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ÍNDICE
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ENCICLOPEDIA
DE
OURO
DO SÍNDICO
A plataforma online para gestão
integrada de condomínios mais
completa do Brasil.
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ÍNDICE
O Enciclopédia de Ouro do Síndico contém o que todo síndico de
sucesso precisa para uma gestão condominial sem tropeços.
Esse material tem a solução para as principais dificuldades
enfrentadas pelo síndico divididas em grandes grupos:
1 Funcionários 05
2 Condôminos 13
3 Segurança 28
4 Manutenção 37
5 Finanças 45
6 Sobre a Nextin 61
Todo síndico de sucesso tem uma cópia do Enciclopédia de Ouro
do Síndico na administração do condomínio, onde ela poderá ser
consultada a qualquer dúvida. E você não será diferente, certo?
Confie em quem tem anos de experiência em gestão condominial
e nunca fique para trás.
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Condomínio Edilício segundo o Código Civil
O Código Civil brasileiro, datado janeiro de 2003 alterou alguns
pontos cruciais da antiga Lei nº 4.591, conhecida como a Lei dos
Condomínios. Saiba o que o documento máximo da legislatura
brasileira diz sobre o condomínio edilício no artigo 1.331, o primeiro
capítulo VII, que disserta sobre esse tipo de edificação.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto
os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados
ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação
dada pela Lei Nº 12.607, de 2012)
2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
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efrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive
o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente,
ou divididos.
3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns,
que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso
ao logradouro público.
5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição
contrária da escritura de constituição do condomínio
Para entender tudo que é dito no Código Civil sobre condomínios,
conheça o e-book com toda a lei comentada.
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1- Funcionários
MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:
QUAL A MELHOR OPÇÃO?
1
FUNCIONÁRIOS

1- Funcionários
5 DICAS PARA GERENCIAR
OS FUNCIONÁRIOS
Gerenciar os funcionários de qualquer empresa é complicado.
No caso do condomínio, a situação é praticamente a
mesma, já que há vários contratos trabalhistas envolvidos.
Em todos os casos, a melhor saída é se resguardar; portanto,
manter o contrato com os funcionários dentro do que diz a
lei é fundamental.
Confira outras dicas:
• Definir a escala – Para evitar o gasto excessivo com horas
extras, o condomínio precisa de uma escala de trabalho
bem definida. Assim, os funcionários terão horário certo
para começar e terminar o expediente, deixando as horas
extras somente para situações atípicas.
• Regularizar a situação dos funcionários – Assinar a carteira
de trabalho e pagar todos os encargos trabalhistas aos
funcionários evita que, posteriormente, alguns deles entrem
com um processo trabalhista contra o condomínio.
Além de evitar transtornos, o condomínio deixa de pagar
grandes quantias em indenização e gastos com advogados.
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1- Funcionários
5 DICAS PARA GERENCIAR
OS FUNCIONÁRIOS
• Acompanhar a situação dos funcionários terceirizados –
O condomínio também deve acompanhar o recolhimento
de encargos trabalhistas dos funcionários terceirizados, já
que, em caso de falência, o condomínio pode vir a arcar
com esses custos.
• Ficar atento às leis trabalhistas – As leis trabalhistas podem
ser confusas para quem não tem experiência com o
assunto. Uma dica é estudar essas leis para evitar situações
desagradáveis no futuro. Se você não tiver disponibilidade
para tal, o ideal é contratar um assessor jurídico para te
orientar, pelo menos no início da gestão.
• Evitar constrangimento entre condôminos e funcionários
– Os condôminos não são chefes dos funcionários do prédio.
Portanto, não é indicado que os moradores sugiram
condutas aos empregados do condomínio. É função do síndico,
portanto, fazer com que a relação entre condôminos e
funcionários seja a melhor possível, evitando qualquer tipo
de abuso de autoridade por parte dos moradores.
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1- Funcionários
5 DICAS PARA GERENCIAR
OS FUNCIONÁRIOS
Uma saída adotada por vários condomínios é a terceirização
dos funcionários. Nesse caso, qualquer situação inadequada
ficaria sob responsabilidade da empresa contratada. Além disso,
se um funcionário tiver algum imprevisto e não puder comparecer
ao trabalho, a empresa terceirizada se encarrega de
chamar um substituto. De qualquer maneira, o síndico deve
ficar atento ao andamento do contrato, como dito acima.
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1- Funcionários
MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:
QUAL A MELHOR OPÇÃO?
Existem, basicamente, três formas de contratar funcionários
para condomínios. Eles podem ser funcionários do condomínio
ou terceirizados e cada escolha traz vantagens e desvantagens.
Conheça cada uma dessas características:
CLT – Esse tipo de contratação pode sair muito caro ao condomínio.
Além dos encargos, há uniformes, EPIs e o custo das
demissões. E quanto mais tempo o funcionário fica, mais caro
se torna demiti-lo. Além disso, toda a responsabilidade legal
fica a cargo do síndico, podendo gerar ações na justiça que
resultarão em muita dor de cabeça.
A autoridade também pode vir a se tornar um problema. Nesse
tipo de contratação, todos os moradores podem se sentir
chefes e abusar da autoridade. É importante lembrar que apenas
o síndico é coordenador dos funcionários, e que respeito
é fundamental.
O ponto positivo desse tipo de contratação é o empenho do
funcionário, que cria um vínculo com o ambiente de trabalho
e com o empregador. Geralmente são mais atenciosos e têm
maior zelo pelo condomínio.
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1- Funcionários
MÃO DE OBRA DO CONDOMÍNIO:
QUAL A MELHOR OPÇÃO?
Terceirizado – Muitas vezes os funcionários terceirizados não
criam vínculos com o condomínio, pois, dependendo do contrato,
os prestadores de serviço podem ser substituídos sem
grandes explicações. Ou seja, quando a pessoa começa a criar
um vínculo com os moradores e ambiente de trabalho, logo ela
poderá ser substituída.
O ponto mais positivo é percebido em casos de afastamento;
para isso, basta o síndico conversar com a conservadora e pedir
para substituir algum funcionário que não tenha se adaptado
bem, sem nenhum custo de demissão. Se o funcionário não
pode comparecer ao trabalho em um dia específico, a conservadora
também é responsável por enviar um substituto.
Além disso, a conservadora fica responsável por todos os encargos
trabalhistas, ou seja, se algum funcionário entrar na
justiça conta o seu empregador, a ação irá para a conservadora,
e não para o condomínio.
