Relatório de Avaliação - Evangelina Barbosa

Relatório de Avaliação 

Localização – Lugar de Castelhões – Vila Seca, Barcelos 

20-07-2010 

Perito Avaliador 

Mariela Pinheiro

Relatório Avaliação Imobiliária 16 de Junho de 2009 

Perito – Mariela Pinheiro, 

Avenida D. Nuno Alvares Pereira 

Tlf. 253 817 703 

E-mail. marielapinheiro@gmail.com 

RELATÓRIO RELATÓRIO DE DE DE AVALIAÇÃO 

AVALIAÇÃO 

Prédio Prédio Rústico Rústico – Pinhal Pinhal e e Mato 

Mato 

Lugar de Castelhão – Vila Seca 

pág. 2 de 9


Identificação 

Identificação 

Requerente 

Requerente Requerente – Drª. Administradora Evangelina Barbosa 

Imóvel Imóvel – Prédio Rústico com a área de 2.800,00 M2 

Localização: 

Localização: 

Métodos Métodos de de Avaliação 

Avaliação 



Tlf. 253 817 703 


• Freguesia Freguesia – Vila Seca 

• Concelho Concelho – Barcelos 

• Artigo Artigo Matricial Matricial Rústico Rústico n.ºs n.ºs – 432 

Método do Rendimento de culturas nos termos do CIMI (código de 

Imposto Municipal sobre Imóveis) 

Avaliador 

Avaliador 

Mariela Pinheiro (certificado pela FIPP – Fundação do Instituto Politécnico do 

Porto) 



1. Objectivos Objectivos da da Avaliação 


O presente relatório teve por objectivo determinar o Presumível Presumível Valor Valor de de Transacção 

Transacção 

(PVT) (PVT), (PVT) para o Prédio Rústico composto por Pinhal e Mato, situado no Lugar de Castelhão, 

freguesia de Vila Seca, concelho de Barcelos. 

Segundo as normas da EVS (European Valuration standard), no seu capítulo IV e do IVSC 

(International Valuration Standard Comitte), que admite o imóvel vendável no curto prazo. 

2. Pressupostos Pressupostos Assumidos 

Assumidos 

Assumidos 

� Consulta de Caderneta Predial Rústica, 

� Consulta e prospecção do mercado imobiliário existente na área, 

3. Conclusões Conclusões do do do Estudo Estudo Estudo de de Avaliação 


De acordo com as condicionantes a seguir descriminadas e conforme os quadros e cálculos de 

avaliação apresentados em anexo, atribui-se ao imóvel o seguinte valor: 

Barcelos, 20 de Julho de 2010 


Presumível Presumível Val Valor Val Val or de de Transacção Transacção (PVT) (PVT) 3. 3.732,80 3. 

732,80 Euros Euros 

Euros 


Tlf. 253 817 703 


____________________________ 

Perito Avaliador – Mariela Pinheiro 



4. Características 

Características 

4.1 4.1 Localização Localização / / Zona Zona Envolvente. 

Envolvente. 

O imóvel está inserido em zona de espaço agrícola Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou 

Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional ( RAN). 

A zona envolvente é composta por terrenos, utilizados com fins agrícolas (com e sem 

cultivos e/ou benfeitorias). 

Consideram-se os acessos ao imóvel como sendo medíocres a maus, visto que só é 

possível aceder ao imóvel através de caminhos acidentados em terra compactada. 

ha). 

Não existe na zona qualquer tipo de infra-estruturas ou equipamentos. 

4.2 Imóvel 

Imóvel 

O imóvel é um terreno composto por Pinhal e Mato, com a área de 2.800,00 M2 (0,280000 

5. Informações Informações Legais 

Legais 

Após consulta do Regulamento do PDM de Barcelos (consulta online), foi possível 

apurar, no art. 37º da Secção V (do PDM de Barcelos), que o imóvel se encontra classificado 

como zona de Espaço Agrícola Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional 

(REN) e Reserva Agrícola Nacional (RAN), sendo possível a construção, de acordo com o artigo 

38º nº. 2, carecendo de autorização prévia da entidade da tutela. 

6. Metodolog 

Metodologia Metodolog ia de de Avaliação 


6.1 6.1 Avaliação Avaliação nos nos termos termos do do CIMI 

CIMI 

O PVT (Presumível Valor de Transacção) será determinado nos termos do Método do 

Rendimento de culturas através do CIMI CIMI CIMI CIMI (código (código (código (código do do do do Imposto Imposto Imposto Imposto Municipal Municipal Municipal Municipal Sobre Sobre Sobre Sobre Imóveis), Imóveis) Imóveis) Imóveis) 

aplicando o método utilizado pela administração fiscal uma vez que se trata de um imóvel, 

classificado pelo art. 3 do CIMI como prédio rústico por ter a sua situação fora de um 

aglomerado urbano, podendo no entanto ser alvo de construção. Tendo em consideração que, a 

pedido da requerente, foi só efectuada a avaliação do prédio considerando o mesmo somente 

como terreno agrícola, ignorando de momento a sua capacidade construtiva, este método tem 

por objectivo determinar o valor patrimonial do imóvel, que no caso dos prédios rústicos é 

representado pelo produto do seu rendimento fundiário pelo factor 20. 



