Mäklarbarometern kvartal 1 2010 - SBAB

Mäklarbarometern
Kvartal 1 28 april 2010
Sidan 2
Splittrad regional bostadsmarknad
Sidan 4
Stockholm svagast av storstäderna
Sidan 5
Stockholms bostadsmarknad
planar ut
Sidan 8
Bättre än väntat i Göteborg
Sidan 11
Förväntningarna infrias i Malmö
Sidan 14
Diagrambilaga
Sidan 16
Enkätens uppläggning och metod

Splittrad regional bostadsmarknad
Bostadspriserna utvecklades svagare i Stor-
Stockholm än i Stor-Göteborg och Stor-Malmö
under första kvartalet. Prisförväntningarna inför
andra kvartalet är också mer dämpade i Stor-
Stockholm. Det visar den enkät till drygt 200
fastighetsmäklare i Stor-Stockholm, Stor-
Göteborg och Stor-Malmö som Statistiska centralbyrån
genomfört på uppdrag av SBAB.
Mäklarnas förväntningar i den förra enkäten, från början
av januari, var att priserna på småhus och bostadsrätter
skulle fortsätta att öka i snabb takt under första
kvartalet. Det var en övervikt på 61 procent av mäklarna
som bedömde att priserna på småhus skulle öka
under första kvartalet och en övervikt på 50 procent
som trodde att priserna på bostadsrätter skulle stiga.
Förväntningarna på priserna var lägre ställda i Stor-
Göteborg än i Stor-Stockholm och Stor-Malmö.
Prisutvecklingen på småhus
Prognos
2kv 2010
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Stor-Malmö Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Utfallet för de tre storstadsregionerna sammantaget
blev i stort sett som väntat. I den senaste enkäten
är det en övervikt på 55 procent av mäklarna som
uppger att småhuspriserna ökat under första kvartalet
och motsvarande andel för bostadsrätter är 42 procent.
Regionalt blev emellertid utvecklingen helt annorlunda
än vad mäklarna räknat med. I Stor-Göteborg
steg bostadspriserna betydligt mer än väntat medan
bostadspriserna i Stor-Stockholm blev avsevärt svagare
än prognostiserat. De mest träffsäkra prognoserna
stod mäklarna i Stor-Malmö för.
Den överraskande starka bostadsmarknaden i
Stor-Göteborg under första kvartalet märks också på
att skillnaden mellan försäljningspris och utgångspris,
som är en indikator på budaktiviteten, ökat mer än
förväntat samtidigt som försäljningstiden blivit mycket
kortare än vad mäklarna räknade med i den förra enkäten.
Prisutvecklingen på bostadsrätter
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 2 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Prognos
2kv 2010
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Stor-Malmö Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Förväntningarna inför andra kvartalet präglas av de
regionala skillnaderna under första kvartalet. I Stor-
Göteborg och Stor-Malmö väntas priserna på bostadsrätter
och småhus fortsätta att öka men i avtagande
takt. Försäljningen väntas också gå ännu snabbare än
under första kvartalet. I Stor-Stockholm däremot, där
prisutvecklingen var svagast under första kvartalet,
bedöms bostadspriserna bli i stort sett oförändrade
och försäljningen väntas ta längre tid.
Stora regionala skillnader
Vår bedömning har tidigare varit att Göteborgsregionen,
med dess koncentration till den av finanskrisen
hårt drabbade fordonsindustrin, troligen skulle utvecklas
svagare än de två andra storstadsområdena. Istället
är det Stor-Stockholm som, enligt mäklarna, haft den
svagaste bostadsmarknaden under första kvartalet
och har de lägst ställda förväntningarna inför andra
kvartalet.
Stockholm brukar ofta anses ligga före de två
andra storstäderna, som i sin tur anses ligga före övriga
landet när det gäller vändpunkter på bostadsmarknaden.
Den svaga utvecklingen i Stor-Stockholm skulle
då vara illavarslande för resten av bostadsmarknaden.
Att bostadsmarknaden i Stor-Stockholm skulle
ligga före de två andra storstadsregionerna har dock
inte märkts hittills i Mäklarbarometern. Vändpunkterna
på bostadsmarknaden har varit väl synkroniserade
regionalt under den senaste femårsperioden.
Det går därför inte att dra några säkra slutsatser
om betydelsen av svagheten på bostadsmarknaden i
Stor-Stockholm för bostadspriserna i övriga landet. Vi
kan bara konstatera att bilden av bostadsmarknaden i
de tre storstäderna är ovanligt splittrad.

