Revista SECOVIRIO 120

www.secovirio.com.br 

JULHO/AGOSTO/SETEMBRO 2020 - venda proibida 

nº120 

ENTREVISTA 

pág. 9 » 13 

CONSULTAS JURÍDICAS 

pág. 18 » 21 

MATÉRIA ESPECIAL 

pág. 29 » 36 

NOSSOS LUGARES 

pág. 48 » 58 

Secovi Rio se reinventa para apoiar o segmento imobiliário e 

defender os interesses dos seus representados de forma ágil, 

digital e transparente durante a pandemia de Covid-19 

pág. 22 » 27

Canais 

Digitais 

para agilizar 

o atendimento. 

O momento é complicado, mas não estamos parados: síndicos, condôminos, 

proprietários e inquilinos contam com os canais digitais de atendimento da Zirtaeb 

para agilizar o dia a dia e lidar com as novas rotinas impostas pela situação atual: 

App exclusivo disponível na Google Play e App Store com segunda via de boletos, central 

de mensagens, acesso a atas e assembleias, reservas de áreas comuns e muito mais. 

Pasta Digital que traz a facilidade no controle de contas do condomínio e total 

transparência na gestão, além da segurança contra perdas e danos nos documentos. 

Zirtaweb que é o portal de acesso para síndicos e condomínios no próprio site da 

administradora com todas as principais informações do dia a dia do condomínio. 

Conte conosco. Juntos sairemos desta! 

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Tel: 2439-8170 - barra@zirtaeb.com 

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Tel: 2255-9893 - copacabana@zirtaeb.com 

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Condomínios e Bens Imóveis

SUMÁRIO 

PALAVRA DO PRESIDENTE 

JURÍDICO 

INSTITUCIONAL 

4 

14 

22 

CURTINHAS 

CONSULTAS JURÍDICAS 


5 

18 

29 

ENTREVISTA 

9 

JULHO•AGOSTO•SETEMBRO 2020 / nº 120 

INDICADORES 

HABITACIONAIS 


SERVIÇOS E PRODUTOS 

38 

48 

64 

O primeiro semestre de 2020 foi marcado por muitas mudanças, desafios e superações 

para diversos setores. Logo no início de março, o Rio de Janeiro teve que iniciar uma luta 

intensa contra o coronavírus, o que impactou a rotina de muitas pessoas, empresas e 

trabalhadores. No mercado imobiliário, não foi diferente. Condomínios, síndicos e 

administradores precisaram encarar essa nova realidade para cuidar de um bem 

fundamental para todos nós: a saúde. 

Nesta edição, a Revista Secovi Rio traz em sua matéria de capa as ações adotadas pelo 

Sindicato para minimizar os efeitos da crise e conscientizar seu público. Sabemos que isso 

é só o começo e que, ao longo do ano de 2020, a luta para evitar a proliferação da 

Covid-19 não pode (e não vai) parar. 

Nossa entrevista especial é com o empresário Carlos Carvalho, dono da Carvalho Hosken. 

Ele conta um pouco da sua trajetória e aborda sua visão de futuro para o setor de 

habitação carioca. Para celebrar o Dia do Idoso, comemorado em setembro, temos uma 

matéria abordando como os condomínios devem se preparar para atender as pessoas da 

terceira idade da melhor forma. Em “Nossos Lugares”, que tal saber um pouco mais sobre a 

região de Barra de Guaratiba, um local repleto de praias, trilhas e outras belezas naturais? 

Como novidade, nossa revista traz um espaço para os síndicos compartilharem boas 

práticas e uma editoria em que você, nosso leitor, pode contar como foi beneficiado por 

algum serviço do Secovi Rio. 

Boa leitura a todos! 

Aponte a câmera do seu 

celular para este 

código e acesse um 

conteúdo especial 

EQUIPE SECOVI RIO

DIRETORIA/EXPEDIENTE 

DIRETORIA SECOVI RIO 

Efetivos 

Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann 

Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider 

Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Coelho Netto 

Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa 

Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles 

Suplentes 

Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antônio Carlos Ferreira; Antônio Henrique Lopes da Cunha; Rafael Thomé; Luís Carlos Bulhões Carvalho da 

Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade 

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO 

Efetivos 

Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia 

Suplentes 

João Augusto Pessôa; Ronaldo Coelho Netto 

CONSELHO FISCAL 

Efetivos 

Marco Antônio Moreira Barbosa; Antônio José Fernandes Costa Neto; Jorge Ronaldo Ferreira Santos 

Suplentes 

Marco Antônio Vieira de Mello; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco 

CONSELHO DE RELAÇÕES DE TRABALHO 

Dennys Abdalla Muniz Teles – Presidente; Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias; Antônio Henrique 

Lopes da Cunha 

REGIONAIS SECOVI RIO 

Regional Baixada Fluminense 

E-mail: baixadafluminense@secovirio.com.br 

Regional Lagos 

E-mail: lagos@secovirio.com.br 

Regional Litorânea 

E-mail: litoranea@secovirio.com.br 

Noroeste Fluminense 

E-mail: noroestefluminense@secovirio.com.br 

Regional Norte Fluminense 

E-mail: nortefluminense@secovirio.com.br 

Regional Costa Verde 

E-mail: costaverde@secovirio.com.br 

Regional Serra Imperial 

E-mail: serraimperial@secovirio.com.br 

Regional Serra Norte 

E-mail: serranorte@secovirio.com.br 

Regional Serra Verde 

E-mail: serraverde@secovirio.com.br 

Regional Sul Fluminense 

E-mail: sulfluminense@secovirio.com.br 

SEDE 

Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ 

CEP: 20031-918 

Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001 

E-mail: secovi@secovirio.com.br 

A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do 

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de 

Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado 

do Rio de Janeiro. 

EXPEDIENTE 

Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto 

Coordenador de Marketing e Comunicação: Vanderlei S. de Mendonça 

REDAÇÃO 

imprensa@secovirio.com.br 

Jornalista responsável: Camilla Rua 

Redação: Camilla Rua e Rita Vasconcelos 

Projeto gráfico e diagramação: Henrique Vasconcellos 

Revisão: Sandra Paiva 

PUBLICIDADE 

Patricia Teixeira 

(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574 

patricia@secovirio.com.br 

A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar 

motivação de recusa. 

Os anúncios veiculados são de responsabilidade dos anunciantes. 

Distribuição gratuita. 

Distribuição nacional: 

Treelog S.A. Logística e Distribuição. 

SECOVI RIO / 2020 / nº 120 / 2

Se uma familia niio e igual a outra, 

nor uue a conta tem uue ser ii 

COM A MEDlio INDIVIDUAL DE AGUA EM SEU CONDOMiNIO, VOCE s6 TEM BENEFiCIOS. 

• Cada condomino paga apenas pelo que consome (agua e gas); 

• Reduao de ate 40% no consumo de agua e de ate 50% na conta da concessionaria; 

• Fim do desperdicio, pois ao pagar pelo que consome, ha maior controle na utilizaao da agua; 

• Valorizaao de 5% a 12% no valor do im6vel; 

• Fa.cit identificaao de vazamento nos apartamentos e nas areas comuns; 

• Economia com a manutenao e troca de prumadas de agua; 

• Preservaao do meio ambiente; 

• Diminuiao da inadimplencia. 

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CONSUMO DETECiO DE ECONOMIA 

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INDIVIDUALIZAc;AO DE AGUA E GAS 

AACQUAMETER conta com profissionais com mais de 20 anos de experiencia em individualizaao de agua e gas, responsaveis pela instalaao dos 

primeiros sistemas de mediao individualizada de agua e gas em condomfnios residenciais e comerciais no Brasil. Desenvolvemos e aplicamos 

tecnicas modernas para a instalaao dos medidores em ediffcios novas au antigos, au seja, mesmo que o ediffcio nao tendo sido preparado pela 

construtora para receber a individualizaao da mediao, a AcquaMeter faz todo o processo de modificaao das instalaoes, para que seja possfvel a 

instalaao de hidrometros e gasometros individuais. Alem disso, tambem fazemos a gestao e leitura dos consumos de agua e gas, atraves da 

tecnologia mais robusta, eficiente e precisa disponfvel no mercado brasileiro. A AcquaMeter atua. principalmente, nas regioes Sudeste e Sul do pafs.

PALAVRA DO PRESIDENTE 

Falar de pandemia, dificuldades, crises, desemprego é algo que não 

suportamos mais. Nem falar nem ouvir. Algumas páginas e perfis nas 

redes sociais foram criadas para disseminar notícias boas. Sejam 

novidades ou não, fatos do cotidiano, atuais ou passados, não 

importa, o que importa é que a notícia seja boa. Que seja agradável aos nossos 

ouvidos, à nossa alma, ao nosso dia, que nos traga conforto e esperança. 

E onde podemos achar esse conforto que tanto procuramos sempre, não só nas épocas 

ruins em que vivemos esses meses, mas também nos infortúnios da vida? Acreditamos 

que nas pessoas, especialmente naquelas em quem confiamos... 

Naquelas com quem sentimos prazer em estar juntos, que sabem nos ouvir e que 

sabemos e gostamos de escutar. A distância é ruim? Lógico que sim, sem dúvida, mas 

se o conforto e o prazer da convivência são mais fortes, encontramos meios de superar 

o afastamento. 

E juntos somos sempre mais fortes. Vivemos situações nunca imaginadas. Nossas vidas 

enfrentaram proibições e limites que só conhecíamos em filmes sobre as trágicas 

guerras do passado ou ficções que julgávamos improváveis ou até impossíveis. Mas 

descobrimos que juntos somos mais fortes. Formamos grupos! 

Fizemos brotar solidariedade. Nós nos oferecemos para ajudar vizinhos que nem 

cumprimentávamos nos elevadores. Ajudamos idosos, pessoas sozinhas, criamos novas 

formas de comunicação e de entretenimento. Colocamos concorrentes na mesma sala 

(virtual, claro) para discutir melhores práticas e soluções de atendimento, dentre outras 

atividades que mudaram nosso dia a dia. 

Agora ainda vivemos na era da incerteza, da insegurança. Mas o que nos traz mais 

segurança agora é a certeza de que cada vez mais precisamos viver juntos. Fortalecer 

laços de amizade, de negócios, de família, de vizinhos. Aprendemos que nosso 

microcosmo condominial pode ter um convívio que nos traga muito mais conforto e 

segurança do que imaginávamos antes. 

E estamos trabalhando ainda mais arduamente para que o Secovi Rio continue 

oferecendo todo o suporte e ajuda que os condomínios, síndicos e empresas 

necessitam, não só para superarem toda essa crise, mas para que façam seus 

moradores ainda mais unidos e fortes! 

Ronaldo Coelho Netto 

Vice-Presidente Administrativo e Financeiro do SECOVI RIO 

Sua opinião é muito importante 

Quer mandar um comentário sobre esta edição 

ou sugerir uma pauta? 

Envie um e-mail para imprensa@secovirio.com.br 


CURTINHAS 

São Paulo sedia a 20ª edição do Conami em outubro 

Rawpixel.com/ Shutterstock.com 

O 20º Conami (Congresso Nacional do Mercado 

Imobiliário) ocorrerá nos dias 10, 11 e 12 de 

outubro, no Hotel Sheraton WTC, em São Paulo. 

O evento é promovido pela Associação das 

Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios 

de São Paulo (AABIC), com o apoio de um 

convênio criado com 24 instituições associadas à 

Câmara Brasileira de Comércio e Serviços 

Imobiliários (CBCSI), que inclui o Secovi Rio. 

O congresso vai abordar assuntos que norteiam o 

mercado imobiliário do Brasil e do mundo, com as 

diversas inovações tecnológicas, e terá a presença 

de palestrantes renomados do meio corporativo. 

O ministro e vice-presidente do Supremo Tribunal 

Federal Luiz Fux abrirá o congresso com a 

palestra magna sobre Direito Imobiliário e 

Economia. 

As inscrições pela internet estarão abertas até 

setembro, pelo site www.conami2020.com.br, 

com opções de pagamento em cartão de crédito 

ou boleto bancário. Após, os interessados 

poderão se inscrever somente no local do 

congresso, no dia 10 de outubro, a partir das 16h. 

