />
de Melhores Ferramentas na forma de:<br />
1. uma base de dados de conhecimento universal,<br />
mais poderosa e acessível que os<br />
nossos concorrentes;<br />
2. Relatórios em tempo real e online 24/7;<br />
3. A capacidade dos gestores em costumizar<br />
relatórios que preencham as suas<br />
necessidades;<br />
4. Monitorizar a performance, para planear,<br />
estar informado atempadamente para<br />
adaptar e ser bem sucedido;<br />
5. Indicadores claros “no tablier” para alertar<br />
os gestores dos problemas, bem como das<br />
oportunidades.<br />
E Alexandre saberia que necessitaria de um<br />
Processo Sólido na forma de uma abordagem<br />
disciplinada e racional ao planeamento com...<br />
1. Objetivos claramente estabelecidos e<br />
atingíveis;<br />
2. Estratégias desenhadas e plenamente racionalizadas<br />
(apoiada) para alcançar os<br />
objetivos;<br />
3. Mitigação do risco que se relacione<br />
com o planeamento de contingência e<br />
responsabilização.<br />
(Não aceitaríamos o trabalho de um arquiteto<br />
sem plantas detalhadas e rigorosas. Porque<br />
aceitaremos menos de um marketeer?)<br />
Com este fim, recomendo que a indústria de<br />
turismo portuguesa mobilize as suas principais<br />
partes interessadas (Turismo de Portugal,<br />
promotores, bancos e investidores) com o reconhecimento<br />
comum de que é necessária uma<br />
solução integrada e estrutural. Esta é uma tarefa<br />
demasiado grande para apenas uma instituição.<br />
(evidenciei isto à DARPA, uma iniciativa<br />
dos EUA criada em resposta ao lançamento do<br />
Sputnik da USRR em 1958 e que foi a percursora<br />
da internet).<br />
A solução deveria focar-se em:<br />
1. Desenvolver uma plataforma nacional de<br />
inteligência para o turismo, disponível<br />
para todos com um preço modesto que<br />
permitisse elevar o conhecimento da indústria<br />
acima dos seus concorrentes no<br />
Mediterrâneo.<br />
2. Crescer a partir desta plataforma, de forma<br />
a promotores e o marketing pudessem<br />
ter módulos customizados que informem<br />
e capacitem estratégias vencedoras nos<br />
seus negócios concretos.<br />
3. Institucionalizar um planeamento sólido<br />
de marketing e processos de responsabilização<br />
através de formações online e<br />
workshops, com custos modestos.<br />
Se deseja discutir algum aspeto deste artigo,<br />
enviar feedback, ou tem alguma questão, não<br />
hesite em contactar-me no email len@lensilverfine.com.<br />
Obrigado.<br />
* LeN SiLVerFiNe<br />
Len Silverfine tem mais de 40 anos de experiência<br />
profissional e académica. A sua empresa, THE BIG<br />
IDEA CO., trabalha de perto com promotores nos<br />
Estados Unidos, Europa, Ásia e Austrália para dirigir<br />
e supervisionar marketing e vendas. Len é um ávido<br />
proponente do “CORE-CENTRIC MARKETING” para<br />
uma crescente efetividade e eficiência, e desenvolveu<br />
o INTELLIGENCE SUITE para apoiar os esforços<br />
de marketing e disponibilizar responsabilização pela<br />
performance.<br />
O seu percurso começou na Procter & Gamble, na<br />
General Foods e na Revlon. Desenvolveu depois um<br />
curso de marketing na McGill UNiversty (Ontario) e<br />
na Universidade de Vermont. Em 1978, criou a THE<br />
BIG IDEA CO. , que criou campanhas de comunicação<br />
premiadas e eventos de âmbito mundial para a<br />
Revlon, Swissôtels, Wilson Sporting Goods, Princess<br />
Hotels, CBS TV e outros clientes de referência (www.<br />
lensilverfine.com)<br />
Em 1991, começou a prestar consultoria à Intrawest<br />
Resorts, apoiando na aquisição e promoção de novos<br />
projetos. Integrou a empresa como VP Marketing<br />
& Sales em 2000 para lançar o Storied Places Private<br />
Residence Club. Criou o Resort OnCall da Intrawest,<br />
um programa de fidelização de clientes bastante bem<br />
sucedido, que estabeleceu máximos históricos de satisfação<br />
e recomendações de clientes, bem como o<br />
Asset Tracking Model da Playground, que melhorou a<br />
responsabilização nas vendas.<br />
Atualmente Len Silverfine dirige a componente de<br />
marketing da SAIP Turismo, um dos maiores promotores<br />
imobiliários de Portugal. Está também ativo<br />
com o ASUTRALIAN RESORT PROJECTOS PTY, em<br />
Queensland . Presta consultoria a outros promotores<br />
no México e em Portugal , e continua a dirigir o desenvolvimento<br />
do INTELLGIGENCE SUITE. Len é orador e<br />
intervém em diversas conferências de formam regular,<br />
realiza workshops como parte da sua série Best<br />
Practices, e publica diversos artigos sobre marketing<br />
estratégico. Email: len@lensilverfoine.com<br />
39
Créditos: Aquapura Douro Valley<br />
40<br />
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Cristina Siza Vieira, Presidente da Direção Executiva da AHP,<br />
em entrevista<br />
Pressão sobre os preços da<br />
hotelaria portuguesa continua<br />
A hotelaria portuguesa enfrenta um período desafiante, sofrendo os efeitos da<br />
crise que atravessa o nosso país e a Europa. Os últimos dados da AHP não deixam<br />
margem para dúvidas, confirmando não só a tendência de queda dos proveitos da<br />
hotelaria, bem como a continuação da pressão sobre os preços. Uma tendência que<br />
a oferta procura contrariar, apostando na agregação de valor, através de ofertas.<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Cristina Siza Vieira, Presidente da Direção<br />
Executiva da Associação de Hotelaria de Portugal<br />
(AHP) falou com a <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>, fazendo uma<br />
leitura dos últimos dados do Hotel Monitor da<br />
AHP e das tendências que marcam este setor.<br />
«O que temos verificado ao longo destes meses, e<br />
que os dados relativos a maio vieram confirmar,<br />
é que no geral as receitas totais da hotelaria portuguesa<br />
têm descido. Além da pressão verificada<br />
sobre os preços médios por quarto vendido, as<br />
pessoas também estão a gastar cada vez menos<br />
nos restantes serviços oferecidos pelos hotéis<br />
(restaurantes, bares, spas, ginásios, etc), o que faz<br />
com que o TrevPar [Total Revenue per Available<br />
Room] médio também tenha baixado bastante<br />
nos últimos meses», nota a responsável.<br />
E, para responder a este declínio nos consumos<br />
da hotelaria, a oferta tem vindo a reforçar a<br />
apostar «na agregação de valor, com ofertas suplementares<br />
à dormida, procurando assim evitar<br />
a descida dos preços. Ou seja, paga-se o mesmo<br />
preço, mas tem-se direito a uma oferta maior, que<br />
pode incluir o usufruto do spa ou uma refeição,<br />
por exemplo».<br />
combater a sazonalidade<br />
e diversificar novos mercados<br />
emissores<br />
Não obstante a importância do turismo interno,<br />
a rota de crescimento da hotelaria portuguesa<br />
terá de passar inevitavelmente por «diversificar<br />
os principais mercados internacionais emissores<br />
de turistas e por combater e atenuar os efeitos<br />
da sazonalidade nas zonas consolidadas como o<br />
Algarve».<br />
O que, considera a responsável da AHP, implicará<br />
recorrer «à inovação», mas também «a uma<br />
maior cooperação e articulação entre as entidades<br />
públicas do turismo e os privados, para que<br />
haja uma participação mais ativa destes últimos<br />
que permita incrementar o reconhecimento internacional<br />
do país e do destino Portugal».
HoteL MoNitor<br />
Destinos turísticos - Portugal (todos)<br />
tx ocup Quarto Average room rate (Arr) revPAr GMtH estadia Média treVPAr<br />
2011 2012 Var 2011 2012 Var 2011 2012 Var 2011 2012 Var 2011 2012 Var 2011 2012 Var<br />
% € € % € € %<br />
MAio<br />
€ € % % € € %<br />
64,58 63,14 -2,23 64,15 65,20 1,64 41,43 41,17 -0,63 109,00 107,00 -1,83 1,91 1,94 1,57 64,42 62,12 -3,57<br />
JANeiro-MAio<br />
49,10 48,48 -1,26 60,14 60,42 0,47 29,53 29,29 -0,81 102,00 101,00 -0,98 1,88 1,94 3,19 46,60 44,91 -3,63<br />
Fonte: Hotel Monitor (AHP) 25-07-2012<br />
Olhando para 2013, «as perspetivas não são as<br />
mais animadoras, e prevemos que se coloquem<br />
problemas sérios à hotelaria visto que a economia<br />
portuguesa continuará em recessão e os<br />
nossos principais mercados emissores, isto é as<br />
classes médias dos mercados espanhol e inglês,<br />
também vão estar em forte contenção».<br />
Por isso, diz Cristina Siza Vieira, «convém olhar<br />
mais atentamente para outros mercados internacionais:<br />
temos um espaço bastante grande para<br />
ocupar no mercado alemão, além do mercado<br />
francês, que tem tido um crescimento interessante<br />
em Portugal. E, em relação a outras geografias,<br />
temos também mercados emergentes, como o<br />
Brasil, Angola e Rússia, sobre os quais convém<br />
realmente perceber quais são as suas motivações<br />
de procura, para que possamos estar mais orientados<br />
para eles, conquistando mais turistas destas<br />
nacionalidades».<br />
Ainda assim, no entender da AHP «a sazonalidade<br />
é uma das principais ameaças ao turismo<br />
no Algarve, e poderá acentuar-se ainda mais<br />
no curto prazo». E, «embora o verão de 2012<br />
esteja a revelar uma performance razoável,<br />
mesmo esta será insuficiente para anular os<br />
maus resultados que a hotelaria algarvia registou<br />
no inverno, os quais vieram acentuar essa<br />
necessidade urgente que temos em conseguir<br />
atenuar a sazonalidade na região, alargando<br />
também o que se considera ser época média e<br />
alta».<br />
Ganhar escala pela via das<br />
associações e parcerias<br />
No cenário atual, é importante que os grupos<br />
hoteleiros se tornem cada vez mais competitivos.<br />
E, neste contexto, «os empresários estão<br />
mais conscientes da importância de ganhar<br />
escala, para melhorar a eficiência da comercialização<br />
dos produtos nos mercados externos.<br />
Quando se associam entre si, ou se juntam a<br />
uma marca ou selo internacional, os hotéis<br />
ganham reforçam a capacidade de colocar os<br />
seus produtos nas redes de distribuição», nota<br />
Cristina Siza Vieira.<br />
Unidos, os hoteleiros tornam-se mais fortes, é<br />
um facto. Mas «não existe apenas uma só formula<br />
ganhar essa escala tão ambicionada, havendo<br />
sim vários modelos de gestão partilhada que podem<br />
ser adotados mediante as necessidades ou<br />
objetivos das empresas em causa».<br />
E, a responsável da AHP cita alguns dos exemplos<br />
possíveis: «podem ser operações de geometria<br />
variável – em que dois ou mais grupos hoteleiros<br />
