Revista SíndicoNews Prime

sindiconewsprime

ASSOSINDICOS

Fernando Augusto Zito

Quando o síndico deve intervir?

O

cargo de síndico não tarefa fácil. Além de todas

as responsabilidades previstas no Código

Civil, argo 1.348, o ocupante desse sempre é

chamado para resolver todos os problemas de um

condomínio.

Claro que ele escolheu ocupar aquela função,

mesmo que provisória, porém, nas úlmas semanas

tenho acompanhado casos onde moradores

estão transferindo seus direitos e obrigações para

o síndico.

No primeiro caso o morador levou ao conhecimento

do síndico assunto relacionado a bada de

automóvel provocada por determinado vizinho,

isso mesmo, o morador sabia quem havia lhe causado

o dano, entretanto, achou mais fácil transferir

seu “direito de cobrar o vizinho” para o síndico.

No segundo caso o morador reclamava de um

vazamento provocado pela unidade de cima. Mais

uma vez o morador sabia da origem do problema,

contudo, preferiu transferia para o síndico a tarefa

de resolver o problema.

Como são assuntos comuns nos condomínios

os síndicos procuraram ajudar,

o que também imagino que a maioria dos

leitores faria.

Acontece que a parr dessa “ajuda” os

moradores prejudicados entendem que o

problema passa ser obrigação do condomínio e

mudam o alvo de suas cobranças. Em um eventual

insucesso do síndico na resolução dos problemas

esse passa a ser o grande culpado.

E as cobranças começam. O que era um assunto

relacionado a duas unidades determinadas

torna-se, por culpa exclusiva do mor dor, um

caso pessoal contra o síndico.

Então, qual seria a conduta desse síndico ?

Nos dois casos onde o causador do problema

já esteja determinado, ou pelo relato do próprio

prejudicado, ou através de testemunhas, câmeras

de segurança ou mesmo outras provas, deve

orientar os caminhos a serem seguidos. Inicialmente

o morador prejudicado poderá tentar

conversar com o vizinho causador do problema,

importante enviar correspondência registrada,

telegrama, e-mail ou até whatsapp. Caso o assunto

não seja solucionado ingressar com medida

judicial.

Vejam, não estou aqui dizendo que o síndico

não pode se envolver, pelo contrário, pode até

marcar reunião entre os envolvidos e tentar mediar

o problema, mas não deve assumir para si a

responsabilidade que nesses casos cabem única

e exclusivamente aos envolvidos.

Esse é o limite de atuação do condomínio em

casos envolvendo unidades autônomas. •

Fernando Augusto Zito - O Autor é Advogado

militante na área de Direito Civil;

Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado

em Direito Tributário pela PUC/SP;

Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP;

Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de

Síndicos de Condomínios Comerciais e

Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista

dos sites especializados “Sindiconet” e da revista

“Em Condomínios” e Palestrante.

SINDICONEWS PRIME | 03


EDITORIAL

Novo formato, novos desafios, mais qualidade

e o mesmo compromisso de informar.

T

em tempo, muito tempo mesmo que, mensalmente,

chegam às mãos dos síndicos as mais

importantes nocias, as mais embasadas matérias

e os mais competentes colunistas da área condominial

do Brasil, pelas páginas do Jornal SindicoNews.

Do mesmo tamanho que é a nossa responsabilidade,

também é a sasfação de saber que o síndico, ansiosamente,

espera também, mês a mês, pelas nossas

publicações.

Pois é, sabedores disso, fomos em busca de ainda

mais qualidade, e achamos que essa qualidade poderia

ser feita através da “embalagem” do nosso produto.

Afinal, um conteúdo de qualidade, merece uma

embalagem do mesmo nível. Pronto! Decidido!! Saem

as páginas do jornal e entram as capas e novas páginas

de uma revista.

Assim nasce, nesta edição, nosso novo produto,

SíndicoNews Prime”, uma revista que, mantendo a

mesma qualidade, porém, com a experiência destes

28 anos, connua com o compromisso de publicar as

melhores matérias, agora em nova proposta editorial,

mais leve, mais moderna e ainda mais fácil de ler, de

colecionar e de consultar, sempre.

A parr desta edição, não mais no formato jornal,

nossa equipe formada por jornalistas, diagramadores,

colunistas e publicitários, connua compromissada

em trazer a você leitor, a melhor nocia, aliada agora

ao melhor formato. Renovamos o compromisso de ser

o mais importante veículo de comunicação dirigido ao

segmento condominial do Brasil.

Boa leitura

Equipe SindicoNews

PENSAMENTO DO MÊS:

expediente

Revista SíndicoNews Prime é uma publicação

da Santa Luiza Editora Ltda, empresa autorizada

para o uso da marca

Edição 314

Tiragem: 10.000 exemplares

Distribuição: Gratuíta para síndico de condomínios

Peridiocidade: mensal

Área de distribuição: São Paulo - Capital

Público leitor: síndicos, zeladores, conselheiros,

administradores, construtores, prestadores de serviços

em geral.

facebook.com/sindiconews

@sindiconews

sindiconews@sindiconews.com.br

Diretor:

Fernando Henrique D´Andrea

Jornalista Responsável:

Caio Girardi - MTB 39543

Diagramação/Capa: Marcelo Silva Calixto

Revisão: Caio Girardi - MTB 39543

Composição: Santa Luiza Editora Ltda

Revista SíndicoNews Prime

Praça Pinheiro da Cunha, 425 - Ipiranga

São Paulo - SP - CEP: 04275-050

www.sindiconews.com.br

Para anunciar: (11) 5573-0333

contato@sindiconews.com.br

Sumário

ASSOSINDICOS

Quando o síndico deve intervir .......................................