MAC de Niterói é uma das dez obras mais influentes do mundo 

Renato / stock.adobe.com 

O Museu de Arte Contemporânea de Niterói 

(MAC) foi eleito uma das construções mais 

influentes dos últimos 50 anos. O Instituto de 

Gerenciamento de Projetos (PMI), organização 

global sediada na Pensilvânia, nos EUA, elegeu a 

obra do arquiteto Oscar Niemeyer entre os dez 

projetos mais impactantes e inspiradores do 

mundo. 

A organização, presente em mais de 160 países, 

elencou também a Casa de Ópera de Sydney, na 

Austrália; o Burj Khalifa, em Dubai, considerado o 

prédio mais alto do mundo; e o Museu 

Guggenheim Bilbao, na Espanha. 

O MAC foi inaugurado em 1996 e se tornou um 

marco arquitetônico de Niterói. Foram 

necessários cinco anos para erguer a estrutura de 

quatro pavimentos, inscrita numa praça de 

2.500m². Com 16m de altura, o projeto de Oscar 

Niemeyer nasceu do chão numa base cilíndrica 

única de 9m de diâmetro que sustenta todo o 

prédio, ancorada numa sapata gigante de 2m de 

altura. 


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Novas datas de pagamento dos tributos 

federais no âmbito do Simples Nacional 

O Comitê Gestor do Simples Nacional prorrogou 

as datas de pagamento dos tributos federais no 

âmbito do Simples Nacional. A medida faz parte 

do pacote para minimizar os impactos 

econômicos da pandemia da Covid-19. A norma 

determina que a prorrogação dos prazos não 

possibilita às empresas o direito à restituição de 

quantias já eventualmente recolhidas. A 

prorrogação se dará da seguinte forma: 

1. O período de apuração Março de 2020 terá o 

vencimento em 20 de outubro. 

2. O período de apuração Abril de 2020 terá o 

vencimento em 20 de novembro. 

3. O período de apuração Maio de 2020 terá o 

vencimento em 21 de dezembro. 

O Simples Nacional implica o recolhimento 

mensal, mediante documento único de 

arrecadação, dos seguintes impostos e 

contribuições: Imposto sobre a Renda da Pessoa 

Jurídica (IRPJ); Imposto sobre Produtos 

Industrializados (IPI); Contribuição Social sobre o 

Lucro Líquido (CSLL); Contribuição para o 

Financiamento da Seguridade Social (Cofins); 

Contribuição para o PIS/Pasep; Contribuição 

Patronal Previdenciária (CPP) para a Seguridade 

Social; Microempreendedor Individual (MEI). Para 

mais informações, acesse o site 

www.secovirio.com.br. 

Secovi Rio firma termo aditivo com medidas 

trabalhistas emergenciais durante a pandemia 

Medidas econômicas e trabalhistas foram 

necessárias para minimizar os impactos causados 

pelo novo coronavírus. Diante desse cenário, o 

Secovi Rio e o SEEMRJ adotaram algumas 

medidas emergenciais nas condições de trabalho 

e nas políticas de manutenção do emprego dos 

condomínios, como forma de preservar a renda 

de todos os trabalhadores. Além disso, 

prorrogaram a data de vigência da Convenção 

Coletiva para 90 dias, sem alterar a data-base da 

categoria, fixada no mês de abril. 

Entre as medidas preventivas, as normas 

permitiram alterar o regime de trabalho presencial 

para o trabalho à distância; o empregador teve 

permissão para conceder férias coletivas com 

notificação de 48 horas de antecedência; também 

foi possível flexibilizar e alterar os horários de 

início e término do turno dos trabalhadores. O 

termo aditivo dispensou o registro prévio da 

alteração no contrato de trabalho em todas as 

cláusulas. Várias outras medidas 

foram estabelecidas, visando 

reduzir os impactos 

econômicos. Para mais 

informações, acesse 

www.secovirio.com.br. 

Imobiliárias são isentas do combate ao mosquito Aedes aegypti 

Em defesa das empresas administradoras de 

imóveis, o Secovi Rio ingressou com a 

Representação de Inconstitucionalidade da Lei nº 

7.351, de 14/7/2016, do Estado do Rio de 

Janeiro. Essa ação jurídica indefere a 

responsabilidade das imobiliárias no combate aos 

criadouros de mosquitos Aedes aegypti e Aedes 

albopictus encontrados em condomínios. 

A tese defende a inabilidade da Assembleia 

Legislativa do Estado do Rio de Janeiro (Alerj) em 

legislar sobre a matéria, visto que a relação 

existente entre as imobiliárias e seus clientes é 

regulada pelo Direito Civil, da Constituição 

Federal. 

O Órgão Especial do Tribunal de Justiça do 

Estado do Rio de Janeiro acolheu os argumentos 

apresentados pelo Secovi Rio e declarou a 

inconstitucionalidade da lei. A Alerj recorreu ao 

Supremo Tribunal Federal, tendo o recurso 

negado pelo ministro Marco Aurélio Mello, 

mantendo a decisão do TJ quanto à 

inconstitucionalidade da norma. 

teptong / stock.adobe.com 


Secovi Rio entrevista: nutricionista alerta sobre a importância dos hábitos saudáveis na 

alimentação 

MyCreative / stock.adobe.com 

A Revista Secovi Rio publica nesta edição 

uma entrevista com a nutricionista Lígia dos 

Santos, da Rede de Hospitais São Camilo, de 

São Paulo, realizada durante a fase crítica da 

pandemia do novo coronavírus, que trouxe 

impactos agressivos à saúde e mudanças de 

comportamento que influenciaram os hábitos 

alimentares das pessoas. A especialista 

destaca sobre a importância de uma boa 

alimentação em todas as épocas do ano, 

sobretudo para manter a imunidade em dia e 

combater a obesidade e outros problemas de 

saúde. Confira a entrevista: 

Quais os principais alimentos a serem 

consumidos para manter a saúde? 

A escolha dos alimentos pode tornar sua 

alimentação equilibrada e saborosa. Prefira 

alimentos in natura (legumes, verduras e 

frutas) ou minimamente processados (arroz, 

milho, feijão, farinha, leite, castanhas, carnes 

etc.). Esses alimentos possuem boas fontes de 

vitaminas e minerais. 

Quais alimentos devemos evitar em nosso 

dia a dia? 

Evite alimentos ultraprocessados, produtos 

fabricados com adição de sal, açúcar e 

gorduras, como refrigerantes, biscoitos 

recheados, salgadinhos, macarrão 

instantâneo. O consumo excessivo desses 

produtos tem sido associado a doenças 

crônicas, como obesidade, diabetes e câncer, 

que são fatores de risco para o novo 

coronavírus. 

O que comer para aumentar a imunidade? 

Entre os nutrientes importantes estão carne 

vermelha, que contém zinco e ferro; vegetais 

verde-escuros e alaranjados (os carotenoides), 

ricos em vitamina A, antioxidantes e 

reguladores da resposta imune; frutas cítricas, 

como limão e laranja, valiosas em vitamina C e 

parte da primeira linha de defesa do 

organismo. 

SECOVI RIO / 2020 / nº 120 / 8 

Quais outras recomendações para a boa 

saúde e o equilíbrio diário? 

Não pule as refeições e procure realizar 

todas (café da manhã, almoço, lanche da 

tarde e jantar). Utilize sal, açúcar e gorduras 

com moderação para tornar a alimentação 

saborosa e saudável. Consuma água, leite e 

frutas. Não troque as comidas caseiras pelas 

prontas. 

Parceria entre Secovi Rio e OLX oferece 

condições especiais para anúncios digitais 

O Secovi Rio, a Abadi e a equipe do site OLX, 

especializado em compra e venda, fizeram 

parceria e acordaram condições especiais e 

descontos exclusivos aos anunciantes associados. 

Essa é mais uma iniciativa visando oferecer apoio 

aos negócios imobiliários das empresas parceiras. 

Os acordos abrangem os anúncios já existentes e 

os novos. Para negociar os descontos sobre os 

contratos, basta contatar a gerente regional de 

vendas da OLX, Amanda Matos, pelo e-mail 

amanda.matos@olxbr.com ou pelo 

telefone/WhatsApp 

(31) 7152-5855. 

hayate / stock.adobe.com

ENTREVISTA • CARLOS CARVALHO 

Conforto, 

grandes espaços 

e natureza farta: 

a expansão na 

Zona Oeste do Rio 

segue em evidência 

Camilla Rua 

U 

ma trajetória de quase um século pautada 

pelo sucesso, perseverança, desafios e 

transparência. Esse é apenas um breve resumo do 

histórico do presidente da Carvalho Hosken, Carlos 

Carvalho, de 96 anos, considerado um dos nomes de 

maior destaque do mercado imobiliário nacional. 

Engenheiro por formação e responsável por grandes 

empreendimentos que ajudaram no desenvolvimento 

urbano da Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio de 

Janeiro, Carlos Carvalho acredita que sua missão vai além 

de construir locais para as pessoas simplesmente 

morarem. 

“Construímos pensando onde elas vão viver. Acho que 

pensar no outro e desenvolver produtos voltados para as 

famílias é o que precisa ser perseguido por todos os 

profissionais do mercado”, avalia o empresário, que acredita 

fortemente na evolução do setor imobiliário por meio de 

bairros planejados, sustentabilidade, arquitetura moderna e 

segurança. 

Divulgação 



A Carvalho Hosken realizou obras grandiosas no Brasil e, desde quando foi fundada, na 

década de 1950, sempre buscou atender às demandas de um Brasil em crescimento. Hoje, 

pouco mais de meio século depois, como o senhor enxerga a evolução do mercado 

imobiliário no país? 

O crédito imobiliário é um dos fatores-chave para o crescimento econômico de um país. Com ele 

as pessoas têm acesso à moradia e à construção do seu patrimônio. Apesar de alguns momentos 

parecerem difíceis, está havendo uma recuperação do financiamento imobiliário no Brasil. A 

evolução desse mercado nas últimas décadas foi imensa, mas, ao nos depararmos com a 

representatividade do crédito imobiliário no PIB do Brasil, hoje na casa dos 2%, frente aos 48% 

que o mesmo mercado representa na Espanha, temos uma enorme avenida para o crescimento do 

setor. Claro que, do ponto de vista de urbanização, construção e tecnologia, evoluímos muito 

nesse período. 

CARLOS 

A sua empresa participou da construção da capital do Brasil e atuou no desenvolvimento do 

Rio de Janeiro a partir da década de 1960. Diante das mudanças pelas quais a cidade 

passou nas últimas décadas, como a inovação foi importante para a Carvalho Hosken 

manter-se à frente do mercado e referência no país? 

Nossa visão de futuro e a constante preocupação com a qualidade de vida da classe média 

brasileira sempre foram os pilares do nosso trabalho. Não construímos pensando apenas onde as 

famílias vão morar, mas, e principalmente, onde elas vão viver. Segurança, sustentabilidade, 

arquitetura moderna, parques, praças e jardins sempre estiveram presentes nos nossos 

empreendimentos e bairros planejados. 

CARLOS 

Divulgação 

Nossos bairros planejados representam hoje o que existe de 

mais moderno em termos de ocupação urbana ordenada e 

sustentável. Neles o convívio do homem com a natureza se faz 

presente de forma intensa e muito bem cuidada.


Sabemos que a Carvalho Hosken foi bastante estratégica e relevante para o 

desenvolvimento da Barra da Tijuca a partir dos anos 1980. A empresa construiu inúmeros 

empreendimentos de destaque na região. Como o senhor enxerga o Rio de Janeiro para as 

próximas décadas e quais regiões podem ser vistas como áreas fundamentais para equilibrar 

a exaustão urbana na cidade? 

Nossa cidade, notadamente as áreas do Centro e da Zona Sul, vem sofrendo desde a década de 

1980 com a ocupação urbana desordenada e adensada em pequenos espaços. Porém, é na Zona 

Oeste que a cidade encontra o seu modelo de ocupação urbana mais apropriado, em que conforto, 

grandes espaços entre as construções e a generosidade da sua natureza se fazem presentes. Nesse 

contexto, acho que a Zona Oeste ainda será a preferida das próximas décadas. 

CARLOS 

A Carvalho Hosken se dedicou durante anos ao desenvolvimento de projetos pautados 

numa nova visão de ocupação do espaço urbano. Na sua visão, qual o maior legado deixado 

pela companhia para a população carioca? 

