Dossier Especial - Principais Alterações do Programa Mais Habitação
Das alterações ao regime do arrendamento e do regime fiscal, ao alojamento local
Das alterações ao regime do arrendamento e do regime fiscal, ao alojamento local
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A<strong>do</strong>ção de medidas que visa reforçar a proteção <strong>do</strong>s inquilinos<br />
no contexto <strong>do</strong> arrendamento, com imposição de<br />
limites na definição <strong>do</strong> valor da renda nos novos contratos.<br />
Quan<strong>do</strong>, por referência a um determina<strong>do</strong> imóvel, tenha<br />
si<strong>do</strong> celebra<strong>do</strong> um contrato de arrendamento para fins habitacionais<br />
entre 07 de outubro de 2018 e 07 de outubro de<br />
2023 e em que o valor da renda convenciona<strong>do</strong> tenha ultrapassa<strong>do</strong><br />
os referenciais defini<strong>do</strong>s por concelho e tipologia<br />
constantes das tabelas 1 e 2 da Portaria n.º 176/2019, de 6<br />
de Junho, a renda de um eventual novo contrato que venha<br />
a ser firma<strong>do</strong> não poderá exceder 2% <strong>do</strong> valor da última<br />
praticada no contrato anterior, com a ressalva de esse valor<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
52
poder incidir sobre a renda que resultaria<br />
da aplicação <strong>do</strong> coeficiente <strong>do</strong>s três anos<br />
anteriores, caso não tenha si<strong>do</strong> anualmente<br />
promovida a respetiva atualização.<br />
Caso o imóvel em apreço tenha si<strong>do</strong> objeto<br />
de obras de remodelação ou restauro<br />
profun<strong>do</strong>s, à renda inicial <strong>do</strong>s novos contratos<br />
pode acrescer o valor das despesas<br />
suportadas pelo senhorio, até ao limite<br />
anual de 15%.<br />
<br />
<br />
<br />
Os contratos para fins habitacionais celebra<strong>do</strong>s<br />
em data anterior a 1990 não transitam<br />
para o NRAU, desde que o arrendatário<br />
comprove que o agrega<strong>do</strong> familiar<br />
é inferior a cinco vezes a retribuição mínima<br />
nacional anual, que para o ano de<br />
2023 é de €53.200,00, que tem idade igual<br />
ou superior a 65 anos ou com deficiência<br />
com grau de incapacidade igual ou superior<br />
a 60%.<br />
Nos casos de não aceitação da renda proposta<br />
pelo senhorio, a atualização da renda<br />
faz-se por apuramento <strong>do</strong> coeficiente<br />
anual.<br />
Caso o contrato tenha transita<strong>do</strong> para o<br />
NRAU, se o arrendatário residir há mais<br />
“ <br />
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”<br />
de 15 anos no loca<strong>do</strong> e, à data da transição<br />
<strong>do</strong> contrato, tiver idade igual ou superior<br />
a 65 anos de idade ou grau comprova<strong>do</strong><br />
de deficiência igual ou superior<br />
a 60 %, o senhorio só poderá opor-se à renovação<br />
<strong>do</strong> contrato com o fundamento<br />
da necessidade de demolição ou realização<br />
de obras de remodelação ou restauro<br />
profun<strong>do</strong>s que obriguem à desocupação<br />
<strong>do</strong> loca<strong>do</strong>.<br />
<br />
<br />
É modifica<strong>do</strong> o regime <strong>do</strong> incidente de despejo<br />
imediato, enxerta<strong>do</strong> no âmbito de uma<br />
ação de despejo quan<strong>do</strong> o inquilino permanece<br />
no loca<strong>do</strong> na pendência <strong>do</strong> processo<br />
sem proceder ao pagamento das rendas por<br />
um perío<strong>do</strong> igual ou superior a <strong>do</strong>is meses,<br />
deven<strong>do</strong> o Juiz, desde logo, pronunciar-se<br />
<br />
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<br />
<br />
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<br />
53
Artigo 10.º <strong>Mais</strong> Valias<br />
(Anterior Redação <strong>do</strong> presente<br />
preceito no Código <strong>do</strong> IRS)<br />
5. São excluí<strong>do</strong>s da tributação os<br />
ganhos provenientes da transmissão<br />
onerosa de imóveis destina<strong>do</strong>s<br />
a habitação própria e permanente<br />
<strong>do</strong> sujeito passivo ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong><br />
familiar, desde que verificadas,<br />
cumulativamente, as seguintes condições:<br />
a) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />
b) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />
c) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />
d) (revoga<strong>do</strong>)<br />
6.<br />
a) (inaltera<strong>do</strong>)<br />
b) (inaltera<strong>do</strong>)<br />
c) (revoga<strong>do</strong>)<br />
d) (inaltera<strong>do</strong>)<br />
quanto à autorização de entrada no <strong>do</strong>micílio<br />
(a lei não fala em “loca<strong>do</strong>”).<br />
Passa a ser possível o recurso ao procedimento<br />
especial de despejo mesmo quan<strong>do</strong><br />
se frustre a notificação <strong>do</strong> arrendatário,<br />
que tenha si<strong>do</strong> tentada, por exemplo,<br />
através de notificação judicial avulsa.<br />
O balcão nacional <strong>do</strong> arrendamento dá<br />
lugar ao “Balcão <strong>do</strong> Arrendatário e <strong>do</strong> Senhorio”.<br />
No âmbito <strong>do</strong> PED, os requeri<strong>do</strong>s são notifica<strong>do</strong>s<br />
para, queren<strong>do</strong>, deduzir oposição<br />
à pretensão <strong>do</strong>s requerentes, com a<br />
indicação expressa de que na falta de desocupação<br />
