Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro - 2012 - SECOVIRIO

Panorama do Mercado Imobiliário
do Rio de Janeiro
2012

CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO – CEPAI
Coordenador estatístico – Maurício Eiras Mesquita
INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS
cepai@secovirio.com.br
REDAÇÃO E EDIÇÃO
Gustavo Monteiro Amâncio
PROJETO GRÁFICO, CAPA E DIAGRAMAÇÃO
Adriano Moura dos Santos
FOTOGRAFIAS
Banco de Imagens gratuito e Shutterstock.

DIRETORIA SECOVI RIO GESTÃO 2010/2014
Presidente
Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente
Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente Financeira e de Desenvolvimento
Maria Teresa Mendonça Dias
Vice-Presidente Administrativo
Ronaldo Coelho Netto
Vice-Presidente de Marketing
João Augusto Pessôa
Vice-Presidente Jurídico
Rômulo Cavalcante Mota
Vice-Presidente de Assuntos Condominiais
Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Vice-Presidente de Locações
Antonio Paulo de Garcia Monnerat

Sumário
1. APRESENTAÇÃO ................................................................................................................................................................................................................... 8
2. INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................................................................................................... 10
3. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS ........................................................................................................................................................................ 12
. 3.1. Condomínios cadastrados no Secovi Rio ............................................................................................................................................................. 12
3.2. Unidades em condomínios residenciais verticais ...............................................................................................................................................13
3.3. Número médio de empregados ............................................................................................................................................................................ 14
3.4. Número de empregados por bairro .......................................................................................................................................................................15
3.5. Valor da taxa condominial por metro quadrado ................................................................................................................................................ 16
3.6. Percentual de atraso e inadimplência da cota condominial ............................................................................................................................17
3.7. Gasto por rubrica ......................................................................................................................................................................................................... 18
3.8. Perfil dos lançamentos de 2012: áreas de lazer ................................................................................................................................................. 19
4. ADMINISTRAÇÃO DE LOCAÇÃO ...................................................................................................................................................................................20
4.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS ............................................................................................................................................................................................20
4.1.1. Valores médios do metro quadrado e variação em 2012 ......................................................................................................................20
4.1.2. Variação do metro quadrado por regiões ..................................................................................................................................................22
4.1.3. Variação do metro quadrado segundo o número de quartos .............................................................................................................24
4.1.4. Variação do valor do metro quadrado (2010 x 2011 x 2012) .................................................................................................................26
4.1.5. Proporção entre aluguel e condomínio (por metro quadrado) ........................................................................................................... 27
4.1.6. Percentual dos imóveis administrados ........................................................................................................................................................28
4.1.7. Garantias locatícias ...........................................................................................................................................................................................28
4.1.8. Taxas de impontualidade e inadimplência .................................................................................................................................................29
4.1.9. Rentabilidade ......................................................................................................................................................................................................30
4.1.10. Número de ofertas de apartamentos-padrão ..........................................................................................................................................31
4.1.11. Perfil dos imóveis ofertados .........................................................................................................................................................................33
4.2. IMÓVEIS COMERCIAIS ..............................................................................................................................................................................................36
4.2.1. Valores médios do metro quadrado – salas comerciais ........................................................................................................................36
4.2.2. Valores médios do metro quadrado – lojas .............................................................................................................................................. 37
4.2.3. Impontualidade e inadimplência .................................................................................................................................................................38
4.2.4. Garantias locatícias .........................................................................................................................................................................................38
4.2.5. Rentabilidade ....................................................................................................................................................................................................39

5. COMPRA E VENDA - IMÓVEIS USADOS ......................................................................................................................................................................42
5.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS ............................................................................................................................................................................................42
5.1.1. Valores médios do metro quadrado e variação em 2012 ......................................................................................................................42
5.1.2. Variação do metro quadrado segundo o número de quartos .............................................................................................................46
5.1.3. Variação do valor do metro quadrado – 2010 x 2011 x 2012 ............................................................................................................... 47
5.1.4. Ruas de grife .......................................................................................................................................................................................................49
5.1.5. Coberturas ..........................................................................................................................................................................................................52
5.1.6. Casas de condomínio ......................................................................................................................................................................................53
5.1.7. Tamanho médio dos imóveis por quartos e bairros ................................................................................................................................54
5.1.8. Número de ofertas de apartamentos-padrão ...........................................................................................................................................55
5.1.9. Número e perfil dos imóveis ofertados ......................................................................................................................................................56
5.2. Niterói .....................................................................................................................................................................................................................58
5.2.1. Valores dos imóveis ofertados para venda nos municípios atendidos pelo Secovi Rio ................................................................60
5.3. IMÓVEIS COMERCIAIS ..............................................................................................................................................................................................64
5.3.1. Valores médios do metro quadrado – salas comerciais .......................................................................................................................64
5.3.2. Valores médios do metro quadrado – lojas .............................................................................................................................................65
6. COMPRA E VENDA - IMÓVEIS NOVOS .......................................................................................................................................................................66
6.1. Número de unidades lançadas ................................................................................................................................................................................66
6.2. Tamanho médio das unidades lançadas (m²) .....................................................................................................................................................68
6.3. Unidades lançadas por faixa de preço ..................................................................................................................................................................70
6.4. Lançamentos por bairro .............................................................................................................................................................................................71
6.5. Minha Casa, Minha Vida ............................................................................................................................................................................................ 72
7. ANÁLISES ESPECIAIS .......................................................................................................................................................................................................... 75
7.1. UPPs ................................................................................................................................................................................................................................ 75
7.2. Gastos mínimos na locação .....................................................................................................................................................................................80
7.3. Garagem e suíte .......................................................................................................................................................................................................... 81
7.4. Financiamentos imobiliários .....................................................................................................................................................................................82
7.5. Coleta de lixo no município do Rio ........................................................................................................................................................................84
9. SECOVI RIO NA MÍDIA ......................................................................................................................................................................................................87
9.1. Jornais, revistas e sites ...............................................................................................................................................................................................88
9.2. TV ....................................................................................................................................................................................................................................90
10. CONCLUSÕES ..................................................................................................................................................................................................................94

Cuidem, vigiem, cobrem
José Mariano Beltrame
Secretário de Estado de Segurança do Rio de Janeiro
O Rio de Janeiro vive um momento crucial em sua história
recente. As UPPs avançam como programado e os efeitos,
ainda que esperados e previsíveis ao senso comum, estão
gerando oportunidades de desenvolvimento muito além das
projeções mais otimistas. É como se a metrópole estivesse
aguardando uma trégua na violência diária para recuperar seu
papel no turismo, nos serviços, na cultura, no esporte e até
mesmo na indústria. E esse processo continua contribuindo
para o fortalecimento do mercado imobiliário no Rio, como a
edição de 2011 do Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de
Janeiro já havia destacado.
Não é uma solução mágica nem imediata. E muito menos
consolidada, gostaria de ressaltar. É verdade que, juntamente
com o programa de metas para redução dos crimes, as UPPs
vão aos poucos trazendo de volta certa normalidade à vida do
carioca. O processo de pacificação do Rio retirou os excessos,
a gordura do crime, mas também está nos ensinando uma
lição importante: a grande interdependência entre segurança
pública, educação, saúde e desenvolvimento econômico.
Constatamos isso quando recebemos a notícia de que, nas
escolas das áreas pacificadas, a frequência dos alunos aumentou
e o rendimento escolar melhorou significativamente. Ou de
que nos hospitais públicos das áreas pacificadas o número
de vítimas caiu bastante. Ou ainda quando um dirigente do
Clube de Diretores Lojistas diz num jornal que o comércio
de rua no entorno das áreas pacificadas está renascendo. As
lojas voltaram a ficar abertas até as 22h e estão contratando
funcionários novos, o número de estabelecimentos fechando
portas é decrescente e a arrecadação do ISS só aumenta.
Estudo da Fundação Getulio Vargas, que utilizou dados de
instituições como o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) para
analisar indicadores socioeconômicos nas UPPs do Estado
do Rio entre os anos de 2007 e 2010, mostra a ampliação e
6

egularização do abastecimento de água em comunidades do
Rio, o que fez com que muitos moradores passassem a receber
água potável pela primeira vez. O mesmo aconteceu com a
energia elétrica, que começou a ser fornecida de maneira
regular, com tarifas sociais. A iluminação pública e a coleta
regular de lixo também chegaram a muitas vielas das áreas
pacificadas.
No dia do aniversário de quatro anos da primeira UPP, os jornais
noticiaram que, de acordo com a Bolsa de Imóveis do Rio de
Janeiro, o preço de uma residência na antiga favela Santa Marta
– agora uma comunidade cada vez mais integrada ao bairro
de Botafogo – subiu em média 20% depois da pacificação. No
Alemão, na Rocinha, no Vidigal os preços dos imóveis foram
mais além.
polícia, ou seja, a política de segurança em prática há seis anos
não estará consolidada, enquanto for apenas uma política de
governo. É preciso transformá-la em política de Estado, algo
que ultrapasse o tempo dos mandatos e seus governantes.
A história recente nos mostra que não podemos ser ingênuos.
E o apelo que faço a esta instituição é o mesmo que tenho feito
nas outras casas organizadas que constituem a trama social
que une os cariocas. Cuidem, vigiem e cobrem. Só assim todo
esse trajeto percorrido até aqui - o pouco que nos parece muito
- não terá sido em vão.
Mas, por trás desse pequeno festival de notícias positivas, gostaria
de chamar a atenção para o detalhe mais importante. As UPPs,
o programa de metas, a tentativa de integração das polícias,
a reforma curricular das academias de ensino, o aumento do
quadro de servidores de segurança, a valorização da função de
7
Complexo do Alemão

1. APRESENTAÇÃO
O Rio de Janeiro nunca esteve tão em evidência como agora.
Em janeiro de 2013, o jornal americano The New York Times
colocou a cidade em primeiro lugar na lista de melhores
destinos turísticos, à frente de outros 45 de todo o mundo.
Para onde quer que se olhe as melhorias são nítidas. Ainda há
um longo caminho a percorrer e muitos problemas a serem
resolvidos, mas as intervenções, que farão parte do legado dos
Jogos Olímpicos de 2016, estão levantando a autoestima dos
cariocas.
condominiais por metro quadrado, o gasto total com a locação
em diversos bairros (luz, gás, condomínio e aluguel), número de
imóveis ofertados mensalmente para venda e locação, relação
entre número de unidades e quantidade de empregados nos
condomínios, diferença de preços entre imóveis com garagem
e suíte e unidades sem essas vantagens.
Em sua terceira edição, o Panorama do Mercado Imobiliário
pretende ajudar os consumidores, os empresários e os
jornalistas a entender o momento que o Rio de Janeiro está
vivendo, contribuindo assim para a evolução do setor e o
desenvolvimento da Cidade Maravilhosa.
Nesse contexto de mudanças, o mercado imobiliário também
vem evoluindo. A expansão da cidade para a Zona Oeste,
a recuperação da Zona Norte, o ordenamento urbano na
Zona Sul, os projetos de revitalização do Centro e da região
portuária estão transformando a vida de milhões. Programas
como o Minha Casa, Minha Vida estão permitindo a milhares
de pessoas terem contato com uma nova realidade: morar em
condomínios.
Para avaliar o impacto dessas transformações e o
comportamento do segmento, cuja dinâmica se confunde com
a própria evolução da cidade, o departamento de pesquisa do
Secovi Rio segue firme na missão de coletar e analisar dados
estatísticos sobre condomínios, compra, venda, locação e
administração de imóveis residenciais e comerciais.
Sempre buscando ampliar o alcance e fortalecer sua importância
como fonte de informação no segmento, incluíram-se
itens inéditos no documento, entre eles os preços das taxas
8

Agradecemos a colaboração das entidades
– públicas e privadas – que compartilharam
conosco seus dados estatísticos, fundamentais
para a elaboração desta publicação: Prefeitura
da Cidade do Rio de Janeiro, Federação
do Comércio do Estado do Rio de Janeiro
(Fecomércio-RJ), Associação Brasileira das
Administradoras de Imóveis (Abadi), IBGE,
Associação de Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobiliário (Ademi-RJ), Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário
e Poupança (Abecip), CEG, Comlurb e Light.
Nosso agradecimento também às empresas
que participaram do projeto Indicadores
Habitacionais, iniciado em 2010. São elas:
∞ Administradora Quatro Marias Ltda.
∞ AD’Rio Administração de Imóveis Ltda.
∞ Apsa – Administração Predial e Negócios Imobiliários S.A.
∞ BCF Administradora de Bens Ltda.
∞ Cipa – Participações e Administração S.A.
∞ Crase-Sigma Empreendimentos Imobiliários Ltda.
∞ Emaci – Empresa de Assessoria a Condomínios e Imóveis Ltda.
∞ Estasa – Empresa de Serviços Técnicos e Administrativos Ltda.
∞ Imobiliária Zirtaeb Ltda.
∞ Lowndes & Sons S/A – Administração, Corretagem e Representação
∞ Marva – Administradora de Imóveis Ltda.
∞ ML Administração de Imóveis Ltda.
∞ Pacífica Administradora de Imóveis Ltda.
∞ Palmares Administradora de Imóveis Ltda.
∞ Tibúrcio Rodrigues Imóveis Ltda.
9
Lagoa Rodrigo de Freitas

