Nyhetsbrev Fasta Affärer, mars 2013 - Mannheimer Swartling

ett nyhetsbrev från
mannheimer swartling
med inriktning på
fastigheter & entreprenad
mars 2013
Att köpa en projektfastighet
si da n 6
Hyresgarantier i överlåtelseavtal
si da n 8
Introduktion till avveckling
av fastighetskonsortier
si da n 1 2
Fasta affärer

Ett år med många möjligheter att
påverka branschens framtid
2
2013 är ett spännande år, med många
frågor i luften och nyheter på väg.
I media har det under våren förts en debatt om det
s.k. Myresjöhusmålet. I debatten ifrågasätts om det
var en seger som kostade mer än den smakade för
byggbranschen, när hovrätten friade från ansvar för
bristerna i de enstegstätade putsfasaderna. Kommer
målet upp i Högsta domstolen? Och vad är samhällets
ansvar? Regeringen har bett en utredning att senast
den 30 april 2013 besvara frågan om ett lagreglerat
tredjemansskydd bör införas i Sverige. Därigenom får
vi kanske en förtydligad ansvarsfördelning mellan
konsumenter, byggbranschen och det allmänna för
utvecklingsfel i småhusbyggnation. Som det ibland
uttrycks, branschen behöver inte bara bygga hus, den
behöver bygga förtroende också.
Gröna hyresavtal etablerar sig steg för steg i Sverige.
På Mannheimer Swartling har vi varit tidigt ute och
i år tecknat byråns första gröna hyresavtal, för vårt
kontor i Stockholm. Vi ser hur många klienter introducerar
gröna hyresavtal i sina verksamheter och på
transaktionssidan börjar de gröna frågorna återspegla
sig i överlåtelseavtalen.
Att klimatsmart agerande står högt på agendan får inte
skymma behovet av en balanserad avvägning mellan
miljöintressen och samhällets bebyggelsebehov.
Idag finns obalanser, t.ex. har olika miljöintressen
fått status som riksintresse, medan bostadsbebyggelse
idag inte har samma status i lag. Varför är inte
bostads bebyggelse ett riksintresse?
ansvarig utgivare
advokat jesper prytz
031-355 16 72, jpr@msa.se
redaktion
advokat tomas johansson
advokat hillevi börjesson
assistent emma rydén
kontaktpersoner
advokat klas wennström
08-595 064 15, kwe@msa.se
advokat jesper prytz
031-355 16 72, jpr@msa.se
advokat johan granehult
040-698 58 22, jgr@msa.se
foto
Joachim Lundgren, Karl Johan Forsberg,
iStockphoto
nyhetsbrevet utges
i informationssyfte
och är inte att betrakta
som juridisk rådgivning.
nyhetsbrevet får citeras
med angivande av källa.

Mer konkreta möjligheter att under året påverka
branschens framtid finns gällande regelverket om
plangenomförande och tekniska byggnadskrav. Två utredningar
med viktiga ändringsförslag inom dessa
områden är på remiss till 24 april 2013. I lagförslagen
ser vi konturerna av betydligt mer långtgående
förbättringar och förenklingar än vad ”nya” PBL
medförde 2011. Om remissinstanserna ger god återkoppling
på lagförslagen finns förutsättningar för
en grundläggande förnyelse av viktiga pusselbitar i
bygg- och fastighetssverige.
Parallellt med remissarbetet har plangenomförandeutredningen
fått tilläggsuppdrag som tangerar debatten
som tog fart under Almedalsveckan 2012, om varför
byggandet i Sverige går långsammare och är dyrare
än i t.ex. Tyskland (NCC:s jämförelse). Förslag till
lagändringar ska presenteras 30 april 2013.
På finansmarknaden är en legal nyhet som kan beröra
fastighetsbolag under 2013 de nya bestämmelserna
om tvingande clearing av OTC-derivat. Dessa regler
kommer att få effekter även för icke-finansiella parter.
Rapporteringsskyldighet och dokumentationskrav införs,
liksom vissa operativa krav.
Från 1 februari 2013 gäller nya regler om privatuthyrning
i andra hand av bostäder. Den som hyr ut
får rätt att sätta hyran friare och det ska inte längre
vara möjligt att få tillbaka en del av den betalda hyran
retroaktivt.
Vad kan man mer önska sig av 2013? Branschförhandlade
standardvillkor för partnering, står fortfarande på den
legala önskelistan. Partnering, som samverkansform
för byggentreprenader, är här för att stanna och förtjänar
en balanserad och allmänt accepterad reglering.
Jag vidhåller också kritiken mot röstbegränsnings regeln
i samfällighetslagen. Denna tvingande minoritetsskyddsregel
är inte rimlig i modernt samhällsbyggande,
om kostsamma och underhållskrävande
tekniska anläggningar ska inrättas som gemensamhetsanläggningar.
Kanske tas denna fråga upp när
regeringens utredare under 2014 lämnar förslag på
hur ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter ska
kunna ske.
Lagändringar eller ej, möjligheterna till framgångsrik
bygg- och fastighetsverksamhet beror ytterst på enskilda
människors agerande, oavsett om det är myndighetspersoner
eller fastighetschefer. Fokus på management
i fastighetsbranschen har CMB på Chalmers
Tekniska Högskola i Göteborg, som kopplar samman
näringslivets företrädare med akademin, för att utveckla
management i branschen. Efter att ha följt
CMB i snart 15 år kan jag konstatera att detta är något
branschen behöver.
jesper prytz
ordförande
fastighetsgruppen
jpr@msa.se