<strong>do</strong> loca<strong>do</strong>, de oposição dentro<br />
<strong>do</strong> prazo legal ou <strong>do</strong> pagamento ou<br />
depósito das rendas que se venceram na<br />
pendência <strong>do</strong> PED, será proferida decisão<br />
judicial para entrada imediata no <strong>do</strong>micílio,<br />
com a faculdade de o requerente a<br />
efetivar imediatamente.<br />
Artigo 10.º <strong>Mais</strong> Valias<br />
(Atual Redação, introduzida pela Lei<br />
número 56/2023, de 6 de outubro)<br />
5. São excluí<strong>do</strong>s da tributação os ganhos provenientes<br />
da transmissão onerosa de imóveis destina<strong>do</strong>s<br />
a habitação própria e permanente <strong>do</strong> sujeito<br />
passivo ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong> familiar, desde<br />
que verificadas, cumulativamente, as seguintes<br />
condições:<br />
a) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />
b) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />
c) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />
d) (revoga<strong>do</strong>)<br />
e) O imóvel transmiti<strong>do</strong> tenha si<strong>do</strong> destina<strong>do</strong> a<br />
habitação própria e permanente <strong>do</strong> sujeito passivo<br />
ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong> familiar, comprovada através<br />
<strong>do</strong> respetivo <strong>do</strong>micílio fiscal, nos 24 meses anteriores<br />
à data da transmissão;<br />
f) Os sujeitos passivos não tenham beneficia<strong>do</strong>,<br />
no ano da obtenção <strong>do</strong>s ganhos e nos três anos<br />
anteriores, <strong>do</strong> presente regime de exclusão, sem<br />
prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo,<br />
efetuada em procedimento de liquidação, de que<br />
a não observância da presente condição se deveu<br />
a circunstâncias excecionais.<br />
6.<br />
a) (inaltera<strong>do</strong>)<br />
b) (inaltera<strong>do</strong>)<br />
c) (revoga<strong>do</strong>)<br />
d) (inaltera<strong>do</strong>)<br />
e) O sujeito passivo ou o seu agrega<strong>do</strong> familiar<br />
não tenham fixa<strong>do</strong> no imóvel o seu <strong>do</strong>micílio fiscal.<br />
No PED, haven<strong>do</strong> oposição, quan<strong>do</strong> esta<br />
seja declarada improcedente, a decisão<br />
condena o requeri<strong>do</strong> a proceder à entrega<br />
<strong>do</strong> imóvel no prazo de 30 dias, valen<strong>do</strong><br />
tal decisão como autorização de entrada<br />
imediata no <strong>do</strong>micílio.<br />
<br />
Aplicação <strong>do</strong> regime <strong>do</strong> arrendamento<br />
força<strong>do</strong> de habitações devolutas às frações<br />
autónomas e às partes de prédios<br />
suscetíveis de utilização independente<br />
que sejam classificadas como devolutas e<br />
que conservem essa classificação há mais<br />
de <strong>do</strong>is anos, desde que se encontrem localizadas<br />
fora <strong>do</strong>s territórios <strong>do</strong> interior.<br />
A classificação de prédio como devoluto<br />
é aferida de acor<strong>do</strong> com os pressupostos<br />
<strong>do</strong> DL n.º 159/2006 de 8 de agosto, sen<strong>do</strong><br />
indícios de desocupação a inexistência de<br />
contratos em vigor com empresas de telecomunicações<br />
e de fornecimento de água,<br />
gás e eletricidade ou de faturação relativa a<br />
estes serviços. Não são abrangi<strong>do</strong>s por este<br />
regime os imóveis destina<strong>do</strong>s a habitação<br />
por curtos perío<strong>do</strong>s (vulgo “casas de férias”),<br />
os que tiverem si<strong>do</strong> adquiri<strong>do</strong>s para<br />
revenda, as casas de emigrantes portugueses<br />
que tenham nessa morada a sua residência<br />
fiscal ou de cidadãos portugueses<br />
que desempenhem funções no estrangeiro<br />
ao serviço <strong>do</strong> Esta<strong>do</strong> Português.<br />
Uma vez decorri<strong>do</strong>s <strong>do</strong>is anos sobre a<br />
classificação <strong>do</strong> prédio como devoluto, o<br />
município notificará o proprietário <strong>do</strong>s<br />
seus deveres de conservação e de dar uso<br />
à fração, poden<strong>do</strong> o município executar<br />
obras de conservação em caso de ausência<br />
de resposta por parte <strong>do</strong> proprietário.<br />
O proprietário poderá apresentar uma<br />
proposta de arrendamento, desde que<br />
o valor da renda não exceda em 30% os<br />
limites <strong>do</strong> respetivo município e correspondente<br />
tipologia. Caso em momento<br />
algum apresente resposta às referidas notificações,<br />
poderá o Município proceder<br />
ao arrendamento força<strong>do</strong> <strong>do</strong> imóvel, desde<br />
que tal se justifique para garantia da<br />
função social da habitação.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
É instituída a criação de uma linha de financiamento<br />
e uma política de cedên-<br />
54
cia de terrenos e edifícios públicos, neste<br />
caso sob a forma de cedência <strong>do</strong> direito<br />
de superfície.<br />
Podem beneficiar <strong>do</strong>s apoios as cooperativas<br />
de habitação e construção, as sociedades<br />
comerciais que se dediquem à<br />
construção civil, a IHM - Investimentos<br />
Habitacionais da Madeira, EPERAM,<br />
e a Direção Regional da <strong>Habitação</strong> <strong>do</strong>s<br />
Açores, os municípios e as juntas de freguesia,<br />
misericórdias, as instituições<br />
particulares de solidariedade social e as<br />
pessoas coletivas de utilidade pública<br />