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1- Funcionários
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS
DO CONDOMÍNIO
O condomínio não tem por objetivo o lucro, e sim a realização
dos interesses comuns dos proprietários. Sendo assim, não é
considerado pessoa jurídica.
Mas, mesmo não sendo considerado pessoa jurídica, o condomínio
pode assumir a condição de empregador. Ele tem, basicamente,
duas formas de contratar funcionários:
CLT ou terceirização – aqui você fica por dentro das duas formas
de contratação. Se o condomínio optar pelo regime CLT,
algumas obrigações trabalhistas são emitentes:
1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.
2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.
3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS)
dos seus empregados.
4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados
(CAGED).
5. Entregar a Relação Anual de Informações Sociais – (RAIS).
6. Emitir a Comunicação de Dispensa – (CD).
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1- Funcionários
OBRIGAÇÕES TRABALHISTAS
DO CONDOMÍNIO
7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribuição
Sindical – (GRCS).
8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações
à Previdência Social – GFIP.
9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou Sistema
Informatizado), Livro de Inspeção do Trabalho, registro de
ponto, etc.
10. Expor Quadro de Horários de Trabalho e demais documentos
cuja afixação é obrigatória.
11. Entregar a Declaração do Imposto de Renda na Fonte –
DIRF anual, quando pertinente, e atender às demais disposições
tributárias pertinentes à retenção do imposto.
12. Responder perante a Justiça Trabalhista no caso de reclamatória.
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CONDÔMINOS

2- Condôminos
PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO
E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM
Em um condomínio, existem vários cargos ocupados por membros
da gestão: síndico, subsíndico, conselheiros fiscais, etc.
Mas as nomenclaturas não existem apenas para os cargos administrativos.
Elas também servem para as pessoas que moram
ou possuem imóvel nos condomínios. Mas qual a diferença
entre proprietário, morador, condômino, locatário, locador
e inquilino? E como saber em qual categoria cada membro do
condomínio pertence?
Proprietário / Condômino
Existem muitas dúvidas sobre o conceito de “condômino”.
A maioria das pessoas acha que condômino é aquele que
mora no condomínio, sendo ele dono ou não do imóvel. Mas,
na verdade, proprietário e condômino são sinônimos, ou seja,
só é considerado condômino aquele que é dono do imóvel.
O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imóvel
quanto deixá-lo na mão de um inquilino.
Inquilino / Locatário
Inquilino e locatário também são sinônimos e se referem às
pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imó-
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2- Condôminos
PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO
E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM
vel que não é seu. Clique aqui para conhecer os direitos e deveres
do inquilino.
Morador
É quem mora na unidade, seja ele dono do imóvel ou não. Esse
termo é muito confundido com o termo “condômino”, o que
pode gerar grande equívocos.
Locador
O locador é o proprietário ou condômino que não reside no
próprio imóvel, sendo essa a única diferença entre os três termos.
A partir do momento que o proprietário resigna o direito
de residir no próprio apartamento, ele se torna locador.
Confundir esses termos pode não parecer um erro muito grande,
mas pode acarretar algumas consequências. Uma delas é
a má interpretação do Código Civil: Art. 1.351. Depende da aprovação
de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
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2- Condôminos
PROPRIETÁRIO, MORADOR, CONDÔMINO
E INQUILINO: SAIBA QUEM É QUEM
Ao confundir o conceito de condômino com o de morador, pode-se
concluir erroneamente que os inquilinos têm direito de
voto nas assembleias mesmo sem procuração do proprietário.
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2- Condôminos
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
O novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, mudou um
pouco a Lei nº 4.591 – conhecida como a Lei dos Condomínios.
No novo documento existem dois artigos que falam especificamente
dos direitos e deveres dos condôminos. Confira:
O artigo 1.335 mostra os direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto
que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar,
estando quite.
Apesar desses direitos estarem previstos em lei, eles não são
absolutos. No caso do inciso I, por exemplo, se o condômino
violar as regras de convivência social ou utilizar sua unidade
de forma contrária à destinação do imóvel, esse direito poderá
ser suspenso.
A grande novidade desses artigos do Código Civil foi o inciso
III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em
assembleia caso esteja em débito com o condomínio.
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2- Condôminos
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Já o artigo 1.336 expõe os deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade
e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O inciso I desse artigo deixa muitos síndicos em dúvida. Nesse
caso, o Código Civil sugere que os condôminos paguem suas
despesas de acordo com a fração ideal, mas, se a Convenção
disser algo diferente, prevalece a decisão da Convenção.
Para não haver qualquer dúvida quanto à legislação que rege
o dia a dia nos condomínios, confira nosso e-book com a nova
lei dos condomínios simplificada.
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2- Condôminos
DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS
No condomínio, muitas vezes o inquilino pode não ter tantos
direitos quantos os proprietários, mas isso não está correto.
Os locatários podem, inclusive, serem síndicos do prédio. Conheça
os direitos e deveres do inquilino e exija que todos sejam
cumpridos:
Deveres
• Pagar mensalmente o valor acordado na assinatura do contrato
de locação.
• Tratar o imóvel como se fosse seu.
• Devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou.
• Utilizar o imóvel para o fim a que se destina – se for residencial,
não utilizá-lo para fins comerciais.
• Dar conhecimento ao proprietário dos defeitos ocorridos e
que sejam da sua responsabilidade.
Direitos
• Ter preferência na hora de comprar o imóvel que habita. Se
este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com
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2- Condôminos
DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS
uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar
transferência de propriedade do possível novo adquirente,
desde que deposite o valor da compra adicionado
das demais despesas desse negócio jurídico.
• Votar em assembleia com procuração do proprietário.
• Ser síndico, caso se interesse.
• Fazer reparações urgentes no imóvel – para as que forem
essenciais, não será necessário aprovação do proprietário,
mas as demais deverão ser resolvidas em conjunto com o
dono do imóvel.
• Pequenas deteriorações – furar a parede para pendurar
quadros, por exemplo, é direito do inquilino. Mas todas essas
pequenas deteriorações deverão ser consertadas no
momento da entrega do imóvel.
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2- Condôminos
DESPESAS DO CONDOMÍNIO:
QUEM PAGA O QUÊ?
Em vários condomínios pelo Brasil existe a dúvida sobre a divisão
das despesas. Quem deve pagar os custos que chegam
a mais na taxa mensal do condomínio? Isso não é tão simples
quanto parece, já que proprietários e moradores dividem as
despesas. Mas como saber quem paga o quê?
