Fasta affärer - Mannheimer Swartling

ett nyhetsbrev från
mannheimer swartling
med inriktning på
fastigheter & entreprenad
februari 2012
fastighetsobligationer
- en möjlighet?
sidan 5
nya pbl
- förbättringar?
sidan 6
stämpelskatt
- risk för fallgropar
sidan 4
fotograf: holger staffansson, skanska
Fasta affärer

Ledare
2
fastighetsåret 2012 – en utblick
Vad bjuder 2012 på? Optimister och pessimister
står långt ifrån varandra i prognoserna.
Även ur fastighetsadvokatens
perspektiv finns flera aktuella frågor.
skattefritt eller inte?
Ett förhandsbesked och en dom av Förvaltningsrätten
i Göteborg i maj 2011 reste under förra året vissa
tvivel kring möjligheten att skattefritt paketera fastigheter
i aktiebolag. Ett förhandsbesked i december
2011 har i viss mån givit lugnande besked. Under
året kan fastighetsbranschen förhoppningsvis vänta
sig klargöranden avseende skattemässig paketering
av fastigheter i aktiebolag.
finansiera fastigheter i nytt läge
Om bankutlåning till fastighetsbranschen minskar
till följd av kreditåtstramningar, kan alternativa
finansieringsformer växa fram istället.
Företagsobligationer från fastighetsbolag att vänta
under 2012?
mer gröna hyresavtal
Fastighetsägarna presenterar våren 2012 sitt gröna
hyresavtal, som varit på öppen remiss till januari
2012. Avtalet är framtaget i dialog mellan hyresgästsidan
och hyresvärdsidan.
p som i partnering?
Argumenten för att använda partnering i entreprenadprojekt
framstår som logiska: när beställare
ökar graden av samverkan med entreprenören, och
matchar detta med ekonomiska incitament med
ansvarig utgivare
advokat jesper prytz
031-355 16 72, jpr@msa.se
redaktion
advokat tomas johansson
advokat hillevi börjesson
assistent emma rydén
assistent susanna johansson
kontaktpersoner
advokat klas wennström,
stockholm
08-595 064 15, kwe@msa.se
advokat jesper prytz,
göteborg
031-355 16 72, jpr@msa.se
advokat johan granehult,
malmö
040-698 58 22, jgr@msa.se
foto
Holger Staffansson, Skanska
Istock Photo
nyhetsbrevet utges
i informationssyfte
och är inte att betrakta
som juridisk rådgivning.
nyhetsbrevet får citeras
med angivande av källa.

fokus på gemensamma mål, blir projektgenomförandet
eff ektivare och bättre än om ett renodlat part/
motparts-tänk genomsyrar projektorganisationen.
Byggherrar som behärskar partnering kan få ut mer
ur projektteamets samlade kompetens, och mer
eff ektivt hantera komplexa utmaningar under projektgenomförandet.
Legalt återstår dock att spegla detta i
ett balanserat branschavtal. Om siktet under 2012 ställs
mot Allmänna Bestämmelser om Partnering, borde
”ABP 14” inte vara en omöjlig vision. Vad säger BKK?
den tredje dimensionen populär
Alltsedan tredimensionell fastighetsbildning blev
tillåten har intresset ökat, år för år. Såväl rena luftfastigheter
som skiktning av handel/kontor/bostäder
förekommer frekvent. Kreativiteten vet inga
gränser när den tredje dimensionen blivit rättsligt
synliggjord och mycket talar för att tendensen håller
i sig under 2012.
ägarlägenheter har sämre finansieringsmöjligheter
än bostadsrätter
Så länge bolånetaket i bostadsrättsprojekt kan hanteras
genom belåning både i föreningen och hos
brf-köparen kommer inte ägarlägenheter kunna
konkurrera på lika villkor. Varför ska ägarlägenheter
missgynnas fi nansiellt?
andra klassens nybyggda hus en realitet
under 2012?
