Revista Secovi Rio 140 - digital

CAPA
pág. 19 » 20
FALA VOCÊ
pág. 21 » 22
INDICADORES IMOBILIÁRIOS
pág. 24 » 26
ARTIGO INSTITUCIONAL
pág. 27 » 30
nº
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JULHO/AGOSTO/SETEMBRO 2025 • venda proibida
Nº140
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Plataforma de áudio aborda tendências, notícias
e temas relevantes do setor imobiliário para
manter o público informado

Obrigações Fiscais Condominiais
Administração de Condomínios*
Supervisor Operacional de Condomínios
Implantação de Condomínios
Gestão do Tempo: produtividade e estratégias
Qualidade em Serviços de Portaria
Prevenção e Combate a Incêndio
Segurança em Condominial
Gestão Financeira para condomínios
Acessibilidade em condomínios
Condomínio + sustentável
POLÍTICA
DE DESCONTOS
30% associados adimplentes do Secovi Rio
10% associados da OABRJ/CAARJ
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SUMÁRIO
PALAVRA DO PRESIDENTE
4
JURÍDICO - ASSESSORIAS
15
MATÉRIA ESPECIAL
VISITA TÉCNICA AO EDIFÍCIO
LINNEO DE PAULA MACHADO
23
CURTINHAS
MATÉRIA DE CAPA
PODCAST SECOVI RIO
6
19
INDICADORES IMOBILIÁRIOS
BAIRRO ARGENTINO
24
JURÍDICO • ARTIGO
FALA VOCÊ
11
21
ARTIGO INSTITUCIONAL
A REGULAÇÃO EXCESSIVA E O
ESVAZIAMENTO DA AUTONOMIA
CONDOMINIAL
27
JULHO/AGOSTO/SETEMBRO 2025 / nº 140
O IMPACTO DA LIMPEZA
PROFISSIONAL NOS
CONDOMÍNIOS
MATÉRIA INSTITUCIONAL
SECOVI RIO APOIA TORNEIO DE
TÊNIS NA BARRA
SERVIÇOS E PRODUTOS
31
34
62
Nesta nova edição da Revista Secovi Rio, selecionamos matérias
cuidadosamente elaboradas para ampliar o conhecimento sobre o mercado
condominial, destacando as principais tendências e desafios que influenciam
o dia a dia dos síndicos.
Além disso, trazemos conteúdos sobre acessibilidade, esclarecimentos
jurídicos, manutenção e limpeza dos condomínios, indicadores do mercado
imobiliário e um balanço das ações realizadas pelo Secovi Rio nos últimos
meses.
Nosso compromisso é oferecer aos leitores informações atualizadas e
relevantes, contribuindo para o fortalecimento do setor e a melhoria da gestão
condominial.
Boa leitura!
EQUIPE SECOVI RIO
/ 2025 / nº 140 /
1

DIRETORIA SECOVI RIO
Efetivos
Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Vice-Presidente de Comunicação e Marketing: Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco
Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alex Velmovitsky
Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles
Diretor Adjunto de Relações Legislativas e Trabalhistas: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Suplentes
Antônio Carlos Ferreira; Luiz Claudio Oliveira Moreira; Marisa Machado Braga; Rafael Thomé; Antônio Henrique Lopes da Cunha;
Pedro Carlos Carsalade
CONSELHO FISCAL
Efetivos
Marco Antônio Moreira Barbosa; Jorge Ronaldo Ferreira Santos; Marco Antônio Vieira de Mello
Suplentes
Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Luis Guilherme Tavares Russo; Antônio Paulo de Garcia Monnerat
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Efetivos
Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Suplentes
Rafael Thomé; Evanil Augusto Ribeiro
REGIONAIS SECOVI RIO
Regional Baixada Fluminense
Regional Lagos
Regional Litorânea
Regional Noroeste Fluminense
Regional Norte Fluminense
Regional Costa Verde
Regional Serra Imperial
Regional Serra Norte
Regional Serra Verde
Regional Sul Fluminense
Contato: secovi@secovirio.com.br
SEDE
Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ
CEP: 20031-918
Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001
E-mail: secovi@secovirio.com.br
A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado
do Rio de Janeiro.
EXPEDIENTE
Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto
Coordenador de Marketing e Comunicação: Giovanna de Moura Souza
REDAÇÃO
imprensa@secovirio.com.br
Jornalista responsável: Camilla Rua
Analista de Marketing: Gabrielle Lobato
Projeto gráfico e diagramação: Arteiras Comunicação/Rafael Davila
Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando de Moraes
PUBLICIDADE
Patricia Teixeira
(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574
patricia@secovirio.com.br
A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar
motivação de recusa.
Os anúncios veiculados são de responsabilidade dos anunciantes.
Distribuição gratuita.
Distribuição nacional:
Gaia Distribuição e Manuseio LTDA
/ 2025 / nº 140 /
2

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Gr. 902 - Rio de Janeiro – RJ

Prezados leitores,
À medida que nos aproximamos da reta final de
2025, o Secovi Rio celebra as diversas ações realizadas
ao longo do ano, como reuniões estratégicas e
eventos que fortaleceram o mercado imobiliário e
condominial. Agora, seguimos com entusiasmo rumo a
mais uma edição de sucesso da Feira de Condomínios
& Encontro de Síndicos 2025, que acontecerá nos
dias 9 e 10 de outubro, em parceria com a ABADI.
Além disso, reafirmamos nosso compromisso com
o desenvolvimento do setor por meio do trabalho
de capacitação oferecido pela UniSecovi Rio, que
tem sido fundamental para qualificar profissionais e
promover o aprimoramento da gestão condominial e imobiliária. Eventos como o Summit
Locação, marcado para 1º de setembro, também reforçam essa trajetória de inovação e
troca de conhecimento.
Com otimismo, enfrentamos os desafios e oportunidades que o mercado apresenta,
investindo sempre em inovação, conhecimento e sustentabilidade para garantir um
crescimento sólido e contínuo do setor. Unidos, seguimos escrevendo a história da evolução
do setor da habitação do Rio de Janeiro.
Boa leitura!
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4

/ 2025 / nº 140 / 5

SECOVI RIO PARTICIPA DE DEBATE
NA CÂMARA SOBRE LOCAÇÕES POR
CURTA TEMPORADA
O Secovi Rio participou, no dia 9 de junho, de uma
reunião na Câmara Municipal do Rio de Janeiro para
discutir o projeto de lei que propõe novas regras
para locações por curta temporada por meio de
plataformas digitais. O encontro foi conduzido
pelo vereador Salvino Oliveira, relator da Comissão
Especial criada pela Resolução nº 1.643/2025.
Representando a entidade, Alexandre Corrêa,
diretor-adjunto de Relações Legislativas e
Trabalhistas, destacou os impactos da proposta
para administradoras e condomínios, ressaltando a
legitimidade destes em estabelecer normas internas
com base na Lei do Inquilinato e na segurança dos
moradores.
Reunião sobre locação por temporada na Câmara Municipal do Rio.
A reunião contou também com a presença do
Creci-RJ e abordou o papel dos corretores, aspectos
legais e preocupações relacionadas à convivência
condominial. A comissão já ouviu diferentes setores
e deve realizar mais dez encontros até novembro,
culminando em um relatório com recomendações
para o projeto de lei.
O Secovi Rio reforça seu compromisso com o
diálogo institucional e o acompanhamento de
pautas relevantes para o mercado imobiliário.
PRESIDENTE DO SECOVI RIO É
HOMENAGEADO NA ABERTURA DO
21º ENACON, EM SÃO PAULO
Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio,
foi homenageado na segunda-feira (9) de junho
durante a abertura da 21ª edição do Encontro
Nacional das Administradoras de Condomínios
(ENACON), realizada no Milenium Centro de
Convenções, em São Paulo.
Promovido pelo Secovi-SP, o evento foi até
quarta-feira, dia 11 de junho, com uma programação
que incluiu painéis temáticos e workshops voltados
para inovação, tecnologia, governança, legislação,
comportamento, sustentabilidade e práticas
eficientes na administração condominial. Os
conteúdos têm como objetivo debater os desafios e
as transformações mais atuais do setor.
“O Secovi São Paulo sempre foi uma fonte
inspiradora para o nosso trabalho. Tenho muito
orgulho de receber esta homenagem. Minha ideia é
que os Secovis do Brasil estejam cada vez mais unidos.
Foi assim, ao longo dos anos, que conseguimos
defender nosso setor em muitos temas relevantes,
entre eles a reforma tributária. Podem continuar
contando sempre comigo. Sigo firme nesta missão”,
declarou Pedro Wähmann durante a cerimônia.
FUTURO DA GESTÃO
CONDOMINIAL EM DEBATE NO
ENACON 2025
Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi
Rio, participou em junho de um debate no Enacon
2025 (Encontro Nacional das Administradoras de
Condomínios), onde discutiu os desafios globais da
gestão condominial.
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6