JURÍDICO

Locação por temporada ou Airbnb..............................

TERCEIRIZAÇÃO

Momento ideal para a terceirização

(antes do rajuste).........................................................

SEGURANÇA

Como se prevenir contra falsos policiais.....................

SINDICONEWS RESPONDE

Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas...................

JURÍDICO

Cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal.........

SEU CONDOMÍNIO PODE FICAR SEM DÍVIDAS

Como receber o que está em aberto dos devedores

do condomínio e se livrar da inadimplência.................

ACESSIBILIDADE

Acessibilidade no Condomínio, uma realidade.............

JURISPRUDÊNCIA

Normas - Leis e decisões tomadas no

âmbito do condomínio..............................................

ELEVADORES

Prédios angos exigem mais cuidados

com elevadores ..........................................................

SERVIÇOS

Tudo que seu condomínio precisa.............................

É muito fácil ser diferente, mas muito dicil ser melhor.

Todo esforço tem sua recompensa, faça o que é certo, não o que é fácil.

03

05

06

09

10

12

14

17

18

19

20

Outras Praças de Publicações Associadas:

João Pessoa - PB..................................... (83) 3219-0000

Diretor:........................................................ Inaldo Dantas

Recife - PE................................................. (81) 3221-9083

Diretor:........................................................ Inaldo Dantas

São José do Rio Preto - SP................... (17) 9708-2506

Diretor:..................................................... Hércules Garcia

Brasília - DF.............................................. (61) 3226-8810

J.Síndico......................................... (Fundação: Abril/84)

Diretor:.......................................................... Vicente Vecci

Porto Alegre - RS....................................(51) 3072-8765

Diretor: ........................................................... Airton Roxo

Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora.

A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa,

necessariamente a opinião da Editora.

A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.


C

JURÍDICO

ada vez mais presente nos condomínios,

a modalidade “locação

por temporada”, forma prevista

na lei do inquilinato (art. 48), cuja popularidade

tem como principal causa

da plataforma Airbnb (o “Uber” da

hospedagem, como ficou popularmente

conhecido) traz vantagens ao

dono do apartamento, mas, em não

raras vezes, transtornos aos moradores

convencionais do condomínio.

É que, na maioria dos casos, os

“locatários” (por que não chamar

“hóspedes”), por não conhecerem

as normas internas, terminam por

causar constrangimentos, seja pelo

uso inadequado das áreas de lazer

(e neste item, as piscinas e churrasqueiras

são os principais alvos), pela

produção de barulho, ou até pela superpopulação

(excesso de pessoas)

nos apartamentos.

E o que o síndico pode ou deve

fazer para combater esses excessos?

O primeiro ponto é como enquadrar

esses “moradores” como

locatários ou como hóspedes. Se

locatários, se equiparam aos condôminos

para efeito de uso das coisas

comuns, e como tais, são tão obrigados

quanto ao rigoroso cumprimento

das normas. Se hóspedes, que me

desculpem, mas não poderão frequentar

tais áreas, visto que, sendo

o condomínio um edicio estritamente

residencial, avidades econômicas

devem ser proibidas.

Mas o “Airbnb” é uma práca de

disponibilização da unidade para locação

por temporada ou hospedagem?

Dr Inaldo Dantas

Locação por temporada ou Airbnb

Regras e limitações devem constar

do regimento interno de cada condomínio

Em uma rápida pesquisa na página

oficial do Airbnb (hps://www.airbnb.com.br/terms),

podemos constatar

que se trata de uma plataforma

de mercado on-line que permite aos

usuários cadastrados comunicar-se

entre si e fazerem transações diretas

de reservas. São tratados como

“anfitriões” os que disponibilizam as

unidades (apartamento, neste caso)

e hóspedes, os que, geralmente em

viagem (porém, não necessariamente),

ulizam as “acomodações” (como

eles definem a propriedade).

Poderíamos então enquadrar

este po de cessão da propriedade

como um contrato de locação por

temporada? Devo dizer que não. O

contrato de locação é regido pela lei

8.245/91) que prevê:

Art. 48 - Considera-se locação para

temporada aquela desnada a residência

temporária do locatário, para

praca de lazer, realização de cursos,

tratamento de saúde, feitura de obras

em seu imóvel, e outros fatos que decorram

tão somente de determinado

tempo, e contratada por prazo não

superior a noventa dias, esteja ou não

mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a

locação envolver imóvel mobiliado,

constara do Contrato, obrigatoriamente,

a descrição dos moveis e

utensílios que o guarneçam, bem

como o estado em que se encontram.

Portanto, como a forma de cessão

da “acomodação” (como assim é definida

a propriedade no site do Airbnb),

não existe o contrato, condição

imposta para a locação por temporada,

principalmente pelo fato de que a

“acomodação” (eu prefiro chamar de

apartamento) sempre está mobiliada,

e como tal, deveria ser cumprido

o determinado no parágrafo único do

argo 42 da lei do inquilinato.

Definido que a forma de disponibilização

do apartamento pela plataforma

do airbnb não se trata de uma avidade

locacia e sim de uma avidade

de hospedagem, portanto, avidade

econômica, naqueles condomínios

estritamente residenciais, tal práca

pode ser combada, ou até mesmo,

proibida, o que só aconselho se isso

esver causando constrangimentos

ou incômodos aos moradores e que o

proprietário deste apartamento não

demonstre interesse em resolver.

Ah, ia esquecendo, quanto à superpopulação

(exagero de hóspedes),

a princípio, o condomínio não pode

criar regras que limite a quandade

de pessoas no apartamento, já que

a regra deve ser cumprida por todos

os condôminos, inclusive aqueles que

não exploram pela plataforma Airbnb,

e isso, no caso de uso normal, pode

ferir o direito de propriedade (aquele

do qual o seu dono pode usufruir da

unidade ao seu inteiro deleite, sem

causar incômodos, óbvio!).

