Global Fastighet Utbetalning 2007 AB - Obligo Investment ...
Global Fastighet Utbetalning 2007 AB - Obligo Investment ...
Global Fastighet Utbetalning 2007 AB - Obligo Investment ...
Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!
Leverage SEO-optimized Flipbooks, powerful backlinks, and multimedia content to professionally showcase your products and significantly increase your reach.
Aktieägarbrev hösten 2012<br />
<strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong>
25 %<br />
Stella<br />
(Logistik<br />
– Sverige)<br />
12 byggnader<br />
366 800 kvm<br />
Hyra MNOK 72<br />
Andel av inv. kapital<br />
9 %<br />
100 %<br />
Waterfront<br />
(Kontor<br />
– Sverige)<br />
1 byggnad<br />
36 935 kvm<br />
Hyra MNOK 52<br />
Andel av inv. kapital<br />
10 %<br />
<strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong><br />
Inledning<br />
Höstens aktieägarbrev innehåller information om utvecklingen<br />
på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga<br />
händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i<br />
<strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> AS (”GFU”).<br />
Struktur och översikt<br />
GFU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i<br />
hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader,<br />
hotell, lagerbyggnader, industribyggnader<br />
och affärsfastigheter. <strong>Fastighet</strong>erna har centrala lägen<br />
vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor<br />
andel långsiktiga hyreskontrakt med förmodat kreditvärdiga<br />
hyresgäster. Investeringarna har gjorts tillsammans med<br />
det norska ”systerbolaget” <strong>Global</strong> Eiendom Utbetaling <strong>2007</strong><br />
AS (”GEU”) genom det gemensamt ägda bolaget <strong>Global</strong><br />
Eiendom Utbetaling Norge <strong>2007</strong> AS (”GEUN”).<br />
I bilden ovan sammanfattas portföljernas struktur för GEU<br />
och GFU.<br />
<strong>Fastighet</strong>sportföljen<br />
Bolaget grundades <strong>2007</strong> och har genomfört tolv investeringar<br />
i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består<br />
portföljen av cirka 1 210 000 kvm fastigheter och de<br />
budgeterade hyresintäkterna för 2012 är 670 miljoner NOK.<br />
Marknadsvärdet för fastigheterna har ökat under sista<br />
kvartalet. Under de senaste sex månaderna ökade värdet<br />
med mellan 0,5 och 1,5 procent i de olika länderna där<br />
koncernen gjort investeringar.<br />
En översikt över portföljens läge visas på kartan på nästa<br />
sida.<br />
2 | Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong><br />
Ca 4 900 Aktieägare i Norge<br />
<strong>Global</strong> Eiendom Utbetaling <strong>2007</strong> AS (GEU)<br />
80 %<br />
Kongsberg<br />
(Kontor<br />
– Norge)<br />
3 byggnader<br />
71 000 kvm<br />
Hyra MNOK 82<br />
Andel av inv. kapital<br />
12 %<br />
72 %<br />
100 %<br />
Elisa<br />
(Äldreboenden<br />
– Tyskland)<br />
7 byggnader<br />
73 364 kvm<br />
Hyra MNOK 81<br />
Andel av inv. kapital<br />
14 %<br />
100 %<br />
Troubadour<br />
(Bostäder<br />
– Tyskland)<br />
227 byggnader<br />
224 264 kvm<br />
Hyra MNOK 86<br />
Andel av inv. kapital<br />
15 %<br />
Postterminalen i Jönköping<br />
80 %<br />
Colorado Plaza<br />
Tower One<br />
(Kontor – USA)<br />
1 byggnad<br />
51 374 kvm<br />
Hyra MNOK 55<br />
Andel av inv. kapital<br />
10 %<br />
<strong>Global</strong> Eiendom Utbetaling
Norge <strong>2007</strong> AS (GEUN)<br />
<strong>Fastighet</strong>er<br />
100 %<br />
Hamn gallerian<br />
(Kontor – Sverige)<br />
1 byggnad<br />
11 440 kvm<br />
Hyra MNOK 15<br />
Andel av inv. kapital 2 %<br />
11<br />
10<br />
50 %<br />
Bad Kissingen<br />
(Äldreboende<br />
– Tyskland)<br />
Ca 5 600 Aktieägare i Sverige<br />
<strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong> (GFU)<br />
3 byggnader<br />
34 374 kvm<br />
Hyra MNOK 12<br />
Andel av inv. kapital 2 %<br />
10 10<br />
28 %<br />
100 %<br />
Chemnitz<br />
(Bostäder<br />
– Tyskland)<br />
38 byggnader<br />
57 111 kvm<br />
Hyra MNOK 26<br />
Andel av inv. kapital 2 %<br />
Norge Sverige Tyskland USA<br />
12<br />
1. Kongsberg 2. Waterfront 5. Bad Kissingen 10. Colonial Retail<br />
