SKeBOHyreSgäSterna tycKer till: SKeBO – BäSt i Sverige!

ledare
ni HyreSgäSter gör OSS till en Bättre värd
Skelleftebostäder har haft en positiv utveckling under 2008 och kan se tillbaka
på ännu ett framgångsrikt och utvecklande år.
Vår målsättning är att verka för Skellefteås utveckling genom att erbjuda
ett varierat utbud av bostäder och miljöer som bidrar till att göra Skellefteå till
en attraktiv plats att bo och leva på. Vi vill vara en aktör på bostadsmarknaden
som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till ett boende som ger en
hög livskvalitet.
Resultatet från kundundersökningen hösten 2008 gav oss bevis på att vi är
på rätt väg. Där visade ni hyresgäster oss förtroende genom att ge oss mycket
höga betyg för vårt sätt att arbeta. Glädjande var att samtliga faktorer som påverkar
slutbetyget hade förbättrats. Många av ni hyresgäster rekommenderar
oss gärna som hyresvärd till andra. Vi är stolta över de höga betygen, som är en
lagseger för alla våra kompetenta medarbetares engagemang för hyresgästerna
och företagets bästa. Genom att mäta ert betyg på oss som värd erhåller vi en
kunskap om hur de boende värderar centrala boendekvaliteter. Det ger företaget
ett preciserat beslutsunderlag för fortsatta satsningar i framtiden. Nöjda
hyresgäster är en förutsättning för att öka kvarboendet och för att skapa långsiktig
lönsamhet.
En kommun som värdesätter en hög tillväxt ställer krav på en god tillgång
på bostäder. För att Skellefteå skall kunna fortsätta växa är det viktigt att det
fi nns tillgång till attraktiva bostäder och inte minst hyresrätter på marknaden.
För att möta den ökade efterfrågan i centralorten har vi under 2008 färdigställt
en ombyggnation av en central kontorsfastighet till ett fl erfamiljshus med 21
nya lägenheter. Ett femtiotal lägenheter har också nyproducerats till kommunens
äldre­ och handikappomsorg.
Under de kommande åren planeras det för en fortsatt utbyggnad av lägenheter
till äldre och handikappade. När hyresgäster fl yttar in i nyproducerade
särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder och fl yttkedjor skapas. Skelleftebostäder
bidrar på så sätt till att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås
konkurrenskraft.
Intresset för att bygga nya bostadsrätter i centralorten har också ökat och
under året har några nybyggnadsprojekt färdigställts. Vi tycker att den utvecklingen
är bra, för vi kan inte ensamma tillgodose det ökade behovet av nya
uTgivAre: Skelleftebostäder Ab.
prOdukTiOn: k2 i Skellefteå.
AnSvArig uTgivAre: Jerker eriksson.
redAkTiOn: Steve Sandström (text), Michael Jacobsson (foto) och roger
fransson (projektledare). redaktionen svarar för allt osignerat material.
Så kOnTAkTAr du SkebO: ring oss på telefon 0910-73 65 00. vill du hellre besöka oss eller skriva är adressen:
Skeppargatan 8, 931 30 Skellefteå eller e-post info@skebo.com. besök oss även på webben: www.skebo.nu väLkOMMen!
bostäder i centralorten. Boendet är dock inte bara tillgång på bostäder, utan
det är också i hög grad en fråga om trivsel. Det är viktigt för mig och mina
medarbetare att ni som hyresgäster trivs, för vi vill skapa långsiktiga relationer
med er.
Resultatet för 2008 blev som beräknat och följde i stort sett prognoser och
budget. Uthyrningsgraden har legat på en stabil nivå motsvarande 98,7 %.
Låga vakanser och en effektiv förvaltning har gett oss utrymme till att satsa på
ett bra underhåll av våra fastigheter. Därigenom fi nns förutsättningar för en
långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet.
En kraftig konjunkturavmattning avslutade fjolåret och den förstärktes ytterligare
i början av år 2009. Att driva bostadsbolag binder mycket kapital,
även för Skelleftebostäder. Riksbanken har i början av 2009 vidtagit åtgärder
och sänkt reporäntan kraftigt. Det allmänna ränteläget för året kommer antagligen
att ligga på en lägre nivå än 2008, vilket ger oss möjlighet att omfördela
medel till att satsa ytterligare på underhåll av våra fastigheter.
Vår förmåga att identifi era olika behov och önskemål är avgörande för om
vi i allt högre grad skall kunna skapa ett boende som ger en hög livskvalitet.
Boråden som bildats i våra bostadsområden är en viktig mötesform för samråd
med er hyresgäster. Även Synpunktenmöten som arrangerats i några av
våra bostadsområden har bidragit till att vi fått in värdefulla åsikter och värderingar.
Vi har valt arbetsättet med
Boråd och Synpunktenmöten för
att skapa förutsättningar för ni
hyresgäster att vara delaktiga att
utveckla verksamheten.
