Bilaga - utredning - Linköpings kommun

1 (8)
Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen 2012-11-19 Dnr Sbn 2012-262,
Teknik- och samhällsbyggnadskontoret 2012-263, 2012-264
Saga Wingård
Samhällsbyggnadsnämnden
Planutredning inför ändring av detaljplaner i Tallboda.
SPL 608, P 182, P 185. P 187, DP 871
Inför planarbetets start har en planutredning av fem stycken intilliggande planer (SPL 608,
P 182, P 185, P 187 samt DP 871) i området utförts, för att analysera hur gällande detaljplaner
reglerar bl.a. byggrätt, tomtstorlekar och placering av byggnader. Utredningen ligger till grund
för ställningstagande till vilka detaljplaner det finns behov att ändra, samt om det är lämpligt att
utföra med hjälp av en planändring.
SPL 608
P 185
DP 1077
P 182
P 187
DP 871
Kommunens riktlinjer för planläggning för nybyggnation av friliggande villor ”Planbestämmelser
för villabebyggelse i Linköpings ytterområden och omland – standard”, fastställd av
Byggnämndskontoret, Bygglovsavdelningen, 2006-09-15, rekommenderar en största
byggnadsarea på 25 %, och en minsta tomtstorlek på 800 kvm. Exploateringsgraden bör inte bli
så hög att den öppna karaktären riskerar att försvinna. Många av tomterna i Tallboda är dock
stora i förhållande till dagens nyplanerade villaområden. Tidigare har liknande planändringar
genomförts inom kommunen i exempelvis Ljungsbro och Gottfridsberg, då byggrätter har
utökats till en total exploateringsgrad på ca 20 %. För att bevara områdets karaktär, och med
hänsyn till ibland relativt stora tomter har 20 % använts som riktvärde även i denna utredning i
Tallboda.
Besöksadress: Drottninggatan 45, Linköping Postadress: Linköpings kommun, Teknik- och samhällsbyggnadskontoret, 581 81 Linköping
Växel: 013-20 60 00 Fax: 013- 20 74 95

Planbestämmelser om byggnadssätt (avstånd mellan byggnader) och volymer (våningsantal och
hushöjder) har stort inflytande på om den befintliga karaktären i respektive område kan
behållas eller inte. Att ändra den typen av bestämmelser kräver därför mycket starka motiv, och
generellt sett, att en helt ny detaljplan upprättas. Det föreslås därmed ingen ändring av den
typen av bestämmelser.
Samma riktlinjer som har använts vid liknande planändringar i bl. a. Ljungsbro har utnyttjats:
• Befintlig bebyggelse som innehåller en- och tvåbostadshus, i dagligt tal kallat villor är de
som är föremål för planändring.
• Ingen fastighet ska få minskad byggrätt, även med hänsyn till givna dispenser före
införandet av plan- och bygglagen, PBL, den 1 juli 1987
• Tidigare prövning, i första hand givna dispenser före 1 juli 1987 och godtagna avvikelser
enligt PBL, fortsätter att gälla på samma villkor som tidigare.
• Områden med komplexa problem, exempelvis allmän platsmark som inte har genomförts är
svåra att ta med i denna typ av generell planändring.
• Detaljplaner där hindren för förbättrad byggrätt utgörs av bestämmelser på plankartan,
såsom mark som inte får bebyggas, kan endast undantagsvis tas med.
• Finansiering: kommunen förskotterar planarbetet, kostnad för prövning av åtgärder som
möjliggörs genom de ändrade planbestämmelserna får tas ut genom planavgift i samband
med bygganmälan.
Arbetsgång:
• Inventering av planbestämmelser i en tätort eller stadsdel
• Jämförelse mellan plankartor och befintlig bebyggelse
• Undersökning av storleken i befintlig bebyggelse (med hjälp av GIS-hjälpmedel)
• Platsbesök
• Val av nya planbestämmelser
Genomgång av planbestämmelser, exploateringsgrad mm. i varje plan:
SPL 608
”Förslag till stadsplan för del av Tallboda i Linköping” SPL 608 Fastställd 1979-04-06.
Planen ger plats åt ett trettiotal friliggande villor i väster samt ett fyrtiotal kedjehus i östra delen
av området.
För friliggande villor, enbostadshus och parhus, markerade med BFI gäller en maximal total
byggnadsarea på 250 m 2 dock max 20 % av tomten, vilket i praktiken innebär att 20 % gäller
som exploateringsgrad för samtliga av dessa fastigheter utom Malmskogen 10:6 pga.
fastighetsstorleken.
För kedjehusen, markerade med BFSrI gäller maximal total byggnadsarea på 175 m 2 dock max
1/3 (33 %) av tomten, vilket i praktiken innebär att 33 % gäller som exploateringsgrad för
samtliga av dessa fastigheter utom Malmskogen 10:78 och 10:29 (31,9 % och 31,2 %) pga.
fastighetsstorleken.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
P 182
”Förslag till ändring och utvidgning av byggnadsplan ÅKERBO KOMMUN Västra delen av
Malmskogen, Östergötlands län” P185 Fastställd 1957-03-30
Två byggrättsstorlekar finns inom planen:
2