Ao lado do empresário Mário Tura de Marco,
Schneider abordou as transformações no
setor condominial diante das mudanças de
comportamento da sociedade, do aumento
da complexidade operacional e das inovações
tecnológicas que impactam a administração dos
empreendimentos.
Durante sua participação, o vice-presidente do
Secovi Rio compartilhou sua visão sobre o futuro
da gestão condominial, destacando pontos de
atenção para síndicos, administradoras e demais
profissionais do setor.
Promovido pelo Secovi-SP, o Enacon 2025 reuniu
representantes de todo o país para discutir as
tendências e os caminhos do mercado condominial
brasileiro.
A programação contou com palestras e painéis
temáticos sobre tecnologia, sustentabilidade,
governança corporativa e marketing, entre outros
temas que impactam o setor da habitação.
FIRJAN ADERE AO DATA SECOVI
E AMPLIA ACESSO A DADOS DO
MERCADO IMOBILIÁRIO
A Federação das Indústrias do Estado do Rio de
Janeiro (Firjan) é a mais nova entidade a aderir ao
Data Secovi, plataforma de inteligência de mercado
imobiliário desenvolvida pelo Secovi Rio.
A assinatura marcou um importante passo na
ampliação do uso de dados estratégicos para
impulsionar o setor imobiliário em todo o estado.
A parceria foi firmada na presença de Alex Teixeira
Gonçalves, coordenador administrativo da sede
da Firjan e coordenador de Gestão de Imóveis, e
Maurício Eiras, coordenador do CEPAI do Secovi Rio.
Com acesso à base de dados do Data Secovi,
a Firjan poderá incorporar em seus estudos e
iniciativas informações qualificadas sobre oferta,
demanda, preços e dinâmica do mercado de
locação e compra e venda de imóveis residenciais
e comerciais.
“A Firjan é uma referência em inteligência
industrial e desenvolvimento regional. Tê-la como
parceira do Data Secovi é uma conquista para
todo o setor imobiliário”, destaca Maurício Eiras,
coordenador do CEPAI.
NOVA LEI MUNICIPAL Nº
8.913/2025: SÍNDICOS DEVEM
DENUNCIAR CASOS DE VIOLÊNCIA
DOMÉSTICA OU FAMILIAR
Entrou em vigor no mês de maio a Lei Municipal
nº 8.913/2025, que torna obrigatória a denúncia,
por parte de síndicos de condomínios residenciais
e comerciais, de qualquer ocorrência ou indício de
violência doméstica e familiar no município do Rio
de Janeiro.
A nova norma abrange casos envolvendo mulheres,
crianças, adolescentes, idosos e animais, tanto
nas unidades privativas quanto nas áreas comuns
dos condomínios. A medida tem como objetivo reforçar
e ampliar a rede de proteção às vítimas.
De acordo com a legislação, situações urgentes
– quando a agressão estiver em curso – devem ser
comunicadas imediatamente à polícia ou aos órgãos
competentes, por telefone ou aplicativo. Além
disso, é obrigatória a formalização da denúncia por
escrito, em até 24 horas após a ciência do fato, com
o máximo de informações possível sobre a vítima e
o agressor.
Os condomínios também deverão afixar cartazes,
placas ou comunicados nas áreas comuns,
informando os moradores sobre a obrigação legal
do síndico de comunicar casos de violência.
O descumprimento da lei poderá acarretar
advertência na primeira infração e multa de R$ 1 mil
a partir da segunda autuação.
Dúvidas sobre a legislação podem ser esclarecidas
pelo e-mail: juridico@secovirio.com.br.
/ 2025 / nº 140 /
7

10º ENCONTRO DE SÍNDICOS EM
CABO FRIO CONTA COM PALESTRA
DO SECOVI RIO
“A participação do Secovi Rio na Expocond reforça
nosso compromisso com o desenvolvimento da
gestão condominial, especialmente em regiões
que têm demonstrado grande potencial de
crescimento, como a Serra Fluminense”, afirmou
Laura Suárez. A palestra também apresentou
soluções práticas e informações sobre o trabalho
do Secovi Rio para síndicos e administradores
locais. Além disso, disponibilizou desconto em
cursos, acesso a pesquisas sobre o setor imobiliário
da Região Serrana e a agenda de eventos do Secovi
Rio para os próximos meses.
Secovi Rio em evento para síndicos da Região dos Lagos.
O Secovi Rio participou, no dia 19 de julho, do
10º Encontro de Síndicos, realizado em Cabo Frio,
com a palestra “Questões condominiais e locação
por temporada”. Representaram a entidade Ana
Cristina Rielo, coordenadora jurídica, e Vanderlei
Mendonça, coordenador da UniSecovi Rio.
Durante o evento, a UniSecovi Rio também
promoveu seus cursos e workshops, oferecendo
condições especiais aos participantes. Conhecido
como uma Feira de Negócios voltada para gestores
condominiais, o encontro foi organizado pela
empresa Praia do forte ADM e reuniu síndicos e
profissionais da Região dos Lagos.
SECOVI RIO PARTICIPA DA
EXPOCOND RJ E REFORÇA APOIO AO
SETOR CONDOMINIAL NA REGIÃO
SERRANA
O Secovi Rio participou da abertura da Expocond
RJ 2025, realizada nos dias 18 e 19 de julho, no Sesc
Alpina, em Teresópolis. O evento reuniu síndicos,
gestores, administradoras, empresas fornecedoras
e especialistas para debater temas que afetam o
setor condominial.
Representando o Secovi Rio, Laura Suárez,
coordenadora de Relações Institucionais e Assuntos
Legislativos, foi responsável pela palestra inicial da
programação. Em sua apresentação, ela destacou
as principais frentes de atuação do sindicato,
como acompanhamento legislativo, capacitação
profissional e produção de indicadores de mercado,
além do suporte jurídico especializado oferecido
aos profissionais do setor.
Palestra em Teresópolis detalhou o trabalho do Secovi Rio.
EM WORKSHOP NO SECOVI RIO,
CAU/RJ DESTACA IMPORTÂNCIA DA
AUTOVISTORIA PREDIAL
O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de
Janeiro (CAU/RJ) participou, em julho, do workshop
“Obras e reformas nas unidades – Quais são as
responsabilidades do síndico?”, realizado pelo Secovi
Rio em sua sede no Centro do Rio. O presidente do
CAU/RJ, Sydnei Menezes, e a gerente de fiscalização,
Elaine Rossi, palestraram sobre a importância da
autovistoria predial durante o evento.
Palestra do CAU/RJ no Secovi Rio.
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Para o presidente do CAU/RJ, Sydnei Menezes, a
presença do conselho no encontro, voltado para a
conscientização de síndicos sobre obras, reformas,
intervenções ou manutenções representa o
cumprimento do papel institucional de fiscalização
do exercício profissional e da valorização do
arquiteto e urbanista.
“Alertamos para a importância de que toda e
qualquer obra de reforma tenha o acompanhamento
técnico de um arquiteto urbanista, com o devido
registro do RRT. Isso garante segurança para a
sociedade e assegura que o profissional registrado
no CAU/RJ está apto a exercer plenamente sua
atividade, com responsabilidade e rigor técnico”,
afirmou.
Com o objetivo de oferecer suporte jurídico
e promover a troca de experiências, o projeto
realiza palestras e encontros que proporcionam
orientação técnica e escuta ativa das demandas
locais. As ações são conduzidas pela advogada e
coordenadora jurídica do Secovi Rio, Ana Cristina
Rielo, que utiliza uma linguagem acessível e
abordagem prática para esclarecer dúvidas,
analisar casos e compartilhar vivências do setor.
Palestra em Teresópolis.
Workshop com o CAU/RJ lotou o auditório do Secovi Rio.
PROJETO SECOVI RIO NA ESTRADA
LEVA ORIENTAÇÃO JURÍDICA E
CAPACITAÇÃO AO INTERIOR DO RJ
A proposta do Secovi Rio é identificar as
particularidades de cada cidade, valorizando os
profissionais que atuam fora da capital. Por meio
de diálogo direto com síndicos, administradoras
e outros agentes do setor, o Secovi Rio
busca contribuir para a profissionalização e o
desenvolvimento do mercado condominial em
todo o estado.
Profissionais de Friburgo recebem orientações do Secovi Rio.
O Secovi Rio na Estrada, iniciativa itinerante do
Secovi Rio lançada em 2025, tem fortalecido a
conexão entre a entidade e os profissionais do
mercado condominial em diferentes regiões do
interior fluminense. Nos últimos meses, o projeto
já passou por três importantes municípios: Nova
Friburgo, Teresópolis e Três Rios.
Três Rios também recebeu ação do Secovi Rio.
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9

