Ed 73

Editorial

Carla Brayner

Editora

Edição

dez 2019 - jan/fev/mar 2020

#73

Essa é a última edição de 2019, e resolvemos abordar assuntos

relevantes para a gestão de síndicos e administradores

de condomínios. Recentemente, um edifício desabou

em Fortaleza e as causas ainda não foram confirmadas.

Vídeos que circulam na internet mostram o estado dos pilares,

e profissionais realizando reformas. A pergunta que

fica é: como esse acidente poderia ter sido evitado? Conversamos

com especialistas para esclarecer sobre o que

fazer para que a estrutura do prédio não entre em colapso.

Detalhes importantes foram revelados. Indo nesse caminho

de legalidades e ações positivas, a advogada Thais

Daltro falou sobre as posturas que um síndico deve adotar

ao assumir esse importante cargo em um condomínio.

Além disso, estamos atentos às novidades do mercado, em

poucos anos, as garagens dos condomínios terão que se

adaptar para fornecer pontos de recarga para abastecer

veículos elétricos e fomos conhecer o que está por trás da

portaria remota e como é possível ter segurança por 24

horas nos condomínios contratando este tipo de serviço.

Desejamos ótimas festas e um feliz ano novo!

Expediente

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Lucas Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Gardênia Burgos

Vera Lucia Barbosa

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon

arte@cadeosindico.com.br

www.cadeosindico.com.br

/cadeosindico

Cadê o Síndico é uma revista de publicação

quadrimestral da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens

sem prévia autorização.

Periodicidade - Quadrimestral

Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média)

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303

CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

revista@cadeosindico.com.br

Cadê o Síndico • 5

Colunas

TELEFONES DE EMERGÊNCIA

E SERVIÇOS PÚBLICOS

12

Dia a dia

do síndico

Polícia Militar ............................................................... 190

Bombeiros ..................................................................... 193

Polícia Civil ................................................................... 197

Polícia Rodoviária Federal ....................................... 191

Polícia Rodoviária Estadual .................................... 198

Defesa Civil .................................................................. 199

Samu................................................................................ 192

Detran ............................................................................ 154

Ibama .............................................................................. 152

Procon ............................................................................ 151

Água e Esgoto .............................................................. 115

Energia Elétrica ........................................................... 116

Gás Encanado ............................................................... 117

Anac ................................................................................ 162

ANTT .............................................................................. 166

Aneel .............................................................................. 167

Anatel ............................................................................ 1331

Banco Central .............................................................. 145

SUS .................................................................................. 136

Secretaria de Saúde ................................................... 160

Guarda Municipal ........................................................ 153

Previdência ................................................................... 135

Disque Eleitor .............................................................. 148

Defensoria Pública ..................................................... 129

Ministério Público ...................................................... 127

Receita Federal ........................................................... 146

Delegacias do Trabalho ............................................ 158

Jamile Vieira

Advogada

Michele Lordêlo

Contadora

Ionara Ribeiro

Advogada

Limitações impostas pela

convenção do condomínio

vs. direito de propriedade

14 Auditoria e

compliance

Governança condominial,

alta performance sem

auditoria contábil é

possível?

16

Direito

condominial

Ação declaratória para

suprir o quórum de 2/3

necessários

20 Seguro

Cobertura ampla não

pode ser esquecida

Centro de Valorização da Vida .............................. 141

Prevenção às Drogas ................................................. 132

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de seguros

Conselho Tutelar ......................................................... 125

Direitos Humanos ....................................................... 100

Delegacia da Mulher .................................................. 180

Disque Racismo ........................................................... 138

Vigilância Sanitária .................................................... 150

Disque Prefeitura ....................................................... 156

Tribunal de Justiça ..................................................... 159

6 • Cadê o Síndico

Vandilson Alves

Engenheiro

28 Elevadores

Como acertar na

contratação da empresa

de manutenção dos

elevadores

Sumário

17

9

17

18

24

26

Perfil

Ary Cabral, síndico profissional

SUSTENTABILIDADE

Eletropostos em condomínios

GESTÃO

Síndico legal: como ser um

Tecnologia

Portaria remota

LEGISLAÇÃO

Condomínio não pode proibir

morador de ter animal de estimação

24

30

Classificados

22

Capa

Colapso na estrutura

do prédio

Saiba como evitar problemas

estruturais no condomínio

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Valores de Referência

01

Contribuição do INSS

Tabela a ser aplicada para recolhimento

04

Registro de Condomínio

Passos necessários na regularização

a partir de 01.01.2011.

do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

Contribuição

recolhimento do INSS

Até R$ 1.751,81............................................................................... 8%

De R$ 1.751,82 até R$ 2.919,72................................................ 9%

De R$ 2.919,73 até R$ 5.839,45............................................. 11%

Teto máximo, contribuição....................................R$ 642,33

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência.

Não havendo expediente bancário antecipa para o

1º dia útil anterior.

02

03

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento

para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

trabalho.

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

Salário Família:

Até R$ 907,77....................................................................... R$ 46,54

De R$ 907,77 a R$ 1.364,43........................................... R$ 32,80

Obrigações

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério

do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

o dia 24 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento

no dia 5 do mês subsequente.

