Revista Secovi Rio - Edição 142

Nº 142
JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | 2026
VIOLÊNCIA
DOMÉSTICA
não é
problema
privado

SUMÁRIO
PALAVRA DO PRESIDENTE
4
JURÍDICO - ASSESSORIAS
14
INSTITUCIONAL
NOVA DIRETORIA 2026-2030
MATÉRIA ESPECIAL
26
CURTINHAS
MATÉRIA DE CAPA
UNISECOVI
5
18 22
28
INDICADORES IMOBILIÁRIOS
JURÍDICO • ARTIGO
INSTITUCIONAL
UM NOVO CICLO PARA O
SECOVI RIO
SÍNDICO CHEF
08
32
SERVIÇOS E PRODUTOS
JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO / 2026 / nº 142
36 38
48
A primeira edição de 2026 da Revista Secovi Rio marca um novo momento
para a entidade. Sob nova gestão, iniciamos o ano reforçando o compromisso
com o fortalecimento do mercado imobiliário, a ampliação do diálogo
institucional e o apoio contínuo a síndicos, administradoras e profissionais do
setor condominial.
Nesta edição, reunimos conteúdos que abordam os principais temas que
impactam a gestão de condomínios, com análises jurídicas e boas práticas,
além de um panorama das ações e iniciativas institucionais promovidas pelo
Secovi Rio.
Nosso objetivo é seguir oferecendo informação qualificada e relevante,
contribuindo para decisões mais seguras, uma gestão mais eficiente e o
desenvolvimento contínuo do mercado.
Desejamos a todos ótima leitura.
EQUIPE SECOVI RIO
/ 2026 / nº 142 /
1

DIRETORIA SECOVI RIO
Efetivos
Presidente: Rafael Thomé
Vice-Presidente de Relações Institucionais: Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Vice-Presidente de Comunicação e Marketing: Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco
Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alex Velmovitsky
Vice-Presidente de Relações do Trabalho: Dennys Abdalla Muniz Teles
Vice-Presidente de Condomínios: Roberto Antonio Bigler Teodoro
Vice-Presidente de Locação e Comercialização Imobiliária: Leonardo Conde Villar Schneider
Diretor Adjunto de Relações Legislativas e Trabalhistas: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Diretor Adjunto Administrativo e Financeiro: Evanil Augusto Ribeiro
Suplentes
Antônio Carlos Ferreira; Evanil Augusto Ribeiro; Luiz Claudio Oliveira Moreira; Marcelo Borges da Silva; Marisa Machado Braga;
Marco Antonio Moreira Barbosa
CONSELHO FISCAL
Efetivos
Frederico Honorato Rodrigues; Luiz Carlos Bulhões Carvalho da Fonseca Filho; Marco Antonio Vieira de Mello
Suplentes
Antonio Paulo de Garcia Monnerat; Luis Guilherme Tavares Russo; Jorge Ronaldo Ferreira Santos
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Efetivos
Rafael Thomé; Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Suplentes
Ronaldo Wähmann Coelho Netto; Evanil Augusto Ribeiro
REGIONAIS SECOVI RIO
Regional Baixada Fluminense
Regional Lagos
Regional Litorânea
Regional Noroeste Fluminense
Regional Norte Fluminense
Regional Costa Verde
Regional Serra Imperial
Regional Serra Norte
Regional Serra Verde
Regional Sul Fluminense
Contato: secovi@secovirio.com.br
SEDE
Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ
CEP: 20031-918
Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001
E-mail: secovi@secovirio.com.br
A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado
do Rio de Janeiro.
EXPEDIENTE
Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto
Coordenador de Marketing e Comunicação: Giovanna de Moura Souza
REDAÇÃO
imprensa@secovirio.com.br
Jornalista responsável: Camilla Rua
Analista de Marketing: Gabrielle Lobato
Projeto gráfico e diagramação: Arteiras Comunicação/Rafael Davila
Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando de Moraes
PUBLICIDADE
Patricia Teixeira
(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574
patricia@secovirio.com.br
A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar
motivação de recusa.
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Distribuição gratuita.
Distribuição nacional:
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Av. Almirante Barroso, 52
Gr. 902 - Rio de Janeiro – RJ

A
ssumir a presidência do Secovi Rio a partir
de 2026 representa o compromisso de dar
continuidade a um trabalho consistente, ao mesmo
tempo em que se inaugura um novo ciclo de gestão,
atento às transformações e às demandas atuais do
mercado imobiliário fluminense.
Após quase três décadas de uma liderança que
construiu um legado sólido, a entidade parte de
uma base estruturada para avançar com renovação,
planejamento e diálogo, preservando sua história e
fortalecendo seu papel institucional.
A comunicação seguirá como um eixo central dessa
nova fase, ampliando a proximidade com associados,
síndicos, administradoras e parceiros, com foco em transparência, escuta ativa e construção
coletiva de soluções para o setor. O Secovi Rio intensificará iniciativas voltadas à informação
qualificada, ao esclarecimento técnico e ao estímulo ao debate sobre os principais desafios e
oportunidades do ambiente condominial e imobiliário.
Vivemos um momento de transformação - tecnológica, regulatória, econômica. E o
Secovi Rio precisa se manter à frente dessas mudanças, não correndo atrás delas. De forma
dinâmica e conectada à realidade do segmento, a nova gestão buscará responder aos
desafios crescentes do mercado, fortalecendo a atuação institucional e a representatividade
do sindicato.
Este novo momento do Secovi Rio convida à participação, à troca de experiências e à
colaboração. Acreditamos que, juntos, é possível avançar e preparar o mercado imobiliário
do Rio de Janeiro para um futuro cada vez mais equilibrado, profissional e sustentável.
Rafael Thomé
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4

CAMPANHA NO SECOVI RIO
ARRECADA 80 BOLSAS DE SANGUE
PARA O HEMORIO
A participação marcou a edição final do ano do
projeto Secovi Rio na Estrada, iniciativa que, ao longo
de 2025, percorreu diferentes municípios com o
objetivo de ampliar o diálogo, levar conhecimento
técnico e fortalecer a presença institucional do
Secovi Rio fora da capital. O encerramento do ciclo
ocorre com a perspectiva de novas ações regionais
em 2026.
O Secovi Rio promoveu, no dia 11 de dezembro,
uma campanha de doação de sangue que mobilizou
cerca de 100 voluntários no auditório da entidade.
A ação, realizada em parceria com o Hemorio, teve
como foco reforçar os estoques de sangue em um
período tradicionalmente marcado pela queda nas
doações, em função dos feriados de fim de ano.
Ao longo do dia, foram coletadas 80 bolsas
de sangue, que contribuirão diretamente para
o atendimento de pacientes da rede pública
estadual. A iniciativa reforça o compromisso do
Secovi Rio com causas sociais e com o incentivo à
solidariedade entre colaboradores, associados e a
comunidade.
Segundo o Hemorio, cada bolsa de sangue pode
salvar até quatro vidas. Diante do engajamento
registrado, novas edições da campanha estão
previstas para o próximo ano.
PROJETO “SECOVI RIO NA
ESTRADA” ENCERRA CICLO ANUAL
COM EVENTO EM CAMPOS DOS
GOYTACAZES
O Secovi Rio participou do evento Expo Meu
Condomínio, realizado em Campos dos Goytacazes,
no fim de novembro, reforçando seu compromisso
com a capacitação e o fortalecimento do mercado
condominial em diferentes regiões do estado.
Representando a instituição, a coordenadora do
Departamento Jurídico, Ana Cristina Rielo, integrou
o painel jurídico da programação, apresentando
reflexões e atualizações sobre convenções
coletivas — tema de grande relevância para
síndicos, administradoras e profissionais do setor.
SECOVI RIO VISITA O TJRJ E
CONHECE A SALA ÍRIS, CENTRAL
DE DADOS QUE MODERNIZA A
GESTÃO JUDICIAL
O Secovi Rio realizou, no dia 4 de dezembro, uma
visita institucional ao Tribunal de Justiça do Estado
do Rio de Janeiro (TJRJ), a convite da Assessoria
Especial da Presidência. O encontro teve como
objetivo estreitar o relacionamento entre as
instituições e conhecer a Sala ÍRIS, central de dados
que integra informações estratégicas das áreas
judicial e administrativa do Judiciário fluminense.
Desde 2021, o TJRJ mantém uma parceria contínua
com o Secovi Rio, fornecendo mensalmente dados
sobre ações condominiais e locatícias em todo o
estado, transformados em indicadores e relatórios
voltados ao mercado imobiliário.
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A Sala ÍRIS, localizada no 10º andar do Fórum
Central, reúne tecnologia, inteligência artificial
e análise especializada de dados. A central
é operacionalizada pelo Departamento de
Informações Gerenciais (DEIGE), unidade da
Secretaria Geral de Dados Gerenciais e Análise de
Indicadores (SGDAI), criada pela Resolução OE nº
11/2024.
CÂMERAS DE CONDOMÍNIOS E
COMÉRCIOS PODERÃO ALIMENTAR
CENTRAIS DE VIGILÂNCIA DO RIO
Entrou em vigor em dezembro de 2025 a lei que
autoriza a integração de câmeras privadas instaladas
por condomínios, comércios e residências aos
sistemas de monitoramento da Prefeitura do Rio e
do Governo do Estado. A medida busca ampliar o
alcance da vigilância urbana e reforçar as ações de
segurança pública.
A legislação prevê que a integração ocorra
por meio de convênios com o poder público,
estabelecendo responsabilidades, regras de uso das
imagens, critérios de confidencialidade e prazos de
vigência. A proposta também estabelece diretrizes
para a instalação de novos equipamentos, que
deverão ocorrer apenas em pontos considerados
estratégicos.
SESC INICIA OPERAÇÕES DE
NOVO HOTEL EM PARATY
AGORA É LEI NO RIO:
ENTREGADORES NÃO SÃO
OBRIGADOS A SUBIR ATÉ OS
APARTAMENTOS
Passou a valer em janeiro de 2026 a Lei nº 9.226,
que estabelece novas regras para a entrega de
pedidos feitos por aplicativos na cidade do Rio de
Janeiro. A norma determina que entregadores não
são obrigados a subir até unidades residenciais ou
comerciais para a entrega de itens de pequeno
porte.
As entregas devem ser realizadas na portaria
mais próxima do cliente ou em local definido pela
administração do condomínio, respeitando as
normas internas de segurança. A legislação prevê
exceções para entregas de médio e grande porte
e para consumidores idosos, com deficiência ou
mobilidade reduzida.
SESC RJ ANUNCIA NOVA
UNIDADE HOTELEIRA EM PAQUETÁ
O Hotel Sesc Paraty iniciou o recebimento de
solicitações de reserva no mês de dezembro.
Localizado no bairro Caborê, a poucos minutos do
Centro Histórico, o empreendimento ocupa uma
área superior a 10 mil metros quadrados e conta
com 31 acomodações.
A estrutura inclui piscina, estacionamento, salão
de eventos, espaço de coworking e áreas voltadas
para atividades ao ar livre, ampliando a oferta de
hospedagem e lazer na região.
O Sesc RJ adquiriu o antigo complexo da Mesbla,
na Ilha de Paquetá, onde será implantada uma
nova unidade hoteleira, com previsão de abertura
em 2026. O conjunto histórico, formado por um
casarão de 1870 e anexos, soma mais de 7 mil m².
A iniciativa integra o plano de expansão do Sesc
RJ no Estado do Rio de Janeiro, que inclui obras
e ampliações em unidades como Jacarepaguá,
Campo Grande, Piedade, Paraty e Volta Redonda.
/ 2026 / nº 142 /
6

