Outras formas contratuais de gozo e exploração de imóveis
Temos, desde logo, o direito de uso e habitação, previsto no art. 1484º do Código Civil (CC). O direito de uso traduz-se na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua família e nos casos em que incide sobre a casa de morada de família, designa-se direito de habitação.
Temos, desde logo, o direito de uso e habitação, previsto no art. 1484º do Código Civil (CC). O direito de uso traduz-se na faculdade de se servir de certa coisa alheia e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades, quer do titular, quer da sua família e nos casos em que incide sobre a casa de morada de família, designa-se direito de habitação.
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Opinião<br />
SANDRA NEVES<br />
Consultora Jurídica - RSA- Raposo<br />
Subtil e Associados<br />
<strong>Outras</strong> <strong>formas</strong><br />
<strong>contratuais</strong><br />
<strong>de</strong> <strong>gozo</strong><br />
e <strong>exploração</strong><br />
<strong>de</strong> <strong>imóveis</strong><br />
Muito se fala atualmente na habitação e no<br />
direito à habitação. De facto, em Portugal<br />
a habitação é um direito constitucional<br />
consagrado no artigo 65º e a própria Lei <strong>de</strong> Bases<br />
da Habitação, aprovada em setembro <strong>de</strong> 2019,<br />
consi<strong>de</strong>ra que o Estado é o garante <strong>de</strong>ste direito.<br />
Vale a pena transcrever o texto constitucional,<br />
que, no essencial, mantém a dimensão e profundida<strong>de</strong><br />
consagradas aquando da sua aprovação<br />
originária em 1976:<br />
Como facilmente se po<strong>de</strong> constatar existe um<br />
enquadramento complexo (<strong>de</strong> base económica ,<br />
social e cultural) e uma linha <strong>de</strong> rumo <strong>de</strong>finida,<br />
que se <strong>de</strong>signa por estimular “o acesso à habitação<br />
própria ou arrendada”.<br />
No entanto, quando se abordam estes temas o<br />
foco é sempre em torno da habitação associada<br />
a proprieda<strong>de</strong> plena <strong>de</strong> um imóvel ou a habitação<br />
por via <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> arrendamento. Mas<br />
serão só estas as figuras às quais <strong>de</strong>ve estar associado<br />
o direito à habitação?<br />
37 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023
Partindo <strong>de</strong> uma análise dos vários direitos<br />
que po<strong>de</strong>m integrar o direito <strong>de</strong> <strong>gozo</strong><br />
<strong>de</strong> um imóvel, temos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, os direitos<br />
base inerentes aos direitos reais <strong>de</strong><br />
proprieda<strong>de</strong>, entre os quais o natural direito<br />
<strong>de</strong> proprieda<strong>de</strong> plena <strong>de</strong> um imóvel.<br />
Mas temos também o direito <strong>de</strong> superfície<br />
sobre o mesmo e o direito <strong>de</strong> usufruto.<br />
Mas serão apenas esses no nosso or<strong>de</strong>namento<br />
jurídico? A resposta é claramente<br />
negativa. Existem outras <strong>formas</strong> legais <strong>de</strong><br />
que nos po<strong>de</strong>mos socorrer para sustentar<br />
um direito sobre <strong>de</strong>terminado imóvel.<br />
Temos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, o direito <strong>de</strong> uso e habitação,<br />
previsto no art. 1484º do Código<br />
Civil (CC). O direito <strong>de</strong> uso traduz-se<br />
na faculda<strong>de</strong> <strong>de</strong> se servir <strong>de</strong> certa coisa<br />
alheia e haver os respectivos frutos, na<br />
medida das necessida<strong>de</strong>s, quer do titular,<br />
quer da sua família” e nos casos em que<br />