Tem sim como conviver pacificamente

com os condôminos que se

beneficiam das vantagens do Airbnb?

Eu diria que sim. Não permindo

superlotação nos apartamentos,

exigindo dos hóspedes o máximo

rigor quanto à produção de barulho

e (aconselhável) que estes sejam privados

do uso da piscina do condomínio

ou do seu salão de festas. Tais

medidas já diminuim, e muito, os

riscos de incômodos ou constrangimentos

que porventura os moradores

habituais venham a sofrer.

No mais, um regimento interno rigoroso

e a fiscalização com aplicação

imediata das penalidades, em caso

de desobediência, além de uma relação

de diálogo entre todos (síndico,

condômino, moradores e hóspedes),

é a fórmula da boa convivência. •

SINDICONEWS PRIME | 05


TERCEIRIZAÇÃO

Etore A. Fuzetti

Momento

ideal para

a terceirização

(antes do reajuste)

C

onsiderando que o próximo reajuste

salarial dos empregados

próprios ocorrerá agora em outubro,

e considerando que um processo de

terceirização normalmente se completa

entre 40 e 60 dias, este mês de

junho é o momento ideal para considerar

seriamente a terceirização.

Dizemos isso porque ao se dispensar

os empregados próprios, é preciso

cuidado para que o cumprimento do

aviso prévio de 30 dias não adentre

o mês de setembro. Caso isso ocorra,

toda a indenização dos empregados

dispensados deverá, por lei, ser reajustada

pelo mesmo índice de reajuste

salarial aprovado em dissídio.

Considerando que as maiores preocupações

de um condomínio são:

1. O alto custo da taxa condominial;

2. A qualidade dos serviços dos empregados

próprios; e,

3. O alto valor do passivo trabalhista;

então, a terceirização é a única alternava

legal e eficaz, através da qual

é possível eliminar as três preocupações

acima numa só tacada. Sob o

aspecto financeiro, vemos inúmeras

vantagens imediatas com a eliminação

do quadro próprio de empregados

pois, evita-se o aumento dos

custos com o reajuste dos salários

previsto para outubro próximo; elimina-se

o pagamento do 13º salário

nos meses seguintes de novembro

e dezembro, e, o condomínio passa

a contar com significavo reforço

imediato no caixa pelo fato de pagar

todo o passivo no dia 30 de um mês,

e pagar pelos serviços terceirizados

somente a parr do segundo mês

06 | SINDICONEWS PRIME

seguinte. O pagamento das indenizações

trabalhistas é o menor dos obstáculos,

pois, esse valor poderá ser

financiado pela própria empresa terceirizadora,

a juros simbólicos, e em

tantos meses quanto necessários, pagando

as parcelas mensais com a própria

economia proporcionada pela

terceirização. É isso mesmo o que

você leu: a terceirização proporciona

ao condomínio a possibilidade de

eliminar 100% do passivo trabalhista,

sem a necessidade de arrecadação

extra. São raras as empresas capacitadas

a oferecer esse financiamento.

Para a sua sorte, uma delas é a que

coloca anúncio na parte inferior desta

página. Apresentam estudo financeiro

completo para que você tome uma

decisão segura, consciente, sabendo

antecipadamente qual será o montante

da economia que o condomínio

obterá com a terceirização. O aspecto

gerencial é igualmente importante e

altamente vantajoso para o condomínio.

Citaremos apenas algumas

vantagens: a terceirizadora possui

empregados folguistas disponíveis

e previamente familiarizados para

pronta substuição em casos de ausências

por doença ou problemas

pessoais. Surtos de conjunvite ou

de virose, dengue, etc., ocorrem com

muita frequência. Qualquer resfriado

já resulta em atestado médico de

pelo menos 3 dias. Outra vantagem

é a capacidade de o síndico pedir a

substuição de qualquer empregado

a qualquer tempo, sem qualquer preocupação

com indenizações ou ações

trabalhistas, simplesmente por não

ser empregado próprio do condomínio.

Esse fator é críco para o síndico,

pois restabelece a sua autoridade.

Dá-lhe condições de impor a disciplina,

impedindo a contaminação dos

demais bons empregados. E pelo fato

do condomínio não ter mais despesas

extras com indenizações, férias, 13º

salário, seu fluxo de caixa é mais facilmente

administrado, uma vez que

o custo mensal da terceirização é fixo

em todo o transcorrer do ano, reajustando-se

somente no mês de janeiro.

Além das vantagens comentadas, os

empregados terceirizados recebem

treinamento e orientação por escrito,

em como melhor atender as necessidades

específicas de cada condomínio,

de maneira a assegurar melhores

serviços e condições de segurança

para os seus moradores. Supervisores

diurnos e noturnos visitam regularmente

o condomínio, e fiscalizam e

orientam os empregados na execução

de suas ronas estabelecidas por escrito.

Se o empregado não se adaptar

ao regime de trabalho e disciplina do

condomínio, ele é substuído tantas

vezes quanto necessário, de maneira

a permir a montagem de uma equipe

que efevamente atenda o perfil

desejado pelo síndico. Não perca

mais tempo. Agora que está decidido

pela terceirização, faça-a com empresa

sólida, experiente e transparente

acima de tudo. Entre em seu site, e

cerfique-se de todas as vantagens

e benecios que ela pode oferecer.