/ 2025 / nº 140 /
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FALAR SOBRE ISSO!
Corina Costa
Com alguma frequência, recebemos consultas
indagando sobre a obrigatoriedade
de implementação de acessibilidade nos
condomínios e percebemos que, apesar de as
pessoas com deficiência ou com mobilidade
reduzida contarem com proteção constitucional,
possuírem um Estatuto da Pessoa com
Deficiência (Lei nº 13.146/15) e leis estaduais e
municipais para protegê-las os direitos desses
cidadãos, estimados em 18,6 milhões de pessoas
no Brasil em 2022, de dois anos ou mais,
o que corresponde a 8,9% da população dessa
faixa etária(1), ainda são desconhecidos ou negligenciados.
Importante destacar que, quando falamos
em pessoa com deficiência (PcD) ou com
dificuldade de locomoção, não estamos
falando somente do cadeirante, que é o mais
visível, mas de “qualquer pessoa que tenha
impedimento de longo prazo de natureza
física, mental, intelectual ou sensorial, o qual,
em interação com uma ou mais barreiras, pode
obstruir sua participação plena e efetiva na
sociedade em igualdade de condições com as
demais pessoas” (art. 2º da Lei nº 13.146/15).
A cidade do Rio de Janeiro é constituída,
em sua maioria, por condomínios antigos,
construídos antes da implementação das
normas de acessibilidade, daí a importância
de falar sobre esta questão para trazer luz
à obrigatoriedade de esses condomínios
antigos, ao realizarem obras de reformas ou
acréscimos de partes comuns, promoverem as
adaptações ambientais e arquitetônicas para
possibilitar que as pessoas com deficiência
(PcD) ou com mobilidade reduzida possam
usufruir dos espaços e serviços do condomínio
de forma autônoma, segura e com dignidade.
/ 2025 / nº 140 /
11

Questões simples do dia a dia para uma
pessoa sem dificuldade de locomoção podem
ser uma barreira para quem tem limitações
para se locomover. Escadas para acessar o
condomínio, por exemplo, para os cadeirantes
ou mesmo para uma pessoa que tenha visão
reduzida, tornam-se um empecilho, sendo
mais adequada uma rampa. Desníveis no
piso, tapetes ou objetos deixados nas portas
constituem obstáculos e um grande risco à
integridade física dessas pessoas. Um elevador
pequeno e sem botoeira em braile acessível
dificulta o acesso de forma autônoma. Por este
motivo, é importante que o condomínio tenha
assessoria especializada e atenta ao promover
a acessibilidade.
facilitado, com a eliminação de barreiras que
possam dificultar o acesso à edificação, a
circulação até as unidades e partes comuns de
maneira mais acessível, com foco especial na
segurança e autonomia desses usuários.
Os condomínios novos, ao serem projetados,
devem cumprir as regras de acessibilidade,
bastando ao síndico fazer as manutenções e
fiscalizar o cumprimento das normas. Já os
condomínios antigos, construídos sem esses
recursos, ao executarem obras de reformas ou
acréscimos de partes comuns, devem adaptar
seus espaços às normas de acessibilidade
vigentes, sob pena de terem indeferidas suas
licenças.
Símbolo internacional da acessibilidade.
Questão importante é o uso do
estacionamento do condomínio, geralmente
espaços que demandam maior circulação.
Havendo possibilidade, poderá o condomínio
disponibilizar às PcDs, ou a outra pessoa
com dificuldade de locomoção, vagas mais
acessíveis e próximas ao elevador para facilitar
o uso.
Trazendo a questão para o nosso horizonte,
destacamos que as normas editadas buscam
fazer com que a pessoa com deficiência ou
com dificuldade de locomoção tenha o acesso
Em se tratando do Município do Rio de
Janeiro, temos a Lei nº 3.311/01, que obriga que
os condomínios residenciais multifamiliares
providenciem, às suas custas, adaptações de
natureza ambiental ou arquitetônica, desde
que o condômino portador de deficiência
de locomoção PERMANENTE e que esteja
impossibilitado de acessar o seu imóvel
solicite para si, seus parentes ou dependentes
legais que com ele residam as necessárias
adaptações. Isto pode ocorrer no caso de
um condomínio em que o acesso é feito por
escadas e o morador seja cadeirante, ou no
caso de rampas construídas sem observar as
regras legais (muito íngremes, por exemplo),
onde o cadeirante não consegue acessar
adequadamente, de forma segura e autônoma,
a edificação, sua unidade, partes comuns ou
serviços do condomínio.
/ 2025 / nº 140 /
12

Importante frisar que a Lei Municipal nº
3.311/01, quando dispõe sobre “acessibilidade
adequada”, impõe como requisitos a existência
de, pelo menos, um acesso ao interior da
edificação e, pelo menos, um itinerário para
comunicação horizontal e vertical entre as
partes comuns e de serviços que possam ser
utilizados pela PcD.
Destaca-se que as adaptações a serem feitas
pelo condomínio devem levar em consideração
sua capacidade econômica em suportar o
encargo extraordinário; entretanto, esta é uma
situação que deve ser cabalmente comprovada
para evitar que o condomínio sofra as sanções
administrativas e financeiras antes citadas.
Como se vê, a implementação da acessibilidade
é uma obrigação legal. Portanto, não cabe ao
condomínio decidir sobre sua implantação ou
não, mas o assunto deve ser levado para deliberação
em assembleia sobre o profissional que
realizará o projeto, estabelecer prioridades sobre
a ordem de implementação das adaptações,
se for o caso, a escolha da empresa que executará
os serviços e o orçamento necessário. Esta
deliberação poderá ser tomada pela maioria
simples dos condôminos.
Assim, a PcD ou com mobilidade reduzida, ao
exercer o seu direito de exigir que o condomínio
implemente a acessibilidade adequada, faz com
que o condomínio fique obrigado a apresentar
projeto à Prefeitura dentro de 45 dias, contados
do pedido do morador. O condomínio deve ficar
atento, pois o descumprimento desse prazo
autoriza o morador a requerer à Prefeitura
que intime o condomínio para cumprir seu
pedido. Neste caso, a Prefeitura concederá ao
condomínio o prazo de 45 dias para apresentar
o projeto de adaptação e 30 dias, contados da
licença, para início das obras.
Caso o condomínio não cumpra a intimação
da Prefeitura, poderá sofrer consequências
financeiras, ficando sujeito a multa mensal
correspondente a 5% (cinco por cento)
do somatório do lançamento do IPTU do
exercício de todos os imóveis que compõem o
condomínio.
É importante destacar que a legislação
municipal exige a adaptação da edificação
para pessoas com dificuldade de locomoção
de forma permanente; entretanto, essas
adaptações podem facilitar a vida dos demais
moradores que temporariamente possam
ter sua locomoção reduzida, como pessoas
acidentadas, doentes, grávidas e crianças. São
medidas que, num primeiro momento, podem
ser custosas, mas que valorizam e humanizam
a edificação.
/ 2025 / nº 140 /
13

