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Dossier Especial - Principais Alterações do Programa Mais Habitação

Das alterações ao regime do arrendamento e do regime fiscal, ao alojamento local

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A<strong>do</strong>ção de medidas que visa reforçar a proteção <strong>do</strong>s inquilinos<br />

no contexto <strong>do</strong> arrendamento, com imposição de<br />

limites na definição <strong>do</strong> valor da renda nos novos contratos.<br />

Quan<strong>do</strong>, por referência a um determina<strong>do</strong> imóvel, tenha<br />

si<strong>do</strong> celebra<strong>do</strong> um contrato de arrendamento para fins habitacionais<br />

entre 07 de outubro de 2018 e 07 de outubro de<br />

2023 e em que o valor da renda convenciona<strong>do</strong> tenha ultrapassa<strong>do</strong><br />

os referenciais defini<strong>do</strong>s por concelho e tipologia<br />

constantes das tabelas 1 e 2 da Portaria n.º 176/2019, de 6<br />

de Junho, a renda de um eventual novo contrato que venha<br />

a ser firma<strong>do</strong> não poderá exceder 2% <strong>do</strong> valor da última<br />

praticada no contrato anterior, com a ressalva de esse valor<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

52


poder incidir sobre a renda que resultaria<br />

da aplicação <strong>do</strong> coeficiente <strong>do</strong>s três anos<br />

anteriores, caso não tenha si<strong>do</strong> anualmente<br />

promovida a respetiva atualização.<br />

Caso o imóvel em apreço tenha si<strong>do</strong> objeto<br />

de obras de remodelação ou restauro<br />

profun<strong>do</strong>s, à renda inicial <strong>do</strong>s novos contratos<br />

pode acrescer o valor das despesas<br />

suportadas pelo senhorio, até ao limite<br />

anual de 15%.<br />

<br />

<br />

<br />

Os contratos para fins habitacionais celebra<strong>do</strong>s<br />

em data anterior a 1990 não transitam<br />

para o NRAU, desde que o arrendatário<br />

comprove que o agrega<strong>do</strong> familiar<br />

é inferior a cinco vezes a retribuição mínima<br />

nacional anual, que para o ano de<br />

2023 é de €53.200,00, que tem idade igual<br />

ou superior a 65 anos ou com deficiência<br />

com grau de incapacidade igual ou superior<br />

a 60%.<br />

Nos casos de não aceitação da renda proposta<br />

pelo senhorio, a atualização da renda<br />

faz-se por apuramento <strong>do</strong> coeficiente<br />

anual.<br />

Caso o contrato tenha transita<strong>do</strong> para o<br />

NRAU, se o arrendatário residir há mais<br />

“ <br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

”<br />

de 15 anos no loca<strong>do</strong> e, à data da transição<br />

<strong>do</strong> contrato, tiver idade igual ou superior<br />

a 65 anos de idade ou grau comprova<strong>do</strong><br />

de deficiência igual ou superior<br />

a 60 %, o senhorio só poderá opor-se à renovação<br />

<strong>do</strong> contrato com o fundamento<br />

da necessidade de demolição ou realização<br />

de obras de remodelação ou restauro<br />

profun<strong>do</strong>s que obriguem à desocupação<br />

<strong>do</strong> loca<strong>do</strong>.<br />

<br />

<br />

É modifica<strong>do</strong> o regime <strong>do</strong> incidente de despejo<br />

imediato, enxerta<strong>do</strong> no âmbito de uma<br />

ação de despejo quan<strong>do</strong> o inquilino permanece<br />

no loca<strong>do</strong> na pendência <strong>do</strong> processo<br />

sem proceder ao pagamento das rendas por<br />

um perío<strong>do</strong> igual ou superior a <strong>do</strong>is meses,<br />

deven<strong>do</strong> o Juiz, desde logo, pronunciar-se<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

53


Artigo 10.º <strong>Mais</strong> Valias<br />

(Anterior Redação <strong>do</strong> presente<br />

preceito no Código <strong>do</strong> IRS)<br />

5. São excluí<strong>do</strong>s da tributação os<br />

ganhos provenientes da transmissão<br />

onerosa de imóveis destina<strong>do</strong>s<br />

a habitação própria e permanente<br />

<strong>do</strong> sujeito passivo ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong><br />

familiar, desde que verificadas,<br />

cumulativamente, as seguintes condições:<br />

a) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />

b) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />

c) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />

d) (revoga<strong>do</strong>)<br />

6.<br />

a) (inaltera<strong>do</strong>)<br />

b) (inaltera<strong>do</strong>)<br />

c) (revoga<strong>do</strong>)<br />

d) (inaltera<strong>do</strong>)<br />

quanto à autorização de entrada no <strong>do</strong>micílio<br />

(a lei não fala em “loca<strong>do</strong>”).<br />

Passa a ser possível o recurso ao procedimento<br />

especial de despejo mesmo quan<strong>do</strong><br />

se frustre a notificação <strong>do</strong> arrendatário,<br />

que tenha si<strong>do</strong> tentada, por exemplo,<br />

através de notificação judicial avulsa.<br />

O balcão nacional <strong>do</strong> arrendamento dá<br />

lugar ao “Balcão <strong>do</strong> Arrendatário e <strong>do</strong> Senhorio”.<br />

