Revista SECOVIRIO - 109

www.secovirio.com.br
NOVEMBRO/DEZEMBRO 2017 - venda proibida
nº109
CURTINHAS
pág. 5 » 7
ENTREVISTA
pág. 8 » 18
JURÍDICO
pág. 21 » 32
CAPA
pág. 34 » 38
Sem abrir mão da simpatia no trabalho,
porteiros viram queridinhos dos moradores

IMÓVIL - Administradora de Bens Imóveis Ltda.
Av. Presidente Vargas, 417 – 11º Andar
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SECOVI Nº8
CRECI-RJ J.224

SUMÁRIO
CURTINHAS
JURÍDICO
INSTITUCIONAL
5
21
42
ENTREVISTA
CONSULTAS JURÍDICAS
NOSSOS LUGARES
8
30
46
CONDOMÍNIOS
VERDES
CAPA
INDICADORES
HABITACIONAIS
19
34
51
NOVEMBRO•DEZEMBRO 2017 / nº 109
MATÉRIA ESPECIAL
OUTROS OLHARES
SERVIÇOS E PRODUTOS
54
58
61
MAIS HUMOR, POR FAVOR
Você conhece alguém que faz do mau humor um hábito? Encarar a rotina de trabalho com
responsabilidade é fundamental para qualquer profissional, mas a verdade é que, nesse processo,
muita gente acaba abrindo mão da leveza e do traquejo social. A culpa geralmente recai sobre o
estresse da jornada, o que pode explicar uma parte, mas não todo o problema – afinal, nem todo
mundo que trabalha muito vive com uma nuvem negra pairando sobre a cabeça.
Além de prejudicar a relação com possíveis clientes e colegas de trabalho, a falta de trato pode até
mesmo tirar oportunidades de crescimento profissional. Segundo um estudo feito por uma
consultoria americana, na hora da contratação ou promoção de um colaborador, 98% dos gestores
preferem os mais alegres aos rabugentos. É claro que ninguém precisa nem deve ser o piadista da
empresa, mas um pouco de sorriso e amabilidade não custa nada (e muda tudo).
Como contamos na matéria de capa desta edição, essa regra também vale para quem atua em um
condomínio e precisa lidar diretamente com diferentes públicos e interesses. São histórias de
porteiros que conquistaram um lugar no mercado de trabalho e no coração dos moradores. O
segredo? Nada além de respeito e cordialidade. Os problemas chegam, mas são tratados com
empatia.
Se chegou até aqui e identificou que talvez seja você o colega mal-humorado, aproveite que um
novo ciclo está chegando e proponha um novo olhar sobre seu dia a dia em 2018. Procure refletir
sobre o que realmente faz com que você perca a paciência e evite agir de forma hostil diante desses
gatilhos. Com o tempo, fica mais fácil e o sorriso vira hábito. Baixar a guarda abre um grande
precedente para o diálogo e pode deixar a vida muito menos complicada.
EQUIPE SECOVI RIO

DIRETORIA/EXPEDIENTE
DIRETORIA SECOVI RIO
Efetivos
Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente Financeira e de Desenvolvimento: Maria Teresa Mendonça Dias
Vice-Presidente Administrativo: Ronaldo Coelho Netto
Vice-Presidente de Marketing: João Augusto Pessôa
Vice-Presidente Jurídico: Rômulo Cavalcante Mota
Vice-Presidente de Assuntos Condominiais: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Vice-Presidente de Locações: Antonio Paulo de Garcia Monnerat
Vice-Presidente de Relações do Trabalho: Dennys Abdalla Muniz Teles
Suplentes
Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antonio Carlos Ferreira; Antonio Henrique Lopes da Cunha; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Germana
Aragão de Mesquita Aguiar; Luiz Alberto Queiroz Conceição; Luis Carlos Bulhões Carvalho da Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade
CONSELHO FISCAL
Efetivos
Dorzila Irigon Tavares; Marco Antonio Moreira Barbosa
Suplentes
Antonio José Fernandes Costa Neto; Marco Antonio Valente Tibúrcio; Marco Antonio Vieira de Mello
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Efetivos
Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia
Suplentes
João Augusto Pessôa; Ronaldo Coelho Netto
CONSELHO DE RELAÇÕES DO TRABALHO
Dennys Abdalla Muniz Teles (presidente); Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias
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Regional Serra Norte
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 2

PALAVRA DO PRESIDENTE
O ano que está perto de acabar não foi como o que passou. Foi
aquele em que o Secovi Rio completou 75 anos de sua
fundação. Num país em que as oscilações políticas e econômicas
deixaram de ser exceção, podemos considerar uma vitória o fato
de uma instituição – seja ela um sindicato, uma empresa privada
ou pública – alcançar mais de sete décadas de vida. O caminho nem sempre é cheio de
flores, tem muitas pedras também. Mas temos a sorte de poder contar com diretores e
funcionários que ao longo do tempo têm participado do processo de desenvolvimento
do Sindicato, sendo dois dos mais importantes Guilherme Dale e Georges Masset,
presidentes que me antecederam e com os quais tive a honra de conviver.
Foram esses personagens que nos fizeram chegar ao patamar de representatividade
que temos hoje, culminando com a homenagem que recebemos da Assembleia
Legislativa do Rio de Janeiro em 26 de setembro, dia do aniversário do Secovi Rio: o
título de Benemérito do Estado do Rio pelo reconhecimento da nossa atuação
histórica em prol da habitação, proposto pelo deputado Luiz Paulo. É fruto de muito
trabalho, de pessoas e setores que durante todo esse tempo fizeram com que o
Sindicato se tornasse referência para assuntos relacionados à administração imobiliária
e à vida condominial.
Desde que iniciei minha gestão, há 15 anos, zelamos para que a aproximação com o
Poder Legislativo seja produtiva e respeitosa. E, com essa postura proativa, vencemos
muitas batalhas ao longo do tempo, cuidando para que projetos de leis prejudiciais ao
nosso mercado fossem reformulados ou vetados e nos empenhando para propor novas
legislações que pudessem gerar benefícios para o ambiente de negócios imobiliários,
para a vida mais harmônica dos condomínios e, consequentemente, para o
desenvolvimento do nosso estado e da cidade.
Com a missão de dever cumprido – e o orgulho pelo
reconhecimento público! –, encerramos mais um ano de trabalho.
Desejamos a todos um final de ano feliz e um ano novo de muita
paz.
Pedro Wähmann
Presidente do SECOVI RIO
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 4

CURTINHAS
Atenção ao livro de registros do condomínio
Imagine a situação: você compra seu
ingresso para o maior festival de música do
país por R$ 130 (mais os R$ 19 da taxa de
entrega) e fica meses na ansiedade,
esperando que ele chegue. Termina o prazo
de entrega e nada. Você liga para a empresa
responsável pelas vendas, e ela informa
que o ingresso já tinha sido entregue.
Em seguida, vai até os Correios, que
confirmam a entrega com a cópia
do Aviso de Recebimento. Você
pede então para verificar o livro
de registro de correspondências
do condomínio e... descobre
que não havia sido registrado
protocolo algum. Seu ingresso
simplesmente desapareceu.
Parece uma história de ficção
(terror!), mas aconteceu com a
moradora de um condomínio na
Freguesia, no Rio, na edição de
2013 do festival. Em 2015, ela
ajuizou uma ação contra o condomínio,
que perdeu a causa em maio de 2017,
sendo condenado a pagar R$ 149 de danos
materiais e R$ 5 mil de indenização por danos
morais, com juros de 1% ao mês a contar da citação
(danos materiais) e da sentença (danos morais), além
de correção monetária. Não cabe mais recurso.
A decisão alerta para a importância de os
condomínios terem um livro de protocolo na
portaria. Segundo especialistas, toda
correspondência registrada recebida pelo porteiro
deve ser repassada ao morador após a assinatura
dele no livro de protocolo. Assim, é possível afastar
a responsabilidade do condomínio no caso de
extravio.
Embora essa já seja uma prática comum em prédios
comerciais, muitos edifícios residenciais não adotam
esse sistema. Vale lembrar, ainda, que o novo
Código de Processo Civil estabelece que em
processos de execução a citação pelos Correios é
obrigatória. Dessa forma, a implantação do livro de
protocolo é mais importante do que nunca.
Shutterstock
Para ver e andar
Que calçadão de Copacabana, que nada! A Rua da
Candelária, no Centro do Rio de Janeiro, foi eleita
em agosto a via com a calçada mais bonita da
capital fluminense. Ela foi aclamada por voto
popular no concurso Miss Calçada Rio, uma
iniciativa do movimento Caminha Rio. Com uma
pavimentação regular e boa iluminação, a rua, que
tem um trecho exclusivo para pedestres, ganhou a
preferência dos internautas.
Google Maps/Divulgação

Sem desperdício
Já pensou se você pudesse ver, em tempo
real, quantos litros de água está consumindo
em casa? Essa é a proposta da torneira
inteligente BrightTap, que vem com um
visor acoplado para ajudar o usuário a ter
maior controle sobre o que está
gastando. A ideia é que, ao monitorar o
que está sendo gasto ao lavar louças,
seja possível redobrar os cuidados
com o desperdício desse recurso
natural.
Divulgação
Ciclo da terra
Maior risco
Quase metade dos sinistros acionados por
condomínios no Brasil está relacionada a danos
elétricos, aponta o levantamento de uma
seguradora que atua em território nacional. Esses
problemas ocorrem em virtude de curtos-circuitos
provocados por variação de energia e queda de
raios. Para minimizar riscos, é importante estar em
dia com a manutenção da rede de energia e do
sistema de para-raios do prédio.
Um experimento em grande escala realizado em
uma área desmatada da Costa Rica mostrou o
poder da compostagem orgânica. Em 1997, uma
empresa de suco de laranja foi autorizada a
despejar por um ano todos os restos da fruta no
local – ao todo, foram 12 mil toneladas de cascas
e bagaço. Anos depois, ao inspecionar a área, os
pesquisadores se depararam com... uma enorme
floresta! Em comparação com uma outra área,
que não havia recebido a “montanha de laranja”,
o local era mais fértil, com maior riqueza de
espécies de árvores e uma cobertura muito
superior. Vale pensar a respeito na próxima vez
que pensar em jogar os “restos” fora.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 6