LEGISLAÇÕES IMPORTANTES QUE ABORDAM A QUESTÃO:
• Lei Federal nº 10.098/2000: estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da
acessibilidade das pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.
• Decreto Federal nº 5.296/2004: regulamenta a Lei nº 10.098/2000 e define as regras e os
prazos para a adaptação dos condomínios à acessibilidade.
• Lei Federal nº 13.146/2015: Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da
Pessoa com Deficiência).
• Lei Estadual nº 7.329/16: institui, no âmbito do Estado do Rio de Janeiro, a lei de diretrizes para
a promoção da acessibilidade das pessoas com deficiência e mobilidade reduzida.
• Lei Municipal nº 3.311/01: institui a obrigatoriedade de os condomínios residenciais
multifamiliares promoverem adaptações para pessoas portadoras de deficiência de locomoção.
• NBR 9050/2020: estabelece os parâmetros técnicos e as condições de acessibilidade a serem
observados em edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.
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JURÍDICO - ASSESSORIAS
TRABALHISTA
1) Há alguma implicação trabalhista o
fato de o condomínio ter contratado um
profissional para trabalhar como diarista,
duas vezes na semana?
Informamos que, se o prestador de serviço
ao condomínio preencher todos os requisitos
previstos no artigo 3º da CLT (pessoalidade,
habitualidade, subordinação e onerosidade),
certamente, em eventual ação trabalhista
promovida por esse profissional em face do
condomínio, o vínculo de emprego será reconhecido,
independentemente do número de
dias trabalhados na semana.
É importante salientar que a Lei Complementar
nº 150/2015, que regulamenta o
trabalho doméstico, é que traz a distinção
de número de dias trabalhados para caracterização
do trabalho doméstico. Nos termos
dessa lei, a diarista que trabalha no âmbito
residencial até duas vezes por semana não
gera vínculo empregatício.
condomínio, o síndico pode controlar essas
despesas em caso de abuso na utilização de
eletrodomésticos que guarnecem o imóvel.
Como o empregado não ocupa a moradia
funcional, não há justificativa para a sua
esposa utilizar o fogão do condomínio,
cabendo ao condomínio proibir tal uso.
No caso de imóvel funcional, quando há
a individualização por meio de medidor, o
condomínio pode pactuar que o empregado
será o responsável pela conta de consumo,
desde que tal ajuste seja formalizado no
momento da disponibilização do imóvel ao
trabalhador.
Contudo, como não se trata de imóvel
funcional e não há medição individualizada,
o síndico pode até solicitar o ressarcimento
do valor considerado excessivo na conta do
gás; no entanto, não poderá haver desconto
no salário do empregado.
Por fim, em não se tratando de dano
causado pelo empregado na execução do
trabalho (e, mesmo assim, nesta hipótese tem
que estar previsto no contrato de trabalho),
o pagamento pelo empregado, se ocorrer,
será voluntário, não podendo, como dito, o
empregador descontar tal despesa do seu
salário.
2) O empregado do condomínio não ocupa
o imóvel funcional, mas sua esposa vem
fazendo quentinhas para vender usando o
gás do condomínio, cuja conta praticamente
dobrou de valor. Neste caso, o condomínio
pode repassar esse valor excedente na
conta de gás para o empregado pagar?
A título de esclarecimento, a moradia
funcional é regulamentada na cláusula 20ª
da convenção coletiva da categoria de
empregados de condomínios dos municípios
do Rio de Janeiro, Baixada e Região dos
Lagos, dispondo que, mesmo que as contas
de consumo sejam de responsabilidade do
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15

3) Um colaborador admitido como auxiliar
administrativo executa tarefas internas e
alguns trabalhos externos, utilizando uma
moto para realização desse trabalho. Tenho
que pagar adicional de periculosidade para
esse empregado pelo uso da motocicleta?
O artigo 193 da CLT, que dispõe sobre as
atividades que são perigosas, considera, no
parágrafo quarto, como perigosas as atividades
de trabalhador em motocicleta. O trabalho
em condições de periculosidade assegura
ao empregado um adicional de 30% (trinta
por cento) sobre o salário, sem os acréscimos
resultantes de gratificações, prêmios ou participações
nos lucros da empresa.
O TRT-RJ - Tribunal Regional do Trabalho do
Rio de Janeiro - vem entendendo que, sendo
a atividade desenvolvida com a utilização da
motocicleta, será devido o adicional de periculosidade
em função do risco a que o empregado
fica submetido nesse meio de transporte,
como uma tentativa de compensar o
perigo a que se submetem tais empregados
em razão do grande número de acidentes de
trânsito que envolvem motocicletas, com vítimas
fatais ou lesões corporais graves.
No entanto, o anexo 5º da Norma Regulamentadora
nº 16, que dispõe sobre atividades
e operações perigosas, na alínea “d”, destaca
que não estão incluídas como atividades perigosas
as com uso de motocicleta de forma
eventual, assim considerado o fortuito, ou o
que, sendo habitual, dá-se por tempo extremamente
reduzido.
4) O funcionário do condomínio utiliza
vale-transporte, mas num determinado dia
cumpriu seu expediente normal e voltou
para sua casa de moto, sofrendo acidente
neste percurso. Pelo fato de não ter usado
o transporte regular, descaracteriza o
acidente de trabalho e, em consequência,
ele perde o direito à estabilidade?
De acordo com o art. 21, alínea “d”, da
Lei 8.213, este acidente no percurso da
residência para o local de trabalho ou viceversa
é equiparado ao acidente do trabalho,
devendo ser emitida a CAT e, como ficará
afastado por 30 dias, ele receberá o auxíliodoença
e, após a cessação desse benefício
previdenciário, o empregado terá garantia de
emprego de 12 meses a partir do retorno à
sua atividade laboral.
Portanto, o acidente sofrido pelo empregado
no retorno do trabalho para a sua residência,
mesmo com o uso de sua moto, não afasta
o reconhecimento do acidente como sendo
de trajeto, que é equiparado a acidente de
trabalho, desde que o deslocamento tenha
sido direto, sem desvios no percurso de
caráter pessoal.
5) O empregado de condomínio tem a
folga semanal. Qual a periodicidade para
a concessão dessa folga, para não pagar a
dobra?
A Orientação Jurisprudencial SDI 410
dispõe que a folga concedida após o sétimo
dia consecutivo de trabalho viola o artigo 7º,
inciso XV, da Constituição Federal, que trata
do repouso semanal remunerado. A semana,
para efeitos trabalhistas, conta-se de segunda
a domingo, conforme determina o Art. 157,
parágrafo 4º, do Decreto nº 10.854/21.
Assim, para o condomínio não pagar a
folga em dobro, o empregado terá que
trabalhar até seis dias consecutivos e folgar
necessariamente no sétimo dia, nunca após.
/ 2025 / nº 140 /
16