Nossos bairros planejados representam hoje o que existe de mais moderno em termos de 

ocupação urbana ordenada e sustentável. Neles o convívio do homem com a natureza se faz 

presente de forma intensa e muito bem cuidada. Isto graças às suas sociedades civis, que, 

legitimamente representadas por seus moradores, estabelecem uma relação de zelo, priorizando a 

valorização patrimonial de cada um. Este talvez seja o nosso grande legado: bairros planejados, 

cuidados e valorizados pelos próprios moradores. 

CARLOS 



Um dos seus lemas é que é necessário conciliar toda a atividade imobiliária com qualidade 

de vida, desenvolvimento urbano, sustentabilidade, meio ambiente, paisagismo e arte. Com 

base na sua experiência, quais recomendações o senhor daria para as empresas do mercado 

imobiliário e para os novos profissionais que estão ingressando no setor? 

Acho que “pensar no outro” e “desenvolver produtos voltados para as famílias” é o que precisa ser 

perseguido por todos os profissionais do mercado. Afinal, como um dos maiores geradores de 

renda e empregos da economia, o setor imobiliário precisa estar em constante evolução e ouvindo 

bem de perto o que os novos consumidores desejam para si e suas famílias. 

CARLOS 

A Escola Carvalho Hosken de Desenvolvimento Profissional e o Centro de Treinamento 

Prático em Saúde e Segurança do Trabalho são duas iniciativas sociais importantes da 

Carvalho Hosken e que já contribuíram para a capacitação de 8 mil pessoas nos últimos 

anos. Como o senhor avalia a relação entre a capacitação de pessoas e a expansão 

econômica do Brasil e do mercado imobiliário? 

A constante capacitação profissional é fundamental para a melhoria do setor, não só por conta da 

própria qualificação dos profissionais envolvidos na cadeia produtiva do setor, mas, e 

principalmente, pelo legado intelectual e técnico que certamente ajudará a expandir a economia 

do Brasil. 

CARLOS 

Divulgação 

Alcançar o melhor requer superação de desafios e obstáculos, 

entendimento e respeito às boas práticas e, finalmente, 

transparência com o consumidor. 



Na sua visão pessoal como empresário e homem de sucesso, quais são os valores 

primordiais para conquistarmos êxito e crescimento em qualquer carreira? 

Mais do que qualquer outro, a dedicação ao que se faz. Alcançar o melhor requer superação de 

desafios e obstáculos, entendimento e respeito às boas práticas e, finalmente, transparência com o 

consumidor. 

CARLOS 

Superar desafios e estar à frente do mercado nunca foi sinônimo de receio para a Carvalho 

Hosken. Qual mensagem o senhor deixa para grandes e pequenos empresários do mercado 

imobiliário que se inspiram em sua trajetória? 

Que saibam que o caminho é longo e difícil, mas muito gratificante. Minha mensagem é de 

otimismo, perseverança e transparência como posturas a serem adotadas e preservadas. 

CARLOS

JURÍDICO - ARTIGO 

ASSEMBLEIA 

CONDOMINIAL 

Solange Santos - Advogada 

rocedimento de suma importância na vida 

condominial, a assembleia geral é objeto de 

muitas dúvidas e questionamentos, o que nos 

animou a redigir este artigo, como forma de 

contribuir para que sua realização se torne mais 

simples e efetiva. 

Assembleia é a reunião na qual os condôminos, 

assim considerados os proprietários, promitentes 

compradores ou os cessionários das unidades 

autônomas, tomam decisões a respeito do 

condomínio, e estas, desde que não contrariem 

as leis, a Convenção ou o Regulamento Interno, 

transformam-se em regras, obrigando 

indistintamente a todos, inclusive os moradores e 

os ocupantes dos imóveis a qualquer título 

(locatários, usufrutuários etc.). 


DOS TIPOS DE ASSEMBLEIA 

É importante esclarecer a diferença entre 

assembleia ordinária e extraordinária. 

A assembleia ordinária é aquela realizada uma 

vez por ano, obrigatoriamente, determinada pela 

Convenção Condominial e pela legislação 

pertinente. Geralmente tais assembleias 

ocorrem no primeiro trimestre do ano, 

obedecendo à data ou ao mês previsto na 

Convenção. Nela são discutidas e submetidas à 

aprovação dos condôminos as contas do último 

exercício do mandato do síndico, bem como 

assuntos ligados ao orçamento do novo 

exercício, podendo, ainda, tratar da eleição dos 

membros da administração, além de temas de 

interesse geral. 

A assembleia extraordinária é convocada 

sempre que houver algum assunto relevante a 

ser deliberado e não seja possível aguardar a 

realização da assembleia ordinária. 

DA CONVOCAÇÃO 

A convocação para a assembleia ordinária deve 

ser feita pelo síndico e, caso este não o faça, por 

1/4 dos condôminos. Já as extraordinárias 

poderão ser convocadas de uma ou outra 

maneira, ou seja, pelo síndico ou por 1/4 dos 

condôminos. 

O Código Civil prevê que, se a assembleia 

ordinária não se reunir, o juiz decidirá, a 

requerimento de qualquer condômino. 

Algumas Convenções estabelecem a 

possibilidade de convocação da assembleia pelo 

Conselho Consultivo ou Fiscal, quando há 

omissão do síndico. 

O prazo que antecede a convocação dos 

condôminos para a assembleia é definido na 

Convenção e, em sendo omissa, deve-se fazê-la 

com o prazo mínimo de oito dias de 

antecedência, utilizando-se por analogia o 

disposto na Lei nº 6.404/1976. 

Também na Convenção deve estar a forma da 

convocação, se por publicação em jornal de 

circulação, colocação no quadro de avisos etc. 

O certo é que o Código Civil estabelece no art. 

1.354 que a assembleia não poderá deliberar se 

todos os condôminos não forem 

inequivocamente convocados para a reunião. 

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Alguns juristas entendem que um simples aviso 

na portaria ou no elevador tornaria público o 

comunicado. Não concordamos com tal 

posicionamento, posto que não há, nessa forma 

A colocação do edital 

nos elevadores e 

outras partes comuns 

da edificação sem 

dúvida auxilia na 

divulgação, mas não 

deve ser a única 

forma. Em nosso 

entendimento, o 

procedimento mais 

adequado para a 

convocação é a 

entrega do edital sob 

protocolo. 

de convocação, 

prova inequívoca da 

ciência de todos os 

condôminos, 

principalmente 

daqueles que não 

residem no edifício. 

A colocação do 

edital nos 

elevadores e outras 

partes comuns da 

edificação sem 

dúvida auxilia na 

divulgação, mas não 

deve ser a única 

forma. Em nosso entendimento, o procedimento 

mais adequado para a convocação é a entrega do 

edital sob protocolo. 

É importante lembrar que, para validade da 

convocação, é necessário que dela conste a 

“ordem do dia”, especificando os assuntos que 

serão submetidos à deliberação, bem como o dia, 

local e hora para realização da assembleia em 

primeira e em segunda convocação. 

A PREPARAÇÃO DE UMA ASSEMBLEIA 

Tão importante quanto a escolha do local e 

horário para a realização da assembleia, que 

devem ser acessíveis aos condôminos, é a 

organização da documentação necessária a cada 

assunto a ser deliberado, de forma que seja 

possível esclarecer eventuais dúvidas. 

O registro de presença dos participantes da 

assembleia é feito através de sua assinatura na 

lista própria, que servirá também para verificar o 

alcance do quórum para sua instalação, bem 

como para as deliberações da ordem do dia, caso 

essas exijam quórum qualificado. 

Importante destacar que somente condôminos 

ou seus representantes podem participar da 

assembleia, e, para que o síndico possa ter 

certeza de que os presentes preenchem esse 

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equisito legal, é aconselhável que tenha a 

relação atualizada dos atuais proprietários, bem 

como da sua condição de adimplente, pois 

somente aqueles que estiverem quites podem 

participar e votar. 

Caso não seja alcançado o quórum para a 

primeira convocação, ou seja, maioria de votos 

dos condôminos presentes que representem pelo 

menos metade das frações ideais, na forma do 

art. 1.352 do Código Civil, deverá aguardar a 

hora prevista para a segunda convocação, 

Caso não seja alcançado 

o quórum para a 

primeira convocação, ou 

seja, maioria de votos 

dos condôminos 

presentes que 

representem pelo menos 

metade das frações 

ideais, na forma do art. 

1.352 do Código Civil, 

deverá aguardar a hora 

prevista para a segunda 

convocação, quando 

então poderá dar início 

à reunião, com qualquer 

número de presentes. 

quando então 

poderá dar início 

à reunião, com 

qualquer número 

de presentes. 

Observe-se, 

contudo, que os 

itens que 

dependam de 

quórum 

qualificado não 

poderão ser 

deliberados. 

Iniciados os 

trabalhos da 

assembleia, 

deverá ser 

escolhido um 

presidente de mesa que conduzirá os trabalhos, o 

qual indicará o secretário, encarregado de redigir 

a ata. Algumas Convenções vedam que o síndico 

conduza a assembleia. Nesse caso, deverá ser 

escolhida outra pessoa para tal tarefa. 

Composta a mesa, é feita a leitura da ordem do 

dia e a seguir têm início a discussão e a votação 

de cada um dos itens. 

O ideal é que a ata seja redigida à medida que os 

itens são deliberados, registrando de forma 

sucinta o tema em discussão, bem como os votos 

proferidos (favoráveis, desfavoráveis, nulos e 

abstenções), registrando ainda o resultado final 

da votação. Encerrados os itens da pauta, será 

concluída a redação da ata, que, depois de 

aprovada, é assinada pelo presidente e pelo 

secretário. 

Sabemos, no entanto, que a grande maioria das 

assembleias ocorre no período da noite e que, 

por vezes, é encerrada muito tarde, o que faz 

com que se deixe para redigir a ata em momento 

posterior. Nesses casos, é importante que o 

secretário faça as anotações devidas durante a 

assembleia. A gravação em áudio das assembleias 

auxilia na elaboração da ata. 

Realizada a assembleia, o próximo passo é 

comunicar a todos os condôminos o que nela foi 

deliberado, obedecendo à forma prevista na 

Convenção. 

REGISTRO DAS ATAS 

A finalidade do registro de qualquer documento é 

lhe dar publicidade, bem como garantir a sua 

conservação, posto que a qualquer tempo poderá 

ser solicitada uma certidão de seu inteiro teor. 

A ata da assembleia em que há eleição do síndico 

deve ser obrigatoriamente levada a registro no 

Cartório de Títulos e Documentos, por se tratar 

do documento no qual se confere a 

representação do condomínio, e que será exigida 

pelas instituições financeiras em que o 

condomínio mantém conta bancária e outros 

órgãos públicos, como a Receita Federal, para 

atualização da representação no CNPJ. 

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JURÍDICO - CONSULTAS 

TRABALHISTA 

O empregador pode ser notificado ou multado em 

função de brigas entre funcionários? 

Se o condomínio não deu causa ao 

desentendimento entre os funcionários e sendo a 

briga motivada por questões pessoais, sem que o 

condomínio tenha sido comunicado sobre eventual 

desavença entre os empregados para que pudesse 

adotar medidas preventivas, não há motivo para 

que venha a ser responsabilizado, sendo certo que 

é obrigação do empregado manter um 

comportamento de urbanidade no seu local de 

trabalho. 

O empregador é o responsável pela integridade 

física e moral dos empregados no local de trabalho. 

Portanto, deve adotar medidas para que ele seja o 

mais saudável possível. Assim, deve ficar atento ao 

comportamento e convivência entre os 

funcionários e, se notar ou tomar conhecimento de 

algum tipo de abuso, deve agir, punindo o agressor 

com advertências, suspensão, podendo chegar à 

demissão por justa causa. Se ficar omisso, poderá 

ser responsabilizado. 

O condomínio alterou a função do empregado, 

passando-o de auxiliar de serviços gerais para 

jardineiro. Sendo assim, qual o piso a ser fixado, 

visto que a Convenção Coletiva de Trabalho não 

contempla essa função? 

A Convenção Coletiva de Trabalho fixa os valores 

mínimos a serem pagos aos empregados em 

condomínio, não havendo qualquer irregularidade 

em que estes sejam estabelecidos em patamares 

superiores. O que não pode ocorrer é o inverso, ou 

seja, pagar salário inferior. 

