Ebook Regime excepcional para o sector imobiliário - 2ª edição Revista e Atualizada

Índice
RESUMO DOS REGIMES
1. ​Lei n.º 75-A/2020, de 30 de Dezembro​ (novidade - 3ª alteração)
2.​ ​Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril
●
●
no caso dos contratos de arrendamento habitacional
n​o caso dos contratos de arrendamento não habitacional
3​. ​Lei n.º 17/2020 de 29 de maio (1.ª alteração)
4​. ​A Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto​ (2ªalteração)
ANEXOS
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●
●
●
●
Versão Consolidada da Lei n.º 4-C/2020
Lei n.º 75-A/2020, de 30 de Dezembr​o (3ª alteração)
Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto (2.ª alteração)
Lei n.º 17/2020 de 29 de maio (1.ª alteração)
Lei n.º 4-C/2020 de 6 de abril

REGIME EXCEPCIONAL PARA O SECTOR IMOBILIÁRIO
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RESUMO DOS REGIMES
1. Lei n.º 75-A/2020, de 30 de Dezembro
Altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda
devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não
habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, ​alterando a Lei n.º 1-A/2020, de 19
de março, e a ​Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril​.
A ​Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro ​alterou o artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19
de março, tendo determinado a prorrogação para ​30 de junho de 2021 da
suspensão:
● da produção de efeitos das denúncias de contratos de ​arrendamento
habitacional e não habitacional​ efetuadas pelo senhorio;
● da caducidade dos contratos de arrendamento ​habitacional e não
habitacional​;
●
da produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de
arrendamento ​habitacional e não habitacional​ efetuadas pelo senhorio;
●
do prazo para restituição de imóvel previsto no artigo 1053.º do Código Civil, se o
seu término ocorrer durante o período em que vigorarem as referidas medidas;
e
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●
da execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e
permanente do executado.
Dependendo a suspensão supra do regular pagamento da renda devida nesse mês
(de outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021), salvo se os
arrendatários estiverem abrangidos pelo regime previsto nos artigos 8.º ou 8.º-B da
Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril​, na sua redação atual.
A ​Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembr​o altera o artigo 8.º da Lei 1-A/2020, de 19 de
março, ​prorrogando automaticamente a duração dos contratos de arrendamento
para fins não habitacionais relativos a estabelecimentos que, por determinação
legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido ​encerrados
em março de 2020​, e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021.
Esta prorrogação:
●
opera por período igual à duração da medida de encerramento, aplicando-se,
durante a respetiva prorrogação, a suspensão de efeitos prevista supra;
●
conta-se desde o termo original do contrato e dela nunca pode resultar um
novo período de duração do contrato, cujo termo ocorra antes de decorridos 6
meses após o levantamento da medida de encerramento;
●
depende do efetivo pagamento das rendas que se vencerem a partir da data
de reabertura do estabelecimento, salvo se as mesmas tiverem sido diferidas;
A suspensão e a prorrogação previstas supra cessam, a qualquer momento, se o
arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar da mesma ou se o
arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento das rendas vencidas a
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partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se as mesmas tiverem sido
diferidas.
A ​Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro aditou ainda à ​Lei 4-C/2020, de 6 de abril o
artigo 8.º-B, por via do qual instituindo um regime especial de diferimento no
pagamento de rendas aplicável aos ​estabelecimentos de comércio a retalho ou de
prestação de serviço abertos ao público, ou de restauração (que se encontrem
abrangidos pelo artigo 7.º da ​Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril​), que ​tenham sido
encerrados​, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do
Governo, ​desde, pelo menos, março de 2020, e que a 1 de janeiro de 2021 ainda
permaneçam encerrados.
Aos arrendatários de imóveis que correspondam a estabelecimentos que
permaneçam ​encerrados a 1 de janeiro de 2021​ é agora concedido o direito de:
●
voltar a diferir o pagamento das rendas vencidas em 2020, cujo pagamento já
tivesse sido diferido; e
● requerer o diferimento do pagamento das rendas que se vençam em 2021
correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem
encerrados.