10<br />
12<br />
12<br />
12<br />
75 %<br />
Colonial Retail<br />
(Köpcentrum – USA)<br />
10 byggnader<br />
199 341 kvm<br />
Hyra MNOK 116<br />
Andel av inv. kapital 9 %<br />
3. Hamngallerian 6. Troubadour 11. Denver Tower One<br />
4. Stella 7. Elisa 12. TCM New England<br />
8. Chemnitz<br />
9. Laim<br />
6<br />
6<br />
7<br />
6<br />
1<br />
6<br />
6<br />
7<br />
7<br />
6<br />
6<br />
5<br />
49 %<br />
TCM New<br />
England<br />
(Hotell – USA)<br />
9 byggnader<br />
39 426 kvm<br />
Hyra MNOK 70<br />
Andel av inv. kapital 5 %<br />
2 4<br />
4 4<br />
7<br />
9 6<br />
4<br />
8<br />
100 %<br />
München-Laim<br />
(Bostäder<br />
– Tyskland)<br />
4 byggnader<br />
15 637 kvm<br />
Hyra MNOK 13<br />
Andel av inv. kapital 2 %<br />
Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong> | 3<br />
7<br />
4<br />
4 4<br />
4<br />
3
BNP tillväxt i Norden<br />
8 %<br />
6 %<br />
4 %<br />
2 %<br />
0 %<br />
-2 %<br />
-4 %<br />
-6 %<br />
-8 %<br />
-10 %<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
<strong>2007</strong><br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011<br />
2012e<br />
2013e<br />
Norge Sverige Finland Danmark<br />
Marknadsuppdatering<br />
Makroekonomisk utveckling i Norge<br />
Norge har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av<br />
2009 och under 2011 ökade BNP för norska fastlandet med<br />
2,4 procent. För 2012 beräknas en tillväxt på 3,6 procent<br />
– en nivå man räknar med ska hålla i sig fram till 2015<br />
(uppskattningsvis över tre procent per år). Hushållen är<br />
optimistiska, vilket gör att norska statistiska centralbyrån<br />
(SSB) förutspår en ökning av privatkonsumtionen på över fyra<br />
procent per år under perioden 2013-2015. Bostadspriserna<br />
fortsätter att utvecklas starkt och beräknas öka med ytterligare<br />
sju procent under innevarande år och med samma höga takt<br />
till och med 2015.<br />
Arbetslösheten i Norge har legat stabilt på cirka tre procent<br />
under de senaste tre åren och SSB räknar med att den ska<br />
ligga kvar på den här nivån under hela prognosperioden,<br />
dvs. till och med 2015.<br />
Inflationen är fortfarande lägre än norska centralbankens<br />
(Norges Bank) styrmål vilket isolerat sett kommer att hålla<br />
räntorna nere under flera år framöver. Utvecklingen<br />
för den internationella ekonomin är fortsatt svag men<br />
stimulanspaketen från den europeiska respektive<br />
amerikanska centralbanken, i kombination med till synes<br />
ökad politiska vilja att lösa eurokrisen, har lett till ökad<br />
optimism och starkare aktiekurser den senaste tiden. Detta<br />
får även effekter på den norska ekonomin eftersom många<br />
exportföretag påverkas av den ekonomiska utvecklingen i<br />
euroområdet.<br />
Källa: SSB<br />
<strong>Fastighet</strong>smarknaden i Norge<br />
Transaktionsvolymen under årets åtta första månader<br />
var cirka 25 miljarder NOK jämfört med 35 miljarder NOK<br />
under 2011. Flera stora transaktioner har gjorts, bl.a.<br />
4 | Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong><br />
Källa: IMF<br />
Transaktionsvolym (Mrd EURO)<br />
18<br />
2008 2009 2010<br />
Norge Sverige Finland Danmark<br />
såldes DNB:s nya huvudkontor för 4,8 miljarder NOK.<br />
Osäkerheten i euroområdet och bristen på bankfinansiering<br />
av affärsfastigheter gör transaktionsmarknaden mer<br />
krävande för många investerare. Dessa faktorer påverkar<br />
transaktionsmarknaden i Norge och det råder därför stor<br />
osäkerhet kring transaktionsvolymen under årets sista fyra<br />
månader.<br />
Bankens riskmarginaler har fortsatt uppåt under 2012 men<br />
samtidigt har de långa räntorna (fastränta på tre till tio år)<br />
minskat. Dessa effekter har hittills vägt upp varandra, vilket<br />
gjort att finansieringskostnaderna vid fastighetsköp varit<br />
relativt stabila under det senaste året. Detta återspeglas<br />
också i utvecklingen av fastighetsvärdena för innevarande<br />
år, med en direktavkastning 1 vid köp av de mest attraktiva<br />
fastigheterna i Oslo på uppskattningsvis<br />
5,5 procent, en siffra som är oförändrad sedan 2011.<br />