No caso do jardineiro, como a Convenção 

expressamente não nomina tal atividade, ele está 

incluído na letra “c” da cláusula terceira, que 

estabelece o piso salarial para servente, faxineiro e 

demais empregados da categoria profissional, que 

representa o valor mínimo para admissão. 

Caso o empregado do condomínio já receba valor 

superior, nada há que ser alterado, mantendo-se, 

para futuro, a aplicação dos percentuais de 

reajustes que forem fixados nas próximas 

convenções coletivas. 

Qual a natureza da verba referente ao intervalo 

para refeição? 

O intervalo para refeição e descanso foi 

contemplado dentre as modificações introduzidas 

pela Reforma Trabalhista, que alterou o § 4º do art. 

71, passando a determinar que, em razão da não 

concessão ou da concessão parcial, caberá o 

pagamento apenas do período suprimido, cuja 

natureza é indenizatória. 

A Convenção Coletiva de Trabalho reproduz o texto 

da lei, modificando apenas o percentual de 

acréscimo, que já era historicamente de 60%. 

Este é o nosso entendimento, embasados na 

mudança legislativa apontada. Como a alteração 

ainda é recente, não existem decisões judiciais 

sobre o assunto, pós-Reforma, que aponte o 

entendimento dos Tribunais. As decisões 

encontradas fazem a distinção na linha do tempo 

entre antes e depois da Lei nº 13.467/2017, o que 

é um indício de que, quando houver discussão 

judicial acerca da natureza salarial, para os fatos 

ocorridos após a vigência daquela lei, 

provavelmente haverá mudança no posicionamento 

do Judiciário, posto que a natureza indenizatória 

agora decorre da lei. 

Considerando a natureza indenizatória do 

pagamento do intervalo para refeição e descanso 

não concedido, essa verba sofre incidência de 

encargos sociais? 

Como a legislação trabalhista confere 

expressamente natureza indenizatória ao 

pagamento do intervalo intrajornada, a nosso sentir, 

não haverá incidência de Contribuição 

Previdenciária, na forma do Decreto nº 

3.048/1999, art. 214, § 9º, alínea “m”, que 

regulamenta a Lei nº 8.212/1991, o qual estabelece 

que as indenizações, desde que expressamente 


previstas em lei, não integram o salário de 

contribuição. 

Registramos, contudo, que este tema ainda não foi 

objeto de discussão judicial, como ocorreu com 

outras verbas indenizatórias, razão pela qual não 

podemos afiançar que não haverá questionamento 

por parte da Previdência Social. 

Quanto ao FGTS, a Instrução Normativa 144 da SIT 

(Secretaria de Inspeção do Trabalho), art. 10, XXX, 

expressamente aponta que o pagamento do 

período suprimido do intervalo intrajornada, não 

concedido em seu período mínimo, quando o fato 

gerador for originado a partir de 11 de novembro 

de 2017, data de início da vigência da Lei nº 

13.467/2017, não integra a remuneração, para fins 

do recolhimento do FGTS. 

Em relação ao Imposto de Renda, como não houve 

alteração na lei tributária ou entendimento 

consolidado pela Receita Federal quanto à não 

incidência do Imposto de Renda nessa verba, 

entendemos que a verba deve ser considerada para 

incidência do imposto. 

No cálculo da indenização devida em razão da 

supressão de horas extras, aplica-se a prescrição, 

devendo ser considerados apenas os cinco últimos 

anos? 

O cálculo da indenização prevista no Enunciado 

291 do TST deve observar a totalidade dos anos de 

efetivo serviço extraordinário, não havendo, para 

tal apuração, que se falar em prescrição quinquenal, 

já que esta atinge apenas a parcela em si 

(indenização), e não o tempo de serviço referencial 

para o seu cálculo. 

Este é o entendimento pacífico da Justiça do 

Trabalho. 

Existe acúmulo de função quando o empregado do 

condomínio exerce diversas tarefas, como 

pequenos reparos e limpeza? 

Permitimo-nos registrar que, ao contrário do que 

muitos condomínios praticam, a função de zelador 

não se confunde com a do faxineiro. A função de 

zelador é a que agrega o maior número de 

atividades no condomínio. 

O acúmulo de função se caracteriza quando é 

exigido do empregado o exercício de atividades 

estranhas à função para a qual tenha sido 

contratado, de modo a lhe acarretar aumento na 

quantidade ou qualidade do serviço sem a 

contraprestação devida. 

Por outro turno, inexiste legislação determinando 

quais sejam as atividades dos empregados do 

condomínio, que não constituem categoria 

diferenciada, ficando suas funções condicionadas 

ao contrato de trabalho e, na ausência de 

especificação, àquelas que o empregador entender 

necessárias, observada a condição pessoal do 

empregado. É o que estabelece o art. 456 da 

Consolidação das Leis do Trabalho, quando trata do 

contrato individual de trabalho. 

Existe restrição a que os empregados participem 

de curso no dia de sua folga? 

A participação em cursos por determinação do 

empregador gera como consequência que o tempo 

despendido será considerado como à disposição do 

empregador, ensejando o pagamento de horas 

extras, se ocorrer fora do horário normal de 

trabalho. 

Assim, sendo o curso realizado em dia de folga dos 

empregados, deverá ser remunerado como 

trabalhado, salvo se for concedido outro dia como 

compensação. 

Na mudança da jornada de 44 horas semanais para 

a escala 12x36, o condomínio deve pagar os 

feriados trabalhados? 

A sistemática de pagamento do feriado trabalhado 

não é igual nas duas modalidades de jornada. 

Na jornada de 44 horas semanais, o feriado 

trabalhado é pago em dobro, desde que o 

empregador não conceda outro dia, na mesma 

semana, como compensação. 

Na escala 12x36, desde a edição da Lei nº 

13.467/2017 (Reforma Trabalhista), o feriado 

trabalhado é considerado compensado, assim como 

as prorrogações do trabalho noturno, conforme 

expresso no parágrafo único do art. 59-A da CLT. 

A Convenção Coletiva de Trabalho da categoria 

reproduz o texto da lei, conforme se verifica no 

parágrafo primeiro da Cláusula 31ª. 

Lembramos que a implantação da escala 12x36 

depende de acordo entre empregado e 

empregador. 


O empregado que trabalha na escala 12x36 pode 

iniciar suas férias em dia que antecede o feriado? 

De acordo com o previsto na Lei nº 13.467/2017, a 

chamada Reforma Trabalhista, as férias não podem 

iniciar-se dois dias antes de folga ou feriado (art. 

134, § 3º, da CLT). 

No entanto, em se tratando de escala 12x36, é 

impraticável seguir tal regra. Por esse motivo, ela foi 

mitigada pela Convenção Coletiva de Trabalho dos 

empregados de edifícios do município do Rio de 

Janeiro, autorizando o início das férias nesses dias, 

conforme previsto no parágrafo décimo da Cláusula 

31ª. 

Assim, o empregado pode iniciar as férias em dia 

que antecede o feriado, sendo, no entanto, proibido 

o início do gozo de férias nos dias de folga e 

feriado. 

CONDOMÍNIO 

Existe alguma lei que vede o gotejamento de 

ar-condicionado instalado nos condomínios? 

A Lei Municipal nº 2.749/1999 coíbe o 

gotejamento irregular proveniente de aparelhos de 

ar condicionado, dispondo no art. 2º que o 

descumprimento do disposto no art. 1º sujeitará o 

infrator a multa no valor de cento e vinte e cinco 

inteiros e quatro décimos de Unidades Fiscais de 

Referência (Ufir), e, se a irregularidade não for 

sanada no prazo de 30 dias após a primeira multa, 

passará a incidir multa diária, conforme expresso no 

parágrafo único do referido artigo. 

O tema é ainda objeto de disciplinamento através 

do Decreto n° 29.881, de 18 de setembro de 2008, 

que aprovou as Posturas Municipais, constando do 

Regulamento nº 1 – Do Licenciamento e 

Funcionamento das Atividades Econômicas 

Exercidas em Áreas 

Particulares, o qual estabelece, 

em seu art. 75, que os 

estabelecimentos que utilizam 

aparelhos de ar condicionado 

projetados para o exterior das 

edificações deverão instalar no 

equipamento acessório em 

forma de calha coletora, para 

captar a água produzida e 

impedir o gotejamento na via pública. 

O parágrafo único do supracitado artigo aponta que 

o condomínio responderá solidariamente sempre 

que for constatada a irregularidade em edificações 

residenciais multifamiliares, comerciais e mistas. 

Em razão da solidariedade do condomínio, que será 

responsabilizado quando não for possível identificar 

a unidade cujo aparelho esteja gotejando para a via 

pública, alguns síndicos chamam para si a iniciativa 

de promover a instalação de captadores de água, 

cuja despesa deverá ser rateada entre as unidades. 

Nas áreas internas do condomínio, cabe à 

comunidade instituir normas, devendo ser 

convocada uma assembleia para discutir o assunto, 

seja no sentido de exigir que cada condômino 

execute o serviço à sua custa ou que o condomínio 

contrate o serviço e inclua a despesa na cota 

condominial. 

Que legislação trata da obrigatoriedade de brigada 

de incêndio para prédios comerciais? 

Está em vigor o novo Código de Segurança contra 

Incêndio e Pânico (Coscip), aprovado pelo Decreto 

nº 42/2018, o qual prevê que o Corpo de 

Bombeiros Militar do Estado do Rio de Janeiro 

(CBMERJ) regulamentará, por meio de Notas 

Técnicas (NT), as normas de segurança contra 

incêndio e pânico constantes daquele código. 

Com relação às brigadas de incêndio, a Nota 

Técnica que atualmente disciplina o assunto é a 

NT2-11. 

A análise deve ser feita a partir da classificação da 

edificação, que está na NT1-04 (anexo A), e do grau 

de risco constante da mesma NT, anexo B. 

O dimensionamento da brigada de incêndio está na 

NT2-11, anexo D, e é definido de acordo com a 

metragem quadrada construída. 

Tendo em vista a complexidade da norma, é 

recomendável o assessoramento de um profissional 

da área ou uma consulta ao Corpo de Bombeiros, 

posto que um enquadramento incorreto poderá 

resultar no dimensionamento indevido da brigada 

de incêndio, o que, por sua vez, pode resultar em 

multa. 

A normatização pode ser acessada no portal do 

Corpo de Bombeiros, no link 

http://www.cbmerj.rj.gov.br/notas-tecnicas. 


Cabe ação judicial para isenção do pagamento da 

Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo, quando existe 

contratação de empresa para coleta do lixo? 

A Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo (TCDL) foi 

criada pela Lei Municipal nº 2.687/1998, 

objetivando corrigir a distorção anteriormente 

existente, passando, dessa forma, a observar os 

requisitos da especificidade e divisibilidade. 

Estabelece o art. 1º que o fato gerador é a 

utilização, efetiva ou potencial, do serviço público 

de coleta de lixo domiciliar, serviço essencial e 

posto à disposição de todos os contribuintes. 

Nos casos de “grandes geradores de resíduo”, que 

são obrigados a contratar o serviço a uma empresa 

particular para coleta do lixo, os proprietários das 

unidades podem requerer a dispensa do 

pagamento da TCDL, com base no entendimento já 

pacificado no Tribunal de Justiça do Estado do Rio 

de Janeiro, através do Incidente de Uniformização 

de Jurisprudência, da qual resultou a edição da 

Súmula nº 237 da Jurisprudência Predominante, 

que preconiza: 

“Nos termos dos arts. 3º, 8º, I, e 61 da Lei nº 

3.273/2001, do Município do Rio de Janeiro, desde 

que comprovado que o respectivo gerador assumiu 

o encargo dos serviços de manuseio, coleta, 

transporte, valorização, tratamento e disposição 

final de lixo extraordinário, não tem incidência a 

TCDL.” 

A rigor, o autor da ação deve ser o consumidor, que 

é o proprietário da unidade, que efetivamente paga 

a TCDL. 

Retirando-se o condômino antes do término da 

assembleia, ele pode pedir que outro condômino 

vote por ele em relação aos itens pendentes de 

deliberação? 