SECOVI RIO LEVA DADOS
E ANÁLISES DO MERCADO
IMOBILIÁRIO AO SAWALA
XPLOSION 2026
REUNIÃO INSTITUCIONAL ENTRE
O SECOVI RIO E O MINISTÉRIO
PÚBLICO DO RJ
O Centro de Pesquisa e Análise da Informação
do Secovi Rio (CEPAI), área dedicada a estudos
estatísticos do mercado imobiliário, despertou
o interesse do Ministério Público do Estado do
Rio de Janeiro (MPRJ) em conhecer os dados e as
soluções desenvolvidas pela entidade.
A iniciativa motivou a realização de uma reunião
institucional voltada à apresentação da atuação
do Sindicato e de suas frentes estratégicas de
inteligência e análise do mercado imobiliário.
O Secovi Rio participou da primeira edição do
Sawala Xplosion, evento voltado ao mercado
imobiliário realizado no dia 26 de janeiro, na Barra
da Tijuca, reunindo corretores e profissionais do
setor.
Representando a entidade, Maurício Eiras,
coordenador estatístico do Secovi Rio, apresentou
um panorama do mercado imobiliário com base
em dados e indicadores do Centro de Pesquisas e
Análise da Informação (Cepai).
A programação contou com a participação
de nomes como Saulo Freitas, Gilberto Braga,
Edson Pires, Carlo Caiado e Rodrigo Pimentel. A
presença do Secovi Rio reforçou a importância
da informação qualificada e da integração entre
os agentes do setor para o desenvolvimento do
mercado imobiliário.
Durante o encontro, realizado no dia 28 de janeiro,
na sede do Secovi Rio, foram apresentados o
papel institucional da entidade, o funcionamento
da ferramenta de Inteligência Imobiliária, os
relatórios produzidos pelo CEPAI para o mercado,
as parcerias consolidadas ao longo dos anos e
as iniciativas em desenvolvimento voltadas à
ampliação da cooperação institucional.
A reunião contou com a participação de Maurício
Eiras, coordenador estatístico do Secovi Rio; Laura
Suárez, coordenadora de Assuntos Institucionais
e Legislativos; e Amanda Mosqueira, analista
da equipe técnica. Representando o Ministério
Público do Estado do Rio de Janeiro, participou
Pedro Peres, técnico pericial do Núcleo de
Engenharia.
A agenda reforçou a importância do diálogo
entre as instituições e evidenciou o potencial de
integração entre dados, análises qualificadas e
políticas públicas, contribuindo para a construção
de soluções alinhadas aos interesses do setor
imobiliário e da sociedade.
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Direito do Trabalho da Mulher
Ana Cristina Rielo
aproximação de mais um 8 de março
A propõe reflexão sobre as conquistas e
os avanços legislativos relativos à participação
da mulher no mercado de trabalho.
Embora a legislação brasileira tenha avançado,
a exemplo da Lei 14.611/2023 — que obriga
empresas com mais de 100 funcionários a
publicarem relatórios semestrais de transparência
— os dados demonstrados pelo quarto
relatório de Transparência Salarial e Critérios
Remuneratórios, elaborado pelo Ministério do
Trabalho e Emprego (MTE) em parceria com
o Ministério das Mulheres, com base nas informações
prestadas na RAIS, publicado em
novembro de 2025, revelam que as mulheres
recebem, em média, 21,2% a menos que os
homens nas 54 mil empresas com 100 ou mais
funcionários. Para as mulheres negras, a realidade
é ainda pior: elas recebem 46% menos
do que um homem branco.
Como se vê, o princípio da igualdade proclamado
pela Constituição Federal - homens e
mulheres são iguais em direitos e obrigações
- ainda é uma realidade distante. As mulheres
se fazem cada dia mais presentes no mercado
de trabalho, mas continuam recebendo salários
inferiores aos dos homens e dependendo
de ações públicas que viabilizem a harmonização
dos papéis de mãe e profissional, como
a criação de mais creches, que lhes proporcionarão
tranquilidade para o trabalho, com a
certeza de que seus filhos estarão em segurança.
As mulheres contam com uma legislação
diferenciada, de caráter protetivo, mas a
sociedade ainda não assimilou plenamente
essas mudanças. O processo é lento e gradual.
Muitas mulheres ganham salário menor para a
mesma função ocupada anteriormente por um
homem, por um machismo ainda enraizado na
sociedade, que as faz vítimas de preconceito e
discriminação.
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8