No âmbito <strong>do</strong> PED, os requeri<strong>do</strong>s são notifica<strong>do</strong>s<br />

para, queren<strong>do</strong>, deduzir oposição<br />

à pretensão <strong>do</strong>s requerentes, com a<br />

indicação expressa de que na falta de desocupação<br />

<strong>do</strong> loca<strong>do</strong>, de oposição dentro<br />

<strong>do</strong> prazo legal ou <strong>do</strong> pagamento ou<br />

depósito das rendas que se venceram na<br />

pendência <strong>do</strong> PED, será proferida decisão<br />

judicial para entrada imediata no <strong>do</strong>micílio,<br />

com a faculdade de o requerente a<br />

efetivar imediatamente.<br />

Artigo 10.º <strong>Mais</strong> Valias<br />

(Atual Redação, introduzida pela Lei<br />

número 56/2023, de 6 de outubro)<br />

5. São excluí<strong>do</strong>s da tributação os ganhos provenientes<br />

da transmissão onerosa de imóveis destina<strong>do</strong>s<br />

a habitação própria e permanente <strong>do</strong> sujeito<br />

passivo ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong> familiar, desde<br />

que verificadas, cumulativamente, as seguintes<br />

condições:<br />

a) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />

b) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />

c) (Inaltera<strong>do</strong>)<br />

d) (revoga<strong>do</strong>)<br />

e) O imóvel transmiti<strong>do</strong> tenha si<strong>do</strong> destina<strong>do</strong> a<br />

habitação própria e permanente <strong>do</strong> sujeito passivo<br />

ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong> familiar, comprovada através<br />

<strong>do</strong> respetivo <strong>do</strong>micílio fiscal, nos 24 meses anteriores<br />

à data da transmissão;<br />

f) Os sujeitos passivos não tenham beneficia<strong>do</strong>,<br />

no ano da obtenção <strong>do</strong>s ganhos e nos três anos<br />

anteriores, <strong>do</strong> presente regime de exclusão, sem<br />

prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo,<br />

efetuada em procedimento de liquidação, de que<br />

a não observância da presente condição se deveu<br />

a circunstâncias excecionais.<br />

6.<br />

a) (inaltera<strong>do</strong>)<br />

b) (inaltera<strong>do</strong>)<br />

c) (revoga<strong>do</strong>)<br />

d) (inaltera<strong>do</strong>)<br />

e) O sujeito passivo ou o seu agrega<strong>do</strong> familiar<br />

não tenham fixa<strong>do</strong> no imóvel o seu <strong>do</strong>micílio fiscal.<br />

No PED, haven<strong>do</strong> oposição, quan<strong>do</strong> esta<br />

seja declarada improcedente, a decisão<br />

condena o requeri<strong>do</strong> a proceder à entrega<br />

<strong>do</strong> imóvel no prazo de 30 dias, valen<strong>do</strong><br />

tal decisão como autorização de entrada<br />

imediata no <strong>do</strong>micílio.<br />

<br />

Aplicação <strong>do</strong> regime <strong>do</strong> arrendamento<br />

força<strong>do</strong> de habitações devolutas às frações<br />

autónomas e às partes de prédios<br />

suscetíveis de utilização independente<br />

que sejam classificadas como devolutas e<br />

que conservem essa classificação há mais<br />

de <strong>do</strong>is anos, desde que se encontrem localizadas<br />

fora <strong>do</strong>s territórios <strong>do</strong> interior.<br />

A classificação de prédio como devoluto<br />

é aferida de acor<strong>do</strong> com os pressupostos<br />

<strong>do</strong> DL n.º 159/2006 de 8 de agosto, sen<strong>do</strong><br />

indícios de desocupação a inexistência de<br />

contratos em vigor com empresas de telecomunicações<br />

e de fornecimento de água,<br />

gás e eletricidade ou de faturação relativa a<br />

estes serviços. Não são abrangi<strong>do</strong>s por este<br />

regime os imóveis destina<strong>do</strong>s a habitação<br />

por curtos perío<strong>do</strong>s (vulgo “casas de férias”),<br />

os que tiverem si<strong>do</strong> adquiri<strong>do</strong>s para<br />

revenda, as casas de emigrantes portugueses<br />

que tenham nessa morada a sua residência<br />

fiscal ou de cidadãos portugueses<br />

que desempenhem funções no estrangeiro<br />

ao serviço <strong>do</strong> Esta<strong>do</strong> Português.<br />

Uma vez decorri<strong>do</strong>s <strong>do</strong>is anos sobre a<br />

classificação <strong>do</strong> prédio como devoluto, o<br />

município notificará o proprietário <strong>do</strong>s<br />

seus deveres de conservação e de dar uso<br />

à fração, poden<strong>do</strong> o município executar<br />

obras de conservação em caso de ausência<br />

de resposta por parte <strong>do</strong> proprietário.<br />

O proprietário poderá apresentar uma<br />

proposta de arrendamento, desde que<br />

o valor da renda não exceda em 30% os<br />

limites <strong>do</strong> respetivo município e correspondente<br />

tipologia. Caso em momento<br />

algum apresente resposta às referidas notificações,<br />

poderá o Município proceder<br />

ao arrendamento força<strong>do</strong> <strong>do</strong> imóvel, desde<br />

que tal se justifique para garantia da<br />

função social da habitação.<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

É instituída a criação de uma linha de financiamento<br />

e uma política de cedên-<br />

54


cia de terrenos e edifícios públicos, neste<br />

caso sob a forma de cedência <strong>do</strong> direito<br />

de superfície.<br />

Podem beneficiar <strong>do</strong>s apoios as cooperativas<br />

de habitação e construção, as sociedades<br />

comerciais que se dediquem à<br />

construção civil, a IHM - Investimentos<br />

Habitacionais da Madeira, EPERAM,<br />

e a Direção Regional da <strong>Habitação</strong> <strong>do</strong>s<br />

Açores, os municípios e as juntas de freguesia,<br />

misericórdias, as instituições<br />

particulares de solidariedade social e as<br />

pessoas coletivas de utilidade pública<br />

administrativa ou de reconheci<strong>do</strong> interesse<br />

público.<br />

<br />

<br />

<br />

O funcionamento ideal <strong>do</strong> merca<strong>do</strong><br />

(Imobiliário) tem na base um equilíbrio<br />

entre a lei da oferta e da procura, prosseguin<strong>do</strong>-se<br />

reflexivamente um interesse<br />

público e, em consequência, dispensan<strong>do</strong>-se,<br />

em princípio, a intervenção regula<strong>do</strong>ra<br />

<strong>do</strong> Esta<strong>do</strong>. Porém, assim já não é,<br />

se houver um qualquer desequilíbrio que<br />

interfira nesta harmonia, sen<strong>do</strong> o Esta<strong>do</strong><br />

chama<strong>do</strong> a intervir uma vez que há um<br />

interesse coletivo que está comprometi<strong>do</strong><br />

(o direito à habitação) e, por consequência,<br />

têm de ser alocadas verbas públicas<br />

para suprir eventuais lacunas e corrigir os<br />

desequilíbrios <strong>do</strong> merca<strong>do</strong>.<br />

Neste contexto, com a entrada em vigor<br />

da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, pretende<br />

o Esta<strong>do</strong>, por um la<strong>do</strong>, satisfazer necessidades<br />