Att snabbt kunna anpassa oss
till rådande marknadsförhållanden,
ständigt utveckla alternativa
boendeformer och tjänster
är nyckelfaktorer för vår fortsatta
utveckling och tillväxt.
nr 1 2009 en repOrTAgeTidning fÖr SkebOS HyreSgäSTer
jerKer eriKSSOn
vd Skelleftebostäder
redAkTiOnSråd: barbro forsman, Charlott Holmqvist,
Ann-Christine Marklund, Hans Widmark och kenth Wiklund.
LAyOuT: Lisbeth burman.
TryCk: Tryckpoolen, Luleå.
OMSLAgSbiLd: Anders Ling, Tyréns Temaplan presenterar årets nbi undersökning.
nya HyrOrna Klara
efter förhandlingar står det klart att hyran i Skebos lägenheter
höjs med i genomsnitt 2,84 procent. det kan jämföras
med genomsnittet i landet där de fl esta förhandlingar slutförts
på 3,1 procent i genomsnitt. en bonus för alla Skebohyresgäster
är också att hyreshöjningen skjuts upp en månad till
1 april, alltså en extra månad med 2008 års hyra.
Vi ser alla hur priserna på varor och tjänster i landet
ökar. Pengarna minskar på så sätt i värde, du får
helt enkelt inte lika mycket för en krona. Det här är
i enkla ordalag det fenomen som kallas infl ation.
På samma sätt slår infl ationen också mot företag
och Skebo är förstås inget undantag. Ökade
kostnader leder till behov av ökade intäkter. I
Skebos fall ett behov av att höja hyrorna.
– Däremot ökar inte alla våra kostnader. Exempelvis
kommer räntekostnaderna att sjunka
något tack vare lägre marknadsräntor, berättar
Skebos ekonomichef Kristina Sundin Jonsson.
Tyvärr uppväger inte sänkta räntor de ökade
kostnaderna. Skebos taxebundna kostnader har
stigit kraftigt det senaste året.
– Exempelvis ökar kostnaden för fjärrvärme
med sex procent och för vatten med hela 25 %
för 2009. Räntor är inte längre företagets största
kostnadspost, den utgörs numera av taxebundna
avgifter.
underHåll viKtigt
Samtidigt fi nns det också ytterligare en kostnad
som ökar – underhåll av fastigheterna. En anledning
är generella prisökningar, det vill säga den
allmänna infl ationen.
– Men framför allt handlar det om att behovet
av underhåll ökar. Skebo har relativt nybyggda
hus, en stor andel av Skebos bostäder är
byggda 1985 eller senare. Det gör att underhållet
de senaste åren varit relativt begränsat. När
husen nu åldras ökar också underhållsbehovet.
– När nu även de yngre husen börjar kräva
mer underhåll kommer vi att se en ökning av
underhållskostnaderna de kommande åren.
Ni som följer hyresförhandlingarna har säkert
noterat att det höjningskrav som Skebo
presenterar sällan blir det som företaget kommer
överens med Hyresgästföreningen om. Betyder
det att Skebo krävt mer än vad som egentligen
behövs?
– Nej. Höjningsbehovet är grundat på de
kostnadsökningar vi ser. Och får vi inte kompensation
för dessa fi nns bara ett sätt att få ekvationen
att gå ihop – att minska underhållet.
Så det brukar vara underhållet som förhandlingarna
handlar mest om.
Att inte genomföra planerat underhåll är naturligtvis
ingen framkomlig väg i längden.
– Såväl Skebo som våra hyresgäster vinner på
om hus och lägenheter är väl underhållna. För
hyresgästerna handlar det om trivsel och för
bostadsekonomi
fjärrvärme är en av de kostnader som ökar kraftigt,
i år med hela sex procent. därutöver har även
andra kostnader stigit, men den viktigaste förklaringen
till Skebos behov av att höja hyrorna är
ökande kostnader för underhåll av fastigheterna..
Skebo om fastigheternas framtida värde och att
de förblir i ett sådant skick att de fortsatt går att
förvalta på ett effektivt sätt.
Kristina berömmer Hyresgästföreningen som
visar förståelse för att Skebos ökande underhållsbehov
gör att man inte enbart kan fokusera påårets
kostnadsökningar.
– Vi driver Skebo långsiktigt, och måste säker
ställa att det fi nns pengar för underhåll både
nu och i framtiden.
En pedagogisk knepighet kan vara att allas
hyror höjs men att alla inte får del av underhållspengarna
varje enskilt år.
– I ett företag som vårt måste vi naturligtvis
göra de insatser som är viktigast just nu. Alla får
sin beskärda del av underhållsbudgeten sett över
en längre period.
BOnuSMånad
Höjningen fördelas olika beroende på upplåtelseform.
För lägenheter med kallhyra, där alltså
hyresgästen själv betalar både uppvärmning och
hushållsel utanför hyran, stannar höjningen på
1,95 %. För normallägenheten, med varmhyra
men där hyresgästen själv betalar hushållsel, justeras
hyran upp med 2,95 %. För de relativt få
av Skebos lägenheter där både värme och hushållsel
ingår i hyran blir höjningen 3,95 %.
– En riktig bonus för alla hyresgäster är att
årets höjning inte träder i kraft förrän 1 april att
jämföra med normala 1 mars. Alla våra hyresgäster
får därför en extra månad med fjolårets
hyra, avslutar Kristina.
2 kom in kom in 3