se associam, definindo linhas mestras de gestão<br />
comuns e retirando sinergias em determinados<br />
mercados e segmentos; pode ser a inclusão numa<br />
cadeia hoteleira internacional ou a adoção de um<br />
selo internacional (como o dos The Leading Hotels<br />
of the World). Estes dois últimos casos, comportam<br />
mais-valias a nível da sua promoção internacional,<br />
assegurando a entrada do produto num mercado<br />
muito mais vasto graças à inclusão dos hotéis nos<br />
canais de distribuição próprios dessas marcas».<br />
41
Cristina Siza Vieira<br />
42<br />
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Presidente da Direção Executiva da Associação de Hotelaria de Portugal<br />
Oferta e procura da hotelaria<br />
em Portugal: mind the gap!<br />
A comemorar o seu centenário, a AHP- Associação<br />
da Hotelaria de Portugal afirma-se hoje em vários<br />
planos: como uma associação de empregadores<br />
que defende e representa os interesses das<br />
empresas turísticas e do Turismo junto de várias<br />
instâncias; como uma Associação que promove<br />
o reconhecimento e prestígio de um setor sócio-<br />
económico fundamental para o País e como uma<br />
Associação prestadora de serviços aos seus quase<br />
500 associados.<br />
A par da formação e da partilha de informação,<br />
a análise estatística e económica da performance<br />
dos hotéis em Portugal é um dos serviços mais<br />
utilizados e apreciados da AHP. Foi com o objetivo<br />
de estimular a análise comparativa entre<br />
atividades turísticas, por regiões, que se criaram<br />
os “Tourism Monitors”, instrumentos de análise<br />
sobre os principais Indicadores da Operação,<br />
com base no princípio “give & get”, cujos dados<br />
são colocados diretamente pelos empresários<br />
numa plataforma online e partilhados com todos<br />
aqueles que contribuem com os dados do<br />
seu empreendimento. Os monitores da AHP são,<br />
atualmente, uma ferramenta de gestão essencial<br />
para quem trabalha em Turismo.<br />
De todos destaco o “Hotel Monitor”, existente<br />
há oito anos e largamente difundido no setor,<br />
que compara indicadores da performance dos<br />
hotéis: indicadores operacionais, financeiros e<br />
comerciais.<br />
Esta utilíssima ferramenta, e a recolha e análise<br />
de dados provenientes de outras fontes, levou<br />
a AHP a realizar um estudo sobre “A hotelaria<br />
na cidade de Lisboa – estudo de uma década”<br />
(2000/10). Este estudo permite compreender alguns<br />
factos na atual conjuntura e explicar o agravamento<br />
das condições de operação que a hote-<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
laria está a ultrapassar pelo desfasamento entre<br />
a oferta - medida em quartos disponíveis - e a<br />
procura turística – medida em quartos ocupados.<br />
Os dados são reveladores e conduzem-nos exatamente<br />
ao centro das preocupações de muitos<br />
empresários do turismo: existe um gap entre a<br />
oferta e a procura em Lisboa.<br />
Este gap é muitas vezes agudizado com o tempo<br />
que baliza as opções de investimento e a concretização<br />
desses investimentos (há futuros hotéis<br />
que vão abrir em plena crise). Chega a existir desadequação<br />
de tendências de procura.<br />
Em 10 anos, entre 2000 e 2010, a oferta de quartos<br />
em unidades de 2, 3, 4 e 5 estrelas na cidade<br />
de Lisboa cresceu 51%, à taxa média anual de<br />
4,2%. O aumento em termos absolutos foi de<br />
5.164 quartos. Este valor não é irrelevante se juntarmos<br />
o crescimento da década anterior: 127%,<br />
de 1990 a 2000, com mais 8.552 quartos no parque<br />
hoteleiro.<br />
Um parêntesis: este aumento na evolução da<br />
oferta hoteleira de Lisboa, na década de 2000,<br />
esteve em linha com o aumento de 51,9% na<br />
evolução da oferta nacional em igual período.<br />
O Algarve, principal destino turístico nacional,<br />
também acompanhou o resultado com um crescimento<br />
de 52,9%.<br />
Este crescimento acelerado da oferta não foi<br />
acompanhado pela procura. O gap entre a oferta<br />
e a procura que se tem vindo a acentuar com<br />
a crise, já era indicativo no estudo. Era evidente<br />
que a situação se iria acentuar. A previsão de<br />
evolução da hotelaria entre 2010 e 2013 era de<br />
crescimento de 14,2%, com mais 2.173 quartos.<br />
E no período de 2000 a 2010 existia já um dese-<br />
quilíbrio entre a evolução da oferta – medida em<br />
quartos disponíveis - e da procura.<br />
Em 2010, o desempenho que se verificou foi inferior<br />
ao do ano 2000. A taxa de ocupação quarto<br />
nunca voltou a ter valores iguais aos de 2000<br />
(74,4%), chegando a 2010 com uma redução de<br />
8,8 pp.<br />
Mas na análise feita é possível ver que os gaps<br />
existentes também se refletem no rendimento<br />
do próprio negócio. A mesma análise a preços<br />
constantes ou a preços correntes agrava os resultados.<br />
A diferença é significativa. Em 2000, o<br />
preço médio por quarto disponível a preços correntes<br />
era 57,3€ e desceu para 48,69€ em 2010,<br />
uma redução de -15,3% no RevPAR. Se fizermos<br />
a mesma análise a preços constantes passamos<br />
a ter 57,3€, em 2000 e 37,59€ em 2010. O RevPAR<br />
regista assim um decréscimo de -34,4%. Além da<br />
inflação, que dita a diferença de valores em análise,<br />
os fatores que influenciam o preço são a descida<br />
da taxa de ocupação, cruzada com a quebra<br />
do Average Room Rate (ARR) para -25,7% a preços<br />
constantes.<br />
O estudo revela ainda que, embora a preços<br />
correntes, o volume de negócios da hotelaria<br />
em Lisboa aumentou cerca de 32%/ano em<br />
2000/2010. Porém, a preços constantes este valor<br />
reduz para apenas 1,6%... De facto, a análise<br />
a preços constantes revela variações negativas<br />
em todos os indicadores no período 2000/2010,<br />
à exceção do volume de negócios ano com os<br />
referidos 1,6%.<br />
Em conclusão: é verdade que o mundo mudou.<br />
Que a hotelaria sofre com a crise. Mas o gap entre<br />
a oferta e a procura de hotéis, como este estudo<br />
revela, agrava o contexto de mercado.
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Estratégia para os novos<br />
padrões de consumo no<br />
Turismo Residencial<br />
Toda a Europa, Portugal incluído, está hoje a sofrer um período de profundas<br />
transformações, inclusive no que toca aos padrões de consumo no turismo<br />
residencial. Para vencer este desafio será preciso inovar também ao nível do produto<br />
do turismo residencial, e da forma como este é comercializado. Mas, de que forma?<br />
Eduardo Abreu, partner da Neoturis, diz que «ainda é cedo para ter certezas<br />
sobre esse tema. Mas diria que as grandes questões que se colocam<br />
hoje são (1) se a dimensão do imóvel pode ser, em média, mais pequena que<br />
no período pré-crise (2) como financiar a construção num mercado que não<br />
venderá ao consumidor final produto em planta, ou empreendimentos que<br />
ainda não iniciaram o seu desenvolvimento e (3) quais os desafios para destinos<br />
que não são ainda sequer turísticos e se querem posicionar ao mesmo<br />
tempo no mercado tradicional e de turismo residencial».<br />
No que se refere à comercialização, «é natural a necessidade de maior<br />
alocação de recursos financeiros (em % das vendas) à vertente marketing &<br />
vendas, refletir sobre o produto fractional assim como na relação objetiva<br />
entre turismo residencial e hotelaria tradicional ao nível do produto e serviço<br />
oferecido», alerta o responsável.<br />
evolução do setor para os próximos meses<br />
Partindo do «pressuposto que neste segundo semestre serão clarificadas as<br />
interrogações relacionadas com a economia europeia e o euro, poderemos<br />
antecipar para 2013 algum incremento da procura. Mas longe, muito longe,<br />
do que se registou em 2006 ou 2007. E o programa a ser preparado pelo<br />
Governo terá também um impacto importante na maior ou menos velocidade<br />
deste incremento»», diz Eduardo Abreu<br />
Do lado da oferta, o cenário deverá ficar marcado por «poucos projetos a<br />
iniciar a construção, outros – intervencionados ou não – a receberem alguma<br />
injeção de liquidez que permita concluir fases que permitam gerar cash<br />
flow [vendas, mas também exploração turística tradicional]».<br />
44<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Além disto, considera o especialista, os próximos meses corresponderão<br />
a «um período de negociações importantes, que já decorrem, entre promotores<br />
nacionais, investidores estrangeiros e instituições financeiras no sentido<br />
da entrada de capital estrangeiro na promoção de empreendimentos de<br />
dimensão mais significativa; também dos referidos veículos de recuperação<br />
se forem criadas as condições para que tal aconteça».<br />
➝ Versão Reduzida. Leia a entrevista completa em www.vidaimobiliaria.com<br />
Públicos e Privados, que papel na estratégia promocional de Portugal?<br />
O setor exige uma promoção ativa do turismo<br />
residencial português além-fronteiras, numa<br />
estratégia que deve ser conjuntamente trabalhada<br />
por públicos e privados.<br />
Aos agentes privados, cabe «o desenvolvimento<br />
do produto de acordo com as tendências da<br />
procura (desde a fase de seleção de terrenos e<br />
definição de conceito, até à montagem da operação<br />
financeira, comercialização do produto<br />
e manutenção do empreendimento). Importa<br />
manter as instituições públicas informadas<br />
destas tendências, pois suportarão a produção<br />
/ alteração do enquadramento legal do setor,<br />
assim como a sua promoção», explica Eduardo<br />
Abreu. Por seu turno, o setor público, além<br />
de disponibilizar «condições fiscais e vantagens<br />
dadas ao investidor estrangeiro em imobiliário<br />
em Portugal, deve ser um agente ativo<br />
na promoção umbrella do destino Portugal»,<br />
cabendo-lhe também «flexibilizar, sempre que<br />
Praia D’el rey (Óbidos)<br />
necessário, os processos que conduzam às necessárias<br />
alterações do projeto de acordo com<br />
o mercado (ex. redução/alteração de tipologias,<br />
faseamento distinto, entre outros)».<br />
Além disto, «naturalmente que deve existir uma<br />
promoção coordenada entre os promotores<br />
privados e o Turismo de Portugal no sentido de<br />
maximizar os meios disponíveis com uma mensagem<br />
coerente e dirigida ao mercados-alvo<br />
identificados como prioritários», remata.
