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Cenário do Mercado Imobiliário - Zona Norte - 2019 - SECOVIRIO

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Mercado ImobiliárioZona Norte

2019


SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO

2

CONDOMÍNIOS

4

LOCAÇÃO

8

COMPRA E VENDA

12

ANÁLISES ESPECIAIS

17

LANÇAMENTOS

22


APRESENTAÇÃO

A Zona Norte do Rio de Janeiro é uma área

geográfica do município localizada ao norte do

Maciço da Tijuca, ao sul da Baixada Fluminense e a

oeste da Baía de Guanabara. No século 18 a região

era repleta de fazendas, chácaras e engenhos e, por

conta disso, era considerada uma grande

fornecedora de cana-de-açúcar, frutas e hortaliças.

Por ser uma área rural, a avidade mercanl fez

com que os bairros fossem nascendo em torno das

linhas férreas e estradas que a ligavam ao Centro da

cidade. Após a chegada das indústrias no final da

década de 1930, um grande complexo industrial,

comercial e residencial foi construído, gerando um

aumento de moradores na região, que foi

potencializado pela criação de importantes vias,

como Avenida Brasil, Linha Vermelha e Linha

Amarela.

Atualmente, a Zona Norte tem cerca de 2,3 milhões

de habitantes – o que corresponde a 36,5% de toda

a população do Rio de Janeiro –, é composta por 60

bairros e possui 16 regiões administravas. Em

2019, a Zona Norte ganha seu primeiro “Cenário do

Mercado Imobiliário”, que contém uma análise estasca de 22 bairros no

período de janeiro a junho deste ano.

Confira!

2


CONDOMÍNIOS

Com 13.431 condomínios em seu território, a Zona Norte

concentra quase a metade dos condomínios existentes no Rio de

Janeiro, mas apenas 31% deles são geridos por administradoras, o

que acaba sendo uma óma oportunidade para as empresas do

mercado imobiliário invesrem na região.

Veja os dados.

4


CONDOMÍNIOS

CONDOMÍNIOS

Sem

Administradora

9.335

69%

Administração

13.431

Com

Administradora

4.096

31%

CONDOMÍNIOS POR TIPO

Residencial

12.303

92%

Classificação

do

condomínio

Misto

839

6%

Comercial

289

2%

Fonte: Secovi Rio

5


CONDOMÍNIOS

CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

Itens

Qtd.

Condomínios 12.303

Média de unidades 35

Média de funcionários 3,2

Média de unid./func. 10,9

VALOR DO M² DA TAXA CONDOMINIAL DE APARTAMENTOS

Tijuca

Méier

São Cristóvão

Rio Comprido

Todos os Santos

Andaraí

Grajaú

Engenho de Dentro

Cachambi

Vila Isabel

Rocha

ZONA NORTE

Engenho Novo

Lins de Vasconcelos

Piedade

R$ 8,65

R$ 8,36

R$ 8,22

R$ 8,19

R$ 8,05

R$ 7,89

R$ 7,87

R$ 7,87

R$ 7,81

R$ 7,80

R$ 7,68

R$ 7,63

R$ 7,27

R$ 6,99

R$ 6,18

Fonte: Secovi Rio

6


CONDOMÍNIOS

PROPORÇÃO ENTRE TAXA CONDOMINIAL E ALUGUEL DE APARTAMENTOS

Bairro Aluguel Condomínio Proporção

Andaraí R$ 19,47 R$ 7,89 41%

Cachambi R$ 16,97 R$ 7,81 46%

Engenho de Dentro R$ 17,75 R$ 7,87 44%

Engenho Novo R$ 14,73 R$ 7,27 49%

Grajaú R$ 20,11 R$ 7,87 39%

Lins de Vasconcelos R$ 14,58 R$ 6,99 48%

Méier R$ 17,19 R$ 8,36 49%

Piedade R$ 13,88 R$ 6,18 45%

Rio Comprido R$ 17,93 R$ 8,19 46%

Rocha R$ 14,60 R$ 7,68 53%

São Cristóvão R$ 21,51 R$ 8,22 38%

Tijuca R$ 21,98 R$ 8,65 39%

Todos os Santos R$ 17,90 R$ 8,05 45%

Vila Isabel R$ 20,32 R$ 7,80 38%

ZONA NORTE R$ 18,36 R$ 7,63 42%

Fonte: Secovi Rio

7


LOCAÇÃO

A parr de meados de 2016, o setor de locação na Zona Norte

sofreu queda consecuva dos percentuais, mas nos úlmos meses

os números mostram que o mercado está ensaiando uma

retomada, principalmente quando levamos em consideração a

valorização do valor geral do Rio de Janeiro, que foi superior à

inflação nos primeiros quatro meses de 2019.

