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Outras formas contratuais de gozo e exploração de imóveis

Temos, desde logo, o direito de uso e habitação, previsto no art. 1484º do Código Civil (CC). O direito de uso traduz-se na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua família e nos casos em que incide sobre a casa de morada de família, designa-se direito de habitação.

Temos, desde logo, o direito de uso e habitação, previsto no art. 1484º do Código Civil (CC). O direito de uso traduz-se na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua família e nos casos em que incide sobre a casa de morada de família, designa-se direito de habitação.

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Opinião<br />

SANDRA NEVES<br />

Consultora Jurídica - RSA- Raposo<br />

Subtil e Associados<br />

<strong>Outras</strong> <strong>formas</strong><br />

<strong>contratuais</strong><br />

<strong>de</strong> <strong>gozo</strong><br />

e <strong>exploração</strong><br />

<strong>de</strong> <strong>imóveis</strong><br />

Muito se fala atualmente na habitação e no<br />

direito à habitação. De facto, em Portugal<br />

a habitação é um direito constitucional<br />

consagrado no artigo 65º e a própria Lei <strong>de</strong> Bases<br />

da Habitação, aprovada em setembro <strong>de</strong> 2019,<br />

consi<strong>de</strong>ra que o Estado é o garante <strong>de</strong>ste direito.<br />

Vale a pena transcrever o texto constitucional,<br />

que, no essencial, mantém a dimensão e profundida<strong>de</strong><br />

consagradas aquando da sua aprovação<br />

originária em 1976:<br />

Como facilmente se po<strong>de</strong> constatar existe um<br />

enquadramento complexo (<strong>de</strong> base económica ,<br />

social e cultural) e uma linha <strong>de</strong> rumo <strong>de</strong>finida,<br />

que se <strong>de</strong>signa por estimular “o acesso à habitação<br />

própria ou arrendada”.<br />

No entanto, quando se abordam estes temas o<br />

foco é sempre em torno da habitação associada<br />

a proprieda<strong>de</strong> plena <strong>de</strong> um imóvel ou a habitação<br />

por via <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> arrendamento. Mas<br />

serão só estas as figuras às quais <strong>de</strong>ve estar associado<br />

o direito à habitação?<br />

37 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023


Partindo <strong>de</strong> uma análise dos vários direitos<br />

que po<strong>de</strong>m integrar o direito <strong>de</strong> <strong>gozo</strong><br />

<strong>de</strong> um imóvel, temos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, os direitos<br />

base inerentes aos direitos reais <strong>de</strong><br />

proprieda<strong>de</strong>, entre os quais o natural direito<br />

<strong>de</strong> proprieda<strong>de</strong> plena <strong>de</strong> um imóvel.<br />

Mas temos também o direito <strong>de</strong> superfície<br />

sobre o mesmo e o direito <strong>de</strong> usufruto.<br />

Mas serão apenas esses no nosso or<strong>de</strong>namento<br />

jurídico? A resposta é claramente<br />

negativa. Existem outras <strong>formas</strong> legais <strong>de</strong><br />

que nos po<strong>de</strong>mos socorrer para sustentar<br />

um direito sobre <strong>de</strong>terminado imóvel.<br />

Temos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, o direito <strong>de</strong> uso e habitação,<br />

previsto no art. 1484º do Código<br />

Civil (CC). O direito <strong>de</strong> uso traduz-se<br />

na faculda<strong>de</strong> <strong>de</strong> se servir <strong>de</strong> certa coisa<br />

alheia e haver os respectivos frutos, na<br />

medida das necessida<strong>de</strong>s, quer do titular,<br />

quer da sua família” e nos casos em que<br />

inci<strong>de</strong> sobre a casa <strong>de</strong> morada <strong>de</strong> família,<br />