inci<strong>de</strong> sobre a casa <strong>de</strong> morada <strong>de</strong> família,<br />
<strong>de</strong>signa-se direito <strong>de</strong> habitação. Este não<br />
se confun<strong>de</strong> com o direito <strong>de</strong> usufruto supra<br />
referido na medida em que os direitos<br />
<strong>de</strong> uso e habitação não atribuem um<br />
direito <strong>de</strong> <strong>gozo</strong> pleno sobre a coisa, como<br />
nos casos do usufruto, ou seja, por exemplo,<br />
quando este inci<strong>de</strong> sobre uma casa o<br />
seu beneficiário não po<strong>de</strong> arrendar pois<br />
o uso não engloba os frutos civis, apenas<br />
confere o direito <strong>de</strong> habitar não po<strong>de</strong>ndo<br />
transmitir, dispor, alienar ou onerar esse<br />
direito.<br />
Existe, ainda, todo um conjunto <strong>de</strong> direitos,<br />
configurados em diferentes diplomas<br />
que têm, ainda assim, associado um direito<br />
<strong>de</strong> habitação <strong>de</strong> <strong>imóveis</strong>, ainda que<br />
com especificida<strong>de</strong>s próprias, mas que<br />
nos mostram que direito a habitação não<br />
se cinge a proprieda<strong>de</strong> plena e arrendamento:<br />
• Direito Real <strong>de</strong> Habitação Períódica<br />
(DRHP), previsto no DL n.º 275/93, <strong>de</strong><br />
5 <strong>de</strong> agosto – este é um direito que inci<strong>de</strong><br />
sobre unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> alojamento integradas<br />
em empreendimentos turísticos,<br />
que permite a “habitação” <strong>de</strong>ssas<br />
mesmas unida<strong>de</strong>s durante <strong>de</strong>terminado<br />
período do ano<br />
• Direito Real <strong>de</strong> Habitação Duradoura<br />
(DHD), previsto no DL n.º 1/2020, <strong>de</strong><br />
9 <strong>de</strong> janeiro – este traduz-se, essencialmente,<br />
num direito permanente e vitalício<br />
<strong>de</strong> residir numa habitação alheia,<br />
mediante o pagamento ao proprietário<br />
<strong>de</strong> uma caução inicial e <strong>de</strong> uma prestação<br />
mensal acordada entre as partes.<br />
“ Temos, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, o direito <strong>de</strong> uso e<br />
habitação, previsto no art. 1484 o do Código<br />
Civil (CC). O direito <strong>de</strong> uso traduz-se na<br />
faculda<strong>de</strong> <strong>de</strong> se servir <strong>de</strong> certa coisa alheia<br />
e haver os respectivos frutos, na medida das<br />
necessida<strong>de</strong>s, quer do titular, quer da sua<br />
família” e nos casos em que inci<strong>de</strong> sobre<br />
a casa <strong>de</strong> morada <strong>de</strong> família, <strong>de</strong>signa-se<br />
direito <strong>de</strong> habitação.<br />
”<br />
• Locatário financeiro (<strong>de</strong> bem imóvel),<br />
previsto no DL n.º 149/95, <strong>de</strong> 24<br />
<strong>de</strong> junho – neste caso existe um contrato<br />
através do qual, mediante remuneração,<br />
uma parte ce<strong>de</strong> a outra o <strong>gozo</strong><br />
temporário <strong>de</strong> um bem imóvel, o qual<br />
po<strong>de</strong> ser comprado pelo locatário <strong>de</strong>corrido<br />
o período acordado para o efeito.<br />
Esta operação tem intrínseca uma<br />
modalida<strong>de</strong> <strong>de</strong> financiamento a médio<br />
ou longo prazo, on<strong>de</strong> o locador irá disponibilizar<br />
um bem ao locatário, sendo<br />
que este pagará uma renda, com opção<br />
<strong>de</strong> compra ou não no final.<br />
• Arrendamento habitacional, previsto<br />
no art. 1092º e ss do CCe na Lei 6/2006,<br />
<strong>de</strong> 27 <strong>de</strong> fevereiro (NRAU) – trata-se<br />