I de mest centrala delarna av storstäderna har även<br />
många affärsfastigheter sålts för att sedan omvandlas till<br />
bostäder. Den starka bostadsmarknaden minskar risken för<br />
affärsfastigheter eftersom den driver upp tomtpriserna och<br />
potentialen för omvandling av affärsfastigheter till bostäder.<br />
Detta stärker prisutvecklingen för affärsfastigheter genom att<br />
utbudet minskar på grund av ombildningar och att restvärdet<br />
i högre grad täcks av tomtvärdet.<br />
Hyresnivån för kontor med hög standard i centrala Oslo<br />
uppskattas nu till 2 650 NOK per kvm och de mest attraktiva<br />
lokalerna i stadskärnan ligger nu på omkring 3 300 NOK per<br />
kvm. Detta har lett till en ökning för båda segmenten på sex<br />
till åtta procent under det senaste året. För lokaler med hög<br />
standard och mer perifert läge har priserna varit oförändrade<br />
under det senaste året.<br />
1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid<br />
oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde.<br />
16<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
<strong>2007</strong><br />
2011 2012e<br />
Källa: Jones Lang Lasalle
5 %<br />
4 %<br />
3 %<br />
2 %<br />
1 %<br />
0 %<br />
-1 %<br />
-2 %<br />
-3 %<br />
-4 %<br />
-5 %<br />
-6 %<br />
BNP tilväxt i Tyskland och EU<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
Tyskland EU<br />
2005<br />
2006<br />
I andra större norska städer har hyrorna inte rört på sig<br />
nämnvärt. Ett av få undantag är Stavanger där priserna<br />
gått upp med åtta till tio procent det senaste året, mycket<br />
tack vare de nya, stora oljefyndigheterna och planerade<br />
investeringarna på norska sockeln.<br />
Källor: Akershus Eiendom, Dagens Næringsliv<br />
Makroekonomisk utveckling i Sverige<br />
Sverige har haft en bra ekonomisk tillväxt sedan mitten av<br />
2009 och BNP-tillväxten låg på nästan sex procent under<br />
2010. Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt<br />
fyra procent totalt. Under 2012 beräknas BNP-tillväxten<br />
mattas av och öka med cirka 1,5 procent innan den åter<br />
antas vända uppåt igen med 1,9 procent under 2013 och<br />
2,8 procent under 2014. Prognoserna för den svenska<br />
ekonomin under 2012 är således något svagare än man<br />
tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd<br />
av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare<br />
krona. Osäkerheten kring den framtida utvecklingen väntas<br />
leda till ökat sparande och minskad privatkonsumtion.<br />
Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige<br />
bromsade in i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen<br />
inte ha minskat. De svaga konjunkturutsikterna förväntas<br />
dock få effekter på arbetsmarknaden framöver och<br />
arbetslösheten beräknas öka från nuvarande nivå på<br />
7,2 procent till 7,6 procent under 2013. Därefter spås<br />
en förbättring för 2014 med en prognos på 6,9 procent.<br />
Inflationen i Sverige är fortsatt låg (cirka en procent) men<br />
beräknas öka igen från 2013 för att hamna på tre procent i<br />
slutet av 2014.<br />
För att motverka att inflationen blir för låg valde Riksbanken<br />
i början av september att sänka styrräntan med 0,25 till 1,25<br />
procent. Räntan väntas ligga oförändrad fram till mitten av<br />
nästa år för att därefter öka gradvis.<br />
Källor: SCB, Riksbanken<br />
<strong>Fastighet</strong>smarknaden i Sverige<br />
Under första halvan av 2012 har aktiviteten på<br />
fastighetsmarknaden tilltagit jämfört med andra halvan av<br />
2011. Dessutom har andelen internationella investerare<br />
<strong>2007</strong><br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011<br />
2012e<br />
2013e<br />
Källa: IMF, ECB<br />
Kontorpriscykel, Q312<br />
Hyresökningarna<br />
avtar<br />
Accelererande<br />
hyresökning<br />
Fallande<br />
hyror<br />
Hyrorna<br />
bottnar ut<br />
ökat jämfört med föregående år. Sverige är ett av de<br />
länder i Europa som påverkats minst av eurokrisen och<br />
således är det ett attraktivt land för många internationella<br />
fastighetsinvesterare. Många investerare har fortsatt<br />
problem med extern finansiering, något som tros bli en<br />