Como a questão é cultural, depende da
mudança de comportamento da sociedade.
O processo começa com uma legislação
mais rígida e mecanismos efetivos de
fiscalização para que os direitos da mulher
sejam incorporados pela sociedade, tirando-a
da condição de fragilidade e inferioridade
perante os homens, para que não venham a
ser submetidas a situações de assédio moral,
sexual e discriminação salarial, bem como para
que possam ocupar mais cargos de chefia.
A proteção ao trabalho da mulher é
histórica, consequência da exploração da
mão-de-obra feminina em larga escala
no século XVIII, por ocasião da Revolução
Industrial, quando não havia limitação da
jornada de trabalho; a insensibilidade diante
da maternidade, quer em relação às condições
pessoais, quer quanto às responsabilidades de
amamentação e cuidados dos filhos em fase
lactente, eram notórias. A mulher trabalhava
no interior de fábricas em péssimas condições,
em ambientes insalubres e cumprindo
obrigações, muitas vezes, superiores às suas
possibilidades físicas.
Diante de tantos abusos, surgiram as
primeiras leis trabalhistas. A primeira, na
Inglaterra, proibiu o trabalho de mulheres
em subterrâneos. Depois vieram leis editadas
em outros países, como França e Alemanha.
Com o passar do tempo, a pressão social e
a organização de movimentos trabalhistas
levaram à criação de leis que visavam proteger
as mulheres trabalhadoras.
No Brasil, a primeira norma que
regulamentou o trabalho da mulher foi o
Decreto nº 21.417-A, de 17/05/1932, que
proibia o trabalho da mulher à noite, das 22 às
5h, vedando a remoção de pesos; concedia à
mulher dois períodos de descanso diários, de
meia hora cada, um deles para amamentação
dos filhos durante os primeiros seis meses de
vida.
A Consolidação das Leis do Trabalho
- CLT, que data de 01/05/1943, manteve as
normas de proteção ao trabalho da mulher.
Com a promulgação da Constituição Federal,
em 1988, que consagra a igualdade entre
homens e mulheres, não se justifica qualquer
distinção entre ambos, exceto aquelas
fundadas nas distinções físicas e psicológicas
entre o homem e a mulher.
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O Capítulo III da CLT trata da proteção
do trabalho da mulher, nos artigos 372
ao 401, disciplinando sobre a proibição
da discriminação contra a mulher;
regulamentando o trabalho noturno, os
períodos de descanso e os locais de trabalho,
bem como a proteção à maternidade.
Quando a Constituição assegura igualdade
entre homens e mulheres, veda qualquer
prática discriminatória de acesso ao trabalho
da mulher, proibindo anúncios de emprego
com referência a sexo, idade, cor ou situação
familiar, salvo quando a natureza da atividade
a ser exercida, pública e notoriamente, assim
o exigir. Estes mesmos critérios não podem
ser considerados para fins de remuneração,
formação profissional e possibilidades de
ascensão profissional, nem para recusa de
emprego ou dispensa. Também não constitui
motivo de demissão o estado de gravidez.
A Lei nº 9.029, de 13 de abril de 1995, no
seu artigo 2º, tipifica como crime a exigência
de teste, exame, perícia, laudo, atestado,
declaração ou qualquer outro procedimento
relativo à esterilização ou ao estado de
gravidez. O artigo 373-A, inciso IV, da CLT,
também proíbe exigir atestado ou exame,
de qualquer natureza, para comprovação
de esterilidade ou gravidez, na admissão ou
permanência no emprego.
Nas escalas com trabalho aos domingos,
a mulher terá direito ao repouso em dois
domingos no mês.
A legislação não mais proíbe a atividade
noturna ou insalubre para a mulher. O
trabalho noturno feminino recebe o mesmo
tratamento ao destinado ao homem, valendo
a hora noturna cinquenta e dois minutos e
trinta segundos, assegurado o recebimento
do adicional noturno de 20% (vinte por cento).
Com a inserção da mulher no mercado
de trabalho, que demonstra a mudança
do modelo de sociedade, que antes era
patriarcal, não se justificam mais proibições
que se revelam discriminatórias e dificultam
a utilização da mão-de-obra feminina.
Portanto, as proibições ao trabalho da mulher
levam em consideração tão-somente sua
condição física. Neste raciocínio, não pode
o empregador exigir da mulher a execução
de serviços que demandem o emprego de
força muscular superior a 20 kg em trabalho
contínuo, ou 25 kg em trabalho ocasional.
O artigo 377 da CLT dispõe que a adoção
de medidas de proteção ao trabalho das
mulheres é considerada de ordem pública.
/ 2026 / nº 142 /
10

PROTEÇÃO À MATERNIDADE
Com relação à proteção à maternidade, é
garantida a licença de 120 dias, mesmo em
caso de parto antecipado, com garantia do
salário integral. O período de licença poderá
ser dilatado em duas semanas antes e depois
do parto, mediante atestado médico. Durante
a gravidez, por motivo de saúde, é garantida
a transferência de função, bem como a
retomada da função exercida, após o retorno
da licença.
Importante inovação legislativa foi trazida
pela Lei nº 15.222/2025, que prorroga a
licença-maternidade em caso de internação
hospitalar prolongada da mãe ou do
recém-nascido, representando um avanço
significativo na proteção à maternidade e à
primeira infância.
Mediante a apresentação do termo judicial
de guarda, em caso de guarda e adoção, a
licença maternidade será concedida com
duração de 120 dias para o caso de crianças
com até um ano de idade, de 60 dias para
crianças de um a quatro anos e 30 dias para
crianças de quatro a oito anos.
Em caso de aborto não criminoso,
comprovado por atestado médico oficial, a
mulher terá direito ao descanso remunerado
de duas semanas, sendo-lhe assegurado
o direito de retornar à função que ocupava
antes do afastamento.
Para amamentar o filho até que ele complete
seis meses de idade, a mulher terá direito a
dois descansos de meia hora cada um, durante
a jornada de trabalho. Esses horários de
descansos deverão ser definidos em acordo
individual entre a mulher e o empregador.
A jurisprudência do TST tem sido firme em
assegurar esse direito, estabelecendo que, em
caso de descumprimento, são devidas horas
extras do período suprimido, com adicional e
reflexos, por analogia ao artigo 71, § 4º da CLT
e Súmula 343 do TST.
Para os estabelecimentos em que
trabalhem, pelo menos, 30 mulheres com
mais de 16 anos é obrigatória a existência de
um local apropriado para a guarda dos filhos
no período de amamentação.
Vale salientar que a estabilidade da gestante
se estende até o quinto mês após o parto,
sendo prorrogada em algumas convenções
coletivas, como a dos empregados de
condomínios e administradoras, por mais dois
meses.
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LEI 14.457/2022 - PROGRAMA EMPREGA +
MULHERES
Em 2022, foi editada a Lei 14.457, que
instituiu o Programa Emprega + Mulheres e
alterou artigos da CLT e de outras legislações.
Para alguns juristas, essa lei foi impulsionada
pela pandemia, que trouxe reflexos
significativos para o trabalho da mulher. Com
o confinamento, muitas mulheres se viram
sobrecarregadas com as tarefas domésticas,
ainda acumulando o papel de professora dos
filhos com suas obrigações profissionais em
trabalho remoto.
A crítica feita a essa lei é que ela trata de
disposições já existentes na CLT, como o
trabalho na escala 12x36, banco de horas,
prioridade ao teletrabalho às empregadas
com filho, enteado ou criança sob guarda
judicial aumentando a idade para seis anos ou
pessoa com deficiência sem limite de idade;
regime de tempo parcial, como também traz
outras medidas de apoio à parentalidade na
primeira infância, como reembolso-creche,
antecipação de férias individuais e horário de
entrada e saída flexíveis.
Essas medidas deverão ser formalizadas por
meio de acordo individual, acordo coletivo ou
de convenção coletiva e são direcionadas aos
empregados e às empregadas que tenham
filho, enteado ou pessoa sob a sua guarda com
até seis anos de idade ou com deficiência. A lei
ressalva que as medidas referentes ao regime
de tempo parcial e antecipação de férias
individuais somente poderão ser adotadas até
o segundo ano do nascimento, da adoção ou
guarda judicial da criança.
Além dessas medidas, a referida lei traz
outras para qualificação de mulheres; apoio
ao retorno ao trabalho após o término
da licença-maternidade - suspensão do
contrato de trabalho de pais empregados; de
prevenção e de combate ao assédio sexual
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12