<strong>de</strong>signa-se direito <strong>de</strong> habitação. Este não<br />

se confun<strong>de</strong> com o direito <strong>de</strong> usufruto supra<br />

referido na medida em que os direitos<br />

<strong>de</strong> uso e habitação não atribuem um<br />

direito <strong>de</strong> <strong>gozo</strong> pleno sobre a coisa, como<br />

nos casos do usufruto, ou seja, por exemplo,<br />

quando este inci<strong>de</strong> sobre uma casa o<br />

seu beneficiário não po<strong>de</strong> arrendar pois<br />

o uso não engloba os frutos civis, apenas<br />

confere o direito <strong>de</strong> habitar não po<strong>de</strong>ndo<br />

transmitir, dispor, alienar ou onerar esse<br />

direito.<br />

Existe, ainda, todo um conjunto <strong>de</strong> direitos,<br />

configurados em diferentes diplomas<br />

que têm, ainda assim, associado um direito<br />

<strong>de</strong> habitação <strong>de</strong> <strong>imóveis</strong>, ainda que<br />

com especificida<strong>de</strong>s próprias, mas que<br />

nos mostram que direito a habitação não<br />

se cinge a proprieda<strong>de</strong> plena e arrendamento:<br />

• Direito Real <strong>de</strong> Habitação Períódica<br />

(DRHP), previsto no DL n.º 275/93, <strong>de</strong><br />

5 <strong>de</strong> agosto – este é um direito que inci<strong>de</strong><br />

sobre unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> alojamento integradas<br />

em empreendimentos turísticos,<br />

que permite a “habitação” <strong>de</strong>ssas<br />

mesmas unida<strong>de</strong>s durante <strong>de</strong>terminado<br />

período do ano<br />

• Direito Real <strong>de</strong> Habitação Duradoura<br />

(DHD), previsto no DL n.º 1/2020, <strong>de</strong><br />

9 <strong>de</strong> janeiro – este traduz-se, essencialmente,<br />

num direito permanente e vitalício<br />

<strong>de</strong> residir numa habitação alheia,<br />

mediante o pagamento ao proprietário<br />

<strong>de</strong> uma caução inicial e <strong>de</strong> uma prestação<br />

mensal acordada entre as partes.<br />

“ Temos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, o direito <strong>de</strong> uso e<br />

habitação, previsto no art. 1484 o do Código<br />

Civil (CC). O direito <strong>de</strong> uso traduz-se na<br />

faculda<strong>de</strong> <strong>de</strong> se servir <strong>de</strong> certa coisa alheia<br />

e haver os respectivos frutos, na medida das<br />

necessida<strong>de</strong>s, quer do titular, quer da sua<br />

família” e nos casos em que inci<strong>de</strong> sobre<br />

a casa <strong>de</strong> morada <strong>de</strong> família, <strong>de</strong>signa-se<br />

direito <strong>de</strong> habitação.<br />

”<br />

• Locatário financeiro (<strong>de</strong> bem imóvel),<br />

previsto no DL n.º 149/95, <strong>de</strong> 24<br />

<strong>de</strong> junho – neste caso existe um contrato<br />

através do qual, mediante remuneração,<br />

uma parte ce<strong>de</strong> a outra o <strong>gozo</strong><br />

temporário <strong>de</strong> um bem imóvel, o qual<br />

po<strong>de</strong> ser comprado pelo locatário <strong>de</strong>corrido<br />