2. INTRODUÇÃO
Em 2012, os preços médios do metro quadrado de imóveis
residenciais para venda subiram menos que em 2011 e 2010. Os
números obtidos nas pesquisas para o Panorama do Mercado
Imobiliário 2012 confirmam a tendência de estabilização, mas
ainda apontam valorização. A forte demanda e o bom momento
econômico da cidade fizeram com que os valores subissem
acima da inflação - em todos os bairros pesquisados, a variação
foi superior a 5%.
Para o mercado imobiliário, 2012 foi o ano das Zonas Norte e
Oeste, conforme previmos na última edição da publicação. A
expansão do Rio para essas regiões, capitaneada pela instalação
das UPPs, pelos investimentos em mobilidade urbana e pela
construção de espaços de lazer como o Parque de Madureira,
fez renascer o bairrismo e o orgulho dos moradores. Dos
10 maiores índices de valorização para venda, oito foram
registrados nessas áreas.
Destaque para o Méier, onde o metro quadrado dos apartamentos
de 4 quartos valorizou 48,1%, índice mais elevado de 2012. O
aumento do policiamento no bairro influenciou o mercado,
uma vez que devolveu liquidez a imóveis antes desvalorizados.
Na Zona Oeste, investimentos em transporte e infraestrutura,
como o BRT TransOeste, impulsionam o mercado. A região, que
sediará grande parte das competições dos Jogos Olímpicos de
2016, está passando por uma série de melhorias e tem sido um
dos alvos preferidos das construtoras.
No que diz respeito à locação, a Gávea desponta. Próxima ao
Jardim Botânico e à Lagoa, e a poucos quilômetros de São
Conrado e da Barra da Tijuca, ela oferece aos seus moradores
uma série de vantagens: comércio variado, bares e restaurantes,
espaços de lazer etc. Somando-se a isso, a expectativa pela
inauguração da Linha 4 do metrô está mexendo com o mercado
de locação residencial local.
De acordo com o levantamento do departamento de pesquisa
do Secovi Rio, duas das cinco maiores variações no preço do
metro quadrado, no ramo de aluguéis, entre todos os bairros
analisados, foram registradas na Gávea: 28,3% (3 quartos) e 37,6%
(2 quartos). De clima agradável, o tranquilo Jardim Botânico
também tem se destacado: nesse local, apurou-se variação do
metro quadrado de 29,0% para unidades de 3 quartos.
Quando se fala em rentabilidade, mais uma vez as Zonas Norte
e Oeste saem na frente. Vila Isabel, Jacarepaguá, Tijuca e
Méier foram os bairros onde se registraram as maiores taxas
de rentabilidade simples em 2012, ou seja, representaram
excelentes opções para os interessados em investir em imóveis
10

para locação residencial. Considerando-se apenas os preços
do metro quadrado para locação e venda, em dezembro de
2012, o bairro com a maior rentabilidade foi Vila Isabel (0,47%),
seguido de Jacarepaguá (0,45%), Tijuca (0,44%) e Méier (0,43%).
Vale lembrar que os índices são superiores ao rendimento da
poupança (0,4273%).
Ao longo de 2012, muito se falou em aumento de aluguéis
por conta da pouca oferta de apartamentos-padrão em certas
regiões da cidade. Mas, ao analisar as quantidades colocadas
nesse mercado, o Panorama do Mercado Imobiliário 2012
revelou o oposto: de janeiro a dezembro, aumentou em 66,62%
o número de unidades disponíveis.
No tocante à quantidade de quartos, percebe-se que o mercado
de imóveis compactos, de apenas 1 dormitório, despontou,
com aumento de 88,88% no número de unidades ofertadas de
janeiro a dezembro (279 para 527). Apesar disso, a quantidade
ainda está bastante aquém da alta demanda por apartamentos
com esse perfil.
A publicação aponta ainda que existem no Rio de Janeiro 28.175
condomínios. Entre os 19.790 que forneceram informações
mais específicas, 9.867 – ou seja, 49,9% – estão na Zona Norte.
A Zona Sul, com 6.029, vem em seguida. A Zona Oeste conta
com número menor, 2.948, mas a tendência é de mudança
nesse cenário para os próximos anos, uma vez que a cidade está
se expandindo para essa região. O Centro, onde a construção
civil caminha mais devagar, possui apenas 946.
Uma grande parcela não está atenta à importância de ter o
auxílio de uma administradora na gestão do condomínio:
55,2% ainda não utilizam tal tipo de serviço. Muitos gestores
não atentaram para o fato de que um edifício desassistido fica
suscetível a sérias perdas financeiras, o que pode prejudicar os
moradores e desvalorizar o patrimônio. Por isso a parceria com
uma administradora é de extrema importância. Mesmo para os
síndicos mais experientes, esse respaldo é imprescindível. Porém,
aos poucos, síndicos e moradores vão se conscientizando:
44,8% contam com o suporte de uma administradora de
imóveis.
Em um mercado dinâmico como o carioca, a coleta de
informações tem se tornado uma tarefa cada vez mais
complexa, mas o Secovi Rio segue firme no propósito de levar
a todos os seus representados números que reflitam não só o
comportamento dos preços, mas um pouco sobre o modo de
vida de uma parcela crescente da população. Mais do que um
levantamento estatístico, o Panorama do Mercado Imobiliário
2012 pretende documentar uma parte da história da moradia
no Rio de Janeiro.
Boa leitura!
11

3. ADMINISTRAÇÃO DE
CONDOMÍNIOS
3.1. Condomínios cadastrados no Secovi Rio
Apesar do desempenho menos expressivo, em comparação
com os de 2011 e 2010, o setor da construção civil cresceu 4%
em 2012. A taxa de investimentos no setor ficou em torno dos
17,5% do PIB. Em todas as grandes cidades, é nítida a proliferação
de condomínios. O aumento da renda da população e a oferta
de crédito permitiram a milhões de brasileiros alcançar o sonho
da casa própria.
Uma grande parcela não está atenta à importância de ter o
auxílio de uma administradora na gestão do condomínio:
55,2% ainda não utilizam tal tipo de serviço. Mas, aos poucos,
síndicos e moradores vão percebendo que uma administração
profissional é imprescindível para a tranquilidade de todos os
habitantes e para a valorização do patrimônio: 44,8% contam
com o suporte de uma administradora de imóveis.
Total de condomínios por tipo de administração
No Rio de Janeiro, todas as regiões receberam empreendimentos
de excelente qualidade. O programa Minha Casa, Minha Vida
também ampliou o acesso da população aos condomínios.
Morar em espaços como esses está se tornando comum nos
grandes centros urbanos.
De acordo com levantamento realizado para esta publicação,
existem no Rio de Janeiro 28.175 condomínios, mas 19.790,
ou seja, 70% deles, forneceram informações mais específicas,
como finalidade do empreendimento e tipo de administração.
A tabela mostra que a Zona Norte concentra a maior parte dos
condomínios, 9.867, seguida da Zona Sul, com 6.029. A Zona
Oeste conta com número menor, 2.948, mas a tendência é de
mudança nesse cenário para os próximos anos, uma vez que a
cidade está se expandindo para essa região. O Centro, onde a
construção civil caminha mais devagar, possui apenas 946.
12
A grande maioria dos condomínios se classifica como residencial
na cidade do Rio de Janeiro: 90,4%, o que significa um universo
de 17.882 empreendimentos. O restante, 1.908, enquadrase
na categoria “não residencial”, classificando-se, portanto,
como condomínios para fins comerciais. A região com maior
número de edifícios residenciais é a Zona Sul, onde 96,8%
deles se enquadram nessa categoria. Do lado oposto, o Centro
concentra o maior volume de condomínios não residenciais,
66,2%, confirmando a vocação comercial da área.

Total de condomínios por classificação
A Zona Oeste é a região com a maior proporção de condomínios
residenciais com até 10 unidades: 62,3%. Apesar de a Barra da
Tijuca ser famosa pelas grandes construções com milhares de
moradores, uma área desse bairro, o Jardim Oceânico, conta
com um expressivo volume de edifícios pequenos, de apenas
cinco unidades, o que justifica a alta porcentagem. O mesmo
ocorre no Recreio dos Bandeirantes. No outro extremo, o
Centro do Rio é o que tem a maior proporção de condomínios
com mais de 100 unidades: 16,0%.
Em números absolutos, a Zona Norte tem a maior quantidade
de condomínios com até 10 unidades, 3.696, seguida da Zona
Sul, com 1.577. Já a Zona Oeste conta com a maior quantidade
de condomínios verticais residenciais com mais de 100
apartamentos, 209, seguida da Zona Norte, com 170.
3.2. Unidades em condomínios
residenciais verticais
No Rio, a área que possui a maior
quantidade de condomínios residenciais
verticais é a Zona Norte: 8.102. Uma
análise sobre o número de unidades nos
condomínios residenciais dessa natureza
em toda a cidade aponta que a maior parte
deles (47,1%) possui poucos apartamentos:
até 10. A faixa seguinte, de 11 a 20 unidades,
engloba 26,5% do total. E apenas 3,6%
deles possuem mais de 100.
13

3.3. Número médio de empregados
Para que um condomínio possa funcionar, é necessário que
ele tenha um quadro de empregados eficientes e dedicados.
Mas você já parou para pensar em qual é o número médio de
colaboradores por condomínio? Uma análise sobre a quantidade
de profissionais nas quatro principais zonas da cidade revela
que a Oeste tem o maior número médio de funcionários por
condomínio: cinco. A Zona Norte está no lado oposto, com o
menor número médio: 2,9.
A Zona Oeste é também a que possui a maior proporção de
empreendimentos com apenas um empregado: 65,1%. Isso
se deve à grande incidência de condomínios com poucas
unidades, em áreas como o Jardim Oceânico e Recreio dos
Bandeirantes, que requerem menos mão de obra.
Ao mesmo tempo, essa região, onde também está situada a
Barra da Tijuca, com seus imensos condomínios-clube, é
a que tem a maior proporção de edifícios com mais de sete
funcionários: 16,0%. A alta incidência é facilmente justificável:
quanto maiores as construções e os espaços comuns, maior
a demanda por trabalhadores para cuidar da limpeza, da
segurança, da manutenção etc.
Ainda de acordo com a análise, a maior parte dos condomínios,
ou seja, 39,7%, conta com apenas um funcionário para as
atividades básicas do dia a dia. Mas também é expressivo o
número de empreendimentos com equipe de quatro a sete
funcionários: 2.181, ou seja, 28,1%.
14

3.4. Número de empregados por bairro
O Panorama do Mercado Imobiliário 2012 fez uma análise mais
apurada sobre a quantidade de empregados nos condomínios
residenciais verticais em diversos bairros de todas as regiões. De
uma maneira geral, os da Zona Sul têm uma proporção maior
de funcionários em relação ao número de unidades.
Isso significa que a média de apartamentos por empregado
é mais baixa que em outras áreas do município. Para alguns
especialistas, a justificativa é que, nessa região, onde
tradicionalmente os prédios são menores, os moradores
demandam mais conforto e comodidades, o que inclui uma
prestação de serviços mais personalizada. Consequentemente,
o número de funcionários precisa ser mais robusto.
Nos edifícios residenciais do Leblon, por exemplo, está a
maior proporção de funcionários. A média de unidades por
empregado, portanto, é a menor da cidade: quatro. A Lagoa
vem em seguida, com cinco. E, quanto menor a quantidade de
apartamentos por colaborador, maior o custo condominial.
No lado oposto, a região central e a Zona Norte são as áreas
onde se registra a menor proporção de empregados por
apartamento. Consequentemente, a média de unidades por
funcionário é bem mais expressiva. A maior delas foi registrada
no Centro: 19. Ilha do Governador e Irajá também têm médias
altas: 17 e 16, respectivamente.
Confira a tabela:
15

3.5. Valor da taxa condominial
por metro quadrado
Um condomínio tem muitas despesas:
folha de pagamento, contas de consumo,
intervenções para manutenção e
conservação das partes comuns,
procedimentos administrativos, compra
de materiais de limpeza e uniformes etc.
Todos esses gastos somados compõem
o valor que será rateado entre os
moradores, ou seja, servem de base para
o cálculo da taxa condominial.
Governador (R$ 3,59/m²), Vila Isabel (R$ 4,84/m²) e Méier (R$ 5,01/m²). Nesses locais,
há menos empregados por unidades que em outras áreas da cidade, principalmente em
comparação com a Zona Oeste. Por isso o valor do condomínio acaba caindo. Veja os
números na tabela:
Pela primeira vez o departamento de
pesquisa do Secovi Rio analisou o valor da
taxa associada à área dos apartamentos.
Os três maiores valores médios do
condomínio em relação aos metros
quadrados foram encontrados na Barra
da Tijuca (R$ 8,51/m²), Lagoa (R$ 8,13/
m²) e Jardim Botânico (R$ 7,85/m²). No
bairro da Zona Oeste, o que aumenta o
valor do rateio são as inúmeras opções
de lazer que muitos condomínios
costumam oferecer. Já na Zona Sul, os
custos com empregados e segurança
são os fatores que pesam na conta.
Os três bairros onde se registram as
menores taxas condominiais em relação
aos metros quadrados são Ilha do
16