e a outras formas de violência no âmbito do
trabalho, agregando atribuições de combate
ao assédio sexual à CIPA - Comissão Interna
de Prevenção de Acidentes e de Assédio,
o Selo Emprega+Mulher, pendente de
regulamentação, e estímulo ao microcrédito
para mulheres.
Ao final, altera o artigo 473, da CLT, que
trata das hipóteses em que o empregado
pode se ausentar do trabalho sem prejuízo
do salário, por licença paternidade de cinco
dias consecutivos, em caso de nascimento de
filho, de adoção ou de guarda compartilhada
e pelo tempo necessário para acompanhar sua
esposa ou companheira em até seis consultas
médicas ou em exames complementares,
durante o período de gravidez.
LEI 14.611/2023 - LEI DA IGUALDADE
SALARIAL
Um dos avanços legislativos mais
significativos dos últimos anos foi a sanção
da Lei nº 14.611, em 3 de julho de 2023, que
trata da igualdade salarial e de critérios
remuneratórios entre mulheres e homens no
ambiente de trabalho, alterando o artigo 461
da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).
A legislação determina que empresas com
mais de 100 empregados adotem medidas
para assegurar a igualdade salarial, como
a implementação da transparência salarial
semestral, ações de fiscalização contra
a discriminação, canais específicos para
denúncias e programas de diversidade e
inclusão, além do incentivo à capacitação de
mulheres.
A Instrução Normativa MTE nº 6, de
17 de setembro de 2024, regulamenta
os procedimentos de fiscalização e
implementação da lei, estabelecendo
critérios claros para a transparência salarial e
responsabilização das empresas que mantêm
práticas discriminatórias.
CONCLUSÃO
Diante da complexidade do tema, o Dia
Internacional da Mulher é fundamental para
fortalecer a luta pela igualdade e promover
uma sociedade mais justa, inclusiva e solidária.
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JURÍDICO - ASSESSORIAS
CIVIL
1) O mandato do síndico vence em fevereiro,
porém ele se encontra hospitalizado,
sem previsão de alta. A assembleia geral
ordinária será convocada por quem? E
quem ficará como representante legal no
período de ausência do síndico?
A hospitalização não impede a realização da
assembleia geral ordinária (AGO). Na ausência
de convocação pelo síndico, a iniciativa pode
partir de 1/4 dos condôminos, conforme o
art. 1.350, parágrafo 1º, do Código Civil.
A prestação de contas deve ser apresentada
com o parecer do conselho fiscal ou, na sua
falta, submetida diretamente à assembleia.
Caso o mandato expire antes da eleição,
aplica-se, excepcionalmente, o Art. 1.324
do Código Civil, que permite que aquele que
administra o condomínio sem oposição seja
considerado seu representante provisório.
Por fim, quanto à previsão orçamentária
deliberada na assembleia ordinária, o síndico
eleito, após analisar a situação financeira do
condomínio, pode convocar nova assembleia,
para revisar a previsão orçamentária e ajustar
o valor da cota condominial, se necessário.
2) Há um morador fazendo obra em sua
unidade, com alterações em pontos de
hidráulica, como a mudança da posição
do vaso sanitário. Ele apresentou a ART.
Para fazer essa mudança, precisará de
autorização do vizinho do andar de baixo?
O morador pode alterar a posição do vaso
sanitário e outros pontos de hidráulica e
o morador do andar de baixo é obrigado a
permitir a realização do serviço?
Para regularização da obra perante o
condomínio, o morador deve apresentar o
plano de reforma de acordo com a NBR 16.280.
Feito isso e desde que haja viabilidade
técnica sem interferência na estrutura ou
nas instalações comuns, o morador estará
autorizado a alterar pontos hidráulicos, no
caso mudar de posição o vaso sanitário.
Quanto ao vizinho do andar de baixo, nos
termos do artigo 1313, do Código Civil, ele
é obrigado a permitir o acesso ao seu imóvel
quando necessário à execução de obras em
unidades vizinhas.
Assim, as partes devem ajustar a melhor
forma de realização do serviço, buscando
conciliar horários a fim de minimizar os
impactos com a execução da obra na rotina
do morador.
3) O condomínio é obrigado a compartilhar
o acesso às imagens das câmeras
com os condôminos? Na última AGO,
sob a condução do ex-síndico, esse
compartilhamento de imagens não foi
aprovado.
Após aprovação em assembleia, as câmeras
podem ser instaladas nas partes comuns.
No entanto, por conta da LGPD (Lei Geral
de Processamento de Dados), as imagens
não devem ser compartilhadas com os
condôminos, inclusive tal prática foi rejeitada
em assembleia.
As imagens servem para segurança coletiva
e só devem ser exibidas para comprovação
de algum fato específico. A entrega de cópias
deve ocorrer somente mediante ordem
judicial ou requisição policial.
/ 2026 / nº 142 /
14

4) Um grupo de moradores reclamou
ao síndico do forte odor oriundo de
um apartamento que fica no mesmo
andar. Diante de tal reclamação, qual o
procedimento a ser adotado pelo síndico?
O art. 1.336, IV, do Código Civil, afirma que
o condômino não pode utilizar sua unidade
de forma que prejudique o sossego, a saúde
e a segurança dos demais.
O síndico deve verificar a veracidade da
reclamação e notificar o morador do mau
uso da sua unidade e requerer a imediata
adequação.
Persistindo o problema, podem ser aplicadas
penalidades previstas na convenção ou até
mesmo adotar as medidas judiciais cabíveis.
5) A partir de janeiro de 2026, profissionais
autônomos são obrigados à inscrição no
CNPJ para emissão de nota fiscal relativa
à prestação de serviços aos condomínios?
A emissão de nota fiscal por autônomos
no município do RJ continua facultativa
em 2026, segundo Resolução 3.419/2026.
Contudo, para quem atua como MEI, a
emissão é obrigatória sempre que o tomador
do serviço for uma pessoa jurídica (CNPJ),
como é o caso do condomínio.
/ 2026 / nº 142 /15

TRABALHISTA
1) A estabilidade dos empregados eleitos
como membro da CIPA perdura durante o
ano de seu mandato e no ano seguinte. Há
alguma forma de desligar um funcionário
estável, indenizando-o pelo tempo restante
do período de estabilidade?
A estabilidade é garantida apenas aos
empregados eleitos para a CIPA (titulares e
suplentes), desde a candidatura até um ano
após o término do mandato. A estabilidade
não se aplica aos empregados designados
pelo empregador.
O desligamento de um empregado estável
só se admite em caso de falta grave (justa
causa) cometida por ele.
A regra é que, em caso de dispensa,
haja reintegração. Contudo, quando isso
não é possível, alguns julgados admitem
indenização compensatória pelo período
restante da estabilidade.
2) A folha de pagamento deve ser apurada
de acordo com as folgas trabalhadas
no mês, independentemente de o mês ser
composto por semanas que se estendam
para o mês seguinte?
Geralmente, o salário corresponde ao
mês trabalhado. No entanto, a Convenção
Coletiva de Trabalho (CCT) que regulamenta
as condições de trabalho dos empregados
de condomínios situados no Rio de Janeiro,
Baixada e Região dos Lagos permite que
horas extras, faltas, atrasos e adicionais
ocorridos após o dia 20 sejam lançados na
folha de pagamento do mês seguinte.
3) Posso rescindir o contrato de trabalho
de um empregado que está afastado do
condomínio por ter sido declarada pelo
INSS sua aposentadoria por invalidez?
Enquanto perdurar a aposentadoria por
invalidez, o contrato de trabalho permanece
suspenso. Por conseguinte, não há rescisão
contratual nem baixa na CTPS, mantendo-se
o vínculo empregatício.
4) Posso descontar do salário do empregado
o custo do reparo da cancela da garagem
por ele a ter acionado em cima de um
veículo?
O desconto salarial só é lícito nos casos
de dolo (intenção) ou se houver previsão
contratual específica para casos de culpa
(negligência/imprudência) do empregado.
Como o risco da atividade pertence
ao empregador, na ausência de dolo ou
cláusula contratual prevendo o desconto por
danos acidentais o desconto no salário do
empregado não deve ser feito.
/ 2026 / nº 142 /
16

5) Qual a maneira de fazer o pagamento de
um funcionário que trabalha no dia de sua
folga quando este dia também é um dia de
feriado? O funcionário reclama de ter recebido
a remuneração do dia de descanso
trabalhado em dobro e entende que deveria
receber pela folga e pelo dia de feriado,
recebendo a dobra por cada dia.
O trabalho realizado em feriados será
remunerado em dobro, se não concedida
folga compensatória.
Como a folga coincidentemente ocorreu
num dia de feriado, esta situação está
prevista no parágrafo 3º, do artigo 158,
do Decreto Federal 10.854/21, que
dispõe que, nesses casos de coincidência
de datas, a remuneração não deve ser
acumulada.
Assim, a coincidência de datas não gera
“dobra da dobra”. O funcionário recebe
apenas o valor do dia trabalhado em dobro
e não quatro vezes o valor da diária.
LOCAÇÃO
1) Foi celebrado um contrato de locação
e, posteriormente, foi informado que a
locatária estaria sublocando o imóvel
pela plataforma Airbnb, sem qualquer
comunicação e muito menos anuência
do proprietário ou da administradora. A
administradora pode ser responsabilizada?
O descumprimento contratual por parte
da locatária autoriza a rescisão imediata do
contrato de locação e a cobrança da multa
nele prevista.
Quanto à administradora, não há que se
falar em responsabilidade, uma vez que
seguiu os trâmites de praxe. Não cabe à
empresa responder por ato unilateral da
locatária, que não guarda vínculo com a
prestação de serviço de gestão imobiliária.
2) Em um imóvel locado desde 2020 vem
sendo cobrado o fundo de reserva da
inquilina. A inquilina agora contesta tal
pagamento, requerendo, para tanto, a
devolução de todo o valor cobrado a título
de fundo de reserva até a presente data.
Por força do art. 22, inciso X, alínea
“g”, da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é
responsabilidade do locador pagar pela
constituição do fundo de reserva, enquanto
o locatário fica responsável pela reposição
desses valores ao fundo de reserva (art.
23, parágrafo 1º, alínea “i”, da lei 8.245/91)
quando utilizado para o custeio de despesas
ordinárias, de responsabilidade do locatário
durante a locação.
Assim, faz-se necessária a análise da
destinação do valor do fundo de reserva.
Caso tenha sido utilizado para custear
despesas ordinárias, obrigação que compete
à locatária, cabe ao locador comprovar tal
finalidade para efetuar a cobrança.
Quanto à devolução dos valores cobrados
indevidamente, consideramos que deve ser
aplicada a regra do art. 206, parágrafo 3º,
inciso IV, do Código Civil, para pretensões
fundadas em enriquecimento sem causa.
Portanto, apenas os valores pagos nos
últimos três anos, contados da data da
reclamação, são passíveis de restituição.
/ 2026 / nº 142 /17