públicas, através da afetação de<br />

meios, corrigin<strong>do</strong> os menciona<strong>do</strong>s desvios<br />

no funcionamento <strong>do</strong> merca<strong>do</strong> e, por outro<br />

la<strong>do</strong>, combater desigualdades, através<br />

da distribuição de recursos, ten<strong>do</strong> sempre<br />

presente uma ideia de justiça social.<br />

<br />

<br />

<br />

Integra<strong>do</strong> num pacote legislativo global,<br />

tendente a promover o acesso à habitação<br />

no atual contexto económico adverso, o<br />

artigo 27.º da Lei número 56/2023, de 6<br />

de outubro, veio dar nova redação ao artigo<br />

10.º, número 5, <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> IRS,<br />

introduzin<strong>do</strong> requisitos mais exigentes<br />

para a exclusão da tributação os ganhos<br />

provenientes da transmissão onerosa de<br />

imóveis destina<strong>do</strong>s a habitação própria e<br />

permanente <strong>do</strong> sujeito passivo ou <strong>do</strong> seu<br />

agrega<strong>do</strong> familiar.<br />

Até à entrada em vigor da nova lei, existiam<br />

três grandes requisitos para a aplicação<br />

<strong>do</strong> referi<strong>do</strong> regime de exclusão de<br />

tributação:<br />

1. Que o valor de realização (“Vr”) – deduzi<strong>do</strong><br />

de imediato <strong>do</strong> valor da amortização<br />

de eventual empréstimo contraí<strong>do</strong><br />

para aquisição <strong>do</strong> imóvel que<br />

originou a mais-valia – fosse reinvesti<strong>do</strong>,<br />

numa das seguintes situações:<br />

i. Na aquisição de propriedade de outro<br />

imóvel;<br />

ii. Na aquisição de terreno para construção;<br />

iii. Na aquisição de terreno para construção<br />

e/ou respetiva construção;<br />

iv. Na ampliação ou melhoramento de<br />

outro imóvel exclusivamente com o<br />

mesmo destino situa<strong>do</strong> em território<br />

português ou no território de outro<br />

Esta<strong>do</strong> membro da União Europeia<br />

ou <strong>do</strong> Espaço Económico Europeu,<br />

desde que, neste último caso, existisse<br />

intercâmbio de informações em<br />

matéria fiscal;<br />

2. O Imóvel objeto <strong>do</strong> reinvestimento teria<br />

de ser destina<strong>do</strong> à habitação própria<br />

e permanente <strong>do</strong> sujeito passivo ou <strong>do</strong><br />

seu agrega<strong>do</strong> familiar;<br />

3. O reinvestimento teria de ser efetua<strong>do</strong><br />

entre os 24 meses anteriores e os 36 meses<br />

posteriores, conta<strong>do</strong>s da data de realização<br />

da mais-valia.<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

55


“ <br />

<br />

<br />

<br />

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<br />

<br />

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<br />

<br />

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<br />

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<br />

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<br />

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<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

”<br />

4. O Sujeito Passivo teria de manifestar<br />

na declaração anual de rendimentos<br />

singulares (modelo 3) a intenção de<br />

proceder ao reinvestimento <strong>do</strong> Valor<br />

de Realização, ainda que parcialmente,<br />

mencionan<strong>do</strong> sempre o montante que<br />

pretendia reinvestir.<br />

A Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro, veio<br />

tornar o regime de “Exclusão de Tributação”<br />

de mais restritivo acesso, uma vez<br />

que vem, agora, impor duas novas condicionantes,<br />

a saber:<br />

5. O imóvel objeto da alienação terá de ter<br />

si<strong>do</strong> a habitação própria e permanente<br />

<strong>do</strong> Sujeito Passivo e/ou <strong>do</strong> seu agrega<strong>do</strong>,<br />

