Årsredovisning 2012 - Diligentia

diligentia.se

Årsredovisning 2012 - Diligentia

ÅRSREDOVISNING 2012

Årsredovisning

2012


2 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Innehåll

Sid 3 Förvaltningsberättelse

Sid 9 Koncernens rapport över totalresultat

Sid 10-11 Koncernens rapport över finansiell ställning

Sid 12 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Sid 13-14 Koncernens rapport över kassaflöden

Sid 15 Resultaträkning - moderbolaget

Sid 16 Balansräkning - moderbolaget

Sid 17 Sammanställning över förändringar i eget kapital

- moderbolaget

Sid 18 Kassaflödesanalys - moderbolaget

Sid 20-33 Tilläggsupplysningar

Sid 34 Underskrifter


DIlIGENtIa

Förvaltningsberättelse

ÅRSREDOVISNING 2012

Styrelsen och verkställande direktören för Diligentia AB, org.nr.

556467-1641, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning

för verksamheten i moderbolaget och koncernen under

räkenskapsåret 2012.

Verksamhet och organisation

Diligentia AB är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv Fastigheter

AB, org nr 556140-2826, som i sin tur är helägt av

Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ), org nr 502019-6365

(”Skandia Liv”).

Diligentia äger och förvaltar Skandia Livs fastigheter i Sverige.

Uppdraget från ägarna är att ge en riskavvägd avkastning från

fastigheter genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla

bostäder, kontor och köpcentrum. I uppdraget ingår också att

köpa och sälja fastigheter som en naturlig del av beståndets

utveckling.

Diligentia strävar efter att ha en god balans i fastighetsinnehavet,

dels genom att koncentrera fastighetsinnehavet till

geografiska marknader i Sverige med förväntad framtida tillväxt,

dels genom projektutveckling för att förädla det egna fastighetsbeståndet.

Genom en väl avvägd fördelning mellan kontorsfastigheter,

köpcentrum och bostäder undviks stora värdesvängningar

i beståndet och därmed uppnås en stabil och långsiktig

totalavkastning till en rimlig risk. Ett ekonomiskt mål är att

totalavkastningen varje år ska överstiga det genomsnittliga talet

enligt IPD Svenskt Fastighetsindex.

Diligentias verksamhet bedrivs inom fastighetssegmenten

Kontor, Köpcentrum och Bostäder. Cheferna inom fastighetssegmenten

har genom delegering ett tydligt affärsansvar och

långtgående befogenheter vilket möjliggör att besluten kan

fattas nära kunden. Utöver det operativa ansvaret inom fastighetssegmenten

finns företagsövergripande funktioner för

Affärsutveckling, Projekt & Teknik, Ekonomi, HR, Juridik samt

Miljösamordning & Verksamhetsutveckling.

Verksamhet under 2012

Fastighetsförvaltningen har haft en stabil utveckling under

2012. Under året har 2 (1) fastigheter förvärvats för 123 (15) mkr

och 15 (15) fastigheter samt byggrätter har avyttrats för ett

försäljningsvärde om netto 2 325 (3 628) mkr. En fastighet

delades i två genom fastighetsreglering. Försäljningen av 11 av

de sålda fastigheterna har inneburit att Göteborgsdelen inom

Kontor har avvecklats organisatoriskt. Kvarvarande kontorsfastigheter

i Göteborg förvaltas hos Köpcentrum.

Projektverksamheten har under året varit fortsatt omfattande.

Diligentia har under året investerat 941 (1 354) mkr i

om- och tillbyggnad av befintligt fastighetsbestånd.

Resultatförändringen före skatt jämfört med föregående år

hänförs i huvudsak till värdeutvecklingen på bolagets fastigheter.

Fastighetsbeståndet

Diligentias fastighetsinnehav omfattade vid årsskiftet 109 (121)

fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 30 073 (30 455)

mkr och en uthyrningsbar area om 1 079 (1 166) tkvm.

Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella

fastigheter. Marknadsvärdet fördelar sig på kontorsfastigheter

med 38% (43%), köpcentrum 39% (35%) och bostäder 23%

(22%). Samtliga fastigheter marknadsvärderas individuellt vid

årsskiftet. Diligentia har använt flera externa värderingsföretag

där samtliga värderare är auktoriserade av ASPECT.

Direktavkastningskraven i fastighetsvärderingarna har ett

viktat genomsnitt om 5,2% (5,3%). I värderingarna har bedömd

långsiktig vakansgrad sänkts något och bedömda marknadshyror

för kommersiella fastigheter har höjts något. Inflationsantagandet

är i princip oförändrat jämfört med föregående år.

Kontraktstruktur

Årshyran i kontraktsportföljen uppgick per årsskiftet till 2 099

(2 078) mkr och uthyrningsgraden till 96% (92%).

Avtalade framtida hyresintäkter fördelas med 83% (84%) på

kommersiella kontrakt och med 17% (16%) på bostadskontrakt.

Återstående genomsnittlig löptid på kommersiella hyresavtal

är 3,5 (3,5) år.

De tio största hyresgästerna svarar tillsammans för cirka

13% (15%) av kontrakterad hyra. Ingen av dessa hyresgäster

representerar mer än 3% (3%) av kontrakterade hyror.

Resultat

Årets totalresultat efter skatt uppgår till 1 878 (2 454) mkr, varav

innehav utan bestämmande inflytande 42 (16) mkr. I resultatet

ingår värdeförändringar om 879 (2 392) mkr, varav realiserad

värdeförändring från avyttrade fastigheter 71 (426) mkr.

Hyresintäkterna uppgick till 2 095 (2 194) mkr. För ett mellan

åren jämförbart fastighetsbestånd har hyresintäkterna ökat

med 145 mkr, dvs 7,6%, huvudsakligen beroende på ökning av

intäkter i färdigställda projekt i Väla Köpcentrum utanför

Helsingborg och Frölunda Torg.

Fastighetskostnaderna uppgick till 829 (926) mkr. För ett

mellan åren jämförbart fastighetsbestånd har fastighetskostnaderna

ökat med 9 mkr, dvs +1,1%, vilket huvudsakligen

förklaras av ökade kostnader för reparation och underhåll.

Driftnettot uppgick till 1 266 (1 268) mkr, vilket ger en

överskottsgrad på 60,4% (57,8%). För ett mellan åren jämförbart

fastighetsbestånd har driftnettot ökat med 136 mkr, d v s

3


4 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

12,3%, huvudsakligen beroende på ökning av intäkter i färdigställda

projekt som Väla Köpcentrum utanför Helsingborg och

Frölunda Torg.

De centrala administrationskostnaderna för koncernen

uppgick till 62 (60) mkr, varav 2 mkr avser kostnader för

avveckling i Göteborg.

Koncernens finansnetto uppgick till -579 (-665) mkr.

Årets skatt uppgick till 377 (-478) mkr, varav aktuell skatt 38

(315) mkr och uppskjuten skatt 339 (-793) mkr. Aktuell skatt

avser i huvudsak skatt på koncernbidrag som redovisas direkt

mot eget kapital. Avvikelsen från bolagsskattesatsen 26,3%

beror i huvudsak på att fastigheter har avyttrats genom

försäljning av andelar i dotterbolag samt omvärdering av

uppskjutna skattefordringar/skatteskulder till följd av sänkt

bolagsskatt till 22% fr o m 1 januari 2013.

Totalavkastning

Årets totalavkastning för totalt bestånd inklusive transaktioner

och projekt uppgick till 7,6 % (12,6%) beräknat enligt IPD

Svenskt Fastighetsindex. Genomsnittet för IPD Svenskt

Fastighetsindex blev 6,4% (10,3%). Direktavkastningen uppgick

till 4,3% (4,3%) och värdeförändringen till 3,3% (8,3%).

Projekt

Investeringar i om- och tillbyggnader samt lokalanpassningar

uppgick under året till 941 (1 354) mkr. Den beslutade totala

projektbudgeten är 4,7 mdkr, varav cirka 1,8 mdkr återstår att

investera.