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente

com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários

de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática

a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio

ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio

precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto

de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

imposto de renda dos funcionários na fonte.

05

Piso Salarial

Válido até (31/12/2017)

Data base: Janeiro de cada ano.

• Supervisor................................................................. R$ 1.528,00

• Assistente administrativo................................... R$ 1.257,00

• Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardineiro,

folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.264,00

• Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais................................................................................

R$ 1.093,00

Adicional Noturno: ............................................................. 25%

VALE ALIMENTAÇÃO:

Cond. Residencial..........................................................R$ 280,00

Cond. Comercial.............................................................R$ 290,00

OBS: Valores válidos até 31/12/2019 ainda não homologados


O telefone: meu grande

companheiro

Por: CARLA BRAYNER

ARY CABRAL RESPONDE UMA MÉDIA

DE 850 MENSAGENS POR SEMANA

NO APLICATIVO WHATSAPP

Perfil

Síndico Profissional de 25 condomínios,

Ary Cabral atua na área condominial há

33 anos e já administrou 129 condomínios.

Em tempos modernos, Ary se adaptou ao

uso contínuo do celular. Todo dia por volta

das 4h da manhã já está conectado para

colocar em dia a média de 600 mensagens

que recebe no WhatsApp durante a

semana e as 250 dos sábados, domingos

e feriados. “Daí eu vou responder os cerca

de 40 e-mails que recebo por dia. Antes

do WhatsApp, chegavam uns 400 e-mails

por dia”, contou Ary, que ainda atende 90

ligações telefônicas diárias.

Sua rotina é bastante atribulada, pela manhã faz uma ronda

nos condomínios e marca as reuniões necessárias. Pela

tarde, ele fica no seu escritório, isso se não tiver audiências.

“Tenho hoje em curso no juizado especial de causas

comuns cerca de 712 processos. Já em 90% das noites,

estou em assembleia de condomínios”, disse Ary.

Para dar conta de toda demanda, Ary conta com uma

equipe qualificada: dois supervisores de campo, Romildo

e Guilherme, um motoboy, Josenilton, dois assessores,

Valdomiro e Alex Junior, cinco colaboradores, Jane, Zuleide,

Carlos, Cléa e Beatriz, equipe jurídica comandada

por Renato Braga, atual presidente da Comissão de Direito

Condominial da OAB-BA e a sua esposa Mônica.

Formado em contabilidade, Ary

queria desafios, foi aí que seu amigo

Luiz Augusto da Costa Montal te

entregou toda a papelada do Edifício

Colorado, localizado na Av.

Joana Angélica, local onde moravam.

“O meu segundo motivador

foi meu pai, que se tornou síndico

no lugar de Luiz Augusto para que

o meu sonho pudesse ir adiante”,

contou Ary.

Aí, ele foi além. “Ninguém se prepara

para uma vida profissional sem

estudar”, reforçou o síndico profissional,

que além da contabilidade, fez curso de redação,

de departamento pessoal, MBA em Gestão de Condomínios

e tudo isso com uma pitada principal: “faço com

amor”. “Amo a minha profissão. Minha esposa diz que

“condomínio é a minha cachaça”. Todos os cursos, congressos,

palestras, foram importantes para acrescentar

algo. Meu pai dizia, “ meu filho, podem tomar tudo de

você, mulher, filho, carro, casa, roupa, mas o seu conhecimento

ninguém toma, é seu, portanto enriqueça-o”, e

eu faço isso no meu dia a dia”, contou Ary.

•

Confira as ações de Ary Cabral em matéria completa

no nosso site.


Dia a dia do síndico

Jamile Vieira

Advogada

Limitações impostas pela

convenção do condomínio

vs. direito de propriedade

É comum encontrar nas convenções dos condomínios

inúmeras regras que limitam o uso das unidades privativas.

O fundamento principal decorre do interesse coletivo,

que, em regra, sobrepõe-se ao do particular, o qual,

segundo a regra de tais instrumentos, deve suportar as

limitações ao seu direito de propriedade.

Dentre as limitações, a proibição de locar imóveis através

de plataformas de intermediação de locação, como o Airbnb,

causou inúmeras discussões judiciais acerca da possibilidade

do condomínio interferir no exercício da propriedade

dos condôminos.

Atualmente, encontra-se pendente de julgamento, perante

o STJ, o Recurso Especial nº 1819075 que discute a legalidade

da limitação das atividades locatícias pelo condomínio

residencial, que a defende sob o fundamento de que

as locações via Airbnb e outras plataformas similares não

estariam inseridas no conceito de locação residencial de

curta temporada, mas sim no de hospedagem, enquadrada

como atividade comercial, incompatível com a natureza

residencial do condomínio.

Nesse confronto de interesses dos proprietários e dos condomínios

são diversos os casos que demandam a intervenção

do judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado

no sentido de que a análise de norma condominial restriti-

va passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da

medida em face do direito de propriedade.