Confira os números.

8


IMÓVEIS RESIDENCIAIS

LOCAÇÃO

VALOR DO M² RESIDENCIAL GERAL DO TIPO APARTAMENTO

R$ 18,85 R$ 18,83

R$ 18,75

R$ 18,77

R$ 18,68

R$ 18,59

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR E VARIAÇÃO DO M² RESIDENCIAL DO TIPO APARTAMENTO POR BAIRROS

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Engenho de Dentro R$ 16,73 R$ 17,75 6,1%

Lins de Vasconcelos R$ 14,04 R$ 14,58 3,8%

Todos os Santos R$ 17,25 R$ 17,90 3,8%

Grajaú R$ 19,62 R$ 20,11 2,5%

Vila Isabel R$ 19,87 R$ 20,32 2,3%

Maracanã R$ 20,99 R$ 21,13 0,6%

Tijuca R$ 22,03 R$ 21,98 -0,2%

Cachambi R$ 17,03 R$ 16,97 -0,4%

Méier R$ 17,35 R$ 17,19 -0,9%

São Cristóvão R$ 22,13 R$ 21,51 -2,8%

Engenho Novo R$ 15,32 R$ 14,73 -3,9%

Rocha R$ 15,27 R$ 14,60 -4,4%

Rio Comprido R$ 18,93 R$ 17,93 -5,3%

Andaraí R$ 20,72 R$ 19,47 -6,0%

Riachuelo R$ 17,58 R$ 15,80 -10,1%

Piedade R$ 16,02 R$ 13,88 -13,4%

ZONA NORTE R$ 18,63 R$ 18,36 -1,4%

Fonte: Secovi Rio

9


IMÓVEIS RESIDENCIAIS

LOCAÇÃO

VALOR DO M² RESIDENCIAL GERAL DO TIPO COBERTURA

R$ 17,92

R$ 17,95

R$ 17,97

R$ 17,72

R$ 17,26

R$ 17,44

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR DO M² RESIDENCIAL GERAL DO TIPO CASA

R$ 18,28

R$ 18,28

R$ 18,22

R$ 18,19

R$ 18,08

R$ 18,09

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

Fonte: Secovi Rio

10


IMÓVEIS COMERCIAIS

LOCAÇÃO

VALOR DO M² COMERCIAL GERAL DO TIPO SALA COMERCIAL

R$ 30,98 R$ 30,93

R$ 30,27

R$ 30,36

R$ 30,23

R$ 29,90

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR DO M² COMERCIAL DO TIPO SALA COMERCIAL POR BAIRROS

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Pilares R$ 23,46 R$ 24,90 6,1%

Méier R$ 27,82 R$ 27,83 0,0%

Tijuca R$ 35,38 R$ 34,82 -1,6%

Cachambi R$ 32,82 R$ 32,04 -2,4%

ZONA NORTE R$ 30,89 R$ 30,31 -1,9%

Fonte: Secovi Rio

11


COMPRA E

VENDA

Dos 22 bairros analisados, apenas três deles veram valorização

do metro quadrado do apartamento-padrão para compra e venda.

Dentre eles, o bairro do Cachambi foi o que mais valorizou, com

um percentual de 2,4%. A queda dos números nesta seção nos

úlmos anos foi mais branda do que a do setor de locação e

também se observa a tentava de melhora.

Veja os gráficos.

12


IMÓVEIS RESIDENCIAIS

COMPRA E VENDA

VALOR DO M² RESIDENCIAL GERAL DO TIPO APARTAMENTO

R$ 5.245

R$ 5.227

R$ 5.241

R$ 5.235

R$ 5.215

R$ 5.183

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR DO M² RESIDENCIAL DO TIPO APARTAMENTO POR BAIRROS

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Cachambi R$ 4.966 R$ 5.084 2,4%