3.6. Percentual de atraso e inadimplência da
cota condominial
Percentual de inadimplência do condomínio residencial
- 2011 x 2012
Nos últimos dois anos, o número de inadimplentes e pessoas
que atrasam o pagamento da taxa condominial em até 30
dias cresceu cerca de 20% no município do Rio. Especialistas
alegam que o aumento foi causado pelas mudanças do Código
Civil, em vigor desde 2003, que reduziram o limite da multa por
atraso da cota de 20% para 2%.
Síndicos e administradoras devem estar atentos. Se o
condomínio arrecada menos que o programado, pode acabar
deixando de arcar com algumas responsabilidades. O caixa
desfalcado interfere nos pagamentos de contas de consumo,
na realização de obras importantes para a saúde da edificação e
na segurança dos moradores, só para citar alguns exemplos.
Em 2012, acendeu o sinal de alerta: os índices de inadimplência
foram maiores que os registrados em quase todos os meses
do ano anterior analisados nesta pesquisa. Os picos chegaram
a 12,3%, em junho, e 12,5%, em julho, meses em que os gastos
das famílias aumentam por conta das férias escolares. A boa
notícia é que, de julho em diante, a inadimplência veio caindo,
fechando novembro em 10,0%.
Percentual de atraso do condomínio residencial - 2011 x 2012
No que diz respeito aos atrasos (não pagamento até o limite de
30 dias), os índices mais altos de 2012 ocorreram em janeiro
(10,7%) e fevereiro (10,9%), meses em que as despesas com IPTU,
IPVA, material escolar, férias e parcelamentos de compras de fim
de ano costumam pesar no bolso. Em 2012, a impontualidade
foi maior que em 2011 durante quase todo o ano, exceto em
setembro, outubro e novembro.
Com relação aos condomínios comerciais, a taxa de
inadimplência ficou acima da dos residenciais em 2012,
oscilando entre 10,4% e 16,8%. Ainda assim, foi menor que
em quase todos os meses de 2011. Da mesma forma que os
residenciais, os picos ocorrem no meio do ano: junho (16,1%),
julho (15,9%) e agosto (16,8%).
17

Já a curva de atrasos demonstra algo curioso: de fevereiro a
maio, 2011 teve índices mais expressivos que no ano seguinte.
De junho em diante, houve uma inversão: a taxa de atrasos
foi maior em 2012. Novamente, os picos ocorreram em junho
(9,0%) e julho (9,4%). Acompanhe:
Percentual de inadimplência do condomínio comercial
– 2011 x 2012
3.7. Gasto por rubrica
Quando um morador paga a taxa condominial, nem sempre
se dá conta de que aquele valor é imprescindível para garantir
o bem-estar e o conforto de todos. Um edifício é como um
organismo vivo: precisa de muitos cuidados para seguir
funcionando. Consequentemente, os gastos são muitos. Uma
tendência entre os condomínios cariocas é gastar a maior parte
da arrecadação para pagar os empregados: nada menos que
42% dos recursos, em média, são direcionados para isso.
Percentual de atraso do condomínio comercial - 2011 x 2012
A água é outro item que encarece. Embora um número
crescente de condomínios esteja se conscientizando em
relação ao desperdício, adotando medidas como a captação
da água da chuva e a medição individualizada, o produto ainda
é caro na nossa cidade – em comparação com outros estados
do país –, representando 18% das despesas. A manutenção,
fundamental para o dia a dia, vem em terceiro: consome 13%
dos recursos.
18

3.8. Perfil dos lançamentos de 2012: áreas de
lazer
Sinal dos tempos: os moradores de edifícios têm preferido
aproveitar o tempo livre dentro de seus condomínios. Além
dos transtornos causados pelos deslocamentos, evitam-se os
gastos com lazer. Atentas a essa tendência, as construtoras têm
oferecido aos consumidores empreendimentos cada vez mais
incrementados, com áreas de lazer e espaços de convivência
que atendam moradores de todas as idades.
Os cariocas são festeiros, gostam de praticar exercícios
físicos e têm uma atração quase embrionária pela água,
por causa do clima de verão durante quase todo o ano. O
perfil dos condomínios lançados em 2012 veio ao encontro
dessas características. De acordo com dados da Associação
de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), a
piscina é o espaço de lazer mais presente: está em 94,70% dos
condomínios lançados.
A academia fica em segundo: 81,60% dos empreendimentos
têm os equipamentos de ginástica em suas dependências.
Os playgrounds vêm em seguida: 76,30% dos lançamentos
contam com esse espaço para a garotada. Segundo a Ademi,
até novembro de 2012 foram lançados 76 condomínios, com
12.281 unidades (média de 162 unidades por condomínio).
Lagoa Rodrigo de Freitas
19

4. ADMINISTRAÇÃO DE
LOCAÇÃO
4.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS
4.1.1. Valores médios do metro quadrado e
variação em 2012
A Gávea está na crista da onda. Próxima ao Jardim Botânico
e à Lagoa, dois dos bairros mais valorizados da Zona Sul, e a
poucos quilômetros de São Conrado e da Barra da Tijuca, ela
oferece aos seus moradores uma série de vantagens: comércio
variado, bares e restaurantes, espaços de lazer, um shopping
center quase exclusivo, uma universidade de renome, sem falar
nas belezas naturais que a cercam. O Centro Cultural Instituto
Moreira Salles, com seus jardins projetados por Burle Marx, e o
Gávea Trade, um mall com mix diversificado de lojas e serviços,
contribuem para dar o tom cosmopolita ao local. Somando-se
a esses pontos, a expectativa pela inauguração da Linha 4 do
metrô está mexendo com o mercado de locação residencial
na área. Os estudantes, oriundos de vários estados do país,
também ajudam a aquecer a demanda pelo aluguel.
De acordo com o levantamento do departamento de pesquisa
do Secovi Rio, duas das cinco maiores variações no preço do
metro quadrado, no ramo de aluguéis, entre todos os bairros
analisados, foram registradas na Gávea: 28,3% (3 quartos) e 37,6%
(2 quartos). De clima agradável, o tranquilo Jardim Botânico
também tem se destacado: nesse local, apurou-se variação do
metro quadrado de 29,0% para unidades de 3 quartos.
Do outro lado da cidade, os índices de valorização estão
mostrando que a qualidade de vida permanente não é um
privilégio da Zona Sul. Em Vila Isabel, famosa pelo ambiente
descontraído, pelas notas musicais que brotam de suas
calçadas, pelo farto comércio e, claro, pela força do samba, o
aluguel segue se valorizando pelo segundo ano consecutivo.
A pacificação das comunidades que cercam o bairro de Noel
Rosa contribui para atrair um número crescente de moradores.
O preço do metro quadrado para locação variou expressivos
34,8% (3 quartos) e 24,8% (2 quartos).
Em Ipanema e no Leblon, dois dos bairros mais cobiçados da
Zona Sul, o cenário é diferente. Com valorizações vultosas em
2010 e 2011, quando os preços dos imóveis foram atualizados
para seus valores de mercado, esses bairros apresentaram
variações negativas no metro quadrado da locação de janeiro
a dezembro de 2012. Em Ipanema, -3,0% (3 quartos) e -3,3% (1
quarto). A título de comparação, em 2011 as variações foram
de 27,2% (3 quartos) e 41,9% (1 quarto). No Leblon, o metro
quadrado para imóveis de 1 quarto teve variação de -1,0%, bem
diferente do ano anterior, quando houve valorização de 18,6%.
Para especialistas do setor, a estabilização em alguns bairros
da Zona Sul está acontecendo porque a valorização dos anos
anteriores já havia sido bastante expressiva. A partir de agora,
os reajustes nessa região devem ficar próximos aos índices da
inflação.
20

Botafogo
21

4.1.2. Variação do metro quadrado por
regiões
Embora os preços dos aluguéis na Zona Sul estejam se
estabilizando, comprova-se que não há desvalorização, apesar
das variações negativas em alguns bairros. Ao contrário, o valor
do metro quadrado continua em alta. Esse é o caso da Gávea
e do Jardim Botânico, que tiveram algumas das variações mais
elevadas entre os analisados.
Ipanema representa um caso atípico, porque, apesar das
variações negativas, teve valorização expressiva de 25,6%
para unidades de 4 quartos, ocasionada pela alta procura de
executivos de fora do Rio que chegam à cidade em busca de
apartamentos espaçosos de alto padrão, um tipo de imóvel ainda
pouco ofertado. Leblon e Copacabana foram os outros dois
bairros da Zona Sul, além de Ipanema, com índices negativos:
no primeiro, -1,0% (1 quarto); no segundo, -0,9% (2 quartos).
Na Zona Oeste, que está passando por uma série de melhorias
em virtude dos preparativos para os grandes eventos esportivos
que virão, também houve alta nos valores do metro quadrado
para locação: 34,2% (Recreio dos Bandeirantes, 4 quartos), 13,4%
(Jacarepaguá, 2 quartos) e 12,0% (Barra da Tijuca, 2 quartos).
Na Zona Norte, beneficiada pela implantação de diversas
UPPs e pelas intervenções urbanísticas dos últimos anos, as
valorizações foram bastante significativas: 34,8% (Vila Isabel, 3
quartos), 20,3% (Tijuca, 3 quartos) e 17,3% (Méier, 2 quartos).
Veja os dados nas tabelas a seguir:
ZONA SUL
22

Barra da Tijuca
ZONA OESTE
ZONA NORTE
23

4.1.3. Variação do metro quadrado segundo
o número de quartos
Analisando-se o comportamento dos preços segundo o
número de dormitórios, percebe-se claramente que as maiores
valorizações estão associadas a apartamentos de 3 e 4 quartos.
A provável explicação para isso é a redução na oferta desse
tipo de imóvel, aliada à elevação, especialmente na Zona
Sul, da demanda de estrangeiros e migrantes brasileiros que
desembarcam no Rio para trabalhar.
as valorizações mais expressivas estão na Gávea (37,6%), em Vila
Isabel (24,8%) e no Méier (17,3%). Confira:
1 quarto
De janeiro a dezembro de 2012, as maiores variações no metro
quadrado da locação residencial para unidades de 3 quartos
foram registradas em Vila Isabel (34,8%), Jardim Botânico (29,0%)
e Tijuca (20,3%). Para 4 quartos: Recreio dos Bandeirantes
(34,2%), Ipanema (25,6%) e Copacabana (25,6%).
Para os apartamentos de 1 e 2 quartos, a valorização do aluguel
foi menos robusta se comparada à dos demais tipos de imóvel.
Uma das explicações é que, historicamente, os de 2 quartos
representam a maior parte do que é construído na cidade.
E a quantidade de unidades de 1 quarto lançadas a cada ano
tem crescido justamente para atender à demanda gerada pelos
novos arranjos familiares. Os dois tipos de imóvel representavam,
juntos, 53,6% do total de apartamentos-padrão disponíveis no
mercado (dado de novembro de 2012).
Ainda assim, é crescente a procura, o que faz com que a
valorização continue acontecendo. Entre os imóveis de 1 quarto,
as maiores variações foram registradas no Méier (26,8%), no
Flamengo (23,8%) e em Botafogo (14,0%). Para os de 2 quartos,
24

2 quartos
3 quartos
25
Flamengo

4 quartos
Isso significa que os aluguéis continuam valorizando, mas com
menos intensidade que em 2010 e 2011.
A Gávea, que vem se fortalecendo como excelente opção de
moradia, e o Jardim Botânico, de clima agradável e próximo à
área mais nobre da Zona Sul, foram os dois bairros dessa região
com destaque em 2012: o metro quadrado para locação variou
29,3% e 22,7%, respectivamente.
4.1.4. Variação do valor do metro quadrado
(2010 x 2011 x 2012)
Se na Zona Sul parece que os preços estão alcançando um
teto, a Zona Norte começa a viver um momento auspicioso.
As transformações por que essa área vem passando e a
consolidação da política de segurança pública geram melhoria
na qualidade de vida e, consequentemente, maior demanda
por imóveis para locação. Três dos cinco bairros cujo metro
quadrado para aluguel mais se valorizou em 2012 estão nessa
região: Vila Isabel (28,6%), Méier (22,3%) e Tijuca (16,9%).
Em 2010, o mercado imobiliário carioca vivia um momento
bastante particular: diversos fatores econômicos e conjunturais
provocaram um boom imobiliário, em vez da bolha que muitos
temiam. Nos anos seguintes, contudo, as altas variações
de preços deram espaço a valorizações mais modestas,
principalmente na Zona Sul, onde os aluguéis já estavam
bastante elevados.
Comparativamente aos anos anteriores, os bairros que tiveram
maiores quedas na valorização do metro quadrado, de
2010 para 2012, foram Botafogo, com perda de 57,7 pontos
percentuais, Tijuca, com menos 29,7 pontos, e Leblon, com
menos 27,1. De 2011 para 2012, Tijuca, Ipanema e Lagoa tiveram
as maiores perdas: -27,2, -24,2 e -18,3 pontos percentuais,
respectivamente.
Em 2012, perceberam-se sinais de estabilização nessa região,
até porque o mercado já vinha se ajustando. Mas não se
pode falar em queda de preços, apenas de valorizações mais
modestas. Dos 10 bairros com maiores variações no preço
do metro quadrado para locação residencial, em 2012, cinco
estão na Zona Sul, três são da Zona Norte e dois da Zona Oeste.
O freio na valorização do metro quadrado para os bairros da
Zona Sul pode ser explicado pelas altas variações dos anos
anteriores. Na Zona Norte, a Tijuca, que registrou um boom já
no anúncio da instalação da primeira UPP, em 2010, começou
a apresentar menores valorizações nos anos seguintes. Veja a
seguir:
26