Não perca mais tempo. Elimine todas

as suas preocupações de síndico com

um simples telefonema. •


INDICADOR ECONÔMICO

MESES SALÁRIO INFLAÇÃO TR POUPANÇA

Julho R$937,00 -0,72% 0,0623%

Agosto R$937,00 0,10% 0,0509%

Setembro R$937,00 0,47% 0,0000%

Outubro R$937,00 0,20% 0,0000%

Novembro R$937,00 0,52% 0,0000%

Dezembro R$937,00 0,89% 0,0000%

Janeiro/2018 R$954,00 0,76% 0,0000%

Fevereiro R$954,00 0,07% 0,0000%

Março R$954,00 0,64% 0,0000%

Abril R$954,00 0,57% 0,0000%

Maio R$954,00 0,38% 0,0000%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

OBRIGAÇÕES

0,5539%

0,5626%

0,5512%

0,5000%

0,5000%

0,5000%

0,5000%

0,5000%

0,5000%

0,5000%

0,5000%

Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.108,38 (Desde JAN/2018)

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte

Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no

dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

IMPOSTO DE RENDA EM 2018

Rendimento % Parc. Deduzir

- - - - - -

Até R$ 1.903,98 ........................................isento

De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................7,5% .........R$142,80

De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ..............15,0% .........R$354,80

De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ..............22,5% .........R$636,13

Acima de R$ 4.664,68 ............................27,5%..........R$869,36

Abatimento por dependente: ...................................... R$189,59

Salário Família

Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota

De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota

A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

INSS

Salário Contribuição (R$) ....................................... Alíquota

Até R$ 1.556,94 ........................................................................8 %

De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................9 %

De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82...........................................11 %

20% sobre a folha, como parcela do condomínio

2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho

(verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio)

4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL

Zeladores .................................................................R$ 1.531,11

Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas,

Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.465,44

Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.399,78

Acúmulo de cargo ...............................................................20%

Adicional noturno................................................................20%

Horas extras.........................................................................50%

Folgas trabalhadas e feriados..........................................100%

Vale Alimentação........................................................R$ 446,35

Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1 o de outubro/16 até 31/09/17.

08 | SINDICONEWS PRIME


SEGURANÇA

José Elias de Godoy

Como se prevenir contra falsos policiais

N

este mês de abril vemos, lamentavelmente, mais

um assalto ocorrido em condomínio, onde uma

quadrilha se fez passar por Policiais Civis invadindo o

prédio, em Porto Alegre - RS. O fato foi veiculado pela

imprensa da seguinte forma:

Criminosos se disfarçam de policiais para assaltar

apartamento em Porto Alegre - Grupo levou R$ 7 mil em

dinheiro e outros pertences de víma no bairro Bela Vista

- Bandidos se passaram por policiais civis para invadir um

prédio e assaltar um morador na manhã desta segundafeira

(16), no bairro Bela Vista, em Porto Alegre. A ação

ocorreu pouco depois das 8h, em um edicio na Rua Barão

do Ubá. Conforme relatos de testemunhas, quatro criminosos

chegaram em um veículo vesdos com camisetas

da Polícia Civil. Eles se idenficaram ao porteiro do prédio

e apresentaram um mandado de busca e apreensão. Após

o portão ser aberto, o porteiro foi levado até o apartamento

de um morador, no quinto andar do prédio.

Fonte: gauchazh.clicrbs.com.br/, de 18/04/2018.

Mais uma vez, percebemos que as quadrilhas connuam

se ulizando dos mais diversos pretextos para entrarem,

ardilosamente, nos condomínios, aproveitandose

de algumas falhas básicas no sistema de segurança

para invadirem e cometerem seus atos delituosos, quer

sejam nos apartamentos, quer sejam nas áreas comuns.

Neste caso, especificamente, vimos que os criminosos

fingiram ser policiais civis. Pelo menos quatro homens

com roupa de agentes da PC do RS disseram ao porteiro

que estariam com um mandado de busca e apreensão e

que teriam que subir até o apartamento de determinado

morador no quinto andar. Ao entrarem no prédio, o

grupo rendeu o porteiro. Os bandidos bateram na porta

se dizendo policiais. Como o morador não atendeu, os

criminosos arrombaram a porta. O porteiro e o morador

foram obrigados a ficar de frente para a parede enquanto

a casa era vasculhada. Para tanto, é importante relembrar

que as pessoas estranhas só entram no condomínio

devidamente autorizadas pelos moradores, e isto diz

respeito também aos policiais, exceto em ocorrências de

crimes que estejam em situações flagrante delito, desastres

iminentes e mandado judicial, devidamente comprovadas

e observadas as formalidades legais, para efetuar

prisão ou outra diligência. Portanto, o porteiro ou

mesmo o zelador deverão, sempre, procurar cerficar-se

quem realmente é a pessoa que está querendo entrar

no prédio, e para isto deverão idenficá-los, do lado externo

do edicio, verificando sua idendade funcional,

além de analisar se possui, realmente, mandado judicial

real. No caso de chamado de emergência, confirmar a

solicitação com o condômino, tudo antes de liberar sua

entrada. Deve-se, em caso de dúvida, chamar o síndico

ou outra pessoa do conselho de condôminos a fim de

dirimir possíveis desacertos, não comprometendo segurança

do condomínio ou mesmo, incorrer em crime de

desobediência por obstruir o trabalho policial.

Caso a dúvida persista, o funcionário ou mesmo os

moradores deverão acionar a Polícia Militar, pelo telefone

190, a fim de que uma viatura vá até o condomínio

para checar o que está sendo informado pelos supostos

agentes públicos.

Diante disto, fica clara a importância de qualificar e

orientar os funcionários do condomínio, visto que somente

com conhecimento dos funcionários é que se

minimizariam ações deste po, onde ladrões se aproveitam

da ingenuidade, simplicidade e do despreparo

dos colaboradores condominiais para agirem e obterem

sucesso contra os prédios. •

SINDICONEWS PRIME | 09


RESIDENCIAL OU COMERCIAL?

