Dossier Apresentação PROPRIETÁRIO

Av. de Roma, 48 A Lisboa - Tlf. 218 800 800 

CADA AGÊNCIA É DE PROPRIEDADE E GESTÃO INDEPENDENTE 

DOSSIER APRESENTAÇÃO 

FREDERICO VIEIRA 

CONSULTOR IMOBILIÁRIO 

919 708 780 

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frederico.vieira@remax.pt



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ÍNDICE 

1. INTRODUÇÃO 

2. A RE/MAX 

3. A RE/MAX Prestige 

4. PORQUÊ TRABALHAR COM FREDERICO VIEIRA 

5. FORMAÇÃO RE/MAX 

6. APRESENTAÇÃO 

7. PONDEROU VENDER O SEU IMÓVEL SOZINHO 

8. OS NOSSOS SERVIÇOS 

9. O QUE PODEMOS FAZER... 

10. ANGARIAÇÃO EXCLUSIVA RE/MAX 

11. AS NOSSAS CONDIÇÕES 

12. AJUDA AO FINANCIAMENTO 

13. MINUTA CMI 

14. DOSSIER PLANO MARKETING 

15. DOSSIER ESTUDO MERCADO (ANGARIAÇÃO) 

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GARANTA O MELHOR NEGÓCIO 

DESCUBRA COMO... 

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INTRODUÇÃO 

Exmo.(a) Sr.(a) Proprietário(a) 

O meu nome é Frederico Vieira e sou consultor imobiliário na Re/max Prestige 

(desde 2015). 

Espero que a informação que vai encontrar neste dossier o ajude a responder a 

algumas das perguntas que possa ter sobre a venda do seu imóvel. 

Quero assegurar-lhe que ao trabalharmos em conjunto poderá contar com a minha 

inteira disponibilidade, conhecimento de mercado, conhecimento das tendências 

imobiliárias e com o total compromisso em vender a sua propriedade ao melhor 

preço no menor prazo possível. O meu objectivo é que cada cliente o seja para 

sempre. Irei assegurar que o processo de venda seja levado a cabo com o mínimo 

inconveniente para si. 

Ao trabalhar comigo terá também acesso à 

estrutura da maior rede imobiliária do mundo, 

líder de mercado em Portugal. 

O meu sucesso nesta profissão depende da 

completa satisfação dos meus clientes. 

Tudo farei para a garantir! 

Pretende ter o seu imóvel VENDIDO? 

Descubra como nas próximas páginas! 

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A RE/MAX 

A RE/max surgiu em 2000 em Portugal, contando já com cerca de 220 agências e 

mais de 4000 consultores imobiliários. 

O site da RE/max Portugal www.remax.pt recebe aproximadamente 700.000 

visitantes por mês com um tempo médio de pesquisa no site de 5 a 6 minutos por 

página. 

Os consultores associados RE/max têm uma formação permanente, o que lhes 

permite proporcionar a melhor prestação de serviço ao cliente. A nossa formação 

tem acreditação do IQF. 

A RE/max Portugal possui dados centralizados sobre todo o país pelo que determinamos 

através de rigorosos estudos de mercado, o melhor valor para a comercialização 

dos imóveis dos nossos clientes. 

(Remax Internacional, Remax em Portugal, Prémios, Noticias, etc xxxxxxx) 

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A RE/MAX Prestige 

• Localização prime, em plena Av. de Roma 

• A nossa equipa comercial conta com 40 consultores, Direção Comercial e 

Direção de Loja. 

• Promovemos formação permanente nas nossas instalações (Mercado 

Imobiliário, Técnicas de Venda, Desenvolvimento Pessoal, Coaching, PNL...) 

• Dispomos de apoio Jurídico, através de solicitadora disponível em full-time 

• Dispomos de apoio na aprovação de crédito bancário, através da nossa 

parceria com a empresa MaxFinance 

• Temos Designer profissional presente nas nossas instalações para criar a 

melhor estratégia de promoção dos imóveis dos nossos proprietários 

• Forte investimento em Marketing – Redes sociais, youtube, websites 

nacionais e internacionais 

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A RE/MAX Prestige 

MELHOR START-UP DE SEMPRE NO UNIVERSO INTERNACIONAL RE/MAX 

EM 2015 CONTINUAMOS NO TOP DE AGÊNCIAS NACIONAL 

UMA REFERÊNCIA NA CIDADE DE LISBOA, JÁ AJUDAMOS MAIS DE 2000 

FAMÍLIAS A TROCAR DE CASA 

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Sentir Lisboa de forma apaixonada. 

Profissionais imobiliários de excelência! 

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Porquê trabalhar com Frederico Vieira? 

Formação: 

Licenciado em Design 

Universidade Lusíada de Lisboa 

Mestrado em Empreendedorismo e Gestão da Inovação 

Universidade Europeia - Laureate International Universities 

Este tempo a trabalhar em mediação imobiliária deram-me o conhecimento 

necessário a realizar as minhas funções com sucesso. 

Paixão Frederico Vieira: 

Adoro esta actividade. O contacto com diversas 

pessoas é das atividades mais desafiantes, só 

colocando-me no papel dos meus clientes os consigo 

ajudar. Faço pelos meus clientes exatamente aquilo que 

faria por mim. 