Nya toppnivåer på bostadspriserna
Mäklarnas bedömning av prisutvecklingen på bostäder,
i form av nettotal, kan användas för att uppskatta prisutvecklingen
i procent. För småhuspriserna kan nettotalen
användas för att prognostisera prisutvecklingen
två kvartal fram i tiden, således för andra och tredje
kvartalet i år.
Mäklarnas bedömning tyder på att småhuspriserna
kommer att öka med 3-5 procent från första till andra
kvartalet i Stor-Göteborg och Stor-Malmö. I Stor-
Stockholm tyder nettotalen på att prisökningarna blir
något lägre, cirka 2 procent. Under tredje kvartalet
tyder mäklarnas förväntningar på att priserna på småhus
fortsätter att öka med 2-3 procent i Stor-Göteborg
och Stor-Malmö medan priserna i Stor-Stockholm blir i
stort sett oförändrade.
Infrias förväntningarna skulle det innebära att
småhuspriserna under tredje kvartalet ligger klart över
de tidigare toppnivåerna. I Stor-Stockholm tyder mäklarnas
prognos på att priserna ligger cirka 6 procent
högre och i Stor-Malmö och Stor-Göteborg 10-11
procent högre än de tidigare toppnivåerna.
Småhuspriser utfall och prognos
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Stor-Malmö
Tidigare
toppnivå
Malmö
Tidigare toppnivå
Stockholm och
Göteborg
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Prognos
Index tidigare toppnivå = 100
För bostadsrättspriserna går det bara att prognostisera
utvecklingen ett kvartal framåt. Nettotalen tyder
på att bostadsrättspriserna i Stor-Göteborg och Stor-
Malmö kommer att öka med 2-3 procent från första till
andra kvartalet. I Stor-Stockholm tyder nettotalen på
att uppgången i bostadsrättspriserna blir något lägre,
knappt 1 procent.
Bostadsrättspriser utfall och prognos
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Stor-Malmö
Tidigare toppnivå
Prognos
Index tidigare toppnivå = 100
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
60
Den förväntade fortsatta prisökningen för bostadsrätter
i Stor-Stockholm skulle innebära att de under
andra kvartalet är tillbaka på toppnivån från tredje
kvartalet 2007. I Stor-Göteborg och Stor-Malmö innebär
mäklarnas prognos för andra kvartalet att bostadsrättspriserna
skulle vara 7-10 procent högre än den
tidigare toppnivån.
Stigande räntor och bättre konjunktur
Utvecklingen på bostadsmarknaden på lite längre sikt
lär bli en dragkamp mellan stigande räntor och bättre
konjunktur. Riksbankens höjningar av styrräntan kommer
att dra upp boräntorna med korta bindningstider,
vilket påverkar bostadspriserna negativt. Inkomstutvecklingen
ser ut att ge ett visst stöd till bostadsmarknaden
och arbetsmarknaden ser inte lika nattsvart ut
som tidigare. Aktiemarknaden, som är viktig för bostadspriserna
storstäderna, är svårbedömd men det
verkar troligt att den går in i ett lugnare skede.
Det finns således ekonomiska faktorer som påverkar
bostadsmarknaden både uppåt och nedåt framöver.
Till detta kommer också striktare regler för bostadslån
och på längre sikt ökade krav på kapitaltäckning
hos långivarna. Om det är den väntade fortsatta
prisuppgången på bostadsmarknaderna i Stor-
Göteborg och Stor-Malmö eller stagnationen i Stor-
Stockholm som kommer att vara representativ för
bostadsprisernas utveckling återstår att se.
Svarsfrekvensen i enkäten på 86 procent är mycket
hög, vilket innebär att den ger en tillförlitlig bild av
läget på bostadsmarknaden under de närmaste månaderna.
Oväntade händelser kan givetvis ändå kullkasta
prognoserna.
Nettotal som prognos för bostadspriser
Mäklarbarometern har genomförts under 21 kvartal.
Det finns därmed tillräckligt långa dataserier för att
statistiskt uppskatta sambandet mellan mäklarnas
bedömning av prisutvecklingen, i form av nettotal, och
prisstatistiken för småhus från Statistiska centralbyrån
samt för bostadsrätter från Mäklarstatistik. Vår analys
visar att nettotalen är en ledande indikator som kan
användas för att prognostisera den kvantitativa prisutvecklingen
(se Mäklarbarometern kvartal 4 2008 för
de statistiska sambanden).
Mäklarnas bedömning av småhus- och bostadsrättspriserna
bör dock tolkas försiktigt. Avvikelsen
mellan utfall och förväntan kan ibland vara stor. Oväntade
förändringar av boräntor och andra faktorer kan
också komma att påverka den bedömning mäklarna
gjorde vid enkättillfället.
Tomas Pousette
ekonomiskasekretariatet@sbab.se
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 3 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010