Med nya plan- och bygglagen tillkom risken att
en del nybyggda hus aldrig får permanent användningsrätt
(defi nitivt slutbesked). Blir 2012 året då vi
får se andra klassens nybyggda hus, eller året då lagstiftaren
tar bort risken för en tudelning av bygglovens
rättsliga ställning? Se mer i artikeln på sid 6.
ovk – en ny bedömningsfråga
De nya bestämmelserna om OVK-besiktningar
anger att fastighetsägaren ska vidta åtgärder för att
avhjälpa avvikelser så snart han har anledning att
misstänka att sådana fi nns. När det villkoret är uppfyllt
är inte helt klart och hur denna bedömningsfråga
ska hanteras legalt vid köp och försäljning
kommer klargöras i transaktionspraxis under 2012.
trevlig läsning!
jesper prytz
advokat

Stämpelskattelagstiftningen
– risk för fallgropar
4
Den 1 januari 2011 höjdes stämpelskatten
för juridiska personers förvärv av
fastigheter från 3 procent till 4,25 procent.
Den nya högre skattesatsen har
nu gällt i drygt ett år och det har aldrig
varit så kostsamt att göra fel och drabbas
av en högre stämpelskatt på grund av
rena förbiseenden.
Stämpelskatt vid överlåtelse av fast egendom till en
juridisk person utgår med 4,25 procent av det högsta
av köpeskillingen för fastigheten och fastighetens
taxeringsvärde. Säljaren och köparen av den fasta
egendomen är solidariskt ansvariga för att stämpelskatten
betalas. Det står dock parterna fritt att
sinsemellan reglera vilken part som ska ansvara för
stämpelskatten och det normala vid en överlåtelse är
att köparen svarar för stämpelskatten. Denna fördelningen
binder dock inte lantmäteriet utan medför
bara att den part som avkrävts stämpelskatt i
efterhand kan rikta anspråk mot den part som i
överenskommelsen mellan parterna ska svara för
stämpelskatten.
Nedan berörs kort några frågor där vi upplevt att
det finns risk för misstag och förvirring när det gäller
stämpelskatt.
transportköp
En vanlig företeelse är att fastigheter vidareförsäljs
efter förvärv, s.k. transportköp. Anledningen
till detta kan vara interna omstruktureringar eller
pak-eteringar. Om ansökan om lagfart för en sådan
vidareförsäljning sker inom tre månader från det att
köpebrevet för det första förvärvet upprättades och
vidareförsäljningen sker på samma villkor som det
första förvärvet så är det första förvärvet, med vissa i
lagen angivna undantag, stämpelskattebefriat.
vikten av ordagrant intygande vid
transportköp
Vid ansökan om stämpelskattebefrielse vid en
vidareförsäljning ska köpare och säljare avge en
sanningsförsäkran på heder och samvete avseende
vissa i lagen angivna förhållanden. En sådan sanningsförsäkran
görs vanligtvis på köpebrevet för
vidareförsäljningen och ett misstag som ibland sker
är att intygandet sker på annat sätt än som följer av
lagen. Lantmäteriet och domstolarna har valt att
tolka lagen strikt och det gäller att i överlåtelsehandlingen
exakt upprepa intygandet. Om så inte
sker finns det stor risk att lantmäteriet inte medger
befrielse från stämpelskatteskyldighet och stämpelskatt
utgår för båda förvärven.
intygande med fullmakt
Domstolar och myndigheter har vidare ansett att
ett intygande på heder och samvete inte kan ske via
fullmakt. Det finns i och för sig viss logik i detta,
men kravet på intygande i original är mycket lätt att
missa. Att detta förhållande inte direkt framgår av
lagen, utan följer av ett 80 år gammalt rättsfall är
däremot olyckligt.
transportköp efter årsskifte
Enligt vad som beskrivits ovan utgår stämpelskatt
vid en vidareförsäljning endast på det senare förvärvet.
I de fall stämpelskatt utgår baserat på taxeringsvärdet
och vidareförsäljningen sker efter ett årsskifte
och det första förvärvet före årsskiftet så gäller alltså
taxeringsvärdet för det nya året. Då taxeringsvärdena,
i vart fall historisk, ofta höjs efter årsskifte och
det är lätt att missa att det är taxeringsvärdet för det
senare förvärvet som är det aktuella taxeringsvärdet
som stämpelskatten baseras på, finns det risk att en
förvärvare drabbas av högre stämpelskatt än vad
man hade räknat med.
stämpelskatt vid överlåtelse av
industrifastigheter
Vad avser överlåtelser av industrifastigheter ingår
inte industritillbehör i taxeringsvärdet för fastigheten.
