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ÍNDICE

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ENCICLOPEDIA

DE

OURO

DO SÍNDICO

A plataforma online para gestão

integrada de condomínios mais

completa do Brasil.

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ÍNDICE

O Enciclopédia de Ouro do Síndico contém o que todo síndico de

sucesso precisa para uma gestão condominial sem tropeços.

Esse material tem a solução para as principais dificuldades

enfrentadas pelo síndico divididas em grandes grupos:

1 Funcionários 05

2 Condôminos 13

3 Segurança 28

4 Manutenção 37

5 Finanças 45

6 Sobre a Nextin 61

Todo síndico de sucesso tem uma cópia do Enciclopédia de Ouro

do Síndico na administração do condomínio, onde ela poderá ser

consultada a qualquer dúvida. E você não será diferente, certo?

Confie em quem tem anos de experiência em gestão condominial

e nunca fique para trás.

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Condomínio Edilício segundo o Código Civil

O Código Civil brasileiro, datado janeiro de 2003 alterou alguns

pontos cruciais da antiga Lei nº 4.591, conhecida como a Lei dos

Condomínios. Saiba o que o documento máximo da legislatura

brasileira diz sobre o condomínio edilício no artigo 1.331, o primeiro

capítulo VII, que disserta sobre esse tipo de edificação.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as

respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,

sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto

os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados

ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo

autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação

dada pela Lei Nº 12.607, de 2012)

2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição

de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e

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efrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive

o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum

pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente,

ou divididos.

3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,

uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,

que será identificada em forma decimal ou ordinária no

instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada

pela Lei nº 10.931, de 2004)

4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso

ao logradouro público.

5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição

contrária da escritura de constituição do condomínio

Para entender tudo que é dito no Código Civil sobre condomínios,

conheça o e-book com toda a lei comentada.

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1- Funcionários

MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:

QUAL A MELHOR OPÇÃO?

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FUNCIONÁRIOS


1- Funcionários

5 DICAS PARA GERENCIAR

OS FUNCIONÁRIOS

Gerenciar os funcionários de qualquer empresa é complicado.

No caso do condomínio, a situação é praticamente a

mesma, já que há vários contratos trabalhistas envolvidos.

Em todos os casos, a melhor saída é se resguardar; portanto,

manter o contrato com os funcionários dentro do que diz a

lei é fundamental.

Confira outras dicas:

• Definir a escala – Para evitar o gasto excessivo com horas

extras, o condomínio precisa de uma escala de trabalho

bem definida. Assim, os funcionários terão horário certo

para começar e terminar o expediente, deixando as horas

extras somente para situações atípicas.

• Regularizar a situação dos funcionários – Assinar a carteira

de trabalho e pagar todos os encargos trabalhistas aos

funcionários evita que, posteriormente, alguns deles entrem

com um processo trabalhista contra o condomínio.

Além de evitar transtornos, o condomínio deixa de pagar

grandes quantias em indenização e gastos com advogados.

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1- Funcionários

5 DICAS PARA GERENCIAR

OS FUNCIONÁRIOS

• Acompanhar a situação dos funcionários terceirizados –

O condomínio também deve acompanhar o recolhimento

de encargos trabalhistas dos funcionários terceirizados, já

que, em caso de falência, o condomínio pode vir a arcar

com esses custos.

• Ficar atento às leis trabalhistas – As leis trabalhistas podem

ser confusas para quem não tem experiência com o

assunto. Uma dica é estudar essas leis para evitar situações

desagradáveis no futuro. Se você não tiver disponibilidade

para tal, o ideal é contratar um assessor jurídico para te

orientar, pelo menos no início da gestão.

• Evitar constrangimento entre condôminos e funcionários

– Os condôminos não são chefes dos funcionários do prédio.

Portanto, não é indicado que os moradores sugiram

condutas aos empregados do condomínio. É função do síndico,

portanto, fazer com que a relação entre condôminos e

funcionários seja a melhor possível, evitando qualquer tipo

de abuso de autoridade por parte dos moradores.

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1- Funcionários

5 DICAS PARA GERENCIAR

OS FUNCIONÁRIOS

Uma saída adotada por vários condomínios é a terceirização

dos funcionários. Nesse caso, qualquer situação inadequada

ficaria sob responsabilidade da empresa contratada. Além disso,

se um funcionário tiver algum imprevisto e não puder comparecer

ao trabalho, a empresa terceirizada se encarrega de

chamar um substituto. De qualquer maneira, o síndico deve

ficar atento ao andamento do contrato, como dito acima.

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1- Funcionários

MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:

QUAL A MELHOR OPÇÃO?

Existem, basicamente, três formas de contratar funcionários

para condomínios. Eles podem ser funcionários do condomínio

ou terceirizados e cada escolha traz vantagens e desvantagens.

Conheça cada uma dessas características:

CLT – Esse tipo de contratação pode sair muito caro ao condomínio.

Além dos encargos, há uniformes, EPIs e o custo das

demissões. E quanto mais tempo o funcionário fica, mais caro

se torna demiti-lo. Além disso, toda a responsabilidade legal

fica a cargo do síndico, podendo gerar ações na justiça que

resultarão em muita dor de cabeça.

A autoridade também pode vir a se tornar um problema. Nesse

tipo de contratação, todos os moradores podem se sentir

chefes e abusar da autoridade. É importante lembrar que apenas

o síndico é coordenador dos funcionários, e que respeito

é fundamental.

O ponto positivo desse tipo de contratação é o empenho do

funcionário, que cria um vínculo com o ambiente de trabalho

e com o empregador. Geralmente são mais atenciosos e têm

maior zelo pelo condomínio.

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1- Funcionários

MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:

QUAL A MELHOR OPÇÃO?

Terceirizado – Muitas vezes os funcionários terceirizados não

criam vínculos com o condomínio, pois, dependendo do contrato,

os prestadores de serviço podem ser substituídos sem

grandes explicações. Ou seja, quando a pessoa começa a criar

um vínculo com os moradores e ambiente de trabalho, logo ela

poderá ser substituída.

O ponto mais positivo é percebido em casos de afastamento;

para isso, basta o síndico conversar com a conservadora e pedir

para substituir algum funcionário que não tenha se adaptado

bem, sem nenhum custo de demissão. Se o funcionário não

pode comparecer ao trabalho em um dia específico, a conservadora

também é responsável por enviar um substituto.