”Den värdelösa garantin”
– ett case för transaktionsvana ickejurister
4
Föreställ er följande scenario. Parterna
är överens om villkoren för en fastighetsaffär
och finansieringen är på plats.
Det som återstår är egentligen bara
att underteckna ett överlåtelse avtal
så är affären i hamn. Köparen får då,
genom sin undersökning av fastigheten,
informa tion som indikerar att marken
kan vara förorenad. Parterna vill slutföra
affären så fort som möjligt och det
finns därför inte tid att utreda frågan
mer. Säljaren har lämnat en garanti om
fastighetens miljömässiga skick i överlåtelseavtalet
så köparen känner sig ändå
trygg med att miljörisken är hanterad.
Slutet gott, allting gott! Eller?
Ett överlåtelseavtal, oavsett om det avser en fastighet
eller aktierna i ett bolag, innehåller ofta bestämmelser
om säljarens ansvar. Vanligtvis lämnar säljaren en rad
garantier till förmån för köparen rörande bl.a. ägande,
belastningar, verksamhet, hyresavtal och miljö.
Säljarens garantiansvar är emellertid inte förbehållslöst
utan parterna brukar avtala om begränsningar i
garantiansvaret med bl.a. tids- och beloppsbegränsningar.
Det betyder att den brist som köparen gör
gällande måste uppgå till ett visst belopp och reklameras
inom viss tidsgräns. Därutöver brukar säljaren
inte ansvara för brist som köparen har upptäckt eller,
i vissa fall, borde ha upptäckt vid sin undersökning,
due diligence, av fastigheten/aktierna. Det innebär
att köparen inte kan hålla säljaren ansvarig för en
brist i en garanti om köparen har upptäckt/borde ha
upptäckt bristen. Om en due diligence genomförs,
vilket är standard i de flesta fastighetsaffärer idag, är
det således viktigt att köparen noga utreder oklara
omständigheter som kan vara indikationer på brister
och därmed eventuellt begränsa köparens möjlighet
att få ersättning för skada som uppstår på grund av
bristen i ett senare skede.
En köpare kan alltså normalt sett inte genom en
”vanlig” garanti från säljaren skydda sig från en brist
som uppdagas under undersökningen före signing.
Köparen känner till bristen och som ovan konstaterats
ansvarar inte säljaren för sådan brist. Istället
regleras denna typ av oklara omständigheter eller mer
väsentliga brister som särskilda åtaganden där risken
hanteras genom ett åtagande från säljaren om att
antingen åtgärda bristen och/eller att hålla köparen
skadeslös om brister uppstår hänförliga till en oklar
omständighet. Till skillnad från en garanti med
ansvarsbegränsningar svarar säljaren vid ett skadeslöshetsåtagande
avseende ett visst förhållande även för
brister som köparen fått indikationer på genom sin due
diligence. Vidare tar överlåtelse avtalets bestämmelser
om t.ex. beloppsbegränsningar av säljarens ansvar

sällan sikte på skadeslöshetsåtaganden. Ur säljarens
synvinkel är det därför extra viktigt att värdera kända
fel och brister.
Svaret på den inledande frågan blir alltså att miljörisken
inte hanterats fullt ut enligt köparens intentioner
genom en sedvanlig miljögaranti. Genom att
vara väl införstådd med den avtalsmässiga skillnaden
mellan garantier och skadeslöshetsåtaganden, samt
genom att utföra en väl avvägd undersökning av
fastigheten/överlåtelseobjektet, minimeras risken att
som köpare bli sittande med värdelösa garantier.
hillevi börjesson malin bengtsson
hib@msa.se bem@msa.se