115 m 2 + 25 m 2 på 40 fastigheter, markerade med F på plankartan, respektive
160 m 2 + 25 m 2 på 20 fastigheter, markerade med Ö på plankartan.
Dessutom tillåts olika våningshöjder, del 2 vån och dels 1 vån med vindsinredning.
Två tidigare planändringar, 182a och 182b medger större byggrätter på varsin fastighet. 182a
gäller på fastigheten Staby 12:24 och medger en större byggrätt med högst tillåtna sammanlagda
byggnadsarea på 200 m 2 . 182b gäller på fastigheten Staby 12:21 och medger en större
byggrätt med högst tillåtna sammanlagda byggnadsarea på 210 m 2 .
Max exploateringsgrad enligt plan generellt ca 10-20 %
undantag:
• Staby 11:1, en stor tomt med tillåten exploateringsgrad på endast 7,7 %
• Åby 9:1 & 9:2 samt Åby 1:6 & 1:11 där mindre tomter har styckats än vad som är
tillåtet enligt plan (584 m 2 -683 m 2 där minsta tomtstorlek enligt plan är 800m 2 ). Det
gör att maximal exploateringsgrad tillåten enligt plan blir mellan 27-31,7 %
Byggrätt på fastigheter för kedjehus/radhus (markerade med R på plankartan) är endast
reglerade med prickmark samt våningshöjd (max 2 vån).
P 185
”Förslag till ändring och utvidgning av byggnadsplan ÅKERBO KOMMUN, Malmskogen,
öster om Ekängsvägen, Östergötlands län”. P 185 vann laga kraft 1959-09-29
Planen består av endast friliggande villor, markerade med F på plankartan, samtliga med en
byggrätt om 115 + 25 m 2 för uthus. Detta innebär att en maximal exploateringsgrad på endast
12-17,5 % beroende på tomtstorlek, är tillåten enligt plan.
På 22 av 50 fastigheter överskrider i dagsläget byggrätten med mellan 2-48 m 2 (1-34 %).
Exploateringsgraden i dagsläget är på mellan 9-22,2 %
P 187
”Förslag till ändring och utvidgning av byggnadsplan ÅKERBO KOMMUN , Åby, Röjorna
m.m. Östergötlands län” P187 vann laga kraft 1961-12-13.
Planen medger en byggrätt på max 135 m 2 + uthus på 25 m 2 för friliggande villor, F. Detta gör
att tillåten exploateringsgrad enligt plan är maximalt 10 – 18,5 % beroende på storlek på
fastigheten. Två fastigheter, Åby 11:2 samt Åby 11:3 har dock blivit avstyckade till tomtstorlek
ca 665 m 2 vardera trots att minst tomtstorlek enligt plan är 800 m 2 . Detta medför att tillåten
exploateringsgrad på dessa två fastigheter enligt plan blir ca 24 %
En tidigare planändring, 187a, för fastigheten Åby 16:17 medger en större byggrätt med högst
tillåtna sammanlagda byggnadsarea på 200 m 2 .
Byggrätt på fastigheter för kedjehus/radhus (markerade med Sr i plan) är endast reglerade med
prickmark samt våningshöjd (max 1 vån). För att utöka byggrätten krävs därmed att delar av
gällande prickmark släcks ut.
3