As maiores proporções foram registradas no Méier: 31% para
2 quartos e 27% para 3 quartos. Isso ocorre porque, no bairro,
grande parte dos condomínios oferece diversos espaços de
lazer e serviços diferenciados, comparando-se aos da Barra da
Tijuca e outras áreas consideradas nobres. Isso faz com que
as taxas condominiais aumentem. Como os aluguéis ainda são
mais baratos que os praticados em outras regiões, a proporção
condomínio/aluguel sobe.
A Barra da Tijuca também se sobressai pela alta proporção, com
27% para 2 quartos e 25% para 3 quartos. Os valores médios das
taxas condominiais, por metro quadrado, são os mais elevados
entre todos os bairros pesquisados: R$ 9,21 (2 quartos), R$ 7,98
(3 quartos) e R$ 7,66 (4 quartos), o que contribui para elevar essa
proporção.
4.1.5. Proporção entre aluguel e condomínio
(por metro quadrado)
Não é incomum o valor do condomínio corresponder à metade
do aluguel ou mais. A proporção entre essa taxa e o preço da
locação, considerando-se os valores por metro quadrado,
varia de 11% a 31% no Rio, entre os bairros analisados pelo
departamento de pesquisa do Secovi Rio. Quanto maior o valor
do condomínio em relação ao aluguel, maior a porcentagem.
Já na Zona Sul, as proporções entre as duas variáveis são as mais
modestas, por um motivo simples: as taxas condominiais por
metro quadrado são baixas em relação aos aluguéis praticados
na região. Sendo assim, os denominadores das frações
aumentam e as proporções diminuem. Em Ipanema, registramse
13%, para 2 e 3 quartos, e 11% para 4 quartos. No Leblon, 13%
para 2 quartos, 12% para 3 quartos e 11% para 4 quartos.
É importante ressaltar que, de uma maneira geral, taxas
condominiais elevadas geram redução nos aluguéis, como
forma de compensação. O Méier tem uma demanda bem
específica: os moradores estão adaptados aos preços mais
altos do condomínio, mas esperam aluguéis mais baixos para
equilibrar os gastos. Ao contrário, na Barra da Tijuca, os aluguéis
mais caros já fazem parte das expectativas dos inquilinos.
27

4.1.6. Percentual dos imóveis administrados
A maior parte dos imóveis alugados na cidade com o suporte
de administradoras de imóveis é residencial: 74,5%. Já os
comerciais representam 25,5% do total. Tamanha polaridade
se deve a um motivo simples: quase 91% dos condomínios
cariocas são residenciais. Para os próximos anos, com a
revitalização da Zona Portuária, a expectativa é de aumento na
quantidade de condomínios comerciais, o que deverá elevar
a porcentagem de empreendimentos dessa natureza com
suporte de administradoras de imóveis.
4.1.7. Garantias locatícias
Entre os diversos tipos de garantia exigidos para a formalização
dos contratos de locação, o fiador é, historicamente, o mais
requisitado: em novembro de 2012, a porcentagem de contratos
baseados na fiança tradicional chegou a 57,5%. Mas, desde o
começo do ano, houve queda de quase 3 pontos percentuais
para a modalidade.
28

Para grande parte dos proprietários, a figura do fiador traz mais
tranquilidade, mas, para a maioria dos inquilinos, essa é uma
solução complicada, pois muitos não têm um membro na
família que possa fazer tal papel, e o tempo necessário para
obter toda a documentação é um problema sério num cenário
de poucas ofertas. Por isso, gradativamente, outras garantias
vêm ganhando terreno.
Garantias locatícias – 2012
O seguro-fiança, que em janeiro de 2012 representava a garantia
de 24,9% dos contratos de locação, terminou o ano com 26,1%,
um ganho de 1,2 ponto percentual. A tendência, segundo
especialistas, é que esse produto continue cada vez mais em
ascensão, o que, a médio prazo, deverá baratear o custo de
contratação. Um levantamento feito para esta publicação junto
às maiores administradoras do Rio revela: nos últimos seis
meses, o seguro esteve presente em 45% dos novos contratos.
O depósito, ou caução, está em 9,3%.
Levando-se em consideração que há cerca de 10 anos a fiança
tradicional reinava absoluta, estando presente em quase 100%
das transações, estamos vivendo um momento bastante
particular, em que a tendência será a flexibilização dos contratos,
mas sem que isso signifique menos eficiência e controle por
parte dos administradores e proprietários.
Fonte: Secovi Rio
4.1.8. Taxas de impontualidade e
inadimplência
Os índices de inadimplência na locação são bastante inferiores
aos do condomínio, uma vez que a multa por atraso no
pagamento dos aluguéis normalmente fica em torno de 10%,
podendo chegar a 20%, dependendo do contrato. Bem mais
que os 2% do condomínio determinados pelo Código Civil.
Assim, o índice de não pagamento em período superior a 30
dias ficou quase irrisório em 2012: apenas 2,1%, com perda
percentual de 1,1 ponto ao longo do ano.
Os meses com maiores taxas foram janeiro (3,2%) e fevereiro
(3,3%), período em que normalmente os orçamentos familiares
estão mais apertados por conta dos gastos de início de ano:
férias, material escolar, impostos etc., comprometendo o
pagamento de outras obrigações. O ano de 2011 teve índices
mais elevados que 2012 em todos os meses, com destaque
para janeiro (5,0%) e fevereiro (3,9%).
29

No que diz respeito à impontualidade (não pagamento por um
período inferior a 30 dias), os índices foram mais expressivos que
os da inadimplência em 2012, oscilando entre 4,1% (outubro) e
5,0% (maio). Em 2011, a oscilação ficou entre 4,5% (junho) e
5,4% (setembro). Confira:
4.1.9. Rentabilidade
O que Vila Isabel, Jacarepaguá, Tijuca e Méier têm em comum?
Em 2012, foram os bairros onde se registraram as maiores taxas
de rentabilidade simples, ou seja, representaram excelentes
opções para os interessados em investir em imóveis para
locação residencial.
Considerando-se apenas os preços do metro quadrado para
locação e venda, em dezembro de 2012, o bairro com a maior
rentabilidade foi Vila Isabel (0,47%), seguido de Jacarepaguá
(0,45%), Tijuca (0,44%) e Méier (0,43%). Os índices são superiores
ao rendimento da poupança (0,4273%).
Analisando-se a rentabilidade composta, que leva em
consideração a valorização do imóvel no período de um ano,
os índices foram ainda mais animadores. Novamente, destaque
para a Zona Norte: Vila Isabel (2,80%) e Méier (1,95%), mas dessa
vez com um bairro da Zona Oeste no grupo, Jacarepaguá
(2,00%).
Maracanã
30

4.1.10. Número de ofertas de apartamentospadrão
Ao longo de 2012, muito se falou em aumento de aluguéis por
conta da pouca oferta de apartamentos-padrão em certas regiões
da cidade. Mas, ao analisarmos as quantidades colocadas nesse
mercado, o que se observa é o oposto: de janeiro a dezembro,
aumentou em 66,62% o número de unidades disponíveis.
De maio para junho, por exemplo, a quantidade saltou de 2.751
para 3.420, um acréscimo de 24,32%, a maior taxa de 2012. De
março para abril, a variação subiu 17,72% (2.443 para 2.876). De
janeiro para fevereiro, 11,97% (2.181 para 2.442).
No tocante à quantidade de quartos, percebe-se que o mercado
de imóveis compactos, de apenas 1 dormitório, despontou,
com aumento de 88,88% no número de unidades ofertadas de
janeiro a dezembro (279 para 527). Foi uma resposta à grande
demanda dos últimos anos.
¹ Divisão do valor do m² de locação pelo valor do m² para venda no mês de
outubro de 2012.
² Para realizar tal análise, foi considerado que o imóvel comprado em outubro
de 2011 estava alugado e assim permaneceu até outubro de 2012. Além disso,
foi considerada a valorização do m² para venda de outubro de 2011 a outubro
de 2012.
Os de 2 quartos tiveram crescimento de 84,23% na oferta,
passando de 793, em janeiro, para 1.461 em dezembro. A oferta
dos de 3 dormitórios cresceu 59,22% e dos de 4 quartos, 26,03%.
Os de 2 e 3 quartos representam, juntos, 72% da oferta total de
apartamentos-padrão em 2012.
Esses números ajudam a explicar a tendência de estabilização
dos preços dos aluguéis observada em 2012: com a oferta maior,
os valores tendem a subir menos. Analistas do setor afirmam
que um dos motivos para o aumento da oferta é a valorização
crescente para venda: com mais dificuldade para fechar
negócios, por conta dos preços elevados, muitos proprietários
31

estão optando pela locação. Isso sem falar, claro, na atuação
cada vez mais efetiva dos investidores, que compram os imóveis
para auferir lucro com a locação.
Confira a tabela e os gráficos:
32
Jardim Botânico

4.1.11. Perfil dos imóveis ofertados
Entre todos os 4.788 imóveis ofertados para locação
em 2012, a maioria absoluta era de apartamentospadrão:
74,6%. Os outros tipos de moradia – que,
somados, representam 25,4% – são, em ordem
decrescente de quantidade, coberturas, casaspadrão,
casas de condomínio, quitinetes, flats,
casas de vila e lofts.
Entre os apartamentos-padrão, a maior quantidade
contém 2 e 3 quartos. Esses dois tipos de imóvel
representam, somados, 72,4%. As unidades com
apenas 1 quarto ainda são uma pequena parcela,
14,3% do total, apesar de os lançamentos desse
tipo de apartamento terem aumentado nos últimos
anos. As unidades com 4 quartos ou mais totalizam
13,3%.
No que diz respeito às coberturas, 80,1% delas
se enquadram no tipo linear, 18,9% são duplex,
e apenas 1,0% triplex. Entre as casas-padrão, a
maioria absoluta é térrea, 86,4%, ao passo que as
duplex representam 10,3% dos 330 imóveis desse
tipo ofertados em novembro de 2012. Já entre as
casas de condomínio percebe-se uma dinâmica
diferente: residências térreas e duplex têm quase
a mesma fatia – 47,0% e 40,0%, respectivamente.
E, nesse caso, a quantidade de modelos triplex é
bastante superior em comparação com as casaspadrão:
13,0% do total.
Analisando-se as regiões onde os imóveis estão
sendo ofertados, percebe-se que Barra da Tijuca e
adjacências (Recreio dos Bandeirantes, Jacarepaguá,
Vargem Pequena e Vargem Grande) respondiam,
juntas, em novembro de 2012, pela maior parte da
oferta de imóveis na cidade: 43,3%.
Desses, 64,3% estão na própria Barra. O Recreio
vem em seguida, com 22,6% das ofertas. Na
análise, optou-se por separar esses quatro locais
da classificação de Zona Oeste porque os demais
bairros da região (Bangu, Campo Grande, Realengo,
Santa Cruz etc.) contam com oferta menor, o que
gera discrepância nos dados.
A Zona Sul é a região com a segunda maior oferta de
unidades para locação residencial na cidade: 39,8%
do total. Com expressiva quantidade de grandes
edifícios, muitos deles com dezenas de unidades
por andar, Copacabana é o bairro onde se registra a
maior oferta – 20% –, à frente de Ipanema e Leblon
(ambos com 15,8%), Flamengo (10,2%) e Botafogo
(10,1%).
Na Zona Norte, que oferece 11,9% de todos os
imóveis da cidade, a Tijuca é o bairro que se
sobressai, com 23,9% das unidades da região. Méier
e Vila Isabel vêm em seguida, com 6,9% e 6,0%,
respectivamente.
33

34
Perfil dos imóveis ofertados para locação

Imóveis ofertados para locação por regiões e bairros
35

4.2. IMÓVEIS COMERCIAIS
4.2.1. Valores médios do metro quadrado –
salas comerciais
Próxima ao Centro, bem servida por diversas linhas de ônibus
e pelo metrô, e valorizada por conta da instalação das UPPs,
a Tijuca reforçou, em 2012, sua vocação para o setor de
comércio e serviços. A maior circulação de novos moradores,
atraídos pela qualidade de vida do bairro, impulsiona também os
negócios, gerando valorização das salas comerciais. De janeiro
a dezembro, o metro quadrado para locação no bairro da Zona
Norte foi o que mais valorizou entre os locais analisados pelo
departamento de pesquisa do Secovi Rio: 36,5%. O preço subiu
de R$ 37,82 para R$ 51,62.
11,5%, passando de R$ 55,37 para R$ 61,74. As salas menores,
de até 150m², foram as mais valorizadas: o preço do metro
quadrado aumentou 19,1% de janeiro a dezembro de 2012.
Entre os bairros analisados, Copacabana e Barra da Tijuca
apresentaram as menores variações de preços. No primeiro,
o valor do metro quadrado permaneceu praticamente estável,
em torno dos R$ 43. Na Barra, onde ocorreu a maior parte
dos lançamentos em 2011 e 2012, o aumento da oferta gerou
queda de 2,7% no preço do metro quadrado: de R$ 81,85 para
R$ 79,62. Confira a tabela:
Valor do metro quadrado das salas comerciais
Apesar da alta, Leblon e Ipanema permanecem com os preços
mais elevados da cidade. Nesses dois bairros, o valor médio do
metro quadrado para locação de salas comerciais subiu de R$
104,90 para R$ 126,34 em 2012, uma variação de 20,4%, abaixo
apenas da Tijuca. As melhorias que a região está recebendo
e as diversas obras de infraestrutura, entre elas a construção
da Linha 4 do Metrô, bem como a instalação de empresários
atraídos pela qualidade de vida do local, geram aumento da
demanda por escritórios, elevando os preços.
O Centro se consolida como o coração financeiro da cidade
e se destaca também no setor de serviços, o que movimenta
o mercado de salas comerciais. O fortalecimento do retrofit e
as perspectivas por conta dos novos negócios que surgirão na
Zona Portuária geram um movimento de valorização em todo
o entorno. Nesse local, o valor médio do metro quadrado subiu
36