administrativa ou de reconheci<strong>do</strong> interesse<br />
público.<br />
<br />
<br />
<br />
O funcionamento ideal <strong>do</strong> merca<strong>do</strong><br />
(Imobiliário) tem na base um equilíbrio<br />
entre a lei da oferta e da procura, prosseguin<strong>do</strong>-se<br />
reflexivamente um interesse<br />
público e, em consequência, dispensan<strong>do</strong>-se,<br />
em princípio, a intervenção regula<strong>do</strong>ra<br />
<strong>do</strong> Esta<strong>do</strong>. Porém, assim já não é,<br />
se houver um qualquer desequilíbrio que<br />
interfira nesta harmonia, sen<strong>do</strong> o Esta<strong>do</strong><br />
chama<strong>do</strong> a intervir uma vez que há um<br />
interesse coletivo que está comprometi<strong>do</strong><br />
(o direito à habitação) e, por consequência,<br />
têm de ser alocadas verbas públicas<br />
para suprir eventuais lacunas e corrigir os<br />
desequilíbrios <strong>do</strong> merca<strong>do</strong>.<br />
Neste contexto, com a entrada em vigor<br />
da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, pretende<br />
o Esta<strong>do</strong>, por um la<strong>do</strong>, satisfazer necessidades<br />
públicas, através da afetação de<br />
meios, corrigin<strong>do</strong> os menciona<strong>do</strong>s desvios<br />
no funcionamento <strong>do</strong> merca<strong>do</strong> e, por outro<br />
la<strong>do</strong>, combater desigualdades, através<br />
da distribuição de recursos, ten<strong>do</strong> sempre<br />
presente uma ideia de justiça social.<br />
<br />
<br />
<br />
Integra<strong>do</strong> num pacote legislativo global,<br />
tendente a promover o acesso à habitação<br />
no atual contexto económico adverso, o<br />
artigo 27.º da Lei número 56/2023, de 6<br />
de outubro, veio dar nova redação ao artigo<br />
10.º, número 5, <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> IRS,<br />
introduzin<strong>do</strong> requisitos mais exigentes<br />
para a exclusão da tributação os ganhos<br />
provenientes da transmissão onerosa de<br />
imóveis destina<strong>do</strong>s a habitação própria e<br />
permanente <strong>do</strong> sujeito passivo ou <strong>do</strong> seu<br />
agrega<strong>do</strong> familiar.<br />
Até à entrada em vigor da nova lei, existiam<br />
três grandes requisitos para a aplicação<br />
<strong>do</strong> referi<strong>do</strong> regime de exclusão de<br />
tributação:<br />
1. Que o valor de realização (“Vr”) – deduzi<strong>do</strong><br />
de imediato <strong>do</strong> valor da amortização<br />
de eventual empréstimo contraí<strong>do</strong><br />
para aquisição <strong>do</strong> imóvel que<br />
originou a mais-valia – fosse reinvesti<strong>do</strong>,<br />
numa das seguintes situações:<br />
i. Na aquisição de propriedade de outro<br />
imóvel;<br />
ii. Na aquisição de terreno para construção;<br />
iii. Na aquisição de terreno para construção<br />
e/ou respetiva construção;<br />
iv. Na ampliação ou melhoramento de<br />
outro imóvel exclusivamente com o<br />
mesmo destino situa<strong>do</strong> em território<br />
português ou no território de outro<br />
Esta<strong>do</strong> membro da União Europeia<br />
ou <strong>do</strong> Espaço Económico Europeu,<br />
desde que, neste último caso, existisse<br />
intercâmbio de informações em<br />
matéria fiscal;<br />
2. O Imóvel objeto <strong>do</strong> reinvestimento teria<br />
de ser destina<strong>do</strong> à habitação própria<br />
e permanente <strong>do</strong> sujeito passivo ou <strong>do</strong><br />
seu agrega<strong>do</strong> familiar;<br />
3. O reinvestimento teria de ser efetua<strong>do</strong><br />
entre os 24 meses anteriores e os 36 meses<br />
posteriores, conta<strong>do</strong>s da data de realização<br />
da mais-valia.<br />
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”<br />
4. O Sujeito Passivo teria de manifestar<br />
na declaração anual de rendimentos<br />
singulares (modelo 3) a intenção de<br />
proceder ao reinvestimento <strong>do</strong> Valor<br />
de Realização, ainda que parcialmente,<br />
mencionan<strong>do</strong> sempre o montante que<br />
pretendia reinvestir.<br />
A Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro, veio<br />
tornar o regime de “Exclusão de Tributação”<br />
de mais restritivo acesso, uma vez<br />
que vem, agora, impor duas novas condicionantes,<br />
a saber:<br />
5. O imóvel objeto da alienação terá de ter<br />
si<strong>do</strong> a habitação própria e permanente<br />
<strong>do</strong> Sujeito Passivo e/ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong>,<br />
nos 24 meses anteriores à data da<br />
respetiva escritura;<br />
6. Este regime de “exclusão de tributação”<br />
em caso de reinvestimento da totalidade<br />
<strong>do</strong> produto resultante da alienação<br />
<strong>do</strong> anterior imóvel, irá ter uma limitação<br />
temporal, isto é, o sujeito passivo<br />
apenas poderá beneficiar desta exclusão<br />
de tributação, se dela não tiver já<br />
beneficia<strong>do</strong>, no ano de obtenção das<br />
mais valias e nos três anos imediatamente<br />
anteriores.<br />
7. O sujeito passivo e/ou o seu agrega<strong>do</strong><br />
familiar terão de ter <strong>do</strong>micílio fiscal no<br />
imóvel. 1<br />
<br />
Apesar de to<strong>do</strong>s as alterações legislativas<br />
levadas a cabo nesta matéria, o legisla<strong>do</strong>r<br />
previu também, em matéria de mais valias,<br />
um regime transitório 2 que limitasse<br />