bromskloss på transaktionsmarknaden under andra halvan<br />
av 2012.<br />
Den svaga utvecklingen i många sydeuropeiska länder<br />
påverkar den ekonomiska stabiliteten i euroområdet. Trots<br />
detta har Sveriges ekonomi utvecklats förhållandevis<br />
bra under 2012. Dessutom räknar man med att Sveriges<br />
expansiva finanspolitik ska hålla liv i svensk ekonomi även<br />
framöver. Bostadsfastigheter i de flesta större svenska<br />
städer antas öka ytterligare i värde tack vare låga räntor,<br />
relativt hög inkomstökning, större befolkning och låg<br />
nyproduktionsgrad. Kontorsfastigheter med bra läge spås<br />
också en god utveckling under de kommande åren då<br />
efterfrågan är hög bland placerare och bankerna i allt större<br />
utsträckning vill finansiera denna typ av investeringar.<br />
Kredittillgången förväntas bli fortsatt återhållen och<br />
marginalerna höga under en lång tid framöver.<br />
Detta, i kombination med bankernas mer selektiva urval<br />
av kunder, påverkar transaktionsvolymen i hög grad. Man<br />
räknar därför med att marknaden i allt större utsträckning<br />
kommer att domineras av privata och institutionella<br />
investerare med god tillgång på kapital.<br />
Källor: Savills Research, Newsec<br />
Makroekonomisk utveckling i Tyskland<br />
Den tyska ekonomin har utvecklats positivt de senaste två<br />
åren med en BNP-ökning på 3,6 respektive 3,1 procent<br />
under 2010 och 2011. Tillväxten i tysk ekonomi var svagare<br />
under första halvan av 2012 och för året som helhet<br />
beräknas BNP-tillväxten hamna precis under en procent.<br />
Under 2013 tros tillväxten öka igen till uppskattningsvis 1,5<br />
procent.<br />
Arbetslösheten i Tyskland ökade något under 2012 och låg<br />
på 6,8 procent i september. Inflationen i Tyskland ligger nu<br />
på 2,0 procent, vilket är något högre än ECB:s målsättning.<br />
Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong> | 5<br />
Källa: Jones Lang Laselle
Kontorpriscykel i USA, Q312<br />
Hyresökningarna<br />
avtar<br />
Accelererande<br />
hyresökning<br />
Fallande<br />
hyror<br />
Hyrorna<br />
bottnar ut<br />
Inflationen beräknas hålla sig på 2,0 procent under 2012<br />
och 2,1 procent under 2013.<br />
Källa: Destatis. Postbank<br />
Bostadsmarknaden i Tyskland<br />
I juni 2012 hade värdet på tyska bostäder ökat med<br />
3,1 procent jämfört med motsvarande period i fjol.<br />
Prisökningen är precis som tidigare år starkast i storstäder<br />
med bra infrastruktur, stort kulturellt utbud osv. Det tyska<br />
hyresindexet visar att hyrorna stigit med 1,3 procent under<br />
2012, vilket är svagare än väntat. München är den starkaste<br />
lokala marknaden i Tyskland och en bostad kostar här 2,9<br />
procent över genomsnittet. Marknadsvärdet för bostäder i<br />
Tyskland är i snitt 1 000 EUR per kvm.<br />
Det finns flera orsaker till den starka värdeökningen på<br />
bostäder i Tyskland. Nybyggnadsaktiviteten har länge<br />
varit låg, vilket lett till att utbudet inte hållit jämna steg<br />
med efterfrågan. Dessutom gör den låga räntenivån<br />
i euroområdet det attraktivt att investera i fastigheter.<br />
<strong>Fastighet</strong>sinvesteringar anses också ge inflationsskydd<br />
då hyresnivåerna ofta går hand i hand med prisökningen.<br />
Vidare betraktas Tyskland som ett stabilt land i Europa,<br />
där det annars råder osäkerhet kring den ekonomiska<br />
utvecklingen. Flera investerare lockas därför av den tyska<br />
bostadsmarknaden.<br />
Källor: BulwienGesa AG, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, F+B<br />
Preisindex, Wohnpreisspiegel<br />
Makroekonomisk utveckling i USA<br />
BNP-ökningen i USA bromsade in kraftigt under 2011 och<br />
hamnade slutligen på 1,7 procent. Vid ingången av 2012<br />
beräknades tillväxten till uppemot tre procent, men p.g.a.<br />
en svagare utveckling än väntat under första halvåret har<br />
tillväxtprognosen nu skrivits ned till 2,3 procent.<br />
Arbetslösheten i USA låg i augusti 2012 på 8,2 procent<br />
och beräknas minska till 7,9 procent före årets slut.<br />
Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i<br />