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Formação RE/MAX 

Formação Inicial - Remax Prestige 

Formação IWork - Remax Prestige 

Formação Modulo Jurídico - Remax Prestige 

Curso Iniciação – Remax Portugal 

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Apresentação 

Gostaria de expressar a total dísponibilidade para prestar um serviço de qualidade, 

pro-activo e adequado ao seu nível de exigência. 

Sempre gostei de trabalhar nesta área pois requer um elevado nível de criatividade e empenho, 

importantes numa resolução rápida e eficiente das diferentes exigências. 

Adapto-me muito facilmente às diferentes situações e condições de trabalho, considero-me 

um óptimo comunicador e privilegio a melhor relação possível com o cliente. 

Reconheço em mim uma adequada capacidade de motivação e de influência, embora 

exigente e perfeccionista no trabalho que faço diariamente, adapto-me e soluciono 

qualquer imprevisto que surja. 

A minha experiência com o público ajudou-me a criar com mais facilidade ligações reciprocas 

com o cliente, acredito na transparência e genuinidade da linguagem corporal, 

uma ajuda que considero crucial nos diversos tipos de negociação que tive a oportunidade 

de experimentar. 

A minha formação preparou-me para as mais diversas exigências, desde o trabalho contínuo 

e interrupto, à apresentação metódica e bem estruturada dos meus negócios, com 

grande ênfase na forma como estes são apresentados. 

As diferenças entre o curso de design e de empreendedorismo, permitiu-me adquirir uma 

heterogeneidade de aptidões que me obrigou a correlacionar as diferentes áreas da formação, 

criando um entendimento mais lógico e imediato de algumas matérias. 

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Ponderou vender sozinho o seu imóvel? 

- Como determinou o valor do seu imóvel? 

Preparou previamente um estudo de mercado? 

- Como saberá se o preço que oferece o comprador é o máximo que pode obter pela 

sua propriedade? 

- Quanto tempo vai dedicar ao seu imóvel diariamente? 

- Já definiu o valor de investimento para promoção? 

- Estratégias de publicidade? 

Plano de Marketing? 

- Está familiarizado com os processos de qualificação de compradores? 

- Está pronto para auxiliar um potencial comprador no processo de financiamento 

bancário? 

- Está preparado para tratar da documentação e acompanhar o comprador em todo o 

processo burocrático que envolve a venda do seu imóvel? 

- A questão da segurança é importante para si? Já pensou a quem vai abrir as portas 

da sua casa? 

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Os nossos Serviços 

- Promoção da Marca – TV, Rádio, Jornais, Revista Exame 

- Promoção do Imóvel: Internet (site Remax e mais cerca de 155 portais) 

- Promoção do Imóvel: Redes sociais 

- Promoção do Imóvel: Virtual Tour 

- Promoção Imóvel: Emails BD clientes; Colegas loja e zona 

- Promoção Imóvel: Montra de Loja 

- Estudo Comparativo de Mercado 

- Partilha de negócios com todos os colegas Remax e de outras mediadoras 

- Qualificação de Compradores (parceria MaxFinance) 

- Visitas - Dicas para melhorar a apresentação do Imóvel 

- Feedback permanente e Relatórios de seguimento 

- Apoio na análise de propostas de compra 

- Acompanhamento de todo o processo venda e presença na escritura 

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O que fazemos por si e pelo seu imóvel 

Uma avaliação do preço de venda do seu imóvel 

Uma avaliação gratuita do seu imóvel em função do mercado através de uma comparação 

com imóveis que estão à venda nesta área, a que preços, tempo médio que estão à 

venda, etc. Será igualmente feita uma comparação com os valores de venda dos imóveis 

vendidos uma vez que “o valor de um imóvel é o valor que o comprador está disposto a 

dar por ele”. 

Aconselhar e preparar consigo o imóvel para ser apresentado 

Juntos “vestiremos a sua casa para o sucesso”, é uma expressão poética mas é isso 

mesmo que vamos fazer. Através de pequenos truques comerciais, tornaremos a sua 

casa a mais atractiva possível para o comprador (cujo perfil em conjunto definiremos) de 

modo a que este a valorize mais. 

Análise de Mercado 

Acompanhamento 

Formação de Preço 

Fecho de negócio 

Frederico Vieira 

Consultor Imobiliário 

Marketing e Promoção 

Satisfação 

Relatórios 

Irei mantê-lo regularmente informado sobre a situação de venda e dos contactos que 

vão sendo estabelecidos. Além dos contactos telefónicos, entrego-lhe relatórios sobre 

visitas efectuadas à sua casa, actividades de promoção realizadas, propostas de preço 

recebidas e opiniões dos reais potenciais compradores da sua casa. Além disso, estarei 

sempre disponível para o ajudar e esclarecer todas as dúvidas e questões que tiver em 

termos imobiliários. Desta forma, saberá sempre, em tempo útil, em que passo está o 

processo de venda da sua casa. 

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Angariação Exclusiva Remax 

ANGARIAÇÃO EXCLUSIVA 

REMAX 

ANGARIAÇÃO NÃO EXCLUSIVA 

(OUTRAS AGÊNCIAS) 

Quem é o responsável pela venda do seu imóvel? 

O Consultor Angariador 

Diferentes nsultores Imobiliários têm esta 

angariação. 

Ninguém se sente responsável. 

Quem vai realmente investir na transacção do seu imóvel? 