Stockholm svagast av storstäderna
De regionala skillnaderna på bostadsmarknaden
var ovanligt stora under första kvartalet. I Stor-
Stockholm var bostadsmarknaden betydligt svagare
än i Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Mäklarnas
förväntningar inför andra kvartalet är också
lägre ställda i Stor-Stockholm, där bostadsmarknaden
väntas plana ut, än i de två andra storstäderna,
där uppgången väntas fortsätta.
Mäklarnas förväntningar inför första kvartalet i den
förra enkäten var att uppgången på bostadsmarknaden
i de tre storstadsområdena skulle fortsätta men i
avtagande takt. Vanligen är det regionala mönstret
ganska enhetligt men den här gången är skillnaderna
stora. I Stor-Stockholm dämpades bostadsmarknaden
under första kvartalet betydligt mer än väntat. I Stor-
Göteborg och Stor-Malmö däremot fortsatte uppgången
på bostadsmarknaden under första kvartalet i ungefär
samma takt som under fjärde kvartalet förra året.
Bostadspriserna steg betydligt mindre i Stor-
Stockholm än i de två andra storstäderna, skillnaden
mellan försäljningspris och utgångspris ökade mindre
och försäljningstiden blev längre i Stor-Stockholm
medan den blev kortare i Stor-Göteborg och Stor-
Malmö. Bostadsrätts- och småhusindikatorerna, som
är en sammanvägning av dessa tre variabler (se faktarutan),
sjönk därmed kraftigt i Stor-Stockholm under
första kvartalet medan indikatorerna var stabila i de två
andra storstadsregionerna.
Bostadsrättsindikatorer i de tre storstadsområdena
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Stor-Malmö
Prognos
kv2 10
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Mäklarnas förväntningar inför andra kvartalet är
också betydligt lägre ställda i Stor-Stockholm än i
Stor-Göteborg och Stor-Malmö. I Stor-Stockholm
ligger bostadsindikatorerna nära noll, vilket tyder på att
bostadsmarknaden planar ut. I de två andra storstads-
områdena är bostadsindikatorerna fortsatt positiva
under andra kvartalet även om de är lägre än under
första kvartalet. Mäklarna i Stor-Göteborg och Stor-
Malmö räknar således med en fortsatt uppgång på
bostadsmarknaden även om takten väntas avta.
Småhusindikatorer i de tre storstadsområdena
Stor-Stockholm
Stor-Göteborg
Stor-Malmö
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 4 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Prognos
kv2 10
Procent, nettotal
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Bostadsrätts- och småhusindikatorerna visar att
Stor-Stockholm haft ett svagare första kvartal och
väntas få ett svagare andra kvartal på bostadsmarknaden
än Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Om detta är en
tillfällighet eller om den mer dämpade utvecklingen i
Stockholmsområdet förebådar en mer dämpad utveckling
i de två andra storstadsregionerna återstår att se.
Bostadsrätts- och småhusindikatorn
Mäklarbarometern visar inte bara prisutvecklingen,
utan även hur lång tid försäljningen tar och hur skillnaden
mellan försäljningspriset och utgångspriset utvecklas.
Redan innan priserna börjar förändras kan
förändringar av försäljningstider och budpremier ge en
tidig signal om att läget på bostadsmarknaden förändras.
Sammantaget ger dessa variabler en mer tillförlitlig
indikation på läget på bostadsmarknaden än var
och en för sig. Dessa tre variabler vägs samman i
bostadsrättsindikatorn och småhusindikatorn.
Indikatorn är ett genomsnitt av nettotalen för försäljningspriset,
skillnaden mellan försäljningspriset och
utgångspriset samt försäljningstiden, där den senare
variabeln ingår med omvänt tecken. När indikatorn är
positiv visar den att läget på bostadsmarknaden förstärks
och när den är negativ visar den att läget på
bostadsmarknaden försvagas.
Tomas Pousette
ekonomiskasekretariatet@sbab.se

Stockholms bostadsmarknad planar ut
Bostadsmarknaden i Stor-Stockholm var inte lika
stark som väntat under första kvartalet. Priserna
på bostadsrätter och småhus steg visserligen
men försäljningen tog längre tid. Bostadspriserna
väntas vara i stort sett oförändrade under andra
kvartalet och försäljningstiden bedöms bli ytterligare
något längre.
Bostadsrätter i Stor-Stockholm
Mäklarnas prognos i den förra enkäten var att priserna
på bostadsrätter i Stor-Stockholm skulle fortsätta att
öka men att takten skulle avta något. Det var en övervikt
på 52 procent av mäklarna som räknade med att
priserna skulle öka under första kvartalet. Prisökningarna
dämpades emellertid mer än förväntat. Utfallet för
första kvartalet visar att det är en övervikt på 35 procent
av mäklarna som uppger att bostadsrättspriserna
ökat.
Dämpningen av prisökningarna på bostadsrätter i
Stor-Stockholm under första kvartalet beror på att
efterfrågan minskat medan utbudet ökat (se diagrambilagan).
Säsongmönstret är annars att efterfrågan
brukar vara stark under första kvartalet och det är
första gången sedan Mäklarbarometern startades
2005 som en minskning noteras.
Priser på bostadsrätter
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Inför andra kvartalet har prisförväntningarna dragits
ner kraftigt. Det är en övervikt på 2 procent av
mäklarna som tror att priserna på bostadsrätter i Stor-
Stockholm kommer att minska. De som räknar med
fallande priser tror dock att prisnedgången blir måttlig.
Trenden med stigande priser under de senaste fem
kvartalen väntas således brytas. Prognosen för bostadsrättspriserna
i Stor-Stockholm är betydligt lägre
än i Stor-Göteborg och Stor-Malmö där mäklarna
räknar med en fortsatt uppgång.
Dämpningen på marknaden för bostadsrätter i
Stor-Stockholm under första kvartalet avspeglas också
i att skillnaden mellan försäljningspriset och utgångspriset,
som är en indikator på budaktiviteten, inte ökat
lika mycket som under de föregående två kvartalen.
Det är bara en övervikt på 8 procent av mäklarna som
rapporterar att budaktiviteten ökat. Förväntningarna i
den förra enkäten om en mindre ökning av budaktiviteten
under första kvartalet var således träffsäkra. Mäklarna
räknar med att budaktiviteten under andra kvartalet
blir densamma som under första kvartalet.
Skillnad försäljnings- och utgångspris bostadsrätter
Utfall
Prognos
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 5 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Tecknen på en försvagning av marknaden för bostadsrätter
i Stor-Stockholm märks också på att försäljningstiden
blivit längre. Det är en övervikt på 27
procent av mäklarna som uppger att försäljningen gått
långsammare under första kvartalet. Förväntningarna i
den förra enkäten om en kortare försäljningstid infriades
således inte. Mäklarnas förväntningar inför andra
kvartalet är att försäljningen fortsätter att gå trögare.
Försäljningstid för bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100