o impacto negativo de uma eventual aplicação<br />
imediata e sem restrições <strong>do</strong> novo<br />
regime.<br />
Este regime transitório é aplicável às<br />
transmissões imobiliárias realizadas entre<br />
1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro<br />
de 2024, desde que:<br />
i) O imóvel transaciona<strong>do</strong> tenha si<strong>do</strong> um<br />
terreno para construção ou um imóvel<br />
habitacional que não esteja afeto a<br />
habitação própria e permanente (por<br />
exemplo, uma casa de férias);<br />
ii) O valor de realização 3 seja amortiza<strong>do</strong><br />
em eventual crédito a habitação contraí<strong>do</strong><br />
para adquirir um imóvel destina<strong>do</strong><br />
à habitação própria e permanente,<br />
num prazo de três meses, conta<strong>do</strong>s<br />
da data da transmissão (v.g., Escritura<br />
Pública).<br />
São múltiplas as hipóteses que podem decorrer<br />
destas regras, mas consideraremos<br />
apenas duas, relativas ao ponto ii), que<br />
nos parecem ser as que mais frequentemente<br />
se poderão colocar:<br />
1. Se o valor de realização for superior<br />
ao valor <strong>do</strong> crédito contraí<strong>do</strong> para a<br />
compra <strong>do</strong> imóvel que irá ser a habitação<br />
própria e permanente <strong>do</strong> sujeito<br />
passivo, resultan<strong>do</strong> um sal<strong>do</strong> positivo<br />
desta operação, esse sal<strong>do</strong> positivo irá<br />
ser sujeito à tributação nos termos gerais,<br />
2. Se o valor de realização for maior ou<br />
igual ao valor <strong>do</strong> crédito contraí<strong>do</strong><br />
para a compra <strong>do</strong> imóvel, porém o sujeito<br />
passivo não pretenda amortizar<br />
o crédito à habitação com a totalidade<br />
<strong>do</strong>s fun<strong>do</strong>s provenientes daquele<br />
Valor de realização, a exclusão de tributação<br />
será apenas proporcional. Por<br />
exemplo:<br />
A mora em casa <strong>do</strong>s pais e é proprietário<br />
de uma casa de férias, que havia compra<strong>do</strong><br />
por 400.000,00€ decidin<strong>do</strong>, agora,<br />
aliená-la pelo valor de 500.000,00€. Entretanto<br />
adquiriu uma casa para habitação<br />
própria e permanente, contrain<strong>do</strong><br />
para tal um crédito de 500.000,00€, porém,<br />
quan<strong>do</strong> posteriormente o vai amortizar<br />
o mesmo utiliza apenas parcialmente<br />
o montante <strong>do</strong> valor de realização, no<br />
valor de 300.000,00€.<br />
Pela venda que realizou e que gerou na<br />
sua esfera (desconsideran<strong>do</strong> o coeficiente<br />
de correção monetária e eventuais<br />
despesas e encargos) uma mais-valia de<br />
100.000,00€, o A deveria ser tributa<strong>do</strong><br />
de acor<strong>do</strong> com a seguinte fórmula:<br />
Valor da <strong>Mais</strong>-Valia / 2 x Taxa<br />
*artigo 43.º, n.º 2, al. b) e 68.º <strong>do</strong> C.IRS<br />
Porém e, na medida em que o A utilizou<br />
na amortização parcial <strong>do</strong> seu crédito<br />
apenas 60% <strong>do</strong> valor de realização (isto<br />
é, 300.000,00 X 100/ 500.000,00€ = 60%)<br />
a fórmula acima referida passará a ser a<br />
seguinte:<br />
Valor da <strong>Mais</strong>-valia / 2 x Taxa x 40%<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
56
No regime ainda em vigor, para que seja<br />
possível beneficiar da taxa de IVA de 6%,<br />
é necessário que se verifiquem, cumulativamente,<br />
os seguintes requisitos:<br />
1. Tratar-se de uma empreitada específica<br />
de Reabilitação Urbana, para efeitos <strong>do</strong><br />
Decreto-Lei número 307/2009, de 23<br />
de outubro (Regime Jurídico da Reabilitação<br />
Urbana), localizada em Área de<br />
Reabilitação Urbana;<br />
2. Obtenção de uma declaração emitida<br />
pela Câmara Municipal competente,<br />
a atestar a natureza da empreitada e a<br />
respetiva localização em Área de Reabilitação<br />
Urbana, nos termos <strong>do</strong> requisito<br />
anterior;<br />
Quanto ao requisito geral da existência<br />
de um contrato de empreitada, o seu<br />
preenchimento decorre diretamente <strong>do</strong><br />
artigo 1207.º <strong>do</strong> Código Civil que estabelece<br />
a noção legal de contrato de empreitada.<br />
Maiores dificuldades suscita o requisito<br />
da qualificação da empreitada em causa<br />
como Empreitada de Reabilitação Urbana.<br />
Nos termos <strong>do</strong> já cita<strong>do</strong> Decreto-Lei número<br />
307/2009, Reabilitação Urbana é<br />
“a forma de intervenção integrada sobre<br />
o teci<strong>do</strong> urbano existente, em que o<br />
património urbanístico e imobiliário é<br />
manti<strong>do</strong>, no to<strong>do</strong> ou em parte substancial,<br />
e moderniza<strong>do</strong> através da realização<br />
de obras de remodelação ou beneficiação<br />
<strong>do</strong>s sistemas de infraestruturas<br />
urbanas, <strong>do</strong>s equipamentos e <strong>do</strong>s espaços<br />
urbanos ou verdes de utilização coletiva<br />
e de obras de construção, reconstrução,<br />
ampliação, alteração, conservação<br />
ou demolição <strong>do</strong>s edifícios”.<br />
Naquele diploma prevêem-se ainda, por<br />
um la<strong>do</strong>, a criação de ARU (Áreas de<br />
Reabilitação Urbana), atribuin<strong>do</strong>-se aos<br />
Município a competência para, caso a<br />
caso, determinar quais as parcelas <strong>do</strong> seu<br />
território que se integram em ARU; preven<strong>do</strong>-se,<br />