Além disso, a conservadora fica responsável por todos os encargos

trabalhistas, ou seja, se algum funcionário entrar na

justiça conta o seu empregador, a ação irá para a conservadora,

e não para o condomínio.

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1- Funcionários

OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS

DO CONDOMÍNIO

O condomínio não tem por objetivo o lucro, e sim a realização

dos interesses comuns dos proprietários. Sendo assim, não é

considerado pessoa jurídica.

Mas, mesmo não sendo considerado pessoa jurídica, o condomínio

pode assumir a condição de empregador. Ele tem, basicamente,

duas formas de contratar funcionários:

CLT ou terceirização – aqui você fica por dentro das duas formas

de contratação. Se o condomínio optar pelo regime CLT,

algumas obrigações trabalhistas são emitentes:

1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.

2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.

3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS)

dos seus empregados.

4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados

(CAGED).

5. Entregar a Relação Anual de Informações Sociais – (RAIS).

6. Emitir a Comunicação de Dispensa – (CD).

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1- Funcionários

OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS

DO CONDOMÍNIO

7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribuição

Sindical – (GRCS).

8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações

à Previdência Social – GFIP.

9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou Sistema

Informatizado), Livro de Inspeção do Trabalho, registro de

ponto, etc.

10. Expor Quadro de Horários de Trabalho e demais documentos

cuja afixação é obrigatória.

11. Entregar a Declaração do Imposto de Renda na Fonte –

DIRF anual, quando pertinente, e atender às demais disposições

tributárias pertinentes à retenção do imposto.

12. Responder perante a Justiça Trabalhista no caso de reclamatória.

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CONDÔMINOS


2- Condôminos

PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO

E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM

Em um condomínio, existem vários cargos ocupados por membros

da gestão: síndico, subsíndico, conselheiros fiscais, etc.

Mas as nomenclaturas não existem apenas para os cargos administrativos.

Elas também servem para as pessoas que moram

ou possuem imóvel nos condomínios. Mas qual a diferença

entre proprietário, morador, condômino, locatário, locador

e inquilino? E como saber em qual categoria cada membro do

condomínio pertence?

Proprietário / Condômino

Existem muitas dúvidas sobre o conceito de “condômino”.

A maioria das pessoas acha que condômino é aquele que

mora no condomínio, sendo ele dono ou não do imóvel. Mas,

na verdade, proprietário e condômino são sinônimos, ou seja,

só é considerado condômino aquele que é dono do imóvel.

O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imóvel

quanto deixá-lo na mão de um inquilino.

Inquilino / Locatário

Inquilino e locatário também são sinônimos e se referem às

pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imó-

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2- Condôminos

PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO

E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM

vel que não é seu. Clique aqui para conhecer os direitos e deveres

do inquilino.

Morador

É quem mora na unidade, seja ele dono do imóvel ou não. Esse

termo é muito confundido com o termo “condômino”, o que

pode gerar grande equívocos.

Locador

O locador é o proprietário ou condômino que não reside no

próprio imóvel, sendo essa a única diferença entre os três termos.

A partir do momento que o proprietário resigna o direito

de residir no próprio apartamento, ele se torna locador.

Confundir esses termos pode não parecer um erro muito grande,

mas pode acarretar algumas consequências. Uma delas é

a má interpretação do Código Civil: Art. 1.351. Depende da aprovação

de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração

da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade

imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos

condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

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2- Condôminos

PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO

E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM

Ao confundir o conceito de condômino com o de morador, pode-se

concluir erroneamente que os inquilinos têm direito de

voto nas assembleias mesmo sem procuração do proprietário.

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2- Condôminos

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, mudou um

pouco a Lei nº 4.591 – conhecida como a Lei dos Condomínios.

No novo documento existem dois artigos que falam especificamente

dos direitos e deveres dos condôminos. Confira:

O artigo 1.335 mostra os direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto

que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar,

estando quite.

Apesar desses direitos estarem previstos em lei, eles não são

absolutos. No caso do inciso I, por exemplo, se o condômino

violar as regras de convivência social ou utilizar sua unidade

de forma contrária à destinação do imóvel, esse direito poderá

ser suspenso.

A grande novidade desses artigos do Código Civil foi o inciso

III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em

assembleia caso esteja em débito com o condomínio.

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2- Condôminos

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Já o artigo 1.336 expõe os deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção

de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,

e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade

e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O inciso I desse artigo deixa muitos síndicos em dúvida. Nesse

caso, o Código Civil sugere que os condôminos paguem suas

despesas de acordo com a fração ideal, mas, se a Convenção

disser algo diferente, prevalece a decisão da Convenção.

Para não haver qualquer dúvida quanto à legislação que rege

o dia a dia nos condomínios, confira nosso e-book com a nova

lei dos condomínios simplificada.

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2- Condôminos

DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS

No condomínio, muitas vezes o inquilino pode não ter tantos

direitos quantos os proprietários, mas isso não está correto.

Os locatários podem, inclusive, serem síndicos do prédio. Conheça

os direitos e deveres do inquilino e exija que todos sejam

cumpridos:

Deveres

• Pagar mensalmente o valor acordado na assinatura do contrato

de locação.

• Tratar o imóvel como se fosse seu.

• Devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou.

• Utilizar o imóvel para o fim a que se destina – se for residencial,

não utilizá-lo para fins comerciais.

• Dar conhecimento ao proprietário dos defeitos ocorridos e

que sejam da sua responsabilidade.

Direitos

• Ter preferência na hora de comprar o imóvel que habita. Se

este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com

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2- Condôminos

DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS

uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar

transferência de propriedade do possível novo adquirente,

desde que deposite o valor da compra adicionado

das demais despesas desse negócio jurídico.

• Votar em assembleia com procuração do proprietário.

• Ser síndico, caso se interesse.

• Fazer reparações urgentes no imóvel – para as que forem

essenciais, não será necessário aprovação do proprietário,

mas as demais deverão ser resolvidas em conjunto com o

dono do imóvel.

• Pequenas deteriorações – furar a parede para pendurar

quadros, por exemplo, é direito do inquilino. Mas todas essas

pequenas deteriorações deverão ser consertadas no

momento da entrega do imóvel.

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2- Condôminos

DESPESAS DO CONDOMÍNIO:

QUEM PAGA O QUÊ?

