Trendsetter Multi-Use 2024

TRENDSETTER MULTI-USE –

VIELFALT FÜR DIE FLÄCHE

INNOVATIVE NEU- UND WEITERENTWICKLUNGEN

Wie lebendige Stadtquartiere, multifunktionale Center, neuartige Retail

Resorts und umstrukturierte Warenhäuser das Stadtbild verändern

TRENDSETTER MULTI-USE TRENDSETTER MULTI-USE –





Wie lebendige Stadtquartiere, multifunktionale Center, neuartige Retail

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Warenhäuser

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Stadtbild

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verändern

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Mit dem richtigen Mix in

eine erfolgreiche Zukunft

Shopping Center und Warenhäuser verändern sich

rasant. Freigewordene Flächen bieten neue Nutzungsmöglichkeiten.

Stadtquartiere und Multi-Use-

Objekte, die verschiedene Assetklassen miteinander

kombinieren, prägen immer stärker das moderne

Stadtbild und scheinen für Investoren und Entwickler

eine erfolgversprechende immobilientechnische

und architektonische Herangehensweise für die

Zukunft darzustellen.

Über 100 Gespräche mit Geschäftsführungen

relevanter Unternehmen

HI HEUTE hat dies veranlasst, das vorliegende Branchenbuch

unter dem Titel „Trendsetter Multi-Use –

Vielfalt für die Fläche“ herauszugeben und dazu im

Vorfeld mehr als 100 Gespräche mit den Geschäftsführungen

diesbezüglich relevanter Unternehmen

sowie Verbände und Institutionen geführt, denen

wir an dieser Stelle herzlich für Ihre Unterstützung

danken.

Natürlich wollten wir auch wissen, wie denn konkret

die Umsetzungen großer Projekte aussehen,

wie erfolgversprechend und vor allem nachhaltig

sie sich erweisen und haben diese im Kapitel „Best

Practice“ für Sie gebündelt. Hierbei wurden sowohl

bereits fertiggestellte als auch noch in Realisierung

oder Planung stehende gemischt genutzte Immobilien

von unserer Redaktion berücksichtigt.

Einführung durch den renommierten

Immobilienfachjournalist Christian Hunziker

Entstanden ist eine Kollektion von zumindest aus

unserer Sicht hochinteressanter Fachbeiträge

namhafter Experten sowie eine Auswahl von Studien

renommierter Analysten, die sich mit diesem

Themenkomplex beschäftigen. Die inhaltliche Einführung

hat der in der Immobilienbranche renommierte

Journalist Christian Hunziker (u.a. FAZ, Capital)

vorgenommen, der diese auch schon für unser

Fachbuch „TRANSFORMATION INNENSTADT – der

große Wandel“ erstellte.

Reihe von exklusiven Interviews mit

Branchenpersönlichkeiten

Auch haben wir eine Reihe von exklusiven Interviews

geführt, die durch unsere Fragen bzw. Nachfragen

noch einmal weitere Erkenntnisse rund um

den Multi-Use-Trend zu Tage gefördert haben.

Zudem äußern sich Dienstleister, die sagen, worauf

es bei der Umsetzung und beim Management

ankommt, vor allem, was nicht vergessen werden

sollte.

Auf den rund 200 Seiten des Buches dürften Sie, liebe

Leserinnen und Leser, in jedem Fall eine Vielzahl

von Informationen, Anregungen sowie fachliche

Einschätzungen und Bewertungen vorfinden, die

Ihnen für das sicher nicht unkomplizierte Thema

einen noch tieferen Einblick verschaffen.

Viel Spaß beim Lesen!

Ihre

Thorsten Müller

Dr. Kersten Rosenau

Chefredakteur

Herausgeber

INHALT

05 EDITORIAL

STATUS QUO

10 DIE NEUE LUST

AN DER MISCHUNG

von Christian Hunziker

EXPERTENBEITRÄGE

30 Prof. Dr. Tobias Just:

Eine alte Frage

wird neu beantwortet

52 Alexander Nuyken

Sarah Hoffmann :

Life Science – Chance

für leerstehende Warenhäuser

54 Benjamin Schrödl:

Wann und wo

Warenhaus-Umnutzungen

wirtschaftlich sind

56 Lena Knopf :

Mischnutzungen in

Shopping Centern – ein Überblick

78 Olaf Petersen:

Schlüsselgrundstücke –

Herausforderungen und Chancen

im Zuge der Immobilienkrise

82 Kay Brahmst:

Das gemischt genutzte

Quartier als „Living Place“

84 Torsten Janke:

Mixed-Use für den stationären

Handel – Chancen und

Herausforderungen

32 Markus Diers:

Der Blick über den Tellerrand

lohnt sich

34 Mario Schüttauf:

Zukunftsfähige Nutzungskonzepte

für Obergeschosse in

großen Handelsimmobilien

60 Olaf Ley :

Die Chance verstärkter

Freizeit- und

Entertainmentangebote

für Shopping Center

62 Julia Rahner :

Leerstände als Chance

86 Romina Jenei:

Multi-Use ist ein Schlüssel

zur neuen Dynamik in den

Handelszonen

90 Dr. Wulf Aengevelt:

Innovative Frequenzbringer

für Einzelhandelsquartiere

36 Iris Schöberl:

Mixed-Use-Immobilien –

High Potentials entlang

der High Street

38 Christian Schulz:

Gastronomie und Entertainment

– eine perfekte Ergänzung


42 Joaquin Jimenez Zabala:

Facility-Partner können wichtige

Brücken bauen

44 Jens Nussbaum:

Vitalität, Individualität

und Mentalität als Kompass

für nachhaltige Investments

64 Lars Heese:

Gemeinsam Handeln

66 Klaus Schwitzke:

LIVE FAST DIE YOUNG (LFDY)

70 Lea Scholze :

Warenhäuser, Shopping Center

und der stationäre Handel

der Zukunft

72 Markus Kratz:

Neue Branchen entdecken

leerstehende Handelsflächen

74 Benjamin Blocher:

Monokultur adé: Hoffnung für

die Innenstadt – wenn alle an

einem Strang ziehen

92 Jörg-Michael Zimmermann:

Hansa Center Bottrop:

Neues Leben für

ehemaliges Einkaufszentrum

94 Jörg Wege:

Neue Wege für urbane

Räume und Quartiere

96 Mark Ellis :

Nachhaltigkeitskonzept


100 Stadt +Handel / RKW

Architektur + / Koschany +

Zimmer Projektentwicklung

(KZP) / Earthwise.Capital:

Transformation von Großimmobilien:

Multiperspektivität als Erfolgsfaktor

und Strategie für zukunftsfähige

Immobilienentwicklungen

INHALT 7

INTERVIEWS

110 Martin Bieberle:

Die Stadt als Ganzes

betrachten

114 Steffen Eric Friedlein:

Eine erfolgreiche Transformation

erfordert hohe Flexibilität,

doch ebenso Wille und Mut

118 Jan Riemann:

Für uns zählt

die langfristige Perspektive

120 Ian Sandford:

Die Gäste schenken uns

ihre Zeit, deshalb müssen

wir sie dafür belohnen!

122 Dr. Rainer Burbulla

André Stromeyer:

Umnutzung von Warenhäusern:

Chancen, Herausforderungen

und rechtliche

Rahmenbedingungen

126 Dr. Christof Glatzel:

Nicht nur in Stadtplanung

denken, sondern die Stadt

vom Handel her begreifen

130 Robert Sprajcar:

Behrens-Ufer Berlin:

Damals Zukunftsstandort,

heute Zukunftsstandort!

134 Michael Garstka:

Im Service-Development

liegt für uns ein wichtiger

Baustein für die Zukunft!

140 STUDIEN RUND

UM DAS THEMA

MULTI USE

156 KURZSTATEMENTS

BEKANNTER

PERSÖNLICHKEITEN

BEST PRACTICE

170 Rhein-Ruhr-Zentrum avanciert

zum ersten deutschen

Shopping Ressort

174 Riesiges neues Quartier

in München-Freiham:

Das ZAM hat (fast) fertig!

176 Mit staatlicher Unterstützung:

Wie energiefressende

Warenhäuser zu ESG-tauglichen

Gebäuden werdenl

178 Iserlohn: Aus altem Karstadt

wird ein begrüntes

urbanes Quartier

180 Hagen: Ex-Warenhaus-Ensemble

erhält Mix aus Historie und

Modernität

182 Bremens neues Balgequartier

verbindet City mit der Weser

184 ALDI SÜD goes Mixed-Use:

Aufwand ist groß,

lohnt sich aber!

186 ALDI Nord im

Königshof Essen:

Mixed-Use haucht Traditionshaus

neues Leben ein

188 Den Handel

zukunftsfähig machen

190 Münster: Lebendiges Quartier

auf einstigem Kasernengelände

192 Berliner Quartier FÜRST

will neuer Mittelpunkt

am Ku‘damm werden

194 Blaupause für

Städte und Kommunen:

Warenhausumwidmung

à la Herne

196 Ex-Einkaufspassage avanciert

zu neuem Dreh- und Angelpunkt

der City

198 Blau.Quartier Ulm:

Vom Einkaufszentrum

zum Stadtquartier

200 Aus ehemaligem Postscheckamt

entsteht nachhaltiges Quartier

202 Düsseldorf: Alte Kämmerei

erhält neues Leben – durch

Handel und Gastronomie

204 Spaces of Tomorrow:

Interaktive Kommunikation

für die Zukunft urbaner Quartiere

und Student Residencies

206 IMPRESSUM

Quartiersmanagement mit

Kompetenz und Leidenschaft

Für das Team von Apleona Real Estate ist Quartiersmanagement mehr als die Bedürfnisse von Mietern, Besuchern und

Eigentümern zu erkennen und zu managen. Wir verstehen darunter die proaktive und ganzheitliche Steuerung von Maßnahmen

und Aktivitäten, die lebendige Community entstehen lassen. Das Ziel ist es, eine echte Identität für das Quartier

nachhaltig zu etablieren und Mehrwert für alle Anspruchsgruppen zu schaffen.

Ob es sich um bestehende, zu entwickelnde Quartiere oder die Umwandlung von Shopping-Centern in gemischt genutzte

Areale handelt: Mit Kompetenz und Leidenschaft ist Apleona Real Estate bereit für Ihre Herausforderung!

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Realising Potential.

10 STATUS QUO

Die neue Lust

an der Mischung

Von Christian Hunziker

Hier Einzelhandel, dort Büros und getrennt

davon Wohnungen: Jahrzehntelang

verfolgten die Stadtplaner den

Ansatz, unterschiedliche Nutzungen

konsequent zu separieren. Doch der

Wind hat sich gedreht: Hoch im Kurs

stehen jetzt gemischt genutzte Immobilien

und Quartiere, die unterschiedliche

Funktionen miteinander kombinieren.

Solche Mixed-Use-Konzepte haben Vorteile

für Eigentümer und Städte, sind

aber auch mit Herausforderungen verbunden.

In der Kaufinger Straße in München wird die

neue Immobilienwelt konkret. Dort steht dem

bisherigen C&A-Haus eine grundlegende Umgestaltung

bevor: Im Auftrag der Eigentümerfamilie

Dr. Hans Inselkammer bereitet die Accumulata

Real Estate Management GmbH eine Repositionierung

des Objekts vor. Wo vorher ausschließlich

Handel ansässig war, soll von 2025 an auf

rund 23.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche

unter dem neuen Namen AIM eine Mischung aus

Einzelhandel, Büros, Gastronomie und Wohnen

entstehen. „Mit dem AIM setzen wir ein Zeichen

für Urban Regeneration – weg von der Monokultur

des Einzelhandels hin zu einer lebendigen,

urbanen, gemischt genutzten Immobilie“, sagt

Accumulata-Geschäftsführer Stefan Stadler und

ergänzt: „Dieser Prozess der Stadterneuerung ist

entscheidend für die Zukunftsfähigkeit unserer

Innenstädte.“

Das sind große Worte. Doch sie stehen für einen

unübersehbaren Trend: Mixed-Use, Mischnutzung,

Quartiersentwicklung – das sind Begriffe,

die seit einigen Jahren in zahlreichen Studien diskutiert

und in vielen Immobilienprojekten umgesetzt

werden. Kaum eine Groß- oder Mittelstadt

gibt es mittlerweile, die nicht ein entsprechendes

Vorhaben aufweist. Die Neuen Höfe in Herne und

das Blau.Quartier in Ulm, der Hamburger Hof in

Hamburg und das Spandauer Ufer in Berlin, das

Neubauprojekt Midstad Karlsruhe und die Quar-

STATUS QUO 11

Foto: ACCUMULATA | INKA K Kaufingerstraße GmbH & Co KG. Urheber: rendart Architekturvisualisierungen

In der Münchner Innenstadt wird aus dem C&A-Haus AIM: Vorher Einzelhandel, zukünftig auch Büros, Gastronomie

und Wohnungen.

tiersentwicklung ZAM in München – die Liste ließe

sich beliebig fortsetzen. Fast immer wird dabei

die grundsätzliche Bedeutung dieser Projekte

betont. So sagt zum Beispiel Dr. Simon Kempf,

Geschäftsführer der am Ulmer Projekt Blau.

Quartier beteiligten Deutsche Land Development

GmbH (DLE): „Mit der Transformation

vom Einkaufszentrum zum lebendigen Quartier

beschreitet die Stadt Ulm konsequent einen zukunftsgerichteten

Weg in der Stadtentwicklung,

der beispielgebend für andere Kommunen sein

kann.“ Konkret geplant in Ulm ist die Umwandlung

des Einkaufszentrums Blautal-Center in ein

Quartier mit gut tausend Wohnungen, die durch

Einzelhandel, Büros, Gastronomie, Freizeitangebote

und soziale Einrichtungen ergänzt werden.

Nutzungsmischung versus Nutzungstrennung

Dabei hätten Kommunen vor nicht allzu langer

Zeit ein solches Konzept, das unterschiedliche

Nutzungen auf engstem Raum vereint, noch vehement

abgelehnt. Denn das 20. Jahrhundert

war über weite Strecken geprägt vom Ideal der

strikten Nutzungstrennung, wie sie in der vom

berühmten Architekten Le Corbusier initiierten

Charta von Athen im Jahr 1933 festgelegt worden

war: In der Innenstadt sollten demnach Verwaltungseinrichtungen,

Einzelhandel und Kultureinrichtungen

konzentriert sein, während für

Industrie- und Gewerbebetriebe der Gürtel rund

um das Zentrum reserviert war. Wohnungen sollten

in erster Linie an der Peripherie der Stadt

entstehen.

Die Großsiedlungen, die nach dem Zweiten Weltkrieg

sowohl in der BRD als auch in der DDR an

der Peripherie der Städte hochgezogen wurden

und fast ausschließlich dem Wohnen dienen,

folgten genau diesem stadtplanerischen Ideal,

aber auch reine Bürostädte wie etwa Frankfurt-

Niederrad oder die City Nord in Hamburg.

12 STATUS QUO

Foto: GESOBAU AG / Thomas Bruns

Das Märkische Viertel in Berlin ist eine der Nachkriegssiedlungen, die auf der in der Charta von Athen proklamierten

Nutzungstrennung basieren.

Dass maßgebliche Stadtplaner und Architekten

überhaupt auf die Idee kamen, Wohnen, Arbeiten

und soziale Funktionen fein säuberlich zu

trennen, hängt mit den Erfahrungen der gründerzeitlichen

Städte zusammen, wie sie sich

nach der Reichsgründung 1871 herausbildeten.

Die neuen Viertel der stark wachsenden Städte

waren nämlich damals von einer extremen

Nutzungsmischung geprägt, die mit starken Belastungen

der Menschen einherging. Besonders

gut lässt sich dies am Beispiel von Berlin zeigen:

Im Erdgeschoss des Vorderhauses waren Läden

untergebracht, in der ersten Etage oft eine Praxis

oder eine Kanzlei und darüber Wohnungen.

Häufig schlossen sich gewerblich genutzte Hinterhöfe

an, wo Tischler, Fleischer, ja sogar metallverarbeitende

Betriebe ansässig waren. Das

Nebeneinander von Arbeiten und Wohnen hatte

zur Folge, dass die Menschen unter Lärm und

Gestank zu leiden hatten. Helle, saubere, durch

keinerlei gewerbliche Emissionen beeinträchtigte

Wohnungen waren das neue Ideal, das in den

Siedlungen der Zwischen- und Nachkriegszeit

seine Verwirklichung fand.

Gesellschaftliche Entwicklungen befördern

Trend zu Mixed-Use-Projekten

Tempi Passati. Als Gegenprogramm zur Charta

von Athen verabschiedeten die EU-Staaten 2007

die Charta von Leipzig, deren Grundidee das Institut

für Corporate Governance in der deutschen

Immobilienwirtschaft (ICG) so zusammenfasst:

„Die Zeit einzeln optimierter Wohn- und

Geschäftsviertel, überdimensionierter Einkaufszentren

und großer Verkehrsflächen ist vorbei.

Stattdessen empfiehlt die Leipzig-Charta, Wohnen,

Arbeiten und Freizeit in den Städten wieder

stärker miteinander zu vermischen. Dadurch

werden die Städte spannender, lebendiger und

sozial stabiler. Außerdem sind Städte mit einer

starken Mischung von Nutzungen ökonomisch

weniger krisenanfällig.“

Doch woher stammt die neue Lust an der Mischung,

wie sie sich in Schlagzeilen wie „Die Zukunft

liegt in der Mischnutzung“ (so eine Pressemitteilung

der Beratungsgesellschaft IPH) oder

„Stadtquartiere: Die Assetklasse der Zukunft“

STATUS QUO 13

(so der Titel einer Studie von Corestate und bulwiengesa)

manifestiert? Ein Grund dafür liegt in

grundsätzlichen gesellschaftlichen Entwicklungen.

Von „elementaren Megatrends“ spricht Julia

Rahner (geb. Steinmetz), CEO von Apleona Real

Estate Management, und nennt dabei „Urbanität,

Nachhaltigkeit, die 15-Minuten-Stadt und

die dafür notwendige Zusammenführung sich

ergänzender Nutzungen und Funktionen“. Kurze

Wege, die zu Fuß, mit dem Fahrrad oder öffentlichen

Verkehrsmitteln zurückgelegt werden

können, sind das neue Ideal – und dieses steht im

Widerspruch zu dem in der Nachkriegszeit umgesetzten

Zielbild der autogerechten Stadt, in der

breite Verkehrsschneisen die unterschiedlichen

Funktionsbereiche miteinander verbinden.

Ein zweiter Grund dafür, dass Mixed-Use-Ansätze

heute hoch im Kurs stehen, sind die Herausforderungen,

denen sich der stationäre Einzelhandel

gegenübersieht. Es ist kein Zufall, dass

das Potenzial der Mischnutzung besonders dann

diskutiert wird, wenn es um die Nachnutzung

aufgegebener Kaufhäuser und schlecht ausgelasteter

Shoppingcenter geht. Doch auch die Umwandlungen

der Arbeitswelt unterstützen den

Trend zu gemischt genutzten Immobilien. „Der

Büromarkt hat zumindest teilweise Schwierigkeiten“,

erklärt Dr. Markus Trost, Executive Director

Urban Developments bei der Immobilienberatungsgesellschaft

JLL. „Das gilt besonders

für dezentrale Lagen, die früher Backoffice-Charakter

hatten.“

„Eines der am heißesten diskutierten Themen“

All das führt dazu, dass „Quartiere derzeit eines

der am heißesten diskutierten Themen in der

Immobilienwirtschaft sind“, wie JLL-Experte

Markus Trost sagt. Damit nennt er den Begriff,

der im Zusammenhang mit gemischt genutzten

Immobilien oft verwendet wird und in den vergangenen

Jahren regelrecht Hochkonjunktur hatte:

das Quartier. Dessen Bedeutung bestätigt eine

Befragung, die der Facility Manager Apleona und

die Kommunikationsagentur Rückerconsult Anfang

2024 durchführten. Von den 94 teilnehmenden

Unternehmensvertretern erklärten 80 Prozent,

dass ihrer Ansicht nach die Bedeutung von

Quartieren in den kommenden Jahren steigen

wird. „Projekt- und Stadtentwickler“, sagt dazu

Julia Rahner von Apleona Real Estate Management,

„setzen immer häufiger auf Quartiere als

Lösungsansatz und Schnittstelle für elementare

Megatrends.“

Ganz ähnlich sieht es Prof. Dr. Thomas Beyerle,

wenn er festhält: „Mixed-Use als zukunftsgewandte

städtebauliche Blaupause gilt offensichtlich

bei Investoren, Planern und Nachfragern als

Baustein der zukünftigen Immobilienentwicklung

auf der Objektebene.“ Somit, so der Professor

für Immobilienwirtschaft an der Hochschule

Biberach und frühere Chefresearcher der Immobiliengesellschaft

Catella, sei Mischnutzung

die „Grundlage für ein urbanes und lebenswertes

Quartier“.

Doch auch bei modernen Bürogebäuden in zentralen

Lagen zeigt sich der Wunsch nach einem

Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen.

Wichtigster Treiber sind dabei die Bedürfnisse

der Bürobeschäftigten, wie sie sich nicht nur in

Deutschland zeigen. „Mehr denn je“, erklärt Jacob

Rowden, Office Research Manager bei JLL in

den USA, „streben Städte und Projektentwickler

heute danach, symbiotische Ökosysteme aus lebendigen

Immobilien zu schaffen, die Vorteile

für verschiedene Nutzungsarten bieten.“ Das

hilft laut Rowden nicht zuletzt Unternehmen, die

Büroflächen anmieten: Eine lebendige, vielfältige

Umgebung trägt wesentlich dazu bei, die Mitarbeiter

zu motivieren, aus dem Homeoffice ins

Büro zurückzukehren.

Das gilt auch für Hochhäuser, die man als vertikale

Quartiere betrachten kann. Das Land Berlin

macht deshalb in seinem Hochhausleitbild

Projektentwicklern detaillierte Vorgaben, welche

Nutzungen in Hochhäusern erwünscht sind.

Demnach sind monostrukturell genutzte Hochhäuser

prinzipiell zu vermeiden, und die jeweilige

Hauptnutzung (beispielsweise Büro, Hotel

oder Wohnen) darf höchstens 70 Prozent der Geschossfläche

beanspruchen. „Vitale und lebenswerte

Quartiere bedürfen einer ausgewogenen

sozialen und funktionalen Mischung“, begründet

dies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

„Ein gemischt genutztes Hochhaus kann einen

wesentlichen Beitrag dazu leisten, eine Nachbarschaft

zu beleben und die gewünschte Urbanität

14 STATUS QUO

Visualisierung: ROSA-ALSCHER Group

Das Stadtteilzentrum ZAM bildet den Mittelpunkt eines neuen Stadtteils in München-Freiham.

in Form des Mit- und Nebeneinanders unterschiedlicher

städtischer Funktionen zu bereichern.“

Was ist eigentlich ein Quartier?

Nur: Was ist ein Quartier überhaupt – und ist es

mehr als ein Modebegriff, mit dem sich banale

Neubauten schmücken? Vorab: Eine allgemeine,

für alle verbindliche Definition existiert nicht.

Für die Teilnehmer an der Apleona-Umfrage stehen

vier Eigenschaften eines Quartiers im Vordergrund:

der Nutzungsmix, das Vorhandensein

von Begegnungsräumen und Aufenthaltsbereichen,

ein urbaner Charakter sowie der Community-Gedanke.

Tatsächlich ist die Mischnutzung wohl die zentrale

Eigenschaft. Heutzutage werde der Begriff

Quartier „für in der Regel gemischt genutzte

Projekt- beziehungsweise städtebauliche Entwicklungen

verwendet“, heißt es in der 2021

veröffentlichten Studie „Stadtquartiere: Die Assetklasse

der Zukunft“ von Corestate und bulwiengesa.

Und weiter: „Das Quartier ist von der

Einzelimmobilie abzugrenzen und repräsentiert

verschiedene Einzelobjekte, die als einheitliches

Konzept auftreten und in einem städtebaulichen

Kontext stehen.“

Das Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen

hob der Immobilienexperte Philipp Feldmann

schon 2009 hervor, als er in seiner Dissertation

(„Die strategische Entwicklung neuer

Stadtquartiere“) schrieb: „Den Kern eines Stadtquartiers

stellt die Nutzungsmischung dar, die

dem Quartier zumindest theoretisch eine gewisse

Eigenständigkeit in der entsprechenden Stadt

ermöglicht und zur Befriedigung verschiedener

Nutzungsbedürfnisse dient.“

Doch was heißt das konkret? Ist das Quartier nun

ein ganzer neuer Stadtteil wie etwa das Europaviertel

in Frankfurt am Main oder die Europacity

in Berlin? Handelt es sich dabei um einen

riesigen Komplex wie das Überseequartier in

der Hamburger Hafencity oder das ZAM in München-Freiham?

Oder ist damit schon ein kleineres

Objekt gemeint, das mehr als eine Nutzung

umfasst? Durchaus mutig ist es deshalb, wenn

die erwähnte Studie von Corestate und bulwiengesa

es wagt, eine genaue Zahl an Quartieren zu

nennen: Demnach zählten die Experten 2021 in

STATUS QUO 15

Deutschland exakt 616 Quartiere, mit deren Bau

2009 oder später begonnen worden war.

Wie sich ehemalige Kaufhäuser transformieren

lassen

Eine ausführlichere Antwort auf die Frage, was

ein Quartier genau ist, mögen Wissenschaftler

geben. Interessanter als die Theorie ist die Praxis

– und dabei lohnt sich in erster Linie ein Blick auf

einen Immobilientypus, der in besonderem Maße

unter den Veränderungen der Konsumgewohnheiten

zu leiden hat: das Kaufhaus. Nicht erst

durch die jüngsten Galeria-Schließungen ist die

Frage aufgekommen, welche neuen Nutzungen

sich für ehemalige Warenhäuser finden lassen. So

schloss zum Beispiel die Landmarken AG schon

2021 ihr Projekt mit dem Namen Neue Höfe Herne

ab, bei dem sie ein ehemaliges Karstadt-Haus im

nordrhein-westfälischen Herne in eine gemischt

genutzte Immobilie mit Einzelhandel, Fitnessstudio

und Büros verwandelte. Sogar schon 2014

öffnete in Gelsenkirchen das ehemalige Kaufhaus

Althoff unter dem neuen Namen Linden-Karree

seine Türen. Es umfasst neben Einzelhandel

hauptsächlich Seniorenwohnungen.

Nicht weiter erstaunlich ist es, dass in der Regel

im Erdgeschoss und teilweise auch im ersten

Obergeschoss sowie im Untergeschoss Einzelhandel

die dominierende Nutzung bleibt. Spannender

ist die Frage, welche Verwendung sich

für die oberen Etagen finden lässt, die als Verkaufsflächen

bei Händlern und Kunden keine

Akzeptanz mehr finden. Dabei gibt es vielfältige

Nachnutzungsmöglichkeiten, wie einige jüngere

Projekte zeigen. So ist zum Beispiel in Leipzig die

innerstädtische Karstadt-Filiale in die gemischt

genutzte Immobilie N30/NEO transformiert worden.

Bei ihr liegt der Schwerpunkt auf Büros;

hinzu kommen Einzelhandel, Gastronomie und

ein Fitnessbereich. Auch beim Kalle Neukölln,

wie ein ehemaliges Kaufhaus in der Karl-Marx-

Straße in Berlin jetzt heißt, setzt der Projektentwickler

MREI auf Nutzungsmischung: Es entstehe,

so die Projektbeschreibung, „ein Social Hub

mit Büroflächen, Dachterrasse, Foodcourt und

Eventspace“.

Foto: MREI

Zum Kalle Neukölln – einem ehemaligen Kaufhaus in der Karl-Marx-Straße in Berlin – gehört auch ein Food Market.

16 STATUS QUO

„Der richtige Mix macht es!“, betont denn auch

Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH-Gruppe,

die 2024 das Whitepaper „Nachnutzung von

Warenhäusern“ veröffentlicht hat. Dabei gibt

es viele Möglichkeiten, wie Dr. Johannes B. Berentzen,

Geschäftsführer der zur IPH-Gruppe

gehörenden BBE Handelsberatung, erklärt.

Erfolgversprechend sind nach seinen Worten

Mischnutzungen, „die sich zum Beispiel aus

Handel und Gastronomie im Erdgeschoss, Büro,

Co-Working, Ärztehaus in den Stockwerken darüber

sowie Hotel oder Wohnen in den obersten

Etagen zusammensetzen“.

Dabei gebe es jedoch nicht das eine Patentrezept,

das für alle Standorte passe, gibt Lars Jähnichen

zu bedenken. Erforderlich sei vielmehr

eine genaue Analyse der örtlichen Situation. So

habe sich zum Beispiel im Fall des N30/NEO eine

Hotelnutzung nicht angeboten, da in den letzten

Jahren in der Leipziger Innenstadt mehrere

Hotels eröffnet hätten und deshalb der Bedarf

an Übernachtungsgelegenheiten gedeckt sei.

Grundsätzlich ist laut Jähnichen das Spektrum

möglicher Nutzungen in Großstädten breiter als

in kleineren Gemeinden; so seien in den Metropolen

zum Beispiel Co-Working-Flächen leichter

zu realisieren.

Sinnvoll sei eine Mischung aus Einzelhandel,

Büro, Wohnen, Gastronomie und Hotel oder Seniorenwohnen,

heißt es in einer weiteren Studie

(„Transformation der Innenstädte“), welche die

Beratungsgesellschaft PwC 2024 publiziert hat.

Auch PwC kommt zum Schluss, dass sich ein

Nachnutzungskonzept in Großstädten leichter

verwirklichen lasse als in kleineren Orten, und

begründet dies damit, dass sich ehemalige Warenhäuser

in guten Lagen von Großstädten aufgrund

der höheren Mieten nach einer Umnutzung

leichter profitabel bewirtschaften ließen.

Zahlreiche bauliche Herausforderungen

Aufwendig ist eine Umnutzung jedoch so oder

so. Nötig seien unter anderem Anpassungen der

Grundrisse und des Brandschutzes, heißt es in

der Studie von PwC. Oft müssten auch zusätzliche

Aufzüge und Treppenhäuser eingebaut und

Quelle: BBE Handelsberatung/IPH Gruppe

So sieht der Verbund aus BBE und IPH mögliche Nachnutzungen für ehemalige Kaufhäuser.

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18 STATUS QUO

die gesamte Haustechnik erneuert werden. Eine

große Herausforderung sei es zudem in vielen

Fällen, natürliches Licht ins Gebäudeinnere zu

lenken.

Auf dieses Problem weist auch eine weitere Studie

(„Nachnutzung von Kaufhäusern“) hin, die

Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der Beratungsgesellschaft

empirica, im Auftrag des Zentralen

Immobilien Ausschusses (ZIA) verfasst hat.

Es sei sehr aufwendig, in den großen Kubaturen

von Kaufhäusern Lichthöfe zu schaffen, heißt es

darin. Hinzu komme, dass bei Umbauten der Bestandsschutz

aufgehoben werde. „Derzeit entfällt

der Bestandsschutz bei einer rechtserheblichen

Nutzungsänderung und bei baulichen Änderungen,

die ein unschädliches Maß überschreiten“,

hält Simons fest. Dies führe dazu, „dass insbesondere

durch die Vorschriften bei Brandschutz,

Lärmschutz und Statik hohe Umbaukosten entstehen“.

Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien

Ausschusses (ZIA).

Foto: Laurence Chaperon

Foto: empirica ag

Die Baunutzungsverordnung und ihre Folgen

Noch eine weitere Frage stellt sich bei Umnutzungen:

die Frage, ob andere Nutzungen überhaupt

zulässig sind. Laut einer früheren Studie

von PwC aus dem Jahr 2022 („Die Zukunft

deutscher Innenstädte – Vom Warenhaus zur

Mixed-Use-Immobilie“) befinden sich 88 Prozent

der in der Studie untersuchten ehemaligen

Kaufhäuser im Kerngebiet. Dort sind laut Baunutzungsverordnung

unter anderem Büro- und

Verwaltungsgebäude, Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe

sowie sonstige nicht wesentlich

störende Gewerbe zugelassen, Wohnungen jedoch

nur „nach Maßgabe von Festsetzungen des

Bebauungsplans“.

Ein großes Problem seien diese Einschränkungen

jedoch nicht, sagt Benjamin Schrödl, Partner

bei PwC Deutschland: „Ein Mixed-Use-Konzept,

bestehend aus mindestens zwei Nutzungsarten,

lässt sich an allen untersuchten ehemaligen Warenhausstandorten

mit vorliegendem Bebauungsplan

bauplanungsrechtlich umsetzen.“

Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der Beratungsgesellschaft

empirica, sieht für die Umwandlung von

Kaufhausflächen in Wohnungen nur begrenztes Potenzial.

Bei Wohnungen ist dies allerdings nicht unbedingt

der Fall, wie empirica-Experte Harald Simons

in seiner Studie feststellt. „In den Fällen, in

denen ein bestehender Bebauungsplan Wohnen

ausschließt oder nicht explizit als Nutzungsoption

benennt, sollte dieser überarbeitet werden“,

STATUS QUO 19

Foto: CA Immo

Ein Quartier der Superlative: der neue, von CA Immo entwickelte Stadtteil Europacity am Berliner Hauptbahnhof.

fordert er. Die Schaffung von Wohnraum spielt

nach seinen Analysen bei der Nachnutzung von

Warenhäusern bisher nur eine untergeordnete

Rolle: Bei 56 untersuchten ehemaligen Warenhäusern

sind nur in acht Fällen Wohnungen

entstanden. „Die Vorstellung, dass Kaufhäuser

bald im großen Stil zu Wohnungen umgemodelt

werden, ist reizvoll, leider aber oft zu schön, um

wahr zu sein“, sagt dazu ZIA-Präsidentin Iris

Schöberl. Den Beitrag, den die Umnutzung von

Kaufhäusern zur Lösung des Wohnungsproblems

leisten könne, bezeichnet sie als „überschaubar“.

Einzelhandel und Wohnungen – eine sinnvolle

Kombination?

Zumindest theoretisch erleichtert wird die Schaffung

von Wohnraum in vorher von Einzelhandel

dominierten Quartieren durch eine Änderung,

die der Bundestag 2017 beschlossen hat: Seither

gibt es als besondere Gebietskategorie das Urbane

Gebiet. „Urbane Gebiete“, heißt es in Paragraf

6a der Baunutzungsverordnung, „dienen dem

Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben

und sozialen, kulturellen und anderen

Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich

stören.“ Die Regelung soll dem Umstand

Rechnung tragen, dass rauchende Schlote längst

aus der Innenstadt verschwunden sind und neue

Formen der Industrie – man denke etwa an den

3-D-Druck – die Nachbarn kaum belasten.

Ein Projekt, bei dem dennoch Wohnungen realisiert

werden, findet sich in Mannheim. Dort

verwandelt der ortsansässige Entwickler Diringer

& Scheidel eine ehemalige Kaufhof-Filiale in

ein gemischt genutztes Objekt namens New7 mit

Einzelhandel in den unteren sowie Büro- und

Praxisflächen und Mikroapartments in den oberen

Etagen. Allerdings wird dafür ein Großteil

des Bestandsgebäudes abgerissen und ab dem

zweiten Obergeschoss durch einen Neubau in

Holz-Hybrid-Bauweise ersetzt.

Exotische Nutzungsvorschläge

Keine störenden Auswirkungen zu befürchten

sind von Büros, die noch vor wenigen Jahren hoch

im Kurs standen, wenn es um die Nachnutzung

nicht mehr benötigter Einzelhandelsflächen ging.

In nicht wenigen Einkaufszentren sind ganze Etagen,

die ursprünglich für Läden gedacht waren,

in Büros transformiert worden. Allerdings lassen

sich mittlerweile Büros wegen der Änderungen

der Arbeitswelt und der Wirtschaftsschwäche

20 STATUS QUO

nicht mehr an allen Standorten problemlos vermieten.

Damit rücken weitere Nutzungsarten in

den Vordergrund, darunter auch exotisch anmutende

wie Life Science, also Labore und andere

Forschungseinrichtungen rund um Biotechnologie,

Medizintechnik und Pharmazie.

In der US-Metropole Boston seien bereits ehemalige

Einzelhandelsimmobilien in Life-Science-Flächen

umgewandelt worden, berichtet der

Immobiliendienstleister JLL. Das sei auch für

Deutschland eine Option, findet Alexander Nuyken,

Head of Life Sciences Markets im Raum

EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) bei JLL.

Warenhäuser verfügen nach seinen Worten über

ausreichende Raumtiefen und Deckenhöhen für

Labore. Ein besonderer Vorteil sei zudem, dass

Labore nicht auf Tageslicht angewiesen seien.

Das gilt auch für eine andere Nutzungsart, die gelegentlich

vorgeschlagen wird, nämlich Last-Mile-Logistik.

„Holt Logistik in das alte Kaufhaus!“,

forderte Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer

der Garbe Industrial Real Estate, schon 2020 in

einem Gastbeitrag in der „Immobilien Zeitung“.

Dabei argumentierte er mit den Vorzügen von

Kaufhäusern: „Große Flächen, gute Innenstadtlagen,

vernünftige Traglasten über alle Stockwerke,

nutzbare Schächte für Lastenaufzüge, vorhandene

Brandschutztechnik und ausreichende

Lüftungssysteme – all das spricht für diese Idee.“

Umgesetzt worden ist dieser Ansatz bisher jedoch

kaum.

Neue Frequenzbringer: Kultur und Bildung

Aus Sicht der Einzelhändler, die bei gemischt genutzten

innerstädtischen Immobilien nach allgemeiner

Einschätzung weiterhin eine wichtige

Rolle spielen, haben Logistik- und Life-Science-

Nutzungen allerdings einen erheblichen Nachteil:

Sie sorgen kaum für Frequenz und tragen so

nicht zur Belebung der Innenstadt bei.

Ganz anders sieht dies mit einem anderen Segment

aus, das Sarah Hoffmann, Head of Retail

Investment JLL Germany, anspricht: „Auch Bildungs-

und Tourismuseinrichtungen wie Museen

könnten eine synergetische Ergänzung sein

und das ehemalige Warenhaus zu einer Themenimmobilie

machen.“

In der Tat gelang es beispielsweise in Chemnitz

schon vor gut zwanzig Jahren, im ehemaligen,

bis 2001 von Kaufhof genutzten Kaufhaus Tietz

die Volkshochschule, die Stadtbibliothek und das

Museum für Naturkunde unterzubringen. Mittlerweile

gibt es eine ganze Reihe von geplanten

oder bereits realisierten Vorhaben, bei denen

Kultur- und Bildungsinstitutionen in aufgegebene

Warenhäuser gebracht werden sollen. So plant

die Stadt Aachen in einem Kaufhaus, das einst das

Kaufhof-Konzept „Lust for Life“ beherbergte, ein

Haus der Neugier. Unter dessen Dach sollen unter

anderem die Volkshochschule und die Stadtbibliothek

Platz finden. In Lübeck haben die Architekturbüros

ppp und caspar Pläne für das alte

Karstadt-Haus vorgelegt, die dessen Umwandlung

in ein öffentliches Zentrum für Bildung,

Kultur und Dienstleistungen (inklusive Schulräumlichkeiten)

vorsehen. Und die Stadt Bochum

feierte im September 2024 die Grundsteinlegung

für ein „Haus des Wissens“, das Oberbürgermeister

Thomas Eiskirch als „eines der spannendsten

Projekte in Bochums Innenstadt“ und einen „Ort,

wie es ihn anderswo nicht gibt“, bezeichnet. Angesiedelt

werden sollen die Stadtbibliothek, die

Volkshochschule, der Wissensverbund UniverCity

sowie eine Markthalle.

In Bochum wird allerdings nicht ein ehemaliges

Kaufhaus transformiert, sondern ein altes Telekom-Gebäude,

dessen Fläche im Zuge des Umund

Erweiterungsbaus mehr als verdoppelt wird.

Dass solche neuen Nutzungen nicht nur ein Thema

für aufgegebene Warenhäuser sind, geht aus

einer Aussage von Iris Schöberl hervor, die nicht

nur ZIA-Präsidentin ist, sondern auch Managing

Director Germany beim Asset Manager Columbia

Threadneedle Investments. „Die Highstreet

bleibt als attraktiver Einkaufs- und Begegnungsraum

auch in Zukunft gefragt“, ist Schöberl überzeugt.

„Aber sie wird kürzer werden, mit neuen

Nutzungsformen wie Kultur, Bildung und Wohnen

an den Rändern.“

Die Frage der Wirtschaftlichkeit

Eine Einschränkung gibt es bei solchen Nachnutzungskonzepten

allerdings: Sie tragen nicht dazu

bei, die finanziellen Schwierigkeiten der Gebäudeeigentümer

zu lösen, wie Jens Kreiterling im

STATUS QUO 21

Visualisierung: ppp/caspar./Paul Trakies

In Lübeck soll ein ehemaliges Kaufhaus zu einem öffentlichen Zentrum für Bildung, Kultur und Dienstleistungen werden.

November 2024 bei einer Online-Diskussion des

Fachmagazins „immobilienmanager“ zu bedenken

gab. Kreiterling ist Vorstand des Aachener

Projektentwicklers Landmarken AG, der stark

auf gemischt genutzte Vorhaben setzt. „Bei Kultur-

und Bildungseinrichtungen stellt sich sehr

schnell die Frage nach der Wirtschaftlichkeit“,

bestätigt Markus Trost, Quartiersexperte bei JLL.

Es ist deshalb kein Zufall, dass bei vielen Umnutzungsprojekten

(so auch bei denen in Bochum

und Lübeck), die vorrangig auf eine nicht-kommerzielle

Nutzung setzen, die Kommune als Eigentümerin

der Immobilie fungiert.

Doch auch für private Investoren ergeben sich

Vorteile, wie Markus Trost sagt: „Durch erweiterte

Nutzergruppen können Kultur- und Bildungseinrichtungen

zu einer interessanten Durchmischung

und zusätzlicher Frequenz beitragen und

so das Funktionieren des Quartiers unterstützen.“

Noch einen Schritt weiter geht Ariane Breuer,

Gründerin der Initiative Leerstandslotsen, die

mit digitalen Mitteln Leerstandsmanagement betreibt.

Sie appellierte bei der erwähnten „immobilienmanager“-Veranstaltung

an die Eigentümer,

in bestimmten Fällen niedrigere Mieten zu

akzeptieren. Dies trage dazu bei, einen Standort

attraktiv zu machen und damit langfristig auch

wieder höhere Mieten durchsetzen zu können.

Ebenfalls die Langfristigkeit betont das vom ZIA

herausgegebene Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft

2024 des Rates der Immobilienweisen:

Auch wenn Mixed-Use-Konzepte in Planung

und Umsetzung anspruchsvoll seien, „sind genau

diese Konzepte oft im Hinblick auf langfristige

positive Impulse für lebendige Innenstädte als

besonders erfolgversprechend anzusehen“, halten

Michael Gerling und Lena Knopf vom EHI Retail

Institute darin fest. Konsequenterweise sieht

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter

von Aengevelt Immobilien, auch die Eigentümer

von City-Immobilien in der Pflicht: Sie

hätten „eine gesamtgesellschaftliche Verantwortung

und Verpflichtung, ihr vitales wirtschaftliches

Eigeninteresse an hohen Passantenfrequenzen

sowie Handels-, Dienstleistungs- und

Gastronomieumsätzen innovativ umzusetzen“ –

und dafür brauche es einen „bedarfsspiegelnden

Funktionsmix“.

Ein Indiz dafür, dass dieser Appell bei großen

Asset Managern angekommen ist, findet sich in

Berlin. Dort kämpften zuletzt gleich zwei große

Immobilienmarktakteure, nämlich der US-Konzern

Tishman Speyer und die Fondsgesellschaft

Commerz Real, darum, die Zentral- und Landesbibliothek

für eines von zwei prominenten,

22 STATUS QUO

Foto: Commerz Real

Am Berliner Alexanderplatz errichtet Commerz Real einen Büroturm (im Vordergrund). Für die bisherige Galeria-Filiale

(rechts daneben) würde die Fondsgesellschaft gern die Berliner Zentral- und Landesbibliothek als Nutzer gewinnen.

ursprünglich für den Einzelhandel geplanten

Objekten zu gewinnen: Tishman Speyer hat das

Quartier 207 angeboten, das bis Sommer 2024

von den Galeries Lafayette genutzt worden war,

während Commerz Real das Galeria-Gebäude

am Alexanderplatz ins Gespräch gebracht hat,

das umgebaut und durch einen neuen Büroturm

ergänzt wird.

Dass sogar ein Theater ein attraktiver Mieter

sein kann, zeigt – ebenfalls in der Hauptstadt –

das Projekt Fürst (ehemals Kudamm-Karree) am

Kurfürstendamm. In das Quartier wird unter

anderem das Theater am Kurfürstendamm, ein

traditionsreiches Privattheater, zurückkehren.

„Wir sind von einem ungeliebten Mieter, den man

unbedingt loswerden wollte, zu einem Ankermieter

geworden“, sagt jedenfalls Theaterintendant

Martin Woelffer.

Vorteile für Eigentümer und Investoren

Neben grundsätzlichen Aspekten sprechen aber

auch harte wirtschaftliche Überlegungen für

den Mixed-Use-Ansatz. „Ein großer Vorteil von

Mixed-Use-Objekten ist die Risikodiversifikation“,

betont JLL-Experte Markus Trost. „Wenn

eine Nutzungsart schwächelt, kann dies durch

die Stabilität der anderen Nutzungen aufgefangen

werden.“ Seine These untermauert Trost

mit einem Blick auf innerstädtische Wohn- und

Geschäftshäuser, also jene Immobilienart, die

seit jeher Einzelhandel, Büros oder Praxen sowie

Wohnen miteinander verbindet: „Sie weisen

die geringste Rendite von allen Assetklassen auf“,

sagt Trost. „Das zeigt, dass Investoren mit ihnen

das geringste Risiko verbinden.“

Bestätigt wird das durch erste Zwischenergebnisse

einer Studie, welche die IREBS International

Real Estate Business School an der Universität

Regensburg derzeit im Auftrag des

Real-Estate-Managers Midstad durchführt.

Demnach schwanken gemischt genutzte Gebäude

in der Wertentwicklung weniger stark als

Single-Use-Objekte. Die Daten, so die Autoren,

legen nahe, dass „Synergiepotenziale zwischen

STATUS QUO 23

Nutzungen wie Wohnen und Gewerbe wie eine

Versicherung gegen Preisschwankungen wirken

könnten“.

Ähnlich argumentiert das Frühjahrgutachten

des Rates der Immobilienweisen. „Durch die

Multifunktionalität innerhalb der Gebäude und

Quartiere entstehen zwar höhere Planungs- und

Bewirtschaftungskosten, diese werden aber zugunsten

von mehr Risikostreuung in Kauf genommen“,

schreiben Carolin Wandzik und Joel

Prang von der GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung

und Stadterneuerung mbH. „Auch das Thema

der Mehrfachcodierung von Räumen und die

gemeinschaftliche Nutzung von Flächen innerhalb

der Gebäude und bezogen auf den Freiraum

sind Ansätze, um die Flächeneffizienz zu steigern

und Kostenvorteile zu erzielen.“

Auf einen weiteren Vorteil weist Sven Lintl hin,

Leiter Asset Management Deutschland bei Union

Investment Real Estate. „Die gemischt genutzte

Innenstadt ist nicht nur attraktiver für ihre vielfältigen

Nutzer, sondern auch widerstandsfähiger,

da die unterschiedlichen Nutzungsarten von

der direkten Nähe zueinander profitieren“, sagt

er.

Höherer Managementaufwand erforderlich

Trotz dieser Vorzüge ist die Begeisterung der

Immobilienwirtschaft für Mixed-Use-Konzepte

nicht unbegrenzt. „Viele institutionelle Investoren

bevorzugen auch heute noch Assets mit sortenreinen

Nutzungen“, sagt Markus Trost mit Blick

auf Pensionskassen, Versicherungen und andere

Großanleger. Er ist deshalb auch skeptisch, wenn

mit Blick auf Quartiere und Mixed-Use-Immobilien

gelegentlich von einer neuen Assetklasse die

Rede ist. „Ganze Quartiere als Investmentobjekt

sind eine Ausnahme“, stellt Trost fest.

Entsprechend bilden Quartiere oder gemischt

genutzte Objekte – mit Ausnahme der bereits

erwähnten Wohn- und Geschäftshäuser – auch

keine eigene Kategorie in den Marktberichten

Visualisierung: FÜRST Berlin

Visualisierung des gemischt genutzten Projekts Fürst in Berlin (ehemals Kudamm-Karree).

24 STATUS QUO

der großen Maklerhäuser. Zuverlässige Zahlen

zu Transaktionsvolumen, Renditen und Durchschnittsmieten

sind deshalb Mangelware. Immerhin

eine Zahl nennt JLL: In der ersten Hälfte

des Jahres 2024 wechselten demnach deutschlandweit

Mixed-Use-Immobilien für 1,29 Milliarden

Euro den Eigentümer, wobei ein signifikanter

Anteil auf die Fünf Höfe in der Münchner

Innenstadt entfiel. „Diversifizierte Mixed-Use-

Immobilien“, stellt JLL-Expertin Sarah Hoffmann

fest, „genießen eine weiterhin hohe Nachfrage.“

Allerdings haben reine Einzelhandels-, Bürooder

Wohnimmobilien den Vorteil, dass sie

deutlich einfacher zu bewirtschaften sind als

gemischt genutzte Objekte, die ganz unterschiedliche

Kompetenzen von Facility und Property

Managern verlangen. Gerade bei neuen

Quartieren sei deshalb die Einsetzung eines

Quartiersmanagements sinnvoll, sagt Trost. Themen

für dieses Management können nach seinen

Worten unter anderem ein Mobilitätskonzept, die

Durchführung von Veranstaltungen und der gemeinsame

Einkauf von Energie sein. Dass Quartiere

besondere Anforderungen an das Property

Management stellen, bejahen auch 92 Prozent der

Teilnehmer an der erwähnten Apleona-Umfrage.

„Unterschiedliche Gebäude, Eigentümer und

Nutzer eines Quartiers müssen zu einem Ganzen

zusammengeführt werden“, erläutert Franka

Jung-Larsen, Head of Retail, Center & Quartiersmanagement

bei Apleona Real Estate Management.

Grundsätzlich sieht JLL-Experte Markus Trost

bei Quartieren vielfältige Möglichkeiten für

Nutzungsmischungen. Arbeiten und Wohnen

ergänzten sich immer gut – „natürlich mit Ausnahme

von störendem Gewerbe“, sagt er. Auch

Einzelhandel und Gastronomie trügen zu einer

Foto: FÜRST Berlin

Martin Woelffer (links), Intendant des Theaters am Kurfürstendamm, im Gespräch mit Gerhard Leonhard Dunstheimer,

COO des Projekts Fürst.

Foto: Anita Gall

Wie aus der Quartiersstudie von DC Developments hervorgeht, sind Grünflächen eine wichtige Voraussetzung für attraktive

Innenstädte.

gleichmäßigen Auslastung bei, und Hotels hätten

dank ihrer 24-Stunden-Nutzung eine integrierende

und belebende Wirkung. Apropos Hotels:

Dass auch ausgefallene Kombinationen möglich

sind, zeigt ein Blick ins Ausland. In China und

Japan betreibt der auch hierzulande präsente

Einzelhändler Muji nämlich drei Hotels, die mit

Ladenflächen kombiniert und deren Zimmer mit

Muji-Produkten ausgestattet sind.

Die Menschen wollen mehr als Shopping

Nicht ganz unwichtig ist auch die Frage, welche

Nutzungen sich die Kunden und Innenstadtbesucher

wünschen. Hinweise auf ihre Vorstellungen

geben Befragungen, die der Hamburger Projektentwickler

DC Developments jährlich durchführen

lässt. Laut der 4. Quartiersstudie aus dem

Jahr 2024 gehören Einkaufsmöglichkeiten zwar

für 54 Prozent der Befragten zu einer attraktiven

Stadt. 46 Prozent betrachten aber auch das

Vorhandensein von Grünflächen als zwingende

Voraussetzung für Attraktivität; für fast ebenso

viele, nämlich 44 Prozent, ist ein gut ausgebauter

öffentlicher Nahverkehr besonders wichtig.

Die jüngste Deutschlandstudie der CIMA Beratung

+ Management GmbH, für die über 5.000

Menschen befragt wurden, macht ebenfalls darauf

aufmerksam, dass neben einem spannenden

Einzelhandelsangebot noch weitere Faktoren

vorhanden sein müssen, um die Innenstädte attraktiv

zu machen.

Zwar gaben gut 70 Prozent der Befragten an, die

Innenstadt zum Einkaufen zu besuchen. Jürgen

Block, Geschäftsführer der Bundesvereinigung

City- und Stadtmarketing Deutschland (bcsd),

weist aber darauf hin, dass das vom Einzelhandel

dominierte innerstädtische Nutzungsgefüge

durch die Entwicklungen der letzten Jahre und

Jahrzehnte in Frage gestellt sei. Auch er unterstreicht

die Chancen, die mit Mixed-Use verbunden

sind: „Neben einer Stärkung des stationären

Einzelhandels und der Gastronomie sollten auch

die Unterstützung des Kleingewerbes und des

Handwerks, die Förderung von Einrichtungen

aus dem Sozialbereich (Kitas etc.) und Bildungseinrichtungen

(Hochschulen, Schulen) sowie die

Förderung der Kultur in den Blick genommen

werden.“

26 STATUS QUO

Quelle: cima.monitor 2024, CIMA Beratung + Management GmbH

Laut der jüngsten CIMA-Deutschlandumfrage ziehen nach wie vor Läden Menschen in die Innenstadt. Wichtig sind aber

u.a. auch öffentliche Einrichtungen und das Kulturangebot.

„Die Menschen wollen vitale Stadtzentren“, erklärt

Alexander von Preen, Präsident des Handelsverbands

Deutschland (HDE). „Sauberkeit,

Sicherheit und die gute Erreichbarkeit mit allen

Verkehrsmitteln – das ist das Fundament.“ Damit

spricht er die Attraktivität des öffentlichen

Raums an – mit gutem Grund: Eine repräsentative

Befragung, welche die Technische Universität

Darmstadt in Zusammenarbeit mit Midstad

(ehemals James Cloppenburg Real Estate) Anfang

2024 durchgeführt hat, hat ergeben, dass sich 55

Prozent der Befragten attraktivere Erholungsund

Freizeitmöglichkeiten in der Innenstadt

wünschen.

„Um die Innenstädte neu zu beleben, braucht

es einen Funktionsmix, der sich an den lokalen

Bedürfnissen der jeweiligen Bevölkerung orientiert“,

folgert daraus Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter

des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und

Baubetriebswirtschaftslehre der TU Darmstadt.

Und er stellt fest, was mittlerweile fast alle Fachleute

so sehen: „Neue Shopping-Erlebnisse allein

reichen den Menschen grundsätzlich nicht mehr

aus.“

ZUR PERSON

Christian Hunziker schreibt seit

über 30 Jahren als freier Journalist

über die vielfältigen Aspekte der

Immobilienwirtschaft. Zu seinen

Auftraggebern zählen die Frankfurter

Allgemeine Zeitung, die WELT

am Sonntag, das Wirtschaftsmagazin

Capital sowie diverse Fachzeitschriften

(u.a. immobilienmanager,

Immobilienwirtschaft, DW Die

Wohnungswirtschaft). Außerdem

moderiert der studierte Historiker

und Germanist immobilienwirtschaftliche

Fachveranstaltungen.

2011 wurde Hunziker von der Wissenschaftlichen

Vereinigung zur

Förderung des Immobilienjournalismus

mit dem Deutschen Preis

für Immobilienjournalismus ausgezeichnet.

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Expertenbeiträge

Lothar Schubert

30 EXPERTENBEITRÄGE

Prof. Dr. Tobias Just

Multi-Use: Eine alte Frage

wird neu beantwortet

In der Management-Literatur gab es einen jahrzehntelangen Streit, ob es für

Unternehmen nun vorteilhafter sei, sich auf wenige Kernkompetenzen zu konzentrieren,

oder ob man durch Diversifizieren der Geschäftsmodelle resilienter

gegenüber Schocks werden könnte. Die Kapitalmarktforschung zeigte in zahlreichen

Studien, dass Unternehmen, die sich nicht verzetteln und die sich auf ihr

Kerngeschäft konzentrieren, meistens besser abschnitten als Unternehmen, die

in vielen Geschäftsfeldern aktiv waren.

In ähnlicher Weise galt es für Immobilieninvestoren

und Finanzinstitute über lange Zeit als ehernes

Gesetz, dass man lieber in Objekte investierte,

die „sich nicht verzettelten“, die also nur

eine oder zumindest sehr wenige Nutzungen im

Gebäude aufwiesen. Die sinnvolle Streuung des

Portfolios würde dann von Portfoliomanagern in

den Investmenthäusern und Banken durch das

Zusammenführen von vielen fokussierten Objekten

erreicht. Auch hierfür gibt es empirische Indikation,

dass dies lange Zeit zu Recht eine dominante

Strategie war (Nakamura et al., 2017). Der

Streit wurde damit zu den Akten gelegt.

Und doch lohnt genaueres Hinsehen, und dies ist

insbesondere für den stationären Einzelhandel

wichtig. Erstens, empirische Belege gelten zunächst

einmal nur für die Untersuchungszeiträume

und -regionen der konkreten Studien.

Man muss vorsichtig sein mit der Extrapolation

in die Zukunft oder in andere Märkte. Tatsächlich

wurden Unternehmensberatungen während der

Finanzkrise etwas großzügiger mit der Auslegung

der engen Fokusstrategie, da die Finanz- und

Wirtschaftskrise die Konzentrationsrisiken deutlich

machte. Wenn Studienergebnisse auf Daten

zwischen zwei Krisen beruhen, und explizit die

Krisen ausblenden, dann kann es sein, dass daraus

ein systematischer Fehler für Krisenzeiten

folgt, wenn Sicherheitsmargen wichtiger werden,

und damit auch Diversifizierung.

Wird ein ganzes Geschäftsmodell hinterfragt,

wie zum Beispiel Hotelimmobilien während der

Pandemie oder Warenhäuser im Zuge des strukturellen

Wandels, dann können ganze Unternehmen

oder sogar Branchen zahlungsunfähig werden,

und dies lässt sich dann nicht immer durch

etwas Streuung im Investmentportfolio glätten.

Die Kaskade an Schocks in den letzten Jahren hat

dieses Risiko für monostrukturierte Handelsnutzungen

deutlicher gezeigt, auch wenn richtig

bleibt, dass nicht alle Handelsnutzungen von den

Schocks in gleichem Maße belastet wurden.

Zweitens können aus diesen Fokusstrategien

monostrukturierte Stadtquartiere folgen. Diese

Dynamik folgt zum einen der Logik kollektiven

Handelns (Olson, 1965); es kann passieren, dass

aus dem Zusammenspiel individuell rationaler

Entscheidungen kollektive Irrationalität folgt.

Und zum anderen wird das Resultat oft durch

planerische Vorgaben einer arbeitsteiligen Stadt

verstärkt. Wenn ein Vorteil des stationären Handels

beispielsweise die kurzen Fußwege zwischen

unterschiedlichen Läden ist, dann wird dieser

Vorteil nur dann wirklich spürbar, wenn auch

hinreichend viele Haushalte in der Nähe wohnen.

Eine Mischung des Quartiers (oder im Gebäude)

wirkt dann wie eine Versicherung gegen die Risi-

EXPERTENBEITRÄGE 31

Foto: ECE

ken des Internethandels, weil sie die Vorteile der

kurzen Wege ermöglicht. Der reine Fokus wäre

dann für einen einzelnen Investor zwar immer

noch dominant, aber er müsste darauf vertrauen,

dass alle anderen für ihn die Streuung gewährleisten.

Sind aber nun alle Investoren und Banken

gleich „klug“, werden sie alle auf denselben Fokus

setzen. Dies waren jahrelang die höheren Mieten

im Einzelhandel – und dadurch werden die Abwärtsrisiken

verstärkt. Der kollektive Fehler folgte

streng individueller Rationalität.

Insofern ist die aktuelle Herausforderung für den

Handel eine Chance zur Neuausrichtung von Gebäuden

und Städten, dass wieder mehr Mischung

in die Quartiere kommt. Silke Weidner (2021) hat

dies in einem weiterhin aktuellen Artikel anschaulich

illustriert: Wenn eine zahlungsstarke

Nutzung im Erdgeschoss fortfällt, dann kann es

hilfreich sein, eine weniger zahlungsstarke Nutzung

durch Aufstockung zu finanzieren. Offensichtlich

ist hierfür nicht der Wille der Investoren

allein maßgeblich, sondern es braucht in erheblichem

Umfang die Kooperation mit der Kommune

und angrenzenden Nutzungen ( Just und Plößl,

2021). Und wenn dies für ein einzelnes Gebäude

gilt, so gilt es erst recht für ein ganzes Quartier.

Und das Bauen in die Höhe ermöglicht dann zusätzlich,

dass neue Dimensionen verbunden und

vermischt werden.

Mehr Mischung und Aufstockung in Gebäuden

Dies ist nicht der Abgesang auf die Fokusstrategie,

denn sicherlich gilt, dass nicht mehr Mischung

auch mehr Vorteile bedeutet. Mischung

bedeutet natürlich einen Zuwachs an Komplexität,

und nur wenn dieser Zuwachs überkompensiert

wird durch die Vorteile erhöhter Resilienz,

ist Mischung für einzelne Akteure sinnvoll. Hier

gibt es also einen Trade-off. Es gilt, eine optimale

Mischung und nicht eine maximale Mischung

zu finden. Darüber hinaus befinden wir

uns noch in einer Experimentierphase, weil vielerorts

Daten und Analysen fehlen. Die Bestimmung

der optimalen Mischung folgt dann eher

dem Bauchgefühl als wissenschaftlicher Analyse.