Sammantaget visar de tre variablerna i bostadsrättsindikatorn
- försäljningspris, skillnaden mellan
försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid –
att marknadsläget började plana ut under första kvartalet.
Bostadsrättsindikatorn är visserligen positiv med
en notering på 6 procent men ligger nära noll, där
marknadsläget är oförändrat. Mäklarnas prognoser i
den förra enkäten var att takten i uppgången på bostadsrättsmarknaden
skulle avta men dämpningen
blev större än väntat, vilket visas av att utfallet för
bostadsrättsindikatorn under första kvartalet ligger
under prognosen.
Bostadsrättsindikator
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Mäklarnas förväntningar inför andra kvartalet innebär
att bostadsrättsindikatorn fortsätter att falla och
hamnar på minus 5 procent. Förväntningarna är således
inställda på en viss försvagning av marknaden för
bostadsrätter i Stor-Stockholm.
Småhus i Stor-Stockholm
Marknaden för småhus i Stor-Stockholm svarade inte
heller upp till förväntningarna under fösta kvartalet.
Det är en övervikt på 42 procent av mäklarna som
uppger att småhuspriserna ökat, vilket är betydligt
lägre än prognosen för första kvartalet på 63 procent i
den förra enkäten.
Priser på småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
En förklaring till att prisökningarna blev lägre än
väntat är att efterfrågan på småhus har minskat me-
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
dan utbudet varit i stort sett oförändrat (se diagrambilagan).
Liksom för bostadsrätter brukar efterfrågan på
småhus vara stark under första kvartalet och det är
första gången sedan Mäklarbarometern startades som
den minskar.
Under andra kvartalet bedömer mäklarna i Stor-
Stockholm att uppgången i småhuspriserna bromsar
in. Det är bara en övervikt på 8 procent av mäklarna
som tror att priserna ökar, vilket är betydligt lägre
ställda förväntningar än i Stor-Göteborg och Stor-
Malmö.
Tendensen till dämpning på marknaden för småhus
i Stor-Stockholm under första kvartalet märks
också på att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspriset
inte ökat lika kraftigt som under de två
föregående kvartalen. Det är en övervikt på 11 procent
av mäklarna som uppger att budaktiviteten ökat. Utfallet
stämmer väl överens med mäklarnas prognos i den
förra enkäten.
Skillnad försäljnings- och utgångspris småhus
Utfall
Prognos
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 6 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Inför andra kvartalet räknar mäklarna med att budaktiviteten
på småhusmarknaden i Stor-Stockholm är i
stort sett oförändrad. Den kraftiga ökningen av budgivningen
under de senaste fyra kvartalen väntas
således inte fortsätta.
Tempot i försäljningen av småhus i Stor-Stockholm
avtog under första kvartalet. Det är en övervikt på 28
procent av mäklarna som uppger att försäljningen gått
långsammare. Prognosen i den förra enkäten om
kortare försäljningstid infriades således inte.
Försäljningstid för småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100

Den trögare försäljningen under första kvartalet
har fått mäklarna att förändra sina prognoser och inför
andra kvartalet är förväntningarna att försäljningen tar
ännu längre tid.
En mindre ökning av försäljningspriset och budaktiviteten
samt längre försäljningstid under första kvartalet
än under fjärde kvartalet förra året medför att
småhusindikatorn faller från 42 till 8 procent. Utfallet
för småhusindikatorn under första kvartalet är betydligt
lägre än mäklarnas förväntningar i den förra enkäten.
Småhusindikatorn ligger därmed under det långsiktiga
genomsnittet på 12 procent. Marknaden för småhus i
Stor-Stockholm har således i stort sett planat ut under
första kvartalet.
Småhusindikator
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Mäklarnas förväntningar inför andra kvartalet innebär
att småhusindikatorn i Stor-Stockholm backar
ytterligare till 1 procent. Prognosen innebär således att
temperaturen på marknaden för småhus i Stor-
Stockholm blir ungefär som under första kvartalet.
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Tomas Pousette
ekonomiskasekretariatet@sbab.se
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 7 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010

