Apoios ao Arrendamento Jovem
João Pedro Guedes
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Opinião<br />
JOÃO PEDRO GUEDES<br />
Advogado Associado RSA - Raposo<br />
Subtil e Associados<br />
<strong>Apoios</strong><br />
<strong>ao</strong> <strong>Arrendamento</strong><br />
<strong>Jovem</strong><br />
Está na ordem do dia a dificuldade no<br />
acesso à habitação, em particular pelos<br />
segmentos mais jovens da nossa<br />
população. Não obstante a crise na oferta<br />
de habitação e da dificuldade objetiva de<br />
lhe fazer frente de forma definitiva e eficaz,<br />
têm vindo a ser criados mecanismos<br />
de apoio financeiro direto, tendentes a facilitar<br />
o acesso dos inquilinos <strong>ao</strong> mercado<br />
do arrendamento.<br />
Por não querermos ser exaustivos, destacamos<br />
neste artigo o Porta 65 e o Programa<br />
de Apoio <strong>ao</strong> Arredamento, de divulgação<br />
mais abrangente, mas outros<br />
existem, atribuídos pelos municípios ou<br />
pela Administração Central, como o 1.º<br />
Direito ou o Porta de Entrada - Programa<br />
de Apoio <strong>ao</strong> Alojamento Urgente.<br />
Porta 65<br />
Criado em 2007 pelo Decreto-Lei n.º<br />
308/2007, de 3 de setembro, este apoio foi<br />
alterado, até à presente data, seis vezes,<br />
sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei<br />
n.º 38/2023, de 29 de maio que<br />
republicou o seu regime jurídico.<br />
Sucintamente, este apoio confere <strong>ao</strong>s beneficiários<br />
uma subvenção mensal que<br />
corresponde a uma percentagem do<br />
montante da renda. São beneficiários os<br />
jovens entre os 18 e os 35 anos, embora o<br />
apoio possa também ser concedido a sujeitos<br />
com idade não superior a 37 anos,<br />
contanto que o outro elemento do agregado<br />
não tenha idade superior a 35 anos,<br />
ou por mais dois anos além dos 35 se, na<br />
vigência do apoio, o beneficiário perfaça<br />
essa idade.<br />
O apoio destina-se à habitação própria e<br />
permanente do beneficiário e seu agregado,<br />
caso este exista, devendo dispor do<br />
número de divisões adequadas. Nenhum<br />
dos beneficiários ou membros do agregado<br />
pode ser proprietário ou arrendatário<br />
para fins habitacionais de outro prédio<br />
ou fração habitacional. Saliente-se também<br />
que nenhum dos beneficiários ou<br />
membros do agregado pode ser parente<br />
ou afim do senhorio na linha reta ou linha<br />
colateral.<br />
O critério do rendimento do beneficiário<br />
e agregado é fulcral no apuramento<br />
da concessão da subvenção. Com efeito,<br />
existem alguns limites aplicáveis <strong>ao</strong> rendimento<br />
mensal bruto: (i) não pode ser<br />
superior a quatro vezes o valor da renda<br />
máxima admitida (“RMA”); (ii) a soma<br />
dos rendimentos brutos auferidos pelo<br />
beneficiário e por todos os membros do<br />
seu agregado tem de ser compatível com<br />
uma taxa de esforço máxima de 60 % face<br />
<strong>ao</strong> montante da renda e (iii) em qualquer<br />
caso, o rendimento do beneficiário ou do<br />
agregado, não pode exceder quatro vezes<br />
a retribuição mínima mensal garantida<br />
(em 2024 a RMMG é de €820,00). Para<br />
mais fácil perceção, a título de exemplo,<br />
observe-se que a renda máxima admitida<br />
para o município de Lisboa, para um T1,<br />
é de €900,00 (a tabela com a RMA para<br />
cada município pode ser consultada no<br />
Portal da Habitação).<br />
No momento da candidatura, o jovem<br />
já deverá ser titular de contrato de arrendamento<br />
ou promessa de arrendamento<br />
registado no Portal das Finanças.<br />
A candidatura é sujeita a hierarquiza-<br />
40 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023
ção, por aplicação do mapa de pontuação<br />
constante do Quadro V da Portaria<br />
277-A/2010 na redação atual que, por sua<br />
vez, consoante a ordenação do candidato,<br />
dará lugar a uma subvenção que oscilará<br />
entre os 10% e os 50% do montante da<br />
renda, como resulta do Quadro I anexo<br />
à referida Portaria. As candidaturas estão<br />
sujeitas a aprovação, até <strong>ao</strong> limite das verbas<br />
atribuídas anualmente para a execução<br />
do apoio. Para 2024, o Orçamento do<br />
Estado prevê uma dotação de 37 milhões<br />
de euros, mais 6 milhões de euros do que<br />
em 2023.<br />
Na sequência das recentes alterações a<br />
este apoio, as candidaturas passaram a<br />
poder ser feitas a todo o momento e não<br />
por fases, devendo o Instituto da Habilitação<br />
e Reabilitação Urbana (IHRU) pronunciar-se<br />
no período de 45 dias úteis.<br />
Fruto ainda dessas alterações, foi criado<br />
o Porta 65+ que não impõe um limite de<br />
idade e se destina a agregados com acentuada<br />
quebra de rendimentos (superior a<br />
20 %), bem como a agregados monoparentais.<br />
Programa de Apoio<br />
<strong>ao</strong> <strong>Arrendamento</strong> (PAA)<br />
Inicialmente denominado Programa de<br />
<strong>Arrendamento</strong> Acessível, foi criado em<br />