Para saber quem é o responsável por pagar cada conta gerada
pelo condomínio, é importante analisar a natureza da despesa.
O inquilino não deve pagar taxas que irão gerar melhorias
ao prédio – responsabilidade somente do proprietário -, enquanto
as despesas de manutenção são de responsabilidade
exclusiva do inquilino.
Para facilitar ainda mais, basta pensar em despesas ordinárias
e despesas extraordinárias. As despesas extraordinárias ficam
por conta do proprietário do imóvel, porque normalmente se
referem à valorização ou manutenção do valor da propriedade,
enquanto as ordinárias ficam para o inquilino.
Se a despesa for fruto de melhorias ou investimento no edifício,
ela fica a cargo do proprietário. Como dono do imóvel, ele
tem maiores chances de usufruir dessas melhorias, já que é
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2- Condôminos
DESPESAS DO CONDOMÍNIO:
QUEM PAGA O QUÊ?
mais difícil o dono do apartamento se desfazer do bem do que
o inquilino sair do imóvel. Alguns exemplos desse caso são:
pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança,
alteração de paisagismo ou construção de áreas de lazer.
Se a despesa for fruto de manutenção do dia a dia, ela fica a
cargo do inquilino, que é quem está vivendo na unidade no momento.
Dessa forma, ele irá usufruir dessa manutenção mais
do que o proprietário. Quando os gastos são para reparos de
pequeno e médio prazo, também é quem aluga que assume o
pagamento. Alguns exemplos desse caso são: limpeza em geral,
manutenção interna, pintura das áreas internas e comuns
e encargos trabalhistas.
Para aprovar um aumento de despesa dentro do condomínio,
é preciso realizar uma assembleia. Para tanto, é indicado que o
síndico já explique qual tipo de despesa será essa e quem deverá
arcar com os custos, evitando desentendimentos posteriores.
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2- Condôminos
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE
SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?
Cabe ao condomínio punir os condôminos antissociais, ou
seja, condôminos que não cumprem as regras do condomínio.
Essa punição será uma multa de até dez vezes o valor da taxa
de condomínio, com nível determinado de acordo com o que
já está na Convenção do Condomínio. Mas quando esse tipo
de punição não é o suficiente, o que o condomínio pode fazer?
Ainda não existe consenso entre os advogados sobre qual o
máximo que pode ser feito com relação aos condôminos antissociais.
Sendo assim, há duas correntes quanto ao problema: a
primeira entende pela impossibilidade de excluir o condômino
antissocial, alegando a prevalência do direito de propriedade
e do princípio da dignidade da pessoa humana. Já a segunda
corrente entende que há possibilidade de exclusão do condômino
antissocial, em respeito do princípio da função social da
propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepõe ao direito
individual.
De qualquer forma, em qualquer um dos casos isso deve ser feito
no âmbito jurídico, e não na esfera do condomínio. Em casos
extremos, condomínios levam os condôminos antissociais a juízo
com o intuito de tentar expulsá-los do edifício. Mesmo o Código
Civil não conferindo ao condomínio o direito de excluir um
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2- Condôminos
CONDÔMINO ANTISSOCIAL PODE
SER EXPULSO DO CONDOMÍNIO?
condômino extrajudicialmente, alguns juízes estão concedendo
essa sentença, já que o documento não proíbe que a exclusão
se faça por meio judicial. Essa alternativa deve ser cogitada apenas
em última instância, ou seja, quando os demais condôminos
estiverem sendo prejudicados de forma irreversível.
Por haver vários tipos de conflitos em condomínio, os tribunais
superiores já se manifestaram quanto à possibilidade de exclusão
do condômino antissocial. Dos tribunais que decidiram
pela exclusão, temos os Tribunais de Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul, Paraná e São Paulo.
Em suma, ao adentrar na sociedade condominial, o morador
deve ter consciência de que há regras no que diz respeito aos
bons modos com a vizinhança. Os condôminos devem ser regrados
com a vida condominial, respeitando essas normas, e,
caso haja perturbação, os demais moradores têm o direito de
cessar a interferência, sempre de acordo com a lei.
Em relação à possibilidade de exclusão do condômino antissocial,
é importante frisar que os juízes agem com cautela, sem
fixar de maneira expressa qual a sentença adotada.
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2- Condôminos
COMO FAZER OS MORADORES
CUMPRIREM AS REGRAS
Para conviver em sociedade, regras são fundamentais e cada
ambiente tem regras próprias. Todos que estiverem em território
brasileiro, por exemplo, devem seguir o Códio Civil, os
que estiverem no estado de São Paulo devem seguir a regra do
estado e assim por diante. Quanto mais específico for o ambiente
onde você está inserido, mais específicas serão as regras,
mas elas continuam sendo de suma importância e devem ser
seguidas por todos. E isso se aplica também ao condomínio.
As regras do condomínio são determinadas pelo Código Civil,
Lei nº 4.591/64, leis estaduais e municipais, Convenção, Regimento
Interno e assembleias. Nessa hierarquia, cada uma
diz sobre determinada parte do condomínio e não podem se
contradizer. Saiba como funciona a relação de poder dentro
do condomínio.
Mas o grande problema em relação às regras, em quase todas
as esferas, é que a maioria das pessoas não as conhecem. Ou,
mais complicado do que isso, são aquelas que conhecem as
regras, mas não as seguem, pois não conseguem perceber que
elas existem para garantir a harmonia e o bem comum.
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2- Condôminos
COMO FAZER OS MORADORES
CUMPRIREM AS REGRAS
Para esses dois tipos de pessoas, há duas soluções distintas.
Para as que conhecem as regras, mas não cumprem, resta ao
síndico e à administração – no caso do condomínio – fazer conscientizações
sobre a importância de segui-las. Se determinada
norma não está sendo cumprida por boa parte das pessoas,
o ideal é convocar uma assembleia para apresentar o motivo
daquela regra existir e provar, através de exemplos, que sem
ela o ambiente seria menos organizado. Ou, se for o caso, tentar
mudar a convenção ou o regimento interno, se ficar provado
que essa determinada regra realmente está trazendo mais
problemas do que soluções.
Se o descumprimento de alguma regra for exclusividade de
um condômino, o síndico deve adverti-lo e notificá-lo com
multa prevista na convenção do condomínio. Caso a situação
persista, o condomínio pode tratar essa situação extrajudicialmente.