por outro, e em paralelo, a realização,<br />
dentro das ARU, de ORU, isto é,<br />
de Operações de Reabilitação Urbana que,<br />
podemos sintetizá-lo, consubstanciam<br />
a programação e o planeamento das intervenções<br />
a efetuar nas ARU. A criação<br />
das ORU não é obrigatória, sen<strong>do</strong> a única<br />
consequência da inexistência da ORU<br />
a caducidade da ARU, decorri<strong>do</strong>s 3 anos<br />
sobre a respetiva criação, sem a criação<br />
(ou realização?) da correspondente ORU.<br />
Do exposto resulta o seguinte:<br />
A verba 2.23 da Lista I Anexa ao Código<br />
<strong>do</strong> IVA, ao remeter para o conceito de obra<br />
de reabilitação urbana daquele Decreto-<br />
-Lei, remete para um conceito de obra de<br />
reabilitação urbana muito amplo, onde<br />
parecem caber tanto construções novas<br />
como obras de reabilitação de edificações<br />
existentes, ou as meras ampliações destas,<br />
desde que localizadas em ARU.<br />
Este foi o entendimento perfilha<strong>do</strong> por<br />
muitos Municípios e promotores e que<br />
levou a que este benefício fiscal fosse de<br />
muito ampla utilização.<br />
A Administração Tributária, nunca aderiu<br />
integralmente a esta interpretação,<br />
ten<strong>do</strong> suscita<strong>do</strong> duas dificuldades ou restrições<br />
interpretativas principais em relação<br />
à aplicação da dita verba, a saber:<br />
1.ª restrição – Só nas empreitadas localizadas<br />
em sítios em que exista simultaneamente<br />
ARU e ORU é que a referida regra<br />
é aplicável (e as ORU são muito mais escassas<br />
que as ARU);<br />
2.ª restrição – Só obras de reabilitação de<br />
edifícios é que cabem no âmbito de aplicação<br />
da dita verba.<br />
Existem diversos contenciosos nesta matéria,<br />
não haven<strong>do</strong>, por ora, decisões judiciais<br />
transitadas em julga<strong>do</strong> que tornem<br />
possível determinar o senti<strong>do</strong> concreto<br />
de uma corrente jurisprudencial <strong>do</strong>minante.<br />
<br />
Entretanto a Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro,<br />
apresentada, como se disse, no<br />
âmbito <strong>do</strong> designa<strong>do</strong> programa “<strong>Mais</strong><br />
<strong>Habitação</strong>” veio modificar a questão da<br />
aplicabilidade da taxa reduzida de IVA<br />
em empreitadas de reabilitação, ou seja,<br />
veio alterar a referida verba <strong>do</strong> Código <strong>do</strong><br />
IVA.<br />
No novo diploma o legisla<strong>do</strong>r veio revogar<br />
a atual verba 2.23 da Lista I anexa<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
57
ao código <strong>do</strong> IVA e consagrar uma nova<br />
verba com a referência a “empreitadas de<br />
reabilitação de edifícios” ao invés de “empreitadas<br />
de reabilitação Urbana”.<br />
Assim, a nova redação da verba 2.23 da<br />
Lista I anexa ao Código <strong>do</strong> IVA passa a<br />
ser:<br />
“2.23 – As empreitadas de reabilitação<br />
de edifícios localiza<strong>do</strong>s em áreas de reabilitação<br />
urbana (áreas críticas de recuperação<br />
e reconversão urbanística, zonas de<br />
intervenção das sociedades de reabilitação<br />
urbana e outras) delimitadas nos termos<br />
legais, ou no âmbito de operações de requalificação<br />
e reabilitação de reconheci<strong>do</strong><br />
interesse público nacional.”<br />
Ou seja, o requisito inicial de se estar perante<br />
um contrato de empreitada relativo<br />
a obra de reabilitação urbana, é agora esclareci<strong>do</strong><br />
e especifica<strong>do</strong>, exigin<strong>do</strong>-se que<br />
se trate de empreitada de reabilitação de<br />
edifício.<br />
Permanece, se a AT não abdicar da exigência<br />
de emissão desse <strong>do</strong>cumento pelos<br />
Municípios, a necessidade de comprovativo<br />
de realização da obra em zona de<br />
ARU).<br />
Como se pode constatar, a aplicação de<br />
uma taxa reduzida de IVA (6%) passa agora<br />
a aplicar-se essencialmente, e apenas, a<br />
empreitadas de reabilitação de edifícios,<br />
(e ainda, embora com menor relevo, a empreitadas<br />
de construção ou reabilitação<br />
de equipamentos de utilização coletiva de<br />
natureza pública, localiza<strong>do</strong>s em áreas de<br />
reabilitação urbana (Zonas ARU)).<br />
No artigo 2.º, <strong>do</strong> Decreto-lei 307/2009,<br />
de 23 de outubro na alínea i) encontramos<br />
a definição de reabilitação de edifícios,<br />
que é a seguinte: «Reabilitação de<br />
edifícios» a forma de intervenção destinada<br />
a conferir adequadas características<br />
de desempenho e de segurança funcional,<br />
estrutural e construtiva a um ou a vários<br />
edifícios, às construções funcionalmente<br />
adjacentes incorporadas no seu logra<strong>do</strong>uro,<br />
bem como às frações eventualmente<br />
integradas nesse edifício, ou a conceder-<br />
-lhes novas aptidões funcionais, determinadas<br />
em função das opções de reabilitação<br />
urbana prosseguidas, com vista a<br />
permitir novos usos ou o mesmo uso com<br />
padrões de desempenho mais eleva<strong>do</strong>s,<br />
poden<strong>do</strong> compreender uma ou mais operações<br />
urbanísticas».<br />
Ou seja, a nova verba que substitui a referida<br />
verba 2.23 na sua redação anterior,<br />
aproxima-se da posição que a Autoridade<br />
Tributária já vinha sustentan<strong>do</strong>.<br />
<br />
Tal como já era sugeri<strong>do</strong> no projeto de<br />
Lei, o diploma final veio prever que a<br />