1 - O prédio é residencial, com uma loja (salão de cabelereiro

atualmente.) na frente, porém a numeração da

rua é outra. Pela Convenção do prédio, ele se faz constar

e não poderia ser desmembrado, mas por gestões anteriores

assim foi feito. O condomínio tem pago a TFE (taxa

de fiscalização de estabelecimento); pela pesquisa que

fiz, esta taxa é para condomínios comerciais ou mistos.

Minha dúvida é: quem paga esta taxa é o condomínio ou

a loja, uma vez que o condomínio é residencial?

Como devo proceder, uma vez que esta taxa vem sendo

paga há muito tempo?

R: Esta loja consta como unidade autônoma da edificação?

O seu condomínio é, de acordo com a Convenção,

estritamente residencial?

Sendo o condomínio estritamente residencial e a sala

em questão, unidade autônoma, seu uso para qualquer

outra avidade que não a comercial estaria em desacordo

com a finalidade do condomínio. Em sendo o condomínio

misto, o uso comercial é permido, porém, por se

tratar de uma única unidade comercial, a TFE deve ser

suportada unicamente por ela. Afinal, é entendimento

jurisprudencial que o condômino arca com as despesas

que der causa. Como a TFE só é cobrada por conta desta

única unidade, é dela a responsabilidade.

COTA CONDOMINIAL

2 - As cotas do condomínio em atraso estão sendo enviadas

a um escritório de advocacia. Não temos nada nas

atas do condomínio. temos apenas para o caso de 90

dias de atraso, onde essas cotas irão a protesto. Apos a

cota ser enviada para esse escritório, precisamos entrar

em contato com o mesmo, solicitar a segunda via, e esse

mesmo escritório solicita a segunda via para administradora

( a mesma que emite os boletos normalmente

todos os meses) e são incluídos honorários advocacios,

além da multa/juros(que fazem sendo). Minha dúvida

O LEG¸TIMO GUIA DO S¸NDICO,

E DO CONDłMINO TAMBÉM!

10 | SINDICONEWS PRIME

Dr. Inaldo Dantas

- A lei do Condomínio

- Modelos de Atas

- O Novo Código Civil

- Convenção Atualizada

- E muito mais

SINDICO NEWS RESPONDE

é: esta certo envolver um escritório de advocacia, que

aparentemente não faz nada, além de cobrar seus honorários?

Ainda dizem que só podem solicitar a emissão de

um novo boleto dentro de 48hs, ou seja mais 2 dias de

atraso para contar na multa e juros.

R: A forma de cobrança das taxas condominiais são definidas

nas convenções de cada condomínio. Enviar ou

não a um escritório de cobrança (ou de advocacia, como

é o caso) pode também ser adotado pelo síndico, desde

que jusficado. Já os honorários advocacios só são

devidos caso haja o efevo trabalho do advogado que,

uma vez tendo sido contratado pelo condomínio, deve

este arcar com os custos, salvo disposição em contrário

na convenção. Ou seja, uma vez a convenção prevendo a

cobrança de honorários advocacios (algumas delas possuem),

é devida pelo condômino, desde que, como já expressado,

tenha havido o efevo trabalho do advogado

que, no caso em parcular, pelo que me foi narrado, a

princípio não existe.

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA

3 - É possível anular uma assembleia para eleição de síndico

uma vez que um proprietário votou estando inadimplente?

Qual seria o procedimento para anulação?

R: É possível sim, desde que o voto deste inadimplente

tenha alterado o resultado da votação. Quanto ao procedimento

para esta anulação, este se inicia extrajudicialmente

onde, o condômino (ou condôminos) interessado

requer à administração (síndico) que convoque nova assembleia

para discur o assunto. Em sendo negado, o

caminho é buscar a solução através de uma demanda judicial

(ação de anulação de assembleia), onde qualquer

condômino pode ser o autor da ação.

VENDAS

AQUI

11 5573-0333

R$

25,00

Inaldo Dantas - Advogado

Administrador de Condomínio

Presidente do Secovi - PB

e-mail: inaldo.dantas@globo.com

„Neste guia, trato de assuntos do dia a dia de um Condomínio com o conhecimento

adquirido nestes quase 25 anos de profissão.‰


JURÍDICO

Cobrança da taxa

de condomínio

pela fração ideal

Síndico não tem poderes para celebrar

acordo, mesmo que em audiência de

conciliação

Por: Dr Inaldo Dantas

L

onge de um final pacífico, a briga pela cobrança, ou

não, da taxa ordinária de condomínio pelo índice da

fração ideal vem, gradavamente, ocupando espaço nas

salas de audiência dos Fóruns Brasil afora.

Na grande maioria dos casos, são os proprietários de

apartamentos de cobertura que, baseados em decisão

do STJ tomada em maio de 2013, que não é vinculante,

ou seja, não se aplica a todos os casos automacamente,

entram em juízo em busca de equiparação de suas taxas

às demais cobradas aos apartamentos de menor tamanho

(os chamados apartamentos po).

Sem entrar no mérito da decisão do STJ, trago agora

um outro ponto de vista quanto à questão: é que, com

o crescente aumento desse po de demanda, tenho, vez

por outra, acompanhado alguns síndicos às audiências

de conciliação que têm como único objevo tentar um

acordo entre as partes.