DP 871
Detaljplan för fastigheten ÅBY 2:6 m.fl. inom stadsdelen Tallboda, Linköpings kommun.
DP 871 vann laga kraft 1990-04-30. Byggnadsarea tillåten antingen 200 m 2 , 220 m 2 eller
250 m 2 . Tillåten exploateringsgrad enligt plan 14 % - 24 % genomsnitt ca 16 %.
Planen ger plats för 14 st tomter för friliggande villor intill Linghemsvägen.
Bedömning:
De tre planerna P 182, P 185 och P 187 är alla gjorda i slutet på femtiotalet/början på
sextiotalet då relativt små byggrätter tilläts i förhållande till tomtstorleken. Det bedöms att de
flesta fastigheter skulle ha nytta av att utöka storleken på byggrätterna. SPL 608 är från 1979
och planen medger redan byggrätter vilka ger en exploateringsgrad på 20 %, vilket har satts
som riktvärde för utökning av byggrätter i denna planutredning. Därmed är bedömningen att
någon planändring inte behöver till.
DP 871 är från 1990, och medger en total byggnadsarea på över 200 m 2 för samtliga tomter. Att
utöka byggnadsarea ytterligare anses varken nödvändigt eller lämpligt. Dessa två planer är ändå
medtagna i inventeringen och analysen. Dels för att de var utpekade av Bygglovskontoret som
planer som eventuellt också skulle behöva ändras. Men också för att få en uppfattning om
ungefärlig byggrättsstorlek och exploateringsgrad även i nyare planer i området.
GIS-utredning
Ett antal kartanalyser har gjorts med hjälp av GIS för fastigheterna inom de 5 planerna.
Exempelvis har total utbyggd byggnadsarea på varje fastighet i dagsläget, enligt kommunens
databas, har beräknats. Uterum och skärmtak mm. är ej medräknade. Exploateringsgrad i
procent tillåten enligt plan för varje fastighet har också beräknats. Den har sedan jämförts med
nuvarande bebyggelsegrad och ett antal fastigheter som överskrider byggrätten har pekats ut.
Dessa analyser ligger också till grund för de noteringar om exploateringsgrad gjorts till varje
plan ovan.
Då fastigheten Staby 12:102 styrs av en annan reglering av byggrätten, med plats för både
bostadsbebyggelse och handelsändamål, HB, och denna planändring endast ämnar gälla den
fristående bostadsbebyggelsen i området har denna fastighet ibland uteslutits ur beräkningarna.
Detta gäller även de kedjehus/radhus som finns i området, eftersom deras byggrätt regleras
endast med prickmark.
4

DP 1077
Total byggnadsarea i dagsläget inom varje fastighet (inklusive komplementbyggnader, dock
exklusive skärmtak och uterum mm.)
5

DP 1077
Staby
12:102
Enligt plan tillåten total byggnadsarea på varje fastighet (m 2 ). Fastigheter markerade med vitt
(0) t ex Staby 12:102 och kedjehusen ej medtagna i sammanställningen.
6

Staby
12:102
Bebyggelsegrad på varje fastighet (%) i dagsläget. Fastigheten Staby 12:102 ej medtaget i
beräkningen.
7

Staby
12:102
Enligt plan tillåten exploateringsgrad på varje fastighet (%). Fastigheten Staby 12:102 ej
medtaget i beräkningen.
8