Apesar da crise
O Brasil foi escolhido em uma enquete da rede
internacional CNN como o país com o povo “mais
legal” do mundo. Em reportagem, o veículo
apontou alguns elementos tipicamente nacionais,
como o samba, o Carnaval e o futebol, e colocou o
músico Seu Jorge como ícone cool da nação.
Apesar de destacar a qualidade da carne e do
cacau nacionais, a CNN não deixou de fazer críticas
ao desmatamento das florestas.
Cabeça-dura
Sabe aquelas discussões intermináveis na
assembleia do condomínio, em que o bate-boca
não dá resultado nenhum? Novos estudos no
campo cognitivo têm dado evidências dos
motivos pelos quais isso acontece. Segundo
pesquisadores, o cérebro não é feito para mudar
de ideia e vem evoluindo de forma a nos
convencer de que sabemos mais do que
sabemos. Investigações recentes demonstram,
por exemplo, que a irracionalidade está
intrinsicamente ligada à nossa forma de pensar.
Assim, damos mais atenção às evidências que
justifiquem nossas teorias – o chamado viés de
Natal mais sustentável
Condomínio no zap
Provavelmente, você já conhece algumas
soluções para uma decoração natalina mais
barata e ecológica, com materiais alternativos
e reaproveitados. Mas sabia que a ceia
também pode ser mais sustentável? A noite
mais especial do ano pode ter opções
saborosas e com menor impacto ambiental.
Segundo especialistas, o primeiro passo é
substituir alimentos importados por produtos
nacionais. No lugar das avelãs, cujo
transporte consome muito combustível, que
tal a castanha-do-pará? Também dá para
encontrar versões brasileiras de vinhos de
excelente qualidade, como os produzidos no
Vale dos Vinhedos. E, se você não abre mão
da fartura à mesa, uma dica é buscar calcular
bem a quantidade de comida, evitando
desperdício.
Vale a pena ter um grupo de WhatsApp para tratar
assuntos do condomínio entre os moradores? Para
muita gente, o aplicativo pode facilitar a comunicação
com o síndico e os demais gestores. Mas também há
quem acredite que a facilidade de dizer o que pensa
pode acabar atrapalhando, dando um caráter de
amadorismo à gestão. E você, o que pensa sobre esse
assunto? Participe da enquete no site do Secovi Rio e
compartilhe sua opinião.

ENTREVISTA • ZECA BORGES
LINHA DE
FRENTE
DISQUE-DENÚNCIA
Igor Augusto Pereira
as histórias de super-herói, o mocinho
geralmente combate o crime usando um
disfarce. Ao mesmo tempo em que cria uma
identidade pública para si, a máscara preserva
a privacidade daquele que está por trás dela.
Na (menos charmosa) vida real, os heróis não
usam capa, mas ainda assim podem ter o
benefício de continuar anônimos enquanto
salvam o dia. Pelo menos, é assim no Rio de
Janeiro há mais de 20 anos, quando uma
plataforma de combate à violência urbana
passou a colaborar para a elucidação de
inúmeros crimes.
Em vez de teias de aranha geneticamente
modificadas ou uma força descomunal, essas
figuras sem rosto podem contar com o auxílio
do Disque-Denúncia, uma central de
informações de inteligência, que liga cidadãos
às autoridades na busca por uma cultura de
paz. Quem presencia um crime ou tem indícios
sobre o paradeiro de criminosos pode, em
apenas uma ligação para o (21) 2253-1177,
levar a polícia ao desfecho do caso.
À frente dessa iniciativa está o carioca Zeca
Borges, que deixou uma carreira de quase três
décadas no mercado financeiro para coordenar
o serviço de atendimento telefônico. O projeto
foi criado em 1995, durante uma das maiores
ondas de sequestro já vistas na cidade do Rio
de Janeiro. “A sociedade estava em pânico com
aquilo, em especial os empresários, que eram
alvo preferencial dos sequestradores”, conta.
Cansados de esperar uma saída estrutural para
o problema, representantes do setor privado
resolveram se unir para bancar uma estratégia
que pudesse amenizar essa situação. De lá
para cá, foram mais de 2,3 milhões de
denúncias anônimas, boa parte usada para
ajudar no desfecho de casos emblemáticos na
capital fluminense, como a morte do jornalista
Tim Lopes.
O sucesso do projeto inspirou outras cidades e
até mesmo o governo federal a ampliar sua
rede de cooperação com a sociedade, com a
criação do 100 (para casos em que as vítimas
são crianças e adolescentes) e do 180 (que
recebe denúncias de violência contra a
mulher). Muito além de elucidar crimes
pontuais, a central vem colocando a discussão
da segurança pública em pauta, tornando-a
não apenas um assunto de polícia, mas
sobretudo de política.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 8

ENTREVISTA • ZECA BORGES
De onde veio essa ideia de disponibilizar um serviço de apoio a denúncias?
Antes de ajudar a criar o Disque-Denúncia, eu trabalhava no mercado financeiro. Estava parando
aos poucos, mas ainda fazendo alguns freelances, quando fui chamado por um grupo de
empresários. Era janeiro de 1995 e eles estavam em pânico com a questão dos sequestros. Para
você ter uma ideia, só naquele ano foram 129 – um número que assustava muito a sociedade, em
especial os empresários. Preocupado com os rumos que a segurança pública tomava, esse grupo se
reuniu com o governador e ofereceu ajuda.
Zeca
E você embarcou no projeto logo no início?
Isso. Fui convocado para gerenciar o projeto por um amigo, que integrava esse grupo de
empresários. Era um tempo muito mais difícil que hoje, bem mais perigoso, com índices de
criminalidade muito mais altos... Quando pensamos em como agir, nossa prioridade foi não fazer
nada violento, repressivo. Nossa ideia era responder com civilização àquela barbárie. Assim, mudar
o campo do jogo: tirar da violência e ir para a inovação.
Zeca
(Quando criamos o
Disque-Denúncia) queríamos
responder com civilização àquela
barbárie. Assim, mudar o campo
do jogo: tirar da violência e ir
para a inovação
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 9

ENTREVISTA • ZECA BORGES
A inspiração veio do próprio 190 (número da Polícia Militar)?
Na verdade, usamos o modelo Crime Stoppers, que já era adotado em várias cidades do Canadá e foi
criado em Albuquerque, nos Estados Unidos. Estudamos a tecnologia e adaptamos para o Brasil,
considerando o tipo de violência, o número de crimes e a maneira de nossas polícias trabalharem. É
importante lembrar que nós não somos um serviço de emergência e não concorremos com o 190.
Qualquer emergência deve ser remetida ao 190. Na verdade, o que nós queremos são informações
de inteligência para ajudar a polícia.
Zeca
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 10

ENTREVISTA • ZECA BORGES
E como foi a recepção?
Houve muita resistência no início. É importante lembrar que em 1995 nós não estávamos muito
longe da ditadura, então a sociedade via aquilo como duvidoso. O próprio termo “denúncia” poderia
gerar desconfiança. Mas aí a gente fez uma pesquisa e viu que o que a sociedade queria era, sim,
denunciar. Que o termo era esse, não “passar informações” ou algo do tipo.
Zeca
Quanto tempo durou até a ideia pegar?
A ideia surgiu em janeiro, começamos a operar em testes a partir de maio ou junho, e lançamos a
central oficialmente em agosto, com uma campanha do movimento das mães da Cinelândia, para
ajudar a elucidar casos de desaparecimento e possíveis mortes de crianças. Aí começamos aquele
trabalho, que focava na garantia de anonimato.
Zeca
E quando as pessoas passaram a confiar mais no serviço?
Começamos com razoável descrédito, então o que ampliou nosso trabalho foram os casos de
sequestro elucidados rapidamente. No ano seguinte à criação do Disque-Denúncia, as ocorrências
de sequestros caíram pela metade e em maio de 1998 chegaram a zero – contando, inclusive, com o
número de pessoas em cativeiro. Continuaram ocorrendo alguns casos, mas a gente sabe que o
sequestro deixou de ser uma “indústria”, como hoje acontece com o roubo de cargas no Rio de
Janeiro.
Zeca
A central colaborou
para que crimes de
sequestro deixassem
de ser uma ‘indústria’
no Rio de Janeiro
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ENTREVISTA • ZECA BORGES
Por que a ideia de oferecer dinheiro para quem repassar informações sobre o paradeiro
de um criminoso?
Em 1996, surgiu essa ideia de oferecer recompensas financeiras por informações que levassem
aos bandidos, o que era muito comum nos Estados Unidos e no Canadá, mas ainda não existia no
Brasil. Tínhamos um certo temor de fazer essa associação ao faroeste, mas o fato é que deu certo.
Quando o Michael Jackson veio gravar um clipe no Morro Dona Marta, o traficante Marcinho VP,
que controlava o território, declarou que o artista só gravaria com autorização dele. Aí achamos
que era um desafio e deveríamos reagir. Foi a primeira vez que nós fizemos essa campanha, e aí
recebemos várias informações.
Zeca
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 12

ENTREVISTA • ZECA BORGES
Mas vale a pena misturar dinheiro e combate ao crime?
Quando criamos uma campanha dessas, fazemos para chamar a atenção sobre o crime, para que a
busca por aquele criminoso vire notícia. As pessoas não denunciam pela recompensa. Elas
denunciam pela indignação. Na verdade, em todos esses anos, o que a gente vê é que poucas vêm
de fato receber a recompensa.
Zeca
Poucas?
Anos atrás, houve o caso de um capitão de polícia que havia matado o filho do prefeito de uma
cidade da Região Serrana e estava foragido. Na época, difundiu-se um boato de que o pai do menino
pagaria uma recompensa de R$ 300 mil por ele morto. Aí resolvemos lançar uma recompensa – que
eu não me lembro de quanto era, mas obviamente era menor – pela prisão dele. E conseguimos uma
denúncia certeira, dando o endereço de onde ele estava refugiado. A equipe da PM foi até o
Nordeste e encontrou o criminoso.
Zeca
O cidadão não denuncia pela
recompensa, mas pela
indignação. Poucos vêm de
fato receber
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 13

ENTREVISTA • ZECA BORGES
Pode falar um pouco mais sobre casos emblemáticos em que a central teve participação?
Recentemente, tivemos o caso do traficante Playboy (morto em agosto de 2015 no Morro da
Pedreira). Nós oferecemos R$ 50 mil, recebemos informações e, nesse caso, chegamos a pagar a
recompensa. Também houve o caso do Tim Lopes (jornalista investigativo assassinado no Complexo
da Maré em 2002), em que trabalhamos muito... E atualmente o do Rogério 157 (que, até o
fechamento desta edição, era procurado como líder do tráfico na Rocinha), que está em evidência.
Agora, independentemente desses casos de grande repercussão, nós temos resultados diários.
Ontem mesmo, ajudamos a prender um foragido da Justiça (que não era conhecido).
Zeca
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 14