Violência doméstica em alta no RJ:
condomínios e síndicos no centro do combate
Camilla Rua
Mais de 71 mil mulheres foram vítimas
de violência doméstica no Estado do
Rio de Janeiro em 2025, segundo dados do
Tribunal de Justiça do RJ divulgados pela
Agência Brasil. De janeiro a novembro, foram
registrados 71.762 novos casos, um número
alarmante que tende a crescer ainda mais
durante o período de festas de fim de ano
ou carnaval, historicamente marcado pelo
aumento das ocorrências.
Diante desse cenário, o combate à violência
doméstica deixou de ser apenas um tema
de segurança pública e passou a envolver
diretamente a gestão condominial. Hoje, os
condomínios são parte estratégica da rede de
proteção às vítimas, e os síndicos têm papel
fundamental nesse enfrentamento.
Violência doméstica não é problema
privado
A coordenadora Estadual da Mulher em
Situação de Violência Doméstica e Familiar
do TJRJ, desembargadora Adriana Ramos
de Mello, reforça que a violência doméstica
deve ser tratada como uma questão coletiva.
“A violência doméstica não é problema
privado; é questão de direitos humanos e de
responsabilidade social. Toda mulher tem
direito a atendimento imediato e humanizado.”
Mesmo durante o recesso judiciário, de
dezembro a janeiro, o Tribunal de Justiça
mantém serviços essenciais em regime de
plantão, garantindo respostas rápidas às
situações urgentes.
/ 2026 / nº 142 /
18

Agora é lei: síndico é obrigado a denunciar
Desde 27 de maio de 2025, está em vigor
no município do Rio de Janeiro a Lei nº 8.913,
que torna obrigatória a denúncia de casos de
violência doméstica por parte de síndicos ou
administradores de condomínios residenciais
e comerciais.
A lei determina que a denúncia deve ser
feita em até 24 horas após a ciência do fato,
por escrito, presencialmente ou de forma
digital. Em caso de violência em andamento, a
comunicação deve ser imediata, por telefone,
à Polícia Civil ou a órgãos municipais.
Condomínios: onde muitos casos
acontecem
Grande parte das agressões ocorre dentro
das residências e, consequentemente, dentro
de condomínios. Discussões frequentes,
pedidos de socorro e agressões físicas e
psicológicas muitas vezes são percebidos por
porteiros, zeladores, funcionários e vizinhos.
Por isso, o condomínio deixou de ser apenas
um espaço residencial e passou a ser também
um local de observação, prevenção e denúncia.
A obrigação vale para casos ocorridos dentro
das unidades ou nas áreas comuns e abrange
violência contra mulheres, crianças, idosos e
animais.
O descumprimento gera advertência na
primeira ocorrência e multa de mil reais em
caso de reincidência, com o valor destinado a
fundos e programas de proteção às vítimas.
A medida foi pensada para garantir que as
denúncias cheguem efetivamente aos órgãos
competentes. A proposta surgiu em 2020,
durante a pandemia de Covid-19, período
em que os casos de violência doméstica
cresceram de forma expressiva.
/ 2026 / nº 142 /19

Como o síndico pode ajudar, na prática
Além de cumprir a legislação, síndicos
podem atuar de forma preventiva e
responsável. Entre as principais ações estão
a orientação de funcionários como porteiros,
zeladores e seguranças, a divulgação de
canais de denúncia em murais, elevadores e
comunicados internos, o cuidado com o sigilo
das informações e a comunicação correta com
as autoridades.
Canais de apoio e denúncia
É fundamental que síndicos e moradores
conheçam os principais canais de atendimento.
Em situações de emergência, deve-se ligar
para o 190, da Polícia Militar.
A Central de Atendimento à Mulher funciona
24 horas pelo número 180. Também é possível
registrar ocorrência pelo 197, da Polícia Civil,
nas Delegacias Especializadas de Atendimento
à Mulher ou por meio do aplicativo Maria da
Penha Virtual, que permite a solicitação de
medidas protetivas sem a necessidade de ir
até uma delegacia.
Os números mostram que a violência
doméstica segue em patamares alarmantes. A
resposta precisa ser coletiva. O síndico, além
de gestor do condomínio, exerce um papel
social relevante. Cumprir a lei é obrigatório,
mas agir com responsabilidade, empatia e
atenção pode significar salvar vidas.
/ 2026 / nº 142 /
20

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Um novo ciclo
para o Secovi Rio
Rafael Thomé assume a presidência do Secovi Rio e
reforça a importância da capacitação, da comunicação
clara e da atuação técnica para o setor condominial
Camilla Rua
/ 2026 / nº 142 /
22

Na primeira edição da Revista Secovi
Rio de 2026, a entidade inaugura um
novo ciclo de gestão e de representatividade
institucional. À frente da presidência, Rafael
Thomé assume o desafio de conduzir o
Secovi Rio em um cenário marcado por
transformações econômicas, regulatórias e
tecnológicas que impactam diretamente o
mercado imobiliário fluminense.
Sócio e diretor executivo da BAP
Condomínios, Thomé traz na bagagem uma
trajetória sólida no setor, com destaque
para sua atuação como presidente da ABADI
(Associação Brasileira das Administradoras de
Imóveis) por três biênios consecutivos (2020-
2022, 2022-2024 e 2024-2026).
Sua atuação ganhou ainda mais relevância
durante a pandemia da Covid-19, quando
liderou a ABADI em um período crítico para a
administração condominial, exigindo diálogo
constante, atualização normativa e decisões
estratégicas diante de um cenário de forte
pressão social e econômica.
Ao longo dos últimos anos, também
construiu uma relação de parceria consolidada
com o Secovi Rio em projetos estratégicos,
especialmente no segmento condominial.
Nesta entrevista exclusiva, o novo
presidente compartilha sua visão para o
futuro da entidade, analisa os desafios do
setor e apresenta os pilares que irão orientar
sua gestão.
Veja a seguir!
ENTREVISTA RAFAEL THOMÉ, PRESIDENTE DO SECOVI RIO
Você construiu uma trajetória sólida no mercado imobiliário, com destaque para a
presidência da ABADI nos últimos anos e parcerias com importantes entidades do setor.
Como essa experiência vai contribuir para o desafio de assumir a presidência do Secovi
Rio?
Minha trajetória sempre esteve muito conectada à
prática do mercado. Atuar à frente da ABADI me permitiu
viver de perto os desafios reais das administradoras, dos
síndicos, dos proprietários e de toda a cadeia que sustenta
a gestão imobiliária e condominial no Rio de Janeiro.
Além disso, a convivência próxima com grandes nomes
do mercado imobiliário ao longo desses anos agregou
muito conhecimento, visão estratégica e amadurecimento
institucional.
Essa troca constante com lideranças experientes, aliada
ao relacionamento com entidades como Secovi Rio,
Sinduscon, Creci, poder público e órgãos reguladores,
ampliou minha capacidade de leitura do setor e de
construção de consensos. Levo para o Secovi Rio essa
combinação de vivência prática, aprendizado contínuo e visão estratégica, sempre com o objetivo
de transformar demandas do mercado em propostas concretas e responsáveis.
/ 2026 / nº 142 /23

A gestão anterior do Secovi Rio, liderada por Pedro Wähmann, consolidou avanços
importantes no mercado da habitação. Como você avalia o legado deixado por ele nas
últimas décadas? E quais aprendizados e conquistas desse período você pretende levar
adiante no seu mandato?
Pedro Wähmann deixa um legado extremamente relevante para o Secovi Rio e para o mercado
imobiliário nacional e internacional. Tive a oportunidade de conviver de perto com ele, inclusive
em agendas em Brasília, dialogando com deputados e senadores sobre pautas sensíveis do nosso
mercado. A forma inteligente, técnica e respeitosa com que ele aborda os temas é uma referência
não apenas no Rio de Janeiro, mas no Brasil e em outros países.
É importante reconhecer que o mercado imobiliário enfrentaria desafios ainda maiores se não
fosse a atuação vigorosa, firme e equilibrada de Pedro ao longo de tantos anos. Seu trabalho
foi decisivo para preservar segurança jurídica, credibilidade institucional e espaço de diálogo. O
principal aprendizado que levo é justamente esse: a importância de uma atuação contínua, técnica
e responsável, que constrói resultados de longo prazo para o setor.
Assumir a presidência do Secovi Rio em um cenário de constantes transformações
econômicas, regulatórias e tecnológicas traz desafios relevantes. Quais são, na sua
avaliação, os principais pontos de atenção para o setor nos próximos anos?
Os desafios do mercado imobiliário são, em grande parte, cíclicos. Juros, tecnologias e legislações
estão em constante mudança e isso faz parte da dinâmica do setor. O que muda é a velocidade
com que essas transformações acontecem e o impacto que elas geram no dia a dia das empresas,
dos condomínios e dos proprietários.
Diante desse cenário, precisamos estar sempre atentos, adaptáveis e, sobretudo, com clareza de
propósito sobre nosso trabalho. O papel do Secovi Rio é acompanhar essas mudanças, antecipar
debates, contribuir com propostas técnicas e oferecer ao mercado referências seguras para tomada
de decisão, independentemente do ciclo econômico ou regulatório.
Quais serão os pilares estratégicos da sua gestão à frente do Secovi Rio e como a entidade
pretende seguir fortalecendo seu papel institucional na defesa, no desenvolvimento e na
modernização do mercado imobiliário fluminense?
Vejo quatro pilares centrais para esta gestão. O primeiro é a proximidade com os associados,
especialmente trazendo valor prático para o dia a dia das empresas, dos condomínios e dos
profissionais do setor. O segundo é o fortalecimento institucional do Secovi Rio como interlocutor
técnico e respeitado junto ao poder público.
O terceiro pilar é o investimento contínuo em capacitação, entendendo que conhecimento
técnico e atualização constante são fundamentais para enfrentar os desafios do mercado atual.
Por fim, o quarto pilar é a visão de longo prazo, contribuindo para um mercado imobiliário mais
equilibrado, sustentável e alinhado às transformações urbanas do Rio de Janeiro.
/ 2026 / nº 142 /
24