Saiba como.
Mas, se o problema de descumprimento das regras do condomínio
for devido à falta de conhecimento, deixar o Regimento
Interno e a Convenção do Condomínio em um lugar de fácil
acesso aos condôminos é fundamental.
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2- Condôminos
COMO FAZER OS MORADORES
CUMPRIREM AS REGRAS
Nesse sentido, o Nextin Home, a plataforma online de gestão
integrada para condomínios mais completa do Brasil, traz
grande vantagem à administração. No sistema, sempre que
um condômino for realizar qualquer ação dentro do condomínio,
como reservar um espaço, realizar uma obra ou
agendar mudança, é mostrada a parte do Regimento Interno
que diz respeito àquela ação. Dessa forma, não há como
o morador alegar que não sabia quais eram as regras e que,
por isso, as descumpriu.
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SEGURANÇA

3- Segurança
10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIO
MAIS SEGURO
Um dos temas mais recorrentes no dia a dia das pessoas é a
segurança. Não apenas em casa, mas também no trabalho e
na rua, tomamos certas atitudes para nos sentirmos cada vez
mais seguros. A casa é o local onde as pessoas precisam estar
realmente seguras, por isso ser cuidadoso com a segurança no
condomínio é fundamental.
Atitudes simples na rotina de todos os moradores são
fundamentais para diminuir, ou até mesmo acabar, com a
possibilidade de situações desagradáveis acontecerem. Outras
decisões tomadas pelo síndico ou em assembleia também
podem ser decisivas.
• Contratar funcionários capacitados;
• Instalar equipamentos de segurança;
• Controlar a entrada e a saída de pessoas e veículos;
• Cadastrar os moradores e prestadores de serviço;
• Criar cartões de identificação para o acesso de veículos à
garagem ou selos adesivos para fixação no para-brisas;
• Evitar rotatividade dos funcionários;
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3- Segurança
10 DICAS PARA UM CONDOMÍNIO
MAIS SEGURO
• Promover reuniões ou assembleias periódicas para instruir
os moradores sobre as atitudes mais seguras;
• Orientar os moradores e porteiros para se atentarem ao
entrar e sair do prédio;
• Quando houver uma festa, ou reunião para pessoas de
fora do prédio, criar uma lista de convidados e deixá-la na
portaria para controle do porteiro;
• Não alugar as vagas da garagem para terceiros.
Atitudes simples poderão tornar o condomínio ainda mais
seguro, mas todas essas mudanças devem ser aplicadas por
todos os condôminos. Se um dos moradores não se atentar
a todas essas sugestões, poderá colocar todos os moradores
em risco. Por isso, as assembleias ou reuniões periódicas são
de extrema importância para conscientizar os moradores
sobre a segurança.
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3- Segurança
NORMAS SOBRE PREVENÇÃO
DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS
Não existe legislação federal sobre as prevenções em relação
a incêndios em edifícios edilícios, e as legislações estaduais
variam de acordo com o caso. Entretanto, a ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) tem regras que podem ser
aplicadas a todo o território nacional. ANBR 14276/2006
estabelece, por exemplo, condições mínimas para a elaboração
de um programa de Brigada de Incêndio. Ou, ainda, a NBR
14880/2014, que trata de um quesito essencial às rotas de
fuga: o controle da fumaça.
No estado de São Paulo, a legislação sobre prevenção de
incêndios é a mais completa do Brasil. O Decreto Estadual
56.819/2011e as regras de segurança contra incêndio
determinam que condomínios residenciais com mais de três
andares devem ter uma Brigada de Incêndio.
No entanto, existe um descompasso entre a legislação
e a realidade dos condomínios. O mais comum é que os
condomínios mantenham em dia apenas a AVCB (Auto de
Vistoria do Corpo de Bombeiros) antes de tirar o Habite-se.
Este auto é obrigatório para todas as construções coletivas
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3- Segurança
NORMAS SOBRE PREVENÇÃO
DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS
residenciais e deve ser renovado a cada três anos, tornando
fundamental, para isso, a implantação de uma cultura de
manutenção periódica dos equipamentos e sistemas do edifício.
É dever do síndico estar a par das determinações de
segurança previstas em legislação, bem como promover suas
aplicações nos espaços do prédio, incluindo manutenção dos
itens de segurança e muito mais. O ideal é que os síndicos
tenham a consultoria de um engenheiro independente para
acompanhar a vistoria dos equipamentos contra incêndio,
mas, se o condomínio preferir, a vistoria pode começar com
um trabalho do próprio síndico acompanhado do zelador ou
da brigada de incêndio. Nessa vistoria, devem ser verificados
o funcionamento da bomba de incêndio, a iluminação de
emergência, os corrimãos e se há extintores vazando.
Mas ainda existe a Brigada de Incêndio, que pode se tornar
um grande problema. A Brigada são grupos de pessoas
organizadas e capacitadas dentro de um condomínio,
empresa ou estabelecimento para realizar atendimento
em situações de emergência. Em geral estão treinadas para
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3- Segurança
NORMAS SOBRE PREVENÇÃO
DE INCÊNDIOS EM CONDOMÍNIOS
atuar na prevenção e combate de incêndios, prestação de
primeiros socorros e evacuação de ambientes. A formação
dos membros exige curso específico, realizado por empresa
especializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB),
com profissionais devidamente habilitados, e inclui: teoria e
prática de combate a incêndio e, teoria e prática de primeiros
socorros. A atividade deve ocorrer num campo de treinamento
padronizado, com participação de um mínimo de moradores,
síndico e funcionários.
O condomínio, então, recebe um atestado de Brigada de
Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses. Já a
reciclagem, deve ocorrer uma vez por ano. Porém, conseguir
adesão dos moradores pode ser um grande desafio para o
síndico e demais membros da gestão.
Apesar de não haver legislação em todos os municípios
brasileiros, é fundamental que o síndico esteja atento aos
perigos e como evitá-los. E isso significa ter alguém no prédio
– seja de casa, seja do escritório – treinado para enfrentar uma
situação de incêndio ou até mesmo para socorrer alguém que
passou mal ou sofreu um acidente.