Em vários condomínios pelo Brasil existe a dúvida sobre a divisão

das despesas. Quem deve pagar os custos que chegam

a mais na taxa mensal do condomínio? Isso não é tão simples

quanto parece, já que proprietários e moradores dividem as

despesas. Mas como saber quem paga o quê?

Para saber quem é o responsável por pagar cada conta gerada

pelo condomínio, é importante analisar a natureza da despesa.

O inquilino não deve pagar taxas que irão gerar melhorias

ao prédio – responsabilidade somente do proprietário -, enquanto

as despesas de manutenção são de responsabilidade

exclusiva do inquilino.

Para facilitar ainda mais, basta pensar em despesas ordinárias

e despesas extraordinárias. As despesas extraordinárias ficam

por conta do proprietário do imóvel, porque normalmente se

referem à valorização ou manutenção do valor da propriedade,

enquanto as ordinárias ficam para o inquilino.

Se a despesa for fruto de melhorias ou investimento no edifício,

ela fica a cargo do proprietário. Como dono do imóvel, ele

tem maiores chances de usufruir dessas melhorias, já que é

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2- Condôminos

DESPESAS DO CONDOMÍNIO:

QUEM PAGA O QUÊ?

mais difícil o dono do apartamento se desfazer do bem do que

o inquilino sair do imóvel. Alguns exemplos desse caso são:

pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança,

alteração de paisagismo ou construção de áreas de lazer.

Se a despesa for fruto de manutenção do dia a dia, ela fica a

cargo do inquilino, que é quem está vivendo na unidade no momento.

Dessa forma, ele irá usufruir dessa manutenção mais

do que o proprietário. Quando os gastos são para reparos de

pequeno e médio prazo, também é quem aluga que assume o

pagamento. Alguns exemplos desse caso são: limpeza em geral,

manutenção interna, pintura das áreas internas e comuns

e encargos trabalhistas.

Para aprovar um aumento de despesa dentro do condomínio,

é preciso realizar uma assembleia. Para tanto, é indicado que o

síndico já explique qual tipo de despesa será essa e quem deverá

arcar com os custos, evitando desentendimentos posteriores.

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2- Condôminos

CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE

SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?

Cabe ao condomínio punir os condôminos antissociais, ou

seja, condôminos que não cumprem as regras do condomínio.

Essa punição será uma multa de até dez vezes o valor da taxa

de condomínio, com nível determinado de acordo com o que

já está na Convenção do Condomínio. Mas quando esse tipo

de punição não é o suficiente, o que o condomínio pode fazer?

Ainda não existe consenso entre os advogados sobre qual o

máximo que pode ser feito com relação aos condôminos antissociais.

Sendo assim, há duas correntes quanto ao problema: a

primeira entende pela impossibilidade de excluir o condômino

antissocial, alegando a prevalência do direito de propriedade

e do princípio da dignidade da pessoa humana. Já a segunda

corrente entende que há possibilidade de exclusão do condômino

antissocial, em respeito do princípio da função social da

propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao direito

individual.

De qualquer forma, em qualquer um dos casos isso deve ser feito

no âmbito jurídico, e não na esfera do condomínio. Em casos

extremos, condomínios levam os condôminos antissociais a juízo

com o intuito de tentar expulsá-los do edifício. Mesmo o Código

Civil não conferindo ao condomínio o direito de excluir um

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2- Condôminos

CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE

SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?

condômino extrajudicialmente, alguns juízes estão concedendo

essa sentença, já que o documento não proíbe que a exclusão

se faça por meio judicial. Essa alternativa deve ser cogitada apenas

em última instância, ou seja, quando os demais condôminos

estiverem sendo prejudicados de forma irreversível.

Por haver vários tipos de conflitos em condomínio, os tribunais

superiores já se manifestaram quanto à possibilidade de exclusão

do condômino antissocial. Dos tribunais que decidiram

pela exclusão, temos os Tribunais de Justiça do Estado do Rio

Grande do Sul, Paraná e São Paulo.

Em suma, ao adentrar na sociedade condominial, o morador

deve ter consciência de que há regras no que diz respeito aos

bons modos com a vizinhança. Os condôminos devem ser regrados

com a vida condominial, respeitando essas normas, e,

caso haja perturbação, os demais moradores têm o direito de

cessar a interferência, sempre de acordo com a lei.

Em relação à possibilidade de exclusão do condômino antissocial,

é importante frisar que os juízes agem com cautela, sem

fixar de maneira expressa qual a sentença adotada.

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2- Condôminos

COMO FAZER OS MORADORES

CUMPRIREM AS REGRAS

Para conviver em sociedade, regras são fundamentais e cada

ambiente tem regras próprias. Todos que estiverem em território

brasileiro, por exemplo, devem seguir o Códio Civil, os

que estiverem no estado de São Paulo devem seguir a regra do

estado e assim por diante. Quanto mais específico for o ambiente

onde você está inserido, mais específicas serão as regras,

mas elas continuam sendo de suma importância e devem ser

seguidas por todos. E isso se aplica também ao condomínio.

As regras do condomínio são determinadas pelo Código Civil,

Lei nº 4.591/64, leis estaduais e municipais, Convenção, Regimento

Interno e assembleias. Nessa hierarquia, cada uma

diz sobre determinada parte do condomínio e não podem se

contradizer. Saiba como funciona a relação de poder dentro

do condomínio.

Mas o grande problema em relação às regras, em quase todas

as esferas, é que a maioria das pessoas não as conhecem. Ou,

mais complicado do que isso, são aquelas que conhecem as

regras, mas não as seguem, pois não conseguem perceber que

elas existem para garantir a harmonia e o bem comum.

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2- Condôminos

COMO FAZER OS MORADORES

CUMPRIREM AS REGRAS

Para esses dois tipos de pessoas, há duas soluções distintas.

Para as que conhecem as regras, mas não cumprem, resta ao

síndico e à administração – no caso do condomínio – fazer conscientizações

sobre a importância de segui-las. Se determinada

norma não está sendo cumprida por boa parte das pessoas,

o ideal é convocar uma assembleia para apresentar o motivo

daquela regra existir e provar, através de exemplos, que sem

ela o ambiente seria menos organizado. Ou, se for o caso, tentar

mudar a convenção ou o regimento interno, se ficar provado

que essa determinada regra realmente está trazendo mais

problemas do que soluções.