Att köpa en projektfastighet
6
Det har blivit allt vanligare med förvärv
av projektfastigheter, vilket man brukar
kalla fastigheter där byggnader eller
andra anläggningar är under planering
eller uppförande och inte färdigställda
när överlåtelse sker.
I en due diligence-process inför ett sådant förvärv
måste naturligtvis hyresavtal och andra fastighetsrelaterade
handlingar granskas på sedvanligt sätt
men även handlingar som rör byggprojektet, t.ex.
entreprenad avtal, leveransavtal och tillstånd, kan
behöva analyseras.
Huvudproblemet vid överlåtelse av en projektfastighet
är att det vid avtalstillfället inte finns någon
färdig byggnad. En grundfråga inför affären är om
köparen ska träda in och överta byggprojektet eller
om säljaren ska slutföra projektet och köparen tillträda
först när byggnaden är färdigställd. Om man
avtalar att säljaren ska slutföra projektet, vilket är
vanligt förekommande, bör man t.ex. reglera frågor
om hur entreprenaden slutligt utformas och vad som
sker vid eventuella förseningar av entreprenaden.
Ur ett köparperspektiv vill man ibland ha möjlighet
att vara med och utforma entreprenaden och vara
involverad i projektet för att bevaka att produkten
utformas som förväntat. Köparen kan t.ex. vilja ha
rätt att samråda om ändrings- och tilläggsarbeten
och andra förändringar i projektet. Som säljare vill
man dock ha så stor frihet som möjligt i sin projektutveckling
och undvika att låsa fast sig i en struktur
där varje beslut i entreprenaden måste gå via köparen.
En viktig del i förhandlingen blir därför att hitta en
balans i denna fråga som är lämplig i förhållande till
parternas erfarenheter, kunskap och organisation.
Innan byggnaden är färdigställd ger den inte någon
avkastning i form av hyror eller andra intäkter.
Förseningar kan också leda till ersättningsansvar
mot hyresgästerna. Det är därför viktigt både för
säljare och köpare att analysera hur de olika avtalen
i projektet, särskilt entreprenadavtal och hyresavtal,
förhåller sig till varandra när det gäller tider
och ansvar. Entreprenadavtalen innehåller sällan
hel täckande ansvarsbestämmelser. Skadestånd vid
försening utgår normalt i form av ett belopps begränsat
vite. När det gäller hyresavtal är Jordabalkens regler
ganska stränga mot hyresvärden vid förseningar. Om
en lägenhet/lokal inte färdigställts på den avtalade
tillträdesdagen har hyresgästen rätt till nedsättning
av hyran och kan i vissa fall också säga upp hyresavtalet
och kräva skadestånd. Dessa regler kan man
inte avtala bort till nackdel för hyresgästen. Ett sätt
att hantera detta är dock att ha en rörlig tillträdesdag
i hyresavtalen. Hyresvärden undviker då att låsa fast
sig vid en tillträdesdag långt i förväg. Istället anger
man en preliminär tillträdesdag i hyresavtalet och
ålägger hyresvärden att vid viss tid meddela hyresgästen
en definitiv tillträdesdag.
Ett sätt för köparen att undvika förseningsproblematiken
är att tillträda fastigheten först efter att slutbesiktningen
av entreprenaden godkänts, slut besked
erhållits och hyresgästerna godkänt sina lokaler och
flyttat in. Förseningsrisken bärs då av säljaren.
Vid vissa mer speciella typer av projektfastigheter
kan det krävas särskilda överväganden. Ett exempel
på detta är förvärv av vindkraftparker som är under
uppförande, vilket blivit en populär transaktion
på sistone. Inte bara energibolag utan även många
fastighetsbolag investerar idag i vindkraftparker.
Vindkraftverk byggs ofta på arrenderad mark, vilket
innebär att ett förvärv av en vindkraftpark i regel blir
ett förvärv av en anläggning på s.k. ofri grund. För
att säkra rätten till marken måste då även arrende-
och andra nyttjanderättsavtal överlåtas till köparen.
Att granska dessa avtal inför ett förvärv är väsentligt.
Entreprenadavtalen är ofta uppdelade på två eller
flera avtal, t.ex. ett som avser fundament och markarbeten
och ett som avser själva vindturbinerna, och
det är viktigt att tillse att dessa hänger ihop. Förutom
avtalen måste miljötillstånden analyseras noga liksom
elnätskoncessioner och andra erforderliga tillstånd.
Sammanfattningsvis kan konstateras att det finns
ett antal frågor som är av betydelse vid köp eller
försäljning av en projektfastighet. Ansvars- och
riskfördelningen mellan säljare och köpare, t.ex. när
det gäller projektgenomförande och förseningar, får
betydelse vid bestämmande av priset för fastigheten
och utmaningen ligger i att hitta en balanserad
lösning som är anpassad till det specifika projektet
och som innebär en bra affär för båda parter.
johan granehult ingrid carlsson
jgr@msa.se inp@msa.se

Minskad avtalsfrihet för nätbolag
Bolag som bedriver nätverksamhet, det
vill säga bolag som ställer elektriska
starkströmsledningar till förfogande
för överföring av el, är underställda en
mängd tvingande regler. Det gäller även
deras avtalsrelationer med andra parter,
t. ex. fastighetsbolag.
Den som har tillstånd för att bygga och/eller använda
en starkströmsledning (nätkoncession) är, som utgångspunkt,
skyldig att ansluta elektriska anläggningar
till ledningen. Elnätsföretagen har alltså,
till skillnad från de flesta andra privata aktörer, en
skyldighet att ingå avtal med den som önskar det
(kontraheringsplikt). Skälet till kontraheringsplikten
är bland annat att elnät bedrivs som monopol. Den
omständigheten att elnäten bedrivs som monopol
innebär också att det finns särskilda regler för hur elnätsföretagens
avtalsvillkor och avgifter ska utformas.
I samband med avregleringen av elmarknaden den
1 januari 1996 behölls den svenska traditionen med
fri prissättning, där elnätsföretagen sätter sina tariffer
(avgifter och övriga avtalsvillkor) efter vissa generella
riktlinjer. Enligt lag ska nättariffer vara objektiva
och icke-diskriminerande. Från och med den 1 januari
2012 ska elnätsavgifterna dock regleras i förväg
genom att Energimarknadsinspektionen (Ei) beslutar
om en intäktsram för varje elnätsföretag som ska gälla
för fyra år i taget. Från och med den 1 juli 2012 gäller
även krav på förhandsreglering av övriga avtalsvillkor
som elnätsföretag använder i sina avtalsförhållanden.
Det innebär att elnätsföretagens metoder för framtagande
av avtalsvillkor ska förhandsgranskas av Ei.
Utöver de nyheter som infördes under
2012 har Ei i december 2012 kommit med
en rapport där Ei föreslår att reglerna
för hur elnätsföretagen utformar sina
avgifter bör ändras så att de bidrar till
att elnäten utnyttjas effektivare.
Syftet är bland annat att skapa incitament för att
utnyttja elnäten när belastningen på näten är som
lägst, till exempel på natten. När belastningen på
näten är låg är även det så kallade effektuttaget lågt.
Genom att elnätsavgifter har olika nivå beroende på
belastningen på elnätet får kunderna incitament att
hushålla med såväl effekt som energi.
Det är viktigt att notera att ovan nämnda regler rörande
avtalsvillkor inte enbart träffar de stora etablerade
elnätsföretagen, utan som utgångspunkt varje person
eller bolag som innehar en eller flera starkströmsledningar
med koncession. Med hänsyn till bland
annat alla de vindkraftsprojekt som genomförs blir
det allt vanligare att koncession innehas av bolag som
inte traditionellt sett bedriver nätverksamhet, och
som kan vara omedvetna om det stränga regelverket.
Det är därför viktigt att bolag som innehar eller avser
att inneha koncessionspliktiga starkströmsledningar
sätter sig in i regelverket och vad det innebär att vara
ett elnätsföretag.
linnea ljung-haanäs
llj@msa.se