o período acordado para o efeito.<br />

Esta operação tem intrínseca uma<br />

modalida<strong>de</strong> <strong>de</strong> financiamento a médio<br />

ou longo prazo, on<strong>de</strong> o locador irá disponibilizar<br />

um bem ao locatário, sendo<br />

que este pagará uma renda, com opção<br />

<strong>de</strong> compra ou não no final.<br />

• Arrendamento habitacional, previsto<br />

no art. 1092º e ss do CCe na Lei 6/2006,<br />

<strong>de</strong> 27 <strong>de</strong> fevereiro (NRAU) – trata-se<br />

<strong>de</strong> um contrato pelo qual uma das partes<br />

(senhorio) se obriga a proporcionar<br />

à outra (inquilino ou arrendatário) o<br />

<strong>gozo</strong> temporário <strong>de</strong> uma coisa imóvel,<br />

mediante prestação pecuniária periódica<br />

(renda). O arrendamento é urbano<br />

se referente a um prédio urbano e<br />

po<strong>de</strong> ter fim habitacional ou não habitacional.<br />

• Direito <strong>de</strong> habitação não permanente<br />

ou para fins transitórios, previsto no<br />

art. 1095º/3 do CC – em regra os contratos<br />

<strong>de</strong> arrendamento para habitação<br />

têm a duração mínima <strong>de</strong> um ano, estando<br />

excecionados os casos em que o<br />

locado se <strong>de</strong>stine a habitação não permanente<br />

ou para fins especiais transitórios.<br />

Alguns <strong>de</strong>sses fins especiais<br />

transitórios, po<strong>de</strong>rão ser motivos profissionais,<br />

<strong>de</strong> educação e formação ou<br />

turísticos.<br />

• Direito <strong>de</strong> “turista resi<strong>de</strong>ncial” em<br />

empreendimento turístico constituído<br />

em proprieda<strong>de</strong> plural, previsto no<br />

DL n.º 39/2008, <strong>de</strong> 7 <strong>de</strong> março – nos<br />

empreendimentos turísticos constituídos<br />

em proprieda<strong>de</strong> plural po<strong>de</strong>m<br />

existir vários proprietários <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s<br />

<strong>de</strong> alojamento do mesmo e nessa<br />

mesma qualida<strong>de</strong> po<strong>de</strong>m arrogar-se o<br />

direito <strong>de</strong> “residir” nessas unida<strong>de</strong>s o<br />

ano inteiro, ainda que sujeitos às contingências<br />

da <strong>exploração</strong> turística do<br />

empreendimento e aos custos à mesma<br />

associados.<br />

• Direito <strong>de</strong> “ocupante” <strong>de</strong> estabelecimento<br />

<strong>de</strong> Alojamento Local, previsto<br />

no DL n.º 128/2014, <strong>de</strong> 29 <strong>de</strong> agosto<br />

– tem inerente serviços <strong>de</strong> alojamento<br />

temporário mediante remuneração,<br />

permitindo “habitar” <strong>de</strong>terminado<br />

imóvel durante um período <strong>de</strong> tempo<br />

<strong>de</strong>terminado.<br />

• Direito <strong>de</strong> habitação colaborativa, referido<br />

na Lei n.º 83/2019 <strong>de</strong> 3 <strong>de</strong> setembro<br />

(Lei <strong>de</strong> Bases da Habitação) e<br />

Portaria n.º 269/2023, <strong>de</strong> 28 <strong>de</strong> agosto -<br />

trata-se <strong>de</strong> uma solução <strong>de</strong> natureza habitacional<br />

que se organiza em contexto<br />

<strong>de</strong> comunida<strong>de</strong>, ou seja, é uma “resposta<br />

social <strong>de</strong> caráter resi<strong>de</strong>ncial, temporária<br />

e ou permanente, que assenta num<br />

mo<strong>de</strong>lo <strong>de</strong> habitação colaborativa e comunitária,<br />