Variação do metro quadrado das salas comerciais
Em Leblon e Ipanema o preço do metro quadrado caiu 14,5%:
são 22 pontos percentuais em relação a 2011. Apesar de na
estação de metrô da Praça General Osório desembarcarem
diariamente milhares de pessoas oriundas de diversas regiões
da cidade, ocasionando uma movimentação nas lojas, os
valores elevados do metro quadrado (os mais altos da cidade)
ocasionaram migração de empresários para outros locais, o
que fez com que os preços começassem a baixar. De janeiro a
dezembro de 2012, o metro quadrado caiu de R$ 129,61 para
R$ 110,84.
Valor e variação do metro quadrado das lojas
4.2.2. Valores médios do metro quadrado –
lojas
A sensação de segurança na Tijuca aumentou não só para os
empresários como também para os consumidores. Ter mais
pessoas circulando pelas avenidas e calçadas significa aumento
do consumo e, consequentemente, um crescimento do número
de lojas. Assim, o bairro vai aos poucos recuperando sua fama
de “paraíso do comércio”. O reflexo no mercado imobiliário é
nítido: o metro quadrado médio das lojas foi o que mais subiu
em 2012 entre os bairros analisados pelo Secovi Rio, passando
de R$ 38,79 para R$ 43,91, uma variação de 13,2%.
Famosa no mundo inteiro pela vocação turística, Copacabana
segue como uma das preferidas pelos lojistas. O valor médio
do metro quadrado na Princesinha do Mar ficou em 11,4%.
A Barra, que tem recebido nos últimos anos uma série de
empreendimentos comerciais, teve variação de 11,2% no valor
do metro quadrado das lojas.
37

Valor e variação do metro quadrado das lojas
Fonte: Secovi Rio
4.2.4. Garantias locatícias
4.2.3. Impontualidade e inadimplência
Na locação comercial, o índice de inadimplência em 2012
foi um pouco superior ao da locação residencial: oscilou de
3,2% (outubro) a 4,0% (janeiro e julho). Isso acontece porque
os aluguéis comerciais costumam ser mais caros. Ainda assim,
os índices são considerados bastante baixos por analistas
do segmento. Assim como no setor residencial, os meses
com índices mais altos foram janeiro e fevereiro, época de
compromissos financeiros que não podem ser adiados pelas
famílias. A impontualidade, ou seja, o não pagamento por
até 30 dias após o vencimento, também superou os índices
residenciais, variando de 4,1% (setembro) a 6,4% (fevereiro).
O fiador é a garantia preferida pelos locadores comerciais: ele
está presente em 62,6% dos contratos. O depósito, ou caução,
fica em segundo lugar na preferência, com 15,6%, bem à frente
dos 9,3% residenciais. Já o seguro-fiança, que está ganhando
espaço no mercado residencial, tem menos adeptos nas
transações relacionadas a lojas e salas, representando apenas
11,0% dos contratos.
Fonte: Secovi Rio
38

4.2.5. Rentabilidade
Se levarmos em consideração a rentabilidade simples, Centro,
Botafogo/Flamengo e Barra da Tijuca são os bairros mais
interessantes para os investidores do ramo imobiliário comercial.
Tanto para o setor de lojas quanto para o de salas, esses foram
os bairros com os maiores índices em 2012.
O Centro saiu na frente, com rentabilidade de 1,0% para lojas
e 0,96% para salas, quase três vezes mais que o rendimento
da poupança no mesmo mês. Isso ocorre porque os preços
dos aluguéis são altos em relação aos de venda, fazendo com
que o denominador da fração caia. O bairro se destaca mais
ainda na rentabilidade composta, ou seja, quando considerada
a valorização anual dos imóveis.
De uma maneira geral, a rentabilidade das lojas é maior que
a das salas porque os aluguéis são mais caros. E os índices
comerciais superam os residenciais, o que significa que, para os
locadores, esse é um nicho em que vale a pena investir.
Compare nas tabelas:
Salas comerciais
Apesar de não terem apresentado valorização expressiva
do metro quadrado em 2012, Flamengo e Botafogo tiveram
rentabilidades simples importantes no ano: 0,9% para lojas e
0,73% para salas, ficando atrás apenas do Centro. A Barra da
Tijuca apresentou índices bastante próximos: 0,85% (lojas) e
0,69% (salas). Já a rentabilidade composta das salas no bairro da
Zona Oeste chegou a 2,03%, quase cinco vezes o rendimento
da poupança em dezembro de 2012.
Em Leblon/Ipanema, apesar de a variação no valor do metro
quadrado das lojas ter sido negativa em 2012, a rentabilidade
mensal composta desse tipo de empreendimento alcançou o
índice de 4,7%, ficando atrás apenas do Centro. Isso porque,
embora os aluguéis tenham caído, os valores ainda são bastante
altos em relação às demais regiões da cidade.
39

Lojas
¹ Divisão do valor do m² de locação pelo valor do m² para venda no mês de
dezembro de 2012.
² Para realizar tal análise, foi considerado que o imóvel comprado em janeiro de
2012 estava alugado e assim permaneceu até dezembro de 2012. Além disso, foi
considerada a valorização do m² para venda de janeiro a dezembro de 2012.
40
Vista do alto do Pão de Açucar

41

5. COMPRA E VENDA -
IMÓVEIS USADOS
5.1. IMÓVEIS RESIDENCIAIS
5.1.1. Valores médios do metro quadrado e
variação em 2012
Para o mercado imobiliário de compra e venda, 2012 foi o ano
das Zonas Norte e Oeste, conforme previmos na última edição
do Panorama do Mercado Imobiliário do Secovi Rio. A expansão
da cidade para essas regiões, capitaneada pela instalação
das UPPs, pelos investimentos em mobilidade urbana e pela
construção de espaços de lazer como o Parque de Madureira,
fez renascer o bairrismo e o orgulho dos moradores. Dos 10
maiores índices de valorização, oito foram registrados nessa
área do município.
No Méier, o metro quadrado dos apartamentos de 4 quartos
valorizou 48,1%, índice mais elevado de 2012. O aumento do
policiamento no bairro influenciou o mercado, uma vez que
devolveu liquidez a imóveis antes desvalorizados. Unidades de
1 e 3 quartos valorizaram 16,9% e 20,6%, respectivamente. Vila
Isabel, que teve incremento também no mercado de locações,
merece ser citada neste capítulo: a segurança trouxe de volta
a alegria de residir no bairro, que registrou altas valorizações:
34,2% (4 quartos), 24,0% (3 quartos), 23,7% (2 quartos) e 21,4%
(1 quarto).
Na Zona Oeste, investimentos em transporte e infraestrutura,
como o BRT TransOeste, impulsionam o mercado imobiliário.
A região, que sediará grande parte das competições dos Jogos
Olímpicos de 2016, está passando por uma série de melhorias
e tem sido um dos alvos preferidos das construtoras. Barra da
Tijuca e Bangu registraram a maior valorização. Em seguida,
Jacarepaguá, com variação de 22,7% no preço do metro
quadrado de unidades de 3 quartos.
Embora a Zona Sul esteja vivendo um momento de acomodação
de preços, dois bairros se sobressaíram em 2012: Botafogo e
Leblon. No primeiro, a qualidade de vida, com ampla oferta
de comércio, escolas, opções de lazer e transporte, atraiu
compradores, elevando o preço do metro quadrado, que variou
41,0% (4 quartos), 22,2% (3 quartos) e 20,1% (1 quarto). Tamanho
destaque se deve a um processo de revitalização do bairro,
cujos antigos casarões e outros estabelecimentos térreos vão
cedendo espaço a incrementados condomínios. Nesse sentido,
o retrofit também tem um papel relevante.
Convivendo em harmonia com shopping centers, bares e ótimos
restaurantes, os edifícios do bairro voltaram a ser cobiçados.
Até mesmo os grandes prédios da orla, antes depreciados
pela desordem, parecem estar recebendo um "choque de
organização” para se adaptar a essa boa fase. Da rua da praia ao
Humaitá – apreciado pelo público jovem –, o bairro, margeado
por um dos mais belos cartões-postais da cidade, a enseada
de Botafogo, está reconquistando o seu merecido espaço no
Olimpo dos mais cobiçados do Rio.
No Leblon, onde as residências de alto padrão têm tido grande
procura, os imóveis de 4 quartos tiveram valorização de
expressivos 34,9%, a terceira maior de 2012. Veja os dados:
42

43

Variação do metro quadrado por regiões
ZONA SUL
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
44

ZONA NORTE
Fonte: Secovi Rio
ZONA OESTE
Fonte: Secovi Rio
45

5.1.2. Variação do metro quadrado segundo
o número de quartos
Embora o mercado de imóveis compactos esteja aquecido,
é crescente a procura por unidades mais espaçosas,
principalmente por compradores de outros estados ou países,
de alto poder aquisitivo, que chegam ao Rio de Janeiro para
trabalhar ou investir em um negócio próprio. Entre as cinco
maiores valorizações de 2012, quatro foram de imóveis de 4
quartos: 48,1% (Méier), 41,0% (Botafogo), 34,9% (Leblon) e 34,2%
(Vila Isabel).
Normalmente situados em prédios de alto padrão, com áreas
comuns incrementadas, serviços diferenciados e próximos
a pontos turísticos ou do mar, os imóveis de 4 quartos ainda
representam uma pequena fatia da oferta – 12,5% –, daí a alta
valorização do metro quadrado.
Já a oferta dos de 2 e 3 quartos, apesar de bem mais expressiva
(77,1% do total oferecido em 2012), ainda está aquém da
demanda, aquecida por conta do aumento da renda e do
crédito abundante. Por isso a valorização acentuada do metro
quadrado em Bangu, Vila Isabel e Jacarepaguá. No primeiro,
29,6% para 2 quartos; no segundo, 24,0% e 23,7% para 3 e 2
quartos, respectivamente; no terceiro, 22,7% para 3 quartos.
Acompanhe:
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
46

Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
5.1.3. Variação do valor do metro quadrado –
2010 x 2011 x 2012
Em 2012, os preços médios do metro quadrado subiram menos
que em 2011 e 2010. Os números obtidos nas pesquisas para
esta publicação confirmam a tendência de estabilização nos
valores dos imóveis, mas ainda apontam valorização. A forte
demanda e o bom momento econômico da cidade fizeram
com que os valores subissem acima da inflação – em todos os
bairros pesquisados, a variação foi superior a 5%.
Ainda assim, em certos bairros da Zona Sul, onde os preços já
vinham se ajustando ao valor real dos imóveis, as valorizações
foram bem menores que em 2011. No Jardim Botânico, foram
33,6 pontos percentuais a menos, com valorização de 10,9%;
na Lagoa, menos 32,6 pontos, com valorização de 6,6%; e, na
Gávea, valorização 31,9 pontos menor, de 12,2%.
No Centro, que continua atraindo moradores, o metro quadrado
variou bem menos que nos anos anteriores, devido também
a um ajuste de mercado: em 2010, o preço já havia subido
60,4%, maior variação daquele ano. Em 2012, a variação foi bem
menor (9,1%), o que significa um alento para os interessados em
morar no local, com fartas opções de lazer e espaços culturais,
transporte e comércio.
47

Com a revitalização da Zona Portuária, a tendência é se
construírem mais unidades de 3 e 4 quartos, visando atender à
demanda das famílias que migrarão para a região. O movimento
deve ser semelhante ao que ocorreu em cidades como Buenos
Aires e Barcelona, que tiveram suas áreas portuárias totalmente
revitalizadas.
Bangu, beneficiado pelas melhorias na Zona Oeste, foi o único
entre os bairros pesquisados com valorização maior que em 2011:
o metro quadrado subiu 36,2%, a maior de 2012. A valorização
foi influenciada, entre outros fatores, pelo desenvolvimento de
Campo Grande, onde as construtoras têm investido pesado,
inclusive com a inauguração recente de um shopping center
de alto padrão.
Confira a tabela:
48

5.1.4. Ruas de grife
Variação do valor geral do m² nas áreas nobres
No dia 1º de julho de 2012, o Rio tornou-se a primeira cidade
do mundo a receber o título da Unesco de Patrimônio Mundial
como Paisagem Cultural Urbana. A honraria só veio confirmar
o que todo mundo já sabia: nenhuma outra cidade consegue
aliar de forma tão harmônica belezas naturais, equipamentos
urbanos, edifícios e casas.
Alguns cantos são ainda mais privilegiados pelas paisagens
que os cercam. No ramo imobiliário, chamamos esses locais
de "ruas de grife", cujos condomínios, abraçados por belos
cartões-postais, com florestas, parques, jardins, lagoas e praias,
têm imóveis mais caros que os das demais áreas.
Em 2012, os apartamentos situados nas Avenidas Prefeito
Mendes de Morais (São Conrado), Vieira Souto (Ipanema),
Delfim Moreira (Leblon), Atlântica (Copacabana), Lúcio Costa
(Barra da Tijuca), Rui Barbosa (Flamengo) e Epitácio Pessoa
(Lagoa) tiveram o metro quadrado bem mais valorizado que o
de outras ruas de cada bairro.
Em São Conrado, por exemplo, o metro quadrado nobre
valorizou 39,0%, enquanto o metro quadrado geral do bairro
teve variação de 12,2%, passando de R$ 10.605, em janeiro, para
R$ 11.897, em dezembro. Em Ipanema, o preço nas áreas mais
badaladas subiu 27,5%, enquanto o restante variou 11,5%. Em
Copacabana, 21,1% na Avenida Atlântica contra 18,5% do geral.
Na Barra, a variação na rua da praia foi de 18,1%, contra 16,4% do
metro quadrado médio local. Veja os dados:
Ruas/avenidas consideradas nos bairros
Barra da Tijuca – Avenidas Sernambetiba, do Pepê e Lúcio Costa
Copacabana – Av. Atlântica
Flamengo – Av. Rui Barbosa
Ipanema – Avenida Vieira Souto, Ruas Nascimento Silva, Redentor e Barão de
Jaguaripe
Lagoa – Avenidas Epitácio Pessoa e Borges de Medeiros
Leblon – Avenida Delfim Moreira, Ruas Rita Ludolf, Aristides Espínola, General
Artigas, Rainha Guilhermina, Venâncio Flores e General Urquiza
São Conrado – Av. Prefeito Mendes de Morais
49