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Oferta continua a modernizar-se<br />
Hotéis & Resorts,<br />
os novos projetos<br />
Embora a um ritmo mais lento do que acontecia há apenas alguns anos, um pouco<br />
por todo o país vão surgindo anúncios de novos investimentos em projetos de<br />
resorts, hotéis e outras infraestruturas de lazer.<br />
Apesar da incerteza face à concretização e<br />
viabilização de boa parte dos projetos de<br />
resorts anunciados no passado – recorde-se<br />
que num estudo realizado em 2010, a <strong>Vida</strong><br />
<strong>Imobiliária</strong> contabilizou 80 projetos de resorts<br />
integrados em pipeline no mercado português<br />
-, muitos promotores mantêm as suas<br />
intenções, havendo algumas atualizações<br />
neste campo.<br />
Portugal ganha conrad<br />
em setembro<br />
No primeiro dia de setembro vai finalmente<br />
abrir o primeiro resort da Conrad Hotels<br />
& Resorts na Europa. A Quinta do Lago, no<br />
Algarve, foi o local escolhido pela cadeia<br />
de luxo. Recorde-se que a inauguração da<br />
unidade, que resulta de um investimento<br />
de 150 milhões de euros, estava inicialmen-<br />
Quinta da Ombria vai avançar, mas com metade do número de quartos<br />
A Quinta da Ombria, o resort de cinco estrelas<br />
projetado para Querença (Algarve) vai<br />
avançar, mas com apenas 100 quartos, isto é,<br />
metade do número de quartos inicialmente<br />
previstos (200). Uma decisão justificada pela<br />
necessidade de elevar a qualidade da oferta,<br />
evitando repetir no interior a massificação<br />
existente no litoral.<br />
Representando um investimento na ordem<br />
dos 200 milhões de euros, este projeto en-<br />
46<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
globa um hotel de cinco estrelas e cem quartos,<br />
envolvido por um campo de golfe, e 32<br />
lotes para a construção de vivendas. Está implantado<br />
numa propriedade com 160 hectares,<br />
dos quais 60 ha reservados para a defesa<br />
integral de espécies locais.<br />
O arranque deste projeto tem sido alvo de<br />
sucessivos atrasos, motivados sobretudo<br />
pela necessidade de se ajustar às exigências<br />
ambientais impostas pelo aquífero<br />
conrad Algarve<br />
Monte Nabo – Hotel resort & Spa<br />
Querença-Silves, onde parte do empreendimento<br />
se localiza. E, devido a isto, não<br />
foi ainda possível fechar o contrato com a<br />
marca hoteleira sue o irá explorar. «Temos<br />
três interessados de grande prestígio internacional,<br />
mas todos nos perguntam quando<br />
podem começar, e a verdade é que não podemos<br />
dar certezas», disse Hélder Martins, diretor<br />
da Quinta da Ombria, em declarações<br />
à imprensa.
te prevista para 2010 e, mais tarde, para<br />
julho deste ano, estando agora confirmada<br />
para o início de setembro. «Não acreditamos<br />
em soft opening, queremos abrir preparados<br />
para receber os clientes», afirmou Alessandro<br />
Cabella, diretor geral do Cluster Algarve da<br />
Hilton Worldwide.<br />
O objetivo do Conrad é o de proporcionar<br />
aos visitantes uma «experiência de luxo com<br />
base num serviço personalizado e atento, que<br />
privilegia a privacidade e o conforto». «Não<br />
é o luxo material, mas sim a experiência e o<br />
serviço que vão marcar a diferença desta unidade»,<br />
sublinhou o diretor. Os mercados alvo<br />
que o hotel espera captar não se restringem<br />
aos «britânicos e alemães, já históricos», mas<br />
pretende também alcançar outros mercados<br />
internacionais menos explorados no<br />
Algarve.<br />
A uma distância de 20 minutos do aeroporto<br />
internacional de Faro, conta com 134 quartos<br />
deluxe e grand deluxe, além de dez residências<br />
privativas, que só começam a ser comercializadas<br />
após a abertura do hotel.<br />
Finialgarve investe 234 M€ no<br />
resort Praia Grande, em Silves<br />
Também para o Algarve, mas no concelho de<br />
Silves, foi anunciado um investimento de 234 milhões,<br />
liderado pela Finalgarve (Grupo Galilei), a<br />
aplicar na primeira fase do resort da Praia Grande.<br />
Abrangendo uma área de 247 hectares na freguesia<br />
de Pera, prevê cinco fases de desenvolvimento<br />
e a criação de 1.416 postos de trabalho.<br />
A Unidade de Execução 1 (correspondente à primeira<br />
fase) irá concretizar a realização de todas as<br />
infraestruturas gerais, e contempla três hotéis de<br />
quatro e cinco estrelas e dois aldeamentos turísticos,<br />
num total de 1.594 camas, além de uma área<br />
comercial e de um campo de golfe de 18 buracos.<br />
Em declarações à imprensa, o responsável pela<br />
comunicação do grupo disse que as obras deverão<br />
arrancar em 2013, prevendo-se a conclusão<br />
do projeto num prazo de oito a dez anos. Se<br />
tudo correr como o previsto, o objetivo é que o<br />
primeiro turista possa entrar no resort em 2015,<br />
data estimada para o término das infraestruturas<br />
e do primeiro hotel. A assinatura do contrato<br />
de desenvolvimento urbano foi assinada<br />
no final de junho, entre a Câmara Municipal de<br />
Silves e entidades promotoras.<br />
Almodôvar recebe investimento de 24 M€<br />
2013 deverá marcar o arranque da construção do maior empreendimento turístico de Almodôvar,<br />
no Alentejo. Representando um investimento de 24 milhões de euros, o Monte Nabo – Hotel<br />
Resort & Spa irá incluir um hotel de 4 estrelas, aldeamento turístico (40 moradias T1 e T2, num<br />
total de 90 quartos e 180 camas) e equipamentos de animação revelou o promotor, à Lusa.<br />
Paulo Campos, responsável pelo projeto e acionista da Resorts Camp, explicou que o processo<br />
de licenciamento deverá ficar concluído até ao final do ano, e a construção deverá<br />
arrancar em janeiro de 2013 e prolongar-se por mais dois anos.<br />
O resort será construído numa área de 53 hectares do Monte Nabo, a cerca de 3 km da vila<br />
de Almodôvar, criando 50 postos de trabalho diretos. Será financiado em 65% por fundos<br />
comunitários, sendo os restantes 35% assegurados por capitais próprios da Resorts Camp.<br />
Trata-se de um «eco resort» que aposta no turismo de natureza como um «produto alternativo»<br />
ao «modelo sol e praia», explicou Paulo Campos, frisando que o empreendimento vai<br />
ter “um impacto considerável” na economia do concelho de Almodôvar.<br />
O impacto irá dever-se sobretudo aos postos de trabalho que serão criados e à prestação<br />
de serviços e ao fornecimento de produtos ao empreendimento por empresas locais.<br />
ECS Capital decide<br />
destino do Colombo’s<br />
Resort<br />
De acordo com as últimas informações<br />
avançadas pelo administrador da insolvência<br />
do Colombo’s Resort, no Porto<br />
Santo, até agora «não houve qualquer<br />
proposta para a aquisição» do projeto,<br />
pelo que «a partir deste momento, será o<br />
credor garantido, a ECS Capital, que tem<br />
a hipoteca sobre o imóvel, que irá tomar<br />
a decisão que considerar mais conveniente».<br />
A informação foi revelada por<br />
Jorge Calvete à Lusa, em meados deste<br />
mês de julho.<br />
Através do Fundo de Lazer Imobiliário e<br />
Turismo, a ECS Capital adquiriu os créditos<br />
da empresa insolvente junto da<br />
banca. Perante a ausência de interessados<br />
na aquisição do empreendimento,<br />
e «como o projeto em si tem potencial,<br />
a ECS Capital assume a sua gestão e vai<br />
continuá-lo», disse à Lusa fonte ligada<br />
ao processo.<br />
Avaliado em 120 milhões de euros, o<br />
Colombo’s Resort foi apresentado em<br />
2005 como o maior investimento privado<br />
na ilha de Porto Santo. Projetado<br />
pelo arquiteto Ricardo Boffil, previa<br />
a construção de dois hotéis (um dos<br />
quais de luxo, cuja exploração chegou a<br />
ser atribuída à Starwood), cinco núcleos<br />
de apartamentos turísticos com 193<br />
unidades, 12 villas turísticas de luxo,<br />
uma área central de animação com piscinas,<br />
restaurantes, bares e lojas, spa,<br />
zona de lazer e um casino. O projeto era<br />
promovido pela Sociedade <strong>Imobiliária</strong><br />
e Turistica do Campo de Baixo, detida<br />
maioritariamente pelo Grupo Siram, e<br />
que no final de 2009 teve de parar as<br />
obras devido a dificuldades financeiras.<br />
O BCP, o Banif e a Construtora Casais<br />
constam entre os principais credores.<br />
47
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Hotéis em pipeline e com abertura prevista para 2012-2014<br />
(inclui unidades inauguradas no primeiro semestre)<br />
Nome Localização categoria<br />
48<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Promotor /<br />
Hoteleiro<br />
Alojamento Valor (M€)<br />
Abertura<br />
(previsão)<br />
Fontecruz Lisboa Lisboa ***** Fontecruz 72 quartos 20 Fevereiro 2012<br />
Douro 41 Castelo de Paiva **** Eurostars 42 quartos sd Fevereiro 2012<br />
Carmo’s Boutique Hotel Ponte de Lima **** Investidores locais 15 quartos 2,2 Março 2012<br />
Ibis Budget Porto Gaia Gaia 95 quartos Março 2012<br />
Carris Hotel Ribeira Porto **** Caris Hotels 90 quartos 14 Março 2012<br />
Pousada de Cascais Cascais ***** Pestana 42 quartos Março 2012<br />
Sintra Boutique Hotel Sintra **** SBH Group 20 quartos<br />
Abril / maio<br />
2012<br />
Monte Filipe Hotel & Spa Nisa **** R.G Lopes 50 quartos Maio 2012<br />
Rossio Hotel Portalegre **** Seconfral 18 quartos 2 Maio 2012<br />
Europa Plaza Lisboa **** 3K 140 quartos 20 Junho 2012<br />
Alentejo Marmoris Hotel & Spa Vila Viçosa ***** Jardimagistic<br />
Conrad Algarve Palácio da Quinta Qta. Lago, Algarve ***** Hilton<br />
Myriad by Sana Lisboa (Pq Nações) ***** Sana<br />
Tapada da Mata Eco-Resort & Spa Évora **** Policarpo Turismo<br />
42 quartos e 3<br />
suítes<br />
134 quartos, 20<br />
suítes e 10 residências<br />
privativas<br />
176 quartos e 10<br />
suítes<br />
56 suítes bungallows<br />
6,5 Setembro 2012<br />
150 Setembro 2012<br />
Setembro 2012<br />
2ºSem 2012<br />
Aqua Ria Faro *** 32 quartos 2ºSem 2012<br />
LA Hotel Lisboa Lanidor 26 quartos 10 4ºT 2012<br />
Ibis Lisboa Expo Lisboa 120 quartos Dezembro 2012<br />
Hotel Portugal Lisboa **** Hotel Mundial 57 quartos Dezembro 2012<br />
Hotel Tryp Aeroporto Lisboa **** Hoti Hotéis 170 quartos 17 1ºT 2013<br />
Real Abadia Congress & Spa Alcobaça **** 32 quartos 3,1 1ºT 2013<br />
Hotel 03 Faro *** 50 quartos 1ºSem 2013<br />
Memmo Alfama Lisboa, Alfama **** Memmo Hotels 43 quartos 6,5 Maio 2013<br />
Aerotel Faro Faro, Aeroporto *** Tavfer 90 quartos 6,2 3ºT 2013<br />
Evidência Belverde Atitude Aroeira **** Evidência 71 quartos 2013<br />
Epic Sana Lisboa Lisboa, Amoreiras **** Sana<br />
Epic Sana Algarve Albufeira, Falésia **** Sana<br />
Radisson Portimão<br />
Portimão,<br />
Autódromo<br />
Indigo Lisbon Old Town Lisboa, Baixa ****<br />
Memmo Príncipe Real<br />
Fonte: <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong><br />
Lisboa, Príncipe<br />
Real<br />
***** Parkalgar<br />
Corpus Christi REIT<br />
/ Intercontinental<br />
291 quartos e 20<br />
suítes<br />
162 quartos, 24<br />
suítes e 43 apartamentos<br />
192 quartos, 24<br />
suítes e 43 apartamentos<br />
2013<br />
2013<br />
1ºSem 2014<br />
139 quartos 1º T 2014<br />
**** Memmo Hotels sd 6 2014
www.lagrimashotels.com
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Oportunidades no Brasil e em Angola também estão a ser estudadas<br />
Grupo Altis Hotels tem<br />
em carteira três novos<br />
projetos em Lisboa<br />
Com cinco hotéis em operação, o Grupo Altis Hotels tem três novos projetos em<br />
carteira para Lisboa, estando também a estudar oportunidades em mercados<br />
internacionais como Brasil e Angola, revelou o administrador, Raúl Martins.<br />
