Svensk version - Pandox

pandox.se

Svensk version - Pandox

PANDOX

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX – ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG NR 3 • 2009

Gryning i väster?

Stjärnfall

– hotellen tvättar

bort lyxstämpeln


Marknadsinformation från Pandox

Sorry…

2010 blir ett sämre hotellår än i år. Att döma av de samtal jag haft runt i vårt nätverk tycks

många budgetera för ett relativt starkt 2010. En del är av uppfattningen att marknaden redan

har planat ut och att vi kommer se en RevPAR tillväxt redan under första kvartalet nästa år.

Detta får nog tyvärr betraktas som ett rent önskemål och inte en djupgående analys.Trenden

säger nämligen något annat.

Studerar man mönstret i hotellkonjunkturcykeln kommer intäkterna att fortsätta att minska framöver,

om än i långsammare takt. Volymerna kommer successivt att bli stabila medan priset kommer

att vara under hård press under lång tid. Uppfattningen stöds av hur de marknader ser ut

som ligger främst i konjunkturcykeln, och New Yorks högprissegment är en av dessa. Efter en

kraftig RevPAR nedgång på nästan 40 procent, som inleddes tredje kvartalet 2008, börjar nu

volymerna bli stabilare. Men RevPAR sjunker fortfarande eftersom priset fortsätter att minska.

Pandox bedömning är att vi har ytterligare sex till åtta månader innan RevPAR planar ut i världsmetropolen.

Detta innebär i sin tur att större orter i Europa, som ligger efter New York i konjunkturcykeln,

har minst ett år kvar innan en stabil tillväxt kommer att starta. Med denna logik kommer vi inte

att se någon RevPAR tillväxt i Skandinavien under 2010. Tidsintervallen är rimliga, det brukar ta

2,5 år från topp till botten i de stora hotellmarknaderna.

Vinnare och förlorare

Tittar vi bortom 2010 kommer vinnarlistan att toppas av hotell i marknader med liten andel ny

kapacitet, av de som är i besittning av högklassig revenue management kompetens samt de som

lyckas få befintliga gäster att spendera mer under sin vistelse, vilket normalt leder till högre produktivitet.

Detta är inte helt enkelt att åstadkomma! Listan på hotell som kommer anses vara förlorare

de närmsta åren lär bli betydligt längre. Nybyggda hotell och hotell som förvärvades under

toppåret 2008 kan räkna med punktmarkering från finansieringsinstituten.

Bankerna kan komma att få en nyckelroll och påverka strukturen. Rykten säger att det finns

hundratals hotell i banksystemen i London som är att betrakta som ”distressed assets”. I många

fall har värderingarna sjunkit så lågt att det egna kapitalet är förbrukat och därmed är det fritt

fram för bankerna att agera.

Historiskt har bankerna löst detta på två sätt, med en aktiv och en passiv strategi. Tyvärr dominerar

de passiva exemplen där bankerna har blundat och hoppats på att en förbättrad omvärld

skulle lösa deras problem. Den aktiva modellen är att bankerna gör som svenska Securum gjorde

i början på 1990-talet – tar över tillgångarna och utvecklar dem i egen regi genom professionella

organisationer. Att den senare modellen är den mest lönsamma behöver väl knappast påpekas.

Även om lågkonjunkturer gör ont så är de nödvändiga. Svängningarna i marknaden premierar

kompetens och långsiktiga strategier. Det tycks vara så att många aktörer är överraskade av

nedgången. Att plågan dessutom inte försvinner omedelbart betraktar de nästan som oförskämt.

Alla som varit med en längre tid i hotellbranschen vet att marknaden är volatil. Tyvärr är ofta minnet

kort så snart har vi också glömt hur illa det var i denna lågkonjunktur.

Men en del är som vanligt

I skrivande stund står Pandox Hotellmarknadsdag för dörren. Flaggorna kommer att hissas utanför

Hilton Stockholm Slussen, gästerna är på väg och talarna är förberedda. Vår ständige moderator,

Bengt Brodin, har fällt ned glasögonen på näsan och går med raska kliv med sin overhead

apparat under armen… så här är allt normalt. Varmt välkomna!

Er tillgivne,

Anders Nissen

PS. Vad mer kan man säga än – Tack! när vi nu vet att Henke Larssons karriär är över. Du kommer

alltid att ha en plats i våra hjärtan. Vem minns inte Henkes nick-mål mot Bulgarien! Det är

bara att hoppas att man nu har vett att döpa om Helsingborg till Henkeborg.

Pandox Upgrade – marknads information från Pandox – utkommer med cirka tre nummer per år.