Sim. Esse tipo de providência é conhecido como 

procuração de viva voz, que guarda a mesma 

legalidade e eficácia jurídica de uma procuração por 

escrito, já que o art. 656 do Código Civil dispõe que 

o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou 

escrito. 

Assim, o condômino que precisar se retirar antes de 

terminados os trabalhos da assembleia pode 

requerer ao presidente da mesa que consigne em 

ata que, na sua ausência, o condômino escolhido 

votará por sua unidade como seu procurador. 

LOCAÇÃO 

É devida alguma indenização ao 

locatário em razão da venda do 

imóvel, tendo a locação sido 

realizada há apenas 30 dias? 

O locador não está impedido de 

vender o imóvel que se encontra 

locado, desde que assegure ao locatário o direito de 

preferência na sua aquisição. É importante destacar 

que a venda do imóvel não é causa de extinção da 

locação. Em se concretizando a venda do imóvel, o 

adquirente pode se sub-rogar na condição de 

locador e manter a locação na forma contratada 

com o locatário, e, caso não tenha interesse em 

mantê-la, deverá assegurar ao locatário o prazo 

mínimo de 90 dias para a desocupação voluntária 

do imóvel. 

É possível que uma locação seja garantida por dois 

fiadores? A existência de mais de um fiador 

complicaria a cobrança da dívida locatícia? 

O que é vedado pela Lei do Inquilinato é a exigência 

de duas modalidades diferentes de garantia para o 

mesmo contrato de locação, e não que mais de uma 

pessoa garanta o pagamento da dívida. 

Sobre esse assunto o doutrinador Sylvio Capanema 

de Souza, na sua obra “A Lei do Inquilinato 

Comentada”, 8ª edição, pág. 164, ensina: “Seguindo 

a tradição das leis pretéritas, a atual vedou a 

adoção de mais de uma modalidade de garantia, 

num mesmo contrato de locação. Com isso se 

procura não onerar, em demasia, o pretendente à 

locação. Cabe, então, às partes fazer a opção por 

uma das modalidades oferecidas, cabendo o direito 

de escolha ao locador. Nada impede, por exemplo, 

que a fiança seja prestada por dois ou mais fiadores, 

o que não importa dualidade de garantia, e sim 

multiplicidade subjetiva dos devedores garantes. 

Além do mais, a pluralidade de fiadores os favorece, 

na medida em que dilui entre eles a 

responsabilidade.” 

Para facilitar a cobrança, orientamos inserir cláusula 

prevendo a solidariedade entre os fiadores, assim o 

locador poderá escolher cobrar de um, de outro ou 

dos dois, simultaneamente. 


INSTITUCIONAL 

COMBATE AO CORONAVÍRUS 

REFORÇA COMUNICAÇÃO, 

TRANSPARÊNCIA E ATIVIDADES 

DO SECOVI RIO EM PROL DO 

MERCADO IMOBILIÁRIO 

Camilla Rua 


DANIELV / stock.adobe.com 

O 

primeiro semestre de 2020 chegou ao 

fim e ensinou grandes lições para a 

população brasileira e para diferentes 

setores da economia. No ramo 

imobiliário, os seis primeiros meses do ano 

foram extremamente desafiadores, 

especialmente em virtude das mudanças 

ocasionadas pela pandemia do novo 

coronavírus, como isolamento social, restrições 

nos condomínios, suspensão das aulas em 

escolas e universidades, medidas restritivas nos 

transportes e fechamento do comércio. 

Sempre atento às questões que envolvem o 

segmento da habitação e o mercado imobiliário 

como um todo, o Secovi Rio atuou 

incansavelmente para reduzir os danos causados 

pela crise e buscou alternativas para promover a 

saúde e segurança nos condomínios do Rio de 

Janeiro. 

Pensando em zelar pela vida e bem-estar do seu 

público, uma das primeiras medidas adotadas 

pelo Sindicato, no início do mês de março, foi a 

suspensão das aulas na UniSecovi Rio e dos 

atendimentos presenciais. Os funcionários do 

Secovi Rio também foram orientados a adotar o 

regime home office de trabalho, de forma que os 

serviços prestados aos representados não 

fossem alterados. 

Além disso, a Semana do Síndico, que 

aconteceria em abril, foi transferida para a 

segunda quinzena de setembro, de forma que a 

relevância do evento para os participantes não 

fosse alterada e que ele acontecesse em uma 

data segura. Caso necessário, o evento poderá 

ser alterado novamente para que tudo seja feito 

dentro das orientações do governo e dos órgãos 

de saúde. As datas serão divulgadas no site do 

Secovi Rio. 


COMUNICAÇÃO 

DIRETA E 

EFETIVA 

Ainda no mês de março, a equipe de 

Marketing do Secovi Rio criou uma 

campanha voltada para os canais digitais a 

fim de disseminar assuntos de interesse 

público sobre saúde, segurança, lazer, 

gestão, educação e informação para as 

pessoas. Além de dicas práticas para o dia a 

dia dos condomínios, a campanha abordou 

assuntos relacionados ao trabalho do 

síndico, opções de cursos à distância, 

sugestões de lazer para as famílias em 

quarentena, incentivo à solidariedade e 

combate às notícias falsas sobre a pandemia. 

Ainda pensando nos alunos da UniSecovi 

Rio, foram disponibilizados vídeos nas redes 

sociais para que os professores de diferentes 

disciplinas abordassem temas relevantes 

para o setor imobiliário, despertando o 

interesse e o pensamento crítico dos alunos 

durante o cenário de crise. O objetivo era 

que os alunos não ficassem parados e 

continuassem estudando. Dos temas 

divulgados, os mais comuns foram 

suspensão das assembleias, fechamento das 

áreas comuns, responsabilidades do síndico, 

manutenções preventivas e de urgência, 

gestão de conflitos condominiais, entre 

outros. 

Ronaldo Coelho Neto, vice-presidente 

administrativo do Secovi Rio, também 

gravou um vídeo para os canais de 

comunicação do Sindicato sobre medidas 

preventivas de combate ao coronavírus e foi 

entrevistado por diferentes veículos de 

imprensa sobre o tema. Uma das matérias foi 

divulgada na editoria nacional do site G1, 

reforçando a relevância estratégica dos 

Secovis no Brasil. Outro assunto que 

também teve grande repercussão na mídia 

durante a crise causada pela Covid-19 foram 

os contratos de aluguel. O vice-presidente 

jurídico e de Assuntos Legislativos do Secovi 

Rio, Alexandre Corrêa, abordou esse assunto 

em um vídeo divulgado pelo Sindicato e 

reforçou a importância do diálogo e do bom 

senso nas negociações entre locatários e 

locadores. 


Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, 

também atuou fortemente com orientações 

e recomendações de ações às 

administradoras de todo o Brasil, 

especialmente nas reuniões da Câmara 

Brasileira de Comércio e Serviços 

Imobiliários, da qual é coordenador. Um dos 

documentos divulgados e produzidos neste 

período foi o artigo “A quarentena e as 

relações locatícias – Negociação, 

sinceridade, bom senso e cooperação”, que 

repercutiu positivamente no setor e na 

sociedade de modo geral, contribuindo para 

a mediação dos conflitos imobiliários. A 

iniciativa contemplou as várias opções de 

negociação para atender aos anseios dos 

locatários e às necessidades dos locadores. 

OS HERÓIS DA 

QUARENTENA 

A atuação e a importância dos funcionários 

de condomínios, considerados um dos 

serviços essenciais durante a fase de 

pandemia, também tiveram destaque nas 

ações de comunicação do Secovi Rio. 

Chamados de “heróis da quarentena” em 

algumas peças publicitárias, porteiros, 

zeladores e equipes de limpeza foram 

incentivados a se protegerem e seguirem as 

medidas de higiene na rotina de trabalho. 

A campanha também orientou síndicos a 

organizarem grupos de apoio para ajudar 

idosos que moram sozinhos e que não têm 

familiares por perto. Tudo isso serviu para 

reforçar o lado humano do Secovi Rio e sua 

preocupação constante com os mais de 35 

mil condomínios representados, assim como 

as mais de 6,1 mil administradoras e 

imobiliárias associadas. 


TRANSPARÊNCIA 

E DEFESA DOS 

INTERESSES DO 

SETOR 

O trabalho do Secovi Rio impacta 1,1 milhão 

de unidades imobiliárias do Rio de Janeiro, 

onde circulam e moram 3,5 milhões de 

pessoas. Além disso, o Sindicato também se 

relaciona com 130 empregos diretos gerados 

pelo mercado imobiliário. 

Por ser reconhecido como referência na 

defesa e no desenvolvimento dos 

condomínios e das empresas do setor de 

comércio e serviços imobiliários, outra 

medida adotada pelo Secovi Rio durante a 

pandemia foi a divulgação semanal das 

principais medidas e atos normativos 

adotados pelas autoridades no combate ao 

coronavírus, nos âmbitos municipal, estadual 

e federal. 

Dessa maneira, o Secovi Rio reforçou a 

transparência com seu público e mostrou 

estar atento a tudo que impacta o mercado 

imobiliário, mesmo que indiretamente. Além 

disso, tal ação enfatizou seu empenho em 

lutar pelos interesses do setor e dos 

condomínios. 

ACESSO A 

PESQUISAS E 

INDICADORES 

Outra iniciativa do Secovi Rio para beneficiar 

o mercado imobiliário e minimizar os efeitos 

negativos causados pelo novo coronavírus 

foi a disponibilização do acesso ao sistema 

on-line do Centro de Pesquisa e Análise da 

Informação (Cepai). 

Com dados atualizados do setor, o sistema 

passou a ser gratuito e ilimitado para quem 

tiver interesse, bastando apenas acessar o 

portal avaliacao.secovirio.com.br com os 

seguintes dados: 

Usuário: secovirio 

Senha: secovirio 


INICIATIVAS EM 

BENEFÍCIO DA 

SOCIEDADE 

Além das iniciativas próprias do Secovi Rio, o 

Sindicato apoiou e ajudou a divulgar ações 

de órgãos públicos e outras instituições em 

prol da sociedade. Uma delas foi a campanha 

do Hemorio para doação de sangue em 

condomínios. O objetivo foi evitar a 

diminuição nos bancos de sangue durante a 

pandemia e facilitar a adesão dos 

condôminos. 

Outra ação apoiada e divulgada pelo Secovi 

Rio foi a campanha de vacinação contra a 

gripe, organizada pela Prefeitura carioca, que 

disponibilizou vacinas para que profissionais 

de saúde aplicassem em condomínios. A 

iniciativa foi divulgada nos canais de 

comunicação do Sindicato para alertar os 

síndicos sobre essa possibilidade de 

prevenção. 

O programa Mesa Brasil, do Sesc RJ, 

também teve destaque entre as atividades 

divulgadas pelo Secovi Rio. O projeto, que 

consiste em evitar o desperdício de 

alimentos em bom estado e levar comida a 

quem precisa, atuou de forma ativa durante 

a pandemia, levando doações às áreas mais 

carentes do estado e incentivando doações 

entre as empresas. 

O Mesa Brasil Sesc no Rio de Janeiro ajudou 

diversas entidades que atendem pessoas em 

situação de vulnerabilidade, em 

comunidades como Rocinha, Complexo do 

Alemão e Morro do Turano. Mais de 200 

famílias foram beneficiadas pela entidade 

durante o período de isolamento social, que 

começou em março. 

FreshPaint/ Shutterstock.com 


Vem aí! 

21 Ações para Transformar o Condomínio 

RIO DE JANEIRO – 2021 

O conceito de “GESTÃO 21” é um plano de ações para os síndicos, para o condomínio e 

para a sociedade, considerando que condomínios são um microcosmos da sociedade. Ele 

busca fortalecer a funcionalidade condominial com mais organização e objetividade. 

Reconhecemos que a gestão condominial sustentável e eficiente é o maior desafio 

dos administradores e um requisito indispensável para o desenvolvimento desse 

microcosmos. 

As 21 Ações para Transformar o Condomínio propostas nesse conceito 

demonstram a escala e a ambição deste evento. Elas se constroem sob o legado das 

atuações do Secovi Rio e da ABADI, e buscam concretizar as atitudes e técnicas 

necessárias para elevar o nível de excelência da gestão condominial. 