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3- Segurança
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:
O PAPEL DE CADA UM
Quando o assunto é segurança do condomínio, todo cuidado é
pouco, principalmente pois são várias pessoas morando juntas
e quanto mais pessoas, mais vulnerável está o local. Desse
modo, tanto o síndico quantos os moradores precisam ficar
atentos quanto ao assunto. Confira as dicas para cada um:
Síndico
Comunicação é a palavra-chave para o síndico. Crie um
ambiente de colaboração e participação entre os condomínios,
assim, todos assumirão naturalmente suas responsabilidades.
Tenha regras claras e objetivas bem explícitas em quadros de
avisos, e-mails ou qualquer outro meio de comunicação que
você utilize.
Sempre verifique se a manutenção do seu sistema de
segurança está em dia. Esses sistemas demandam muitas
vistorias preventivas, portanto, esteja sempre atento.
• Não se prenda às rotinas de inspeção e vistoria de
funcionários, tente fazê-las vez ou outra em horários e
datas que não estão previstas.
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3- Segurança
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:
O PAPEL DE CADA UM
• Situações de emergências dentro ou fora do condomínio
devem ser imediatamente comunicadas às polícias Civil ou
Militar. No caso de um incidente externo, nunca abra as
portas do condomínio e, no caso de ocorrências internas,
sempre preserve a sua própria segurança para que possa
agir de maneira correta e pensada. Nunca tente nenhum
ato de “heroísmo”.
• As medidas de segurança, por exigirem muita disciplina,
podem ser vistas como chatas ou exigentes demais por parte
dos condôminos. Não desanime frente à insubordinação,
seu papel é fundamental para a segurança de todos –
inclusive sua e de sua família.
Morador
• O nível de segurança de um condomínio depende muito
da dedicação dos condôminos a este tema. Cada minuto
gasto preocupado com segurança garante muito tempo de
proteção e tranquilidade para você e sua família.
• Na saída e chegada ao condomínio, sempre esteja muito
atento aos movimentos à sua volta e não entre ou saia se
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3- Segurança
SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO:
O PAPEL DE CADA UM
perceber algo estranho. Aguardar o portão da garagem
fechar completamente entre entradas e saídas também
é fundamental.
• Ao invés de permitir que entregadores subam até seu apartamento
ou se dirijam até sua casa, receba suas encomendas
na portaria. Dedicar esse tempo para se deslocar até
a entrada do condomínio pode poupar grandes dores de
cabeça.
• Assim como o condomínio tem sistemas e procedimentos
de segurança, a sua casa também deve ter, mesmo que
seja uma simples conferência de trancas e janelas. Se
cada unidade for preocupada com a própria segurança o
condomínio já ganha muito nesse quesito.
• A palavra-chave para o condômino é cooperar. Coopere
com os funcionários, principalmente os da portaria, e com o
síndico. Siga sempre as regras de segurança e, ao discordar
de algo, proponha mudanças ao síndico. Nunca aja com
rebeldia em relação às normas de segurança impostas ao
condomínio; além de arriscar a sua própria segurança, você
estará arriscando a de todos os condôminos.
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4
MANUTENÇÃO

4- Manutenção
SEGURO DE CONDOMÍNIO:
PERGUNTAS E RESPOSTAS
Seguro para condomínio é obrigatório, mas ainda existem várias
dúvidas sobre o tipo de contratação, que abrangem desde
do quê o condomínio precisa se resguardar até onde vai a responsabilidade
do síndico caso aconteça algum acidente. Confira
algumas perguntas e respostas abaixo:
A partir de quando deve ser contratado o seguro de condomínio?
Recomenda-se que o seguro seja contratado tão logo se inicie
a habitação do imóvel ou, no máximo, 120 dias após a
concessão do Habita-se.
Quem é responsável pela contratação do seguro?
O síndico. E, de acordo com a mesma lei, ele responde ativa
e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação
ou insuficiência de seguro constatada. Daí a importância
de procurar a ajuda de um corretor de seguro especializado
no ramo e devidamente habilitado.
Para contratar o seguro condomínio,
é preciso convocar assembleia?
Não. O seguro condomínio é obrigatório por lei, de acordo com
o Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX).
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4- Manutenção
SEGURO DE CONDOMÍNIO:
PERGUNTAS E RESPOSTAS
Assim, uma eventual assembleia só poderá decidir sobre a escolha
da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas
acessórias e particulares, mas não sobre a cobertura obrigatória.
Seguro de condomínio substitui o seguro residencial?
Não. Imagine que um incêndio no seu prédio atingiu todo o
Bloco A e os apartamentos do Bloco B só tiveram a cozinha
danificada, por exemplo. Se você vive no A, possivelmente teria
que reformar grande parte do seu lar, enquanto os habitantes
do B, apenas a cozinha. Contudo, o LMI (Limite Máximo de Indenização)
é o mesmo para ambos! Isso quer dizer que o valor
reembolsado pode não ser o bastante para cobrir a sua perda.
Além disso, você não poderia usufruir de diversos benefícios
do seguro residencial.
Quais são as coberturas exigidas pela legislação
de condomínios?
Tanto a Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelecem
a obrigatoriedade da contratação de seguro que cubra toda
a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento
qualquer que possa causar destruição total ou parcial das
instalações seguradas.
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4- Manutenção
NORMAS PARA MANUTENÇÃO
DAS CONSTRUÇÕES
A manutenção das construções é fundamental para manter o
prédio sempre em bom estado de conservação e garantir que
ele não perca o seu valor ao longo dos anos. Pensando nisso
a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou uma
série de normas para garantir responsabilidade e regulamentação
na manutenção e conservação dos edifícios edilícios.
Algumas das normas que ajudam a regulamentar as manutenções
das edificações são:
NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso,
operação e manutenção das edificações – Requisitos para
elaboração e apresentação dos conteúdos – 2011
NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema
de gestão de manutenção – 2012
NBR 15.575 – Edifícios habitacionais – Desempenho – 2013
Vale lembrar que a ABNT é uma associação civil sem fins lucrativos,
reconhecida pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962,
e tem como objetivo oferecer normas de qualidade para o desenvolvimento
técnico do país. Desta forma, as normas não
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4- Manutenção
NORMAS PARA MANUTENÇÃO
DAS CONSTRUÇÕES
têm valor de lei, mas podem ser encaradas como tal, já que em
caso de acidentes os envolvidos podem ser responsabilizados,
inclusive judicialmente, por não seguirem as normas.
A NBR 14037 direciona construtores na elaboração das instruções
fundamentais para o uso, operação e manutenção
da edificação. Ela prevê a apresentação de uma proposta ou
modelo de Plano de Manutenção, com instruções expressas
de periodicidade e procedimentos de ação aos condomínios.