Bättre än väntat i Göteborg
Bostadsmarknaden i Stor-Göteborg fortsatte att
tuffa på under det första kvartalet i ungefär
samma takt som tidigare. Försäljningspriserna
steg, budaktiviteten tilltog och försäljningstiderna
sjönk mer än väntat. Göteborgsmäklarna räknar
med en fortsatt stark bostadsmarknad men väntar
sig en liten dämpning under det andra kvartalet.
Bostadsrätter i Stor-Göteborg
Inför det första kvartalet var fastighetsmäklarna i Stor-
Göteborg lite mindre optimistiska än kollegorna i Stor-
Stockholm och Stor-Malmö. En övervikt på 34 procent
av Göteborgsmäklarna räknade med att priserna på
bostadsrätter skulle stiga. Utfallet överträffade förväntningarna,
en övervikt på 67 procent uppger att
priserna ökade, lika många som förra kvartalet. Utbudet
av lägenheter var oförändrat under kvartalet, de
flesta mäklare hade väntat sig en uppgång. Efterfrågan
steg däremot mer än väntat (se diagrambilagan).
Detta var femte kvartalet i rad som nettotalet låg
över 50. Andelen Göteborgsmäklare som uppgav att
priserna ökade kraftigt under det första kvartalet var
31 procent, en dubbelt så hög andel som i Stockholm
och Malmö. Andelen som uppgav att priserna ökade
något var 36 procent medan ingen uppgav att priserna
minskade.
Mäklarna har förväntningar om att prisuppgången
kommer att fortsätta under det andra kvartalet, men de
räknar med att den sker i långsammare takt. Andelen
som räknar med fortsatt prisuppgång är 26 procent.
Priser på bostadsrätter
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Budaktiviteten, som ökat de senaste tre kvartalen,
fortsatte att tillta under det första kvartalet. En övervikt
på 25 procent av Göteborgsmäklarna anger att skill-
naden mellan försäljningspris och utgångspris, den så
kallade budpremien, ökat. Utfallet var lite starkare än
föregående kvartals utfall och betydligt bättre än mäklarnas
förväntningar inför kvartalet.
Precis som tidigare så räknar inte Göteborgsmäklarna
med att budgivningen på bostadsrättsmarknaden
kommer att fortsätta öka i någon större utsträckning.
En marginell övervikt på 3 procent räknar med ökad
skillnad mellan försäljnings- och utgångspris.
Skillnad försäljnings- och utgångspris bostadsrätter
Utfall
Prognos
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 8 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Försäljningstiderna på bostadsrättsmarknaden i
Stor-Göteborg har minskat sedan början av 2009.
Under det första kvartalet 2010 uppgav en övervikt på
25 procent av mäklarna att försäljningstiderna sjönk,
en betydligt högre andel än i de andra två storstadsregionerna
och dessutom både bättre än föregående
utfall och bättre än förväntat.
Göteborgsmäklarna har ingen stark uppfattning
om hur försäljningstiderna kommer att förändras under
det andra kvartalet. En marginell övervikt på 2 procent
räknar med att försäljningstiderna kommer att minska.
Försäljningstid för bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
I den förra enkäten hade mäklarna förväntningar
om en nedgång i bostadsrättsindikatorn för Stor-
Göteborg. Indikatorn väntades sjunka från +31 till
+16. Utfallet blev att indikatorn istället steg till +39,
60
40
20
0
-20
-40
-60
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100