No julgamento do Recurso Especial, o ministro Felipe

Salomão, ao proferir o seu voto, considerou que haveria

violação ao direito de propriedade caso fosse permitido

que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo

ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas

para manter regularmente o seu funcionamento — como

o cadastro de pessoas na portaria —, mas não pode impedir

a atividade de locação pelos proprietários.

O julgamento encontra-se suspenso, em face do pedido

de vistas do Ministro Raul Araújo, mas, acredita-se que

a tendência é que o magistrado siga o voto do relator,

Felipe Salomão.•

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Auditoria e compliance

Michele Lordêlo

Contadora

Governança condominial,

alta performance sem

auditoria contábil é possível?

São 15 anos de dedicação ao segmento condominial e tenho

visto no último ano palavras como auditoria, governança

condominial, alta performance, compliance, ditas

sem o devido contexto em eventos, escritos e palestras do

segmento condominial. Como contadora que sou por formação,

muito tenho estudado para propagar os conhecimentos

contábeis e de auditoria aplicados à condomínios,

pelo qual falarei aqui da auditoria contábil, que é parte dos

controles internos da entidade, onde são almejados objetivos

como: acompanhar as finanças e a contabilidade com

a utilização adequada dos recursos; estruturar plano de

riscos; avaliar desempenhos com base em fraudes, avaliar

conformidade e/ou regularidade; avaliar processos.

Além disto, é condição sinequanon que esta auditoria

seja realizada por auditores com proficiência na aplicação

das normas e melhores práticas e neste caso, os

auditores contábeis só poderão ser bacharéis em ciências

contábeis e caso a auditoria não seja contábil, não

poderá alcançar os objetivos acima, portanto, um outro

tipo de auditoria em condomínios, teria qual efetividade,

quando tratar-se de análises como previsão orçamentária,

recursos, saldos, fraudes etc?

Um outro termo usado sem contexto atualmente é a go-

vernança. Segundo o IFAC – International Federation of

Accountants, a governança, dentre outros conceitos, é

um conjunto de responsabilidades e práticas exercidas

para se ter direção estratégica, além de verificar se os

recursos são utilizados de forma responsável. Logo, eu

pergunto a você, condômino, gestor, administradora,

quem será o profissional que poderá emitir um relatório

falando sobre os recursos? O administrador? O especialista

em gestão condominial sem um MBA em gestão condominial?

Não, estes não poderão; somente um contador

poderá ter esta atribuição, por isso, a governança não

deve estar separada da auditoria.

Por fim, gostaria de ressaltar que o compliance também

vem sendo propagado sem falar de suas fases e do canal

de denúncia, o que é equivocado. Assim como não é salutar

falar de alta performance, sem que o gestor tenha

números robustos de equipes geridas, com indicadores,

com desempenho comprovado.

Portanto, este artigo vem alertar que as palavras acima

envolvem o cuidado com o dinheiro e o patrimônio de terceiros,

além da segurança e vidas das pessoas; logo é minimamente

necessário aos prestadores de serviços terem

ética, respeito e as devidas formações acadêmicas.•



Direito condominial

Ionara Ribeiro

Advogada

Ação declaratória para

suprir o quórum de 2/3

necessários

Os síndicos dos condomínios, de um modo geral, encontram

muitas dificuldades para obter a aprovação da convenção

por 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Por vezes, se faz necessária a convocação de inúmeras

assembleias e ainda assim não se consegue atingir o

quórum supramencionado. Há casos em que o síndico se

propõe a realizar a coleta de assinaturas, pós-assembleia,

porém sem êxito, pois muitas vezes os condôminos não

residem no condomínio, estando os imóveis locados ou

cedidos a terceiros.

Após a realização de assembleias e emprego de muitos

esforços para se obter a assinatura de 2/3 dos condôminos

na convenção, sem sucesso, é lícito ao condomínio

ingressar com uma ação declaratória para que o juiz, por

meio de sentença judicial, supra o quórum exigido por lei

e torne eficaz a convenção do condomínio.

Com a propositura de ação declaratória busca-se a prestação

de tutela capaz de gerar certeza, espancando-se

eventual estado de dúvida a respeito da existência, inexistência

ou modo de ser de determinada relação jurídica

ou da autenticidade ou falsidade documental. (Marinoni,

Arenhart, Mitidiero, 2015, p. 120).

Tal pretensão encontra-se amparada pelo disposto no

artigo 19 do Código de Processo Civil (BRASIL, 2015), que

assim dispõe:

Art. 19. O interesse do autor pode limitar-se à declaração:

I - da existência, da inexistência ou do modo de ser

de uma relação jurídica;

II - da autenticidade ou da falsidade de documento.

Por sua vez, o artigo 27 da Lei nº. 4.591/64 (BRASIL, 1964)

dispõe:

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer

qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias

após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito,

mediante requerimento dos interessados.

Esta também é a inteligência do §2º do artigo 1.350

do Código Civil (BRASIL. 2002):

Art. 1350 [...]

[...]

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a

requerimento de qualquer condômino.