De största investeringarna under året avser om- och

tillbyggnad av en kontorsfastighet i centrala Stockholm,

nybyggnad av en kontorsfastighet i Västra Hamnen, Malmö,

köpcentrum i Väla, Helsingborg och ett ROT-projekt på Lidingö.

Förvärv och försäljningar

Under året har 15 (15) fastigheter samt byggrätter sålts med ett

försäljningspris om netto 2 325 (3 628) mkr och 2 (1) fastigheter

har förvärvats för 123 (15) mkr.

Kassaflöde

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -169

(-2 204) mkr, varav kassaflöde före förändring av rörelsekapital

610 (505) mkr. Kassaflödet från investeringsverksamheten

uppgick till 1 437 (2 240) mkr. Under året har 15 fastigheter samt

byggrätter sålts, 2 fastigheter har förvärvats och 941 mkr har

investerats i befintliga fastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten

uppgick till -1 303 (-5) mkr. Totalt uppgick

kassaflödet till -35 (31) mkr.

Finansiell ställning och likvida medel

Eget kapital uppgick till 16 656 (17 160) mkr, vilket motsvarar en

soliditet på 48,1% (49,1%). Innehav utan bestämmande

inflytande uppgick till 207 (167) mkr. Koncernbidrag som

redovisas direkt mot eget kapital uppgick till 162 (1 197) mkr och

avser lämnade koncernbidrag på 907 mkr till moderbolaget

Skandia Liv Fastigheter AB och erhållna koncernbidrag på 1 069

mkr från Skandia Liv.

Koncernens räntebärande skulder uppgick till 13 213 (13 211)

mkr, varav 13 192 (13 192) mkr avser koncerninterna reverslån.

Koncernen finansieras från moderbolaget Skandia Liv Fastigheter

AB som i sin tur finansieras från Skandia Liv. En del av

reverslånen har omsatts med nya villkor vid årsskiftet

2012/2013.

Medarbetare

Verksamheten bedrivs med egen personal och även via

entre prenörer för fastighetsdriften. I samband med försäljningen

av kontorsfastigheterna i Göteborg minskade antalet anställda

med 8 personer. Antal anställda i koncernen vid årets utgång

uppgick till 134 (141) personer och medelantalet anställda under

året var 126 (131) personer. Alla medarbetare är anställda i

moderbolaget Diligentia AB.

Diligentias möjligheter till utveckling och framgång på

marknaden är starkt beroende av medarbetarnas kompetens

och engagemang, därför görs ett flertal satsningar inom

kompetensutveckling.

Alla medarbetare har utvecklingssamtal och lönesamtal

med sin närmaste chef en gång per år för att utvärdera arbetet

och planera den personliga utvecklingen för varje medarbetare.

Lönesamtalet sker med utgångspunkt från utvecklingssamtalet

och syftar till att koppla prestation till belöning så att

medarbetaren känner sig delaktig och rätt belönad för sin

insats.

För att premiera måluppfyllelse har Diligentia för 2012 ett

resultatdelningssystem. Detta omfattar samtliga anställda i

bolaget och baseras på ett resultatmål för räkenskapsåret. För

2012 motsvarar maximalt utfall 10% av årslönen som erhålls

om Diligentia når uppsatt mål för totalavkastning. Målet har

uppnåtts för 2012.

Liksom tidigare år har ”Nöjd Medarbetarindexundersökning”

(NMI) genomförts i syfte att kartlägga hur medarbetarna

upplever Diligentia, ledarskapet samt sin egen roll och

utveckling.

Miljö

Som fastighetsbolag och som dotterbolag till Skandia Liv är


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

5


6 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

hållbarhet ett viktigt ansvar för Diligentia. Det är en förutsättning

för bolagets framgång. Diligentia har en grundtanke: att

äga, förvalta och utveckla fastigheter på ett sätt som bidrar till

ett bättre samhälle. Miljö- och hållbarhetsarbetet engagerar

organisationen och medarbetarna inspireras och stimuleras till

att visa engagemang för sin egen och bolagets miljöpåverkan.