6) Há um empregado no condomínio que
é chefe de portaria há mais de 20 anos.
No entanto, a administração atual deseja
designar outro empregado para a chefia,
retornando o empregado mais antigo para
o cargo de porteiro. O condomínio pode
fazer essa alteração?
Inicialmente, informamos que o adicional
de chefia está previsto na cláusula 13ª
da convenção coletiva da categoria de
empregados de condomínios do município do
Rio de Janeiro, Baixada e Região dos Lagos, que
dispõe no parágrafo primeiro que o adicional
de chefia somente pode ser retirado caso o
empregado deixe de ter sob o seu comando
um número mínimo de três empregados.
Portanto, se o número mínimo de três
empregados subordinados ao empregado
for mantido, a alteração pretendida pelo
condomínio não poderá ser efetivada, por lhe
faltar amparo legal.
CONDOMÍNIO
1) Posso adotar no condomínio o desconto
na cota condominial para pagamento
antecipado?
Inicialmente, cabe ressaltar que o valor da
cota condominial corresponde ao rateio de
despesas, ou seja, há uma divisão proporcional
das despesas, sendo que o valor da cota condominial
é apurado com base nos gastos rotineiros
do condomínio.
Neste raciocínio, entendemos que não há
possibilidade de se conceder descontos no pagamento
das despesas aos condôminos, sob
pena de o condomínio ficar deficitário, sem
possibilidade de fechamento dessas contas
pois, em eventual cobrança de cota extra para
cobrir os descontos concedidos, a prevalecer a
tese do desconto, novamente não se alcançará
100% do crédito necessário para fazer frente
às despesas do condomínio.
Na forma do art. 1.336, I, do Código Civil, a
obrigação do condômino é contribuir para o
rateio de despesas, na forma e proporção estabelecida
na convenção. A própria ideia de
rateio denota uma divisão, sempre com vistas
a alcançar 100%. Pagar com desconto representaria
pagar menos do que o devido, o que
estaria em desacordo com a lei.
Desta forma, não se recomenda a concessão
de desconto sem o correspondente ajuste na
previsão orçamentária, para não comprometer
a arrecadação condominial.
Por fim, informamos que, atualmente, as decisões
judiciais vêm entendendo pela legalidade
desse desconto, chamado de “desconto
pontualidade”, por estimular a adimplência do
condômino.
2) Um morador do condomínio, que está
inadimplente com o pagamento de cotas
condominiais, manifestou seu desejo de
regularizar a sua situação, mas não tem
condições de arcar com os encargos,
pleiteando a isenção de juros e multa
incidentes sobre o débito condominial. O
síndico pode conceder esse desconto?
O valor devido pelo condômino pertence
à coletividade condominial, não possuindo o
síndico autonomia para conceder isenção no
pagamento da cota condominial aos condôminos.
Este assunto deve ser levado para deliberação
assemblear e somente com a deliberação
pelos condôminos esse desconto poderá ser
concedido.
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Secovi Rio lança podcast e amplia
presença no universo digital
Plataforma de áudio aborda tendências, notícias e temas
relevantes do setor imobiliário para manter o público informado.
Camilla Rua
Sempre atento às transformações no cenário
da comunicação, o Secovi Rio acaba de lançar
um novo canal para dialogar com o público de
forma moderna, acessível e estratégica: o podcast
Secovi Rio. Com episódios inéditos a partir do
segundo semestre de 2025, a iniciativa foi criada
para ampliar o alcance do sindicato e fortalecer sua
atuação como referência no mercado imobiliário.
O podcast traz análises aprofundadas e
indicadores de mercado, além de temas ligados à
formação profissional oferecida pela Unisecovi Rio,
como administração condominial, gestão financeira,
governança, direito imobiliário e muito mais. A iniciativa
é fruto de uma ação de marketing em parceria com as
outras áreas institucionais da entidade.
“Queremos que o podcast seja um canal
direto com os profissionais do setor, oferecendo
informação relevante, qualificada e em um
formato que se encaixa na rotina das pessoas. Estar
presente nos canais digitais é uma forma de reforçar
nosso compromisso com a inovação e a proximidade
com o mercado”, destaca Giovanna Moura, coordenadora
de marketing do Secovi Rio.
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Crescimento da mídia podcast é uma
realidade
A aposta do Secovi Rio acontece em um
momento de forte expansão do formato de
vídeos e áudios digitais. Segundo a PodPesquisa
2024/2025, realizada pela Associação Brasileira
de Podcasters (ABPod), o Brasil já possui 31,94
milhões de ouvintes de podcasts, sendo que
40,23% escutam diariamente. Além disso,
entre janeiro e julho de 2024, o consumo de
podcasts brasileiros cresceu 20% em relação
ao mesmo período do ano anterior.
Os dados mais recentes da Listen Notes,
uma das principais plataformas de busca e
análise de podcasts no mundo, revelam que
533.943 programas lançaram episódios em
2025, número que mais que dobrou a média
de 2024 (259.371). Se o ritmo continuar, o ano
poderá bater recordes históricos de produção
de conteúdo, superando até mesmo os anos
de pico durante a pandemia.
A tendência foi reforçada no SXSW 2025,
maior festival global de inovação, realizado em
Austin, Texas, nos Estados Unidos.
Durante uma das palestras mais aguardadas,
o professor de marketing da NYU e autor bestseller
Scott Galloway destacou: “O podcast se
consolidou como a grande mídia de 2025. Ele
conecta conteúdo de qualidade, profundidade
e personalização, sendo um dos formatos mais
confiáveis para o público moderno”.
E é justamente esse caminho de inovação e
conexão citado pelo especialista que o Secovi
Rio está buscando!
Secovi Rio cada vez mais próximo e
relevante
Para Pedro Wähmann, o lançamento do
podcast representa mais do que uma nova
frente de conteúdo. É também um novo
movimento de posicionamento institucional.
“É fundamental que o Secovi Rio
acompanhe as transformações da
comunicação e se mantenha relevante
para seus públicos. O podcast nos permite
estar onde as pessoas estão, com conteúdo
de credibilidade e conexão direta com os
desafios do mercado imobiliário”, afirma
Wähmann.
Além dos temas técnicos, o podcast Secovi
Rio também terá espaço para assuntos jurídicos,
tendências do setor da habitação, tecnologia
aplicada ao setor, análises de dados, novidades
na legislação e conversas com especialistas
do mercado. A proposta é criar um canal de
conteúdo contínuo em múltiplas plataformas,
como Spotify, Apple Podcasts e YouTube.
Com esse lançamento, o Secovi Rio
fortalece seu compromisso com a inovação,
desenvolvimento e diálogo aberto com
o mercado, em um formato que combina
conveniência, profundidade, tecnologia e
alcance.
Acompanhe os episódios e faça parte dessa
nova forma de se conectar com o futuro do
setor imobiliário.
Para ouvir os episódios, basta acessar o canal do Secovi Rio no Spotify
e seguir para não perder nenhuma atualização.
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FALA VOCÊ
Aos 85 anos, síndico da Tijuca mostra
que para aprender não tem idade
No auge da 3ª idade, Alberto da Silva Marques, aluno da UniSecovi Rio,
reforça o papel da educação continuada na gestão condominial moderna
Camilla Rua
No coração da Tijuca, Zona Norte do
Rio de Janeiro, a rotina do Condomínio
Edifício Lorraine é marcada por uma gestão
eficiente, participativa e, acima de tudo,
comprometida com a qualificação profissional.
O responsável por isso é Alberto da Silva
Marques, síndico aos 85 anos de idade e o aluno
mais velho da UniSecovi Rio, onde concluiu
os cursos de Administração de Condomínios,
Documentação Imobiliária, Supervisor
Operacional de Condomínios e Implantação de
Condomínios.
Antes de assumir a administração do
condomínio, Alberto construiu uma
carreira sólida na área industrial. Ao iniciar
suas atividades como síndico, percebeu a
necessidade de se qualificar para encarar
os novos desafios com responsabilidade e
conhecimento técnico.
“Escolhi o Secovi porque sei
que é referência e quis conhecer
melhor os benefícios
que a entidade oferece aos
condomínios. É uma interação
muito interessante que
esses cursos proporcionam...
eu realmente gosto muito, principalmente
dos especialistas que vêm
Alberto Marques
ministrar os workshops”, conta.
Prova de que aprendizado não tem idade,
Alberto continua envolvido com os programas
de capacitação da instituição. Toda semana,
ele participa dos workshops promovidos pela
UniSecovi Rio, que abordam temas essenciais
para a boa gestão condominial, como segurança,
manutenção predial, previsão orçamentária,
convenção e regimento interno e resolução de
conflitos, entre outros.
/ 2025 / nº 140 /
21