O segmento condominial ocupa um papel central na atuação do Secovi Rio. Quais são,
hoje, na sua opinião, os principais desafios enfrentados pelos condomínios e de que forma
a sua gestão poderá contribuir para uma administração mais eficiente, profissional e
sustentável?
Nunca foi tão difícil administrar condomínios. As exigências legais aumentaram, os custos
cresceram, os conflitos se tornaram mais complexos e a responsabilidade do síndico é cada vez
maior. Além disso, a pressão por eficiência, transparência e previsibilidade exige uma gestão cada
vez mais estruturada.
Nesse contexto, a contribuição do Secovi Rio passa por apoiar o setor com informação qualificada,
capacitação contínua e, principalmente, clareza na comunicação. Comunicação transparente
reduz conflitos, melhora a tomada de decisão e fortalece a relação entre síndicos, moradores,
administradoras e fornecedores. Esse é um ponto central para uma gestão mais equilibrada e
sustentável.
Para encerrar, que mensagem você gostaria de deixar para síndicos, associados e para
o mercado imobiliário do Rio neste início de uma nova gestão, especialmente neste
momento simbólico de transição e renovação institucional do Secovi Rio?
Este novo ciclo começa com um grande senso de responsabilidade compartilhada. Assumo a
presidência ao lado de uma diretoria experiente, plural e comprometida com o fortalecimento
do Secovi Rio. Os desafios são muitos, mas também são coletivos, e é justamente essa atuação
conjunta que dá força à entidade.
Minha mensagem é de parceria e construção. O Secovi Rio seguirá sendo um espaço de diálogo,
escuta e atuação técnica, sempre conectado às necessidades reais do mercado. Com trabalho
sério, clareza de propósito e união da diretoria e dos associados, temos todas as condições de
avançar ainda mais neste novo momento da entidade.
/ 2026 / nº 142 /25

Secovi Rio empossa nova diretoria para
o quadriênio 2026–2030
O Secovi Rio oficializou a posse de sua diretoria, conselho fiscal e delegados representantes
para o quadriênio 2026–2030. Eleita em 24 de novembro de 2025, a nova administração teve sua
posse formalizada em 13 de janeiro de 2026 e exercerá mandato de 21 de janeiro de 2026 a 20 de
janeiro de 2030, conforme estabelece o estatuto da entidade.
Nesta gestão, o Secovi Rio reforça seu compromisso com o fortalecimento institucional, a
representatividade do setor imobiliário e condominial e o desenvolvimento do mercado no Estado
do Rio de Janeiro.
Confira, a seguir, os membros eleitos.
DIRETORIA EXECUTIVA - EFETIVOS
Presidente
Rafael Thomé
Vice-presidente de Relações
Institucionais
Pedro José Maria
Fernandes Wähmann
Vice-presidente
Administrativo e Financeiro
Ronaldo Wähmann
Coelho Netto
Vice-presidente de
Comunicação e Marketing
Francisco Miguel Lowndes de
Abreu Teixeira Castel-Branco
Vice-presidente Jurídico e
Assuntos Legislativos
Alex Velmovitsky
Vice-presidente de
Relações do Trabalho
Dennys Abdalla Muniz Teles
Vice-presidente
de Condomínios
Roberto Antonio
Bigler Teodoro
Vice-presidente de Locação
e Comercialização Imobiliária
Leonardo Conde
Villar Schneider
Diretor Adjunto de Relações
Legislativas e Trabalhistas
Alexandre Hermes
Rodrigues Corrêa
Diretor Adjunto
Administrativo e Financeiro
Evanil Augusto Ribeiro
/ 2026 / nº 142 /
26

Suplentes
Antônio Carlos Ferreira
Luiz Claudio Oliveira Moreira
Marcelo Borges da Silva
Marisa Machado Braga
Marco Antonio Moreira Barbosa
CONSELHO FISCAL
Efetivos
• Frederico Honorato Rodrigues
• Luiz Carlos Bulhões Carvalho da Fonseca Filho
• Marco Antonio Vieira de Mello
Suplentes
• Antonio Paulo de Garcia Monnerat
• Luis Guilherme Tavares Russo
• Jorge Ronaldo Ferreira Santos
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FECOMÉRCIO-RJ
Efetivos
• Rafael Thomé
• Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Suplentes
• Ronaldo Wähmann Coelho Netto
• Evanil Augusto Ribeiro
/ 2026 / nº 142 /27

CURSO UNISECOVI
UniSecovi Rio lança curso de
Portaria de Alto Desempenho
Instituição referência no setor traz formação estratégica que une excelência
no atendimento e rigor nos protocolos de segurança condominial
Referência na formação de profissionais
para o setor condominial, a UniSecovi
Rio lançou em 2026 o curso de Portaria de
Alto Desempenho, voltado à capacitação
estratégica de porteiros e controladores
de acesso. A proposta une excelência no
atendimento, postura profissional e rigor
técnico nos protocolos de segurança,
acompanhando as transformações do
papel da portaria nos condomínios
contemporâneos.
O conceito de portaria evoluiu significativamente
nos últimos anos. Se antes a função
era associada a tarefas operacionais básicas,
hoje o profissional de portaria é reconhecido
como a primeira linha de defesa do condomínio
e um dos principais responsáveis pela
percepção de segurança e qualidade do serviço.
Atenta a esse cenário, a UniSecovi Rio
desenvolveu uma formação que vai além do
operacional, com foco em alta performance
e tomada de decisão qualificada.
/ 2026 / nº 142 /
28

O fator humano como tecnologia de segurança
Mesmo com o avanço das tecnologias, o
fator humano segue sendo um diferencial
decisivo na segurança condominial. Ao longo
da formação, os participantes são capacitados
para atuar de forma preventiva, com ênfase na
identificação de comportamentos suspeitos,
controle de acesso seguro, gestão de crises,
prevenção de golpes e aplicação correta dos
protocolos de segurança.
O conteúdo também aborda práticas essenciais
da rotina da portaria, como monitoramento,
funcionamento da guarita, recebimento de
entregas e mercadorias e atendimento a concessionárias,
prestadores de serviço e corretores,
além do uso da tecnologia como aliada da
segurança e da adoção de uma postura ativa,
técnica e segura no controle de acesso.
Qualidade em serviços: o diferencial do
atendimento
Além da segurança, o curso dedica um módulo
à qualidade nos serviços de portaria, reforçando
o papel do profissional como cartão
de visitas do condomínio. São trabalhados
conceitos de comunicação assertiva, postura
ética, apresentação pessoal e organização do
ambiente de trabalho, fundamentais para um
atendimento eficiente e profissional.
A formação também contempla técnicas de
comunicação presencial e via interfone ou rádio,
registro adequado de ocorrências, gestão
de conflitos, manutenção do sigilo profissional,
cuidados no atendimento a públicos específicos,
como idosos, além das rotinas operacionais,
normas de serviço e procedimentos de
passagem de plantão.
Por que investir nesta formação?
Para síndicos e gestores condominiais, contar
com uma equipe capacitada e certificada pela
UniSecovi Rio representa redução de riscos,
maior padronização dos processos e valorização
do patrimônio. Para os profissionais, o curso
é uma oportunidade de se destacar em um
mercado cada vez mais exigente, que demanda
especialistas preparados para lidar com
situações complexas do cotidiano condominial.
Com o curso de Portaria de Alto Desempenho,
a UniSecovi Rio reafirma seu compromisso
com a qualificação do setor, mostrando que
excelência no atendimento e segurança
máxima podem — e devem — caminhar juntas.
A voz dos especialistas
Segundo João Alberto
Britto, docente de Segurança
Condominial da Uni-
Secovi Rio, muitas falhas de
segurança em condomínios
não estão ligadas à tecnologia,
mas a falhas processuais.
“No curso de Portaria de
Alto Desempenho, treinamos
o profissional para que
ele atue como gestor da segurança da portaria,
antecipando riscos e aplicando os protocolos
com precisão técnica, sem perder a agilidade”,
afirma.
Para Katia Soares,
docente de Qualidade e
Atendimento Premium,
a excelência no serviço
de portaria impacta
diretamente a experiência
dos moradores.
“Não se trata apenas
de cordialidade, mas de
compreender a psicologia
do atendimento, a comunicação não verbal
e a resolução proativa de problemas. Um
porteiro de alto desempenho eleva o padrão
do condomínio e gera percepção imediata de
valor para quem vive ou visita o local”, destaca.
/ 2026 / nº 142 /29