Assim, respaldado está o direito de ação do condomínio ao

buscar guarida no judiciário com o intuito de obter provimento

jurisdicional para garantir a eficácia da convenção,

tornando-a oponível entre condôminos e terceiros.•


Eletropostos em

condomínios

OS CARROS ELÉTRICOS JÁ SÃO

REALIDADE E OS CONDOMÍNIOS

VÃO TER QUE SE ADAPTAR

Sustentabilidade

Por: CARLA BRAYNER

O surgimento de alternativas limpas de abastecimento automotivo

vêm ganhando espaço no Brasil. De acordo com

relatório da Bloomberg New Energy Finance, os carros

elétricos devem passar de dois milhões para 56 milhões de

unidades até 2040, o que representa mais da metade dos

veículos no mundo. Com isso, a instalação de eletropostos

em condomínios será uma realidade em breve. A questão

é: os empreendimentos estão preparados?

Eletroposto é um equipamento que converte energia elétrica

para recarregar as baterias dos veículos elétricos. “A

recarga é feita através de um carregador que converte a

energia para compatibilizar com a necessidade dos veículos.

Para recarregar, o motorista deve desbloquear o eletroposto,

plugar o conector no veículo e aguardar”, contou

Bernardo Durieux, diretor executivo da Voltbras.

Os eletropostos ficam na garagem e são alimentados

com energia da área comum do condomínio, porém,

projetos especiais podem ser implementados de acordo

com o desejo do síndico e dos moradores. “Atualmente,

o mais comum é a planta elétrica contemplando

a ligação de energia para o equipamento direto

da unidade consumidora do morador proprietário do

veículo elétrico. Assim, a energia vem cobrada direta-

mente em sua conta de energia”, explicou Bernardo.

Tanto em novos projetos quanto nos condomínios mais

antigos a energia da área comum pode alimentar o eletroposto

e o rateio da energia ser feito direto no eletroposto,

através de cartões comuns de acesso à condomínios ou de

formas mais inteligentes como um aplicativo.

Um morador de um condomínio em Patamares comprou

uma moto elétrica e precisou improvisar. “Eu comprei

uma extensão e conectei com a energia do condomínio.

Alguns moradores já fizeram reclamação por achar que

consome muita energia e vai aumentar a conta do prédio”,

informou o morador.

Geralmente, o equipamento instalado em condomínios

abastece totalmente um veículo de 3h a 8h. “O consumo

médio de energia é de 40 kWh por recarga e custa

R$30, com o custo do quilowatt-hora atualmente a

R$0,75, sendo possível rodar até 300km. A conta de

energia elétrica será de 25% do valor consumido de

gasolina por mês, considerando o mesmo percurso diário”,

contou Bernardo Durieux.

No médio prazo, os condomínios que tiverem esse sistema

terão uma valorização dos imóveis, visto que no futuro o eletroposto

será tão essencial quanto a própria garagem.•


Gestão

Síndico legal: como ser um

AS POSTURAS QUE UM SÍNDICO DEVE ADOTAR AO ASSUMIR

ESSE IMPORTANTE CARGO EM UM CONDOMÍNIO!

Por: CARLA BRAYNER

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro, estabelece que o

síndico poderá ser condômino ou não. Atualmente, uma

modalidade que está sendo bem aceita é a figura do síndico

profissional nos condomínios. Além das novas atividades, o

síndico deverá conciliar seu tempo com trabalho e família.

Ao assumir a função de síndico, é necessário percorrer

alguns caminhos para que a jornada seja de sucesso. “Inicialmente,

um síndico deve conhecer a legislação e suas

atribuições. Posterior a isso, entender as demandas do

condomínio e quem será o seu principal colaborador”,

alerta Thais Daltro, advogada especialista em Direito Imobiliário

pela Secovi-SP e proprietária do escritório Thais

Daltro Advogados Associados.

É imprescindível que o síndico esteja sempre atento às

novidades, já que a vida condominial está em constante

mudança. Por isso, algumas atitudes são imprescindíveis

para um mandato de sucesso. “O síndico deve seguir estritamente

o que for decidido em assembleia, exigir cotações

ao realizar qualquer serviço, pagar em dia as contas do

“UM BOM SÍNDICO, ALÉM DE SABER SE

POSICIONAR, DEVE SER COERENTE, ISENTO

E SEMPRE UTILIZAR O BOM SENSO”

Thais Daltro

Advogada

condomínio e seus funcionários, cobrar de forma legítima

aos inadimplentes e prestar contas anualmente ou sempre

que lhe for solicitado”, explicou a advogada Thais.

“Acaso incorra em erro, ainda que ausente o dolo (vontade

livre e consciente) o síndico será responsabilizado civilmente

por todos os prejuízos causados aos condôminos e

terceiros”, disse Thais.

Nos casos de maior gravidade, em que houver a expressa

prática de crime ou contravenção, o síndico será responsabilizado

criminalmente. “Essas práticas, normalmente,

envolvem crimes contra honra (injúria, calúnia e difamação)

e apropriação indébita, quando o síndico se apodera

de recursos do condomínio sem autorização ou ainda,

quando há desvios de verbas destinadas aos pagamentos

previdenciários dos funcionários”, alertou a advogada.