No valor de 10 milhões de euros, a ampliação do<br />
Altis Avenida Hotel, um boutique hotel de cinco<br />
estrelas na Praça dos Restauradores, inaugurado<br />
em março de 2010, será o primeiro a arrancar. «O<br />
projeto de ampliação já está aprovado para mais<br />
40 quartos, suítes e fitness room e um Bar com vista<br />
panorâmica para a Praça do Rossio. Esperamos<br />
arrancar com a obra ainda este ano, para que em<br />
2013 o hotel passe a dispor de 110 quartos e espaços<br />
públicos», contou Raúl Martins.<br />
Para 2015 está prevista a abertura de um hotel<br />
design de quatro estrelas, localizado na avenida<br />
24 de Julho, no Santos Design District. Com<br />
27 quartos e um bar/ lounge, o administrador<br />
do Grupo Altis explica que o projeto assenta<br />
«num conceito arrojado, pensado para um target<br />
que valoriza o design e a animação que esta zona<br />
de Lisboa proporciona».<br />
Já o Altis Marquês, será «um Conference &<br />
Business Hotel de cinco estrelas, com cerca de<br />
240 quartos, restaurantes, salas de reunião e<br />
spa. Ficará localizado entre a avenida António<br />
Augusto de Aguiar e a Avenida Fontes Pereira de<br />
Melo, e tem abertura prevista para 2016».<br />
50<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
O crescimento da marca Altis poderá fazer-<br />
-se também através da internacionalização.<br />
«Estamos a estudar opções para o Brasil e Angola»,<br />
diz Raúl Martins, acrescentando que nestes casos,<br />
«a nossa preferência será para contratos de<br />
gestão ou parcerias».<br />
Mais de 7,5 milhões investidos em<br />
obras de remodelação desde 2010<br />
Fundado em 1973, «nos últimos anos o grupo<br />
tem investido na abertura de novos hotéis, assim<br />
como na remodelação e atualização das<br />
suas unidades iniciais», diz o administrador. Em<br />
2010, foram inauguradas duas novas unidades<br />
– Altis Avenida e Altis Prime -, tendo também<br />
sido investidos 2,5 milhões de euros na remodelação<br />
do Altis Park Hotel, resultado da renovação<br />
dos seus 180 quartos, suítes e auditório.<br />
«No ano passado foi a vez do Hotel Altis, que em<br />
setembro de 2011 terminou a primeira fase da<br />
sua maior remodelação de sempre, um investimento<br />
de cerca de cinco milhões de euros, que renovou<br />
200 quartos e o hall de entrada, incluindo<br />
um novo bar – o Lobby Bar.<br />
Altis Prime aposta no turismo residencial<br />
Uma das unidades mais recentes, o Altis Prime apresenta «um conceito<br />
inovador, que combina a comodidade de uma casa com serviço de hotel<br />
de luxo». São 78 apartamentos T1, T2 e T3, equipados e com áreas de 52<br />
a 195 m² disponibilizando serviço de receção e room service 24 horas,<br />
sundeck com lounge e jacuzzi, business corner, garagem privativa, sala de<br />
reunião e vários outros serviços.<br />
«O Altis Prime é um Hotel de apartamentos com uma vertente de turismo<br />
residencial que o torna a morada ideal para quem deseje viver no centro de<br />
Lisboa ou pretenda investir na Hotelaria, obtendo um rendimento anual de<br />
Altis Avenida<br />
Altis Belém<br />
6%», realça Raúl Martins. E, «nestes dois primeiros anos de atividade, tem<br />
tido uma excelente aceitação no mercado, registando resultados operacionais<br />
acima do previsto, mesmo no estudo económico anterior a 2009»,<br />
acrescenta.<br />
Fazendo o balanço da operação em 2012, com o grupo a registar um<br />
acréscimo de vendas de 22,8% face ao período homólogo de 2011, Raúl<br />
Martins realça que «o Altis Prime foi o Hotel do Grupo com maior aumento<br />
percentual de vendas, com 116%, seguido do Altis suítes, com 37,9%, sendo<br />
notório o aumento de interesse do mercado pelos hotéis de apartamentos».
Portugueses são os principais compradores<br />
Primeira fase do Pestana Troia<br />
Eco-Residences já está concluída<br />
Pouco mais de um ano após o arranque oficial das obras, a primeira fase do Pestana<br />
Troia Eco-Residences está concluída, tendo já vendido cerca de 80% da sua oferta,<br />
revelou o administrador do grupo Pestana, José Roquette.<br />
Localizado numa das zonas mais preservadas<br />
da Península de Troia, mas beneficiando da<br />
proximidade ao Troia Resort e a todas as infraestruturas<br />
ali incluídas, este projeto de mais de<br />
90 milhões de euros é a mais recente aposta do<br />
Grupo Pestana na marca Pestana Residences.<br />
A primeira pedra do empreendimento foi lançada<br />
em maio de 2011, e entretanto «a primeira<br />
fase já ficou concluída», realça o administrador<br />
José Roquette, «as townhouses estão a ser entregues<br />
aos proprietários, o núcleo da piscina central<br />
está terminado, a Receção, todos os acessos<br />
pedonais à praia e infraestruturas também estão<br />
prontos».<br />
E, apesar do contexto económico, o balanço<br />
da comercialização está a ser positivo. «Já<br />
vendemos 80% da oferta desta fase, a portugueses»,<br />
conta o responsável. Os compradores<br />
são sobretudo «famílias jovens e com filhos pequenos,<br />
oriundas maioritariamente de Lisboa, e<br />
que procuram uma casa para passar os fins de<br />
semana».<br />
Para José Roquette, este resultado de vendas é<br />
um «sucesso», que pode ser atribuído a quatro<br />
fatores: «provavelmente, a melhor localização<br />
da região, num eco-resort com acesso direto à<br />
praia; um posicionamento de preço muito competitivo,<br />
sensato e prudente; um produto moderno<br />
e inovador, muito motivado pela componente<br />
eco» e, por fim, «a garantia de qualidade e credibilidade<br />
Pestana».<br />
Segunda fase de construção<br />
arranca após o fecho das vendas<br />
De acordo com José Roquette, o arranque da<br />
segunda fase de desenvolvimento da componente<br />
imobiliário-turística «acontecerá com o<br />
encerramento desta primeira fase de vendas».<br />
Por seu turno, o início da operação da componente<br />
hoteleira do empreendimento deverá<br />
acontecer em 2014.<br />
O Pestana Troia Eco-Residences disponibiliza 82<br />
lotes para a construção de moradias, além de<br />
43 towhouses geminadas em lotes privativos<br />
de 600 a 850 m². Além da componente imobiliária,<br />
este resort de luxo vai também incluir dois<br />
aldeamentos turísticos (34 apartamentos) e<br />
um aparthotel (150 quartos) da marca Pestana,<br />
bem como zonas comerciais e de lazer. A esta<br />
Os projetos Pestana Residences<br />
primeira fase correspondem 35 moradias geminadas<br />
e 28 lotes de terreno.<br />
O projeto elege a sustentabilidade como âncora<br />
diferenciadora, tendo sido pensado para «minimizar<br />
o impacto ambiental com um sistema de<br />
construção sustentável, de elevada qualidade e<br />
durabilidade». Apostando em materiais «amigos<br />
do ambiente e em harmonia com a natureza», o<br />
empreendimento conta já com o selo Pestana<br />
Planet Guest, e tem em curso a sua candidatura<br />
à certificação Breeam.<br />
«Casando» a hotelaria com o imobiliário, a carteira Pestana Residences é composta por<br />
cinco projetos em diferentes fases de desenvolvimento, e que inclui investimentos na<br />
Bahia em Angra dos Reis (Brasil), em Troia (Portugal), em Buenos Aires (Argentina) e em<br />
Casablanca (Marrocos).<br />
Futuramente poderão ser anunciados novos projetos da marca em Portugal, mas «neste<br />
momento não faz muito sentido estarmos a arrancar com novos investimentos. Apenas aquando<br />
da retoma da economia». Recorde-se que no passado o grupo chegou a anunciar a chegada<br />
deste conceito à ilha de Porto Santo, «um projeto que não foi cancelado, mas que neste<br />
momento não tem data prevista para arrancar», afirma José Roquette.<br />
51
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Comercialização em propriedade partilhada<br />
Pine Cliffs Premier Club lança modelo<br />
inovador de vendas em resort<br />
Apostando num modelo de comercialização em propriedade partilhada inovador no<br />
mercado português, o Pine Cliffs Premier Club é a mais recente novidade imobiliária<br />
no luxuoso Pine Cliffs Resort.<br />
Como explicou Carlos Leal, diretor-geral da<br />
United Investments Portugal (UIP), responsável<br />
pelo desenvolvimento e comercialização do resort,<br />
a aquisição de uma das moradias do Pine<br />
Cliffs Premier Club, implica a compra de uma<br />
fração de 1/13 da mesma. Mas, a grande novidade<br />
aqui é que a propriedade desse imóvel<br />
é detida por uma Trust Company controlada e<br />
regulada pela First National Trustee Company<br />
(FNTC), que será o administrador fiduciário da<br />
propriedade, cabendo-lhe todas as responsabilidades<br />
inerentes à sua gestão e manutenção.<br />
Na opinião de Carlos Leal, «este sistema de fracionamento<br />
da propriedade apresenta várias<br />
vantagens face aos modelos preexistentes no<br />
mercado português e, grande mais valia é a segurança<br />
que oferece aos proprietários, sobretudo a<br />
nível jurídico», garante.<br />
Nesta primeira fase de vendas, o Pine Cliffs<br />
Premier Club irá disponibilizar quatro moradias<br />
em banda nas tipologias T2 e T3 (duas de cada ti-<br />
52<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Pine cliffs Premier club<br />
pologia), cujas frações de 1/13 podem ser adquiridas<br />
por valores entre os 135.000 e os 189.000<br />
euros (preços de lançamento). «À medida que a<br />
comercialização e a procura forem avançando,<br />
iremos alargar a oferta disponível, alocando mais<br />
propriedades ao FNTC», explicou o responsável.<br />
«As despesas fixas correntes inerentes a um imóvel<br />
serão partilhadas pelos proprietários. Cada<br />
um pagará um fee anual à Trustee Company, na<br />
ordem dos 3.500 euros, que já inclui os valores necessários<br />
para despesas de manutenção, para o<br />
fundo de reserva para obras e remodelações, condomínio<br />
e, claro, para o pagamento à Trustee».<br />
Cada um dos proprietários no Pine Cliffs<br />
Premier irá poder usufruir da moradia durante<br />
quatro semanas por ano, sujeitas a políticas<br />
de reservas, e que rodarão anualmente entre<br />
todos. Este modelo prevê que após 26 anos<br />
o imóvel seja vendido pelo FNTC, «cabendo a<br />
cada um dos 13 proprietários a sua quota-parte<br />
do valor líquido da venda».<br />
Projeto de Vale<br />
do Freixo poderá<br />
arrancar em 2014<br />
No Algarve, os donos do Pine Cliffs<br />
são também proprietários do Vale<br />
do Freixo, uma propriedade com 381<br />
hectares no concelho de Loulé, onde<br />
preveem desenvolver outro resort de<br />
luxo. E, no passado mês de abril a UIP<br />
recebeu o aval para ser integrado no<br />
primeiro Núcleo de Desenvolvimento<br />
Económico (NDE).<br />
O terreno foi comprado em 2001, mas<br />
«demorou dez anos para o empreendimento<br />
ser aprovado» salientou Carlos<br />
Leal, à margem da apresentação do<br />
Pine Cliffs Premier Club.<br />
Prevendo um investimento entre os 200<br />
e os 250 milhões de euros, este projeto<br />
prevê o desenvolvimento de 1.800 a<br />
2.000 camas turísticas, distribuídas por<br />
um boutique hotel e componente imobiliária,<br />
entre vivendas e apartamentos.<br />
«O NDE, de tipo 3, classificado como projeto<br />
de interesse nacional, não necessita<br />
de recorrer aos concursos das câmaras<br />
e por isso facilita o processo de licenciamento»,<br />
disse o administrador da UIP.<br />
O arranque das obras é que não será<br />
imediato, até porque «o projeto de urbanização<br />
demorará mais de 18 meses a<br />
finalizar», por isso só «para final de 2014<br />
ou mesmo 2015, é que devemos estar em<br />
condições de arrancar com as obras, obviamente<br />
sujeito a licenciamento».