Diligentiakoncernen bedriver ingen tillståndsskyldig eller

anmälningspliktig verksamhet enligt Miljöbalken. Bolaget

arbetar i enlighet med den under 2012 vidareutvecklade

miljöpolicyn, tillgänglig för alla via www.diligentia.se.

Miljöpolicy

Målet med vårt hållbarhetsarbete är att, genom medveten

användning av naturens resurser, aktivt minska och förebygga

vår miljöpåverkan. Det gör vi genom att:

• Minska energianvändningen i våra fastigheter.

• Begränsa användningen av miljöfarliga ämnen och icke

förnyelsebara material och resurser.

• Skapa förutsättningar för källsortering och återvinning av avfall.

• Aktivt samarbeta med våra kunder och leverantörer så att de

kan minska sin miljöpåverkan.

• Följa rådande lagar och andra krav inom miljöområdet.

• Kontinuerligt följa upp och förbättra vårt miljöarbete.

Miljöarbete 2012

Under 2012 inleddes ett omfattande arbete med att miljöinventera

Diligentias samtliga fastigheter. Därutöver implementerades

Diligentiastandarden, en gemensam plattform för

förhållningssätt till ny- och ombyggnation, för att få största

möjliga flexibilitet, hållbarhet och synergieffekt.

Diligentia deltog även i ett flertal branschgemensamma

samarbeten och initiativ. Ett av dessa var Fastighetsägarnas

projekt Gröna hyresavtal för lokaler, varefter Diligentia som

första fastighetsbolag i Sverige tecknade ett branschgemensamt

grönt hyresavtal med en kontorshyresgäst (Poolia). Ett

annat branschprojekt bolaget var med och startade var att ta

fram ett gemensamt system för hållbarhetscertifiering av

stadsdelar i Sverige, Breeam Communities. Dessutom agerar

Diligentias köpcentrum Commerce i Skövde pilot i Sweden

Green Building Councils initiativ att genomföra ett pilotprojekt

för miljöcertifieringssystemet ”Miljöbyggnad för handelslokaler”.

Moderbolaget

Moderbolaget tillhandahåller koncernövergripande funktioner

samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av

dotterbolagen. Samtliga medarbetare är anställda i moderbolaget.

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till -2 378 (-381)

mkr. I resultatet ingår finansnetto med 2 368 (-660) mkr. I

finansnettot redovisas erhållen utdelning samt erhållna och

lämnade koncernbidrag mellan bolaget och dess dotterbolag.

Erhållen utdelning uppgick till 2 500 mkr, erhållna koncernbidrag

uppgick till 150 (0) mkr och lämnade koncernbidrag

uppgick till 330 (695) mkr. Resultatet har belastats med

kostnader för administration med -31 (-34) mkr. I koncernen har

den del av administrationskostnaderna som direkt kan

hänföras till den fastighetsförvaltande verksamheten belastat

driftnettot.

Eget kapital i moderbolaget uppgick till 4 609 (4 611) mkr.

Detta motsvarar en soliditet på 77,8% (79,7%). Koncernbidrag

som redovisas direkt mot eget kapital uppgår till 162 (1 197) mkr

och avser erhållna koncernbidrag från Skandia Liv med 1 069

(1 497) mkr och lämnade koncernbidrag till moderbolaget

Skandia Liv Fastigheter AB med 907 (300) mkr.

Räntebärande skulder uppgick till 21 (133) mkr. Årets

kassaflöde uppgick till 0 (0) mkr.

Årsstämma

Årsstämma ägde rum den 29 mars 2012 på bolagets huvudkontor,

Jakobsbergsgatan 22 i Stockholm. På stämman fastställdes

resultat- och balansräkning och beslöts att, i enlighet med

styrelsens och verkställande direktörens förslag, disponera

vinsten för verksamhetsåret 2011 på så sätt att till aktieägaren

utdelades 2 500 000 000 kronor, 476 096 722 kronor balanserades

i ny räkning samt att ge ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna

och verkställande direktören.