Und schließlich bleibt mit dieser Erkenntnis die

Herausforderung bestehen, aus vielen individuellen

Plänen eine kollektive Strategie abzuleiten.

Eine Management-Lösung über ein großes Objekt

oder über viele Objekte ist leichter erreicht

als eine Verhandlungslösung zwischen vielen

einzelnen Akteuren. Hier könnten Kommunen

(oder Verbände, Vereine) eine Plattform bieten,

um solche Verhandlungen zum Erreichen idealer

Mischungen führen zu können. Ein schwerer

Prozess wird es auch dann bleiben.

ZUR PERSON

Neue Dimensionen können durch das Bauen in die Höhe

verbunden und vermischt werden.

Prof. Dr. Tobias Just ist Inhaber

des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft

an der IREBS International

Real Estate Business School

der Universität Regensburg sowie

Wissenschaftlicher Leiter und

Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie.


Markus Diers

Der Blick über

den Tellerrand lohnt sich

Digitalisierung, Online-Handel und sich verändernde Kundenwünsche:

Der Veränderungsdruck auf Shopping Center, Waren- und Geschäftshäuser

ist hoch. Eine Erweiterung des Nutzungsmixes kann die Lösung

sein.

Es ist vor allem die Generation Z. Aufgewachsen

in einer digitalisierten Welt, verändert sie den

Einzelhandelsmarkt und die Anforderungen an

die Flächen grundlegend. Die Konsumenten der

Jahrgänge 1997 bis 2012 bevorzugen ein Shopping-Erlebnis,

das Online- und Offline-Kanäle

vereint und legen großen Wert auf Nachhaltigkeit.

Einzelhandel und Marken müssen sich dem anpassen,

wenn sie sich weiter am Markt behaupten

wollen – oder sie verschwinden. Klar ist: Der stationäre

Einzelhandel befindet sich in einem tiefgreifenden

Umbruch, die Transformation der Innenstädte

ist in vollem Gange. Dadurch ergeben

sich ganz neue Chancen der Weiterentwicklung,

die es zu ergreifen gilt.

Die gute Nachricht ist: Die Generation Z will trotz

allem viel lieber in Geschäften shoppen als andere

Generationen. Gen-Z-Konsumenten wollen

die Waren vor dem Kauf anschauen, anfassen,

ausprobieren und gleich mitnehmen. Omnichannel-Einkaufserlebnisse,

verbunden mit einem

Mix-and-Match-Angebot, das hochwertige Marken

und Mainstream-Label kombiniert, sowie ein

umfassendes gastronomisches Angebot sind darum

das Gebot der Stunde. Auch die Kombination

mit anderen Nutzungen ist ein Erfolgsfaktor im

Management von Handelsimmobilien und in der

Gestaltung der Innenstädte.

Mixed-Use verspricht Erfolg

Der Blick über den Tellerrand ist unerlässlich.

So hat beispielsweise eine Studie der Unterneh-

mensberatung PwC aus dem Jahr 2020 ergeben,

dass Mixed-Use das erfolgversprechendste

Nachnutzungskonzept für geschlossene Warenhaus-Filialen

ist.

Die einzelnen Nutzungsarten profitieren von der

direkten Nähe zueinander: Für Arbeitnehmende

ist ein Büro, das gute Einkaufsmöglichkeiten

und attraktive Restaurants für die Mittagspause

bietet, deutlich attraktiver als ein Arbeitsplatz

an einem eher abgelegenen Standort. Hotels sowie

Einzelhandel und Gastronomie profitieren

von Geschäftsreisenden. Eine Nachfolgeanalyse,

die PwC im Oktober 2024 veröffentlichte, ergab

dementsprechend, dass die Umnutzung beziehungsweise

Erweiterung insbesondere in guten

Lagen deutscher Metropolen auch wirtschaftlich

attraktiv ist.

Es lohnt sich, Synergien zu heben – nicht nur bei

einzelnen Immobilien, sondern auch im Kontext

von Innenstädten und Quartieren. Zumal der

Einzelhandelsmarkt mit hoher Dynamik weiter

polarisiert. Es profitieren auf der einen Seite

Nahversorger und auf der anderen Seite Best-in-

Class-Shoppingcenter. Außerhalb dieser beiden

krisenresilienten Teilsegmente wird es hingegen

zu erhöhten Transformationsanstrengungen

kommen müssen, um den Anschluss nicht zu

verlieren. Die schrittweise Anpassung des Nutzungsmixes

und die Integration neuer Nutzungstypen

kann für viele Einzelhandelsimmobilien

eine attraktive Lösung sein.


Lebendiger und lebenswerter

Das „Quartier Wandsbek Markt“, eines der derzeit

größten, privat finanzierten Transformationsprojekte

Hamburgs, ist ein Beispiel dafür aus

dem Portfolio von Union Investment. Unter Weiternutzung

der vorhandenen Bausubstanz des

ehemaligen Galeria Karstadt-Gebäudes von 1967

und der behutsamen Sanierung des historischen

Karstadt-Gebäudes von 1922 entwickelt Union

Investment im Zentrum Wandsbeks ein gemischt

genutztes Quartier mit einer Gesamtfläche von

über 45.000 qm. Der bisher ausschließlich für

den Einzelhandel genutzte Standort des neuen

Quartiers wird im Rahmen des Projektes um

gastronomische und kulturelle Angebote sowie

mit über 100 Wohnungen ergänzt und zu einem

lebendigen Mittelpunkt im einwohnerstärksten

Bezirk der Hansestadt aufgewertet. Die Fertigstellung

des neuen Stadtquartiers ist im Jahr 2028

vorgesehen.

und einem neuen Nahversorgungszentrum für

Anwohner und Beschäftigte. Das Projekt startete

im vergangenen Jahr mit der Unterzeichnung eines

langfristigen Mietvertrages mit der EDEKA-

Gruppe. Die Genehmigung des Bauantrags wird

im ersten Quartal 2025 erwartet. Die Fertigstellung

ist abschnittsweise in den Jahren 2026/2027

geplant.

Fest steht: Mixed-Use-Konzepte sind aus der

Stadtentwicklung nicht mehr wegzudenken. Sie

machen Innenstädte, Quartiere und Stadtviertel

lebendiger und lebenswerter. Die Transformation

von Bestandsgebäuden, zu der auch die

Erweiterung des Nutzungsmixes oder sogar die

komplette Umnutzung von Immobilien zählen, ist

eines der Top-Themen der nächsten Dekaden –

nicht zuletzt aufgrund der zunehmenden Nachhaltigkeitsregulierung.

Ein ganz andere Art der Nutzungserweiterung

aus dem Portfolio von Union Investment ist das

Meister Areal in Nürnberg. Für rund 60 Millionen

Euro entsteht aus einem Fachmarktzentrum ein

moderner und nahezu energieautarker City-Logistik-Hub

mit rund 20.500 qm Logistikflächen

Foto: Union Investment

Das Quartier Wandsbek Markt wurde zu einem lebendigen Mittelpunkt im einwohnerstärksten

Bezirk der Hansestadt aufgewertet.

ZUR PERSON

Markus Diers (45) leitet seit März

2024 das Asset Management Retail

bei Union Investment. Zuvor war

er rund drei Jahre als Managing

Director bei der Redos Real Estate

GmbH tätig. Von 2016 bis 2021 leitete

er das Asset Management Retail

bei der HIH Real Estate GmbH.

Davor hat Diers bereits für Union

Investment gearbeitet: Von 2005

bis 2016 war er als Spezialist für

Handelsimmobilien und später als

Gruppenleiter für das Bestandsmanagement

des europäischen

Handelsportfolios zuständig.


Mario Schüttauf

Zukunftsfähige

Nutzungskonzepte für

Obergeschosse in großen

Handelsimmobilien

Kaufhäuser sorgen mit ihrer ganz eigenen Erlebniswelt für eine hohe Kundenfrequenz.

Doch das Aufkommen des Online-Handels hat der Anziehungskraft dieses

Innenstadt-Magneten zugesetzt. Mit der Kaufkanalverschiebung weg vom

stationären Handel und hin zum Konsum per Mausklick, bleiben immer mehr

Kunden fern.

Besonders stark davon betroffen sind oft die

Obergeschosse großer zentrumsnaher Handelsimmobilien,

wo die jeweiligen Verkaufsflächen

seit Jahren immer weniger Besucher verzeichnen

und zunehmend Leerstände entstehen. Das wiederum

führt zu einer noch geringeren Kunden-

Frequenz und zu noch mehr leeren Verkaufsflächen.

Die Folge: ein Kaskaden-Effekt, bei dem

ehemals stark frequentierte Kaufhäuser nach

und nach verwaisen, was sich letztlich auch auf

die Attraktivität der Innenstadtlagen überträgt

und zudem andere umliegende Läden in Mitleidenschaft

zieht.

Am Beispiel des Modehandels lassen sich einige

Etappen dieser Entwicklung gut nachzeichnen:

Studien zufolge wird der Umsatz dieser Branche

im Jahr 2030 zu gleichen Teilen auf Online und

stationäre Geschäfte entfallen, während das Verhältnis

aktuell noch bei etwa drei Viertel zu einem

Viertel zugunsten des Vor-Ort-Handels ist.

Handelsexperten erwarten, dass die Flächen für

den Modehandel bis 2030 um rund 50 Prozent

reduziert werden, wobei diese Verkleinerung am

stärksten Kaufhäuser und mehrgeschossige Formate

treffen wird.

Potenziale identifizieren, innovative Geschäftsmodelle

unterstützen, neue Perspektiven schaffen

Um dem Trend hin zu immer mehr Leerstand

speziell auch von Obergeschossen entgegenzuwirken,

müssen das Einkaufen noch stärker als

Erlebnis verstanden und Konzepte entsprechend

umgesetzt werden, vom ersten bis zum letzten

Stockwerk. Der Wettbewerb zu Online-Shops

muss aktiv angenommen werden – mit dem Mehr

an Möglichkeiten, das der stationäre Handel im

Gegensatz zum E-Commerce bietet:

• Multifunktion und Multi-Purpose schaffen

Mehrwert: Viele große Handelsimmobilien besitzen

ein beträchtliches Wandlungspotenzial,

das weg vom klassischen Einkaufszentrum und

hin zu einem Service- und Entertainment-Center

führen kann. Als eine Art Blaupause könnten

hierfür Fachmarktzentren dienen. Dort finden

sich neben einem Discounter/Supermarkt auch


ergänzende Dienstleistungen wie Drogerien, Friseursalons

oder auch Brief- und Packstationen.

Überträgt man diese Form der multi-funktionalen

Nutzung auf eine Handelsimmobilie in Innenstadtlage,

lassen sich neue Perspektiven schaffen

und Potenziale heben.

• Feel-Good-Flächen erschaffen: Gerade das

Obergeschoss mit seinen kurzen Wegen zu Dachterrassen

und Dachflächen kann das „Eingangstor“

zu einem exklusiven Gastronomieangebot,

zu Indoor-Spielplätzen und Fitness-Centern mit

Skyline- und anderem attraktiven Ausblick sein.

Vor allem an Business-lastigen Standorten führt

diese neue Aufenthaltsqualität zur Aufwertung

von Obergeschossen. Hinzu kommt, dass bei

modernen Nutzungskonzepte auch die Installation

von Photovoltaik-Modulen auf Dachflächen

integrieren werden kann – ein wichtiger Beitrag

zur Nachhaltigkeit dieser Gebäude. Das gilt auch

für Gärten, die als grüne Erholungs-Oasen auf

Dachterrassen gleichzeitig einen Beitrag zur Verbesserung

des Stadtklimas leisten.

• Healing Architecture und Gesundheitszentren

bilden eine symbiotische Beziehung: Wenn

sich Architektur und Atmosphäre in allen Stockwerken

positiv auf das psychische und physische

Wohlbefinden auswirken und (nicht nur Shopping-bedingte)

Stressfaktoren senken, wird der

Aufenthalt in einem Shopping-Center sowohl

angenehmer wie wahrscheinlich auch länger

ausfallen. Dort angesiedelte Gesundheitszentren

mit (Fach-)Arztpraxen, Therapieräumen und

Sanitätshäusern bilden fast schon eine symbiotische

Beziehung mit der „Healing Architecture“

und verkürzen die Wege für Patienten. Liegt die

Handelsimmobilie zudem noch verkehrsgünstig

und/oder in Innenstadtlage, zieht sie sowohl die

Menschen aus der näheren Umgebung wie auch

Patienten und Besucher aus anderen Städten an.

Das wiederum eröffnet den Gesundheitsdienstleistern

einen viel größeren Patientenstamm.

Zukunftsweisende Neuausrichtungen sind gefragt:

Nutzungsmischung schafft Raum für Innovation

Im „Forum City Mülheim“, einem Einkaufszentrum

in unmittelbarer Nachbarschaft zum Mülheimer

Hauptbahnhof, setzen wir von Commerz

Real genau dieses spannende Wandlungspotenzial

frei. Denn dort entsteht im ersten Obergeschoss

das „Forum Medikum“. Dieses moderne

und großflächige Gesundheitszentrum wird der

neue Standort für unter anderem (Fach-)Arztpraxen,

Krankenkassen und einem Fitness-Studio.

Im Erd- und Sockelgeschoss befinden sich

weiterhin Handelsflächen. Somit können Besucher

Einkaufen, Shoppen und Gesundheit bequem

miteinander verbinden, fußläufig zur Mülheimer

Innenstadt.

Ein ähnliches Konzept verfolgen wir bei den Regensburg

Arcaden. Auch hier soll das Obergeschoss

eine „Revitalisierung“ seines beachtlichen

Potenzials erfahren. Neben Wohnungen soll dort

nämlich auch ein Gesundheits-Cluster entstehen.

Insgesamt betrachtet, bieten ausbleibende Handelsmieter

die Chance auf eine zukunftsfähige

Neupositionierung. Das gilt für Obergeschosse

im Speziellen ebenso wie für Einkaufszentren

im Allgemeinen. Mit flexible Mietstrukturen und

-konditionen und nicht zuletzt auch mit Investitionen

in modernste technische Standards,

können verlässliche, zukunftsfähige Mieter gewonnen

werden. Ob dies Gesundheitszentren,

Pop-up-Stores oder das stark wachsende Segment

der urbanen City Logistik sind, ist immer

auch standort- und gebäudeabhängig. Entscheidend

ist aber vor allem die Nähe zu Markt und

Mietern und die Entschlossenheit, durch alternative

und flexible Flächennutzungen zukunftsfähige

Nutzungskonzepte zu schaffen.

ZUR PERSON

Mario Schüttauf ist Managing Director

der Commerz Real Investmentgesellschaft

mbH und Manager

des Offenen Immobilien Fonds

hausInvest.


Iris Schöberl

Multi-Use-Immobilien –

High Potentials

entlang der Highstreet

Foto: ZIA Laurence Chaperon

Multi-Use-Immobilien werden unter Experten weiter als Investment-Trend wahrgenommen.

Sie sprechen vielfältige Mietergruppen an und gelten nach den disruptiven

Schocks durch Onlinehandel, Covid und dem Rückzug ins Homeoffice

als resilienter und cashflow-stabiler als reine Büro- oder Einzelhandelsflächen.

Besonders entlang der Highstreets haben solche Objekte viel Potenzial.

Immobilien-Investments erscheinen manchen

als stabilere, langfristigere und im Vergleich zu

Aktien oder Private Equity Investments zuweilen

langweiligere Anlagen. Eines ist diese Assetklasse

jedoch sicher nicht: statisch. Zu unterschiedlich

entwickeln sich die einzelnen Segmente, zu verschieden

sind die Treiber von Bedarf und Ertrag,

an denen die Wertentwicklung von Büro-, Einzelhandels-,

Logistik- oder Gesundheitsimmobilien

hängt.

Ein Trend, der in den letzten Jahren zunehmend

an Gewicht gewonnen hat, ist die Mischung der

Nutzungsformen – nicht nur innerhalb eines

Portfolios oder eines Fonds, sondern auch innerhalb

einer Immobilie. Mixed Use war unter

Investoren lange Zeit eher unbeliebt. Das hat

sich mittlerweile gedreht. Mixed-Use-Objekte

haben sich im Verlauf von Lockdowns, Insolvenzen

großer Einzelhändler und einer stark steigenden

Nachfrage nach Wohnraum als flexibler,

resilienter und cashflow-stabiler gezeigt als viele

Single-Use- oder Single-Tenant-Einheiten – und

auch als wertstabiler im Vergleich zu Gebäuden

mit einer dominanten Nutzung, wie eine aktuelle

Auswertung von 1.930 Immobilientransaktionen

in Berlin der letzten zehn Jahre durch die Universität

Regensburg ergab.

Multi-Use: Gefragte Kick-Starter für die

Highstreets

Besonders entlang der deutschen Highstreets

werden Multi-Use-Objekte in den kommenden

Jahren zu einem der spannendsten Investment-

Trends auch für institutionelle Investoren. Denn

ein neuer Mieter-Mix löst nicht nur das Problem

einer nachlassenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen

jenseits von Erdgeschoss und vielleicht

dem ersten Stock. Sie sind auch die richtige

Antwort auf eine der drängendsten Fragen

zur Zukunft der deutschen Highstreets. Denn Innenstädte

müssen sich neu erfinden, von reinen

Einkaufszonen zu attraktiven Begegnungsstätten

werden, die mit vielfältigen Angeboten die Menschen

wieder in die City locken.

Multi-Use steht genau für die Vielfalt an Angeboten,

die sich die Menschen von ihren Innenstädten

wünschen. Die Transformation hin zu

mehr Aufenthaltsqualität zeigt sich zum Beispiel

in dem starken Wachstum des Segments Gastronomie,

das laut unserem aktuellsten Highstreet

Report seit 2020 um knapp 12 Prozent zulegen

konnte. Auch Wohnen gewinnt in den Innenstädten

wieder an Bedeutung, was zu einer zusätzlichen

Belebung der zentralen Lagen beitragen

kann.


Revitalisierung geschlossener Kaufhäuser als

Best-Practice-Beispiele

Gute Beispiele für die neue Vielfalt der Nutzungsformen

finden sich in den zahlreichen Konzepten

zur Wiederbelebung ehemaliger Kaufhof-Standorte.

So entwickelt die Stadt Bremen in zentraler

Citylage eine neue Mischnutzung aus Einzelhandel

und Büros, Unterhaltung und Gastronomie,

Wohnungen oder auch universitären Einrichtungen,

während Braunschweig das ehemalige

Karstadt-Haus zu einem Konzerthaus mit städtischer

Musikschule umbauen will.

Auch an früheren Galeria-Standorten wie in Gelsenkirchen,

Herne und Recklinghausen setzen

private Investoren solche Mixed-Use-Objekte

um. Hier wird der Einzelhandel im Erdgeschoss

ergänzt von Büro- und Praxisräumen sowie – je

nach Standort – von Fitnessstudios, Wohnungen

für Senioren, einer Kindertagesstätte und einer

Stadtbibliothek. Dass sich solche Konzepte auch

rechnen, hat kürzlich PwC in einer Studie gezeigt:

Besonders in A- und B-Städten seien solche

Projektentwicklungen dank der erzielbaren

Mieten wirtschaftlich attraktiv.

All diese Entwicklungen sind positiv für die Innenstädte.

Nicht nur, weil Multi-Use-Immobilien

Frequenzbringer für den Einzelhandel sind. Sie

machen die innerstädtischen Lagen insgesamt zu

einem lebendigen Quartier mit kurzen Wegen, in

dem Wohnen, Arbeiten und Einkaufsmöglichkeiten

miteinander verschmelzen und das direkte

Umfeld Naherholung, Bildung, Kultur und Freizeitangebote

bereithält. So bleibt die Highstreet

ein attraktives Umfeld, in das sich auch in Zukunft

zu investieren lohnt.

ZUR PERSON

Iris Schöberl ist Managing Director

Germany bei Columbia

Threadneedle Investments in

München, Spezialistin für Highstreet-

und Wohn-Investments

und als ZIA-Präsidentin eine der

bekanntesten und wichtigsten

Stimmen der deutschen Immobilienwirtschaft.

Foto: Columbia Threadneedle

Das Objekt am Kornmarkt 2–3 in Trier ist seit Langem ein beliebter Anziehungspunkt für Gäste und Kunden und damit

Frequenzbringer für Gastronomie und Handel.


Christian Schulz

Gastronomie und

Entertainment – eine

perfekte Ergänzung


Shopping Center sind inzwischen längst mehr als reine Einkaufsstätten: Sie sind

Erlebnisorte und Community-Hubs, die kontinuierlich entsprechend der sich ändernden

Kundenanforderungen weiterentwickelt werden. Neben dem wachsenden

Angebot an Non-Retail-Dienstleistungen – von medizinischen Angeboten über

Wellness-Center bis hin zu Stadtbüchereien – stellen insbesondere die Gastronomie

sowie Entertainment- und Freizeitangebote eine passende Ergänzung zum stationären

Einzelhandel dar und tragen gleichzeitig entscheidend zur Aufenthalts- und

Erlebnisqualität in Einkaufszentren und damit auch für die Innenstädte bei.

Zahlen zeigen den Erfolg der Gastronomie

Gastronomie spielt dabei bereits seit Jahren eine

wichtige Rolle sowohl für die Besucherinnen und

Besucher als auch für die Performance der Center

– wie ausgewählte Zahlen zeigen: So hat eine

repräsentative deutschlandweite Online-Befragung

der ECE im März 2024 unter rund 600

Shopping-Center-Besuchenden ergeben, dass 92

Prozent von ihnen das gastronomische Angebote

in Shopping Centern nutzen. Und 75 Prozent

geben an, dass das gastronomische Angebot das

Center positiv von anderen Einkaufsstätten abheben

kann. Das spiegelt sich auch in den Umsätzen

der Center-Gastronomie wider, die trotz

der wieder auf 19 Prozent angehobenen Mehrwertsteuer

für die Sitzgastronomie im ersten

Halbjahr 2024 um rund fünf Prozent im Vergleich

zum Vorjahreszeitraum gestiegen sind (in den

Centern der ECE in Deutschland).

Ein attraktives Gastronomie- und Erlebnisangebot

kann auch ganz konkrete positive Effekte

haben: Das zeigt zum Beispiel die erfolgreiche

Entwicklung der Umsatz- und Frequenzzahlen

der 2019 nach umfangreicher Restrukturierung

eröffneten FOODTOPIA-Etage im Shopping

Center MyZeil in Frankfurt am Main. Neben der

Erhöhung der Aufenthaltsqualität und damit der

Verweildauer war eines der Ziele, einen neuen

Anziehungspunkt im Center zu schaffen und damit

das zuvor wenig frequentierte vierte Obergeschoss

nachhaltig zu beleben – und das ist gelungen:

So hat sich der Umsatz in der Etage 2023 im

Vergleich zu 2015 mehr als verdreifacht und die

Frequenz ist um 80 Prozent gestiegen. Für 2024

wird eine erneute Umsatzsteigerung von rund

25 Prozent erwartet. Doch nicht nur die Zahlen

überzeugen - mit dem Investment konnte ein

neues Alleinstellungsmerkmal in der Frankfurter

Innenstadt kreiert werden.


Veränderte Kundenwünsche

als Treiber des Wandels

Gute Gründe dafür, warum das Gastronomieangebot

in Shopping Centern in den letzten Jahren

weiter gewachsen ist – aber nicht nur das: Aufgrund

der sich verändernden Kundenwünsche

hat sich auch das gastronomische Angebot selbst

verändert. Für Gäste stehen heute Qualität und

Ambiente mehr im Fokus als noch vor einigen

Jahren. Fast-Food-Angebote sind zwar nach wie

vor beliebt und haben einen hohen Stellenwert,

jedoch erwarten über Zweidrittel der Shopping-

Center-Besuchenden in Shopping Centern mehr

als Fast-Food-Ketten (Ergebnis einer repräsentativen

deutschlandweiten Online-Befragung der

ECE im März 2024). Dieses Ergebnis spiegelt sich

im verstärkten Trend zu Casual-Dining-Konzepten

in den Centern wider, zu denen zum Beispiel

Konzepte wie L’Osteria, The Ash oder Alex gehören.

Ein wesentlicher Vorteil ist, dass durch die Ansiedelung

erfolgreicher und hochwertiger Sitzplatzgastronomie-Anbieter

die Aufenthaltsqualität

und Verweildauer im Center steigt. Zudem

zahlen immer mehr Konzepte auf das gestiegene

gesellschaftliche Bewusstsein für eine gesündere

Ernährung ein und auch in puncto Nachhaltigkeit

entwickeln sich die Marken weiter, was sich etwa

bei den Zutaten und der Zubereitung der Speisen

oder der Materialauswahl für Take-Away-Geschirr

zeigt.

Erfolgsfaktoren für gastronomische Angebote

Drei Faktoren sind dabei für die Zusammensetzung

und den Erfolg gastronomischer Angebote

in Shopping Centern mit entscheidend:

• Das Center-Umfeld: Viele Büros in unmittelbarer

Nähe können zum Beispiel für ein starkes

Mittagsgeschäft sorgen.

• Die Center-Zielgruppe: Gastronomische Angebote

sollten zur Besucherstruktur des Centers

passen. Je nach Zielgruppe kann auch eine angesagte

Gastro-Marke als Ankermieter fungieren

und für eine starke Frequenz sorgen.

• Der Center-Branchen- und Mietermix: Das

Food- und Beverage-Angebot sollte zum übrigen

Center-Angebot passen. Für Center, die beispielsweise

über Entertainment-Angebote mit

längeren Abend- und auch Sonntagsöffnungszeiten

verfügen, bieten sich beispielsweise Restaurants

mit ähnlichen Öffnungszeiten an, sodass

Gäste zum Beispiel einen Kinobesuch mit einem

Restaurantbesuch unter einem Dach verbinden

können.

Foto: ECE

Nach umfangreicher Restrukturierung eröffnete die FOODTOPIA-Etage in MyZeil in Frankfurt am Main - der Umsatz auf

dieser Etage des Centers hat sich mehr als verdreifacht.


Foto: ECE

Entertainment-Angebote wie das Skydiving werden von den Besuchenden als gute Ergänzung gesehen.

Entertainment-Konzepte müssen aber standortindividuell ausgerichtet werden.

Für einen gelungenen kulinarischen Mix in einem

Einkaufszentrum ist es grundsätzlich wichtig,

eine gute Balance zu finden zwischen Anbietern

mit beliebten und gesetzten Speisen sowie

neuen, trendigen Angeboten.

Auch in Zukunft ist davon auszugehen, dass die

Bedeutung der Gastronomie für die Aufenthalts-

und Erlebnisqualität in Shopping Centern

weiter zunehmen wird. Dabei wird sich neben

klassischem Fast Food auch Green Food weiter

durchsetzen ebenso wie Casual-Dining-Konzepte,

wobei das Preis-Leistungs-Verhältnis standortabhängig

stimmen muss. Gleichzeitig ist mit

einem steigenden Anteil an Systemgastronomie,

einem verstärkten Fokus auf hochwertige Sitzplatzgastronomie

und einer weiteren Zunahme

internationaler Gastro-Brands zu rechnen.

Wachsende Zahl von Entertainment-Konzepten

Neben der Gastronomie als Ergänzung zum klassischen

Retail-Angebot spielen zudem auch Konzepte

aus dem Leisure- und Entertainment-Bereich

eine wichtige Rolle bei der Diversifizierung

und Ergänzung des Mietermix um zusätzliche

Anziehungspunkte und Aufenthaltsgründe. Ob

Kino, Bowling, Indoor Skydiving oder Trampolinspringen

– jeder zweite Befragte der deutschlandweiten

repräsentativen, von der ECE durchgeführten

Umfrage hält Entertainment-Angebote

für eine gute Ergänzung im Shopping Center.

Dies zeigt, dass Leisure- & Entertainment-Angebote

– je nach Standort und Positionierung des

Centers – eine gute Ergänzung des bisherigen

Branchenmix darstellen und die Anziehungskraft

des Centers erhöhen können.

Vorteile für alle Zielgruppen

Dabei bringen solche Entertainment-Konzepte

Vorteile für alle Zielgruppen mit: Die Eigentümer

der Shopping Center profitieren davon,

dass so neue Kundenzielgruppen erschlossen

und potenzielle Frequenzsteigerungen realisiert

werden können, da Freizeit- und Entertainment-Angebote

in der Regel von mehr als einer

Person besucht werden – etwa von der ganzen

Familie, Freunden oder anderen Gruppen – und

zum Teil auch Besuchende aus einem größeren

Einzugsgebiet anlocken. Mietverträge mit Entertainment-Konzepten

haben zudem meist lange

Mietvertragslaufzeiten, insbesondere bei gro-


ßen Konzepten, was zu Planungssicherheit führt.

Beides zahlt auf das Ziel eines Werterhalts bzw.

einer Wertsteigerung der Immobilie ein. Mieter

und Center-Besuchende profitieren ebenfalls,

und zwar von der gesamten Center-Infrastruktur

mit Retail-, Gastronomie- und anderen Branchen-Angeboten,

die für Kundinnen und Kunden

zusätzliche Besuchsanlässe darstellen, von der in

der Regel sehr guten Lage der Center sowie der

Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und

dem Vorhandensein von ausreichend Parkplätzen.

Standortspezifische Faktoren

Gleichzeitig passen Entertainment-Konzepte

auch nicht in jedes Center bzw. an jeden Standort,

daher muss standortindividuell über ihre

Ansiedlung entschieden werden. Zu den Kriterien

gehören neben der konzeptionellen Ausrichtung,

der Lage und den Zielgruppen des Centers

insbesondere auch baulich Aspekte: So bringen

viele Entertainment-Konzepte besondere Anforderungen

hinsichtlich Flächen, Sicherheit

und Zugänglichkeit mit sich. Die meisten Entertainment-Anbieter

benötigen hohe Decken und

insbesondere für große Entertainmentkonzepte

kommen erst Flächen ab einer Größe von 1.000

Quadratmeter in Frage. Je nach Konzept müssen

auch höhere Sicherheitsmaßnahmen wie etwa in

Form von Fluchtwegen und Notausgängen umgesetzt

werden und viele Angebote erfordern aufgrund

ihrer Abend- und Sonntagsöffnungszeiten

einen Zugang, der auch außerhalb der üblichen

Center-Öffnungszeiten erreichbar ist. Nicht jedes

Center kommt daher für die großen Entertainment-Angebote

in Frage, doch einer der Vorteile

von Shopping Centern ist ihre flexible Hülle.

So können Flächen entsprechend den jeweiligen

Bedürfnissen der Mieter angepasst und optimiert

werden.

Ninja Race Arena, Sport Challenges mit neuester

Technologie, eine Fußball-Arena sowie riesige

Rutschen, die deutschlandweit einmalig sind.

Zusammen mit einem weiteren Indoor-Entertainmentanbieter,

der voraussichtlich Ende des

Jahres eröffnen wird, stellen diese attraktiven

Konzepte eine perfekte Ergänzung zu den bestehenden

Freizeitangeboten des Destination-Centers

dar. Zu diesen zählen das Kinopolis-Multiplex-Kino

sowie ein Windkanal der Firma Indoor

Skydiving, die 2025 auch im Shopping Center

NOVA in einem komplett neuen Gebäude mit

einer Fläche von rund 400 Quadratmetern einen

Windkanal eröffnen wird.

Seit dem Sommer 2024 ist The Playce, der Berliner

Shopping- und Entertainment-Hot-Spot am

Potsdamer Platz, um zwei Attraktionen reicher:

Während die Ausstellung „The Upside Down”

unter anderem mit interaktiven, Instagramwürdigen

Ausstellungsräumen mit auf den Kopf

gestellten Installationen und optischen Täuschungen

für einzigartige Erlebnisse beschert,

erwartet die Besuchenden bei dem allerersten

Standort von Lane 7 außerhalb des Vereinigten

Königreichs Bowling, Shuffleboard, Minigolf,

Darts, Karaoke, Pool und vieles mehr.

Ebenfalls im Sommer 2024 eröffnete im Shopping

Center MyZeil im Herzen Frankfurts mit Soccerbeat

die erste Fußball-Erlebniswelt in einem

deutschen Center. Auf rund 1.000 qm erwarten

die Besuchenden 13 Activity-Zones, in denen sich

Fußballfans Herausforderungen aus den Bereichen

Schnelligkeit, Präzision und Geschicklichkeit

stellen können. Mit Stadionwurst und Bier

können in der Sportsbar zudem auf insgesamt

vier großen Screens die wichtigsten Fußball- und

Sport-Highlights live verfolgt werden.

ZUR PERSON

Beispiele für neue Entertainment-Angebote

Einige Beispiel von neuen Entertainment-Konzepten

in Shopping Centern: Seit Ende September

2024 bereichert das Erlebniskonzept JUMP

House auf mehr als 4.000 Quadratmetern das

Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim – mit 16

verschiedenen Actionbereichen, darunter eine

Christian Schulz ist Head of Department

für Food, Leisure & Entertainment

und Office im Bereich

Leasing Services der ECE Marketplaces

und verfügt über mehr als

20 Jahre Erfahrung in der Retail-

Branche.


Joaquin Jimenez Zabala

Facility-Partner können

wichtige Brücke bilden

Ohne Zweifel ist Multi-Use-Development das angesagte Vehikel, um Handelsimmobilien

zukunftsfähig aufzustellen. Beim Neubau – mehr aber noch bei der

Revitalisierung von Objekten – setzen Entwickler längst auf die frequenzbringende

Kombination diverser spannender Nutzungsarten. Die Facility-Branche

kann bereits in der Planungsphase die wichtige Brücke zur nachhaltigen Bewirtschaftung

bilden.

Ein Bestandsobjekt als Multi-Use-Modell umzugestalten,

bedeutet Neuorientierung. Der Betreiber

will etwas von Grund auf verändern und der

Immobilie wieder Leben einhauchen – ein Plan,

der weit über die Umstellung des Mieterbesatzes

hinaus geht. Und dafür sind meist weitgehende

Baumaßnahmen erforderlich. Für ein solches

Großprojekt braucht es unterschiedliche Akteure,

die diverse Aufgaben übernehmen. In der

Planungsphase beschränken Auftraggeber die

Konzeptionierung dieser Neuausrichtung jedoch

oft ausschließlich auf Einsichten von Architekten

und Baufirmen.

Know-how aus der Praxis

An dieser Stelle sollten die Facility-Spezialisten

ins Spiel kommen. Denn gerade FM-Unternehmen

wie die WISAG wissen, welche Kriterien

in der Praxis tatsächlich zählen. Ein komplexes

Thema, weil das Management einer Immobilie

heute höchsten Anforderungen genügen muss -

nicht zuletzt vor dem Hintergrund der diffizilen

EU-Regulierungen in punkto Energieeffizienz.

Wie lassen sich Flächen gestalten, damit Roboter

die Räumlichkeiten effizient reinigen können,

ohne in zu engen Gängen an ihre Grenzen zu

stoßen? Welche Dimensionen sollten Heizungen

und Kühlanlagen aufweisen? Alle Anlagen sollten

leicht zugänglich sein – hier haben wir profunde

Erkenntnisse gewonnen. Und auch die Sensorik

ist ein weites Feld, um eine Multi-Use-Immobilie

gebäude- und nutzungstechnisch perfekt an

sämtliche Erfordernisse anzupassen.

Prozesse im Vorfeld beleuchten

Derartige Parameter kennen Facility-Experten

wie die WISAG aus dem Tagesgeschäft und sind

daher optimale Partner, um Betriebsprozesse

bereits im Vorfeld auszuloten. Wenn ohnehin Investitionen

erforderlich sind, ist es von Vorteil,

die wirtschaftliche Zukunft des Objektes gleich

mitzudenken. Schnellere Arbeitsprozesse anzustoßen,

die weniger Aufwand einfordern, und

reibungslose Prozesse zu gewährleisten, bedeutet

spätestens auf mittel- und langfristige Sicht

erhebliche Ersparnisse bei den Betriebskosten.

Umfängliche Anforderungen

Solch unterschiedliche Formate, wie Stores und

Gastronomie, Kindertagesstätte, Fitnesscenter

oder Arztpraxen, dauerhaft betriebstechnisch

unter einen Hut zu bringen, ist kein Pappenstiel.

ESG-konforme Gestaltung

Mit ESG-Konformität beschäftigt sich die Facility-Branche

seit langem intensiv. Das Thema betrifft

nicht nur die Baumaterialien, sondern die

gesamte Gebäudetechnik. Klimaanlagen wur-


den in den vergangenen Jahrzehnten oft viel zu

groß angelegt und arbeiten unwirtschaftlich –

hier lassen sich meist bessere Resultate erzielen.

Monitore und Sensorik passen zum Beispiel

Temperaturen und Luftqualität perfekt an. Große

Flächen erleichtern die Reinigung. Kurzum:

Mannigfaltige Aspekte sind bei der baulichen und

technischen Ausstattung zu bedenken, um bestmögliche

Energieeffizenz zu erreichen.

Bausteine bei der Planung legen

Wird das Fundament für eloquente Bewirtschaftung

gleich bei der Planung gelegt, sind

Leistungen des Facility-Managements im laufenden

Betrieb viel leichter zu erbringen. Mixed-

Use-Gestaltung bietet per se die Gelegenheit

für Transformation. Dies betrifft auch ESG und

Kreislaufwirtschaft. Eine Wertsteigerung der Immobilie

und nachhaltige Prozesse sind die Folge.

Nicht zuletzt spart der Betreiber unterm Strich

bares Geld.

Win-Win-Situation für alle Partner

Persönlich sehe ich in meiner Branche in diesen

Punkten eine Bringschuld. Uns als Berater bei

Mixed-Use-Projekten einzuklinken und Input zu

geben, gerät der gesamten Immobilienbranche

zum Vorteil.

Facility-Dienstleister sollten bei der Planung von

gemischt genutzten Quartieren oder Handelsimmobilienverstärkt

ihr Know-how zur Verfügung

stellen. Oft agieren wir zu langsam. Auf der anderen

Seite rate ich Betreibern und Entwicklern,

schon in der Anfangsphase den profunden Erfahrungsschatz

der Branche anzuzapfen. Auch ihr

seid in der Verantwortung – kommt auf uns zu!

Ein Mixed-Use-Projekt betriebswirtschaftlich

auf festen Boden zu stellen, die Aufenthaltsqualität

zu steigern und Prozesse zu optimieren, nutzt

sowohl den Eigentümern, Mietern, Besuchern als

auch der Umwelt!

ZUR PERSON

Joaquin Jimenez Zabala ist Geschäftsführer

der WISAG Facility

Management Retail GmbH & Co.

KG.

Foto: Adobe Stock

Das Thema ESG betrifft nicht nur Baumaterialien, sondern die gesamte Gebäudetechnik.


Jens Nußbaum

Vitalität, Individualität und

Mentalität als Kompass für

nachhaltige Investments

Wie erkennt man Innenstädte mit Zukunft? Wie verwandelt man alte Warenhäuser

in pulsierende Hotspots? Und wie gelingt der perfekte Nutzungsmix, der

Besucher anzieht und Investoren überzeugt? Die Antworten liegen in der DNA

der Innenstädte – entschlüsselt durch die Innenstadt-Indizien.

„Zeitenwenden“ gibt es viele – auch bei urbanen

Landschaften: Innenstädte, lange primär als

Handelsplätze gedacht, entwickeln sich zu multifunktionalen

Begegnungsräumen. Veränderungen

in den Konsumgewohnheiten, der Strukturwandel

im Einzelhandel und die Digitalisierung

wirken wie ein Katalysator. Doch aus Herausforderungen

erwachsen Chancen: Innenstädte

können neu erfunden werden – als pulsierende

Zentren, an denen Leben, Arbeiten, Einkaufen

und Erleben miteinander verschmelzen.

Für Investoren, Stadtentwickler und Immobilieneigentümer

stellt sich eine entscheidende

Frage: Welche Faktoren machen eine Innenstadt

zukunftsfähig? Alte Erfolgsindikatoren wie Kaufkraft

und Passantenfrequenz greifen zu kurz. Es

braucht ein umfassenderes Verständnis – eine

neue Perspektive, die wirtschaftliche, kulturelle

und gesellschaftliche Dimensionen miteinander

verbindet.

Die Lösung: die Entschlüsselung der „Innenstadt-DNA“.

Mit den drei Schlüsselindikatoren

– Vitalität, Individualität und Mentalität – bietet

Stadt + Handel einen wegweisenden Kompass,

um den Wandel aktiv zu gestalten. Dieser Ansatz

ermöglicht es, Innenstädte nicht nur zu analysie-

ren, sondern ihre Zukunft mit innovativen Konzepten

und nachhaltigen Strategien zu sichern.

Die Innenstadt als Ökosystem: Warum

klassische Kennzahlen versagen

Traditionelle Kennzahlen wie Kaufkraft, Zentralität

oder Passantenfrequenz haben ausgedient,

wenn es darum geht, die wahre Zukunftsfähigkeit

einer Innenstadt zu beurteilen. Sie messen

lediglich Symptome, bleiben jedoch blind für die

dynamischen Prozesse und tiefgreifenden Veränderungen,

die moderne Innenstädte heute prägen.

Entscheidende Faktoren wie soziale Interaktionen,

kulturelle Vielfalt und Innovationskraft

werden dabei oft ignoriert – dabei sind es genau

diese Aspekte, die die DNA einer erfolgreichen

Innenstadt ausmachen.

Innenstädte sind keine statischen Gebilde, sondern

lebendige Ökosysteme. Sie vereinen Wohnräume,

Erlebnisorte, wirtschaftliche Plattformen

und soziale Treffpunkte. Ihr Potenzial liegt im

Zusammenspiel von Menschen, Ideen und Orten,

das eine einzigartige Dynamik entfaltet – weit

über das hinaus, was klassische Kennzahlen abbilden

können. Es ist diese Vielschichtigkeit, die

den Weg zu einer zukunftsorientierten Entwicklung

ebnet.


Hier kommen die Innenstadt-Indizien von Stadt

+ Handel ins Spiel: Vitalität, Individualität und

Mentalität. Sie sind der Schlüssel, um Multi-Use-

Objekte effektiv zu planen und zukunftssicher

zu gestalten. Durch die Verknüpfung wirtschaftlicher,

kultureller und gesellschaftlicher Dimensionen

bieten sie eine ganzheitliche Perspektive,

die über herkömmliche Ansätze hinausgeht.

Dieser Ansatz macht die verborgenen Potenziale

einer Innenstadt sichtbar und übersetzt sie in

tragfähige Nutzungskonzepte für Immobilien.

Mit den Innenstadt-Indizien wird die DNA eines

Standorts entschlüsselt, um maßgeschneiderte

Lösungen zu entwickeln, die sowohl die Anforderungen

der Zielgruppen als auch die spezifischen

Gegebenheiten berücksichtigen.

Die drei Indizien: Vitalität, Individualität und

Mentalität als Bausteine der Zukunft

Vitalität: Der Puls der Innenstadt

Vitalität ist mehr als nur Dynamik – sie ist die

treibende Kraft, die eine Innenstadt lebendig und

unwiderstehlich macht. Es geht um Vielfalt, Frequenz

und die Fähigkeit, Menschen zu begeistern.

Eine vitale Innenstadt ist ein Erlebnis: Sie

lockt Besucher mit einem Mix aus einzigartigen

Angeboten, schafft Orte, an denen man bleiben

möchte, und gibt immer neue Gründe, wiederzukommen.

Hier verschmelzen Handel, Kultur

und soziale Begegnungen zu einem pulsierenden

Herzschlag, der die Stadt am Leben hält und weiterwachsen

lässt.

Neue Vitalitätskriterien

Multi-Use statt Monostruktur: Eine smarte

Mischung aus Handel, Wohnen, Gastronomie,

Arbeit und Freizeit verwandelt Innenstädte in

pulsierende Drehkreuze urbanen Lebens. Diese

Vielfalt schafft nicht nur Anziehungspunkte, sondern

ermöglicht es auch, verschiedenste Zielgruppen

anzusprechen – vom Berufspendler bis

zur Familie auf Entdeckungstour. Multifunktionale

Nutzung ist der Schlüssel, um Innenstädte

stärker in den Alltag der Menschen zu integrieren

und ihnen eine neue Relevanz zu verleihen.

Temporäre Aktivierungen: Mit Pop-up-Konzepte,

urbanem Gärtnern oder kreativen Zwischennutzungen

kommt frischer Wind in die Innenstadt!

Diese Ansätze machen den Stadtraum

zu einem lebendigen Experimentierfeld voller

Überraschungen und Möglichkeiten. Sie schaffen

nicht nur neue Erlebnisse für Besucher, sondern

liefern auch wertvolle Erkenntnisse für langfristige

Konzepte. Temporäre Aktivierungen beweisen:

Flexibilität ist die neue Stärke.

Dynamische Nutzungen: Ständige Bewegung hält

die Innenstadt lebendig! Mit kreativen Angeboten

wie saisonalen Events, innovativen Freizeitmöglichkeiten

oder spontanen Erlebnisformaten

wird ein Ort geschaffen, der immer wieder überrascht

und begeistert. Regelmäßige Anpassungen

und Neuerungen sorgen dafür, dass Innenstädte

agil auf veränderte Bedürfnisse reagieren können.

So bleibt die Relevanz langfristig gesichert

und die Innenstadt entwickelt sich zu einem Ort,

der immer am Puls der Zeit bleibt.

Innovative Ansätze aus der Praxis

Köln zeigt, wie durch Quartiersprofilierung die

Hohe Straße und Schildergasse von touristischen

Attraktoren profitieren können. Hier entstehen

Experimentierräume, die von Pop-Up-Stores bis

zu Boulderhallen reichen und die Innenstadt beleben.

Bad Nauheim setzt auf eine stringente Verknüpfung

ihrer touristischen Highlights mit der Einkaufsinnenstadt.

Der konsequente Ausbau ihres

„digitalen Innenstadtmanagements“ und temporäre

Aktivierungen durch einen eigenen Pop-Up-

Store stärken die Vitalität der Kurstadt.

Ahaus geht einen innovativen Weg, indem es in

enger Partnerschaft mit einem ansässigen Softwarehaus

seine Innenstadt digitalisiert. Durch

digitale Services kann Ahaus Angebote darstellen,

die es in anderen Städten dieser Größe nicht

mehr gibt, und so seine Anziehungskraft erhöhen.

Strategische Frage: Was hält die Menschen in

der Stadt – und was bringt sie zurück?

Hier liegt der Schlüssel zur Zukunft der Innenstädte:

Sie müssen Erlebnisse schaffen, die begeistern,

und Orte bieten, die Menschen gerne

aufsuchen. Doch es geht um mehr als nur

Funktionalität. Eine attraktive Innenstadt muss

Herzen gewinnen, mit emotionalem Mehrwert


Jede Stadt hat ihre eigene Story, und genau diese

wird zum Wettbewerbsvorteil. Die Geschichte

Ihrer Innenstadt ist nicht nur ein Rückblick in

die Vergangenheit, sondern ein kraftvolles Instrument,

um die Zukunft zu gestalten. Mit einer

bewusst entwickelten Erzählung schaffen Sie

Identität, die Menschen emotional anspricht, begeistert

und langfristig bindet. So wird Ihre Stadt

zu einem Ort, der im Gedächtnis bleibt.

Mentalität: Der Treibstoff für Innovation und

Zusammenarbeit

Die Mentalität einer Innenstadt steht für die Fähigkeit,

unterschiedliche Akteure zusammenzubringen

und eine kooperative, zukunftsorientierte

Governance zu etablieren. Flexibilität, Agilität

und der Wille zur Innovation sind hier entscheidend,

um nachhaltige Entwicklungen voranzuüberzeugen

und zugleich Raum für dynamische

Entwicklungen bieten. Nur so wird sie zum unverzichtbaren

Teil des urbanen Lebens.

tät zu werden. Diese kulturellen Highlights verwandeln

die Innenstadt in einen Ort voller Energie

und Faszination.

Individualität: Der Charakter als

Wettbewerbsvorteil

In einer Welt, die immer gleichförmiger erscheint,

wird Individualität zum entscheidenden

Joker im Wettbewerb. Sie gibt jeder Innenstadt

ihren einzigartigen Charakter und hebt sie markant

aus der Masse heraus. Mit einer unverwechselbaren

Identität, die Herzen berührt und Köpfe

begeistert, schafft sie emotionale Verbindungen

zu Bewohnern und Besuchern gleichermaßen.

Gleichzeitig wird die Stadt durch ihren besonderen

Reiz zu einem globalen Magneten und einer

unverkennbaren Destination.

Neue Individualitätskriterien

Architektur und Raum: Historische Bauten treffen

auf moderne Visionen – und genau darin liegt

die Magie! Wenn zeitlose Kulissen mit innovativer

Architektur verschmelzen, entsteht eine Atmosphäre,

die Vergangenheit und Zukunft miteinander

verwebt. Historische Gebäude verleihen

der Innenstadt Authentizität, während moderne

Elemente zeitgemäße Bedürfnisse erfüllen und

den Charakter der Stadt stärken. Das Ergebnis?

Ein Raum, der Menschen begeistert und sie zum

Verweilen einlädt.


Münster ist ein Paradebeispiel für eine Innenstadt,

die durch ihr starkes, baukulturelles Erbe

und ihre Aufenthaltsatmosphäre besticht. Die

konsequente Positionierung als Fahrradstadt,

das lebendige studentische Leben und eine starke

Stadtmarketingorganisation tragen zur Attraktivität

der Innenstadt bei.

Bayreuth, bekannt für die Wagnerfestspiele,

zeigt, wie eine pulsierende Akteurs- und Quartierslandschaft

die Innenstadt beleben kann. Vom

verwinkelten Gassenviertel bis zur quirligen Richard-Wagner-Straße,

von der Skater-Szene bis

zum Weltkulturerbe – Bayreuth vereint Tradition

und Moderne auf einzigartige Weise.

Einbeck nutzt sein durch Fachwerk geprägtes

Stadtbild als Grundlage, um sich als Place-tobe

für Oldtimer- und Bockbierfreunde zu positionieren.

Diese gezielte Ausrichtung auf spezifische

Interessen schafft eine unverwechselbare

Identität.

Strategische Frage: Welche Geschichte erzählt

Ihre Innenstadt – und wie wird sie weitererzählt?

Local Heroes: Regionale und lokale Akteure sowie

kreative Start-ups, charmante Familienbetriebe

und traditionsreiche Geschäfte sind

die Herzschläge einer lebendigen Innenstadt.

Sie verleihen Authentizität, bringen Vielfalt und

schaffen Erlebnisse, die unverwechselbar und

einzigartig sind. Mit ihrer Einzigartigkeit machen

sie die Innenstadt zu einem Ort, der nirgendwo

sonst reproduziert werden kann – ein echtes

Unikat im urbanen Wettbewerb.

Kulturelle Trigger: Kunstinstallationen, Festivals

und Szene-Quartiere setzen Akzente, die eine Innenstadt

unverwechselbar machen. Sie sind weit

mehr als bloße Anziehungspunkte: Sie prägen die

kulturelle Identität der Stadt, schaffen inspirierende

Begegnungsräume und laden Menschen

ein, Teil einer lebendigen und kreativen Urbani-


Grafik: Stadt und Handel

treiben. Es geht darum, partizipative Prozesse

zu schaffen und interdisziplinäre Teams aufzubauen,

die agil auf Herausforderungen reagieren

und gemeinsam kreative Lösungen entwickeln.

Diese Mentalität macht den Unterschied zwischen

Stillstand und Fortschritt – sie schafft die

Basis für eine Innenstadt, die mit Dynamik und

Zusammenhalt überzeugt.

Neue Mentalitätskriterien

Agile Governance: Die Governance der Zukunft

erfordert Flexibilität und Zusammenarbeit auf

höchstem Niveau. Statt starrer Verwaltungsstrukturen

treten dynamische Task Forces und

interdisziplinäre Teams in den Vordergrund.

Diese agilen Einheiten ermöglichen es, rasch auf

Veränderungen zu reagieren und maßgeschneiderte

Lösungen zu entwickeln. Für Investoren

und Entwickler bedeutet dies, dass Projekte effizienter

und nachhaltiger geplant und umgesetzt

werden können.

Öffentlich-Private Partnerschaften: Eine entscheidende

Rolle spielen öffentlich-private Partnerschaften.

Nur wenn Städte, Investoren und

weitere Stakeholder gemeinsam agieren, entstehen

Synergien, die weit über das hinausgehen,

was einzelne Akteure allein erreichen könnten.

Solche Kooperationen schaffen nicht nur Effizienz

und Vertrauen, sondern ermöglichen auch

eine strategische und nachhaltige Stadtentwicklung.

Innovationsgeist: Ein ausgeprägter Innovationsgeist

ist schließlich unverzichtbar. Mutige, kreative

Ansätze und die Bereitschaft, neue Wege zu

beschreiten, sind essenziell, um die Innenstädte

für die Zukunft zu rüsten. Dabei geht es nicht

nur um technologische Innovationen, sondern

auch um die Fähigkeit, etablierte Muster infrage

zu stellen und neue Perspektiven zu erschließen.

Diese Innovationskraft macht die Innenstadtentwicklung

zu einem zukunftssicheren Erfolgsmodell.


Koblenz hat mit dem ersten Business Improvement

District in Rheinland-Pfalz neue Wege im

Governanceaufbau beschritten. Durch eine partizipative

Innenstadtprofilierung wurden klare


Pläne für unterschiedlich geprägte Multi-Use-

Quartiere entwickelt.

In Coburg haben die „Stadtmacher“ ein hochmotiviertes,

interdisziplinäres Innenstadtteam gebildet,

das aus der Wohnungsbaugesellschaft, der

Wirtschaftsförderung und dem Citymanagement

besteht. Dieses Team hat diverse Pop-Up-Nutzungen

initiiert und bietet den „Gesichtern der

Innenstadt“ eine Plattform.

Waiblingen zeigt mit dem Event „Waiblingen

leuchtet“, wie neue Allianzen geschmiedet werden

können. Durch Illuminationen und Projektionen

erstrahlt die Altstadt in neuem Glanz, was

die „Macherqualitäten“ der dortigen Innenstadtakteure

unterstreicht. Hier werden mutige Zukunftsszenarien

entworfen und umgesetzt.

Stolberg hat sich nach einer verheerenden Flut

im Jahr 2021 neu erfunden. Durch Mut, Innovationsgeist

und frische Ideen setzt die Innenstadt

auf moderne Angebote und Gastronomie, unterstützt

durch notwendige Profilierungsschritte.

fasst, ob die Innenstadt auch außerhalb von Geschäftszeiten

frequentiert wird. Hierzu können

Mobilitätsdaten oder Verkehrsdaten von Mobilfunkanbietern

genutzt werden, um eine kontinuierliche

Nutzung zu bewerten.

Angebotsvielfalt: Eine Indexbildung, die Handels-,

Gastronomie-, Freizeit- und Wohnangebote

erfasst, bewertet die funktionale Durchmischung.

Event-Engagement: Die Anzahl und Resonanz

von temporären Aktivitäten wie Pop-Up-Events

oder Festivals spiegelt die kulturelle Dynamik

wider.

Individualität: Charakter durch Daten sichtbar

machen

Architektonische Vielfalt: Eine Kartierung und

Analyse historischer sowie moderner Gebäude

bewertet die ästhetische Qualität.

Strategische Frage: Wie gut funktionieren die

„Macher“ der Innenstadt zusammen?

Die zentrale Herausforderung besteht darin, die

Zusammenarbeit der „Stadtmacher“ zu optimieren.

Es gilt, die verschiedenen Akteure zu vernetzen

und ihre Stärken zu bündeln, um gemeinsam

innovative und nachhaltige Lösungen zu entwickeln.

Eine starke Mentalität, geprägt von Kooperation

und Innovationsfähigkeit, ist der Schlüssel

zur erfolgreichen Transformation der Innenstädte.

Lokale Markenpräsenz: Der Anteil und die Entwicklung

von regionalen Händlern, Start-ups

und „Local Heroes“ werden dokumentiert und in

Bezug zu Standardisierten Angeboten gesetzt.

Storytelling-Index: Befragungen von Bewohnern

und Besuchern sowie Social-Media-Analysen

identifizieren, wie stark die Geschichte der Stadt

wahrgenommen und weitererzählt wird.

Mentalität: Kooperationskraft und

Innovationsfähigkeit

Operationalisierbarkeit und Messung der Innenstadt-Indizien:

Von der Theorie zur Praxis

Die Innenstadt-Indizien bieten einen klaren

Kompass für die Bewertung und Entwicklung

zukunftsfähiger Stadtkerne. Doch wie werden

diese Konzepte greifbar und messbar? Durch

eine präzise Kombination quantitativer Daten

und qualitativer Analysen wird aus einer Idee ein

praktisches Werkzeug, das die Potenziale einer

Innenstadt sichtbar macht und Investitionen auf

ein solides Fundament stellt.

Vitalität: Messung der urbanen Energie

24/7-Nutzung: Die Analyse der Aktivität in verschiedenen

Tageszeiten und Wochentagen er-

Netzwerkindikatoren: Die Anzahl und Intensität

öffentlich-privater Partnerschaften sowie interdisziplinärer

Teams werden bewertet.

Flexibilität von Entscheidungsstrukturen: Die

Analyse von Entscheidungsprozessen (z. B. Geschwindigkeit

der Genehmigung von Bauprojekten

oder neuen Konzepten) zeigt, wie agil und

anpassungsfähig die lokale Governance ist.

Innovationsscore: Der Anteil neuer und unkonventioneller

Projekte im Vergleich zu traditionellen

Konzepten dient als Indikator für den Innovationsgeist.


Grafik: Stadt und Handel

Handlungsempfehlungen für Projektentwickler

und Investoren

Die erfolgreiche Transformation von Innenstadt-

Immobilien erfordert strategische Weitsicht und

gezielte Maßnahmen. Für Projektentwickler und

Investoren sind folgende Schritte entscheidend,

um die Innenstadt-DNA zu entschlüsseln und in

wertschöpfende Projekte umzusetzen:

Analyse der Innenstadt-DNA mit den drei Indizien:

Der erste Schritt ist eine gründliche Analyse

der spezifischen DNA der Innenstadt, indem die

drei Indizien – Vitalität, Individualität und Mentalität

– untersucht werden. Diese Analyse bietet

wertvolle Einblicke in die Stärken und Schwächen

des Standorts und bildet die Grundlage für

fundierte Investitionsentscheidungen.

Entwicklung tragfähiger Mixed-Use-Nutzungen

auf Basis der Ergebnisse: Auf Basis der Analyse

sollten Mixed-Use-Nutzungen entwickelt werden,

die den spezifischen Anforderungen und

Potenzialen der Innenstadt gerecht werden. Diese

Konzepte sollten Handel, Wohnen, Kultur und

Freizeit integrieren, um eine dynamische und

attraktive städtische Umgebung zu schaffen, die

langfristig Erträge sichert.

Aufbau agiler Governance-Strukturen mit öffentlicher

und privater Beteiligung: Agile Governance-Strukturen

sind entscheidend, um den

Wandel effektiv zu steuern. Der Aufbau solcher

Strukturen sollte die Zusammenarbeit zwischen

öffentlichen und privaten Akteuren fördern, um

Synergien zu nutzen und die Entwicklungsziele

effizient zu erreichen. Investoren profitieren von

klaren Entscheidungswegen und einer stabilen

Partnerschaft mit der Stadt.

Pilotprojekte und temporäre Nutzungen als

„Quick Wins“: Pilotprojekte und temporäre Nutzungen

bieten die Möglichkeit, schnell sichtbare

Erfolge zu erzielen und das Engagement aller Beteiligten

zu stärken. Diese „Quick Wins“ dienen

als Testfelder für innovative Konzepte und helfen,

das Vertrauen in den Transformationsprozess

zu festigen, was wiederum die Attraktivität des

Standorts für weitere Investitionen erhöht.

Verstetigung durch kontinuierliches Monitoring

und Weiterentwicklung: Um die langfristige

Wirkung der Maßnahmen zu sichern, ist ein

kontinuierliches Monitoring unerlässlich. Regelmäßige

Überprüfungen und Anpassungen der

Strategien stellen sicher, dass die Innenstadt-


entwicklung auf Kurs bleibt und flexibel auf neue

Herausforderungen reagieren kann. Eine stetige

Weiterentwicklung der Konzepte gewährleistet,

dass die Innenstadt auch in Zukunft ein attraktiver

und rentabler Investitionsstandort bleibt.

Durch die Umsetzung dieser Schritte können

Projektentwickler und Investoren die Transformation

von Innenstädten aktiv gestalten

und nachhaltige, zukunftsfähige Stadtquartiere

schaffen, die sowohl wirtschaftlich als auch gesellschaftlich

erfolgreich sind.

Fazit: Der Kompass für Investitionen in die

Zukunft

Eine erfolgreiche Immobilie beginnt in einer erfolgreichen

Innenstadt. Die Innenstadt-Indizien

von Stadt + Handel können ein zentraler Schlüssel

sein, um wirtschaftliche Ertragsmodelle auf

eine solide Basis zu stellen und strategische Entscheidungen

mit Weitblick zu treffen. Mit ihrer

gezielten Anwendung können Investoren und

Entwickler nicht nur Risiken minimieren, sondern

auch neue Chancen erschließen. Sie liefern

Antworten auf die entscheidenden Fragen: Wo

lohnt sich ein Invest? Welche Standorte haben

Zukunft? Und welche Nutzungskonzepte sichern

langfristigen Erfolg?