nos 24 meses anteriores à data da<br />

respetiva escritura;<br />

6. Este regime de “exclusão de tributação”<br />

em caso de reinvestimento da totalidade<br />

<strong>do</strong> produto resultante da alienação<br />

<strong>do</strong> anterior imóvel, irá ter uma limitação<br />

temporal, isto é, o sujeito passivo<br />

apenas poderá beneficiar desta exclusão<br />

de tributação, se dela não tiver já<br />

beneficia<strong>do</strong>, no ano de obtenção das<br />

mais valias e nos três anos imediatamente<br />

anteriores.<br />

7. O sujeito passivo e/ou o seu agrega<strong>do</strong><br />

familiar terão de ter <strong>do</strong>micílio fiscal no<br />

imóvel. 1<br />

<br />

Apesar de to<strong>do</strong>s as alterações legislativas<br />

levadas a cabo nesta matéria, o legisla<strong>do</strong>r<br />

previu também, em matéria de mais valias,<br />

um regime transitório 2 que limitasse<br />

o impacto negativo de uma eventual aplicação<br />

imediata e sem restrições <strong>do</strong> novo<br />

regime.<br />

Este regime transitório é aplicável às<br />

transmissões imobiliárias realizadas entre<br />

1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro<br />

de 2024, desde que:<br />

i) O imóvel transaciona<strong>do</strong> tenha si<strong>do</strong> um<br />

terreno para construção ou um imóvel<br />

habitacional que não esteja afeto a<br />

habitação própria e permanente (por<br />

exemplo, uma casa de férias);<br />

ii) O valor de realização 3 seja amortiza<strong>do</strong><br />

em eventual crédito a habitação contraí<strong>do</strong><br />

para adquirir um imóvel destina<strong>do</strong><br />

à habitação própria e permanente,<br />

num prazo de três meses, conta<strong>do</strong>s<br />

da data da transmissão (v.g., Escritura<br />

Pública).<br />

São múltiplas as hipóteses que podem decorrer<br />

destas regras, mas consideraremos<br />

apenas duas, relativas ao ponto ii), que<br />

nos parecem ser as que mais frequentemente<br />

se poderão colocar:<br />

1. Se o valor de realização for superior<br />

ao valor <strong>do</strong> crédito contraí<strong>do</strong> para a<br />

compra <strong>do</strong> imóvel que irá ser a habitação<br />

própria e permanente <strong>do</strong> sujeito<br />

passivo, resultan<strong>do</strong> um sal<strong>do</strong> positivo<br />

desta operação, esse sal<strong>do</strong> positivo irá<br />

ser sujeito à tributação nos termos gerais,<br />

2. Se o valor de realização for maior ou<br />

igual ao valor <strong>do</strong> crédito contraí<strong>do</strong><br />

para a compra <strong>do</strong> imóvel, porém o sujeito<br />

passivo não pretenda amortizar<br />

o crédito à habitação com a totalidade<br />

<strong>do</strong>s fun<strong>do</strong>s provenientes daquele<br />

Valor de realização, a exclusão de tributação<br />

será apenas proporcional. Por<br />

exemplo:<br />

A mora em casa <strong>do</strong>s pais e é proprietário<br />

de uma casa de férias, que havia compra<strong>do</strong><br />

por 400.000,00€ decidin<strong>do</strong>, agora,<br />

aliená-la pelo valor de 500.000,00€. Entretanto<br />

adquiriu uma casa para habitação<br />

própria e permanente, contrain<strong>do</strong><br />

para tal um crédito de 500.000,00€, porém,<br />

quan<strong>do</strong> posteriormente o vai amortizar<br />

o mesmo utiliza apenas parcialmente<br />

o montante <strong>do</strong> valor de realização, no<br />

valor de 300.000,00€.<br />

Pela venda que realizou e que gerou na<br />

sua esfera (desconsideran<strong>do</strong> o coeficiente<br />

de correção monetária e eventuais<br />

despesas e encargos) uma mais-valia de<br />

100.000,00€, o A deveria ser tributa<strong>do</strong><br />

de acor<strong>do</strong> com a seguinte fórmula:<br />

Valor da <strong>Mais</strong>-Valia / 2 x Taxa<br />

*artigo 43.º, n.º 2, al. b) e 68.º <strong>do</strong> C.IRS<br />

Porém e, na medida em que o A utilizou<br />

na amortização parcial <strong>do</strong> seu crédito<br />

apenas 60% <strong>do</strong> valor de realização (isto<br />

é, 300.000,00 X 100/ 500.000,00€ = 60%)<br />

a fórmula acima referida passará a ser a<br />

seguinte:<br />

Valor da <strong>Mais</strong>-valia / 2 x Taxa x 40%<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

56


No regime ainda em vigor, para que seja<br />

possível beneficiar da taxa de IVA de 6%,<br />

é necessário que se verifiquem, cumulativamente,<br />

os seguintes requisitos:<br />

1. Tratar-se de uma empreitada específica<br />

de Reabilitação Urbana, para efeitos <strong>do</strong><br />

Decreto-Lei número 307/2009, de 23<br />

de outubro (Regime Jurídico da Reabilitação<br />

Urbana), localizada em Área de<br />

Reabilitação Urbana;<br />

2. Obtenção de uma declaração emitida<br />

pela Câmara Municipal competente,<br />

a atestar a natureza da empreitada e a<br />

respetiva localização em Área de Reabilitação<br />

Urbana, nos termos <strong>do</strong> requisito<br />

anterior;<br />

Quanto ao requisito geral da existência<br />

de um contrato de empreitada, o seu<br />

preenchimento decorre diretamente <strong>do</strong><br />

artigo 1207.º <strong>do</strong> Código Civil que estabelece<br />

a noção legal de contrato de empreitada.<br />

Maiores dificuldades suscita o requisito<br />

da qualificação da empreitada em causa<br />

como Empreitada de Reabilitação Urbana.<br />

Nos termos <strong>do</strong> já cita<strong>do</strong> Decreto-Lei número<br />

307/2009, Reabilitação Urbana é<br />

“a forma de intervenção integrada sobre<br />

o teci<strong>do</strong> urbano existente, em que o<br />

património urbanístico e imobiliário é<br />

manti<strong>do</strong>, no to<strong>do</strong> ou em parte substancial,<br />