Entrevista: “Não é apenas atendimento e segurança, é estratégia”
Para entender melhor sobre o novo curso de Portaria de Alto Desempenho, conversamos
com o coordenador da UniSecovi Rio, Vanderlei Mendonça, sobre os bastidores desta nova
formação. Veja a seguir!
O que motivou a criação deste curso de “Portaria de Alto Desempenho” justamente agora?
“Percebemos um aumento na sofisticação das invasões condominiais. O crime se modernizou
e o porteiro não pode mais ser apenas um “atendente”. Ele precisa ser um agente de segurança
preventiva. Sentimos a necessidade de elevar o atendimento e profissionalizar essa linha de frente
com o que há de mais moderno em protocolos”.
Vanderlei Mendonça
Secovi Rio
Qual o maior mito sobre o trabalho na portaria que o curso tenta desconstruir?
“O mito de que a tecnologia substitui o homem. A tecnologia é uma ferramenta, mas quem
toma a decisão final é o profissional. Um sistema de última geração não serve para nada se o
porteiro, por excesso de confiança ou falta de treinamento, ignorar um alerta ou permitir um
acesso indevido por cortesia. No Alto Desempenho, a regra é técnica, não subjetiva”.
Vanderlei Mendonça
Secovi Rio
Muitos dizem que o porteiro é o “cartão de
visitas” do condomínio. Como o curso aborda a
questão da postura e apresentação?
“É fundamental entender que a primeira
impressão dita o tom da segurança. No curso,
trabalhamos higiene e apresentação pessoal
(asseio e uniformização correta) como símbolos
de autoridade e profissionalismo. Além disso, a
organização do ambiente de trabalho é vital: uma
portaria bagunçada passa a imagem de desleixo,
o que atrai vulnerabilidades. O profissional de alto
desempenho mantém seu posto impecável”.
Vanderlei Mendonça
Secovi Rio
/ 2026 / nº 142 /
30

No dia a dia, o porteiro lida com diferentes perfis, como o público idoso. Como o curso
prepara o profissional para essa sensibilidade?
“O atendimento ao idoso é um diferencial humanitário. Treinamos a empatia e a escuta ativa.
O idoso muitas vezes precisa de auxílio específico e pode demandar paciência redobrada.
O profissional aprende a oferecer esse suporte com discrição e respeito, garantindo que o
condomínio seja um ambiente acolhedor e seguro para todas as idades”.
Vanderlei Mendonça
Secovi Rio
As habilidades comportamentais (soft skills) parecem ser o grande desafio. Como lidar
com reclamações e o sigilo das informações?
“Exatamente. O porteiro lida com a intimidade das famílias, por isso a manutenção do sigilo e
da ética é inegociável. Simulamos situações tensas e reclamações agressivas. O objetivo é ensinar
o profissional a manter o equilíbrio emocional, respondendo com assertividade e técnica, nunca
no mesmo tom da agressão”.
Vanderlei Mendonça
Secovi Rio
Para o síndico, qual o retorno imediato ao investir na capacitação da sua equipe?
“Valorização do imóvel e paz de espírito. Um condomínio onde a equipe de portaria é treinada
transmite confiança. Isso reduz o turnover (rotatividade de funcionários), diminui incidentes de
segurança e melhora drasticamente a convivência entre moradores e funcionários”.
Vanderlei Mendonça
Secovi Rio
O curso é focado apenas para quem já trabalha na área ou iniciantes também podem
participar?
“Para ambos. Quem já está na área precisa de reciclagem, pois o mercado mudou. Para quem
está começando, é a chance de entrar no setor já com um selo de excelência, o que garante as
melhores oportunidades de emprego”.
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SÍNDICO CHEF
SÍNDICO CHEF: QUANDO A GESTÃO
CONDOMINIAL SE TRANSFORMA EM EXPERIÊNCIA
INSPIRADO NA ALTA GASTRONOMIA, LIVRO DE AILTON TERTULIANO
PROPÕE UMA GESTÃO CONDOMINIAL MAIS HUMANA E ESTRATÉGICA
Camilla Rua
Transformar a gestão condominial em
uma experiência que encante, acolha e
gere pertencimento é o ponto de partida do
livro Síndico Chef: o desafio da gestão da experiência,
de Ailton Tertuliano. Inspirado no
universo da alta gastronomia e na narrativa
do filme Ratatouille, a obra propõe um novo
olhar sobre a administração de condomínios,
defendendo que método, sensibilidade e propósito
devem caminhar juntos para que a rotina
operacional dê lugar a uma gestão mais
humana, estratégica e centrada nas pessoas.
Consultor empresarial, palestrante e gestor
de negócios imobiliários, Ailton tem trajetória
consolidada no setor condominial e já é
autor de Síndico Gestor: os 4 pilares para uma
gestão condominial de sucesso. No novo livro,
ele amplia esse percurso ao provocar uma
mudança de mentalidade: sair da simples
administração da “coisa” e avançar para a
gestão da experiência de morar.
/ 2026 / nº 142 /
32

Método: o ingrediente que vem antes de
todos os outros
Para Ailton, não há experiência
de excelência
sem método. “Eu diria que
o ingrediente principal, e
que vem antes de todos
os demais, é o método.
Sem ele, de fato, não é
possível aproveitar os
melhores ingredientes”,
afirma. No livro, ele
retoma as quatro funções
básicas da administração — planejamento,
organização, direção e controle — e mostra
como esses pilares também estão presentes
na atuação de um chef de cozinha.
A analogia com a alta gastronomia ajuda
a traduzir conceitos complexos de forma
prática. “Todo chef planeja antecipadamente
seu menu, e, a partir dele, orienta sua cozinha
e desperta a expectativa dos seus clientes.
O síndico gestor faz o mesmo ao orientar
sua gestão a partir de um plano”, explica.
O conceito de mise en place surge como
metáfora da organização e da preparação
prévia, fundamentais tanto na cozinha quanto
no condomínio. “A organização antecipa o
sucesso, e isso não é diferente na gestão
condominial.”
Com o método bem definido, os ingredientes
de uma boa gestão se tornam evidentes.
Comunicação eficaz, gestão humanizada,
equipe engajada, serviços de qualidade e
tecnologia funcional são, segundo o autor,
elementos essenciais para proporcionar uma
experiência positiva aos moradores.
Técnica e sensibilidade a serviço da
experiência do morador
Outro ponto central de Síndico Chef é o
equilíbrio entre técnica e sensibilidade. Para
Ailton, liderar um condomínio exige domínio
dos processos, mas também empatia no trato
com as pessoas. Ele define a técnica como
o “o quê” da gestão, ligada à administração
financeira, à manutenção e ao cumprimento
das normas, enquanto a sensibilidade está
no “como”, presente na comunicação e na
mediação de conflitos.
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“O síndico puramente técnico apenas
aplica a multa. O ‘Síndico Chef’, usando a
sensibilidade, orienta primeiro, explica a regra
com empatia e utiliza a multa como uma
ferramenta educativa, não apenas punitiva”,
afirma. O mesmo raciocínio vale para a
liderança das equipes. “Quando o porteiro
entende que não está apenas controlando o
acesso, mas cuidando da primeira experiência
do morador ou do visitante, o trabalho ganha
outro significado.”
A experiência do morador, segundo o autor,
é o verdadeiro diferencial da gestão. Inspirado
novamente em Ratatouille, ele reforça a
importância do básico bem-feito. “As pessoas
não anseiam pelo sofisticado, mas têm baixa
tolerância quando o essencial não funciona.
Segurança, sossego e salubridade dependem
desse feijão com arroz bem-feito”, observa.
Durante a jornada nacional de lançamento
do livro, Ailton tem recebido feedbacks
positivos de síndicos de diferentes regiões do
país. “Muitos leitores relatam que passaram
a enxergar a gestão de condomínio por outro
prisma. Alguns voltaram a assistir ao filme
Ratatouille com novos olhos, transformando a
animação em fonte de inspiração”, conta.
Para ele, o maior desafio atual da gestão
condominial é conciliar a expectativa por um
síndico operacional com a necessidade de uma
liderança inspiradora. “O desafio é atender
às demandas técnicas e, ao mesmo tempo,
elevar o nível da gestão, tornando-a capaz de
encantar e transformar a vida em condomínio
em uma experiência extraordinária.”
Ao conectar seus dois livros, Ailton resume
essa trajetória como uma evolução do fazer
para o focar. “O primeiro garante que o síndico
seja um gestor competente; o segundo o
convida a ser um líder inspirador”, afirma. E
deixa uma mensagem final inspirada em uma
das frases mais conhecidas de Ratatouille:
“Qualquer um pode cozinhar. Da mesma
forma, qualquer um pode se tornar um
síndico de excelência. Não é dom, nem sorte.
É preparo, método e propósito”.
/ 2026 / nº 142 /
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Sobre o livro
Síndico Chef: o desafio da gestão da
experiencia
Autor: Ailton Tertuliano
Inspirado na alta gastronomia e no
filme Ratatouille, o livro propõe uma nova
abordagem para a gestão condominial, com
foco na experiência do morador. A obra
convida síndicos a aliarem método, liderança
e sensibilidade para transformar a rotina
operacional em uma gestão mais humana,
estratégica e voltada ao bem-viver coletivo.
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MATÉRIA ESPECIAL • PLANEJAMENTO
Início de ano no condomínio:
planejamento do primeiro trimestre
Organização administrativa, manutenção preventiva e comunicação
com moradores estão entre as medidas que ajudam síndicos a evitar
problemas recorrentes na rotina condominial
Camilla Rua
primeiro trimestre do ano é um
O período estratégico para a gestão dos
condomínios. Com o retorno das atividades
após as férias, síndicos e administradoras
encontram um cenário propício para revisar
processos, planejar ações e organizar a rotina
administrativa. Medidas adotadas nesse
momento tendem a refletir diretamente na
eficiência da gestão ao longo de todo o ano.
Entre os principais pontos de atenção
está a revisão de contratos e serviços
terceirizados. Avaliar prazos, custos, escopo
e desempenho dos fornecedores permite
identificar eventuais ajustes e contribui
para a melhoria da qualidade dos serviços
prestados. A análise também auxilia no
controle orçamentário e na prevenção de
despesas não previstas.
/ 2026 / nº 142 /
36