En guide till hyresgarantier
i överlåtelseavtal
8
Investerare som överväger förvärv av
hyresfastighet söker ofta metoder att
försäkra sig om fortsatt intäktsflöde från
hyresgäster och skydd mot vakanser.
Säljaren erbjuder ibland hyresgarantier.
Syftet med en hyresgaranti är att skapa
stabila hyresintäkter och incitament för
att hitta hyresgäster till tomma ytor.
Men vad ska man särskilt tänka på när
en hyresgaranti förhandlas?
Även om ett erbjudande om hyresgaranti från en
säljare kan låta som ett bra och lockande alternativ,
behöver köpare tänka igenom alla potentiella fallgropar
och se till så att garantin i avtalet får rätt utformning
som skapar de önskade effekterna. Det har
nämligen visat sig att det är mer regel än undantag
att dessa hyresgarantier, som ser tilltalande ut i inledningsskedet,
skapar mer problem i praktiken än de
genererar nytta om de inte är väl genomtänkta från
början. Alltför ofta stoppas hyresgarantierna in i överlåtelseavtalen
i slutskedet av transaktionsförloppet
och är därför inte tillräckligt genomtänkta. Parterna
är stressade för att få affären att gå i lås och hyresgarantin
blir därför något som tas fram med mycket
kort varsel och utan större eftertanke från parterna.
Skrivningarna blir alltför ofta allmänt hållna och
parterna förvissar sig om att det praktiska kommer
att lösa sig friktionsfritt framöver. Många problem
och huvudbry kan undvikas om parterna redan från
början diskuterar och kommer överens om den praktiska
hanteringen och hyresgarantins utformning.
för- och nackdelar
För säljaren av fastigheten kan en hyresgaranti vara
lösningen för att avhända sig en fastighet som har
diverse brister i hyresflödet. Den skapas för att locka
köparen till avslut och kan i många fall vara ett
effektivt verktyg. För säljaren av fastigheten kan det
självfallet ha stor betydelse att själv behålla kontrollen
över uthyrningen genom den givna hyresgarantin
och även begränsa sitt påtagna ansvar i enlighet med
intentionerna när erbjudandet om hyresgarantin gavs.
Hyresgarantier har å andra sidan självfallet även
många fördelar för en potentiell köpare av en fastighet.
Den mest uppenbara fördelen är en garanterad
avkastning under en viss tidsperiod för i vissa i överlåtelseavtalet
närmare preciserade ytor. Här gäller
det att vara noga och gärna bifoga exakta skisser
över garanterade ytor så att inga tvivel eller meningsskiljaktigheter
kan uppstå. Hyresgarantier ger under
garantitiden en ekonomisk trygghet för köparen av
fastigheten och ger även trygghet till banker som ska
finansiera köparens fastighetsförvärv. Det kan dock
vara klokt att till de bifogade skisserna över garanterade
ytor exakt ange garanterat belopp per kvadratmeter
om detta är möjligt så att risken för tvivel och
framtida dispyter även i denna del minimeras.
motstående intressen
En hyresgaranti är ofta kopplad till att någon av
parterna till avtalet har huvudansvaret att se till att
vakanta ytor hyrs ut till nya hyresgäster. Denna part
har ansvar att förhandla fram de villkor som ska gälla
för hyresförhållandena. Det kan både vara köparen
och säljaren som tar på sig ett sådant ansvar, eller
båda gemensamt. Detta avgörs inte alltid beroende på
vem av parterna som har bäst förutsättningar till att
få nya hyresavtal på plats. Det är nämligen oftast i
denna del som parterna stöter på problem i förhandlingarna
redan vid tillskapandet av hyresgarantin.
Parterna har här oftast vitt motstående intressen.
Garantens intresse är framför allt att begränsa sitt
ansvar enligt garantiåtagandet och risken finns att
felaktiga incitament leder till att denne strävar efter
att få fastig heten uthyrd till varje pris. Uthyrningen av
yta oavsett hyresgäst och kvadratmeterhyra minskar
säljarens kostnader enligt hyresgarantin. Köparen
och den blivande fastighetsägaren värnar dock
snarare om fastighetsvärdet, om sammansättningen
av hyresgästerna, att endast ha solida hyresgäster och
även erhålla höga hyror. Om köparen har en hyresgaranti
riskerar denna att bli onödigt omsorgsfull i
valet av ny hyresgäst.
om huvudansvaret för uthyrning
Om det är så att säljaren av fastigheten har huvudansvaret
till att få vakanta ytor uthyrda under garantitiden
är regleringen ofta kopplad till att köparen av
fastigheten åtar sig att godta nya hyresgäster förutsatt
att vissa specifika villkor är uppfyllda. Antingen har
parterna redan vid överlåtelseavtalets undertecknande
använt en bilaga som stipulerar villkor som ska gälla
för alla nytecknade hyresavtal under hyresgarantin,
eller så finns riktlinjerna mer allmänt redovisade i
själva överlåtelseavtalet. Det kan handla om kriterier
så som exempelvis att hyresavtalet ska överens stämma
med svensk marknadspraxis. En annan ofta förekommande
reglering är att köparen måste godta en
hyres gäst som säljaren anvisat under förutsättning att
hyresgästen, enkelt uttryckt, är välrenommerad samt
har ekonomiska förutsättningar för att långsiktigt
kunna fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet.
Här kan det tänkas uppstå meningsskiljaktigheter
framöver vad parterna till exempel menar med just
marknadspraxis vilket självfallet är svårdefinierat.
Att koppla hyresgarantin till hyresavtalsutkast vilket