e moderniza<strong>do</strong> através da realização<br />

de obras de remodelação ou beneficiação<br />

<strong>do</strong>s sistemas de infraestruturas<br />

urbanas, <strong>do</strong>s equipamentos e <strong>do</strong>s espaços<br />

urbanos ou verdes de utilização coletiva<br />

e de obras de construção, reconstrução,<br />

ampliação, alteração, conservação<br />

ou demolição <strong>do</strong>s edifícios”.<br />

Naquele diploma prevêem-se ainda, por<br />

um la<strong>do</strong>, a criação de ARU (Áreas de<br />

Reabilitação Urbana), atribuin<strong>do</strong>-se aos<br />

Município a competência para, caso a<br />

caso, determinar quais as parcelas <strong>do</strong> seu<br />

território que se integram em ARU; preven<strong>do</strong>-se,<br />

por outro, e em paralelo, a realização,<br />

dentro das ARU, de ORU, isto é,<br />

de Operações de Reabilitação Urbana que,<br />

podemos sintetizá-lo, consubstanciam<br />

a programação e o planeamento das intervenções<br />

a efetuar nas ARU. A criação<br />

das ORU não é obrigatória, sen<strong>do</strong> a única<br />

consequência da inexistência da ORU<br />

a caducidade da ARU, decorri<strong>do</strong>s 3 anos<br />

sobre a respetiva criação, sem a criação<br />

(ou realização?) da correspondente ORU.<br />

Do exposto resulta o seguinte:<br />

A verba 2.23 da Lista I Anexa ao Código<br />

<strong>do</strong> IVA, ao remeter para o conceito de obra<br />

de reabilitação urbana daquele Decreto-<br />

-Lei, remete para um conceito de obra de<br />

reabilitação urbana muito amplo, onde<br />

parecem caber tanto construções novas<br />

como obras de reabilitação de edificações<br />

existentes, ou as meras ampliações destas,<br />

desde que localizadas em ARU.<br />

Este foi o entendimento perfilha<strong>do</strong> por<br />

muitos Municípios e promotores e que<br />

levou a que este benefício fiscal fosse de<br />

muito ampla utilização.<br />

A Administração Tributária, nunca aderiu<br />

integralmente a esta interpretação,<br />

ten<strong>do</strong> suscita<strong>do</strong> duas dificuldades ou restrições<br />

interpretativas principais em relação<br />

à aplicação da dita verba, a saber:<br />

1.ª restrição – Só nas empreitadas localizadas<br />

em sítios em que exista simultaneamente<br />

ARU e ORU é que a referida regra<br />

é aplicável (e as ORU são muito mais escassas<br />

que as ARU);<br />

2.ª restrição – Só obras de reabilitação de<br />

edifícios é que cabem no âmbito de aplicação<br />

da dita verba.<br />

Existem diversos contenciosos nesta matéria,<br />

não haven<strong>do</strong>, por ora, decisões judiciais<br />

transitadas em julga<strong>do</strong> que tornem<br />

possível determinar o senti<strong>do</strong> concreto<br />

de uma corrente jurisprudencial <strong>do</strong>minante.<br />

<br />

Entretanto a Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro,<br />

apresentada, como se disse, no<br />

âmbito <strong>do</strong> designa<strong>do</strong> programa “<strong>Mais</strong><br />

<strong>Habitação</strong>” veio modificar a questão da<br />

aplicabilidade da taxa reduzida de IVA<br />

em empreitadas de reabilitação, ou seja,<br />

veio alterar a referida verba <strong>do</strong> Código <strong>do</strong><br />

IVA.<br />

No novo diploma o legisla<strong>do</strong>r veio revogar<br />

a atual verba 2.23 da Lista I anexa<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