Industritillbehör utgör typiskt sett fast
egendom och ingår i en överlåtelse av en fastighet
om inte fastighetsägaren har avgivit förklaring om
att industritillbehören ska utgöra lös egendom och
detta antecknats i fastighetsregistret. Om industritillbehören
utgör fast egendom ska, vid beräkning
av stämpelskatt baserad på taxeringsvärdet för fastigheten,
värdet av sådana industritillbehör läggas till
taxeringsvärdet. Lantmäteriet kommer då att kräva
ett värderingsintyg avseende industritillbehören.
slutsatser
Sammantaget innehåller regleringarna om stämpelskatt
en hel del fallgropar som kan få direkta
konsekvenser i kronor och ören. Det är därför viktigt
att sätta sig in i gällande regler och iaktta viss
försiktighet.
daniel jönsson
daj@msa.se

Fastighetsobligationer
– en möjlighet för rätt objekt
Det har länge talats om behovet av en
vitaliserad obligationsmarknad i Sverige
men tyvärr hänt väldigt lite. Nu verkar
det som om vi plötsligt drabbats av den
så kallade ”ketchupeffekten”.
Nu händer det mycket – överallt. Fastighetsbolag
och andra börjar intressera sig för obligationer som
en alternativ finansieringsform. Banker och fastighetsrådgivare
satsar på att bygga upp särskilda team
som kan strukturera och arrangera obligationsemissioner.
Pensionsfonder, stiftelser och andra kapitalplacerare
avsätter resurser för investeringar i denna
typ av värdepapper. Detta är en utmaning för rådgivare
och andra aktörer i kapitalmarknaden. De nya
emittenterna måste förstå hur en obligation fungerar
och vad som skiljer den från ett banklån. En obligation
innehåller typiskt sett mindre begränsningar än
ett banklån. Å andra sidan så är det svårare att ändra
på villkoren och få ett medgivande till avvikelser
från villkoren när en obligation väl är utgiven. Det
är också svårare, och som regel dyrare, att amortera
eller förtidsbetala en obligation än ett banklån.
”De villkor som används för osäkrade
obligationer utgivna av stora börsnoterade
företag fungerar relativt bra för
sitt ändamål. Den stora utmaningen
blir att utveckla villkor för andra
typer av obligationer, som till exempel
fastighetsobligationer med eller utan
säkerhet.”
Obligationsvillkoren behöver också utvecklas
på den svenska marknaden. Förutom införandet av
bestämmelser om obligationsinnehavarmöte och
majoritetsbeslut av obligationsinnehavarna har det
hänt väldigt lite med villkoren i modern tid. De villkor
som används för osäkrade obligationer utgivna
av stora börsnoterade företag fungerar relativt bra
för sitt ändamål. Den stora utmaningen blir att utveckla
villkor för andra typer av obligationer, som
till exempel fastighetsobligationer med eller utan
säkerhet.
För att åstadkomma ett lämpligt skydd för obligationsinnehavarna
i dessa fall kan villkoren behöva
innehålla åtaganden av olika slag avseende fastigheterna,
finansiella nyckeltal, en utökad informationsskyldighet,
osv. Emittenten kan också behöva ställa
säkerhet över fastigheterna, aktier i fastighetsägande
bolag och bankkonton. För dessa typer av strukturerade
obligationer fyller en oberoende företrädare en
vital roll. Företrädaren kan, för obligationsinnehavarnas
räkning, hålla eventuell säkerhet och följa upp efterlevnaden
av finansiella nyckeltal och andra åtaganden.
Vad gäller fastighetsobligationer kan det finnas särskild
anledning att fundera över alternativa säkerhetsstrukturer
genom vilka man kan undvika att betala
stämpelskatt för nya pantbrev. Genom pant över aktier
i ett fastighetsägande bolag kombinerad med så kalllad
”ring-fencing” av bolaget kan man åstadkomma en
struktur som i all huvudsak skyddar fastigheterna mot
konkurrerande fordringsägare. När vi väl kommit så
här långt så måste investerarna analysera och prissätta
kreditrisken på dessa nya typer av obligationer.
I denna process måste investerarna också väga in de
mer detaljerade obligationsvillkoren och ett eventuellt
säkerhetspaket.