Para um exercício seguro e transparente, o síndico deverá

ter em mente que todos os documentos pertencentes ao

condomínio, ficarão sob a guarda e vigilância permanente

da administração, no entanto, eles são de livre acesso aos

condôminos, que poderão requisitá-los a qualquer tempo,

desde que atendam às determinações de cada Convenção

e/ou Regimento Interno.

“Um bom síndico, além de saber se posicionar, deve ser

coerente, isento e sempre utilizar o bom senso. A boa administração

também envolve os cuidados com a manutenção

do condomínio, a promoção de ações que o valorizem

e criatividade para gerar economia durante a gestão. Além

de promover ações que integrem os moradores, criando

um clima harmônico”, finalizou a advogada.•



Seguro

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de Seguros

Cobertura ampla não

pode ser esquecida

Temos observado nos contatos com diversos síndicos

que muitos deles até ignoram a contratação do seguro

do condomínio na modalidade de Garantia Ampla. As seguradoras

vêm aprimorando seus produtos e serviços, e

portanto, a Cobertura Ampla merece destaque. Essa modalidade

de garantia está disponível desde 2011, mas sua

comercialização ainda é muito modesta.

Na verdade, a resolução que estabeleceu esta modalidade

de seguros – resolução CNSP 218 de 2.010 – determinou

obrigações apenas às seguradoras, e não aos

condomínios, uma vez que estamos falando de uma modalidade

de seguro opcional, porém bem mais abrangente

no tocante das coberturas do seguro, mas a opção

de contratação é do síndico, em escolher a proposta de

seguro mais adequada. A maioria dos síndicos compram

seguro do condomínio pelo preço.

São inúmeras vantagens para o condomínio na contratação

do seguro sob forma de garantia ampla, vez que terá

a sua cobertura abrangente e quase total sem a necessidade

de indicar quais as garantias adicionais. No caso

ficam excluídos os danos e garantias a terceiros que irão

compor a apólice separadamente.

É interessante pesquisar no mercado as seguradoras

que operam nessa modalidade vez que os preços variam

muito entre elas, bem como observar as garantias excluídas

nas modalidades contratadas. Peça auxílio a um

corretor de seguros cadastrado na SUSEP.

De suma importância uma apólice de seguro bem elaborada.

As conseqüências financeiras, morais, sociais de

um seguro mal feito ou a negligência do síndico ou administradora

com certeza vai custar muito caro. Deixando

o risco totalmente desprotegido.

O síndico tem a obrigação legal de contratar o seguro do

condomínio e a sua falta estará sujeito a cobranças judiciais,

podendo até ser processado pelos demais condôminos

por perdas e danos e obrigado a indenizá-los até

mesmo com o seu patrimônio pessoal. Tudo conforme

estabelece a lei (Art. 1.346, do Código Civil).

Em resumo, a contratação do seguro na modalidade

ampla vai propiciar uma amplitude maior de garantias,

mais segurança ao condomínio, possibilidade remota

de negativas das seguradoras por garantias não

contratadas, etc. Portanto sempre solicite cotações do

seguro com cobertura simples e não esquecer de pedir

também a cotação com a garantia ampla. Essa é a

nossa dica do momento.•



Capa

Colapso na estrutura

do prédio

SAIBA COMO EVITAR PROBLEMAS

ESTRUTURAIS NO CONDOMÍNIO

Por: CARLA BRAYNER

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O Edifício Andrea, localizado no bairro Dionísio Torres,

em Fortaleza, desabou no dia 15 de outubro de 2019. No

entanto, até o momento, as causas da tragédia que matou

nove pessoas não foram esclarecidas. A Perícia Forense do

Estado do Ceará (Pefoce), por meio do Núcleo de Perícia e

Engenharia Legal e Meio Ambiente (Nupelm), revelou que

“ainda não é possível estabelecer um prazo para a conclusão

do laudo” que deve apontar os motivos da queda. Mas,

como esse acidente poderia ter sido evitado? O que fazer

para a estrutura do prédio não entrar em colapso?

O prédio, onde residiam 11 famílias, tinha começado a passar

por reparos estruturais um dia antes da queda, segundo

moradores relataram em depoimento à Polícia Civil. Um

inquérito foi instaurado no mesmo dia do ocorrido e ficou

a cargo do 4º Distrito Policial, no Bairro Pio XII. Nas oitivas,

um dos sobreviventes do desabamento afirmou ter sentido

o prédio “chacoalhar” por três vezes antes de desmoronar.

Outro morador resgatado

disse que, momentos

antes do desmoronamento,

viu que havia

“acabado de cair” a estrutura

de concreto que

envolvia as ferragens do

pilar abaixo da varanda.

Essa situação chama atenção

para um tema de extrema

importância nos condomínios:

inspeção

predial. “A inspeção predial é preventiva e diminui risco de

acidentes prediais, auxilia no direcionamento de investimentos

na edificação e nas adequações do plano de manutenção.

O trabalho de inspeção predial considera a edificação

como o corpo humano e, assim, como em um check-up

médico, avalia cada parte ou elemento construtivo”, disse

Luis Edmundo Campos, engenheiro, professor e presidente

do CREA-BA, na 10ª edição da Assembleia Show, que aconteceu

na Casa do Comércio em Salvador.