Als innovativer Dienstleister und Vordenker

versteht sich Stadt + Handel als Brückenbauer

zwischen privater Immobilienwirtschaft und

kommunaler Stadtentwicklung. Mit unserem

ganzheitlichen Ansatz verbinden wir wirtschaftliche

Expertise mit tiefem Verständnis für urbane

Dynamik. Wir denken über den Tellerrand hinaus,

um lebenswerte und wirtschaftlich erfolgreiche

Innenstädte zu gestalten.

Die Innenstadt-Indizien sind mehr als ein Werkzeug

– sie sind Ihr strategischer Partner auf dem

Weg zu einer nachhaltigen, profitablen und einzigartigen

Innenstadt. Unsere messbaren Indikatoren

machen Erfolg nicht nur sichtbar, sondern

schaffen die Grundlage für kontinuierliche Optimierung.

Denn eins ist klar: Die Zukunft der Innenstädte

gehört denen, die mutig handeln und

ihre Visionen Realität werden lassen.

Foto: Adobe Stock

Die Innenstadtentwicklung muss auf Kurs bleiben und

auf Herausforderungen flexibel reagieren.

ZUR PERSON

Jens Nußbaum ist seit 2016 bei

Stadt + Handel verantwortlich

für den Geschäftsbereich Stadtentwicklung.

Dort erarbeitet er

mit seinen Kolleginnen und Kollegen

nicht nur Strategien für

Innenstädte, Stadtquartiere und

Innenstadtimmobilien, sondern

versucht dauerhaft tragfähige

Governancestrukturen für eine

erfolgreiche Innenstadt- und

Standortentwicklung aufzubauen.

Denn nur so lassen sich für

ihn lebenswerte, liebenswerte

und lohnenswerte Stadtzentren

entwickeln.

BROCKHOFF RETAIL –

37 JAHRE ERFAHRUNG IN DER

VERMIETUNG UND IM VERKAUF

VON IMMOBILIEN IN

DEUTSCHEN INNENSTÄDTEN.

Unser Team kennt jede Einkaufsstraße in ganz

Deutschland und ist auf die Vermietung

von Ladenlokalen in 1A-Lagen sowie den

Verkauf von Geschäftshäusern und

Fachmarktzentren spezialisiert.

Sprechen Sie uns an! Wir finden die optimale Lösung

für Ihre einzelhandelsgenutzte Immobilie!

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Alexander Nuyken

Sarah Hoffmann

Life Science –

Chance für

leerstehende

Warenhäuser

Der Einzelhandel befindet sich in einem permanenten Wandel, der nahezu alle Nutzungsarten von

Handelsimmobilien betrifft. Besonders im Fokus stehen die Warenhäuser: Mit der Schließung zahlreicher

Galeria-Standorte in den vergangenen Monaten stehen viele Städte vor der Herausforderung,

neue Nutzungskonzepte für diese zentral gelegenen Immobilien zu finden. Durch die zahlreichen

Sparrunden der vergangenen Jahrzehnte – zunächst bei Hertie, dann bei Karstadt und schließlich

bei Galeria Kaufhof – sind Kommunen und Immobilienwirtschaft bereits häufiger vor diese Herausforderung

gestellt worden. Doch wurde in der Vergangenheit eine Nachfolgeoption kaum beachtet,

die durch die Pandemie nun stärker in den Fokus gerückt ist: Life Science.

Diese Branche umfasst Forschung und Anwendungen

in den Bereichen Biotechnologie, Pharmazie,

Medizintechnik und verwandten Feldern.

Life Science ist eine Wachstumsbranche mit hohem

Innovationspotenzial, die sich mit der Verbesserung

von Gesundheit und Lebensqualität

beschäftigt und damit direkte Auswirkung auf die

Gesellschaft hat.

Warum Warenhäuser für Life Science geeignet

sind

Auf den ersten Blick mag die Verbindung zwischen

Einzelhandel und Life Science nicht offensichtlich

sein. Doch Warenhäuser besitzen viele

Eigenschaften, die sie für Life-Science-Nutzungen

prädestinieren.

Unternehmen aus dieser Branche suchen oft

weitläufige Räume für Labore und Büros, was

Warenhäuser mit ihren großen Flächen bieten

können. Denn während die meisten Nutzungsarten

mit tiefen Räumen ohne Tageslicht hadern,

arbeiten Life-Science-Einheiten meist unter

künstlichem Licht.

Die zentrale Lage ehemaliger Einzelhandelsimmobilien

ist auch für die Life-Science-Branche

von Vorteil, da sie nicht nur gut an den öffentlichen

Nahverkehr angebunden sind, sondern

ebenso ein attraktives und lebendiges Umfeld

bieten, was zusätzlich zur Attraktivität des Arbeitgebers

beiträgt.

Zudem erfüllen Warenhäuser viele technische

Voraussetzungen wie Raumtiefe, Deckenhöhe,

Traglast und vorhandene Infrastruktur wie Lastenaufzüge,

die ideal für Laboreinrichtungen

sind. Die Gebäudestruktur erlaubt zudem eine

flexible Mischnutzung, bei der Einzelhandel in

den unteren Etagen bestehen bleiben kann.


Foto: Adobe Stock

Synergien zwischen Einzelhandel und

Life Science

Denn eine Umnutzung muss nicht das generelle

Ende des Einzelhandels an diesen Standorten bedeuten.

Vielmehr ergeben sich neue Möglichkeiten

für synergetische Konzepte. Gesundheitsorientierte

Einzelhandelskonzepte wie Ernährung,

Sport und Freizeit passen hervorragend zum Life-Science-Umfeld.

Filialisten wie die expansive

Sportkette Decathlon, Textilhändler, Nahversorger

und Drogerien sind eine sinnvolle Ergänzung

für Mixed-Use-Immobilien. Zu oft wird in der

Debatte um die Nachnutzung von Warenhäusern

in „entweder oder“ gedacht, dabei bietet „sowohl

als auch“ viele Möglichkeiten.

Ein attraktives gastronomisches Angebot kann

die Standortqualität zudem für alle Nutzer steigern.

Auch Bildungs- und Kultureinrichtungen

wie Museen können das Konzept abrunden und

zu einer „Themenimmobilie“ beitragen. Die Integration

von Life-Science-Flächen kann sogar positive

Impulse für den umliegenden Einzelhandel

setzen, da die Branche in der Regel überdurchschnittlich

gut bezahlte Arbeitsplätze bietet, was

die Kaufkraft in der Umgebung stärkt.

Trotz des Potenzials ist eine Umnutzung aber

kein Selbstläufer, sondern erfordert einige wichtige

Faktoren, um erfolgreich umgesetzt zu werden.

So profitieren Life-Science-Unternehmen

von der Nähe zu Universitäten, Forschungseinrichtungen

und anderen Branchenakteuren,

weshalb das Ökosystem eine entscheidende Rolle

spielt. Zudem kann die Umnutzung langwierige

behördliche Prozesse erfordern, und der Umbau

zu Laborflächen ist mit erheblichen Investitionen

verbunden. Nicht zuletzt muss die Öffentlichkeit

über klare Kommunikation für das neue Nutzungskonzept

gewonnen werden.

Eine Chance für die Zukunft der Innenstädte

Die Umnutzung von Warenhäusern zu Life-

Science-Flächen bietet eine spannende Perspektive

für den Strukturwandel in den Innenstädten.

Sie ermöglicht es, zukunftsträchtige Branchen in

die Zentren zu holen und gleichzeitig neue Impulse

für den Einzelhandel zu setzen. Entscheidend

ist, dass das Konzept offen mit dem Umfeld

korrespondiert. Eine gelungene Integration

von Life-Science-Nutzungen kann Urbanität und

Zukunftsfähigkeit verbinden und so zu einer Belebung

der Innenstädte beitragen. Für Einzelhändler,

Immobilieneigentümer und Stadtplaner

lohnt es sich, diese Option in ihre Überlegungen

einzubeziehen.

Erfolgreiche Beispiele aus den USA belegen bereits,

dass die Umwandlung von Einzelhandelsflächen

in Life-Science-Immobilien funktionieren

kann. Es liegt nun an uns, dieses Potenzial auch

in Deutschland zu erkennen und zu nutzen. Mit

Kreativität, Offenheit für neue Ideen und einer

engen Zusammenarbeit aller Beteiligten können

wir die Herausforderungen des Strukturwandels

im Einzelhandel in Chancen für lebendige und

zukunftsfähige Innenstädte verwandeln.

ZUR PERSON

Alexander Nuyken ist bei JLL Head

of Life Sciences Markets für die

Region EMEA.

Unternehmen aus der Life-Science Branche suchen

weitläufige Räume für Labore und Büros.

Sarah Hoffmann ist Head of Retail

Investment bei JLL Germany


Benjamin Schrödl

Wann und wo

Warenhaus-Umnutzungen

wirtschaftlich sind

Warenhäuser, einst zentrale Anziehungspunkte in den deutschen Innenstädten,

haben durch den Aufstieg des Fachhandels, der Shopping Center und des

Online-Handels an Bedeutung verloren. In allen Stadtgrößen haben die Schließungswellen

der letzten Jahre zu einer Vielzahl leerstehender Gebäude geführt,

deren Zukunft ungewiss ist.

Vor diesem Hintergrund rückt erneut die Frage

nach einer sinnvollen Nachnutzung für die enormen

Baukörper in den Fokus. Das große öffentliche

Interesse aufgrund der zentralen Standorte

der Gebäude innerhalb vieler Innenstädte stellt

nur einen Grund für die hohe Relevanz einer

zeitnahen Nachnutzung dar. Insbesondere in

kleineren Städten haben die Warenhäuser den

umliegenden Einzelhandel langfristig beeinflusst

und eine Schließung der Warenhäuser wirkt sich

zwangsläufig negativ auf die Attraktivität der Innenstädte

aus.

Ehemalige Warenhäuser könnten grundsätzlich

auch ohne bauliche Veränderungen weitergenutzt

werden. Aufgrund ihrer Ausrichtung auf einen

einzigen Betreiber und der hohen Betriebskosten

hat sich in der Vergangenheit gezeigt,

dass die direkte Nachvermietung ohne Umbau

wirtschaftlich wenig attraktiv ist. Daher sind in

den allermeisten Fällen bauliche Veränderungen

notwendig, um die Flächen zu teilen und wirtschaftlich

sinnvoll nutzen zu können. Umnutzungen

in Mixed-Use-Immobilien sind dabei die

erfolgreichste Lösung. Hierbei werden verschiedene

Nutzungen wie beispielsweise Büros, Einzelhandel,

Wohnen, Gastronomie, Hotels, Senio-

ren sowie die öffentliche Nutzung (z.B. Gericht,

Schulen, Bibliotheken, Vereine) in einem Objekt

kombiniert. Neben den wirtschaftlichen Argumenten

für Mixed-Use-Nutzung sind die gesteigerte

Nutzungsattraktivität für Bürgerinnen und

Bürger sowie die höhere Resilienz (durch reduziertes

Mietausfallrisiko) gute Argumente.

Neben der architektonischen und rechtlichen

Machbarkeit ist insbesondere die Wirtschaftlichkeit

einer Umwandlung hoch relevant. Ist das

Projekt wirtschaftlich tragfähig mit zukünftigem

Mietermix? Wie hoch sind erforderliche Investitionskosten?

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

einer A-Stadt fallen deutlich anders aus

als die einer D-Stadt. Wie groß sind daher regionale

Unterschiede im Hinblick auf erzielbare

Mieten?

Mit dem Ziel, diese Fragen zu beantworten, wurden

im Rahmen einer PwC-Studie alle 37 Warenhäuser

der Schließungswelle Juni 2023 und

Januar 2024 anhand der Residualwertmethode

betrachtet. Ziel war hierbei die Ableitung durchschnittlicher

Investitionskosten, welche aufzeigt,

wie viel Kapital für den Erwerb der ehemaligen

Kaufhäuser maximal aufgewendet werden könnte,

sodass das Projekt noch rentabel ist, unter


Berücksichtigung der jeweiligen Mietniveaus je

Stadtgröße.

Im Fokus lag zunächst die Ermittlung des potenziellen

Marktwertes anhand marktüblicher Mieten

sowie Vervielfältiger der umgenutzten Immobilie

und erforderlicher Investitionskosten sowie

im weiteren maximal tragbare Erwerbskosten.

Die Flächen wurden modellhaft auf unterschiedliche

Mixed-Use Nutzungsarten aufgeteilt: Einzelhandel

(34,7 %), Büro/Öffentliche Nutzung (22,2

%), Wohnen (17,4 %), Gastronomie (11,8 %) sowie

Hotel (9,7 %) und Senioren (4,2 %).

Die Erkenntnisse der Analyse lassen sich wie folgt

zusammenfassen: Für die Realisierung der verschiedenen

neuen Nutzungen wie Wohnen und

Büro/öffentliche Nutzung sind strukturelle Umbaumaßnahmen

erforderlich, um unter anderem

eine arbeitsrechtlich zulässige natürliche Belichtung

und Belüftung der Räume zu gewährleisten.

Ferner sind Anforderungen an den Brandschutz,

die Barrierefreiheit sowie die Energieeffizienz

zu berücksichtigen. Aufgrund dieser bautechnischen

Komplexität sind für die Umnutzung signifikante

Investitionsvolumina erforderlich. Die

Kosten inkludieren neben den reinen Baukosten

die Kosten zur Finanzierung des Ankaufs sowie

des Umbaus, Transaktionskosten sowie den Entwicklergewinn.

Die Baukosten inklusive Nebenkosten

belaufen sich nach detaillierter Analyse

auf 2.400 bis 3.700 Euro/qm je Bruttogrundfläche

(BGF).

Nach Ermittlung der Residuen der betrachteten

Standorte ergibt sich eine breite Spanne der Ergebnisse

von -1.980 bis 3.530 Euro/qm BGF. Negative

Residuen ergeben sich aus einer höheren

Summe der erforderlichen Baukosten im Vergleich

zu den erzielbaren Einnahmen. Die Berechnungen

zeigen, dass die Umnutzung in den

guten Lagen der deutschen Metropolen bzw.

Oberzentren (zumeist A- und B-Standorte), trotz

der hohen Baukosten, aufgrund der vergleichsweise

hohen erzielbaren Marktmieten überwiegend

wirtschaftlich ist. Das abgeleitete Residuum

befindet sich auf vergleichbarem Niveau

mit bisherigen Warenhaus-Transaktionen und

kann daher als plausibel erachtet werden. In den

wirtschaftlich starken Metropolregionen sind die

Residuen höher als an den anderen Standorten.

Der Kaufpreis von Warenhaus-Immobilien in den

Jahren 2022 bis 2024 bewegt sich in einer Spanne

von 560 bis 1.950 Euro/qm und beträgt im Durchschnitt

1.240 Euro/qm.

Die Analysen haben ebenfalls gezeigt, dass in

den kleineren Städten (C- und D-Standorte) die

wirtschaftliche Ertragskraft (aus Mietansätzen

für Mischnutzung) der umgenutzten Gebäude

nicht ausreicht, um die hohen Baukosten für

die Umnutzung zu erwirtschaften. Somit ist das

angenommene Nutzungskonzept nicht an allen

Standorten wirtschaftlich attraktiv. An einfachen

Standorten ist daher eine detaillierte Betrachtung

durch beispielsweise die Anpassung

des Nutzungsmixes an die lokalen Gegebenheiten

zwingend erforderlich.

In kleineren Städten nehmen die Warenhäuser

auf städtebaulicher und sozialer Ebene eine besonders

große Bedeutung ein. Die Mixed-Use-

Lösung ist auch hier eine bereichernde Nachnutzung,

welche sich allerdings wirtschaftlich

zumeist nicht selbst trägt. Die Konsequenz ist,

dass primär wirtschaftlich orientierte Investoren

an diesen Standorten nicht investieren können.

Hieraus resultiert die Notwendigkeit der finanziellen

Unterstützung der Gemeinden wie etwa

durch den Ankauf der Grundstücke oder durch

Baukostenzuschüsse. Dies ist aber politisch abzuwägen,

da öffentliche Gelder eingesetzt werden

müssen. Die Spanne der Baukosten an den

C- und D-Standorten beträgt, abhängig von der

Größe der Immobilie und den regionalen Baukostenunterschieden,

mindestens 32 bis 125 Mio.

Euro. Die frühzeitige Aufnahme der Diskussion

aller Beteiligten ist essenziell.

ZUR PERSON

Benjamin Schrödl ist Partner

bei PwC Deutschland im Bereich

M&A. Seit 16 Jahren berät er namhafte

deutsche und internationale

Mandanten aus verschiedenen

Branchen im Rahmen von Transaktionen

und Immobilienprojekten.


Lena Knopf

Mischnutzungen

in Shopping Centern –

ein Überblick

Mischnutzungen in Shopping-Centern sind kein gänzlich neues Thema. Die ältesten

Belege dafür, wie z.B. das Nordwestzentrum in Frankfurt, reichen in die

1960er Jahre zurück – die Anfangszeit der Shopping Center in Deutschland. Im

Laufe der Jahrzehnte wurden immer mehr Einkaufszentren multifunktional konzipiert.

Dieser Beitrag fasst die Gründe für Mischnutzungen in Shopping Centern

zusammen und beleuchtet den Status Quo sowie die zukünftige Dynamik.

Gründe und Ursachen für die Zunahme von

Mixed-Use

Die Hauptgründe für die Umsetzung von Mischnutzungskonzepten

gegenüber einer reinen Retailnutzung

bestehen in der optimalen Bewirtschaftung

der vorhandenen Flächen und Etagen

sowie einer höheren und stabileren Frequenz bei

Erhöhung der Verweildauer der Kundinnen und

Kunden. Entweder wird die Multifunktionalität

bereits vorab in die Planung und Konzeption des

Shopping-Centers integriert oder im Rahmen

von Revitalisierungen bzw. Repositionierungen

nachträglich umgesetzt. Letzteres ist häufig der

Fall, wenn großflächige Ankermieter wegfallen,

deren Nachvermietung problematisch ist, oder

sich insgesamt Leerstände im Objekt manifestiert

haben.

Gelingt die sinnvolle Mischung, erzeugen die verschiedenen

Nutzungen untereinander Synergieeffekte,

wenn die Kundinnen und Kunden vor Ort

mehrere zu erledigende Angelegenheiten kombinieren

können. Doch welche Angebote passen besonders

gut zusammen? Konsumentenbefragungen

zeigen, dass der tägliche Versorgungseinkauf

gerne mit der Arbeit, aber auch Behörden- bzw.

Bankbesuchen, Arztterminen oder Dienstleistungen

wir Friseur oder Reinigung kombiniert wird.

Handelt es sich um einen entspannten Einkaufsbummel,

wird dieser von den Kunden am liebsten

mit einem Besuch der Gastronomie oder dem

Treffen von Freunden und Familie kombiniert.

Die Vorteile der Shopping Center liegen diesbezüglich

einerseits im professionellen Management,

welches die einzelnen Nutzungen sinnvoll

zusammenstellt, sowie in der sehr guten Erreichbarkeit.

Anderseits bestehen immer häufiger passende

Flächenverfügbarkeiten, da der Leerstand

in Shopping Centern innerhalb der vergangenen

fünf Jahre gestiegen ist. Waren im Jahr 2019 noch

zwei Drittel der Center in der optimalen Position,

über einen Leerstand von nur bis zu drei Prozent

der Retail-Mietfläche zu verfügen, ist es im Jahr

2024 nur noch ein Drittel der Center. Im gleichen

Zeitraum hat sich der Anteil der Center mit Leerständen

von mehr als fünf Prozent der Retail-

Mietfläche verdoppelt und liegt bei 44 Prozent.

Umfang der Mixed-Use-Flächen

in Shopping Centern

Wieviel Mixed-Use-Flächen gibt es in den Shopping-Centern

in Deutschland aktuell? Hier

wird zunächst deutlich, dass der Fokus bei den

Flächenanteilen weiterhin klar auf Retail liegt.

Knapp die Hälfte (46 Prozent) der Shopping-Cen-


ter beherbergen Mischnutzungen auf bis zu zehn

Prozent der Mietfläche. Ein Fünftel der Center

hat einen Anteil der Mischnutzungen auf elf bis

20 Prozent der Mietfläche, der Rest liegt darüber

– dies ist individuell sehr abhängig von der Flächenstruktur

und Geschossigkeit der Immobilie.

Fast jedes dritte Center (32 Prozent) befasst sich

aktuell mit einer Komprimierung der Retail-Fläche

zugunsten von mehr Mischnutzungen, hat

diese Maßnahme entweder aktuell in Planung

oder bereits in den vergangenen fünf Jahren

durchgeführt.

Art der Nutzung

Bereits heute sind Büros die häufigste in Shopping-Centern

anzutreffende Mischnutzung, sie

gehören in 61 Prozent der Center zum Nutzungsmix.

Aber auch Nutzungen aus dem Bereich Gesundheitswesen

sind verbreitet und in mehr als

der Hälfte der Center zu finden. Die dritthäufigste

Mischnutzung ist der Bereich Freizeit, Entertainment

und Sport und gehört in 38 Prozent der

Center zum Nutzungsmix. Weniger häufig sind

Wohnungen (20 Prozent der Center) und öffentliche

Einrichtungen (16 Prozent) wie Behörden

oder Bibliotheken, noch seltener Hotels oder

Schulen (acht Prozent).

Besonders viel Gestaltungspotenzial und Synergiechancen

werden dem Bereich Freizeit zugeschrieben.

Gemeinsam mit der Branche Gesundheitswesen

und Arztpraxen ist es aktuell

die Mischnutzung mit der größten Dynamik. Am

häufigsten sind dabei Fitnessstudios – jedes dritte

Center verfügt über ein Fitnessstudio – und

Indoor-Spielplätze (jedes fünfte Center verfügt

über einen Indoor-Spielplatz).

ZUR PERSON

Lena Knopf studierte von 2006

bis 2013 Humangeographie an der

Universität Münster und an der

University of Exeter. Nach einer

Masterarbeit über Shopping Center

in Mittelstädten und einem

Praktikum in der Researchabteilung

der mfi AG setzte sie ihre Forschung

über Handelsimmobilien

ab dem Jahr 2013 als Projektleiterin

im Forschungsbereich Immobilen

& Expansion des EHI Retail

Institutes fort. Sie ist verantwortlich

für verschiedene Forschungsprojekte,

Publikationen und Veranstaltungen

und gibt seit 2023

den EHI Shopping-Center Report

heraus.


Olaf Ley

Die Chancen verstärkter

Freizeit- und

Entertainmentangebote


In einer Zeit, in der sich das Freizeitverhalten rasant wandelt, stehen Shopping

Center vor der Herausforderung, ihre Attraktivität und Relevanz im Wettbewerb

mit dem Online-Handel und im Grunde auch zu allen weiteren Freizeit-Angeboten

zu sichern. Shopping Destinationen müssen Argumente liefern, eine große

Anzahl von Menschen für sich zu begeistern – und diese Argumente müssen über

das reine Bedarfs-Decken hinausgehen.

Eine vielversprechende Strategie ist die Integration

von Freizeit- und Entertainmentangeboten.

Diese Erweiterung bietet langfristige Chancen

für die Positionierung von Einkaufszentren als

Erlebnisdestinationen. Eurofund verfolgt diesen

Ansatz sehr konsequent mit dem Konzept der

Etablierung von Shopping Ressorts.

Der Wandel im Einkaufsverhalten

Das traditionelle Konzept eines Shopping Centers

als Ort für den ausschließlichen Einkauf hat

sich überholt. Kunden suchen heute nach Mehrwerten

und Erlebnissen, die über den bloßen

Warenkauf hinausgehen. Sowohl moderne Shop-

Konzepte als auch innovative Freizeit- und Entertainment-Angebote

sprechen Emotionen an,

schaffen Erinnerungen und bieten das, was der

digitale Handel nicht leisten kann: physische Erlebnisse

und soziale Interaktionen.

Freizeit und Entertainment als Frequenzbringer

Freizeit- und Entertainmentangebote können die

Besucherfrequenz eines Shopping Centers signifikant

steigern. Ein Beispiel dafür sind Kino- oder

Bowlingcenter, die besonders in den Abendstunden

und am Wochenende zusätzliche Besucher

anziehen. Auch innovative Konzepte wie Escape

Rooms, Virtual-Reality-Erlebnisse oder Indoor-

Spielplätze haben sich als Publikumsmagneten

erwiesen. Solche Angebote locken nicht nur

Stammkunden an, sondern ziehen auch neue

Zielgruppen in das Center, darunter Familien,

junge Erwachsene oder Touristen. Im Rhein

Ruhr-Zentrum, der in Deutschland neuesten

Akquisition von Eurofund, sind diese Elemente

u.a. das bereits seit Jahrzehnten etablierte Cinemaxx-Kino

und wird in Zukunft ein neuartiges

Kids-Entertainment des Mieters Adventica sein.

Ein weiterer Vorteil ist die verlängerte Aufenthaltsdauer

der Besucher. Diese Synergieeffekte

können zu einem signifikanten Umsatzplus für

die im Center angesiedelten Geschäfte führen.

Allerdings ist hier wie bereits oben angemerkt

unbedingt darauf zu achten, dass die Shopping-,

Gastro- und Entertainment-Bereiche nicht isoliert

voneinander betrachtet und designt werden,

sondern eine zusammenhängende Einheit bil-


den – hier ist der Bereich des Foodcourts / Kinos

im Rhein-Ruhr-Zentrums ein gutes Beispiel, bei

dem die einzelnen Bereiche nahtlos ineinander

übergehend mit Treppen verbunden sind. Wir

werden in den Übergangsbereichen zusätzliche

Angebote schaffen, die die Kunden vom Food

Court über diese jeweiligen Angebote zum Kino

oder Kids-Entertainment führen.

Differenzierung im Wettbewerb

Shopping-Center, die über ein einzigartiges

Freizeitangebot verfügen, heben sich von der

Konkurrenz ab und schaffen eine starke Markenidentität.

Dies ist besonders in urbanen Gebieten

von Bedeutung, wo die Konkurrenz zwischen

Einkaufszentren groß ist und die Notwendigkeit

zur Differenzierung umso wichtiger. Eurofund

hat das z.B. bereits in den großen Shopping Resorts

UBBO Lissabon und Puerto Venecia Zaragossa

unter Beweis gestellt und schickt sich auch

mit dem Konzept des NEUEN Rhein-Ruhr-Zentrums

Mülheim an, eine solche Benchmark zu

setzen.

Während traditionelle Einzelhandelsumsätze oft

von Weihnachts- oder Sale-Zeiten abhängig sind,

generieren Freizeit- und Entertainmentkonzepte

eine ganzjährige Attraktivität.

Die Rolle der Gastronomie

Restaurants, Cafés und Food-Courts sind nicht

nur Anziehungspunkte, sondern auch integraler

Bestandteil eines ganzheitlichen Erlebnisangebots,

der auch die Verweildauer im Center signifikant

erhöhen kann. Die richtige Auswahl an

Food-Konzepten kann dazu beitragen, Besucher

nicht nur zu halten, sondern auch zum Wiederkommen

zu bewegen.

Wichtig für eine optimale Konzeptausrichtung

ist eine sowohl räumliche als konzeptionelle Integration

der Gastronomieangebote in die Shopping-

aber auch vor allem in die Entertainment-

Angebote – so können die Synergien optimal

abgeschöpft werden.

Herausforderungen und Erfolgsfaktoren

Ein zentraler Punkt ist die Flächenplanung. Freizeitangebote

benötigen oft große Flächen, die in

bestehenden Centern nicht immer leicht zu integrieren

sind. Eine durchdachte Planung ist daher

unabdingbar.

Betreiber von Entertainmentangeboten oder

Gastronomie sollten sorgfältig ausgewählt werden,

um eine hohe Qualität, Attraktivität und

einen langfristigen Betrieb sicherzustellen. Ein

weiteres Augenmerk liegt auf der laufenden Wartung

und dem Management der Angebote, um

eine gleichbleibend hohe Kundenzufriedenheit

zu gewährleisten.

Fazit

Die Integration von Freizeit- und Entertainmentangeboten

bietet für Shopping Center enorme

Chancen. Sie schaffen Erlebnisse, die der Online-

Handel nicht bieten kann, erhöhen die Besucherfrequenz

und Aufenthaltsdauer und helfen dabei,

sich im Wettbewerb zu differenzieren. Durch die

enge Verknüpfung von Shopping, Entertainment

und Gastronomie werden Einkaufszentren zu

lebendigen Begegnungsorten, die weit über den

reinen Konsum hinausgehen.

Foto: Eurofund

ZUR PERSON

Eurofund hat für das Rhein-Ruhr-Zentrum in Mülheim ein außergewöhnliches

neues Konzept entwickelt.

Olaf Ley ist Director Business

Development bei der Eurofund

Group. Zuvor war er mehrere Jahre

für Investment / Asset Management

bei Unibail-Rodamco-Westfield

Germany verantwortlich.


Julia Rahner

Leerstände als Chance

Zahlreiche Innenstädte leiden unter verwaisten Retail-Flächen. In peripheren Lagen

finden einige Bürogebäude keine Mieter mehr. Leerstände sind für alle Beteiligten

eine Herausforderung. Aber auch eine Chance: Flächen können neuen,

stark nachgefragten Nutzungen zugeführt werden. Zum Vorteil der Nutzer, der

Städte und der Eigentümer.

Die Nutzung von Gebäuden wurde früher gern

monofunktional gedacht und umgesetzt. Die Privatwirtschaft

setzte gern auf die am jeweiligen

Standort erzielbaren höchstmöglichen Mieten.

Städte trennten in ihren Flächennutzungsplänen

gern zwischen Wohnen, Gewerbe und weiteren

Nutzungen. Investoren bevorzugten aus Anlagegesichtspunkten

möglichst sortenreine Portfolios.

Doch die Rahmenbedingungen, aber auch die

Bedürfnisse der Nutzer haben sich verändert.

Noch vor wenigen Jahren waren große Einkaufszentren

und vom Handel dominierte Fußgängerzonen

in der Innenstadt sowie Bürokomplexe am

Stadtrand Sinnbilder für den wirtschaftlichen

Erfolg einer Stadt. Diese Ära ist vorbei. E-Commerce

und die Folgen der pandemiebedingten

Lockdowns haben das Einkaufsverhalten verändert.

Die Trends zu Homeoffice und höherwertigen

und urbaner gelegenen Flächen haben im

Office-Sektor eine ähnliche Wirkung: Flächen in

erheblichem Ausmaß werden für ihre bisherigen

Nutzungen nicht mehr nachgefragt.

Aus dieser Not lässt sich aber eine Tugend machen.

Denn der Bedarf ist nicht verschwunden.

Er hat sich verschoben. Eine sinnvolle Umnutzungsstrategie

muss sich an dem orientieren,

was Menschen suchen und wünschen. Vorwiegend

monofunktional nutzbare Gebäude und

Standorte entsprechen dem oftmals nicht mehr.

Multi Use ist das Stichwort: Gebäude und Grundstücke

werden immer häufiger umgewidmet und

für unterschiedliche, parallel stattfindende Nutzungen

aufbereitet.

Für neue Quartiere sollte dieser Ansatz ohnehin

Grundvoraussetzung sein. Aber auch im Bestand

– und dies ist die weitaus größere Aufgabe

– schafft er höhere Flexibilität und Nutzungseffizienz,

kurzum eine höhere ökonomische Resilienz.

Wirtschaftlichkeit ist eine notwendige, aber

keine für sich genommen ausreichende Bedingung.

Multifunktionalität schafft kulturellen und

sozialen Mehrwert. Ein kluger und standortgerechter

Mix aus Wohnen, Arbeiten, Gastronomie,

Konsum und Bildung bis hin zum Urban Gardening

lässt urbane, für die Menschen attraktive

Lebensräume entstehen.

Auch Eigentümer und Investoren profitieren,

weil all diese Dinge auf das S in ESG einzahlen.

Beispielsweise lassen sich Kaufhäuser so in lebendige

Treffpunkte verwandeln, die unterschiedliche

Zielgruppen ansprechen. Neben vermietbaren

Arbeits-, Retail- und Wohnflächen

entstehen Räume für Veranstaltungen, Märkte,

Kunst und Kultur. Vielfalt und Treffpunkt-Qualität

bilden einen attraktiven Gegenpol zum „einsamen“

Online-Kauf.

Für viele Stadtgesellschaften an erster Stelle steht

derzeit die Erhöhung des Wohnungsangebots.

Bislang fokussieren sich entsprechende Umnutzungsdebatten

im Wesentlichen auf das Einzelgebäude.

Es ist an der Zeit, über den Tellerrand

der eigenen (Eigentums-)Grenzen hinauszublicken.

Vitale Standorte und Quartiere entstehen

durch sich ergänzende Angebote. Aus Einzelhan-


delsflächen können smarte Wohnungen für unterschiedliche

Zielgruppen werden – Apartments

für Long Stay, für Senioren und für andere Gruppen.

Umgekehrt können zu Wohnraum transformierte

Büroflächen dem Einzelhandel helfen.

Denn die dort einziehenden Haushalte sorgen

für neue Nachfrage. Je nach Lage sind passende

Lösungen und Nutzungsmischungen in den Innenstädten

andere als an den Stadträndern, in

großen Städten andere als in kleineren.

Die Transformation von Beständen in Richtung

Multi-Use hat leider zahlreiche, teils hohe Hürden

zu überwinden. Dazu gehören gestiegene

Baupreise und das vermutlich dauerhaft höhere

Zinsniveau. Die Privatwirtschaft kann auf sich

gestellt nur dort in Umbaumaßnahmen investieren,

wo erzielbare Mieten dies rechtfertigen. Ist

dies nicht der Fall, muss die Politik entscheiden,

ob sie entsprechende Transformationsprozesse

unterstützen will. Es wäre ein Investment in die

Zukunft, denn nur funktionierende Quartiere

und Nachbarschaften sorgen für ein auskömmliches

Steuervolumen. Helfen würde es schon,

wenn Baubehörden mehr Flexibilität zeigen und

Innovationen nicht mehr durch Gesetze und Vorschriften

behindert werden.

Aber auch die Immobilienwirtschaft muss über

ihren Schatten springen. Denn letztlich sitzen

alle in einem Boot. Es empfiehlt sich, in die gleiche

Richtung zu rudern. Nur dann profitieren alle

Stake- und Shareholder. Wir brauchen Runde Tische,

an denen Politik, Verwaltung, Stadtplaner,

Immobilienwirtschaft und Nutzer gemeinsam

bestmögliche Lösungen herausarbeiten und voranbringen.

Keine Seite wird dabei für sich das

jeweilige Optimum erzielen können, denn jedes

auf die Spitze getriebene Einzelinteresse schadet

allen anderen Beteiligten. Das gilt im übertragenen

Sinne auch für Nachhaltigkeitsanforderungen:

ESG ist wichtig, keine Frage. Aber in der

Umsetzung lässt sich oft gut zwischen Pflicht und

Kür differenzieren. In vielen Fällen ist es sinnvoll,

sich mit der Pflicht zu begnügen, damit die Flächen

für die Nutzer bezahlbar bleiben.

Visualisierung: Apleona

Eine sinnvolle Umnutzungsstrategie muss sich daran orientieren, was

Menschen suchen und sich wünschen.

ZUR PERSON

Julia Rahner, geborene Steinmetz,

ist seit 2019 bei Apleona Real Estate

GmbH beschäftigt und seit Januar

2022 in der Position der CEO.

Mit ihrer umfassenden Erfahrung

im operativen Immobiliengeschäft

seit über 13 Jahren führt sie

das Unternehmen erfolgreich auf

Wachstumskurs.

Die Volljuristin sammelte in ihrer

Karriere umfangreiche Erfahrungen

im Center Management, unter

anderem als stellvertretende Leiterin

des Center Managements bei

der ILG Gruppe.

Diese Expertise prägt ihre Arbeit

und trägt maßgeblich zur Weiterentwicklung

der Apleona Real Estate

GmbH bei.


Lars Heese

Gemeinsam handeln

Deutschlands Großstädte sowie Ober- und Mittelzentren durchleben

eine Phase tiefgreifenden strukturellen Wandels. Denn im 30. Jahr des

Bestehens des Internetriesens Amazon und der von ihm und seinen digitalen

Wettbewerbern losgetretenen Veränderung des Einzelhandels

ist mittlerweile allen Verantwortlichen klar, dass lebendige Innenstädte

kein Selbstläufer sind und konzertiertes Handeln erfordern. Hinzu kommen

weitere Herausforderungen, die sich aus dem Klimaschutz und Klimazielen

ergeben, welche sich einzelne Städte im Rahmen von Selbstverpflichtungen

auferlegt haben.

Mittlerweile erleben wir in zahlreichen unserer

Gespräche mit den Verantwortlichen eine Aufbruchstimmung

und Bereitschaft, notwendige

und teils überfällige Entwicklungen voranzutreiben.

Häufig ist dabei das Ziel, das mittlerweile

immer öfter leerstehende Warenhaus in zentraler

Innenstadtlage zu ersetzen durch attraktive, gemischt

aufgestellte Konzepte, wo das Einkaufen

zum Gemeinschaftserlebnis wird und – mit weiteren

Dienstleistungen verbunden – die Attraktivität

der Innenstädte sichert und erhöht sowie

für eine längere Verweildauer sorgt. Immer öfter

nehmen Kommunen dabei die Nachnutzung

der zentral gelegenen Immobilien selbst in die

Hand, um lange Leerstände und das Risiko von

Trading Down-Effekten zu verhindern. Sie übernehmen

die aufgegebenen Handelsimmobilien.

Cottbus, Hanau, Offenbach, Leverkusen, Düsseldorf,

Nürnberg, Neuss und Ingolstadt sind zuletzt

diesen Weg gegangen.

Wie kommt es dazu? Kommunen übernehmen

die Nachnutzung zentral gelegener Handelsimmobilien

vor allem aus zwei Gründen: Sie wollen

durch die Umnutzung leer stehender Warenhäuser

die Revitalisierung ihrer Zentren befördern.

Oft gehen dabei Zwischennutzungen einher mit

der längerfristigen Transformation, die dann

umfassendere Nutzungskonzepte beinhaltet, die

öffentliche oder Bildungseinrichtungen, beispielsweise

Musikschulen und Bibliotheken, mit

Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen

und Wohnen verbinden.

Andererseits erkennen sie, dass sie in der aktuellen

Marktsituation in die Bresche springen

müssen, denn die Kaufpreisvorstellungen von Eigentümern

passen oft nicht zusammen mit dem

Business-Case von Entwicklern – angesichts gestiegener

Zinsen, verpflichtender energetischer

Maßnahmen im Zuge der Sanierung und den

enormen baulichen Kosten für umfassende Umnutzungen.

Jahrelanger Stillstand ist dann häufig

unerwünschte Folge dieser Pattsituation. Diese

Entwicklung hat dazu geführt, dass sich Städte

wie Hanau und Ingolstadt mit ihrer Rolle als

„Zwischenerwerber“ anfreunden.

Wenn aber Städte zu Entwicklern werden, sehen

sie sich mit einer Vielzahl von Fragestellungen

konfrontiert, die sorgfältige Marktanalysen voraussetzen,

ebenso wie die Bewertung der baulichen

Möglichkeiten und Anforderungen, die sich

in Zusammenhang mit der energetischen Sanierung

ergeben. Schließlich müssen auch vorhandene

Auflagen bedacht werden. Ebenso un-


abdingbar ist die Bürgerbeteiligung bei Stadtbild

prägenden Objekten in zentraler Innenstadtlage.

Wichtig ist, dass die Rolle der Städte bei dieser

Transformation nicht auf Dauer angelegt ist. Beispiele

aus der Praxis zeigen, dass entsprechende

Vorhaben an einen Punkt kommen, an dem die

Prozesskette, welche Immobilienentwickler in

Gang setzen, in den städtischen Strukturen nicht

darstellbar ist. Hier lohnt es sich, dass der Absprung

rechtzeitig vorbereitet wird. Immobilienentwickler

und -betreiber können sich an diesem

Punkt die Hand reichen, den optimalen Zeitpunkt

vorschlagen. Sie verfügen über die relevante Erfahrung

und die über den Einzelfall hinausweisenden

skalierbaren Strukturen, eine auf Dauer

wirtschaftlich tragfähige „Exit-Perspektive“ zu

gestalten, die über Bau und Umbau auch Verkauf,

Asset und Property Management beinhaltet. So

werden aus Sicht der Stadt Immobilien weder zu

einer „unendlichen Geschichte“ noch zum unkalkulierbaren

Risiko.

Was die Vielfalt möglicher Mischnutzungen betrifft,

sind aus Sicht des Handels insbesondere

folgende Aspekte zu bedenken: Jedes Asset muss

für sich mit Blick auf die vorgenannten Faktoren

und Ausgangssituation untersucht werden. Pauschale

Lösungen sind nicht sinnvoll.

wert der Besucher unter einem Dach vereint.

In Absprache mit der Stadt wird im Sinne der

Nachhaltigkeit so viel wie möglich von der alten

Gebäudesubstanz wiederverwertet. So konnten

beispielsweise 450 Tonnen an Stahlträgern wieder

eingebaut werden, die zuvor aus dem ehemaligen

C&A-Gebäude ausgebaut worden waren.

Entsprechend werden auch Betonplatten

aus den alten Decken geschnitten und wieder in

das neue Gebäude eingesetzt, mit dem Ziel, die

CO2-Bilanz des Objekts zu optimieren. All dies –

in Verbindung mit einem nachhaltigen energetischen

Gebäudekonzept und der Vermeidung von

fossilen Brennstoffen – trägt dazu bei, mit dem

Objekt auch den Net-Zero-Carbon-Standard zu

erreichen.

Wer heute verantwortungsvoll plant und entwickelt,

sollte sich schließlich auch mit der Nutzungsflexibilität

von Objekten befassen. Ein Objekt,

das nur auf die spezifischen Bedürfnisse

eines Mieters zugeschnitten ist, kann aus unserer

Sicht nicht mehr nachhaltig sein. Bieten die

Grundrisse und Erschließungsstrukturen jedoch

genug Spielraum für einen Mieterwechsel oder

andere Nutzungsarten, wird sich ein Objekt auch

an einem anspruchsvollen Mietermarkt bewähren

und Menschen auch auf Sicht der nächsten

Jahrzehnte erfolgreich in die Innenstädte locken.

Vor, während und auch nach der Corona-Pandemie

haben wir an zahlreichen Innenstadt-

Standorten in der DACH-Region gezeigt, wie sich

die nachhaltige Transformation ehemals reiner

Handelsflächen wirtschaftlich umzusetzen lässt:

Die Kombination folgender Nutzungsformen hat

sich dabei immer wieder als besonders erfolgreich

erwiesen: Hotelnutzungen mit Short- und

Long-Stay-Konzepten, Schulen, Bildungseinrichtungen,

medizinische Zentren, Büros, Fitnessstudios,

Gastronomie im Zusammenspiel

mit stationärem Einzelhandel wie Lebensmittel

oder Mode.

Das Projekt „Elisen Palais“ an der Mönckebergstraße

in der Hamburger Innenstadt ist ein aktuelles

Beispiel. Dort entsteht derzeit ein einzigartiges

Gebäude, dessen Backsteinfassade sich

harmonisch in das Stadtbild einfügt und das Hotellerie,

Gastronomie und Shopping zum Mehr-

ZUR PERSON

Lars Heese ist Geschäftsführer

DACH der Redevco Services

Deutschland GmbH. Zuvor war

Heese u. a. Geschäftsführer bei der

Hahn Gruppe.


Klaus Schwitzke

Der Streetwear-Hype:

LIVE FAST DIE YOUNG (LFDY)

Das deutsche Streetwear-Label Live Fast Die Young (LFDY) ist eine Marke, die authentisch,

unabhängig und selbstbewusst abbildet, was eine ganze Generation fühlt,

die aber nicht vergisst, woher sie kommt. Die 2012 gegründete Brand steht für ikonische

Styles, hochwertige Materialien und urbanen Stil. Aus einem kleinen Düsseldorfer

T-Shirt-Druckservice ist so bis heute die stärkste deutsche Streetwear Brand

geworden. Mit dieser Mission vor Augen entwickelten wir bei Schwitzke & Partner die

ersten Entwürfe für LFDY. Unser gemeinsames Ziel: Die DNA und Authentizität von

LFDY in jedem Store spürbar zu machen.

Ein Storekonzept, das die Metropolen feiert und

die Marken-DNA bewahrt

Von Hamburg bis nach London: LFDY begann

die Expansion in Deutschland und leitete kurz

darauf auch die Internationalisierung der Marke

ein. Jeder Metropolenstandort verkörpert den

Grundsatz, einen eigenständigen Charakter zu

bewahren und dennoch die konsistente Marken-

DNA widerzuspiegeln.

• Köln (2022): Der bestehende Store in Köln

sollte ein neues, monochromes und cleanes Design-Konzept

erhalten. Die schwarze Schaufensterfront

rahmt den Blick in den hell gestalteten

Innenraum und erinnert an einen Polaroid-Abzug.

Mit der monochromen, fast galerieartigen

Inszenierung schufen wir in enger Absprache

mit dem Kunden einen Raum, der die Kollektion

konsequent in den Fokus rückt. Selbst die

rauen, freigelegten Steinwände fügen sich in eine

zurückhaltende Eleganz, die den klaren und authentischen

Look von LFDY perfekt unterstreicht.

• Hamburg (2022): Als sich LFDY in Hamburg

für die Hohen Bleichen – eine renommierte und

exklusive Premium-Lage – entschied, sollte sich

diese Besonderheit auch im Store widerspiegeln:

Edelstahl, grüner Marmor und ikonische Fotoinstallationen

verbinden urbanen Charme mit

der Hamburger Kunstszene. Dieser Store wurde

nicht nur als Verkaufsfläche gestaltet, sondern

als Showroom, Lounge und Private Shopping

Area, der auf zwei Etagen Raum für Interaktion,

Stil und Kultur bietet. Für uns verkörpert er, was

LFDY ausmacht: eine Symbiose aus Streetwear

und Kunst, die die Community stärkt und wachsen

lässt.

• Düsseldorf Re-Opening (2023): Der erste Store

der Marke wurde 2023 komplett überarbeitet: Mit

mattschwarzen Warenträgern und einem modernen,

monochromen Design. Düsseldorf ist und

bleibt dabei der Heimatstandort von LFDY. Dabei

hat sich die Brand als einer der stärksten und authentischsten

deutschen DTC Streetwear Brands

etabliert – und ist sich als unabhängiges Unternehmen

bis heute stets treu geblieben.

• München Re-Opening (2023): Der Münchener

Store verbindet Tradition und Moderne auf eine

Weise, die die Kollektion in einem nahezu monochromen,

zurückhaltenden Rahmen betonen


lässt. Die neue Raumgestaltung wurde gezielt

entwickelt, um den Fokus auf die Kollektion zu

lenken und der Community ein exklusives und

authentisches Markenerlebnis zu bieten.

• Berlin (2023): Unser größtes Projekt für LFDY

bisher. Der Berliner Flagship-Store entstand in

den hohen, stuckverzierten Decken eines denkmalgeschützten

Gebäudes. Die kontrastreichen

Materialien aus Edelstahl und Holzboden spiegeln

Berlin selbst wider: eine Stadt, die sich ständig

wandelt, und doch tief in ihren kulturellen

Wurzeln verankert ist. Mit dem Inhouse-Café

wollte LFDY einen Inhouse Community Place

schaffen und so Retail mit einer Coffee-Destination

verbinden – als Treffpunkt für Gespräche,

Kreativität und Inspiration.

Dynamisches exponentielles Wachstum: Die

Internationalisierung der Marke

Im Zuge der Internationalisierung war es wichtig,

den Markenkern von LFDY zu bewahren und

gleichzeitig jeden Standort individuell zu inszenieren.

Demnach waren die Design-Konzepte

eine Verbindung aus Abgrenzung und Zusammengehörigkeit.

• Amsterdam (2021): Der erste internationale

Flagship-Store in der pulsierenden Hartenstraat

markiert die Ästhetik Amsterdams. Mit gebürstetem

Edelstahl und glasperlengestrahlten Oberflächen

haben wir die urbane Streetwear-Kultur

eingefangen und ein Design geschaffen, das die

niederländische Influencer- und Rap-Szene begeistert,

die von Anfang an Teil der Community

war.

• London (2023): Mit der Eröffnung des ersten

Stores außerhalb des europäischen Festlandes in

London, Soho, betritt LFDY Neuland. Der Store

ist eine Hommage an die deutsche Streetwear-

Kultur und besticht durch eine dunkel-urbane

Ästhetik. Schwarze, glasierte Fliesen, warme

Palisanderholzdetails und glänzender Edelstahl

schaffen ein elegantes, cooles Ambiente, das in

Londons kreatives Soho perfekt integriert ist.

Foto: fotografische werkstatt Caroline Ludwig

Der LFDY ist der erste internati0nale Flagship-Store in Amsterdam.


Foto: Katharina Jaeger Fotografische Werkstatt

Der LFDY in London ist der erste Store außerhalb des europäischen Festlands und eine Hommage an die deutsche Streetwear-Kultur.

Mehr als eine Marke – Kulturellere Treffpunkte

für die Streetwear-Community

Die Erfolgsgeschichte von LFDY lebt von einer

tiefen Verbundenheit zur Streetwear- und Hip-

Hop-Szene. Gemeinschaftlich sind Orte entstanden,

die mehr als Stores sind: Sie sind Hubs für

die treue Community, Treffpunkte und kulturelle

Anker. Durch Kunst, Events und Aktionen wie die

„LFDY-Coffee-Collection“ im Berliner Store wird

das Markenbild weiter geprägt und die Bindung

zum Kunden gestärkt. Zudem schafft LFDY mit

ihrem Basketball-Court in Düsseldorf einen Ort

für Sport und Gemeinschaft und bietet Kindern

und Jugendlichen in der Stadt aktiv kostenfreie

Sportmöglichkeiten und Aktivitäten – und damit

einen weiteren Treffpunkt für die Community.

einem zunehmend globalisierten Markt etabliert

und dabei bewiesen, dass sich internationale Expansion

und kulturelle Verwurzelung nicht ausschließen

müssen. Für uns als Architekten hinter

diesen Konzepten ist LFDY mehr als nur eine

Trendmarke – wir sind Teil der kreativen Handschrift,

eine Hommage an Street-Culture und

eine außergewöhnliche Erfolgsstory, die unsere

Ideen weltweit lebt und feiert.

Fazit: Konsistenz und Authentizität als

Schlüssel zum Erfolg

Dieser Weg zeigt, dass Konsistenz, Authentizität

und kulturelle Integration der Schlüssel sind.

Jeder Store erzählt eine eigene Geschichte und

reflektiert doch dieselbe Vision. LFDY hat sich in

ZUR PERSON

Klaus Schwitzke ist Gründer und

Geschäftsführender Gesellschafter

der Schwitzke GmbH, Düsseldorf

Wir machen Marken. ad-mission.com

Corporate- & City-Marketing | Corporate-Design | KI gestützte Kreation | Branding

Mediaplanung | Events | Signage & Wegeleitung | Open-Space-Staging | Hologramm-Welten

Instagram-Spots | 3D-Folierung | Kinderkinos | Pop-Up-Galerien & Ausstellungen


Lea Scholze

Warenhäuser, Shopping

Center und der stationäre

Handel in der Zukunft

Die Innenstädte Deutschlands befinden sich in einem fundamentalen Strukturwandel. Der

stationäre Handel steht unter Druck. Hohe Mieten und gestiegene Betriebskosten führen

zu Leerständen, verändertes Konsumverhalten und der Onlinehandel stellen traditionelle

Geschäftsmodelle vor neue Herausforderungen. Einzelhandel ist essentiell für eine attraktive,

funktionierende Innenstadt, doch die dominierende Monopolnutzung hat in den

vergangenen Jahrzehnten viele andere frequenzbringende Nutzungen aus den Innenstädten

verdrängt. Mixed-Use-Ansätze, welche diverse Nutzungsarten wie Wohnen, Arbeiten,

Dienstleistungen und Freizeit einbeziehen, bieten eine vielversprechende Perspektive für die

Revitalisierung und Reaktivierung von Innenstädten und somit Lösungsansätze für die Herausforderungen

des stationären Einzelhandels.

Synergien für lebendige Quartiere

Mixed-Use Quartiere stellen eine innovative und

gleichzeitig historische Antwort auf die Herausforderungen

der Stadtentwicklung dar. Historisch

gesehen war die Innenstadt immer ein divers genutzter

Ort – der Marktplatz, produzierendes

Gewerbe, Dienstleistungen und Wohnen waren

wichtige Bestandteile einer Stadt bis ins frühe 19.

Jahrhundert. Mit der Verabschiedung der Charta

von Athen (1933) auf dem CIAM-Kongress 1933 wurde

die klare funktionale Nutzungstrennung in der

Stadtplanung festgelegt, welche nach dem Zweiten

Weltkrieg Stadtentwicklung und die Nutzung

der Innenstadt neu definierte. Heute wird durch

die Charta von Leipzig die gemischt genutzte Stadt

und somit die „Stadt der kurzen Wege“ neu definiert,

um neue Synergieeffekte zu schaffen.

Vorteile der Mixed-Use-Innenstadt:

• Belebung: Multifunktionale Nutzungen ziehen

diverse Zielgruppen an, steigern die Besucherfrequenzen

und wirken Leerstand entgegen

• Verbesserte Aufenthaltsqualität: Integration von

Grünflächen, Gastronomie und kulturellen Angeboten

schaffen attraktive Aufenthaltsorte außerhalb

der regulären Ladenöffnungszeiten.

• Nachhaltigkeit: Die 15-Minuten Stadt mit kurzen

Wegen zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit

reduziert Verkehrsaufkommen und motiviert zur

Nutzung emissionsfreier Verkehrsmittel

Der stationäre Handel: Vom Verkaufsraum zum

Erlebnisort

Der stationäre Einzelhandel muss sich in der heutigen

Konkurrenzsituation neu erfinden. Kunden

suchen nebst Produkten auch nach Erlebnissen

und Mehrwert. Handelsflächen können

zu Erlebnisorten werden, wenn sie zusätzlich zu

der Shoppingexperience auch durch interaktive

Events, Gastronomie oder andere attraktive


Nutzungen ergänzt werden. Dabei können auch

regional geprägte Angebote oder Angebote mit

Alleinstellungsmerkmalen zur Aktivierung der Innenstädte

beitragen. Die monotonen repetitiven

Innenstädte müssen neu gedacht werden und ein

ganzheitliches innerstädtisches Konzept ist dabei

gefragt, welches Händler, Immobilieneigentümer

und Verantwortliche der Städte gemeinsam entwickeln

und umsetzen müssen.

Warenhäuser und Shopping Center: Transformation

statt Leerstand

Zusätzlich zur Repositionierung von Einzelhandelsflächen

kann auch ein neuer Nutzungsmix mit

ergänzenden Dienstleistungsangeboten in Einkaufszentren

attraktivitätsfördernd wirken. Arztpraxen,

Bildungseinrichtungen oder Büroflächen

können – wie beispielsweise in Recklinghausen

oder Herne – eine Frequenzsteigerung generieren.

Sowohl auf gestalterischer Ebene als auch in der

Einzelhandelsstruktur können neue ganzheitliche

Konzepte zur Attraktivitätssteigerung beitragen.

In Essen erhielt beispielsweise die Rathaus-Galerie

im Rahmen der Umgestaltung und

Revitalisierung eine ganzheitliche neue Identität.

Nicht nur architektonisch und auf baulicher Ebene

wurde das Gebäude revitalisiert, sondern auch

das graphische Erscheinungsbild wurde im Rahmen

eines Rebrandings modernisiert. Die Identitätsschaffung

mit der Umgebung, den Werten der

Region und Bedürfnissen der Nutzer schafft eine

neue Attraktivität und ein Alleinstellungsmerkmal

in der Region. Auch das ehemalige City-Center in

Fürth wurde durch Überarbeitung des Branchenmix

und Re-Branding zu einem „Urban Erlebnis-

Center“ mit Entertainment-Komponenten wie

Aquarium, Rutschen, Fitness-Parkour und VR-

Angebote revitalisiert.

Die Zukunft liegt in der Vielfalt

Der stationäre Einzelhandel hat weiterhin eine

Zukunft, wenn er sich wieder als Bestandteil einer

lebendigen und multifunktionalen Innenstadt positioniert.

Mixed-Use Lösungen sind der Schlüssel,

um Innenstädte wieder zu aktivieren und die

Bedürfnisse der heutigen Gesellschaft zu erfüllen.

Erfolgreiche Beispiele aus deutschen Städten zeigen,

dass Transformation möglich ist – mit Innovation,

Kooperation und einem klaren Fokus auf

die Nutzer, denn es sind die Nutzer, welche die

Innenstädte beleben.

Visuaisierung: AIP

ZUR PERSON

Erfolgreiche Revitalisierung einer ehemaligen Warenhaus-Immobilie: Für das Markt-

Quartier in Recklinghausen war AIP für die Generalplanung verantwortlich.

Lea Scholze ist seit 2023 Geschäftsführerin

der AIP Vision GmbH. Als

Architektin und Planerin befasst

sie sich intensiv mit der Revitalisierung

und Transformation leerstehender

Handelsimmobilien im

Rahmen der Stadtreparatur.


Markus Kratz

Neue Branchen

entdecken leerstehende

Handelsflächen

Lebens- und Arbeitskonzepte ändern sich rasant, und das hat Einfluss auf

die Gestaltung unserer Innenstädte und auf die dort angebotenen Handelsflächen.

Die Innenstadt als Versorgungszentrum, das ausschließlich

auf Handel und Konsum ausgerichtet ist, hat ausgedient. Leerstehende

Handelsflächen werden von neuen Branchen erobert: In ehemaligen Kaufhäusern

entstehen Wohnungen mit Co-Living-Spaces oder Ärztehäuser.

5-Minuten-Städte, in denen der Alltagsbedarf in

unmittelbarer Nähe abgedeckt wird, entstehen

in abgeschriebenen Passagen, und aus einem

ehemaligen Theater wird beispielsweise ein repräsentatives

Office. Die Möglichkeiten sind

vielfältig, und die sogenannten Stranded Assets

bekommen wieder Wasser unter den Kiel.

Genau genommen sind unsere Innenstädte seit

jeher mehr als nur funktionale Räume: Sie sind

der maßgebliche Kulturraum der Menschen und

müssen daher die aktuelle Lebenswirklichkeit

widerspiegeln. Diese stellt sich in einem durch

Digitalisierung bestimmten Leben zunehmend

multifunktional und mehrdimensional dar. Die

Trennung zwischen Wohnen, Arbeiten und Freizeit

ist aufgehoben. Eine erfolgreiche Transformation

braucht daher kreative Ansätze, überraschende

„out-of-the-box“-Konzepte mit einem

ansprechenden Mix aus Multi-Use-Angeboten,

die den Alltag erleichtern und unterschiedliche

Lebens- und Arbeitsbereiche umfassen. Neben

einem Office mit wohnlichem Ambiente und attraktivem

innerstädtischem Wohnraum gehören

für Familien auch Kitas, die schnell erreichbar

sind – genauso wie beispielsweise der Einkauf im

Sportgeschäft, der gleich mit einem Sporterlebnis

verbunden ist, dazu.

Erfolgreich sind die, die ihre Zielgruppen kennen

Die Umwidmung von Handelsflächen kann im

Idealfall den gesamten gesellschaftlichen Rahmen

abbilden. Welche Nutzungen brauchen die

Menschen im jeweiligen Stadtgebiet? Sie brauchen

Qualität für die gesamte Familie, müssen

Stammkunden erreichen, nachhaltige Einkaufserlebnisse

für Wieder- und Neuentdecker schaffen

und die junge Generation ansprechen. Nur

wenn es gelingt, die Vielfalt, die sich heute in

einer Online-Welt findet, auf der Fläche abzubilden,

wird der Raum zur belebten Erlebniswelt für

die städtische Gesellschaft. Maßgeblich ist dazu

eine überzeugende Customer Journey – eine

Kundenzentrierung, die ihre Zielgruppen kennt,

spannende Geschichten erzählt und sich konsequent

nutzerorientiert ausrichtet. Der Handel ist

gefordert, die Waren nicht einfach auf die Fläche

zu stellen, sonst verpasst er die Möglichkeit zur

Erneuerung.

Für eine gelungene Customer Journey braucht es

Orientierung und das Gefühl von Unterstützung

in einer immer komplexeren Welt – das macht

den Erfolg der digitalen Welt aus. Der Impuls für

das menschliche Handeln erfolgt über alle Sinne.

Während Online-Erlebnisse hinter Glas stattfin-


den, haben die Flächen in unseren Innenstädten

das Potenzial, in einer abgestimmten Gesamtinszenierung

von vielfältigen Angeboten alle Sinne

anzusprechen. Die Vielfalt von unterschiedlichen

Branchen und Angeboten auf der Fläche ist eine

Chance, unsere Innenstädte nachhaltig und zukunftsfähig

zu machen und zu beleben.

Warum die AOK an die Königsallee in Düsseldorf

zieht

Eines der spannendsten Umwidmungsprojekte

von Handelsflächen befindet sich aktuell im

Einkaufszentrum Sevens an der Düsseldorfer

Königsallee. Zwei, bis vor kurzem vom Elektronikhändler

Saturn genutzte Etagen, werden ab

dem kommenden Jahr auf 3.300 Quadratmetern

Fläche das neue AOK-Haus der AOK Rheinland/

Hamburg mit Geschäftsstelle, Regionaldirektion

und einer Zahnklinik beherbergen. Das persönliche

Gesundheitsmanagement steht hierbei klar

im Fokus – und mitten im Leben.

kplus konzept hat für die AOK Rheinland/Hamburg

ein Gesamtkonzept für 70 Standorte entworfen:

konsequent kunden- und beratungsorientiert,

mit optimierten Prozessabläufen und

unter nachhaltigen Gesichtspunkten erstellt.