Redaktion:

Anders Nissen, Annelie Sundström Aguilar

Michaela Borg, Anette Paulsson

Pandox AB

Box 5364

102 49 Stockholm

Tel: 08-506 205 50

Fax: 08-506 205 70

E-post: pandox@pandox.se

Besöksadress:

Grev Turegatan 44, Stockholm

Upgrade kan beställas från Pandox eller läsas på www.pandox.se

Grafisk form och produktion:

Hallvarsson & Halvarsson

Foto:

Ulf Blomberg, Getty Images, Shutterstock m fl.

Tryck:

Jernström Offset, Stockholm, november 2009.

Eftertryck endast med Pandox tillåtelse.

Omslagsbild: Pandox-ägda Holiday Inn Brussels

Airport i Belgien.

2

Nyhe

Augusti

Scandic växer ytterligare i Oslo och ingår ett avtal med Fornebu

Hotell AS om att driva det nya hotellet på Fornebustrand.

Hotellet – som ligger 10 minuters promenad från centrala

Oslo och kommer att ha 300 rum, restaurang, spa och

konferens utrymme för upp till 1 000 personer – beräknas

öppna under 2012.

Elite Hotels expanderar i Malmö. I oktober 2010 slår Elite Plaza

upp portarna vid Gustav Adolfs torg och hotellet kommer att ha

125 rum.

Hotel Karlaplan i centrala Stockholm kommer att lämna

Choice och blir i oktober istället medlem i Best Western

Hotels. Hotellet är en fastighet från 1914 som tidigare fungerade

som Frälsningsarméns krigsskola. Under 2005 genomgick

fastig heten en totalrenovering och idag erbjuds 85 rum

inom sex olika kategorier.

September

Jurys Inn Hotels öppnar ett fyrstjärnigt hotell i Prag. Detta är

Jurys första hotell utanför Storbritannien och Irland. Hotellet

erbjuder 214 hotellrum och ligger på promenadavstånd från

Prags historiska kvarter.

Starwood tar sitt varumärke ”The Luxury Collection” till

Moskva. Hotell National som är byggt 1903 kommer att

genomgå en omfattande renovering och stå helt klart i slutet

på 2012 med 206 rum och 56 sviter. Många av hotellens rum

kommer att ha utsikt över Kreml och Röda torget.

Den spanska hotellkedjan NH Hotels går

samman med konkurrenten Hesperia och

tar in Hesperias 51 hotell i sin operativa

verksamhet. Sammanslagningen innebär

att NH Hotels kommer att ha drygt 400

hotell i Spanien, övriga Europa och Amerika.

Ramada öppnar sitt första hotell i Ryssland. Ramada Yekaterinburg

ligger 3,5 mil från Kotsovo Internationella flygplats.

Hotellet har 132 rum, 24 sviter, en restaurang, tre barer samt

affärs- och fitnesscenter.

Hilton expanderar vidare i Italien. Hilton

Giardini Naxos på Sicilien genomgår för

närvarande en omfattande renovering

och kommer att öppna under 2010 med

296 rum varav 33 sviter. Doubletree by

Hilton Oblia-Sardinia är en nybyggnation

med 124 rum som kommer att öppna i slutet av 2009.

Accor säljer 158 hotell. Budgethotellen F1 i Frankrike säljs

genom en ”sale and lease back-affär” för att minska skulderna.

I samband med affären har Accor skrivit ett 12-årigt leasingavtal

på fastigheterna och fortsätter att driva den operativa

verksamheten på samtliga hotell.


ter

Hilton ändrar logotyp. Hilton Hotel Corporation

har ändrat sitt namn till Hilton Worldwide

för att bättre reflektera den globala

närvaron. Tillsammans med det nya namnet

lanseras även en ny logotyp som ska

återspegla företagets kvalitet, engagemang

för utmärkt service

och företagets

vitala vision inför

fram tiden.

Arora International Hotels har ingått en

joint venture med Whitbread för att bygga

fyra nya Premier Inn Hotels. De fyra hotellen

kommer totalt att ha 1 570 rum och

kommer att öppna successivt från hösten

2011. Ett 400 rumshotell öppnas på

Heathrow terminal 5, ett 240 rumshotell

på Heathrow terminal 4, ett 630 rumshotell

på Gatwicks norra terminal samt ett 300

rumshotell på Stansted.

InterContinental Hotels Group planerar

att öppna sitt nästa Indigo hotel i Europa

i Glasgow. Hotellet kommer att ligga i

ett tidigare kontorskomplex på Waterloo

Street i Glasgows internationella finanskvarter.

Hotellet beräknas öppna under

våren 2011 och ha 96 rum.

Rezidor stänger Radisson Blu Hotel

Fredrikstad i Norge. Radisson har drivit

anläggningen sedan februari 2007, men

har nu beslutat att säga upp kontraktet

på fastigheten med 172 hotellrum.

Oktober

InterContinental Hotels Group öppnar upp

ett nytt Holiday Inn Express i centrala

Hamburg på Lübecker Straße 101 under

oktober. Hotellet erbjuder 179 rum med

Express nya sovrumsdesign.