Variação do valor geral do m² – área geral x área nobre
Ruas/avenidas consideradas nos bairros:
Barra da Tijuca – Avenidas Sernambetiba, do Pepê e Lúcio Costa
Copacabana – Av. Atlântica
Flamengo – Av. Rui Barbosa
Ipanema – Avenida Vieira Souto, Ruas Nascimento Silva, Redentor e Barão de
Jaguaripe
Lagoa – Avenidas Epitácio Pessoa e Borges de Medeiros
Leblon – Avenida Delfim Moreira, Ruas Rita Ludolf, Aristides Espínola, General
Artigas, Rainha Guilhermina, Venâncio Flores e General Urquiza
50
São Conrado – Av. Prefeito Mendes de Morais
Metro quadrado na orla
Arara-azul-grande (Anodorhynchus hyacinthinus)s

51

5.1.5. Coberturas
Variação no valor geral de venda do m² de cobertura
Como forma de compensação, o preço do metro quadrado de
uma cobertura costuma ser menor que o de um apartamentopadrão,
já que o tamanho do imóvel, geralmente, é bastante
superior. Em 2012, Barra da Tijuca e Leblon foram os dois
bairros em que a valorização do metro quadrado das coberturas
foi mais expressiva: 26,6% e 24,7%, respectivamente. No lado
oposto, Copacabana e Recreio dos Bandeirantes: 7,5% e 10,8%,
respectivamente.
De uma maneira geral, a valorização das coberturas nos bairros
pesquisados foi maior que a dos apartamentos comuns, com
exceção de Copacabana. A explicação dos analistas é que a
oferta não dá conta de atender à grande procura.
Na comparação com 2011, a valorização das coberturas foi
menor em todos os bairros analisados, exceto na Barra, que
teve uma variação 12,2 pontos percentuais maior: 26,6%, ante
14,4%. Isso se deve à alta qualidade dos empreendimentos e à
estrutura de lazer e serviços dos condomínios, que acabam por
aumentar os preços. Veja nas tabelas:
Valor de venda do m² e tamanho médio
– apartamento-padrão x cobertura
52

5.1.6. Casas de condomínio
Variação no valor geral do m² de casas de condomínio
Para este item, foram analisados os três bairros onde esse tipo
de moradia é mais comum, todos na Zona Oeste da cidade.
O Recreio dos Bandeirantes apresentou a maior valorização,
24,3%, superando o índice de 2011 (15,9%). Com número
crescente de empreendimentos, a área tem tido alta procura, e
não é de hoje. Segundo dados do IBGE, a população na região
praticamente dobrou nos últimos 10 anos.
Um dos fatores responsáveis pelo imenso crescimento são as
obras com vistas aos Jogos Olímpicos de 2016. A Zona Oeste
deve continuar recebendo investimentos em infraestrutura,
saneamento, rodovias, transporte público etc., o que está
influenciando diretamente o mercado imobiliário local.
53

5.1.7. Tamanho médio dos imóveis por quartos e bairros
Na Zona Sul, com construções mais antigas, os apartamentos costumam ser maiores, o que se confirma na pesquisa realizada para esta
publicação. Copacabana, Flamengo, Ipanema, Lagoa e Laranjeiras têm alguns dos maiores metros quadrados médios da cidade. Barra
da Tijuca e Vila Isabel completam a lista dos bairros com os maiores apartamentos.
Considerando-se os de 1 quarto, a Lagoa se sobressai: a unidade tem, em média, 60m². A Barra vem em seguida, com imóveis de 1
quarto de 59m². Em Vila Isabel, a área média para esse tipo de imóvel é de 53m².
Para os de 2 e 3 quartos, a Zona Sul tem as maiores áreas. Lagoa, Ipanema e Gávea têm apartamentos com tamanho médio de 98m²,
86m² e 85m², respectivamente, para 2 quartos. Para os de 3, Lagoa e Ipanema, com imóveis de 156m² e 151m², respectivamente.
Copacabana vem em seguida, com 147m². Os maiores de 4 quartos também estão nessa região da cidade: 283m² (Flamengo), 275m²
(Laranjeiras) e 255m² (Copacabana).
Tamanho médio dos imóveis (m²) – apartamentos-padrão
54

5.1.8. Número de ofertas de apartamentos-padrão
De janeiro a dezembro de 2012, a oferta de apartamentos para venda na cidade aumentou 5%, conforme aponta esta tabela elaborada
pelo departamento de pesquisa do Secovi Rio. Em janeiro, havia 27.628 unidades disponíveis, contra 29.031 em dezembro. Analisando os
dados mês a mês, constata-se que a maior variação positiva na quantidade de unidades ofertadas ocorreu de março para abril: 5,9% (de
27.554 para 29.180). A maior queda na oferta, durante o ano, ocorreu de abril para maio: -4,8%.
Ofertas de apartamentos-padrão
Copacabana
55

5.1.9. Número e perfil dos imóveis ofertados
Ao analisar o perfil dos 47.092 imóveis ofertados para venda
em dezembro de 2012, constata-se que os apartamentospadrão
são a maior parte: 58,8%. As casas-padrão representam
14,3% da oferta (6.716 unidades), e as coberturas, 12,9% (6.094).
Considerando-se apenas os apartamentos, 77,1% das unidades
são de 2 e 3 quartos. Apesar da grande procura, os de 1
quarto representam ainda uma pequena parte: 8,5%. Os de 4
dormitórios são a minoria: 1,9%.
Quanto às casas-padrão, 80,5% são térreas e 14,7%, duplex.
Entre as coberturas, 76,9% são lineares e 21,1%, duplex. A maior
porcentagem de unidades do tipo duplex ocorre em casas de
condomínio, 32,7%, embora a maior parte seja térrea (52,9%).
No que diz respeito às regiões onde os imóveis foram ofertados
em 2012, a Zona Oeste sai na frente: 43,9% das unidades estão
situadas nessa área. A Zona Sul oferece 27,6%. A despeito da
grande demanda, o Centro ainda oferece uma pequena parte
dos imóveis, apenas 1,3%.
56
Mico-Leão-Dourado (Leontopithecus rosalia)
O bairro com o maior número de unidades disponíveis foi a
Barra da Tijuca, com 9.870 unidades, seguida de Jacarepaguá,
com 5.555, e Recreio, com 4.622. Copacabana vem depois,
com 3.565. A Tijuca completa a relação dos bairros com mais
oferta para venda: 2.994.

57

5.2. Niterói
O aquecimento do mercado imobiliário no Rio acaba
gerando reflexos em todo o Estado – e especialmente
nas cidades mais próximas. Em Niterói, a valorização
dos imóveis para venda é uma realidade que tende a
perdurar. A fama de ser uma das melhores cidades do
país em qualidade de vida, conservando características de
municípios do interior, mas com todas as facilidades que
uma grande metrópole oferece, é um dos fatores que
têm atraído compradores.
E a expectativa do setor é que a procura continue, tendo
em vista o grande número de investidores que estão
comprando apartamentos de olho na valorização futura
ou pensando nos lucros com os aluguéis.
Os índices de valorização do metro quadrado médio, em
todos os bairros pesquisados, ficaram acima dos 13,0%.
Destaque para Barreto e Camboinhas. No primeiro, o
lançamento de diversos empreendimentos com padrão
compatível ao das áreas mais nobres está contribuindo
para incrementar os espaços urbanos. Apesar de o metro
quadrado ser um dos mais baixos da cidade (R$ 4.045, em
dezembro), a variação de preço foi a maior: 30,8%.
Especialistas explicam que, além dos preços ainda
convidativos, a proximidade com a região central e a
Ponte Rio-Niterói tem atraído moradores de diversas
regiões, inclusive de cidades vizinhas como Itaboraí e São
Gonçalo, e até mesmo do subúrbio carioca.
58

Em Camboinhas, cujo metro quadrado médio variou 26,1%
em 2012, a procura por compradores que sonham em morar
perto do mar está movimentando o mercado de imóveis. Com
o preço do metro quadrado médio em R$ 6.434, o bairro tem
apartamentos com preços bem mais em conta que os de Boa
Viagem (R$ 7.773), São Francisco (R$ 7.560) e Icaraí (R$ 6.901).
A título de comparação, o valor se aproxima daquele praticado
no Recreio dos Bandeirantes (R$ 5.457), área geograficamente
parecida.
Não se pode deixar de citar a forte valorização do Centro, onde
a procura tem sido crescente. Com projetos de reordenamento,
a região oferece transporte, comércio variado e, além disso,
se destaca pela proximidade com o Rio de Janeiro. O metro
quadrado médio subiu de R$ 3.790 para R$ 4.578, uma
valorização de expressivos 20,8%, bastante superior ao registrado
para o Centro do Rio (9,1%). Acompanhe as tabelas:
Niterói
59

5.2.1. Valores dos imóveis ofertados para
venda nos municípios atendidos pelo Secovi
Rio
Para esta publicação, o Secovi Rio analisou o mercado
imobiliário dos nove municípios onde possui representações no
Estado. A coleta de dados ficou aquém do esperado, devido à
insuficiência de informações nos classificados dos jornais locais.
Ainda assim, o departamento de pesquisa do Sindicato segue
trabalhando para que, nas próximas edições do Panorama do
Mercado Imobiliário, consiga tabular os preços em metros
quadrados, como já é de praxe no mercado carioca.
conclusão das obras do Superporto do Açu, programada para
2013, deverá gerar mais valorização.
A Baixada Fluminense também desponta no mercado
imobiliário. Em Nova Iguaçu, onde se destacam os setores de
comércio, serviços e indústria de transformação, o preço médio
dos apartamentos de 3 quartos, de R$ 350.563, equivale aos do
Centro do Rio (R$ 304.874, de 1 quarto) e do Méier (R$ 345.715,
de 3 quartos). Veja a seguir dados sobre estas e outras cidades
fluminenses:
Os dados apontam que a cidade de Cabo Frio, na Região dos
Lagos, é onde se registram os maiores preços de imóveis entre
todos os pesquisados. O valor médio de um apartamento de
2 quartos é de R$ 498.105, próximo ao praticado em Santa
Teresa (R$ 451.233) e Tijuca (R$ 471.349). O potencial turístico
da cidade, que atrai compradores de toda a Região Sudeste,
principalmente de Minas Gerais, estimula o lançamento de
empreendimentos de alto padrão.
Cabo Frio
No Norte Fluminense, que está passando por uma boa fase
econômica, capitaneada pelo desenvolvimento dos setores
petrolífero, de comércio, serviços e construção civil, os preços
dos apartamentos se aproximam dos praticados em bairros da
Zona Norte carioca. Em Campos, os de 2 quartos custam, em
média, R$ 207.947. A título de comparação, em Irajá e Ramos,
os preços ficam em R$ 218.930 e R$ 207.232, respectivamente.
Nessa região, os empreendimentos buscam atender à grande
demanda de migrantes vindos de várias partes do país. A
60

61

62

63
Rio de Janeiro

5.3. IMÓVEIS COMERCIAIS
Valor do metro quadrado das salas comerciais
5.3.1. Valores médios do metro quadrado –
salas comerciais
O efeito positivo das UPPs para o mercado de salas comerciais
na Tijuca não gerou valorização apenas dos aluguéis. O
preço médio do metro quadrado para venda também variou
positivamente, passando de R$ 6.546, em janeiro, para R$ 7.978,
em dezembro, o que representou a maior valorização entre os
bairros pesquisados: 21,9%.
O Centro também vive um bom momento: o processo de
ordenamento, as melhorias físicas nos espaços urbanos e as
perspectivas positivas com relação ao Porto Maravilha são itens
que favorecem a instalação de empresas. Nesse bairro, o preço
médio do metro quadrado variou 20,9%. Se considerarmos os
imóveis compreendidos entre a Rua do Ouvidor e a Avenida
Almirante Barroso, área chamada de Quadrilátero de Ouro, a
valorização foi ainda mais considerável: 43,3%.
Variação do metro quadrado das salas comerciais
– 2010 x 2011 x 2012
Botafogo e Flamengo tiveram o metro quadrado de suas salas
valorizado em 18,7%. Os atrativos são muitos: a proximidade
com o Centro, o excelente padrão dos imóveis, as belezas
naturais e, claro, os preços bem mais em conta que os de bairros
nobres da Zona Sul: enquanto o valor do metro quadrado fica
em R$ 11.144, em Ipanema/Leblon o custo é de R$ 23.032, valor
106,6% mais elevado. Confira nas tabelas:
64