O ​período de regularização da dívida correspondente às rendas objeto de tal
diferimento tem início apenas em ​1 de janeiro de 2022, prolongando-se até 31 de
dezembro de 2023.
O pagamento deve ser efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor
correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24,
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liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia de
calendário de cada mês, se a renda não for mensal.
Para beneficiarem do direito especial de diferir o pagamento das rendas, os
arrendatários que preencham os respetivos pressupostos de aplicação deverão
comunicar a sua intenção ao senhorio, por carta registada com aviso de receção,
até ao dia 20 de janeiro de 2021​, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se
a comunicação tiver sido posterior a esta data.
Se o arrendatário requerer o diferimento do pagamento das rendas nos termos
acima referidos, os senhorios podem requerer a concessão de uma linha de crédito
com custos reduzidos por referência às rendas do ano de 2020 e também de 2021,
vencidas e não liquidadas.
O regime de diferimento de rendas ​aplica-se a outras formas de exploração de
imóveis para além do contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
O regime descrito não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos
comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou
desconto na remuneração devida nos termos do contrato.
A ​Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro aditou ainda o artigo 8.º-C à ​Lei n.º 4-C/2020,
de 6 de abril​, no sentido de prever que os arrendatários que operem
estabelecimentos de comércio a retalho ou de prestação de serviço abertos ao
público ou estabelecimentos de restauração ou similares, que tenham visto as suas
atividades encerradas ou suspensas, e que tenham sofrido uma ​quebra de
faturação​ recebam um ​apoio a fundo perdido​ nos seguintes termos:
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caso a ​quebra de faturação tenha sido entre 25% e 40%​, recebem um apoio a
fundo perdido de valor equivalente a, respetivamente 30% do valor da renda,
com o limite de € 1.200 por mês,
caso a ​quebra de faturação tenhas sido superior a 40%​, recebem um apoio a
fundo perdido de valor equivalente a, respetivamente 50% do valor da renda,
com o limite de € 2.000 por mês.
O Decreto-Lei n.º 106-A/2020, de 30 de dezembro e a ​Lei n.º 75-A/2020, de 30 de
dezembro acabam por prever, também, um regime próprio, com os mesmos fins,
inspirado nesse regime constante da ​Lei n.º 4-C/2020, 6 de abril​, mas aplicável a
contratos para ​fins habitacionais​.
O referido regime passa a ser aplicável quando, ​cumulativamente​, se verifique:
● uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do
arrendatário, face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020, do mês
anterior, ou do período homólogo do ano anterior;
●
a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como
percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado
destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 30%.
2. Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril
A ​Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril​, aprovou um regime excecional para as situações de
mora no pagamento da renda devida ​nos termos de contratos de arrendamento
urbano habitacional e não habitacional, justificada pelo contexto e
desenvolvimento da pandemia COVID-19.
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As medidas previstas passavam, principalmente, pelo diferimento do pagamento
das rendas ​habitacionais e ​não habitacionais ​vencidas, nos meses em que vigorasse
o estado de emergência e no primeiro mês subsequente (a designada “Moratória” do
pagamento das rendas) assim como o apoio financeiro, concedido pelo ​IHRU, I.P.,
aos arrendatários e senhorios habitacionais.
A referida lei aplica-se aos i) arrendatários habitacionais e não habitacionais; ii)
fiadores de arrendatários habitacionais que sejam estudantes e não aufiram
rendimentos do trabalho; iii) estudantes com contrato de arrendamento para
habitação; iv) senhorios de arrendatários habitacionais.