O esforço do agente dedicado está exclusivamente 

concentrado em transaccionar o seu imóvel 

O verdadeiro esforço estará concentrado no 

comprador e não na transacção do seu imóvel 

Qual o nível de motivação e consequentemente de esforço para transaccionar o seu imóvel? 

Máximo, porque o seu imóvel se transaccionar o 

esforço do agente dedicado será recompensado 

Bastante Baixo, porque mesmo que o imóvel se 

transaccione, não têm garantia de receber comissão 

O que perde o consultor se não transaccionar o seu imóvel? 

Todo o investimento feito na promoção do imóvel e a 

sua comissão 

Nada. Não têm nada investido 

Que interesses irá o consultor defender? 

O proprietário e o seu agente dedicado têm 

interesses comuns em transaccionar o imóvel 

Diferentes Agentes Imobiliários têm esta angariação. 

Ninguém se sente responsável. 

Outras Vantagens: 

- Um único interlocutor que o manterá constantemente 

informado ao longo de todo o processo de venda do seu 

imóvel 

- Um único preço para o seu imóvel, baseado num estudo 

de mercado rigoroso feito pelo seu consultor dedicado 

- Visitas seguras e controladas: todas as pessoas que 

visitem o seu imóvel já foram previamente qualificadas; 

são sempre acompanhadas pelo consultor dedicado e 

assinam um relatório de visita 

Outras desvantagens: 

- Diversos interlocutores: nenhum responsável. 

- Diversos preços poderão transmitir desconfiança aos 

clientes e prejudicar a transacção 

- Qualquer pessoa com más intenções poderá entrar em 

sua casa e fingir ser um potencial comprador 

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As nossas Condições 

CONDIÇÕES RE/MAX 

- Contrato mediação com prazo mínimo de 6 meses 

- Regime de exclusividade apenas na angariação, partilha na venda. 

- Comissão de Venda: 

- Acima dos 100.000€: 5% + IVA (sobre o valor de venda) 

- Abaixo dos 100.000€: valor fixo de 5.000€ 

- Comissão Arrendamento : 150% + IVA (sobre o valor da renda) 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS 

Proprietário: 

- Identificação (Bilhete de Identidade ou Cartão de Cidadão) 

- Cartão de Contribuinte 

- No caso da proprietária ser uma sociedade: 

- Certidão comercial ou senha de acesso e Identificação do(s) representante(s) 

IMÓVEL: 

- Caderneta Predial 

- Certidão de Teor (Conservatória do Registo Predial) 

- Licença de Utilização (e/ou Declaração que comprove ser anterior 1951) 

- Escritura de Compra e Venda 

- Planta da Fração 

- Ficha Técnica de Habitação (Licença posterior a 2004) 

- Certificado Energético 

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Ajudar o comprador a escolher o financiamento mais adequado 

Posso ajudar o comprador nas necessidades de financiamento e o proprietário a tratar 

de toda a documentação necessária para concluir com êxito a venda da sua casa. 

Uma vez que a RE/MAX estabeleceu protocolos imobiliários com várias Instituições Financeiras, 

conseguiremos, para os clientes que compram através da RE/MAX, melhores 

condições do que se tratarem do processo de aprovação de crédito individualmente. 

Uma parte importante do nosso trabalho é a de qualificar a situação financeira dos potenciais 

compradores e assessorá-los na forma como poderão obter o financiamento 

necessário. O que pode determinar se se conclui ou não o fecho de uma transacção é a 

capacidade e habilidade do comprador em obter o financiamento necessário, caso seja 

necessário. 

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Minuta CMI 

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PLANO DE MARKETING 


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ÍNDICE - PLANO MARKETING 


2. CRONOGRAMA DE ACÇÕES 

3. ACOMPANHAMENTO E RELATÓRIOS 

4. EXEMPLOS DE COMUNICAÇÃO 

4.1. PENDURANTE 

4.2. PROMOÇÃO MONTRA 

4.3. MONTRA DA LOJA 

4.4. FLYER DE MAILING 

4.5. PROMOÇÃO NO SITE 

4.6. PROMOÇÃO INTRANET 

4.7. PROMOÇÃO REDES SOCIAIS 

4.8. RESUMO DOS SERVIÇOS 

4.9. OS NOSSOS PARCEIROS 

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A elaboração de um Plano de Marketing é cada vez mais importante para os propriétarios, 

para que ao reunirem a avaliação da situação externa e interna do seu 

imóvel, possam projectar acções futuras visando o seu desenvolvimento, estando 

a afastar situações de tomadas de decisão imediata à última da hora. Por fim, este 

projecto de acções futuras é feito também para se obter maior eficiência e eficácia 

nas actividades de marketing do seu imóvel. 

2. CRONOGRAMA DE ACÇÕES 

Dias 1 2 3 4 5 6 7 8 9 

1 

0 

1 

1 

1 

2 

1 

3 

1 

4 

1 

5 

1 

6 

1 

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1 

8 

1 

9 

2 

0 

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1 

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2 

2 

3 

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2 

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2 

8 

2 

9 

3 

0 

3 

1 

Destaques na 

Internet 

10 

Internet 31 

Intranet 31 

Placa do imóvel 31 

Mailing Local - 

folhetos zona 

Mailing Directo - 

noutras zonas 

Marketing Remax 

4 

4 

2 

Montra 31 

Open House 1 

3. ACOMPANHAMENTO E RELATÓRIOS 

Comprometo-me a manter o cliente proprietário informado, enviando regularmente 

informações e relatórios com avaliação da acção, Mailing, contactos directos, internet. 