Slutligen så har vi frågan om likviditeten. Även
om emittenterna och investerarna hittar varandra vad
gäller prissättningen på obligationerna så är det ett
notoriskt faktum att den svenska obligationsmarknaden
inte är särskilt likvid. Om man vill investera i en
obligation så måste man i princip vara beredd att hålla
den till förfall, eftersom man inte kan veta säkert att
man kan sälja den i en fungerande marknad. Detta är
inget problem för många investerare, men för andra är
det tyvärr omöjligt att investera i en finansiell tillgång
som man inte med lätthet kan avyttra. Detta är kanske
den svåraste frågan att lösa, eftersom den kräver en
samverkan av så många aktörer med delvis motstridiga
intressen.
Sammanfattningsvis kan man konstatera att vi nu
– äntligen – är på god väg att utveckla den svenska
obligationsmarknaden. Flera steg återstår, men vandringen
har definitivt påbörjats.
andré andersson
aa@msa.se

Nya PBL – blev det så bra som
man tänkt sig?
6
I början av maj 2011 infördes den nya
plan- och bygglagen (”PBL”) vilken
innehöll ett flertal lagändringar. Denna
artikel syftar till att kortfattat redogöra
för vissa av skillnaderna mellan PBL
och den äldre plan- och bygglagen
från 1987 (”ÄPBL”), samt att helt kort
reflektera över huruvida förändringarna
lett till att uppsatta mål med den nya
lagstiftningen infriats.
Förutom en allmän översyn och modernisering av
språk och stuktur i lagen var tanken att ta ett helhetsgrepp
på över 250 ändringsförslag som förts fram
under de senaste åren. Utöver förbättrad kontroll
av det som byggs syftar förändringarna också till att
förtydliga reglerna och förenkla användandet, vilket
är tänkt att leda till effektivare beslutsprocesser
avseende såväl planläggning som lovgivning.
För att effektivisera handläggningen av överklaganden
har instansordningen justerats så att samtliga
kommunala beslut under PBL överklagas till länsstyrelsen
och därefter till mark- och miljödomstol och
vidare till Mark- och miljööverdomstolen. Den justerade
instansordningen medger sannolikt också vissa
samordningsvinster i ärenden som ska prövas enligt
både PBL och miljörättslig lagstiftning.
planprocessen
Även om grunddragen för planprocessen kvarstår
från ÄPBL har vissa ändringar införts vad gäller de
olika planerna och framtagandet av dessa.
Utvecklingen de senaste tio åren har inneburit att
planarbetet allt oftare startas genom initiativ från
enskilda exploatörer, som också ofta svarar för delar
av det praktiska planarbetet. Kommunernas hantering
av enskilda initiativ varierar och otydliga eller
bristande besked från kommunen medför ofta osäkerhet
och långa, fördyrande processer för de som vill
få till stånd en planändring. PBL innehåller därför en
möjlighet att inom fyra månader från ansökan, innehållande
vissa handlingar, få besked om hur kommunen
ställer sig till förslag som kräver detaljplaneläggning
– s.k. planbesked. Planbeskedet är dock inte
bindande varför det kan ifrågasättas i vilken grad den
enskilde ska kunna förlita sig på ett positivt besked.
Planprocessen har också förenklats och förkortats
i några avseenden, främst beträffande planprogram
och programsamråd som tidigare var näst intill obligatoriska.
En annan nyhet är att utställningsförfarandet
enligt ÄPBL ersatts av ett skriftligt granskningsförfarande.
Istället för att ställa ut förslaget
ska kommunen hålla det tillgängligt för den som
vill granska det. Huruvida ändringen innebär någon
större förenkling i praktiken är dock tveksamt.
En förändring som däremot synes vara av större
betydelse är införandet av en ny typ av enkelt planförfarande
för situationer där detaljplanen enbart gäller
en verksamhet som har eller ska bli föremål för en
tillståndsprövning enligt miljöbalken eller viss annan
lagstiftning. Denna ändring medför i hög utsträckning
att behovet av parallella prövningar tas bort.
lovprocessen
Enligt PBL ska kommunen besvara en ansökan
om bygglov senast 10+10 veckor efter att komplett
ansökan lämnats in. Införandet av en tydlig frist är
en förändring gentemot tidigare regler.