2 Central Business District (det mest attraktiva affärsområdet i en stad)<br />
6 | Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong><br />
Källa: Jones Lang Laselle<br />
den amerikanska ekonomin. Konsumtionsökningen bland<br />
amerikanska hushåll har fortsatt uppåt sedan 2011 med<br />
en årlig tillväxt på 2,4 procent under första kvartalet. Under<br />
andra kvartalet mattades däremot tillväxten av med en<br />
ökning på endast 1,5 procent. Inflationen uppgick i augusti<br />
2012 till 1,7 procent, vilket är långt under det historiska<br />
genomsnittet på 3,4 procent under de senaste 100 åren.<br />
Den 13 september meddelade amerikanska centralbanken<br />
att man beslutat att börja köpa bostadslånebaserade<br />
värdepapper för 40 miljarder USD i månaden (cirka 270<br />
miljarder SEK). Detta är det tredje åtgärdspaketet för<br />
s.k. kvantitativa lättnader som införts sedan 2008 för att<br />
stimulera ekonomin. Den här gången sätter Centralbanken<br />
inte några gränser för hur länge åtgärdspaketet ska<br />
upprätthållas och säger samtidigt att man räknar<br />
med rekordlåga räntor fram till åtminstone 2015. Om<br />
inte situationen på arbetsmarknaden tar sig kommer<br />
centralbanken att fortsätta med nya och befintliga åtgärder<br />
tills en förbättring uppnåtts genom prisstabilitet.<br />
Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics<br />
Kontorsmarknaden i Denver (CBD 2 )<br />
Stora fyndigheter av skifferolja i Colorado gör att nya och<br />
befintliga olje- och gasbolag vill etablera sig i Denver. Detta<br />
har bidragit positivt till ekonomin i Denver under de senaste<br />
1,5 åren och bl.a. ökade sysselsättningen under första<br />
halvan av 2012.<br />
Kontorsmarknaden i centrala Denver stabiliserades under<br />
2011 med högre uthyrningsaktivitet och lägre vakansgrad.<br />
Den här utvecklingen har fortsatt under 2012 med 2,5<br />
procentpunkter lägre vakans under det senaste halvåret<br />
vilket gav en vakansgrad på 11,3 procent vid halvårsskiftet.<br />
Hyresnivåerna utvecklades svagt uppåt under andra halvan<br />
av 2011 och denna trend har fortsatt under 2012. För<br />
attraktiva kontorslokaler i centrala Denver har hyrorna ökat<br />
med mellan 1,0 och 1,7 procent under det gångna året.<br />
Källor: JLL, Cushman & Wakefield
Hotellmarknaden i USA (Boston)<br />
Den positiva utvecklingen på hotellmarknaden i USA<br />
har fortsatt under 2012. Det är främst högre aktivitet<br />
bland affärsresenärer som bidrar till en förväntad<br />
beläggningsökning på cirka 1,1 procentpunkter och en<br />
ökning av intäkterna per uthyrt rum på 4,2 procent för 2012.<br />
Totalt innebär detta en beräknad ökning av intäkterna för<br />
hotellsektorn i USA på 6,5 procent under 2012.<br />
I linje med den generella marknadssituationen räknar man<br />
med en stark utveckling för Bostonområdet under 2012.<br />
Året började mycket bra med en intäktsökning på över tio<br />
procent under de första månaderna. Förväntningarna på<br />
andra halvåret är också goda och man räknar med en total<br />
intäktsökning på cirka tio procent under 2012.<br />
Källor: Hotel Horizons, Marcus & Millichap<br />
Marknaden för affärsfastigheter i USA<br />
Under 2011 har utvecklingen på marknaden för<br />
affärsfastigheter i USA varit relativt stabil, både<br />
vad gäller vakansgrad och hyresnivåer. Den starka<br />
privatkonsumtionen, som låg på hela fyra procent under<br />
2010, gav en välbehövlig skjuts åt handeln. Under 2011<br />
ökade den emellertid i betydligt blygsammare takt med bara<br />
2,1 procent per år. Den svaga utvecklingen har hållit i sig<br />
under 2012 och man räknar med en ökning av hushållens<br />
privatkonsumtion med 2,2 procent under 2012.<br />
Handelssektorn i USA har precis som under 2011 haft en<br />
svag utveckling under 2012 hittils. Totalt sett bidrar detta till<br />
en förväntad intäktsökning i handelssektorn på 5,7 procent<br />
under 2012. Privatkonsumtionen beräknas öka till 2,8<br />
procent under 2013 med anledning av att arbetslösheten<br />
väntas minska. Detta kommer att bidra till en fortsatt<br />
positiv utveckling för handelssektorn med en förväntad<br />