Som ordinarie ledamöter omvaldes Axel Brändström, Hans

Sterte, Anders Rynell och John Helgesson. Styrelsesuppleanter

har inte utsetts. Beslutades att ett totalt styrelsearvode om

400 000 kronor ska utgå, att fördelas mellan de externa

ledamöterna John Helgesson och Anders Rynell. Vid konstituerande

styrelsemöte utsågs Hans Sterte till styrelsens

ordförande.

Vid årsstämman den 30 mars 2010 valdes Deloitte

revisions byrå till ordinarie revisor för perioden intill slutet av

årsstämman 2014. Revisionsbolaget har utsett auktoriserade

revisorn Svante Forsberg som huvudansvarig för revisionen.

Styrelse och ledning

Styrelsen har under året haft totalt 8 (12) protokollförda

styrelsesammanträden. Bolagets chefsjurist är sekreterare vid

Diligentias styrelsemöten. Bolagets revisor deltar vid minst ett

styrelsesammanträde varje år.

Större frågor som behandlats av styrelsen under året, utöver


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

fastställande av ekonomiska rapporter och affärsplaner, är

beslut dels om försäljning och köp av fastigheter och dels om

större investeringar i fastigheter.

Styrelsen har antagit en skriftlig arbetsordning för sitt

arbete och i en instruktion meddelat föreskrifter för den

verkställande direktören samt meddelat rapporteringsföreskrifter

för bolaget. Ersättningsfrågor till verkställande direktören

hanteras av styrelseordföranden på styrelsens uppdrag.

Revisionsutskott eller ersättnings kommitté har inte utsetts.

I bolaget finns utöver verkställande direktören 8 (8) ledande

befattningshavare vilka tillsammans utgör bolagets ledningsgrupp.

Risker och riskhantering

För beskrivning av koncernens risker och hanteringen av dessa,

se not 3.

Framtida utveckling

Diligentias fastighetsbestånd har en väl avvägd fördelning

mellan kontorsfastigheter, köpcentrum och bostäder för att

behålla en stabil totalavkastning över tiden. Under 2012 var

lönsamheten i fastighetsförvaltningen fortsatt god och

värdeutvecklingen positiv. Sammantaget bedöms Diligentia ha

goda möjligheter till fortsatt positiv utveckling av verksamhet

och resultat 2013.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Fram till slutet av mars 2013 har inga väsentliga händelser

inträffat.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel i

moderbolaget:

Balanserat resultat 2 230 840 243

Årets totalresultat 2 378 489 560

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Summa kronor 4 609 329 803

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att

- till aktieägaren utdelas 27,11 kronor per aktie 1 700 000 000

- i ny räkning överförs 2 909 329 803

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Summa kronor 4 609 329 803

Upprättad årsredovisning innebär att koncernbidrag från

moderbolaget lämnats med 330 (995) mkr och erhållits med

150 (0) mkr till och från bolag inom Skandia Liv Fastigheter AB

koncernen. Därutöver har koncernbidrag erhållits med 1 069

(1 497) mkr från Skandia Liv.

Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till

49% och koncernens soliditet till 43,2% vilket är betryggande

med hänsyn tagen till koncernens verksamhet. Styrelsen

bedömer att såväl bolagets som koncernens likviditet kan

upprätthållas på en betryggande nivå. Med beaktande av

relationen mellan tillgångar, skulder och eget kapital såväl i

bolaget som i koncernen samt med hänsyn till resultatprognoser

och investeringsbehov per denna dag anser vi således att den

föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav

som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på

storleken av det egna kapitalet. Den föreslagna utdelningen är

även försvarlig med hänsyn till konsolideringsbehov, likviditet

och ställning i övrigt, såväl i bolaget som i koncernen. Utdelningen

påverkar inte bolagets förmåga att fullgöra sina kort-

och långfristiga förpliktelser eller genomföra nödvändiga

investeringar.

Styrelsens uppfattning är vidare att bolagets och koncernens

ekonomiska ställning med beaktande av den föreslagna

utdelningen är betryggande för fordringsägarna. Styrelsen kan

inte heller finna andra omständigheter som föranleder att

utdelning inte bör ske enligt styrelsens förslag.