åda parter anser ska vara markandspraxis kan vara
en rimlig väg framåt även om viss omförhandling
krävs med ny hyresgäst.
Om det är så att köparen av fastigheten har erhållit
huvudansvaret till att få vakanta ytor uthyrda under
garantitiden är garantin ofta kopplad till en reglering
om garantens godkännande. Ett sådant ska inte
sällan inhämtas för det fall det nytecknade hyresavtalet
i någon del medför kvarstående förpliktelser
för garanten enligt hyresgarantin. Vidare bör köparen
aktivt agera för uthyrningen av de garanterade ytorna
så att säljaren blir ersättningsskyldig så kort tid som
möjligt.
övriga frågor som är bra att reglera
Som köpare av fastigheten kan det också vara en fördel
att få mervärdesskattefrågan reglerad i en hyresgaranti.
Vad händer exempelvis om nyuthyrning sker
till hyresgäst vars verksamhet inte är mervärdesskattepliktig?
Hyresgarantin bör i sådana fall från
en köpares perspektiv vara utformad så att säljaren
har åtagit sig att särskilt ersätta köparen för förlorad
avdragsrätt. Som köpare kan det även vara bra att se
till att det finns en möjlighet att överlåta sina rättigheter
med anledning av denna hyresgaranti till en
framtida köpare av fastigheten beroende på hur långsiktigt
ägandet är.
Som säljare och utställare av en hyresgaranti kan det
vara viktigt att ha med en skyldighet för köparen att
fakturera eller på annat sätt framställa krav om återbetalning
enligt hyresgarantin. Ska faktureringen ske
i förskott eller i efterhand? Om inte annat kommer
ekonomiavdelningen på respektive fastighetsbolag att
bli glada om en sådan enkel fråga har retts ut innan
den praktiska tillämpningen av garantin tar vid.
Detta för att bland annat undvika att en skyldighet
att självmant iaktta att betalning sker. Vidare är det
fördelaktigt att se till att hyresgarantin reglerar en
återbetalningsskyldighet för köparen vid eventuellt
felaktigt inbetalt belopp samt även överväga att
reglera en skyldighet för köparen att betala ränta på
sådant felaktigt inbetalt belopp. Det kan även finnas
en poäng i att sätta en preskriptionsgräns för krav
enligt hyresgarantin så att inte garanten hamnar i
en situation där denne måste boka upp en potentiell
skuld för lokaler de vet stått tomma under en hyresgaranti
men där köparen av fastigheten inte påkallat
sin rätt till ersättning ännu. Genom att sätta en viss
tidpunkt för när rätten att kräva enligt hyresgarantin
är förverkad ges möjlighet att avföra denna skuld vid
en på förhand fastställd tidpunkt.
fördel att väcka frågan i tidigt skede
Sammanfattningsvis är det för både säljaren och
köparen viktigt att utförligen redovisa i hyres garantin
vad parterna menar med garanterad hyra och villkoren
i övrigt för hyresgarantin. Ska den garanterade
hyran enbart omfatta bashyran eller ska diverse i
avtalet närmare specificerade tillägg ingå? Ska den
garanterade hyran omfattas av indexering? Vilka ytor
gäller? När infaller garantin? Parterna bör noga tänka
igenom vilka regler man vill ska gälla under garantitiden
och anpassa garantin och överlåtelseavtalet så
att det passar in på just den relation man har eller vill
ha sinsemellan men även med tilltänkta hyresgäster.
Detta får även gärna ske i ett tidigt skede av transaktionen
så att det finns tid att korrekt formulera
hyres garantin. På så sätt kan parterna på förhand
undvika oklarheter och tvister ifråga om rättig heter
och skyldig heter under garantitiden, vilket båda
parter har att vinna på i längden.
jenny wärmé
jyw@msa.se