Se o descumprimento de alguma regra for exclusividade de

um condômino, o síndico deve adverti-lo e notificá-lo com

multa prevista na convenção do condomínio. Caso a situação

persista, o condomínio pode tratar essa situação extrajudicialmente.

Saiba como.

Mas, se o problema de descumprimento das regras do condomínio

for devido à falta de conhecimento, deixar o Regimento

Interno e a Convenção do Condomínio em um lugar de fácil

acesso aos condôminos é fundamental.

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2- Condôminos

COMO FAZER OS MORADORES

CUMPRIREM AS REGRAS

Nesse sentido, o Nextin Home, a plataforma online de gestão

integrada para condomínios mais completa do Brasil, traz

grande vantagem à administração. No sistema, sempre que

um condômino for realizar qualquer ação dentro do condomínio,

como reservar um espaço, realizar uma obra ou

agendar mudança, é mostrada a parte do Regimento Interno

que diz respeito àquela ação. Dessa forma, não há como

o morador alegar que não sabia quais eram as regras e que,

por isso, as descumpriu.

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SEGURANÇA


3- Segurança

10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIO

MAIS SEGURO

Um dos temas mais recorrentes no dia a dia das pessoas é a

segurança. Não apenas em casa, mas também no trabalho e

na rua, tomamos certas atitudes para nos sentirmos cada vez

mais seguros. A casa é o local onde as pessoas precisam estar

realmente seguras, por isso ser cuidadoso com a segurança no

condomínio é fundamental.

Atitudes simples na rotina de todos os moradores são

fundamentais para diminuir, ou até mesmo acabar, com a

possibilidade de situações desagradáveis acontecerem. Outras

decisões tomadas pelo síndico ou em assembleia também

podem ser decisivas.

• Contratar funcionários capacitados;

• Instalar equipamentos de segurança;

• Controlar a entrada e a saída de pessoas e veículos;

• Cadastrar os moradores e prestadores de serviço;

• Criar cartões de identificação para o acesso de veículos à

garagem ou selos adesivos para fixação no para-brisas;

• Evitar rotatividade dos funcionários;

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3- Segurança

10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIO

MAIS SEGURO

• Promover reuniões ou assembleias periódicas para instruir

os moradores sobre as atitudes mais seguras;

• Orientar os moradores e porteiros para se atentarem ao

entrar e sair do prédio;

• Quando houver uma festa, ou reunião para pessoas de

fora do prédio, criar uma lista de convidados e deixá-la na

portaria para controle do porteiro;

• Não alugar as vagas da garagem para terceiros.

Atitudes simples poderão tornar o condomínio ainda mais

seguro, mas todas essas mudanças devem ser aplicadas por

todos os condôminos. Se um dos moradores não se atentar

a todas essas sugestões, poderá colocar todos os moradores

em risco. Por isso, as assembleias ou reuniões periódicas são

de extrema importância para conscientizar os moradores

sobre a segurança.

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3- Segurança

NORMAS SOBRE PREVENÇÃO

DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS

Não existe legislação federal sobre as prevenções em relação

a incêndios em edifícios edilícios, e as legislações estaduais

variam de acordo com o caso. Entretanto, a ABNT (Associação

Brasileira de Normas Técnicas) tem regras que podem ser

aplicadas a todo o território nacional. ANBR 14276/2006

estabelece, por exemplo, condições mínimas para a elaboração

de um programa de Brigada de Incêndio. Ou, ainda, a NBR

14880/2014, que trata de um quesito essencial às rotas de

fuga: o controle da fumaça.

No estado de São Paulo, a legislação sobre prevenção de

incêndios é a mais completa do Brasil. O Decreto Estadual

56.819/2011e as regras de segurança contra incêndio

determinam que condomínios residenciais com mais de três

andares devem ter uma Brigada de Incêndio.

No entanto, existe um descompasso entre a legislação

e a realidade dos condomínios. O mais comum é que os

condomínios mantenham em dia apenas a AVCB (Auto de

Vistoria do Corpo de Bombeiros) antes de tirar o Habite-se.

Este auto é obrigatório para todas as construções coletivas

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3- Segurança

NORMAS SOBRE PREVENÇÃO

DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS

residenciais e deve ser renovado a cada três anos, tornando

fundamental, para isso, a implantação de uma cultura de

manutenção periódica dos equipamentos e sistemas do edifício.

É dever do síndico estar a par das determinações de

segurança previstas em legislação, bem como promover suas

aplicações nos espaços do prédio, incluindo manutenção dos

itens de segurança e muito mais. O ideal é que os síndicos

tenham a consultoria de um engenheiro independente para

acompanhar a vistoria dos equipamentos contra incêndio,

mas, se o condomínio preferir, a vistoria pode começar com

um trabalho do próprio síndico acompanhado do zelador ou

da brigada de incêndio. Nessa vistoria, devem ser verificados

o funcionamento da bomba de incêndio, a iluminação de

emergência, os corrimãos e se há extintores vazando.

Mas ainda existe a Brigada de Incêndio, que pode se tornar

um grande problema. A Brigada são grupos de pessoas

organizadas e capacitadas dentro de um condomínio,

empresa ou estabelecimento para realizar atendimento

em situações de emergência. Em geral estão treinadas para

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3- Segurança

NORMAS SOBRE PREVENÇÃO

DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS

atuar na prevenção e combate de incêndios, prestação de

primeiros socorros e evacuação de ambientes. A formação

dos membros exige curso específico, realizado por empresa

especializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB),

com profissionais devidamente habilitados, e inclui: teoria e

prática de combate a incêndio e, teoria e prática de primeiros

socorros. A atividade deve ocorrer num campo de treinamento

padronizado, com participação de um mínimo de moradores,

síndico e funcionários.

O condomínio, então, recebe um atestado de Brigada de

Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses. Já a

reciclagem, deve ocorrer uma vez por ano. Porém, conseguir

adesão dos moradores pode ser um grande desafio para o

síndico e demais membros da gestão.

Apesar de não haver legislação em todos os municípios

brasileiros, é fundamental que o síndico esteja atento aos

perigos e como evitá-los. E isso significa ter alguém no prédio

– seja de casa, seja do escritório – treinado para enfrentar uma

situação de incêndio ou até mesmo para socorrer alguém que

passou mal ou sofreu um acidente.