2019 pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de<br />
22 de maio, tendo sofrido três alterações,<br />
sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei<br />
n.º 38/2023, de 29 de maio.<br />
Este apoio visa promover a oferta de mais<br />
habitação com rendas acessíveis, ficando<br />
o senhorio isento de tributação sobre<br />
os rendimentos prediais que auferir. Ou<br />
seja, <strong>ao</strong> contrário do Porta 65 e 65+ que<br />
consiste num apoio direto <strong>ao</strong> inquilino<br />
mediante atribuição de uma subvenção,<br />
o PAA concede um benefício fiscal <strong>ao</strong><br />
senhorio, contanto que este celebre um<br />
contrato de arrendamento cujo montante<br />
da renda esteja contido dentro dos limites<br />
que o diploma prevê.<br />
Visando promover a estabilidade no arrendamento<br />
habitacional, os contratos<br />
de arrendamento para habitação permanente<br />
têm de ter uma duração inicial mínima<br />
de 5 anos, sendo que o termo das<br />
renovações pode ser livremente estabelecido<br />
entre as partes. Não assim no caso<br />
de contratos afetos a fins de residência<br />
temporária (estudantes, pessoal docente<br />
e não docente, formadores, técnicos especializados)<br />
que poderão ter uma duração<br />
mínima de 9 meses.<br />
O regime impõe também a contratação<br />
de seguros obrigatórios pelo inquilino e<br />
senhorio, previstos em diploma próprio<br />
(Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio)<br />
que visam proteger o senhorio, através<br />
da atribuição de indemnização em caso<br />
de falta de pagamento de renda ou danos<br />
provocados no locado, e o inquilino, por<br />
quebra involuntária de rendimentos, desemprego,<br />
ou alteração na composição do<br />
seu agregado familiar.<br />
Depois, o principal fator que determina o<br />
enquadramento do contrato de arrendamento<br />
neste programa é o do montante<br />
da renda. Assim, a renda mensal de um<br />
alojamento deve ser inferior <strong>ao</strong>s seguintes<br />
limites: (i) o limite geral de preço de<br />
renda por tipologia, tal como definido na<br />
Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho (por<br />
exemplo, à semelhança dos limites aplicáveis<br />
<strong>ao</strong> Porta 65, para um T1 em Lisboa<br />
o limite é de €900), e (ii) o limite específico<br />
de preço de renda por alojamento,<br />
calculado de acordo com as fórmulas<br />
constantes do Anexo II e III da Portaria<br />
n.º 176/2019, de 06 de junho.<br />
Também o rendimento dos candidatos<br />
deve estar contido dentro de certos limites.<br />
O valor máximo de rendimento anual<br />
para efeitos de elegibilidade para o PAA<br />
consta da Portaria n.º 175/2019, de 6 de<br />
junho, sendo que, se o agregado for composto<br />
por uma pessoa, é de €35.000,00<br />
o montante máximo admitido e de<br />
€45.000,00 caso o agregado seja composto<br />
por duas pessoas. Por cada pessoa adicional<br />
no agregado, acrescerá €5.000,00.<br />
Ademais, o montante da renda mensal<br />
deve corresponder a uma taxa de esforço<br />
máxima de 35% do rendimento mensal<br />
do agregado. Assim, há que conjugar<br />
o montante da renda máximo admitido<br />
aplicável à área na qual o imóvel se situa e<br />
<strong>ao</strong> concreto imóvel em questão, com este<br />
limite máximo da taxa de esforço, para<br />
apurar o montante que a renda poderá<br />
assumir no caso particular. O Portal da<br />
Habitação dispõe de simulador que auxilia<br />
os candidatos no cálculo da renda máxima<br />
admissível.<br />
As recentes alterações <strong>ao</strong> PAA promovidas<br />
pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29<br />
de maio, vieram agilizar o processo de<br />
candidatura, devendo o contrato de arrendamento<br />
ficar automaticamente enquadrado<br />
no programa, com efeitos a<br />
partir da data de celebração do mesmo,<br />
após submissão da documentação. Tem<br />
também sido feito um esforço de atualização<br />
e interoperabilidade das plataformas<br />
do IHRU e da Autoridade Tributária<br />
para que a troca de informações, a análise<br />
da documentação e o deferimento dos<br />
pedidos, seja mais célere.<br />
Constata-se que, não obstante a promoção<br />
destes apoios <strong>ao</strong> arrendamento ter<br />
sido incrementada nos últimos anos, a<br />
complexidade dos procedimentos tem<br />
impedido uma aplicação generalizada.<br />
Efetivamente, o governo pretendia que<br />
o PAA se aplicasse a mais de 20% da totalidade<br />
dos novos contratos de arrendamento,<br />
quando na realidade tal meta se<br />
encontra ainda muito distante. A sistemática<br />
alteração de legislação e recurso<br />
sistemático a Portarias de regulamentação<br />
e o permanente estado de incerteza<br />
e de insegurança jurídicas que tais práticas<br />
sempre acarretam na interpretação e<br />
aplicação das normas, bem como na necessidade<br />
de continuamente rever procedimentos,<br />
não facilitam em nada a tarefa<br />
dos serviços.<br />
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