A. no caso dos contratos de arrendamento habitacional
Quanto às condições para poder beneficiar das medidas previstas, este regime
excepcional era aplicável quando se verificasse:
a. no caso do arrendatário Habitacional​: uma quebra superior a 20 % dos
rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou
do período homólogo do ano anterior; e quando apresentassem uma taxa de
esforço que fosse ou se tornasse superior a 35%;
b. no caso do senhorio do Arrendatário Habitacional​: uma quebra superior a 20
% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês
anterior ou do período homólogo do ano anterior; sendo que essa
percentagem da quebra de rendimentos tem que ser provocada pelo não
pagamento de rendas pelos arrendatários;
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A quebra dos rendimentos e respetiva justificação deveria ser demonstrada ao
abrigo da ​Portaria n.º 91/2020​.
Verificada a quebra de rendimentos acima descrita, o senhorio só teria direito à
resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas
vencidas nos meses em que vigorasse o estado de emergência e primeiro mês
subsequente, se o arrendatário não efetuasse o respetivo pagamento dentro do
prazo de 12 meses contados do termo desse período, no plano prestacional
duodecimal previsto para a respetiva liquidação, que deveria ser realizada
conjuntamente com a renda de cada mês vencida para o respetivo período em
causa.
No leque de medidas possíveis​ realçamos:
a. possibilidade de diferimento de rendas, já mencionada;
b. no caso dos estudantes sem rendimentos de trabalho, assim como aos seus
1
fiadores, se verificada a quebra de rendimentos supra referida , existia a
possibilidade de concessão de um empréstimo sem juros para suportar a
diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da
aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço
máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não
podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao
indexante dos apoios sociais (“IAS”), atualmente de 438,81€ (​Portaria
n.º27/2020, de 31 de Janeiro​), pelo IHRU, IP;
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​E que se vejam impossibilitados de proceder ao pagamento das rendas no âmbito de um contrato que tenha como
objecto um imóvel que seja a sua residência permanente ou residência por motivos de frequência de ensino.
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c. no caso dos senhorios habitacionais que comprovadamente sofram a quebra
de rendimentos mencionada supra, e cujos arrendatários não recorram ao
empréstimo mencionado na alínea anterior, podiam, autonomamente,
solicitar ao IHRU, IP, a concessão de um empréstimo sem juros para
compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o
rendimento disponível restante do agregado do senhorio desça, por tal razão,
abaixo do IAS.
Quando ao procedimento para efectivar esses direitos, os arrendatários que
pretendessem beneficiar da moratória do pagamento das rendas teriam que
comunicar ao senhorio, por escrito, a impossibilidade do pagamento da renda, nos
cinco dias anteriores ao vencimento da primeira renda em que pretendiam
beneficiar da medida.
No caso das rendas que devessem ser pagas a partir de 01.04.2020 (artigo 14.º e 6.º
n.º 2), o arrendatário poderia informar o senhorio, por escrito, até 20 dias após a data
da entrada em vigor da referida Lei (07.04.2020).
B​. no caso dos contratos de arrendamento não habitacional
A referida lei também se aplica,
a. Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio
a retalho e de prestação de serviços ​encerrados ou que tenham as respetivas
atividades suspensas ao abrigo do ​Decreto n.º 2-B/2020​, de 02.04.2020, ou de
outras disposições destinadas à execução do estado de emergência;
b. Aos ​estabelecimentos de restauração e similares abertos exclusivamente para
efeitos de confeção destinada a ​consumo fora do estabelecimento ou entrega
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no domicílio​, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 2-B/2020, de 02 de abril,
ou em qualquer outra disposição que o permita.
No leque de medidas possíveis​ realçamos:
a. possibilidade de diferimento de rendas, já mencionada;
b. o arrendatário / explorador de imóvel poderia, igualmente, diferir o
pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigorasse o estado de
emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao
término desse período, em prestações mensais não inferiores a um
duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em
causa, sem que tal circunstância pudesse ser invocada como fundamento de
resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, ou como
fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, não sendo,
igualmente, exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que
tenham por base a mora no pagamento de rendas;
c. para as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra
forma contratual foi estabelecido um regime específico ao abrigo da ​Lei nº
4-C/2020, de 6 de Abril,​ podendo estas:
i. reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente,
uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do
mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da
mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35% relativamente à
renda;
ii.
isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem
ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020;
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iii. estabelecer moratórias aos seus arrendatários.