högre än utfallet i både Stor-Stockholm och Stor-
Göteborg. Främsta faktorn bakom indikatorns uppgång
var uppgången var nedgången i försäljningstider
men även de stigande försäljningspriserna och den
ökade budgivningen låg bakom att prognosen överträffades.
Bostadsrättsindikator
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Trots uppgången under det första kvartalet och det
faktum att bostadsrättsmarknaden överraskat på uppsidan
de senaste tre kvartalen så är Göteborgsmäklarna
lite mindre optimistiska inför det andra kvartalet än
inför föregående kvartal. Bostadsrättsindikatorn väntas
falla till +11. Både prisutveckling, budgivning och
försäljningstid väntas ge positiva bidrag till indikatorn.
Utbudet av bostadsrätter väntas stiga ordentligt jämfört
med tidigare kvartals utfall medan efterfrågan
väntas öka i ungefär samma takt som tidigare kvartal
(se diagrambilagan).
Småhus i Stor-Göteborg
Även på småhusmarknaden i Stor-Göteborg fortsatte
den starka prisutvecklingen under det första kvartalet.
Prisuppgången var lite svagare än under det fjärde
kvartalet men betydligt starkare än förväntat. Utbudet
av småhus föll något, till skillnad från utbudet i Stockholm
och Göteborg, trots att mäklarna väntat sig en
viss uppgång. Efterfrågan steg däremot ungefär som
förväntat (se diagrambilagan).
Bland mäklarna i Stor-Göteborg uppgav en övervikt
på 70 procent att småhuspriserna steg under det
första kvartalet, en större andel än den i Stor-
Stockholm men i linje med den i Stor-Malmö. Andelen
som uppgav kraftiga prisökningar var 24 procent,
precis som på bostadsrättsmarknaden så var denna
andel betydligt högre i Göteborg än i de andra två
regionerna. Andelen som uppgav att priserna ökat
något var 49 procent medan 2 procent sade att priserna
minskat något.
Göteborgsmäklarna är optimistiska om utvecklingen
av småhuspriserna under det andra kvartalet. En
övervikt på 55 procent väntar sig att småhuspriserna
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
kommer att fortsätta stiga. Detta är en större andel än
den bland storstadskollegorna i Stockholm och Malmö.
Priser på småhus
Utfall Prognos
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 9 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
För fjärde kvartalet i rad ökade skillnaden mellan
försäljningspris och utgångspris, budpremien. Övervikten
för dem som uppgav att budpremien ökade under
det första kvartalet var 17 procent, lite lägre än förra
kvartalet men betydligt högre än förväntat.
Precis som kollegorna i Stockholm och Malmö så
är Göteborgsmäklarna dämpat optimistiska om budgivningen
under det andra kvartalet. En övervikt på 7
procent räknar med att budgivningen på småhusmarknaden
ska fortsätta öka.
Skillnad försäljnings- och utgångspris, småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Försäljningstiderna på Stor-Göteborgs småhusmarknad
fortsatte minska under det första kvartalet.
En övervikt på 26 procent av mäklarna uppgav att
försäljningarna gick snabbare än tidigare. Utfallet var
starkare än föregående kvartal och över förväntan.
Förväntningarna tyder på att försäljningstiderna
fortsätter minska under det andra kvartalet, en övervikt
på 11 procent räknar med kortare försäljningstider.
60
40
20
0
-20
-40
-60

Försäljningstid för småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Småhusindikatorn för Stor-Göteborg steg något
under början av 2010. Indikatorn ökade från +35 för
det fjärde kvartalet till +38 för det första kvartalet.
Främsta bidraget till uppgången kom från kortare
försäljningstider medan lite svagare prisutveckling och
budgivning höll tillbaka uppgången. Utfallet låg över
mäklarnas förväntningar inför kvartalet, framför allt var
det försäljningstider och prisutveckling som överraskade
positivt. Detta var femte kvartalet i rad som indikatorn
överraskar på uppsidan. Göteborgsindikatorn
låg något under Malmöindikatorn men betydligt över
Stockholmsindikatorn.
Småhusindikator
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Inför det andra kvartalet är Göteborgsmäklarna
försiktigt optimistiska i sina bedömningar av småhusmarknaden.
Småhusindikatorn väntas backa till +24,
vilket fortfarande är högre än det historiska genomsnittet.
Både prisutveckling, budgivning och försäljningstid
väntas ge lite svagare bidrag än under det
första kvartalet. Småhusutbudet väntas öka rejält under
det andra kvartalet och även efterfrågan vänta
stiga ordentligt (se diagrambilagan).
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Tor Borg
ekonomiskasekretariatet@sbab.se
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 10 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010

Förväntningarna infrias i Malmö
Stor-Malmös bostadsmarknad utvecklades i linje
med de högt ställda förväntningarna under det
första kvartalet. Priserna steg, budgivningen ökade
och försäljningstiderna sjönk. Fastighetsmäklarna
räknar med en viss dämpning under det
andra kvartalet.
Bostadsrätter i Stor-Malmö
Priserna på Stor-Malmös bostadsrättsmarknad steg
under det första kvartalet. Detta var femte kvartalet i
rad som priserna ökade med rask fart. Prisuppgången
var väl i linje med de högt ställda förväntningar som
mäklarna hade inför det första kvartalet. Utbudet av
bostadsrätter ökade som förväntat, till skillnad från i
Stockholm och Göteborg, samtidigt som efterfrågan
fortsatte stiga (se diagrambilagan).
Andelen mäklare som uppgav att priserna steg under
det första kvartalet var 57 procent. Detta var en
liten uppgång jämfört med föregående kvartal. Andelen
som uppgav kraftiga uppgångar var 16 procent
och andelen som uppgav att priserna ökat något var
44 procent. Bara 3 procent av mäklarna uppgav att
priserna minskat något.
Malmö-mäklarna är inte så optimistiska inför det
kommande kvartalet som de var vid årsskiftet, men
övervikten för de som räknar med prisuppgång är
fortfarande 29 procent.
Priser på bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Budgivningen utvecklades också som förväntat
under det första kvartalet på Stor-Malmös bostadsrättsmarknad.
En övervikt på 24 procent angav att
skillnaden mellan försäljnings- och utgångspriset ökade.
Detta var nästan exakt samma som utfallet under
det fjärde kvartalet och precis i linje med förväntningarna.
Inför det andra kvartalet så är Malmö-mäklarna inte
längre lika optimistiska i sina förväntningar på budaktiviteten.
En övervikt på knappt 2 procent räknar med att
skillnaden mellan försäljnings- och utgångspris ska
öka.
Skillnad försäljnings- och utgångspris bostadsrätter
Utfall
Prognos
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 11 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
En övervikt på 6 procent av mäklarna i Stor-Malmö
angav att försäljningstiderna minskade under det första
kvartalet. Förväntningar inför kvartalet var att nedgången
skulle bli större. Utfallet är också klart sämre
än föregående kvartal.
Inför det andra kvartalet så har fastighetsmäklarna
i Stor-Malmö vissa förväntningar på fallande försäljningstider
på bostadsrättsmarknaden. En övervikt på 7
procent räknar med kortare tid mellan uppdragets
början och avslut, en större andel än i Stor-Stockholm
och Stor-Malmö.
Försäljningstid för bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Inför det första kvartalet så tydde Malmömäklarnas
förväntningar på att Stor-Malmös bostadsrättsindikator
bara skulle gå ned marginellt. Nedgången blev större
än väntat. Indikatorn föll från +40 under det fjärde
kvartalet till +29 under det första kvartalet. Malmöindikatorn
ligger högre än Stockholmsindikatorn och
lägre än Göteborgsindikatorn. Den oväntat svaga