Pilares R$ 4.506 R$ 4.581 1,7%

São Cristóvão R$ 5.418 R$ 5.494 1,4%

Andaraí R$ 5.713 R$ 5.692 -0,4%

Rio Comprido R$ 5.487 R$ 5.440 -0,9%

Méier R$ 4.922 R$ 4.860 -1,3%

Grajaú R$ 5.626 R$ 5.554 -1,3%

São Francisco Xavier R$ 4.167 R$ 4.106 -1,5%

Tijuca R$ 6.831 R$ 6.725 -1,5%

Maria da Graça R$ 4.514 R$ 4.428 -1,9%

Engenho de Dentro R$ 4.527 R$ 4.428 -2,2%

Engenho Novo R$ 3.614 R$ 3.532 -2,3%

Vila Isabel R$ 5.644 R$ 5.478 -2,9%

Maracanã R$ 6.364 R$ 6.169 -3,1%

Abolição R$ 3.729 R$ 3.578 -4,1%

Lins de Vasconcelos R$ 3.887 R$ 3.686 -5,2%

ZONA NORTE R$ 5.213 R$ 5.130 -1,6%

Fonte: Secovi Rio

13


IMÓVEIS RESIDENCIAIS

COMPRA E VENDA

VALOR DO M² RESIDENCIAL GERAL DO TIPO COBERTURA

R$ 5.598 R$ 5.590

R$ 5.589

R$ 5.539

R$ 5.502

R$ 5.457

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR DO M² RESIDENCIAL DO TIPO COBERTURA POR BAIRROS

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

São Francisco Xavier R$ 3.502 R$ 3.580 2,2%

Cachambi R$ 4.635 R$ 4.735 2,2%

Todos os Santos R$ 4.377 R$ 4.464 2,0%

Tijuca R$ 6.533 R$ 6.478 -0,8%

Méier R$ 4.642 R$ 4.563 -1,7%

Grajaú R$ 5.411 R$ 5.316 -1,8%

Vila Isabel R$ 5.647 R$ 5.469 -3,1%

Engenho Novo R$ 3.298 R$ 3.186 -3,4%

Maracanã R$ 6.168 R$ 5.685 -7,8%

Andaraí R$ 6.369 R$ 5.672 -10,9%

Rio Comprido R$ 5.098 R$ 4.475 -12,2%

ZONA NORTE R$ 5.592 R$ 5.448 -2,6%

Fonte: Secovi Rio

14


IMÓVEIS RESIDENCIAIS

COMPRA E VENDA

VALOR DO M² RESIDENCIAL GERAL DO TIPO CASA

R$ 4.308

R$ 4.305

R$ 4.285

R$ 4.287

R$ 4.276

R$ 4.221

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR DO M² RESIDENCIAL DO TIPO CASA POR BAIRROS

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Todos os Santos R$ 4.320 R$ 4.844 12,1%

Engenho de Dentro R$ 3.564 R$ 3.857 8,2%

Grajaú R$ 4.394 R$ 4.635 5,5%

Riachuelo R$ 3.343 R$ 3.352 0,3%

Andaraí R$ 4.761 R$ 4.730 -0,6%

Cachambi R$ 4.297 R$ 4.093 -4,7%

Tijuca R$ 5.548 R$ 5.236 -5,6%

Vila Isabel R$ 4.725 R$ 4.451 -5,8%

Méier R$ 4.599 R$ 4.281 -6,9%

Engenho Novo R$ 3.386 R$ 2.973 -12,2%

Piedade R$ 3.224 R$ 2.826 -12,3%

ZONA NORTE R$ 4.246 R$ 4.145 -2,4%

Fonte: Secovi Rio

15


IMÓVEIS COMERCIAIS

COMPRA E VENDA

VALOR DO M² COMERCIAL GERAL DO TIPO SALA COMERCIAL

R$ 7.817

R$ 7.771

R$ 7.683

R$ 7.815

R$ 7.618

R$ 7.432

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19

VALOR DO M² COMERCIAL DO TIPO SALA COMERCIAL POR BAIRROS

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Méier R$ 4.916 R$ 5.465 11,2%

Vila Isabel R$ 7.094 R$ 7.214 1,7%

Tijuca R$ 11.297 R$ 10.960 -3,0%

Cachambi R$ 6.190 R$ 5.923 -4,3%

Pilares R$ 4.906 R$ 4.545 -7,4%

ZONA NORTE R$ 7.924 R$ 7.855 -0,9%

Fonte: Secovi Rio

16


ANÁLISES

ESPECIAIS

A instabilidade nas Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs)

agravou a desvalorização da Zona Norte do Rio em relação a 2018,

que antes apresentava queda de 3% nos preços de venda e agora

está em 4,7%. As estascas mostram que houve crescimento da

violência em boa parte da região, o que influencia diretamente no

valor dos imóveis.

Outra peculiaridade que ocorre nessa parte da cidade é a grande

diferenciação dos valores de imóveis situados na mesma rua,

como acontece na Rua Haddock Lobo, que corta os bairros da

Tijuca e do Estácio. Os fatores violência e proximidade de comunidades

com UPPs muitas vezes são os responsáveis por essa

disnção.

Confira os dados.

17


ANÁLISES ESPECIAIS

MESMA RUA... BAIRROS DIFERENTES... VALORES OPOSTOS...