<strong>de</strong> um contrato pelo qual uma das partes<br />
(senhorio) se obriga a proporcionar<br />
à outra (inquilino ou arrendatário) o<br />
<strong>gozo</strong> temporário <strong>de</strong> uma coisa imóvel,<br />
mediante prestação pecuniária periódica<br />
(renda). O arrendamento é urbano<br />
se referente a um prédio urbano e<br />
po<strong>de</strong> ter fim habitacional ou não habitacional.<br />
• Direito <strong>de</strong> habitação não permanente<br />
ou para fins transitórios, previsto no<br />
art. 1095º/3 do CC – em regra os contratos<br />
<strong>de</strong> arrendamento para habitação<br />
têm a duração mínima <strong>de</strong> um ano, estando<br />
excecionados os casos em que o<br />
locado se <strong>de</strong>stine a habitação não permanente<br />
ou para fins especiais transitórios.<br />
Alguns <strong>de</strong>sses fins especiais<br />
transitórios, po<strong>de</strong>rão ser motivos profissionais,<br />
<strong>de</strong> educação e formação ou<br />
turísticos.<br />
• Direito <strong>de</strong> “turista resi<strong>de</strong>ncial” em<br />
empreendimento turístico constituído<br />
em proprieda<strong>de</strong> plural, previsto no<br />
DL n.º 39/2008, <strong>de</strong> 7 <strong>de</strong> março – nos<br />
empreendimentos turísticos constituídos<br />
em proprieda<strong>de</strong> plural po<strong>de</strong>m<br />
existir vários proprietários <strong>de</strong> unida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> alojamento do mesmo e nessa<br />
mesma qualida<strong>de</strong> po<strong>de</strong>m arrogar-se o<br />
direito <strong>de</strong> “residir” nessas unida<strong>de</strong>s o<br />
ano inteiro, ainda que sujeitos às contingências<br />
da <strong>exploração</strong> turística do<br />
empreendimento e aos custos à mesma<br />
associados.<br />
• Direito <strong>de</strong> “ocupante” <strong>de</strong> estabelecimento<br />
<strong>de</strong> Alojamento Local, previsto<br />
no DL n.º 128/2014, <strong>de</strong> 29 <strong>de</strong> agosto<br />
– tem inerente serviços <strong>de</strong> alojamento<br />
temporário mediante remuneração,<br />
permitindo “habitar” <strong>de</strong>terminado<br />
imóvel durante um período <strong>de</strong> tempo<br />
<strong>de</strong>terminado.<br />
• Direito <strong>de</strong> habitação colaborativa, referido<br />
na Lei n.º 83/2019 <strong>de</strong> 3 <strong>de</strong> setembro<br />
(Lei <strong>de</strong> Bases da Habitação) e<br />
Portaria n.º 269/2023, <strong>de</strong> 28 <strong>de</strong> agosto -<br />
trata-se <strong>de</strong> uma solução <strong>de</strong> natureza habitacional<br />
que se organiza em contexto<br />
<strong>de</strong> comunida<strong>de</strong>, ou seja, é uma “resposta<br />
social <strong>de</strong> caráter resi<strong>de</strong>ncial, temporária<br />
e ou permanente, que assenta num<br />
mo<strong>de</strong>lo <strong>de</strong> habitação colaborativa e comunitária,<br />
organizada em unida<strong>de</strong>s habitacionais<br />
in<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>ntes, próximas ou<br />
contíguas, <strong>de</strong> apartamentos, moradias<br />
ou outra tipologia <strong>de</strong> habitação similar,<br />
e que dispõe <strong>de</strong> áreas e espaços <strong>de</strong><br />
utilização comum, compartilhada, bem<br />
como <strong>de</strong> serviços <strong>de</strong> apoio partilhados<br />
e subsidiários, promotores <strong>de</strong> interação<br />
social, intergeracionalida<strong>de</strong> e inclusão<br />
social dos seus resi<strong>de</strong>ntes”.<br />
38 OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO 2023
Enquanto todas estas tipologias que suprarreferimos<br />