presente alteração legislativa não será<br />
imediatamente aplicável, nos seguintes<br />
casos:<br />
1. Pedi<strong>do</strong>s de licenciamento, comunicações<br />
prévias ou pedi<strong>do</strong>s de informação<br />
prévia respeitantes a operações urbanísticas<br />
submetidas junto da Câmara<br />
Municipal territorialmente competente,<br />
antes da data de entrada em vigor<br />
da nova lei.<br />
2. Pedi<strong>do</strong>s de licenciamento ou de comunicação<br />
prévia submeti<strong>do</strong>s junto<br />
da Câmara Municipal territorialmente<br />
competente após a entrada em vigor<br />
da nova lei, desde que submetidas ao<br />
abrigo de uma informação prévia favorável<br />
em vigor;<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
O Regime <strong>do</strong> Imposto Municipal sobre<br />
as Transmissões Onerosas de Imóveis sofreu<br />
já, aquan<strong>do</strong> da entrada em vigor <strong>do</strong><br />
Orçamento de Esta<strong>do</strong> para 2023, uma<br />
enorme alteração quanto à questão da<br />
isenção pela aquisição de prédios para<br />
revenda, prevista no artigo 7.º <strong>do</strong> código<br />
<strong>do</strong> IMT, o n.º 2.<br />
Hoje, o referi<strong>do</strong> preceito prevê uma isenção<br />
de IMT, apenas quan<strong>do</strong> se reconhecer<br />
que o adquirente exerce normal e habitualmente<br />
a atividade de compra<strong>do</strong>r de<br />
prédios para revenda, motivo pelo qual<br />
lhe é atribuída a isenção sem pagamento.<br />
Mas afinal o que se entende com o conceito<br />
de “exercício normal e habitual”<br />
dessa atividade?<br />
Esse conceito encontra-se defini<strong>do</strong> no n.º<br />
3 <strong>do</strong> artigo 7.º, que foi altera<strong>do</strong> através da<br />
Lei <strong>do</strong> OE/2023, Lei n.º 24-D/2022, de 30<br />
de dezembro.<br />
Para o reconhecimento desse exercício de<br />
atividade passa a exigir-se que a certidão<br />
emitida pelo serviço de finanças comprove<br />
a realização, de, pelo menos, uma operação<br />
de revenda, em cada um <strong>do</strong>s <strong>do</strong>is<br />
anos anteriores de prédios adquiri<strong>do</strong>s antes<br />
para esse mesmo fim.<br />
Resulta daqui que, por exemplo, uma sociedade<br />
cujo objeto social seja a compra e<br />
venda de imóveis, apenas pode obter uma<br />
isenção de IMT sem pagamento, se nos<br />
<strong>do</strong>is anos anteriores tiver (em cada ano)<br />
revendi<strong>do</strong> pelo menos um prédio adquiri<strong>do</strong><br />
para esse fim.<br />
<br />
<br />
<br />
Vem, agora, a Lei n.º 56/2023 alterar o<br />
n.º 4 <strong>do</strong> artigo 7.º e o artigo 11.º <strong>do</strong> Código<br />
<strong>do</strong> IMT e encurtar o prazo de revenda<br />
<strong>do</strong>s imóveis, de três ano para um ano,<br />
e diminuir o âmbito de abrangência da<br />
isenção de IMT.<br />
Isto é, nos termos <strong>do</strong> artigo 7.º, n.º 4, o<br />
sujeito passivo tem, agora, apenas o prazo<br />
de um ano para vender o imóvel (que outrora<br />
adquiriu para revenda), sob pena de<br />
caducar a isenção de IMT prevista.<br />
Em suma, podemos ver a isenção de IMT<br />
caduca, haven<strong>do</strong> lugar ao pagamento <strong>do</strong><br />
imposto, por referência à data da aquisição,<br />
acresci<strong>do</strong> de juros compensatórios,<br />
por um <strong>do</strong>s seguintes motivos:<br />
1) Se o prédio que foi adquiri<strong>do</strong> para revenda,<br />
não for revendi<strong>do</strong> no prazo máximo<br />
de um ano;<br />
2) Se o Sujeito Passivo não exercer com<br />
caráter normal e habitual a atividade<br />
de compra para revenda, isto é, se nos<br />
<strong>do</strong>is anos anteriores à compra <strong>do</strong> imóvel,<br />
aquele não tiver revendi<strong>do</strong> outros<br />
imóveis em cada um <strong>do</strong>s <strong>do</strong>is anos anteriores.<br />
3) Se o sujeito Passivo declarar a compra<br />
para revenda, mas o destino final <strong>do</strong><br />
imóvel não for para revenda.<br />
<br />
4) Quan<strong>do</strong> o prédio tenho si<strong>do</strong> revendi<strong>do</strong><br />
e for sujeito a nova revenda, isto é,<br />
a contario, a isenção só não caduca, se<br />
o prédio foi revendi<strong>do</strong>, sem ser novamente<br />
para revenda;<br />
<br />
58
Quanto ao ponto 3) importa dar nota de<br />
que o legisla<strong>do</strong>r pretenden<strong>do</strong> evitar aquelas<br />
situações – nas quais o Sujeito Passivo<br />
declara que está a comprar determina<strong>do</strong><br />
imóvel para revenda e não o revende,<br />
dan<strong>do</strong>-lhe um destino diferente da revenda<br />
– densificou o que considera um “destino<br />
diferente da revenda”.<br />
Como podemos observar, no n.º 10 <strong>do</strong><br />
artigo 11.º <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> IMT considera-se<br />
que foi da<strong>do</strong> um destino diferente<br />
da revenda sempre e quan<strong>do</strong> a conclusão<br />
de obras, sejam elas de edificação ou de<br />
melhoramento ou quaisquer outras alterações<br />
possam comportar uma variação<br />
<strong>do</strong> seu Valor Patrimonial Tributário<br />
(VPT).<br />
<br />
<br />
Regulada pelo Decreto-Lei n.º<br />
128/2014, de 29 de agosto (“RJEEAL”),<br />
o exercício da atividade de alojamento<br />
local (“AL”) tem si<strong>do</strong> alvo de restrições,<br />
ten<strong>do</strong> em vista o reequilíbrio <strong>do</strong> merca<strong>do</strong><br />
habitacional, <strong>do</strong> la<strong>do</strong> da oferta. Destacamos<br />