Omena hotels från Finland öppnar hotell i

Köpenhamn. Apple First International Hotel

kommer att öppna i juni 2010, nära Tivoli

och Ströget och ha cirka 230 rum. Omena

hotels har tecknat hyresavtal med den

norska hotellinvesteraren Norgani Hotels.

Hotell kommer att drivas med minimal

service.

Rysslands sjätte största stad Samara får

ett Hilton Garden Inn. Hotellet får 195 rum

och beräknas öppna någon gång under

2012. Det innebär att det blir det andra

Hilton Garden Inn i Ryssland. Sedan tidigare

finns det ett i staden Perm.

i hotellvärlden

Palace Kämp Hotels öppnar nytt hotell

vid terminal 2 på Helsingfors flygplats i

januari 2010. Det nya hotellet kommer

att utformas enligt Palace Kämp Hotels

lifestyle koncept och riktar sig till såväl

affärsresenärer som semesterfirare.

InterContinental Hotels Group planerar

att öppna ytterligare ett Indigo hotell

i England. Det tredje Indigo hotellet

kommer att öppnas i centrala Liverpool

under 2011 och kommer att ha

151 rum.

Accor öppnar ett nytt

hotell i London under

sitt nya varumärke

”All seasons hotels”

med 105 rum. Hotellet

ska heta All seasons London Southwark

Rose och ligga nära London Bridge.

Accors mål med detta varumärke är

att återskapa service och värde. Tanken

är att det ska vara ett mellanklass

varumärke.

Elite Hotels öppnar nytt hotell i centrala

Stockholm. Fastigheten Rotundan 3

i hörnet Linnégatan/Sturegatan

konverteras till ett hotell som kommer

att heta Elite Eden Park Hotel och ha

132 rum, en asiatisk restaurang samt

en engelsk pub under varumärket

The Bishop’s Arms. Hotellet beräknas

öppna i oktober 2010.

Scandic etablerar sig på Vasagatan i

Stockholm. Det nya hotellet byggs på

klassisk mark. Vasagatan fick sitt namn

vid Stockholms stora namnrevision

1885, och huset som byggs om till

hotell är 130 år gammalt. Byggnationen

har redan börjat och hotellet

kommer att få runt 400 rum och beräknas

öppna hösten 2011.

Rica Hotels

planerar att

öppna ett nytt

hotell i Trondheim.

Bakke

parkerings hus

ska byggas om till ett hotell med

172 rum. Tanken är att det ska bli ett

energieffektivt hotell med en energiåtgång

på cirka 120 kWh/kvadratmeter.

Choice tar över Hotel G i Köpenhamn

fr o m 1 december 2009. Det blir det

sjunde Comfort hotellet i Danmark

med 82 rum varav två sviter.

3

Marknaden om marknaden

Marknadsinformation från Pandox

Finansieringsfrågor och

kristider på agendan i London

I år hölls European Hotel Finance and Investment Summit på Hilton Park

Lane i London. Två av de viktigaste frågorna som diskuterades var svårigheterna

att finansiera fastighetsköp och nya projekt inom hotellindustrin.

En naturlig följdfråga blev – hur långt från en återhämtning befinner vi

oss nu?

Seminariet, som hölls för nionde året i rad, inleddes med en djupgående

analys från Bank of Amerika Merrill Lynch som kunde konstatera att det syns

en viss ljusning i väster. Bostadsmarknaden har börjat återhämta sig i USA

och antalet uppsägningar minskar. Sparandet ökar fortfarande men i en

långsammare takt. Banken, som tror på en viss ökning av konsumtionen

under 2010 jämfört med 2009, anser däremot att Europa kommer att få en

snabbare återhämtningskurva än USA, då de flesta länderna innan nedgången

hade en relativt bra balans i sina ekonomier. Banken anser vidare att

Tyskland kommer att vara draglok för Europa. Storbritannien kommer däremot

att få en något tuffare återhämtning på grund av att inflationstrycket i

ekonomin är högt till följd av valutaförsvagningen. Förmodligen kommer den

att tvinga fram räntehöjningar från Bank of England redan under våren 2010.

Strategi i nedgång

Senare under seminariets första dag startade en paneldiskussion kring

frågan hur man ska agera i sin operativa verksamhet under nedgång. Paul

White, som är VD för den 5-stjärniga hotellkedjan Orient-Express Hotels,

pekade på några punkter som de jobbat med. Det var framförallt vilka extra

intäkter som är möjliga att lägga till i erbjudandet samt att se över menyerna

på respektive hotell. Att minska menyerna med 1–2 rätter kan innebära

möjlighet att dra ned på arbetskraft i köket. Vidare satsar Orient-Express

Hotels mycket på att ge det lilla extra vid ankomst och avresa, t.ex. en gratis

välkomstdrink och en kaffe innan avfärd – allt för att skapa en positiv känsla

hos gästen, vilket de verkar lyckas bra med. De uppger att 60 procent av

gästerna återkommer.