intäktsökning på fyra till fem procent under 2013.<br />
Ökad försäljning i handelssektorn minskar arbetslösheten<br />
och ökar hyresnivåerna. Hittills har förändringarna varit<br />
marginella men man räknar med en starkare utveckling<br />
under åren framöver.<br />
Källor: Marcus & Millichap, Cushman & Wakefield<br />
Colorado Plaza Tower One, Denver<br />
Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong> | 7
Status drift<br />
Förvaltningen arbetar kontinuerligt med processer som kan<br />
optimera driften. Detta görs genom marknadsaktiviteter<br />
för att skaffa nya hyresgäster samt genom att öka<br />
hyresintäkterna och minska driftkostnaderna där så är<br />
möjligt. Dessutom letar man efter goda utvecklingsmöjligheter<br />
inom portföljerna där investeringar i befintliga fastigheter<br />
kan bidra till ökade värden i framtiden. Dessutom håller<br />
förvaltningen nära kontakt med långivare i de olika<br />
portföljerna för att säkerställa att villkoren i låneavtalen<br />
uppfylls.<br />
Hamngallerian i Gustavsberg (100 %)<br />
Stockholms läns Landsting är den största hyresgästen i<br />
fastigheten och använder kontorsdelen som vårdcentral.<br />
Kontraktet med den andra stora hyresgästen, Gustavsberg<br />
Hamn <strong>AB</strong>, omförhandlades tidigare i år och hyresgästen har<br />
nu köpt sig loss från kontraktet. Man har för denna fastighet<br />
upprättat en egen projektgrupp som tittar på alternativa<br />
användningsområden för mäss- och restauranglokalerna.<br />
Stella – Sverige (25 %)<br />
Den största hyresgästen är Posten Sverige <strong>AB</strong> som svarar<br />
för cirka 85 procent av hyresintäkterna i portföljen. Portföljen<br />
omfattar totalt drygt 360 000 kvm. Huvuddelen av Postens<br />
paket- och brevsortering sker i Stellas terminalbyggnader.<br />
Löptiden för hyreskontrakten i portföljen varierar men den<br />
resterande hyrestiden är i snitt 5 år.<br />
Sedan början av 2011 har man aktivt letat efter nya<br />
hyresgäster till bolagets fastighet i Solna med en yta på<br />
cirka 80 000 kvm. Posten är idag den största hyresgästen,<br />
men kommer att flytta ut ur lokalerna före sommaren 2015.<br />
Uthyrningsarbetet har lett till att Stella kunnat teckna ett<br />
nytt hyreskontrakt på 25 år med Storstockholms Lokaltrafik.<br />
Avtalet avser invändiga lokaler på cirka 25 000 kvm och en<br />
utvändig parkeringsplats på cirka 10 000 kvm. Det pågår<br />
också diskussioner med flera potentiella hyresgäster som är<br />
intresserade av att hyra tåghallen som ligger på tomten.<br />
8 | Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong><br />
I Stella-portföljen har ett 15-årigt hyreskontrakt ingåtts med<br />
Posten i Jönköping för en yta om totalt cirka 17 000 kvm.<br />
Den nuvarande byggnaden kommer att utvidgas med cirka<br />
6 500 kvm och inflyttning i de nya lokalerna beräknas till<br />
den 1 april 2014. Kontraktet säkrar ett bra kassaflöde från<br />
fastigheten i Jönköping under lång tid framöver, vilket är<br />
mycket positivt för bolaget.<br />
Waterfront i Göteborg (100 %)<br />
Ericsson är hyresgäst i byggnaden. Företaget har cirka<br />
2 000 anställda och ett hyreskontrakt som löper till<br />
2018. Newsec Asset Management bistår bolaget med<br />
den ekonomiska förvaltningen, medan Coor Service<br />
Management är teknisk förvaltare.<br />
I det tekniska förvaltningsavtalet med Coor Service<br />
Management ingår kostnader för invändigt underhåll. Ett<br />
större underhållsprojekt har i samarbete med hyresgästen<br />
genomförts under 2012, i vilket strömförsörjningen till<br />
Ericssons forskningsavdelningar förbättrats.<br />
Portföljen genererar ett stabilt och bra kassaflöde.<br />
Kongsberg – Norge (80 %)<br />
GEUN äger 80 procent av portföljen som består av tre<br />
kontorsbyggnader i Kongsberg, med en total yta på cirka<br />
71 000 kvm. Kongsberg Maritime hyr två av fastigheterna,<br />
medan FMC Kongsberg Subsea AS är hyresgäst i den<br />
tredje fastigheten.<br />
Samtliga hyreskontrakt löper fram till 2024. Hyresgästerna<br />
ansvarar i allt väsentligt för de löpande driftskostnaderna.<br />
Kassaflödet är bra och det råder låg osäkerhet kring det här<br />
projektet.