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4. EXEMPLOS DE COMUNICAÇÃO 

4.1. PENDURANTE 

CASO QUEIRA 

COMPRAR ESTE IMÓVEL 

CONTACTE-ME! 

Fantástico T3 - Av. EUA 

Frederico Vieira 

Consultor Imobiliário 

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4.2. PROMOÇÃO DA MONTRA (REMAX PRESTIGE) 

4.3 MONTRA DA LOJA 

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4.4. FLYER DE MAILING COM O SEU IMÓVEL 

4.5. PROMOÇÃO ATRAVÉS DO SITE DA REMAX - WWW.REMAX.PT 

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4.6. PROMOÇÃO ATRAVÉS DA INTRANET 

4.7. PROMOÇÃO ATRAVÉS DAS REDES SOCIAIS 

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4.8. EM SUMA TERÁ ACESSO: 

1 - Promoção do Imóvel: Internet (site Remax e mais cerca de 155 portais) 

2 - Promoção do Imóvel: Redes sociais 

3 - Promoção Imóvel: Emails BD clientes; Colegas loja e zona 

4 - Promoção Imóvel: Montra de Loja 

5 - Partilha de negócios com todos os colegas Remax e de outras mediadoras 

6 - Qualificação de Compradores (parceria MaxFinance) 

7 - Feedback permanente e Relatórios de seguimento 

8 - Apoio na análise de propostas de compra 

9 - Acompanhamento de todo o processo venda e presença na escritura 

4.9. OS NOSSOS PARCEIROS 

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ESTUDO DE MERCADO 



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ÍNDICE - ESTUDO MERCADO 

1. CRITÉRIOS DE ESTUDO 

2. CONSIDERAÇÕES E PERMISSAS GERAIS 

3. MÉTODO DE ANÁLISE DE MERCADO 

4. VALORES DE MERCADO 

5. CARACTERÍSTICAS DO LOCAL 

5.1 DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE 

5.2 PLANTA ZONA 

6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL 

6.1 PROPRIETÁRIO 

6.2 FOTOGRAFIAS DE ENQUADRAMENTO 

6.3 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 

6.4 PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 

6.5 DESCRIÇÃO GERAL 

7. PONTOS DIFERENCIADORES 

7.1 DA ZONA DE IMPLANTAÇÃO 

7.2 DO IMÓVEL 

8. PERMISSAS DO ESTADO 

9. ENQUADRAMENTO NO MERCADO IMOBILIÁRIO 

9.1 PROSPECÇÃO DE MERCADO 

9.2 ANÁLISE DE PROSPECÇÃO 

9.3 PREÇOS DE REFERÊNCIA DA ZONA 

9.3.1 TABELA MERCADO CONFIDENCIAL 

9.4 PREÇO DOS IMÓVEIS SIMILARES NA ZONA 

9.5 GRÁFICOS COM OS IMÓVEIS SIMILARES VENDIDOS PELA REDE REMAX 

9.6 RISCO DE SOBRE-AVALIAR UM IMÓVEL 

10. CONCLUSÃO 

11. CURIOSIDADES 

11.1 FOTOGRAFIAS DA ZONA 

11.2 SOBRE O BRASÃO 

11.3 SOBRE A FREGUESIA DE ALVALADE 

11.4 VANTANGES E DESVANTAGENS DA ZONA 

12. DICAS PARA POTENCIAR A VENDA DO SEU IMÓVEL 

13. ANEXOS 

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1. CRITÉRIOS DE ESTUDO 

Este estudo foi elaborado com a finalidade de dar a conhecer aos proprietários do imóvel 

qual o valor de mercado aconselhado para fins de venda imobiliária. 

2. CONSIDERAÇÕES E PERMISSAS GERAIS 

A metodologia do presente estudo compreendeu uma visita ao imóvel para constatação 

das suas características construtivas, tipológicas e caracterização da realidade urbana 

envolvente. Não foi realizado ou obtido qualquer ensaio estrutural, pelo que não se pode 

emitir nenhuma garantia sobre o estado das estruturas. Foi efectuada uma aferição dos 

valores de mercado de imóveis de características comparáveis. 

As informações legais e técnicas referidas neste relatório são fornecidas pelo seu consultor 

imobiliário e são referidas com fins meramente informativos, sendo o relatório elaborado 

para seu uso exclusivo. 

3. MÉTODO DE ANÁLISE DE MERCADO 

A determinação dos valores do património imobiliário foi baseado no seguinte método: 

O Método de Comparação consiste em relacionar o valor de um imóvel com os dados 

relativos à transacção de propriedades com características semelhantes ou comparáveis. 

O uso deste método no presente estudo serviu como parâmetro referencial 

por utilizar os dados directamente recolhidos no mercado, proporcionando um carácter 

objectivo e indicador dos valores de mercado. O Método de Comparação efectua uma 

estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de homogeneidade, de modo a 

permitir a comparação e determinar quais características mais relevantes. Os dados, 

recolhidos em diversas fontes do Mercado Imobiliário, são introduzidos e tratados na 

Base de Dados da RE/MAX Prestige. 