“Esses encontros são fundamentais
porque nos colocam em contato direto
com especialistas e profissionais que
estão atuando no mercado imobiliário.
Sempre há algo novo a aprender ou uma
experiência para trocar”, destaca Alberto,
com entusiasmo.
Além disso, ele acrescenta outra vantagem
importante: “Aqui nos workshops, também
tive a oportunidade de conhecer empresas e
prestadores de serviços. Recentemente, por
exemplo, fechei com o Grupo Lodiz, que atua
no ramo de Segurança do Trabalho e Medicina
Ocupacional, para prestar serviços para o
condomínio. Foi uma empresa que conheci por
meio do Secovi e que me oferece um tratamento
de excelência”.
A trajetória de Alberto é um exemplo de como
o conteúdo dinâmico e atual da UniSecovi Rio
atrai pessoas de diferentes perfis e idades. Mais
do que um centro de formação, a instituição é
referência em atualização constante para quem
atua na área condominial.
Além de se manter em constante formação,
Alberto também é um incentivador ativo da
capacitação dos colaboradores do condomínio.
Ele estimula porteiros, zeladores e demais
funcionários a se inscreverem em cursos
voltados para segurança, atendimento ao
cliente e qualidade na prestação de serviços.
“Valorizar o profissional é investir no seu
conhecimento. Quando a equipe cresce,
o condomínio inteiro ganha. É uma forma
de retribuir por tudo que eles fazem
pelo condomínio. Atualmente, tenho
um zelador que entrou como faxineiro.
Ou seja, com conhecimento, eles podem
crescer e ganhar mais espaço no mercado
de trabalho”, afirma.
Aos olhos da comunidade condominial,
Alberto da Silva Marques é mais que um gestor:
é um exemplo vivo de que a busca pelo saber
não tem prazo de validade e que um condomínio
bem administrado começa com educação.
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ALUNOS DA UNISECOVI RIO REALIZAM VISITA
TÉCNICA AO EDIFÍCIO LINNEO DE PAULA MACHADO
Camilla Rua
No fim de junho, alunos do curso de Administração
de Condomínios da UniSecovi
Rio participaram de uma visita técnica ao Edifício
Linneo de Paula Machado, no Centro do Rio,
onde funciona a sede do Secovi Rio. O prédio é
referência em tecnologia, segurança, gestão e
sustentabilidade, recebendo diariamente cerca
de três mil pessoas.
A atividade foi conduzida pelo síndico Fernando
Kalache, responsável pela gestão do edifício
desde 2015. Ao longo de sua administração,
Kalache liderou uma série de obras de modernização
e melhorias na infraestrutura, que colocaram
o prédio entre os mais bem avaliados da
região central da cidade.
Durante a visita, os alunos puderam
acompanhar de perto a rotina de administração
de um condomínio comercial de grande porte,
visitar instalações elétricas e hidráulicas, e
receber orientações sobre práticas eficientes de
gestão condominial.
“A vivência prática é essencial para que
os alunos compreendam os desafios e as
soluções do dia a dia da administração
condominial. Iniciativas como essa aproximam
o estudante do mercado com uma
visão realista e estratégica”, destacou
Vanderlei Mendonça, coordenador da
UniSecovi Rio.
Para Aline Costa, aluna da instituição,
a atividade contribuiu para ampliar sua
compreensão sobre a complexidade da gestão
condominial. “Percebi que a administração vai
muito além da parte financeira. Envolve também
questões como convivência, organização e,
principalmente, gestão predial, que inclui a
manutenção da estrutura, segurança, limpeza e
conservação das áreas comuns. A visita técnica
me mostrou como é essencial ter planejamento,
comunicação clara e uma visão preventiva para
garantir o bom funcionamento e a valorização
do condomínio”, afirmou.
A próxima visita técnica da UniSecovi Rio
ao Edifício Linneo de Paula Machado está
marcada para o dia 26 de setembro de 2025.
As inscrições, com vagas limitadas, devem ser
feitas pelo WhatsApp: (21) 98007-0043.
Alunos conhecem a estrutura do prédio.
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BAIRRO ARGENTINO É OFICIALIZADO E SE
TORNA O MENOR DO RIO DE JANEIRO
Nova localidade na Zona Norte passa a ter reconhecimento formal
e já registra valorização imobiliária superior à do bairro de origem
Camilla Rua
Rio de Janeiro ganhou seu 166º bairro
O oficialmente reconhecido: o Argentino.
Criado em maio de 2025, o novo bairro da
Zona Norte foi desmembrado de Brás de Pina
e ocupa uma área de apenas 27 mil metros
quadrados, o que o torna o menor da cidade
em extensão territorial. A região abriga cerca de
515 famílias distribuídas em apenas quatro ruas:
Alcides Rosa, Cabo Herculano, Emílio Miranda
e Cabo Rocha.
Embora funcione quase como um condomínio,
a região agora tem status oficial de bairro
após a sanção do projeto de lei pelo prefeito
Eduardo Paes, com base em proposta aprovada
pela Câmara Municipal. A iniciativa atende
a uma demanda antiga dos moradores, que
buscavam identidade própria, além de solução
para problemas como a ausência de um CEP
exclusivo, o que dificultava a prestação de
serviços básicos.
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A luta pelo reconhecimento ganhou força
nos últimos anos, liderada pela Associação de
Moradores do Bairro Argentino (AMBA), criada
em 2022. A entidade também foi responsável
por revitalizar a Praça Roberto Vaz da Costa,
que hoje é ponto de encontro da comunidade
e espaço de lazer para crianças e famílias. Um
dos locais de maior movimento no bairro é a
Escola Municipal Marcílio Dias, que recebe
diariamente crianças que moram na região.
Esperar o mês inteiro pela pasta
do condomínio é coisa do passado...
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25