Fastigheters miljöstatus
kartläggs med IED
10
Industriutsläppsdirektivet, IED, skulle
ha införlivats i svensk rätt den 7 januari
2013. Vissa lagändringar har gjorts.
Många ändringar, såsom kravet på
framtagande av så kallade statusrapporter
för vissa verksamhetsutövare,
sker emellertid främst på förordningsnivå
där visst arbete kvarstår. Detta
arbete beräknas vara klart under mars
månad i år.
Enligt ändringarna får regeringen eller den myndighet
som regeringen bestämmer meddela förskrifter
om skyldighet för vissa verksamhetsutövare som bedriver
eller ska bedriva en verksamhet att utarbeta en
statusrapport. Statusrapporten ska innehålla information
om föroreningar i mark och grundvatten inom
det aktuella området. Även tillgänglig information
om tidigare användning av området/fastigheten ska,
om möjligt, tas med i rapporten. Då verksamheten
definitivt upphört ska en ny statusrapport upprättas,
vari föroreningsstatusen i mark och grundvatten ska
bedömas. Har anläggningen orsakat en betydande
förorening, jämfört med statusen i den ursprungliga
statusrapporten, ska nödvändiga åtgärder vidtas för
att komma tillrätta med föroreningen, så att området
kan återställas till ursprunglig status. Kommissionen
arbetar för närvarande med att ta fram riktlinjer för
vad en statusrapport egentligen ska innehålla och
innan dessa presenterats är det svårt att få en fullständig
bild av hur statusrapporter ska utformas och
vilken roll de kommer att spela.
En effekt av de undersökningar som
statusrapporterna troligtvis kommer
att leda till är bättre kartläggning av
föroreningssituationen på fastigheter
för tung industri. För en fastighetsägares
del kan denna ökade kunskap
om fastighetens miljöbelastningar
dock vara såväl positiv som negativ.
Ökad kännedom och kunskap om fastighetens skick
ökar en fastighetsägares möjlighet att till exempel avgöra
vilka garantier som är lämpliga vid försäljning/
förvärv av en fastighet. Vidare kan det, genom att
det blir lättare att få kunskap om vilka följder som
en miljöfarlig verksamhet som bedrivs på fastigheten
kan ha, även bli lättare att avgöra vem som ska
ansvara för olika eventuella föroreningar på fastigheten.
Den kunskap som statusrapporterna kommer
att ge kan emellertid även leda till att en fastighet
plötsligt blir betydligt mer svårsåld och därmed indirekt
sjunker i värde, även i de fall där det finns en
verksamhetsutövare som både kan och är skyldig
att bekosta en eventuell sanering. För det fall det
inte finns någon verksamhetsutövare som kan göras
ansvarig för att efterbehandla fastigheten kan fastighetsägaren
i vissa fall dessutom själv löpa risk att få
bekosta efterbehandling. Vidare föreligger skyldighet
för fastighetsägaren att informera tillsynsmyndigheten
om föroreningssituationen. Den kunskap om
fastighetens miljöbelastningar som genom statusrapporterna
kommer att erhållas kan även riskera att
leda till vissa begränsningar vad gäller fastighetens
nyttjandemöjligheter.
Mot denna bakgrund kan det vara intressant för
fastighetsägare att ta del av de statusrapporter som
framöver ska upprättas. När skyldigheten att upprätta
statusrapporter inträder i respektive fall står inte helt
klart förrän förordningsarbetet är slutfört. För fastighetsägare
kan det emellertid vara lämpligt att redan
nu se över vilka rapporter/vilken information en
hyresgäst enligt hyresavtalet är skyldig att tillhandahålla
fastighetsägaren och tillse att de kommande
statusrapporterna omfattas av såväl befintliga som
kommande avtal.
charlotte björnsdotter lundgren
blc@msa.se

Fastighetstransaktioner i Tyskland
– fallgropar och vägledning
Efter finanskrisen har fastighetsmarknaden
i Tyskland återhämtat sig
och återigen blivit attraktiv för såväl
tyska som internationella investerare.
Investerare från Norden är fortsatt
aktiva, nyligen genomförde den Norska
Oljefonden sina första förvärv i Berlin
och Frankfurt. Även om Tyskland
känns nära till Skandinavien så bör man
vara uppmärksam på de skillnader som
trots allt finns.
Tyska fastigheter säljs antingen direkt eller indirekt,
genom överlåtelser av fastighetsbolag. En fastighetsförsäljning
måste notariseras av en tysk notarie vilket
medför högre transaktionskostnader. Överlåtelsen
hanteras sedan genom registrering i de lokala fastighetsregistren
vilket kan ta lång tid – särskilt om man
siktar på ett fast datum för tillträde bör man ha detta
i åtanke och tidigt börja förbereda alternativa lösningar
som exempelvis en escrow. Om köparen är ett
svenskt bolag kan det vara nödvändigt att vidimerade
vissa handlingar, såsom exempelvis fullmakter och
registreringsbevis. Oftast behövs även en s.k. apostill
som utfärdas av en svensk notarius publicus.
transaktionskostnader
Förutom kostnader för notarisering tillkommer även
avgifter till fastighetsregistren samt stämpelskatt.
Stämpelskatten är mellan 3,5 % och 5,5 % av köpeskillingen
beroende på i vilken delstat fastigheten är
belägen. Det är viktigt att veta att stämpelskatt även
kan utgå om ett fastighetsbolag förvärvas direkt- eller
indirekt. Stämpelskatt utgår dock i princip inte om
mindre än 95 % av fastighetsbolaget köps, det är därför
viktigt att koppla in skatterådgivare i ett tidigt
skede för att optimera strukturen på transaktionen,
särskilt eftersom det är förvärvaren som enligt avtalspraxis
betalar stämpelskatten.
mäklare
Mäklare är ofta inblandade i fastighetsaffärer i
Tyskland och deras kostnader utgör ytterligare en del
av transaktionskostnaderna. Det förekommer ofta att
flera mäklare är inblandade i en transaktion och det är
därför viktigt att tydligt dokumentera med vem man
har varit i kontakt med som köpare och vilka offerter
man har avböjt/accepterat.
kommersiella hyresavtal
Även om det finns mallavtal i Tyskland så är det
betydligt vanligare förekommande med hyresavtal
som har individuella skrivningar anpassade till det
enskilda fallet. En köpare måste således granska de
hyresavtal som finns i varje enskild transaktion. Det
är även vanligt förekommande att det finns flera olika
hyresavtal i förhållande till en och samma fastighet.
En analys av de kommersiella och juridiska riskerna
är därför en av de viktigaste delarna inom en due
diligence. Bland de viktigaste sakerna att undersöka
är att indexeringsklausuler är giltiga, att underhållsskyldigheter
är tydligt formulerade och att avtalstiden
har reglerats på ett formellt korrekt sätt.
hyreslägenheter
Stora portföljer av hyreslägenheter är en annan
populär investeringsklass i Tyskland. De anses som
stabila och kan samtidigt medföra möjligheter att
höja hyrorna vilket är möjligt på ett flexiblare sätt än
i Sverige. Begränsningar finns dock, t. ex. får hyran
inte ökas med mer än 20 % inom tre år. Numera finns
det även en öppning för att reducera detta till 15 % i
vissa områden där hyrorna har stigit betydligt under
de senaste åren som i Berlin och München.
maria wolleh
maw@msa.se