57


ao código <strong>do</strong> IVA e consagrar uma nova<br />

verba com a referência a “empreitadas de<br />

reabilitação de edifícios” ao invés de “empreitadas<br />

de reabilitação Urbana”.<br />

Assim, a nova redação da verba 2.23 da<br />

Lista I anexa ao Código <strong>do</strong> IVA passa a<br />

ser:<br />

“2.23 – As empreitadas de reabilitação<br />

de edifícios localiza<strong>do</strong>s em áreas de reabilitação<br />

urbana (áreas críticas de recuperação<br />

e reconversão urbanística, zonas de<br />

intervenção das sociedades de reabilitação<br />

urbana e outras) delimitadas nos termos<br />

legais, ou no âmbito de operações de requalificação<br />

e reabilitação de reconheci<strong>do</strong><br />

interesse público nacional.”<br />

Ou seja, o requisito inicial de se estar perante<br />

um contrato de empreitada relativo<br />

a obra de reabilitação urbana, é agora esclareci<strong>do</strong><br />

e especifica<strong>do</strong>, exigin<strong>do</strong>-se que<br />

se trate de empreitada de reabilitação de<br />

edifício.<br />

Permanece, se a AT não abdicar da exigência<br />

de emissão desse <strong>do</strong>cumento pelos<br />

Municípios, a necessidade de comprovativo<br />

de realização da obra em zona de<br />

ARU).<br />

Como se pode constatar, a aplicação de<br />

uma taxa reduzida de IVA (6%) passa agora<br />

a aplicar-se essencialmente, e apenas, a<br />

empreitadas de reabilitação de edifícios,<br />

(e ainda, embora com menor relevo, a empreitadas<br />

de construção ou reabilitação<br />

de equipamentos de utilização coletiva de<br />

natureza pública, localiza<strong>do</strong>s em áreas de<br />

reabilitação urbana (Zonas ARU)).<br />

No artigo 2.º, <strong>do</strong> Decreto-lei 307/2009,<br />

de 23 de outubro na alínea i) encontramos<br />

a definição de reabilitação de edifícios,<br />

que é a seguinte: «Reabilitação de<br />

edifícios» a forma de intervenção destinada<br />

a conferir adequadas características<br />

de desempenho e de segurança funcional,<br />

estrutural e construtiva a um ou a vários<br />

edifícios, às construções funcionalmente<br />

adjacentes incorporadas no seu logra<strong>do</strong>uro,<br />

bem como às frações eventualmente<br />

integradas nesse edifício, ou a conceder-<br />

-lhes novas aptidões funcionais, determinadas<br />

em função das opções de reabilitação<br />

urbana prosseguidas, com vista a<br />

permitir novos usos ou o mesmo uso com<br />

padrões de desempenho mais eleva<strong>do</strong>s,<br />

poden<strong>do</strong> compreender uma ou mais operações<br />

urbanísticas».<br />

Ou seja, a nova verba que substitui a referida<br />

verba 2.23 na sua redação anterior,<br />

aproxima-se da posição que a Autoridade<br />

Tributária já vinha sustentan<strong>do</strong>.<br />

<br />

Tal como já era sugeri<strong>do</strong> no projeto de<br />

Lei, o diploma final veio prever que a<br />

presente alteração legislativa não será<br />

imediatamente aplicável, nos seguintes<br />

casos:<br />

1. Pedi<strong>do</strong>s de licenciamento, comunicações<br />

prévias ou pedi<strong>do</strong>s de informação<br />

prévia respeitantes a operações urbanísticas<br />

submetidas junto da Câmara<br />

Municipal territorialmente competente,<br />

antes da data de entrada em vigor<br />

da nova lei.<br />

2. Pedi<strong>do</strong>s de licenciamento ou de comunicação<br />

prévia submeti<strong>do</strong>s junto<br />

da Câmara Municipal territorialmente<br />

competente após a entrada em vigor<br />

da nova lei, desde que submetidas ao<br />

abrigo de uma informação prévia favorável<br />

em vigor;<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

O Regime <strong>do</strong> Imposto Municipal sobre<br />

as Transmissões Onerosas de Imóveis sofreu<br />

já, aquan<strong>do</strong> da entrada em vigor <strong>do</strong><br />

Orçamento de Esta<strong>do</strong> para 2023, uma<br />

enorme alteração quanto à questão da<br />

isenção pela aquisição de prédios para<br />

revenda, prevista no artigo 7.º <strong>do</strong> código<br />

<strong>do</strong> IMT, o n.º 2.<br />

Hoje, o referi<strong>do</strong> preceito prevê uma isenção<br />

de IMT, apenas quan<strong>do</strong> se reconhecer<br />

que o adquirente exerce normal e habitualmente<br />

a atividade de compra<strong>do</strong>r de<br />

prédios para revenda, motivo pelo qual<br />

lhe é atribuída a isenção sem pagamento.<br />

Mas afinal o que se entende com o conceito<br />

de “exercício normal e habitual”<br />

dessa atividade?<br />

Esse conceito encontra-se defini<strong>do</strong> no n.º<br />

3 <strong>do</strong> artigo 7.º, que foi altera<strong>do</strong> através da<br />

Lei <strong>do</strong> OE/2023, Lei n.º 24-D/2022, de 30<br />

de dezembro.<br />

Para o reconhecimento desse exercício de<br />

atividade passa a exigir-se que a certidão<br />

emitida pelo serviço de finanças comprove<br />

a realização, de, pelo menos, uma operação<br />

de revenda, em cada um <strong>do</strong>s <strong>do</strong>is<br />

anos anteriores de prédios adquiri<strong>do</strong>s antes<br />

para esse mesmo fim.<br />

Resulta daqui que, por exemplo, uma sociedade<br />

cujo objeto social seja a compra e<br />

venda de imóveis, apenas pode obter uma<br />

isenção de IMT sem pagamento, se nos<br />

<strong>do</strong>is anos anteriores tiver (em cada ano)<br />

revendi<strong>do</strong> pelo menos um prédio adquiri<strong>do</strong><br />

para esse fim.<br />

<br />

<br />

<br />

Vem, agora, a Lei n.º 56/2023 alterar o<br />

n.º 4 <strong>do</strong> artigo 7.º e o artigo 11.º <strong>do</strong> Código<br />

<strong>do</strong> IMT e encurtar o prazo de revenda<br />

<strong>do</strong>s imóveis, de três ano para um ano,<br />

e diminuir o âmbito de abrangência da<br />

isenção de IMT.<br />

Isto é, nos termos <strong>do</strong> artigo 7.º, n.º 4, o<br />

sujeito passivo tem, agora, apenas o prazo<br />

de um ano para vender o imóvel (que outrora<br />

adquiriu para revenda), sob pena de<br />

caducar a isenção de IMT prevista.<br />

Em suma, podemos ver a isenção de IMT<br />

caduca, haven<strong>do</strong> lugar ao pagamento <strong>do</strong><br />

imposto, por referência à data da aquisição,<br />

acresci<strong>do</strong> de juros compensatórios,<br />

por um <strong>do</strong>s seguintes motivos:<br />

1) Se o prédio que foi adquiri<strong>do</strong> para revenda,<br />

não for revendi<strong>do</strong> no prazo máximo<br />

de um ano;<br />

2) Se o Sujeito Passivo não exercer com<br />

caráter normal e habitual a atividade<br />

de compra para revenda, isto é, se nos<br />

<strong>do</strong>is anos anteriores à compra <strong>do</strong> imóvel,<br />

aquele não tiver revendi<strong>do</strong> outros<br />

imóveis em cada um <strong>do</strong>s <strong>do</strong>is anos anteriores.<br />

3) Se o sujeito Passivo declarar a compra<br />

para revenda, mas o destino final <strong>do</strong><br />

imóvel não for para revenda.<br />

<br />

4) Quan<strong>do</strong> o prédio tenho si<strong>do</strong> revendi<strong>do</strong><br />

e for sujeito a nova revenda, isto é,<br />

a contario, a isenção só não caduca, se<br />

o prédio foi revendi<strong>do</strong>, sem ser novamente<br />

para revenda;<br />

<br />

58


Quanto ao ponto 3) importa dar nota de<br />

que o legisla<strong>do</strong>r pretenden<strong>do</strong> evitar aquelas<br />

situações – nas quais o Sujeito Passivo<br />

declara que está a comprar determina<strong>do</strong><br />

imóvel para revenda e não o revende,<br />

dan<strong>do</strong>-lhe um destino diferente da revenda<br />

– densificou o que considera um “destino<br />

diferente da revenda”.<br />

Como podemos observar, no n.º 10 <strong>do</strong><br />

artigo 11.º <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> IMT considera-se<br />

que foi da<strong>do</strong> um destino diferente<br />

da revenda sempre e quan<strong>do</strong> a conclusão<br />

de obras, sejam elas de edificação ou de<br />

melhoramento ou quaisquer outras alterações<br />

possam comportar uma variação<br />

<strong>do</strong> seu Valor Patrimonial Tributário<br />

(VPT).<br />

<br />

<br />

Regulada pelo Decreto-Lei n.º<br />

128/2014, de 29 de agosto (“RJEEAL”),<br />

o exercício da atividade de alojamento<br />

local (“AL”) tem si<strong>do</strong> alvo de restrições,<br />

ten<strong>do</strong> em vista o reequilíbrio <strong>do</strong> merca<strong>do</strong><br />