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3- Segurança

SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:

O PAPEL DE CADA UM

Quando o assunto é segurança do condomínio, todo cuidado é

pouco, principalmente pois são várias pessoas morando juntas

e quanto mais pessoas, mais vulnerável está o local. Desse

modo, tanto o síndico quantos os moradores precisam ficar

atentos quanto ao assunto. Confira as dicas para cada um:

Síndico

Comunicação é a palavra-chave para o síndico. Crie um

ambiente de colaboração e participação entre os condomínios,

assim, todos assumirão naturalmente suas responsabilidades.

Tenha regras claras e objetivas bem explícitas em quadros de

avisos, e-mails ou qualquer outro meio de comunicação que

você utilize.

Sempre verifique se a manutenção do seu sistema de

segurança está em dia. Esses sistemas demandam muitas

vistorias preventivas, portanto, esteja sempre atento.

• Não se prenda às rotinas de inspeção e vistoria de

funcionários, tente fazê-las vez ou outra em horários e

datas que não estão previstas.

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3- Segurança

SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:

O PAPEL DE CADA UM

• Situações de emergências dentro ou fora do condomínio

devem ser imediatamente comunicadas às polícias Civil ou

Militar. No caso de um incidente externo, nunca abra as

portas do condomínio e, no caso de ocorrências internas,

sempre preserve a sua própria segurança para que possa

agir de maneira correta e pensada. Nunca tente nenhum

ato de “heroísmo”.

• As medidas de segurança, por exigirem muita disciplina,

podem ser vistas como chatas ou exigentes demais por parte

dos condôminos. Não desanime frente à insubordinação,

seu papel é fundamental para a segurança de todos –

inclusive sua e de sua família.

Morador

• O nível de segurança de um condomínio depende muito

da dedicação dos condôminos a este tema. Cada minuto

gasto preocupado com segurança garante muito tempo de

proteção e tranquilidade para você e sua família.

• Na saída e chegada ao condomínio, sempre esteja muito

atento aos movimentos à sua volta e não entre ou saia se

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3- Segurança

SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:

O PAPEL DE CADA UM

perceber algo estranho. Aguardar o portão da garagem

fechar completamente entre entradas e saídas também

é fundamental.

• Ao invés de permitir que entregadores subam até seu apartamento

ou se dirijam até sua casa, receba suas encomendas

na portaria. Dedicar esse tempo para se deslocar até

a entrada do condomínio pode poupar grandes dores de

cabeça.

• Assim como o condomínio tem sistemas e procedimentos

de segurança, a sua casa também deve ter, mesmo que

seja uma simples conferência de trancas e janelas. Se

cada unidade for preocupada com a própria segurança o

condomínio já ganha muito nesse quesito.

• A palavra-chave para o condômino é cooperar. Coopere

com os funcionários, principalmente os da portaria, e com o

síndico. Siga sempre as regras de segurança e, ao discordar

de algo, proponha mudanças ao síndico. Nunca aja com

rebeldia em relação às normas de segurança impostas ao

condomínio; além de arriscar a sua própria segurança, você

estará arriscando a de todos os condôminos.

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4

MANUTENÇÃO


4- Manutenção

SEGURO DE CONDOMÍNIO:

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Seguro para condomínio é obrigatório, mas ainda existem várias

dúvidas sobre o tipo de contratação, que abrangem desde

do quê o condomínio precisa se resguardar até onde vai a responsabilidade

do síndico caso aconteça algum acidente. Confira

algumas perguntas e respostas abaixo:

A partir de quando deve ser contratado o seguro de condomínio?

Recomenda-se que o seguro seja contratado tão logo se inicie

a habitação do imóvel ou, no máximo, 120 dias após a

concessão do Habita-se.

Quem é responsável pela contratação do seguro?

O síndico. E, de acordo com a mesma lei, ele responde ativa

e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação

ou insuficiência de seguro constatada. Daí a importância

de procurar a ajuda de um corretor de seguro especializado

no ramo e devidamente habilitado.

Para contratar o seguro condomínio,

é preciso convocar assembleia?

Não. O seguro condomínio é obrigatório por lei, de acordo com

o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX).

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4- Manutenção

SEGURO DE CONDOMÍNIO:

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Assim, uma eventual assembleia só poderá decidir sobre a escolha

da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas

acessórias e particulares, mas não sobre a cobertura obrigatória.

Seguro de condomínio substitui o seguro residencial?

Não. Imagine que um incêndio no seu prédio atingiu todo o

Bloco A e os apartamentos do Bloco B só tiveram a cozinha

danificada, por exemplo. Se você vive no A, possivelmente teria

que reformar grande parte do seu lar, enquanto os habitantes

do B, apenas a cozinha. Contudo, o LMI (Limite Máximo de Indenização)

é o mesmo para ambos! Isso quer dizer que o valor

reembolsado pode não ser o bastante para cobrir a sua perda.

Além disso, você não poderia usufruir de diversos benefícios

do seguro residencial.

Quais são as coberturas exigidas pela legislação

de condomínios?

Tanto a Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelecem

a obrigatoriedade da contratação de seguro que cubra toda

a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento

qualquer que possa causar destruição total ou parcial das

instalações seguradas.

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4- Manutenção

NORMAS PARA MANUTENÇÃO

DAS CONSTRUÇÕES

A manutenção das construções é fundamental para manter o

prédio sempre em bom estado de conservação e garantir que

ele não perca o seu valor ao longo dos anos. Pensando nisso

a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou uma

série de normas para garantir responsabilidade e regulamentação

na manutenção e conservação dos edifícios edilícios.

Algumas das normas que ajudam a regulamentar as manutenções

das edificações são:

NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso,

operação e manutenção das edificações – Requisitos para

elaboração e apresentação dos conteúdos – 2011

NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema

de gestão de manutenção – 2012

NBR 15.575 – Edifícios habitacionais – Desempenho – 2013

Vale lembrar que a ABNT é uma associação civil sem fins lucrativos,

reconhecida pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962,

e tem como objetivo oferecer normas de qualidade para o desenvolvimento

técnico do país. Desta forma, as normas não

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4- Manutenção

NORMAS PARA MANUTENÇÃO

DAS CONSTRUÇÕES

têm valor de lei, mas podem ser encaradas como tal, já que em

caso de acidentes os envolvidos podem ser responsabilizados,

inclusive judicialmente, por não seguirem as normas.

A NBR 14037 direciona construtores na elaboração das instruções

fundamentais para o uso, operação e manutenção

da edificação. Ela prevê a apresentação de uma proposta ou

modelo de Plano de Manutenção, com instruções expressas

de periodicidade e procedimentos de ação aos condomínios.