Ocorre que, por se tratar de disposivo convencional

(é de competência das convenções de condomínio determinar

que critério adotar quanto à cobrança), qualquer

que seja o acordo que envolva alteração do critério

de rateio, ou ainda, que trate apenas e unicamente da

redução do valor cobrado a tulo de taxa ordinária do

apartamento de cobertura (não necessariamente ele),

não tem o síndico, por si só, poderes de celebrar tal acordo,

já que, sendo uma determinação da Convenção, só

uma assembleia de condôminos, segundo o Código Civil

(art. 1.351) tem poderes de tratar do assunto.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços)

dos votos dos condôminos a alteração da Convenção;

a mudança da desnação do edicio, ou da unidade

imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade

dos condôminos.

E como fica a cobrança dos apartamentos maiores

Concluindo

12 | SINDICONEWS PRIME

em relação aos apartamentos menores?

Uma vez a Convenção do condomínio não determinando

um outro critério de rateio, deve o síndico aplicar,

sem sombra de dúvidas, o percentual da fração ideal,

mesmo que a assembleia ache por bem decidir outra

forma (sem que tenha alterado a Convenção, óbvio).

O que diz a lei (Cód. Civil):

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção

das suas frações ideais, salvo disposição em contrário

na convenção;

Como se vê, a cobrança pela fração ideal possui amparo

na lei e não pode o síndico, mesmo que em acordo

judicial, conciliar de forma diferente. E tem mais, uma

vez reduzindo o valor da taxa de condomínio de uma

determinada unidade (apartamento), as outras terão

que repor tal diferença, senão o caixa do condomínio

não fecha.

E como fica a questão judicial?

Uma vez não havendo sentença (esse po de ligio

costuma tomar um certo tempo, em média 5 anos),

ou ainda, não havendo decisão liminar, o síndico deve

connuar cobrando de acordo com o que determina a

Convenção do condomínio, e em caso de sentença desfavorável

(para o condomínio), ainda arrisco o palpite

de recorrer da decisão. Afinal, o que o STJ decidiu não

se manifestou sobre essa questão. O Recurso Especial

1;104.352 (Minas Gerais) sequer teve o mérito discudo,

o ministro relator daquele recurso, Marco Buzzi, entendeu

que ele não reunia condições processuais para ser

reconhecido, pelo menos foi assim que se manifestou a

Secretaria de Comunicação Social do STJ.

(ver na íntegra: https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/100588498/taxa-de-condominio-e-fracao-ideal)

Tudo connua igual como era antes, quase nada se modificou (plagiando Roberto Carlos na música “o portão”). Ou

seja, as cobranças pela fração ideal connuam valendo (naqueles casos em que a Convenção não prevê outra forma)

até que decisão transitada em julgado mude, ressaltando que, nem todos os casos já judicializados, o dono da cobertura

saiu ganhando. Há decisões contrárias, entendo ser válido o critério de rateio pela fração ideal.


Hadan Palasthy Barbosa

crédito para condomínios

Seu condomínio

pode ficar sem dívidas

A

inadimplência, sabemos, pode ser um grande entrave

para uma boa gestão condominial. Sem o

dinheiro necessário, fica muito dicil manter as contas

em dia, pagar os funcionários e os contratos de manutenção.

Mas, “vender” as dívidas de inadimplentes do

seu condomínio já é uma possibilidade que pode trazer

o fluxo de caixa de volta.

E se fosse possível receber o que está em aberto

dos devedores do condomínio e se livrar dos problemas

causados pelas inadimplências, sem custos extras? Em

2017, iniciei na CreditCon – uma empresa que trabalha

com o serviço de compra à vista do passivo de inadimplência

dos condomínios, além da possibilidade de

garanr a plena arrecadação mensal da data exata do

vencimento dos boletos. A missão é trazer equilíbrio entre

quem paga o condomínio em dia e quem não paga

nunca, acabando com essa sensação de injusça para os

adimplentes.

Hoje, a inadimplência é um dos grandes tormentos

dos síndicos e estamos falando de um índice que tende

a aumentar em 32% até 2019, segundo a SERASA Experian.

A inadimplência, como é vista antes pelos síndicos,

14 | SINDICONEWS PRIME

pode ganhar um novo rumo. Geralmente, ela é feita da

seguinte maneira no condomínio: até três meses de atraso

são tratados de forma extrajudicial, com tentavas de

diálogo entre o condomínio e o inadimplente.

Após esse período, geralmente inicia-se a cobrança

judicial aos devedores. O que antes poderia demorar 20

anos, agora, com o novo CPC, ficou bem menos moroso,

mas, mesmo assim, o condomínio connua sem saber

quando e como irá receber. É neste cenário que a Credit-

Con tem auxiliado síndicos e condôminos a trazer o fluxo

de caixa de volta para seus condomínios.

Nós fazemos uma análise do que está sendo devido

no condomínio e pagamos tudo à vista. O negócio está

focado em cobranças administravas e jurídicas, deixando

o condomínio livre de gastos com custas processuais.

Em um processo que dura cerca de 30 dias, após

aprovação em assembleia, a CreditCon passa a ter direito

creditório para iniciar as cobranças dos inadimplentes

e seu condomínio se livra da desagradável pessoalidade

no tratamento destes assuntos com seus vizinhos. Além

de também ficar livre da preocupação de uma eventual

falta de arremate no leilão.


A CreditCon surgiu como a primeira

empresa especializada em elaborar soluções

financeiras customizadas para condomínios

que se preocupam com sua saúde financeira

e respeitam a de seus condôminos.

Além do pagamento à vista na conta do condomínio, também é possível

antecipar todas as cotas condominiais na data prevista pelo condomínio.

Essa medida ajuda na gestão, pois os inadimplentes sabem que serão cobrados.

Também vale frisar que, com fluxo de caixa linear, o condomínio

pode apostar naquela benfeitoria, sanar dívidas ou mandar algum funcionário

embora, já que contará com um montante considerável.