ENTREVISTA • ZECA BORGES
Qual é a orientação para quem deseja colaborar com uma denúncia?
Se o cidadão observar (uma situação suspeita), nós pedimos que, em primeiro lugar, ele não se
exponha e não investigue. Quando ele liga para o Disque-Denúncia, fala com um atendente, que
não é militar, mas é um civil treinado. Nossos atendentes procuram até saber coisas que o
denunciante não sabe que sabe, vão atrás de aspectos para os quais pode não ter atentado.
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Zeca
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 15

ENTREVISTA • ZECA BORGES
E dá para acompanhar o processo?
Sim. Após essa entrevista, fornecemos um código para o denunciante, que serve para que ele possa
sinalizar ao trazer novas informações, reclamar do nosso serviço ou da própria polícia, ou receber
uma recompensa, se for o caso. A partir daí, a denúncia é tratada e remetida ao banco de dados da
polícia, que vai determinar que força policial pode ser usada para investigar o que foi reportado.
Zeca
É assim que se garante o sigilo de quem denuncia, certo?
Isso. Não se faz nada sem a ajuda da população, mas, para entrar em campo, o cidadão precisa da
garantia de anonimato. Para se proteger, o policial tem sua arma, o bandido tem sua “estrutura
profissional”, e o cidadão comum só tem sua carteira de identidade. É por isso que recentemente
passamos a receber denúncias também pelo aplicativo do Disque-Denúncia. Se a pessoa não se
sentir confortável, ela não precisa expor nem sua voz. Basta baixar o aplicativo, relatar o que sabe
e auxiliar as autoridades.
Zeca
Para entrar em campo, o
cidadão precisa da garantia
de anonimato
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 16

ENTREVISTA • ZECA BORGES
Que tipo de desafio vocês vivem hoje em dia?
Nosso maior problema hoje é a falta de recursos. Segurança não tem preço, mas tem custo. E esse
custo nós nem sempre temos condições de arrecadar (recentemente, o serviço telefônico deixou de
funcionar 24 horas por dia). Trabalhamos com uma equipe reduzida, porque hoje 100% do
financiamento do Disque-Denúncia é de pessoas físicas e jurídicas, que nos ajudam com doações.
Estamos muito focados em ampliar isso, de forma a criar um quadro de doadores que contribuam
com algo entre R$ 1 mil e R$ 5 mil por mês.
Zeca
Mesmo com todo esse trabalho, o Rio ainda vive uma crise de segurança pública.
Na sua avaliação, que elementos sustentam esse cenário?
Além do domínio do tráfico sobre diversas áreas do Rio, o que é um fato, tem a questão das leis.
Primeiro, um denunciante enfrenta os possíveis riscos de expor um caso. Meu atendente não pode
dizer onde trabalha porque é inseguro. O policial vai lá, troca tiros e consegue prender. Só que não
acaba aí. Três dias depois, aquela pessoa que foi alvo de tudo isso está solta. Isso é o que eu chamo
de “enxugar gelo”. A corrupção e a violência policial são aspectos importantes, mas entendo que a
questão das leis é ainda mais.
Zeca
Dá para contornar isso?
Nós temos um lema, que é o seguinte: é com essa polícia, com essas leis, com essa Justiça e com
esses políticos que nós temos que resolver o problema da segurança. Todos eles precisam de
mudança, mas não podemos ficar em uma paralisia enquanto eles não são reestruturados. Nós
somos o “enquanto isso”.
Shutterstock
Zeca
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 18

CONDOMÍNIOS VERDES
REUTILIZAR
É A PALAVRA
DE ORDEM
C
Carla Neiva
om o ano chegando ao fim, muitas transformá-las em novos elementos. A calça jeans
pessoas aproveitam para fazer aquela surrada pode virar um short ou até mesmo uma
faxina dentro de casa, principalmente bolsa! Já aquele vestido que você adora pode ser
no guarda-roupa. E é neste momento transformado em uma blusa bastante estilosa. E
que você tem que tomar aquela “difícil” decisão: sabe a sobra de tecido que você tem em casa? Ao
costurar pela milésima vez aquela blusa de
ser aplicada naquele seu velho sapato, você terá um
estimação ou colocá-la para doação?
calçado novo e, provavelmente, exclusivo.
Independentemente da decisão que você tomar, Vale lembrar que o termo “reutilizar” faz parte dos
saiba que estará agindo de forma sustentável. 3R’s da sustentabilidade e que, ao aplicar tal
“Reutilizar” é a palavra de ordem e, a partir desse conceito no seu dia a dia, você estará contribuindo
conceito, é possível criar novas peças ainda mais de forma efetiva para a saúde do planeta. Ah, mas
bacanas ou doar para quem precisa.
não vale usar aquela roupa ou sapato todo rasgado
Mesmo vivendo numa época em que tudo parece com a desculpa de que você está sendo sustentável!
tão descartável e o consumismo às vezes ultrapasse Reutilize o quanto for possível, faça reparos, invente
o limite do bom senso, muitas pessoas costumam uma nova função para a peça, mas tenha bom
ter uma relação um pouco diferente com as peças senso.
de vestuário. Usar aquele blusão bem velhinho e Quando você não conseguir mais reutilizar uma
macio, perfeito para ficar em casa, é praticamente peça, não desista dela. Não a descarte no lixo
irresistível, ainda que ele esteja com alguns
comum do seu condomínio. Procure costureiras ou
remendinhos.
ateliês que trabalhem com artesanato e verifique se
Além de consertar e remendar as peças, é possível eles recebem os materiais. A criatividade das
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 19

pessoas que trabalham nesses lugares é tanta que
elas conseguem reaproveitar todo tipo de material,
até mesmo aquele que você achava que não teria
mais utilidade.
Então fica a dica: sempre que possível, reutilize as
roupas e calçados do seu guarda-roupa. Existem
vários vídeos na internet que ensinam técnicas para
transformar as peças em novos modelos. Mas, se
você acha que não tem talento nenhum para recriar
novas peças, não se sinta mal! Doe o que você não
utiliza mais para casas e abrigos que recebem
pessoas vulneráveis. Certamente muita gente ficará
feliz com sua atitude. Ajudar o próximo faz bem
para o planeta e para o coração!
O blog Condomínios Verdes agradece a todos que
acessaram nossas matérias on-line e prestigiaram
nossa coluna na Revista Secovi Rio. Desejamos um
Natal com muita harmonia e paz e que 2018 seja
um ano incrível para todos nós e, em especial, para
o meio ambiente.
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 20

JURÍDICO - ARTIGO
Reforma
trabalhista
O QUE MUDA
para os condominios
Ana Cristina Rielo • advogada do Departamento Jurídico do Secovi Rio
F
oram acirrados debates. Cercada de muitas
polêmicas, considerada retrocesso por alguns e
modernização por outros, a Lei nº 13.467/2017,
conhecida por todos como reforma trabalhista, foi
aprovada e sancionada pelo presidente Michel Temer em
13 de julho, publicada em 14 de julho e entrará em vigor
a partir de 11 de novembro de 2017.
A Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) foi editada em
1943 e é considerada um marco no Direito do Trabalho,
que até então contava com legislações esparsas. É difícil
afirmar ao certo se a sua existência foi fruto da vontade
do Estado ou de movimentos operários reivindicando a
normatização da matéria.
O tempo passou e, apesar de o texto ter sofrido
inúmeras alterações, o argumento utilizado para a
reforma trabalhista é que a CLT, no alto dos seus 74
anos, não conseguiu acompanhar a evolução tecnológica
e os novos tipos de trabalho – acarretando a
judicialização das normas trabalhistas, com a edição de
variadas súmulas pelo Tribunal Superior do Trabalho, e
criando direitos nas lacunas da lei.
Com o argumento da modernização das leis trabalhistas,
bem como a crise econômica que o país atravessa, a
reforma trabalhista foi aprovada e está prestes a entrar
em vigor. Mas, afinal, o que muda? Aplica-se aos
contratos vigentes? E como ficam os direitos previstos na
Convenção Coletiva? Neste momento de transição de
normas, existem interpretações variadas sobre a sua
aplicação. Há os que entendem que a nova lei só valeria
para os contratos pactuados a partir da sua vigência, ou
CLT é um marco
por reunir, pela
primeira vez,
temas que
estavam em
legislações
esparsas
seja, a partir de 11 de
novembro de 2017.
Outros acomodam a
situação com a crise
econômica que o país
atravessa, entendendo
que a posição de
somente ser aplicada aos
contratos futuros
demandaria um
desemprego em massa, já
que tal reforma traz
flexibilização de direitos trabalhistas, sendo mais
palatável para o empresariado brasileiro. Há ainda os que
entendem pela aplicação imediata da lei, mas garantido o
direito adquirido, uma vez que é vedada alteração do
contrato de trabalho lesiva ao trabalhador, nos termos do
artigo 468 da CLT, que continua em vigor.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 21

Reforma trabalhista privilegia o negociado sobre o legislado
O certo é que a reforma trabalhista privilegia o negociado
sobre o legislado, deixando isso disciplinado no artigo
611-A, que estabelece que o sindicato profissional e o
patronal podem normatizar banco de horas anual,
intervalo intrajornada, troca do dia de feriado e outros
direitos previstos nesse dispositivo legal. Pelo acordo
individual, há ainda a possibilidade de fracionamento de
férias em três períodos, banco de horas com prazo de até
seis meses para compensação das horas e escala 12x36.
Traçaremos aqui as principais mudanças do que temos
hoje e o que virá com a vigência da reforma trabalhista.
No caso concreto, para implementação dessas mudanças,
o condomínio analisará com a observância obrigatória do
direito adquirido, bem como se a alteração será lesiva ao
empregado, o que, como dito antes, continua vedado por
lei.
Terceirização
Antes da reforma
trabalhista
• Atividade
intermediária
• Possibilidade de
contratação pelo
tomador
• Responsabilidade
subsidiária do tomador
de serviços
DEPOIS da reforma
trabalhista
• Atividadefim/essencial
• Quarentena de 18
meses para ser
contratado pelo
empregador
• Responsabilidade
subsidiária do tomador
de serviços
Escala 12x36
• Discussão validade
• Acordo ou convenção
coletiva
• Horário noturno –
prorrogação
• Hora extra –
descaracterização
• Feriados
• Dispositivo legal
próprio
• Contrato individual de
trabalho
• Sem pagamento das
horas prorrogadas
• Possibilidade de hora
extra
• Feriados: não é devida
a dobra
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 22