Realização:


Tyler Olson/ Shutterstock.com 

DIA NACIONAL DO IDOSO 

REFLEXÃO SOBRE 

A MOBILIDADE 

NA TERCEIRA 

IDADE 

A importância de condomínios 

para todas as faixas etárias 

e com espaços para as 

pessoas envelhecerem 

com saúde e 

acessibilidade 

Rita Vasconcelos 

m comemoração ao Dia Nacional do Idoso, que será 

celebrado em 27 de setembro, a Revista Secovi Rio 

apresenta uma reportagem especial sobre a importância da 

acessibilidade nos condomínios, tendo em vista que o 

número de pessoas nessa faixa etária cresce com rapidez e, 

simultaneamente, aumentam também os desafios. 

A data comemorativa para todas as pessoas acima de 65 

anos foi estabelecida em 1999, pela Comissão de Educação 

do Senado Federal, e tem como propósito refletir sobre a 

situação da pessoa idosa no país, os seus diretos e as 

dificuldades. Muitos idosos já lidam bem com as novas 

tecnologias, utilizam recursos digitais para manter contato 

com amigos distantes e têm um estilo de vida ativo, mas é 

preciso pensar no todo e, especialmente, naqueles que ainda 

têm limitações por conta da idade avançada. 

O Brasil, que já foi considerado um 

país jovem, tem envelhecido bastante 

nas últimas décadas. De acordo com 

os dados oficiais do Instituto 

Brasileiro de Geografia e Estatística 

(IBGE), a população brasileira com 

mais de 65 anos cresceu 26% entre 

os anos de 2012 e 2019, contudo os 

dados mostraram recuo entre as 

crianças de até 13 anos. As projeções 

da Organização Mundial da Saúde 

(OMS) mostram um envelhecimento 

das pessoas de 173,47%, em todo o 

mundo, até 2060. 


Os dados demográficos mostram que o ser 

humano nunca viveu tanto como nos últimos 

anos. E, pensando nesses desafios, as 

incorporadoras e os condomínios se adaptam 

para uma realidade com cidades mais 

envelhecidas. O arquiteto Fernando Santos, 

professor da Universidade Corporativa do 

Secovi Rio (UniSecovi Rio), ressalta que a 

valorização do imóvel depende também da 

acessibilidade. 

“Imóveis são mais valorizados se forem 

acessíveis sem cara de adaptados, ou seja, 

quando as soluções arquitetônicas de 

acessibilidade estão incorporadas ao desenho 

do imóvel de forma sutil e integrada com todos 

os outros elementos. No caso de imóveis mais 

antigos, as adaptações devem parecer como se 

estivessem ali desde o projeto original, usando 

formas e materiais que se mimetizem com a 

linguagem arquitetônica do edifício antigo”, 

explica Santos. 

Os condomínios antigos devem se atentar às 

principais instalações, previstas pelas normas 

técnicas: corrimões, escadarias e rampas de 

acordo com o formato e a altura; a iluminação 

com melhor sinalização nas rotas; diminuição 

dos desníveis para 1cm a 2cm de altura; evitar 

pisos muito lisos, como cerâmicas de alto brilho 

ou pedras muito polidas, que possam causar 

acidentes por deslizamento; e tamanhos maiores 

das letras na comunicação visual, comunicados 

do condomínio, nos painéis de senhas etc. 

Fernando Santos alerta que, a partir deste ano 

de 2020, todos os novos empreendimentos 

residenciais devem ser acessíveis, de acordo 

com a Lei Brasileira de Inclusão (LBI). 

“As construções residenciais multifamiliares que 

tiverem subsídios públicos devem destinar 3% 

das suas unidades para pessoas com deficiência, 

que devem ter preferência na sua aquisição. Isso 

quer dizer que, além das áreas comuns do 

condomínio, deverão estar totalmente 

adaptadas as unidades que representam os tais 

3%. Normalmente essas unidades adaptadas são 

aquelas no nível térreo”, destaca o arquiteto. 

“IMÓVEIS SÃO MAIS 

VALORIZADOS SE FOREM 

ACESSÍVEIS SEM CARA DE 

ADAPTADOS, OU SEJA, 

QUANDO AS SOLUÇÕES 

ARQUITETÔNICAS DE 

ACESSIBILIDADE ESTÃO 

INCORPORADAS AO 

DESENHO DO IMÓVEL DE 

FORMA SUTIL E 

INTEGRADA COM TODOS 

OS OUTROS ELEMENTOS...” 


Segundo o arquiteto Manuel Carvalho, diretor 

de Projetos da Riooito Incorporações, no 

cenário atual da construção civil do Brasil, as 

empresas preocupadas com a inclusão dos 

portadores de necessidades especiais e dos 

idosos já vêm prevendo essa adaptação nos 

projetos arquitetônicos e urbanísticos. 

“Essa norma é lei, e não uma opção de uso. Os 

conselhos de engenharia e arquitetura e as 

prefeituras são os fiscais regularizadores da lei”. 

“O CONDOMÍNIO PRECISA 

TRAÇAR UM PERCURSO 

CONTÍNUO, 

DESOBSTRUÍDO E 

SINALIZADO, QUE 

CONECTE OS AMBIENTES 

EXTERNOS OU INTERNOS 

DE ESPAÇOS E 

EDIFICAÇÕES, E QUE POSSA 

SER UTILIZADO DE FORMA 

AUTÔNOMA E SEGURA 

POR TODAS AS 

PESSOAS...” 

No caso, por exemplo, da minha empresa, nós 

entregamos todos os empreendimentos 

totalmente acessíveis. Criamos também, 

arquitetonicamente, os apartamentos com dois 

banheiros, suíte e social, com a possibilidade de 

reversão, para se tornar acessível no futuro, no 

caso de um cadeirante, que seria a possibilidade 

mais restritiva das necessidades especiais”, 

exemplifica Carvalho. 

Manuel Carvalho destaca que o poder de 

compra dessa parcela da população já atrai 

construtoras e incorporadoras. “Hoje os 

empreendimentos precisam ser os mais 

abrangentes possíveis com a preocupação na 

inclusão, devido ao fato de as famílias serem 

diferentes, terem necessidades diferentes. 

Portanto, os projetos precisam ser bastante 

flexíveis para todas as demandas”, enfatiza. 

Os edifícios menores precisam também se 

adequar às normas de acessibilidade e criar um 

melhor fluxo para facilitar a locomoção dos 

idosos. Carvalho aponta que todo 

empreendimento precisa garantir, pelo menos, 

três elementos básicos: autonomia, conforto e 

segurança. O arquiteto lista uma série de 

medidas importantes que devem ser atendidas. 

“O condomínio precisa traçar um percurso 

contínuo, desobstruído e sinalizado, que 

conecte os ambientes externos ou internos de 

espaços e edificações, e que possa ser utilizado 

de forma autônoma e segura por todas as 

pessoas. Por exemplo, calçadas em material 

antiderrapante, planas e livres de obstáculos; 

guias rebaixadas para promover a concordância 

de nível entre calçadas e o leito carroçável; 

rampas nas mudanças de níveis com corrimões 

nas inclinações maiores que 5%; plataformas ou 

elevador de acessibilidade, quando não for 

possível ter rampa para vencer uma altura 

considerável; áreas de descanso nos percursos 

longos a serem percorridos pelo idoso dentro do 

condomínio; barras de apoio nos sanitários e 

vestiários; sinalização horizontal e vertical, como 

faixas de segurança; demarcações das vagas 

para idosos e cadeirantes; placas informativas; e 

sinalização do percurso com piso táctil”, instrui. 

phanasitti / stock.adobe.com 


ADEQUAÇÕES DE 

ACORDO COM AS 

REGRAS DE 

ACESSIBILIDADE 

O Estatuto do Idoso, de acordo com a Lei nº 

10.741/2003, legisla que todas as pessoas 

maiores de 65 anos devem ser tratadas sem 

discriminação no que tange à sua idade. A lei 

garante também a preservação da liberdade da 

pessoa da terceira idade, assim como a 

dignidade, a capacidade de desenvolver-se 

individual e socialmente, e o amparo e proteção 

integral do Estado. 

E em sintonia com o Estatuto do Idoso foram 

criadas algumas normas técnicas (NBRs) para 

salvaguardar não só o idoso, como todos que 

possuem necessidades especiais. Fernando 

Santos ressalta que é importante atentar à 

legislação e às normas porque todas elas já têm 

previsões e variações necessárias para que os 

prédios novos, grandes ou pequenos, sejam 

acessíveis. Por mais que se pretenda modernizar 

o equipamento, na maioria dos casos, as 

empresas não atentam para os espaços 

acessíveis. 

“Um grande problema em cidades de 

urbanização e verticalização antiga, 

especialmente da primeira metade do século 

XX, é que, em muitos casos, as adaptações se 

tornam inviáveis do ponto de vista físico – 

devido à ausência completa de espaço – e/ou 

financeiro, com obras impagáveis. E, nesses 

casos, os condomínios devem fazer o que é 

possível e obter um laudo de arquiteto ou 

engenheiro atestando as situações de 

inviabilidade para se resguardar de futuros 

questionamentos judiciais. Um exemplo típico 

são os elevadores. Muitos prédios têm 

elevadores pequenos, onde não cabe uma 

cadeira de rodas”, adverte Santos. 

O arquiteto explica que, por meio da NBR 9050, 

a Associação Brasileira de Normas Técnicas 

(ABNT) define aspectos relacionados às 

condições de acessibilidade no meio urbano a 

todos os portadores de necessidades especiais. 

O objetivo da norma é proporcionar segurança. 

“Os condomínios antigos estão se adaptando 

progressivamente, mediante demandas de 

moradores. Muitos não conseguem prover 

acessibilidade conforme a norma, devido às 

restrições financeiras ou limitação total de 

espaço. E os condomínios mais novos já têm 

incorporado nos seus projetos a acessibilidade 

em suas áreas comuns. As demandas atuais são 

pela adaptação interna dos apartamentos”, 

ressalta. 

amazing studio / stock.adobe.com 

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CONTROLE DE SEGURANÇA DO EDIFÍCIO: 

• Chance de faltar extintores: 0,01% 

0,07% 

0,03% 

• Chance de incêndio em um apartamento 

com carpetes: imprevisível. 

Por mais que você planeje, 

um condomínio é cheio de imprevistos. 

 

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As análises técnicas de acessibilidade são de 

responsabilidade do próprio condomínio. 

Segundo Santos, não existe um órgão regulador: 

“Os condomínios antigos, à medida que são 

demandados, devem contratar um arquiteto 

para desenvolver as soluções necessárias para 

atender seus moradores. É importante 

aproveitar a demanda por acessibilidade para 

modernizar infraestruturas mais antigas, se as 

adaptações envolverem obras mais pesadas.” 

As áreas comuns, a administração, os 

funcionários e os moradores precisam se 

adaptar para atenderem melhor os idosos e as 

pessoas com necessidades especiais. E a 

Universidade Corporativa Secovi Rio oferece 

aos profissionais cursos de qualificação. O 

arquiteto e professor da instituição destaca o 

curso de “Administração de Condomínios” da 

UniSecovi Rio, que, segundo ele, tem a melhor 

capacitação para os síndicos e funcionários da 

administração direta. “Esse curso oferece uma 

visão holística e integrada das funções e das 

responsabilidades do cargo. Além disso, dá 

noção de que é necessário ter apoio de 

especialistas nos mais diversos assuntos, e que 

o síndico é um administrador que sabe onde 

buscar soluções certas e seguras para toda a 

comunidade do condomínio”, ressalta. 

Nem todos os condomínios estão preparados 

para fazer obras de adaptação em suas 

instalações. Se porventura algum morador pedir 

acessibilidade, o síndico ou gestor condominial 

precisa verificar com um arquiteto se a 

necessidade é permanente ou transitória. 

Muitas vezes, as obras de adaptação impactam 

em diversas áreas do condomínio, além de 

representarem um investimento alto. Portanto, é 

necessário aprovar o projeto somente em 

assembleia. 

“AS ÁREAS COMUNS, A 

ADMINISTRAÇÃO, OS 

FUNCIONÁRIOS E OS 

MORADORES PRECISAM SE 

ADAPTAR PARA 

ATENDEREM MELHOR OS 

IDOSOS E AS PESSOAS COM 

NECESSIDADES 

ESPECIAIS...” 