Sem presença de barricadas ou domínio
armado aparente, o bairro Argentino se
destaca por ter ruas limpas e vigiadas por
câmeras de monitoramento. Os moradores
afirmam que o reconhecimento oficial
também tem como objetivo desassociar a
área da imagem negativa ligada à violência.
Segundo relatos da comunidade, disputas
entre facções na vizinhança impactavam
diretamente a prestação de serviços como
entregas, transporte por aplicativo e até
o atendimento por ambulâncias, muitas
vezes recusado por questões de segurança
vinculadas ao CEP anterior.
O impacto da mudança já aparece no mercado
imobiliário: segundo dados apurados
pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação
do Secovi Rio, o valor médio do metro
quadrado residencial no Argentino chega a R$
3.965 — cerca de 21,4% acima do registrado
em Brás de Pina, onde o m² é vendido por R$
3.267. A expectativa é que o novo status traga
melhorias na infraestrutura urbana, acesso a
serviços públicos e aumento da sensação de
pertencimento da comunidade.
A criação do bairro Argentino representa
um marco de valorização simbólica e prática
para uma região que, até pouco tempo, era
vista apenas como zona de transição entre
Brás de Pina, Vista Alegre e Vila da Penha.
“Agora, com nome, limites e identidade
próprios, o menor bairro do Rio agrada
os moradores, mostrando que a mudança
foi positiva também para o mercado
imobiliário dessa região”, avalia Maurício
Eiras, coordenador Estatístico do Secovi Rio.
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Artigo
A regulação excessiva e o
esvaziamento da autonomia
condominial
Alexandre Corrêa - Diretor Adjunto de Relações Legislativas e Trabalhistas
Confesso que refleti bastante sobre o
título desta matéria, procurando alcançar
toda a sua dimensão e profundidade sem,
contudo, me afastar de uma análise crítica
sobre a conduta que temos adotado ao longo
do tempo, como sociedade/condomínio, de
sempre transferir para terceiros a decisão que
nos pertence enquanto cidadãos/condôminos.
O condomínio e o equilíbrio entre
propriedade privada e interesse coletivo
O condomínio é constituído por pessoas e
propriedades, numa divisão muito clara das que
integram o patrimônio pessoal do proprietário,
e que são de seu uso exclusivo, e de todas as
demais áreas que são de uso e propriedade
coletiva.
O direito de propriedade tem previsão na
Constituição Federal, e as formas de utilização
do imóvel estão disciplinadas no Código Civil,
sendo assegurado ao seu titular o direito
de uso, gozo e fruição do bem, por si ou por
terceiros, com as limitações de natureza
legal, conceitualmente tratadas no capítulo
dos direitos de vizinhança, como uso anormal
da propriedade, e também de natureza
convencional, em que o direito individual do
/ 2025 / nº 140 /
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proprietário fica sujeito ao direito coletivo dos
demais proprietários da edificação.
Se, por exemplo, o condomínio tem
destinação residencial, o proprietário não
pode utilizar o seu imóvel para qualquer outra
finalidade que não seja a sua residência própria
ou de terceiros.
Pode parecer óbvio, e não tenho dúvida disso,
mas o exemplo acima apenas traduz o direito
de cada condomínio disciplinar suas regras na
convenção atendendo aos interesses de seus
proprietários, cuja previsão legal remonta à
derrogada Lei 4.591/64, em que a Lei conferiu
aos condôminos a verdadeira condição de
legislador ordinário na formulação das regras
próprias que irão viger no condomínio.
E, como visto, não estamos diante de qualquer
novidade legislativa!!
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Autonomia condominial: uma prerrogativa
legal consolidada
O Código Civil, que passou a disciplinar o
condomínio edilício há mais de 20 anos, manteve
a norma legal então vigente, privilegiando
e reafirmando o princípio da autonomia da
vontade coletiva, ao conceder aos condôminos
o direito de estipular na convenção as normas
de convivência ou qualquer outra de interesse
coletivo na convenção e no regimento/
regulamento interno.
E, no ponto, há de se destacar a visão
progressista alcançada pelo legislador originário,
lá em 1964, ao criar uma regra de natureza
atemporal, que evidentemente permite que
a convenção possa sempre refletir a vontade
coletiva dos atuais proprietários, como reflexo
indissociável da evolução da sociedade nos
costumes, cultura e tecnologia, entre outros, ao
longo dos anos.
Nesse contexto, em que procurei delinear
resumidamente a importância da convenção
condominial como instrumento normativo
resultante da vontade coletiva e com força de lei
no condomínio, ingresso num assunto que vem
sendo objeto de inúmeras discussões nos últimos
meses, e que vem ensejando a apresentação de
inúmeras propostas legislativas, que é a locação
por curta temporada por meio de plataforma
digital.
A locação por temporada e as propostas
de intervenção regulatória do Estado
Não tenho dúvida alguma da intenção
dos nossos legisladores, sempre atentos e
preocupados em criar normas de regulação,
partindo do princípio de atender a uma
demanda da sociedade, mas que muitas das
vezes acabam por tratar a matéria sem a
compreensão exata de todas as variáveis que
envolvem a discussão.
A locação por temporada não é uma
novidade no nosso ordenamento jurídico, ela
existe desde 1991 e está conceitualmente
definida como sendo uma locação por prazo
não superior a 90 dias, destinada ao lazer, entre
outras finalidades, prevista na Lei 8.245.
Este tipo de locação tem previsão legal e não
se confunde ou se descaracteriza pelo meio
de contratação, que pode ser física ou virtual,
como resultado da aplicação da tecnologia
num segmento que efetivamente, assim
como diversos outros, sofreu e vem sofrendo
modificações e adaptações no seu modelo de
negócio.
É claro que diferentemente da locação
tradicional, com prazo superior a 90 dias, em
que a intenção do locatário é firmar residência,
a locação por temporada sempre foi motivo
de debates e preocupações, seja quanto à
questão da rotatividade de pessoas vulnerar
de alguma forma a segurança do prédio, além
de questões pontuais, quanto ao mau uso
das partes comuns e até de perturbação do
sossego.
/ 2025 / nº 140 /
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Durante todos esses anos, os condomínios
sempre trataram do assunto nos limites de
sua competência regulatória, seja por meio
da convenção ou mesmo de regulamentos
internos, sempre embasados na realidade
própria e vivenciada de cada prédio,
considerando que não se pode generalizar que
a causa dos problemas condominiais decorram
exclusivamente da locação por temporada.
O mau uso da propriedade em condomínio,
seja no aspecto da segurança ou de qualquer
outro que interfira nos direitos dos demais
condôminos, deve sempre ser tratado e
combatido nos limites da lei e da convenção,
seja com a imposição de multas ou mesmo
com a estipulação de regras que impeçam ou
limitem o uso da propriedade privada, como
na discussão da locação por temporada, com
eventual proibição da locação de “quartos”,
por exemplo.
Conclusão: menos Estado, mais convenção...
a convenção e a autonomia dos condôminos
na solução dos conflitos internos
Por esse motivo, concluo que os condomínios
não precisam do Poder Público para tratar
qualquer questão que envolva matéria de
interesse exclusivamente privado, e cuja lei já
confere ferramentas próprias de solução, sob
pena de mais uma vez acabar gerando mais
conflito e insegurança jurídica, ao invés de
pacificar o tema.
Alexandre Corrêa – OAB/RJ 67.106
Advogado e diretor-adjunto de Relações
Legislativas e Trabalhistas do Secovi Rio
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MATÉRIA ESPECIAL - LIMPEZA NOS CONDOMÍNIOS
Saúde, bem-estar e valorização: o impacto
da limpeza profissional nos condomínios
Muito além do simples “passar pano”, a limpeza técnica e o controle de
pragas nos condomínios são pilares de uma gestão segura e consciente.
Protocolos científicos e práticas educativas impactam diretamente a saúde
dos moradores, o bem-estar dos funcionários e a valorização dos imóveis.
E essa relação precisa ser cada vez mais bem compreendida por síndicos,
gestores e condôminos.
Camilla Rua
No cotidiano condominial, há funções
tão incorporadas à rotina que acabam
sendo subestimadas... até que algo dá errado!
A limpeza é uma delas. Embora essencial,
ela é muitas vezes tratada como uma tarefa
mecânica, voltada apenas à estética. Mas, nos
bastidores de uma gestão eficiente, a limpeza
profissional exerce outro papel: o de proteger
vidas, promover a saúde e valorizar o patrimônio
coletivo.
Para entender como a limpeza e o controle
de pragas influenciam diretamente a qualidade
de vida nos condomínios, conversamos com
Cinthya Miranda, bióloga e responsável técnica
da empresa Saúde na Limpeza, que trouxe uma
perspectiva científica sobre o tema. Segundo
Cinthya, a limpeza técnica vai muito além da
remoção de sujeira visível. Ela é baseada em
princípios de microbiologia, saúde coletiva,