Tal documento possibilita aos construtores ficarem resguardados,
em caso de necessidade de apuração de danos ou falhas.
A norma NBR 5674 consolida as diretrizes gerais para gerenciamento
e implantação dos planos de manutenção, direcionados
aos usuários: proprietários ou síndico. A implantação e gerenciamento
do plano também pressupõe a formalização dos registros
da manutenção e arquivo dos documentos. Quando as
ações e o atendimento são desenvolvidos segundo o plano, ela
possibilita que o responsável seja resguardado.
Já norma da ABNT mais recente NBR 15.575/2013 representa
um marco de grande importância no setor da construção civil,
visto que agrega informações que antes estavam dispersas.
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4- Manutenção
NORMAS PARA MANUTENÇÃO
DAS CONSTRUÇÕES
Ela infatiza a importância de um projeto bem elaborado, com
o objetivo de aprimorar a qualidade da construção e atender
às exigências dos usuários de edificações. Além disso, a norma
define responsabilidades aos usuários, fornecedores de
materiais e serviços, construtores e incorporadores, delimitando
e estabelecendo direitos e deveres dos principais envolvidos
na construção.
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4- Manutenção
APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA
PREDIAL TÉCNICA
É papel do síndico fazer o check-up predial uma vez por ano,
uma vistoria que tem o objetivo de registrar e analisar tudo
que existe no condomínio, tanto documental quanto na parte
de infraestrutura.
Na estrutura, devem ser verificados itens como fachada, áreas
comuns, terraço e equipamentos de segurança, além das
partes de hidráulica, elétrica e gás.
Já na parte documental, é fundamental a verificação da documentação
que comprove a realização dos serviços obrigatórios
e certificações técnicas do condomínio.
Para fazer uma inspeção predial sem falhas e não precisar se
preocupar em ser avisado sobre o vencimento dos itens de
manutenção, o seu aliado é o Nextin Home. No módulo Manutenção,
você substitui a tradicional prancheta e deixa a inspeção
predial impecável e superconfiável.
Você cadastra o item (elevador, bomba da piscina, extintor,
etc.), insere o identificador, a localização, a data de vencimento
e o seu ciclo de duração. Ou seja, a partir da data sinalizada –
vencimento e ciclo –, o sistema enviará notificações por e-mail
e SMS ao síndico, avisando que aquele item precisa de ma-
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4- Manutenção
APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA
PREDIAL TÉCNICA
nutenção. Isso irá garantir uma inspeção impecável e duradoura,
pois você continuará sendo notificado sobre os vencimentos
até avisar o sistema que não será mais necessário.
Mas, mais importante do que a inspeção predial, é a realização
da vistoria técnica. Ela se assemelha à inspeção predial, mas
deve ser realizada com intervalo máximo de cinco anos, a fim
de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança.
garantindo a execução das medidas reparadoras quando
necessário. A vistoria técnica periódica é uma espécie de
inspeção predial e deverá ser efetuada por engenheiro, arquiteto
ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Conselhos
Profissionais, que elaborará o laudo técnico atestando as
condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação.
Já existem leis obrigando a vistoria técnica em vários municípios
e estados brasileiros, além de um projeto de lei nacional
de 2011 ainda em tramitação.
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FINANÇAS

5- Finanças
COBRAR INADIMPLENTES:
O QUE PODE E O QUE NÃO PODE
O que pode:
• Cobrar multa de 2% sobre o valor do débito e juros de até
1% ao mês, de acordo com convenção do condomínio, sobre
as taxas em atraso.
• O Novo Código Civil alterou a multa máxima de 20 para 2%,
o que deixou muitos síndicos preocupados.
• Impedir de votar e ser votado nas assembleias.
• Quem não está com as contas em dia não pode assumir
nenhum cargo no condomínio, bem como expressar seus
desejos sobre futuras ações.
• Impedir que o inadimplente reserve o salão de festas, espaço
gourmet, cinema, SPA ou churrasqueira.
• Espaços alugados podem ser limitados aos inadimplentes,
mas o mesmo não se aplica para espaços comuns como
piscina e quadra, por exemplo.
O que não pode:
• Impedir que utilizem as áreas comuns do prédio.
• Essa proibição consta em várias Convenções, mas, mesmo
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5- Finanças
COBRAR INADIMPLENTES:
O QUE PODE E O QUE NÃO PODE
assim, não deve ser colocada em prática. O inadimplente pode
alegar que o seu direito de propriedade está sendo violado.
• Cortar abastecimento de água, luz e gás.
• Esses serviços só podem ser cortados pela prestadora do
serviço público; pelo condomínio seria ilegal.
• Divulgar os nomes em murais.
• Isso pode acarretar ação de danos morais por parte dos
inadimplentes, já que o seu nome ficará exposto e sujeito a
humilhações entre os demais condôminos.
• Encaminhar o nome dos inadimplentes do condomínio
para o SERASA/SPC.
• Para colocar o nome dos inadimplentes no SPC e/ou SERA-
SA é necessário que seu município tenha uma lei regulamentando
esse assunto. Além disso, o boleto da cobrança
deve estar no nome do proprietário/condômino do imóvel.
• Impedir que o inadimplente utilize a garagem, elevador e
outros itens úteis.
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5- Finanças
COBRAR INADIMPLENTES:
O QUE PODE E O QUE NÃO PODE
Itens necessários para o dia a dia dos condôminos não podem
ser negados aos inadimplentes.
O mais indicado em caso de inadimplência é que o síndico entre
com uma ação judicial, com o auxílio de um escritório de
advocacia ou uma administradora, contra o condômino o mais
rápido possível. Depois de 30 dias do vencimento da taxa, essa
atitude já pode entrar em vigor.
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5- Finanças
CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃO
DE CONTAS NÃO APROVADA
É dever do síndico fazer uma prestação de contas anual. Ela
deverá ser realizada em assembleia ordinária em que os condôminos
irão aprovar ou não as contas do condomínio referentes
ao período anterior – seja um ano ou menos, de acordo
com a frequência das prestações de conta. Cabe ao síndico a
responsabilidade de uma eventual não aprovação das contas,
e as consequências podem ser as mais diversas.