4. VALORES DE MERCADO 

No presente relatório foram calculados os seguintes valores: 

O VALOR DE MERCADO corresponde ao montante que pode ser razoavelmente esperado 

pela transacção entre um comprador e um vendedor interessados, com equidade 

entre ambos, nenhum deles estando obrigado a vender ou comprar e ambos estando 

conhecedores de todos os factores relevantes a uma determinada data. 

O VALOR DE VENDA IMEDIATA representa o valor do imóvel pressupondo a sua venda 

pública forçada após os melhores esforços de oferta, durante um curto período de tempo 

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5. CARACTERÍSTICAS DO LOCAL 

5.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE 

Zona prime de construção antiga, serviços e comercio na proximidade. 

Acesso a transportes públicos na zona para qualquer ponto da cidade de Lisboa. 

A Avenida EUA liga Entrecampos à Avenida Almirante Gago Coutinho, passando 

pela Avenida de Roma. 

A (nova) freguesia de Alvalade surge da união das antigas S.João de Brito, Campo 

Grande e Alvalade e representa 6% do território da Cidade. Entre 2001 e 2011 decrescem 

o número de edifícios, famílias e indivíduos mas há um acréscimo de alojamentos. 

Contendo a freguesia a área de implantação do Plano de Alvalade, tem como época 

construtiva base o período 1946-1970, edifícios maioritariamente de 3 a 4 pisos, de cariz 

residencial mas também misto, com 3 ou mais alojamentos por edifício, várias divisões 

(60% com 5 ou mais) com dimensões médias a grandes. 

5.2. PLANTA DE ZONA 

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6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL 

6.1. PROPRIETÁRIO 

Sr. Proprietário 

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proprietario@gmail.com 

6.2. FOTOGRAFIAS DE ENQUADRAMENTO 

6.3. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 

Avenida Estados Unidos da América nº X, X ESQ # 1700-xxx Lisboa 

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6.4. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 

Área Total do Terreno: 304,6500 m 2 Ano Inscrição da Matriz: 1977 

Área Bruta Privativa: 151,2000 m 2 

Tipo de prédio: Reg Prop. Horizontal 

Estado de Conservação: Totalmente 

Remodelado 

Elevador: Sim 

Nº de Pisos: 10 (dez) Acabamentos: Elevada Qualidade 

Tipologia: T3 

Garagem: Sim 

Envolvente: Residencial, Tranquila 

6.5. DESCRIÇÃO GERAL 

O imóvel em avaliação é um apartamento de tipologia T3, destinado a habitação. 

Prédio de rendas limitadas em regime de propriedade horizontal, que se compõe 

de 10 andares, em lados direito e esquerdo, sendo o último andar recuado 

para habitação de inquilinos e habitação da porteira ocupando a àrea coberta de 

304,65m2. A habitação da porteira no 10º andar esquerdo com 3 divisões, fica em 

comum a todas as fracções da propriedade horizontal. 

O imóvel com cerca de 38 anos encontra-se totalmente remodelado. Novo 

O apartamento em análise tem uma área de bruta privativa de 101,2000m². 

Os espaços dispõe-se da seguinte forma: Hall entrada, sala comum, cozinha, duas 

casas de banho, suite, dois quartos e uma dispensa. 

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7. PONTOS DIFERENCIADORES E POSSÍVEIS OBJECÇÕES 

(COMPRADORES): 

7.1. DA ZONA DE IMPLATAÇÃO 

PONTOS DIFERENCIADORES 

POSSIVEÍS OBJECÇÕES 

- Zona calma 

- Bons acessos 

- Proximidade ao comêrcio local, 

- Estacionamento com 

parquímetro 

- Poucas atrações turísticas 

banca e supermercados 

- Vista única e sem obstáculos 

visuais 

- Próximo do aeroporto e autoestradas 

7.2. DO IMÓVEL 

PONTOS DIFERENCIADORES 

POSSIVEÍS OBJECÇÕES 

- Totalmente remodelada 

- Acabamentos de topo 

- Ar condicionado 

- Caixilharia Nova 

- Três Frentes 

- Prédio em idade avançada 

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8. PERMISSAS DO ESTADO 

A elaboração do presente Relatório foi antecedida de uma visita detalhada ao 

imóvel, com vista a verificar as características do mesmo e da sua envolvente. 

Os valores de mercado apresentados pressupõe que o imóvel tal como nos 

foi apresentado se encontra devidamente legalizado e que tem licença de 

utilização para os fins a que se destina. Considerou-se ainda que não incidem 

sobre o imóvel quaisquer ónus ou encargos, não tendo sido verificada a respectiva 

jurídica e fiscal. 

9. ENQUADRAMENTO NO MERCADO IMOBILIÁRIO 

9.1. PROSPECÇÃO DE MERCADO 

Foi efectuada uma prospecção de mercado, de forma a obter valores de 

venda de apartamentos novos e/ou usados, de modo a podermos concluir 

quais os valores reais que melhor se ajustam ao imóvel objecto da avaliação. 

Podemos ainda desta forma concluir qual a situação de oferta e procura para 

produtos imobiliários semelhantes e comparáveis ao estudo. 

Foram consultados diversas fontes do mercado imobiliário e referem-se de 

seguida alguns dos imóveis encontrados e considerados mais significativos. 