Bad Kissingen – Tyskland (50 %)<br />
Portföljen består av 364 äldreboenden i Bad Kissingen i<br />
Bayern i Tyskland där GEUN äger 50 procent.<br />
Bostäderna i portföljen är i sin helhet uthyrda till en operatör<br />
med ett kontrakt som löper fram till 2027. Operatören<br />
ansvarar för underhåll och drift av fastigheten. Investeringen<br />
genererar ett stabilt kassaflöde.<br />
Elisa – Tyskland (100 %)<br />
Portföljen består av 1 100 lägenheter som är anpassade för<br />
äldre och ligger i delstaterna Bayern, Baden Würtemberg<br />
och Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Alla fastigheterna är<br />
uppförda efter 1985 och är i gott skick. <strong>Fastighet</strong>erna ligger<br />
i orterna Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Köln, Hilden,<br />
Herne och Frechen.<br />
Curanum och Management Care sköter driften av<br />
fastigheterna och har också den dagliga kontakten med<br />
hyresgästerna. Hyreskontraktet löper fram till den 31<br />
december 2017 och portföljen genererar ett stabilt och bra<br />
kassaflöde.<br />
Chemnitz – Tyskland (100 %)<br />
Portföljen består av drygt 950 lägenheter i delstaten<br />
Sachsen. Huvuddelen (70 procent) av fastigheterna i<br />
portföljen ligger i Chemnitz, i närheten av Dresden, vilket<br />
anses vara ett av de starkaste tillväxtområdena i den här<br />
delen av Tyskland.<br />
Portföljen förvaltas av Integra. Utvecklingen i den här<br />
portföljen har varit bra och vakansgraden har minskat från<br />
tio procent vid köptillfället till cirka tre procent idag. Som en<br />
följd av detta är kassaflödet från den här investeringen bra.<br />
Lånet i portföljen löper ut under hösten 2012 och<br />
refinansieringsprocess pågår.<br />
Troubadour – Tyskland (100 %)<br />
Portföljen består av 3 460 (ursprungligen cirka 3 800)<br />
lägenheter i Tyskland. Två fastigheter i Berlin respektive<br />
Köln med totalt 340 lägenheter såldes under 2011 för att<br />
garantera den fortsatta driften i portföljen. 80 procent av<br />
portföljen ligger i delstaterna Niedersachsen och Nordrhein-<br />
Westfalen i norra Tyskland.<br />
Utvecklingen i Troubadour har varit betydligt svagare än<br />
man trodde vid investeringstillfället och investeringen<br />
har inte genererat tillräckligt kassaflöde för att bära<br />
drift- och finansieringskostnader. Därför inleddes en<br />
omstruktureringsprocess med banken i syfte att minska<br />
skulden och finansieringskostnaderna. Omstruktureringen<br />
är nu färdigförhandlad och bolaget har ingått avtal med<br />
banken för fortsatt säkrad drift. Avtalet innebär att koncernen<br />
skjuter till kapital mot att banken minskar de löpande<br />
räntekostnaderna, avslutar dagens fastränteavtal samt att<br />
det egna kapital som betalas in prioriteras vid en framtida<br />
försäljning av portföljen.<br />
Situationen har därmed förbättrats och bolaget är nu i en<br />
situation där man både kan investera i fastigheterna och<br />
fullgöra sina åtaganden enligt ingått låneavtal. Det är i<br />
samband med omstruktureringen bytt förvaltare för samtliga<br />
fastigheter i portföljen och en egen projektledare har anlitats<br />
för att följa investeringsprogrammet som bedrivs på heltid.<br />
München-Laim – Tyskland (100 %)<br />
Laim är en liten och förvaltningseffektiv portfölj utanför<br />
München med låg vakansgrad. Portföljen består av<br />
298 lägenheter på cirka 16 000 kvm. <strong>Fastighet</strong>erna<br />
har god teknisk standard och har dessutom goda<br />
parkeringsmöjligheter med 157 parkeringsplatser inomhus<br />
och 15 parkeringsplatser utomhus.<br />
Styrelsen beslutade tidigare i år att testa marknadsintresset<br />
för denna portfölj och man har fått in flera attraktiva bud<br />
som ledningen arbetar vidare med. Man räknar med att<br />
genomföra försäljningen före utgången av året.<br />
Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong> | 9
Colonial Retail – USA (75 %)<br />
Portföljen består av tio affärsfastigheter i Florida, Alabama,<br />