Den nyhet rörande bygglov som sannolikt
väckt störst uppmärksamhet hittills är ansträngningarna
för att finna en lösning för att lämnade
bygglov ska kunna vinna laga kraft. Det är emellertid
inte helt klart att frågan är löst ens genom
bestämmelserna i PBL, eftersom möjligheten till
delgivning genom annonsering endast är verksam
mot okända sakägare. För att bygglov ska
vinna laga kraft kommer byggnadsnämnden även
fortsättningsvis behöva direkt delge den som är berörd
part, känd sakägare eller boende med ej tillgodosedda
synpunkter.
byggnadens ibruktagande och
slutbesked
Sedan byggherren visat att alla krav som gäller för
de vidtagna åtgärderna är uppfyllda och byggnads-

nämnden inte funnit skäl att ingripa mot bygg-
nationen ska slutbesked lämnas. Så länge slutbesked
eller interimistiskt slutbesked inte har lämnats råder
användningsförbud för byggnaden.
”Den nyhet rörande bygglov som
sannolikt väckt störst uppmärksamhet
hittills är ansträngningarna för
att finna en lösning för att lämnade
bygglov ska kunna vinna laga kraft. ”
Slutbesked kan lämnas även om det finns försumbara
brister. Lagtexten lämnar dessutom en öppning
för interimistiska slutbesked när det finns annat
än försumbara brister, eller om en kontroll behöver
göras i senare skede. I praktiken torde interimistiska
slutbesked komma att bli den klart dominerande
formen av slutbesked eftersom Boverkets nya byggregler,
för många byggnader, kräver att byggnadens
energianvändning mäts under en sammanhängande
12-månadersperiod, avslutad senast 24 månader
efter det att byggnaden tagits i bruk. Vidtas inte
erforderliga åtgärder i tid kommer definitivt slutbesked
inte att lämnas och användningsförbud inträder.
En situation som kan vara särskilt riskfylld är den
när byggnaden tas i bruk av annan än den som uppfört
den, t.ex. efter överlåtelse av en projektfastighet.
Hur denna situation är tänkt att hanteras framgår inte
av lagtext eller förarbeten, inte heller finns några klara
riktlinjer från Boverket. Klart är emellertid att risken
att åtgärderna inte vidtas inom fristen för det interimistiska
slutbeskedet behöver beaktas då hus utan definitivt
slutbesked överlåts och/eller hyrs ut. Utformningen
av PBL riskerar att motverka omsättningsintresset
avseende nyproducerade byggnader, eftersom användningsförbud
kan återinträda enligt ovan.
slutsats
Det är nog ingen överdrift att säga att PBL i vissa
delar bör ses över för att uppfylla de, goda, syften
som angavs som grund för lagändringen. Särskilt
stort tycks behovet vara vad avser dels bygglov och
möjligheten för sådana att vinna laga kraft, dels för
bestämmelserna om när, och under vilka omständigheter,
en byggnad får tas i bruk. I avvaktan på en
sådan översyn och de ändringar som rimligen kommer
följa därpå behövs riktlinjer från Boverket,
inte minst för att underlätta en likartad tolkning av
bestämmelserna i PBL landets kommuner emellan.
Sådana riktlinjer bör lämnas så snart som möjligt.
jonas larson
jla@msa.se

Omreglering av tomträttsavgäld – ny
utredning för enklare och enhetliga regler
8
Debatten är inte ny. Under 2011 har
dock uppmärksamheten kring principerna
för omreglering av tomträttsavgäld
på nytt fått liv, något som vi sett i
media. Kritik har framförts mot oskäliga
avgäldshöjningar och att det råder
oförutsägbarhet och diskrepans mellan
olika upplåtares (ofta kommunerna)
beräkningssätt av tomträttsavgälden.
Tomträttsavgälder omregleras löpande vid utgången
av vissa tidsperioder, tidigast vart tionde år enligt
tvingande lagstiftning. Lagen uppställer ingen generell
och tydlig formel för bestämmande av avgälden
vid omreglering.
Enligt gällande lagstiftning ska tomträttsavgäldens
storlek fastställas på grundval av markvärdet vid tidpunkten
för omprövningen. Avgälden ska enligt förarbeten
motsvara en skälig ränta på det uppskattade
markvärdet. Två faktorer bestämmer således avgäldens
storlek – markens värde och avgäldsräntan.