9.2. ANÁLISE DE PROSPECÇÃO 

Os imóveis são comercializados por valores médios unitários entre de 2.182 

Euros/m² (ver tabela 9.3.1), variando estes valores em função da área, localização 

especifica, data de construção e estado de conservação. 

9.3. PREÇOS DE REFRÊNCIA DA ZONA (SIR) 

Com base nos dados do portal Confidencial Imobiliário, a oferta (tipologia) 

imobiliária da freguesia de Alvalade no Mercado de Compra e Venda representa 

cerca de 30,5% do mercado, e a oferta residencial para venda apresenta 

um valor médio de 2.930 €/m2, para fogos novos, e 2.186 €/m2 para 

fogos usados. 

Estes valores repercutem um aumento, face às médias do concelho, de 9% 

para 

os fogos novos e usados. 

No que respeita ao Mercado de Arrendamento foi possível obter para a 

freguesia de Alvalade, os preços médios de arrendamento (T3) de 8€/m2, em 

contraponto com os 9 €/m2 de Lisboa. 

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9.3.1. TABELA CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO 

Registe-se que o tempo médio de absorção pelo mercado é, em Lisboa, de 4 

meses: 

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9.4. PREÇOS DE IMÓVEIS SIMILARES À VENDA NA ZONA 

Na planta abaixo, apresenta-se assinalados com a cor encarnada imóveis similares. 

(P - Proprietário; 1;2;3 - Outras) 

P 

AVENIDA DOS EUA - DE ENTRECAMPOS À AV. ALM. GAGO COUTINHO 

1 

AVENIDA DOS EUA - DE ENTRECAMPOS ATÉ AVENIDA DE ROMA 

2 

3 

AVENIDA DOS EUA - DA AV. ROMA ATÉ AV. ALM. GAGO COUTINHO 

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AV. DOS EUA XXX 

1 

ANDAR: 2º DTO 

ÁREA ÚTIL: 185 m 2 

TIPOLOGIA: T3 

CASAS DE BANHO: 2 

IDADE: 48 anos 

ESTADO: Renovado 

GARAGEM: Não 

ELEVADOR: Não 

VENDIDO EM: 5 Meses 

OBSERVAÇÕES: Preço de venda inical de 335.000 € 

PREÇO VENDA: XXX.000 € 


2 

ANDAR: 10º ESQ 


TIPOLOGIA: T3 



ESTADO: Renovado 

GARAGEM: Não 

ELEVADOR: Sim 

VENDIDO EM: 6 meses 

OBSERVAÇÕES: Preço de venda inical de 290.000€ 



3 

ANDAR: 1º ESQ 


TIPOLOGIA: T3 



ESTADO: Bem conservado 

GARAGEM: Não 

ELAVADOR: Sim 

ANGARIADO: 7 Meses 

OBSERVAÇÕES: Preço de venda inical de 246.000€ 


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9.5. GRÁFICOS COM OS IMÓVEIS SIMILARES VENDIDOS PELA REDE REMAX 

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9.6. RISCO DE SOBRE-AVALIAR UM IMÓVEL 

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10. CONCLUSÃO 

Dado o exposto anterior e tendo em conta a localização do imóvel, suas características, 

áreas de construção e actual situação do mercado imobiliário, actualmente 

estima-se estar entre os seguintes valores: 

VALOR DE MERCADO 299.000,00 € 

VALOR DE VENDA IMEDIATA 260.000,00 € 

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11. CURIOSIDADES 

Os cruzados teriam aqui acampado antes de tomarem de assalto Lisboa em 

1147. 

Em 1326, teve lugar nestes campos de Alvalade o célebre encontro entre D. 

Diniz e seu filho Afonso IV. 

Em 1384, as tropas organizadas pelo Rei de Castela armaram aqui tendas 

para o ataque a Lisboa, cujo êxito foi gorado. 

Os terrenos eram vastos e orograficamente pouco acidentados, atravessados 

por um ribeiro que se estendia até ao Jardim do Campo Grande (actual). Embora 

fossem diminutas as habitações, as hortas, vinhas, oliveiras, cereais e 

pomares floresciam e eram muito produtivas. No Séc. XVI estes campos eram 

referidos como férteis e altamente ricos. 

Nesta época, esta zona, afastada do cosmopolitismo da cidade, prestava-se 

a reuniões de importância social. Existia, então, uma Ermida dos Santos Reis 

Magos, onde, em 1580, se reuniram os vereadores da Câmara de Lisboa para 

procederem à eleição dos procuradores a enviar às Cortes de Setúbal. 

É de referir, ainda, que o terreiro desta zona tinha um carácter oficial, nomeadamente 

para a prática de exercícios militares. Era um espaço amplo que a 

Coroa e a Câmara Municipal procuravam sempre proteger e conservar livre 

de outras ocupações, sendo mesmo, por carta régia de 1520, interdita a 

ocupação destes terrenos. D. Sebastião antes de partir para Alcácer Quibir 

passou aqui revista às forças armadas. 

Torna-se evidente que as notícias desta zona são muito diversas, muito dispersas 

e o seu enquadramento não define com precisão onde tudo decorria 

ou se processava, ou seja o local que hoje corresponderia a Campo Grande, 

Lumiar, Alvalade ou S. João de Brito. 