as principais alterações resultantes<br />
<strong>do</strong> <strong>Programa</strong> “<strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>”<br />
que alteram o paradigma deste setor de<br />
atividade.<br />
<br />
<br />
A alteração que mais avulta é a suspensão<br />
da emissão de novos registos de estabelecimento<br />
de AL, nas modalidades<br />
de apartamentos e estabelecimentos de<br />
hospedagem. Desta suspensão estão excluí<strong>do</strong>s<br />
os estabelecimentos de AL na<br />
modalidade de moradia e de quartos 4 e<br />
também os alojamentos localiza<strong>do</strong>s nas<br />
Regiões Autónomas e no interior <strong>do</strong><br />
país 5 . Importa também sublinhar que a<br />
suspensão não é indefinida no tempo,<br />
conferin<strong>do</strong> a Lei autonomia aos municípios<br />
para, nas respetivas Cartas Municipais<br />
de <strong>Habitação</strong> 6 , levantar tal suspensão.<br />
<br />
<br />
<br />
Com o <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>, os registos de estabelecimento<br />
de AL passam a ter duração<br />
de cinco anos, renovável por iguais<br />
perío<strong>do</strong>s. Porém, to<strong>do</strong>s os registos emiti<strong>do</strong>s<br />
até à entrada em vigor <strong>do</strong> <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong><br />
só serão sujeitos a reapreciação em<br />
2030 e, a partir dessa data, renovar-se-ão<br />
por mais cinco anos mediante deliberação<br />
expressa da Câmara Municipal. Já os<br />
imóveis adquiri<strong>do</strong>s com recurso ao crédito<br />
hipotecário não terão o registo sujeito<br />
a reapreciação, contanto que a amortização<br />
integral ocorra posteriormente a 31<br />
de dezembro de 2029. Porém, assim que<br />
a amortização integral tenha ocorri<strong>do</strong>,<br />
ocorrerá a reapreciação.<br />
Compete também aos titulares <strong>do</strong> estabelecimento<br />
de AL comprovar, até ao próximo<br />
dia 07 de dezembro de 2023, mediante<br />
formulário online próprio, a prova da<br />
manutenção da exploração, sob pena de<br />
caducidade, excluin<strong>do</strong>-se de tal obrigação<br />
os estabelecimentos que se localizem<br />
em habitação própria e permanente <strong>do</strong> titular<br />
e contanto que a exploração não exceda<br />
os 120 dias por ano. Será suficiente,<br />
para tal prova, a declaração contributiva<br />
(em sede de IRS, IRC ou IVA).<br />
<br />
<br />
Os novos registos que se reportem a estabelecimentos<br />
de AL localiza<strong>do</strong>s em frações<br />
autónomas destinadas à habitação passam a<br />
estar sujeitos a deliberação prévia da assembleia<br />
de condóminos, aprovada por unanimidade,<br />
sen<strong>do</strong> a respetiva ata <strong>do</strong>cumento<br />
de apresentação obrigatória aquan<strong>do</strong> da<br />
instrução <strong>do</strong> pedi<strong>do</strong> de registo de AL.<br />
Para os registos já em vigor, o con<strong>do</strong>mínio<br />
poderá agora opor-se ao exercício da<br />
atividade de AL mediante deliberação<br />
de 2/3 da permilagem <strong>do</strong> edifício, salvo<br />
quan<strong>do</strong> o título constitutivo expressamente<br />
preveja a utilização da fração para<br />
fins de alojamento local ou quan<strong>do</strong> tenha<br />
havi<strong>do</strong> uma deliberação expressa da<br />
assembleia de condóminos a autorizar a<br />
utilização da fração para aquele fim.<br />
<br />
<br />
Antes da alteração <strong>do</strong> RJEEAL promovida<br />
pelo <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>, previa-se<br />
que apenas o registo de estabelecimento<br />
de AL nas modalidades de “moradia”<br />
e “apartamento” localiza<strong>do</strong>s em área de<br />
contenção seriam intransmissíveis, ainda<br />
que na titularidade ou propriedade de<br />
pessoa coletiva. Com esta alteração, a intransmissibilidade<br />
estende-se a todas as<br />
modalidades de AL estejam ou não em<br />
área de contenção. <strong>Mais</strong>, quan<strong>do</strong> o titular<br />
<strong>do</strong> registo seja pessoa coletiva, a transmissão<br />
de qualquer parte <strong>do</strong> capital social<br />
– independentemente da percentagem –<br />
implica caducidade <strong>do</strong> registo, ao passo<br />
que anteriormente só provocariam a caducidade<br />
<strong>do</strong> registo transmissões superiores<br />
a 50% <strong>do</strong> capital social.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
A Contribuição Extraordinária sobre o<br />
Alojamento Local (“CEAL”) é uma contribuição<br />
extraordinária que incide sobre<br />
a afetação de imóveis ao exercício da<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
59
atividade de Alojamento Local (“AL”),<br />
visan<strong>do</strong> consignar a receita à promoção<br />
de políticas públicas na área da habitação,<br />
arrendamento habitacional e reabilitação.<br />
<br />
<br />
<br />
A CEAL incide sobre imóveis habitacionais<br />
7 afetos a AL, mas apenas em três<br />
das suas quatro modalidades, a saber, i)<br />
os apartamentos, ii) estabelecimentos de<br />
hospedagem e iii) quartos, fican<strong>do</strong>, portanto,<br />
de fora deste regime o AL na modalidade<br />
de moradia.<br />
Só estão abrangi<strong>do</strong>s imóveis que, no dia<br />
31 de dezembro de cada ano civil, estejam<br />
afetos à atividade de AL (o facto tributário).<br />
<br />
Encontram-se excluí<strong>do</strong>s <strong>do</strong> âmbito de<br />
incidência objetiva da CEAL os imóveis<br />
