Apoios ao Arrendamento Jovem

ção, por aplicação do mapa de pontuação
constante do Quadro V da Portaria
277-A/2010 na redação atual que, por sua
vez, consoante a ordenação do candidato,
dará lugar a uma subvenção que oscilará
entre os 10% e os 50% do montante da
renda, como resulta do Quadro I anexo
à referida Portaria. As candidaturas estão
sujeitas a aprovação, até ao limite das verbas
atribuídas anualmente para a execução
do apoio. Para 2024, o Orçamento do
Estado prevê uma dotação de 37 milhões
de euros, mais 6 milhões de euros do que
em 2023.
Na sequência das recentes alterações a
este apoio, as candidaturas passaram a
poder ser feitas a todo o momento e não
por fases, devendo o Instituto da Habilitação
e Reabilitação Urbana (IHRU) pronunciar-se
no período de 45 dias úteis.
Fruto ainda dessas alterações, foi criado
o Porta 65+ que não impõe um limite de
idade e se destina a agregados com acentuada
quebra de rendimentos (superior a
20 %), bem como a agregados monoparentais.
Programa de Apoio
ao Arrendamento (PAA)
Inicialmente denominado Programa de
Arrendamento Acessível, foi criado em
2019 pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de
22 de maio, tendo sofrido três alterações,
sendo a redação atual conferida pelo Decreto-Lei
n.º 38/2023, de 29 de maio.
Este apoio visa promover a oferta de mais
habitação com rendas acessíveis, ficando
o senhorio isento de tributação sobre
os rendimentos prediais que auferir. Ou
seja, ao contrário do Porta 65 e 65+ que
consiste num apoio direto ao inquilino
mediante atribuição de uma subvenção,
o PAA concede um benefício fiscal ao
senhorio, contanto que este celebre um
contrato de arrendamento cujo montante
da renda esteja contido dentro dos limites
que o diploma prevê.
Visando promover a estabilidade no arrendamento
habitacional, os contratos
de arrendamento para habitação permanente
têm de ter uma duração inicial mínima
de 5 anos, sendo que o termo das
renovações pode ser livremente estabelecido
entre as partes. Não assim no caso
de contratos afetos a fins de residência
temporária (estudantes, pessoal docente
e não docente, formadores, técnicos especializados)
que poderão ter uma duração
mínima de 9 meses.
O regime impõe também a contratação
de seguros obrigatórios pelo inquilino e
senhorio, previstos em diploma próprio
(Decreto-Lei n.º 69/2019, de 22 de maio)
que visam proteger o senhorio, através
da atribuição de indemnização em caso
de falta de pagamento de renda ou danos
provocados no locado, e o inquilino, por
quebra involuntária de rendimentos, desemprego,
ou alteração na composição do
seu agregado familiar.
Depois, o principal fator que determina o
enquadramento do contrato de arrendamento
neste programa é o do montante
da renda. Assim, a renda mensal de um
alojamento deve ser inferior aos seguintes
limites: (i) o limite geral de preço de
renda por tipologia, tal como definido na
Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho (por
exemplo, à semelhança dos limites aplicáveis
ao Porta 65, para um T1 em Lisboa
o limite é de €900), e (ii) o limite específico
de preço de renda por alojamento,
calculado de acordo com as fórmulas
constantes do Anexo II e III da Portaria
n.º 176/2019, de 06 de junho.
Também o rendimento dos candidatos
deve estar contido dentro de certos limites.
O valor máximo de rendimento anual
para efeitos de elegibilidade para o PAA
consta da Portaria n.º 175/2019, de 6 de
junho, sendo que, se o agregado for composto
por uma pessoa, é de €35.000,00
o montante máximo admitido e de
€45.000,00 caso o agregado seja composto
por duas pessoas. Por cada pessoa adicional
no agregado, acrescerá €5.000,00.
Ademais, o montante da renda mensal
deve corresponder a uma taxa de esforço
máxima de 35% do rendimento mensal
do agregado. Assim, há que conjugar
o montante da renda máximo admitido
aplicável à área na qual o imóvel se situa e
ao concreto imóvel em questão, com este
limite máximo da taxa de esforço, para
apurar o montante que a renda poderá
assumir no caso particular. O Portal da
Habitação dispõe de simulador que auxilia
os candidatos no cálculo da renda máxima
admissível.
As recentes alterações ao PAA promovidas
pelo Decreto-Lei n.º 38/2023, de 29
de maio, vieram agilizar o processo de
candidatura, devendo o contrato de arrendamento
ficar automaticamente enquadrado
no programa, com efeitos a
partir da data de celebração do mesmo,
após submissão da documentação. Tem
também sido feito um esforço de atualização
e interoperabilidade das plataformas
do IHRU e da Autoridade Tributária
para que a troca de informações, a análise
da documentação e o deferimento dos
pedidos, seja mais célere.
Constata-se que, não obstante a promoção
destes apoios ao arrendamento ter
sido incrementada nos últimos anos, a
complexidade dos procedimentos tem
impedido uma aplicação generalizada.
Efetivamente, o governo pretendia que
o PAA se aplicasse a mais de 20% da totalidade
dos novos contratos de arrendamento,
quando na realidade tal meta se
encontra ainda muito distante. A sistemática
alteração de legislação e recurso
sistemático a Portarias de regulamentação
e o permanente estado de incerteza
e de insegurança jurídicas que tais práticas
sempre acarretam na interpretação e
aplicação das normas, bem como na necessidade
de continuamente rever procedimentos,
não facilitam em nada a tarefa
dos serviços.
41 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023