utvecklingen av försäljningstiderna bidrog mest till
nedgången.
Inför det andra kvartalet räknar mäklarna med en
fortsatt uppgång, men de ser också en fortsatt dämpning
av aktiviteten framför sig. Bostadsrättsindikatorn
väntas backa till +13. Utbudet väntas öka en del, men
mindre än i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg. Efterfrågan
väntas öka marginellt, också det lägre än i de
två andra regionerna (se diagrambilagan).
Bostadsrättsindikator
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Småhus i Stor-Malmö
Även på småhusmarknaden i Stor-Malmö så infriades
de högt ställda prisförväntningarna under det första
kvartalet. Prisökningen under det första kvartalet var
snabbare än under det fjärde kvartalet. Utbudet av
småhus till salu ökade lite mindre än väntat medan
efterfrågan ökade kraftigt både i jämförelse med förväntan
och med de andra regionerna (se diagrambilagan).
Andelen fastighetsmäklare i Stor-Malmö som uppgav
att småhuspriserna ökade under det fjärde kvartalet
var 74 procent. Andelen som uppgav kraftiga prisökningar
var 13 procent medan 60 procent uppgav att
priserna ökat något. Ingen mäklare uppgav att priserna
minskat.
Malmömäklarnas optimism om den framtida prisutvecklingen
har dämpats. En övervikt på 34 procent
väntar sig stigande priser under det första kvartalet.
Priser på småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Inför det första kvartalet så fanns det vissa förväntningar
om att budaktiviteten skulle öka på småhusmarknaden.
Utfallet blev klart starkare än förväntat.
En övervikt på 47 procent uppgav att skillnaden mellan
försäljnings- och utgångspris för småhus ökade. Detta
är betydligt fler än förra kvartalet och även mycket
högre än utfallet i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg.
Trots den positiva överraskningen så har Malmömäklarna
skruvat ned sin optimism inför det andra
kvartalet, 11 procent räknar med att accelerationen i
budgivningarna kommer att fortsätta.
Skillnad försäljnings- och utgångspris, småhus
Utfall
Prognos
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 12 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Under det första kvartalet fortsatte försäljningstiderna
att minska på Stor-Malmös småhusmarknad.
Det var femte kvartalet i rad som tiden mellan uppdrag
och kontraktsskrivning minskade. En övervikt på 17
procent av fastighetsmäklarna uppgav att försäljningstiderna
minskade. Utfallet var svagare än tidigare kvartals
utfall men lite starkare än väntat.
Inför det andra kvartalet 2010 så har Malmömäklarna
skruvat upp sina förväntningar lite på att
försäljningstiderna för småhus ska fortsätta minska,
övervikten är 20 procent.
Försäljningstid för småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Inför det första kvartalet så förväntades Stor-
Malmös småhusindikator falla något. Istället steg indikatorn
från +45 under det fjärde kvartalet till +46
under det första kvartalet, det tredje högsta utfallet
någonsin. Nivån är lite högre än i Stor-Göteborg och
betydligt högre än den i Stor-Stockholm. Den oväntat
60
40
20
0
-20
-40
-60
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100

starka budgivningen ligger till stor del bakom det
gynnsamma utfallet.
Småhusindikator
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Trots att utfallen överraskat på uppsidan de senaste
kvartalen så har mäklarnas sänkt sina förväntningar
inför det andra kvartalet. Småhusindikatorn väntas
bromsa in till +22. Utbudet väntas öka liksom efterfrågan,
men inte lika kraftigt som i de andra regionerna.
(se diagrambilagan).
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Tor Borg
ekonomiskasekretariatet@sbab.se
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 13 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010

Diagrambilaga
Stor-Stockholm
Utbudet av bostadsrätter
Utfall Prognos
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Efterfrågan på bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Utbudet av småhus
Utfall Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Efterfrågan på småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Stor-Göteborg
Utbudet av bostadsrätter
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 14 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010
Utfall
Prognos
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Efterfrågan på bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Utbudet av småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Efterfrågan på småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100