3. Lei n.º 17/2020 de 29 de maio (1.ª alteração)
A ​Lei n.º 17/2020 de 29 de Maio altera o regime excecional para as situações
de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de
arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da
pandemia COVID-19, procedendo à primeira alteração à ​Lei n.º 4-C/2020, de
6 de abril.​ (1.ª alteração).
As principais alterações consubstanciam-se nos seguintes pontos:
I - Foi revisto o âmbito de aplicação do regime das moratórias, no que
respeita aos arrendamentos (habitacionais, não habitacionais) e
contratos de exploração onerosa de espaços para fins comerciais: ​os
estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de
comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou cujas
atividades tenham sido suspensas ao abrigo das disposições destinadas
à execução do estado de emergência, bem como dos
estabelecimentos de restauração e similares​, encerrados ao abrigo
das mesmas disposições, e que por força de medidas semelhantes no
estado de calamidade se mantenham encerrados, podem prorrogar
até 1 de Setembro de 2020 a possibilidade de diferir o pagamento das
rendas;
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II – ​Faz-se um prolongamento da duração do regime originalmente
previsto na ​Lei 4-C/2020, de 6 de abril​, que permitia o diferimento do
pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de
emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses
posteriores ao término desse período, em prestações mensais não
inferiores a um duodécimo do montante total. Com esta alteração, a
possibilidade de diferimento do pagamento das rendas é ampliada até
ao dia 1 de Setembro de 2020;
III – ​Nesse sentido, e numa extensão do efeito de protecção, com a
entrada em vigor desta 1.ª alteração (​Lei n.º 17/2020, de 29 de maio​) à ​Lei
4-C/2020, de 06 de abril​, a falta de pagamento das rendas vencidas até
ao dia 1 de setembro de 2020 não pode ser invocada como fundamento
de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem
como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, não
podendo igualmente ser aplicada a penalidade 20% sobre o atraso
neste pagamento durante este período;
IV – Da mesma forma, no que concerne aos apoios financeiros previstos
para os contratos de arrendamento urbano habitacional, e ao regime
de suspensão, redução ou isenção de rendas devidas a entidades
públicas, ambos previstos na ​Lei 4-C/2020, de 6 de abril​, existe uma
ampliação dos regimes inicialmente aprovados, de modo a abranger as
rendas vencidas até ao dia 1 de setembro de 2020
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4. A Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto
A ​Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto altera o regime excecional para as situações de
mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional,
no âmbito da pandemia da doença COVID -19, procedendo à segunda alteração à
Lei n.º 4 -C/2020, de 6 de abril.​ (2.ª alteração).
Num primeiro plano, esta lei altera os artigos 8.º, 10.º e 14.º da ​Lei n.º 4 -C/2020, de
6 de abril​. Partindo daquilo que era já a possibilidade prevista pela Lei original e 1.ª
alteração do arrendatário poder diferir o pagamento das rendas vencidas ​i​) nos
meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente; ii)
nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa
aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o
encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade; ou iii)
nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da
imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva
atividade​, a presente Lei veio estabelecer como prazo intransponível para o
diferimento das rendas a nova data de 31 de dezembro de 2020. Do mesmo modo
o período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e
prolonga-se até 31 de dezembro de 2022, sendo que o pagamento é efetuado em
24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do
montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em
causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não
2
mensal . Por outro lado, os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as
rendas podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos
reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda
mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à
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​Nova redacção do artigo 8.º, números 1 e 2, da Lei 4-C/2020 (versão consolidada).