CONDOMÍNIO 

PARCEIRO DA 

PESSOA IDOSA 

Cuidados com os mais velhos podem proteger 

também o condomínio. De acordo com o IBGE, 

17% dos idosos podem apresentar limitações 

funcionais para realizar atividades instrumentais 

de vida diária. E com o objetivo de trazer 

informações importantes sobre como 

transformar o condomínio em um ambiente mais 

acolhedor, a Revista Secovi Rio conversou com 

a dra. Elsa Devay Alvarez, psicóloga com 

formação em Psicanálise e professora da 

UniSecovi Rio, que apontou iniciativas 

interessantes e com custo baixo para os 

condomínios. 

Segundo a OMS e o IBGE, a população está 

cada vez mais longeva. E viver mais não significa 

viver melhor, pois o aumento da expectativa de 

idade não implica aumento da qualidade de vida. 

E a dra. Elsa Alvarez sublinha que os 

condomínios estão a passos lentos na tomada 

de iniciativas para trazer um ambiente mais 

saudável para os idosos. 

“Os moradores precisam implementar 

discussões, debates para sistematizar, por 

exemplo, reuniões entre todos acerca do tema. 

Falta uma rotina de encontros, não apenas para 

discussões de temas financeiros ou de 

operacionalidade como pauta, mas pensar no 

condomínio como espaço coletivo de 

convivência, onde há o idoso que precisa de 

atenção diferenciada. Outra dica importante é 

ter na portaria ou na administração do 

condomínio uma ficha do idoso que informe o 

plano de saúde, contato para casos de 

emergência, contato do médico que o 

acompanha e telefone ou endereço de parentes 

ou amigos”, destaca. 

A chegada da velhice é marcada por um 

processo de sucessivas perdas, desde a 

desvalorização de seu papel social, econômico e 

cultural, até no sentido afetivo, cognitivo. O que 

propicia, muitas vezes, isolamento social, solidão 

e um sentimento de despertencimento, 

fomentando a depressão e, como consequência, 

a baixa de imunidade e o surgimento de muitas 

doenças. E, na perspectiva de diminuir esses 

problemas, a dra. Elsa destaca que os gestores 

condominiais e os síndicos podem pensar em 

atividades em grupo. 

“Dependendo do espaço, o condomínio pode 

criar propostas como grupos cooperativos e, 

com a ajuda dos moradores, implementar 

algumas atividades. Exemplo: um professor de 

educação física pode elaborar atividades, como 

caminhadas curtas, aulas de dança; outra dica 

são aulas de informática ministradas por algum 

morador voluntário. Eu já orientei e ajudei 

alguns edifícios a implementar tardes com filmes 

supong32 / stock.adobe.com 


e cinedebate; tarde do bolo, com músicas; 

trabalhos com plantas e cultivo de jardins, flores 

e hortaliças”, exemplifica a psicanalista. 

A dra. Elsa Alvarez explica sobre as 

transformações biopsicossociais da pessoa da 

terceira idade, incluindo o processo biológico, 

psicológico e social. Cada idoso tem 

características diferenciadas no processo de 

envelhecimento, e os empreendimentos podem 

se adaptar a essa realidade, mantendo um 

equilíbrio para atender às diversas realidades 

sociais. 

“Os condomínios podem pensar em atividades 

tanto lúdicas como físicas. Adaptar luzes de 

presença nos corredores a fim de auxiliar a 

busca de chaves para abrir portas, colocar piso 

antiderrapante e corrimão, por exemplo. No 

entanto, não é só a parte física que precisa de 

alteração para atender melhor a terceira idade. 

Os funcionários devem se preparar para lidar 

com esse público diverso e oferecer ajuda 

quando o morador chega com sacolas, 

respeitando sempre as necessidades e opiniões 

de cada idoso, porque muitos não gostam de 

ajuda. Enfim, ter funcionários preparados e 

aptos para auxiliar esses moradores”, explica a 

dra. Elsa. 

Alguns projetos fazem a diferença na acolhida à 

pessoa da terceira idade. O condomínio, por 

exemplo, pode contratar funcionários e 

terceirizados já pensando nos idosos. Vale muito 

a pena perguntar à empresa terceirizada se os 

colaboradores recebem treinamento para lidar 

com pessoas acima de 65 anos. No caso de 

funcionários próprios, é possível capacitá-los 

para que possam prestar um serviço com mais 

qualidade. A Universidade Corporativa Secovi 

Rio possui cursos de capacitação e reciclagem 

que contemplam esse tipo de treinamento. 

Exemplos são os cursos de “Chefe de Portaria” e 

“Qualidade em Serviços de Portaria”, ministrados 

pela dra. Elsa Devay Alvarez. 

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s des 

LOCALIZA

INDICADORES HABITACIONAIS 

Camilla Rua 

Anton Petrus / stock.adobe.com 

Um levantamento realizado pelo Secovi Rio 

em 17 bairros do município do Rio de 

Janeiro mostrou a comparação entre os valores 

de condomínio e de aluguel no mês de março de 

2020. De acordo com os números, a maior 

proporção registrada no primeiro trimestre do 

ano foi no Méier, com 50%, seguida por 

Jacarepaguá (49%) e Barra da Tijuca (42%). 

Os altos percentuais para Jacarepaguá e Barra 

da Tijuca referem-se aos grandes 

condomínios-clube da região, que oferecem 

muitos serviços aos moradores e resultam em 

valores mais elevados nas taxas condominiais. 

Bairros como Centro, Tijuca e Vila Isabel ficaram 

com proporção de 41%. O menor resultado 

proporcional, segundo a pesquisa, foi para 

Ipanema, na Zona Sul da cidade, que 

contabilizou 27%. 

Entre as razões mais comuns para o aumento no 

valor dos condomínios do Rio de Janeiro estão o 

custo da mão de obra, que pode ser própria ou 

terceirizada, e a inadimplência, que costuma 

aumentar em períodos de crise como a que o 

Brasil enfrentou no início deste ano em função 

do novo coronavírus. 

Ainda segundo o levantamento do Secovi Rio, 

os valores mais elevados do metro quadrado 

para locação foram registrados em Ipanema (R$ 

60,89), Leblon (R$ 59,70), Lagoa (R$ 40,97) e 

Gávea (R$ 40,32), todos na Zona Sul do Rio de 

Janeiro. Por outro lado, o Flamengo teve o valor 

mais baixo entre os bairros da Zona Sul, 

contabilizando R$ 32,60. 

Confira o resumo ao lado. Para mais detalhes, 

acesse a seção “Pesquisa e Indicadores” no site 

do Secovi Rio (www.secovirio.com.br). 


PROPORÇÃO ENTRE TAXA CONDOMINIAL E ALUGUEL 

BAIRRO Valor do m² locação Valor do m² condomínio Proporção 

Mar/20 

Mar/20 

Mar/20 

Barra da Tijuca R$ 32,99 R$ 13,82 42% 

Botafogo R$ 39,33 R$ 12,08 31% 

Centro R$ 28,67 R$ 11,86 41% 

Copacabana R$ 36,29 R$ 11,99 33% 

Flamengo R$ 32,60 R$ 10,81 33% 

Gávea R$ 40,32 R$ 12,18 30% 

Ilha do Governador R$ 21,49 R$ 7,41 34% 

Ipanema R$ 60,89 R$ 16,52 27% 

Jacarepaguá R$ 25,07 R$ 12,21 49% 

Jardim Botânico R$ 38,25 R$ 11,11 29% 

Lagoa R$ 40,97 R$ 13,39 33% 

Laranjeiras R$ 31,25 R$ 11,05 35% 

Leblon R$ 59,70 R$ 15,53 26% 

Méier R$ 16,71 R$ 8,41 50% 

Recreio dos Bandeirantes R$ 20,80 R$ 8,20 39% 

Tijuca R$ 22,14 R$ 9,01 41% 

Vila Isabel R$ 20,10 R$ 8,28 41% 

Rio de Janeiro R$ 30,47 R$ 10,90 36% 

Fonte: Secovi Rio 

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LEITURA RÁPIDA I 

CASOS 

CAUSAS & 

ara estimular a troca de experiências e boas 

práticas no mercado imobiliário, o Secovi Rio criou 

a coluna “Casos e Causas”. Neste espaço, síndicos 

de diferentes perfis e regiões poderão expor 

histórias de boas iniciativas em seus condomínios. 

Confira o relato da Alessandra Silvares. 


Boas práticas no condomínio: 

colocar-se no lugar do outro 

sempre 

Eu, Alessandra Silvares, síndica moradora e 

profissional, reeleita por unanimidade no 

Condomínio Residence Rodrigues Caldas, na 

Taquara (Jacarepaguá/RJ), tenho alguns exemplos 

de boas práticas que estão dando muito 

certo. 

Na realidade, são pequenos gestos e 

direcionamentos que fazem uma 

grande diferença para quem vive ou 

trabalha em áreas compartilhadas. Em 

nosso condomínio, orientamos 

funcionários e vizinhos a terem atitudes 

baseadas nos seguintes aspectos: 

Respeito ao próximo – Ter uma boa 

convivência, de forma respeitosa, com 

condôminos, funcionários, prestadores 

etc. é fundamental para proporcionar 

qualidade de vida. 

Cordialidade – Ser gentil e cumprimentar 

a todos. 

Praticar empatia – Colocar-se no lugar do 

outro, ouvindo, compreendendo os 

problemas e emoções. 

Comunicação ativa – Ter uma boa 

comunicação com os condôminos. 

Feedback positivo – É mais que um elogio: 

é uma palavra de apoio que enaltece 

quando algo bom está sendo feito. 

Ser altruísta – É pensar e agir em prol do 

bem-estar de pessoas ao seu redor. 

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Finalizando minha história de iniciativas 

importantes, no dia 31 de março, 

tivemos a vacinação contra gripe no 

Residence Rodrigues Caldas para 

alegria, comodidade e zelo dos nossos 

idosos. Foi uma honra mobilizar 

profissionais da saúde e ter esse gesto 

de cuidado com os moradores mais 

velhos. 

Saber proporcionar um ambiente 

respeitoso e harmonioso para todos 

fortalece e otimiza boas práticas nos 

condomínios. 

Reprodução 

Tem alguma iniciativa para 

compartilhar? Escreva para 

marketing@secovirio.com.br 

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LEITURA RÁPIDA II 

FALA 

VOCÊ 

A partir desta edição, a Revista Secovi Rio vai 

dedicar uma seção exclusiva para publicar 

depoimentos e histórias de pessoas que 

utilizaram os serviços do Sindicato e 

comprovaram os nossos diferenciais em 

consultoria jurídica, qualificação profissional, 

mediação, pesquisa e indicadores, e muito mais. 

Para começar, confira a história de dois 

ex-alunos da UniSecovi Rio. 


Maycon Rosa Assis 

Fez o curso de 

“Chefe de Portaria” 

na UniSecovi Rio e 

conseguiu uma 

promoção no 

trabalho. 

“Trabalho no 

Condomínio 

Itanhangá Hills, na 

Barra da Tijuca. 

Entrei como porteiro e fiquei pouco mais de um 

ano na função. Surgiu uma oportunidade para eu 

ser promovido a chefe de portaria, mas eu 

precisava fazer o curso para ter o certificado e as 

qualificações. Tenho o curso de vigilante, sou 

ex-militar do Exército, mas era fundamental ter 

esse curso. Como o condomínio em que eu 

trabalho é associado ao Secovi Rio, consegui 

desconto para fazer o curso, e o condomínio 

arcou com o pagamento. Gostei bastante da 

estrutura e do conteúdo. A professora era muito 

detalhista e passou experiência muito valiosa. 

Esse curso agregou ao meu currículo e me deu a 

oportunidade de conhecer pessoas de diferentes 

perfis profissionais. Foi muito produtivo para 

todos os alunos, especialmente pela troca de 

experiências. Eu indico esse curso para quem 

quer crescer e desejo continuar ampliando meus 

conhecimentos na área de Administração. Tenho 

certeza de que o Secovi Rio será muito útil.” 

Nilton Michel Oliveira 

Ex-aluno do curso 

de “Qualidade nos 

Serviços de 

Portaria”. 

Trabalha 

atualmente na área 

e se sente 

qualificado. 