Alla paneldeltagarna var överens om, att den nya tekniken att arbeta via

Internet med egna hemsidor och via Expedia och andra sajter, gör det lättare

att snabbt komma ut med olika erbjudanden. På detta sätt skapas bättre

förutsättningar för snabbare återhämtning jämfört med läget vid tidigare

kriser i branschen.

”Distressed assets”

Därefter följde en finansieringspanel med bl.a. Rod Taylor från Europé Arab

Bank och Barbara J Levi från Caylon. Panelen tog upp möjligheterna till låne-

finansiering i dagsläget. De var rörande eniga om att möjligheterna definitivt

finns, men belåningsgraden ligger betydligt lägre idag än för ett år sedan. Det

gäller att presentera långsiktigt hållbara lösningar. Vidare var den allmänna

uppfattningen, att bankerna helst arbetar med sina befintliga kunder under

deras eventuella lånekris hellre än att man släpper ut ”distressed assets”

på marknaden, vilket istället ger stora avskrivningar. Detta talar för att det

kanske inte kommer ut så mycket ”distressed assets” på marknaden som en

del hoppats på.

Hotellfastighetsmarknaden i Europa

Jon Hubbard från Jones Lang LaSalle gick igenom status på den europeiska

marknaden fram till augusti 2009. Han kunde konstatera att det har gjorts

ytterst få affärer och att det framförallt beror på svårigheter att få lån och på

fallande resultat i hotellverksamheterna. Det är svårt att bedöma fastighetsvärdet.

Stora prisjusteringar i den övriga fastighetssektorn – på sina håll

upp till 40 procent lägre mot toppåren – färgar av sig på hotellfastigheternas

värden. Det är stora skillnader i vad köpare och säljare är villiga att acceptera

som försäljningspris.

Fram till augusti 2009 har omsättningen på hotellfastigheter i Europa

legat runt 1,7 miljarder euro jämfört med toppåren 2006 och 2007 då

omsättningen var 22–23 miljarder euro. Och då är det framförallt institutionella

investerare och hotelloperatörer som agerat köpare under 2009.


Marknadsinformation från Pandox

Fokus på branschen

Gryning i väster

– men hur länge dröjer det

innan solen går upp?

Det finns vissa ljuspunkter i väster. Den första indikationen på att hotellkonjunkturen börjat

vända, brukar vara att efterfrågan stiger i högprissegmentet i New York. Det har nu skett under

senare delen av sommaren. Frågan är hur länge övriga hotellvärlden får vänta på ett trendbrott

på den egna marknaden? Är det med samma tidsförskjutning som under tidigare konjunkturcykler

eller kan vi hoppas på en snabbare återhämtning denna gång?

USA

Fram till slutet av september visar den amerikanska marknaden på en nedgång

i beläggningen med minus 10 procent jämfört med samma period 2008 och

beläggningen stannade på 57 procent. Snittpriset för perioden sjönk till 98 USD,

motsvarande en minskning med 9 procent jämfört med föregående år. Det

medför att RevPAR för hela USA minskade med 18 procent för perioden till och

med sista september.

New York är den marknad som ligger först i konjunkturcykeln och som drabbats

hårdast under nedgången. Beläggningen har här minskat med 8 pro cent

medan priserna sjunkit med hela 25 procent fram till sista september. Förändringen

i RevPAR jämfört med samma period förra året blev minus 31 procent.

Beläggningen slutade på 76 procent och snittpriset på 201 USD.

En närmare studie av USA:s tredje kvartal visar att nedgångstakten börjar

bromsa upp något. RevPAR sjunker med 17 procent jämfört med samma

kvartal föregående år. Priserna noterar en minskning med 10 procent medan

beläggningen för kvartalet minskat med 8 procent. Trenden i några av USA:s

större städer är densamma.

4

New Yorks tredje kvartal visar på en minskad nedgångstakt i RevPAR om än

från en hög nivå. RevPAR förändringen för kvartalet ligger på minus 28 procent,

vilket till största delen beror på lägre priser.

Ser man på utvecklingen inom olika segment i USA så drabbas lyxsegmentet

mest med 27 procents nedgång i RevPAR fram till sista september och därefter

följer resortsegmentet som minskat med drygt 20 procent.

Utvecklingen på marknaden påverkar antalet nya hotellprojekt. Under

perioden fram till sista september har antalet planerade nya hotellrum på den

amerikanska marknaden minskat med 31 procent jämfört med motsvarande

period 2008. Det är hotellrummen inom budgetsegmentet som minskar mest

– med över 50 procent.