Vid en bedömning av markvärdet ska hänsyn
tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare
föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens
användning och bebyggelse. Bedömningen i det
enskilda fallet påverkas således bl.a. av om det är fråga
om upplåtelse för bostadsändamål eller för kommersiellt
ändamål och om det i övrigt finns inskränkningar
i upplåtelsen. Fastighetens taxeringsvärde kan tjäna
till ledning vid värderingen men förarbeten anger att
taxeringsvärdet inte ska tillmätas avgörande betydelse.
Vidare har i praxis godkänts formler för bestämmande
av markvärdet som innebär uppräkning av taxeringsvärdet
för att motsvara ett tänkt marknadsvärde (då
taxeringsvärdet endast anses utgöra 75 procent av
marknadsvärdet) och avdrag med viss schablon för
tomträttshavarens egna investeringar på marken.
Vad gäller avgäldsräntan har Högsta domstolen
i flera fall bestämt att avgäldsräntan ska bestämmas
med utgångspunkt i den långsiktiga realräntan på
den allmänna kapitalmarknaden (i princip skillnaden
mellan den nominella räntan och inflationen).

Trots att det i praxis och förarbeten fastlagts stöd
och riktlinjer för hur markvärdet ska bestämmas och
vad som är att anse som en skälig ränta, ger gällande
rätt utrymme för olika värderingsmetoder för upplåtares
bedömning av markvärdet och vad som är en skälig
avgäldsränta.
kritiken och tidigare utredningar
Kritiken mot den nuvarande regleringen tar delvis avstamp
i de långa avgäldsperioderna. Långa avgäldsperioder
tenderar att resultera i stora etappvisa ökningar
av avgälden. Höjningen blir särskilt påtaglig om det
har gjorts kraftiga höjningar av taxeringsvärdena under
perioden. En lång avgäldsperiod innebär vidare att
tomträtter kommer att omprövas vid olika tillfällen.
Detta kan medföra att tomträtter som är likvärdiga
under flera år kan ha stora skillnader i avgäldsnivå.
Det främsta kriteriet utöver de långa avgäldsperioderna
är kanske att systemet saknar en enhetlig metod
för att fastställa markvärdet och räntan. Detta leder
till att olika upplåtare utvecklar skilda metoder och
praxis.
Bristen på enhetliga och tydliga regler leder till att
parterna ofta anser sig ha stöd för skilda uppfattningar
om t ex markvärdet. Detta resulterar i sin tur i långdragna
och kostsamma domstolsprocesser.
Kritiken mot tomträttssystemet är inte ny och
reglerna för bestämmande av tomträttsavgälden har
varit föremål för utredning såväl under 1980- som
1990-talet. Utredningarna resulterade i en proposition
1998/99, men har inte föranlett någon ändring
av lagstiftningen.
”Kritiken mot tomträttssystemet är
inte ny och reglerna för bestämmande
av tomträttsavgälden har varit föremål
för utredning såväl under 1980- som
1990-talet.”
Huvuddragen i lagförslaget 1998/99 satte fokus
på en utökad avtalsfrihet mellan parterna. Förutsatt
att parterna inte överenskommit om en längre
period föreslogs en årlig omreglering av avgälden.
Avgäldsräntan föreslogs vara lagfäst för såväl tomträtter
för småhusändamål som för kommersiella
ändamål. För kommersiella tomträtter ansågs att
markvärdet skulle fastställas med utgångspunkt
i markens marknadsvärde och att parterna skulle
kunna avtala om andra kriterier för avgäldsbestämningen
än vad som uttrycks i lag. Till skillnad
från de kommersiella tomträtterna ansågs tomträtterna
för småhusändamål ha ett starkare skydds-
värde med tvingande bestämmelser för omreglering.
Markvärdet som skulle ligga till grund för avgäldsbestämningen
föreslogs i denna del motsvara markens
taxerade värde.
Lagförslaget ledde inte till en reformering då det
ansågs svårt att förutsäga det ekonomiska utfallet av
regleringen.
ny utredning
Den 22 juni 2011 beslutade regeringen att återigen
tillsätta en utredning för att bl.a. föreslå enklare
regler för bestämmande av tomträttsavgälden vid
omreglering.
Enligt utredningsdirektivet ska det grundläggande
syftet med utredningen vara att skapa en mer
förutsägbar ordning och en så enkel avgäldsbestämning
som möjligt. Beräkningstekniska och andra
svårigheter med att fastställa avgäldsunderlaget och
avgäldsräntan ska undvikas.