higiene ocupacional e educação ambiental.
“A limpeza precisa ser vista como
uma ferramenta real de promoção da
saúde. É necessário criar cronogramas
personalizados para cada condomínio,
considerando o fluxo de pessoas e o
uso dos ambientes. O trabalho inclui
tanto o visível, como poeira e manchas,
quanto o invisível, como microrganismos
causadores de doenças como Covid-19,
gripes, pneumonia, rinite e asma”, explica.
Esse tipo de abordagem busca transformar a
limpeza em uma estratégia de proteção, e não
apenas em uma obrigação de manutenção. A
lógica é simples: síndicos devem ter clareza de
que ambientes limpos e higienizados contribuem
para a redução de doenças e criam uma
atmosfera de cuidado, refletida diretamente na
valorização dos espaços comuns.
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Dedetização: mais do que uma emergência,
uma rotina obrigatória
Embora muitas administrações condominiais
tratem a dedetização como uma medida
emergencial, ela deve ser parte de uma
estratégia contínua de proteção. A bióloga
Cinthya Miranda chama atenção para uma
armadilha comum: a ideia de que a “garantia de
seis meses” substitui a necessidade de controle
regular.
“Isso é um erro grave. A Lei Estadual
nº 7608/2017 (RJ) determina que os
condomínios realizem dedetizações
preventivas e corretivas mensalmente.
A garantia prolongada, embora pareça
econômica, pode representar omissão
sanitária caso haja proliferação de
pragas”, alerta.
Segundo a especialista, as ações de
dedetização precisam se basear em três frentes
simultâneas: ações corretivas, com produtos
regulamentados; ações preventivas, com
vistorias mensais e relatórios técnicos; e ações
educativas, voltadas à mudança de hábitos dos
moradores, como o descarte adequado de lixo
e o controle de água parada.
“O controle de pragas só é eficaz quando se
constrói uma cultura de autoproteção. Não
basta aplicar o produto. É preciso monitorar,
corrigir e conscientizar”, ressalta.
O impacto direto da limpeza na saúde e
no valor do imóvel - Ainda de acordo com a
profissional, a relação entre limpeza, saúde e
valorização imobiliária é clara nos condomínios
que adotam protocolos técnicos. Ela relata que,
em muitos empreendimentos atendidos por
ela, foi possível observar a redução de casos
Cinthya Miranda, bióloga e responsável técnica da empresa
Saúde na Limpeza.
de doenças respiratórias, menos reclamações
em assembleias e uma melhora significativa
na impressão de visitantes e potenciais
compradores.
“Limpeza profissional valoriza o ambiente. E
ambientes bem cuidados transmitem cuidado,
profissionalismo e responsabilidade. Isso
impacta diretamente a percepção de valor dos
imóveis”, afirma.
Além disso, o bom estado de conservação
das áreas comuns favorece a convivência e
contribui para a sensação de pertencimento
dos moradores, o que também reduz conflitos
e promove um ambiente mais harmonioso.
Profissionalização: a chave para um serviço
bem-feito
Um dos diferenciais destacados por Cinthya
é a capacitação contínua dos profissionais
envolvidos na limpeza e conservação. Para
ela, não se trata apenas de executar tarefas,
mas de formar verdadeiros agentes de saúde
ambiental.
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“Os colaboradores devem ser treinados
no uso adequado de produtos químicos,
EPIs e equipamentos de proteção coletiva.
Realizamos treinamentos periódicos e
promovemos anualmente a SIPAT, com
temas como empatia, comportamento
ético e saúde mental. Isso se reflete no
atendimento e na qualidade do serviço”,
destaca.
A limpeza que vai muito além da faxina
A limpeza, portanto, deve ser compreendida
como um dos temas mais importantes da
gestão condominial eficaz. Ela protege a saúde
dos moradores, garante o cumprimento da
legislação sanitária, fortalece a imagem do
condomínio e contribui diretamente para a
valorização dos imóveis. O desafio está em
mudar a mentalidade: síndicos precisam
enxergar a limpeza como um investimento
estratégico e não apenas como um custo
operacional.
Síndicos que adotam essa visão deixam de
agir de forma reativa e passam a liderar com
planejamento, técnica e responsabilidade.
Como bem resume Cinthya Miranda: “Cuidar de
um condomínio é cuidar de vidas. E isso começa
pelo que muitos ainda tratam como invisível...
a limpeza.”
Erros comuns dos síndicos: foco exclusivo
no custo
Cinthya também alerta para os principais erros
cometidos por síndicos na contratação de
empresas de limpeza e controle de pragas.
O primeiro é considerar o serviço como algo
superficial, voltado apenas à aparência dos
ambientes.
Outro equívoco recorrente é negligenciar
a estrutura legal da empresa contratada. O
síndico deve garantir que a prestadora cumpra
obrigações trabalhistas e previdenciárias,
mantenha políticas internas de ética e
prevenção ao assédio, possua seguro de
responsabilidade civil, controle de jornada e
mecanismos de incentivo ao bom desempenho
dos funcionários.
“Ao contratar uma empresa, o síndico
não está apenas terceirizando um serviço
— está assumindo corresponsabilidade
sobre a execução, o vínculo com
os funcionários e a segurança dos
moradores”, destaca.
A Saúde na Limpeza será uma das empresas
expositoras da Feira de Condomínios &
Encontro de Síndicos, onde pretende promover
ações educativas voltadas a síndicos, gestores
e moradores, reforçando a importância de
uma gestão condominial preventiva, ética e
sustentável. O evento será realizado nos dias
9 e 10 de outubro, no Centro de Convenções
Expo Rio, na Cidade Nova. Para mais
informações sobre o evento, basta acessar
www.feiraeecontro.com.br.
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Secovi Rio apoia torneio
de tênis em condomínio da
Barra da Tijuca e reforça
compromisso com a vida
em comunidade
Camilla Rua
Encerrada nos dias 12 e 13 de julho, a 8ª
edição do Torneio ATP RIO2 – Série Amigos
foi realizada com sucesso no condomínio Rio2,
na Barra da Tijuca, com o patrocínio do Secovi
Rio. O evento esportivo reuniu mais de 100
moradores e visitantes ao longo dos meses de
maio, junho e julho, promovendo convivência
harmoniosa por meio do tênis.
Com partidas disputadas aos fins de semana, o
torneio transformou as quadras do condomínio
em pontos de encontro e celebração,
aproximando vizinhos, familiares e amigos.
Para o Secovi Rio, o patrocínio foi pensado
para reforçar o compromisso da entidade com
ações que promovem qualidade de vida, bemestar
e integração nos condomínios cariocas.
“Esse tipo de iniciativa fortalece o
convívio e o senso de comunidade.
Acreditamos que o esporte pode ser um
instrumento valioso para saúde e união
entre moradores”, afirma Giovanna Moura,
coordenadora de Comunicação e Marketing do
Secovi Rio.
O Rio2 é um dos maiores condomínios
da cidade, com cerca de 18 mil moradores
distribuídos em mais de 4,5 mil unidades.
Para o Secovi Rio, apoiar eventos como o ATP
RIO2 é também valorizar a função social dos
espaços coletivos e incentivar a construção de
ambientes mais colaborativos e participativos.
“O torneio surgiu entre os amigos
Newton, Jorge Pereira, Euclides, Ueslei
e Philipe, que compartilham o amor
pelo tênis, e hoje é um evento esperado
por toda a comunidade. Com o apoio
do Secovi, conseguimos ampliar nossa
estrutura, ter mais visibilidade e envolver
ainda mais pessoas. A expectativa é ter
uma próxima edição maior”, comenta
Maurício Eiras, coordenador estatístico do
Secovi Rio, morador do condomínio e um dos
organizadores do torneio.
Ao patrocinar a 8ª edição do ATP RIO2,
o Secovi Rio mostra, na prática, que os
condomínios são mais do que espaços
residenciais, são comunidades vivas, onde
esporte, lazer e convivência caminham juntos.
Além das partidas, o último dia de evento
contou com um café da manhã de boasvindas,
coquetel de encerramento, música
ao vivo e a esperada premiação entre os
finalistas. Veja algumas fotos!
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O futuro da locação já começou
e ele é cheio de oportunidades
Com o passar do tempo, os comportamentos mudaram. As novas gerações já não enxergam a casa
própria como principal objetivo de vida. Para muitos jovens, o aluguel deixou de ser plano B e passou a
ser a escolha número 1.
Estudos mostram que Millennials e Geração Z buscam praticidade e bem-estar. No mercado
imobiliário, isso reflete em demandas por imóveis compactos, bem localizados e tecnológicos. Para o
corretor que acompanha essas transformações, o cenário atual representa mais oportunidades.
O cenário atual do aluguel no Brasil
20
24
Os preços de
locação subiram
13,5%
Quem está puxando
essa mudança?
Na pesquisa Consumidor do Futuro 2026, a
WGSN chama essa geração de “Esperançosos”,
que refutam marcos tradicionais como a casa
própria e priorizam simplicidade e bem-estar,
acima de status.
75% 80%
dos Millennials
preferem alugar
da Geração Z
busca moradias
mais flexíveis
+62%
têm consumo
ético como valor
49%
buscam
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priorizam
os cuidados
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