Fala-se que a qualidade dos ares era excelente, que além de preservar a 

saúde curava também doenças. Dizia-se mesmo que os ares de Alvalade faziam 

milagres à saúde. Talvez por tal razão tenha ocorrido o aparecimento de 

muitas quintas de veraneio e, designadamente nos Séc. XVII e XVIII, palácios 

e palacetes que, ainda hoje, subsistem como Galveias, Galvão Mexia (hoje 

Museu da Cidade), Quintas como Lagares D´El Rey, Coruchéus, etc. 

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Nos Séc. XVII e XVIII há documentos que referem a existência de focos industriais com 

pequenas e diversas fábricas, embora em casos isolados, já que se tratava mais de uma 

zona e paisagem rural. 

No que concerne a redes viárias e pedonais, há a partir dos anos 50 do Séc. XVIII um fluxo 

cada vez maior de tráfego, o que provoca o aparecimento de apoio a viajantes, surgindo 

barracas, casas de comes e bebes e explorando-se, até, a água de um poço que daria 

que falar. 

Passa então esta zona a ser lugar de paragem obrigatória para quem sai ou entra em Lisboa. 

No primeiro quartel do Séc. XIX os campos passam a funcionar estrategicamente para a entrada 

na cidade e abastecimento publico e, embora a paisagem continue rural, começam 

a surgir oficinas e fábricas como a Fiação do Cp. Grande, ou o Mercado de Gado. 

A vida nesta zona, embora se tenha modificado bastante, em grande parte devido ao aumento 

da população e instalação de muitas actividades, não perdeu o seu aspecto campestre. 

Este só viria a ser alterado a partir dos anos trinta do Séc. XX. 

No período até meio do Séc. XX há uma progressiva integração citadina, passando a funcionar, 

então, como espaço de reserva para o desenvolvimento da malha urbana. Praticamente 

inexistente a habitação, o espaço é usado para lazer, recreio e desportos. 

A partir dos meados do Séc. XX verifica-se uma rápida urbanização, com particular destaque 

para a cidade universitária, que revoluciona a fisionomia da zona, ficando esta a 

ser identificada como de classes médias com elevados padrões de qualidade de vida, 

no contexto da Cidade. 

A década de 40 é fértil em projectos de urbanização. Em 1945 inicia-se a obra liderada 

por Faria da Costa que culminará na construção do Bairro de Alvalade. O plano deste 

Ilustre Arquitecto era constituído por um espaço em forma de trapézio de 230 hectares, 

destinado a 45.000 habitantes, limitado a norte pela Av. Alferes Malheiro (hoje Av. do 

Brasil), a leste pela Av. do Aeroporto (hoje Av. Almirante Gago Coutinho) a oeste pelo 

Cp. Grande e Rua de Entrecampos e a sul pelo caminho de ferro que atravessa a Av. de 

Roma. 

Estava organizado através de um conceito de células, ou seja, conjuntos de habitantes 

que usufruem do mesmo equipamento; a escola, o mercado, o comércio, etc. Além da 

habitação estavam previstos equipamentos diversos de acesso fácil como comércio, 

industria, transportes, escolas, igrejas, campos de jogos, correios, bancos, postos de 

polícia, salas de espectáculo, clubes desportivos, espaços verdes, etc. 

Verifica-se a coexistência de habitações de categorias sociais e, no âmbito do projecto, 

vários bairros vão sendo construídos. Ainda nesta década surgem infra-estruturas de 

apoio, como o Hospital Júlio de Matos (1942), o Liceu Rainha Dona Leonor (1947) e a 

Escola Eugénio dos Santos (1948). 

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Na sequência do que acontecera na década anterior, os anos 50 trazem novos 

projectos e, em 1952, inicia-se a construção da Igreja de S. João de Brito, inaugura-se 

o LNEC, conclui-se mais um foco de habitação - Bairro das Estacas – e, em 

1956, é inaugurado o Estádio Universitário. 

Em 1957 são inaugurados, com pompa e circunstância, os Cinemas Alvalade e 

Roma. 

Nos anos seguintes, em 1968 é inaugurado o Liceu Padre António Vieira, em 1973 

a Estátua de Santo António e nas décadas de 70 e 80 são inauguradas as estações 

do Metro. 

O Séc. XX foi, sem dúvida, uma época marcante na história da cidade de Lisboa. 

A cidade ganhou uma nova vida, em consequência do crescimento urbanístico 

que nela se verificou. E é neste contexto que se vai processar o desenvolvimento 

da freguesia de S. João de Brito. 

Actualmente, São João de Brito tem mais de 13.000 habitantes, dos quais cerca 

de 7.400 mulheres e 5.800 homens. A população é maioritariamente constituída 

por indivíduos com idades superiores a 50 anos, tendo vindo a verificar-se um 

envelhecimento da população nas últimas décadas. Grande parte dos habitantes 

estão ainda no activo profissional (46%) e a percentagem de analfabetos é reduzida 

(13,5%), verificando-se um grau de instrução médio/superior (27,5%). 

Como facilmente se percebe, a freguesia de S. João de Brito é das mais jovens 

da cidade de Lisboa, contando com um património de considerável valor e de 

referências nacionais, já aqui referidas, como o Hospital Júlio de Matos, uma das 

mais cotadas unidades de doenças mentais, o Laboratório Nacional de Engenharia 

Civil (LNEC) - dos mais prestigiados laboratórios de engenharia, considerado 

por muitos como dos melhores da Europa -, além da notável Igreja Paroquial cuja 

fachada é das mais altas de Lisboa; o mesmo pode-se dizer da bela estátua de 

Santo António, das Escolas Rainha Dona Leonor, Padre António Vieira, Eugénio 

dos Santos, Almirante Gago Coutinho, Estádio 1º Maio (INATEL), Biblioteca Manuel 

Chaves Caminha, um vasto conjunto de Clubes Desportivos, Instituições religiosas 

diversas, Associações e Instituições de Apoio social. 