Tal documento possibilita aos construtores ficarem resguardados,

em caso de necessidade de apuração de danos ou falhas.

A norma NBR 5674 consolida as diretrizes gerais para gerenciamento

e implantação dos planos de manutenção, direcionados

aos usuários: proprietários ou síndico. A implantação e gerenciamento

do plano também pressupõe a formalização dos registros

da manutenção e arquivo dos documentos. Quando as

ações e o atendimento são desenvolvidos segundo o plano, ela

possibilita que o responsável seja resguardado.

Já norma da ABNT mais recente NBR 15.575/2013 representa

um marco de grande importância no setor da construção civil,

visto que agrega informações que antes estavam dispersas.

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4- Manutenção

NORMAS PARA MANUTENÇÃO

DAS CONSTRUÇÕES

Ela infatiza a importância de um projeto bem elaborado, com

o objetivo de aprimorar a qualidade da construção e atender

às exigências dos usuários de edificações. Além disso, a norma

define responsabilidades aos usuários, fornecedores de

materiais e serviços, construtores e incorporadores, delimitando

e estabelecendo direitos e deveres dos principais envolvidos

na construção.

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4- Manutenção

APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA

PREDIAL TÉCNICA

É papel do síndico fazer o check-up predial uma vez por ano,

uma vistoria que tem o objetivo de registrar e analisar tudo

que existe no condomínio, tanto documental quanto na parte

de infraestrutura.

Na estrutura, devem ser verificados itens como fachada, áreas

comuns, terraço e equipamentos de segurança, além das

partes de hidráulica, elétrica e gás.

Já na parte documental, é fundamental a verificação da documentação

que comprove a realização dos serviços obrigatórios

e certificações técnicas do condomínio.

Para fazer uma inspeção predial sem falhas e não precisar se

preocupar em ser avisado sobre o vencimento dos itens de

manutenção, o seu aliado é o Nextin Home. No módulo Manutenção,

você substitui a tradicional prancheta e deixa a inspeção

predial impecável e superconfiável.

Você cadastra o item (elevador, bomba da piscina, extintor,

etc.), insere o identificador, a localização, a data de vencimento

e o seu ciclo de duração. Ou seja, a partir da data sinalizada –

vencimento e ciclo –, o sistema enviará notificações por e-mail

e SMS ao síndico, avisando que aquele item precisa de ma-

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4- Manutenção

APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA

PREDIAL TÉCNICA

nutenção. Isso irá garantir uma inspeção impecável e duradoura,

pois você continuará sendo notificado sobre os vencimentos

até avisar o sistema que não será mais necessário.

Mas, mais importante do que a inspeção predial, é a realização

da vistoria técnica. Ela se assemelha à inspeção predial, mas

deve ser realizada com intervalo máximo de cinco anos, a fim

de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança.

garantindo a execução das medidas reparadoras quando

necessário. A vistoria técnica periódica é uma espécie de

inspeção predial e deverá ser efetuada por engenheiro, arquiteto

ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Conselhos

Profissionais, que elaborará o laudo técnico atestando as

condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação.

Já existem leis obrigando a vistoria técnica em vários municípios

e estados brasileiros, além de um projeto de lei nacional

de 2011 ainda em tramitação.

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5

FINANÇAS


5- Finanças

COBRAR INADIMPLENTES:

O QUE PODE E O QUE NÃO PODE

O que pode:

• Cobrar multa de 2% sobre o valor do débito e juros de até

1% ao mês, de acordo com convenção do condomínio, sobre

as taxas em atraso.

• O Novo Código Civil alterou a multa máxima de 20 para 2%,

o que deixou muitos síndicos preocupados.

• Impedir de votar e ser votado nas assembleias.

• Quem não está com as contas em dia não pode assumir

nenhum cargo no condomínio, bem como expressar seus

desejos sobre futuras ações.

• Impedir que o inadimplente reserve o salão de festas, espaço

gourmet, cinema, SPA ou churrasqueira.

• Espaços alugados podem ser limitados aos inadimplentes,

mas o mesmo não se aplica para espaços comuns como

piscina e quadra, por exemplo.

O que não pode:

• Impedir que utilizem as áreas comuns do prédio.

• Essa proibição consta em várias Convenções, mas, mesmo

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5- Finanças

COBRAR INADIMPLENTES:

O QUE PODE E O QUE NÃO PODE

assim, não deve ser colocada em prática. O inadimplente pode

alegar que o seu direito de propriedade está sendo violado.

• Cortar abastecimento de água, luz e gás.

• Esses serviços só podem ser cortados pela prestadora do

serviço público; pelo condomínio seria ilegal.

• Divulgar os nomes em murais.

• Isso pode acarretar ação de danos morais por parte dos

inadimplentes, já que o seu nome ficará exposto e sujeito a

humilhações entre os demais condôminos.

• Encaminhar o nome dos inadimplentes do condomínio

para o SERASA/SPC.

• Para colocar o nome dos inadimplentes no SPC e/ou SERA-

SA é necessário que seu município tenha uma lei regulamentando

esse assunto. Além disso, o boleto da cobrança

deve estar no nome do proprietário/condômino do imóvel.

• Impedir que o inadimplente utilize a garagem, elevador e

outros itens úteis.

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5- Finanças

COBRAR INADIMPLENTES:

O QUE PODE E O QUE NÃO PODE

Itens necessários para o dia a dia dos condôminos não podem

ser negados aos inadimplentes.

O mais indicado em caso de inadimplência é que o síndico entre

com uma ação judicial, com o auxílio de um escritório de

advocacia ou uma administradora, contra o condômino o mais

rápido possível. Depois de 30 dias do vencimento da taxa, essa

atitude já pode entrar em vigor.

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5- Finanças

CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃO

DE CONTAS NÃO APROVADA

É dever do síndico fazer uma prestação de contas anual. Ela

deverá ser realizada em assembleia ordinária em que os condôminos

irão aprovar ou não as contas do condomínio referentes

ao período anterior – seja um ano ou menos, de acordo

com a frequência das prestações de conta. Cabe ao síndico a

responsabilidade de uma eventual não aprovação das contas,

e as consequências podem ser as mais diversas.