DOSSIER: <strong>TURISMO</strong> <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Luís Machado, Diretor Geral da empresa<br />
Lucios reforça na hotelaria<br />
A construtora Lucios tem vindo a reforçar a sua atividade no segmento de<br />
hotelaria, contando já no seu portfólio com obras para cadeias de referência<br />
internacional como são os casos da Hilton ou do Intercontinental.<br />
A capacidade para executar obras de complexidade<br />
e a experiência que tem vindo a construir<br />
na área da reabilitação são vantagens competitivas<br />
da empresa neste setor, considera o seu<br />
diretor geral, Luís Machado. «Percebemos que a<br />
área hotelaria seria uma área interessante, não só<br />
na execução de unidades novas, como também<br />
na de hotéis resultantes de reabilitação de edifícios»,<br />
explicou à <strong>Vida</strong> <strong>Imobiliária</strong>.<br />
Este setor exige «capacidade para executar obras<br />
de complexidade e para reabilitar», áreas que a<br />
Lucios tem vindo a reforçar nos últimos anos e<br />
que lhe têm permitido adquirir uma capacidade<br />
técnica e de execução de obras complexas<br />
«que nem todas as empresas de construção têm»,<br />
refere. Associado a estas competências e know<br />
how, o facto de «estarmos no mercado há muitos<br />
anos, de termos conquistado notoriedade e uma<br />
reputação de qualidade», nota.<br />
A conjugação destes fatores permitiu à empresa<br />
reforçar-se na área hoteleira e desenvolver<br />
trabalhos com marcas de referência internacional,<br />
que desenvolvem «obras de hotéis de elevada<br />
complexidade, dimensão e exigências técnicas»,<br />
sublinha Luís Machado. E, «estas primeiras<br />
obras que realizámos na hotelaria foram muito<br />
importantes, porque permitem precisamente demonstrar<br />
a nossa capacidade».<br />
O portfólio de hotelaria da empresa inclui a<br />
construção do Intercontinental Porto – Palácio<br />
das Cardosas, localizado no centro histórico do<br />
Porto e a primeira face da reabilitação do quarteirão<br />
das Cardosas, na qual a Lucios está tam-<br />
54<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
intercontinental Palácio das cardosas<br />
bém a intervir como promotor. O Hotel, inaugurado<br />
em 2011, resultou da reabilitação do<br />
histórico Palácio das Cardosas, sendo propriedade<br />
da Solitaire Hotels, que assinou contrato<br />
de gestão com a Intercontinental Hotels Group.<br />
Outro hotel do portfólio é o Hilton Bom<br />
Sucesso, em Óbidos, um 5 estrelas assinado<br />
por Souto Moura e com abertura prevista para<br />
breve. A unidade tem 120 quartos e nasce integrado<br />
no resort Bom Sucesso – Design Resort,<br />
Leisure & Golf .<br />
Destaca-se ainda o hotel B&B, no Porto, que<br />
resultou da intervenção no edifício do antigo<br />
cinema da Invicta, o Águia d’Ouro, que remonta<br />
Hilton Bom Sucesso<br />
a 1839. A fachada original Arte Déco do edifício<br />
foi recuperada, mas o interior é completamente<br />
novo. Foi inaugurado no final de 2011 .
56<br />
MAIS qUE <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Caso Estudo Securitas<br />
Segurança em Resorts Turísticos<br />
Os Resorts são empreendimentos turísticos integrados,<br />
localizados essencialmente fora dos<br />
centros urbanos, procurados muito frequentemente<br />
como segunda residência. Contudo,<br />
nalguns casos, a opção é a de utilizar as propriedades<br />
como residências permanentes, principalmente<br />
para quem já se encontra na situação<br />
de reforma profissional. Pela sua natureza, bem<br />
como pela extensa área que cobrem em termos<br />
geográficos, apresentam necessidades de segurança<br />
específicas.<br />
Para se oferecerem serviços aos Resorts Turísticos,<br />
é importante compreender o Cliente final e os fatores<br />
que o motivam a adquirir uma propriedade<br />
num local com estas características.<br />
Em primeiro lugar, convém referir um conjunto<br />
de fatores muito relevantes, que estão presentes<br />
no processo de decisão de aquisição de uma<br />
propriedade num Resort Turístico. Para além de<br />
outros considerandos, o indivíduo que efetua um<br />
investimento desta natureza atribui importância<br />
significativa a três componentes:<br />
• localização/distância do Aeroporto mais<br />
próximo<br />
• proximidade de cuidados de saúde (Hospital<br />
e suas valências)<br />
• vigilância/segurança existente no Resort<br />
Em condições normais, o fator Vigilância/<br />
Segurança é a terceira preocupação de quem adquire<br />
uma propriedade num Resort. Nos dias que<br />
correm, caracterizados por crescentes problemas<br />
sociais, a Vigilância/Segurança que possa ser oferecida<br />
aos condóminos de um Resort, incluindo<br />
naturalmente às famílias dos proprietários, é de<br />
extrema importância.<br />
Neste âmbito, a qualidade dos serviços prestados<br />
pela empresa de segurança contratada, é um fator<br />
vital. Essa qualidade está diretamente ligada ao fator<br />
humano, à seleção e formação que é ministrada<br />
aos vigilantes responsáveis pela salvaguarda de<br />
pessoas e bens num empreendimento desta natureza,<br />
bem como à estrutura de apoio que é disponibilizada<br />
ao resort para garantir que as exigentes<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
condições contratuais possam ser cumpridas pela<br />
empresa fornecedora dos serviços.<br />
A Securitas tem um segmento de mercado vocacionado<br />
para a área do turismo, especializado na<br />
oferta de soluções que satisfaçam plenamente os<br />
requisitos dos clientes deste setor.<br />
Recorde-se que a Securitas foi a primeira empresa<br />
de segurança privada em Portugal a obter<br />
a Certificação Ambiental ISO 14001:2004.<br />
Não será necessário referir a importância que os<br />
Resorts Turísticos atribuem às questões ambientais.<br />
Uma das tendências mais marcantes desta<br />
oferta turística é precisamente uma maior atenção<br />
aos equilíbrios ambientais.<br />
JULHO 2012<br />
© José Ribeiro<br />
A Securitas presta serviços a alguns dos resorts<br />
de maior qualidade em Portugal, conhecidos<br />
pela excelência da experiência que proporcionam<br />
aos seus Clientes. A Lusort em Vilamoura,<br />
a Praia D`El Rey em Óbidos e o Palheiro Estate<br />
Group (Palheiro Village) na Madeira, são exemplos<br />
de clientes da Securitas que exigem soluções<br />
de segurança «à medida», e que esperam<br />
obter níveis elevados do prestador do serviço.<br />
É disso que a Securitas gosta, pois sabe que<br />
quanto maior for a exigência que os clientes colocam,<br />
maior será a probabilidade de ser a empresa<br />
selecionada para a execução do mesmo.<br />
Em empreendimentos desta natureza, a Securitas<br />
disponibiliza serviços globais de Vigilância, geralmente<br />
complementados com Sistemas de<br />
Segurança Eletrónica - Intrusão, CCTV, Incêndio,<br />
Controlo de Acessos - dependendo da especificidade<br />
de cada caso.<br />
Os Vigilantes da Securitas, com formação específica<br />
para este tipo de serviço, protegem<br />
os Empreendimentos e as áreas de golfe/marinas/outras<br />
recorrendo a viaturas motorizadas<br />
(a combustível ou elétricas), gerem os equipamentos/sistemas<br />
de segurança (ex: alarmes<br />
das residências, câmaras de CCTV), dão<br />
apoio aos proprietários e patrulham a área dos<br />
empreendimentos mantendo uma presença<br />
dissuasora.<br />
No caso de alguns Empreendimentos, como a<br />
Lusort, em Vilamoura, os serviços de Segurança<br />
estendem-se à zona da Marina que, com mais de<br />
mil postos de amarração, é a maior do País.<br />
A Securitas está consciente da importância da<br />
estabilidade e paz de espírito como fatores<br />
essenciais para o sucesso dos resorts, como<br />
entidades turísticas. Os objetivos estão bem<br />
definidos: uma entrega total, 365 dias por ano,<br />
para garantir a segurança de pessoas e bens,<br />
recorrendo a serviços especializados, sistemas<br />
eletrónicos, e conhecimento específico do setor,<br />
para assegurar uma adequada capacidade<br />
de resposta aos grandes desafios do Turismo<br />
em Portugal.