habitacional, <strong>do</strong> la<strong>do</strong> da oferta. Destacamos<br />

as principais alterações resultantes<br />

<strong>do</strong> <strong>Programa</strong> “<strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>”<br />

que alteram o paradigma deste setor de<br />

atividade.<br />

<br />

<br />

A alteração que mais avulta é a suspensão<br />

da emissão de novos registos de estabelecimento<br />

de AL, nas modalidades<br />

de apartamentos e estabelecimentos de<br />

hospedagem. Desta suspensão estão excluí<strong>do</strong>s<br />

os estabelecimentos de AL na<br />

modalidade de moradia e de quartos 4 e<br />

também os alojamentos localiza<strong>do</strong>s nas<br />

Regiões Autónomas e no interior <strong>do</strong><br />

país 5 . Importa também sublinhar que a<br />

suspensão não é indefinida no tempo,<br />

conferin<strong>do</strong> a Lei autonomia aos municípios<br />

para, nas respetivas Cartas Municipais<br />

de <strong>Habitação</strong> 6 , levantar tal suspensão.<br />

<br />

<br />

<br />

Com o <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>, os registos de estabelecimento<br />

de AL passam a ter duração<br />

de cinco anos, renovável por iguais<br />

perío<strong>do</strong>s. Porém, to<strong>do</strong>s os registos emiti<strong>do</strong>s<br />

até à entrada em vigor <strong>do</strong> <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong><br />

só serão sujeitos a reapreciação em<br />

2030 e, a partir dessa data, renovar-se-ão<br />

por mais cinco anos mediante deliberação<br />

expressa da Câmara Municipal. Já os<br />

imóveis adquiri<strong>do</strong>s com recurso ao crédito<br />

hipotecário não terão o registo sujeito<br />

a reapreciação, contanto que a amortização<br />

integral ocorra posteriormente a 31<br />

de dezembro de 2029. Porém, assim que<br />

a amortização integral tenha ocorri<strong>do</strong>,<br />

ocorrerá a reapreciação.<br />

Compete também aos titulares <strong>do</strong> estabelecimento<br />

de AL comprovar, até ao próximo<br />

dia 07 de dezembro de 2023, mediante<br />

formulário online próprio, a prova da<br />

manutenção da exploração, sob pena de<br />

caducidade, excluin<strong>do</strong>-se de tal obrigação<br />

os estabelecimentos que se localizem<br />

em habitação própria e permanente <strong>do</strong> titular<br />

e contanto que a exploração não exceda<br />

os 120 dias por ano. Será suficiente,<br />

para tal prova, a declaração contributiva<br />

(em sede de IRS, IRC ou IVA).<br />

<br />

<br />

Os novos registos que se reportem a estabelecimentos<br />

de AL localiza<strong>do</strong>s em frações<br />

autónomas destinadas à habitação passam a<br />

estar sujeitos a deliberação prévia da assembleia<br />

de condóminos, aprovada por unanimidade,<br />

sen<strong>do</strong> a respetiva ata <strong>do</strong>cumento<br />

de apresentação obrigatória aquan<strong>do</strong> da<br />

instrução <strong>do</strong> pedi<strong>do</strong> de registo de AL.<br />

Para os registos já em vigor, o con<strong>do</strong>mínio<br />

poderá agora opor-se ao exercício da<br />

atividade de AL mediante deliberação<br />

de 2/3 da permilagem <strong>do</strong> edifício, salvo<br />

quan<strong>do</strong> o título constitutivo expressamente<br />

preveja a utilização da fração para<br />

fins de alojamento local ou quan<strong>do</strong> tenha<br />

havi<strong>do</strong> uma deliberação expressa da<br />

assembleia de condóminos a autorizar a<br />

utilização da fração para aquele fim.<br />

<br />

<br />

Antes da alteração <strong>do</strong> RJEEAL promovida<br />

pelo <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>, previa-se<br />

que apenas o registo de estabelecimento<br />

de AL nas modalidades de “moradia”<br />

e “apartamento” localiza<strong>do</strong>s em área de<br />

contenção seriam intransmissíveis, ainda<br />

que na titularidade ou propriedade de<br />

pessoa coletiva. Com esta alteração, a intransmissibilidade<br />

estende-se a todas as<br />

modalidades de AL estejam ou não em<br />

área de contenção. <strong>Mais</strong>, quan<strong>do</strong> o titular<br />

<strong>do</strong> registo seja pessoa coletiva, a transmissão<br />

de qualquer parte <strong>do</strong> capital social<br />

– independentemente da percentagem –<br />

implica caducidade <strong>do</strong> registo, ao passo<br />

que anteriormente só provocariam a caducidade<br />

<strong>do</strong> registo transmissões superiores<br />

a 50% <strong>do</strong> capital social.<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

A Contribuição Extraordinária sobre o<br />

Alojamento Local (“CEAL”) é uma contribuição<br />

extraordinária que incide sobre<br />

a afetação de imóveis ao exercício da<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

59


atividade de Alojamento Local (“AL”),<br />

visan<strong>do</strong> consignar a receita à promoção<br />

de políticas públicas na área da habitação,<br />

arrendamento habitacional e reabilitação.<br />

<br />

<br />

<br />

A CEAL incide sobre imóveis habitacionais<br />

7 afetos a AL, mas apenas em três<br />

das suas quatro modalidades, a saber, i)<br />

os apartamentos, ii) estabelecimentos de<br />

hospedagem e iii) quartos, fican<strong>do</strong>, portanto,<br />

de fora deste regime o AL na modalidade<br />

de moradia.<br />

Só estão abrangi<strong>do</strong>s imóveis que, no dia<br />

31 de dezembro de cada ano civil, estejam<br />

afetos à atividade de AL (o facto tributário).<br />

<br />

Encontram-se excluí<strong>do</strong>s <strong>do</strong> âmbito de<br />

incidência objetiva da CEAL os imóveis<br />

localiza<strong>do</strong>s no interior, como tal identifica<strong>do</strong>s<br />