A inspeção predial traz uma série de vantagens. “O síndico

poderá obter uma visão ampla e detalhada do estado de

conservação e manutenção da edificação, conhecendo os

pontos críticos a serem corrigidos. O laudo de inspeção

predial apresenta prioridades. Isso proporciona ao síndico

subsídios à tomada de decisão, a fim de garantir uma

manutenção mais eficiente e menos onerosa”, informou

Luis Edmundo Campos.

Com a inspeção, o condomínio saberá o estado de conservação

da edificação, e quais os reparos mais importantes.

“Além de auxiliar na gestão condominial, atestando e verificando

a evolução do estado de conservação do imóvel,

contribuindo para a boa manutenção”, reforçou Luis.

Outro fator importante, que precisa de atenção para evitar

abalos na estrutura do condomínio, é observar a Norma de Reformas

da ABNT (NBR 16.280/2015), que estabelece as etapas

de obras de reformas e lista dos requisitos para antes, durante

e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade.

“É responsabilidade do condomínio ou responsável legal pela

unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e


“A INSPEÇÃO PREDIAL É

PREVENTIVA E DIMINUI RISCO

DE ACIDENTES PREDIAIS”

Luis Edmundo Prado

Engenheiro, professor e presidente do

CREA-BA

a execução de obra realizada dentro da unidade”, disse Thais

Daltro, advogada especialista em Direito Imobiliário,

De acordo com o presidente do CREA, o proprietário ou morador

deve contratar um profissional habilitado para assumir

a responsabilidade técnica pelas alterações executadas

e por cumprir o plano de reforma, além de todas as regras

internas que possam impactar no bem-estar e segurança

“O SÍNDICO PODE CONTAR COM O

APOIO E CONSULTORIA DE EMPRESAS

E PROFISSIONAIS HABILITADOS E COM

EXPERTISE NOS TEMAS”

Thais Daltro

Advogada

das pessoas, dos sistemas e da edificação como um todo.

“Ao síndico cabe cobrar e checar se toda documentação

foi entregue, além de guardar os documentos e observar

se a execução segue o que foi previamente combinado.

O síndico pode contar com o apoio e consultoria

de empresas e profissionais habilitados e com expertise

nos temas”, alertou a advogada Thais Daltro.

Além disso, os síndicos podem contar com o CREA

para auxiliar nas informações a respeito dos serviços

necessários para a manutenção preventiva e quais os

profissionais atuam em cada um deles. “O CREA fiscaliza

o exercício ético e legal das profissões nas áreas de

Engenharia, Agronomia e Geociências para garantir a

presença de profissionais habilitados e proteger à sociedade!,

finalizou o presidente Luis.

Fissuras na edificação

A engenheira Fabiana Carqueija, da

empresa A5 Engenharia de Projetos,

chamou atenção para quando

o síndico deve se preocupar com as

rachaduras. “Fissura na edificação

é igual febre em criança, precisa se

preocupar com ela e investigar. Toda

fissura é preocupante, não importa o

tamanho. Não é porque ela não está

tão aberta que o problema não é grave.

Então, se aparecer uma fissura na

estrutura, você precisa chamar um

engenheiro civil com especialização

em estrutura”, disse Fabiana.

Para Fabiana, a fissura é um sintoma, e um profissional

qualificado e especializado precisa ser chamado para avaliar.

“O tipo de fissura em cada estrutura de edificação é

diferente, a fissura é só um sintoma, não é simplesmente

jogar massa que está resolvido. Um profissional precisa ir

ao local para fazer um diagnóstico e tratar de acordo com

o resultado”, ressalta a engenheira.

Todo síndico precisa saber qual é o tipo de estrutura do

condomínio que administra. “Você como síndico precisa

ter documentos. Se o prédio for antigo, pega as plantas

(mesmo que mofadas), digitaliza tudo e guarda. Você vai

precisar ter as plantas para que seja feita a análise no local.

E se não tiver as plantas, chama um profissional capacitado

para fazer o cadastro”, reforçou Fabiana, que

mostrou os tipos de fissuras mais comuns na região metropolitana

de Salvador.

De acordo com a engenheira, o síndico precisa compre-

ender qual o tipo de estrutura o prédio tem, para permitir

demolição de paredes por exemplo, pois, se o prédio for em

alvenaria estrutural, uma simples demolição de parede poderia

levar o prédio ao colapso. “Chame o profissional para

fazer um laudo, ele irá te indicar todo o material necessário

e realizará o orçamento. Cada empresa pode te propor um

procedimento diferente, e você termina contratando por

preço. O ideal é você contratar por conhecimento técnico,

então, antes de contratar uma obra, contrate um laudo com

projeto e quantitativo”, alertou Fabiana.•

“FISSURA NA EDIFICAÇÃO É IGUAL FEBRE

EM CRIANÇA, PRECISA SE PREOCUPAR

COM ELA E INVESTIGAR”

Fabiana Carqueija

Engenheira empresa A5 Engenharia de Projetos

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Tecnologia

Portaria remota

SISTEMA REDUZ CUSTOS EM 50%

E PROPORCIONA SEGURANÇA POR

24H NOS CONDOMÍNIOS

Por: CARLA BRAYNER

Com os custos cada vez mais elevados, os síndicos buscam

formas de reduzir os gastos mensais nos condomínios.