58<br />
ESTATISTICAS LPI<br />
LISBON PRIME INDEX<br />
1.000 m 2<br />
Absorção atinge 36.000m2 12 €/m<br />
no 1º Semestre<br />
2<br />
800 m2 600 m2 400 m2 200 m2 No primeiro semestre de 2012 a absorção de escritórios em Lisboa foi<br />
de 36.000m², o que representa um acréscimo de 17% face ao período<br />
homólogo de 2011. O período em análise ficou marcado pela boa<br />
performance registada nos meses de maio e junho de 2012 na cidade<br />
de Lisboa. Na análise da ocupação total, 32% realizou-se no eixo<br />
Miraflores Porto Salvo e cerca de 17% no Parque das Nações (zona 5).<br />
O CBD de Lisboa (zona 1) e outras áreas (zona 7) registaram cerca de<br />
14% cada do total absorvido pelo mercado. A zona 2 (Eixo da Praça do<br />
Saldanha a Entrecampos; Amoreiras) e a zona 3 (eixo da 2ª circular ao<br />
Campo Grande, incluindo Praça de Espanha / José Malhoa) registaram<br />
igualmente 11%. A zona histórica (zona 4) registou apenas 1% do total<br />
absorvido.<br />
edifícios com maior dinâmica de mercado<br />
Desde o inicio de 2012, o edifício situado na Avenida das Túlipas<br />
(Miraflores Office Center) na zona 6, foi o que registou o maior número<br />
de operações. Até maio de 2012, este edifício registou 7 negócios, seguido<br />
pelos edifícios do Lagoas Park (zona 6) e Suécia (zona 6), cada um<br />
com 6 negócios registados. No entanto há que referir que o Lagoas Park<br />
e o Parque Suécia são parques de escritórios que agregam mais que um<br />
edifício. Um grupo de 2 edifícios registaram 4 negócios neste período,<br />
são estes: Amoreiras, na zona 2, e o Tagus Park, na zona 6. No entanto,<br />
em termos de volume de área transacionada, os edifícios com melhor<br />
performance foram o Cais Office, no Parque das Nações, e o edifício na<br />
Av. Gago Coutinho, ambos com cerca de 3.200m² arrendados. Também<br />
se verificou uma dinâmica interessante no Lagas Park, no Sintra Business<br />
Park e na Quinta da Fonte, situados na zona 6 com mais de 1.500m² arrendados<br />
cada um.<br />
0 m 2<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Out Town Novo • OTN<br />
12.000 m 2<br />
10.000 m 2<br />
8.000 m 2<br />
6.000 m 2<br />
4.000 m 2<br />
2.000 m 2<br />
0 m 2<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Absorção<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
15 €/m 2<br />
9 €/m 2<br />
Pipeline de escritórios em Lisboa<br />
Apesar do momento de incerteza que se vai vivendo em Portugal, a promoção<br />
de escritórios novos parece ir resistindo. O Lisbon Prime Index<br />
identifica 10 novos edifícios de escritórios até 2014, perfazendo um total<br />
de cerca de 85.000m². Para 2012 prevê-se a conclusão de 4 edifícios<br />
em 4 zonas diferentes. São estes o Metropolis na zona 3 com 15.000m²,<br />
Liberdade 259 na zona 1 com 3.900m², Restelo Business Center na zona 7<br />
com 9.000m² e o edifício na Barbosa do Bocage 117 com cerca de 2.000m².<br />
Para 2013 temos cerca de 5 edifícios a entrar no mercado de escritórios de<br />
Lisboa, perfazendo um total de cerca de 35.000m². Sendo o edifício localizado<br />
na Av. Duarte Pacheco 7 o mais relevante com cerca de 17.000m² de<br />
área de escritórios. Para 2014 o LPI apenas identifica a futura sede da EDP<br />
que será localizada na Av. 24 de julho com cerca de 20.000m².<br />
Performance do corredor oeste<br />
4.000 m 2<br />
3.500 m 2<br />
3.000 m 2<br />
2.500 m 2<br />
2.000 m 2<br />
1.500 m 2<br />
1.000 m 2<br />
500 m 2<br />
O 1º trimestre de 2012 do Lisbon Prime Index ficou marcado pela boa<br />
performance registada no eixo de Miraflores – Porto Salvo (Zona 6), com<br />
uma absorção de 5.200m² em espaços de escritórios, representando 40%<br />
do total absorvido pelo mercado de Lisboa. Foram realizadas 23 transações<br />
nesta zona, onde a área média negociada foi de 226m², com uma<br />
área máxima de 925m² e uma área mínima de 29m². Quanto ao número<br />
de operações por intervalos em área, foram colocadas 17 empresas<br />
em áreas até 300m², perfazendo um total de 1.600m². Já nas áreas entre<br />
300m² e 800m² foram instaladas 4 empresas, com um total de 1.830m² arrendados.<br />
Nas áreas entre 800m² e 1.500m² foram colocadas 2 empresas<br />
com uma área conjunta de 1.750m². Não houve arrendamentos efetuados<br />
em áreas superiores a 1.500m².<br />
Área<br />
0 m 2<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12<br />
Área Renda Média<br />
Out Town Usa<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12<br />
Área Renda Média
3.500 m 2<br />
3.000 m 2<br />
2.500 m 2<br />
2.000 m 2<br />
1.500 m 2<br />
1.000 m 2<br />
500 m 2<br />
0 m 2<br />
1.000 m 2<br />
800 m 2<br />
600 m 2<br />
400 m 2<br />
200 m 2<br />
0 m 2<br />
1.000 m 2<br />
800 m 2<br />
600 m 2<br />
400 m 2<br />
200 m 2<br />
0 m 2<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Lisboa Novo • LN<br />
10 €/m<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
2<br />
1.000 m<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
2<br />
0 m2 0 m<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
2<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Out Town Novo • OTN<br />
12.000 m 2<br />
10.000 m 2<br />
8.000 m 2<br />
6.000 m 2<br />
4.000 m 2<br />
2.000 m 2<br />
The World of Property<br />
The World of Property<br />
25 €/m 2<br />
20 €/m 2<br />
15 €/m 2<br />
Absorção<br />
0 m<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
2<br />
0 m<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
2<br />
9 €/m<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
2<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Out Town Novo • OTN<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
12.000 m 2<br />
10.000 m 2<br />
8.000 m 2<br />
6.000 m 2<br />
4.000 m 2<br />
2.000 m 2<br />
15 €/m 2<br />
12 €/m 2<br />
15 €/m 2<br />
12 €/m 2<br />
9 €/m 2<br />
Absorção<br />
Área<br />
Área<br />
8.000 m 2<br />
7.000 m 2<br />
6.000 m 2<br />
5.000 m 2<br />
4.000 m 2<br />
3.000 m 2<br />
2.000 m 2<br />
4.000 m 2<br />
3.500 m 2<br />
3.000 m 2<br />
2.500 m 2<br />
2.000 m 2<br />
1.500 m 2<br />
1.000 m 2<br />
500 m 2<br />
4.000 m 2<br />
3.500 m 2<br />
3.000 m 2<br />
2.500 m 2<br />
2.000 m 2<br />
1.500 m 2<br />
1.000 m 2<br />
500 m 2<br />
Out Town Usado • OTU<br />
JAN 12 FEV 12 MAR 12 ABR 12 MAI 12 JUN 12<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Tel.: (+351) 218 912 416<br />
www.chamartinimobiliaria.com<br />
Residencial · Escritórios ·<br />
0 m 2<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Lisboa Usado • LU<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
Out Town Usado • OTU<br />
Área Renda Média Renda Máximo<br />
59<br />
SHOPPING<br />
20 €/m 2<br />
15 €/m 2<br />
10 €/m 2<br />
15 €/m 2<br />
12 €/m 2<br />
9 €/m 2<br />
6 €/m 2<br />
15 €/m 2<br />
12 €/m 2<br />
9 €/m 2<br />
6 €/m 2
60<br />
LEGAL & <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
ALTERAÇÕES AO CÓDIGO DO TRABALHO<br />
Por: André Pestana Nascimento / José Amorim Magalhães<br />
Advogados Uria Menéndez – Proença de Carvalho<br />
A Lei n.º 23/2012, de 25 de junho, procedeu à terceira alteração ao Código do<br />
Trabalho. As alterações constantes deste diploma, com as devidas ressalvas,<br />
entrarão em vigor a partir de 1 de agosto de 2012 e enquadram-se no âmbito<br />
do Compromisso para o Crescimento, Competitividade e Emprego, assinado<br />
pelo Governo e pelos parceiros sociais (com exceção da CGTP) no dia 18 de<br />
janeiro de 2012, bem como no âmbito dos compromissos assumidos perante<br />
a troika no Memorando de Entendimento sobre as Condicionalidades de<br />
Política Económica, de 17 de maio de 2011.<br />
As novidades mais relevantes incidem sobre as seguintes matérias:<br />
1. orGANiZAção Do teMPo De trABALHo<br />
Banco de horas:<br />
• Introdução do banco de horas individual, i.e., admissibilidade de, por<br />
acordo entre o trabalhador e o empregador, o período normal de trabalho<br />
ser aumentado até duas horas diárias, com o limite de 50 horas<br />
semanais e 150 horas anuais (o banco de horas só era admissível por<br />
convenção coletiva de trabalho que, necessariamente, pressuponha o<br />
acordo dos sindicatos);<br />
• Previsão do banco de horas grupal, i.e. possibilidade de o empregador<br />
aplicar o regime do banco de horas a todos os trabalhadores de uma<br />
secção, equipa ou unidade económica (mesmo que não o tenham aceitado),<br />
reunidos que estejam determinados requisitos;<br />
• Compensação do trabalho prestado ao abrigo do regime de banco de<br />
horas através de (i) redução equivalente do tempo de trabalho; e/ou (ii)<br />
alargamento do período de férias (modalidade que não estava prevista<br />
na versão anterior do Código); e/ou (iii) pagamento em dinheiro.<br />
intervalo de descanso:<br />
• Modificação do regime do intervalo de descanso, estabelecendo-se<br />
que, caso o período de trabalho diário seja superior a dez horas, o trabalhador<br />
poderá prestar até seis horas de trabalho consecutivo (na versão<br />
anterior do Código do Trabalho, em regra, este limite era de cinco horas<br />
consecutivas).<br />
trabalho suplementar e trabalho normal em dia feriado:<br />
• Eliminação do descanso compensatório (correspondente a 25% do total<br />
das horas suplementares realizadas) por trabalho suplementar prestado<br />
em dia útil, dia de descanso semanal complementar ou dia feriado<br />
(ferindo-se de nulidade as disposições de instrumentos de regulamentação<br />
coletiva de trabalho e as cláusulas de contratos de trabalho celebrados<br />
antes da entrada em vigor deste novo diploma que disponham<br />
sobre esta matéria).<br />
Mantém-se, contudo, o descanso compensatório por trabalho suplementar<br />
prestado em dia de descanso semanal obrigatório ou que seja impeditivo do<br />
gozo de um intervalo de 11 horas seguidas entre dois dias de trabalho;<br />
• Redução para metade dos acréscimos remuneratórios devidos pela<br />
prestação de trabalho suplementar (em dia útil - redução para 25% pela<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
JULHO 2012<br />
primeira hora ou fração e 37,5% por hora ou fração subsequente; em<br />
dia de descanso semanal e feriado - redução para 50% por cada hora<br />
ou fração).<br />
Esta medida determinará igualmente a redução da retribuição especial devida<br />