Intervalo
intrajornada
Antes da reforma
trabalhista
• De 6 a 8 horas de
trabalho – 1 hora de
intervalo intrajornada
• Não usufruído –
pagamento por todo o
período
• Natureza salarial
DEPOIS da reforma
trabalhista
• Período mínimo – 30
minutos através de CCT
ou ACT
• Pagamento apenas do
período não usufruído
• Natureza
indenizatória
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 23

Férias
Antes da reforma
trabalhista
• Fracionamento
excepcional
• Período não inferior
a 10 dias
• Menores de 18 anos
e maiores de 50 anos:
impossibilidade de
fracionamento
• Precedente proibindo
início de férias em dia
de repouso
DEPOIS da reforma
trabalhista
• Fracionamento – 3
períodos – acordo
individual:
1 – 14 dias / 2 – 5 dias /
3 – 5 dias
• Revogado
• Vedação início de
férias 2 dias que
antecede feriado ou
repouso semanal
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 24

Banco de horas
Antes da reforma
trabalhista
• Acordo ou
convenção coletiva –
até 1 ano
DEPOIS da reforma
trabalhista
• Acordo individual –
prazo 6 meses
• Acordo ou convenção
coletiva – até 1 ano
Rescisão
contratual
• Homologação – 1 ano
• Modalidades: pedido
de demissão, dispensa
imotivada, justa causa
• Prazo pagamento de
verbas rescisórias:
- Aviso indenizado – até
o décimo dia contado
da notificação
- Trabalhado – até o 1º
dia útil seguinte ao
término
• Não haverá mais
homologação pelo
sindicato. Pagamento
direto pelo empregador
• Rescisão por acordo:
metade aviso prévio e
multa do FGTS
• Integralidade demais
verbas
• Levantamento de 80%
do valor depositado na
conta vinculada
• Prazo pagamento de
verbas rescisórias:
10 dias
Novo tipo de
justa causa
INCLUSAO
• Perda da habilitação –
o empregado que perde
a sua habilitação
profissional pode ser
demitido por justa causa
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 26

No entanto, reiteramos que
muito do que está sendo
modificado com a Reforma
Trabalhista será
normatizado por meio de
convenções coletivas e,
ainda, sofrerá o crivo do
Judiciário — razão pela qual
todas as informações com
relação à sua aplicação são
ainda muito incipientes.
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 27

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JURÍDICO - CONSULTAS
Férias
Como calcular os dias de férias a que o empregado
tem direito, quando ele teve 18 faltas
injustificadas no período?
De acordo com o art. 130, III, o empregado que
faltou 18 dias no período aquisitivo terá direito a 18
dias de férias. Ou seja, ele terá direito a descansar e
receber somente os 18 dias de férias, com o
acréscimo de 1/3, conforme previsto na
Constituição.
Justa causa
Como deve proceder o empregador quando o
empregado, com o intuito de ser demitido, falta
injustificadamente ao trabalho, de forma
reiterada?
O empregador não é obrigado a demitir qualquer
funcionário, se este ato não é de seu interesse.
Sendo desejo do empregado descontinuar seu
contrato de trabalho, cabe a ele pedir demissão.
Faltas reiteradas ao serviço, sem qualquer
justificativa, são consideradas como “desídia”, que é
uma das hipóteses de aplicação da justa causa para
demissão. Para aplicação dessa penalidade, devem
ser observados três elementos: gravidade,
atualidade e imediatidade entre a falta e a rescisão.
A gravidade deve ser ponderada pelo empregador
analisando o ato infracional, aplicando-se a
penalidade equivalente, proporcional ao ato. Ou
seja, uma falta leve requer punição leve, e uma falta
grave exige punição grave. Essas penalidades em
ordem de gravidade vão da advertência verbal,
advertência escrita, suspensão – na média, por três
dias – à demissão por justa causa.
A atualidade se refere ao tempo da punição, isto é, a
punição deve ser aplicada em seguida à falta. Não se
pode infligir punição a uma falta cometida meses
atrás, por exemplo. A imediatidade estabelece a
relação entre causa e efeito. A não aplicação
imediata da penalidade implica perdão tácito do
empregador à infração cometida pelo empregado.
A jurisprudência entende que a penalidade deverá
ser proporcional à falta e com fim pedagógico, para
que o empregado corrija o seu comportamento. Se
o empregado não se corrigir após a aplicação das
penalidades, somente restará ao empregador a
aplicação da pena máxima, que é a dispensa por
justa causa.
Hora extra
Há obrigatoriedade de homologar a supressão de
horas extras?
A supressão das horas extras, total ou parcial, deve
ser procedida na forma apontada na Súmula 291 do
Tribunal Superior do Trabalho, ou seja, deve ser
calculada levando-se em consideração a quantidade
de horas a serem suprimidas e o tempo em que
houve a prestação do serviço extraordinário. Deve,
ainda, ser observado o que dispõe a Convenção
Coletiva de Trabalho sobre o assunto.
Por outro turno, há que se registrar que
homologação é o ato de assistência praticado pelo
sindicato laboral, na rescisão do contrato de
trabalho. Não existe previsão legal para
homologação da supressão de horas extras.
A supressão de horas extras consiste em ato
administrativo, não havendo necessidade de
homologação pelo sindicato profissional, podendo
ser firmada através de documento assinado entre
empregador e empregado.
Regra
É possível que o Regimento Interno altere
disposição contida na Convenção?
Existe uma hierarquia entre as normas em que a
norma de hierarquia inferior não pode modificar o
disposto na superior. Na hierarquia das leis, nos
casos de dispositivos que regulam a vida em
condomínio, temos a Constituição Federal no topo,
seguida pelo Código Civil, pela Convenção e, por
último, pelo Regulamento Interno do condomínio.
A Convenção, por definição, regulamenta a
administração e as relações entre os condôminos; já
o Regimento Interno normatiza a conduta que
moradores e visitantes devem ter em relação ao uso
das áreas comuns (piscina, salão de festas, entre
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 30

outros), podendo o Regimento estar inserido ou não
na Convenção.
Assim, a Convenção é a norma maior existente num
condomínio, não sendo possível que suas cláusulas
sejam modificadas pelo Regimento.
No papel
Para a prestação de serviços, é obrigatório que
exista contrato firmado entre as partes?
O artigo 107 do Código Civil estabelece que a
validade de um negócio jurídico não dependerá de
forma especial, senão quando a lei expressamente o
exigir, ou seja, não há, em regra, obrigatoriedade de
um contrato ser escrito, a não ser quando exigido
pela lei, como os contratos administrativos firmados
entre os entes públicos e o particular (Lei nº
8.666/1993).
O contrato verbal é válido desde que seja lícito e
não contrarie disposição legal, devendo atender à
vontade das partes de igual modo. Pode ser provado
por testemunhas, documentos, e-mails e outros
meios periciais.
Sendo assim, um contrato verbal que possua agente
capaz, objeto lícito e possível, determinado ou
determinável, é um contrato válido. É sabido que a
maioria das partes (pessoa física e/ou jurídica), ao
celebrar contratos, prefere a forma escrita para
eliminar qualquer possibilidade de mal-entendido ou
problemas futuros no momento de executar o
contrato. Os condomínios, em sua maioria, fazem
dessa forma, porém nada impede a celebração de
um contrato verbal, salvo se a Convenção
determinar de forma diversa.
Multa
Que procedimentos devem ser adotados em
relação a um condômino que, multado por infração
ao Regulamento Interno, não pagou a multa e
voltou a cometer a mesma infração?
É importante ter em mente que, quando da
aplicação de multa ao condômino, deve a
administração do condomínio dar-lhe oportunidade
para defesa, devendo, para tanto, ser ele
previamente notificado quanto ao cometimento da
infração, bem como informado o prazo para que
apresente à Administração recurso por escrito
contra a multa. E, caso ainda se julgue prejudicado,
poderá recorrer à assembleia geral da decisão.
Neste sentido, João Batista Lopes leciona: “...a
imposição e cobrança de multas pelo síndico sem
observância do direito de defesa acarreta a nulidade
desses atos por ofensa ao princípio básico de que
ninguém pode ser punido (judicial ou
extrajudicialmente) sem ser ouvido. Importa
ressaltar que o princípio da ampla defesa ganhou
maior elastério, como se vê do art. 5º, LV, da CF:
‘Aos litigantes, em processo judicial ou administrativo,
e aos acusados em geral são assegurados o
contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos
a ela inerentes. Não se pode conferir ao síndico carta
branca para, segundo seu arbítrio, impor multas por
atos irregulares ou infracionais.’ (in “Condomínio”, 8ª
edição, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais,
2003, págs. 169/170).”
Salvo disposição expressa na Convenção ou no
Regulamento Interno, não há necessidade de
submeter a aplicação da multa à deliberação da
assembleia, a não ser na hipótese de recurso
apresentado pelo infrator. Conforme disposto no
art. 1.348, VII, do Código Civil, compete ao síndico
impor e cobrar as multas devidas.
Quanto à nova infração cometida, igualmente
deverá o condômino ser notificado e, após o prazo
para apresentação de sua defesa, aplicada a multa
prevista no ordenamento. Com relação ao não
pagamento da multa aplicada, esta poderá ser
cobrada judicialmente.
Quem paga
Em se tratando de imóvel locado, de quem é a
responsabilidade pelo pagamento da conta de
consumo de água e esgoto: do locatário ou do
proprietário?
As dívidas de consumo são consideradas pessoais,
portanto atreladas ao CPF do devedor, até porque,
quando a dívida está no nome do locatário e não é
paga por ele, ocorrendo a locação do imóvel para
outra pessoa, este novo locatário poderá ativar o
serviço, sem precisar quitar o débito pendente do
antigo ocupante do imóvel.
Nesta direção, são diversas as decisões do Tribunal
de Justiça do Rio de Janeiro, concluindo que “a
obrigação de pagar pelo serviço de fornecimento de
energia elétrica se reveste de natureza pessoal e não
propter rem, não se vinculando, portanto, ao
proprietário do imóvel. Neste sentido, o verbete
sumular nº 196-TJRJ: ‘o débito tarifário não pode ser
transferido ao novo usuário do serviço essencial’.”
(0051738-97.2011.8.19.0014 - Julgamento:
23/11/2016)
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 31