Neue Konzepte brauchen starkes Design, das

Wandel erleichtert und Werte vermittelt

Handelsflächen wandeln sich zukünftig zu multifunktionalen

Erlebnisräumen mit überzeugendem

Storytelling, einer Architektur, die Besucher

mit unterschiedlichsten Bedürfnissen abholt,

und attraktiv gestalteten Räumen, in denen sie

sich wohl- und wertgeschätzt fühlen und den

Drang verspüren, wieder in die Innenstadt zu

gehen. Stores, Büros und Serviceräume werden

sorgfältig kuratiert, und Erlebnisangebote werden

gezielt vorausgedacht und geplant.

Die nahtlose Interaktion mit dem Besucher verbindet

dabei ebenso die digitale Welt mit dem

Live-Erlebnis Innenstadt. Diese strategische Inszenierung

soll die Innenstadt mit ihren Flächen

als einen dynamischen und unvergleichlichen

Raum positionieren, der über das reine Einkaufen

hinausgeht und ein ganzheitliches Paket aus

Kultur, Servicestellen, Gastronomie und Handel

anbietet – das „Erlebnis“ wird zum Schlüsselelement.

Die Vielfalt von unterschiedlichen

Branchen und Angeboten auf der Fläche ist eine

Chance, unsere Innenstädte nachhaltig und zukunftsfähig

zu beleben.

Visualisierung: kplus

Die AOK Rheinland/Hamburg wird 3.3000 qm des Einkaufszentrums Sevens an der

Düsseldorfer Königsallee nutzen.

ZUR PERSON

Markus Kratz ist Gründer und

Geschäftsführer der Düsseldorfer

kplus konzept GmbH mit einer

Expertise in der Transformationsgestaltung

von Innenstädten. Mit

über 15 Jahren Erfahrung hat die

Agentur bereits bei über 90 Retailprojekten

erfolgreich ihr Knowhow

unter Beweis gestellt. Als

kompetenter, routinierter Partner

verknüpft kplus konzept Kommunikation,

Interior Design und Architektur

von komplexen Immobilienprojekten

zu einem stimmigen

Gesamtkonzept - zugeschnitten

auf die jeweilige Assetklasse und

Branche.


Benjamin Blocher

Monokultur adé: Hoffnung

für die Innenstadt – wenn

alle an einem Strang ziehen

Deutsche Innenstädte müssen sich neuen Herausforderungen stellen: Das Kaufhaus-Prinzip

„alles unter einem Dach“ scheint ausgedient zu haben. Dabei bietet

es Chancen, wenn der Strukturwandel des Handels genutzt wird zur Neubelebung

der Fußgängerzonen mit hybriden Konzepten. Ein Beispiel ist das derzeit

im Bau befindliche NEW7 in Mannheim, ein ehemalige Galeria Kaufhof.

Es geht anders, weiß Managerin Adeline Seidel

vom Beratungsunternehmen PD, die Kommunen

etwa bei der Umwandlung einstiger Kaufhäuser

in gemischte Quartiere berät. Sie nennt u.a. Lünen

und Herne, die „bereits eine Transformation

erfolgreich gemeistert haben, oder Hanau, Lübeck

oder Offenbach, die sich derzeit mitten im

Prozess befinden.“

Was die Pioniere verbindet: Sie hätten es geschafft,

dass alle Beteiligten – „von der Wirtschaftsförderung

über die Fachämter bis hin zur Politik – koordiniert

zusammenarbeiten.” Eine Schlüsselrolle

kommt also der kommunalen Verwaltung zu,

wenn es ihr gelingt, verschiedene Interessen und

Akteure – Eigentümer, Bürgern, Politik und Gewerbetreibende

– zusammenzubringen. Ebenso

wichtig wie flexible Nutzungskonzepte und Zusammenarbeit

sind gemeinschaftliche, langfristige

Ziele.

sein wird, definiert die Zukunft des urbanen

Wohnens, Handels und Arbeitens neu. Der Projektentwickler

und Bauherr, die Mannheimer

Unternehmensgruppe Diringer & Scheidel, setzt

damit ökologisch und ästhetisch neue Maßstäbe.

New7 zeigt, wie Städte im 21. Jahrhundert gestaltet

werden können, um den Bedürfnissen ihrer

Foto: Blocher Partners

Auf einem guten Weg ist auch die rund 320.000

Einwohner zählende Stadt Mannheim. In unmittelbarer

Zentrumslage, direkt an den Kapuzinerplanken,

entsteht derzeit eine gemischt-genutzte

Immobilie. Dabei wird die vorhandene Bausubstanz

des ehemaligen Galeria Kaufhof weiterentwickelt.

Das Projekt, das Ende 2025 fertig gestellt Aus diesem Galeria Kaufhof-Gebäunde wird das New7 .


Visualisierung: Blocher Partners

Das New7: Herzstück ist eine flexible Raumstruktur, mi der auch langfristig geplant werden kann.

Bewohner gerecht zu werden und gleichzeitig

ökologische Verantwortung zu übernehmen. Es

nutzt die Transformation als Chance und liefert

eine zeitgemäße Antwort auf die Veränderungen

der innerstädtischen Strukturen.

Doch was und vor allem wie können wir als Architekten

hier beitragen?

Der Kern der planerischen Idee besteht darin,

Bestand und Neubau in Einklang zu bringen. Die

Herausforderung war die Kombination unterschiedlicher

Konstruktionsweisen. Zunächst erhalten

wir die Rohbausubstanz der zwei Untergeschosse

und des Erdgeschosses. Daran schließt

sich eine Stahlkonstruktion als Ausgleichsebene

im Deckenbereich des ersten Obergeschosses

an, um anschließend mit Holzbau aufzustocken.

Die Holzhybridbauweise ist in diesem Kontext

der Schlüssel zum Erfolg des Projektes und seine

Komplexität liegt in der Vielfalt der Themen.

Durch die gewichtssparende Konstruktionsweise

können zwei zusätzliche Geschosse realisiert

werden, ohne die Gründung aufwändig zu verstärken.

Der teilweise Erhalt des Bestandsbaus

sichert die Bindung von „grauer Energie“ und die

Verwendung von Holz setzt zugleich ein nachhaltiges

Zeichen. Es kommt aus heimischen Wäldern

und ist ein natürlicher CO2-Speicher. Die

Bauweise reduziert zudem die Emissionsbelastung,

sowohl am Bau als auch für die Anwohner.

New7 ist also ein Gewinn für das Mikroklima und

die Umwelt.

Herzstück des Projekts ist die flexible Raumstruktur,

die es ermöglicht, langfristig auf die

Bedürfnisse der Nutzer einzugehen und zur Belebung

und Attraktivität der Stadt beizutragen.

Einzelhandels- und Gastronomieflächen im Erdgeschoss

laden die Öffentlichkeit ein, während in

den oberen Geschossen Büro- und Praxisflächen,

moderne Wohnungen und Mikroapartments entstehen:

ein lebendiges Umfeld, das soziale Interaktion

fördert.

Die intensive Begrünung von Dach, Fassade und

Innenhof schafft eine grüne Oase mitten in der

Stadt und verbessert das Mikroklima. Zusätzlich

wird das Retentionsdach zur Regenwasserspei-


Visualisierung: Blocher Partners

Bestand und Neubau in Einklang zu bringen - das ist der

Kern der planerischen Ideen.

schiede hinweg wird deutlich, dass es einer gemeinschaftlichen

Anstrengung bedarf, um den

Kern der Kommunen zu erhalten, wie viele ihn

bislang kannten, als Ort der Begegnung, des Einkaufs

und der Erholung und des Erlebens. Verschiedene

Stiftungen und die Immobilienwirtschaft

selbst begleiten den Wandel – mit durchaus

unterschiedlichen Intentionen. Während etwa

der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) etwa

„mehr Personal in den Verwaltungen“ und einen

„Regulierungsstopp“ fordert, setzt die Körber-

Stiftung auf „mehr Grünflächen, eine modernere

Innenstadtgestaltung und die Förderung des sozialen

Zusammenhalts vor Ort.“ Es wird aber nur

gehen, wenn Zivilgesellschaft, Handel und Politik

zusammenwirken. Selbst dann kommt Erfolg

nicht über Nacht. „Es braucht mitunter Jahre, bis

sich ein neues Nutzungskonzept voll entfaltet hat,

es nach Rückmeldungen aus der Bürgerschaft

und der heimischen Wirtschaft erweitert und

verbessert wurde“ , sagt Seidel. Einmal gefasste

Entscheidungen sind nicht in Stein gemeißelt,

denn auch unsere Städte wandeln sich ständig.

cherung genutzt, ein weiterer Schritt in Richtung

einer nachhaltigen, umweltfreundlichen Stadtentwicklung.

Die zwei Lichthöfe im Innenbereich

schaffen wertvollen Lebensraum inmitten der

Stadt und bieten grüne Rückzugsmöglichkeiten

für die Bewohner.

New7 ist ein Paradebeispiel dafür, wie Kaufhäuser

zu Katalysatoren des Wandels werden können,

wenn sie sich öffnen und Angebote für Wohnen,

Arbeiten und Freizeit verbinden. Es beweist, dass

städtische Transformation nicht nur ästhetische,

sondern auch ökologische und soziale Dimensionen

umfassen kann und so das Bild einer zukunftsfähigen

Architektur prägt.

Noch aber sind solche Konzepte rar in unseren

Innenstädten. Die 2020 verabschiedete „Neue

Leipzig-Charta“ der EU blieb relativ unbeachtet.

Dabei sollte das Manifest für die Europäische

Stadt – gerecht, produktiv und grün – eigentlich

Impulse für ihre Zukunft liefern. Kein Wunder,

dass viele Bundesländer und Kommunen eigene

Programme zur Innenstadtbelebung ins Leben

gerufen haben. Über alle Grenzen und Unter-

ZUR PERSON

Benjamin Blocher, Architekt und

Stadtplaner, studierte an der ETH

Zürich, der Nation University of

Singapore sowie der University of

Buenos Aires. Bei blocher partners

widmet er sich insbesondere der

Transformation der Städte, dem

nachhaltigen Planen und damit

der ganzheitlichen Lebenszyklusbetrachtung

von Gebäuden und

neuen Bautechnologien.

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verändern die Innenstädte, die Mobilität – und die Anf

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Parken muss heute flexibel für Betreiber und intuitiv für Kunden sein.

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Olaf Petersen

Schlüsselgrundstücke –

Herausforderungen und

Chancen im Zuge

der Immobilienkrise

Nach einem goldenen Jahrzehnt im Gefolge der Finanzkrise haben sich die immobilienwirtschaftlichen

Rahmenbedingungen seit 2022 drastisch verschlechtert.

Die deutlich gestiegenen Zinsen und Baukosten, sinkenden Immobilienwerte

oder beträchtliche Diskrepanz hinsichtlich der Mieterwartung zwischen

Eigentümern und Mietern belasten sowohl Bestandsobjekte als auch Projektentwicklungen.

Sie befördern Leerstände, Renovierungsstau und Projektstillstand

und stellen damit übergreifend die Kommunen vor große Herausforderungen.

Befinden sich doch unsere Städte in einer umfassenden

Transformation, welche nicht zuletzt

über die Nutzungen in bzw. von Gebäuden und

Liegenschaften abgebildet wird. Bisherige Nutzungen

werden weniger nachgefragt, fallen obsolet

und verschwinden, ohne dass automatisch

passende Folgenutzungen zur Verfügung stehen.

Das Spannungsfeld zwischen dem Planungsrecht

und den Erwartungen der Eigentümer vergrößert

sich.

Eine hervorgehobene Rolle für die gesamte

Stadtentwicklung spielen in diesem Kontext

Schlüsselgrundstücke (siehe Kasten oben rechts).

Die Kommunen werden durch die o.g. Veränderungen

massiv herausgefordert und sehen sich

andererseits in der Rolle als Gestalter und Übersetzer

dieses Wandels. In dieser Gemengelage ist

das gezielte Befassen mit Schlüsselgrundstücken

quasi ohne Alternative.

Aus unseren langjährigen Erfahrungen in allen

Stadtgrößen können wir von der CIMA die nachfolgenden

Empfehlungen für erfolgreiche Entwicklungsansätze

aussprechen.

Schlüsselgrundstücke frühzeitig und nicht

anlassbezogen festlegen

Kommunen sind gut beraten im Zuge ihrer Strategie

zur zukünftigen (Innen-)Stadtentwicklung

Schlüsselgrundstücke zu definieren, die die jeweilige

Umsetzung befördern bzw. konterkarieren

können. Dies verbessert ihre Handlungsspielräume

für eine geordnete und angestrebte

Entwicklung.

Regelmäßiges Befassen mit diesen

Liegenschaften

Das regelmäßige Screening des Projektumfelds,

möglicher Risiken sowie die aktive Ansprache

von Eigentümern, Investoren und relevanter Stakeholder

vermeidet böse Überraschungen bzw.

sichert frühzeitige Einflussnahme. Damit kommen

die Städte auch auf eine professionelle Au-


Was sind Schlüsselgrundstücke?

Schlüsselgrundstücke sind strategisch wichtige Flächen

innerhalb einer Kommune mit dem Potenzial, die städtische

Entwicklung maßgeblich zu beeinflussen – im Positiven,

wie im Negativen.

Sie können verschiedene Formen annehmen, z.B. Immobilien,

Plätze, Brachflächen oder wichtige Verkehrsknotenpunkte

und weisen eine wichtige historische,

gesellschaftliche oder kulturelle Bedeutung auf. Typischerweise

sind sie groß, auffallend, stärker frequentiert

und verfügen über eine hohe Bekanntheit in ihrem Einzugsgebiet.

Positiv

Schlüsselgrundstücke

- prägen das Stadtbild und können zur Attraktivität und

Wettbewerbsfähigkeit der Kommune beitragen

- bieten Chancen für neue Impulse und können weitere

Investitionen induzieren

- können dazu beitragen, die soziale Integration und das

Gemeinschaftsleben in der Kommune zu fördern

Negativ

Die Nicht- oder Unter-/Fehlnutzung von Schlüsselgrundsücken

- beeinträchtigt Laufwege und Kopplungseffekte (= Frequenzverlust)

- verschlechtert die Bausubstanz und das Erscheinungsbild

- strahlt mit fortschreitender Dauer negativ auf die umliegenden

Liegenschaften aus

- kann einen dauerhaften Imageschaden auf die Kommune

ausüben

- verstärkt das Risiko einer Abwärtsspirale im betroffenen

Zentrum, Quartier oder Standortbereich

- verringert die Immobilienwerte und erzielbaren Mietpreise

und mindert die Investitionsbereitschaft der Eigentümer.

genhöhe mit Investoren, Projektentwicklern und

Betreibern.

Gezeitenwende in der Immobilienwirtschaft –

Mononutzungen als Risiko

In gewerblich genutzten Schlüsselgrundstücken

und -immobilien sind oft nicht mehr zeitgemäße

Flächengrößen und -strukturen vorherrschend.

Diese Erfolgskonzepte der Vergangenheit (z.B.

Waren- und Geschäftshäuser, Büroimmobilien,

Verwaltungs- und Postgebäude) wurden durch

eine Nutzungsart definiert, für die es in den heutigen

Märkten immer weniger Nachfrager gibt.

Aufgrund des Leerstandsrisikos werden derartige

Objekte immobilienwirtschaftlich zunehmend

als Risiko bewertet - es sei denn man hat einen

realistischen Plan B.

Handel oder Homeoffices veränderten heutigen

und absehbaren Marktverhältnisse angepasst

werden. Sofern die Eigentümer dies realisieren,

werden komplette Neuentwicklungen möglich,

sehr gerne mit verschiedenen sich gegenseitig

verstärkenden Nutzungen, der Mix macht‘s.

Foto: cima

Immobilienbewertungen müssen passen - dann

klappt es auch mit mehr Vielfalt

Die aus dem Jahrzehnt der Immobilienhausse

(2011-2021) stammenden Immobilienbewertungen

sind meistens zu hoch und müssen an die

u.a. wg. höherer Zinsen, Baukosten sowie Online-

Der Kaufhof war Hanaus erstes großes Warenhaus. Für

die Stadt stand fest, dass sie sich aktiv um die Weiternutzung

des Gebäudes kümmern wird.


Unsere Innenstädte und Stadtteilzentren kehren

zu ihrem Ursprung als Marktplatz und Raum der

Begegnung zurück. Neudeutsch wird heute nun

von Mixed Use, Third Place oder Quartieren gesprochen.

Da die Flächenressourcen in unseren Städten generell

immer geringer werden, können sodann

auch Potenziale für Nachverdichtungen bzw. Innenentwicklungen

entstehen und perspektivisch

gehoben werden.

Professionalisierungspotenzial in den Obergeschossen

Gerade für Geschäftshäuser mit Einzelhandel

gilt: in der Vergangenheit haben viele Eigentümer

wg. der außerordentlichen Erträge im EG

die Belegung der Obergeschosse vernachlässigt.

Angesichts sinkender Einzelhandelsmieten müssen

sich die Eigentümer verstärkt gesamthaft um

ihre Immobilien und gerade auch Obergeschosse

kümmern.

Für die Entwicklung der Schlüsselgrundstücke

gibt es keine Blaupausen

Vielmehr bedarf es einer ergebnisoffenen Prüfung

aller zeitgemäßen innenstadttypischen

Nutzungen; also neben Einzelhandel auch Gastronomie,

öffentliche Dienstleistungen, Büro,

Coworking, Wohnen, Gesundheit, Sozialeinrichtungen,

Kultur, Hotel u.a. Städte können in diesem

Kontext auf verschiedenste Weisen Einfluss

nehmen: über das Planungsrecht, andere rechtliche

Instrumente (planungsrechtliche Ermessensspielräume,

Vorkaufsrecht, Enteignung), die

Foto: cima

KII in Düsseldorf ist ein Geschäfts- und Bürohausensemble, das symbiotisch 24.000 qm hochwertige Einzelhandels- und

Gastronomieflächen, 6.000 qm Bürofläche sowie Infrastruktureinrichtungen mit 668 Parkplätzen vereint.


Foto: cima

Der Kohlmarkt ist ein zentraler Marktplatz in Braunschweig. Er gehört zu den ältesten Siedlungsgebieten innerhalb

der Stadt

Forcierung einer Nachfolgenutzung (Grundlagen

schaffen, wohlwollende Begleitung, Wettbewerbe)

über die Stärkung des Umfelds (via Investitionen

oder Quartiersmanagement) bis hin zur eigenen

Projektentwicklung oder Konzeptvergabe (ggfs.

nach eigenem Erwerb).

Die Partizipation und der moderierte Dialog mit

der Stadtgesellschaft zu der zukünftigen Nutzung

und Entwicklung befördert die Akzeptanz vor-

Ort.

Kommunen und Immobilienwirtschaft sind bei

der Transformation aufeinander angewiesen

Gerade bei Schlüsselgrundstücken sollten Kommunen

sich als Taktgeber verstehen, z.B. in Form

frühzeitiger Beschäftigung mit Rahmen- und

Masterplänen oder gar via kommunalem (Zwischen-)

Erwerb. Aber auch als eine Art Katalysator,

indem Beschleunigung und Fokussierung,

z.B. über wettbewerbliche Verfahren zur Beantwortung

struktureller und funktionaler Fragen,

maßgeblich werden. Die Kommune sollte mit

dem Ziel agieren, eine partizipative und iterative

Erarbeitung der passenden Lösung anzustreben,

die dann Gegenstand der formellen Bauleitplanung

wird. Auf dieser Basis kann seitens der

Immobilienwirtschaft ein professionelles Projekt-

und Prozessmanagement aufsetzen, eine

wesentliche Grundlage für den betriebswirtschaftlichen

Erfolg dieser größeren Projekte.

ZUR PERSON

Olaf Petersen ist seit 2023 Leiter

der cima.immobilien. Zuvor war

er Leiter Research & Consulting

bei COMFORT, Hamburg. Er ist

Gründungsmitglied des Rates der

Immobilienweisen der Immobilien

Zeitung und des ZIA (2003 – 2010)

und Mitglied im German Council

of Shopping Places, dort ist er Mitglied

im Advisory Board.


Kay Brahmst

Das gemischt genutzte

Quartier als „Living Place“

In einer Zeit, in der Innenstädte und Handelsflächen mit Leerständen und veränderten

Konsumgewohnheiten kämpfen, setzt die Bruhn Living Places Management

GmbH (BLP) auf ein bewährtes und zugleich zukunftsweisendes Konzept:

lebendige, gemischt genutzte Quartiere.

Die Unternehmensgruppe Hermann Friedrich

Bruhn ist als Projektentwickler, Bestandshalter,

Verwalter und Asset Manager von Wohn- und

Gewerbeimmobilien überwiegend am Standort

Hamburg tätig. Für das Center Management war

innerhalb der Gruppe bis 2023 die Bruhn Center

Management GmbH zuständig. Dann folgte die

Umbenennung in Bruhn Living Places Management

GmbH (BLP). Denn bereits seit 2013 war die

Entwicklung lebendiger Quartiere – anstelle von

isolierten Shopping Centern – in den Mittelpunkt

gerückt.

Von der Fläche zum Lebensraum

und ihre Bedürfnisse auf kurzen Wegen umfassend

erfüllen können.

Wohnen als Schlüsselfaktor

Einer der entscheidenden Faktoren für lebendige

Quartiere ist das Wohnen. Was früher mitunter

als Störfaktor für den Handel galt, wird heute

als unverzichtbarer Bestandteil erkannt. Denn

Quartiere, in denen Menschen dauerhaft leben,

profitieren von einer natürlichen Frequenz und

einer engen Bindung der Bewohner an ihre Umgebung.

Wohnungen, ergänzt durch gastronomi-

Die klare Vision der BLP ist es, Stadtquartiere

und Stadtteillagen zu Orten zu machen, in denen

Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeitgestaltung

harmonisch ineinandergreifen. Kleinere

Center und Passagen mit einer engen Verzahnung

zum umliegenden Stadtgebiet waren stets

Kern des Unternehmensansatzes. Beispiele hierfür

sind das Schmuggelstieg Center in Norderstedt

und das Pöseldorf Center in Hamburg-Rotherbaum.

Schon vor der Corona-Pandemie war

erkennbar, dass es mehr braucht als den Einzelhandel,

um Menschen nachhaltig für einen Ort

zu begeistern. Deshalb fokussiert sich die BLP

heute auf die Entwicklung von Quartieren, die als

„Living Places“ wahrgenommen werden – Orte,

an denen Menschen gern leben, sich wohlfühlen

Wohnen und Gewerbe in guter Nachbarschaft: Visualisierung

des Luisenquartiers in Hamburg-Hamm

Quelle: Unternehmensgruppe Hermann Friedrich Bruhn


sche Angebote, individuelle Geschäfte und grüne

Aufenthaltsbereiche, schaffen Orte, die pulsieren

und Anwohner wie Besucher gleichermaßen anziehen.

Potenzial besteht dadurch auch abseits

der A-Lagen. Die Marktplatz Galerie in Hamburg-Bramfeld

beispielsweise hat entgegen dem

allgemeinen Trend seit Jahren kaum Leerstand.

Angebote wie ein Zuhör- und ein Gesundheitskiosk

wirken zentralitätsfördernd und schaffen

Bindungen sowie eine zusätzliche Motivation,

das Objekt aufzusuchen.

Vom Konzept zur Realität

Foto: Unternehmensgruppe Hermann Friedrich Bruhn

Die Ansiedlung der richtigen Akteure ist auch

außerhalb von Centern und Passagen ein Anliegen

der BLP: vom kleinen Handwerksbetrieb bis

zum charmanten Café und dem Supermarkt für

den täglichen Bedarf. Dabei achtet sie immer auf

die Besonderheiten der Lage und den Bedarf der

Menschen vor Ort. Realisiert wird dieser Ansatz

momentan zum Beispiel im Luisenquartier in

Hamburg-Hamm. Hier war die Unternehmensgruppe

Hermann Friedrich Bruhn schon lange

im Besitz von rund 100 Mietwohnungen gewesen.

Außerdem hatte sie auf ihren Grundstücken

einen Supermarkt, eine große Hausarztpraxis

und eine Kita angesiedelt, um die wohnortnahe

Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner

zu gewährleisten. Mit dem Beginn der Quartiersentwicklung

wurden weitere Ladenflächen für

die Ansiedlung eines Drogeriemarktes und eines

Bäckerei-Cafés aktiviert.

Mit dem Zukauf von weiteren angrenzenden

Grundstücken wurde vor wenigen Jahren der

Weg frei für eine umfangreiche Weiterentwicklung

und Schaffung des Luisenquartiers: Ende

2024 konnte die Unternehmensgruppe Hermann

Friedrich Bruhn hier 208 neue Mietwohnungen

an die neuen Bewohnerinnen und Bewohner

übergeben. Hinzu kommen rund 8.000 Quadratmeter

Gewerbefläche für ein Hotel und einige

kleine Handwerksflächen sowie eine weitere

Kita, die 2025 eröffnet werden sollen. Auf diese

Weise entsteht ein voll funktionsfähiges Quartier

für mehr als 300 Haushalte im eigenen Bestand

und mehrere hundert weitere Wohnungen in

umliegenden Gebäuden – nur drei U-Bahn-Stationen

entfernt von der Hamburger Innenstadt.

Anlaufstelle und Treffpunkt in Hamburg-Bramfeld: die

Marktplatz Galerie

Mehrwert für alle Beteiligten

Die Bruhn Living Places Management GmbH

blickt mit ihrem Ansatz der „Living Places“ auf

eine lange Tradition zurück, die stets von Innovation

und Anpassungsfähigkeit geprägt war. Heute

wie damals lautet die Devise: Die Aufenthaltsqualität

entscheidet über den Erfolg von Quartieren.

Ihr Management ist mehr als die Verwaltung

von Flächen – es ist die Kunst, Lebensräume zu

schaffen.

ZUR PERSON

Kay Brahmst ist Geschäftsführer

in der Unternehmensgruppe

Hermann Friedrich Bruhn, Geschäftsführer

der Bruhn Living

Places Management GmbH und

Vorstandsvorsitzender des BFW

Landesverbands Nord.


Torsten Janke

Multi-Use für den

stationären Handel –

Chancen und

Herausforderungen

Multi-Use ist für den Immobiliensektor längst viel mehr als nur ein Trend. Die

gemischte Nutzung von Objekten soll eine lebendige und nachhaltige Stadtentwicklung

fördern: Sie kann Ballungsräume oder urbane Verkehrsknotenpunkte

wiederbeleben, die in der Vergangenheit wichtige Infrastruktur verloren haben.

Die Vorteile für die Menschen: Eine „Stadt der kurzen Wege“, in der die relevante

Infrastruktur in jedem Quartier einfach zu erreichen ist. Für Akteure aus dem

Handel, wie etwa ALDI Nord, birgt diese Entwicklung neue Herausforderungen –

sie stellt aber auch eine Chance dar. Nicht nur, um neue Standorte zu erschließen,

sondern auch, um aktiv an der Gestaltung moderner urbaner Räume teilzuhaben.

Als Grundversorger hat ALDI Nord vor allem ein

Ziel: Menschen zu erreichen, wo sie leben und

arbeiten, und ihnen dort eine einfache Einkaufsmöglichkeit

zu bieten. Gerade in urbanen Räumen

hat das Thema Mixed-Use in den vergangenen

Jahren stärker an Bedeutung gewonnen. Denn

in Zeiten, in denen vom Sterben der Innenstädte

die Rede ist, entstehen auch neue Möglichkeiten

zur „Wiederbelebung“. Bestes Beispiel ist die

ALDI Nord Filiale im traditionsreichen Essener

„Königshof“: Der ehemalige Kaufhof wurde nach

seiner Schließung revitalisiert und beherbergt

heute neben weiteren Einzelhändlern auch eine

ALDI Nord Filiale.

Das Besondere: ALDI Nord setzt nicht auf kleinere

City-Filialen mit Convenience- und Frische-

Fokus, sondern bietet an allen Standorten rund

1.860 Artikel aus 18 Warengruppen an. So müssen

sich Kundinnen und Kunden auch in innerstädtischen

Filialen nicht mit einem limitierten Angebot

zufriedengeben, sondern finden bei ALDI Nord

überall das Sortiment, das sie aus den Stand-Alone-Märkten

kennen – getreu dem Credo „Gutes

für alle“.

Multi-Use hat verschiedene Vorteile: Flächen, die

aufgrund ihrer Größe oder Aufteilung normalerweise

schwer vermittelbar wären, lassen sich

so unter verschiedenen Nutzern aufteilen. Das

ist nicht nur für Unternehmen eine Möglichkeit,

Standorte in zentralen Premiumlagen zu eröffnen.

Denn so lässt sich dem weiterhin hohen Leerstand

bei Einzelhandelsflächen etwas entgegensetzen.

Zusätzlich werden Quartiere wiederbelebt, deren

Infrastruktur in der Vergangenheit gelitten hat.

Die Branche und die weitere Nutzung der betreffenden

Immobilien sind dabei zweitrangig: Für

einen Discounter wie ALDI Nord kommen außer

Wohnraum oder Kindergärten auch Büro- und

Hotelflächen oder Arztpraxen infrage. Wichtig


ist, dass sich die Immobilie in die Nachbarschaft

einfügt, auf die individuellen Anforderungen des

Standorts eingeht und einen städtebaulichen

Mehrwert bietet. Denn einerseits führt die umliegende

Infrastruktur dem Handel potenzielle

Kunden zu; andererseits hat der Handel eine Sogwirkung,

die Menschen anzieht. Durch diese Synergieeffekte

lassen sich Standorte beleben, die

vormals möglicherweise von Leerstand betroffen

waren.

Was zunächst nach einer einfachen und logischen

Lösung klingt, bringt für die Projektentwicklung

jedoch auch Herausforderungen mit sich. Jede

Umsetzung eines gemischt genutzten Objekts

muss individuell betrachtet werden – und ebenso

individuell sind die jeweiligen Herausforderungen.

Eine allgemeingültige Lösung gibt es nicht.

Nicht jeder potenziell gemischt nutzbare Standort

von ALDI Nord ist beispielsweise für Wohnraum

geeignet: Lärmemissionen oder frühe Anlieferungen

sind zu berücksichtigen. Hierfür testet

ALDI Nord unter anderem eine Flotte von geräuscharmen

Elektro-LKW in hochverdichteten

Ballungsräumen, um mögliche positive Effekte auf

Genehmigungsverfahren zu evaluieren – zum Beispiel

an der Berliner Dietzgenstraße.

Das führt zu einem weiteren Faktor, der bei gemischt

genutzten Objekten zu berücksichtigen

ist: die höhere Komplexität der Genehmigungsverfahren

und Abstimmungen. Diese ist häufig

der Grund dafür, dass der gesamte Prozess länger

dauert als beispielsweise bei einer Stand-Alone-Filiale.

Für die Zukunft wäre es ein wichtiger

Schritt, wenn das Genehmigungsverfahren bei

derartigen Projekten vereinfacht und die bürokratische

Komplexität reduziert werden könnte.

Denn von einem beschleunigten Genehmigungs-

und Bauprozess profitiert nicht nur der Bauherr:

Kundinnen und Kunden haben schneller Zugang

zu einer modernen ALDI Filiale und essenzieller

Infrastruktur oder Wohnraum.

ZUR PERSON

Torsten Janke ist Geschäftsführer

Immobilien & Expansion bei

ALDI Nord in Deutschland

Foto: Aldi Nord

ALDI Nord Filiale in Wuppertal mit Kita


Romina Jenei

Multi-Use ist ein Schlüssel

zur neuen Dynamik in den

Handelszonen

In einer Welt voller Reizüberflutung, ständig neuer Informationen, unzähliger

Angebote und anhaltender Krisen fällt es den meisten von uns schwer, den Überblick

zu behalten. Der Handel hat es deshalb nicht leicht, die Menschen aus der

wohlvertrauten Welt von Smartphone und Couch zu locken und in den stationären

Einzelhandel zu bringen. Doch wie schafft man es, gerade jetzt ein Erlebnis

zu bieten, das nicht nur zum Einkaufen einlädt, sondern die Menschen wirklich

anspricht und emotional bindet?

Die Antwort liegt in Trendwörtern, die sich in vielen

Bereichen immer stärker zeigen: Vielfalt und

Diversität. Es braucht mehr als nur das gewohnte

Sortiment, um Kunden zu begeistern – es braucht

ein dynamisches und abwechslungsreiches Umfeld,

das Neugier weckt und den Konsumenten das

Gefühl vermittelt, Teil von etwas Besonderem zu

sein. Wer es versteht, anders zu sein, sticht aus der

Masse heraus und zieht die Blicke auf sich.

Dabei beobachten wir in vielen Branchen einen

spannenden Wandel: Neue Konzepte abseits der

klassischen Textilketten und bekannter Marken

gewinnen zunehmend an Raum. Immer mehr

Multi-Use-Flächen entstehen, die für ganz unterschiedliche

Nutzungen geöffnet werden. Diese

Flächen bieten eine Vielzahl von Funktionen und

richten sich an diverse Zielgruppen. Was bedeutet

das für den stationären Handel?

Die Chancen von Multi-Use-Flächen

Für viele Einzelhändler und Immobilienbesitzer

bedeutet diese Dynamik natürlich auch Herausforderungen.

Häufige Mieterwechsel, auseinan-

derklaffende Erwartungen der Miethöhe und die

Ver-änderung des klassischen Branchenmixes

sorgen für Unsicherheit. Der Blick auf eine Vielzahl

leer-stehender Geschäfte in allen Arten von

Handelszonen und Erdgeschoßen verstärkt diese

Sorgen.

Doch gleichzeitig eröffnen diese Veränderungen

unglaubliche Chancen! Denn gerade Multi-Use ist

ein Schlüssel zur neuen Dynamik in den Handelszonen.

Flächen, die vorher monolithisch einem

einzigen Konzept dienten, werden zu bunten, lebendigen

Zonen, die unterschiedliche Bedürfnisse

abdecken – und das auf vielen Ebenen.

Laut einer Zusammenstellung von RegioData Research

GmbH, die über 250 Nutzungen umfasst,

die Erdgeschoße und Handelszonen abseits des

filialisierten Handels bespielen können, sind es

vor allem Dienstleistungen, die eine zentrale Rolle

spielen. Vom Ambulatorium über Beratungsstellen

für Familien, Ernährung oder Bestattung bis

hin zu medizinischen Infrastrukturen verschiedenster

Art – die Bandbreite ist riesig. Und auch


Freizeit- und Wellnessangebote wie Beauty Studios

oder Co-Making/Working Spaces finden zunehmend

verstärkt ihren Platz in den Erdgeschossen

unserer Städte.

Der Handel bleibt ein wichtiger Bestandteil dieser

neuen Flächen, dominiert aber nicht mehr

wie bisher die Einkaufszonen. Besonders nichtfilialisierte,

oft spezialisierte Handelsnutzungen

haben das Potenzial, für frischen Wind zu sorgen.

Second-Hand-Shops, verpackungsfreie Läden,

Kunstsupermärkte, Co-Selling, Concept Stores

oder auch autonome Self-Service-Shops – all das

sind innovative Konzepte, die mittlerweile oft besser

die Zielgruppen ansprechen.

Fazit: Die bunte Zukunft der Flächen

Zusammengefasst lässt sich sagen: Nutzungsvielfalt,

Mehrfachnutzung und Umnutzung bringen

eine völlig neue Dynamik in den stationären Handel,

liefern frischen Wind durch mehr Interaktion

und Kreativität. Das Gesicht der Einkaufsstraßen

wird bunter, lebendiger und interessanter. Die

traditionellen Einkaufsflächen, die von großen

Ketten dominiert wurden, machen Platz für kreative,

individuelle Konzepte. Doch eines ist klar: Die

Dienstleistungen

.

.

.

.

.

. ..

_ .. -·········

Spezi a I i sie rte r

Handel

. . . . .

. . . . . .

.....

Gastronomie

. . . . ••••·· .... ••••··

Sonstiges

Produktion

Kultur

Sport

Freizeit


Flächen werden kleiner, und die finanziellen Mittel

für die Mieten sind in vielen Fällen eingeschränkt.

Menschen durch Emotionen abholen – Warum

Einfachheit und positive Erlebnisse zählen

Inmitten der unendlichen To-do-Listen und Freizeitoptionen,

der ständigen Herausforderung, den

richtigen Ausgleich zwischen Arbeit und Privatleben

zu finden, ist es vor allem eines, was der

Konsument von heute sucht: unkomplizierte Erlebnisse,

die ihn emotional berühren, ohne ihn zu

überfordern.

„Brauchen wir wirklich noch mehr Erlebnisse?

Die Antwort lautet: Ja, aber bitte positive Erlebnisse!“

Events, Shows, DJs, Virtual Reality – all das sind

spannende Konzepte, die den Puls höherschlagen

lassen können. Aber die Realität ist: Die meisten

Konsumenten wollen einfach nur eine gute Zeit

haben. Das bedeutet nicht, dass der Einzelhandel

ständig ein großes Spektakel bieten muss.

Oft sind es gerade die kleinen, aber feinen Dinge,

die den Unterschied ausmachen: Kein Warten in

der Schlange, ein bequemer Parkplatz (für PKW,

Fahrrad, Roller, etc.) direkt vor der Tür, keine Verwirrung

beim Finden der Ein- und Ausgänge, und

vor allem – echte Beratung von echten Experten.

Den Wandel im Konsumverhalten verdeutlicht

eine aktuelle Auswertung der Konsumausgabenentwicklung

von RegioData Research: Das Thema

„Fun“ – also positive, spaßige Erlebnisse – gewinnt

immer mehr an Bedeutung anteilig an den gesamten

Konsumausgaben, während klassische, einst

dominieren-de Handelsprodukte zunehmend in

der Prioritätenliste abrutschen. Dieser Trend betrifft

nicht nur einzelne Zielgruppen, sondern erstreckt

sich über alle Altersklassen und sozioökonomischen

Schichten.

Emotionen und Erlebnissen versorgt.

Die Rolle von Digitalisierung und Automatisierung

– Einfachheit und Emotion im Einklang

Digitalisierung, Automatisierung und Personalisierung

spielen eine immer größere Rolle – sowohl

im Flächenmix als auch in der Gestaltung

von Shops. Aber auch hier geht es weniger um den

futuristischen Einsatz von Technik, sondern darum,

wie sie den Einkauf einfacher und emotionaler

macht. Die Einfachheit steht im Vordergrund.

Niemand will lange an der Kasse stehen oder sich

durch unübersichtliche Regale wühlen. Das Bedürfnis

nach schnellen, unkomplizierten Erlebnissen

ist enorm.

Die Menschen suchen nach Effizienz und einem

positiven Gefühl der Kontrolle

Ein spannendes Beispiel für diesen Trend sind

Self-Service-Shops. Auch wenn diese in den Erdgeschossen

von Einkaufsstraßen nicht immer die

schicksten Eindrücke hinterlassen, erfüllen sie ein

wichtiges Bedürfnis: Sie bieten eine schnelle, unkomplizierte

Versorgung rund um die Uhr. Egal,

ob es um Snacks, Hygieneartikel oder einfach nur

den schnellen Kauf von Basics geht – die Technologie

macht es möglich, dass Konsumenten jederzeit

Zugang zu den Dingen haben, die sie brauchen,

ohne sich mit langen Öffnungszeiten oder

Menschenmengen auseinandersetzen zu müssen.

Doch auf der anderen Seite gibt es den Wunsch

nach Personalisierung. Die Idee, Produkte und

Dienstleistungen auf den Konsumenten zuzuschneiden,

ist nicht neu, wird aber immer relevanter.

Die Konsumenten möchten sich von der

Masse abheben und suchen nach Produkten, die

auf ihre persönlichen Bedürfnisse und Wünsche

abgestimmt sind. Das betrifft nicht nur Mode,

sondern auch Beautyprodukte, Lebensmittel und

Accessoires.

Der Anteil für Freizeit, Entertainment, Gastronomie

und Selbstoptimierung steigt überproportional,

während der Anteil für materielle Güter stagniert

und teilweise sogar sinkt. In Österreich sind

die „Fun-Ausgaben“ in den letzten 10 Jahren um

ganze 80 Prozent gestiegen. Dabei geht es längst

nicht mehr nur um „Dinge“, sondern um ein ganzheitliches

Erlebnis, das den Konsumenten mit

Bereits bekannte Beispiele wie die Personalisierung

von Schuh- oder Textildesigns, aber auch die

Möglichkeit, Gravuren oder Monogramme hinzuzufügen,

sprechen genau dieses Bedürfnis an.

Anbieter wie M&M’s oder Lindt gehen sogar noch

einen Schritt weiter und lassen Nachrichten und

Fotos auf Süßigkeiten drucken – eine kleine Geste,

die eine große emotionale Wirkung haben kann.


Der Konsument möchte nicht mehr nur ein Produkt

kaufen – er möchte etwas Einzigartiges. Und

diese Individualität gibt ihm das Gefühl, etwas Besonderes

zu erleben.

Automatisierung und Personalisierung bieten also

zwei scheinbar gegensätzliche, aber sich perfekt

ergänzende Erlebnisse: auf der einen Seite die

schnelle, unkomplizierte Lösung durch Automaten

und digitale Angebote, auf der anderen Seite

das maßgeschneiderte, individuelle Erlebnis, das

den Konsumenten das Gefühl gibt, einzigartig zu

sein. Diese Faktoren bereichern das Einkaufserlebnis

und werden – in Zukunft im Einzelhandel

– zunehmend Hand in Hand gehen.

Einkaufsassistenten oder personalisierte Produkte,

die den Konsumenten das Gefühl geben, etwas

Einzigartiges zu erleben. Besonders im Handel

zeichnet sich der Trend zu flexiblen, dynamischen

Multi-Use-Flächen ab, die Vielfalt und Abwechslung

bieten. Diese Flächen vereinen nahtlos

Handel, Dienstleistungen und Freizeit-angebote

und sprechen gezielt verschiedene Zielgruppen

an. Letztlich geht es darum, den Konsumenten

auf unkomplizierte und emotional ansprechende

Weise ein gutes Gefühl zu vermitteln.

Fazit: Einfachheit und Emotion – das sind die Erfolgsfaktoren

der Zukunft

Digitalisierung und Automatisierung können

das Bedürfnis nach unkomplizierten, positiven,

emotional ansprechenden Erlebnissen auf unterschiedliche

Weise erfüllen, sei es durch effiziente

ZUR PERSON

Romina Jenei ist CEO bei der RegioPlan

Consulting GmbH, Wien

Foto: Adobe Stock

Self-Service-Shops bieten eine schnelle, unkomplizierte Versorgung rund um die Uhr.


Dr. Wulf Aengevelt

Innovative Frequenzbringer

für Einzelhandelsquartiere

Aengevelt Research empfiehlt Städten, nach Schließung von Kaufhäusern unter

Einschaltung externer Experten neuartige Ankernutzungen zu ermöglichen, um

Besucherfrequenzen zu erhalten und, wo möglich, noch zu steigern. Dazu gibt

es konkrete Optionen, um zukunftsfähige Besuchermagnete zu schaffen, die im

Folgenden dargestellt werden.

Planer von Shopping Centern platzieren in der

Regel mindestens zwei „Ankermieter“ an entgegengesetzten

Enden des Gebäudes oder Ensembles,

damit die Besucher zwischen ihnen hin- und

herflanieren und dabei auch dazwischenliegende

kleinere Geschäfte registrieren und aufsuchen.

Natürlich gewachsene City-Quartiere und

Highstreets haben bisher ihre Besucherfrequenzen

ebenfalls durch verschiedene Ankernutzungen

wie Warenhäuser oder große Modekaufhäuser

gewonnen. Wenn Kauf- und Warenhäuser,

teilweise auch Modehäuser, schließen, entfallen

schlagartig solche Besuchermagneten, so dass

sich Passantenfrequenzen reduzieren. Im Extremfall

können so ganze Straßenabschnitte veröden,

die bisher zum Anker führten.

Lösungsansätze zur Erhaltung von Passantenströmen

Um Passantenfrequenzen aufrecht zu halten,

empfiehlt Aengevelt Research, neue Ankernutzungen,

die zahlreiche Besucher anziehen, an

strategischen Punkten der City zu platzieren und

die Erschließung so zu gestalten, dass Passantenströme

durch Einzelhandels- und Gastronomiestandorte

geleitet oder an sie herangeführt

werden. Um solche Anker zu schaffen, empfehlen

sich folgende Lösungsmöglichkeiten:

• Damit aufgegebene Kauf- oder Warenhäuser

ihre Ankerfunktion beibehalten, sollte das Nach-

nutzungskonzept weniger auf frequenzarme

Büro- oder Wohnnutzung setzen, sondern eher

auf eine Mischung aus Einzelhandel, Gastronomie,

Fitness und Entertainment.

• Als neue Ankernutzungen kommen zunehmend

auch der großflächige Lebensmitteleinzelhandel

sowie Drogeriemärkte infrage. Der Trend zum

innerstädtischen Wohnen sowie zu breiteren

Sortimentspaletten mit qualitativ hochwertigen

Lifestyle-Produkten macht die Cities wieder für

Lebensmittel und Drogerieartikel interessanter.

• Die Besucherfrequenz kann auch durch Mehrfachnutzungen

gesteigert und besser über den

Tagesverlauf verteilt werden, beispielsweise

durch die Kombination von Lebensmitteln und

Gastronomie.

• Für Frequenzen kann auch ein zentrales Parkhaus

oder ein ÖPNV-Knotenpunkt sorgen. Durch

sorgfältige Platzierung der Verkehrseinrichtungen

und ihrer Zugänge können Passantenströme

in gewünschte Richtungen gelenkt werden.

• Als Ankernutzungen können auch Cluster von

kleineren Geschäften fungieren, die in Summe

höhere Besucherzahlen anziehen. Gastronomiecluster

sollten nach Möglichkeit mit Einzelhandelsclustern

verwoben werden, um Synergien zu

generieren.

• Entertainment-, Freizeit- und Fitnessnutzungen

stellen ebenfalls zukunftsfähige Besuchermagnete

dar, ebenso wie medizinische und


gesundheitsbezogene Nutzungen, die hohe Besucherfrequenzen

erzeugen, von denen der Einzelhandel

profitieren kann, der an den Wegen zu

Parkplätzen und ÖPNV-Haltestellen angesiedelt

ist.

• Gesundheitsorientierte Nutzungen – vom Ärztehaus

über Sanitätsgeschäfte bis hin zu Physiotherapiepraxen

– können ebenfalls beachtliche

Frequenzen an den Zuwegen erzeugen.

• Eine innovative Ankernutzung stellen Markthallen

mit Gastronomieanteil und ganztägigen

Öffnungszeiten dar, die im Trend „farm to table“

liegen und über den ganzen Tag verteilt eine

wichtige Magnetfunktion ausüben können.

Ankermieter mit günstigen Mieten binden

Im Interesse eines City-Quartiers liegt es, Ankermieter,

die Frequenzen erzeugen, durch

(temporär) günstige Mieten zu binden, wie auch

eine Studie BBE Handelsberatung empfiehlt.

Die Mindereinnahmen können dann wegen der

höheren Frequenz durch Mehreinnahmen auf

anderen Flächen (über)kompensiert werden. In

einem Shopping-Center oder einer umgenutzten

Kaufhausimmobilie kann eine solche Querfinanzierung

leichter realisiert werden; in einem gewachsenen

Quartier mit atomistischer Eigentümerstruktur

ist das schwieriger. Deshalb werden

zunehmend Organisationsformen diskutiert, die

solche Ausgleichsmechanismen realisieren können,

wie die in Nordamerika sehr erfolgreichen

Business Improvement Districts (in Deutschland:

Immobilien- und Standortgemeinschaften). Alternativ

kann aber auch die öffentliche Hand helfen,

Ankernutzungen zu finanzieren. Dazu kann

auch das Instrument des Verfügungsfonds der

Städtebauförderung eingesetzt werden.

ZUR PERSON

Dr. Wulff Aengevelt ist seit 1969

Geschäftsführender Gesellschafter

des 1910 gegründeten, in der

vierten Generation inhabergeführten

Maklerhauses Aengevelt

Immobilien & Co. KG, das mit rd.

100 Experten zu den größten und

erfahrensten Immobiliendienstleistern

Deutschlands gehört.

Foto: Aengevelt

Aengevelt Research empfiehlt, neue Ankernutzungen, die zahlreiche Besucher anziehen, an strategischen Punkten in der City

zu platzieren.


Jörg-Michael Zimmermann

Hansa Center Bottrop:

Neues Leben für

ehemaliges Einkaufszentrum

Das ehemalige Hansa Center in Bottrop ist ein Gebäude mit bewegter Geschichte.

Gelegen im Zentrum von Bottrop, wurde es ursprünglich in den 1970er Jahren als

Einkaufszentrum gebaut. Der einst sehr erfolgreiche Standort steht inzwischen seit etwa

15 Jahren leer. Verschiedene Versuche der Wiederbelebung sind gescheitert.

Im Jahr 2024 haben der Immobilienspezialist Multi Germany und das Architekturbüro

TTDesign ein passgenaues, vermietbares und wirtschaftlich tragbares Revitalisierungskonzept

entwickelt.

Entstehung und erste Jahre

Die Planungen für das Hansa Center begannen in

einer Zeit, in der viele Städte in Deutschland versuchten,

ihre Innenstädte durch moderne Einkaufszentren

attraktiver zu gestalten. Dies war Teil

eines allgemeinen Trends, der sich in den Boomjahren

nach dem Zweiten Weltkrieg abzeichnete.

Mit seiner Eröffnung im Jahr 1981 bot das Center

Platz für zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte und

Dienstleistungen. Für die Bottroper war es lange

Zeit ein beliebter Treffpunkt, an dem Einkaufen

und Freizeit miteinander verbunden werden

konnten. Darüber hinaus trug das Center dazu bei,

die Innenstadt als Handelsstandort zu stärken und

viele Besucher auch aus dem Umland anzuziehen.

Ziel war es, einen Gegenpol zu den großen Einkaufsmetropolen

wie Essen zu bilden, damit mehr

Geld der Kundinnen und Kunden in Bottrop selbst

bleibt.

Niedergang und Leerstand

Wie viele andere Einkaufszentren in Mittelstädten

musste das Hansa Center jedoch bereits ab Ende

der 1980er Jahre einen allmählichen Rückgang der

Besucherzahlen und einen Bedeutungsverlust hin-

nehmen. Neben dem allgemeinen Strukturwandel

war hierfür insbesondere die Entwicklung von

größeren und dominanten Shopping Centern innerhalb

des Einzugsgebietes verantwortlich, allen

voran dem Westfield Centro in Oberhausen. In der

weiteren Folge schlossen immer mehr Geschäfte,

der Leerstand wuchs. Im Laufe der Jahre gab es

immer wieder Versuche und neue Pläne, das Hansa

Center zu revitalisieren. Keine der bisherigen

Ideen konnte jedoch umgesetzt werden. Zuletzt

wurde mit Blick auf die Bevölkerungsstruktur die

Verwirklichung eines orientalisch ausgerichteten

Konzepts angestrebt, wobei dieser Versuch u.a. an

mangelnder Nachfrage von potentiellen Mietern

gescheitert ist.

Neuer Aufschlag

Im September 2024 wurde Multi mit der Erstellung

einer Studie für die Umnutzung des aktuell

leerstehenden Gebäudes beauftragt. Ziel war es,

ein schlüssiges, umsetzbares und nachhaltiges

Vermietungskonzept zu erarbeiten. Multi verfügt

über umfangreiche Erfahrungen auf dem Gebiet

der Revitalisierung von Standorten. Mit dem kreativen

Inhouse Architekturbüro TT-Design verfügt


die Firma zudem über hervorragende Expertise

für die Gestaltung, Funktionalität und das Design

solcher Standorte.

Leitgedanken

Nach einer grundlegenden Analyse kristallisierte

sich heraus, dass zwei Ansätze ausgeschlossen

werden können:

• Eine Nutzung als klassischer, reiner Einzelhandelsstandort

ist nicht möglich.

• Eine Vermietung des bestehenden Gebäudes „as

is“ ist nicht möglich.

In die Zukunft gerichtet wurden fünf

Leitgedanken formuliert:

• Der Standort muss im Zusammenhang mit allen

umliegenden Gegebenheiten „gedacht“ werden:

ehemaliges Karstadt Haus, bestehender ÖPNV

Hub, bestehende Fußgängerzone etc.

• Das zukünftige Konzept muss einen Mix aus verschiedenen

Nutzungsarten beinhalten. Dabei sind

Grundrisse so anzulegen, dass sie eine maximale

Flexibilität in der Vermietbarkeit gewährleisten.

Es muss sogar möglich sein, Nutzungsarten zu

wechseln, z.B. Wohnungen statt Hotel.

• Das vormals introvertierte Gebäude mit Hinterhofcharakter

muss sich zur Umgebung öffnen.

Tageslicht in allen Teilen ist ein entscheidender

Faktor – bisher wurde das Gebäude lediglich über

ein kreisrundes Glasdach über der Mittelrotunde

natürlich beleuchtet.

• Kosten und Erträge müssen in einem Verhältnis

stehen, das es dem Investor ermöglicht, einen

Mehrwert zu erzielen.

Konzept

Entwickelt wurde ein Konzept mit den Nutzungsbausteinen

Hotel, Serviced Apartments, Senior

Living, Healthcare, Wohnen und Büro. Das Gebäude

wurde planerisch so weit wie möglich geöffnet

und für die Etablierung neuer Laufwege vorbereitet.

Dabei ist eine umfangreiche Begrünung des

gesamten Areals vorgesehen.

Darüber hinaus ist eine weitgehende Öffnung des

bestehenden Gebäudekörpers vorgesehen, so dass

ein großzügiger innenliegender Patio entsteht und

die verschieden Nutzungsarten entsprechend belichtet

werden können. Alle Flächen werden so angelegt,

dass die jeweiligen Tiefen auch alternative

Nutzungen ermöglichen.

Berücksichtigung findet die parallel vorgesehene

Umnutzung des sich in direkter Nachbarschaft befindlichen

ehemaligen Karstadt-Gebäudes. Diese

wird nicht als Konkurrenz, sondern als zusätzlicher

wichtiger Baustein zur Attraktivierung der

Innenstadt wahrgenommen. Gespräche über sich

ergänzende Nutzungen wurden geführt, um eine

wechselseitige Konkurrenz zu vermeiden.

Fazit

Auch vermeintlich schwierige Standorte können

einer sinnvollen und nachhaltigen neuen Nutzung

zugeführt werden. Hierfür ist es notwendig, sich

intensiv mit allen spezifischen Standortparametern

zu beschäftigen und eine Abstimmung mit

allen Stakeholdern herbeizuführen.

Visuaisierung: Multi

Das zukünftige Hansa Center muss einen Mix verschiedener Nutzungsarten

beinhalten.

ZUR PERSON

Jörg-Michael Zimmermann ist

Geschäftsführer der Multi Germany

GmbH. Er hat mehr als 25 Jahre

internationale Erfahrung und war

zuvor Leiter des Asset Managements

bei Union Investment. Zuvor

war er unter anderem als Executive

Director bei der Commerz Real

und in verschiedenen Positionen

bei der ECE in Deutschland tätig.


Jörg Wege

Neue Wege für urbane

Räume und Quartiere

Der stationäre Handel befindet sich in einem epochalen Wandel, und mit ihm

ändern sich auch die Anforderungen an innerstädtische Handelsimmobilien und

Quartiere. Während der Onlinehandel wächst, müssen Handelsimmobilien verstärkt

neue, vielseitige Nutzungen integrieren, die über den reinen Konsum hinausgehen

und den Standort attraktiv und lebendig machen. Urbane Räume,

insbesondere in Innenstädten, benötigen heute ein zukunftsweisendes Konzept,

das auf Vielfalt, Flexibilität und einen engen Bezug zur jeweiligen Stadtgesellschaft

setzt.

In vielen Innenstädten wächst die Erkenntnis,

dass eine starke Abhängigkeit vom Einzelhandel

nicht mehr zeitgemäß ist. Die Umstrukturierung

oder Umwidmung großer Flächen in zentralen,

aber auch in dezentralen Lagen eröffnet die

Möglichkeit, das Leben in den Städten auf neue

Weise zu gestalten. In enger Abstimmung mit der

Stadtplanung kann der stationäre Handel hier zu

einem zentralen Baustein der Quartiersentwicklung

werden. Flächen, die traditionell allein dem

Handel dienten, bieten Raum für neue Konzepte,

die Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Versorgung

kombinieren und so wieder eine stabile Frequenz

in die Zentren bringen.

In der Praxis heißt das: Die klassische Handelsfläche

wird bestenfalls zum Knotenpunkt für

städtisches Leben und dient als multifunktionale

Begegnungsstätte, die neben Einkaufsmöglichkeiten

auch Raum für Arbeit, Freizeit und soziales

Miteinander schafft. Dieser Wandel wird

zum Motor für Innenstädte, die einen starken

Frequenzrückgang verzeichnen und unter einem

Mangel an Aufenthaltsqualität leiden. Innovative

Konzepte tragen dazu bei, urbane Räume zu revitalisieren

und sie wieder zu Orten der Begegnung

und Identität zu machen.

Ein weiterer wesentlicher Aspekt in der Umgestaltung

von Handelsimmobilien ist der nachhaltig

flächensparende Umgang mit Arealen durch

die Nachverdichtung bestehender Handelsstandorte,

insbesondere solcher mit großen Parkplätzen

und eingeschossiger Bebauung. Solche

Standorte bieten eine optimale Grundlage für

die Schaffung urbaner Quartiere. Durch die Entwicklung

von Stadtquartieren auf bisher primär

als Stellplatzfläche genutztem Terrain entstehen

Mischstrukturen, an meist sehr gut erschlossenen

Standorten, die Wohnraum, Arbeitsplätze

und Nahversorgungsangebote kombinieren.

Nachverdichtung reduziert den Flächenverbrauch.

Durch die Integration von Wohn- und

Arbeitsmöglichkeiten sowie zusätzlichen Grünund

Freiflächen entstehen lebendige Quartiere,

die nicht nur den Konsum, sondern auch die Aufenthalts-

und Lebensqualität steigern. Für Betreiber

und Stadtplaner bietet die Nachverdichtung

eine Möglichkeit, den Handel nachhaltig in

städtische Strukturen zu integrieren.

Die Umwidmung zu Multi-Use-Flächen wird besonders

in Quartieren immer relevanter, wo eine

Kombination aus Handel, Wohnen und Dienstleistung

in direkter Nachbarschaft entsteht. Statt


monofunktionaler Zonen entstehen so lebendige,

durchmischte Viertel, die von einem dynamischen

Wechsel verschiedener Nutzergruppen

profitieren. Multi-Use-Konzepte schaffen nicht

nur die baulichen Voraussetzungen für eine flexible

Nutzung, sondern fördern eine gemeinschaftliche

Quartiersstruktur, in der das soziale

Miteinander und die Versorgungsvielfalt im Mittelpunkt

stehen.

Durchmischte Nutzungen stabilisieren außerdem

das städtische Leben, da unterschiedliche

Zielgruppen zu verschiedenen Zeiten für eine

beständige Grundfrequenz sorgen. So kann eine

Fläche tagsüber Büros beherbergen, während

abends Gastronomie und Freizeitangebote in den

Vordergrund treten. Durch diesen dynamischen

Wechsel werden Quartiere belebt und erhalten

eine höhere Attraktivität, die nicht nur Bewohner,

sondern auch Besucher anspricht.

Neben funktionaler Vielfalt ist auch die ökologische

Nachhaltigkeit eine entscheidende Säule

moderner Flächenentwicklung. In Zeiten des

Klimawandels wird die energieeffiziente Nutzung

und der nachhaltige Bau von Handelsimmobilien

und Multi-Use-Flächen immer wichtiger. Ressourcenorientierte

Bauweisen, wie die Nutzung

lokaler Materialien und die Einbeziehung grüner

Infrastruktur, tragen zur Attraktivität eines

Standorts bei und sind zunehmend eine Voraussetzung

für dessen langfristige Wettbewerbsfähigkeit.

Dach- und Fassadenbegrünung und nachhaltige

Mobilitätskonzepte schaffen neue Anreize und

tragen zur erhöhten Aufenthaltsqualität bei. Flexible

Flächenaufteilungen und modular gestaltete

Nutzungseinheiten erleichtern die Umnutzung

im Lebenszyklus der Immobilie und erleichtern

die Anpassung an zukünftige Bedarfe. Die Kombination

aus nachhaltiger Bauweise und multifunktionaler

Nutzung erhöht ihre Attraktivität für

eine diverse Nutzerschaft und sichert so den Wert

der Immobilie nachhaltig.

Die Transformation hin zu multifunktionalen,

dynamischen Quartieren erfordert nicht nur

bauliche Flexibilität und ökologische Nachhaltigkeit,

sondern auch eine technologische Basis,

die es erlaubt, Flächen effizient zu verwalten und

anpassungsfähig zu gestalten. Hier spielt die Digitalisierung

eine entscheidende Rolle: Smarte

Technologien und digitale Infrastruktur sind für

die moderne Umwidmung großer Flächen in Innenstädten

und Quartieren unerlässlich, da sie es

ermöglichen, Ressourcen zu optimieren, den Flächenbetrieb

agiler zu gestalten und das Erlebnis

vor Ort aktiv zu verbessern.

Digitale Tools und Smart-City-Konzepte eröffnen

somit neue Möglichkeiten für die Gestaltung und

Verwaltung von Handelsimmobilien. App-basierte

Zugangslösungen, IoT-Sensoren oder smarte

Energieverwaltungssysteme können nicht nur

Betriebsprozesse effizienter gestalten, sondern

auch das Nutzererlebnis steigern. Die Erhebung

und Analyse von Echtzeitdaten erlaubt es Immobilienmanagern,

flexibel auf Veränderungen zu

reagieren und die Immobilie kontinuierlich an

die Bedürfnisse der Nutzer anzupassen.