localiza<strong>do</strong>s no interior, como tal identifica<strong>do</strong>s<br />
em anexo à Portaria número<br />
208/2017, de 13 de julho, bem como os<br />
AL que operem em habitação própria e<br />
permanente <strong>do</strong> titular da licença, contanto<br />
que a exploração não ultrapasse o perío<strong>do</strong><br />
de 120 dias num ano.<br />
Também estão excluí<strong>do</strong>s os imóveis que,<br />
não se localizan<strong>do</strong> no interior <strong>do</strong> país,<br />
se localizem em municípios nos quais,<br />
cumulativamente:<br />
a) Tenha si<strong>do</strong> aprovada uma Carta Municipal<br />
de <strong>Habitação</strong>, que é um instrumento<br />
municipal de planeamento<br />
e ordenamento territorial em matéria<br />
de habitação, que evidencie o equilíbrio<br />
de oferta de habitações no Município;<br />
b) Não tenha si<strong>do</strong> declarada a situação de<br />
carência habitacional e,<br />
c) Não tenham qualquer parte <strong>do</strong> seu território<br />
como zona de pressão urbanística.<br />
<br />
<br />
São sujeitos passivos nesta relação tributária<br />
os titulares da exploração <strong>do</strong> AL.<br />
Caso o titular não seja o proprietário <strong>do</strong><br />
imóvel no qual o AL opera, o proprietário<br />
será subsidiariamente responsável pelo<br />
pagamento da contribuição. Ou seja, se o<br />
titular <strong>do</strong> AL não pagar a contribuição, o<br />
proprietário terá de o fazer.<br />
<br />
<br />
A CEAL é calculada aplican<strong>do</strong> uma taxa<br />
fixa de 15% que irá incidir sobre uma<br />
base tributável variável em função da<br />
conjugação de três fatores, a saber:<br />
1. Coeficiente económico <strong>do</strong> alojamento<br />
local<br />
2. Coeficiente de pressão Urbanística<br />
3. Área bruta privativa <strong>do</strong>s imóveis habitacionais<br />
Note-se que, os coeficientes supramenciona<strong>do</strong>s<br />
deverão ser publica<strong>do</strong>s anualmente<br />
por portaria <strong>do</strong> membro <strong>do</strong> Governo<br />
responsável pela área das finanças<br />
à área bruta privativa <strong>do</strong> imóvel (<strong>do</strong>ravante<br />
“ABP”).<br />
Quanto ao presente ano, o Governo deverá<br />
publicar os coeficientes no prazo de 60<br />
dias após publicação <strong>do</strong> <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>,<br />
em 06 de outubro de 2023, ou seja, até 05<br />
de dezembro de 2023.<br />
Os coeficientes relevantes para apuramento<br />
da base tributável são:<br />
(i) o coeficiente económico <strong>do</strong> AL (para<br />
comodidade de exposição “CE”), que<br />
resulta <strong>do</strong> quociente entre o rendimento<br />
anual por quarto explora<strong>do</strong> em regime<br />
de AL e a área bruta mínima de um<br />
fogo habitacional de tipo T1;<br />
(ii) coeficiente de pressão urbanística<br />
(<strong>do</strong>ravante “CP”) que varia de zona<br />
para zona, identifican<strong>do</strong>-se esta com a<br />
freguesia 8 na qual o imóvel se situa, e<br />
consistin<strong>do</strong> no quociente entre a variação<br />
da renda de referência 9 por m 2 nessa<br />
zona entre 2015 e o ano anterior ao<br />
facto tributário e a variação positiva da<br />
renda de referência por m 2 na zona em<br />
que esta seja mais elevada a nível nacional;<br />
Em síntese:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
O responsável pelo pagamento da contribuição<br />
terá de preencher a declaração de<br />
modelo oficial a ser publicada por portaria<br />
<strong>do</strong> membro <strong>do</strong> Governo responsável<br />
pela área das finanças, até ao dia 20<br />
<strong>do</strong> mês de junho <strong>do</strong> ano seguinte ao facto<br />
tributário. Se o responsável pelo pagamento<br />
não o fizer, a Autoridade Tributária<br />
liquida oficiosamente a contribuição,<br />
caben<strong>do</strong> em ambos os casos o seu pagamento<br />
até dia 25 <strong>do</strong> mês de junho <strong>do</strong> ano<br />
seguinte ao facto tributário.<br />
Por fim, importa acrescentar que, caso<br />
o responsável pelo pagamento da CEAL<br />
seja uma pessoa coletiva, grosso mo<strong>do</strong>,<br />
uma sociedade, esta contribuição extraordinária<br />
não será um encargo dedutível<br />
para efeitos de determinação <strong>do</strong> lucro<br />
tributável. Ou seja, a partir <strong>do</strong> momento<br />
em que obtenho a coleta, este montante<br />
terá de se somar ao resulta<strong>do</strong> líqui<strong>do</strong> <strong>do</strong><br />
perío<strong>do</strong>, embora contabilisticamente se<br />
qualifique como um gasto.<br />
Assim sen<strong>do</strong>, acreditamos que o artigo<br />
23.º- A <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> Imposto sobre o<br />
Rendimento das Pessoas Coletivas deve<br />
ser atualiza<strong>do</strong>, passan<strong>do</strong> a contemplar<br />
este encargo não dedutível e, por consequência,<br />
a modelo 22 ser alterada, por<br />
forma a permitir acrescer esta contribuição<br />
extraordinária ao resulta<strong>do</strong> líqui<strong>do</strong><br />
<strong>do</strong> perío<strong>do</strong>, concorren<strong>do</strong> para o apuramento<br />
<strong>do</strong> lucro tributável, à semelhança<br />
de outras contribuições extraordinárias,<br />
como é o caso, por exemplo, da contribuição<br />
extraordinária sobre o setor energético.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
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