Europa

London är den av storstäderna i Europa som klarat nedgången bäst. Fram till

sista september har RevPAR endast sjunkit med 6 procent och hela nedgången

förklaras av lägre rumspris. Snittpriserna har pressats och gått ner med 7 procent

till 123 pund fram till sista september. Beläggningen i London under perioden


slutade på 81 procent, vilket är i linje med samma period föregående år, och

innebär att RevPAR slutade på 100 pund. Ser man enskilt på tredje kvartalet

för London visar siffrorna på ytterligare prispress. RevPAR sjunker för perioden

med 9 procent jämfört med 2008.

Berlin slutade på 68 procent i beläggning för perioden fram till 30 september,

vilket är 2 procent lägre än motsvarande period 2008. Snittpriserna blev

81 euro, vilket var 8 procent lägre än 2008. RevPAR i Berlin slutade på knappt

55 euro för perioden, vilket innebar en minskning med 10 procent. Berlins

tredje kvartal 2009 visar en tillfällig återhämtning. RevPAR minskar här med

5 procent, vilket helt beror på lägre priser. Nedgången i pris för kvartalet är

minus 5 procent.

För andra större städer i Tyskland är mönstret detsamma med tvåsiffriga

nedgångar i RevPAR i de flesta städer för perioden januari–september. Hamburg

är ett av få undantag och har hittills klarat sig bättre med en nedgång fram till

sista september på minus 7 procent i RevPAR.

Paris hade en tuff nedgång under våren 2009, men under sommarperioden

har en viss återhämtning skett. Beläggningen fram till sista september har sjunkit

med 6 procent jämfört med samma period 2008 och slutade på 74 procent.

Priserna har gått ned med 11 procent och ligger nu i snitt på 217 euro jämfört

med 243 euro förra året. RevPAR fram till sista september är nu på 160 euro,

vilket motsvarar en nedgång med 16 procent. Tredje kvartalet 2009 visar att

nedgången bromsat upp något med en förändring i RevPAR på minus 11 procent.

Det är framförallt rumspriset som pressar ned RevPAR.

Bryssel har under hela perioden fram till sista september haft press på både

pris och beläggning och RevPAR för perioden slutade på minus 18 procent, till

ungefär lika stor del beroende på sjunkande priser och beläggning. För det

tredje kvartalet enskilt fortsätter nedgången. RevPAR slutar då på minus 20 procent

jämfört med 2008.

Det ljusnar i väster – men är det bara tillfälligt?

5

Marknadsinformation från Pandox

Östeuropa uppvisar ännu sämre siffror. Riga är en av de städer som haft det

tuffaste hotellklimatet fram till sista september 2009. RevPAR har här sjunkit

med 40 procent och det beror till ungefär lika stora delar på lägre priser och

minskad beläggning. Prag och Warszawa ligger också bland bottenplaceringarna

med en minskning i RevPAR för perioden på 31 respektive 30 procent.

Skandinavien

Den globala nedgången påverkar även Skandinavien. Värst drabbad är Köpenhamn

tätt följd av Helsingfors. Fram till sista september har RevPAR sjunkit

med 20 respektive 17 procent jämfört med föregående år. Köpenhamn har

tappat 9 procent i beläggning och ligger på ett snitt för perioden på 64 procent.

Priset har gått ned med 12 procent till 817 Dkr, vilket ger en RevPAR för perioden

på 519 Dkr. Helsingfors har tappat 10 procent i beläggning och priset har

gått ned med 8 procent till 101 euro. Det tredje kvartalet visar på en marginell

minskning i nedgångstakten.

Stockholm och Oslo stannar båda på en nedgång på minus 12 procent för

perioden fram till sista september.

Regionstäder Sverige

De svenska regionstäderna följer generellt den allmänna utvecklingen. Göteborg

har gått från en beläggning fram till sista september 2008 på 68 procent till

63 procent under 2009. Snittpriserna har hittills hållit sig ganska väl, varför större

delen av nedgången i RevPAR på 8 procent förklaras av lägre beläggning.

Umeå har så här långt klarat sig från nedgång. RevPAR har fram till sista

september ökat med 4 procent. Hela tillväxten i RevPAR beror på att beläggningen

gått upp från 53 procent fram till sista september 2008 till 55 procent

fram till sista september 2009.

RevPAR utveckling YTD 2009 RevPAR utveckling kvartal 3 2009

RevPAR = Intäkt per tillgängligt rum. YTD = Year-to-date.