“A comunicação com os moradores
também merece atenção no primeiro
trimestre. Reforçar normas internas,
regras de uso das áreas comuns e
canais oficiais de atendimento ajuda
a reduzir conflitos e melhora a relação
entre administração e condôminos.
Informações claras e acessíveis
contribuem para uma convivência
mais equilibrada”, comenta Ana Cristina
Rielo, advogada especializada no mercado
condominial, coordenadora do setor
jurídico do Secovi Rio e facilitadora no
curso de Administração de Condomínios na
UniSecovi Rio.
A manutenção preventiva é outro aspecto
prioritário no início do ano. Sistemas
como elevadores, portões automáticos,
bombas hidráulicas, instalações elétricas e
equipamentos de segurança devem passar por
verificações periódicas. A antecipação dessas
ações reduz riscos operacionais, aumenta a
vida útil dos equipamentos e contribui para a
segurança do condomínio.
No campo financeiro, o início do ano é o
momento adequado para revisar o orçamento
condominial, analisar despesas recorrentes e
projetar gastos futuros. O acompanhamento
sistemático das contas facilita a tomada de
decisão e reduz a necessidade de ajustes
emergenciais ao longo do exercício.
Por fim, a elaboração de um calendário
anual de ações, incluindo assembleias,
manutenções programadas e iniciativas
internas, traz previsibilidade à gestão e facilita
o planejamento das atividades.
Com organização e planejamento desde
o início do ano, o condomínio ganha em
eficiência, segurança e qualidade de vida para
todos.
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Mercado imobiliário do Rio registra e
nos preços de venda e avanço nos a
Camilla Rua
mercado imobiliário residencial do Rio de
O Janeiro encerrou 2025 com um cenário
de relativa estabilidade nos preços de venda e
crescimento contínuo nos valores de locação,
segundo levantamento do Secovi Rio, que
analisou a evolução do setor entre dezembro
de 2024 e dezembro de 2025.
Em dezembro de 2025, o valor médio do metro
quadrado residencial ofertado para venda na
cidade foi de R$ 10.190,00, o que representa
uma leve variação negativa de 0,44% em
relação ao mês anterior. No recorte regional, a
Zona Oeste apresentou o melhor desempenho
mensal, com alta de 1,90%, enquanto a Zona
Norte registrou a maior retração, com queda de
1,64%.
Entre as regiões mais valorizadas da cidade,
a Zona Sul manteve o metro quadrado
mais elevado, alcançando R$ 14.449,00 em
dezembro. Barra da Tijuca e adjacências
apresentaram valor médio de R$ 9.248,00,
enquanto a Zona Central fechou o período
com R$ 7.541,00. Já a Zona Norte e a Zona
Oeste registraram os menores valores médios
/ 2026 / nº 142 /
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stabilidade
luguéis em 2025
de venda, com R$ 5.106,00 e R$ 3.439,00,
respectivamente.
No mercado de locação, o comportamento
foi de crescimento. Em dezembro de 2025, o
valor médio do metro quadrado residencial
para aluguel atingiu R$ 50,94, com variação
positiva de 0,37% em comparação ao mês
anterior. A Zona Oeste liderou a alta mensal,
com avanço de 0,90%, enquanto a Zona Sul
apresentou a menor variação, de 0,07%.
A Zona Sul seguiu como a região mais cara
para alugar imóveis residenciais, com o metro
quadrado chegando a R$ 83,90. Em seguida
aparecem a Zona Central, com R$ 45,59, e a
Barra da Tijuca e adjacências, com R$ 52,33.
A Zona Norte e a Zona Oeste apresentaram
valores médios mais acessíveis, de R$ 23,59 e
R$ 19,12, respectivamente.
O estudo também analisou a rentabilidade
mensal dos imóveis residenciais, calculada a
partir da relação entre os valores de locação e
de venda. A Zona Central se destacou como a
região com maior rentabilidade média mensal,
de 0,605%, refletindo o fortalecimento da
demanda por aluguel nessa área. Na outra
ponta, a Zona Norte apresentou a menor
rentabilidade, com 0,462%.
De acordo com o Secovi Rio, os dados
reforçam a tendência de aquecimento do
mercado de locação e indicam oportunidades
diferenciadas conforme o perfil do investidor
e a localização do imóvel. Enquanto regiões
tradicionais mantêm valores elevados e
estabilidade nos preços de venda, áreas com
preços mais acessíveis seguem atraindo
atenção pelo potencial de rentabilidade.
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Números-chave do período (dez/24 a dez/25)
• Venda (m² – Rio): R$ 10.190,00
• Venda – Variação mensal: -0,44%
• Maior alta em venda: Zona Oeste (+1,90%)
• Maior queda em venda: Zona Norte (-1,64%)
• Locação (m² no Rio): R$ 50,94
• Locação – variação mensal: +0,37%
• Maior alta em locação: Zona Oeste (+0,90%)
• Menor variação em locação: Zona Sul (+0,07%)
• Maior valor de venda: Zona Sul (R$ 14.449/m²)
• Maior valor de locação: Zona Sul (R$ 83,90/m²)
• Maior rentabilidade: Zona Central (0,605%)
• Menor rentabilidade: Zona Norte (0,462%)
Ações condominiais no Rio de Janeiro
Outro levantamento do Secovi Rio, com base
em dados do Tribunal de Justiça do Estado do
Rio de Janeiro (TJRJ), aponta que em dezembro
de 2025 foram protocoladas 1.394 novas ações
condominiais no estado, sendo 803 na capital e
591 no interior. Na comparação com dezembro
de 2024, houve aumento de 1,8% na cidade
do Rio de Janeiro, enquanto o interior registrou
queda de 7,4%, evidenciando comportamentos
distintos entre as regiões.
Na análise do acumulado dos últimos três
anos, observa-se uma redução no volume total
de ações condominiais em 2025, que somou
14.390 processos, o menor número do período,
abaixo de 2023 (14.858 ações) e 2024 (16.657
ações).
As demandas seguem concentradas,
majoritariamente, em ações de cobrança
e inadimplência de cotas condominiais e,
segundo o Secovi Rio, o acompanhamento
contínuo desses indicadores é fundamental
para orientar síndicos, administradoras e
gestores na adoção de medidas preventivas e
de negociação, contribuindo para a redução da
judicialização no setor.
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