Utredaren ska enligt direktivet särskilt överväga
kortare avgäldsperioder och en koppling av ändringar
av avgälden till något slag av index. Vidare ska
utredningen eftersträva en omregleringsprocess som
inte nödvändigtvis kräver den enskilde tomträttshavarens
aktiva medverkan samt eftersträva ett system
som medför såväl förutsägbarhet och trygghet för
tomträttshavaren och som, i förhållande till gällande
system, huvudsakligen innebär oförändrade
avgäldsintäkter för fastighetsägarna och kostnader
för den enskilde tomträttshavaren, samt värnar om
tomträttens kreditvärde.
Problematiken kring och de överväganden och
hänsyn som får göras inför en reformering av bestämmelserna
är komplexa och endast mycket ytligt
och inte på något sätt fullständigt beskrivna här.
Det ska bli intressant att så småningom få ta del av
resultatet av vågskålen. Förhoppningsvis kan utredningen
denna gång leda till mer handfasta verktyg
för kommunerna och ge tomträttshavarna en ökad
förutsägbarhet inför framtida omregleringar.
Uppdraget ska redovisas den 31 oktober 2012.
jennie knutsson
jkn@msa.se
för fördjupning kring problematiken
och syftet med den pågående
utredningen, se kommittédirektiv
vissa tomträtts- och
arrendefrågor (dir 2011:60).

Väl genomarbetade förvaltningsavtal
– en allt viktigare produkt på marknaden
10
Bristfällig förvaltning kan medföra all-
varliga konsekvenser för en fastighetsägare
av såväl ekonomisk som ansvarsmässig
natur. För att säkerställa en
effektiv och god förvaltning krävs att
förvaltningsavtalet är genomarbetat,
tydligt och enhetligt samt tillvaratar
fastighetsägarens intressen. På detta sätt
kan fastighetsägaren säkerställa bl.a.
kvalitet, kontroll över kostnader och
kunnande i förvaltningen samt bevara
fastigheters värde och nöjda hyresgäster.
Många fastighetsägande bolag vill därför se över
och modernisera sina förvaltningsavtal i syfte att
förbättra förvaltningen och utveckla sina fastigheter.
Det ”moderna förvaltningsavtalet” syftar till att
optimera fastighetsförvaltningen, hantera fastighetsägaransvar
och förebygga både att eventuella
problem uppstår i förvaltningen samt mellan beställare
och förvaltningsentreprenören.
Förvaltningsavtalet måste innehålla en tydlig beskrivning
av förvaltningsentreprenörens åtagande.
Det kan vara fråga om ett totalåtagande innefat-
tande såväl teknisk som administrativ förvaltning
eller endast delar härav. Ett sätt att definiera åtagandet
är att i förvaltningsavtalet precisera målet
med förvaltningsentreprenaden. Målsättningen kan
lämpligen delas upp i olika typer av mål, såsom kvalitetsmål,
miljömål etc.
Det är viktigt att förvaltningsavtalet innehåller
klart och tydligt definierade ansvarsområden och
uppgifter. Förvaltningsentreprenörens behörighet
och befogenhet inom ramen för uppdraget måste
beskrivas. Vidare måste fastighetsägaransvaret, dvs.
det skadeståndsrättsliga och straffrättsliga ansvar
som kan åläggas en fastighetsägare, hanteras på ett
optimalt sätt.
Beställaren måste ges möjlighet att kontrollera
att förvaltningsentreprenören utför sitt åtagande
kontraktsenligt. Det är dock viktigt att beställarens
kontroll inte är för ingripande så att det begränsar
förvaltningsentreprenörens ansvar.
Det förekommer olika ersättningsmodeller på
marknaden: fast ersättning, rörlig ersättning eller
en kombination av fast och rörlig ersättning. Det
är även möjligt att påverka förvaltarens insatser
genom incitamentsklausuler, t.ex. genom att koppla
ersättning och eventuell bonus till kundnöjdhet,
uthyrningsnivå etc. Rätt utformade och använda kan
sådana ”morötter” skapa vinster åt både beställaren
och förvaltningsentreprenören. Det är dock viktigt
att det finns tydliga regler och mätmetoder för att
fastställa om prestationsnivåer uppnåtts och om
tillhörande bonus ska utfalla. På motsvarande sätt
kan införas ”piskor” eller negativa incitament för att
säkerställa att exempelvis vissa kvalitets- och funktionskrav
blir tillgodosedda.