Introduktion till avveckling
av fastighetskonsortier
12
På fastighetsmarknaden förekommer
gemensamt fastighetsägande i bolagsform,
konsortier, av olika slag, såväl för
projektfastigheter som för förvaltningsobjekt.
Även större fastighetsbestånd
samägs i många fall. Vissa konsortier
har en uttalad avvecklingstidpunkt,
andra existerar tills vidare. Men förr
eller senare ska alla avvecklas, och hur
regleras det?
Det kan upplevas motsägelsefullt att redan vid etableringen
av ett konsortium fokusera alltför mycket
på en kommande avveckling, men det finns goda skäl
att inte bortse från frågan. I de fall ägarna redan från
början kan bestämma i principiella termer hur och
när ägandet ska kunna avvecklas så medför detta att
avvecklingsprocessen vid en senare tidpunkt ofta blir
mycket enklare och kan ha fokus på att verkställa den
avtalade avsikten. Även detta kan föranleda frågor
om det har gått en längre tid eller marknaden har
förändrats, men den typen av frågor är oftast rimligt
hanterbara.
Om avvecklingsformerna däremot inte är fastställda
i konsortieavtalet blir processen kring avyttring/
avveckling mer svårförutsebar, och därmed potentiellt
mer komplicerad, t.ex. förekommer i sådana fall
oenighet om tidpunkt eller metod för avveckling.
I ett konsortium där parterna kan ha olika grundsyn
på avvecklingsalternativen är särskilt viktigt att
reglera avvecklingsfrågan. Exempel på detta inom
fastighetsområdet är om någon delägare är ett fastighetsförvaltande
bolag medan någon annan delägare är
en fastighetsutvecklare. I ett konsortium som ska ha
fokus på fastighetsutvecklingsprojekt behöver klargöras
om någon av delägarna vid avveckling är avsedd
som köpare av de färdigutvecklade fastigheterna, eller
om en marknadsförsäljning av fastigheterna ska vara
huvudalternativet som exit-modell.
Ofta regleras avvecklings- och utträdesmöjligheter
genom utförliga bestämmelser om delägares möjlighet
att överlåta sina ägarandelar inom/utom konsortiets
ägarkrets. Förköpsrättsrätt för övriga ägare är
en vanlig komponent, liksom i vissa fall hembudsskyldighet
för nytillkommen ägare. Aktiebolagslagens
rösträttsregler, som leder till olika ägarinflytande vid
olika ägarandelar, behöver beaktas vid utformningen
av avtalet och vid ev. samtycken till ägarförändringar
under konsortiets livstid. Det förekommer också rätt
att bli utlöst vid en tidpunkt då vissa förutsättningar
har uppfyllts.
Om delägarna vill att huvudalternativet ska vara
att konsortiet ska kunna avvecklas genom extern
avyttring/marknadsnotering så behöver bland annat
beskrivas en tidpunkt för när sådan avveckling ska
kunna ske, vem som kan ta initiativ till detta och
hur processen ska genomföras. Konsortier med olika
kategorier av ägare (t. ex. en mix av långsiktiga/
kortsiktiga, stora/små eller finansiella/industriella)
kan då behöva hitta en flerstegsmodell. Frågan om
hur avveckling ska ske rymmer många delfrågor, bl.a.
- val av legal struktur (t. ex. valet mellan att avyttra
aktier eller fastigheter)
- val av paketering (ska alla fastigheter säljas tillsammans,
eller ska de säljas styckevis)
- val av avyttringsmetod (t. ex. val mellan alternativen
internköp av delägare, extern publik auktion,