em anexo à Portaria número<br />

208/2017, de 13 de julho, bem como os<br />

AL que operem em habitação própria e<br />

permanente <strong>do</strong> titular da licença, contanto<br />

que a exploração não ultrapasse o perío<strong>do</strong><br />

de 120 dias num ano.<br />

Também estão excluí<strong>do</strong>s os imóveis que,<br />

não se localizan<strong>do</strong> no interior <strong>do</strong> país,<br />

se localizem em municípios nos quais,<br />

cumulativamente:<br />

a) Tenha si<strong>do</strong> aprovada uma Carta Municipal<br />

de <strong>Habitação</strong>, que é um instrumento<br />

municipal de planeamento<br />

e ordenamento territorial em matéria<br />

de habitação, que evidencie o equilíbrio<br />

de oferta de habitações no Município;<br />

b) Não tenha si<strong>do</strong> declarada a situação de<br />

carência habitacional e,<br />

c) Não tenham qualquer parte <strong>do</strong> seu território<br />

como zona de pressão urbanística.<br />

<br />

<br />

São sujeitos passivos nesta relação tributária<br />

os titulares da exploração <strong>do</strong> AL.<br />

Caso o titular não seja o proprietário <strong>do</strong><br />

imóvel no qual o AL opera, o proprietário<br />

será subsidiariamente responsável pelo<br />

pagamento da contribuição. Ou seja, se o<br />

titular <strong>do</strong> AL não pagar a contribuição, o<br />

proprietário terá de o fazer.<br />

<br />

<br />

A CEAL é calculada aplican<strong>do</strong> uma taxa<br />

fixa de 15% que irá incidir sobre uma<br />

base tributável variável em função da<br />

conjugação de três fatores, a saber:<br />

1. Coeficiente económico <strong>do</strong> alojamento<br />

local<br />

2. Coeficiente de pressão Urbanística<br />

3. Área bruta privativa <strong>do</strong>s imóveis habitacionais<br />

Note-se que, os coeficientes supramenciona<strong>do</strong>s<br />

deverão ser publica<strong>do</strong>s anualmente<br />

por portaria <strong>do</strong> membro <strong>do</strong> Governo<br />

responsável pela área das finanças<br />

à área bruta privativa <strong>do</strong> imóvel (<strong>do</strong>ravante<br />

“ABP”).<br />

Quanto ao presente ano, o Governo deverá<br />

publicar os coeficientes no prazo de 60<br />

dias após publicação <strong>do</strong> <strong>Mais</strong> <strong>Habitação</strong>,<br />

em 06 de outubro de 2023, ou seja, até 05<br />

de dezembro de 2023.<br />

Os coeficientes relevantes para apuramento<br />

da base tributável são:<br />

(i) o coeficiente económico <strong>do</strong> AL (para<br />

comodidade de exposição “CE”), que<br />

resulta <strong>do</strong> quociente entre o rendimento<br />

anual por quarto explora<strong>do</strong> em regime<br />

de AL e a área bruta mínima de um<br />

fogo habitacional de tipo T1;<br />

(ii) coeficiente de pressão urbanística<br />

(<strong>do</strong>ravante “CP”) que varia de zona<br />

para zona, identifican<strong>do</strong>-se esta com a<br />

freguesia 8 na qual o imóvel se situa, e<br />

consistin<strong>do</strong> no quociente entre a variação<br />

da renda de referência 9 por m 2 nessa<br />

zona entre 2015 e o ano anterior ao<br />

facto tributário e a variação positiva da<br />

renda de referência por m 2 na zona em<br />

que esta seja mais elevada a nível nacional;<br />

Em síntese:<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

O responsável pelo pagamento da contribuição<br />

terá de preencher a declaração de<br />

modelo oficial a ser publicada por portaria<br />

<strong>do</strong> membro <strong>do</strong> Governo responsável<br />

pela área das finanças, até ao dia 20<br />

<strong>do</strong> mês de junho <strong>do</strong> ano seguinte ao facto<br />

tributário. Se o responsável pelo pagamento<br />

não o fizer, a Autoridade Tributária<br />

liquida oficiosamente a contribuição,<br />

caben<strong>do</strong> em ambos os casos o seu pagamento<br />

até dia 25 <strong>do</strong> mês de junho <strong>do</strong> ano<br />

seguinte ao facto tributário.<br />

Por fim, importa acrescentar que, caso<br />

o responsável pelo pagamento da CEAL<br />

seja uma pessoa coletiva, grosso mo<strong>do</strong>,<br />

uma sociedade, esta contribuição extraordinária<br />

não será um encargo dedutível<br />

para efeitos de determinação <strong>do</strong> lucro<br />

tributável. Ou seja, a partir <strong>do</strong> momento<br />

em que obtenho a coleta, este montante<br />

terá de se somar ao resulta<strong>do</strong> líqui<strong>do</strong> <strong>do</strong><br />

perío<strong>do</strong>, embora contabilisticamente se<br />

qualifique como um gasto.<br />

Assim sen<strong>do</strong>, acreditamos que o artigo<br />

23.º- A <strong>do</strong> Código <strong>do</strong> Imposto sobre o<br />

Rendimento das Pessoas Coletivas deve<br />

ser atualiza<strong>do</strong>, passan<strong>do</strong> a contemplar<br />

este encargo não dedutível e, por consequência,<br />

a modelo 22 ser alterada, por<br />

forma a permitir acrescer esta contribuição<br />

extraordinária ao resulta<strong>do</strong> líqui<strong>do</strong><br />

<strong>do</strong> perío<strong>do</strong>, concorren<strong>do</strong> para o apuramento<br />

<strong>do</strong> lucro tributável, à semelhança<br />

de outras contribuições extraordinárias,<br />

como é o caso, por exemplo, da contribuição<br />

extraordinária sobre o setor energético.<br />

<br />

<br />

<br />

<br />

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