A sede da Junta esteve sediada na Avenida Rio de Janeiro, 30, até 1997. A partir 

de 20 de Novembro, foram as mesmas instalações transferidas para a Rua Conde 

de Arnoso, 5 B, onde hoje se mantêm. 

Estas instalações dispõem de um auditório com capacidade para cerca de 150 

pessoas e um auditório ao ar livre para cerca de 400 pessoas. 

FONTE: “http://www.jf-sjbrito.pt/pagina/308/317” 

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11.1. FOTOGRAFIAS 

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11.2. SOBRE O BRASÃO 

Orago - Santa Joana Princesa 

Ordenação heráldica do brasão e bandeira 

Publicada no Diário da República, III Série de 14/08/1992 

Armas - Escudo de ouro, semeado de oliveiras arrancadas de verde, frutadas de negro;um 

mantel denticulado de verde, filetado de negro carregado de duas espadas 

abatidas, de prata, com copos e punhos de ouro e passadas em aspa. Coroa mural de 

prata de três torres. Listel branco com a legenda a negro: “ FREGUESIA DE ALVALADE - 

LISBOA “. 

Bandeira - Esquartelada de amarelo e verde, cordões e borlas de ouro e verde. Haste e 

lança de ouro. 

No Brasão aparece um campo de fundo verde ladeado por um muro, que significa “entre 

campos”, estando estes representados em fundo dourado, simbolizando a terra e os 

olivais existentes em outras épocas. 

As duas espadas cruzadas, com laminas para baixo, representam a batalha de Alvalade, 

que esteve pestes a travar-se entre as tropas de D. Dinis e as de D. Afonso, mas que foi 

evitada pela intervenção da Rainha Santa Isabel. 

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11.3. SOBRE A FREGUESIA DE ALVALADE 

Alvalade é uma das 53 freguesias do município de Lisboa, ocupando uma área de 0.60 

km2, o que corresponde a 0.71% do território do concelho. 

De acordo com os últimos dados disponibilizados pelo INE-Instituto Nacional de Estatística, 

a freguesia de Alvalade é habitada por 8.869 pessoas (1.62% dos habitantes no concelho), 

das quais, 31.71% têm mais de 65 anos e 11.55% são crianças ou adolescentes. 

Ainda em termos demográficos, constata-se que das 

4.190 famílias residentes na freguesia de Alvalade, 

38.78% são compostas por uma única pessoa, e que 

o peso dos agregados domésticos com quatro ou mais 

indivíduos é de 4.03% 

FONTE: INE / http://www.imovirtual.com/viver/demografia/-/Lisboa/Lisboa/Alvalade/ 

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11.4. VANTAGENS E VANTANGES NA FREGUESIA DE ALVALADE 

- ZONA SOSSEGADA 

VANTAGENS 

- JARDIM CAMPO GRANDE (IDEAL PARAPRÁTICA DESPORTO, PASSEIOS, CRIANÇAS...) 

- ESPLANADAS 

- ZONAS VERDES 

- ESTACIONAMENTO GRATUITO 

- CENTRO COMERCIAL ALVALADE: 

PINGO DOCE 

CABELEIREIROS 

SALÕES DE ESTÉTICA 

CUIDADOS DE ROUPA 

RESTAURAÇÃO 

- BANCOS ( CAIXA GERAL, MILLENIUM E SANTANDER) 

- METRO DE ALVALADE 

- TRANSPORTES PÚBLICOS 

- CIDADE UNIVERSITÁRIA 

- ACESSOS (2A CIRCULAR...) 

- ESTACIONAMENTO LOTADO 

DESVANTAGENS 

- TRÂNSITO LOCAL INTENSO NAS HORAS DE PONTA 

- POLUIÇÃO SONORA (AVIÕES) 

- EDÍFICIOS ANTIGOS 

- CAIXAS DE CORREIRO DE DIFÍCL ACESSO OU COM PROIBIÇÃO DE PUBLICIDADE 

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12. DICAS PARA POTENCIAR A VENDA DA SUA CASA 

Fruto da experiência adquirida em inúmeras situações deixo-lhe aqui algumas dicas que lhe permitirão 

potenciar a venda seu imóvel. 

É sabido que, por vezes, pormenores muitas vezes negligenciados fazem toda a diferença, sendo 

até impeditivos da concretização do negócio imobiliário. Deverá, por isso, equacioná-los e tentar 

estar atento aos seguintes aspetos: 

A primeira impressão 

Quanto mais limpo, melhor! 

Dê uma ideia de amplitude 

Atenção às cozinhas e casas de banho 

Ilumine a sua casa 

Atenção aos animais 

Remova as fotografias pessoais 

Acompanhamento das visitas 

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Dossier de Apresentação 

Agradeço a atenção dispensada e a oportunidade de o(a) tornar 

mais um(a) cliente satisfeito(a) pelos serviços prestados. 

Muito Obrigado! 

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NOTAS 

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