5.3.2. Valores médios do metro quadrado –
lojas
O paraíso das compras. Assim pode ser definido o Centro da
cidade. Tem para todos os gostos e bolsos. A Saara, templo
do comércio popular, é prova disso. Com circulação quase
ininterrupta de transeuntes, as ruas do bairro estão sempre
cheias de consumidores ávidos por encontrar os mais variados
produtos. Tamanha diversidade tem atraído número crescente
de interessados em comprar lojas. O metro quadrado valorizou
54,9%, o maior índice da cidade. Ainda assim, o preço é mais
acessível se comparado ao praticado em outros locais:
R$ 6.824, mais caro apenas que o da Tijuca (R$ 6.191).
com a segunda maior variação: 47,8%. Ao contrário da locação,
que teve queda de 14,5%, a venda obteve ótimos resultados.
Com um fluxo cada vez maior de turistas e consumidores de
alto poder aquisitivo circulando pelas belas calçadas de pedras
portuguesas, abrir um negócio nesses locais é um investimento
com retorno certo. Em Copacabana, cujo metro quadrado
variou 40,9%, a lógica é semelhante. Acompanhe:
Valor do metro quadrado das lojas
Já Leblon e Ipanema estão no outro extremo, com o preço
mais alto entre os pesquisados: R$ 27.374 o metro quadrado,
Parque de Madureira
65

6. COMPRA E VENDA -
IMÓVEIS NOVOS
6.1. Número de unidades lançadas
As famílias brasileiras estão diminuindo: segundo dados do
Censo 2010, do IBGE, cada residência tem, em média, 3,3
pessoas, contra 3,7 de 10 anos atrás. Com famílias menores,
é natural que a procura por apartamentos mais compactos
cresça. Para atender a essa demanda que segue aumentando a
cada ano, o setor está investindo na construção de imóveis de
1 quarto.
De acordo com o levantamento feito para esta publicação,
com a colaboração da Associação de Dirigentes de Empresas
do Mercado Imobiliário (Ademi), em 2012 foram lançadas 306
unidades de 1 dormitório: 20,0% a mais que no ano anterior.
Ainda assim, esse tipo de imóvel representa apenas 2,6% dos
11.580 lançados no ano.
registrou-se a maior queda no número de lançamentos: 27,3%,
de 9.254 para 6.729. Para os de 3 quartos, redução de 5,6%, de
3.918 para 3.708.
O número de lançamentos de apartamentos de 4 quartos caiu
6,6%, de 896 para 837 unidades. Ainda assim, a procura pelos
imóveis mais espaçosos vem aumentando há alguns anos, para
atender as famílias que agregam pais, filhos casados e netos,
além daquelas que reúnem filhos de casamentos anteriores. De
2009 para 2010, por exemplo, cresceu em 238% a quantidade
de imóveis de 4 dormitórios lançados.
Depois do boom de 2010, quando se registrou o maior número
de lançamentos dos últimos cinco anos, influenciado por fatores
como o aumento da oferta de crédito e o fortalecimento do
programa Minha Casa, Minha Vida, o número de lançamentos
veio caindo. De 2011 para 2012 a redução foi de 19,2%, de 14.323
para 11.580. Veja a tabela:
A tendência, daqui para a frente, é que o número de lançamentos
de apartamentos de 1 quarto aumente, para atender a diversos
perfis de compradores e inquilinos, entre eles estudantes
e profissionais que desembarcam no Rio atraídos pelo
desenvolvimento econômico e pela oferta de empregos.
Apesar desse cenário, o mercado segue priorizando a
construção de unidades de 2 e 3 quartos, cuja demanda ainda
é bastante alta. Juntos, esses dois tipos de imóvel representam
90,1% do total lançado em 2012. Entretanto, para 2 dormitórios,
66

* Dados até novembro
67

6.2. Tamanho médio das unidades lançadas
(m²)
Com os espaços para construção cada vez mais restritos na
cidade, a tendência é de redução no tamanho médio dos
apartamentos a serem lançados nos próximos anos. Para
atender à demanda sempre crescente de compradores, muitas
construtoras estão idealizando empreendimentos com um
número maior de unidades, com tamanhos mais modestos,
privilegiando, por outro lado, as partes comuns, cada vez mais
incrementadas com diversas áreas de lazer.
De 2008 a 2012, observam-se discretas variações no tamanho
médio dos imóveis. De 2011 para 2012, os de 1 quarto tiveram
a maior variação de tamanho, só que negativa: -8,9%, caindo
de 45,69m² para 41,61m². Já os de 4 quartos tiveram a maior
variação positiva no tamanho médio: 3,6%, de 127,53m² para
132,14m². Os de 2 e 3 quartos tiveram variação bastante suave,
ficando em 59,20m² e 86,56m², respectivamente. Veja:
68

69

6.3. Unidades lançadas por faixa de preço
Quanto aos preços, o maior número de lançamentos em
2012 foi de unidades na faixa de R$ 4.001 a R$ 6.000 o metro
quadrado: 35% dos 11.580 imóveis. A título de comparação,
esses valores ficam próximos aos de apartamentos usados em
Jacarepaguá (R$ 4.183/m² para 2 quartos) e Tijuca (R$ 5.553/
m² para 3 quartos). Na faixa seguinte, de R$ 6.001 a R$ 10.000,
estão 30% dos lançamentos. Nas faixas extremas (até R$ 2.000/
m² ou acima de R$ 10.000/m²), registrou-se o menor número
de lançamentos: 1% e 9%. A maior parte, 74%, foi de unidades
com preço acima de R$ 4.000 o metro quadrado. Confira:
70

6.4. Lançamentos por bairro
A expansão da cidade para a Zona Oeste é uma realidade desde
os anos 1980, quando o boom da construção civil começou
a transformar a Barra da Tijuca. Nos últimos anos, o mercado
imobiliário redescobriu a região, que se diferencia de outras
áreas, principalmente da Zona Sul, pela oferta de espaços para
construir.
Da Zona Sul, Botafogo é o único bairro presente no levantamento:
foram 155 apartamentos lançados, ou seja, 1,3% do total. O baixo
número de lançamentos pode ser explicado pela escassez de
terrenos, o que contribui, inclusive, para a elevação dos preços.
Veja a tabela:
Os investimentos em ordenamento urbano, pavimentação,
infraestrutura e transporte facilitam a ocupação. Além disso, a
Zona Oeste estará sob os holofotes nos Jogos Olímpicos de
2016, o que justifica os investimentos públicos e privados.
Segundo os dados fornecidos pela Ademi, 60,1% do total de
lançamentos em 2012 foram contabilizados nos principais
bairros da Zona Oeste: Jacarepaguá (3.254), Recreio dos
Bandeirantes (2.361) e Barra da Tijuca (1.342). Campo Grande
vem em seguida, com 722 unidades lançadas.
A Zona Norte também merece destaque. Tijuca, com 608
unidades lançadas, e Guadalupe, com 500, ocupam a primeira
e segunda posições. Somando-se a esses os lançamentos de
Tomás Coelho, Rocha Miranda, Vila da Penha, Del Castilho,
Engenho Novo, Cachambi e Madureira, contabilizam-se 3.293
unidades nessa região, ou seja, 28,4% do total.
Analistas do setor consideram o fenômeno bastante positivo
porque contribuiu para a expansão da cidade para além do
eixo Centro-Sul, tornando-a mais homogênea. As melhorias
geradas pelos investimentos em infraestrutura e incremento
dos espaços de lazer, com a construção de parques e praças,
são fatores que contribuem para atrair as construtoras.
Fonte: Ademi
71

A segunda fase do Minha Casa, Minha Vida, iniciada em 2011,
estabeleceu novas metas, sendo a principal delas a construção
de 2 milhões de residências até 2014, ano da Copa do Mundo,
com um investimento de R$ 71,7 bilhões.
Campo Grande, na Zona Oeste, recebeu a maior parte dos
lançamentos: 31,1%, com 4.214 unidades. A transformação do
bairro, com 280,3 mil habitantes, é nítida: antes considerado
parte da zona rural, agora ostenta dezenas de condomínios,
comércio variado, restaurantes e até um shopping center de
alto padrão.
Na última década, a Zona Oeste teve um aumento populacional
de até 150%, segundo o IBGE. Para os próximos anos, a tendência
é que mais pessoas passem a morar nessa área. Conforme os
dados da Ademi, Jacarepaguá e Barra da Tijuca tiveram, juntos,
33,1% dos lançamentos do Minha Casa, Minha Vida, de 2009 a
2012: foram 4.490 unidades.
6.5. Minha Casa, Minha Vida
Considerado um dos mais importantes programas habitacionais
do país, o Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, vem
contribuindo para o aquecimento da construção civil e do
mercado imobiliário do Rio de Janeiro desde o seu lançamento,
em 2009. De lá para cá, foram lançados 13.570 apartamentospadrão
dentro do programa, a maioria deles de 2 quartos
(12.109).
A Zona Norte também foi beneficiada pelo programa, com
destaque para Rocha Miranda, São Cristóvão, Honório Gurgel,
Méier, Tomás Coelho e Pavuna, que, juntos, tiveram 3.028
apartamentos lançados no período pesquisado, ou seja, 22,3%
do total.
Dentro do período analisado, o maior número de lançamentos
ocorreu em 2010, ano de consolidação do programa: 6.501, ou
47,9% do total. Já 2012 teve o menor número de lançamentos
de apartamentos-padrão dentro do Minha Casa, Minha Vida
nesse período de quatro anos: 964, ou 7,1% do total.
72

Veja os números:
Lançamentos de apartamentos-padrão por ano - 2009 a 2012
Lançamentos de apartamentos-padrão por bairro
- 2009 a 2012
Lançamentos de apartamentos-padrão por região - 2009 a 2012
73

74

7. ANÁLISES ESPECIAIS
7.1. UPPs
Em 2008, a Secretaria Estadual de Segurança Pública do Estado
do Rio lançou a primeira Unidade de Polícia Pacificadora (UPP),
na comunidade instalada no Morro Santa Marta, em Botafogo,
na Zona Sul do Rio. De lá para cá, as transformações sociais
ficaram bastante nítidas para todos os cariocas, moradores
de comunidades ou não. Para o mercado imobiliário, as UPPs
representaram um marco. Imóveis em áreas próximas às favelas,
antes depreciados por conta da violência, ganharam liquidez
e passaram a se valorizar. Muitos apartamentos fechados
retornaram ao mercado.
O efeito positivo não se restringiu às ruas próximas às
comunidades, estendendo-se por perímetros maiores. Em todo
o bairro de Botafogo, os apartamentos de 2 quartos valorizaram
139,6% de 2008, quando da instalação da UPP, a 2012, com
o preço médio subindo de R$ 329.294 para R$ 789.099. Nos
quatro anos anteriores à intervenção da PM, a valorização havia
sido de 33,3%.
Em Jacarepaguá, bairro que ganhou a segunda UPP, em
2009, a valorização dos apartamentos também é relevante: o
preço dos de 1 quarto saltou de R$ 72.123, naquele ano, para
R$ 179.312 em 2012, ao passo que nos anos anteriores a variação
havia sido de 5,7%. Na Cidade de Deus, a segurança devolveu
a tranquilidade e permitiu a chegada de novos moradores.
Segundo o Instituto Pereira Passos (IPP), da Prefeitura do Rio, o
número de domicílios na comunidade aumentou 28% de 2000
a 2010 e a população cresceu 9%, passando de 43 mil para
47 mil pessoas.
No Morro da Babilônia e no Chapéu Mangueira, em Copacabana,
a UPP chegou em junho de 2009. De 2000 a 2010, o IPP apurou
uma variação de 73% no número de domicílios, uma das maiores
entre as comunidades que receberam as unidades em toda a
cidade. No bairro, onde o segmento de locação residencial é
bastante aquecido, o preço médio do aluguel do apartamento
de 1 quarto variou 106,7% de 2009 a 2012, saltando de R$ 1.087
para R$ 2.247. No mesmo período de tempo, anterior à UPP, a
variação registrada foi bem menor: 36,2%.
75

Também em 2009, Ipanema viu a chegada de sua UPP:
Cantagalo/Pavão-Pavãozinho. O mercado imobiliário local,
já aquecido naquele ano, ficou ainda mais movimentado.
O preço médio dos imóveis de 1 quarto, por exemplo, subiu
de R$ 412.460, em dezembro de 2009, para R$ 925.545, em
dezembro de 2012, ou seja, 124,4% (ante 55% no período
anterior à unidade). Na locação, as variações pós e pré-UPP
foram de 89,7% e 12,9%. De acordo com o IPP, a comunidade é
uma das que mais crescem entre as atendidas pelas Unidades
de Polícia Pacificadora: de 2000 a 2010, o número de domicílios
aumentou 53%.
A Zona Norte foi amplamente beneficiada. Na Tijuca, primeiro
bairro da região a receber as unidades, em 2010 – nas
comunidades do Borel (junho), Formiga (julho) e Salgueiro
(setembro) –, a valorização dos imóveis para venda só não foi
mais expressiva após a implantação porque, antes mesmo de
o governo estadual fincar a bandeira da polícia nos morros, os
preços já haviam dado um salto. Ainda assim, o valor do aluguel
das unidades de 2 quartos aumentou 91,1%, de R$ 950 para
R$ 1.815, ao passo que no período anterior a valorização havia
sido de 56,5%. Segundo o IPP, o número de domicílios no Borel
cresceu 23% de 2000 a 2010.
A ocupação do Complexo do Alemão pela Polícia Militar, em
2010, foi a que mais repercutiu nos meios de comunicação. A
ação mudou o cotidiano do conjunto de favelas, considerado
um dos mais perigosos do Rio. Na Penha, bairro onde está
situada uma parte do complexo, os aluguéis dos imóveis de
2 quartos valorizaram 76,1% (R$ 549 para R$ 967) de 2010 a
2012, enquanto no período anterior a variação registrada foi
de 20,9%. O número de domicílios no período analisado pelo
IPP aumentou 53%, e a população saltou de 10.712 para 15.094
moradores. A UPP foi implantada oficialmente em 30 de maio
de 2012.
Veja as tabelas a seguir:
Santa Marta
76