organizada em unida<strong>de</strong>s habitacionais<br />

in<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>ntes, próximas ou<br />

contíguas, <strong>de</strong> apartamentos, moradias<br />

ou outra tipologia <strong>de</strong> habitação similar,<br />

e que dispõe <strong>de</strong> áreas e espaços <strong>de</strong><br />

utilização comum, compartilhada, bem<br />

como <strong>de</strong> serviços <strong>de</strong> apoio partilhados<br />

e subsidiários, promotores <strong>de</strong> interação<br />

social, intergeracionalida<strong>de</strong> e inclusão<br />

social dos seus resi<strong>de</strong>ntes”.<br />

38 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023


Enquanto todas estas tipologias que suprarreferimos<br />

têm previsão e enquadramento<br />

legal, existem, no entanto, outras<br />

figuras que, ainda que sem um enquadramento<br />

legal especifico, não <strong>de</strong>ixam <strong>de</strong> ser<br />

uma realida<strong>de</strong> e que, como tal, é importante<br />

abordar. Faz sentido referir as seguintes<br />

situações:<br />

• Direito <strong>de</strong> habitação por indicação <strong>de</strong><br />

empresa arrendatária – o vulgo <strong>de</strong>signado<br />

arrendamento corporativo – coexiste<br />

um contrato <strong>de</strong> arrendamento, cujo<br />

arrendatário será uma empresa, ficando<br />

esta com a prerrogativa <strong>de</strong> indicar terceiros,<br />

colaboradores da mesma, para residirem<br />

nesse mesmo imóvel. No entanto,<br />

esses colaboradores não constam do contrato<br />

<strong>de</strong> arrendamento, ainda que sendo<br />

aqueles que efetivamente vão ocupar o<br />

imóvel para efeitos <strong>de</strong> habitação.<br />

• Direito a alojamento na prestação<br />

<strong>de</strong> serviços – enquadra-se aqui, por<br />

exemplo, o regime dos contratos <strong>de</strong> habitação<br />

<strong>de</strong> porteiros ou os ditos caseiros.<br />

Estas entida<strong>de</strong>s prestam serviços<br />

no âmbito <strong>de</strong> uma relação laboral com<br />

características próprias, entre as quais<br />

o fornecimento <strong>de</strong> alojamento pela entida<strong>de</strong><br />

empregadora.<br />

• Direito <strong>de</strong> hospedagem familiar – este<br />

po<strong>de</strong>-se configurar como um contrato<br />

atípico misto, que irá integrar prestações<br />

dos contratos <strong>de</strong> locação e <strong>de</strong><br />

prestação <strong>de</strong> serviços. Trata-se <strong>de</strong> contratos<br />

<strong>de</strong> arrendamento para habitação,<br />

na qual resi<strong>de</strong> quer o arrendatário quer<br />

um máximo <strong>de</strong> 3 hóspe<strong>de</strong>s <strong>de</strong>ste, comprometendo-se<br />

o arrendatário a proporcionar<br />

habitação aos mesmos a a<br />

prestar serviços, mediante pagamento<br />

<strong>de</strong> uma <strong>de</strong>terminada retribuição.<br />

Apesar da sua distinção, a verda<strong>de</strong> é que<br />

existem elementos base essenciais que<br />

acabam por ser inerentes a todos eles, tais<br />

como:<br />

• Prazos,<br />

• contrapartidas financeiras,<br />

• direito do titular do direito <strong>de</strong> <strong>gozo</strong>,<br />

• <strong>formas</strong> <strong>de</strong> extinção do contrato,<br />

• vias <strong>de</strong> <strong>de</strong>socupação coerciva do imóvel,<br />

• especificida<strong>de</strong>s da relação com o condomínio,<br />

• regime fiscal aplicável.<br />

Mas embora todos estes contratos possam<br />

prever estes aspetos, a verda<strong>de</strong> é que<br />

a parametrização <strong>de</strong> cada um <strong>de</strong>les é diferente<br />

<strong>de</strong> contrato para contrato.<br />

A realida<strong>de</strong> mostra-nos que, <strong>de</strong> facto, o<br />

acesso a um imóvel indispensável à satisfação<br />

da necessida<strong>de</strong> básica <strong>de</strong> habitação<br />

permanente, que a Lei <strong>de</strong> Bases da Habitação<br />

(LBH) <strong>de</strong>signa como “a utilizada<br />

como residência habitual e permanente<br />

pelos indivíduos, famílias e unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong><br />

convivência” po<strong>de</strong> revestir várias e diferentes<br />

<strong>formas</strong>.<br />

Importa, no entanto, avaliar em que medidas<br />

cada uma <strong>de</strong>ssas <strong>formas</strong> é tratada,<br />

nomeadamente no que respeita aos instrumentos<br />

para remover os incumprimentos<br />

<strong>contratuais</strong> ou ocupações ilegais.<br />

A LBH refere no seu art. 13º que:<br />

“Artigo 13. (Proteção e acompanhamento<br />

no <strong>de</strong>spejo)<br />

1 – Consi<strong>de</strong>ra-se <strong>de</strong>spejo o procedimento<br />

<strong>de</strong> iniciativa privada ou pública para<br />

promover a <strong>de</strong>socupação forçada <strong>de</strong> habitações<br />