Existem muitos motivos pelos quais os condôminos podem
não aprovar uma prestação de contas do síndico, sendo as
principais gastos acima do limite previsto na Convenção, obras
realizadas sem assembleia, recebimento de pro-labore superior
ao estabelecido, serviços super faturados, pagamentos
por serviços não realizados, pagamentos em duplicidade, multas
pagas por culpa do síndico, entre outras. Se a maioria dos
condôminos presentes na assembleia de prestação de contas
perceber irregularidades, é prudente pedir explicações ao síndico.
Normalmente é concedido ao gestor o prazo de até 45
dias para que justifique e/ou regularize as informações conflitantes;
realizado tal procedimento, uma nova assembleia decidirá
pela aprovação ou não das contas.
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5- Finanças
CONSEQUÊNCIAS DE UMA PRESTAÇÃO
DE CONTAS NÃO APROVADA
Se as contas não forem aprovadas novamente, os condôminos
podem contratar uma auditoria própria para fazer uma avaliação
das contas do condomínio. Ficando comprovadas as irregularidades,
é necessário fazer a destituição do síndico através
de abaixo-assinado, ou até mesmo na própria assembleia. O
abaixo-assinado deve conter assinaturas de ¼ dos condôminos
adimplentes e, para aprovar a destituição do síndico em
assembleia, é necessário maioria absoluta dos presentes, conforme
o Art. 1.349 do Código Civil.
É importante que os condôminos tenham cautela ao fazer a
destituição do síndico por conta de irregularidades nas contas,
pois se o síndico tiver convicção de que as contas estão corretas,
é possível que ele entre com uma ação contra danos morais
sobre o condomínio ou sobre algum condômino específico
que tenha sido o idealizador da destituição.
Se ficar comprovado que o síndico cometeu atos ilícitos com o
dinheiro do condomínio, é possível que ele responda civil e/ou
criminalmente, inclusive reembolsando o condomínio.
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5- Finanças
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO
DO CONDOMÍNIO
Sempre que há troca de gestão em um condomínio, a promessa
do sucessor é diminuir os gastos e, consequentemente, a
taxa condominial cobrada dos moradores. Porém, isso pode
não ser tão simples quanto parece. Confira algumas dicas para
facilitar o corte de gastos do condomínio:
1 – Diminuir os gastos
Cortar gastos com água, luz e funcionários é fundamental para
diminuir o valor da taxa de condomínio. Instalar hidrômetros
individuais já tira boa parte do impacto do consumo de água,
por exemplo. Com os hidrômetros, apenas o consumo de água
nas áreas comuns será responsabilidade do condomínio.
Instalar sensores de movimento nos interruptores diminuir
bastante o consumo de luz e, consequentemente, o gasto com
esse insumo.
Gasto com pessoal também é sempre um grande fator de
preocupação quando o assunto é diminuir o valor da taxa de
condomínio. Cortar horas extras é a primeira etapa: além de
ter funcionários mais felizes no trabalho e menos cansados, o
condomínio consegue economizar ao acabar com essa prática.
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5- Finanças
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO
DO CONDOMÍNIO
Outra solução é diminuir gasto com a folha de pagamento. No
entanto, isso não será tão simples quanto as demais ações,
já que será necessário diminuir o número de funcionários do
condomínio, mas otimizar o trabalho deles é possível. Certifique-se
para que não ocorra acúmulo de funções.
2 – Fazer manutenção preventiva
Como diz o ditado, “prevenir é melhor do que remediar”, e isso
serve como um mantra para qualquer condomínio. Fazer manutenção
preventiva e evitar que seja necessário fazer uma
obra emergencial é fundamental. Obras de emergência sempre
ficam mais caras do que as preventivas, já que é necessário
que o condomínio conserte o problema o quanto antes, para
evitar desgaste com os moradores e proprietários, enquanto
que nas obras preventivas é possível fazer o orçamento com
mais calma e garantir o menor preço.
3 – Reavaliar os contratos
Muitas vezes o síndico faz um contrato com algum prestador
de serviço e se esquece de reavaliá-lo. Depois de algum tempo,
o contrato pode ficar muito caro ou uma empresa que já
estava acostumada a prestar serviço para o condomínio não
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5- Finanças
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO
DO CONDOMÍNIO
consegue mais dar grandes descontos. Por isso, é sempre
importante garantir que os contratos com os prestadores de
serviço sejam os melhores possíveis, mas não adianta fechar
um serviço com uma empresa que não seja de confiança.
Muitas vezes é melhor pagar um pouco mais e ter garantia de
um bom serviço do que pagar barato e ter que correr atrás
do prejuízo.
4 – Combater a inadimplência
Quando um condômino não paga a taxa de condomínio, os
demais condôminos terão que preencher essa lacuna, ou seja,
quando há um problema grave de inadimplência em um condomínio,
a taxa precisará subir para os que estão com as contas
em dia; desse modo, não haverá buracos na prestação de contas
do condomínio. Por isso, é fundamental que a inadimplência
seja combatida para conseguir diminuir a taxa condominial.
Com essas informações, agora o síndico pode realmente cumprir
a promessa de diminuir os gastos do condomínio e, consequentemente,
a taxa condominial.
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5- Finanças
COMO COBRAR INADIMPLENTES
SEM SE CONSTRANGER?
A inadimplência é o principal problema dos condomínios. Tanto
para os síndicos quanto para os condôminos que pagam
todas as taxas em dia, já que eles pagam um valor maior para
compensar os devedores. Uma vez que o síndico é o representante
legal do condomínio, é dele a função de cobrar todos os
devedores, sob pena dele próprio ser responsabilizado. Mas
isso não é uma tarefa fácil.
O síndico não deve ser muito duro com os devedores, mas
também não pode ser muito flexível. É preciso ser cuidadoso,
porém firme. Expor o devedor aos demais moradores, por
exemplo, é uma atitude muito agressiva para pressionar o inadimplente.
Isso pode dar abertura para ele entrar com um processo
de danos morais contra o condomínio. O mesmo pode
acontecer quando o síndico não toma atitude alguma para cobrar
as dívidas dos condôminos. Nesse caso, sua omissão caracteriza
negligência, prejudicando os moradores que pagam
em dia.
O primeiro passo para se quitar a dívida dos inadimplentes é
cobrar de forma amigável, extrajudicialmente, mas por escrito
com protocolo para documentar os fatos. Esse documento
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5- Finanças
COMO COBRAR INADIMPLENTES
SEM SE CONSTRANGER?
deve informar que o inadimplente será acionado judicialmente
em 48 horas, caso não quite a pague. Na maioria dos casos,
o problema da inadimplência termina nesse estágio, pois o
devedor entra em contato com o síndico e negocia a dívida
nesse momento.