Aluguel
Numa locação comercial, encerrado o prazo de
vigência sem qualquer manifestação do locatário
quanto à sua renovação, o locador pode retomar o
imóvel? Caso o locatário ingresse com a ação
renovatória, obterá êxito?
A renovação do contrato de locação não residencial
é regulada pelo art. 51 da Lei nº 8.245/1991, que
expressamente prevê a decadência do direito à
renovação daquele que não propuser a ação no
intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no
mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor.
De acordo com as informações, o locatário em
questão perdeu o direito de renovação ao não
exercê-lo no prazo previsto na norma legal. Assim,
uma vez expirado o prazo de vigência do contrato e
permanecendo o locatário na posse do imóvel,
aplica-se a regra geral, segundo a qual o contrato
subsiste em vigor por prazo indeterminado.
Para que o imóvel seja retomado, deverá o locador
proceder à prévia notificação para desocupação
voluntária no prazo previsto em lei, que, de acordo
com o disposto no art. 57 da Lei de Locações, é de
30 dias.
Reforma
Quem deve arcar com o pagamento de cotas
extras provenientes de reforma geral e pintura do
prédio: o proprietário ou o inquilino?
As obrigações tanto do locador quanto do locatário
estão expressas na Lei nº 8.245/1991, que regula as
locações urbanas. Entre elas, está a de pagar as
despesas condominiais, cabendo ao locatário as
ordinárias e ao locador as extraordinárias.
O parágrafo único do artigo define o que são
despesas extraordinárias (“aquelas que não se refiram
aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”),
trazendo uma relação exemplificativa dessas
despesas, dentre as quais encontramos as “obras de
reformas ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel” e a “pintura das fachadas, empenas,
poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas”.
Conclui-se, portanto, que as cotas extras devem ser
quitadas pelo locador. Observe-se, contudo, que,
com relação à pintura, sendo esta nas instalações e
dependências de uso comum, a despesa será do
locatário, conforme expresso no art. 23, parágrafo
1º, “c”.
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 32

CAPA
Portaria
com simpatia
Além do bom trabalho, porteiros são reconhecidos
pelo carisma e pelo espírito de colaboração
Geralmente quem vive ou
trabalha em condomínio
costuma se deparar com
aquele alguém que fica na
linha de frente do prédio
fiscalizando a entrada e saída das
pessoas. Esse profissional é tão
importante que já foi lembrado
várias vezes na cultura pop, indo
desde personagens icônicos até
letras de música.
Mas, entre “bom dia”, “boa tarde”,
“boa noite” e eventuais
comentários sobre o tempo,
alguns se destacam na multidão e
acabam conquistando o coração
dos moradores, frequentadores e
síndicos.
Texto e fotos: Amanda Gama
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 34

É o caso do Luiz Gonzaga, que tem no síndico
do Edifício Ribeiro Moreira, José de Carvalho,
um grande fã. E não é por causa do nome de
artista. O porteiro, de 68 anos, trabalha no
condomínio em Copacabana há 32 – o seu
primeiro e único emprego à frente de uma
portaria.
Antes disso, Luiz trabalhava em uma empresa de
manutenção de edifícios que prestava serviço
para o prédio. Quando surgiu a oportunidade,
ele trocou os pincéis e ferramentas pela portaria
por considerar a função “mais sossegada”.
Contudo, as habilidades fizeram o “pacote”
ainda mais completo e, graças a isso, o porteiro
faz diversos “bicos” pelo prédio. “Muitas vezes,
eu não tenho nem conhecimento do problema
porque ele já vai lá e conserta”, afirma José, que
também revela que o porteiro chega a fazer as
vezes de calceteiro.
O síndico, aliás, rasga-se em elogios. Morador
do Ribeiro Moreira desde que nasceu, chega a
se questionar se gostaria de estar no cargo caso
não contasse com a parceria de Luiz: “Para mim,
ele é indispensável.”
José acredita que o fato de o porteiro também
ser morador do condomínio o motiva a
aumentar o cuidado com o lugar e conta que, de
alguma forma, ele está sempre fazendo alguma
coisa pelo prédio. Luiz atende a todos em
missões que vão desde ir à feira para alguém
até levar um “senhorzinho” ao banco. “Não é
simples competência no trabalho, ele
extrapola”, avalia.
Não à toa, diante do tema da reportagem, o
síndico logo se empolgou em exprimir o quanto
o porteiro é “gente boa”: “Acertadamente,
serviria para ele essa colocação. É a
personificação do Luiz!”
O porteiro, por sua vez, encara tudo com a
maior tranquilidade e não deixa tanta exaltação
subir à cabeça, mas reconhece a boa relação
com os moradores. “Eu não tenho dificuldade.
Me dou bem com todo mundo”, afirma.
Ele acredita que tem sido bem-sucedido graças
à sua força de vontade: “Tenho interesse por
tudo que eu faço.” Por isso também orgulha-se
de nunca ter sido demitido na vida: “Tenho
apenas três assinaturas na carteira (de
trabalho).” E uma coisa assume, deixando a
modéstia um pouco de lado. “Quando tiro
férias, todo mundo fica louco”, diverte-se.
Mas, quanto a ser solicitado, o que dizer de um
porteiro que chega a emprestar seu carro para
os moradores do condomínio onde trabalha? É
sério! Antônio Carlos José da Silva comenta
como se fosse a coisa mais banal do mundo:
“Ih, pegam emprestado o tempo todo!” Não é
de se estranhar que, ao ser questionado sobre
qual é o segredo para ser tão querido,
especula: “Acho que é ter todo mundo como se
fosse uma família.”
Mesmo com 42 anos de profissão, Antônio
Carlos continua investindo em qualificação
profissional
No mesmo edifício há mais de três décadas, Luiz
Gonzaga é conhecido pelo espírito de
colaboração

Há 35 anos trabalhando no Edifício da Praça,
em Copacabana, o porteiro de 61 anos de
idade acumula 42 primaveras de experiência na
profissão. “É uma responsabilidade grande, mas
tudo é um aprendizado”, diz.
Orgulhoso do que faz, ele fala sobre a
importância de estar atento a tudo que
acontece no entorno do prédio e conta que já
chegou a fazer curso de segurança
condominial. Também já fez um para auxiliar
moradores idosos. Mas, sobre esse último, ele
garante saber mais do que foi ensinado.
De qualquer maneira, Antônio preocupa-se
mesmo em tratar todo mundo bem, “da criança
ao idoso”. Por isso se gaba: “Os moradores
dizem que não dá para saber se estou doente
ou com raiva.” Tanto reconhecimento já o fez
receber diversas propostas para trabalhar em
outros edifícios, mas ele garante não querer
trocar o Condomínio da Praça.
O porteiro se recorda de um morador
americano que afirmava que ele havia nascido
para a profissão. “Ele dizia que tinha que ser
porteiro mesmo. Se eu fosse médico, matava o
paciente; se fosse advogado, não libertava o
cliente; se fosse engenheiro, a construção
cairia”, diverte-se. “Isso faz a pessoa ficar feliz,
né?”, completa.
Experiência e muita dedicação
Já Severino de Paula Machado tem uma
carreira um pouco mais recente em portarias
(cerca de 16 anos), tendo ingressado na
profissão após a sua aposentadoria.
“Infelizmente, neste país, depois de uma certa
idade, é difícil arrumar emprego. Além de uma
boa oportunidade, foi uma distração, porque,
ficando em casa, eu quase entrei em
depressão”, explica.
Contudo, as experiências anteriores
colaboraram para que ele introduzisse
melhorias no serviço. Depois de já ter
trabalhado como auxiliar de almoxarifado, fiscal
de caixa e rodoviário, ele começou a acumular
conhecimento como porteiro trabalhando em
uma clínica.
Hoje, aos 68 anos, é o porteiro-chefe do
Condomínio Residence Rodrigues Caldas, em
Jacarepaguá, onde foi parar por indicação de
um casal de moradores que frequentavam o
edifício onde ele trabalhava anteriormente.
Há oito anos no condomínio, ele explica com
satisfação diversas ações de aprimoramento no
controle de entrada de pessoas, mapeamento
para entrega de documentos, entre outras
Além de ter uma boa relação com os moradores,
Severino Machado é conhecido pelo zelo com as
normas do condomínio
medidas. “Procuro organizar as coisas para
facilitar a minha vida e a dos meus colegas”,
ressalta.
Dedicado à segurança do condomínio, ele
garante que está sempre ligado em tudo e que
tem facilidade para guardar as informações.
Então anota e guarda os nomes de
entregadores, funcionários de pet shops,
motoristas de transporte escolar, entre outros.
Por isso, fez um curso sobre o tema. “Acho
muito importante. Aprendemos coisas que às
vezes passam despercebidas”, completa.
Tanta preocupação já fez até com que o
porteiro precisasse ter um pequeno embate
com um morador quando ele não quis abaixar o
vidro do veículo ao ingressar no condomínio,
alegando que o carro possuía o adesivo de
identificação. “Eu falei com ele: ‘Vamos supor
que você seja abordado na rua...’” No fim das
contas, acabou ganhando razão.
Mas esse tipo de problema não causa estresse
no porteiro, que foca em cumprir as normas do
condomínio sem perder a cordialidade: “Trato
bem a todos. Quando venho trabalhar, meu
problema pessoal fica do portão para fora.”
Isso é perceptível para moradores como a
coordenadora de Marketing Edmara Carvalho,
de 40 anos. Há seis vivendo no Residence
Rodrigues Caldas, ela afirma que todos os
porteiros do condomínio são “gente boa”, mas
brinca que Severino é quem “coloca a ordem”:
“Ele é prestativo, comprometido, gentil e
simpático a qualquer hora do dia.”
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 36