“Fazer o curso na 

UniSecovi Rio foi 

uma grande satisfação. O curso foi uma 

importante preparação para mim e me ensinou 

coisas novas, como adaptação, inteligência, 

interagir com os colegas de trabalho e muito 

mais. Acredito que conhecimento nunca é 

demais, e a UniSecovi Rio me proporcionou isso. 

Apesar de já ter trabalhado como porteiro antes, 

agora posso dizer que sou um porteiro muito 

mais qualificado graças aos ensinamentos 

aprendidos nas aulas. Todo o conteúdo ajudou 

no melhor desenvolvimento do meu cargo e das 

minhas atividades. Hoje estou empregado na 

área de portaria e sou muito grato pela 

preparação que eu tive na UniSecovi Rio. 

Parabéns a todos os professores.” 

Tem alguma história com o Secovi Rio para 

contar? 

Escreva para marketing@secovirio.com.br. 

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você se diferenciar em um dos mercados que mais crescem no setor imobiliário. O 

curso conta com o apoio de tutores atuantes no segmento e com ampla experiência 

de mercado. 

O que você vai aprender nas aulas: 

Conhecer as questões jurídicas, administrativas, financeiras e operacionais. 

Desenvolver habilidades e atitudes necessárias para uma eficiente 

administração de condomínios. 

Informações e inscrições 


unisecovirio@secovirio.com.br – (21) 2272-8000 – (21) 98007-0043 

Av. Almirante Barroso, 52 – 9º andar – Centro / RJ


BARRA DE 

GUARATIBA 

Ranimiro / stock.adobe.com 

Rodeada de praias, reservas biológicas 

e florestais, e áreas de restingas e 

mangues preservados, Barra de 

Guaratiba é um local de referência 

para o ecoturismo do Rio de Janeiro. A 

região pertence à Zona Oeste da cidade e se 

destaca pela variedade de atrativos que 

englobam natureza exuberante, pontos 

históricos e uma gastronomia especializada em 

frutos do mar. 

Afastada das principais atrações turísticas do 

município, a aproximadamente 50km do Centro 

do Rio, Barra de Guaratiba é limítrofe com os 

bairros de Guaratiba, Vargem Grande e 

Grumari, e fica entre o Oceano Atlântico e a 

Baía de Sepetiba. 

O bairro praiano e repleto de manguezais 

possui um ambiente bucólico, meridional e com 

características rurais, rodeado pelas montanhas 

da Mata Atlântica. Diversos canais navegáveis 

possibilitam acesso à Baía de Sepetiba e à 

Restinga da Marambaia. 

A Igreja Matriz de São Salvador do Mundo da 

Freguesia de Guaratiba guarda registros 

centenários. A História revela que Guaratiba é 

uma palavra indígena e significa “lugar onde há 

grande quantidade de garças”. A região 

começou a ser colonizada pelos portugueses 

por volta dos anos de 1570, mas já havia índios 

que habitavam o local. 

Segundo o Instituto Histórico e Geográfico 

Itaborahyense (IHGI), Manoel Veloso Espinha 

era um homem de grandes posses, com 

soldados e barcos, e lutou ao lado de Estácio de 

Sá contra os índios tamoios. Como recompensa, 

Manoel Veloso pediu ao rei de Portugal a antiga 

sesmaria (medida de terras) situada ao norte da 

Ilha de Marambaia e Guaratiba-Aitinga. A partir 

desse acordo, a região passou a ser povoada 

pelos europeus. 

Nesta edição, a Revista Secovi Rio apresenta os 

principais pontos turísticos da região de Barra 

de Guaratiba, um lugar reservado para aqueles 

que preferem se afastar do frisson dos bairros 

mais populosos e escolhidos por turistas e 

cariocas. Neste lugar paradisíaco, o leitor vai 

aproveitar uma localidade arborizada, praiana e 

rica pela história local. 

É uma ótima opção de passeio para quem quer 

conhecer lugares novos depois de um bom 

período em isolamento social por conta da 

pandemia do coronavírus. 


O PARAÍSO ECOLÓGICO 

DA ZONA OESTE DO RIO DE JANEIRO 

Rita Vasconcelos 

Restinga da Marambaia 

Este patrimônio ecológico do Rio de Janeiro se 

une ao Oceano Atlântico por meio do Canal do 

Bacalhau. A restinga e o morro ou ilha da 

Marambaia receberam essa denominação 

devido ao porte das elevações que se erguem 

no extremo oeste. O território faz parte de três 

municípios fluminenses: Rio de Janeiro, Itaguaí 

e Mangaratiba. 

Em Barra de Guaratiba, a Restinga da 

Marambaia se inicia na faixa de areia com cerca 

de 42km de extensão, e o ponto culminante é o 

Pico da Marambaia, com 647m de altura. Esta é 

uma das últimas reservas da Mata Atlântica do 

Sudeste brasileiro com um ecossistema 

associado. Ou seja: a grande área de restinga se 

une à praia, à duna e aos manguezais, formando 

um belíssimo santuário ecológico. 

O local possui um fato histórico interessante, 

conforme registra o Instituto Histórico e 

Geográfico Itaborahyense. Os negros traficados 

da África eram trazidos para a região da mata 

para engordar antes de serem 

vendidos. E, após a Lei Áurea, 

continuaram a viver no local, 

trabalhando como pescadores e 

ocupando a terra de maneira tradicional, até a 

posse da Marinha. A Restinga da Marambaia é 

formada por árvores e arbustos de pequeno 

porte e rasteiros. A mata é preservada e tem o 

acesso restrito pelas forças militares. Em 1908, 

a restinga se tornou oficialmente da Marinha do 

Brasil. Hoje em dia, ela é utilizada para diversos 

exercícios e experimentos militares. 

A Revista Secovi Rio destaca que a restinga 

pode ser explorada somente com a autorização 

das forças militares. Mas vale a pena o 

investimento, pois o local é contornado por 

montanhas cobertas pela Mata Atlântica 

virgem. Contudo, o visitante também pode 

aproveitar uma parte da região sem a 

autorização militar. As pessoas que desejarem 

conhecer o local podem se aventurar nos 

manguezais, pois é uma região de águas calmas, 

ideal para a prática de esportes, como o SUP 

(stand up paddle). 


Praia da Barra 

de Guaratiba 

A praia é localizada em região de reserva 

ecológica e faz divisa com a Restinga da 

Marambaia, com os manguezais e a Mata 

Atlântica. Ela possui águas calmas, mas, em 

época de ressaca, o mar torna-se revolto e 

engole toda a areia, chegando a bater no 

paredão que protege as casas da orla, 

principalmente próximo ao Morro do Espia. Os 

tubos formados pelas ondas do mar atraem os 

surfistas da região. 

O visual é muito bonito e já foi, várias vezes, 

cenário de novelas e filmes. A hospitalidade dos 

moradores é outro atrativo. A região conta com 

uma estrutura de casas e um morro urbanizado. 

Barra de Guaratiba é conhecida nacionalmente 

como centro gastronômico, pois conta com 

vários restaurantes rústicos na beira da Estrada 

Roberto Burle Marx, onde servem crustáceos, 

frutos do mar e deliciosas peixadas. 

O local também é indicado para diversos 

esportes de areia, como futebol, vôlei, frescobol 

etc. O acesso é feito pela Estrada Roberto Burle 

Marx ou Estrada da Barra de Guaratiba, cerca 

de 45km distante do Centro da cidade. 

BrunoMartinsImagens / stock.adobe.com 


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Pedra do 

Telégrafo 

Com 354m de altitude, a Pedra do Telégrafo 

localiza-se no Parque Estadual da Pedra Branca, 

no Morro de Guaratiba, administrado pelo 

Instituto Estadual do Ambiente (Inea), que 

revela um fato histórico interessante: o local 

abrigava uma estação militar durante a Segunda 

Guerra Mundial. 

A origem do nome “Pedra Branca” se deve à cor 

rosa-claro da rocha, que abriga uma 

biodiversidade muito importante para o país. 

Esse ponto de ecoturismo da Zona Oeste fica 

no setor das Praias Selvagens. 

Com 12.500ha, o Parque da Pedra Branca é um 

dos maiores do mundo. E possui o ponto mais 

alto da cidade, com seus 1.025m de altitude, 

que pode ser visto de alguns lugares como 

Bangu, Campo Grande e Jacarepaguá. 

A trilha tem alguns mirantes, e o mais 

conhecido é a Pedra do Telégrafo, onde os 

visitantes podem tirar fotografias criativas 

como se estivessem em um grande abismo. A 

caminhada, de aproximadamente 3km, é 

considerada moderada. No percurso, os turistas 

encontram a Praia do Perigoso, Praia do Meio, 

Praia de Grumari e toda a Restinga da 

Marambaia. 

Fabio / stock.adobe.com 


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Alexandre Macieira - Riotur 

Praias Selvagens 

Perigoso, Meio, Funda e Inferno 

são os nomes das praias que ficam entre Barra 

de Guaratiba e Grumari. A região é preservada e 

com acesso restrito, feito somente por meio de 

embarcações e trilhas. O visitante precisa fazer 

uma caminhada de cerca de duas horas, 

partindo pela Rua Parlon Siqueira, entre 

Grumari e Guaratiba. 

A Praia do Perigoso é pequena e oferece areia 

dourada, águas transparentes e muita 

tranquilidade. Além disso, fica ao lado da Pedra 

da Tartaruga, onde são feitas atividades como 

rapel. Após uma trilha de 45 minutos, o 

visitante se depara com a Praia do Meio, outro 

paraíso escondido, com águas de tom 

azul-escuro que banham as areias finas e claras. 

Praia DO PERIGOSO 

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Praia FUNDA 

A Praia Funda apresenta uma larga 

faixa de areia dourada, com águas quase 

transparentes em tons de azul. As fortes 

correntes marítimas são um ponto de atenção 

para os banhistas, devido aos índices de 

afogamento. Assim como as outras praias 

selvagens de Barra de Guaratiba, a Praia Funda 

também é procurada por surfistas aventureiros. 


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Praia DO INFERNO 

A Praia do Inferno é uma pequena 

faixa de areia, com mar translúcido, muito 

agitado, com extremidades cercadas por pedras. 

O acesso é ainda mais difícil que o das demais 

praias, e o visitante precisa caminhar cerca de 

duas horas pelo Parque Municipal de Grumari, 

então é importante estar acompanhado por um 

guia para garantir mais segurança. 

As Praias Selvagens fazem parte de uma área 

com proteção ambiental, por isso não há 

nenhuma infraestrutura, como restaurantes, 

quiosques ou banheiros. A visita precisa ser 

feita com um guia que tenha bastante 

experiência no local. 

Herivelto Jr / stock.adobe.com 

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Este Centro de Estudos de Paisagismo, 

SÍTIO BURLE MARX 

Botânica e Conservação da Natureza 

situa-se em uma região de vegetação 

nativa do Maciço da Pedra Branca, Zona 

Oeste do Rio de Janeiro. O arquiteto e 

paisagista Roberto Burle Marx doou a 

residência ao Instituto do Patrimônio Histórico 

e Artístico Nacional (Iphan), em 1985, que 

cumpriu as exigências do antigo dono e 

preserva até hoje a casa e os seus 

experimentos. O sítio teve o tombamento 

concluído em 2000 e, hoje, é patrimônio 

cultural brasileiro. 

Além de paisagista, Roberto Burle Marx era 

pintor, desenhista, designer, escultor e cantor. 

Ele deixou algumas coleções de imagens sacras 

barrocas em madeira policromada, cerâmicas 

primitivas pré-colombianas, arte popular, 

cristais e vidros decorativos. 

Segundo o site do Iphan, “Burle Marx residiu no 

sítio a partir de 1973. Após sua morte, a 

residência transformou-se no Museu-Casa de 

Burle Marx, em agosto de 1999. Além dos 

ambientes originais e objetos de uso pessoal, o 

Museu-Casa exibe objetos de arte e artesanato, 

‘objetos de emoções poéticas’, como os 

chamava, adquiridos durante toda a sua vida”. 

Há também um enorme e importante acervo 

botânico e paisagístico, que contém mais de 3 

mil espécies cultivadas, incluindo todas as 

plantas tropicais autóctones do Brasil. O sítio é 

referência mundial em preservação de diversas 

plantas vivas, testemunho das profundas 

alterações sofridas pela natureza no país. 

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Revista SECOVIRIO 120

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