Der Wandel hin zu multifunktionalen Flächen ist

in vielen Innenstädten und Quartieren bereits

spürbar und erfordert ein strategisches Umdenken.

Handelsimmobilien werden zu multifunktionalen

Begegnungsorten, an denen Konsum,

Freizeit, Wohnen und Arbeiten miteinander verschmelzen.

Die Zukunft der Handelsimmobilien

liegt in einer durchdachten Verbindung aus Flexibilität,

Nachhaltigkeit und Digitalisierung, die

nicht nur wirtschaftlich tragfähig, sondern auch

gesellschaftlich sinnvoll ist. Nur durch eine enge

Abstimmung mit der Stadtplanung und die Berücksichtigung

lokaler Bedürfnisse können sich

Handelsimmobilien langfristig erfolgreich in urbane

Strukturen einfügen.

Mit diesen Ansätzen bieten sich Chancen für Immobilienmanager,

Investoren und Kommunen,

die Zukunft des Handels aktiv zu gestalten. Die

Multi-Use-Entwicklung ist ein Schlüssel zu lebendigen,

vielseitigen und nachhaltigen Innenstädten

und Quartieren – und damit zur Zukunft

der Handelsimmobilien.

ZUR PERSON

Jörg Wege ist Stadtplaner und

Head of Strategic Development,

MEC


Mark Ellis

Nachhaltigkeitskonzept


Im letzten Jahr gab es in Deutschland mehr als 500 Shopping Center mit einer

Gesamtfläche von über 16 Mio. Quadratmetern. Davon verzeichnet inzwischen

fast ein Viertel einen Leerstand von bis zu zehn Prozent. Doch damit

nicht genug. Der Anteil der Center, in denen mehr als zehn Prozent der Flächen

vakant sind, liegt inzwischen bei fast 20 Prozent. Tendenz steigend.

Die Probleme sind vielschichtig und betreffen

keineswegs nur die Center der ersten Stunde.

Keine andere Assetklasse steht vor der Herausforderung,

sich in immer kürzeren Abständen

an veränderte Nutzer- und Konsumentenanforderungen

anpassen zu müssen. Das betrifft ausnahmslos

alle Center-Generationen. Erschwerend

kommen jetzt noch die regulatorischen

Vorgaben durch die EU-Klimagesetzgebung hinzu.

Die Einhaltung der „ESG-Kriterien“ werden zum

neuen Maßstab. Das bedeutet: Objekte, die den

Nachhaltigkeitsanforderungen nicht genügen,

werden über kurz oder lang abgestraft. Vom Kapitalmarkt,

Investoren, Mietern und Konsumenten.

Muss es so weit kommen?

Shopping Center sind komplexe Handels- und

Betreiberimmobilien. Die Komplexität ergibt

sich nicht nur aus baulichen und technischen

Besonderheiten, sondern darüber hinaus aus der

Vielzahl von Stakeholdern. Sie scheinen – zumindest

auf den ersten Blick – unterschiedliche

Prioritäten zu setzen. Mieter verschiedenster Art

und Größe, für die die Attraktivität der Immobilie,

die Funktionsfähigkeit und der Branchenmix

von Bedeutung sind, treffen auf Eigentümer,

für die das Objekt meistens in erster Linie ein

Investment ist. Ihre Handlungsmaxime: Kosten

zu minimieren und die Rendite zu maximieren.

Dazwischen agieren Asset- und Centermanager.

Die einen treffen Entscheidungen auf Basis von

Zahlen und Excel-Sheets. Zu den Hauptaufgaben

der anderen gehört es, zwischen den Welten zu

verhandeln bzw. zu vermitteln.

Diese Gemengelage scheint mit Zielkonflikten

verbunden zu sein. Doch der Eindruck täuscht.

Eigentümer von Shopping Center haben ein ureigenes

Interesse daran, dass sich das eingesetzte

Kapital verzinst. Zudem wollen Kreditlinien verhandelt,

Mieteinnahmen idealerweise gesteigert

und die Transaktionsfähigkeit des Objektes sichergestellt

sein.

Die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts ist dafür

die entscheidende Grundvoraussetzung. Shopping-Center,

in denen sich ein Wartungs-, Instandhaltungs-

oder sogar ein Reparaturstau

aufgebaut hat, laufen Gefahr, Leerstände und in

der Folge sinkende Mieteinnahmen zu provozieren.

Werden Investitionsentscheidungen aufgeschoben

oder gar unterlassen, sind negative Effekte

auf die Performance vorprogrammiert. Was

ist also zu tun?

Die wichtigsten Stellschrauben

Maßnahmen, die auf die ESG-Konformität des

Shopping Centers einzahlen, verbessern nicht


nur die Klimabilanz, sondern zahlen auch auf die

Vermarktungsfähigkeit und damit die Ertragskraft

der Immobilie ein.

Unsere Erfahrungen bestätigen regelmäßig,

dass sich ein energetischer Investitions- und

Maßnahmenplan selbst für solche Eigentümer

amortisieren kann, die sich maximale Entscheidungsfreiheit

vorbehalten wollen, zu welchen

Zeitpunkt, sie sich wieder von ihrem Investment

trennen. Sprich: Investoren müssen keinen langfristigen

Anlagehorizont verfolgen, um von den

umgesetzten Maßnahmen profitieren zu können.

Ganz im Gegenteil, wie sich am konkreten Beispiel

eines Shopping Centers verdeutlichen lässt.

In Abstimmung mit dem Eigentümer wurde ein

strategisches Maßnahmenkonzept ausgearbeitet,

um die Energieeffizienz und Klimabilanz zu

optimieren und eine Zertifizierung des Gebäudes

nach BREEAM zu erreichen. Die Amortisation

der Investition wurde zunächst in zwei Varianten

(drei bzw. fünf Jahre) gerechnet.

Erste effizienzsteigernde Maßnahmen ließen sich

zügig realisieren und zeigten auch umgehend

Wirkung. So konnte allein durch das Umrüsten

der Beleuchtung auf LED sowie der Anpassung

der Leuchtzeiten von Außenwerbeanlagen monatlich

Einsparungen von 50.000,- Euro (brutto)

erzielt werden. Gleichzeitig werden dadurch

nunmehr jährlich über 15 Tonnen CO2 weniger

emittiert. Die Maßnahme optimiert also sowohl

die Kosten als auch die Klimabilanz des Objekts.

in Verbindung mit einer Gebäudeleittechnik, die

nur bei Bedarf Kälte erzeugt, die Anpassung des

Kälteschemas im gesamten Gebäude sowie der

Einbau einer Wärmepumpe konnten die Stromund

Wasserkosten jährlich um 500.000 Euro

(brutto) reduziert werden. Des weiteren erfolgte

der Einbau effizienter Brenner und eine Anpassung

der Heizintervalle über eine intelligente

Steuerung.

Die erzielten monetären Effekte sprechen für

sich: In der Summe konnte durch die Umsetzung

des energetischen Maßnahmenkonzepts

ein jährliches Einsparvolumen von insgesamt

1,28 Mio. Euro generiert werden. Zwar kommt die

signifikante Reduzierung der Betriebskosten zunächst

nur den Mietern zugute.

Doch auch für die Vermietung vakanter Einzelhandelsflächen

sind niedrige Betriebskosten

durchaus ein gewichtiges Argument. Es einen

Aspekt, der noch viel zu oft unerwähnt bleibt: Investiert

ein Eigentümer gezielt in sein Objekt ist

das für finanzierende Banken ein wichtiger Indikator

dafür, dass die Ertragskraft der Immobilie

sichergestellt wird. Für das Verhandeln von Kreditlinien

mag das nicht unwesentlich sein.

Im Fokus: ESG

Im vorliegenden Fall entschied sich der Eigentümer

des Shopping Centers das energetische

Handlungskonzept durch ein ESG-spezifisches

Maßnahmenkonzept zu komplettieren. Das erklärte

Ziel: die Zertifizierung nach BREEAM.

Als größte Stellschraube sollte sich allerdings die

Kältetechnik erweisen. Sie ist nahezu in jedem

Objekt ein wirksamer Hebel, Kosten zu senken

und die Effizienz zu steigern. Denn die Analyse

der Daten und Kennzahlen sowie eine umfangreiche

Prüfung des gesamten Funktionsgefüges

ließen erkennen, dass die Anlage über Jahre nicht

nur unzureichend gepflegt bzw. gewartet worden

ist, sondern vor allem die zugrundeliegende Planung

von vornherein fehlerhaft war.

Das führte zu enorm hohen Betriebskosten, die

bei allen Mietern entsprechend zu Buche schlugen

und die Höhe der Betriebskosten gefühlt zur

zweiten Miete werden ließen. Kein Einzelfall.

Durch den Einbau einer intelligenten Kälteanlage

Dazu wurde unter anderem ein Datenportal zum

Management von Abfall-, Wasser-, Strom-, Heizund

Kühlwerten implementiert, Smart Metering

eingeführt, die Bepflanzung der Grünflächen mit

Blick auf den Erhalt der Biodiversität angepasst

und Insektenhotels eingerichtet.

Ferner wird sichergestellt, dass die GEFMA-,

DIN- und VDS-Richtlinien im Betrieb eingehalten

werden und ausschließlich nachhaltige

Reinigungsmittel sowie für technische Anlagen

entsprechende chemische Produkte zum Einsatz

kommen. Die Durchführung von Mieterbefragungen

lieferten ergänzende Hinweise, wie

die Zufriedenheit der Nutzer und ihrer Kunden

weiter verbessert werden können. Im Zuge der


Foto: Adobe Stock

Objektanalyse wurden zudem ungenutzte Potentiale

identifiziert. Mit Blick auf die angestrebte

Mobilitätswende werden Lademöglichkeiten für

Elektrofahrzeuge für Shopping Center zukünftig

eine größere Rolle spielen.

Erfolgsfaktoren: Worauf es ankommt

Das Praxisbeispiel verdeutlich, dass Kompetenz

und ein tiefes technisches Verständnis für ein

nachhaltig erfolgreiches Property Management

unabdingbar sind. Unbestritten ist aber auch,

dass die Bereitschaft aller beteiligten Akteure

notwendig ist, Zahlen und objektspezifische

Gegebenheiten zu hinterfragen. Der regelmäßige

Austausch im Jours fixe schafft wechselseitig

Verständnis und hilft, die Dinge gemeinsam in

die richtige Richtung zu bewegen, um den wirtschaftlichen

Erfolg der Immobilie sicherzustellen.

ZUR PERSON

Bereits während seines Studiums

der internationalen Weinwirtschaft,

faszinierte Mark Ellis die

Frage, wie sich Wasserverbrauch

effizienter gestalten lässt, um

nachhaltiger zu wirtschaften. Diese

Auseinandersetzung mit Ressourceneffizienz

legte den Grundstein

für seine Begeisterung, mit

innovativen Ideen einen positiven

Beitrag zur Nachhaltigkeit und

Energieeffizienz zu leisten. Nach

langjähriger Tätigkeit im Bereich

Klimaschutz und Energieeffizienz

ist er nun ESG Data & Salesmanager

bei HEICO.

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Stadt+Handel / RKW Architektur + / Koschany +Zimmer

Projektentwicklung (KZP) / Earthwise Capital

Transformation von Großimmobilien:

Multiperspektivität als Erfolgsfaktor

und Strategie für zukunftsfähige


Unsere Zentren und ihre Immobilien stehen mitten im Strukturwandel – mit erheblichen

Auswirkungen auf all jene, die diese Räume nutzen oder entwickeln.

Besonders Großimmobilien, die primär mit ausgedehnten Einzelhandelsflächen

ausgestattet sind, stehen vor akuten Herausforderungen: Was passiert mit Gebäuden,

deren ursprüngliche Nutzung nicht mehr gefragt ist? Wie lassen sich

diese Orte in vitale, zukunftsfähige und nutzerorientierte Räume verwandeln?

Für Kommunen, Eigentümer und Projektentwickler

stellen sich hier zentrale Fragen: Wie

können leerstehende oder monofunktional genutzte

Baukörper so entwickelt werden, dass sie

den vielfältigen Bedürfnissen von Nutzern, Nachbarschaften

und Städten gerecht werden? Wie

schaffen wir Räume, die nicht nur flexibel, sondern

auch attraktiv, nachhaltig und wirtschaftlich

funktionsfähig sind?

Die Antwort auf diese Herausforderungen liegt

in einem multiperspektivischen Ansatz, der

die Probleme und Potenziale vor Ort ganzheitlich

erfasst: Multiperspektivität in der Immobilienentwicklung

ist ein strategischer Ansatz, um

nachhaltige und bedarfsgerechte Lösungen zu

schaffen, die alle relevanten Dimensionen angemessen

berücksichtigen. Unser Ansatz setzt

genau hier an: Wir denken nicht nur in Nutzungspotenzialen,

sondern verankern sie fest

im städtebaulichen Kontext, übersetzen sie in

architektonische Qualität und sichern sie durch

wirtschaftliche Tragfähigkeit. Als Kompetenzteam

bündeln Stadt + Handel, RKW Architektur

+, Koschany + Zimmer Projektentwicklung (KZP)

und Earthwise.Capital die entscheidenden Kompetenzen

und Erfahrungen.

Innenstadtentwicklungs- und Marktexpertise

durch Stadt + Handel, Kompetenz als Service-

Projektentwickler durch KZP, geballtes Know-

How im gesamten architektonischen Bereich

sämtlicher Leistungsphasen durch RKW Architektur

+ sowie fundiertes Wissen hinsichtlich

Finanzierung und wirtschaftlicher Tragfähigkeit

durch Earthwise.Capital. Unser Kompetenzteam

hilft kommunalen wie privaten Auftraggebenden

dabei, innovative und nachhaltige Ansätze für

bedarfsgerechte Lösungen zu entwickeln und zu

realisieren. Von der Klein- bis zur Großstadt, von

der Passage bis zum Center.


Stadt + Handel: Der Kontext im Fokus - Städtebauliche

und funktionale Zusammenhänge als

Erfolgsdeterminanten

Die Transformation von Großimmobilien in multifunktionale

und frequentierte Zukunftsorte erfordert

ein tiefes Verständnis der Innenstadt als

System. Was prägt eine Innenstadt? Was ist ihr

Alleinstellungsmerkmal? Welchen Wert hat sie

für die Stadtgesellschaft? Und wie interagieren

ihre einzelnen Bausteine miteinander? Nur wenn

wir die Wechselwirkungen zwischen Immobilien,

Quartieren und dem großen Ganzen – der Innenstadt

– verstehen, können wir nachhaltige und

zukunftsfähige Lösungen entwickeln.

Der Baustein Großimmobilie und die

Innenstadt-DNA müssen verschmelzen

Eine Immobilie ist nur nachhaltig erfolgreich,

wenn sie sich nahtlos und bereichernd in das

Stadtgefüge integriert und ihr Geschäftsmodell

auf das Geschäftsmodell des Zentrums abgestimmt

ist.

Wie gelingt das? Als Stadtentwicklungsbüro folgt

Stadt + Handel dem Motto „Neue Wege. Klare Pläne.“

und wählt einen integrierten Ansatz. Startschuss:

Wir beginnen jede Analyse mit dem „Großen“

– der gesamten Innenstadt. Wie funktioniert

dieser Raum? Was fehlt ihm und welche Potenziale

verstecken sich hier? Welche Funktionen und

Qualitäten sind notwendig, um ihn zukunftsfähig

zu machen? Erst wenn wir diese zentralen Fragen

beantwortet haben, konzentrieren wir uns

auf die einzelne Immobilie. Wir betrachten sie als

kleinsten Baustein eines größeren Ganzen. Denn:

Stadtentwicklung hört nicht an den vier Wänden

einer Immobilie auf – und Immobilienentwicklung

auch nicht. Es geht darum, Immobilien als

integrierten Bestandteil eines komplexen städtischen

Systems zu betrachten.

Über den Tellerrand hinaus - solitäre Einzelstudien

sind nicht mehr zeitgemäß

Stadt + Handel, als Stadtentwicklungsbüro und

Innenstadtspezialist, zeichnet sich durch ein

Grafik: Stadt + Handel

Betrachtung der Immobilie (hier die Arcade Bielefeld) in ihrem räumlichen Zusammenhang


tiefgehendes Verständnis für die Funktionsweise

von Zentren aus. Mit den drei Schlüsselindikatoren

– Vitalität, Individualität und Mentalität –

bietet Stadt + Handel einen klaren Kompass, um

den Wandel aktiv zu gestalten und die Bedürfnisse

der Innenstadt auf die Immobilie zu übertragen.

Anstatt sich auf eine Einzelstudie für die Immobilie

zu beschränken, entwickeln wir zunächst

ein Geschäftsmodell für die gesamte Innenstadt.

Dieses ganzheitliche Vorgehen ermöglicht kohärente

Lösungen, bei denen alle relevanten Akteurinnen

und Akteure von Anfang an einbezogen

werden. Die enge Zusammenarbeit von Eigentümern,

Investoren, Kommunen und Nutzern ist

essenziell, um Lösungen zu schaffen, die sowohl

den Anforderungen der Immobilienwirtschaft als

auch den Bedürfnissen der Kommunen gerecht

werden.

Unser Ziel ist es, die Immobilien nicht nur an aktuelle

Anforderungen anzupassen, sondern sie

langfristig in das städtische Gefüge zu integrieren.

So trägt Stadt + Handel maßgeblich dazu bei

Großimmobilien von reinen Baukörpern zu DNA-

Bausteinen umzufunktionieren, die die Identität,

Vitalität und Zukunftsfähigkeit von Innenstädten

formen.

Zahlen, Daten, Fakten: Keine

Nutzungskonzeption ohne fundierte Kenntnis

der Marktpotenziale

Nachdem die Bedarfe der Innenstadt ermittelt

und potenziell passende Nutzungsmöglichkeiten

für ihre Großimmobilie identifiziert wurden,

stellt sich die zentrale Frage: Welche dieser Nutzungen

haben das größte Potenzial? Eine fundierte

Marktpotenzialanalyse gibt die Antwort.

Ohne Marktdaten ist eine realistische Einschätzung

und somit eine erfolgreiche Entwicklung

nicht möglich.

Vom Standort zum Erfolgsmodell

„Lage. Lage. Lage.“ – der Standort bleibt der entscheidende

Faktor. Aber was bedeutet das konkret?

Die Zugänglichkeit, etwa die Anbindung an

den öffentlichen Nahverkehr und Parkmöglichkeiten,

spielt eine zentrale Rolle. Auch die Fußgängerfrequenz

ist entscheidend, um Chancen

für Einzelhandel, Gastronomie oder alternative

Nutzungen zu erkennen. Darüber hinaus sind

die Nachbarschaft und vorhandene Synergien zu

analysieren.

Ein oft unterschätzter, aber gleichermaßen wichtiger

Faktor ist das Planungsrecht. Selbst wenn

der Standort ideal erscheint, nützt die beste Lage

wenig, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen

eine gewinnbringende Nutzung verhindern.

Deswegen überprüfen wir, ob geplante Umnutzungen

oder bauliche Veränderungen mit dem

bestehenden Baurecht vereinbar sind, besonders

wenn spezielle Nutzungen wie Gastronomie,

Einzelhandel oder Wohnen in Kerngebieten eine

Rolle spielen sollen.

Zukunftssicher planen: Der strategische

Kompass für Ihre Immobilie

Auch eine Wettbewerbsanalyse ist unerlässlich:

Welche Anbieterinnen und Anbieter sind bereits

aktiv und welche Marktnischen sind noch unbesetzt?

Eine Leerimmobilie wird nur dann zu

einer lohnenswerten Investition, wenn sie sich

von der Konkurrenz abhebt und die Bedürfnisse

der Zielgruppe erfüllt und damit als Puzzleteil

den größtmöglichen Mehrwert für die Umgebung

generiert.

Wie lässt sich all dies in Zahlen fassen? Kennzahlen

wie Mieten, Kaufpreise und Bodenrichtwerte

sind entscheidend, um die Höhe der Investitionen

und die erwarteten Renditen abzuschätzen.

Berechnungen zu Umsatzpotenzialen und Wirtschaftlichkeit,

etwa durch eine Discounted-

Cashflow-Analyse, helfen dabei, die langfristige

Rentabilität zu beurteilen.

Doch es reicht nicht, nur die gegenwärtige

Marktsituation zu betrachten – auch zukünftige

Entwicklungen beziehen wir mit ein. Makroökonomische

Trends, demografische Veränderungen

und Konsumverhalten sind für die Prognose

künftiger Marktveränderungen elementar. Wie

entwickelt sich der Markt in den kommenden

Jahren? Welche Trends werden die Nachfrage

beeinflussen? Immobilienmärkte und Konsumgewohnheiten

ändern sich kontinuierlich. Was

heute als ideales Nutzungskonzept erscheint,

kann morgen schon überholt sein. Die Fähigkeit

frühzeitig Trends wie Nachhaltigkeit, Digitalisierung

oder neue Einzelhandelsformate zu erken-


nen, verschafft einen klaren Vorteil und sichert

den langfristigen Erfolg des Projekts.

Die richtige Marktpotenzialanalyse dient als

Kompass und hilft, den richtigen Weg zu finden

– von der Standortbewertung über die finanzielle

Planung bis hin zur Wahl der zukunftsfähigen

Nutzung. Das ist ein komplexer Prozess, der tiefgehende

Expertise erfordert. Marktanalysen und

die Entwicklung konsistenter Zielvorstellungen,

die mehr als die Einzelimmobilie umfassen, stehen

nicht solitär. Sie sind Teil eines gemeinsamen

Aushandlungsprozesses. Sie sind vorgelagerter

Bestandteil von dem, was wir als Leistungsphase

0 bezeichnen.

Koschany + Zimmer Projektentwicklung KZP:

Die Leistungsphase 0 - Das Fundament tragfähiger


Die frühe Konzeptphase (LP0) ist entscheidend,

um die Weichen für den Projekterfolg zu stellen.

Hier überprüfen wir die Vision auf konkrete

Machbarkeiten, analysieren Risiken und erstellen

erste Kostenmodelle.

Die Leitplanken setzen

Entscheidend für eine erfolgreiche Projektentwicklung

ist für die Koschany + Zimmer Projektentwicklung

KZP die LP0. Es ist die Phase, in

der der größte Einfluss auf den Prozess und den

Projekterfolg genommen wird. Die LP0 wird den

klassischen HOAI-Phasen vorgelagert. Im ersten

Schritt definieren wir die relevanten Projektparameter.

Sie bilden die Leitplanken, in denen

sich das Projekt bewegt. Zum einen sind das vom

Auftraggebenden vorgegebene Parameter wie

Gestaltungsanspruch, Investmentsumme, Nutzungsmöglichkeiten

oder Renditeziele.

Zudem sind es die Gegebenheiten, welche aus der

Immobilie und dem Umfeld vorgegeben werden

und zu bearbeiten sind. Und nicht zuletzt müssen

die vielfältigen externen Parameter, die für

das Projekt relevant sind, identifiziert werden.

Rechtliche und politische Aspekte zählen ebenso

dazu wie städtische Ziele.

Die Priorisierung dieser Parameter variiert nicht

nur von Projekt zu Projekt, sie verändert sich

auch in den verschiedenen Phasen eines Projekts.

Den Entscheidungstrichter befüllen

Nachdem wir die Parameter, die für das Projekt

relevant sind, geprüft, priorisiert und „Red

Flags“ ausgeschlossen haben, erarbeiten wir

eine einfache, grobe Machbarkeitsstudie. In

dieser Machbarkeitsstudie werden erste Bruttogeschossflächen

und Mietflächen ermittelt

sowie verschiedene Nutzungs- und Flächenverteilungsvarianten

durchgespielt. Gerade in dieser

Konzeptphase bedarf es – insbesondere bei

Bestandsimmobilien und Umnutzungen – sehr

erfahrener und kreativer Entwicklerinnen und

Entwickler sowie Planerinnen und Planer. Sie

braucht es, um die baulichen Herausforderungen

frühzeitig zu erkennen und Potenziale aufzuzeigen.

Des Weiteren sollen sie wirtschaftlich, architektonisch

sinnvolle und genehmigungsfähige

Lösungsansätze erkennen. Es geht darum, einen

ersten Überblick in einem groben Planungsmaßstab

zu erlagen, eine Baukostenprognose zu wagen,

Herausforderungen aufzuzeigen oder bis

hierhin unerkannte „No-Gos“ zu identifizieren.

Parallel zu dem beschriebenen Ablauf führen wir

von KZP, den Entwicklern, in der LP0 erste Gespräche

mit den zentralen Entscheiderinnen und

Entscheidern aus Politik, Verwaltung, Banken,

um folgende Fragen zu klären: Unterstützen sie

das Projekt? Gibt es Widerstände? Wie können

diese überwunden werden?

Die relevanten Themen ausbalancieren

Auf Grundlage der erarbeiteten Machbarkeitsstudie

und den geführten Gesprächen erstellen

wir bei der KZP eine erste Kosten- und Erlösbetrachtung/Renditeermittlung

als „One-Pager“.

In einem iterativen ausbalancierenden Prozess

gilt es, ein optimales und realistisches Verhältnis

zwischen Kosten-Erlösen-Rendite zu suchen.

Dieses Ausbalancieren findet gemeinsam mit

unseren Auftraggebenden statt. So erhalten sie

bereits in dieser frühen Projektphase eine erste

Einschätzung für eine wirtschaftliche Projektrealisierung.

Auf dieser Basis können die Auftraggebenden

eine fundierte Entscheidung treffen,

ob und wenn ja, wie das Projekt weitergeht.

Die LP0 ist somit ein unerlässlicher Baustein für

eine erfolgreiche Projektentwicklung, insbesondere

bei Umnutzung und Revitalisierung von innerstädtischen

Handelsimmobilien.


RKW Architektur +: Die Kunst der Übersetzung:

Wie aus Vorstellungen, Szenarien und Konzeptionen

passgenaue, nachhaltige und bereichernde

Architektur entsteht

Sobald die strategischen Ziele abgestimmt sind

und Nutzungsszenarien daraus abgeleitet wurden,

sind Architektur und Freiraumplanung gefragt.

In einem ersten Schritt gleichen wir ab, inwiefern

die definierten Ziele abbildbar sind. Dies betrifft

Quantitäten, aber auch Qualitäten: Wie verknüpft

sich die angestrebte Nutzung mit dem öffentlichen

Raum, wo ist vorne, wo hinten? Oder auch

ganz einfach: Passt aufs Grundstück, was benötigt

wird?

In der Regel finden diese Überlegungen nicht

auf dem leeren Blatt Papier statt: Unsere Innenstädte

sind längst gebaut, und die Frage der Umnutzbarkeit

vorhandener Strukturen rückt in den

Vordergrund. Die Faktoren Zeit, Kosten, aber vor

allem Nachhaltigkeit bestimmen hier das Handeln.

Hinzu kommen oftmals besondere Faktoren:

Vorhandene Teilnutzungen müssen erhalten

werden oder bauordnungsrechtliche Fragestellungen

lassen einen Ersatzbau nicht zu.

Praxisbeispiele

Als Beispiele aus der RKW Architektur + Praxis

sind hier insbesondere herauszuheben: Das

„Crown“ in Düsseldorf, bei dem es gelungen ist,

nur den Sockelbereich eines ganzen Baublocks

einer vollständig neuen Nutzung zuzuführen.

Oder auch das Donauquartier in Passau, das von

einem leerstehenden innerstädtischen Einkaufszentrum

zu einer gemischt genutzten Immobilie

mit Quartierscharakter umgeformt wurde.

Im Zuge der planerischen Umsetzung nehmen

die Themen der Nachhaltigkeit zunehmend eine

dominierende Rolle ein. Was genau unter Nachhaltigkeit

zu verstehen ist, liegt in der jeweiligen

Aufgabe. Neben dem sehr grundsätzlichen

Ziel, ressourcenschonend zu bauen, steht die

Robustheit, Langlebigkeit und Flexibilität neuer

und vorhandener Bauten im Fokus: Ist eine vorhandene

Struktur geeignet für die gewünschten

neuen Ziele? So bieten sich beispielsweise Einzelhandelsimmobilien

nur in Ausnahmefällen für

den Wohnungsbau an.

Ist diese Frage beantwortet, ist planerisch darauf

zu achten, dass mögliche zukünftige Entwick-

lungen untersucht und berücksichtigt werden.

Im Bereich des Bürohausbaus betrifft dies unter

anderem zukunftsfähige Geschosshöhen für moderne

Technologien. In der Vergangenheit sind

diese Überlegungen oftmals der wirtschaftlichen

Optimierung zum Opfer gefallen. Viele Bürobauten

der 80er und 90er Jahre fallen in diese Kategorie

und sind akut von Leerstand bedroht.

Die Akzeptanz neuer Nutzungen und Strukturen

wird allerdings nicht zuletzt durch die Wahl

der Architektursprache bestimmt. Die oftmals

monotonen Einzelhandelsbauten der letzten

Jahrzehnte sind auf ein höheres gestalterisches

Niveau zu bringen, um auch auf diese Weise die

Attraktivität unserer Innenstädte zu steigern.

Unserer Meinung nach wurde dies in den zuvor

angeführten Praxisbeispielen klar und überzeugend

umgesetzt.

Im letzten Schritt bestimmt die Materialität die

Nachhaltigkeit des Gebäudes. Schadstofffreiheit

gilt heutzutage als Standard. Wichtig ist

aber vor allem die Langlebigkeit der Einbauten

oder auch die sortenreine Trennbarkeit im Fall

eines zukünftigen Rück- oder Umbaus. Nicht

zu unterschätzen ist der fachkundige Umgang

mit nachhaltigen Baustoffen: Konstruktiv witterungsgeschützte

Holzbauten oder auch der Verzicht

auf großflächige Verglasungen bedeuten ein

Umdenken in der Architektursprache. Innovative

Anforderungen bleiben nicht unsichtbar und

sollten es auch nicht. Die Nachweisbarkeit nachhaltigen

Handelns ist ein nachvollziehbares Ziel.

Daher kann RKW Architektur + bei passgenauen

Zertifizierungen vollumfänglich unterstützen.

Earthwise.Capital: Lebenswert, liebenswert,

aber auch lohnenswert? Möglichkeiten und Modelle

zur Finanzierung und wirtschaftlich tragfähigen

Entwicklung von Handelsgroßimmobilien

Aber aus der Vision wird nur dann eine Transformation,

wenn auch die wirtschaftlichen Rahmenparameter

für den oder die Investorinnen

und Investoren stimmen und die Finanzierung

des Projektes tragfähig darstellbar ist.

Komplexe Eigentümerstrukturen und hohe

Buchwerte

Die städtebaulich markanten Großimmobilien

in zentraler Lage waren und sind interessante


Fotos (2): RKW Architektur +

Das Crown, Düsseldorf (links) und das Donauquartier in Passau (rechts)

Investmentprodukte für Projektentwickler und

Investoren. Eine Vielzahl dieser Immobilien liegt

nach dem Aus der Warenhauskonzerne in der

Hand von Investoren, die oftmals bereits ambitionierte

Entwicklungsszenarien für die Zeit

nach dem Auszug der Hauptmieter geschmiedet

hatten, die sich nun in einer neuen Zins- und

Marktlage aber kaum mehr umsetzten lassen –

der folgende Leerstand und die negativen Trading

Down Effekte im Umfeld sind das Horrorszenario

für alle Kommunen.

Der Schlüssel zum gemeinsamen Erfolg liegt in

der Moderation der verschiedenen Interessen –

sind die Eigentümerinnen und Eigentümer bereit

und in der Lage weiter zu investieren oder

suchen sie den Exit? Nicht selten ist es schon eine

Herausforderung für die Kommunen, die richtigen

Ansprechpartner zu finden, die als Asset

Manager die Interessen der komplexen Eigentümer-

und Finanzierungsstrukturen bündeln und

vertreten. Egal ob ein neuer Projektentwickler

oder die Kommune selbst auf den Plan tritt, meist

ist mit dem Transformations- auch ein Transaktionsprozess

– sprich der Verkauf der Immobilie

- verbunden.

Aufbauend auf der Machbarkeitsstudie in LP0 ist

als wesentliche Determinante der Kaufpreis oder

der (abgeschriebene) Buchwert zu finden, der eine

Finanzierung und somit Realisierung des Projektes

ermöglicht. Natürlich lässt sich niemand

gerne bei seinen individuellen Annahmen zu den

Eingangsparametern dieser Residualwertermittlung

in die Karten schauen, umso wichtiger ist es,

eine neutrale und marktkonforme Einschätzung

zu erlangen. Diese Wirtschaftlichkeitsberechnung

und die Abbildung verschiedener Szenarien

bildet die Grundlage für Gespräche auf Augenhöhe

mit dem Verständnis für die wirtschaftlichen

Zwänge aller Parteien und möglichen Lösungsansätzen.

Genau hier setzen wir als Earthwise.

Capital mit der immobilienwirtschaftlichen Expertise

und dem Beratungsansatz an, um Brücken

zwischen den Beteiligten zu schaffen.

Fördermittel und Finanzierungsstrukturen

Eine wesentliche Komponente, ohne die (fast)

kein Projekt aktuell wirtschaftlich darstellbar ist,

sind Fördermittel für die energetische Sanierung

und Umnutzung von Bestandsobjekten in Wohnen.

Die Vielzahl von Förderprogrammen, vor

allem aber die ständige Veränderung der Richtlinien

und Verfügbarkeiten, erschweren es jedoch

diese Mittel als Baustein einer Finanzierung

frühzeitig zu sichern. Eine klare Definition der


Nachhaltigkeitsziele, Energie-Effizienz-Klassen

sowie entsprechende Vorplanung sind somit

notwendig, um die Fördermittelanfragen stellen

zu können und als Finanzierungskomponente zu

sichern.

Darüber hinaus ist oftmals das hohe Investitionsvolumen

der Projekte eine große Herausforderung,

die insbesondere in Klein- und Mittelstädten

potenzielle (Co-)Investoren und Financiers

zurückschrecken lässt. Eine städtebauliche Körnung,

idealerweise mit einer Aufteilung in real

geteilte Bauteile kann hier also helfen, verschiedene

Exitoptionen zu ermöglichen und die Finanzierung

breiter aufzustellen. Eine Vielzahl

von Gesprächen mit lokalen und überregionalen

Banken sowie potenziellen Projektpartnerinnen

und -partnern sind oftmals notwendig, um die

ideale Finanzierungsstruktur für ein solch komplexes

Vorhaben auf die Beine zu stellen. Diesen

Prozess begleitet das Kompetenzteam aus einer

Hand.

Fazit – Multiperspektivität als Schlüssel zu

nachhaltigen Mehrwerten. Für Großimmobilien

und ihre Innenstädte.

Die Transformation von Großimmobilien gelingt

nur durch interdisziplinäre Zusammenarbeit.

Städtebauliche und funktionale Konsistenz, zukunftsfähige

Nutzungskonzepte, identitätsstiftende

Architektur und wirtschaftliche Tragfähigkeit

sind dabei gleichermaßen wichtig und

entscheidend. Durch das vorgestellte Kompetenzteam

von Expertinnen und Experten aus

den Bereichen Stadtentwicklung, Architektur,

Projektentwicklung und Investment werden zukunftsfähige

Konzepte ermöglicht, die sowohl

den Bedürfnissen ihres Standortes als auch den

Anforderungen der Immobilien gerecht werden.

Die Synergien, die durch unsere interdisziplinäre

Zusammenarbeit entstehen, schaffen nicht

nur Mehrwerte auf Immobilienebene, sondern

stärken die Attraktivität und Resilienz von Innenstädten

und Quartieren als vitale Lebensräume.

Kommune als Initiator und Möglichmacher

Wenn das Nutzungskonzept steht, eine Machbarkeitsstudie,

die Leitplanken und Rahmenbedingungen

definiert und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung

die Risiken und Chancen abbildet,

fehlen nur noch wenige Faktoren für eine erfolgreiche

Umsetzung.

Proaktives Handeln einer Kommune ist oftmals

ein Schlüsselfaktor für einen erfolgreichen

Transformationsprozess. Schafft sie die dargestellte

Vorarbeit und gibt einen klaren Fahrplan

für die notwendigen planungs- und baurechtlichen

Prozesse, haben Projektentwickler und Investoren

die notwendigen Voraussetzungen für

ihr Engagement in das Transformationsprojekt.

Nicht selten sind es mittlerweile die Kommunen

selbst, die einen Schritt weiter gehen und direkt

oder über städtische Tochtergesellschaften als

Käuferin und Käufer für leerstehende Warenhäuser

oder darbende Einkaufszentren in Erscheinung

treten (wollen). Auch öffentliche Nutzungen

wie Bibliotheken, Schulen oder Behörden

als Mieter:in können einen entscheidenden Beitrag

leisten Projekte zu ermöglichen. Das Kompetenzteam

kann auch Verwaltung und Politik in

der Interaktion mit privaten Akteuren begleiten,

um die notwendige Transparenz in diesen Prozessen

zu schaffen.

Worauf es ankommt:

• All-In-One-Lösung: Eine ganzheitliche Herangehensweise,

die alle relevanten Disziplinen vereint.

• Verständnis für die Welten der privaten Immobilienentwicklung

und der kommunalen Planung:

Brücken bauen zwischen wirtschaftlichen

Interessen und städtebaulichen Anforderungen.

• Dialog- und Prozessgestaltungskompetenz:

Effektive Einbindung aller Beteiligten von der

Konzeptentwicklung bis zur Umsetzung.

• Städtebauliche Kompetenz: Nicht nur Immobilienbewertung,

sondern fundierter städtebaulicher

Sachverstand.

• Passgenaue Architektur: Erfahrung und renommierte

Expertise aus diversen Revitalisierungs-

und Umstrukturierungsvorhaben.

• Innenstadtkompetenz: Orientierung an den

drei Schlüsselindikatoren – Vitalität, Individualität

und Mentalität.

Unser Kompetenzteam bietet kommunalen wie

privatwirtschaftlichen Projektpartnern den Vorteil,

während des gesamten Entwicklungs- und

Umsetzungsprozesses begleitet zu werden. So

entstehen nachhaltige Lösungen, die nicht nur

auf die drängenden Fragen der Gegenwart antworten,

sondern auch die Grundlage für resiliente

und zukunftsfähige Innenstädte schaffen.

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Interviews

110 INTERVIEWS

Martin Bieberle

Die Stadt stets als

Ganzes betrachten

Martin Bieberle ist der Name, wenn es in der hessischen Stadt Hanau um

Stadtmarketing und Stadtentwicklung geht. Seit über 20 Jahren setzt er sich

als Geschäftsführer der Hanau Marketing GmbH dafür ein, dass seine Stadt,

trotz wachsender Herausforderungen, die richtigen Entscheidungen trifft,

wenn es um eine erfolgreiche Zukunftsgestaltung geht. Mehrfach hat Hanau

bundesweit für Aufsehen gesorgt, weil hier viele Dinge anders als in anderen

Städten gemacht werden. Im Interview erzählt er, worauf es dabei ankommt.

Herr Bieberle, wenn einer es wissen müsste,

dann doch sie: Was ist ausschlaggebend für eine

gute Stadtentwicklung?

Martin Bieberle: Da haben Sie aber mal eine große

Frage gelassen ausgesprochen! Ich will mir gar

nicht anmaßen, darauf eine Antwort zu geben,

aber ich möchte sagen, was in Hanau ausschlaggebend

war bzw. ist. Unser großer Stadtumbau,

der zwischen 2008 und 2015 erfolgte, konnte vor

allen Dingen deshalb so gut gelingen, weil wir

stets die Stadt als Ganzes betrachtet haben.

Das würde ich als ersten und wichtigsten von

sechs Gründen sehen. Auf Platz zwei steht die

Augenhöhe mit unseren Partnern aus der freien

Wirtschaft, auf drei, dass die Stadt wie ein Marktakteur

aufgetreten ist. Viertens war es wichtig,

dass wir einen aufrichtigen Diskurs mit den politischen

Systemen geführt haben und fünftens,

dass wir auch mit den Akteuren in unserer Stadt,

wie Händler, Gastronomen oder Immobilieneigentümern

einen guten Austausch und Umgang

hatten. Schließlich sechstens, dass innerhalb

unserer Stadtverwaltung die eingebundenen Abteilungen

gemeinsam und nicht gegeneinander

gearbeitet haben.

Hanau ist dafür bekannt, dass es sein Schicksal

nicht Anderen überlässt, sondern selbst in

die Hand nimmt. So hat es, als der Kaufhof zur

Disposition stand nicht lange gezögert und ihn

erworben. Nun wird er zu einem „Stadthof“ umgestaltet.

Wie kam es dazu?

Martin Bieberle: In der Tat haben wir uns mit

diesem Gebäude bereits zu einem sehr frühen

Zeitpunkt beschäftigt. Noch vor der Schließung

des Warenhauses haben wir darüber gesprochen,

OB Claus Kaminsky (Mitte), Geschäftsführer der Bauprojekt Hanau GmbH und

Stadtentwickler Martin Bieberle (rechts) und satis&fy-Geschäftsführer Nico

Ubenauf (links)

Foto: Stadt Hanau / Moritz Göbel

INTERVIEWS 111

was danach mit ihm geschehen soll. Und dann

einfach Nägel mit Köpfen gemacht, denn es war

für uns keine Option, es leer stehen zu lassen,

vor allem nicht in solch einer hervorragenden

innerstädtischen Lage. Auch sprach die bauliche

Beschaffenheit dafür. Heutzutage nennt man so

etwas „maximal transformationsfähig“. Nein, wir

begriffen es sofort als Chance, ein neues kleines

Zentrum errichten zu können.

Foto: privat

Was passiert nun genau damit?

Martin Bieberle: Wir sind ja schon ziemlich weit

im Prozess der Neugestaltung. Das Gebäude verfügt

ja über mehrere Ebenen, die wir uns nacheinander

vornehmen. Insgesamt soll hier ein Mix

aus Handel, Gastronomie und Service entstehen.

Mit Anspruch und einem Qualitätsversprechen –

auch auf „ein Stück Spektakel“.

Im ersten Schritt ging es primär um das Erdgeschoss

und um Nutzungen für den Einzelhandel,

die wir als Zwischennutzungen – allerdings nicht

für Pop-Ups, sondern mit sieben bis zehnjährigen

Laufzeiten – betrachten. Schon im Sommer

2024 fanden wir dafür den ersten großen Mieter.

Nachdem durch das Hanau-aufLADEN-Programm

vor zwei Jahren mit der Eröffnung des

Spielwarenhändlers Glück´s Spielzeugkiste die

Spielwarentradition in Hessens kleinster Großstadt

gerettet werden konnte, dürfte dieser Bereich

durch die Toynamics Europe GmbH nun

deutlich gestärkt werden. Das Unternehmen gehört

zur Hape Unternehmungsgruppe und versammelt

unter seinem Dach insgesamt 36 Unternehmen

in 14 Ländern. Der weltweit größte

Holzspielzeugproduzent, dessen Produktionen

und Manufakturen auch in Deutschland sitzen,

wurde bereits mehrfach für seine Qualitäts- und

Design-Standards ausgezeichnet.

Darüber hinaus steht fest, dass international

bekannte Wanderausstellungen das erste Obergeschoss

großflächig nutzen und so das kulturelle

Angebot in Hanau bereichern dürften. Mit

viel Einsatz soll auch das ehrgeizige Ziel verfolgt

werden, das Untergeschoss mit Fokus auf innovativen

Erlebnishandel im März 2025 zu eröffnen.

Und mit der Brüder Grimm Berufsakademie Hanau

(BGBA) wird eine Zwischennutzung des drit-

Martin Bieberle, Geschäftsführer der Hanau Marketing

GmbH und BAUprojekt Hanau GmbH

ten Obergeschosses erfolgen. Mittelfristig will

die BGBA eines der Obergeschosse, eventuell gemeinsam

mit der Kathinka-Platzhoff-Stiftung, zu

einer Bildungsetage umfunktionieren.

Und wie sieht es mit den Außenbereichen aus?

Martin Bieberle: Auch sie wird weiter vorangetrieben,

um den Stadthof weiter in das Stadtbild

zu integrieren und ihn mit dem umliegenden

Quartier interagieren zu lassen. Gleiches gilt für

die Planungen rund um den ehemaligen Andienungshof

des ehemaligen Kaufhofs sowie die

durch die Karbener Spezialisten für Live-Kommunikation

und Markenerlebnisse von satis&fy

konzipierte Anmutung des Innenraumes im Erdgeschoss.

Wie sieht die diesbezügliche Zusammenarbeit

mit den Einzelhändlern aus?

Martin Bieberle: Es ist uns extrem wichtig, den

bestehenden Handel in Hanau – und vor allem

die Händler im unmittelbaren Umfeld des Stadthofes

– immer transparent abzuholen, mitzudenken

und vor allem mitzunehmen. Vorrangig

geht es darum, erweiterte Angebote zu schaffen

112 INTERVIEWS

und somit das Interesse an bestimmten Produktgruppen

insgesamt zu steigern. Wir reden nicht

nur mit unseren Händlern, wir hören vor allem

auch gut zu.

Welches Zwischenfazit ziehen Sie?

Martin Bieberle: Die enorme Wirkung des neuen

Stadthofes, aber auch die gesamte Stadtentwicklung

Hanaus, sorgen dafür, dass wir trotz

bundesweit gesamtwirtschaftlich schwierigen

Zeiten mit sehr spannenden Unternehmen und

Menschen in Kontakt kommen. Das Feedback der

Gesprächspartnerinnen und Gesprächspartner

zu unseren Plänen mit dem Stadthof sind durchweg

positiv. Wir agieren und reagieren, passen an

und entwickeln weiter, wo immer es sinnvoll und

nötig ist. Für die Entwicklung des 16.000 Qua-

dratmeter großen Gebäudes mitten in der Stadt

gibt es keine Blaupause, keine Anleitung, aber im

Zusammenspiel mit allen Akteuren viele erfolgversprechende

Ideen.

Wenn der Stadthof fertig ist, wie sehen dann Ihre

nächsten Pläne für Hanau aus?

Martin Bieberle: Sehr stark dürfte es dann um

Fragen rund um das Thema Mobilität gehen. Unser

Ziel ist es, den steigenden Individualverkehr

mit einer attraktiven Innenstadt in Einklang zu

bringen. Auch arbeiten wir an weiteren „Dritten

Orten“ in einzelnen Stadtteilen und grundsätzlich

daran, die Besucherfrequenzen in unserer

Stadt zu erhöhen. Natürlich werden auch interessante

Immobilien – alte wie neue – von uns mit

Interesse verfolgt werden. Kurz gesagt: Langweilig

wird es auf keinen Fall!

Visualisierung: a2b.graphics

Die Vision vom Stadthof Hanau nimmt immer konkretere Formen an.

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114 INTERVIEWS

Steffen Eric Friedlein

Eine erfolgreiche Transformation

erfordert hohe Flexibilität, doch

ebenso Wille und Mut

Einzelhandel, Innenstädte und Handelsimmobilien wie Shopping Center befinden sich in einem

anhaltenden und verstärkten Wandlungs- und Veränderungsprozess – je nach Konzept,

Format, Standort und Immobilienart mit unterschiedlichen Auswirkungen. Für Händler, Betreiber,

Eigentümer und Vermieter ist dieser Wandlungsprozess Herausforderung und Chance

gleichermaßen. Wichtig ist es, flexibel zu sein und den Wandel zu gestalten, sagt Steffen Eric

Friedlein, Managing Director Leasing Services bei ECE Marketplaces, im Interview.

Herr Friedlein, die Hiobsbotschaften aus dem

Handel und den Innenstädten scheinen nicht

abzureißen. Wir hören und lesen von Insolvenzen

bekannter Handelskonzepte, Leerständen

und der vermeintlich drohenden Verödung der

Innenstädte. Auf der anderen Seite strömen die

Menschen wieder in die Innenstädte, neue Geschäfte

eröffnen, Händler expandieren. Aus

Ihrer Sicht als Handelsexperte: Ist das Glas nun

halb voll oder halb leer?

Steffen Eric Friedlein: Wenn wir aktuell die Tageszeitungen

aufschlagen, Nachrichten oder

Social Media-Kanäle anschauen, werden wir in

der Tat förmlich überschwemmt von negativen

Branchen-News. Es ist auch absolut richtig, dass

es große Herausforderungen gibt, aber bei dieser

starken Betonung des Negativen wird vollkommen

übersehen, an wie vielen Stellen es richtig

gut läuft. Es gibt eine ganze Reihe von Beispielen,

Projekten und Konzepten, die nicht nur sehr innovativ,

sondern vor allem sehr erfolgreich sind.

Mitunter sind sie sogar erfolgreicher als vor der

Corona-Pandemie. Daher gilt es umso mehr,

diese ins auch Schaufenster zu stellen – als Mutmacher

und Inspiration, gerade in schwierigen

Zeiten. Und es gibt sehr viele dieser Erfolgsgeschichten.

Was macht diese Erfolgsgeschichten aus?

Steffen Eric Friedlein: Eine grundlegende Bedingung

für Erfolg im Handel lautet: Kein Stillstand.

Konzepte müssen sich im Einklang mit den sich

verändernden Kundenbedürfnissen stetig weiterentwickeln

und immer wieder neu erfinden.

Heruntergebrochen auf die aktuellen Entwicklungen

im Handel bedeutet das, dass die Händler

beispielsweise einen konsequenten Omnichannel-Ansatz

umsetzen, sprich die nahtlose und erfolgreiche

Verzahnung von Online- und Offlinekanälen,

um dem Kunden stationär wie online das

beste Einkaufserlebnis bieten zu können.

Gilt diese Erfolgsformel des stetigen Wandels

auch für Handelsimmobilien?

Steffen Eric Friedlein: Ja, auch für Shopping

Center ist es entscheidend, sich und damit den

Mietermix stetig weiterzuentwickeln. Neue Marken

haben den Markt erobert. Gerade im Bereich

Gastronomie und Leisure haben sich ganz

neue Zweige entwickelt, die sich natürlich im

Mietermix wiederfinden müssen. Aber auch die

Objekte selbst müssen stetig an die veränderten

Kunden- und Mieterbedürfnisse sowie neue Flächenanforderungen

angepasst werden. So gilt es

zum Beispiel Großflächen aufzutrennen, sie neu

INTERVIEWS 115

zuzuschneiden oder an anderer Stelle auch einmal

mehrere kleinere Flächen zusammenzulegen.

Das beste Beispiel hierfür sind Warenhäuser.

Dies war über Jahrzehnte ein gängiges Format

auf bis zu 15.000 Quadratmeter Fläche. Dafür gibt

es heute in kaum einem Center mehr Nachfrage.

Foto: ECE

Um erfolgreich zu sein, gilt es also, flexibel und

wandlungsfähig zu bleiben?

Steffen Eric Friedlein: Ja, Flexibilität sowie Wille

und Mut zu einer echten Transformation sind

entscheidende Faktoren. Die Veränderungen

und teilweise grundlegende Neuausrichtung

von Standorten muss stattfinden, um relevant

zu bleiben. Dabei gilt es neugierig und offen für

neue Branchen und Mietpartner zu sein, die die

Shopping-Center-Welt früher nicht als erstes auf

dem Schirm hatte.

Steffen Eric Friedlein, Managing Director Leasing

Services bei ECE Marketplaces.

Können Sie Beispiele für diese Veränderungsprozesse

nennen?

Steffen Eric Friedlein: Da fällt mir etwa die Wellnessbranche

ein, die ein wichtiger Bestandteil in

manchen Centern geworden ist. Hier hat sich das

Angebot stark diversifiziert. Die Branche hat zudem

große Schnittstellen mit dem medizinischen

Bereich und erfreut sich einer großen Nachfrage.

Ein weiteres Beispiel ist die Gastronomie. Diese

war noch von wenigen Jahren viel einfacher

strukturiert und variierte zwischen den Centern

kaum. Heute bestimmt das Umfeld des Centers

das F&B-Angebot und die Angebote sind sowohl

im Fast Food- als auch im Casual Dining-Bereich

individueller geworden.

Muss die Branche da manchmal auch einfach

mutiger sein?

Steffen Eric Friedlein: Der immer schnellere

Wandel in Gesellschaft und Handel fordert alle

Beteiligten heraus. Es gibt – und das ist toll zu

sehen – viele innovative Konzepte und Betreiber.

Umso wichtiger ist die Möglichkeit, Neues ohne

großes Risiko auszutesten. Mieter und Vermieter

investieren beide beim Start eines neuen Konzepts.

Es ist jedoch keine Schande, wenn etwas

nicht funktioniert und man feststellt, dass ein

Konzept ab einem gewissen Punkt den Kunden

nicht mehr begeistern kann. In Punkto Fehlerkultur

hat die Branche viel dazugelernt.

Was bedeuten diese ständigen Veränderungen

für Sie als Vermieter?

Steffen Eric Friedlein: Wir müssen die Trends

antizipieren, aber nicht jeder Trend wird sich

auch langfristig durchsetzen und somit wird

auch nicht jedes Konzept ein langfristiger Mietpartner.

Es gilt also, verstärkt Test-Möglichkeiten

zu schaffen. Wir machen zum Beispiel sehr

gute Erfahrungen mit Pop-Up-Flächen, die wir

kurzzeitig vermieten können. So gewinnen alle:

Die Kunden erleben ständig etwas Neues, der potenzielle

Mieter kann sich ausprobieren und der

Vermieter minimiert sein Risiko. Im Idealfall ist

der Pop-Up-Store ein Erfolg und wir gehen einen

langfristigen Mietvertrag ein.

Bleiben wir beim positiven Blick auf die Dinge:

Welche Entwicklung der vergangenen Jahre hat

Sie überrascht?

Steffen Eric Friedlein: Etwas überrascht hat

mich, wie gut und schnell sich gerade in Deutschland

Entertainment-Konzepte entwickeln. Der

deutsche Kunde hat noch vor zehn Jahren Shopping

und Freizeitaktivitäten kaum verbunden.

Hier gab es eine große Veränderung. Wir haben

in einigen Standorten unterschiedlichste Konzepte

implementiert, sehen eine hervorragende

Entwicklung und ein nahtloses Einfügen in den

jeweiligen Mietermix. Ebenfalls beachtlich finde

ich die Entwicklung der Gastronomie speziell

im leicht gehobenen Segment. Hier gibt es

116 INTERVIEWS

einen klaren Trend zu einer hohen Qualität, der

im deutlichen Gegensatz zum früheren Versorgungscharakter

von F&B in Shopping Centern

steht. All dies zahlt auf die generellen Trends hin

zu einer gemütlicheren Atmosphäre, zu mehr sozialer

Interaktion und zur Entdeckung des Shopping

Centers als Community-Hub ein.

Anders als vielfach vermutet, gibt es nach wie

vor eine ganze Reihe von erfolgreichen Handelskonzepten,

die teils kräftig expandieren.

Welche sind das und warum?

Steffen Eric Friedlein: Wir sind in unseren Centern

nach wie vor stark im Fashion-Sektor vertreten.

Auch wenn wir den Anteil an Fashion

im Mietermix insgesamt reduziert haben, ist es

der dominierende Teil. Da sind insbesondere

die vertikalen Konzepte sehr innovativ unterwegs,

wie zum Beispiel die Inditex-Gruppe, die

mit ihren verschiedenen Konzepten wie Zara,

Bershka oder Stradivarius flexibel auf die entsprechenden

Marktanforderungen reagiert. Sie

sind bekannt dafür, Trends sehr schnell in der

Produktion umzusetzen. Das System hinter Anbietern

wie Inditex ist hochprofessionell und

wird vom Kunden entsprechend gewürdigt. Somit

sind wir mit diesem Partner auch expandierend

unterwegs. Ebenfalls zu diesem Kreis gehört

die Bestseller-Gruppe aus Dänemark, die

global sehr erfolgreich unterwegs und mit ihren

unterschiedlichen Konzepten ein geschätzter

Partner von uns ist. Aber auch klassische, rein

stationäre Retailer wie beispielsweise New Yorker

sind sehr erfolgreich. Das Unternehmen hat

eine beeindruckende Umsatzentwicklung in den

vergangenen Jahren gehabt, expandiert und fragt

ebenfalls größere Flächen nach.

Belegen diese Konzepte nur größere oder tatsächlich

auch mehr Flächen?

Steffen Eric Friedlein: Beides. Für die genannten

Beispiele gilt: Es werden mehr Standorte belegt

und die bestehenden Standorte werden tendenziell

größer. Daher ist es unsere Aufgabe, in den

Centern auch entsprechend flexibel die jeweiligen

Flächengrößen zur Verfügung zu stellen.

Visualisierung: ECE

Gastronomie spielt bereits seit Jahren eine wichtige Rolle sowohl für die Besucherinnen und Besucher als auch für die Performance

der Center – das Main-Taunus-Zentrum wird daher mit dem „Food Garden“ weiterentwickelt.

INTERVIEWS 117

Neue Geschäfte eröffnen verstärkt auch im Discountbereich,

was teils für Kritik sorgt. Stimmt

das – und ist diese Kritik gerechtfertigt?

Steffen Eric Friedlein: Discount hat deutlich an

Bedeutung gewonnen. Hier sind wir mit Partnern

expansiv unterwegs, die noch vor wenigen Jahren

ausschließlich Fachmarktlagen nachgefragt

haben. Beispiele hierfür sind Pepco, Action oder

Woolworth. Gerade letztere haben schwere Zeiten

hinter sich, sind aber wieder fest am Markt

etabliert. Die Meinung zu Discount ist in der

Branche in der Tat gespalten, wir müssen hier

aber schlichtweg erkennen, dass sich das Kundenbedürfnis

verändert hat. Der Konsument ist

vielschichtig unterwegs und hat keine Berührungsängste

mit den einzelnen Konzepten. Wenn

wir also relevant beim Kunden bleiben wollen,

müssen und wollen wir ihm die komplette Angebots-Bandbreite

liefern.

Die veränderten Kundenwünsche und der kontinuierliche

Wandel im Handel sorgen verstärkt

für den Bedarf an umfangreichen Modernisierungen

von Handelsimmobilien wie Shopping

Centern. Worauf muss dabei geachtet werden?

Steffen Eric Friedlein: Das Wichtigste ist der individuelle,

standortspezifische Ansatz. Tödlich ist

eine Einheitsidee, die man in der Hoffnung auf

Synergieeffekte über das gesamte Portfolio ausrollt.

Ein gelungenes Refurbishment ist immer

auf Kunden, Einzugsgebiet und die Bedürfnisse

der Retailer abgestimmt. Fällt beispielsweise

eine Warenhausfläche weg, dürfen daraus nicht

einfach nur irgendwelche Flächen entstehen, die

dann in die Vermietung gehen, es müssen Flächen

entstehen, die für die neuen Mieter und ihre

Konzepte optimal zugeschnitten sind.

Gerade um die ehemaligen Warenhaus-Standorte

hat man sich zuletzt viele Sorgen gemacht.

Steffen Eric Friedlein: Ja, das war in der Tat immer

wieder Gegenstand der Debatte. Natürlich

ist das an einigen Standorten und für manche

Innenstädte eine echte Herausforderung, eine

Nachnutzung dieser oftmals großen und gleichzeitig

nicht auf einem modernen Stand befindlichen

Immobilien zu finden. Uns ist das in

unseren Centern bisher aber sehr gut gelungen,

eine passende Nachvermietung zu realisieren. Im

Main-Taunus-Zentrum entsteht anstelle eines

ehemaligen Warenhaus-Gebäudes ein spannender

Food Garden als neuer Anziehungspunkt. Im

Linden-Center haben wir die Warenhaus-Immobilie

in mehrere Flächen aufgeteilt und erfolgreich

neu vermietet. Und im Limbecker Platz

Essen ist es zügig gelungen, P&C Düsseldorf als

ersten neuen Mieter zu verpflichten.

Last but not least: Wenn wir über die Zukunft

sprechen, ist Nachhaltigkeit ein wesentlicher

Aspekt. Wie blicken Sie auf das Thema?

Steffen Eric Friedlein: Das Thema Nachhaltigkeit

ist sicher kein kurzlebiger Trend. Wir stellen fest,

dass sich sowohl Betreiber als auch Entwickler

und Bestandshalter von Immobilien sehr stark

mit diesem Thema beschäftigen – und das auch

müssen. Auch die Kundinnen und Kunden nehmen

dieses Thema sehr ernst. Darüber hinaus ist

es generell wichtig, sich immer wieder selbst zu

hinterfragen und die deutlich gestiegenen Anforderungen

der Zielgruppen, die man erreichen

möchte, zu kennen und zu erfüllen. Ein konkretes

Beispiel: Wir haben eben über Refurbishments

gesprochen. ESG und deren Umsetzung

ist ein ganz wesentlicher Bestandteil von Refurbishment-Projekten

– seien es Solaranlagen auf

dem Dach oder E-Charger-Stationen. Gelungen

ist eine Modernisierung, wenn sie auf die ESG-

Ziele einzahlt, das Gebäude tatsächlich aufwertet

und den Kunden einen Mehrwert bietet.

Um die ehemaligen Warenhaus-Standorte hat man sich

zuletzt Sorgen gemacht. Im „Limbecker Platz” in Essen

übernahm P&C Düsseldorf die Karstadt-Nachfolge.

Foto: ECE

118 INTERVIEWS

Jan Riemann

Für uns zählt

die langfristige Perspektive

ALDI SÜD setzt weiter auf die Optimierung des Filialnetzes. Was hier für das Unternehmen

besonders wichtig ist und wie die Realisierung quantitativ und qualitativ aussieht, verrät Jan

Riemann, der für die Immobilienentwicklung im Hause verantwortlich ist, im Interview.

Welche Mischformen von Immobiliennutzungen

sind für einen Discounter wie Sie am interessantesten?