Texas och Georgia i USA. De flesta fastigheterna är byggda<br />
eller har genomgått omfattande renoveringar efter 1990<br />
och den totala uthyrningsbara ytan är cirka 200 000 kvm.<br />
Och-Ziff Real Estate som äger 25 procent av portföljen är<br />
förvaltare.<br />
Portföljen har haft en stabil utveckling under det senaste året<br />
med en vakansgrad på cirka elva procent. Fokus har legat<br />
på att förnya kontrakt med stora, befintliga hyresgäster och<br />
målsättningen att behålla dessa har uppnåtts.<br />
Lånet i portföljen förfaller 2014 och den största delen av<br />
kassaflödet kommer att gå till investeringar i samband med<br />
tecknande av nya hyreskontrakt.<br />
Colorado Plaza Tower One – USA (100 %)<br />
Colorado Plaza Tower One ligger på 633 17th Street i<br />
Denver och är en kontorsbyggnad på 32 våningar med<br />
en tillhörande parkeringsbyggnad på fem våningar samt<br />
en parkeringsplats. Kontorsbyggnaden består av drygt 51<br />
000 kvm, medan den totala parkeringskapaciteten är 1 144<br />
platser. Byggnaden har ett centralt läge i Denvers mest<br />
attraktiva affärsområde.<br />
<strong>Fastighet</strong>en är uthyrd till cirka 95 procent och<br />
lokalmarknaden uppvisar positiva tecken. Flera stora<br />
hyreskontrakt i fastigheten måste omförhandlas under<br />
kommande år. Den lokala förvaltaren samarbetar med<br />
lokala uthyrningsmäklare för att förnya kontrakten. I<br />
dagsläget håller ett större avtal på cirka 17 000 kvm på att<br />
omförhandlas.<br />
Lånet var enligt avtalet amorteringsfritt i tre år men ska nu<br />
amorteras med 5,9 miljoner SEK per år fram tills att det<br />
förfaller i 2015.<br />
10 | Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong><br />
TCM New England – USA (49 %)<br />
GEUN äger 49 procent av en hotellportfölj bestående av<br />
nio hotell som ligger i delstaterna New York, Connecticut,<br />
Massachusetts, New Hampshire och Vermont. Portföljen<br />
förvaltas av GEUN:s samarbetspartner Och-Ziff Real Estate,<br />
som äger 51 procent, medan företagen Marriot, Chareter<br />
One och Prospera står för den dagliga driften av hotellen.<br />
Hotellmarknaden har i denna delen av USA haft en fortsatt<br />
god utveckling under 2012 och för de flesta hotellen i<br />
portföljen ser det bra ut. Intäkterna har gått upp med 14<br />
procent hittills i år jämfört med samma period 2011, vilket<br />
också är bättre än budget.<br />
Hotellet i Montreal är sålt på grund av kapitalbehov ved<br />
refinansiering av lånet på detta hotellet.<br />
Sammanfattning<br />
<strong>Fastighet</strong>svärdena har nu stabiliserats efter att Troubadourinvesteringen<br />
skrivits ned till noll vid ingången av året.<br />
Driften i de underliggande investeringarna är i de flesta<br />
portföljer förhållandevis god. Stella, Waterfront, Chemnitz<br />
och Elisa är samtliga portföljer som genererar ett bra<br />
kassaflöde och bidrar till att säkra och stabilisera koncernen<br />
ytterligare.<br />
Osäkerheten på kapitalmarknaderna är stor. Det finns<br />
fortfarande stora orosmoln kring skuldsituationen i Europa<br />
och man räknar med lägre ekonomisk tillväxt i såväl Europa<br />
som USA. Därför råder det fortsatt osäkerhet kring det<br />
framtida resultatet och värdeutvecklingen för bolagets<br />
fastigheter. Mot bakgrund av detta är det osäkert om bolaget<br />
kommer att kunna betala utdelning i enlighet med mandatet<br />
för 2012. Slutgiltigt beslut fattas på årsstämman 2013.<br />
Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för 2012.<br />
Stockholm, oktober 2012<br />
Styrelsen för <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong>
Waterfront i Göteborg<br />
Aktieägarbrev hösten 2012, <strong>Global</strong> <strong>Fastighet</strong> <strong>Utbetalning</strong> <strong>2007</strong> <strong>AB</strong> | 11
<strong>Global</strong> Eiendom Utbetaling <strong>2007</strong> AS<br />
C/O<br />
<strong>AB</strong>G Sundal Collier<br />
Postboks 1444 Vika<br />
N-0115 Oslo<br />
www.ssd.no /SSD • 120267
Change language