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faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %, cuja
demonstração é efetuada nos termos da portaria a aprovar pelo membro do
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governo responsável pela área da economia .
Com a 2.º alteração (​Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto​) o artigo 10.º da ​Lei n.º
4-C/2020 de 6 de abril passa ainda a prever, relativamente à cessação do contrato,
que as disposições ali contidas não se aplicam aos estabelecimentos inseridos em
conjuntos comerciais que beneficiem do regime previsto no n.º 5 do artigo 168.º -A
da ​Lei n.º 2/2020, de 31 de março​, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 27
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-A/2020, de 24 de julho . Parece ser feita, neste novo número 2, uma limitação à
extensão de aplicabilidade propugnada pelo número 1, precisamente nos casos
dos estabelecimentos em conjuntos comerciais que já tenham beneficiado do
regime de apoio previsto no artigo mencionado da lei do orçamento (nunca se
mencionando expressamente quaisquer tipos de contrato).
Estamos assim perante uma verdadeira isenção. O artigo é claro, nomeadamente
no seu número 5, ao estipular que “Nos casos em que sejam aplicáveis formas
específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em
centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas,
até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros
comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as
vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da parte dos
lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas,
designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.“
Parece então haver o objectivo assumido pelo legislador de retirar estas situações
específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em
3
​Nova redacção do artigo 8.º, número 5, da Lei 4-C/2020 (versão consolidada).
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​Nova redacção do artigo 10.º, número 2, da Lei 4-C/2020 (versão consolidada).
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centros comerciais da previsão da aplicabilidade das outras moratórias e, até, a
preocupação em diferenciá-las do conceito de “outras formas contratuais de
exploração de imóveis para fins comerciais” previsto no número 1 do artigo 10.º da
versão consolidada da​ Lei n.º 4-C/2020​.
Prevendo-se, apenas, o pagamento da componente variável da renda, calculada
sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da
parte dos lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente
acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.
Este artigo 168.-A, número 5, foi aditado na totalidade pela ​Lei n.º 27 -A/2020, de 24
de julho que entrou em vigor no dia seguinte à sua publicação (dia 25 de Julho),
sendo que inexiste, quanto a esta específica matéria, qualquer norma remissiva
de produção de efeitos.
Pelo que, no que concerne aos estabelecimentos de comércio e serviços
integrados em centros comerciais sempre se poderá questionar de que forma é
compatível o modelo de moratória no pagamento de rendas (moratórias gerais;
moratórias específicas para os contratos de arrendamento não habitacionais e
ainda aplicáveis a outras formas contratuais para exploração de imóveis) com o
direito de ao perdão (que o legislador qualifica como isenção de pagamento) de
pagamento da parte fixa das rendas devidas (previsto unicamente para os
estabelecimentos integrados em centros comerciais).
Resumidamente:
a. O artigo 10.º-2 afasta completamente os centros comerciais do regime
de moratórias estabelecidos;
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​Quer das gerais, quer das moratórias específicas aos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional
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b. Promove uma aplicabilidade directa do regime de direito a perdão
previsto no n.º 5 do artigo 168.º-A;
c. Regime esse que expressamente consigna um perdão em que não são
devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de dezembro
de 2020, sendo apenas responsabilidade dos lojistas a componente
variável da renda;
d. Parece, por isso, que aquele perdão tem um efeito retroactivo anterior à
entrada em vigor da lei mas projectando também esse efeito até 31 de
dezembro de 2020;
e. Tendo esse artigo sido apenas aditado pela lei ​27-A/2020, de 24 de
Julho, que entrou em vigor no dia 25 de Julho, poder-se-á defender no
limite que, até essa data, os lojistas não estavam obrigados ao pagamento
da renda prevista nos respectivos contratos, por não ser aplicável o
disposto no artigo 1040 do CC. O legislador terá pretendido estabelecer um
critério de equilíbrio contratual para um período em que a lenta retoma da
economia penaliza a actividade dos centros comerciais, consagrando um
perdão forçado do pagamento parcial das rendas devidas
contratualmente, num período em que os estabelecimentos estão em
actividade;
Salientando-se que estas medidas legislativas, ao separarem o regime dos
contratos de arrendamentos, do regime de outras formas contratuais de
exploração de imóveis e dos estabelecimentos integrados em Centros
Comerciais, sem atender aos critérios legais da distribuição do risco nos contratos,
provocarão, certamente, grandes dificuldades na aplicação a situações concretas
(existem inúmeros modelos contratuais), aumentando a conflitualidade no sector
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do imobiliário e, consequentemente, a instabilidade no mercado do
arrendamento urbanos e cedência de utilização de lojas em centros comerciais.