Es mag banal klingen, aber bei der Entwicklung

unserer Filialstandorte ist die Lage entscheidend.

Wir möchten möglichst nah an unseren Kundinnen

und Kunden sein. Dabei geht es um kurze

Wege und gleichzeitig um die Nähe zu Alltagsroutinen.

Können die Menschen vor Ort ihren

Einkauf bei uns mit anderen Besorgungen und

Erledigungen verbinden, ist das praktisch und

für sie eine große Erleichterung. Mixed-Use-Objekte,

die Nahversorgung mit den passenden Zusatznutzungen

kombinieren, steigern vor allem

im urbanen Raum die Standortattraktivität.

Wie diese Mischformen konkret aussehen, hängt

vom jeweiligen Standort ab. Entscheidend ist die

Relevanz des Angebots. Nur was einen tatsächlichen

Bedarf bedient, bedeutet am Ende einen

Mehrwert für lokale Infrastruktur. Wo also Wohnungen,

Unterkünfte für Studierende oder Räume

für eine Kita fehlen, versuchen wir, diese Anforderungen

in unsere Planungen zu integrieren.

Dasselbe gilt für Büros, Gastronomie, Parkraum

oder auch Serviceangebote wie Mobilitäts- und

Paketstationen.

Wir sehen uns als Ratgeber und Ideenentwickler.

Gemeinsam mit unseren Partnern wollen

wir Immobilien entwickeln, die den städtebaulichen

Anforderungen entsprechen und für alle

Nutzer einen Mehrwert schaffen. Ob als Investor,

Eigentümer, Mieter oder Vermieter – das ist nicht

entscheidend. Für uns zählt die langfristige Perspektive,

und dafür steht die flexible Entwicklung

mit dem richtigen Nutzermix im Mittelpunkt.

Worin liegen bautechnisch für Sie die größten

Herausforderungen bei der Realisierung, einerseits

beim Bau der Discounter, andererseits

beim Bau der anderen Nutzungstypen, wie Wohnungen

etc.?

Die Herausforderung beim Bauen besteht immer

darin, die drei Faktoren Qualität, Kosten und Zeit

in bestmögliche Balance zu bringen. Bei dem Bau

unserer klassischen Filialen ist die Komplexität

deutlich geringer, und wir haben hier einen

großen Erfahrungsschatz. Darum erleben wir

bei diesen Bauprojekten kaum größere Überraschungen.

Mixed-Use-Objekte sind viel komplexer.

Allein die statischen und brandschutztechnischen

Anforderungen erfordern einen deutlich

höheren Aufwand. Für diese Fälle haben wir interne

Teams mit sehr versierten Expertinnen

und Experten zusammengestellt. Sie arbeiten

eng mit unseren erfahrenen Partnern zusammen

und stellen gemeinsam sicher, dass wir auch im

Mixed-Use Bereich erfolgreich Projekte entwickeln

und umsetzten.

Wie läuft die Kooperation mit den Behörden?

Sind die Genehmigungsprozesse für Ihre Vorhaben

nicht manchmal ein kleiner Alptraum?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten.

Grundsätzlich gilt nur: Zeit ist Geld, und alles,

INTERVIEWS 119

was die Genehmigung von Bauprojekten erschwert

oder verzögert, macht sie teurer. Wenn

dann noch Rahmenbedingungen wie hohe Bauund

Energiekosten hinzukommen, kann das zum

frühzeitigen Ende von Bauvorhaben führen.

Eine gute Zusammenarbeit mit Städten und

Kommunen ist deshalb das A und O unserer Projektentwicklung.

Die Kunst besteht darin, unser

Anliegen – also der Neubau oder die Modernisierung

einer Filiale – mit den Anliegen des jeweiligen

Partners zu verknüpfen, so dass daraus ein

Mehrwert für alle Beteiligten entsteht. Das funktioniert

mit Mixed-Use-Konzepten sehr gut: Ihr

braucht Wohnraum und Räume für eine Kita? Wir

brauchen mehr Verkaufsfläche. Lasst uns beides

gemeinsam schaffen.

Unsere Erfahrung zeigt: Der Schlüssel zum Erfolg

ist das gegenseitige Verständnis für die Belange

und Spielräume aller Beteiligten – baurechtlich,

politisch, wirtschaftlich.

Jan Riemann, Group Director Real Estate bei ALDI

SÜD

Foto: ALDI SÜD

Wie hoch ist inzwischen der Anteil Ihrer Projekte

in Quartieren oder Mixed-Use-Immobilien?

Wird dieser in der Zukunft eher weiter steigen?

Wir haben solche Projekte in der Vergangenheit

immer wieder punktuell umgesetzt. Seit der Umstrukturierung

unseres Geschäftsbereichs und

der Bildung spezialisierter Teams vor etwa drei

Jahren betreiben wir solche Projektentwicklungen

systematisch. Ihr Anteil steigt damit stetig, in

Relation zu unseren bundesweit rund 2000 Filialen

bewegen wir uns jedoch im niedrigen einstelligen

Prozentbereich. Zu den Mixed-Use-Projekten,

die wir als Eigentümer selbst entwickeln,

kommen weitere, bei denen wir uns als künftiger

Mieter oder Standortpartner beteiligen.

Wir glauben an die Innenstadt als attraktiven

Handelsstandort und werden dort auch in Zukunft

auf die Entwicklung lebensmittelgeankerter

Immobilien setzen. Der Umfang und die Frequenz

neuer Projektentwicklungen hängen von

der Entwicklung der Rahmenbedingungen und

der Bereitschaft unserer Partner ab.

Was planen Sie diesbezüglich konkret für das

Jahr 2025?

2025 möchten wir eine Reihe laufender Projektentwicklungen

abschließen. In Landau in der

Pfalz bauen wir eine Filiale mit knapp 200 Wohnplätzen

für Studierende in den Etagen darüber.

Das ist dann bereits das zweite Projekt, das wir

mit der Stadt und dem Studierendenwerk Vorderpfalz

erfolgreich abschließen. Weitere Studierendenwohnungen

werden in Tübingen bezugsfertig.

In Nürnberg schließen wir den Bau einer

Filiale mit über 50 Wohnungen und zweigeschossiger

Tiefgarage ab.

Anfang des Jahres beginnen wir mit der Revitalisierung

eines ehemaligen Bürogebäudes in

Frankfurt-Sachsenhausen. Im Erdgeschoss entsteht

eine ALDI SÜD Filiale, darüber 8000 Quadratmeter

neuer Wohnraum. Weitere Projekte sind

in Planung oder bereits fortgeschritten, aber derzeit

noch Gegenstand kommunaler Verhandlungen.

Dabei geht es wieder um neuen Wohnraum,

und wir beschäftigen uns nun intensiver mit den

Möglichkeiten der Holzbauweise.

Gibt es etwas, das Sie noch nie gebaut haben,

aber unbedingt verwirklichen möchten?

Wo was los ist, wo die Leute kommen und gehen

– da wollen wir hin. Von daher sind auch Transit-Orte

wie Flughäfen oder Bahnhöfe sehr interessant.

Vor wenigen Tagen haben wir den Mietvertrag

für eine Filiale im neugestalteten Teil

des Frankfurter Hauptbahnhofs unterschrieben.

Wenn wir dort 2026 eröffnen, ist das tatsächlich

eine Premiere – und wer weiß, vielleicht werden

weitere folgen.

120 INTERVIEWS

Ian Sandford

Gäste schenken

uns ihre Zeit, deshalb müssen

wir sie dafür belohnen!

Das Rhein-Ruhr-Zentrum in Mülheim, eines der traditionsreichsten und größten Einkaufszentren

in Nordrhein-Westfalen hat 2023 mit EUROFUND einen neuen Eigentümer bekommen.

Das Unternehmen hat große Pläne, wie es mit der in die Jahre gekommenen Shopping-Destination

weitergehen soll. Dies erzählt Ian Sandford, der EUROFUND gegründet hat und seitdem

in mehreren europäischen Ländern sogenannte „Shopping Resorts“ erfolgreich etabliert

hat, im Interview.

Herr Sandford, Ihr Unternehmen Eurofund

hat im Jahr 2023 das in die Jahre gekommene

Rhein-Ruhr-Zentrum in Mülheim gekauft und

ist damit in den deutschen Centermarkt eingestiegen.

Was waren Ihre Absichten?

Ian Sandford: Das Zentrum selbst ist in die Jahre

gekommen. Aber die Infrastruktur des RRZ ist

hervorragend, das findet man sonst nirgendwo.

Dass es direkt an der meistbefahrenen Autobahn

Deutschlands liegt, ist einzigartig. Es hat eine

eigene Straßenbahn- und Bushaltestelle. Es hat

eine eigene Autobahnanschlussstelle. Die Infrastruktur

ist nicht veraltet. Sie ist sehr, sehr gut.

Und mittendrin haben wir ein Einkaufszentrum,

in das lange Zeit zu wenig investiert wurde. Jeder

im Einzugsgebiet kennt das Zentrum. Es ist so tief

in der Bevölkerung verwurzelt und das seit Generationen.

Das Rhein Ruhr Zentrum ist die Grande

Dame der deutschen Einkaufszentren, braucht

aber ein Facelifting. Deshalb werden wir Zeit,

Mühe und Geld in das RRZ investieren. Unser

Plan ist es, das Zentrum wieder groß zu machen.

In anderen Ländern setzen Sie stark auf Freizeit-

und Unterhaltungsangebote an Ihren Center-Standorten,

die in Deutschland bisher die

Ausnahme sind. Was ist der Grund dafür?

Ian Sandford: Ich habe, ehrlich gesagt, keine Ahnung,

warum es die Ausnahme ist. Unsere Denkweise

unterscheidet uns von unseren Mitbewerbern,

denn wir kommen aus der Entwicklung. Im

Einzelhandel denken wir über zwei Dinge nach:

wie wir die Leute dazu bringen, uns zu besuchen,

und wie wir sie halten können.

Es geht nicht allein darum, eine Reihe von Geschäften

zu bieten. Auf Ihrem Mobiltelefon haben

Sie eine größere Auswahl an Geschäften, die

größte Auswahl an Geschäften überhaupt, und

Sie können alles online kaufen. Was die Menschen

motiviert, in unsere Zentren zu kommen, ist die

Freizeitgestaltung. Um ins Kino zu gehen, um mit

ihren Kindern etwas zu unternehmen. Das ist es,

was die Menschen motiviert, heute aufzustehen,

etwas zu unternehmen oder etwas anderes zu essen

und zu trinken zu bekommen.

Es ist wichtig, die Menschen zu motivieren, uns

zu besuchen, und das kann die Freizeit sein. Es

könnte auch ein Krankenhaus sein, wie wir es bei

UBBO in Lissabon implementiert haben und das

Besucher zu uns bringt. Es könnte Coworking

sein oder zukünftig auch Edutainment oder Bildung.

All das werden Anreize sein, ein Resort zu

INTERVIEWS 121

besuchen. Die Geschäfte und Freizeitaktivitäten

sind ein Lockmittel für die Gäste zu kommen und

die Gastronomie bewegt sie zum Bleiben.

Sie nennen Ihre großen und vielfältigen Zentren

„Shopping Resorts“. Das klingt nach einem neuen

Genre. Wie definieren Sie es?

Ian Sandford: Wenn man in den Urlaub fährt,

setzt man sich hin und sagt: Ich werde zwei Wochen

in diesem Resort verbringen. Ich werde

ihnen meine Zeit schenken, richtig? Und genau

so sehen wir unsere Einkaufszentren. Die Gäste

schenken uns ihre Zeit, und wir müssen sie dafür

belohnen, dass sie uns ihre Zeit schenken und

sich auf uns einlassen. Und deshalb denke ich,

dass wir dem Gastgewerbe sehr ähnlich sind und

warum wir den Begriff Resort verwenden; wir

wollen ein „Urlaubsort“ für unsere Gäste sein.

Foto: EUROFUND

Nur wenige Kilometer vom Rhein-Ruhr-Zentrum

entfernt liegt das Westfield Centro Oberhausen,

eines der erfolgreichsten deutschen

Einkaufszentren, das auch viele Freizeitmöglichkeiten

bietet. Ist das ein Problem?

Ian Sandford: Keineswegs. Im Einzugsgebiet des

RRZ leben 12 Millionen Menschen und da gibt es

einen großen Bedarf an Freizeitangeboten. Nicht

alle diese Menschen passen in ein Kino oder in

ein Vergnügungszentrum oder in einen Legopark.

Deshalb bringen wir neue Freizeitkonzepte

wie Adventica ins Spiel, um andere und zusätzliche

Orte zu schaffen. Und die Menschen wollen

keine weiten Strecken für ihre Freizeitgestaltung

zurücklegen. Sie fahren nicht eine Stunde

oder gar 30 Minuten ins Kino, wenn sie vor Ort

ein tolles Kino haben können. Wir führen derzeit

erfolgreiche Gespräche mit neuen innovativen

Freizeitangeboten, die wir in den nächsten Jahren

im RRZ realisieren werden.

Was ist Ihre Vision für das RRZ? Wie könnte es

auf der Grundlage Ihrer verschiedenen Optimierungspläne

in fünf Jahren aussehen?

Ian Sandford: Es wird ein außergewöhnlicher

Ort werden, wo die Menschen hingehen und Zeit

verbringen wollen. Es wird ein breites Angebot

an Einzelhandelsgeschäften und Freizeitaktivitäten

haben. Das Angebot an Speisen und Getränken

wird ebenfalls stark erweitert. Die Idee ist,

die täglichen Einkäufe, das Essen und die Unter-

Ian Sandford ist CEO der internationalen EURO-

FUND-Gruppe

haltung abzudecken. Die gute Anbindung und die

großzügigen Parkflächen sind einzigartig. Auf

diese Weise können wir die Leute schnell in das

Center hinein- und wieder herausbringen. Die

Gäste sollen diese Bequemlichkeit spüren. Sie

sollen ihre Großeinkäufe im Supermarkt erledigen

können, aber noch vieles mehr. Alleine, zu

Zweit, mit Freunden oder mit der ganzen Familie.

Ist es für Sie denkbar, weitere Shopping Resorts

hier in Deutschland zu schaffen oder bestehende

große Center in solche umzuwandeln?

Ian Sandford: Auf jeden Fall. Und wir bei Eurofund

schauen gerade aktiv nach weiteren Investitionen,

weil wir glauben, dass es in Deutschland

große Chancen für uns gibt. Wir sind überzeugt,

dass unsere Transformationsfähigkeit hierzulande

sehr gefragt ist und dass wir diese auf eine

Reihe von Zentren anwenden und ein starkes Geschäft

aufbauen können.

122 INTERVIEWS

Dr. Rainer Burbulla/André Stromeyer

Umnutzung von Warenhäusern:

Chancen, Herausforderungen

und rechtliche Rahmenbedingungen

Dr. Rainer Burbulla (Langguth & Burbulla Rechtsanwälte) und André Stromeyer (Geschäftsführer

HBB Centermanagement) haben sich für unser Buch verabredet und ein Gespräch

über die Umnutzung von Warenhäusern und die damit verbundenen Chancen und Herausforderungen

geführt.

Dr. Rainer Burbulla: Die Umnutzung von Warenhäusern

ist aktuell ein besonders spannendes

Thema, vor allem im Hinblick auf die zunehmenden

Leerstände im Einzelhandel und

die Herausforderungen der Stadtentwicklung.

Als Jurist interessieren mich vor allem die

rechtlichen Aspekte dieser Thematik. Du, als

Projektentwickler, hast sicherlich viele praktische

Erfahrungen mit der Umsetzung solcher

Projekte. Wie geht ihr bei der Umnutzung von

Warenhäusern vor?

deutung erlangt. Umnutzungen spielen hier eine

wichtige Rolle.

Dr. Rainer Burbulla: An dieser Stelle kommen

auch die ersten rechtlichen Fragen ins Spiel. Ein

ehemaliges Warenhaus lässt sich nicht einfach

in eine Mixed-Use-Immobilie, also ein Gebäude

mit verschiedenen Nutzungen wie Wohnen, Einzelhandel

oder Gastronomie, umwandeln. Es

sind daher entsprechende öffentlich-rechtliche

Genehmigungen erforderlich.

André Stromeyer: Dass in vielen Innenstädten

immer mehr Leerstände zu verzeichnen sind,

ist nicht neu. Hohe Umsätze im Online-Handel,

mehrere Krisen und steigende Kosten für die

Händler sorgen besonders in Klein- und Mittelstädten

für Leerstände. Insolvenzen wie die

von Galeria-Karstadt-Kaufhof verschärfen diese

Situation weiter. Besonders das Wegbrechen

des „Ankers“ Warenhaus ist für viele Klein- und

Mittelstädte ein großes Problem, da dadurch die

Frequenz im Umfeld sinkt und ein sogenannter

Trading-Down-Effekt auftreten kann. Die Frage

ist also, wie diese Situation in den Griff zu bekommen

ist. Die sogenannte Mixed-Use-Immobilie

hat in diesem Zusammenhang eine neue Be-

André Stromeyer: Die Umnutzung von Warenhäusern

ist tatsächlich ein facettenreiches Thema.

Es bringt sowohl große Chancen als auch

erhebliche Herausforderungen mit sich. Der

erste Schritt bei der Umnutzung ist meist eine

Bestandsaufnahme des Gebäudes. Warenhäuser

sind oft große, multifunktionale Bauten, die ursprünglich

für den Einzelhandel konzipiert wurden.

Heute müssen wir uns überlegen, wie diese

Flächen für andere Nutzungen – wie Wohnen,

Büros, Freizeit oder Kultur – nutzbar gemacht

werden können.

Viele dieser Gebäude befinden sich in städtebaulich

wertvollen Lagen. Das bedeutet, dass wir von

Anfang an die rechtlichen Rahmenbedingungen

INTERVIEWS 123

berücksichtigen müssen. Häufig müssen wir den

Bebauungsplan ändern oder die Umnutzung genehmigen

lassen.

Dr. Rainer Burbulla: Das klingt nach einer komplexen

Aufgabe. Welche rechtlichen Herausforderungen

siehst du als besonders gravierend

bei der Umnutzung von Warenhäusern?

Foto: LanguthBurbulla

André Stromeyer: Die größten Herausforderungen

liegen häufig im Bereich des Baurechts und

des Denkmalschutzes. Warenhäuser wurden in

den 1960er bis 1980er Jahren gebaut, eine Zeit,

in der noch andere baurechtliche Anforderungen

galten. Heute müssen wir diese Gebäude an

moderne Standards anpassen – etwa in Bezug auf

Energieeffizienz, Brandschutz oder Barrierefreiheit.

Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz

steht, müssen wir zusätzlich die entsprechenden

Auflagen einhalten. Die Frage, welche Teile des

Gebäudes erhalten bleiben müssen und welche

verändert oder neu gebaut werden können, erfordert

eine sehr genaue Planung. Warenhäuser

sind häufig als reine Einzelhandelsflächen definiert.

Eine Umnutzung zu Wohnungen, Büros

oder Freizeitangeboten erfordert oftmals eine

Änderung des Bebauungsplans oder zumindest

eine Nutzungsänderung, die von der Stadt genehmigt

werden muss. Diese Genehmigungen

können langwierig und bürokratisch sein, was

den gesamten Projektzeitraum erheblich verlängern

kann.

Dr. Rainer Burbulla (Partner Langguth & Burbulla

Rechtsanwälte PartG mbB)

Foto: HBB

Dr. Rainer Burbulla: Das ist ein sehr guter

Punkt. Wie geht ihr als Projektentwickler konkret

mit diesen rechtlichen und praktischen

Fragestellungen um? Welche Schritte sind notwendig,

um sicherzustellen, dass alle Anforderungen

erfüllt werden?

André Stromeyer: Zunächst einmal ist eine enge

Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden

und Gutachtern entscheidend. Wir arbeiten mit

Architekten und Stadtplanern zusammen, um

einen Entwurf zu entwickeln, der den aktuellen

rechtlichen und städtebaulichen Anforderungen

entspricht. Was die Genehmigungen betrifft, ist

der Dialog mit den zuständigen Ämtern von zentraler

Bedeutung. Bei großen Bestandsgebäuden,

die eine Umnutzung erfahren, müssen wir

André Stromeyer (Geschäftsführer HBB Centermanagement

GmbH & Co. KG)

oft mehrere Ebenen der Verwaltung ansprechen

– vom Bauamt über das Denkmalamt bis zu den

Umweltbehörden. Für uns als Projektentwickler

bedeutet das, dass wir von Anfang an sehr detaillierte

Pläne vorlegen müssen, die alle relevanten

rechtlichen und baulichen Anforderungen abdecken.

Dr. Rainer Burbulla: Die enge Zusammenarbeit

mit den Behörden und eine detaillierte Planung

sind also unerlässlich, um rechtliche Unsicherheiten

zu vermeiden. Ein weiterer wichtiger

124 INTERVIEWS

Aspekt ist sicherlich die Finanzierung solcher

Projekte. Welche Rolle spielen dabei die rechtlichen

Rahmenbedingungen und Fördermöglichkeiten?

len hier eine wichtige Rolle. In Deutschland gibt

es zum Beispiel steuerliche Anreize für die Sanierung

denkmalgeschützter Gebäude oder für die

Umsetzung besonders nachhaltiger Bauprojekte.

André Stromeyer: Die Finanzierung ist in der Tat

ein zentraler Punkt. Umnutzungsprojekte sind

oft mit hohen Kosten verbunden, insbesondere

wenn es um die Sanierung von Bestandsgebäuden

geht. Eine gute Finanzierung hängt nicht nur

von den Investoren ab, sondern auch von den

rechtlichen Möglichkeiten. Steuerliche Förderungen

und öffentliche Förderprogramme spie-

Diese Förderungen müssen jedoch sorgfältig

geprüft werden, da sie an bestimmte Auflagen

gebunden sind, etwa im Bereich des Denkmalschutzes

oder der Energieeffizienz. Ein weiteres

Thema ist die Finanzierung von Umbauten, die

aufgrund der Umnutzung erforderlich werden.

Wenn neue Nutzungen wie Wohnungen oder Büros

integriert werden, müssen wir sicherstellen,

Foto: Adobe Stock

Neue Lösungen müssen gefunden werden.

INTERVIEWS 125

dass alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt sind,

was zusätzliche Kosten verursacht. Auch hier

können Förderprogramme zur energetischen Sanierung

oder zur Schaffung von Barrierefreiheit

eine wichtige Rolle spielen.

Dr. Rainer Burbulla: Die steuerlichen und öffentlichen

Fördermöglichkeiten bieten in der

Tat interessante Chancen. Aber wie sieht es

mit den rechtlichen Herausforderungen aus,

die durch die veränderten Nutzungen auftreten

können? Gibt es häufig Konflikte, zum Beispiel

bei der Integration von Wohnen in ehemaligen

Handelsflächen?

André Stromeyer: Ja, die Integration von Wohnen

in ehemaligen Handelsflächen ist oft eine

Herausforderung. Besonders bei größeren Warenhäusern

ist die Umnutzung von Einzelhandelsflächen

in Wohnraum häufig mit erheblichen

baulichen und rechtlichen Fragen verbunden.

Beispielsweise müssen wir sicherstellen, dass der

Brandschutz für die neuen Wohneinheiten den

aktuellen Anforderungen entspricht – und das ist

bei älteren Gebäuden nicht immer einfach.

Dr. Rainer Burbulla: Die Nachbarschaftsbelange

und die Umnutzung von Flächen in Wohnraum

sind also oft heikle Themen. Aber auch

wenn die rechtlichen Hürden groß sind, bieten

die Umnutzungsprojekte von Warenhäusern

sicherlich viele Chancen für die Stadtentwicklung.

Wie siehst du die langfristige Perspektive

solcher Projekte für die Städte?

André Stromeyer: Die Umnutzung von Warenhäusern

bietet auf jeden Fall eine große Chance,

städtische Räume neu zu denken und zu beleben.

In vielen Innenstädten sind leerstehende Warenhäuser

ein Problem, das dringend gelöst werden

muss. Durch die Umnutzung können wir nicht

nur den Leerstand verringern, sondern auch zur

Belebung der Innenstadt beitragen – sei es durch

Wohnraum, kulturelle Einrichtungen oder neue

Gewerbeflächen.

Solche Projekte tragen zu einer nachhaltigen

Stadtentwicklung bei, indem sie den vorhandenen

Bestand nutzen und gleichzeitig moderne

Anforderungen berücksichtigen. Für uns als Projektentwickler

ist es daher besonders wichtig,

diese Chancen mit den rechtlichen Vorgaben in

Einklang zu bringen.

Dr. Rainer Burbulla: Besonders in Fällen, in denen

Städte leerstehende Warenhäuser selbst erworben

haben, um diese neu zu bewirtschaften,

stellt sich die Frage, welche Nutzungs- bzw. Vermietungskonzepte

umgesetzt werden sollen. Es

ist vermehrt zu beobachten, dass Städte auf das

Know-how von Projektentwicklern zurückgreifen.

Aus rechtlicher Sicht sind in diesen Fällen

Kooperationsverträge zwischen dem Projektentwickler

und der Stadt entscheidend, um die

Schnittstellen zu regeln.

André Stromeyer: Genau, auch wir schließen

solche Kooperationsvereinbarungen, in denen

die Leistungen des Projektentwicklers oder Beraters

genau definiert werden. Dies beginnt mit

der Erstellung von Nutzungs- und Vermietungskonzepten.

Dabei starten wir oft mit Befragungen

von potenziellen Mietinteressenten. Parallel dazu

werden weitere Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt

und schließlich die notwendigen Umbaumaßnahmen

geplant.

Dr. Rainer Burbulla: All dies muss natürlich mit

den rechtlichen Rahmenbedingungen kombiniert

werden. Die rechtliche Betreuung ist entscheidend,

nicht nur bei der Ausgestaltung der

Kooperationsvereinbarungen, sondern auch bei

der Gestaltung von Architektenwettbewerben,

Architektenverträgen und Bauverträgen sowie

der Begleitung von Genehmigungsverfahren. Es

handelt sich also um das klassische Projektentwicklungsgeschäft,

jedoch unter Berücksichtigung

neuer Anforderungen und aktueller Entwicklungen.

André Stromeyer: Ja, genau. Es bleibt Projektentwicklung,

die Chancen und Risiken birgt.

Aber aus unserer Sicht überwiegen die Chancen

und der stationäre Handel wird auch weiterhin

eine zentrale Rolle spielen. Aber es bedarf neuer

Konzepte, um den Leerstand innerstädtischer

Verkaufsflächen zu reduzieren. Unsere Erfahrungen

zeigen, dass der Wille bei den Akteuren

vorhanden ist. Jetzt gilt es, diesen Willen umzusetzen

und auch mutige Wege zu beschreiten.

126 INTERVIEWS

Dr. Christof Glatzel

Nicht nur in Stadtplanung

denken, sondern die Stadt

vom Handel her begreifen!

Wenn Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft gemeinsam ein glaubwürdiges Ziel und eine Umsetzungsstrategie

entwickeln, können für eine Stadt Chancen entstehen. In diesem Wissen hat Monheim

im Rheinland im Jahr 2019 die Arbeitsgemeinschaft der Boening Glatzel Klug Real Estate GmbH

und Heine Architekten mit der Umgestaltung der wesentlichsten Innenstadtimmobilien beauftragt. Im

Interview erzählt Dr. Christopf Glatzel, was sich inzwischen alles getan hat und natürlich auch, wie es

weitergehen wird.

Die Monheimer Stadt-Revitalisierung, an der

ihr Unternehmen maßgeblichen Anteil hat,

ist bereits massiv vorangeschritten, aber noch

nicht vollendet. Was ist zuletzt passiert und was

steht noch an?

Dr. Christof Glatzel: Die beiden ersten Bauabschnitte

sind vollvermietet eröffnet - jetzt soll

der dritte folgen. Dazu entscheidet der Stadtrat

noch im Dezember dieses Jahres. Es handelt

sich um vier Geschäftshäuser gegenüber dem

Busbahnhof mit ca. 6.000 qm Handel im EG und

Büros und Wohnungen in den Obergeschossen.

Fertigstellung geplant Ende 2027. 50 Prozent der

Handelsfläche sind schon vergeben an Unterhaltungselektroniker

Expert und Jysk. Mit diesem

letzten Baustein ist die Innenstadt komplett.

Wie kaum eine andere Stadt in Deutschland hat

Monheim durch den Erwerb zweier innerstädtischer

Einkaufscenter selbst das Heft in die Hand

genommen und ihr Einzelhandels-Schicksal

nicht in fremde Hände gelegt. Ist das Beispiel

Monheim darum überhaupt nachahmungsfähig?

Dr. Christof Glatzel: Um eine Innenstadt so umzugestalten,

wie wir es in Monheim tun, muss

vieles zusammenkommen. Die Grundstücke

und Gebäude müssen verfügbar sein und die

Stadt muss das Geld haben, um die Gebäude und

Grundstücke zu erwerben. Bürgermeister und

Stadtrat brauchen Mut, Geschlossenheit und unternehmerischen

Geist. Und zu guter Letzt: Die

Stadt muss sich Profis für die Umsetzung holen,

die nicht nur in Stadtplanung denken, sondern

die Stadt vom Handel her begreifen, denn ohne

Handel keine funktionierende Innenstadt.

Wie muss Projektentwicklung heutzutage aussehen,

wenn sie Erfolg haben bzw. rentabel sein

will?

Dr. Christof Glatzel: Ein Stadtumbau wie in Monheim

kann ein Privatinvestor nicht umsetzen, da

muss die Stadt ran, richtig investieren und die

fehlende Rentabilität über Stadtentwicklungszuschüsse

kompensieren.

Welche Multi-Use-Kombinationen würden Sie

persönlich präferieren?

Christof Glatzel: In der Innenstadt brauchen wir

Handel und Gastronomie im Erdgeschoss, denn

keine Nutzung mobilisiert die Menschen so wie

der Handel. Einige wenige Groß-Konzepte ste-

INTERVIEWS 127

cken heute noch ins erste Obergeschoss durch.

Darüber geht im Handel nahezu nichts mehr. Somit

bleiben Wohnen, Büros, städtische Nutzungen

und Freizeiteinrichtungen. Ich habe also nur

eine gesetzte Präferenz für eine innerstädtische

Entwicklung: Handel und Gastro im Erdgeschoss.

Und in den Obergeschossen muss fallweise entschieden

werden was geht.

Foto: Boening Glatzel Klug GmbH

Häufig klagen Projektentwickler über den Bürokratie-Wahnsinn?

Meinen Sie, den kann man

hierzulande überhaupt stoppen?

Dr. Christof Glatzel: Kaum, jedes Gesetz, neue

Technische DIN-Vorschrift, Förderverordnung ja

sogar Gestaltungssatzungen verursachen Bürokratie.

Alle gut gemeinten „Hilfen“, Klimaschutz- oder

Sicherheitsmaßnahmen, verursachen ein Monstrum

an kaum noch zu verstehenden Annahmen

und Berechnungen. Nehmen Sie als Beispiel die

Dr. Christof Glatzel

Visualisierung: Heine Architekten

So wird die neue Monheimer Innenstadt (Blick vom Monheimer Tor) aussehen.

128 INTERVIEWS

kfW-Förderung mit EH 40 und Lebenszyklusanalyse,

dem sogenannten LCA Nachweis auf QNG

Basis, DGNB oder ähnliches, Für individuelles

Bauen in Innenstädten außerhalb der Top 7 nicht

bezahlbar!

Ob Gesellschaft, Politik und die Gutachterwelt

den Mut zu einem unausweichlichen Wandel haben,

bezweifeln wir.

In Shopping Centern versucht man – mitunter

verzweifelt – neue Wege zur Kundenfrequenzsteigerung

zu gehen. Erlebnis und Entertainment

sollen helfen. Funktioniert das denn wirklich?

Dr. Christof Glatzel: Ich bin skeptisch. Ein krankes

Objekt wird durch Erlebnis und Entertainment

nicht wieder gesund. Es ist immer wieder

dasselbe: Wenn der Handel die Kunden nicht

dazu bewegt, das Shoppingcenter oder die Stadt

zu besuchen, werden es Erlebnis und Entertainment

auch nicht schaffen.

Welche Arten von Läden und anderseits auch

von Mieten (Mietmodellen) werden benötigt, um

Center wieder attraktiv zu machen?

Dr. Christof Glatzel: Der Mix macht’s; ohne Nahversorgung

geht wenig.

Aber mindestens genauso wichtig ist, dass wir es

den Kunden so einfach wie möglich machen und

dazu gehört auch der Individualverkehr, also das

Auto.

Boenig Glatzel Klug sind „Plattformbauer“. Wir

müssen die optimale Grundlage dafür schaffen,

dass der Händler die höchstmöglichen Umsätze

generieren kann. Das ist der erste Gedanke, und

der leitet uns durch das Projekt.

Welchen Handelsimmobilientypen geben Sie

die besten Zukunftschancen - sagen wir mal für

die nächsten zehn Jahre?

Dr. Christof Glatzel: Vor vielen Jahren habe ich

die Fachmarktzentren auf der grünen Wiese abgeschrieben:

kein Erlebnis, keine Welcome Attitude,

austauschbare Händler; also keine Chance

gegen das Internet. Falsch. Parkplätze direkt

vorm Laden, gebührenfrei und leicht anzufahren,

das Rezept klappt nach wie vor.

Was in zehn Jahren funktioniert, weiß ich nicht.

Aber was jetzt läuft, das begreife ich - und daran

halte ich mich.

Visualisierung: Heine Architekten

So wird die Monheiner Innenstadt mit Blick vom Berliner Ring ausschauen.

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130 INTERVIEWS

Robert Sprajcar

Behrens-Ufer Berlin:

Damals Zukunftsstandort,

heute Zukunftsstandort!

Das Behrens-Ufer in der Bundeshauptstadt Berlin war lange

Zeit ein schlummerndes Stück Industriegeschichte an der

Spree. Jetzt soll aus dem Areal ein lebendiges Quartier in

Form eines prosperierenden Wirtschafts- und Innovationsstandorts

entstehen.

Die DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG

(DIEAG) plant auf dem zehn Hektar großen Gelände

am Behrens-Ufer das BE-U, ein innovatives

Modellquartier für Gewerbe, das im Berliner

Boom-Korridor Südost im Dreieck von Flughafen

BER, Tesla und Berlin Mitte liegt. Etwa 12.000

Menschen sollen dort künftig arbeiten, primär in

den Bereichen Life-Science, Labor und Leichtindustrie.

Innovative Flächen für Einzelhandel,

Event und Gastronomie sind ebenfalls Teil der

Planung.

Ende Oktober 2023 feierte die DIEAG, Grundstückseigentümerin

und Bauherrin, im Beisein

des Regierenden Bürgermeisters von Berlin, Kai

Wegner, und 300 geladenen Gästen den symbolischen

Spatenstich und Projektauftakt am BE-U.

Im Interview mit Robert Sprajcar, CEO der DIE-

AG, erfahren wir Details zur Vision und Entwicklung

des Berliner Leuchtturm-Projektes.

Herr Sprajcar, Sie verantworten am Behrens-

Ufer im Berliner Südosten ein Milliardenprojekt

mit verschiedenartigsten Realisierungen. Wie

ist die Idee dazu entstanden, und was ist die Vision

dahinter?

Robert Sprajcar: Die Geschichte des Standorts

hat uns inspiriert. Mit dem weltweit ersten Drehstromkraftwerk

sind 1895 die Grundlagen nicht

nur für die Elektrifizierung Berlins, sondern auch

für die Ansiedlung innovativer Produktionsbetriebe

gelegt worden. Schon vor über 100 Jahren eilte

der gesamte Industriegürtel Oberschöneweide im

Südosten Berlins der Entwicklung voraus. Damals

Zukunftsstandort, heute Zukunftsstandort. Die

fortschrittlichen Gedanken zur Verschmelzung

von Funktionalität und Ästhetik, von Produktivität

und Sozialem, wie sie der Werkbund Anfang des

20. Jahrhunderts vertritt, spiegeln sich bis heute in

der einzigartigen Industriearchitektur von Peter

Behrens des Standorts wider. Wir knüpfen daran

an und denken die Quartiersgestaltung von den

Nutzenden, also vom Menschen her. Daraus ergeben

sich zwangsläufig nutzungs- und sozial-relevante

Entwicklungsrichtungen, die gewährleisten,

dass das Behrens-Ufer als urbanes Technologiequartier

zukunftssicher entwickelt, umund

ausgebaut wird. Unsere Vision ist es daher auch,

nichts weniger als eines der weltweit nachhaltigsten

Gewerbestadtquartiere zu errichten, in dem

der Mensch im Mittelpunkt steht.

INTERVIEWS 131

Wie groß ist derzeit Ihr Team, und aus welchen

Arbeitsbereichen rekrutiert es sich?

Robert Sprajcar: Unser Kernteam innerhalb der

DIEAG besteht aus rund 20 Personen, die allesamt

aus unterschiedlichsten Fachrichtungen

stammen, darunter Bauingenieurwesen, Architektur,

Stadtentwicklung, Kommunikation, Politik,

Energie, Vertical Farming, Kunst und Kultur sowie

sozialwissenschaftliche Forschung. Die fachliche

Diversität benötigen wir auch, um die Umsetzung

unserer Vision garantieren zu können. Ferner haben

wir natürlich versierte Partner in Planung,

Bau, Projektentwicklung sowie kompetente Ansprechpartner

in den Ämtern und in der Zivilgesellschaft,

ohne deren konstruktiven Beitrag ein

solches Projekt nicht funktionieren würde.

Robert Sprajcar, CEO der DIEAG

Foto: DIEAG

Was ist aus Ihrer Sicht an diesem Projekt das

Außergewöhnliche?

Robert Sprajcar: Die Ganzheitlichkeit des Projektentwicklungsansatzes

und unsere Vision sind

das Außergewöhnliche. Die Vision basiert auf der

modellhaften Verbindung verschiedenster Elemente

aus Städtebau, Wirtschaft, Wissenschaft,

Kunst und Kultur inklusive eines Community-

Building zur partizipativen Weiterentwicklung

des Quartiers, was natürlich bereits jetzt in der

frühen Umsetzungsphase in die Projektentwicklung

hineinwirkt. Schlussendlich ermöglicht uns

zudem der schiere Maßstab des Projekts als komplette

Quartiersentwicklung die synergetische

Verflechtung einzelner technischer Systeme zu

Copyright: bloomimages / Kleihues + Kleihues

Copyright: THIRD

Der erste Preis für Gebäudeteil A 3.1., das inklusive des

Sockels über rund 33.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche

umfasst, erhielt die Kleihues & Kleihues Gesellschaft

von Architekten.

Der erste Preis für Gebäudeteil A 1.3., das sich in exponierter

Lage an der Spree befinden wird wurde an MAT-

TER Schmidt Fach Architekten und Stadtplaner sowie

KUULA Landschaftsarchitekten verliehen.

132 INTERVIEWS

gesamtheitlichen Kreisläufen, z.B. in der nachhaltigen

Energieversorgung, dem Kreislaufmanagement

sowie der Quartierslogistik.

Wie sieht es mit der Umsetzung der angedachten

Retail- und Gastronomieflächen aus?

Robert Sprajcar: Wir planen insgesamt 20.000

qm für Event-, Retail- und Gastronomienutzungen.

Für den Einzelhandel sind maximal 3.000

qm Fläche vorgesehen, vor allem mit nachhaltigen

Nahversorgern und Dienstleistern. Konkrete

Nutzungsansätze sind vorhanden und entsprechende

Mieter bereits in der Ausbauplanung. Da

sich das Verbraucherverhalten durch die Corona-Pandemie

und Digitalisierung gewandelt hat,

sind flexible Büro- und multifunktionale Einzelhandelskonzepte

vorgesehen.

Für die modellhafte Vernetzung der BE-U-spezifischen

Anforderungen mit innovativen Anätzen

aus Wissenschaft, Wirtschaft, Politik, Verwaltung

und Zivilgesellschaft haben wir ferner sogenannte

„innovation LABs“ als dezidierte Arbeitskreise

unter Beteiligung von verschiedenen Experten

und Expertinnen gegründet. Diese LABs bearbeiten

dabei die vier quartiersbezogenen Schlüsselthemen,

nämlich „urban development“, „new

energy“, „food“ und „arts & culture“.

Das urban development LAB konzentriert sich

auf die drängenden, zukunftsorientierten Themen

und Trends der Stadtentwicklung, wie z.B.

städtische Transformation, nachhaltige Mobilität,

Lebensqualität im urbanen Raum sowie zivil-

gesellschaftliche Teilhabe am Projekt. Das LAB

entwickelt dafür konkrete Best Practices und innovative

Lösungen direkt bei uns im Quartier.

Beim new energy LAB sind Experten u.a. vom Europäischen

Parlament, dem Berliner Senat und

von den Unternehmen beteiligt, die für die Umsetzung

des nachhaltigen Energiekonzeptes und

insbesondere der innerstädtischen Tiefen- Geothermie

gewonnen werden konnten. Für das food

LAB arbeiten erfolgreiche Berliner Gastronomen

sowie Entwickler aus dem Bereich des Vertical

Farming gemeinsam an einem völlig neuen, einzigartigen

Gastronomie- und Versorgungskonzept.

Last but not least gibt es noch das arts & culture

LAB. Kunst und Kultur sind aus unserer Sicht

Schlüsselelemente für die Entwicklung eines lebendigen

und vielfältigen Standorts, und die Veranstaltungen

und Konzerte des LABs am BE-U

werden schon jetzt begeistert von einem vielfältigen

Publikum angenommen.

Heutzutage spielt bei solchen Bauvorhaben der

Aspekt Nachhaltigkeit/ESG eine zentrale Rolle.

Wie werden Sie diesem am Behrens-Ufer gerecht?

Robert Sprajcar: Unser Anspruch ist es, eines der

nachhaltigsten Quartiere der Welt zu schaffen. Die

ESG-Prinzipien haben wir unserem Projektentwicklungsansatz

von Anfang an zugrunde gelegt,

gehen jedoch weit über die gängigen Standards

hinaus. Die üblichen Nachhaltigkeits-Zertifizierungen

sind dadurch lediglich ein Mitnahmeef-

Copyright: HENN

Der erste Preis für das an der östlichen Spitze des Areals in Ufernähe befindliche dritte Gebäude mit der Nummerierung

A 3.3. wurde an das Architekturbüro HENN und Landschaftsarchitekten Aplantis verliehen. Dieses Konzept überzeugte

dadurch, dass er aus zwei langgestreckten Baukörpern statt aus einem einzigen Block besteht, mit einem Zwischenraum

als Mitte.

INTERVIEWS 133

Visualisierung: DIEAG / Vestico

Die Visualisierung des Behrens-Ufer aus der Vogelperspektive

fekt. Wir kombinieren nachhaltigkeitsorientierte

bauphysikalische und energietechnische Ansätze

mit Fragen der Nutzung sowohl im produktiven

als auch im sozialen Sinne und schaffen so unter

Ausnutzung der natürlichen Gegebenheiten vor

Ort (Süd-Ausrichtung des Geländes, Wasserlage,

quartiersbezogene Skalen- und Synergieeffekten

usw.) ein Stadtquartier, was sich vollständig

selbst mit Strom, Wärme und Kälte aus erneuerbaren

Energiequellen versorgt und höchste

Aufenthaltsqualität im gänzlich öffentlichen

Außenbereich bietet. Wir bauen im Bestand und

schaffen ein Modellquartier der „smarten Stadt

von Morgen“ mit urbaner Nutzungsmischung

- allerdings ohne Wohnen - und kurzen Wegen,

einer quartiersweit integrierten Kreislaufwirtschaft,

Regenwassermanagement und vielem

mehr.

Wann planen Sie die Fertigstellung? Was sind

auf dem Weg dorthin Ihre schwierigsten Aufgaben,

die größten Herausforderungen?

Robert Sprajcar: Coronabedingt werden wir

voraussichtlich Anfang 2029 fertig werden. Die

größten Herausforderungen bis hierher waren

das städtebauliche Konzept, welches wir gemeinsam

mit dem Bezirksamt Treptow-Köpenick entwickelt

haben, sowie das Denkmalschutzkonzept,

erarbeitet mit dem Berliner Landesdenkmalamt

sowie der Unteren Denkmalbehörde. Insbesondere

die Integration der Neubauvorhaben in das

denkmalgeschützte Bestandsumfeld war anspruchsvoll,

komplex und nicht trivial.

Auch die umfassende Neuplanung der Verkehrsanbindung

und Infrastruktur ist von zentraler

Bedeutung: Wir planen Fährverbindungen auf

der Spree, um so schneller zum Berliner S-Bahn-

Netz auf der anderen Flussseite zu gelangen.

Auch die Möglichkeit zum Bau einer Brücke über

die Spree in Zusammenarbeit mit der Stadt Berlin

wird derzeit geprüft.

Das Behrens-Ufer ist ein Großprojekt mit einer

entsprechend hohen Komplexität und einer

Vielzahl von Abhängigkeiten, die planerisch

durchdacht werden wollen, um den Bau auf den

Weg zu bringen. Ist die Baulogistik an sich schon

herausfordernd genug, laufen bereits die ersten

Mieterausbauten. Wir sind jedoch durch fachübergreifende

Teams zu allen Planungsfragen,

die von Anfang an mit eingebunden sind, gut

aufgestellt und kommen planmäßig voran. Wir

arbeiten daran, das BE-U zu einem lebendigen

Beispiel für die erfolgreiche Transformation eines

Bestands-Quartiers zu entwickeln, für eine

Gesellschaft, die nach echten Werten und einer

nachhaltigen Zukunft strebt.

134 INTERVIEWS

Michael Garstka

Im Service-Development

liegt für uns ein wichtiger

Baustein für die Zukunft!

Der Oldenburger Projektentwickler LIST Develop (LIST Gruppe) hat sein Angebot vor einigen

Jahren erweitert und tritt zusätzlich als Service Developer auf. Geschäftsführer Michael

Garstka: „Wir glauben, somit eine noch bessere Marktabdeckung zu erreichen und unserer

Klientel genau die Immobilien anzubieten, die sie benötigt – unabhängig davon, ob es sich um

Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung oder gemischt-genutzte Immobilien handelt.“ Im Interview

für dieses Buch verrät er noch vieles mehr.

Welche Wahrnehmung hatten Sie von 2024? Wie

sind Sie in das Jahr gestartet und wie hat es sich

danach für Ihr Unternehmen entwickelt?

Michael Garstka: Angefangen hat es mit vielen

Unbekannten. Das Jahr war geprägt von der

Hoffnung, endlich wieder die so wichtigen Leitplanken

für unsere Branche zu finden. Zu viele

Rahmenbedingungen haben sich in den letzten

Jahren zu schnell geändert – und das macht einfach

sehr vielen Unternehmen derzeit zu schaffen.

Ich rechne aber damit, dass wir sie spätestens

im Laufe von 2025 gefunden haben dürften

und wir dann endlich wieder zu unserem gewohnten

Geschäft übergehen können.

Was heißt das ganz konkret hinsichtlich Ihrer

aktuellen Projekte und Ziele?

Michael Garstka: Wir haben eine Reihe von Projekten

in Angriff genommen, aber einige stecken

auch – als Konsequenz der derzeit allgemein angespannten

Wirtschaftssituation – in einer Überplanungsphase,

von der wir noch nicht genau

sagen können, wie lange diese anhalten wird. Natürlich

versuchen wir alle umzusetzen, aber dann

unter neuen Parametern.

Können Sie sowohl für das Festhalten als auch

für das Überplanen jeweils ein Beispiel nennen?

Michael Garstka: Ein Projekt, von dem wir –

trotz aller Herausforderungen – sehr überzeugt

sind und die Realisierung mit Hochdruck vorantreiben,

ist das gemischte Quartier in hervorragender

Lage der Osnabrücker Innenstadt. Hier

werden wir bis Ende 2025 ein Budget-Hotel (172

Zimmer), kombiniert mit rund 100 Serviced-

Apartments, dazu Gastronomie und natürlich

auch Einzelhandel, zur erfolgreichen Eröffnung

führen. Als LIST Gruppe sind wir hier nicht nur

für die Entwicklung und Planung, sondern auch

für den Bau verantwortlich. Deshalb ist für uns

auch eine Taxonomie- und ESG-konforme Realisierung

auf höchstem Qualitätsniveau obligatorisch

und im Grunde bereits verinnerlicht.

Wir verzichten inzwischen vollständig auf fossile

Brennstoffe, setzen vermehrt auf entweder Fernwärme,

Wärmepumpen oder Photovoltaik.

Sehr erfreulich ist hier auch, dass sich alle Mieter

deutlich sowohl zum Standort als auch zu unserem

gesamten Vorhaben bekennen.

Schwieriger stellt sich die Situation bei unserem

geplanten Stadtteilzentrum in Wolfsburg dar. Wir

haben hier zwar bereits alle Mieter zusammen

INTERVIEWS 135

und auch der B-Plan liegt vor, aber die Nutzung

der Obergeschosse ist gegenüber unserer ursprünglichen

Planung vor der Corona-Pandemie

so nicht mehr aufrecht zu erhalten. Wir werden

nun andere Nutzungen in unsere Überplanung

mit einbeziehen, und wenn wir uns auf einen erfolgversprechenden

Weg verständigt haben, dann

auch die Realisierung wieder aufnehmen.

Foto: LIST

Auf welche Assetklassen werden Sie dann setzen?

Michael Garstka: Primär muss immer die Wirtschaftlichkeit

sichergestellt sein. Daher muss in

diesen unsicheren Zeiten noch mehr als früher

genauestens geprüft und kalkuliert werden. Die

jüngsten Baukosten- und Zinsentwicklungen

haben alle Beteiligten nachdenklich und zurückhaltend

gemacht. Demzufolge muss vor der Entscheidung

für eine bestimmte Assetklasse, eine

detaillierte Risikoabwägung vorgenommen werden.

Dank unserer jahrzehntelangen Erfahrung

und detaillierter Marktkenntnis sind wir in einer

guten Position, für jeden Standort die individuell

passende Lösung in den passenden Assetklassen

zu finden. Hier kommen uns auch die Synergien

zwischen den Gesellschaften der LIST Gruppe

zugute, sodass wir die bestmögliche Projektentwicklung

realisieren können. Und im Bereich

des Service Developments auch gemeinsam mit

Michael Garstka, Geschäftsführer LIST Develop

Foto: LIST

unseren Auftraggebern die ideale Lösung finden.

Grundsätzlich sehen wir auch in Zukunft die Entwicklung

von Multi-Use-Immobilien als einen

sinnvollen Weg.

Wie sehen Sie überhaupt die Situation bei den

Lebensmittlern – sind sie weiterhin der Fels in

der Brandung, was die Projektrealisierung angeht?

Quelle: LIST

LIST-Großprojekt in Rostock

136 INTERVIEWS

Michael Garstka: Klar ist, dass wir weiter auf

sie setzen – egal, ob es sich um klassische Verbrauchermärkte,

Discounter oder City-Konzepte

handelt. Ähnliches gilt auch für den Drogeriebereich.

Bei Multi-Use-Projekten, die für uns und

viele andere Projektentwickler mittlerweile eher

die Regel sind, sind sie in der Tat ein wichtiger

Anker, der auch für die Frequentierung eine

wichtige Rolle spielt. Aber wir haben auch festgestellt,

dass die Händler, was die Flächengrößen

angeht, sehr viel flexibler geworden sind.

Was hat sich sonst noch verändert?

Michael Garstka: Die Banken und Endinvestoren

haben sich inzwischen auf den Assetklassen-Mix

eingestellt. Das war ja lange Zeit schwierig, als es

nur sortenreine Projekte gab. Dennoch sind ihre

Anforderungen an Entwickler aber auch nicht

niedriger geworden.

Immer mehr kommt es bei der Realisierung nicht

nur auf Beharrlichkeit und Zuverlässigkeit, sondern

auch auf Fantasie und Fingerspitzengefühl,

was die Standortauswahl und den Mieter-Mix

angeht. Und: Nicht zu unterschätzen ist das Zusammenspiel

mit den Eigentümern.

Was heißt das nun für die Zukunft?

Michael Garstka: Zu viele spekulative Projekte,

bei denen man noch keinen zukünftigen

Eigentümer sicher hat, können in diesen herausfordernden

Zeit ein Unternehmen in ernste

Schwierigkeiten bringen. Da muss man dann

schnellstmöglich gegensteuern, bevor es zu spät

ist. Man muss sich ganz genau überlegen, was

man will und dann auch irgendwann den Zeitpunkt

finden, sich zum Projekt mit Herz und

Hand zu bekennen.

Was tut Ihr Unternehmen, um sich für die kommenden

Jahre so stabil wie möglich zu positionieren?

Michael Garstka: Wir haben schon vor über zwei

Jahren unsere Transformation gestartet, in dem

wir als Firmen-Gruppe entschieden haben, wieder

stärker als ein Unternehmen zu agieren. Das

heißt verschiedenste Leistungen, wie Planen,

Bauen und Steuern, aus einer Hand anzubieten –

und das auch als General-Dienstleister für Dritte

zu einem Fix-Preis.

Firmen mögen es, wenn Sie es im Arbeitsprozess

mit möglichst nur einem Ansprechpartner zu tun

haben. Wir sind uns sicher, Service-Development

wird zu einem wichtigen Baustein unserer Zukunft!

Quelle: LIST

Multi-Use-Projekt von LIST in Emden

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STUDIEN

140 AUSWAHL BEDEUTENDER STUDIEN UND ANALYSEN

Research

Studien rund um das

Thema Multi-Use

Zusammenarbeit ist gefragt

„New Places and New Spaces for E-commerce Distribution” (NAIOP)

Die Studie von NAIOP untersucht, wie Einzelhandelsflächen

in E-Commerce-Distributionszentren

umgewandelt werden können, um Leerstand

in Einkaufszentren zu reduzieren und den

wachsenden Anforderungen des Online-Handels

gerecht zu werden. Aufgrund der zunehmenden

Nachfrage nach schneller Lieferung, insbesondere

in urbanen Gebieten, wird die Umwandlung

von Einzelhandelsflächen in „letzte Meile“-Lagerstätten

zu einer strategischen Notwendigkeit.

Ein zentrales Argument der Studie ist, dass traditionelle

Einzelhandelsimmobilien, die sich in

stark frequentierten städtischen Gebieten befinden,

für Logistikzwecke besonders gut geeignet

sind. Dies liegt daran, dass sie bereits eine hervorragende

Anbindung an Verkehrsinfrastruktur

haben und sich in der Nähe großer Konsumentengruppen

befinden. Die Studie beschreibt

auch, wie Einzelhändler und Logistikunternehmen

durch Zusammenarbeit diesen Trend nutzen

können, um Kunden eine schnellere Lieferung

und ein besseres Einkaufserlebnis zu bieten.

Der Bericht hebt weiter hervor, dass die Umwandlung

von Einzelhandelsflächen in Distributionszentren

eine nachhaltige Entwicklung

ermöglicht. Durch die Wiederverwendung bestehender

Flächen kann der Ressourcenverbrauch

reduziert und die Notwendigkeit für neue

Bauprojekte minimiert werden. Dies trägt zur

Schaffung eines flexibleren, widerstandsfähigeren

Einzelhandelsmarktes bei, der sowohl den

stationären Handel als auch den E-Commerce

unterstützt.

Foto: Adobe Stock

Wenn ein Geschäft schließt, sollte aiuf dieser Fläche ein anderes öffnen - Strategien dazu silnd in der Studie New Places

and New Spaes nachzulesen.

AUSWAHL BEDEUTENDER STUDIEN UND ANALYSEN 141

Foto: Adobe Stock

Leerstehende Bürogebäude eignen sich für zahlreiche Nutzungsforumen.

Vertikale Nachbarschaft als Lösungsansatz

„Transforming Vacant Offices into Mixed-Use Hubs” (ArchDaily)

Die ArchDaily-Studie befasst sich mit der Transformation

von leerstehenden Bürogebäuden in

gemischt genutzte Zentren. Ein bedeutender Anstoß

hierfür ist die vermehrte Nutzung von Homeoffice-Modellen,

die während der Pandemie

an Popularität gewonnen hat. Besonders betroffen

sind städtische Bürotürme, deren Flächen

nicht mehr effizient genutzt werden und somit

wirtschaftlich an Attraktivität verlieren.

Die Studie identifiziert die „vertikale Nachbarschaft“

als Lösungsansatz, bei dem verschiedene

Nutzungen wie Wohnungen, Büros, Restaurants

und Freizeitangebote innerhalb eines Gebäudekomplexes

integriert werden. Diese Entwicklung

wird als Antwort auf den städtischen Flächenmangel

und die Notwendigkeit betrachtet, die

Attraktivität von Stadtzentren zu erhalten. Indem

Bürotürme in multifunktionale Zentren umgewandelt

werden, können diese Gebäude wieder

wirtschaftlich genutzt und gleichzeitig städtische

Räume lebendiger und attraktiver gestaltet werden.

Ein weiteres wichtiges Thema der Studie ist die

technische Herausforderung solcher Umnutzungen.

Oftmals müssen Gebäude umfassend

renoviert und neu geplant werden, um Wohnoder

Freizeitbereiche in bisher rein gewerblich

genutzte Flächen zu integrieren. Die Studie beschreibt,

wie Architekten und Stadtplaner neue

Konzepte wie modulare Raumplanung und flexible

Infrastrukturen nutzen, um diese Umwandlungen

effizienter zu gestalten.


Es besteht Handlungsbedarf

Studie der Deutschen Hypo – NORD/LB Real Estate Finance

Shopping Center sind nicht nur von konjunkturellen

Herausforderungen, sondern auch stark

von strukturellen Veränderungen betroffen. Die

neue Studie der Deutschen Hypo – NORD/LB

Real Estate Finance untersucht, wie zukunftsfähig

der deutsche Shopping-Center-Markt ist und

zeigt Erfolgsfaktoren sowie Lösungsansätze auf.

Ergänzend wird die Entwicklung des Shopping-

Center-Marktes in verschiedenen Ländern Europas

betrachtet.

durch Repositionierung oder Umnutzung im Fokus.

„Eine erfolgsversprechende Strategie zur Stärkung

der Besucherfrequenzen in den Centern

und zur Verhinderung von Leerstand liegt in der

Anpassung an die Bedürfnisse der modernen Gesellschaft

nach Erlebnissen, Digitalisierung und

Nachhaltigkeit“, erläutert Ingo Martin, Leiter Real

Estate Finance Origination.

Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass die Ära

der Shopping Center zwar längst noch nicht vorbei

ist, jedoch großer Handlungsbedarf besteht.

Das Kundenverhalten hat sich in den vergangenen

Jahren massiv gewandelt.

Das Thema „Shopping“ steht nicht mehr allein im

Vordergrund, vielmehr werden Shopping-Center

immer häufiger gezielt zur Freizeitbeschäftigung

aufgesucht. Die ursprüngliche Funktion

von Shopping-Centern für den reinen Konsum

hat sich zu einem Konzept des „Mixed-Use“ verändert,

welche eine flexible Nutzung der Immobilien

beinhaltet.

„Gut positionierte, moderne Objekte werden

auch zukünftig ihre Mieter und Kunden finden.

Dies wiederum ermöglicht es den Einzelhändlern

stabile Umsätze zu generieren, während aus

Investorensicht auskömmliche Mieten erzielt

werden können,“ ergänzt Martin.

Center mit Modernisierungsbedarf wecken das

Interesse von Investoren mit einem Value-addoder

opportunistisch orientierten Anlageprofil.

So ergeben sich nach Jahren der Investorenzurückhaltung

für den Transaktionsmarkt für

Shopping-Center perspektivisch wieder Potenziale.

Besonders Shopping-Center, die über eine hohe

Leerstandsquote verfügen oder sich durch einen

wenig resilienten Branchenmix auszeichnen,

weisen einen erheblichen Investitionsbedarf auf.

Dies betrifft insbesondere Center mit klassischen,

vom Non-Food-Einzelhandel geprägten

Nutzungskonzepten.

Um zukunftsfähig zu sein, müssen sich Shopping

Center vom Konsumtempel hin zum Lifestyle-

Hub entwickeln. Vor dem Hintergrund eines

scheinbar weitgehend gesättigten Marktes steht

die Optimierung bestehender Shopping-Center

Eine wichtige Rolle bei der Zukunftsfähigkeit von

Shopping Centern spielen auch ESG-Faktoren,

wie z.B. die Reduktion von CO2-Emissionen im

Betrieb, die Steigerung der Energieeffizienz oder

die Unterstützung und Förderung lokaler Gemeinschaften

und Einzelhändler.

Dabei stellt die Berücksichtigung der regulatorischen

Vorgaben im Rahmen von ESG eine essenzielle

Herausforderung dar, wobei nachhaltiges

Handeln den Centern auch nachweisbar konkrete

ökonomische Vorteile bietet.


Positive Synergieeffekte mit Potenzial

Report Mixed Use Immobilen von CBRE und Kintyre

Mixed-Use-Immobilien und urbane Quartiere

gewinnen zunehmend an Bedeutung und werden

immer mehr zu einer eigenen Assetklasse. Das

ist das Ergebnis eines gemeinsamen Reports des

globalen Immobiliendienstleisters CBRE und des

Investment-, Asset- und Developmentmanagers

Kintyre. Darin wurde untersucht, wie sich Stadtquartiere

als Marktprodukt entwickelt haben und

wie in diese investiert werden kann. Der gesamte

Report ist hier zu finden.

Aufbauend auf einer jüngst von CBRE veröffentlichten

Studie zu städtischen Quartieren (Link)

wurde im nun vorliegenden Report eine tiefergehende

Analyse von Objekten durchgeführt, die

wesentliche Merkmale eines Quartiers aufweisen,

da sich gezeigt hat, dass der Begriff Quartier

häufig aus Marketinggründen verwendet

wird, um die besondere Qualität eines Assets zu

unterstreichen und weniger der fundamentalen

Beschreibung einer eigenständige Assetklasse

dient. So wurde für diese Untersuchung eine

Größe der Objekte von mindestens 10.000 Quadratmetern

und ein Nutzungsmix, der mindestens

drei unterschiedliche Flächenarten umfasst, vorausgesetzt.