Variação no valor dos imóveis ofertados para venda
Variação no valor dos imóveis ofertados para locação
77

78
Número de domicílios nas comunidades com UPP

População nas comunidades com UPP
79
Rocinha

7.2. Gastos mínimos na locação
Um ranking elaborado pela consultoria Mercer divulgado em
junho de 2012 revela que o Rio é a terceira cidade mais cara
do Brasil – perdendo apenas para São Paulo (1ª) e Manaus (2ª)–
e a 29ª com o custo de vida mais alto da América do Sul. Ao
lado de São Paulo, a Cidade Maravilhosa continua entre as mais
caras do mundo para um estrangeiro viver, segundo o mesmo
estudo. A pesquisa, apurada com base nos preços praticados em
2010, considera as despesas com mais de 200 itens, incluindo
alimentação, educação, lazer, transporte e moradia.
O aluguel é uma modalidade bastante difundida no Rio: 22,3%
dos imóveis são ocupados por inquilinos, de acordo com o
Censo 2010. Mas outros gastos compõem o custo total da
moradia. Pela primeira vez o departamento de pesquisa do
Secovi Rio analisou os itens luz, gás, condomínio e aluguel, que,
juntos, representam o gasto com moradia em diversos locais.
Na Zona Norte, o aluguel representa uma fração menor do
custo total, perto dos 70,0%, em comparação com a Zona Sul.
Já o condomínio tem um peso maior na conta: 20,0%.
Os menores custos com a moradia foram registrados no Méier
e em Jacarepaguá: R$ 1.813,59 e R$ 1.825,55, respectivamente.
Em todos os locais, o gás é o item que menos pesa na conta:
fica entre 0,7% (Ipanema) e 3,0% (Bangu). A luz representa uma
fatia maior: entre 1,7% (Ipanema) e 7,6% (Bangu).
De uma maneira geral, quanto maior o gasto com o aluguel
em um bairro, menor o peso das contas de consumo na
composição do custo total da moradia. Para os bairros com
aluguel mais acessível, as contas de luz e gás representam uma
fatia maior.
Veja os dados:
Entre os 11 bairros analisados, Ipanema e Leblon foram os
que apresentaram os maiores custos totais: R$ 10.804,97 e
R$ 10.251,39, respectivamente. O aluguel representa mais de
85,0% desses valores, e o condomínio, em torno de 10,0%,
tendência que se repete em outros bairros da Zona Sul.
Na Barra da Tijuca, o gasto médio total com a moradia chega
a R$ 6.232,84, terceiro maior entre os pesquisados. O valor
médio do condomínio, de R$ 1.063,75, o segundo mais elevado,
representa 17,1% do custo com a moradia.
80

A maior diferença foi registrada em Botafogo: o preço do metro
quadrado de um apartamento com vaga na garagem e suíte é,
em média, 30,9% mais alto. Em Laranjeiras a diferença chega
a 26,2%, e em Copacabana a 20,7%. Nesta análise, não foram
considerados imóveis de 3 e 4 quartos, que normalmente
já possuem essas vantagens. Foram analisados apenas os
apartamentos de 2 dormitórios. Confira:
Valor do metro quadrado ofertado para venda nos bairros –
garagem e suíte
7.3. Garagem e suíte
A frota de automóveis no Estado do Rio de Janeiro será quase
o dobro da atual até 2020, segundo estimativa de um estudo
da Coppe/UFRJ (Universidade Federal do Rio de Janeiro). Entre
2016 e 2020, o Rio terá um carro para cada dois moradores. A
frota atual de quase 2 milhões de automóveis deverá ultrapassar
os 3 milhões nos próximos oito anos.
Nesse cenário, os prédios com garagem tornam-se verdadeiros
tesouros. Em bairros com construções mais antigas, como
Copacabana, esse pode ser um grande problema, já que as
garagens não foram dimensionadas para comportar um número
grande de veículos – ou a elevada quantidade de unidades
inviabiliza a oferta de vagas para todos os moradores.
Outro item bastante cobiçado por quem procura um
apartamento para comprar é a suíte, que garante mais conforto
aos moradores. Juntas, garagem e suíte são responsáveis por
aumentar o valor do metro quadrado de um imóvel em pelo
menos 15,0% nos seis bairros analisados pelo Secovi Rio.
Vitória-régia (Victoria amazonica)
81

7.4. Financiamentos imobiliários
O Panorama do Mercado Imobiliário contou com a colaboração
da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança (Abecip) para analisar os financiamentos em 2012.
Embora o total de unidades financiadas com recursos da
poupança – considerando-se construção e aquisição – tenha
caído 8,7% (de 492.908 para 453.209) entre 2011 e 2012, o
financiamento apenas para aquisição, também com recursos
da poupança, aumentou 7,3% no mesmo período, de 265.759
para 285.064 unidades.
De acordo com a entidade, o crédito com recursos da poupança
bateu o recorde de R$ 82,8 bilhões em 2012, representando
alta de 3,6% frente a 2011, quando o acumulado foi de R$ 79,9
bilhões. Já o financiamento voltado para reformas e compra de
materiais de construção, considerando-se também a poupança
como fonte, caiu expressivos 26% no mesmo período: de
227.149 para 168.145 unidades.
82

Para a Abecip, a queda no número total de unidades financiadas
com recursos da poupança se deveu, entre outros fatores, à
redução no número de lançamentos de 2011 para 2012,
acompanhada pela diminuição dos estoques, que em novembro
de 2012 somavam 7,7% dos imóveis novos. Outro fator que
prejudicou o desempenho foi o fraco crescimento do Produto
Interno Bruto (PIB) em 2012, em cerca de 1%.
Apesar disso, a entidade espera expansão de 15% no crédito
imobiliário em 2013, devido ao aumento da renda média real da
população, que passou de R$ 1.740, em outubro de 2011, para
R$ 1.810 no mesmo mês de 2012, acompanhado pela queda no
desemprego, que fechou 2012 em 5,6%.
Analisando-se apenas as transações com recursos do FGTS,
percebe-se um aumento de 4,0% no número de unidades
financiadas de 2011 para 2012: de 478.631 para 497.572.
Somando-se poupança e FGTS, chega-se ao número de quase
1 milhão de unidades financiadas em 2012. Veja os dados
fornecidos pela Abecip:
Financiamentos imobiliários com funding poupança
Financiamentos imobiliários com funding FGTS
83

Financiamentos imobiliários com funding poupança + FGTS
parte da população residente em condomínios não tem se
esforçado para implementar a coleta seletiva.
Cerca de 23% do que a Comlurb recolhe dos domicílios são
materiais potencialmente recicláveis, segundo cálculos da
própria entidade. Entretanto, a companhia coleta, porta a porta,
700 toneladas por mês, ou seja, 2,6% do lixo reciclável. Com o
programa de ampliação da coleta seletiva, a Comlurb pretende
alcançar o recolhimento de 19% do material, ou seja, 5,8 mil
toneladas mensais. A meta se aproxima dos 25% alcançados em
alguns países desenvolvidos.
7.5. Coleta de lixo no município do Rio
Com o desenvolvimento da economia no país, o aumento da
população e do consumo nas grandes cidades, a quantidade
de lixo gerada também vem crescendo. Segundo dados da
Comlurb, apenas no Rio de Janeiro são 10,1 mil toneladas por
dia. Metade desse volume é proveniente da coleta domiciliar
regular. Nos últimos cinco anos, a quantidade de lixo recolhida
nos condomínios e casas veio crescendo gradativamente,
passando de 1,51 milhão, em 2008, para 1,84 milhão de
toneladas, em 2012, ou seja, 21,3% a mais.
A boa notícia é que, de acordo com a Associação Brasileira
de Embalagem (Abre), o Brasil, mesmo quando comparado
a alguns países desenvolvidos, apresenta elevados índices de
reciclagem. Mas ainda há um longo caminho pela frente: boa
Copacabana
84

Fonte: Comlurb
Fonte: Comlurb
85

86

8. SECOVI RIO NA MÍDIA
Em 2012 o Secovi Rio consolidou ainda mais a sua posição
de principal fonte de informação do segmento. O Sindicato
da Habitação marcou presença na mídia durante todo o ano,
fornecendo dados relevantes sobre o mercado imobiliário
fluminense aos jornalistas. Foram 638 ocorrências em jornais,
revistas, sites, emissoras de televisão e rádio.
Na mídia impressa (jornais e revistas) foram 211 aparições. Na
mídia on-line, contabilizaram-se 360 ocorrências, um recorde.
Ao longo do ano, houve 46 inserções na TV e 21 nas estações
de rádio, totalizando 8 horas, 46 minutos e 12 segundos de
mídia espontânea.
87

Veja algumas matérias veiculadas ao longo de 2012:
8.1. Jornais, revistas e sites
28/10/12
FOLHA DE S. PAULO: Favelas vivem expansão do mercado de
aluguéis (com dados do Cepai).
1º/10/12
VEJA RIO: Matéria sobre a 22ª edição da Casa Cor aborda uma
tendência mundial: a crescente procura por apartamentos
compactos (com dados do Cepai e de Leonardo Schneider).
88

9/8/12
EXAME.COM: Os 10 bairros onde o aluguel mais subiu no Rio de
Janeiro (com dados preparados com exclusividade pelo Secovi
Rio e por Leonardo Schneider).
5/8/12
O GLOBO: Zona Norte valoriza mais que Zona Sul (com pesquisa
e exclusiva do Cepai e de Leonardo Schneider).
89

8.2. TV
18/7/12
O GLOBO: Na coluna de Flávia Oliveira, nota sobre a disputa
de preços do m² (venda), entre Leblon e Ipanema (com dados
preparados com exclusividade pelo Cepai).
15/9/12
GLOBONEWS: Reportagem da edição das 18h aborda o aumento
da inadimplência da taxa condominial (com a participação do
vice-presidente do Secovi Rio, Manoel Maia).
90

14/9/12
TV GLOBO: No Bom Dia Rio, coluna de Economia, a jornalista
Flávia Oliveira comenta o aumento dos aluguéis (com
participação ao vivo do vice-presidente do Secovi Rio, Manoel
Maia).
19/3/12
SBT: Preços dos aluguéis disparam no Rio (com Maria Teresa
Mendonça Dias, por conta da divulgação do Panorama do
Mercado Imobiliário 2011).
91

18/1/12
CNT: Com a estabilização dos preços de imóveis em 2011, apesar
da valorização, cai a rentabilidade (com Leonardo Schneider).
92

93

9. CONCLUSÕES
Com o aquecimento da economia do país, os setores de
construção civil e de comércio de imóveis ganharam força em
todo o território nacional. O sonho da casa própria permanece
vivo para a maioria dos brasileiros, principalmente por conta
da expansão do crédito imobiliário nos últimos anos. Mas em
nenhuma outra cidade o segmento gera tantas discussões
quanto no Rio de Janeiro.
Por esses e outros motivos, é crescente o número de pessoas
– estrangeiros ou não – que querem se estabelecer aqui.
Tamanha exposição reflete diretamente no mercado imobiliário.
Uma cidade melhor para se viver gera aumento da procura por
imóveis para comprar ou alugar, sem falar no impacto sobre os
ramos hoteleiro e de hospedagem domiciliar. Os preços, claro,
são influenciados por esses fatores.
Nunca estivemos tão expostos como agora. Além de sede
da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas de 2016, o Rio
receberá, em 2013, a Copa das Confederações (junho) e a
Jornada Mundial da Juventude (julho). Foi escolhido pelo The
New York Times o principal destino turístico do ano. Em julho de
2012, tornou-se a primeira cidade do mundo a receber o título
da Unesco de Patrimônio Mundial como Paisagem Cultural
Urbana.
As UPPs são um case de sucesso na difícil empreitada contra a
violência. Não se pode deixar de citar os pesados investimentos
em ordenamento urbano e infraestrutura, com a construção
de áreas de lazer e a expansão do sistema de transporte de
massa.
O assunto está sempre na ordem do dia. Seja na mesa do bar,
na praia ou no escritório, todo mundo quer saber se os preços
dos apartamentos e casas vão continuar subindo ou se existe
tendência de estabilização. São perguntas difíceis de responder.
O mercado imobiliário é dinâmico, e seu comportamento
depende de uma série de fatores econômicos e conjunturais.
Mas o Secovi Rio criou seu departamento de pesquisa em
2008 justamente para tentar preencher essas lacunas. O
acompanhamento regular de todos os aspectos do segmento,
contando com a parceria de outras entidades de alta
credibilidade para o fornecimento de dados, pode ajudar a
desenhar tendências para o mercado imobiliário, contribuindo
para que os moradores do Rio possam planejar melhor seu
futuro.
94

Ao reunir esses levantamentos em um documento, o Sindicato
espera contribuir para traçar o raio X de uma pequena parte da
história da habitação no Rio de Janeiro, que continuará sendo
escrita por muitas outras mãos. O estudo constatou: em 2012,
os preços médios do metro quadrado subiram menos que
em 2011 e 2010, o que confirma a tendência de estabilização
nos valores dos imóveis. Ainda assim, a valorização deverá
perdurar.
Apesar das evidências, não existem verdades absolutas nesse
setor. Por isso o Secovi Rio segue pesquisando e buscando
informações que possam gerar alguma previsibilidade. A missão
é difícil. Afinal, o Rio e o mercado imobiliário ainda passarão por
grandes transformações nos próximos anos. Esperamos que as
futuras edições do Panorama do Mercado Imobiliário ajudem
a captar esse dinamismo, servindo como fonte de informação
para muitas gerações.
95

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