Beträffande koncernens resultat och ställning i övrigt

hänvisas till efterföljande rapporter över totalresultat och

finansiell ställning, rapporter över förändringar i eget kapital,

rapporter över kassaflöden och tilläggsupplysningar.

Beträffande moderbolagets resultat och ställning hänvisas

till moderbolagets resultat- och balansräkningar, förändringar i

eget kapital, kassaflödesanalyser och tilläggsupplysningar.

7


8 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Koncernens rapport över totalresultat

Belopp i mkr Not

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Hyresintäkter 6 2 095 2 194

Fastighetskostnader 7 -829 -926

Driftnetto 1 266 1 268

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 10 879 2 392

Centrala administrationskostnader 8, 9 ,11,16,18 -65 -63

Rörelseresultat 2 080 3 597

Finansiella intäkter 13 81 2

Finansiella kostnader 14 -660 -667

Finansnetto -579 -665

Resultat före skatt 1 501 2 932

Skatt 15 377 -478

Årets totalresultat 1 878 2 454

Årets totalresultat hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 1 836 2 438

Innehav utan bestämmande inflytande 42 16

9


10 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Koncernens rapport över finansiell ställning

Belopp i mkr Not 2012-12-31 2011-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten

och liknande arbeten

16



Materiella anläggningstillgångar

0 0

Förvaltningsfastigheter 17 30 073 30 455

Inventarier 18 7 7

30 080 30 462

Uppskjuten skattefordran 24 172 231

Långfristiga fordringar 20 23 27

195 258

Summa anläggningstillgångar 30 275 30 720

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 21 7 9

Fordringar hos moderbolag, koncernkonto 2 864 2 193

Övriga fordringar hos moderbolag 1 069 1 497

Övriga fordringar 20 170 294

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 149 95

Likvida medel 71 106

Summa omsättningstillgångar 4 330 4 194

SUMMA TILLGÅNGAR 34 605 34 914


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Koncernens rapport över finansiell ställning

Belopp i mkr Not 2012-12-31 2011-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 627 627

Övrigt tillskjutet kapital 4 000 4 000

Balanserat resultat inkl årets totalresultat 11 822 12 366

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 16 449 16 993

Innehav utan bestämmande inflytande 207 167

Summa eget kapital 16 656 17 160

Skulder

Långfristiga skulder

Uppskjutna skatteskulder 24 2 948 3 342

Övriga avsättningar 25 132 143

Skulder till moderbolag 26 10 458 10 458

Summa långfristiga skulder 13 538 13 943

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 26 2 755 2 753

Leverantörsskulder 166 127

Skulder till moderbolag, övriga 907 300

Övriga kortfristiga skulder 48 30

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 535 601

Summa kortfristiga skulder 4 411 3 811

Summa skulder 17 949 17 754

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 605 34 914

Ställda säkerheter Inga Inga

Eventualförpliktelser Inga Inga

11


12 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Belopp i mkr

Aktiekapital

Övrigt

tillskjutet

kapital

Balanseradt

resultat

Summa eget kapital

hänförligt till moderbolagets

aktieägare

Innehav utan

bestämmande

inflytande

Summa

eget

kapital

Koncernen

Ingående eget kapital

2011-01-01 627 4 000 9 046 13 673 158 13 831

Årets totalresultat

Utbetalning till innehav utan

2 438 2 438 16 2 454

bestämmande inflytande i KB -7 -7

Koncernbidrag 1 197 1 197 1 197

Skatteeffekt på koncernbidrag

Utgående eget kapital

-315 -315 -315

2011-12-31 627 4 000 12 366 16 993 167 17 160

Ingående eget kapital

2012-01-01 627 4 000 12 366 16 993 167 17 160

Årets totalresultat

Utbetalning till innehav utan

1 836 1 836 42 1 878

bestämmande inflytande i KB -2 -2

Utdelning -2 500 -2 500 -2 500

Koncernbidrag 162 162 162

Skatteeffekt på koncernbidrag

Utgående eget kapital

-42 -42 -42

2012-12-31 627 4 000 11 822 16 449 207 16 656

Aktiekapital

Antal aktier uppgår till 62 709 163 med kvotvärde 10 kronor.