E uma das ações é a instalação da portaria remota,

que substitui a presença física de um porteiro por um gerenciamento

à distância. Esta medida impacta na folha de

pagamento e pode até reduzir a taxa condominial.

Ao chegar no condomínio, o porteiro remoto fará a comunicação

via interfone e após a liberação,

as portas serão abertas remotamente.

“Já a entrada de moradores é

feita com um sistema de identificação

que reconhece biometria, cartões

magnéticos, controle, e chave

virtual (App)”, contou Diego Corrêa,

diretor do Grupo Alerta.

De acordo com Diego, a portaria

remota consegue manter no condomínio

o serviço de portaria por

24h, reduz os custos mensais em

aproximadamente 50%, aprimora

o gerenciamento do fluxo de acesso,

monitora todos os acessos e perímetro,

aumentando, desta forma,

o nível de segurança. “Uma vez que

mantemos uma equipe de atendimento

à distância 24h, sem correr

o risco de ser surpreendido e estando totalmente aptos e

treinados para qualquer demanda”, contou Diego.

Com o intuito de reduzir o valor da folha de pagamento

com funcionários e reduzir o valor da taxa condominial,

“GASTÁVAMOS COM FUNCIONÁRIOS

EM TORNO DE 15 A 18 MIL REAIS, HOJE

GASTAMOS R$ 5 MIL”

Rozana Oliveira

Síndica do Condomínio Ilha de Capri

a síndica Rozana Oliveira, do Condomínio

Ilha de Capri decidiu implantar

a portaria remota. “Gastávamos

com funcionários em torno

de 15 a 18 mil reais, hoje gastamos

R$ 5 mil. Com isso, reduzimos a taxa

condominial, e os moradores têm

mais independência para entrar e

sair do prédio”, contou a síndica.

O zelador é uma figura essencial

em condomínios com portaria remota.

“Para receber encomendas

ou acompanhar prestador de serviço,

a empresa mantém contato

direto com o zelador e, no caso de

emergência, o porteiro remoto,

aciona a equipe de pronta-resposta

que se deslocará imediatamente

até o local, além de acionar as forças públicas de

segurança”, contou Diego.

Com a implantação deste modelo, os moradores têm a

opção de cadastrar o acesso por coação, possibilitando

que a equipe à distância haja em uma situação de risco.

“Realizamos também estudos para viabilizar o monitoramento

perimetral através de cerca elétrica ou sensores

ativos, protegendo toda a extensão do condomínio contra

possíveis tentativas de intrusão. São todas essas soluções

que permitem unir tecnologia e segurança, a baixo

custo para o condomínio”, finalizou Diego.•



Legislação

Condomínio não pode proibir

morador de ter animal de estimação

A PROIBIÇÃO SÓ PODE OCORRER EM CASOS ESPECÍFICOS

Por: CARLA BRAYNER

Decisão recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de

Justiça determinou que condomínios não podem proibir

a criação de animais de quaisquer espécies em unidades

autônomas. De acordo com a Corte Superior, só é possível

haver restrição por meio de convenção ou regimento condominial

se existir razoabilidade, de forma a justificar a

proibição da criação ou guarda de animais de estimação,

como em casos de risco à incolumidade e tranquilidade

dos demais moradores do condomínio.

De acordo com Isabela Perrella, advogada do escritório

Aith, Badari e Luchin Advogados, a restrição só se justificaria

caso o condomínio comprovasse que o animal de estimação

provocasse prejuízos a segurança, à higiene, à saúde

e ao sossego dos demais moradores. De forma que, não

havendo justificativa ou razoabilidade para a restrição, é

proibido que condomínios impeçam a criação ou a guarda

de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas.

Em seu voto, o relator do caso, ministro Villas Bôas Cueva,

destacou que o artigo 19, da Lei 4.591/1964 deixa expresso que

o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade,

de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e

interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá

usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar

dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou

embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Ainda, durante o voto, o relator trouxe que na hipótese de

a convenção não regular sobre a criação de animais nas

unidades autônomas, é permitida a sua criação, porém a

inexistência não confere uma autorização irrestrita para a

manutenção de bichos de estimação em partes exclusivas,

trazendo a seguinte lição doutrinária: “Embora a lei não

proíba animais em apartamentos, não se há de imaginar

que só por isso se deve admitir a entrada indiscriminada

de feras, a criação de um ambiente de verdadeiro pavor e

sobressalto entre os moradores.”