Existem muitos motivos pelos quais os condôminos podem

não aprovar uma prestação de contas do síndico, sendo as

principais gastos acima do limite previsto na Convenção, obras

realizadas sem assembleia, recebimento de pro-labore superior

ao estabelecido, serviços super faturados, pagamentos

por serviços não realizados, pagamentos em duplicidade, multas

pagas por culpa do síndico, entre outras. Se a maioria dos

condôminos presentes na assembleia de prestação de contas

perceber irregularidades, é prudente pedir explicações ao síndico.

Normalmente é concedido ao gestor o prazo de até 45

dias para que justifique e/ou regularize as informações conflitantes;

realizado tal procedimento, uma nova assembleia decidirá

pela aprovação ou não das contas.

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5- Finanças

CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃO

DE CONTAS NÃO APROVADA

Se as contas não forem aprovadas novamente, os condôminos

podem contratar uma auditoria própria para fazer uma avaliação

das contas do condomínio. Ficando comprovadas as irregularidades,

é necessário fazer a destituição do síndico através

de abaixo-assinado, ou até mesmo na própria assembleia. O

abaixo-assinado deve conter assinaturas de ¼ dos condôminos

adimplentes e, para aprovar a destituição do síndico em

assembleia, é necessário maioria absoluta dos presentes, conforme

o Art. 1.349 do Código Civil.

É importante que os condôminos tenham cautela ao fazer a

destituição do síndico por conta de irregularidades nas contas,

pois se o síndico tiver convicção de que as contas estão corretas,

é possível que ele entre com uma ação contra danos morais

sobre o condomínio ou sobre algum condômino específico

que tenha sido o idealizador da destituição.

Se ficar comprovado que o síndico cometeu atos ilícitos com o

dinheiro do condomínio, é possível que ele responda civil e/ou

criminalmente, inclusive reembolsando o condomínio.

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5- Finanças

4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO

DO CONDOMÍNIO

Sempre que há troca de gestão em um condomínio, a promessa

do sucessor é diminuir os gastos e, consequentemente, a

taxa condominial cobrada dos moradores. Porém, isso pode

não ser tão simples quanto parece. Confira algumas dicas para

facilitar o corte de gastos do condomínio:

1 – Diminuir os gastos

Cortar gastos com água, luz e funcionários é fundamental para

diminuir o valor da taxa de condomínio. Instalar hidrômetros

individuais já tira boa parte do impacto do consumo de água,

por exemplo. Com os hidrômetros, apenas o consumo de água

nas áreas comuns será responsabilidade do condomínio.

Instalar sensores de movimento nos interruptores diminuir

bastante o consumo de luz e, consequentemente, o gasto com

esse insumo.

Gasto com pessoal também é sempre um grande fator de

preocupação quando o assunto é diminuir o valor da taxa de

condomínio. Cortar horas extras é a primeira etapa: além de

ter funcionários mais felizes no trabalho e menos cansados, o

condomínio consegue economizar ao acabar com essa prática.

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5- Finanças

4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO

DO CONDOMÍNIO

Outra solução é diminuir gasto com a folha de pagamento. No

entanto, isso não será tão simples quanto as demais ações,

já que será necessário diminuir o número de funcionários do

condomínio, mas otimizar o trabalho deles é possível. Certifique-se

para que não ocorra acúmulo de funções.

2 – Fazer manutenção preventiva

Como diz o ditado, “prevenir é melhor do que remediar”, e isso

serve como um mantra para qualquer condomínio. Fazer manutenção

preventiva e evitar que seja necessário fazer uma

obra emergencial é fundamental. Obras de emergência sempre

ficam mais caras do que as preventivas, já que é necessário

que o condomínio conserte o problema o quanto antes, para

evitar desgaste com os moradores e proprietários, enquanto

que nas obras preventivas é possível fazer o orçamento com

mais calma e garantir o menor preço.

3 – Reavaliar os contratos

Muitas vezes o síndico faz um contrato com algum prestador

de serviço e se esquece de reavaliá-lo. Depois de algum tempo,

o contrato pode ficar muito caro ou uma empresa que já

estava acostumada a prestar serviço para o condomínio não

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5- Finanças

4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO

DO CONDOMÍNIO

consegue mais dar grandes descontos. Por isso, é sempre

importante garantir que os contratos com os prestadores de

serviço sejam os melhores possíveis, mas não adianta fechar

um serviço com uma empresa que não seja de confiança.

Muitas vezes é melhor pagar um pouco mais e ter garantia de

um bom serviço do que pagar barato e ter que correr atrás

do prejuízo.

4 – Combater a inadimplência

Quando um condômino não paga a taxa de condomínio, os

demais condôminos terão que preencher essa lacuna, ou seja,

quando há um problema grave de inadimplência em um condomínio,

a taxa precisará subir para os que estão com as contas

em dia; desse modo, não haverá buracos na prestação de contas

do condomínio. Por isso, é fundamental que a inadimplência

seja combatida para conseguir diminuir a taxa condominial.

Com essas informações, agora o síndico pode realmente cumprir

a promessa de diminuir os gastos do condomínio e, consequentemente,

a taxa condominial.

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5- Finanças

COMO COBRAR INADIMPLENTES

SEM SE CONSTRANGER?

A inadimplência é o principal problema dos condomínios. Tanto

para os síndicos quanto para os condôminos que pagam

todas as taxas em dia, já que eles pagam um valor maior para

compensar os devedores. Uma vez que o síndico é o representante

legal do condomínio, é dele a função de cobrar todos os

devedores, sob pena dele próprio ser responsabilizado. Mas

isso não é uma tarefa fácil.

O síndico não deve ser muito duro com os devedores, mas

também não pode ser muito flexível. É preciso ser cuidadoso,

porém firme. Expor o devedor aos demais moradores, por

exemplo, é uma atitude muito agressiva para pressionar o inadimplente.

Isso pode dar abertura para ele entrar com um processo

de danos morais contra o condomínio. O mesmo pode

acontecer quando o síndico não toma atitude alguma para cobrar

as dívidas dos condôminos. Nesse caso, sua omissão caracteriza

negligência, prejudicando os moradores que pagam

em dia.

O primeiro passo para se quitar a dívida dos inadimplentes é

cobrar de forma amigável, extrajudicialmente, mas por escrito

com protocolo para documentar os fatos. Esse documento

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5- Finanças

COMO COBRAR INADIMPLENTES

SEM SE CONSTRANGER?

deve informar que o inadimplente será acionado judicialmente

em 48 horas, caso não quite a pague. Na maioria dos casos,

o problema da inadimplência termina nesse estágio, pois o

devedor entra em contato com o síndico e negocia a dívida

nesse momento.