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser ovillkorat aktieägartillskott.

Reserver

Reserver består av reservfond och övriga bundna reserver.


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Koncernens rapport över kassaflöden

Belopp i mkr Not

2012-01-01

- 2012-12-31

13

2011-01-01

- 2011-12-31

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 1 501 2 932

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. -887 -2 427

614 505

Betald skatt -4 –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital

610 505

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -770 -2 169

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -9 -540

Kassaflöde från den löpande verksamheten -169 -2 204

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter 17 -119 -15

Avyttring av förvaltningsfastigheter 17 2 325 3 453

Förvärv av inventarier 18 -3 -4

Investeringar i förvaltningsfastigheter 17 -941 -1 354

Avyttring av finansiella tillgångar 175 160

Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 437 2 240

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 2 292

Amortering av lån – -23

Utbetald utdelning -2 500 –

Utbetald resultatandel till innehav utan

bestämmande inflytande

-2 -7

Erhållna koncernbidrag 1 497 –

Lämnade koncernbidrag -300 -267

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 303 -5

Årets kassaflöde -35 31

Likvida medel vid årets början 106 75

Likvida medel vid årets slut 71 106


14 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Tilläggsupplysningar till koncernens rapport över kassaflöden

Belopp i mkr

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Betalda räntor och erhållen utdelning

Erhållen ränta 81 2

Erlagd ränta -660 -667

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m.

Av- och nedskrivningar av tillgångar 3 3

Värdeförändring förvaltningsfastigheter -879 -2 392

Övriga avsättningar -11 -38

-887 -2 427

Likvida medel

Följande delkomponenter ingår i likvida medel:

Kassa och bank 71 106

71 106


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Resultaträkning - moderbolaget

Belopp i mkr Not

2012-01-01

- 2012-12-31

15

2011-01-01

- 2011-12-31

Rörelsens kostnader

Centrala administrationskostnader 8, 9 , 11, 18 -32 -36

Rörelseresultat -32 -36

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernbolag 12 2 500 –

Erhållna och lämnade koncernbidrag netto -180 -695

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 13 49 36

Räntekostnader och liknande resultatposter 14 -1 -1

Finansnetto 2 368 -660

Resultat före skatt 2 336 -696

Skatt på årets resultat 15 42 315

Årets resultat 2 378 -381

Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget saknas transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.


16 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Balansräkning - moderbolaget

Belopp i mkr Not 2012-12-31 2011-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier 18 4 3

Finansiella anläggningstillgångar

4 3

Andelar i dotterbolag 19 3 374 3 374

Fordringar hos koncernbolag 807 807

4 181 4 181

Summa anläggningstillgångar 4 185 4 184

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos moderbolag, koncernkonto 402 0

Fordringar hos koncernbolag 1 321 1 586

Övriga fordringar 20 14 12

Förutbetalda kostnader 22 3 4

Summa omsättningstillgångar 1 740 1 602

SUMMA TILLGÅNGAR 5 925 5 786

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital (62 709 163 aktier) 627 627

Reservfond 1 008 1 008

1 635 1 635

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 596 3 357

Årets resultat 2 378 -381

2 974 2 976

Summa eget kapital 4 609 4 611

Avsättningar

Övriga avsättningar 25 13 13

Summa avsättningar 13 13

Skulder

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 26 21 19

Leverantörsskulder 5 6

Skulder till moderbolag, koncernkonto 26 – 114

Skulder till moderbolag, övriga 907 300

Skulder till koncernbolag 330 695

Övriga skulder 12 2

Upplupna kostnader 27 28 26

Summa kortfristiga skulder 1 303 1 162

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 925 5 786

Ställda säkerheter Inga Inga

Ansvarsförbindelser Inga Inga


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Sammanställning över förändringar i eget kapital