Caso essa tentativa de não dê resultado, cabe ao síndico procurar
um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança.
Essa será movida pelo condomínio, representado pelo
síndico. A partir do momento da condenação, o condômino
tem 24 horas para quitar a dívida, o que raramente ocorre.
O síndico pode conduzir esse processo sozinho, no entanto,
existem empresas na área de cobrança que auxiliam nesse
processo, mas para isso existe um valor a ser cobrado. Os boletos
são emitidos pela empresa, que irá depositar na conta
do condomínio o valor total, independente se houverem inadimplentes
ou não. Desse modo, a empresa absorve a inadimplência
e fica responsável pela cobrança sem a necessidade da
intervenção do síndico. Assim, o condomínio passa a contar
com fluxo de caixa de acordo com a previsão orçamentária.
Mas vale lembrar que essa prestação de serviço tem um custo.
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5- Finanças
COMO FUNCIONA O
FUNDO DE RESERVA?
O fundo de reserva, como o próprio nome já diz, é uma reserva
financeira para soluções emergenciais dentro do condomínio.
No novo Código Civil não há nada que torne obrigatória a
existência do fundo de reserva, como existia na antiga lei dos
condomínios, a Lei 4591/64.
Apesar de não ser mais obrigatório por lei, o fundo de reserva
ainda é adotado na maioria dos condomínios pelo Brasil. Afinal,
a maioria das Convenções ainda exige que o condomínio
tenha um fundo de reserva, tornando obrigatória a sua existência,
sendo necessária aprovação de 2/3 dos condôminos para
alterar essa condição. O mesmo vale para as Convenções que
não abordam o tema: se houver interesse em instituir a obrigatoriedade
do fundo de reserva, será necessário aprovação de
2/3 dos condôminos.
A Convenção deve estabelecer a forma da cobrança. Geralmente
o cálculo se baseia no orçamento das despesas ordinárias,
sendo entre 5 a 10% desse valor. É aconselhável que seja
instituído um “teto” para esse fundo, para não deixar um valor
grande de recurso se acumular, onerando os condôminos sem
necessidade. Portanto, quando esse “teto” for atingido, os con-
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5- Finanças
COMO FUNCIONA O
FUNDO DE RESERVA?
dôminos deverão ser notificados sobre a não necessidade em
se contribuir com o fundo. O valor só voltará a ser cobrado dos
moradores quando houver algum evento em que seja necessário
utilizar um pouco da reserva já existente. Desse modo,
os condôminos deverão voltar a pagar um valor mensal que
deverá vir junto com a cobrança da taxa de condomínio.
É recomendável que esses recursos sejam aplicados em caderneta
de poupança, em uma conta própria do condomínio. É
fundamental evitar aplicações de risco, pois trata-se de dinheiro
de todos os condôminos e, portanto, deve ser tratado com
cuidado, buscando evitar qualquer tipo de mal entendido entre
eles e o síndico. Vale lembrar que o dinheiro investido no
fundo de reserva passa a ser do condomínio, sendo impossível
a restituição do valor para os condôminos que se desfizerem
de seu imóvel.
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5- Finanças
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO
ORÇAMENTÁRIA
Nesta época do ano, os síndicos devem começar a fazer as previsões
orçamentárias para o ano seguinte. Porém, alguns deles
não conseguem fazer com sucesso, ou, muitas vezes, nem se
preocupam com essa questão, mesmo ela sendo determinante
para o sucesso da gestão.
Na previsão orçamentária, o síndico deve fazer uma análise de
todos os gastos previstos para o próximo ano, de modo que ele
consiga estabelecer um valor fixo que os condôminos deverão
pagar, tornando possível pagar todas as contas e ainda realizar
algumas obras. Esse valor fixo será a taxa de condomínio.
O síndico que não faz uma boa previsão orçamentária ou simplesmente
não faz nenhuma previsão estará muito mais sujeito
a cobrar taxas extras para cobrir despesas que poderiam
ser previstas. Essas cobranças a mais fazem com que os condôminos
não confiem no síndico, já que eles sempre pagam
mais do que o combinado.
Basicamente, a previsão orçamentária é composta
de duas etapas:
1. Primeiramente, é preciso fazer um levantamento de todas
as despesas que o condomínio teve no ano anterior. É preci-
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5- Finanças
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO
ORÇAMENTÁRIA
so atentar-se quanto à manutenção, custo de água, luz, elevador,
conservação, seguro, folha de pagamento – inclusive
o 13º salário -, etc. É interessante fazer esse levantamento
em um planilha; desse modo, todos os itens ficarão listados
para não haver esquecimento. Após essa etapa, o indicado
seria o síndico consultar um contator ou administradora,
caso não tenha conhecimento avançado de matemática. O
próximo passo é calcular os reajustes salariais dos funcionários
e dos contratos com prestadores de serviço, além de
incluir a inflação e a inadimplência do condomínio na conta.
Tudo isso calculado, vale a pena considerar deixar uma
pequena sobra para não ficar com a contabilidade sempre
tão apertada.
2. Depois de pensar sobre as despesas que o condomínio teve
no ano anterior, chegou a hora de pensar nos investimentos.
Existe alguma obra que o síndico e condôminos julgam
ser necessário fazer no próximo ano? Tudo isso deve ser
contabilizado. As obras se dividem entre “urgentes”, “emergentes”
e “benfeitorias”, e devem ser colocadas em uma ordem
de prioridade, que deverá ser decidida em assembleia.
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5- Finanças
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISÃO
ORÇAMENTÁRIA
Agora, é necessário juntar essas duas etapas para criar uma
previsão orçamentaria sólida e que não deixará o condomínio
na mão. Uma das questões que mais confunde os síndicos são
os gastos sazonais. É preciso ficar muito atento quanto a isso:
férias dos funcionários, pagamento de 13º salário e aumento
do consumo de água e luz no verão são apenas alguns itens
que o síndico não pode deixar passar.
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Sobre a Nextin
A Nextin é uma empresa de tecnologia com mais de 10 anos de
experiência em desenvolvimento de soluções personalizadas
para diversos segmentos.
Nosso mais novo produto, o Nextin Home, é a grande revolução
na gestão de condomínios de maneira automatizada e
prática, otimizando o trabalho do síndico e levando muito mais
informação para os condôminos.
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