Stad Beläggning % Snittpris % RevPAR % Beläggning % Snittpris % RevPAR %

New York –8 –25 –31 –4 –25 –28

London 0 –7 –6 2 –11 –9

Paris –6 –11 –16 –1 –11 –11

Bryssel –8 –10 –18 –8 –13 –20

Berlin –2 –8 –10 1 –5 –5

Köpenhamn –9 –12 –20 –4 –17 –20

Stockholm –4 –8 –12 –1 –12 –13

Oslo –8 –4 –12 –6 –7 –12

Källor: STR Global, SCB, Statistisk Sentralbyrå, Norge och Statistikcentralen, Finland


Marknadsinformation från Pandox

Pandox marknadsbarometer

September 2009

Marknadsbarometern visar utvalda städers läge i konjunkturcykeln. Bedömningen

bygger på en analys av varje stad. Hänsyn tas till makroutveckling,

hotellbranschens utveckling, konjunkturen, hur väl utvecklad hotellmarknaden

FÖRKLARInG AV DE OLIKA DELARnA I HOTELLKOnJUnKTURCyKELn;

TILLVÄxT Beläggningen stiger relativ snabbt och priserna börjar öka. Hög potential och

låg risk.

PEAK Beläggningen stiger/planar ut och priserna ökar snabbt. God potential och låg risk

som successivt ökar till hög risk.

nEDGånG Beläggning och pris sjunker som en följd av lägre efterfrågan eller överkapacitet.

Låg potential och hög risk.

SveriGe

PeAK

Umeå och Jönköping

6

är samt hur pass utvecklad och likvid hotellfastighetsmarknaden är. Observera

att hotellkonjunkturcykeln är lika i mönster, men olika i tid.

AVTAGAnDE nEDGånG Volymerna blir stabilare – fortsatt prispress. Viss potential och

hög risk.

UTPLAnInG Beläggningen stiger med oförändrare priser. Hög potential med en

avtagande risk.

NedGåNG

Malmö, Lund, Helsingborg, Göteborg, Stockholm,

Stockholm 5*, Karlstad, Uppsala, Sundsvall och Luleå

tillväxt AvtAGANde NedGåNG

Kommentarer – Sverige

Den övervägande delen av de större svenska städerna är inne i konjunktur-

cykelns nedgångsfas, där Stockholm 5* har den brantaste nedåtgående trenden.

RevPAR utvecklingen på rullande 12 månader fram till sista september

2009 är minus 12 procent och större delen av nedgången förklaras av pressade

priser. Därefter följer Stockholms kommun och Göteborgs kommun, där Rev-

PAR har minskat med minus 11 respektive minus 7 procent. Övriga städer har

även de passerat peaken och i de flesta fall sjunker både beläggning och pris.

Det finns dock några undantag; Umeå och Jönköping är de större städer

som fortfarande på rullande 12 månader ligger i peak och den bidragande

iNterNAtioNellt

PeAK

tillväxt

Kommentarer – Internationellt

Alla större städer i Europa befinner sig i nedgång. Sett till utvecklingen över

rullande 12 månader i snitt fram till sista september 2009 är det Prag och

Wien som upplever den största nedgången i RevPAR med minus 30 respektive

minus 23 procent, till största delen beroende på fallande priser. Paris och

Amsterdam kommer tätt efter med en nedgång på 20 respektive 21 procent

i RevPAR för perioden. I Paris beror det framförallt på pressade priser medan

det i Amsterdam förklaras till ungefär lika stora delar av pressade priser och

lägre beläggning.

UtPlANiNG

orsaken till det är att beläggningen fortfarande stiger något medan snittpriserna

ligger ungefär i linje med motsvarande period förra året. Sammantaget gör det

att RevPAR fortfarande ökar något.

Vid granskning av en kortare trend på rullande 3 månader mellan juli och

september ser man att nedgången under sommaren i de flesta städer tillfälligt

bromsats upp. Både Karlstad och Sundsvall har för perioden tillväxttal i RevPAR

jämfört med samma period förra året. I Karlstad är det helt beroende på ökad

beläggning medan Sundsvalls RevPAR tillväxt förklaras av högre priser.

Källa: SCB

NedGåNG

Helsingfors, Oslo, Köpenhamn, Berlin, Amsterdam,

Bryssel, London, Paris, Wien, Prag

AvtAGANde NedGåNG

UtPlANiNG

London är den stad som så här långt klarat sig bäst med en nedgång på

8 procent i RevPAR för 12 månadersperioden, vilket helt beror på lägre priser.

Tittar man på en kortare trend över tre månader mellan juli och september ser

bilden lite olika ut. Berlin ligger då på en RevPAR minskning på 5 procent, följd

av London med en nedgång på 9 procent. Sämst utveckling denna period visar

sig Prag ha med 31 procents nedgång i RevPAR jämfört med samma period förra

året. Denna RevPAR nedgång förklaras till största delen av lägre pris.

Källor: STR Global, Statistisk sentralbyrå, Norge och Statistikcentralen, Finland


Trender i tiden

Stjärnfall – hotellen tvättar bort lyxstämpeln

Nyttan av hotellklassificering har minskat i betydelse, och recessionen

får hotellen att vilja lätta på värdet av betygssystemet ytterligare. De som

i vanliga fall viftat mest med sin stjärnflagga – de femstjärniga hotellen – är

nu de som försöker avdramatisera statusen. En stjärna mer eller mindre, har

det någon betydelse?