Utöver nämnda områden finns det förstås en rad
övriga frågor att tänka på och beakta vid upprättandet
av förvaltningsavtal. För den som vill se över och
modernisera sina förvaltningsavtal, är det viktigt att
samtliga viktiga avtalsområden behandlas och att
regleringarna i avtalet är genomarbetade, tydliga
och enhetliga.
mårten tageus
mta@msa.se
andréa dahrén
ada@msa.se

Trender
Med ett team på 60 jurister som dagligen
arbetar med fastighetsbranschens
transaktioner och andra fastighetsrättsliga
frågor har Mannheimer Swartling
norra Europas största grupp av fastighetsjurister.
Vårt dagliga arbete återspeglar
därför i stora delar trenderna i
fastighetsbranschen.
På transaktionssidan har 2012 inletts på ett liknande
sätt som 2011 avslutades. Stora strukturella transaktioner
blandas med enklare överlåtelser och den
enskilt största transaktionen på senare tid inom fastighetsgruppen
är försäljningen av Norrvidden under
hösten 2011.
Finansiering, eller snarare svårigheten att finansiera
förvärv är i fokus för såväl säljare som köpare.
Projektsamverkan och på förhand sålda projektfastigheter
är en vanlig lösning på finansieringsproblematiken.
Detsamma gäller olika former av
samarbeten mellan flera köpare vid förvärv av fastigheter
och vi får allt fler förfrågningar om alternativa
finansieringslösningar via obligationsmarknaden.
Slutligen, vad gäller transaktioner, har skattedomar
lett till ett ökat fokus på bolagsstrukturer vid
förvärv.
På senare tid har byråns jurister deltagit i en rad
mycket spännande exploaterings- och entreprenadprojekt.
Ett som särskilt kan nämnas är byråns deltagande
i Facebooks bygge och etablering av datahallar
i Luleå. Ett annat är upprustningen av delar
av tunnelbanenätet i Stockholm och byrån arbetar i
skrivande stund med flera omfattande projekt kopplade
till gruvindustrin. Sedan en tid tillbaka företräder
byrån därtill beställaren av Nya Karolinska
Sjukhuset i Solna, som lär vara Europas största
pågående husbyggnadsprojekt.
Sammantaget ser vi med tillförsikt på möjligheterna
under 2012 och det är glädjande att vi får delta
i transaktioner och projekt som täcker i princip alla
delar av fastighetsbranschen.
tomas johansson
toj@msa.se

stockholm
norrlandsgatan 21
box 1711
111 87 stockholm
telefon: +46 (0)8 595 060 00
göteborg
östra hamngatan 16
box 2235
403 14 göteborg
telefon: +46 (0)31 355 16 00
malmö
södergatan 22
box 4291
203 14 malmö
telefon: +46 (0)40 698 58 00
helsingborg
södra storgatan 7
box 1384
251 13 helsingborg
telefon: +46 (0)42 489 22 00
frankfurt
bockenheimer landstrasse 51–53
60325 frankfurt am main, tyskland
telefon: +49 69 97 40 120
berlin
mauerstrasse 83–84
10117 berlin, tyskland
telefon: +49 30 22 66 990
moskva
romanov dvor business centre
romanov per. 4
125009 moskva, ryssland
telefon: +7 495 380 32 80
Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå.
Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med
branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk
rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande
internationell verksamhet och uppdrag över hela världen.
Med ett team på 60 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens
transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har
Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister.
Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination
st: petersburg
sweden house
malaya konyushennaya
191186 st. petersburg, ryssland
telefon: +7 812 335 23 00
shanghai
unit 7, 25th floor, platinum
no. 233 taicang road, luwan district
shanghai 200020, kina
telefon: +86 21 6141 0980
hong kong
suites 3313-3317, 33rd floor
jardine house, 1 connaught place
central, hongkong, kina
telefon: +852 2526 4868
bryssel
it tower
avenue louise 480
1050 bryssel, belgien
telefon: +32 2 732 22 22
new york
101 park avenue
new york ny 10178, usa
telefon: +1 212 682 05 80
www.mannheimerswartling.se
av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat
experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett
tydligt branschfokus.
För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta mln@msa.se