têm previsão e enquadramento<br />
legal, existem, no entanto, outras<br />
figuras que, ainda que sem um enquadramento<br />
legal especifico, não <strong>de</strong>ixam <strong>de</strong> ser<br />
uma realida<strong>de</strong> e que, como tal, é importante<br />
abordar. Faz sentido referir as seguintes<br />
situações:<br />
• Direito <strong>de</strong> habitação por indicação <strong>de</strong><br />
empresa arrendatária – o vulgo <strong>de</strong>signado<br />
arrendamento corporativo – coexiste<br />
um contrato <strong>de</strong> arrendamento, cujo<br />
arrendatário será uma empresa, ficando<br />
esta com a prerrogativa <strong>de</strong> indicar terceiros,<br />
colaboradores da mesma, para residirem<br />
nesse mesmo imóvel. No entanto,<br />
esses colaboradores não constam do contrato<br />
<strong>de</strong> arrendamento, ainda que sendo<br />
aqueles que efetivamente vão ocupar o<br />
imóvel para efeitos <strong>de</strong> habitação.<br />
• Direito a alojamento na prestação<br />
<strong>de</strong> serviços – enquadra-se aqui, por<br />
exemplo, o regime dos contratos <strong>de</strong> habitação<br />
<strong>de</strong> porteiros ou os ditos caseiros.<br />
Estas entida<strong>de</strong>s prestam serviços<br />
no âmbito <strong>de</strong> uma relação laboral com<br />
características próprias, entre as quais<br />
o fornecimento <strong>de</strong> alojamento pela entida<strong>de</strong><br />
empregadora.<br />
• Direito <strong>de</strong> hospedagem familiar – este<br />
po<strong>de</strong>-se configurar como um contrato<br />
atípico misto, que irá integrar prestações<br />
dos contratos <strong>de</strong> locação e <strong>de</strong><br />
prestação <strong>de</strong> serviços. Trata-se <strong>de</strong> contratos<br />
<strong>de</strong> arrendamento para habitação,<br />
na qual resi<strong>de</strong> quer o arrendatário quer<br />
um máximo <strong>de</strong> 3 hóspe<strong>de</strong>s <strong>de</strong>ste, comprometendo-se<br />
o arrendatário a proporcionar<br />
habitação aos mesmos a a<br />
prestar serviços, mediante pagamento<br />
<strong>de</strong> uma <strong>de</strong>terminada retribuição.<br />
Apesar da sua distinção, a verda<strong>de</strong> é que<br />
existem elementos base essenciais que<br />
acabam por ser inerentes a todos eles, tais<br />
como:<br />
• Prazos,<br />
• contrapartidas financeiras,<br />
• direito do titular do direito <strong>de</strong> <strong>gozo</strong>,<br />
• <strong>formas</strong> <strong>de</strong> extinção do contrato,<br />
• vias <strong>de</strong> <strong>de</strong>socupação coerciva do imóvel,<br />
• especificida<strong>de</strong>s da relação com o condomínio,<br />
• regime fiscal aplicável.<br />
Mas embora todos estes contratos possam<br />
prever estes aspetos, a verda<strong>de</strong> é que<br />
a parametrização <strong>de</strong> cada um <strong>de</strong>les é diferente<br />
<strong>de</strong> contrato para contrato.<br />
A realida<strong>de</strong> mostra-nos que, <strong>de</strong> facto, o<br />
acesso a um imóvel indispensável à satisfação<br />
da necessida<strong>de</strong> básica <strong>de</strong> habitação<br />
permanente, que a Lei <strong>de</strong> Bases da Habitação<br />
(LBH) <strong>de</strong>signa como “a utilizada<br />
como residência habitual e permanente<br />
pelos indivíduos, famílias e unida<strong>de</strong>s <strong>de</strong><br />
convivência” po<strong>de</strong> revestir várias e diferentes<br />
<strong>formas</strong>.<br />
Importa, no entanto, avaliar em que medidas<br />
cada uma <strong>de</strong>ssas <strong>formas</strong> é tratada,<br />
nomeadamente no que respeita aos instrumentos<br />
para remover os incumprimentos<br />