Cinco vezes em que um
porteiro virou música
Muitas vezes, a conexão entre porteiros e
moradores ou frequentadores do prédio é tão
forte que acaba inspirando canções.
Geralmente, o profissional da portaria aparece
no meio do fogo cruzado de um conflito
amoroso (em bom português, a boa e velha
sofrência), mas também há casos em que ele é o
próprio protagonista da música. Confira cinco
vezes em que um porteiro virou personagem na
música brasileira:
Alô, Porteiro - Marília Mendonça
Alô, porteiro, tô ligando pra te avisar
Que a partir de agora eu tô solteira
Já me cansei da brincadeira
Chame o táxi que ele vai pagar
Alô, porteiro, tô ligando pra te avisar
Que esse homem que está aí
Ele não pode mais subir
Tá proibido de entrar
Escândalo de Amor - Edson e Hudson
Eu tô me acabando na saudade
E a minha felicidade
Está nas mãos desse porteiro
Ele deve estar me ignorando
E me vê aqui chamando
Por você o dia inteiro
Porteiro Apaixonado - Odair José
Ela sempre me pergunta se na portaria
Alguém deixou algum recado
Vêm as lágrimas nos olhos
Fico triste na minha dor, sofro calado
Sou porteiro apaixonado
Sonhando acordado com esta menina
Fico embaixo de plantão
Mas o meu coração
Está no andar de cima
Mas o porteiro é novo, ele não me conhece
Tá cheio de suspeita, tá desconfiado
Pega o interfone, diga pra ele
Que ele está falando com seu namorado
Já são altas horas, mas se a saudade
Não quer deixar a gente dormir sossegado
É melhor eu subir, te amar e dormir do seu lado
Porteiro - Lucas Lucco
O porteiro do meu prédio me ligou
E disse “ela desceu, passou aqui chorando, tão
triste”
Não é da minha conta, eu sei
Mas eu preciso te falar
Você jamais faria ela sofrer por seu amor
Se soubesse a alegria que ela sobe
Nesse elevador
Você jamais faria ela sofrer outra vez
Se soubesse a alegria que ela pega esse 1003
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 37

Para quem quer ficar ainda mais
“gente boa”
Se dizem que beleza não põe mesa, é fato que só simpatia também
não. Apesar de “gente boa” estar relacionado à simpatia, para quem se
derreteu em elogios a esses porteiros, eles têm em comum algo tão
importante quanto a gentileza: o comprometimento com o trabalho.
Ser porteiro, como afirmou o Antônio Carlos, é uma grande
responsabilidade. Sabendo a importância de ter profissionais
qualificados cumprindo esse papel, a UniSecovi Rio disponibiliza
cursos para capacitar e aprimorar quem está na linha de frente do
condomínio.
Busca esclarecer a importância da função do porteiro, suas
responsabilidades e as atitudes necessárias para realizar bem as
atividades pertinentes à profissão. O conteúdo aborda desde a
apresentação pessoal e comunicação até questões operacionais e
trabalho em equipe.
Tem por objetivo desenvolver habilidades e atitudes para motivar e
liderar grupos.
Ensina a desenvolver ações para reduzir vulnerabilidades na segurança
dos condomínios residenciais e comerciais.
Incêndio – Prevenção e Combate
Com exercícios teóricos e práticos, ensina como evitar atitudes de
risco e técnicas de combate a incêndio.
Condomínios com menos de 50 funcionários devem promover
anualmente treinamento para o designado responsável pelo
cumprimento do objetivo da Norma Regulamentadora 5 da Comissão
Interna de Prevenção de Acidentes (Cipa). O objetivo é preservar a
integridade física dos trabalhadores.
Por isso o curso busca desenvolver, nos moldes da legislação vigente,
habilidades, atitudes e técnicas para a prevenção de acidentes e
doenças decorrentes do trabalho.
Para mais informações e inscrições, acesse o site
www.secovirio.com.br ou ligue para (21) 2272- 8011.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 38

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INSTITUCIONAL
Importância
reconhecida
Gustavo Monteiro
Em seu aniversário de 75 anos, Secovi Rio recebe o título de
Benemérito do Estado do Rio de Janeiro
C
omecei a me relacionar com o Secovi Rio
logo que iniciei minha carreira como
deputado, há 15 anos. Desde então, o
Sindicato se fez presente em todas as discussões
sobre temas relacionados ao segmento imobiliário,
atuando na defesa dos interesses de seus
representados. Tenho com Pedro Wähmann uma
relação fraterna desde o momento em que ele
assumiu o cargo de presidente da entidade há 15
anos também.”
Foi com essas palavras que o deputado estadual
Luiz Paulo iniciou a cerimônia de entrega do título
de Benemérito do Estado do Rio de Janeiro ao
Secovi Rio, em 26 de setembro, dia em que o
Sindicato completou 75 anos de fundação, no
imponente plenário do Palácio Tiradentes, lotado de
convidados que estiveram presentes para
homenagear a entidade.
“O Secovi Rio jamais dissociou o seu
posicionamento da grave realidade socioeconômica
vivida por significativas parcelas dos trabalhadores
brasileiros. Ao contrário, historicamente, sempre
atuou junto ao Congresso Nacional no sentido de
minimizar o problema da habitação”, afirmou o
parlamentar.
Entidades do setor prestam homenagem
Convidado a compor a mesa, o diretor jurídico da
Associação Brasileira dos Advogados do Mercado
Imobiliário (Abami), Geraldo Beire Simões, também
falou sobre o papel da entidade, que, segundo ele,
não se restringe ao âmbito de sua representação:
“Há 75 anos, o Sindicato da Habitação vem atuando
para promover o bem-estar social da população do
Rio.”
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 42

A presidente da Associação Brasileira das
Administradoras de Imóveis (Abadi), Deborah
Mendonça, que também compôs a mesa, ressaltou
que a atuação do Sindicato não se limita ao
território fluminense: “A relevância do Secovi Rio é
reconhecida no Brasil todo e no exterior. A
parceria entre as nossas entidades, entre Secovi
Rio e Abadi, só ajuda a fortalecer o segmento.”
Cássia Ximenes, presidente da Câmara do
Mercado Imobiliário de Minas Gerais, ligada ao
Secovi-MG, mencionou a importância do Secovi
Rio para as demais entidades do setor no país: “O
Secovi-MG é um dos caçulas entre os Secovis, mas
nos inspiramos no histórico de comprometimento
e ética do Secovi Rio para desenvolver um
trabalho relevante para os nossos representados e
para podermos ter um futuro tão brilhante
quanto.”
Moacyr Schukster, presidente do Secovi-RS,
elogiou a gestão de Wähmann, lembrando que o
Prêmio Pensador Nacional, conferido pelo
sindicato gaúcho em 2015, quis homenagear
personalidades que fossem “gigantes” do mercado
imobiliário. “O Secovi Rio esteve à frente de
conquistas inesquecíveis, e nós estivemos lado a
lado desde então. Não havia pessoa mais indicada
para receber este prêmio”, disse, referindo-se a
Wähmann.
O jurista Sylvio Capanema, advogado e
desembargador aposentado, encerrou os
cumprimentos, afirmando: “Como representante
do TJ-RJ, reforço que a concessão desta honraria
é, acima de tudo, legítima. É um ato de justiça.”
Após receber o título das mãos do deputado
Luiz Paulo, o presidente do Secovi Rio falou
sobre a homenagem em um discurso que
destacou a importância do Palácio Tiradentes:
“Cabe destacar que a homenagem que hoje
recebemos da Alerj tem ainda maior significado
pelo local onde acontece, que com certeza é o
prédio histórico que mais simboliza a evolução
da democracia no Brasil.”
Wähmann destacou a importância do trabalho
de acompanhamento legislativo feito pelo Secovi
Rio: “Acredito que esse talvez tenha sido o
principal aspecto de termos sido notados pelo
deputado Luiz Paulo e pela Alerj, no nosso
contínuo empenho em cada vez mais dialogar
com os poderes constituídos, propondo novas
legislações que venham a trazer benefícios para
o ambiente de negócios imobiliários, para a vida
mais harmônica dos condomínios e,
consequentemente, para o desenvolvimento do
nosso estado.”
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 43

Outros homenageados
A cerimônia teve também homenagens (moções)
a pessoas que fizeram e fazem parte da história
do Sindicato. De acordo com o artigo 102 da
Resolução 810/1997 da Alerj, a moção “é o
instrumento pelo qual o deputado expressa seu
regozijo, congratulações, louvor, repúdio ou
pesar”.
Conheça os homenageados:
Corina Costa (advogada mineira), Jucimar Teles
(assistente financeira carioca) e Solange Santos
(gerente do Departamento Jurídico sergipana)
representaram todos os colaboradores que, ao
longo de mais de sete décadas, vêm
contribuindo para o crescimento do Sindicato.
Além da qualidade do trabalho, foram escolhidas
por estarem há mais de 20 anos na equipe.
Rômulo Cavalcante Mota, advogado cearense
formado em 1960 pela Faculdade Nacional de
Direito, no Rio, representou a diretoria da
entidade, na qual exerce a função de
vice-presidente jurídico há dez anos.
Cesar Thomé Junior, economista carioca, é um
dos nomes mais representativos da Associação
Brasileira das Administradoras de Imóveis
(Abadi), cuja presidência assumiu em 2000,
tendo permanecido no cargo por quatro anos.
Em 2002, recebeu da Alerj o título de Cidadão
do Estado do Rio de Janeiro.
Manoel da Silveira Maia, advogado baiano que
atualmente exerce a função de presidente do
Creci-RJ e ocupou a cadeira de vice-presidente
do Secovi Rio por 14 anos seguidos, também foi
homenageado.
Geraldo Beire Simões, coautor do projeto da
Nova Lei do Inquilinato, fundador e sócio
honorário da Associação Brasileira dos
Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) –
onde ocupa atualmente o cargo de diretor
jurídico –, ex-diretor do Secovi Rio. Mineiro, é
advogado militante, especializado em Direito
Imobiliário.
Helzio Mascarenhas, economista carioca que
representa o Secovi Rio há 25 anos no Congresso
Nacional, no Executivo Federal e na Câmara
Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários.
João Fernandes Filho, carioca, economista,
advogado e corretor de imóveis, exerceu durante
16 anos a função de gerente administrativo e
financeiro do Secovi Rio, contribuindo para a
organização e o desenvolvimento da entidade.
Marcus Antonius Costa e Marcello Nicolau,
empresários cariocas, são fundadores da
empresa Ficha Certa, do ramo de análise
cadastral, representando o quadro de sócios
solidários do Secovi Rio.
Alexandra Dias Nascimento assumiu a função
de síndica em 2016, mas veio se preparando ao
longo do tempo, realizando diversos cursos do
Secovi Rio. Aos 44 anos, a carioca é prova viva da
importância da qualificação e do apoio jurídico
do Sindicato para uma boa gestão.
Gabriel de Freitas Ruiz, de 25 anos, é o
representante mais jovem do Secovi Rio no
interior do estado. O advogado assumiu o posto
em Nova Friburgo em 2015 (Regional Serra
Norte), onde se destaca como um dos mais
proeminentes empresários dos ramos imobiliário
e da construção civil.
Fernando Feijó, gaúcho, da Tecnologia Seguros,
também sócio solidário do Secovi Rio, mantém
estreito relacionamento com o Sindicato desde
1990.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 44