Tlf. 253 817 703 




Neste conceito entende-se que o rendimento fundiário corresponde ao saldo de uma 

conta anual de cultura na qual o crédito traduz o rendimento bruto e o débito os encargos de 

exploração discriminados no art. 25 do CIMI. 

A aplicação deste método seguirá as recomendações do EVS (European Valuration 

standard), no seu capítulo IV e do IVSC (International Valuration Standard Comitte), que admite 

o imóvel vendável no curto prazo. 

Tendo em consideração as condicionantes do PDM e a qualidade e características do 

solo e da zona, a determinação do PVT (Presumível Valor de Transacção) será efectuada 

partindo do princípio que para o imóvel, a melhor e mais proveitosa exploração seria a produção 

de milho e erva. 

6.1.1 6.1.1 Caracterização Caracterização do do Mercado 

Mercado 

Após pesquisa e prospecção do mercado imobiliário existente na zona, conclui-se que 

não existem dados suficientes para que se possa efectuar uma análise estatística dos dados, 

aplicando de forma directa o Método Comparativo de Mercado, o que por si só reflecte a 

escassez de procura no que a prédios rústicos diz respeito ou a falta de informação sobre a 

matéria.. 

De uma forma generalizada, obtiveram-se alguns dados relativos a valores de oferta de 

terrenos rústicos, dispersos, de forma a aferirmos a razoabilidade dos valores obtidos através 

do calculo efectuado o presente relatório. 

6.2 6.2 Avaliação Avaliação 


Seguindo as regras tipificadas no CIMI, procedeu-se aos cálculos para a determinação 

do Valor Patrimonial do Imóvel, aplicando as tabelas emitidas pelo Ministério das Finanças para 

avaliação de prédios rústicos que determinam as quantidades de produção por hectare, os 

preços unitários e os rendimentos por hectare. 



Tlf. 253 817 703 


3.732,80 Euros 



� Produção Produção de Pinhal de Primeira cclasse 

c 

lasse 

1ha = 75 m3 Produção 

0.2800 = 21 m3 Unidade 

Preço Preço Unitário Unitário = 12,47 Eur./ m3. 

Rendimento Rendimento Bruto Bruto = 21x12.47 = 261,87 Eur. 

Fórmula: 

VT VT = = 261,07 261,07-(1 261,07 (1 (1-70 (1 70 70%)x 70%)x 

%)x261,87 

261,87= 261,87 = 183,31 

183,31 

VT= VT= 183,30 

183,30 

� 

� 

� 

� 

� Produção Produção de de de Mata Mata Mata Mista Mista 

Mista 



Tlf. 253 817 703 


VT = RB - (EE) x RB = Valor 

VT = Valor x 20 = VT 

1ha = 1 Uni. Produção 

0.2800 = 0,28 Uni. Unidade 

Preço Preço Unitário Unitário = 14,96 Eur./ m3. 



Rendimento Rendimento Bruto Bruto = 0,28x14,96 = 4,18 Eur. 

Fórmula: 

VT VT VT = = = 4,18 4,18-(1 4,18 (1 (1-80 (1 80 80%)x 80%)x 

%)x4,18 %)x4,18 

4,18= 

= 3,34 

3,34 

VT VT VT Total = = 183,30 183,30 183,30 + + 3,34= 3,34= 186,64 186,64 

186,64 



Tlf. 253 817 703 


VT = RB - (EE) x RB = Valor 

VT = Valor x 20 = VT 

VT VT Total = = = 186,64 186,64 186,64 x x x 20 20 = = = 3.732,80 732,80 (Euros) 

(Euros) 

7. Conclusão 

Conclusão 

De notar que, o valor proposto, poderá ser aumentado, na eventualidade de surgir interesse 

directo, na aquisição, por parte de um dos proprietários dos terrenos confinantes. Alertamos 

para o facto de que eventual interesse em “proprietário vizinho” poderá potenciar um acréscimo 

do valor. Isto é, existirá um eventual interesse e disponibilidade em aceitar o pagamento de um 

preço superior que não o real valor do imóvel (Valor de Mercado é diferente de Preço pago). 

O (PVT) Presumível Valor de Transacção obtido através das regras do Método de 

Rendimento de culturas, proposto por este relatório é de: 

Presumível Presumível Valor Valor Valor de de Transacção Transacção (PVT) (PVT) ----- ----- 3. 3.732,80 3. 

732,80 Euros Euros 

Euros 



Barcelos, 20 de Julho de 2010 



Tlf. 253 817 703 


____________________________ 

Perito Avaliador – Mariela Pinheiro

Relatório de Avaliação - Evangelina Barbosa

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