<strong>contratuais</strong> ou ocupações ilegais.<br />
A LBH refere no seu art. 13º que:<br />
“Artigo 13. (Proteção e acompanhamento<br />
no <strong>de</strong>spejo)<br />
1 – Consi<strong>de</strong>ra-se <strong>de</strong>spejo o procedimento<br />
<strong>de</strong> iniciativa privada ou pública para<br />
promover a <strong>de</strong>socupação forçada <strong>de</strong> habitações<br />
in<strong>de</strong>vida ou ilegalmente ocupadas”<br />
Mas o que aconteceu na realida<strong>de</strong>?<br />
Olhemos, por exemplo, para os mecanismos<br />
legais para <strong>de</strong>socupação coerciva <strong>de</strong><br />
um imóvel em arrendamento habitacional<br />
(como seja o caso do recurso ao BAS<br />
– balcão do arrendatário e senhorio),<br />
o qual, pela forma como está previsto e<br />
configurado pelo legislador não será <strong>de</strong><br />
aplicação a nenhuma <strong>de</strong>stas outras figuras<br />
aqui abordadas.<br />
Ou seja, <strong>de</strong>pois <strong>de</strong> outras novida<strong>de</strong>s,<br />
como o arrendamento forçado pelo Estado,<br />
o legislador só preten<strong>de</strong>u regular<br />
no plano processual o incumprimento<br />
das “relações <strong>de</strong> arrendamento”, em sentido<br />
restrito, sem aten<strong>de</strong>r à realida<strong>de</strong> <strong>de</strong>corrente<br />
do exercício do direito a habitar<br />
(residir ou ocupar) um imóvel, sem estar<br />
em causa um contrato <strong>de</strong> arrendamento<br />
celebrado entre particulares.<br />
A celerida<strong>de</strong> e segurança do procedimento<br />
<strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo (<strong>de</strong>socupação coerciva <strong>de</strong><br />
um imóvel), promovido por privados ou<br />
entida<strong>de</strong>s públicas, <strong>de</strong>veria ser assegurada<br />
e respeitar um normativo processual<br />
comum, para fomentar a credibilida<strong>de</strong><br />
indispensável ao cumprimento dos contratos<br />
e, em consequência, reduzir o risco<br />
<strong>de</strong>ssas relações <strong>contratuais</strong> (valor da contrapartida<br />
<strong>de</strong> habitar um imóvel).<br />
Na LBH foram consagradas as bases para<br />
um direito processual em matéria <strong>de</strong> Habitação<br />
(em sentido amplo), comum a todas<br />
as situações <strong>de</strong> <strong>de</strong>socupação <strong>de</strong> <strong>imóveis</strong><br />
“habitacionais”, com fundamento em<br />
“ocupações in<strong>de</strong>vidas ou ilegítimas”.<br />
Também <strong>de</strong>veria o Legislador regular a<br />
execução judicial <strong>de</strong> outros contratos, assegurando<br />
uma tramitação célere e credível,<br />
assim como as garantias para as famílias<br />
<strong>de</strong>spejadas dos <strong>imóveis</strong>, próprios<br />
ou arrendados, quando estiverem nas<br />
condições previstas na LBH.<br />
Com efeito, e não obstante a LBH vir<br />
impor o <strong>de</strong>ver <strong>de</strong> regulamentação em<br />
matérias especificas (veja-se o já referido<br />
art. 13º e o art. 67º, por exemplo),<br />
a verda<strong>de</strong> é que a mesma ficou<br />
aquém do que seria expectável e <strong>de</strong>vido.<br />
Nessa medida, seria a<strong>de</strong>quado e legalmente<br />
fundamentado (tendo por base a LBH)<br />
que o quadro da locação previsto no Código<br />
Civil fosse, <strong>de</strong> facto, aplicado aos restantes<br />
contratos <strong>de</strong> “<strong>gozo</strong> <strong>de</strong> <strong>imóveis</strong> para<br />
residência/habitação” a título <strong>de</strong> regime<br />
supletivo que fosse, na medida em que estarão<br />
em causa similares direitos à habitação.<br />
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