pela prestação de trabalho em regime de isenção de horário, quando a<br />
mesma seja calculada em função do valor da hora de trabalho suplementar,<br />
como sucede na generalidade dos casos.<br />
• Redução para metade (a) do acréscimo de retribuição devido por trabalho<br />
normal prestado em dia feriado em empresa não obrigada a<br />
suspender o funcionamento nesse dia (i.e. redução para 50% por cada<br />
hora ou fração) e (b) da duração do descanso compensatório pelo qual<br />
o empregador poderá optar em alternativa (i.e. metade do número de<br />
horas trabalhadas);<br />
• Suspensão, durante dois anos a contar da entrada em vigor da mesma<br />
Lei, das disposições de instrumentos de regulamentação coletiva de<br />
trabalho e das cláusulas de contratos de trabalho que disponham sobre<br />
(a) acréscimos de pagamento de trabalho suplementar superiores<br />
aos estabelecidos no Código do Trabalho e (b) retribuição do trabalho<br />
normal prestado em dia feriado, ou descanso compensatório por essa<br />
prestação, em empresa não obrigada a suspender o funcionamento<br />
nesse dia.<br />
Decorrido este prazo sem que as referidas disposições ou cláusulas tenham<br />
sido alteradas, os montantes por ela previstos são reduzidos para metade,<br />
não podendo, porém, ser inferiores aos limites estabelecidos pelo Código do<br />
Trabalho.<br />
Feriados:<br />
• Eliminação de dois feriados religiosos (Corpo de Deus e 1 de novembro)<br />
e dois feriados civis (5 de outubro e 1 de dezembro). De notar que<br />
esta medida só produz efeitos a partir de 1 de janeiro de 2013, e ainda<br />
que, da Lei n.º 23/2012 não decorre direta ou indiretamente que a supressão<br />
dos feriados civis seja temporária, ao contrário do que resulta<br />
do acordo celebrado entre o Governo e a Santa Sé, que prevê que a<br />
eliminação dos feriados religiosos seja reavaliada ao fim de cinco anos.<br />
Férias:<br />
• Eliminação, a partir de 1 de janeiro de 2013, da majoração de (até três)<br />
dias de férias por assiduidade. Esta medida tem natureza injuntiva e prevalece,<br />
por isso, sobre as disposições de instrumentos de regulamentação<br />
coletiva de trabalho e cláusulas de contratos individuais de trabalho<br />
que sejam posteriores a 1 de dezembro de 2003 e anteriores à entrada<br />
em vigor desta Lei n.º 23/2012, as quais sofrerão uma redução em montante<br />
equivalente até três dias;<br />
• Admissibilidade do encerramento, total ou parcial, da empresa para férias<br />
dos trabalhadores nos dias de “ponte”, desde que o empregador informe<br />
os trabalhadores abrangidos, até ao dia 15 de dezembro do ano<br />
anterior, dos encerramentos a efetuar no ano seguinte;
• Previsão expressa de que sempre que os dias de descanso do trabalhador<br />
coincidam com dias úteis, são considerados como dias de férias,<br />
em substituição daqueles, os sábados e os domingos que não sejam<br />
feriados.<br />
Faltas:<br />
• Em caso de falta injustificada a um ou meio período normal de trabalho<br />
diário, imediatamente anterior ou posterior a dia ou meio dia de<br />
descanso ou a feriado, o período de ausência a considerar para efeitos<br />
de perda de retribuição corresponderá à totalidade desse período e<br />
não apenas ao período dessa falta. Esta norma visa combater as faltas<br />
“cirúrgicas”, porquanto um trabalhador que falte injustificadamente<br />
a um dia de “ponte” perderá a retribuição referente a quatro dias de<br />
trabalho.<br />
2. ceSSAção Do coNtrAto De trABALHo<br />
Despedimento por extinção do posto de trabalho:<br />
• A definição do ou dos critérios a adotar na determinação do posto<br />
de trabalho a extinguir, em caso de pluralidade de postos de conteúdo<br />
funcional idêntico, fica a cargo do empregador, sendo eliminada a<br />
obrigatoriedade de observar critérios de menor antiguidade. Tal como<br />
no âmbito dos despedimentos coletivos, o empregador passa a poder<br />
utilizar outros critérios para a seleção dos trabalhadores a abranger,<br />
contanto que sejam “relevantes e não discriminatórios face aos objetivos<br />
subjacentes à extinção dos postos de trabalho”.<br />
• A demonstração da impossibilidade da subsistência da relação de trabalho<br />
passa a ser aferida pela observância dos referidos critérios, sendo<br />
eliminada a obrigatoriedade de inexistir outro posto de trabalho<br />
compatível com a categoria profissional do trabalhador. De notar que<br />
quando se trate de extinguir posto de trabalho mas não se trate de caso<br />
de pluralidade de postos de conteúdo funcional idêntico (não havendo,<br />
por isso, lugar ao estabelecimento de critérios de seleção), aquela demonstração<br />
fica totalmente esvaziada de sentido, sendo certo que a impossibilidade<br />
em causa foi, historicamente, a pedra de toque que permitiu<br />
compatibilizar este instituto com as garantias constitucionais de<br />
segurança no emprego e proibição de despedimentos sem justa causa.<br />
Despedimento por inadaptação:<br />
• Possibilidade de recurso a esta modalidade em casos em que não tenha<br />
havido modificações no posto de trabalho, mas sujeita à verificação<br />
cumulativa dos seguintes requisitos: a) modificação substancial da<br />
prestação do trabalhador com previsível caráter definitivo; b) informação<br />
circunstanciada ao trabalhador sobre modificação e pronúncia por<br />
parte deste; c) comunicação escrita ao trabalhador de ordens e instruções<br />
com vista à correção da situação; d) formação profissional e e) período<br />
de adaptação de 30 dias no posto de trabalho;<br />
• No caso de trabalhadores afetos a cargo de complexidade técnica ou de<br />
direção que não cumpram objetivos previamente acordados por escrito<br />
(e definidos após a entrada em vigor da Lei em causa), é necessária a<br />
observância do requisito acima referido em b);<br />
• Possibilidade do trabalhador, em sede de procedimento, juntar documentos<br />
e solicitar a realização de diligências probatórias e obrigatoriedade<br />
de cumprimento por parte do empregador. Em termos procedimentais,<br />
assiste-se a uma clara aproximação ao processo disciplinar<br />
para despedimento por justa causa.<br />
compensação por cessação do contrato:<br />
• Para os contratos de trabalho celebrados após 1 de novembro de 2011<br />
(sem diferenciação), a compensação corresponde a 20 dias de retribuição<br />
base e diuturnidades por cada ano completo de antiguidade (a fração<br />
de ano é calculada proporcionalmente), com os seguintes limites:<br />
i. O valor da retribuição base mensal e diuturnidades a considerar não<br />
pode ser superior a 20 vezes a retribuição mínima mensal garantida (ou<br />
seja, em 2012, 20 x € 485 = € 9.700);<br />
ii. O montante global não pode ser superior a 12 vezes a retribuição base<br />
mensal e diuturnidades do trabalhador ou, para os trabalhadores que<br />
auferem uma retribuição mensal superior a 20 vezes a retribuição mínima<br />
mensal garantida, 240 vezes o valor da retribuição mínima.<br />
• Nos contratos de trabalho (sem termo) celebrados antes de 1 de novembro<br />
de 2011 a compensação é calculada do seguinte modo:<br />
i. Até 31 de outubro de 2012, o montante corresponde a um mês de retribuição<br />
base e diuturnidades por cada ano completo de antiguidade;<br />
ii. A partir de 31 de outubro de 2012, o montante corresponde à aplicação<br />
das regras previstas para os contratos celebrados a partir de 1 de novembro<br />
de 2011, atrás descritas.<br />
O montante da compensação não poderá ser inferior a três meses de retribuição<br />
base e diuturnidades, ficando, porém, sujeito aos seguintes limites:<br />
a. Se o montante da compensação apurada a 31 de outubro de 2012 for<br />
igual ou superior a 12 vezes a retribuição base mensal e diuturnidades<br />
do trabalhador ou a 240 vezes a retribuição mínima mensal garantida<br />
(ou seja, em 2012, 240 x € 485 = €116.400), o limite será o montante<br />
da compensação apurada na referida data isto é, por mais anos que<br />
trabalhe, a compensação do trabalhador não aumentará, mantendo-se<br />
no montante naquela data apurado;<br />
b. Se o montante da compensação apurada a 31 de outubro de 2012 for<br />
inferior a 12 vezes a retribuição base mensal e diuturnidades do trabalhador<br />
ou a 240 vezes a retribuição mínima mensal garantida (ou seja,<br />
em 2012, 240 x € 485 = €116.400), a compensação do trabalhador ficará<br />
limitada a 12 vezes a retribuição base mensal e diuturnidades ou a 240<br />
vezes a retribuição mínima mensal garantida, em função do limite que<br />
se verificar em primeiro lugar - isto é, por mais anos que trabalhe, a compensação<br />
do trabalhador somente aumentará até à verificação de um<br />
dos referidos limites.<br />
• Para os contratos de trabalho a termo (incluindo os que sejam objeto de<br />
renovação extraordinária) e para os contratos de trabalho temporário<br />
celebrados antes de 1 de novembro de 2011, a compensação por caducidade<br />
é calculada do seguinte modo:<br />
i. Até 31 de outubro de 2012 (ou até à data da renovação extraordinária<br />
caso seja anterior àquela), o montante corresponde a três ou dois dias<br />
de retribuição base e diuturnidades por cada mês de duração, consoante<br />
a duração total do contrato não exceda ou seja superior a seis meses,<br />
respetivamente. Uma vez que um contrato celebrado antes de 1<br />
de novembro de 2011 terá, em 31 de outubro de 2012, uma duração<br />
superior a seis meses, esta redação é equívoca, porquanto a compensação<br />
devida corresponderá sempre a dois dias de retribuição base e<br />
diuturnidades por cada mês de duração.<br />
ii. A partir de 31 de outubro de 2012, o montante corresponde à aplicação<br />
das regras previstas para os contratos celebrados a partir de 1 de novembro<br />
de 2011, atrás descritas.<br />
3. FiScALiZAção DAS coNDiçÕeS De trABALHo<br />
e coMUNicAçÕeS À Act<br />
Com vista a simplificar e desburocratizar os procedimentos administrativos,<br />
deixa de ser obrigatório enviar à ACT:<br />
• Regulamento interno da empresa (que passa a produzir efeitos após a<br />
respetiva publicitação no local de trabalho);<br />
• Mapas de horário de trabalho;<br />
• Acordos de isenção de horário de trabalho;<br />
• Comunicação de início de atividade.<br />
61
62<br />
LEGAL & <strong>IMOBILIÁRIO</strong><br />