“Sendo assim, de plano, não há qualquer ilegalidade a norma

condominial que vede a permanência de animais causadores

de incômodos aos demais condôminos, devendo

prevalecer o ajustado entre os condôminos na convenção

do condomínio, desde que haja razoabilidade e seja justificado,

podendo o Poder Judiciário intervir e analisar caso

a caso”, informou Isabela Perrella.•

“EMBORA A LEI NÃO PROÍBA ANIMAIS

EM APARTAMENTOS, NÃO SE HÁ DE

IMAGINAR QUE SÓ POR ISSO SE DEVE

ADMITIR A ENTRADA INDISCRIMINADA

DE FERAS”

Ricardo Villas Bôas Cueva

Ministro do Superior Tribunal de Justiça



Elevadores

Vandilson Alves

Engenheiro

Como acertar na contratação

da empresa de manutenção

dos elevadores

Apesar de haver muita informação internet afora sobre

“como contratar empresa de manutenção de elevadores”,

frequentemente encontro síndicos e comissões completamente

perdidos nesse momento tão importante. É uma

decisão que impacta seriamente no orçamento do condomínio,

na conservação do patrimônio comum mas que,

sobretudo, garante o transporte das nossas vidas em segurança.

Acabam escolhendo duas ou três empresas para

uma etapa final de decisão. Ocorre que, na grande parte

dos casos, “comparam alhos com bugalhos”.

Você sabe quais critérios são necessários? Uma vez considerados

os critérios, que parâmetros você utiliza para

avaliar se a empresa atende às condições? Exemplo: procura

saber quantos são os elevadores por técnico? E qual é

a resposta ideal, na sua opinião? Os 100-120-150 elevadores

x técnico praticados pelas multinacionais? O que está

por trás desta informação?

Outra dúvida recorrente: somente as empresas multinacionais

são qualificadas?

Não será nesse breve espaço que aprofundaremos o tema.

Mas fica a dica:

1. Não existe almoço grátis... as informações dispersas na

internet não dão conta das necessidades específicas dos

condomínios e deste tipo de serviço (essencial e vital). Vale

investir algum recurso para acertar na escolha da empresa

(buscar fonte qualificada). O investimento se paga rapidamente.

Mesmo na internet, as dicas de ouro não são

gratuitas.

2. A tomada de decisão obedecendo o menor preço provoca

prejuízo a curto prazo (seja pela qualidade do atendimento

ou pelo sucateamento mês a mês dos equipamentos).

Para serviços essenciais, como esse, a referência no

mercado é imprescindível. Lembre-se que preço é o que

você paga. Valor é o que você recebe.

Dedique, no mínimo,

um mês a

essa tarefa. Se as

empresas candidatas

realizarem

laudo técnico

(assinado

por engenheiro

especializado), é

provável que haja mais assertividade na precificação do

serviço e mais transparência sobre as reais condições

dos equipamentos.•


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Feira

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CONTROLE DE PRAGAS

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Itabuna

e Ilhéus



ELEVADORES

MATERIAL DE CONSTRUÇÃO E DECORAÇÃO

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Salvador

ACADEMIA - EQUIPamento - MaNUtENÇÃO

ACADEMIA - EQUIPamento

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ÁGUA - ANÁLISE LABORATORIAL

ÁGUA ECONOMIA

ÁGUA - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA


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ÁGUA - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

AR CONDICIONADO - MANUTENÇÃO

ÁGUA - PURIFICADORES

ANTENAS

APLICATIVO PARA CONDOM.

AUDITORIA CONDOMINIAL

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Segurança

Eletrônica

ASSESSORIA JURÍDICA

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CHURRASQUEIRA

BOMBAS E MOTORES

COMUNICAÇÃO VISUAL

BOMBAS E MOTORES

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AUDITORIA - PREV. E REV.

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CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

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CONST. E REFOR. - INSPEÇÃO


CONSTRUÇÕES E REFORMAS - COBERTURA DE GARAGENS



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CONTROLE DE PRAGAS

CONTROLE DE PRAGAS

CONTROLE DE PRAGAS

CONTROLE DE PRAGAS

CURSOS E TREINAMENTO


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DECORAÇÃO

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DESENTUPIM. - LIMPA FOSSA

Contatos

(71) 3142-3676

3347-6022

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Controle de Pragas

/ Lavagem de

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CONTROLE DE PRAGAS

DECORAÇÃO - REFORMA

DESENTUPIMENTO - LIMPA FOSSA


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ELEVADORES

ELEVADORES

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ELEVADORES

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ELEVADORES

EMPRESA DE TI

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ESQUADRIAS - MANUTENÇÃO




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GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

FARDAMENTO

IMPERMEABILIZAÇÃO

GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

FARDAMENTO

GÁS - MED. INDIVIDUALIZADA

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Uniformes

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IMPERMEABILIZAÇÃO

JOGOS - ARTIGOS E EQUIPAMENTOS

ISOLAMENTO ACÚSTICO - CONDOMÍNIO


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MARCAS E PATENTES

PARA-RAIOS



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PORTARIA REMOTA

MATERIAIS ELÉTRICOS

PISOS

PRODUTOS DE LIMPEZA

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Construções

e Reformas

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Equipamentos

para Condomínios

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Condomínio

Sinalização

PISOS

PRODUTOS DE LIMPEZA

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Tapetes

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Equipamentos

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PRODUTOS DE LIMPEZA

PRODUTOS DE LIMPEZA

Veja no título

Equipamentos

para Condomínios

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Equipamentos

para Condomínios


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PROJETOS E LAUDOS PARA AVCB

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UNIFORMES


Ed 73

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