Systematisk hyressättning – och marknadshyra – vad skiljer?
Systematisk hyressättning – och marknadshyra – vad skiljer?
Systematisk hyressättning – och marknadshyra – vad skiljer?
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Systematisk</strong> <strong>hyressättning</strong> <strong>–</strong> <strong>och</strong><br />
<strong>marknadshyra</strong> <strong>–</strong> <strong>vad</strong> <strong>skiljer</strong>?<br />
Maj 2008<br />
Sven Bergenstråhle
Bruksvärde<br />
Lagtext: ”Om hyresvärden <strong>och</strong> hyresgästen tvistar om hyrans<br />
storlek, skall hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är<br />
därvid inte att anses som skälig, om den är påtagligt högre än<br />
hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är<br />
likvärdiga.”<br />
Syftet med lagen var inte bara att likvärdiga lägenheter skulle<br />
ha ungefär samma hyra utan också att skillnader i hyra skulle<br />
vara ”rimliga med hänsyn till skillnader i fråga om bruksvärdet<br />
för lägenheterna.”<br />
Hyrorna ska spegla bostadskonsumenternas allmänna<br />
värderingar utan avseende på enskilda hyresgästers<br />
värderingar <strong>och</strong> behov.<br />
Sven Bergenstråhle
Bruksvärdehyror<br />
Bruksvärdehyror bestäms idag utifrån självkostnaden i<br />
kommunägda bostadsföretag.<br />
Bruksvärderegeln utgör ett skydd för hyresgäster vid tvister om<br />
hyran. Bruksvärdesregeln är en inskränkning av den fria<br />
marknaden, som motiveras av hyresgästers behov av trygghet.<br />
Regeln är nödvändig för att få ett reellt besittningsskydd, så att<br />
en hyresvärd inte kan tvinga en hyresgäst att flytta genom att<br />
begära en oskäligt hög hyra.<br />
Sven Bergenstråhle
Marknadshyror<br />
Marknadshyror bestäms på en fri marknad utifrån<br />
betalningsviljan hos dem som är beredda att betala mest.<br />
Formen för hur en <strong>marknadshyra</strong> bestäms är oreglerad.<br />
Även om rätten att ta ut <strong>marknadshyra</strong> då en lägenhet blir<br />
ledig kombineras med någon form av besittningsskydd för<br />
befintliga hyresgäster innebär det oftast högre hyresnivåer,<br />
förtur för den som betalar mest <strong>och</strong> en otryggare situation för<br />
hyresgästerna.<br />
Man kan jämföra marknadshyror med kritiken mot den tidigare<br />
utformningen av fastighetsskatten, som medförde ökande<br />
boendekostnader om grannhus säljs för högre priser.<br />
Sven Bergenstråhle
Skillnader mellan bruksvärdehyra <strong>och</strong><br />
<strong>marknadshyra</strong><br />
Marknadshyran bestäms av tillgång <strong>och</strong> efterfrågan,<br />
varvid efterfrågan från dem med god ekonomi väger<br />
tyngre än från dem med svagare ekonomi. För<br />
bruksvärdehyran betyder alla hushålls värderingar lika<br />
mycket<br />
Marknadshyran kan bli mycket hög i vissa attraktiva<br />
områden då välbärgade hushåll konkurrerar om ett<br />
begränsat antal bostäder där. Bruksvärdehyror ger<br />
mindre hyresskillnader eftersom motsvarande prispress<br />
uppåt saknas.<br />
Marknadshyrorna stiger när efterfrågan ökar.<br />
Bruksvärdehyran påverkas inte om efterfrågan ökar<br />
(ökad bostadsbrist), eftersom kostnadsläget för det<br />
kommunägda bostadsföretaget inte påverkas.<br />
Sven Bergenstråhle
Varför systematisk <strong>hyressättning</strong><br />
En bättre bostad bör ha högre hyra än en sämre. Lägenheter<br />
med samma kvaliteter (likvärdiga) bör ha samma hyra.<br />
Hyresgästernas <strong>–</strong> konsumenternas - värderingar ska<br />
återspeglas i <strong>hyressättning</strong>en.<br />
Förutsägbarhet för aktörer på hyresmarknaden<br />
Boendekvaliteten kommer i fokus <strong>–</strong> ökad kunskap hos både<br />
förvaltare <strong>och</strong> hyresgäster<br />
Underlättar ett mer varierat utbud av kvaliteter <strong>och</strong> service i<br />
hyresrätten<br />
Hyresnämndernas arbete underlättas om det finns klara regler<br />
<strong>och</strong> praxis<br />
Sven Bergenstråhle
Change language