Avenida Maracanã

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Maracanã R$ 6.309 R$ 5.871 -6,9%

Tijuca R$ 6.339 R$ 6.309 -0,5%

Av. Paulo de Fronn

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Praça da Bandeira R$ 4.618 R$ 4.373 -5,3%

Rio Comprido R$ 5.097 R$ 5.081 -0,3%

Rua Professor Gabizo

Bairros Jan/19 Jun19 Var. (%)

Tijuca R$ 7.393 R$ 6.819 -7,8%

Maracanã R$ 7.831 R$ 7.949 1,5%

Rua Haddock Lobo

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Tijuca R$ 6.249 R$ 6.373 2,0%

Estácio R$ 6.411 R$ 5.823 -9,2%

Rua Barão de Mesquita

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Grajaú R$ 6.102 R$ 5.703 -6,5%

Andaraí R$ 7.093 R$ 6.720 -5,3%

Tijuca R$ 6.978 R$ 6.685 -4,2%

Fonte: Secovi Rio

18


ANÁLISES ESPECIAIS

MESMA RUA... BAIRROS DIFERENTES... VALORES OPOSTOS...

Rua Mariz e Barros

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Tijuca R$ 6.860 R$ 6.962 1,5%

Praça da Bandeira R$ 6.754 R$ 6.641 -1,7%

Rua Maxwell

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Andaraí R$ 6.353 R$ 6.512 2,5%

Vila Isabel R$ 6.567 R$ 6.416 -2,3%

Rua São Francisco Xavier

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

São Francisco Xavier R$ 4.052 R$ 4.037 -0,4%

Maracanã R$ 5.242 R$ 4.885 -6,8%

Tijuca R$ 6.528 R$ 6.415 -1,7%

Rua Uruguai

Bairros Jan/19 Jun/19 Var. (%)

Tijuca R$ 6.657 R$ 6.609 -0,7%

Andaraí R$ 6.853 R$ 6.711 -2,1%

VALOR DO M² DE VENDA NO ENTORNO DAS UPPS

Local Jun/17 Jun/18 Jun/19

m² na UPP do Salgueiro R$ 7.479 R$ 6.864 R$ 6.006

Var. (%) anual Salgueiro - -8,2% -12,5%

m² na UPP da Formiga R$ 6.204 R$ 5.713 R$ 5.103

Var. (%) anual Formiga - -7,9% -10,7%

m² geral na Tijuca R$ 7.211 R$ 7.008 R$ 6.725

Var. (%) anual na Tijuca - -2,8% -4,0%

Var. (%)

2019 > 2017

-19,7%

-17,7%

-6,7%

Fonte: Secovi Rio

19


ZONA

NORTE

20


21


LANÇAMENTOS

ZONA NORTE

LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS NA ZONA NORTE

Ano Residencial Comercial

2016 7.396 102

2017 7.983 26

2018 8.390 0

LANÇAMENTOS TIPO DE IMÓVEL

7.396

7.983

8.390

102 26 0

2016 2017 2018

Residencial

Comercial

TOTAL DE LANÇAMENTOS

8.390

8.009

7.498

+6,8% +4,8%

2016 2017 2018

Fonte: Ademi-RJ

22


EXPEDIENTE

DIRETORIA SECOVI RIO - GESTÃO 2018/2020

PRESIDENTE

Pedro José Maria Fernandes Wähmann

VICE-PRESIDENTE

Leonardo Conde Villar Schneider

VICE-PRESIDENTE ADMINISTRATIVO E FINANCEIRO

Ronaldo Wähmann Coelho Neo

VICE-PRESIDENTE DE COMUNICAÇÃO E MARKETING

João Augusto Pessôa

VICE-PRESIDENTE JURÍDICO E DE ASSUNTOS LEGISLATIVOS

Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa

VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO E GESTÃO IMOBILIÁRIA

Dennys Abdalla Muniz Teles

COORDENADOR

Leonardo Conde Villar Schneider

AUTORES

Maurício Eiras Mesquita

Paula Crisna Barbosa Figueiredo Rocha

REDAÇÃO E EDIÇÃO

Ana Clara Carvalho

PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO

Henrique Vasconcellos

FOTOGRAFIAS

Banco de imagens gratuito, Shuerstock e Adobe Stock

CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO

Coordenador estasco: Maurício Eiras Mesquita

INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS

cepai@secovirio.com.br


Realização

Avenida Almirante Barroso, 52/9º andar • Centro • Rio de Janeiro-RJ

www.secovirio.com.br

(21) 2272-8000

(21) 98547-2812

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