extern ”off market” avyttring eller marknadsnotering
av hela/del av bolaget)
Om fysiska personer förekommer som delägare finns
även familjerättsliga regler som behöver beaktas,
om risken för att andelar byter ägare p.g.a. arv eller
äktenskapsskillnad ska kunna undvikas.
Ett särskilt fokus brukar ligga på värderingsfrågor vid
avveckling, och här förekommer fler olika situationer
som kan behöva regleras på olika sätt. Överenskomna
prismodeller, marknadsvärdesmekanismer eller andra
former av värderingsmekanismer liksom andra alternativ
kan kombineras vid behov. Inhämtande av värderingar
förekommer regelmässigt i denna typ av
avtalsbestämmelser och bör ägnas stor omsorg till
undvikande av felkällor. Värdering vid inlösen vid
avtalsbrott hanteras regelmässigt annorlunda än
andra former av inlösen.
Hur ett avtal ska reglera frågan om tvångsvis avveckling
av en delägare eller ett helt konsortium
vid avtalsbrott, konkurs eller oenighet beror bland
annat på konsortiets karaktär, antalet delägare, fördelningen
av ägandet och andra förutsättningar. En
minoritetsdelägares rättigheter brukar skilja sig från
en majoritetsdelägares.
Som framgår av denna artikel kan avtalsvillkor om
avveckling av ett konsortium skilja sig åt, bl.a. beroende
på antalet delägare i konsortiet och konsortieparternas
verksamhet. Gemensamt för alla är dock
behovet av att redan från början enas om hur konsortiet
ska kunna avvecklas.
jesper prytz hillevi börjesson
jpr@msa.se hib@msa.se

Trender
14
Med ett team på 50 jurister som dagligen
arbetar med fastighetsbranschens
transaktioner och andra fastighetsrättliga
frågor har Mannheimer Swartling
norra Europas största grupp av fastighetsjurister.
Vårt dagliga arbete återspeglar
därför i stora delar trenderna i
fastighetsbranschen.
En fortlöpande trend är intresset för fastighetsutveckling
och då särskilt inom segmenten för handel
och bostäder. Byråns jurister jobbar med en rad
projekt spridda över hela landet. Vi ser också en tydlig
trend med den ökande mängden diskussioner och
tvisteliknande situationer inom entreprenadområdet.
Vidare finns ett tydligt ökat fokus på el och energifrågor
bland fastighetsbolagen.
Vad gäller fastighetstransaktioner avslutades 2012
med intensiv aktivitet och byrån medverkade i många
av de största transaktionerna under året inklusive försäljningen
av 50 % av aktierna i Hemsö Fastighets AB
samt försäljningen av Kista Galleria. Enligt branschbedömare
kommer transaktionsnivån på den svenska
fastighetsmarknaden vara oförändrad eller till och
med något ökande under 2013 och vi tycker oss se
ett ökat internationellt intresse för svenska fastigheter.
Möjligheterna att finansiera fastighetsförvärv
har ökat på senare tid även om en justering nedåt i
belånings graderna märks. Av detta följer att flera
aktörer tittar på alternativa finansieringslösningar
innefattande såväl obligationer som mezzanine-lån.
De positiva tongångarna på transaktionsmarknaden
kan komma att hämmas av att antalet säljare under
2013 av högklassiga objekt och portföljer är osäkert.
Det blir därför extra intressant att se resultatet av
årets MIPIM. Här bredvid följer en förteckning över
deltagare från Mannheimer Swartling. Vi ser fram
mot intressanta diskussioner och ta gärna kontakt
med någon av oss under MIPIM-veckan.
tomas johansson
toj@msa.se

möt oss på mipim 2013
klas wennström
mobil: +46 709 777 415
kwe@msa.se
jenny wärmé
mobil: +46 709 777 149
jyw@msa.se
tomas johansson
mobil: +46 709 777 175
toj@msa.se
hillevi börjesson
mobil: +46 709 777 627
hib@msa.se
maria wolleh
mobil: +49 173 342 4509
maw@msa.se
olle källström
mobil: +46 709 777 363
olk@msa.se

stockholm
norrlandsgatan 21
box 1711
111 87 stockholm
telefon: +46 (0)8 595 060 00
göteborg
östra hamngatan 16
box 2235
403 14 göteborg
telefon: +46 (0)31 355 16 00
malmö
södergatan 22
box 4291
203 14 malmö
telefon: +46 (0)40 698 58 00
helsingborg
södra storgatan 7
box 1384
251 13 helsingborg
telefon: +46 (0)42 489 22 00
frankfurt
bockenheimer landstrasse 51–53
60325 frankfurt am main, tyskland
telefon: +49 69 97 40 120
berlin
mauerstrasse 83–84
10117 berlin, tyskland
telefon: +49 30 22 66 990
Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå.
Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med
branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk
rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande
internationell verksamhet och uppdrag över hela världen.
Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens
transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har
Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister.
Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination
av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat
moskva
romanov dvor business centre
romanov per. 4
125009 moskva, ryssland
telefon: +7 495 380 32 80
shanghai
unit 7, 25th floor, platinum
no. 233 taicang road, luwan district
shanghai 200020, kina
telefon: +86 21 6141 0980
hong kong
suites 3313-3317, 33rd floor
jardine house, 1 connaught place
central, hongkong, kina
telefon: +852 2526 4868
bryssel
it tower
avenue louise 480
1050 bryssel, belgien
telefon: +32 2 732 22 22
new york
101 park avenue
new york ny 10178, usa
telefon: +1 212 682 05 80
www.mannheimerswartling.se
experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett tydligt
branschfokus.
För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Charlotte
Holmgren, chho@msa.se.