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CONDOMÍNIO EDILÍCIO: REGIME JURÍDICO, CONCEITOS E QUESTÕES POLÊMICAS
Conheça as principais questões ainda polêmicas relacionadas à normatização do condomínio edilício e entenda como o Poder Judiciário
trata essas questões.
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PALESTRA – A QUALIDADE DO LAUDO DE AUTOVISTORIA NOS IMÓVEIS
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eSOCIAL – SPED DA FOLHA DE PAGAMENTO
(Inovação em Sistema de Controle das Informações Trabalhistas e Previdenciárias)
Compreenda a finalidade do eSocial e as novas regras de envio de informações trabalhistas e previdenciárias e demais obrigações
acessórias relacionadas. Saiba alinhar as informações trazidas pelo novo sistema com a respectiva legislação vigente (trabalhista e
previdenciária) de modo que sejam evitadas divergências e/ou atrasos no envio das informações.
Dias: 6 a 9 de novembro, das 13h30 às 16h30
SINDICÂNCIA COM COMPLIANCE
Seja capaz de fazer uma gestão financeira eficaz do condomínio, com controle preventivo do caixa.
Parceria:
Dias: 27 a 30 de novembro, das 13h30 às 16h30
GARANTIAS LOCATÍCIAS
Compreenda qual a finalidade da garantia locatícia, além de conhecer as modalidades permitidas por lei.
Dias: 21 e 22 de novembro, das 9h30 às 12h30
ASPECTOS GERAIS DA LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Compreenda como analisar os principais aspectos da locação de imóveis urbanos, com foco nas modalidades contratuais mais usuais.
Dias: 11, 12 e 13 de dezembro , das 18h às 21h
QUALIDADE NOS SERVIÇOS DE PORTARIA
Compreenda a importância da função do porteiro, as responsabilidades e atitudes necessárias para realizar suas atividades de maneira
correta.
Dias: 27 a 30 de novembro, das 13h30 às 17h15
Dias: 11 a 14 de dezembro, das 9h30 às 13h15
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Desenvolver habilidades e atitudes necessárias para a administração de condomínios. Desenvolver habilidades de comunicação para
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NOSSOS LUGARES
BELEZA E HISTÓRIA
EM MEIO À
BAÍA DE GUANABARA
Verão aí, as férias se aproximando... Para
quem está no Rio só é possível pensar em
praia, certo? Bem, se você concorda com isso,
talvez esteja na hora de repensar seus conceitos. É
possível substituir a torração na areia por um
passeio cultural com uma das mais belas vistas da
cidade e, de quebra, a deliciosa brisa da Baía de
Guanabara para amenizar o calorão. Que tal?
Gostou? Então reserve na agenda um dia para visitar
a Ilha Fiscal. A pouquíssimos minutos do Boulevard
Olímpico, o local é famoso por ter sido palco do
último baile do Império. Esse fato, aliás, é o que
mais atraiu as quase 20 mil pessoas entre janeiro e
agosto deste ano (as visitações só ocorrem de
quinta a domingo e nos feriados), de acordo com a
mais antiga guia turística a trabalhar no passeio,
Rosa Maria March.
Aos 70 anos de idade e com quase 20 guiando
visitantes pela ilha, ela esbanja simpatia e disposição
e revela que, nessa viagem histórica, a sua
abordagem varia conforme o público. Quando há
muitas famílias com crianças, por exemplo, ela chega
a comandar brincadeiras de estátua, e fatos como a
expulsão da família real portuguesa são abordados
de maneira mais leve. “Uma vez um menino ficou
triste, então eu disse que eles foram muito felizes
em Portugal”, diverte-se.
Mas, sejam quais forem a linguagem e a idade, o
programa é um prato cheio para os curiosos.
Normalmente, o passeio começa em uma escuna
que sai do Espaço Cultural da Marinha. No entanto,
em caso de mau tempo ou problemas com as
embarcações, o trajeto é feito por meio de van ou
micro-ônibus. Rapidamente chega-se à pequena
ilha.
Texto e fotos: Amanda Gama
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 46

Posicionada em frente à entrada da Baía de
Guanabara, ela acabou se tornando um local
estratégico para abrigar o posto de fiscalização
da alfândega. Mas antes o lugar era conhecido
como Ilha dos Ratos, por causa da grande
quantidade de roedores que iam para lá fugidos
da vizinha, a Ilha das Cobras.
Ao chegar, não há como não se
encantar com a bela fachada
neogótica. Inaugurada em 1889,
com a presença de D. Pedro II, a
construção contou com pedras
que saíram do Morro do Pasmado,
na Urca, e é repleta de detalhes
esculpidos. Uma atração à parte é
o relógio de quatro faces, original
da Casa Krussman. O mais curioso
é que se trata de um modelo
manual, que precisa que alguém dê
corda duas vezes por semana.
Fora a beleza
arquitetônica, é possível
apreciar os cômodos,
objetos antigos, conferir
as exposições e aprender
curiosidades sobre o
prédio e o último baile
do Império (que não vale
contar aqui porque a
Revista Secovi Rio não
gosta de spoiler). Um
passeio para todos os
gostos e todas as idades.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 47

Aliás, todas mesmo. As guias Darcy Rocha, de 63,
e Sílvia Navarro, de 67 anos, contam que recebem
desde turmas de escolas até grupos de terceira
idade. Estes, por sinal, costumam ser os melhores,
segundo Darcy, que trabalha na ilha há 18 anos:
“São os mais interessados.”
Um fato curioso é que vários visitantes já
escolheram o lugar para ser palco de pedido de
casamento, chegando a combinar a surpresa com
as guias. E, se é um belo cenário para a proposta,
por que não para a festa também? Muita gente
talvez não saiba, mas o palácio pode ser alugado
para festas e eventos.
É uma boa pedida, já que,
além de todo o glamour
histórico, a localização da ilha
garante uma das mais
privilegiadas vistas da cidade,
com direito ao Pão de Açúcar,
ao Corcovado, à Igreja da
Candelária e também à Ponte
Rio-Niterói. Não à toa as
guias não pensam duas vezes
quando indagadas sobre o
que acham de trabalhar com
essa paisagem ao fundo.
Darcy responde na lata: “É o
melhor trabalho do mundo.”
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 48

SERVIÇO
ILHA FISCAL
Endereço:
Saída pelo Espaço Cultural da Marinha – Boulevard
Olímpico, Praça XV, Rio de Janeiro/RJ – próximo à
Pira Olímpica.
Dias de visitação:
De quinta a domingo e feriados (exceto Carnaval,
Natal, Ano-Novo e dias de eleições).
Horários:
12h30, 14h e 15h30.
Duração:
A visitação completa dura cerca de 2 horas.
Acesso:
O transfer para a Ilha Fiscal é realizado por meio de
embarcação. Em caso de algum impedimento, o
transporte pode ser feito por micro-ônibus ou van.
Recomenda-se consultar o meio de acesso antes da
compra do ingresso.
Ingressos:
Inteira: R$ 30,00. O bilhete dá direito a visitar, no
Espaço Cultural da Marinha, o Navio-Museu Bauru,
o Submarino-Museu Riachuelo e o
Helicóptero-Museu Sea King.
Meia: R$ 15,00.
A bilheteria funciona das 11h às 15h10.
*Os ingressos são vendidos apenas no dia do
passeio, e a validade se restringe ao dia da
aquisição.
Para mais informações, acesse
www.marinha.mil.br/dphdm/ilha-fiscal
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Roberto Xavier
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Carga horária: 10h
Obs.: O aluno terá até 15 dias para cumprir a carga horária do curso.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 50

INDICADORES HABITACIONAIS
DRIBLANDO
A CRISE
Niterói, Região Serrana e Norte Fluminense
têm índices positivos no mercado imobiliário
Gustavo Monteiro
Cidade mais populosa do interior do
estado, Campos, que tem as maiores
reservas de gás natural e petróleo do
país, vem passando por um período
delicado desde que o preço do barril caiu e a
arrecadação de royalties despencou 54%.
Ao longo de 2017, entretanto, o cenário vem
parecendo mais animador para o município de 490
mil habitantes por conta da operação do Porto do
Açu, que está contribuindo para a recuperação
econômica e o reaquecimento do mercado
imobiliário da região.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 51

O “Cenário do Mercado Imobiliário de
Campos 2017” – pesquisa elaborada pelo
Secovi Rio com dados locais, apresentada no
final de setembro – confirma a boa fase: as
variações nos preços de venda de
apartamentos e casas ultrapassam os 3% em
diversos bairros, superando os índices do Rio
de Janeiro, que, de agosto de 2016 a agosto
de 2017, teve queda de 5% no valor do metro
quadrado. No segmento de locação, os índices
também são melhores que os apurados na
capital fluminense.
Na Região Serrana, ares mais amenos que
nunca. Com cerca de 700 condomínios e 174
mil habitantes, Teresópolis teve valorizações
expressivas no preço do metro quadrado de
apartamentos à venda, de janeiro a setembro
de 2017, superando os 6% em diversos bairros.
Petrópolis, que tem o metro quadrado mais
caro da região (R$ 5.774), ficou com os preços
praticamente estáveis, mas bairros como
Quitandinha tiveram valorização superior a 3%
para venda. Em Friburgo, registrou-se variação
positiva superior a 5% em diversos locais. Os
dados constam do “Cenário do Mercado
Imobiliário da Região Serrana 2017”,
apresentado em outubro.
Uma das cidades mais importantes do estado,
Niterói sofre reflexos das oscilações no mercado
imobiliário carioca. De janeiro a setembro, os
apartamentos tiveram queda de 5% no preço do
metro quadrado de venda, enquanto no Rio
caíram 8%. Ainda assim, em bairros como
Itacoatiara, Gragoatá e São Francisco, houve
valorização superior a 3%. Para as coberturas,
os índices também são interessantes: em
Camboinhas, apurou-se variação de 6% no
preço do metro quadrado. Os dados estão no
“Cenário do Mercado Imobiliário de Niterói
2017”, apresentado também em outubro.
*Todas as publicações citadas estão disponíveis no site do Secovi Rio, na
seção Publicações, para acesso gratuito.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 52