Caso essa tentativa de não dê resultado, cabe ao síndico procurar

um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança.

Essa será movida pelo condomínio, representado pelo

síndico. A partir do momento da condenação, o condômino

tem 24 horas para quitar a dívida, o que raramente ocorre.

O síndico pode conduzir esse processo sozinho, no entanto,

existem empresas na área de cobrança que auxiliam nesse

processo, mas para isso existe um valor a ser cobrado. Os boletos

são emitidos pela empresa, que irá depositar na conta

do condomínio o valor total, independente se houverem inadimplentes

ou não. Desse modo, a empresa absorve a inadimplência

e fica responsável pela cobrança sem a necessidade da

intervenção do síndico. Assim, o condomínio passa a contar

com fluxo de caixa de acordo com a previsão orçamentária.

Mas vale lembrar que essa prestação de serviço tem um custo.

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5- Finanças

COMO FUNCIONA O

FUNDO DE RESERVA?

O fundo de reserva, como o próprio nome já diz, é uma reserva

financeira para soluções emergenciais dentro do condomínio.

No novo Código Civil não há nada que torne obrigatória a

existência do fundo de reserva, como existia na antiga lei dos

condomínios, a Lei 4591/64.

Apesar de não ser mais obrigatório por lei, o fundo de reserva

ainda é adotado na maioria dos condomínios pelo Brasil. Afinal,

a maioria das Convenções ainda exige que o condomínio

tenha um fundo de reserva, tornando obrigatória a sua existência,

sendo necessária aprovação de 2/3 dos condôminos para

alterar essa condição. O mesmo vale para as Convenções que

não abordam o tema: se houver interesse em instituir a obrigatoriedade

do fundo de reserva, será necessário aprovação de

2/3 dos condôminos.

A Convenção deve estabelecer a forma da cobrança. Geralmente

o cálculo se baseia no orçamento das despesas ordinárias,

sendo entre 5 a 10% desse valor. É aconselhável que seja

instituído um “teto” para esse fundo, para não deixar um valor

grande de recurso se acumular, onerando os condôminos sem

necessidade. Portanto, quando esse “teto” for atingido, os con-

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5- Finanças

COMO FUNCIONA O

FUNDO DE RESERVA?

dôminos deverão ser notificados sobre a não necessidade em

se contribuir com o fundo. O valor só voltará a ser cobrado dos

moradores quando houver algum evento em que seja necessário

utilizar um pouco da reserva já existente. Desse modo,

os condôminos deverão voltar a pagar um valor mensal que

deverá vir junto com a cobrança da taxa de condomínio.

É recomendável que esses recursos sejam aplicados em caderneta

de poupança, em uma conta própria do condomínio. É

fundamental evitar aplicações de risco, pois trata-se de dinheiro

de todos os condôminos e, portanto, deve ser tratado com

cuidado, buscando evitar qualquer tipo de mal entendido entre

eles e o síndico. Vale lembrar que o dinheiro investido no

fundo de reserva passa a ser do condomínio, sendo impossível

a restituição do valor para os condôminos que se desfizerem

de seu imóvel.

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5- Finanças

SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO

ORÇAMENTÁRIA

Nesta época do ano, os síndicos devem começar a fazer as previsões

orçamentárias para o ano seguinte. Porém, alguns deles

não conseguem fazer com sucesso, ou, muitas vezes, nem se

preocupam com essa questão, mesmo ela sendo determinante

para o sucesso da gestão.

Na previsão orçamentária, o síndico deve fazer uma análise de

todos os gastos previstos para o próximo ano, de modo que ele

consiga estabelecer um valor fixo que os condôminos deverão

pagar, tornando possível pagar todas as contas e ainda realizar

algumas obras. Esse valor fixo será a taxa de condomínio.

O síndico que não faz uma boa previsão orçamentária ou simplesmente

não faz nenhuma previsão estará muito mais sujeito

a cobrar taxas extras para cobrir despesas que poderiam

ser previstas. Essas cobranças a mais fazem com que os condôminos

não confiem no síndico, já que eles sempre pagam

mais do que o combinado.

Basicamente, a previsão orçamentária é composta

de duas etapas:

1. Primeiramente, é preciso fazer um levantamento de todas

as despesas que o condomínio teve no ano anterior. É preci-

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SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO

ORÇAMENTÁRIA

so atentar-se quanto à manutenção, custo de água, luz, elevador,

conservação, seguro, folha de pagamento – inclusive

o 13º salário -, etc. É interessante fazer esse levantamento

em um planilha; desse modo, todos os itens ficarão listados

para não haver esquecimento. Após essa etapa, o indicado

seria o síndico consultar um contator ou administradora,

caso não tenha conhecimento avançado de matemática. O

próximo passo é calcular os reajustes salariais dos funcionários

e dos contratos com prestadores de serviço, além de

incluir a inflação e a inadimplência do condomínio na conta.

Tudo isso calculado, vale a pena considerar deixar uma

pequena sobra para não ficar com a contabilidade sempre

tão apertada.

2. Depois de pensar sobre as despesas que o condomínio teve

no ano anterior, chegou a hora de pensar nos investimentos.

Existe alguma obra que o síndico e condôminos julgam

ser necessário fazer no próximo ano? Tudo isso deve ser

contabilizado. As obras se dividem entre “urgentes”, “emergentes”

e “benfeitorias”, e devem ser colocadas em uma ordem

de prioridade, que deverá ser decidida em assembleia.

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5- Finanças

SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO

ORÇAMENTÁRIA

Agora, é necessário juntar essas duas etapas para criar uma

previsão orçamentaria sólida e que não deixará o condomínio

na mão. Uma das questões que mais confunde os síndicos são

os gastos sazonais. É preciso ficar muito atento quanto a isso:

férias dos funcionários, pagamento de 13º salário e aumento

do consumo de água e luz no verão são apenas alguns itens

que o síndico não pode deixar passar.

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Sobre a Nextin

A Nextin é uma empresa de tecnologia com mais de 10 anos de

experiência em desenvolvimento de soluções personalizadas

para diversos segmentos.

Nosso mais novo produto, o Nextin Home, é a grande revolução

na gestão de condomínios de maneira automatizada e

prática, otimizando o trabalho do síndico e levando muito mais

informação para os condôminos.

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