Da diese Objekte nur einen Teil der

vielfältigen möglichen Quartiersausprägungen

repräsentieren, werden diese als Mixed-Use-Objekte

bezeichnet.

„Trotz des schwierigeren Marktumfelds infolge

der Zinswende gehen wir fest davon aus, dass urbane

Quartiere und auch Mixed-Use-Immobilien

weiter an Bedeutung gewinnen werden, da sie für

Investoren zahlreiche Vorteile bieten. Durch die

Kombination verschiedener Nutzungsarten wie

Wohnen, Arbeiten, Handel und Gastronomie entstehen

zum einen positive Synergieeffekte, die zu

großen Wertsteigerungspotenzialen führen. Zum

anderen wird das individuelle Risiko spezifischer

Mietergruppen und Sektoren minimiert.“

Besonders institutionelle Investoren treten als

Käufer von Mixed-Use-Immobilien in Erscheinung.

Mit 29,1 Prozent machten 2021 offene Immobilienfonds

und Spezialfonds den größten

Anteil aus. Knapp dahinter folgen Asset- und

Fondsmanager (26,4 Prozent) sowie Versicherungen

und Pensionsfonds (26,2 Prozent).

Die Renditen von Mixed-Use-Immobilien liegen

überwiegend unter denen von monofunktionalen

Gebäuden und sind in den vergangenen Jahren

– analog zu monofunktionalen Immobilien – gesunken.

Unterschiede bei der Bruttorendite bei

Mixed-Use-Immobilien bestehen in Abhängigkeit

von der dominierenden Nutzungsart, bezogen

auf den relativen Flächenanteil innerhalb

des Objektes. „Die Renditen von Mixed-Use-

Immobilien entwickeln sich parallel zu denen

von monofunktionalen Immobilien. Deswegen

steigen die Renditen aktuell auch – bedingt vor

allem durch die stattfindende Zinswende. Trotz

der größeren Anforderungen an Investoren, die

vor allem durch den größeren Managementaufwand

entstehen, ist die Rendite angesichts der

eingepreisten zusätzlichen Sicherheit geringer“,

sagt Schwarze.

Der Report sieht nicht nur für Investoren große

Potenziale, sondern auch für Projektentwickler.

So benötigen beispielsweise mindestens 25 Prozent

der Einkaufszentren in Deutschland eine

Repositionierung oder Revitalisierung. Zudem

ist auch das Potenzial für neue Projekte groß.

Mit der Integration von sozialem Wohnraum lässt

sich dabei staatliche Unterstützung gewinnen

und außerdem die ESG-Komponente im Immobilienportfolio

stärken.


Multi-Use-Objekte als Mikrostädte

„Managing the Mixed-Use ‘Micro-City’” (JLL)

Diese Studie von JLL befasst sich mit den Herausforderungen

und Chancen von Multi-Use-Entwicklungen,

die als „Mikrostädte“ fungieren. Ein

zentrales Konzept der Studie ist die Verbindung

von Wohnen, Arbeiten und Freizeit in einem einzigen

Gebäudekomplex, was sowohl für Konsumenten

als auch für Investoren attraktiv ist. Multi-Use-Entwicklungen

bieten vielfältige Vorteile,

da sie durch die Kombination unterschiedlicher

Einkommensquellen stabiler und resistenter

gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen sind.

Die gemischte Nutzung bietet nicht nur Vorteile

für die Verbraucher, sondern erweist sich auch

als vorteilhaft für Entwickler und Investoren.

Annehmlichkeiten und verlangen einen 31 Prozent

höheren Mietaufschlag.

JLL betont, dass solche Projekte auch einen positiven

Einfluss auf die Umgebung haben können,

indem sie ungenutzte Flächen reaktivieren und

zu einem höheren Nutzungsgrad führen. Ein Beispiel

hierfür ist das Plaza Coral Gables in Florida,

das verschiedene Asset-Klassen wie Luxuswohnungen,

Büros, Einzelhandelsflächen und ein

Hotel in einem Komplex vereint. Solche Projekte

fördern nicht nur die lokale Wirtschaft, sondern

schaffen auch neue urbane Gemeinschaften, die

auf kurzen Wegen viele Lebensbedürfnisse abdecken.

In einem herausfordernden Mietmarkt können

solche Immobilien stabile Einkommensströme

generieren, da sie verschiedene Anlageklassen

kombinieren. Laut einer JLL-Studie aus 2022 erzielen

Büroimmobilien in gemischt genutzten

Umgebungen einen Mietaufschlag von 24 Prozent

und eine um 10,2 Prozent höhere Belegungsrate

als der Durchschnitt. Mehrfamilienhäuser profitieren

von der unmittelbaren Verfügbarkeit von

Ein weiteres Schlüsselelement dieser Studie ist

die Bedeutung der Technologie. Laut JLL spielt

die digitale Infrastruktur, insbesondere Wi-Fi

und mobile Konnektivität, eine entscheidende

Rolle in der erfolgreichen Umsetzung von Mixed-

Use-Projekten. Moderne Mixed-Use-Entwicklungen

nutzen oft Smart-Technologien, um den

Komfort der Bewohner und die Effizienz der Immobilie

zu maximieren.

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Mixed-Use-Immobilien können wie eine Mikrostadt fungieren.


Zunehmende Bedeutung in der Stadtplanung

IREBS und Midstad untersuchen Erfolg von Mixed-Use-Immobilien

In Zusammenarbeit mit der IREBS – International

Real Estate Business School an der Universität

Regensburg – hat der Full-Service-Real-Estate-Manager

Midstad den wirtschaftlichen Erfolg

von Mixed-Use-Immobilien aus der Perspektive

von Immobilieninvestoren untersucht.

Als Alternative zu monofunktionalen Innenstadt-

Immobilien, wie etwa großen Warenhäusern,

gelten Mixed-Use-Immobilien zunehmend als

probates Mittel zur notwendigen Transformation

der Innenstädte. Diese Immobilienkonzepte

zielen darauf ab, durch ihre vielseitige Nutzung

und das „Angebot der kurzen Wege“ Innenstädte

sowohl wirtschaftlich als auch gesellschaftlich

erfolgreich umzugestalten.

„Unser Ziel ist es, die Entwicklung und Umsetzung

von Mixed-Use-Konzepten sowohl im Interesse

der Investoren als auch der Nutzer zu

optimieren“, erklärt Dr. Kevin Meyer, Geschäftsführer

der Midstad Advisory GmbH. „Durch die

Analyse von Transaktionsdaten und städtischen

Dynamiken können wir die wirtschaftlichen und

gesellschaftlichen Auswirkungen dieser Immobilientypen

genau erfassen.“

In der ersten Studie wurde ein Fragmentierungsindex

für Mixed-Use-Immobilien entwickelt, um

den Grad der Nutzungsmischung präzise zu erfassen.

Dazu konnten folgende Zwischenergebnisse

erzielt werden:

Eine Analyse der Datenlage von 2015 bis 2024

zeigt eine Zunahme des Anteils gemischt genutzter

Gebäude am Markt. Besonders in den Segmenten

Wohn- und Geschäftshäuser sowie bei

Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden ist

der Anteil gemischt genutzter Objekte gestiegen.

Es zeigt sich, dass es für Gebäude mit mehreren

Nutzungsarten keine Preisabschläge gibt.

Gleichzeitig wurde festgestellt, dass gemischt genutzte

Gebäude in der Wertentwicklung weniger

schwanken als Objekte, die durch eine Einzelnutzung

bestimmt werden.

Hohe Fragmentierung in zentralen Lagen: In

Bezirken wie Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf

wurde eine überdurchschnittlich hohe

Fragmentierung festgestellt, was auf eine enge

Mischung von Nutzungsarten hinweist.

Die Daten zeigen:

- Einen Anstieg der Anzahl gemischt genutzter

Gebäude am Transaktionsmarkt

- Eine differenzierte Betrachtung der Nutzungsarten

und deren Einfluss auf das Preisniveau,

wobei Synergiepotenziale zwischen Nutzungen

wie Wohnen und Gewerbe wie eine Versicherung

gegen Preisschwankungen wirken könnten

- Eine Zunahme gewerblicher Hauptnutzungen,

insbesondere bei größeren Transaktionen,

was wiederum die zunehmende Bedeutung von

Mixed-Use-Objekten in der Stadtplanung unterstreicht.

Im zweiten Teil der Studie wurden die Erkenntnisse

aus der Analyse der Transaktionsdaten auf

das Quartier übertragen. Ziel war es, die städtischen

Dynamiken und die Rolle von Mixed-Use-

Immobilien bei der Transformation der Innenstädte

zu untersuchen.

Die Ergebnisse dürften einen wichtigen Beitrag

zur Gestaltung der Zukunft von Innenstädten

leisten und eine nachhaltige Stadtentwicklung

fördern. Sie sind nicht nur für die Immobilienbranche,

sondern auch für städtische Planer und

politische Entscheidungsträger von großer Bedeutung.

„Mixed-Use-Gebäude können für Städte,

Investoren und Nutzer viele Vorteile entfalten.

Daher ist es wichtig, die Wirkungsmechanismen

besser zu verstehen. Bisher fehlen hierfür grundlegende

Daten. Diese Lücke gilt es zu schließen“,

erläutert Prof. Tobias Just (FRICS), wissenschaftlicher

Leiter der IREBS Immobilienakademie.


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In Großstädten leerstehende Büroräume in Wohnflächen umzuwandeln ist auch ein Thema der Nachhaltigkeit.

Bürogebäude bieten großes Potential

„Office to Residential Conversions” (Gensler)

Die Studie von Gensler untersucht die Möglichkeiten

und Herausforderungen bei der Umwandlung

leerstehender Bürogebäude in Wohnflächen.

Angesichts des Überangebots an Büroflächen in

vielen Großstädten stellt Gensler fest, dass nicht

alle Gebäude für eine solche Umnutzung geeignet

sind. Technische Einschränkungen wie Deckenhöhen

und fehlende Belichtungsmöglichkeiten

stellen oftmals eine große Hürde dar.

Dennoch betont die Studie, dass Bürogebäude

in gut angebundenen Lagen großes Potenzial

für eine Umnutzung in Wohnraum haben. Dies

gilt insbesondere für Stadtgebiete, in denen die

Nachfrage nach Wohnraum hoch ist und zusätzliche

Kapazitäten dringend benötigt werden.

Gensler empfiehlt eine sorgfältige Planung und

Umgestaltung der Grundrisse, um solche Projekte

erfolgreich umzusetzen.

Ein Schlüsselthema ist auch die Frage der Nachhaltigkeit.

Gensler argumentiert, dass die Umwandlung

bestehender Gebäude wesentlich

umweltschonender ist als Neubauten und daher

einen wichtigen Beitrag zur Reduzierung des

ökologischen Fußabdrucks von Städten leisten

kann.


Schlüssel zur nachhaltigen Stadtentwicklung

Quartiersentwicklungsstudie (Cushman & Wakefield und GERCH)

Eine aktuelle Studie des Immobilienberatungsunternehmens

Cushman & Wakefield in Zusammenarbeit

mit dem Projektentwickler GERCH

beleuchtet Erfolgsfaktoren moderner Quartiersprojekte,

die Zusammenarbeit mit Stakeholdern

und die städtebaulichen Perspektiven dieses

Segments. Quartiersentwicklungen sind längst

zentraler Bestandteil der nachhaltigen Stadtentwicklung.

Sie bieten Lösungen für die wachsende

Nachfrage in Ballungsgebieten und die Umnutzung

von Konversionsflächen.

Quartiere schaffen durch ihre vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten

– Wohnen, Arbeiten, Handel

und Freizeit – und soziale Interaktionsräume

zukunftsorientierte Stadtteile. Zwei wesentliche

Treiber für die verstärkte Entwicklung solcher

Areale sind der Siedlungsdruck in den Metropolregionen

sowie das vermehrte Angebot an

Konversionsgrundstücken, also Flächen, die aus

ehemaligen Industrienutzungen umgewandelt

werden.

Erfolgsfaktoren und langfristige Investitionsperspektiven

Laut der Studie sind klare Zielsetzungen, Risikodiversifizierung

und die Einhaltung von ESG-Kriterien

entscheidend für den Erfolg von Quartieren.

Obwohl Investoren heute angesichts gestiegener

Zinsen verstärkt auf Risikomanagement achten,

bleibt das Interesse an Quartieren stabil. Für institutionelle

Investoren, die Wert auf ESG-Konformität

legen, sind Quartiere besonders attraktiv, da

sie ökologische und soziale Aspekte vereinen und

langfristige Renditechancen bieten.

letzten fünf Jahren mit rund 2 Milliarden Euro

eine stabile Entwicklung und machte zwischen

3 und 6 Prozent des gesamten Marktes aus. Der

Vermietungsumsatz für Büroflächen in Quartieren

hat sich von 2013 bis 2022 signifikant erhöht

und über ein Drittel entfällt auf Berlin.

Praxisbeispiel: INquartier in Ingolstadt

Ein Vorzeigebeispiel für Quartiersentwicklung

ist das von GERCH entwickelte INquartier in Ingolstadt.

Das ehemals industriell genutzte Areal

wird zu einem zukunftsorientierten Quartier mit

über 250.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche

umgestaltet. ESG-Konformität spielt hier eine

entscheidende Rolle – der Fokus liegt auf einer

nachhaltigen Gestaltung und einer Mischung aus

Wohn-, Gewerbe- und Freizeiteinrichtungen.

Rund 70 Prozent der Fläche werden frei finanzierten

Wohnraum bieten, während 30 Prozent

auf geförderten Wohnungsbau entfallen.

Zukunftsperspektiven

„Das Potenzial der Quartiere ist noch längst

nicht ausgeschöpft,“ betont Helge Zahrnt, Head

of Research bei Cushman & Wakefield. Die Megatrends

Urbanisierung, ESG-Anforderungen

und die zunehmende Nachfrage nach sozial gemischten

Stadtteilen machen Quartiere für die

Immobilienbranche weiterhin attraktiv. Michael

Henn von GERCH unterstreicht: „Quartiersentwicklungen

bleiben eine Antwort auf den städtischen

Flächenmangel und werden auch zukünftig

große Bedeutung für die Immobilienbranche

haben.“

Marktentwicklung und Transaktionsvolumen

Das Transaktionsvolumen in Quartiersentwicklungen

der deutschen Top-7-Märkte zeigte in den

Quartiersentwicklungen erweisen sich somit als

Schlüsselprojekte der Stadtplanung und bieten

den Kommunen wie auch der Immobilienbranche

vielfältige Chancen.


Digitale Innovationen nachhaltig integrieren

„Stadtquartiere. Die Assetklasse der Zukunft“ (bulwiengesa und Corestate)

In der Studie „Stadtquartiere – Die Assetklasse

der Zukunft“, die in Zusammenarbeit zwischen

dem Immobilien-Investmentmanager Corestate

und dem Analyseunternehmen bulwiengesa entstanden

ist, wird der deutsche Markt für Stadtquartiere

umfassend untersucht. Die Analyse

erfasst und kategorisiert alle modernen Stadtquartiere

mit Baubeginn zwischen 2009 und

2020, einschließlich der in Bau oder Planung befindlichen

Projekte. Insgesamt wurden 616 Stadtquartiere

identifiziert, die eine Marktgröße von

etwa 200 Milliarden Euro repräsentieren.

Die Studie führt eine systematische Gruppierung

in verschiedene Typen von Stadtquartieren

ein: klassische Stadtquartiere, Mega-Quartiere,

Kleinquartiere, kommerzielle und Wohnquartiere.

Diese Differenzierung ermöglicht es,

signifikante Unterschiede in der Verteilung der

Quartierstypen auf Makro-Ebene aufzuzeigen.

Mega-Quartiere und vertikale Quartiere sind

vor allem in den A-Märkten zu finden, während

Klein- und Wohnquartiere gleichmäßiger über

die deutschen Städte verteilt sind.

Die Studie definiert Stadtquartiere als innerstädtische

oder innenstadtnahen Räume mit hoher

baulicher Dichte, die durch eine Mischung aus

Wohnen, Büro und Gewerbe geprägt sind. Diese

Quartiere bieten eine positive Selbstidentität

und fußläufig erreichbare Nahversorgungsinfrastruktur.

Wohnen wird als zentrale Nutzungsart hervorgehoben,

ergänzt durch neue Wohnkonzepte wie

Micro- und Co-Living, die zusätzlichen Mehrwert

schaffen. Die Nutzungsmischung umfasst

auch soziale Infrastruktur, Verkehrsinfrastruktur,

kulturelle Einrichtungen sowie Freizeit- und

Erholungsangebote.

Die Studie betont die Bedeutung der sozialen

Struktur innerhalb eines Quartiers und wie diese

die Lebensqualität beeinflusst. Die Ansiedlung

von Handel und Gastronomie ist eng mit der Lage

des Quartiers verbunden und trägt zur Erreichung

des städtebaulichen Leitbildes der „Stadt

der kurzen Wege“ bei. Stadtquartiere werden als

ESG-gerechte Konzepte betrachtet, da sie häufig

auf Revitalisierungen und Nachverdichtungen

basieren. Die Nutzungsmischung hat sich

in Zeiten von COVID-19 als erfolgreiches Modell

erwiesen, da sie Versorgung, Soziales und Arbeit

auf engem Raum vereint.

Die Entwicklung von Stadtquartieren wird durch

politische und städtebauliche Leitbilder sowie

durch die Anforderungen der Nutzer und das

Anlageprofil von Investoren begünstigt. Megatrends,

die die Gesellschaft prägen, beeinflussen

ebenfalls die Planung und den Bau von Städten.

Stadtquartiere bieten Investoren die Möglichkeit

zur Risikostreuung durch Diversifikation der

Nutzungen, was sie attraktiver macht als monofunktionale

Objekte.

Die Studie thematisiert den demografischen

Wandel in Deutschland und die Notwendigkeit,

den Bedürfnissen älterer Bevölkerungen bei der

Quartiersentwicklung Rechnung zu tragen, beispielsweise

durch barrierefreie Wohnkonzepte.

Die Studie unterscheidet zwischen verschiedenen

Größenkategorien von Stadtquartieren, wobei

klassische Stadtquartiere zwischen 20.000

m² und 400.000 m² Bruttogeschossfläche liegen.

Mega-Quartiere sind größer als 400.000 m²,

während Kleinquartiere bis 20.000 m² umfassen.

Vertikale Quartiere stellen in Deutschland eine

Ausnahme dar, da sie planerisch oft schwer umsetzbar

sind. Dennoch zeigt die Nachfrage nach

gemischt genutzten Türmen, dass sich die Projektpipeline

in diesem Bereich erhöht.

Insgesamt bietet die Studie von Corestate und

bulwiengesa Einblicke in die Entwicklung und

Bedeutung von Stadtquartieren als zukunftsträchtige

Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt.

Die Ergebnisse unterstreichen die

Notwendigkeit einer integrierten Planung, die

sowohl soziale als auch wirtschaftliche Aspekte

berücksichtigt, um lebenswerte und nachhaltige

urbane Räume zu schaffen.


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Den Bewohnern sollten öffentliche und gemeinschaftliche Räume offen stehen.

Gemeinschaftliche Räume sind gefragt

„The Complexity of Urban Waterfront Redevelopment” (NYU)

Obwohl die Studie von NYU aus dem Jahr 2012

stammt, bietet sie wertvolle Erkenntnisse für

die Umwandlung von Einzelhandelsflächen, insbesondere

in ehemaligen Industrie- oder Hafengebieten.

Die Studie analysiert, wie ehemals

monofunktionale Flächen, die ursprünglich für

industrielle Zwecke genutzt wurden, in moderne

Mixed-Use-Komplexe umgewandelt werden

können, die Wohnen, Arbeiten und Freizeit auf

attraktive Weise verbinden. Besonders hervorzuheben

ist die Bedeutung von öffentlichem Raum

in solchen Projekten. NYU betont, dass gemischt

genutzte Flächen erfolgreich sind, wenn sie den

Bewohnern und Nutzern nicht nur private, sondern

auch öffentliche und gemeinschaftliche

Räume bieten. In Wasserlagen werden oft Parks,

Promenaden und Freizeitflächen integriert, die

den gesamten Wert und die Attraktivität des Gebiets

steigern. Die Studie hebt auch die technischen

und rechtlichen Herausforderungen

solcher Umnutzungen hervor, da häufig alte Infrastruktur

erneuert wird.


Wann sich eine Umnutzung lohnt

„Transformation der Innenstädte” (PwC)

Die neue PwC-Studie „Transformation der Innenstädte“

analysiert die Wirtschaftlichkeit ehemaliger

Warenhäuser in Deutschland, wenn diese

in Mixed-Use-Objekte umgebaut werden sollen.

Ein wichtiges Ergebnis: Entscheidend für die

spätere Rentabilität sowie den Werterhalt der

Immobilie ist die Größe der Stadt: In guten Lagen

von A- und B-Städten lassen sich ehemalige

Warenhäuser nach der Umnutzung profitabel bewirtschaften.

Das liegt vor allem an den erzielbaren

Mieten. Diese sind weitaus höher als in kleineren

Städten (C- und D-Städte).

Ausgewertet wurden die Daten von 37 Kaufhäusern,

die zwischen Juni 2023 und Januar 2024 geschlossen

wurden. Die meisten befinden sich im

Westen und Süden Deutschlands. Zur Abschätzung

der Wirtschaftlichkeit von baulichen Maßnahmen

zur Umnutzung setzt die Studie das sogenannte

Residualwertverfahren ein. Dabei wird

der Wert der Immobilie nach ihrem Umbau mit

den dazu erforderlichen Umbaukosten abgeglichen.

Daraus lässt sich ableiten, ob die Investitionen

in eine Umnutzung sinnvoll sind.

In die Berechnung flossen verschiedene Standortdaten

ein wie beispielsweise die Einwohnerzahl,

der Bodenrichtwert sowie die durchschnittlichen

Umbaukosten, die in das ehemalige Warenhaus

fließen müssen, um das Gebäude marktfähig

zu machen. Diese liegen in Ballungsräumen im

Schnitt bei 3.000 Euro pro Quadratmeter; in kleineren

Städten bei 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Die nötigen baulichen Eingriffe betreffen zumeist

die Tragwerkstruktur. Darüber hinaus sind unter

anderem Anpassungen der Grundrisse und des

Brandschutzes nötig. Oft müssen zusätzliche

Aufzüge und Treppenhäuser eingebaut und die

gesamte Haustechnik erneuert werden. Je nach

Gebäudetyp und Baujahr ist es eine große Herausforderung,

natürliches Licht ins Gebäudeinnere

zu lenken.

Manche Objekte stehen zudem unter Denkmalschutz,

was einen Umbau zusätzlich verkompliziert.

Die mittlerweile große Erfahrung bei der Umnutzung

von Kaufhäusern zeigt, dass eine anschließende

Mischung aus Einzelhandel, Büro,

Wohnen, Gastronomie, Hotel beziehungsweise

Seniorenwohnen sinnvoll sind. So lässt sich am

ehesten ein lebendiges und vielfältiges innerstädtisches

Quartier mit einer positiven Ausstrahlung

in die Nachbarschaft schaffen.

Zentral für die Wirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit

einer Umnutzung sind die erzielbaren Mieten:

Wird nach der baulichen Veränderung ein

Teil der Flächen von einem Gastronomiebetrieb

genutzt, liegt in A-Städten die durchschnittliche

Miete bei 34 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche.

In einer C-Stadt beläuft sie sich im Schnitt auf

lediglich 22 Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnungen

liegt sie in A-Städten bei 26 Euro und in

C-Städten bei 16 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Auch bei anderen Nutzungsarten wie

Büro, Einzelhandel und Seniorenwohnen liegt

die Differenz der erzielbaren Mieten im Vergleich

von A- zu C-Städten in einer ähnlichen Größenordnung.

In D-Städten liegen erwartbaren Mieten

nochmals niedriger.

In vielen Mittelstädten zeigt sich hingegen ein

Dilemma: Einerseits spielen (ehemalige) Warenhäuser

oft eine wichtige Rolle in den Einkaufsstraßen.

Sie prägen das Stadtbild und sind Ankerpunkte

für Einzelhandel und Gastronomie.

Andererseits rechnen sich an diesen Standorten

kaum aufwändige Umbauten zu mischgenutzten

Objekten.

Häufig bündeln die Gebäude zudem einen großen

Teil der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche.

Werden sie aufgegeben, sinkt auch

die Kundenfrequenz in den angrenzenden Läden,

Restaurants und Cafés. Das kann eine Negativspirale

in Gang setzen.


Einkaufsmöglichkeiten sind gefragt

„On the way to create green cities“ (DC Developments)

Eine Studie von DC Developments zeigt, dass

rund 60 Prozent der Befragten mit ihrer Wohnsituation

zufrieden sind. Gleichzeitig sind 15 Prozent

bereit, mehr Geld für einen effizienteren

Grundriss auszugeben. Das Thema Sharing von

Wohnflächen gewinnt zunehmend an Bedeutung:

40 Prozent der Teilnehmer wünschen sich die

Möglichkeit, eine Dachterrasse zu ihrer Wohnung

hinzuzufügen, was den Wunsch nach mehr Grün

und privaten Rückzugsorten in städtischen Gebieten

widerspiegelt.

Bei der Wohnungssuche legen 60 Prozent der Befragten

Wert auf die Warmmiete, während nur

17 Prozent die Kaltmiete priorisieren. Einkaufsmöglichkeiten

sind für 54 Prozent der Befragten

entscheidend für eine attraktive Stadt, gefolgt

von Grünanlagen und einem gut ausgebauten öffentlichen

Nahverkehr. Die Bedeutung der Gastronomie

hingegen nimmt ab. Diese und weitere

Aspekte untersucht die Quartierstudie 2024,

die in Zusammenarbeit mit dem Meinungsforschungsinstitut

Civey durchgeführt wurde und

10.000 Menschen in Deutschland befragte.

Die Studie zeigt, dass 58,9 Prozent der Befragten

mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind, jedoch

der Wunsch nach einem effizienteren Grundriss

bei gleicher Fläche mit 14,5 Prozent besonders

ausgeprägt ist, insbesondere bei der Altersgruppe

der 30- bis 39-Jährigen. Frankfurt (20,8 Prozent),

Hamburg (18,2 Prozent) und Düsseldorf

(17,9 Prozent) führen hier das Ranking an. Familien

mit Kindern, die mehr Wohnfläche benötigen,

sind ebenfalls bereit, dafür mehr zu zahlen

– 6,7 Prozent zeigen diese Bereitschaft, wobei in

Ostdeutschland 4,1 Prozent und im Westen 7,4

Prozent angeben, mehr für zusätzlichen Raum

auszugeben.

Lothar Schubert, Geschäftsführer von DC Developments,

betont, dass die Zufriedenheit der

Befragten auch eine Reaktion auf die Wohnungsnot

in den Städten ist. Viele Menschen scheuen

sich, umzuziehen, da sie die steigenden Kosten

fürchten. „Auch wenn der überwiegende Teil zufrieden

ist, dürfen wir uns darauf nicht ausruhen.

Die Menschen wissen, dass es bei einem Umzug

schlichtweg teurer wird. Deswegen können und

wollen sich viele nicht mehr wohnlich verändern“,

erklärt Schubert.

Bei der Frage nach den Bedingungen für eine attraktive

Stadt sind sich die Befragten unabhängig

von ihrer Kaufkraft einig: 54,3 Prozent wünschen

sich Einkaufsmöglichkeiten. Der Wunsch danach

ist bei älteren Menschen ausgeprägter (61,3 Prozent)

als bei den 18- bis 29-Jährigen (46,7 Prozent),

die vermehrt auf Onlineshopping setzen.

Schubert hebt hervor, dass der stationäre Handel

trotz der Zunahme des Onlineshoppings ein unverzichtbarer

Kanal bleibt.

„In einer Zeit, in der die Menschen aufgrund

vieler aktueller Krisen erschöpft sind, müssen

die Quartiere einen attraktiven Mix aus Angeboten

bieten, der die Identifikation mit Stadtteilen

stärkt“, so Schubert.

Wichtig sind den Menschen kurze Wege zu Geschäften

und Einrichtungen. Dies wird durch die

zweite Quartierstudie aus dem Jahr 2021 untermauert.

Für 45,8 Prozent der Befragten sind

Grünflächen ein Muss, wobei der Wunsch bei

den 18- bis 29-Jährigen mit 36,8 Prozent geringer

ausgeprägt ist. Bei der Altersgruppe ab 40 Jahren

zeigt sich eine deutlich stärkere Ausprägung.

Dicht gefolgt auf Platz drei ist ein gut ausgebauter

öffentlicher Nahverkehr, der für 44,2 Prozent der

Befragten wichtig ist.

Die Studienergebnisse zeigen, dass Quartiere in

bestimmten Bereichen wie gut funktionierende

Dörfer gestaltet werden sollten, um den wachsenden

Wunsch nach Nachbarschaft zu erfüllen.


Durch Umnutzung Wohnraum schaffen

Empirica-Studie im Auftrag des ZIA

Angesichts der Zuspitzung des Wohnungsmangels

in Deutschland hat die Immobilienwirtschaft

die Chancen einer möglichen Umwandlung von

Kaufhäusern in Wohnraum wissenschaftlich

untersuchen lassen. Der ZIA hat bei empirica

ein Gutachten in Auftrag gegeben. Schlüsselfrage

der Studie unter Leitung von Prof. Dr. Harald

Simons: „Welchen Beitrag könnte die Umnutzung

von Warenhäusern zu Wohnraum leisten?“ Tenor:

Es gibt Fälle, in denen Wohnen als Nachnutzung

realisiert wurde, die Anzahl der Wohnungen, die

so geschaffen werden können, ist aber äußerst

begrenzt. Insgesamt sollte die Schubwirkung

nicht überbewertet werden.

„Die Vorstellung, dass Kaufhäuser, über deren

Nachnutzung sich Entscheider vielerorts den

Kopf zerbrechen, bald im großen Stil zu Wohnungen

umgemodelt werden, ist reizvoll, leider aber

oft zu schön, um wahr zu sein“, kommentiert ZIA-

Vizepräsidentin Iris Schöberl die Studie. „Angesichts

der riesigen Zahl von 720.000 Wohnungen,

die bis 2025 fehlen, ist der mögliche Beitrag einer

Umnutzung von Kaufhäusern überschaubar.“

Hier große Mengen Geldes zu investieren, um

Wohnungsmangel zu mildern, verspricht aus

Sicht des ZIA zahlenmäßig nur einen geringen

Effekt, wäre also deutlich ineffizienter als Wohnungsneubau.

Allenfalls andere Gründe, wie der

Erhalt stadtbildprägender Fassaden oder das

Bewahren der in den Gebäuden gebundenen

„grauen Energie“, könnten für den Erhalt und die

Nachnutzung der Kaufhäuser sprechen.

Eine wirtschaftliche Nachnutzung aber wird oft

durch hohe Planungshürden unnötig gehemmt.

„Die könnten durch bessere Abstimmungsprozesse

verringert werden“, erklärt ZIA-Vizepräsidentin

Iris Schöberl. Es gehe bei der künftigen

Nutzung von Warenhäusern schließlich auch „um

die wichtige Frage einer dynamischen Innenstadtpolitik“.

Simons und Thomas Abraham halten angesichts

ihrer Fallbeispiele fest, „dass die meisten Kommunen

offen gegenüber einer Wohnnutzung in

den ehemaligen Kaufhäusern sind“. Nur: „Aufgrund

der Lage zumeist im Kerngebiet wird es

jedoch nicht möglich sein, ein ehemaliges Kaufhaus

vollständig zu einer Wohnimmobilie umzunutzen.“

Analyse-Ergebnisse der empirica-Studie:

- Die Wohnnutzung spielt bisher bei der Nachnutzung

von Warenhäusern nur eine sehr kleine

Rolle, weil dies extrem aufwendig und teuer ist.

Kostentreiber sind beispielsweise in großen Gebäuden

ausreichend Tageslicht und Belüftung.

- Verteuert wird der Umbau dieser Immobilien

durch lange Umplanungs- und Genehmigungszeiten

plus eine übermäßige Regelungsdichte, da

der Bestandsschutz mit der Umwandlung in eine

andere Nutzung erlischt und zum Beispiel viele

Immobilien mit Auflagen des Denkmalschutzes

belegt sind.

- Bisher wurden viele dieser Immobilien nicht

nur einer neuen Nutzung zugeführt, sondern

sind heute so genannte Mixed-Use Immobilien.

In einigen Fällen wurden auch Wohnungen realisiert.

- Umbau ist vor allem dann möglich, wenn Städte

gemeinsam mit der Immobilienwirtschaft solche

Projekte partnerschaftlich vorantreiben.

Nach empirica-Recherchen wurden seit Ende der

1990er Jahre in Deutschland 131 Warenhäuser der

Ketten Karstadt, Hertie, Kaufhof, Horten, Galeria

geschlossen. 87 Prozent (114) sind eigenständige

Gebäude, 13 Prozent Teil von Einkaufszentren.

Die meisten „nachgenutzten“ Kaufhäuser lie-


Foto: Adobe Stock

Wenn solche Kaufhausimmobilien leer stehen, müssen sich die Kommunen kümmern.

gen auf Grundstücken, die planungsrechtlich als

Kerngebiet festgelegt sind. Eine gute, attraktive

„Lauflage“ ist eminent wichtig für die Innenstädte,

betonen Prof. Simons und Thomas Abraham.

Die Empfehlung: „Hier sollten Kommunen auch

offen sein gegenüber der Anforderung an Frequenznutzungen

im Erdgeschoss und diese nicht

ausschließlich an Einzelhandel koppeln.“ Vorstellbar

seien etwa kulturelle, gastronomische

oder Nutzungen zu Bildungszwecken. „Hier sind

auch in der Zusammenarbeit von Kommunen

und Eigentümern und Projektentwicklern gute

Ideen zu entwickeln“, heißt es in der Studie.

Der Experten-Rat von empirica: Die Kommunen

sollten das Ziel, zukünftig Wohnen in leerfallenden

Kaufhausimmobilien zuzulassen, aktiv vorantreiben

– und auch in den Planverfahren deutlich

machen. Hintergrund: Bis 2025 fehlen laut

ZIA 720.000, bis 2027 sogar 830.000 Wohnungen.

Kurzstatements

Nachstehend finden Sie Aussagen von Persönlichkeiten aus den Bereichen

Bundespolitik, Städtebau und Handelsimmobilienwirtschaft.

156 KURZSTATEMENTS

Die Multi-Use-Immobilie ist die Königsdisziplin

der Standortentwicklung

Stefan Genth

Hauptgeschäftsführer Handelsverband Deutschland

Foto: Hoffotografen

Stefan Genth

Der derzeitige Transformationsprozess

im Handel hat weitreichende

Auswirkungen auf

die Handelsimmobilie. Der seit

Jahre diagnostizierte Flächenüberhang

wird in der Fläche

sichtbar, so dass die Lagegunst

und Güte des Verkaufsraumes

an Stellenwert gewinnen. Zudem

haben die Mietpreisanpassungen

Auswirkungen auf die

Rentabilität der Handelsimmobilien.

Die politische Rahmengebung

sowie die besonderen

Anforderungen von neuen Non-

Retail-Mietern erschweren zudem

die Projektentwicklung.

Dabei ist und bleibt der Handel

der beste Mieter. Daher freuen

wir uns auf neue Mitpartnerschaften

in einem spannenden

Umfeld mit neuen Nachbarn in

Multi-Use-Immobilien.

KURZSTATEMENTS 157

Aus Warenhäusern können neue Zentren werden

Iris Schöberl

Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA)

Foto: CT Real Estate Partners)

Wenn ich wir vor Wohnen, zehn Jahren Büro, den Einzelhandel

Mixed-Use und auf Gastronomie einer Bran-

Begrifchenveranstaltung

zusammenbringen,

den können Mund

genommen aus klassischen hätte, wäre Warenhäusern

der neue Bühne Zentren gejagt für worden. Ein-

ich wohl

von

Doch kaufen Mischnutzung und soziale ist das Begegnung

der werden. Stunde: Handel, Wohnen,

Thema

Büro, Fitness, Dienstleistungen –

alles unter einem Dach, mit möglichst

viel Kopplungseffekten.

Iris Schöberl

158 KURZSTATEMENTS

Multi-Use sorgt für positive Synergieeffekte

Prof. Dr. Alexander von Erdély

Vorstandssprecher der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, davor CEO von CBRE in Deutschland

Foto: BImA

Trotz des schwierigeren

Marktumfelds werden urbane

Quartiere und auch Multi-Use-Immobilien

weiter an

Bedeutung gewinnen werden,

da sie für Investoren zahlreiche

Vorteile bieten. Durch die

Kombination verschiedener

Nutzungsarten wie Wohnen,

Arbeiten, Handel und Gastronomie

entstehen positive Synergieeffekte,

die zu großen

Wertsteigerungspotenzialen

führen, und das individuelle

Risiko spezifischer Mietergruppen

und Sektoren wird

minimiert.

Prof. Dr. Alexander von Erdély

KURZSTATEMENTS 159

Mischnutzung ist das Thema der Stunde

Dr. Johannes Berentzen

Geschäftsführender Gesellschafter BBE Handelsberatung

Foto:BBE

Wenn ich vor zehn Jahren den Begriff

Mixed-Use auf einer Branchenveranstaltung

in den Mund

genommen hätte, wäre ich wohl

von der Bühne gejagt worden.

Doch Mischnutzung ist das Thema

der Stunde: Handel, Wohnen,

Büro, Fitness, Dienstleistungen –

alles unter einem Dach, mit möglichst

viel Kopplungseffekten.

Dr. Johannes Berentzen

160 KURZSTATEMENTS

Die Herausforderungen gemeinsam angehen

Dr. Markus Wiedenmann

Geschäftsführer Art-Invest (Köln) und Chairman Urban Land Institute (ULI)

Foto: Art-Invest

Die Immobilienbranche trägt

eine große Verantwortung

für unsere Städte und unser

Zusammenleben, Nie war es

wichtiger, die Herausforderungen

unserer Zeit gemeinsam

anzugehen: Nur wenn

Kräfte gebündelt, Erfahrungen

ausgetauscht und der

Dialog zwischen privater Immobilienwirtschaft

und öffentlicher

Hand forciert wird,

können wir unsere Städte

nachhaltig und resilient gestalten.

Dr. Markus Wiedenmann

KURZSTATEMENTS 161

Offen für Zwischennutzungen

Michael Maas

Architekturbüro, Maas & Partner

Foto: Maas & Partner

Alle Städte, die sich nach Schließung

eines großen Warenhauses

offen für Zwischennutzungen zeigen,

werden Gewinner sein. Jene,

die erst einmal bauplanungsrechtliche

Restriktionen verhängen,

um in Ruhe nachzudenken,

werden verlieren. Letztere laufen

sogar Gefahr, dass sich der Leerstand

um ein Warenhaus wie ein

Flächenbrand in der Innenstadt

ausbreiten wird.

Michael Maas

162 KURZSTATEMENTS

Quartiere und der sozio-kulturelle Faktor

Julia Rahner

Managing Director Apleona Real Estate GmbH

Foto: Apleona

Julia Rahner

In der Vielfalt liegt Stärke. Doch

obwohl sich dieser Grundsatz

leicht sagen lässt, wurde er bei

der Planung alter und neuer

Quartiere oft vernachlässigt.

Der stationäre Einzelhandel

kann besonders profitieren,

wenn das Umfeld möglichst

viele Menschen anspricht und

anzieht. Arbeiten, Wohnen,

Kultur, Bildung und Handel bereichern

sich gegenseitig und

schaffen lebendige, vielseitige

Stadträume. Was in gewachsenen

Strukturen organisch

funktioniert, sollte in neuen

Quartieren und neu gestalteten

Bestandsgebieten gezielt und

ganzheitlich geplant werden.

Denn neben baulichen und

wirtschaftlichen Aspekten sind

es vor allem die sozialen, kulturellen

und damit auch emotional

geprägten Qualitäten, die

den Erfolg eines Quartiers ausmachen.

KURZSTATEMENTS 163

Ein lebendiges vielfältiges Quartier schaffen

Benjamin Schrödl

Partner im Bereich M&A bei PwC Germany

Foto: PwC Germany

Die mittlerweile große Erfahrung

bei der Umnutzung von

Kaufhäusern zeigt, dass eine

anschließende Mischung aus

Einzelhandel, Büro, Wohnen,

Gastronomie, Hotel beziehungsweise

Seniorenwohnen

sinnvoll sind. So lässt sich am

ehesten ein lebendiges und

vielfältiges innerstädtisches

Quartier mit einer positiven

Ausstrahlung in die Nachbarschaft

schaffen.

Benjamin Schrödl

164 KURZSTATEMENTS

Überschaubarkeit, Geborgenheit, soziale Beziehungen

Iris Mann

Bürgermeisterin für Kultur, Bildung und Soziales der Stadt Ulm

Foto: Stadt Ulm// Stephanie Duong

Wenn Städte als Zentren des

gesellschaftlichen Zusammenhalts

funktionieren sollen,

brauchen sie Quartiere,

die das menschliche Bedürfnis

nach Überschaubarkeit,

Geborgenheit und sozialen

Beziehungen befriedigen.

Das ist eine zentrale Voraussetzung

für die Resilienz und

Zukunftsfähigkeit unserer

Gesellschaft.

Iris Mann

KURZSTATEMENTS 165

Wie ein gut funktionierendes Dorf

Lothar Schubert

Geschäftsführer DC Development

Foto:DC Development

Schon unsere Studie aus dem Jahr

2021 hat gezeigt, wie wichtig den

Menschen ein Gemeinschaftsgefühl,

ein funktionierendes Netzwerk

ist. Sicherlich ist das auch

ein Symptom der Post-Corona

Zeit, das auch bleiben wird. Wir

haben gelernt, wie wichtig Gemeinschaft

für unser Sicherheitsgefühl

sein kann.

Genauso wächst mit zunehmender

Versingelung der Wunsch

nach mehr Nachbarschaft. Mit

modernen Wohnungsbaukonzepten

und der Schaffung von

geeigneter Infrastruktur können

wir diese Entwicklung unterstützen.

Hier zeigt sich auch unsere

These, dass ein Quartier in bestimmten

Bereichen wie ein gut

funktionierendes Dorf aufgestellt

sein muss.

Lothar Schubert

166 KURZSTATEMENTS

Der Grundstein für gesellschaftliche Teilhabe

Jürgen Odszuck

Erster Bürgermeister der Stadt Heidelberg

Foto:Stadt Heidelberg

Die Quartiere sind der Schlüssel

für eine gelingende Stadtentwicklung.

Durch die Gestaltung

der Quartiere wird der Grundstein

für Nachbarschaft, Integration

und gesellschaftliche

Teilhabe gelegt. Gemeinsam mit

den Menschen vor Ort können

wir die Quartiere in die Zukunft

entwickeln und die Herausforderungen

besser meistern.

Jürgen Odszuck

Best Practice

170 BEST PRACTICE

Rhein-Ruhr Zentrum avanciert zum

ersten deutschen Shopping Resort

Eines der bedeutendsten und zugleich ältesten Shopping Center in NRW, das

Rhein-Ruhr Zentrum in Mülheim, wandelt sich zu einer Shopping- und Freizeit

Destination, präziser gesagt zu einem sogenannten „Shopping Resort“, dem

ersten seiner Art in ganz Deutschland.

Eurofund und Signal Capital investieren rund 180 Millionen

Möglich wurde die Neukonzeptionierung durch einen Eigentümerwechsel.

Die Immobilieninvestment- und Entwicklungsgesellschaft

Eurofund Group und das Londoner

Private-Equity-Unternehmen Signal Capital Partners haben

im Juli 2023 den Kaufvertrag für das 200.000 Quadratmeter

große Areal unterzeichnet und werden insgesamt 180 Millionen

Euro in das RRZ investieren.

Das Rhein-Ruhr Zentrum liegt in einem der größten Ballungsräume

Deutschlands, der Rhein-Ruhr-Region, mit

knapp 12 Millionen Einwohnern hat es damit ein beachtliches

Einzugsgebiet. Zudem ist das Zentrum wie kaum ein

anderes in das Gemeinwesen integriert und stellt einen

emotionalen Bezugspunkt für die Bevölkerung dar.

Shopping Resort-Konzept erstmals in Spanien umgesetzt

Das Konzept „Shopping Resort“, das Eurofund verfolgt,

wurde erstmals 2012 im Puerto Venecia Zaragoza (Spanien)

umgesetzt. Als zweites Center folgte das UBBO in Lissabon

(Portugal). Mit dem Erwerb des RRZ an der Stadtgren-

Foto: Adventica credit PR

Der Freizeitanbieter Adventica wird im Rhein-Ruhr Zentrum erstmals in Deutschland zu erleben sein.

BEST PRACTICE 171

Foto: EUROFUND

Ein völlg neues Raumgefühl dominiert die zukünftige Innenarchitektur des RRZ.

ze Mülheim/Essen tritt das Unternehmen erstmals in den

deutschen Markt ein. Die Vision: Gäste sollen im Center

nicht nur einkaufen, sondern auch alltägliche Erledigungen

machen und viel Freizeit verbringen. „Unsere Umbauarbeiten

haben das Ziel, dass die Menschen jeden Tag einen

Grund haben werden, das Center zu besuchen“, erklärt Olaf

Ley, Director Business Development Eurofund Group.

Um das greifbarer zu machen, nennt er als Beispiel die häufige

Frühstücksfrage am Küchentisch einer Familie zum Start

ins Wochenende, die da lautet „Was machen wir heute?“ Im

Idealfall, so der Manager, fahren aus unserem Blickwinkel

alle gemeinsam zum Center, um dort den Tag zu gestalten.

Neues Raumgefühl nach südeuropäischem Vorbild

Natürlich ist klar, dass das im Ausland bereits bewährte Modell

„Shopping Resort“ erst einmal an deutsche Gegebenheiten

angepasst werden muss. Einige zentrale Elemente

aus Portugal und Spanien sollen übertragen werden. Zum

Beispiel die Innenarchitektur mit auffällig hohen Decken

oder Doppelfassaden bei den Ladeneingängen, auf denen

sich die Mieter mit ihren Marken eindrucksvoll präsentieren

können. Für das Mülheimer Center gilt: In den meisten Bereichen

werden die Decken entfernt und dafür Holzpaneele

angebracht. Das erklärte Ziel: Ein ganz anderes Raumgefühl

– luftig und großzügig. Zum neuen großen Mittelpunkt soll

die jetzige Food Lounge avancieren, wo sich auch das Kino

befindet.

Umbau wird in drei Phasen erfolgen

Der Umbau des Rhein-Ruhr Zentrums ist in drei Phasen

unterteilt. Als erstes steht die Neugestaltung der Einkaufspassage

und des Gastronomiebereichs auf dem Programm.

Die sanitären Anlagen sollen modernisiert und optimiert

werden. Erste Abbrucharbeiten sind zum Jahresstart 2025

am westlichen Eingang des Centers geplant, wo dann der

172 BEST PRACTICE

Foto: PRMcFIT

Eindrucksvoller architektonischer Auftritt: Die Fitnesskette McFIT hat den Mietvertrag um elf Jahre verlängert.

grundlegende Umbau beginnt. Die Fitnesskette McFit expandiert

und modernisiert hier seine Flächen – sie hat erst

im August 2024 ihren Mietvertrag im RRZ um elf Jahre verlängert.

Ähnliches gilt für den Ankermieter CinemaxX, der

seinen Leasingvertrag bereits im September 2023 um sogar

weitere 15 Jahre fortschreiben ließ. Die Zufahrten zu den

Parkbereichen und die Parkbereiche selbst sollen modernisiert

werden, ein Supermarkt und ein weiterer Discounter

hinzu kommen. Zudem hat das RRZ bereits einen neuen

Ankermieter an Bord geholt: den Freizeitanbieter Adventica.

Die Eröffnung seines ersten deutschen Standortes ist

für das zweite Quartal 2025 geplant. Für das Center bildet

Adventica mit seinen 3000 Quadratmetern angemieteter

Fläche eine ideale Ergänzung des Unterhaltungs- und Freizeitangebotes,

das neuer Schwerpunkt des Rhein-Ruhr

Zentrums werden soll.

Adventica harmoniert perfekt mit dem nicht nur bei Mülheimer

Familien beliebten Euro Eddy. Mit Trampoline,

Elektroautos und Kletterparcours wird hier eine jüngere

Zielgruppe. angesprochen .

In der zweiten Phase werden die großzügigen Flächen auf

dem Dach des Einkaufszentrums, die heutigen Parkdecks,

in den Mittelpunkt gestellt. In einem dritten und letzten

Bauabschnitt will Eurofund schließlich auch das Umfeld des

Centers optimieren. Mit der Umsetzung dieser Elemente

möchten die Macher, das gut geführte RRZ, auf das nächste

Level heben und das erste integrierte Shopping Resort in

Deutschland schaffen.

174 BEST PRACTICE

Riesiges neues Quartier

in München-Freiham:

Das ZAM hat (fast) fertig!

Das Stadtquartier ZAM in München-Freiham ist Teil einer der aktuell größten Projektentwicklungen

Europas. Inzwischen sind mehrere Bauteile bereits fertiggestellt, annähernd alle Gewerbe, Handelsund

Gastroflächen in Betrieb. Unter den Ankermietern befinden sich die in ihren Segmenten marktführenden

Unternehmen Deichmann, Smyths Toys Superstores, TK Maxx und Woolworth.

Am Anfang stand eine Vision von Dr. Alexander Rosa-Alscher:

„Ein zukunftsweisendes, unverwechselbares Stadtteilzentrum

mit hohem architektonischen und ökologischen

Anspruch soll den urbanen Raum mit vielfältigen

Lebens- und Erlebniswerten für alle Anwohner und Besucher

aufwerten“. Daraufhin folgte für das gesamte Projektentwicklungsteam

der ROSA-ALSCHER Group ein besonders

intensiver und arbeitsreicher Zeitraum: Vielfältigste,

innovative Ideen wurde identifiziert, erörtert, evaluiert und

letztlich zu einem synergetischen Gesamtkonzept vereinigt.

Die Ausarbeitung eines detaillierten Planungsentwurfs erfolgte

in enger Zusammenarbeit mit den Architekten von

STÖRMER MURPHY AND PARTNERS, der infolge vollumfänglicher

Erfüllung der Anforderungen der Landeshauptstadt

München umgehend genehmigt wurde. Letztlich hat

das Konzept durch die Kooperation mit dem Projektpartner

Visualisierungen: moka-studio

In den Erdgeschossen erwartet die Besucherinnen und Besucher ein breitgestreutes Einkaufsangebot.

BEST PRACTICE 175

Visualisierungen: moka-studio

In den oberen Etagen gibt es modern gestaltete Flächen für Wohnungen und Büros.

VONOVIA und den Einsatz des Bauunternehmens KÖSTER

sowie der ARGE Gustav Epple/Salvia Gebäudetechnik Gestalt

angenommen.

Rund um den Mahatma-Gandhi-Platz, dem künftigen Stadtteilzentrum,

entwickelt Isaria, eine Tochtergesellschaft der

QUARTERBACK Immobilien AG, mehr als 300 Mietwohnungen,

inklusive eines rund 60 Meter hohen Wohnturms

sowie ca. 5.400 qm Büro- und Praxisflächen und ca. 6.000

qm Einzelhandels- und Gastronomieflächen. Isaria setzt

dabei die Realisierung des Baus für die Vonovia SE als späteren

Bestandshalter um.

Das ZAM mit dem Mahatma-Gandhi-Platz als Mittelpunkt

bildet das wirtschaftliche und soziale Herzstück der wegweisenden

Quartiersentwicklung in Freiham. Es umfasst

mehrere Gebäude mit vielfältigen Nutzungsflächen, die Arbeiten

und Wohnen, Einzelhandel und Gastronomie miteinander

verbinden. Neben hochwertigen Büros entstehen hier

mehr als 470 Wohnungen, 300 davon realisiert durch Isaria.

Außergewöhnlich: Ein 60 Meter hoher Wohnturm, der flankiert

von vier gemischtgenutzten Gebäuden, dem Viertel

sein eigenes Landmark gibt. Der Quartiersplatz selbst wird

auf drei Seiten von Arkadengängen gesäumt, die mit ihrem

Mix aus Restaurants und Ladengeschäften für ein urbanes,

lebendiges Miteinander im Viertel sorgen.

Nachhaltig, langlebig und smart

Das Thema ESG spielte bei den Planungen des neuen Stadtteilzentrums

eine große Rolle: Der Bau wird unter anderem

von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen

(DGNB) mit dem Standard Gold zertifiziert. So sparen digitale

Lösungen ebenso Ressourcen ein, wie regenerativer

Strom über Photovoltaik auf allen horizontalen Dachflächen

und das Heizen mit kostengünstiger und umweltfreundlicher

Fernwärme aus der benachbarten Geothermie-Anlage.

176 BEST PRACTICE

Mit staatlicher Unterstützung: Wie

energiefressende Warenhäuser zu

ESG-tauglichen Gebäuden werden

Wie gehen wir nachhaltig mit den leerstehenden Warenhäusern in der

Bundesrepublik um? Mit dieser Fragestellung hat sich das Architekturbüro

MAAS & PARTNER intensiv auseinandergesetzt und mehr als 42

Galeria Karstadt Kaufhof Immobilien auf Ihre Nachnutzung untersucht.

Und das stets mit einem ganzheitlichen Ansatz aus Städtebau, Architektur,

Nutzungsmix und Finanzierbarkeit in Verbindung mit staatlichen

Subventionen.

Im Dialog mit den Städten sind hierbei die unterschiedlichsten

Immobilienkonfigurationen entstanden. Eine Gemeinsamkeit

ist, dass in den Untergeschossen dieser Immobilien

oftmals das Thema Nahversorgung einen Platz findet

und in den Erdgeschossen der Einzelhandel weiterhin eine

zentrale Rolle spielt, um die Innenstädte weiter zu beleben.

In den Obergeschossen liegt der Fokus auf städtische oder

wohnwirtschaftliche Nutzungen.

Visualisierung: Maas & Partner mit bloomimages

Galeria-Nachnutzungsidee für den Standort Krefeld.

BEST PRACTICE 177

Visualisierung: Maas & Partner mit bloomimages

Mögliche Nachnutzung der einstigen Galeria-Filiale in Reutlingen

Ein wichtiger Aspekt bei der Transformation von Warenhäusern

in Mixed-Use-Immobilien ist die Co2-Bilanz. Aus

sehr ineffizienten Monostrukturen werden ESG-konforme

Gebäudestrukturen und die Co2-Einsparung ist aufgrund

der Einsparung von grauer Energie immens.

Noch wichtiger ist vielleicht das: eine mögliche KfW-Förderung!

Und die haben Maas & Partner dabei sofort im

Blick. „Durch einfach tauschbare Vorhangfassaden, oft in

den Städten liegende Fernwärmeversorgung, große Dachflächen

für Photovoltaik und ausreichende Raumhöhen, um

Technik zu verteilen, erreichen wir bei den meisten Standorten

mindestens einen KfW-40-EE-Standard und erhalten

so günstige Darlehen und hohe Tilgungszuschüsse“, sagt

Maas.

Für eine neu geschaffene Wohnung könne es bis zu 150.000

Euro Förderung geben, bei Gewerbe seien bis zu 2.000

Euro/qm drin. „Aus den einstigen Energiefressern können

so vorzeigbare zertifizierbare und ESG-taugliche neue Gebäude

geschaffen werden“.

Maas zufolge geht sein Büro beim Thema der Warenhaus-

Umwidmung sogar noch weiter, als es Architekten normalerweise

tun. „Wir beantragen nicht nur Fördermittel,

sondern erstellen komplette Cashflows. Damit kann ein Interessent

direkt Erstgespräche bei den finanzierenden Banken

führen.“

Um eine Negativspirale zu verhindern, sollten Städte, die

aktuell das Problem eines großen leerstehenden Gebäudes

haben, erst einmal offen für Zwischennutzungen sein. Michael

Maas: „Alle Städte, die das tun, werden Gewinner sein.

Und jene, die erst einmal bauplanungsrechtliche Restriktionen

verhängen, um in Ruhe nachzudenken, werden verlieren.“.

Letztere laufen sogar Gefahr, „dass sich der Leerstand

um ein Warenhaus wie ein Flächenbrand in der Innenstadt

ausbreitet“.

178 BEST PRACTICE

Iserlohn: Aus altem Karstadt wird ein

begrüntes urbanes Quartier

Der Schillerplatz in Iserlohn stand lange Zeit im Fokus städtebaulicher Gespräche. Mit dem Kauf des

ehemaligen Karstadt Grundstücks durch die Schillerplatz GmbH der Stadt Iserlohn 2014, bot sich 2019

die Möglichkeit im Rahmen einer europaweiten öffentlichen Ausschreibung, neue Nutzungsansätze sowohl

mit als auch ohne die zu der Zeit noch aktive Warenhausnutzung des Karstadt Gebäudes zu entwickeln.

Die AIP-Unternehmensgruppe wurde im Anschluss mit der Umgestaltung des Schillerplatz-

Areals als Generalplaner beauftragt.

Bauliche Grundvoraussetzungen

Nach der Schließung des Karstadt-Gebäudes in Iserlohn

im Oktober 2020 wurde weiter deutlich, dass der Baugrund

des Areals aufgrund geologischer Gegebenheiten und des

Altbergbaus äußerst komplex war. Im Rahmen von Erkundungsbohrungen

wurde die Beschaffenheit des Baugrunds

eingehend analysiert. Diese schwierigen geologischen Bedingungen

erfordern umfassende Maßnahmen zur Baugrundertüchtigung,

welche wiederum den Rückbau des

ehemaligen Karstadt-Gebäudes als grundlegende Voraussetzung

nötig machten.

Mit dem Abriss der Schillerplatz-Brücke 2019 und dem Karstadt-Gebäudes

in 2022 bot sich somit die Gelegenheit, das

Herz der Iserlohner Innenstadt auf einer Fläche von rund

11.700 m2 neu zu gestalten. Ziel ist es, ein innerstädtisches

Quartier zu schaffen, das sowohl funktional als auch architektonisch

zukunftsorientierten Ansprüchen gerecht wird

und die Attraktivität der Innenstadt nachhaltig steigert.

Integriertes Handlungskonzept: Ein neuer Nutzungsmix

als Aktivierungstool

Die Neuentwicklung des Schillerplatz-Areals steht für eine

nachhaltige und moderne Quartiersentwicklung mit dem

Ziel, die Attraktivität der Innenstadt zu stärken. Der zentrale

Innenstadtbereich soll in Zukunft durch eine hohe

Aufenthalts- und Verweilqualität und einen vielfältigen

Nutzungsmix aus Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und öffentlichen

Einrichtungen wie einer Stadt-Mediathek, einem

multifunktionalem Bürgersaal und Bürgerbüro zur Schaffung

einer bewohnerfreundlichen Innenstadt beitragen. Die

Lageplan des Schillerplatz-Areals

Aufgabenstellung: ein nachhaltiges und modernes Quartier

BEST PRACTICE 179

Visualisierungen (3) : AIP Planungs GmbH

Der neue Schillerplatz bietet durch Grünflächen und Orte zum Verweilen eine attraktive Aufenthaltsqualität

komplexe Höhendifferenz zwischen Theodor-Heuss Ring

und dem etwa ein Geschoss höher gelegenen Schillerplatz

wird über großzügige Freitreppen überbrückt. Handelsflächen

am Theodor-Heuss Ring beleben den Wartebereich

der neuen Bushaltezonen, während eine unter dem Quartier

gelegene Tiefgarage in das überarbeitete Verkehrskonzept

integriert wird.

Am Schillerplatz werden aktivierende Nutzungen, wie Nahversorgung,

Gastronomien und das Bürgerbüro eine lebendige

Atmosphäre schaffen. Neben dem Schillerplatz wird der

neue Schmiedeplatz mit Gastronomie, Hotelflächen, Praxen

und Büroflächen entwickelt. Die Stadt-Mediathek im ersten

Obergeschoss dient als konsumfreier „Dritter Ort“ für die

Innenstadt.

Darüber hinaus entstehen in den oberen Geschossen Wohnraum,

Veranstaltungsräume und ein Bürgersaal. Essentiell

ist bei der Entwicklung dieser Mixed-Use Quartiersentwicklungen

die langfristige Möglichkeit der Realteilung unterschiedlicher

Gebäudestrukturen und somit der Möglichkeit

zur Veräußerung kleinerer Gebäudekomplexe an potenzielle

Investoren oder Bestandshalter. Eine wesentliche Rolle

spielt auch die Gestaltung der Freiräume und das Thema

innerstädtischer Begrünung, um die klimatischen Herausforderungen

der Zukunft zu adressieren. Grüninseln, Wasserspiele,

schattenspendende Bäume sowie Fassaden- und

Dachbegrünungen leisten einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung

der Aufenthaltsqualität und des Stadtklimas.

Projektinformationen:

• Bauherr: Schillerplatz GmbH – Stadt Iserlohn

• Generalplanung: AIP Planungs GmbH

• Freiraumplanung: LAND Germany GmbH

• BGF: 34.300 m²

• Grundstück: 11.700 m²

• Nutzungen: Nahversorgung, Einzelhandel, Gastronomie,

Stadt-Mediathek, Bürgerbüro, Bürgersaal & Verwaltungsräume,

Wohnen, Hotel, Büros & Praxen

• Zeitraum: 2019 fortlaufend

180 BEST PRACTICE

Hagen: Ex-Warenhaus-Ensemble

erhält Mix aus Historie und Modernität

Der Galeria Kaufhof in Hagen wurde im Zuge der letzten Galeria-Schließungswelle im Juni 2023 geschlossen.