MATÉRIA ESPECIAL
“CAIXA-PRETA”
DO CONDOMÍNIO
O livro de ocorrências é onde ficam registradas
dúvidas, reclamações e sugestões dos moradores.
Saiba por que ele é importante para o condomínio
Gustavo Monteiro
Ano de 2016, mês de novembro, onze e meia da
noite. No livro de ocorrências que fica na
portaria do Edifício Portinari, em Irajá, uma
moradora reclama do barulho que vinha do salão
de festas, no primeiro andar, bem embaixo da
sua janela. Essa seria uma ocorrência
relativamente comum em edifícios com espaços
para eventos, não fosse a confusão que a
moradora instaurou a partir daí.
“Depois de escrever a reclamação, ela me pediu
para ir ao salão e solicitar aos donos da festa
que parassem com o barulho. Eu pedi duas
vezes e nada. Ela já estava furiosa porque
passava da hora de desligar o som, então
preferiu resolver por conta própria. Teve
bate-boca e ligaram para a polícia. Foi uma
confusão só”, relembra Anderson Oliveira, que
trabalha na portaria do Portinari há três anos.
Com seis andares e 48 apartamentos, além do
salão de festas, play e garagem, o prédio viveu
uma exceção naquela noite de novembro. “O
perfil dos moradores é de idosos, a maioria bem
tranquilos”, conta Oliveira. Nas folhas do livro de
ocorrências, grande parte das linhas é de
reclamações referentes a barulho em festas. “O
síndico, que está no cargo há seis anos, leva
tudo para ser debatido nas assembleias
extraordinárias”, ressalta.
Útil e necessário
O livro serve para que o morador registre
dúvidas, reclamações, sugestões e ocorrências
normalmente ligadas a questões disciplinares,
definidas no Regimento Interno ou na
Convenção. É muito usado também para
registrar queixa contra conduta de funcionários,
além de reivindicar melhorias ou obras ao
síndico. Infelizmente, nem sempre isso é feito da
forma mais adequada.
Por isso o síndico deve orientar, por meio de
circulares ou no próprio livro de ocorrências,
É preciso
ter
atenção
ao que se
escreve.
Nada de
acusar
sem
provas ou
escrever
termos
ofensivos
que os moradores façam suas
observações em letra legível,
com o nome, número da
unidade e, sendo o caso, um
e-mail ou telefone para
resposta, se assim preferir.
Quem reclama deve fazê-lo de
forma polida, objetiva e
respeitosa, evitando acusar
pessoas sem provas e
mantendo o decoro no uso das
palavras.
Ao responder, o síndico, o
conselheiro ou a administradora
também precisam ter bom
senso, mantendo o tom
educado e objetivo e cuidando para que o
desfecho seja construtivo. Síndica há quase dois
anos do Condomínio Saratoga Springs, na Tijuca,
Alexandra Nascimento procura agir com cautela
no dia a dia.
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 54

“Todos os assuntos do livro de ocorrências são
mencionados nas reuniões extraordinárias, que
acontecem cerca de quatro vezes por ano.
Alguns temas mais relevantes acabam gerando
circulares que eu deixo nos escaninhos”, revela
Alexandra, que mora no edifício de oito andares
e 48 apartamentos há cinco anos.
Apesar de o instrumento funcionar
satisfatoriamente, a gestora garante que a
maioria dos problemas se resolve na conversa
mesmo: “O livro é muito importante, e eu
sempre incentivo os moradores a usá-lo, mas,
como sou bastante acessível, eles preferem me
procurar para expor os problemas.” Por conta
dessa proximidade, as páginas demoram a ser
preenchidas. “O livro atual está disponível desde
2015, e o anterior demorou cinco anos para ser
totalmente preenchido”, completa a síndica,
revelando que os assuntos mais comuns são os
problemas com cachorro, garagem e barulho.
O livro de ocorrências do seu
condomínio não está sendo
utilizado de maneira eficaz?
Uma dica é estabelecer
algumas regras para seu uso –
um pequeno manual de
redação, que pode ficar colado
na capa do objeto. A ideia é
desestimular conteúdos
ofensivos, ataques pessoais ou
mensagens sem foco.
E-livro
Logo que assumiu o cargo de síndica no
Condomínio Top Village, em Alphaville, São
Paulo, Kelly Remonti dedicou algumas horas à
leitura do livro de ocorrências que estava
disponível na portaria. “Quando terminei a
leitura, havia muitas dúvidas: O que fizemos ao
longo do tempo com as reclamações
registradas? Como solucionamos? Quais ações
foram efetivadas? Como avisamos ao
condômino reclamante sobre o andamento e
solução da reclamação? Como controlamos as
reincidências? Como tratamos o vocabulário e as
palavras agressivas ali registradas?”, escreveu a
gestora em um artigo publicado na época.
Foi aí que ela teve a ideia de criar um canal
eletrônico, uma espécie de “e-livro”, recebendo
as reclamações por e-mail. “Ao ser aberta e lida,
a mensagem já recebe uma etiqueta virtual na
Canal virtual pode
facilitar o contato
entre o condômino
e a administração
cor vermelha,
identificada como
‘reclamação’.
Imediatamente,
enviamos uma
resposta rápida e
padronizada para informar ao morador que a
reclamação foi recebida e que, em breve,
daremos um retorno”, disse na ocasião.
“Após a análise da reclamação e a verificação
dos fatos relatados, traçamos as ações a serem
adotadas. Quando necessário, convidamos os
moradores envolvidos para conversas
individuais, visando a um melhor entendimento
e à busca de uma solução em conjunto”, explica
a síndica.

“Quando concluímos os procedimentos tomados para a solução do
caso, enviamos um e-mail de resposta ao reclamante, informando-o
sobre as ações efetivadas e dando um encerramento formal à
reclamação. Para os casos em que houve a emissão de notificação, o
reclamante recebe também, no corpo da mensagem, a data da entrega
da notificação”, sugere Kelly.
5 dicas
para não vacilar no livro de ocorrências
Antes de escrever, verifique se o problema não pode ser
resolvido amigavelmente. Muitos conflitos podem ser
evitados com a boa e velha conversa.
Na hora de escrever sua reclamação, lembre-se de que
outros moradores ou funcionários do condomínio poderão
ler aquele conteúdo. Portanto, cautela com as palavras!
Jamais diga nada que possa expor a privacidade ou atacar a
honra de alguém. A mensagem deve ser clara e objetiva,
mas sem ofensas.
Se a reclamação é sobre alguém específico, não acuse sem
provas. Lembre-se de que calúnia e injúria podem render
um processo ao condomínio e ao reclamante.
Não retire o livro da portaria ou da sala da administração
sem autorização prévia.
Ele é um documento de todos.
Síndico pode grampear algumas páginas?
Se entender que o assunto não é coletivo, pode. A advogada Ana
Cristina Rielo, do Departamento Jurídico do Secovi Rio, ratifica que o
livro de ocorrências é um meio de o condômino se comunicar com o
síndico e pode acontecer de haver relatos que não sejam do interesse
de todos.
Ao impedir a leitura de certas páginas, o síndico está sendo
previdente, resguardando questões que não alcançam toda a
coletividade. Além disso, o livro deve ser preenchido nas vistas do
porteiro e em seguida devolvido. Para facilitar o processo, o morador
pode levar sua reclamação já escrita e copiar na portaria.
De acordo com advogados especializados em Direito Imobiliário, há
relatos de moradores que adulteram textos, rasgam folhas e até
somem com o livro de ocorrências. Sendo assim, cada condomínio
define como será tratada internamente a questão.
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SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 56

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OUTROS OLHARES
Na última edição, convidamos nossos leitores a compartilhar imagens de seus filhos, sobrinhos e afilhados.
Confira o resultado!
MARIANA
YASMIN
MANU
BERNARDO
Essa pequena é a Mariana, que
tem quase 2 anos. “Meu
amorzinho”, diz a mãe, Wivian
Nunes, de Niterói
A Emanuella, ou Manu, tem o
sorriso que é o “presente de
toda uma vida” da mãe, Rose
Nunes, de Niterói
“Ser a madrinha da Yasmin é uma
das minhas maiores alegrias”,
conta Liliane Souza, de São
Gonçalo
“É um amor infinito. Difícil
resumir numa frase o que ele
significa pra mim”, conta Ana
Cristina Rielo, do Rio de Janeiro
JULIA
JOANA
JULIA
ANTÔNIA
Ela é o xodó da tia, Fabiely
Marcolino, do Rio, e adora
brincar de cozinhar
A mamãe, Aline Costa, do Rio, se
derrete: “É minha princesa, uma
bênção na minha vida”
“Afilhados: quem tem não vive
sem”, brinca a madrinha Tatiana
Ferreira, de Belford Roxo
Segundo a tia, Anne Ketully, do
Rio, a Joana (ou Nininha) é um
dos “amores eternos” de sua vida
BEATRIZ e GUSTAVO
Para o pai, André Pires, do Rio de
Janeiro, Beatriz e Gustavo são
um “presente divino”
ALICIA
“Ela transformou a minha vida”,
destaca a vovó-coruja, Ana Lúcia
Ribeiro, do Rio
ALBERTO e IAN
Segundo o pai, Eduardo
Cordeiro, do Rio de Janeiro, essa
duplinha mudou sua forma de
enxergar o amor. “Como se
abrisse uma fase desconhecida
de um videogame”
SEU OLHAR NA
PRÓXIMA EDIÇÃO
Você já fez algo para deixar o
local do seu ganha-pão mais
confortável e com a sua cara?
Que tal compartilhar aqui? O
tema da próxima edição da
galeria Outros Olhares é:
cantinho do trabalho. Se você
quer participar, publique uma
foto em modo público nas
redes sociais usando a
hashtag #secovirio ou
envie para o e-mail
imprensa@secovirio.com.br.
Se preferir, envie para o nosso
WhatsApp pelo
(21) 98547-2812.
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SERVIÇOS E PRODUTOS
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SERVIÇOS E PRODUTOS
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 62

SERVIÇOS E PRODUTOS
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 63

SERVIÇOS E PRODUTOS
SECOVI RIO / 2017 / nº 109 / 64