Inovadoras, estas soluções para a inadimplência são seguras e acompanhadas

pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e BACEN (Banco

Central). •

Hadan Palasthy Barbosa é advogado e possui 10 anos de experiência

em direito condominial, tendo atuado como diretor de administradora

de condomínios e síndico profissional. Atualmente é diretor jurídico da

CreditCon – www.creditcon.com.br


ACESSIBILIDADE

Renato Macedo

ACESSIBILIDADE no

Condomínio, uma realidade

Acessibilidade é tema recorrente no nosso dia-a-dia:

É

oportuno frisar que este argo

não tem a pretensão de esgotar o

assunto, nem mesmo ditar a verdade

absoluta dos fatos, muito pelo contrário,

apenas no sendo de orientar

os síndicos e toda a sociedade sobre

a atenção a um assunto muito sério.

O atendimento à acessibilidade

tem respaldo na conhecida Lei da

Acessibilidade, através do Decreto

Lei nº 5.296/2004. Portanto, vigente

há catorze anos, estabelecendo normas

gerais e critérios básicos para a

promoção de acessibilidade das pessoas

portadores de deficiência ou

com mobilidade reduzida.

Para o nosso universo condominial,

é oportuno destacar o argo

18 – Seção II, do disposivo legal

em comento, que assim determina:

“A construção de edificações de uso

privado mulfamiliar e a construção,

ampliação ou reforma de edificações

de uso colevo devem atender aos

preceitos da acessibilidade na interligação

de todas as partes de uso comum

ou abertas ao público, conforme

os padrões das normas técnicas

de acessibilidade da ABNT”. (grifo e

destaque do autor deste argo)

Ainda no mesmo argo, desdobra-se

o assunto: “Também estão sujeitos

ao disposto no caput os acessos,

piscinas, andares de recreação,

salão de festas e reuniões, saunas e

banheiros, quadras esporvas, por-

tarias, estacionamentos e garagens,

entre outras partes das áreas internas

ou externas de uso comum das

edificações de uso privado mulfamiliar

e das de uso colevo”. (grifo e

destaque do autor deste argo)

Pelas áreas citadas acima, percebe-se

que a Lei de Acessibilidade está

bem além daquela rampa de acesso.

Portanto, senhores síndicos, é

preciso realizar uma autoavaliação,

muito deda e técnica, no sendo de

buscar o atendimento à Lei de Acessibilidade.

Em termos de níveis normavos,

temos a ABNT NBR 9050, que se encontra

em sua segunda edição, realizada

em 2015, a qual estabelece

critérios e parâmetros para a acessibilidade

a edificações, mobiliário,

espaços e equipamentos urbanos.

Muitos edicios foram construídos

anteriormente à promulgação do

decreto e da norma, neste sendo,

seria muito prudente que o Síndico se

cerque de profissional devidamente

habilitado para auxiliá-lo na avaliação

da adequação para atendimento à

acessibilidade em edificações.

É importante, novamente enfazar,

que o auxílio de um profissional

é extremamente relevante, uma vez

que ao analisar cada caso dentro da

legislação, deve-se ponderar a situação

dentro de uma razoabilidade

e bom senso, já que muitas vezes a

estrutura do prédio não suporta a alteração

que está sendo proposta.

A avidade de consultoria pode

ser comparlhada entre engenheiro

ou arquiteto, que emirá ART ou RRT

para dar validade legal ao documento

formulado por este profissional para

retratar os serviços prestados (laudo,

atestado, parecer técnico, etc). •


Jurisprudência

AGRAVO DE INSTRUMENTO CON

DOMÍNIO - Dissolução de condomínio.

Inexistência de lesão grave ou

de dicil reparação. produção de

nova prova pericial. A regra do sistema

processual em vigor é a interposição

de agravo redo em face das

decisões interlocutórias. O agravo

de instrumento somente pode ser

admido quando se tratar de decisão

suscevel de causar à parte

lesão grave e de dicil reparação,

casos de inadmissão da apelação e

nos casos relavos aos efeitos em

que a apelação é recebida (art. 522

do CPC). A ausência dos requisitos

legais implica conversão do agravo

de instrumento em agravo redo

(art. 527, II, do CPC). Agravo de

Instrumento converdo em agravo

redo. (Agravo de Instrumento Nº

70065345456, Décima Nona Câmara

Cível, Tribunal de Jusça do RS.

Relator: Marco Antonio Angelo,

Julgado em 25/06/2015).

APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO

Cobrança. Configurada a mora do

devedor, é de rigor a incidência dos

respecvos encargos moratórios,

quais sejam: correção monetária

pelo IGP-M, juros de 1% ao mês,

desde cada vencimento. Precedentes

da Corte. Deram provimento à

apelação. unânime. (Apelação Cível

Nº 70066180951, Vigésima Câmara

Cível, Tribunal de Jusça do RS.

Relator: Walda Maria Melo Pierro,

Julgado em 11/11/2015).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CON

DOMÍNIO - Ação de exnção de condomínio.

No que diz respeito à necessidade

de pagamento das custas

para prosseguimento do feito, bem

como à necessidade de juntada do

registro do imóvel, afigura-se defeso

o exame de questão não apreciada

18 | SINDICONEWS PRIME

pelo juízo de primeiro grau, em respeito

ao princípio do duplo grau de jurisdição.

Agravo de instrumento conhecido

em parte. Negado seguimento

na parte em que conhecido. Decisão

monocráca. (Agravo de Instrumento

Nº 70062883517, Vigésima Câmara

Cível, Tribunal de Jusça do RS.

Relator: Walda Maria Melo Pierro,

Julgado em 10/12/2014).