I Sverige ansvarar Sveriges Hotell- & Restaurangföretagare (SHR) för hotellklassificeringen.

I USA och Storbritannien är det American Automobil Association

(AAA) respektive Great Britain’s Automobile Association (AA) som utvärderar

och delar ut stjärnor till hotellen. Olika länder har olika system. Dessutom

har vissa bokningssajter på internet egna, mer eller mindre, godtyckliga betygssystem.

Hur ska kunderna kunna värdera all information? Hotellkedjan Jurys

Inn har gjort en undersökning bland 5 000 gäster som visar att åtta av tio inte

använder stjärnsystemet när de väljer hotell. Gammaldags eller ej så håller

branschen ändå krampaktigt taget om systemet.

Nedgången har drabbat alla klasser av hotell.

Budget- och ekonomihotell tenderar dock att klara

sig något bättre i en recession eftersom kunderna

väljer billigare alternativ i sämre tider. Mest volatilt

och även värst drabbade är lyxhotellen, eller de

femstjärniga hotellen.

Jakten på lägre kostnader

Högpris eller inte, hotellen gör idag allt för att spara

på kostnader samtidigt som de försöker hålla beläggningen

uppe. Många sänker sina snittpriser i jakt

på den fallande efterfrågan. Stephen Joyce, chief

executive på Choice Hotels, försöker däremot övertyga

sina franchisetagare att lägre snittpriser inte

driver efterfrågan, det driver snarare lägre intäkter.

Istället gäller det att vara mer proaktiv och kreativ

i jakten på kunderna. Folk slutar inte resa, de blir

bara mer selektiva.

Hotellbolag har en tendens att lätta på brand

standards i tuffare tider. Istället är det i dessa tider

som man bör upprätthålla, eller till och med uppgradera,

produkten och säkerställa kund lojaliteten.

viSSte dU Att…

… du nu kan bo på världens

enda sjustjärniga

hotell?! Lyxen på Burj al

Arab i Dubai är på gränsen

till fantasi, servicen obeskrivlig

och säkerheten

maximal. Det finns endast

sviter, den minsta är på

170 kvm och den största

är på hela 780 kvm! Butler

är självklart standard. Kostnaden

för en natt börjar vid

7 000 SEK/person men det

går även att bo för upp till

130 000 SEK/natt.

7

… First Hotels är den första hotellkedjan i Skandinavien

som anslutit sig till Global Compact? Detta innebär att

man förbundit sig att utföra allt arbete i överensstämmelse

med FNs principer om mänskliga rättigheter,

arbetsvillkor, miljö och bekämpning av korruption.

Marknadsinformation från Pandox

Flexibel stjärnsättning

Några hotell som inte verkar oroa sig över kundlojaliteten är de femstjärniga

hotellen. Stora bolag som Hilton, InterContinental och

Starwood har plockat bort en stjärna i jakten på lägre kostnader.

Med en stjärna mindre kan de sänka servicenivån och ta bort andra

mer fysiskt relaterade kostnader. Morgontidningen till rummet och

även välkomstpresenten plockas bort. Även mindre tydliga åtgärder

som att sänka pooltemperaturen med en grad eller plocka bort några

alternativ på frukostbuffén kan hjälpa till.

Men vad säger kunderna? Och vad ger detta för intryck? Ett lyxhotell

som drar ner på servicen när det passar, bara för att spara

pengar. Skapar det lojala kunder? Kanske nya kunder? Aldrig har

det varit billigare att bo på ett lyxhotell. Men svårigheten ligger i att

behålla dessa kunder när konjunkturen vänder och hotellet vill ta ut

fullt pris igen. Möjligheten att växla upp och dra nytta av bättre tider

riskerar att fördröjas.

Fotograf: Saylor, Durston

Four Seasons Hotel New York tänker inte tumma

på sin standard.

Image kostar

Ett hotellbolag som däremot kämpar för att behålla

sin standard är Four Seasons. Operatören slåss

mot ägarna, som vill nedgradera hotell för att spara

pengar. Den ikonladdade hotellkedjan har en stark

integritet och värnar mer om sin image än ägarnas

vilja. Hotellkedjan stavar ditt barns namn med

chokladbitar på rummet, har apelsiner från Valencia

i gymmets vattenbehållare och behandlar alla gäster

som om de vore kungligheter. Det ska vara något

visst med att bo på ett Four Seasons. Till och med

efter terror attackerna den 11 september 2001 vägrade

bolaget att sänka sina priser för att det kunde

urholka varumärket. Envist håller de fast vid sina

traditioner.

Vem gör rätt och vem gör fel? Det kan bara fram-

tiden utvisa. Eller som Warren Buffett uttryckt det:

”Only when the tide goes out do you discover who’s

been swimming naked.”