Doch bereits 2019 bestand die Zielsetzung, die Flächennutzung von Galeria am Standort zu optimieren,

um andere Flächen neuen Nutzungen zuordnen zu können. Die AIP Planungs GmbH entwickelte ab 2019

zunächst eine Planung, welche eine Flächenverkleinerung des Warenhauses und somit Potenziale für neue

Nutzungen in Teilbereichen des Gebäudes schaffen sollte. Dabei wurde bereits zu einem frühen Zeitpunkt

die Möglichkeit der Realteilung des Gebäudekomplexes als Zielsetzung formuliert.

Bauliche Maßnahmen

Das Gebäudeensemble besteht aus zwei Gebäudeteilen: dem

Hauptgebäude an der Elberfelder Straße und dem ehemaligen

Verwaltungsgebäude mit Parkhaus im rückwärtigen Bereich

an der Hochstraße. Während das Verwaltungsgebäude

mit dem Parkhaus aufgrund unzureichender Geschosshöhen

vollständig rückgebaut wird und neue Wohnräume für

Seniorinnen und Senioren im Rahmen des Servicewohnens

geschaffen werden, bleibt das Hauptgebäude weitgehend

erhalten und wird auf moderne Nutzungsanforderungen

zugeschnitten. Die Baugenehmigung für den Rückbau des

Nebengebäudes wurde bereits im Frühjahr 2022 erteilt und

die Rückbauarbeiten konnten im Winter 2024 beginnen. Parallel

wurde der vorbereitende Abbruch des Hauptgebäudes

genehmigt, wodurch dieses aktuell auf den Rohbau zurückgeführt

wird. Ein zentraler Ansatz bei der Revitalisierung

des Hauptgebäudes ist es, die bestehende Struktur weitestgehend

zu erhalten. Treppenhäuser, Aufzugschächte und

der statische Rohbau bleiben erhalten, eine Gebäudeachse

wird entfernt, um mehr Tageslicht in die oberen Geschosse

zu bringen und somit alternative Nutzungen zu ermöglichen.

Hinter der neueren Aluminiumverkleidung befand sich die

historische Fassadenstruktur des Hauptgebäudes. Diese

dient als Grundlage für die neue Gestaltung, die moderne

Architektur mit den historischen Stilelementen des Gebäudes

verbindet. Ziel ist es, die Resilienz des Standorts

durch den Nutzungsmix zu stärken, um die Attraktivität und

Visualisierung: Neuer Nutzungsmix im ehemaligen Kauhof Hagen

Lageplan

BEST PRACTICE 181

Foto:WESTFALENPOST

Visualisierungen (3) : AIP Planungs GmbH

Historische Fassade des Galeria Kaufhofs 1954

Erscheinungsbild des Galeria Hagen mit Warenhaus-typischer

vorgehängter Aluminiumfassade

Zukunftsfähigkeit des Areals zu sichern. Durch eine wirtschaftlich

vertretbare Beibehaltung des Bestands können

Fördermittel zur Bestandssanierung in Anspruch genommen

werden und können die Anforderungen der ESG-Kriterien

positiv erfüllt werden.

Ein neuer Nutzungsmix im Kaufhof

Das Hauptgebäude soll durch eine neue innovative Mischnutzung

einen Mehrwert zu Belebung der Hagener Innenstadt

beitragen. Im Erdgeschoss werden bekannte Filialisten

angesiedelt, um den Einzelhandelsstandort an der

Elberfelderstraße zu stärken. Die Obergeschosse bieten Flächen

für Büros und die medizinische Versorgung mit den

obersten zwei Geschossen in modularer Holzbauweise für

rund 60 Wohnungen als Boarding House. Dieser Nutzungsmix

schafft Synergien, welche sowohl für die direkte innerstädtische

Umgebung, also auch auf Gebäudeebene einen

deutlichen Mehrwert schaffen werden.

Fazit

Sowohl das Projekt Schillerplatzareal in Iserlohn, als auch

die Revitalisierung des ehemaligen Kaufhofs in Hagen zeigen

beispielhaft, wie Innenstädte durch innovative Architektur

und städtebauliche Konzepte sowohl im Rahmen einer

Quartiersentwicklung als auch auf Gebäudeebene einen

Beitrag zur Stadtreparatur und den heutigen Herausforderungen

vieler Innenstädte leisten können. Die Kombination

aus funktionalem Nutzungsmix und nachhaltiger Planung

macht sie zu Best-Practice-Beispielen für die Stadtentwicklung.

Beide Projekte demonstrieren auf ihre Weise, wie

architektonische Visionen in erfolgreiche, urbane Transformationen

umgesetzt werden können.

Projektinformationen:

• Bauherr: Lenz & Saas Immobilienanlagen GmbH

• Architekt: AIP Planungs GmbH

• BGF: Elberfelderstraße (Bestand): 13.000 m²

• Hochstraße (Neubau): 12.400 qm

• Baujahr Bestand: 1952 / 1967

• Nutzungen: Einzelhandel, Büro, Praxen, Boarding House,

Servicewohnen

• Zeitraum: 2019 fortlaufend

An der Hochstraße entstehen im Neubau Servicewohnungen für

Seniorinnen und Senioren

182 BEST PRACTICE

Bremens neues Balgequartier

verbindet City mit der Weser

Bremens City befindet sich im Umbruch. Inmitten der Innenstadt und unweit der historischen Altstadt

realisiert die Joh. Jacobs & Co. KG aus Hamburg ein Pionierprojekt der Stadtentwicklung:

das Balgequartier. Die Fertigstellung soll 2025 erfolgen.

Das neue Quartier entsteht rund um das Stammhaus der

Firma Jacobs Kaffee. Insgesamt 19.000 Quadratmeter Mietfläche

werden dort für kulturelle Einrichtungen, Ausstellungen

und Veranstaltungen sowie Einzelhandels-, Gastronomie-,

Büro- und Bildungskonzepte entwickelt. Das

Investitionsvolumen beträgt 100 Millionen Euro.

Das Quartier, benannt nach der Balge, einem 1838 zugeschütteten

Nebenarm der Weser, führt ein Ensemble für

Bremens Stadtgeschichte wichtiger historischer und identitätsstiftender

Gebäude zusammen, die viele Jahre nicht

öffentlich zugänglich waren. Es soll künftig die Kerninnenstadt

und den Marktplatz wieder mehr mit der Weser verbinden,

die mitten durch das Zentrum der Hansestadt fließt.

Jacobs-Stammhaus involviert

Die Stadt Bremen und die Joh. Jacobs & Co. Gruppe haben

einen städtebaulichen Rahmenvertrag geschlossen, um das

Areal zu einem Quartier von europäischem Format zu entwickeln,

das mit seiner Vielfalt regionaler Anziehungspunkt

wird und zum Verweilen und Genießen einlädt. Der Vertrag

umfasst die ganzheitliche Entwicklung des Quartiers

Visualisierung: Joh. Jacobs & Co. KG

Das Kontorhaus am Markt.

BEST PRACTICE 183

Visualisierung: Joh. Jacobs & Co. KG

Johann Jacobs Haus mit Blick auf den Dom.

und regelt beispielsweise Gestaltungsgrundsätze des öffentlichen

Raums. Damit nimmt der Eigentümer die Stadtentwicklung

für das Quartier selbst in die Hand. Die erste

realisierte Quartiersimmobilie, das Johann Jacobs Haus,

das Stammhaus der Firma Jacobs Kaffee, bildet das Tor zum

Quartier von der 1-A-Lage Obernstraße. Der neu geschaffene

Jacobshof dahinter bildet eine neue Verbindung zur angrenzenden

Stadtwaage mit ihrer Fassade von 1587. Unmittelbar

daneben entsteht das Neue Essighaus, in das Teile der

historischen Fassade von 1618 integriert werden. Gegenüber

schließt sich an der Langenstraße das Kontorhaus am Markt

von 1911 an.

Geschichte trifft auf Moderne

Historisch spielte das Quartier immer eine wichtige Rolle,

war es doch zentraler Zugang zum Marktplatz und mit der

Stadtwaage wichtiger Dreh- und Angelpunkt für den Handel.

Auf diese Historie setzt die Joh. Jacobs & Co. Gruppe und

zeigt, wie Geschichte bewahrt und moderne Architektur integriert

werden kann. Auch darin liegt eine Besonderheit,

denn nur selten ist es möglich, historische Gebäude mit den

Bedürfnissen einer modernen zukunftsorientierten Innenstadt

zu verbinden. Mit einem Mixed-Use-Konzept sollen

beispielsweise Angebote aus den Bereichen Kultur, Gastronomie,

Einzelhandel, Arbeiten, gewerbliches Wohnen und

Bildung den Charakter eines lebendigen, innerstädtischen

Quartiers prägen. Das Kontorhaus am Markt soll beispielsweise

das künftige Stadtmusikantenhaus und Literaturforum

beherbergen und damit zentraler Anziehungspunkt für

Bremens wichtigste Marke sein. Außerdem hat das Hospitality-Unternehmen

limehome mehr als 80 Serviced Apartments

auf einer Gesamtfläche von etwa 3400 Quadratmetern

im zweiten und dritten Obergeschoss vermietet. Damit

können dort zukünftig bis zu 150 Personen übernachten

Gegenpol zu uniformen Einkaufsstraßen

Ziel des Investors ist, mit dem Fokus auf Regionalität, Vielfalt,

Nachhaltigkeit und Qualität einen einzigartigen Lebens-

und Arbeitsort zu schaffen. Der Charakter des Balgequartiers

soll ein bewusster Gegenpol zu uniformen

Einkaufsstraßen der Innenstädte sein und auf der zum Teil

500 Jahre alten Geschichte aufbauen.

184 BEST PRACTICE

ALDI SÜD goes Mixed-Use:

Aufwand ist groß, lohnt sich aber!

Kennen Sie noch die alten ALDI SÜD-Filialen? Einfache, funktionale Bauten mit großem Parkplatz.

Entstanden sind die „Schuhkartons“, wie sie liebevoll genannt werden, vor allem in den 1980er- und

90er-Jahren. Mit dem Auto hinfahren, Kofferraum vollmachen, Wocheneinkauf erledigt – das war damals

Zeitgeist und entsprach den Mobilitätsgewohnheiten. Heute leben immer mehr Menschen in Städten,

wo Flächen knapp sind. Kommunen möchten diese ressourcenschonend und effizienter nutzen: für

neue Wohnungen zum Beispiel oder andere Zusatznutzungen, die vor Ort die Lebensqualität steigern

und den Alltag erleichtern. Parkplätze zählen nicht mehr dazu.

Jan Riemann, Geschäftsführer für den Immobilien-Bereich

des Unternehmens: „Wir glauben an die Innenstadt. Für

uns ist sie der Ort, an dem wir die Nähe zu unseren Kunden

suchen. Sie sollen uns auf kurzen Wegen erreichen können

− zu Fuß, per Rad oder mit Öffentlichen Verkehrsmitteln“,

sagt . Nähe bedeutet für uns ebenso: Kompatibilität mit den

Ansprüchen, Routinen und Alltagsgewohnheiten der Menschen

vor Ort. Je besser sich der Nutzungsmix eines Standorts

in sein lokales Umfeld integriert, desto attraktiver ist

er. Deshalb setzen wir auf maßgeschneiderte Mixed-Use-

Immobilien. Der Aufwand ist groß, lohnt sich aber. Unsere

abgeschlossenen und laufenden Bauprojekten zeigen, dass

sie auch unter herausfordernden Rahmenbedingungen gelingen.“

Projektentwicklungen in der City bringen eigene Herausforderungen

mit sich. In einem verdichteten Umfeld einen

Standort mit Gastronomie, Wohnungen, Einzelhandel und

einer Kita auf dem Dach zu planen, ist deutlich komplexer

und erfordert andere Kompetenzen als der Bau einer alleinstehenden

Filiale im Grünen. ALDI SÜD hat sich mit der

Neuausrichtung des Geschäftsbereichs Real Estate auf diese

Aufgaben vorbereitet.

Dabei hat das Unternehmen auf Effizienz gesetzt, einem

festen Bestandteil der ALDI-DNA. In einem ersten Schritt

wurden zunächst die unterschiedlichen Kompetenzen gebündelt

und danach eigene, regional vernetzte Projektentwicklungsteams

aufgebaut. Sie sind Ideenentwickler

und realisieren gemeinsam mit den Partnern Immobilien,

die städtebaulichen Anforderungen entsprechen und für

alle Beteiligten einen Mehrwert schaffen – für Investoren,

Eigentümer, Mieter oder Vermieter sowie für Städte und

Kommunen.

In Nürnberg baut Aldi Süd eine Filiale mit zweigeschossiger Tiefgarage

und 56 Wohnungen in den Geschossen darüber.

Um Resilienz geht es aber auch. Hohe Bau- und Energiekosten

sowie knappe Kapazitäten bei Baudienstleistern gehen

nicht spurlos an einem großen Unternehmen vorüber.

Jedoch konnte ALDI SÜD durch die Eigenfinanzierung der

Bauprojekte und die organisatorische Weiterentwicklung

eine weitreichende Widerstandsfähigkeit gegenüber volatilen

Rahmenbedingungen entwickeln. Interne Expertenteams

immunisieren das Unternehmen gegenüber externen

Kostensteigerungen, bewährte Kooperationen und regionale

Branchennetzwerke geben Stärke.

Eine bessere Kostenkontrolle ist über eine sorgfältige Vergabe

von Bauleistungen und -komponenten zu gewährleisten.

Jan Riemann: „Damit wir möglichst viele Unternehmen

ansprechen und einen transparenten Vergabeprozess gewährleisten

können, nutzen wir eine digitalisierte Vergabe-

Visualisierung: ALDI SÜD

BEST PRACTICE 185

plattform. Dadurch erhalten wir bessere Angebote und optimieren

das Vergabeergebnis.“

Bei der Realisierung von Mixed-Use-Immobilien setzt

ALDI SÜD zudem auf Mengenvorteile. Multifunktionale Projektentwicklungen

bieten mehr Chancen, Synergieeffekte

zu nutzen und Kosten zu minimieren. Massenerhöhungen

und optimale Grundstückausnutzungen senken die Projektkosten,

gemeinsame Anfragen verbessern die Vergabepreise.

Trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen der

vergangenen Jahre konnte das Unternehmen seinen Baukostenindex

jährlich um etwa fünf Prozent unterbieten.

Der langfristige Erfolg der Projektentwicklungen hängt

von dem Mehrwert ab, den sie für die lokale Infrastruktur

schaffen. Jan Riemann: „Damit unsere Standorte integraler

Bestandteil und Impulsgeber des Alltagslebens vor Ort werden,

legen wir großen Wert auf einen engen, transparenten

und vertrauensvollen Austausch mit Städten und Kommunen.

Das schafft gegenseitiges Verständnis für die Belange

und Spielräume aller Beteiligten – im Hinblick auf baurechtliche,

politische und wirtschaftliche Fragen. Auf dieser

Basis lässt sich früh klären, welche Nutzungen erforderlich

und wirtschaftlich machbar sind.“ Nebenbei spart ein eingespielter

Austausch Zeit bei der Planung und Baurechtsschaffung.

Zusatznutzungen lassen sich auch installieren. So hat das

Unternehmen mit dem stetigen Ausbau der E-Ladestationen

bereits vielerorts lokale Infrastruktur gestärkt. Über

550 Filialen hat ALDI SÜD mit insgesamt 1200 Ladepunkten

In Zusammenarbiet mit dem Studierendenwerk Vorderpfalz hat ALDI

SÜD über einer Filiale drei Obergeschosse mit 32 Apartements und

insgesamt 65 Wohnplätze gebaut. Ein weiteres Projekt (siehe Kasten)

ist dort bereits im Bau.

ausgerüstet, Tendenz steigend. Die Stationen werden zu

100 Prozent mit Grünstrom versorgt, der an vielen Standorten

in den Sonnenstunden direkt von der PV-Anlage auf

dem Filialdach kommt. Ein weiteres Beispiel ist das Projekt

„Feierabend-Parken“. Die Kooperation mit der Stadt Düsseldorf

ermöglicht der Nachbarschaft die Nutzung von Filialparkplätzen

außerhalb der Öffnungszeiten. Notwendig ist

nur eine App, die aus einem Standort einen alltagskompatiblen

Mobilitätsort macht – und aus einem „Schuhkarton“

eine kleine Schatztruhe.

Foto: ALDI SÜD

BEST OF MIXED-USE-IMMOBILIEN VON ALDI SÜD

• Tübingen: Bereits 2016 baute ALDI SÜD in Tübingen neben

einer Filiale eine Mixed-Use-Immobilie mit 40 Appartements

für Student:innen. Am selben Standort entstehen

aktuell über einer dem Neubau der Filiale rund 30 weitere

Wohnungen mit Dachterrassen.

• Sindelfingen, Wesseling: ALDI SÜD baute an seinen

Standorten über der eigenen Filiale bzw. über einem Drogeriemarkt

jeweils rund ein Dutzend Wohnungen.

• Landau in der Pfalz: In Zusammenarbeit mit dem Studierendenwerk

Vorderpfalz hat ALDI SÜD Pfalz über

einer Filiale drei Obergeschosse mit 32 Appartements

und insgesamt 65 Wohnplätzen gebaut. An einem weiteren

Standort entsteht derzeit über einer neuen Filiale

ein Wohnheim mit 126 Appartements und insgesamt 200

Wohnplätzen.

• Waldbronn: Im April 2024 stellte ALDI SÜD einen Standort

mit zusätzlichen Handelsflächen, einer Tiefgarage und

115 Wohnungen fertig.

• Pforzheim: Im Sommer 2024 stellte ALDI SÜD eine Filiale

fertig, über der ein Parkdeck, eine Kita mit Dachterrasse

sowie zwei Etagen mit Flächen für Betreutes Senioren-

Wohnen entstand sind.

• Nürnberg: An der Äußeren Sulzbacher Straße baut ALDI

SÜD aktuell eine Filiale mit zweigeschossiger Tiefgarage

und 56 Wohnungen in den Geschossen darüber.

• Mannheim: Das nächste Bauprojekt, das Nahversorgung

und studentisches Wohnen kombiniert, ist bereits

in Planung. Am Campus der Dualen Hochschule Baden-

Württemberg, baut ALDI SÜD eine Mixed-Use-Immobilie

mit über 150 Wohneinheiten für Studierende.

• Zusätzlicher Wohnraum entsteht außerdem durch Immobilienprojekte,

an denen ALDI SÜD als Mieter oder

Teileigentümer beteiligt ist.

186 BEST PRACTICE

ALDI Nord im Königshof Essen:

Mixed-Use haucht

Traditionshaus neues Leben ein

Der Essener Königshof war ein Luxushotel und ein Kaufhaus, wurde 1945 bombardiert und zweimal

abgerissen: Das Gebäude erlebte eine bewegte Geschichte. Trotzdem hält sich das ikonische

Objekt im Herzen von Essen seit mehr als 100 Jahren. Seit der Schließung der bislang dort ansässigen

Galeria-Filiale im Jahr 2020 wurde der Königshof kernsaniert und modernisiert; nun

ist im Rahmen eines Mixed-Use-Konzepts ALDI Nord in das Traditionshaus eingezogen. Damit

hilft der Essener Discounter dabei, innerstädtische Quartiere wiederzubeleben.

Discounter – die meisten Menschen assoziieren damit

Stand-Alone-Gebäude an Verkehrsknotenpunkten mit

zahlreichen Parkmöglichkeiten. Märkte in zentralen Innenstadtlagen

bieten häufig nur ein kuratiertes Angebot für

Laufkundschaft. Das ändert sich jedoch. Durch die Expansion

in Ballungsräume erweitert und verdichtet ALDI Nord

sein Filialnetz. Das Ziel: Die Menschen flächendeckend mit

dem zu versorgen, was sie für den täglichen Bedarf benötigen

– genau dort, wo sie leben und arbeiten.

Die 2024 eröffnete Filiale im Essener Königshof ist ein Beispiel

für die Expansionsstrategie des Discounters. Kundinnen

und Kunden können an sieben Tagen in der Woche in

einem voll ausgestatteten Markt im Herzen der Essener Innenstadt

sowohl einen Snack für die Mittagspause kaufen als

auch ihren Wocheneinkauf erledigen – alles bequem unter

einem Dach. Der Fokus liegt dabei vor allem auf einer hellen

und freundlichen Atmosphäre sowie einem einfachen und

schnellen Einkauf.

rund 40 Produkte und ist mit einem rückgelagerten Backraum

versehen. Darüber hinaus kooperiert ALDI Nord in der

Filiale im Königshof mit der regionalen Handwerksbäckerei

Sondermann, die das rund dreißigteilige ALDI Backsortiment

um weitere zehn lokale Spezialitäten erweitert. Zugleich

können Menschen ihren regulären Wocheneinkauf

dort erledigen, da die Filiale über das gesamte Sortiment

verfügt. Ziel ist es, sowohl an städtischen Standorten wie

im Königshof als auch in Stand-Alone-Märkten das gleiche

Modernes Filialkonzept von ALDI Nord funktioniert auch

in Mixed-Use

Das aktuelle Filialkonzept von ALDI Nord funktioniert in

zentralen Lagen ebenso wie auf der grünen Wiese. Auf 950

Quadratmetern Verkaufsfläche erwartet Kundinnen und

Kunden eine Auswahl an rund 120 frischen Obst- und Gemüseartikeln

sowie verzehrfertige Produkte aus dem Convenience-Regal.

Die vergrößerte Backwarenauslage bietet

Moderne Nachnutzung: Die ALDI Nord Filiale befindet sich neben anderen

Geschäften im Königshof in der Essener Innenstadt.

BEST PRACTICE 187

Fotos: ALDI Nord

Die ALDI Nord Filiale im Untergeschoss des Königshofs

vollumfassende Warenangebot zu schaffen. Ein direkter Anschluss

an den Essener Hauptbahnhof sowie Öffnungszeiten

von Montag bis Sonntag bieten Anwohnerinnen und Anwohnern,

Berufstätigen sowie Pendlerinnen und Pendlern

einen echten Mehrwert.

Königshof: Essener Tradition trifft Essener Moderne

Der Standort blickt auf eine lange und bewegte Geschichte

zurück: Ende des 19. Jahrhunderts als Hotel im Stadtzentrum

erbaut, überstand der Königshof den ersten Weltkrieg

und wechselte als solches mehrfach den Besitzer. Die Besonderheit:

Schon von Beginn an erfüllte das Gebäude mehrere

Zwecke und verfügte neben dem Hotelbetrieb über eine

Ladenstraße und zwischenzeitlich auch über ein Kino. Nach

einem Abriss und Neubau entstand das erste Kaufhaus im

Königshof, eine Nutzung, die sich unter verschiedenen Namen

und Besitzern bis 2020 in Form einer Galeria-Filiale

gehalten hat.

Mit dem Mixed-Use-Ansatz können nun Unternehmen Flächen

in den Innenstädten umwidmen, die andernfalls zu

groß oder aus anderen Gründen nicht infrage gekommen

wären. Das bedeutet nicht nur, dass Immobilien vor Leerstand

oder Abriss bewahrt werden; die Umwidmung spart

auch Geld und Ressourcen gegenüber einem Neubau.

Auf diese Weise lassen sich traditionsreiche Gebäude mit

eigener Geschichte bewahren – für ALDI Nord als Essener

Unternehmen eine Herzensangelegenheit. Im Königshof

sind so neben einer hochmodernen ALDI Nord Filiale unter

anderem Büroflächen, eine Arztpraxis sowie ein Fitnessstudio

entstanden. Weitere Angebote wie eine Markthalle

sollen folgen. Mit der Expansion des Filialnetzes an Mixed-

Use-Standorte hat sich ALDI Nord das Ziel gesetzt, bei der

Wiederbelebung von Ballungsräumen zu unterstützen, die

in der Vergangenheit wichtige Infrastruktur verloren haben.

Welche Nachbarn in die Immobilien einziehen, ist für den

Discounter nicht entscheidend: Mixed-Use lebt von einer

Angebotsvielfalt, bei der sich Synergieeffekte nutzen lassen.

Damit lassen sich Locations neu beleben und alle Beteiligten

profitieren.

188 ADVERTORIAL

Den Handel

zukunftsfähig machen

Immobilien sind nicht nur ein Mittel zum Zweck, sondern ein zentraler Baustein, um den Handel

von morgen aktiv zu gestalten und langfristig zu sichern. Die Lidl Immobilien Dienstleistung

GmbH & Co. KG arbeitet deshalb täglich an Lösungen für Filial- und Logistikkonzepte, die im

Einklang mit den lokalen Anforderungen und Bedürfnissen stehen. Über 3.250 Filialen und

über 30 Logistik-Standorte gewährleisten deutschlandweit schon heute eine moderne und

umweltgerechte Nahversorgung.

Innenstädte im Wandel

Wohnraum- und Grundstücksflächen werden

in dicht besiedelten Gebieten immer knapper.

Wie soll der Handel der Zukunft also aussehen,

um ihn bestmöglich ins Umfeld zu integrieren?

Welche Rolle spielt der Handel zur Belebung der

Innenstädte? Als Nahversorger haben Innenstadtlagen

für Lidl eine große Bedeutung. Dabei

müssen sich Handelskonzepte immer stärker

in den städtebaulichen Kontext einfügen oder

mehrere Möglichkeiten zur Nutzung bieten. So

sieht sich Lidl im Rahmen weiterer Expansion

auch in der Pflicht, die Innenstädte von morgen

mitzugestalten. Sie sollen lebendig, lebenswert

und vielfältig nutzbar sein. Als starker Wirtschaftsfaktor

kann der Handel in Zusammenarbeit

mit der Stadtplanung einen wesentlichen

Beitrag leisten und die Aufgaben einer veränderten

Lebenswelt angehen. Dazu gehören

Klimaschutzmaßnahmen wie der Einsatz umweltschonender

Technik, eine nachhaltige Filialbauweise

und neue Mobilitätskonzepte. Auch

die Flächeneffizienz bei der Nachverdichtung

ist ein zentraler Faktor, der in der Zukunft noch

wichtiger wird.

„Der Umbau unserer Innenstädte erfordert

Konsequenz und Geschwindigkeit.

Als Lebensmitteleinzelhändler

setzen wir auf Kundennähe sowie

nachhaltige, großzügige und kundenfreundliche

Filialen. Mithilfe unserer

flexiblen Konzepte sind wir in der Lage,

diese in den städtebaulichen Kontext

oder eine bestehende Gebäudestruktur

zu integrieren – vom Bahnhof bis zum

historischen Altbau“, erklärt Jan Brenn,

Mitglied der Geschäftsleitung, Lidl

Dienstleistung GmbH & Co. KG und Geschäftsführer,

Lidl Immobilien Dienstleistung

GmbH & Co. KG

Einfach passend und bedarfsorientiert

Je nach Standort sind individuelle Anforderungen

gefragt. Mit flexiblen Filialkonzepten bietet

Lidl maßgeschneiderte Lösungen und ein besonderes

Einkaufserlebnis, um Standorte zu

beleben: egal ob freistehende Standardfiliale

mit angegliedertem Parkplatz, kompakte Innenstadtfiliale,

zweigeschossige Metropolfiliale

oder Filiale in großem Fachmarktzentrum. Die

moderne und flächensparende Metropolfiliale

hat Lidl in Deutschland bereits fünfmal in urbanen

Gebieten errichtet. So vereint beispielsweise

die Lidl-Metropolfiliale in Sindelfingen

die Vorteile einer freistehenden Filiale mit einer

platzsparenden und nachhaltigen Bauweise. Die

Kunden erwartet eine großzügige, ebenerdige

und tageslichtdurchflutete Parkfläche im Erdgeschoss

sowie eine moderne, helle Verkaufsfläche

im ersten Stockwerk. Außerdem befinden

sich 36 Wohneinheiten im zweiten und dritten

Stock des Filialgebäudes, denn die Filiale in

Sindelfingen ist die erste Lidl-Metropolfiliale

in Kombination mit einer Wohnbebauung. Ein

weiteres nennenswertes Beispiel für innovatives

und nachhaltiges Bauen ist die mit DGNB-

Platin ausgezeichnete Filiale in Holzbauweise in

Wangen im Allgäu. Gepaart mit einer modernen

Haustechnik spart sie Energie und ermöglicht

ADVERTORIAL 189

Foto: Lidl

Die Lidl-Metropolfiliale in Sindelfingen steht mit ihrem flächensparenden und nachhaltigen Ansatz exemplarisch für zukunftsweisende

Filialkonzepte.

eine dauerhafte Speicherung von etwa 705 Tonnen

CO2 über den gesamten Lebenszyklus der

Filiale hinweg.

Über Lidl Immobilien Dienstleistung

GmbH & Co. KG

Seit über fünf Jahrzehnten steht Lidl in Deutschland

auch für ein stetig wachsendes Immobiliengeschäft.

Durch die Neugründung der Lidl

Immobilien Dienstleistung GmbH & Co. KG mit

rund 1.000 Mitarbeitern wurde der Weg für ein

weiteres nachhaltiges Wachstum geebnet. Ein

wichtiger Schritt, um den vielfältigen Anforderungen

in einer sich kontinuierlich verändernden

Welt gerecht zu werden. Bei den Entwicklungen

der Immobilienprojekte legt Lidl

vor allem Wert darauf, mit maßgeschneiderten,

sozial- und umweltverträglichen Immobilienlösungen

ein starker und verlässlicher Partner der

Kommunen und der Region zu sein:

Die Lidl Immobilien Dienstleistung GmbH &

Co. KG entwickelt ihr Filialportfolio kontinuierlich

qualitativ und quantitativ weiter. Dank der

flexiblen Konzepte kann der Ausbau des Filialund

Logistiknetzes in Einklang mit den örtlichen

Gegebenheiten sichergestellt werden. Vom

ländlichen Raum bis in die Ballungszentren stehen

Immobilien von Lidl für eine Entwicklung,

die nicht nur der Bevölkerung, sondern auch

dem lokalen Umfeld und einer sicheren Lebensmittelversorgung

dient.

„Es ist uns wichtig, die Lebensqualität

in den Städten und Gemeinden, in

denen wir präsent sind, für alle Seiten

positiv zu beeinflussen. Dafür treten

wir in einen offenen Dialog mit allen

relevanten Stakeholdern und stellen

uns proaktiv internen und externen

Herausforderungen. Wir möchten für

alle Beteiligten die bestmöglichen Immobilien-

und Logistikkonzepte umsetzen

und den Handel auf diese Weise

zukunftsfähig machen“, erläutert Jenny

Stemmler, Geschäftsführerin Lidl Immobilien

Dienstleistung GmbH & Co.

KG.

Entdecken Sie mehr über die Vision und

Projekte auf lidl-immobilien.de.

190 BEST PRACTICE

Münster: Lebendiges Quartier

auf einstigem Kasernengelände

Die Landmarken AG hat ein ehemaliges Kasernengrundstück im York-Quartier Münster erworben. Verkäuferin der

rund 9.400 Quadratmeter großen Fläche ist die städtische Entwicklungsgesellschaft KonvOY. Hier soll ein lebendiges

Mixed-Use-Ensemble mit Handel, Wohnen und Gewerbe. Die Fertigstellung ist für Ende 2027 bis Mitte 2028

geplant.

Das geplante Gebäudeensemble wird mehrere wichtige

Aufgaben für den Stadtteil Gremmendorf vereinen:

In den Obergeschossen entstehen größere und kleinere

Wohneinheiten. In den Erdgeschossen sind ein Vollversorger-Supermarkt,

ein Lebensmittel-Discounter und ein

Drogeriemarkt sowie Gastronomie vorgesehen. Abgerundet

wird das Konzept mit weiteren Gewerbeflächen, einer

wohnungsnahen Seniorengemeinschaftsfläche und einer

privaten Großtagespflege für Kinder. Insgesamt entstehen

rund 8.500 Quadratmeter Wohnen und 8.000 Quadratmeter

Gewerbe, davon 7.100 Quadratmeter Handelsflächen.

Hinzu kommt eine Tiefgarage mit rund 200 Pkw-Stellplätzen.

Ein Großteil der über 300 geplanten Fahrradstellplätze

wird ebenfalls unterirdisch entstehen. Rolltreppen und

Aufzüge verbinden das Parken nicht nur mit den Ladenflächen,

sondern auch mit dem späteren Yorkshire-Platz und

dem Boulevard des York-Quartiers. E-Ladestationen sowie

Sharing-Angebote für Lastenräder gehören zum Mobilitätskonzept.

Die Wohnungen in dem mit Fernwärme und

Strom aus Photovoltaik versorgten Ensemble werden nach

BEG-40-Standard geplant. Münsters Oberbürgermeister

Markus Lewe freut sich über den erzielten Abschluss: „Es

Visualisierung: Landmarken AG

So soll das zukünftige Quartier in Münster einmal aussehen.

BEST PRACTICE 191

ist ein wichtiges Projekt nicht nur für das York-Quartier,

sondern auch für die Stadtteile Gremmendorf und Angelmodde.

Nun besteht die Chance, das Einzelhandelsangebot

im Stadtteilzentrum zukunftsfähig auszubauen.“ Jens Kreiterling,

Vorstand der Landmarken AG, sagt: „Wohnraum für

alle Generationen, Gastronomie und Einkaufsangebote für

die ganze Umgebung – das ist gesellschaftlicher Mehrwert,

den wir hier auf dem ehemaligen Kasernengelände schaffen.

Ein wichtiger Quartiersbaustein, den wir gemeinsam

mit der KonvOY in einer offenen und guten Zusammenarbeit

auf den Weg bringen konnten.“

Die verschiedenen Nutzungsbausteine würden einen Beitrag

zum Quartier der kurzen Wege leisten, sagt Thomas

Binsfeld, Prokurist und Partner bei Landmarken: „Mit seinen

integrativen Wohn- und Einkaufsangeboten wird dieses

Projekt über das Quartier hinaus eine soziale Wirkung

entfalten.“

Stephan Aumann, Geschäftsführer der KonvOY GmbH, ergänzt:

„Die Kundinnen und Kunden und die Bewohnerschaft

werden überwiegend das Fahrrad nutzen, aber

Einzelhandel mit Parken nur in einer Tiefgarage ist das Besondere

des innovativen Projektes. Die Umsetzung dieses

wichtigen Bausteins wird nun weitere Investitionen und

Nachfragen im York-Quartier anstoßen.“

Städtebaulich und architektonisch nehmen die beiden Gebäude

eine Brückenfunktion ein. Der begrünte Boulevard

des York-Quartiers findet zwischen den beiden Neubauten

mit einer öffentlich begehbaren „Grünen Fuge“ eine Verlängerung

bis zum Yorkshire-Platz. Der Platz selbst wird als

Teil des Stadtteilzentrums durch KonvOY gebaut und ebenfalls

mit der Fertigstellung der Gebäude abgeschlossen sein.

Gestalterisch wird das Neubauprojekt der Landmarken mit

großen Fensterflächen und Klinkerfassaden Bezug auf das

Stadtteilzentrum nehmen. Der Dachgarten auf den Erdgeschossdächern

bietet als grüne Freifläche für die jungen

und älteren Bewohnerinnen und Bewohner sowie für die

Kinder der Großtagespflege besondere Aufenthaltsqualität.

Das Projekt ist Teil der Entwicklung des York-Quartiers

auf dem ehemaligen britischen Kasernengelände zu einem

neuen Stadtteil mit 1.800 Wohneinheiten, Nahversorgung,

gewerblichen Flächen, Gastronomie, Grundschule, Kitas

und Bürgerhaus sowie Naherholungsmöglichkeiten. In den

kommenden Monaten wird der Bauantrag für das Projekt

erstellt und eingereicht, sodass für Anfang 2026 mit dem

Beginn der Bauarbeiten gerechnet werden kann.

192 BEST PRACTICE

Berliner Quartier FÜRST will neuer

Mittelpunkt am Ku‘damm werden

Das FÜRST, platziert in bester Lage des Berliner Kurfürstendamms, soll

nach vollendeter Revitalisierung der neue urbane Mittelpunkt für Berlins

City-West werden. Es ist ein nachhaltig konzipiertes Quartiersprojekt und

verbindet die Nutzungen Büro, Handel, Gastronomie, Hospitality, Fitness,

Kultur und Entertainment für Berlinerinnen und Berliner sowie Gäste aus

dem In- und Ausland.

Rund 50 Prozent der Baumaßnahmen sind bereits abgeschlossen.

Seit Juli 2024 sind die Bauarbeiten wieder mit

voller Kraft aufgenommen worden, sodass ab Ende 2025 /

Anfang 2026 die Eröffnungen von weiteren Nutzungen und

Quartiersbausteinen erfolgen sollen.

Rückkehr der Komödie am Kurfürstendamm

Ein Highlight wird dabei sicher die Rückkehr der legendären

Komödie am Kurfürstendamm an ihren ursprünglichen

Standort werden. Das Theater verfügt über ca. 670 Plätze

und hat eine Bruttogrundfläche von rund 5.200 qm.

Foto: FÜRST Berlin

Die Bauarbeiten am FÜRST am Kurfürstendamm gehen wieder zügig voran. COO Gerhard Leonhard Dunstheimer hat im Beisein von Florian

Hauer, Staatssekretär des Landes Berlin, Christoph Brzezinski, Bezirksstadtrat von Charlottenburg-Wilmersdorf, und Martin Woelffer, Intendant

Komödie am Kurfürstendamm, bei einem offiziellen Termin im September 2024 die Baumaßnahmen vorgestellt.

BEST PRACTICE 193

Visualisierung: FÜRST Berlin

So soll das Quartier FÜRST nach Fertigstellung aussehen.

Mit seiner historischen Bedeutung und modernen Ausstattung

dürfte es sich perfekt in das Quartierskonzept einfügen

und die Attraktivität der City West weiter steigern.

Leuchtturmprojekt mit Strahlkraft

Florian Hauer, Staatssekretär des Landes Berlin: „Der Berliner

Kurfürstendamm hat Strahlkraft auf ganz Europa. Mit

dem FÜRST wird die Attraktivität nicht nur der City West,

sondern Berlins gestärkt.Deswegen hat Berlin die Fortsetzung

der Arbeiten tatkräftig unterstützt.“

Erster Baustein bereits im Betrieb

Das Quartier FÜRST ist mit dem ersten Baustein an der Uhlandstraße

bereits in Betrieb. Dieser voll vermietete Quartiersbaustein

wird, wie das gesamte Quartier, gemischt

genutzt. Mieter stammen aus den Bereichen Gastronomie,

Handel und Büro, darunter Rewe, RTL, CELLS Group und

Mindspace. „Nun realisieren wir die verbleibenden Quartiersbausteine,

um das Quartier mit weiteren bestehenden

und neuen Nutzungen noch vielfältiger zu machen und dem

Ort eine einzigartige Strahlkraft zu verleihen“, sagt FÜRST-

COO Gerhard Dunstheimer.

Christoph Brzezinski: „Das FÜRST ist ein Leuchtturmprojekt.

Es wird städtebaulich und architektonisch das Gesicht

des Kurfürstendamms und Charlottenburgs prägen. Und

das inmitten von Arbeiten, Flanieren und Kultur.“

Projekt auf sicheren Beinen

Eigentümerin des FÜRST ist die Project Lietzenburger Straße

PropCo S.à r.l (PLSP). Die Quartiersentwicklung ist bis

zur Fertigstellung zu 100 Prozent durchfinanziert.

194 BEST PRACTICE

Blaupause für Städte und Kommunen:

Warenhaus-Umwidmung à la Herne

Als 2009 in der Ruhrgebietsstadt Herne das Warenhaus Hertie

schloss, drohten der Innenstadt Ödnis und städtebaulicher Zerfall.

Denn das Kaufhaus, das zeitweise auch als Karstadt firmierte, galt

als wichtiger und stadtbildprägender Frequenzbringer für die City.

Nun lag das denkmalgeschützte Gebäude brach. Was sollte aus dieser

Schlüsselimmobilie für die Innenstadt werden? Über zehn Jahre

dauerte die Transformation des ehemaligen Warenhauses in den

modernen, multifunktional genutzten Gebäudekomplex „Neue Höfe

Herne“.

Foto: privat

Für die Stadtentwicklung ist es inzwischen eine Erfolgsstory.

Und auch anderen Kommunen, die von den jüngsten

Schließungen von Standorten der Kaufhauskette Galeria

Karstadt Kaufhof betroffen sind oder nach der Signa-Insolvenz

um die örtlichen Filialen bangen, können sie nicht nur

Hoffnung machen, sondern auch als Blaupause für eine Revitalisierungsstrategie

dienen.

Den gordischen Knoten für den Umbau und die Umnutzung

des Gebäudes habe die Stadt 2014 durchschlagen, sagt

Stadtkämmerer Hans-Werner Klee. Damals kaufte die Stadt

das alte Hertie-Gebäude über eine kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft.

Die Kaufsumme lag schätzungsweise zwischen 500.000 und

700.000 Euro. Auf diese Weise erschloss sich die Stadt hinsichtlich

der Gebäude- und damit auch der Innenstadtentwicklung

einen zusätzlichen Handlungsspielraum über planungsrechtliche

Vorgaben hinaus.

Klee spricht von „Zwischenerwerb“. Die Idee sei es gewesen,

das Gebäude in einem strukturierten Prozess wieder zurück

in den Markt zu gegeben. Der Verkaufspreis lag etwa doppelt

so hoch wie der Kaufpreis. „Doch aus Sicht der Stadt war

nicht der Verkaufspreis entscheidend, sondern vor allem

das Nutzungskonzept“, erklärt Klee. Dies sei ein wichtiger

Erfolgsfaktor für die gelungene Revitalisierung gewesen.

Nach einem Investorenwettbewerb kaufte der Projektentwickler

Landmarken 2016 das Gebäude. 2018 war Baubeginn.

2021 wurde das Haus mit den stolz auf dem Dach

prangenden Lettern „Neue Höfe“ eröffnet.

Hernes langjähriger Stadtkämmerer Hans-Werner Klee

In das imposante Gebäude mit seiner markanten Architektur

ist ein multifunktionales Nutzungskonzept eingezogen.

Es bietet Raum für Einzelhandel, Gastronomie, Büroflächen,

Freizeiteinrichtungen wie ein Fitnesscenter und Dienstleistungsbetriebe.

Klee spricht von rund 500 Arbeitsplätzen, die

BEST PRACTICE 195

Foto: Stadt Herne (Thomas Schmidt)

Neue Höfe Herne

hier entstanden sind. Stadtstrategisch wichtig sei es nicht

nur gewesen, auf diese Weise eine städtebauliche Abwärtsspirale

zu vermeiden, sondern auch einen vorbildgebenden

Impuls, ein „Ankerinvestment“, für die weitere

Innenstadtentwicklung zu setzen.

Klee weist auf vergleichbare Umnutzungen und Bauten

hin, die die Herner Innenstadt prägen. Da sind etwa das

City Center und der Europagarten, ebenfalls große Gebäudekomplexe,

die saniert und im Sinne einer multifunktionalen

Nutzung konzeptionell neu ausgerichtet wurden.

Im City Center, einem aus den 1950er Jahren stammenden

Einkaufszentrum, finden sich heute Einheiten für Einzelhandel,

Dienstleistungen, Büros und Wohnen. Der Gebäudekomplex

Europagarten verbindet dort, wo früher das

Modehaus Adler residierte, in einem Neubau nun unter

anderem eine inklusive Kita, einen Lebensmittelmarkt sowie

Praxis- und Büroräume miteinander.

Die einzelnen privatwirtschaftlichen Projekte stehen aber

nicht allein. Sie sind eingebettet in eine städtebauliche

Strategie für die City, die die Stadt unter dem Motto „Herne-Mitte

baut um“ vor etwa zehn Jahren angelegt hat. „In

der Innenstadt tut sich was“, sagt Klee und fügt aus Sicht

der Kommunalverwaltung hinzu: „Wir wollen die Stadt gestalten

und nicht verwalten.“

196 BEST PRACTICE

Visualisierung: Art Invest

In der Wiesbadener Innenstadt soll mit deen Mauritius Höfen ein Quartier mi6 hoher Aufenthaltsqualität entstehen.

Ex-Einkaufspassage avanciert zu

neuem Dreh- und Angelpunkt der City

Mitten in der Wiesbadener Innenstadt entwickelt Art-Invest Real Estate die Mauritius Höfe, ein Quartier,

das neues Leben in die City einhauchen und Mietern, Nutzern und Besuchern gleichermaßen eine

hohe Aufenthaltsqualität bieten soll. Als Ort der Begegnung hat das rund 7.055 qm große Areal das

Potential, der neue Dreh- und Angelpunkt Wiesbadens zu werden und ist damit auch aus städtebaulicher

Sicht von zentraler Bedeutung.

Auf insgesamt 23.800 qm Bruttogeschossfläche zeigt sich

der Nachfolger der ehemaligen City Passage mit einem modernen

Nutzungsmix, der ganz selbstverständlich Arbeiten,

Wohnen, Freizeit und Einkaufen miteinander verbindet.

„Das rund 7.200 m2 große Areal ist für die Weiterentwicklung

der Wiesbadener Innenstadt ein prägendes Schlüsselgrundstück.

Mit dem erfolgreichen Abschluss des Bieterverfahrens

und dem Verkauf an Art-Invest ist ein wichtiger

Meilenstein erreicht, um die Attraktivität und Belebung

des Standortes nachhaltig sichern zu können“, äußerte sich

Gert-Uwe Mende, Oberbürgermeister und Vorsitzender des

WVV-Aufsichtsrates.

In den oberen Geschossen sind Flächen für weitere gewerbliche

Nutzungen vorgesehen, die für zusätzliche Frequenz

sorgen – wie zum Beispiel ein Hotel und Büroflächen. Darüber

hinaus sind auch Wohnungen geplant, sodass der Standort

zukünftig von einem vielseitigen Nutzungsmix geprägt

wird.

198 BEST PRACTICE

Blau.Quartier Ulm: Vom

Einkaufszentrum zum Stadtquartier

Transformation der Innenstädte ist beileibe kein neues Thema. Stadtentwicklung ist eine permanente

Herausforderung für die kommunalen Verantwortlichen und die Immobilienbranche.

Allerdings sind die Anforderungen in den vergangenen Jahren noch einmal deutlich gestiegen.

Es gilt nicht mehr nur, den sich verändernden Bedürfnissen der Menschen, der Wirtschaft und

der Kommunen vor Ort zu folgen. Vielmehr setzen die Themen Nachhaltigkeit und Klimaschutz

übergeordnete Punkte ins Pflichtenheft.

Wie echte Transformation trotzdem funktionieren kann,

zeigt auf beeindruckende Weise ein Projekt, das derzeit in

Ulm zu Realisierung ansteht: Aus einem Einkaufszentrum

wird ein neues, gemischt genutztes Quartier.

Mitte der 90er Jahre eröffnet, ist das Blautalcenter eines der

größten Einkaufszentren im süddeutschen Raum. Bei einer

Gesamtfläche von rund 44.000 qm sind etwa 37.000 qm als

Verkaufsfläche ausgewiesen. Das Grundstück, auf dem das

Gebäude steht, umfasst mehr als sechs Hektar. Das Einkaufszentrum

galt seinerzeit mit mehr als 100 Geschäften

als Einkaufsparadies und erfreute sich einer hohen Kundenfrequenz.

Aber im Laufe der Jahre ließ die Attraktivität nach,

Mieter zogen aus, Leerflächen waren die Folge. In den Jahren

2012 bis 2015 wurde das Blautalcenter nochmals aufwendig

umgebaut und saniert, aber auch das verhinderte den

schrittweisen Anstieg des Leerstands nicht. Am Ende waren

rund 40 Prozent der Verkaufsfläche betroffen. Schließlich

trennte sich der vormalige Eigentümer von dem Objekt. Nun

kümmert sich im Auftrag des Grundstückseigentümers ein

Joint-Venture aus Periskop Development GmbH (vormals

DLE) und HLG Real Estate um die Konversion des Shopping

Centers. Periskop Development ist Assetmanager und auf

zukunftsorientierte Quartiersentwicklung fokussiert.

Die Größe des Grundstücks von mehr als 60.000 qm, die

riesige Tiefgarage und die ausgezeichnete Anbindung an

den ÖPNV gaben Raum für ungewöhnliche Ideen. Das Konzept

„Blau.Quartier“ entstand.

In einem Zeitraum von rund zehn Jahren soll nun ein neues

Stadtquartier entstehen. Ein bunter Mix aus Wohnungen,

Sozial- und Freizeitangeboten sowie Büros ist vorgesehen.

Ein kleiner Teil des heutigen Einkaufszentrums wird den

Einzelhandel zur Nahversorgung beherbergen. Vor allem

aber die zukünftige Wohnnutzung ist in Zeiten des Mangels

eine wesentliche Komponente. Etwa 1.000 Einheiten unterschiedlicher

Größe sollen zukünftig rund 2.000 Menschen

Alle Fotos: ASTOC ARCHITECTS AND PLANNERS

So wie auf diesen beiden Fotos soll das zukünftige „Blau.Quartier“ nach Fertigstellung aussehen.

BEST PRACTICE 199

Die Größe des Grundstücks (ca. 60.000 qm), die riesige Tiefgarage und die ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV

gaben Raum für ungewöhnliche Ideen.

ein Zuhause geben; für die boomende Stadt Ulm, Standort

einer Universität und großer Technologieunternehmen,

eine willkommene Aussicht. Die unmittelbare Nähe zum Ulmer

Stadtregal, ein auf einem ehemaligen Werksgelände von

Magirus-Deutz entstandenes gemischt genutztes Ensemble,

sorgt für die harmonische Einbettung des Blau.Quartiers ins

Stadtbild.

Ein besonderes Augenmerk wird bei der Transformation

auf das Thema Nachhaltigkeit gelegt, sowohl bei der Projektrealisierung

selbst als auch beim späteren Betrieb. So

soll bei der Umgestaltung des Areals möglichst viel von der

Bestandsbebauung wiederverwendet werden. Das betrifft

nicht nur den teilweisen Erhalt von Unter- und Erdgeschoss,

sondern auch die Nutzung bereits vorhandenen Materials

zur Erstellung neuer Gebäude und Einrichtungen. Bis zu

20 Prozent der Baumasse soll im Rahmen der Konversion

zurückgeführt werden und die CO2-Emissionen spürbar

senken. Auch die Ausgestaltung der Freiflächen rund um die

geplanten Wohneinheiten zielt auf die Themen Umweltverträglichkeit

und Klimaschutz. So werden aktuell versiegelte

Flächen im Rahmen der Umgestaltung entsiegelt und aktive

Maßnahmen zur Speicherung und Nutzung von Regenwasser

vorgesehen. Ziel ist ein selbsttragendes System, das

ohne die Entnahme von Grundwasser die Bewässerung des

neuen Quartiers sicherstellt. Hinzu kommt der großflächige

Einsatz von Photovoltaik und Dachbegrünungen. Auch den

sozialen Komponenten einer attraktiven Wohnumgebung

wird mit dem Konzept Rechnung getragen. Mit einem ausgewogenen

Mix quartiersbezogener Dienstleistungen – wie

etwa Angeboten aus den Bereichen Gastronomie, Gesundheitsvorsorge

und Bedarfe des täglichen Lebens – sollen

auch eine Kindertagesstätte und ein Mobility Hub mit umfangreicher

Infrastruktur für E-Mobilität für gute Lebensqualität

und eine lebendige Atmosphäre sorgen. Zudem soll

das Gesamtquartier auch davon profitieren, dass durch die

Nutzung der enormen Tiefgaragenflächen große Teile des

Individualverkehrs zukünftig unterirdisch fließen werden.

200 BEST PRACTICE

Aus ehemaligem Postscheckamt

entsteht nachhaltiges Quartier

Im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg entstand innerhalb von rund drei Jahren das urbane

Quartier „Die Macherei Berlin-Kreuzberg“. Art-Invest Real Estate errichtete auf der ca. 20.000 qm

großen Grundstücksfläche am Halleschen Ufer im Kreuzberger Norden neben öffentlichen Quartiersplätzen

drei Gebäude mit unterschiedlichen Architektursprachen

Rund 66.000 qm Bruttogeschossfläche wurden für Büros,

Geschäfte und Einzelhandel, Restaurants, Co-Working sowie

ein Fitnessstudio bereitgestellt. Für die Architektur

zeichnen die drei international renommierten Architekturbüros

Sauerbruch Hutton, Eike Becker Architekten und Robert

neun Architekten verantwortlich.

Herzstück des Ensembles ist der sogenannte Design-Tower

M50, der mit rund 30.500 qm als ökologische Revitalisierung

des stadtbekannten ehemaligen Postscheckamtes angelegt

ist. Bei der Umsetzung wurde auf höchstmögliche Klimaverträglichkeit

geachtet. So wurde M40 – das Holz-Carré –

als Holzhybrid mit rund 27.800 qm errichtet und M60 – das

Zero-CO2-Haus – wird dank Photovoltaik-Technik einen

klimaneutralen Betrieb auf ca. 8.200 qm ermöglichen. Im

Inneren sind verschiedene und flexible Büroformen möglich,

insbesondere auch moderne New-Work-Büroflächen

mit großzügigen Meeting- und Kollaborations-Flächen, um

den künftigen Anforderungen der Arbeitswelt gerecht zu

werden.

Zwischenzeitlich haben die Gebäude M40, M50 und M60

das Vorzertifikat WELL Platin des International Well Building

Institutes erhalten. Der WELL Building-Standard ist

ein Bewertungssystem, das sich ausschließlich auf das Ziel

konzentriert, mit der Gestaltung von Gebäuden und Innenräumen

positiven Einfluss auf den Komfort, die Gesundheit

und das Wohlbefinden der Nutzer zu nehmen. Zudem strebt

Art-Invest Real Estate die WELL Community-Zertifizierung

für „Die Macherei Berlin-Kreuzberg“ an, womit es das erste

Quartier in Deutschland wäre, das diese Zertifizierung erhält.

Das achtgeschossige Büro- und Geschäftshaus M40 bezeichnet Art

Incest als der „natürliche“ Star des Quartiers.

M40 hat zahlreiche Außenterrassen, eine bepflanzte Dachfläche sowie

einen offenen Innenhof.

BEST PRACTICE 201

Alle Visualisierungen: Art-Invest

Die Macherei Berlin-Kreuzberg am Halleschen Ufer in Berlin mit einer Gesamtfläche von 66.500 qm Gewerbe und 8.100 qm Wohnen will

Stadtzukunft in zentralster Lage möglich machen.

Das M50 bietet spektakuläre Ausblicke und hat außergewöhnliche

Konzepte im EG

Das M60 ist Deutschlands erstes Net-Zero-Bürohaus dieser Größe

dank modernster Photovoltaik-Technik.

202 BEST PRACTICE

Düsseldorf: Alte Kämmerei erhält

neues Leben – durch

Handel und Gastronomie

Es hat alles länger gedauert, aber jetzt ist es auf gutem Weg: Die Kämmerei neben

dem Düsseldorfer Rathaus wird derzeit von Art-Invest kernsaniert und behutsam

modernisiert.

Der vierflügelige, rund 10.000 qm umfassende Ziegelsteinbau

mit Werksteinelementen wurde in den Fünfzigerjahren

errichtet und diente jahrzehntelang als Standort der Düsseldorfer

Stadtkasse. Die Fertigstellung dürfte bis Herbst

2025 erfolgen.

Retail- und Gastroflächen verfügen. Über einen neu geplanten

Eingang im Arkadengang wird zukünftig ebenfalls

die Eventfläche erreicht, die das Gebäude wiederbelebt. Das

entstehende Restaurant erstreckt sich über zwei Ebenen

zum Marktplatz.

Zunächst wurde der marode Kelleranbau der Kämmerei zum

Rheinort zurückgebaut sowie das Dach entkernt und schadstoffsaniert.

Das Gebäude schließt den Marktplatz südlich

ab und wird auf der zum Flanieren einladenden Passage an

der Marktstraße über Arkadengänge mit dahinterliegenden

An seiner prominentesten Gebäudeseite gegenüber des Rathauses

erhält das Objekt ein frisches Gesicht und öffnet sich

zum Platz. Sechs Fenster, die zu drei großzügigen Öffnungen

zusammengefasst werden, verleihen der Fassade einen

einladenden Charakter.

Visuialsierung: Art-Invest

Perspektive Kämmerei Marktplatz

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204 BEST PRACTICE

Spaces of Tomorrow: Interaktive

Kommunikation für die Zukunft urbaner

Quartiere und Student Residencies

Die Stadt der Zukunft ist vor allem durch den intelligenten Mix aus Leben, Arbeiten, Einkaufen

und Freizeitgestaltung gekennzeichnet. Diese Vision, bei der urbane Räume als dynamische

Lebensorte für Communities neu gedacht werden, verfolgt Dieter Sawatzki, Gründer

und Geschäftsführer von SawatzkiMühlenbruch, bereits seit vielen Jahren. Mixed-Use-

Quartiere schaffen räumliche Nähe und bilden ein Netzwerk aus vielfältigen Akteuren. „Der

Schlüssel zum Erfolg dieser Quartiere liegt in einer aktiven, offenen und zielgerichteten

Kommunikation, die den Austausch zwischen Bewohnerinnen und Bewohner, Gewerbetreibenden,

Kunden, Eigentümern und Dienstleistern fördert“, betont Dieter Sawatzki, dessen

Team mit innovativen Kommunikationstechnologien und -konzepten intensiv auf den zukunftsweisenden

Trend Mixed-Use-Quartiere setzt.

Kommunikation ist der Herzschlag eines jeden Quartiers

Mixed-Use-Quartiere bieten zahlreiche Vorteile: Sie reduzieren

Wege, beleben städtische Räume und fördern soziale

Vielfalt. Doch diese Vorteile bleiben ungenutzt, wenn die

Akteure isoliert bleiben.

Das Team von SawatzkiMühlenbruch wendet in der Quartierskommunikation

das zielgerichtet an, was sie in mehr

als einer Dekade Retailkommunikation gelernt haben: Erst

der Dialog schafft Verbindungen, Ideen und gemeinsames

Wachstum. Die Expertinnen und Experten entwickeln digitale

Kommunikationsräume in Form von interaktiven Apps,

Web- und Social-Media-Auftritten der Quartiere und initiieren

darüber die Vernetzung und den Austausch der unterschiedlichsten

Player. Durch die aktive Gestaltung und

Bespielung dieser Kommunikationsräume entstehen lebendige

Gemeinschaften.

Mit Freunden teilen, was Freude macht

Die Social-Media-Unit der Digitalagentur bespielt die entwickelten

CommunityApps, implementiert interaktive

Features auf den Webauftritten, akquiriert Content und

managet täglich die spannende Kommunikation auf den

Facebook-, Instagram-, und TikTok-Profilen. Sie bündelt

allgemeine und spezielle Informationen – von Öffnungszeiten

lokaler Geschäfte bis zu anstehenden Events.

Die integrierten Feedbackfunktionen ermöglichen Bewohnenden

und Kunden, ihre Ideen und Anliegen direkt mit den

Betreibenden zu teilen, lokale Händlerinnen und Händler,

Kulturinitiativen oder Start-ups können durch den Austausch

untereinander gemeinsame Projekte entwickeln.

Großer Vorteil für Quartiersplaner und -betreiber: Sie erhalten

wertvolles Feedback, um die Quartiere kontinuierlich

an die Wünsche der Nutzerinnen und Nutzer anzupassen.

Home Sweet Home – Projektstart für Student Residencies

in den USA

Stellen Sie sich vor, es gibt eine Wohnheim-Party und niemand

findet hin … Mit dem Ziel, die soziale Kommunikation

für Studierende in den USA auszubauen und vor allem die

Orientierung auf dem Campus zu vereinfachen, hat SawatzkiMühlenbruch

eine Screen-Anwendung entwickelt, die Hot

BEST PRACTICE 205

Foto: SawatzkiMühlenbruch

Durch die aktive Gestaltung und Bespielung von Kommunikationsräumen entstehen lebendige Gemeinschaften: In den Lobbies von mehr als 500

Wohneinheiten hängen Monitore, die von SawatzkiMühlenbruch im Splitscreen-Verfahren bespielt werden.

News aus der Uni oder dem Wohnheim und eine einfache

Wegeführung miteinander vereint.

In den Lounges oder Lobbys von über 500 Wohnheimen

hängen große Monitore, die von der Digitalagentur im Splitscreen-Verfahren

bespielt werden.

Zwei Drittel des Screens werden mit lokalen Highlights bzw.

auf das Wohnheim oder die Uni bezogenen Inhalten bespielt,

ein Drittel steht für Werbetreibende zur Verfügung.

Via Scannen des integrierten QR-Codes oder RFID-Chips

können Studierende alle Informationen auf ihre Smartphones

holen und sich mobil den Weg anzeigen lassen.

Das Ziel: Gemeinschaft statt Anonymität

Mixed-Use-Quartiere, Smart-Living-Gebäude und vor allem

Wohnheime sollen keine gesichtslosen Immobilien sein

– sie sind Orte des Zusammenkommens, des Austauschs

und der gemeinsamen Gestaltung. Durch eine klare Fokussierung

auf Kommunikation wird aus bloßer Nähe echte

Vernetzung.

Es geht darum, Räume zu teilen und vor allem Ideen, Erlebnisse

und eine gemeinsame Zukunft zu schaffen. Das Ergebnis

ist mehr als eine funktionierende Infrastruktur – es

ist eine lebendige Community, die den städtischen Wandel

aktiv mitgestaltet.

IMPRESSUM

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Erstauflage 2025

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(Gesamtkoordination, v.i.S.d.P.),

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Bettina Meirose,

© 2025 Business News Group GmbH

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