ADIANTAMENTO DE DESPESAS PELO

SÍNDICO - “Adiantamento, por Condômino

quando no exercício da função

de Síndico, de despesas de reparos

em elevador do Condomínio.

Confirmação da sentença de procedência

da via sumaríssima de cobrança

dos valores respecvos.” (TA-RJ

- Ac. Unân. Da 2ª Câm. - Ap. 45.882.

Relator Juiz Pestana Aguiar).

ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO CO-

MUM DOS CONDÔMINOS. GRA-

DEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO

GUARDADAS AS BICICLETAS. “Não

se insere entre os atos de mera administração

ordinária do síndico

a modificação de área de uso comum

do edicio, suscevel, alem

do mais, de causar embaraços a regular

ulização do local por outros

condôminos. Recurso especial não

conhecido.” (STJ - RESP 33853/SP;

RECURSO ESPECIAL (93/0009561-7)

- DJ 05/09/1994 PG:23108

Relator: Ministro BARROS MONTEIRO)

APLICAÇÃO DE MULTA PELO SÍNDI-

CO - “Prevendo o Regimento Interno

do Edicio, devidamente aprovada

pela Assembléia Geral, a penalidade

de multa para o transgressor das

normas estabelecidas no Regulamento,

procede a sua aplicação uma

vez constatada a irregularidade ou a

sua transgressão.” TA-RJ - Ap. 83.327

Relator: Juiz Humberto Perri

ASSEMBLÉIA GERAL. ANULAÇÃO.

PROCURAÇÕES SEM FIRMA RECO-

NHECIDA OUTORGADAS AO SÍNDI-

CO. - “I - Em se tratando de anulação

de assembléia geral de condomínio,

por ter sido instalada como procurações

sem reconhecimento de firma,

inviável a pretendida raficação

após seu encerramento e somente

depois da sentença proferida na

competente ação judicial instaurada.”

“II - Os condôminos têm legi-

midade e interesse para pleitear

a anulação de assembléia geral do

condomínio, se irregularmente foram

iniciados os trabalhos da reunião,

sendo parte passiva legíma

o condomínio, por ser ele o que

vai sofrer os efeitos da sentença de

procedência.” STJ - RESP 112185/RJ;

RECURSO ESPECIAL (96/0068938-5)

- DJ 08/09/1998 PG:00067.

Relator: Ministro Salvio de

Figueiredo Teixeira.

COTAS. REAJUSTE PELO SÍNDICO

- “A fixação das contribuições mensais

dos Condôminos é privava da

Assembléia Geral para tanto convocada,

não podendo ser elevada ao

alvedrio do Síndico. O art. 24 da Lei

4.591/64, “Lei de Condomínios”, estabelece

como atribuição da Assembléia

Geral a aprovação, por reunião

ordinária anual, das verbas para as

despesas do Condomínio, não se

incluindo tal decisão no rol das atribuições

e dos poderes do Síndico.

Assim, não há como possa o Síndico

aumentar o valor das contribuições

a ele devidas pelos Condôminos sem

a convocação da Assembléia, o que

torna ilegais os aumentos havidos.”(-

TA-RJ - Ap. 81.635.

Relator: Juiz Eduardo Rabello - cf. D.

Villas Boas -”Condomínio e

Locação”op. Cit. P. 74).


ELEVADORES

Alexandre Isaías

Prédios angos exigem

mais cuidados com

ELEVADORES

Em cidades como a de Santos, que contam com muitos prédios angos,

o cuidado deve ser redobrado e é preciso seguir legislação, que assegura

segurança e procedimentos corretos de manutenção

U

ma das principais preocupações

dentro de um condomínio

deve ser a gestão dos elevadores.

Em cidades que contam com

prédios angos, como é o caso de

Santos, a atenção precisa ser redobrada.

Mais que isso: é preciso seguir

a legislação municipal vigente

que estabelece uma série de providências

em relação à segurança,

instalação e manutenção.

Para o diretor da 3A Consultoria

Predial, Alexandre Isaías, há muito

desconhecimento da lei e os síndicos

não devem negligenciar a gestão

dos elevadores. “O trabalho precisa

ser connuo com análise de todos

os contratos, além de fazer laudos

periódicos para manter atualizada a

condição de manutenção dos elevadores”,

explica Alexandre.

Os laudos, manutenções e instalações

dos elevadores, segundo

a Lei Municipal 333/99, devem ser

feitas por empresas cadastradas

na Coordenadoria de Inspeção de

Instalações e Locais de Eventos,

Desenvolvimento Tecnológico e de

Segurança (Coinst), órgão do Departamento

de Obras Particulares.

“Não adianta fazer laudos ou trabalhar

com empresa não cadastrada,

pois não valerá judicialmente

caso aconteça algum problema. E

é importante ressaltar que em caso

de acidentes, o síndico poderá responder

criminalmente, pois é dele

a responsabilidade de seguir as

normas, documentações e outros

detalhes. Ele é o responsável solidário

e precisa fazer todos os procedimentos

dentro da legislação

vigente”, acentua Alexandre.

Os moradores também têm papel

importante e devem fiscalizar os

procedimentos. “Uma das formas é

solicitar com frequência anual os documentos

e contratos. Isso fará com

que o síndico também se mantenha

alerta e se lembre das obrigações”,

conclui Alexandre. •

SINDICONEWS PRIME | 19


20 | SINDICONEWS PRIME


SINDICONEWS PRIME | 21


22 | SINDICONEWS PRIME


SINDICONEWS PRIME | 23


24 | SINDICONEWS PRIME


SINDICONEWS PRIME | 25


26 | SINDICONEWS PRIME

More magazines by this user
Similar magazines