Smått och gott från

världens alla hotellhörn

… nu kan du sova ekorätt jorden runt? I den

nya guideboken ”Eco hotels of the world” ger

författaren Alex Conti förslag på ett hundratal

eko-hotell runt hela jorden. Mer information

om eko-hotellen finns även på hemsidan

www.ecohotelsoftheworld.com.


Marknadsinformation från Pandox

Nytt från Pandox-sfären

Angela Merkels regering på

Hotel Berlin, Berlin

Den 26 oktober presenterade

Tysklands koalitionsregering,

med Angela Merkel i spetsen,

sitt nya koalitionsavtal på Hotel

Berlin, Berlin. Pressupdådet var

massivt – både den tyska och

stora delar av den internationella

pressen var på plats.

Cornelia Kausch, hotelldirektör på

Hotel Berlin, Berlin välkomnar Angela

Merkel, Förbundskansler i Tyskland.

”Touch of France” på nyrenoverade InterContinental i Montreal

InterContinental i Montreal har nyligen genomgått en stor och lyckad

renovering. Hotellet, som ligger ett stenkast från The Old City samt den

stora mässhallen Palais des Congrais i Montreal, hade stor nyinvigningsfest

den 14 oktober för drygt 400 personer. En ”Touch of France” genomsyrar

hela hotellet efter ombyggnaden – Moulin Rouge-temat har med

andra ord checkat in för att stanna på det Pandox-ägda hotellet!

Jazzkvällar på Scandic i Antwerpen

Hotellet som nyligen renoverat mötesytorna,

har startat ett samarbete med USA Jazzclubb

Anwerpen. Första torsdagen varje månad

kommer Belgiens främsta jazzmusiker och

även legender som Clark Terry, Johnny Griffin

m fl att spela på Scandic i Antwerpen – allt

medan gästerna tar en drink i baren eller

avnjuter en god middag.

Restaurang SmoodS på Hotel BLOOM!

SmoodS nya hemsida!

Restaurang SmoodS på Hotel BLOOM! i Bryssel

har fått en uppdaterad hemsida – titta in på

www.smoods.net.

Kvinnlig networking på Hotel Berlin,

Berlin

I oktober hölls en nätverksträff för kvinnor

med ledande befattningar från hela Tyskland

på Hotel Berlin, Berlin. Mer än 100 kvinnor

från olika branscher såsom hälsa, fitness, spa,

kosmetik och hotellindustrin deltog i olika

workshops och lyssnade på en mängd talare.

En session var mäkta populär, nämligen

– ”Hur man kommunicerar med män”.

8

Radisson SAS blir successivt Radisson BLU

Namnbytet är en liten grafisk förändring som sätter en naturlig punkt för

Radissons koppling till SAS-koncernen och nu byter kedjan successivt ut

sina hotellnamn. Ett hotell som redan bytt namn är Arlandia utanför

Stockholm som numera heter Radisson BLU Arlandia Hotel. I samband

med hotellets temamånad för ansvarsfullt företagande åkte deras försäljningschef

Johanna Wessman-Fresnel nyligen till Ryssland för att överlämna

vinterkläder till ett barnhem i S:t Petersburg. En mycket god gest!

Ett annat hotell som också

redan bytt namn är Radisson

BLU Hotel Basel. Den 8 september

höll hotellet en invigningsfest

för 700 gäster för att

fira att renoveringen och

Nyrenoverade restaurang Filini på Radisson

BLU Hotel i Basel, Schweiz.

ombyggnaden av hotellet var

klar. Lobby, mötesrum och 60 hotellrum har renoverats med en modern

och lyxig design. Hotellets nya bar och restaurang Filini, som öppnade i

somras, serverar klassisk italiensk mat och har fått en modern och robust

Italien-inspirerad miljö.

Copyright: Agentur Bagenz

Clarion i Östersund har konst i poolen

Clarion Hotel Grand Östersund har tagit ett annorlunda grepp och ger gästerna en ny upplevelse

i hotellets pool och relaxavdelning. En projektor med timer i taket visar olika bilder på en av de vita

poolväggarna. Både uppskattat och avkopplande!

Renovering på Scandic Järva Krog

Hotellet har nyligen förnyat alla badrummen

på fyra våningar samt sin à la carte restaurang

och bar. Välkomna!

Ät och må bra i Crowne Plazas nya

frukostmatsal!

Crowne Plaza Brussels City Centre – ”Le Palace”

– har renoverat hela frukostmatsalen och med

detta även fått en ny frukostbuffet. Miljön är

ljus och frukosten består bland annat av frukt

och grönsaker, vegetarisk wok och kycklingvingar

istället för den traditionella menyn

med korv, bacon och ägg. En hälsosam frukost

är en bra start på dagen och deras nya motto

”Ät bra! Må bra!” har mottagits mer än väl

av gästerna.

More magazines by this user
Similar magazines