in<strong>de</strong>vida ou ilegalmente ocupadas”<br />

Mas o que aconteceu na realida<strong>de</strong>?<br />

Olhemos, por exemplo, para os mecanismos<br />

legais para <strong>de</strong>socupação coerciva <strong>de</strong><br />

um imóvel em arrendamento habitacional<br />

(como seja o caso do recurso ao BAS<br />

– balcão do arrendatário e senhorio),<br />

o qual, pela forma como está previsto e<br />

configurado pelo legislador não será <strong>de</strong><br />

aplicação a nenhuma <strong>de</strong>stas outras figuras<br />

aqui abordadas.<br />

Ou seja, <strong>de</strong>pois <strong>de</strong> outras novida<strong>de</strong>s,<br />

como o arrendamento forçado pelo Estado,<br />

o legislador só preten<strong>de</strong>u regular<br />

no plano processual o incumprimento<br />

das “relações <strong>de</strong> arrendamento”, em sentido<br />

restrito, sem aten<strong>de</strong>r à realida<strong>de</strong> <strong>de</strong>corrente<br />

do exercício do direito a habitar<br />

(residir ou ocupar) um imóvel, sem estar<br />

em causa um contrato <strong>de</strong> arrendamento<br />

celebrado entre particulares.<br />

A celerida<strong>de</strong> e segurança do procedimento<br />

<strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo (<strong>de</strong>socupação coerciva <strong>de</strong><br />

um imóvel), promovido por privados ou<br />

entida<strong>de</strong>s públicas, <strong>de</strong>veria ser assegurada<br />

e respeitar um normativo processual<br />

comum, para fomentar a credibilida<strong>de</strong><br />

indispensável ao cumprimento dos contratos<br />

e, em consequência, reduzir o risco<br />

<strong>de</strong>ssas relações <strong>contratuais</strong> (valor da contrapartida<br />

<strong>de</strong> habitar um imóvel).<br />

Na LBH foram consagradas as bases para<br />

um direito processual em matéria <strong>de</strong> Habitação<br />

(em sentido amplo), comum a todas<br />

as situações <strong>de</strong> <strong>de</strong>socupação <strong>de</strong> <strong>imóveis</strong><br />

“habitacionais”, com fundamento em<br />

“ocupações in<strong>de</strong>vidas ou ilegítimas”.<br />

Também <strong>de</strong>veria o Legislador regular a<br />

execução judicial <strong>de</strong> outros contratos, assegurando<br />

uma tramitação célere e credível,<br />

assim como as garantias para as famílias<br />

<strong>de</strong>spejadas dos <strong>imóveis</strong>, próprios<br />

ou arrendados, quando estiverem nas<br />

condições previstas na LBH.<br />

Com efeito, e não obstante a LBH vir<br />

impor o <strong>de</strong>ver <strong>de</strong> regulamentação em<br />

matérias especificas (veja-se o já referido<br />

art. 13º e o art. 67º, por exemplo),<br />

a verda<strong>de</strong> é que a mesma ficou<br />

aquém do que seria expectável e <strong>de</strong>vido.<br />

Nessa medida, seria a<strong>de</strong>quado e legalmente<br />

fundamentado (tendo por base a LBH)<br />

que o quadro da locação previsto no Código<br />

Civil fosse, <strong>de</strong> facto, aplicado aos restantes<br />

contratos <strong>de</strong> “<strong>gozo</strong> <strong>de</strong> <strong>imóveis</strong> para<br />

residência/habitação” a título <strong>de</strong> regime<br />

supletivo que fosse, na medida em que estarão<br />

em causa similares direitos à habitação.<br />

39 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023

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