Stor-Malmö
Utbudet av bostadsrätter
Utfall
Prognos
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Efterfrågan på bostadsrätter
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Utbudet av småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
Efterfrågan på småhus
Utfall
Prognos
Nettotal, procent
Nettotal, procent
kv1 05 kv1 06 kv1 07 kv1 08 kv1 09 kv1 10
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 15 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010

Enkätens uppläggning och metod
Undersökningen
Undersökningen har genomförts under perioden 6 till
16 april. Den består av fem frågor som ställs både för
utfall (de senaste tre månaderna) och prognos (de
kommande tre månaderna).
Fyra av frågorna har tre svarsalternativ: ett positivt,
ett neutralt och ett negativt. En av frågorna, om försäljningspriset,
har fem svarsalternativ: två positiva, ett
neutralt och två negativa. Andelen positiva svar minus
andelen negativa svar ger ett nettotal som används
som mått på läget/förändringen på den aktuella frågan.
Resultaten redovisas för områdena Stor-
Stockholm, Stor-Göteborg och Stor-Malmö.
Stor-Stockholm: Stockholms län
Stor-Göteborg: Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda,
Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Lilla Edet, Mölndal,
Partille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö kommun.
Stor-Malmö: Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma,
Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg
och Vellinge kommun.
Urval och svarsfrekvens
Urvalet omfattar branschen fastighetsförmedling med
koden 70310 i Svensk Näringsgrensindelning. Urvalsenheten
är arbetsställen, det vill säga en adress där ett
företag bedriver verksamhet. Varje företag har minst
ett arbetsställe. Manuell rensning av branschen har
gjorts för att sortera bort förmedlingar av hyresrätter,
mäklare av kontors- och affärslokaler et cetera.
Stor-Stockholm: Arbetsställen ner till och med 4 anställda
(125 stycken).
Stor-Göteborg: Arbetsställen ner till och med 3 anställda
(57 stycken).
Stor-Malmö: Arbetsställen ner till och med 3 anställda
(39 stycken).
Totalt utgjordes urvalet av 221 arbetsställen. Svar
har inkommit från 189 arbetsställen, vilket motsvarar
en svarsfrekvens på 86 procent.
Viktning
Respondenter: Viktas med antalet anställda för respektive
arbetsställe. I vissa fall har vikten reducerats
för att inte ett enskilt arbetsställe ska få för stort genomslag
i undersökningen.
Områden: Viktas med antalet försäljningar multiplicerat
med medelpris för området för helåret 2008, som är
den senaste gemensamma perioden för småhus och
bostadsrätter. Försäljningsuppgifterna hämtas från
Statistiska centralbyråns bostadsstatistik.
Frågorna
Utbud: Ökat - Minskat = Nettotal
Efterfrågan: Ökat - Minskat = Nettotal
Försäljningspris: (Ökat kraftigt + Ökat något) – (Minskat
kraftigt + Minskat något) = Nettotal
Skillnad mellan försäljnings- och utgångspris: Ökat -
Minskat = Nettotal
Försäljningstiden: Längre - Kortare = Nettotal
Bostadsrätts- och småhusindikatorn
Bostadsrättsindikatorn och småhusindikatorn är ett
sammanfattande mått på läget på marknaden för
bostadsrätter respektive småhus. Indikatorn är ett
genomsnitt av nettotalet för tre olika frågor: försäljningspris,
skillnad mellan försäljningspris och utgångspris
samt försäljningstiden där den senare variabeln
ingår med omvänt tecken.
Tolkningen av nettotal
Nettotalet är, som nämnts, skillnaden mellan andelen
positiva och andelen negativa svar på en fråga. Vid
tolkningen av nettotalet kan fyra fall särskiljas.
Nettotalet är positivt och stiger: variabeln ökar i högre
takt än under förra perioden.
Nettotalet är positivt och faller: variabeln ökar men i
lägre takt än under förra perioden.
Nettotalet är negativt och faller: variabeln minskar i
högre takt än under förra perioden.
Nettotalet är negativt och stiger: variabeln minskar
men i lägre takt än under förra perioden.
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 16 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010

Mäklarbarometern är en rapport från SBAB.
Enkäten till fastighetsmäklarna görs av SCB.
Mäklarbarometern har sammanställts av SBAB:s Ekonomiska Sekretariat.
Ansvariga för rapporten: Tomas Pousette, tfn 08-614 43 88 • Tor Borg, tfn 08-614 38 84
Mäklarbarometern har baserats på källor som Sekretariatet bedömer som tillförlitliga.
Dokumentet är inte gjort för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar.
SBAB påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument.
Citera gärna Mäklarbarometern men ange alltid källa.
’
Sveriges Bostadsfinansieringsaktiebolag AB
Besöksadress: Löjtnantsgatan 21 • Postadress: Box 27308 • 102 54 Stockholm • Tfn 08-614 43 00 • Fax 08-611 46 00
Internet: www.sbab.se • E-post: headoffice@sbab.se • (Org.nr. 556253-7513)
SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 17 MÄKLARBAROMETERN • 28 APRIL 2010