Prevê-se ainda o deferimento tácito dos requerimentos de redução ou exclusão<br />
do intervalo de descanso, caso a ACT não se pronuncie no prazo de 30<br />
dias contados da sua receção.<br />
4. oUtrAS ALterAçÕeS<br />
Suspensão ou redução de laboração em situação de crise empresarial<br />
(lay off):<br />
• Entre outros aspetos, os prazos de decisão do empregador e de aplicação<br />
da medida foram reduzidos de dez para cinco dias; admite-se a possibilidade<br />
de prorrogação da medida adotada por um máximo de seis<br />
meses, mesmo sem o acordo dos trabalhadores e seus representantes;<br />
em caso de frequência de ações de formação profissional adequadas,<br />
o Instituto do Emprego e da Formação Profissional poderá atribuir ao<br />
empregador e ao trabalhador, em partes iguais, um apoio no valor de<br />
30% do Indexante de Apoios Sociais.<br />
comissão de serviço:<br />
• Admissibilidade, desde que o instrumento de regulamentação coletiva<br />
de trabalho aplicável o preveja, de aplicar este regime a novas funções<br />
de chefia, ou seja, que se iniciem após a entrada em vigor desta Lei.<br />
contratos de trabalho de muito curta duração:<br />
• Contratos de trabalho em atividade sazonal agrícola ou para realização<br />
de evento turístico de duração não superiores a 15 dias (antes era uma<br />
semana) não estão sujeitos a forma escrita, devendo o empregador comunicar<br />
a sua celebração à segurança social mediante formulário eletrónico<br />
(a duração total de contratos a termo com o mesmo empregador<br />
não pode, porém, exceder 70 dias de trabalho no mesmo ano civil,<br />
sob pena de se considerarem celebrados por seis meses).<br />
instrumentos de regulamentação coletiva de trabalho:<br />
• Contratos coletivos podem estabelecer que determinadas matérias,<br />
tais como a mobilidade geográfica e funcional, a organização do tempo<br />
de trabalho e a retribuição, possam ser reguladas por outra convenção<br />
coletiva;<br />
• Nas empresas com pelo menos 150 trabalhadores, as associações sindicais<br />
podem conferir às estruturas de representação coletiva dos trabalhadores<br />
os poderes para a celebração de convenções coletivas (o número<br />
mínimo de trabalhadores é, portanto, reduzido de 500 para 150).<br />
4. BALANço<br />
No âmbito da organização do tempo de trabalho, as medidas aprovadas visam<br />
fundamentalmente flexibilizar as relações de trabalho através de uma<br />
melhor adequação das cargas horárias aos picos de trabalho, diminuir os<br />
custos das horas de trabalho suplementar e aumentar os dias trabalháveis,<br />
com vista a garantir uma redução dos custos produtivos.<br />
Estas alterações constituem como que a moeda de troca do não aumento<br />
do período normal de trabalho diário em 30 minutos medida que não<br />
agradava: aos sindicatos, por se tratar de um retrocesso ideológico importante<br />
que culminaria com o fim da semana de 40 horas de trabalho; aos<br />
empregadores, que entendiam que não era a meia hora extra que marcaria<br />
a diferença; nem à própria troika e da rejeição da tão propalada redução<br />
da Taxa Social Única.<br />
Se as novidades relacionadas com o regime do banco de horas, intervalo de<br />
descanso e consequências das faltas injustificadas em dias de “ponte” encontram<br />
justificação independentemente da atual conjuntura económica, as<br />
restantes medidas visam essencialmente dar resposta à profunda crise que o<br />
país atravessa e reduzir os custos de produção das empresas, para favorecer<br />
as exportações.<br />
O regime de cessação do contrato de trabalho, por sua vez, apontado pelos<br />
empregadores e pela troika como excessivamente rígido, sofreu alterações<br />
VIDAIMOBILIÁRIA<br />
JULHO 2012<br />
relevantes no que diz respeito às modalidades de despedimento por extinção<br />
de posto de trabalho e por inadaptação, bem como quanto às regras de<br />
cálculo da compensação por cessação de contrato de trabalho.<br />
Nesta sede, o legislador pretendeu promover a mobilidade dos trabalhadores<br />
e, num contexto de profunda crise e recessão, facilitar os ajustamentos<br />
internos das empresas, permitindo que os custos com as reestruturações<br />
sejam mais reduzidos.<br />
Com as alterações introduzidas no despedimento por extinção de posto de<br />
trabalho, os empregadores passam através da definição de critérios objetivamente<br />
mensuráveis a poder selecionar os trabalhadores menos rentáveis,<br />
pontuais, assíduos e/ou mais dispendiosos, por exemplo, em vez de se verem<br />
forçados a despedir os menos antigos. Não obstante, continuam obrigados<br />
a demonstrar a congruência do critério selecionado perante os motivos<br />
subjacentes à extinção do posto de trabalho. A este respeito, portanto,<br />
assistimos a uma clara aproximação ao regime do despedimento coletivo,<br />
mas afigura-se-nos prematuro afirmar que a essa flexibilização na fixação<br />
de critérios de seleção corresponda uma verdadeira maior facilitação desta<br />
forma de despedimento, na medida que aquela essencial congruência fica,<br />
naturalmente, sujeita a controlo judicial sempre que o trabalhador impugne<br />
o despedimento.<br />
Quanto ao despedimento por inadaptação, muito embora os sindicatos proclamem<br />
que poderá ser uma via aberta para a liberalização dos despedimentos,<br />
certo é que os requisitos legais e procedimentais ora instituídos são de<br />
tal forma indeterminados e complexos que, segundo prevemos, esta figura<br />
continuará a ser pouco ou nada praticável e de utilização muitíssimo residual.<br />
Atrevemonos mesmo a dizer que as alterações introduzidas neste âmbito<br />
serão - passe a expressão -, “para troika ver”.<br />
No que diz respeito às compensações por cessação de contrato, consideramos<br />
que a solução encontrada para salvaguardar os “direitos adquiridos” dos<br />
trabalhadores cujos contratos já se encontravam em vigor em novembro de<br />
2011, conforme mencionado no memorando da troika, acaba por constituir<br />
um “male menor” em função do que chegou a ser propalado. Por regulamentar,<br />
continua o mecanismo do fundo de compensação do trabalho que suportará<br />
se efetivamente vier algum dia a existir , em partes iguais com os empregadores,<br />
as compensações devidas aos trabalhadores. Adicionalmente,<br />
no memorando de entendimento assinado com a troika, o Governo comprometeu-se<br />
a alinhar as compensações “com o nível médio da União Europeia<br />
que é de 8 a 12 dias”, sendo por isso expectável que o montante das compensações<br />
seja novamente reduzido. A este propósito, não podemos deixar de<br />
manifestar algumas reservas quanto à determinação do referido nível médio,<br />
tendo em conta que em Portugal a compensação é calculada somente com<br />
base na remuneração base e diuturnidades, ao passo que noutros países e<br />
desde logo em Espanha, por exemplo , as compensações são calculadas<br />
atendendo a todas as componentes retributivas do trabalhador, incluindo<br />
as satisfeitas em espécie.<br />
Não obstante os condicionalismos financeiros e económicos subjacentes às<br />
mencionadas alterações, verifica-se, ainda assim, uma resistência em mudar<br />
as regras inerentes aos despedimentos ilícitos, em particular no que diz respeito<br />
aos salários de tramitação e ao direito à reintegração e correspondente<br />
possibilidade, tão desejada pelos empregadores, de liberalizar os despedimentos<br />
através do pagamento de indemnizações, o que pressuporia uma<br />
alteração constitucional à proibição de despedimentos sem justa causa.<br />
Em suma, consideramos que as alterações ora aprovadas contribuem para<br />
flexibilizar as relações laborais, reduzir os custos de produção e, no que diz<br />
respeito aos contratos de trabalho celebrados após 1 de novembro de 2011,<br />
diminuir os custos com potenciais reestruturações que se revelem necessárias.<br />
Mas não nos parece, contudo, que tenha sido “a” reforma laboral de que<br />
tanto se falava.
F<br />
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A<br />
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64<br />
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ENTIDADES CITADAS<br />
AeS Principal Fund: 10<br />
Aguirre Newman: 12, 14, 28-31<br />
Altis Hotels: 36, 52<br />
Amorino: 12<br />
Armstrong: 28<br />
Asics/ tiger: 12<br />
Associação da Hotelaria de Portugal: 34-35,<br />
40-41, 44<br />
AXA: 12<br />
APeMiP: 18<br />
Banque Privée edmond rothschild europe:<br />
10<br />
Banco de Portugal: 20<br />
Banif imobiliária: 28-31<br />
Barclays: 10<br />
câmara Municipal de Lisboa: 20, 28-31<br />
câmara Municipal de Setúbal: 20<br />
câmara Municipal de Silves: 47<br />
câmara Municipal de tavira: 20<br />
castelhano e Ferreira: 28<br />
cBre: 8, 10<br />
chamartín imobiliária: 12, 28, 30<br />
confidêncial imobiliário: 32-33<br />
conrad Hotels & resorts: 46-47<br />
cushman & Wakefield: 12, 29<br />
ecS capital: 47<br />
ePUL: 18<br />
expo-real: 26<br />
Fii imogest: 12<br />
Finalgarve: 46<br />
Galilei: 47<br />
Garrigues: 28-31<br />
GcS Advogados: 12<br />
Grupo Alexandre Almeida: 35<br />
Grupo André Jordan: 32-33<br />
Hilton: 54, 47-48<br />
imosteel: 10<br />
intercontinental: 54<br />
iPD: 14, 28-31<br />
iScte: 32<br />
iSeG: 32<br />
KPMG: 10<br />
Jones Lang LaSalle: 16, 29<br />
VIDAIMOBILIÁRIA JULHO 2012<br />
Lágrimas Hotels & emotions: 34-35<br />
Logica ti Portugal: 12<br />
Loyens & Loeff : 10<br />
Lucios: 10, 54<br />
Lusort: 58<br />
Neoturis: 37, 44<br />
New Jersey institute of technology: 20<br />
Norfin: 10<br />
Palheiro estate Group: 58<br />
Pestana Hotels & resorts: 8, 36, 53<br />
Planbelas: 8<br />
Portugal Ventures: 14<br />
Present Value: 10<br />
redevco: 8<br />
regus: 18<br />
remax: 16<br />
resorts camp: 47<br />
Santander: 10<br />
Sapec Bay: 20<br />
Schmitt+Sohn: 28<br />
Securitas: 28, 30, 58<br />
Sika Portugal: 14<br />
SiL: 24<br />
Solitaire Hotels: 54<br />
Sousa cunhal turismo: 35<br />
Square Asset Management: 14<br />
Survey Monkey: 12<br />
technip: 28-31<br />
the Big ideia co: 40-41<br />
trotelhorse: 8<br />
Urbanos: 28<br />
United investments Portugal: 54<br />
Uría Menendez Proença de carvalho: 14<br />
Vasconselos Arruda Advogados: 12<br />
Worx: 10, 37<br />
ZoomFoco: 28<br />
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