S​ão ainda aditados à ​Lei n.º 4 -C/2020, de 6 de abril​, os artigos 8.º -A, 12.º -A e 13.º -A
que acabam por estipular três mecanismos/regimes novos: um dever de
comunicação e proposta de acordo; relativamente às garantias bancárias; e a
estipulação de regimes mais favoráveis.
Quanto ao ​Dever de comunicação e proposta de acordo​, consigna-se que os
arrendatários que pretendam beneficiar do regime de moratória no pagamento
de rendas devem comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco
dias antes do vencimento da primeira renda em que se pretenda beneficiar deste
regime, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva
morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação
imediatamente anterior. Ou, em alternativa, o arrendatário pode endereçar ao
senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva
morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação
imediatamente anterior, uma proposta de acordo de pagamento das rendas
vencidas e vincendas, diferente da solução no caso anterior.
Estas comunicações são especialmente exigentes, uma vez que devem conter os
seguintes elementos indicados, sob pena de ineficácia:
a) O prazo de resposta de 10 dias, nos termos do n.º 4,
considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste
prazo;
b) ​O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos dos
números 4 e 6;
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c) ​As consequências da falta de resposta, nos termos do n.º 5.
A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo
senhorio, por escrito, através de carta registada com aviso de receção para a
morada do locado, no prazo de 10 dias após a receção da proposta do
arrendatário, sendo que em caso de ausência de resposta do senhorio ou de
resposta transmitida depois do prazo referido, presume-se que o senhorio
manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário.
O senhorio pode, também, formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual
este deve responder no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo
arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do
regime previsto supra. Como última nota, referir que o disposto no n.º 1 do artigo
10.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) não se aplica às
comunicações referidas nos neste artigo, aplicando -se, nesta situação, regime
previsto nos números 3 a 5 daquela disposição legal.
6
Relativamente ​às garantias bancárias , no decurso da situação excecional de
prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por
SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, o senhorio não pode executar garantias
bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais​.
O ponto mais interessante desta 2.ª alteração prende-se como facto de ser
estabelecido um regime de admissibilidade da existência de regimes mais
favoráveis
7
ao arrendatário, ​decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a
6
Nova redacção do artigo 12.º-A, da Lei 4-C/2020 (versão consolidada)
7
Nova redacção do artigo 13.º-A, da Lei 4-C/2020 (versão consolidada).
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celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de perdão de dívida ou acordos
de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário​.
Nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente
celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o
mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no
prazo de 30 dias após a entrada em vigor da ​Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto​, para
a morada do senhorio constante do contrato de arrendamento ou da sua
comunicação imediatamente anterior, atr​avés da qual o arrendatário manifesta a
intenção de aplicar o presente regime.
Acresce ainda que são nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos pelo
quadro legal em análise ou de recurso a meios judiciais e de aceitação de
aumentos de renda ou do período do contrato.
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Versão Consolidada da Lei n.º 4-C/2020
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Lei n.º 75-A/2020, de 30 de Dezembro
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Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto (2.ª
alteração)
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Lei n.º 17/2020 de 29 de maio (1.ª
alteração)
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Lei n.º 4-C/2020
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