- moderbolaget

Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond

Balanserat

resultat

17

Totalt eget

kapital

Ingående eget kapital 2011-01-01 627 1 008 2 475 4 110

Årets resultat -381 -381

Erhållna koncernbidrag 1 497 1 497

Lämnade koncernbidrag -300 -300

Skatteeffekt på koncernbidrag -315 -315

Utgående eget kapital 2011-12-31 627 1 008 2 976 4 611

Ingående eget kapital 2012-01-01 627 1 008 2 976 4 611

Årets resultat 2 378 2 378

Utdelning -2 500 -2 500

Erhållna koncernbidrag 1 069 1 069

Lämnade koncernbidrag -907 -907

Skatteeffekt på koncernbidrag -42 -42

Utgående eget kapital 2012-12-31 627 1 008 2 974 4 609

Aktiekapital

Antal aktier uppgår till 62 709 163 med kvotvärde 10 kronor.


18 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Kassaflödesanalys - moderbolaget

Belopp i mkr

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster 2 336 -696

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. 1 2

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital

2 337 -694

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -566 910

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 227 814

Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 998 1 030

Investeringsverksamheten

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2 0

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 0

Investeringar i finansiella tillgångar – -631

Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 -631

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 2 –

Amortering av låneskulder – -23

Utbetald utdelning -2 500 –

Erhållna koncernbidrag 1 497 172

Lämnade koncernbidrag -995 -548

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 996 -399

Årets kassaflöde 0 0

Likvida medel vid årets början – –

Likvida medel vid årets slut – –

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

- moderbolaget

Belopp i mkr

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Betalda räntor

Erhållen ränta 50 35

Erlagd ränta -1 -1

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m.

Av- och nedskrivningar av tillgångar 1 2

Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar 0 0

Övriga avsättningar 0 0

1 2


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

19


20 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Tilläggsupplysningar

Belopp i mkr om inget annat anges.

Not 1 Allmän information

Diligentia AB, org nr 556467-1641, med säte och huvudkontor i Stockholm utgör

moderbolag i en koncern med dotterbolag enligt förteckning i not 19. Diligentia

AB är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv Fastigheter AB, org nr 556140-2826,

med säte i Stockholm. Detta bolag är i sin tur helägt dotterbolag till Livförsäkringsaktiebolaget

Skandia (publ), org nr 502019-6365 (”Skandia Liv”), med säte i

Stockholm. Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) ägs av Thulestiftelsen, org

nr 802477-4138, Stockholm.

Diligentia ABs huvudkontor är beläget på Jakobsbergsgatan 22, Box 7063,

103 86 Stockholm.

Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och

de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) per den 31

december 2012. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med Rådet

för finansiell rapportering RFR 1.3, ”Kompletterande redovisningsregler för

koncerner”, som specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt

bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Kassaflödesanalyser upprättas i

enlighet med IAS 7 med tillämpning av indirekt metod.

Värderingsgrunder tillämpade vid upprättande av moderbolagets och

koncernens finansiella rapporter

Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter

och vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt

värde.

Anläggningstillgångar och avyttringsgrupper som innehas för försäljning

redovisas till det lägsta av det tidigare redovisade värdet och det verkliga värdet

efter avdrag för försäljningskostnader.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor och utgör rapporteringsvaluta

för moderbolaget och koncernen.

Koncernredovisningen

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Diligentia AB och samtliga

dotterbolag enligt not 19.

Dotterbolag

Koncernredovisningen omfattar de bolag i vilka moderbolaget direkt eller genom

dotterbolag innehar mer än 50% av röstetalet eller på annat sätt har ett

bestämmande inflytande enligt ÅRL 1 kap 4 §.

Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att

ett förvärv av dotterbolag betraktas som en transaktion varigenom moderbolaget

indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder samt

eventualförpliktelser. Förvärvade tillgångar, övertagna skulder och eventualförpliktelser

värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Det överskott som

utgörs av skillnaden mellan anskaffningskostnaden och nettovärdet för

identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas som goodwill. Om anskaffningskostnaden

understiger verkligt värde för det förvärvade dotterbolagets

nettotillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen. De initiala

förvärvsanalyserna är preliminära till dess att verkliga värden på förvärvade

tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser slutligen har

fastställts, dock inte längre än tolv månader efter förvärvsdagen.

Då förvärv av dotterbolag inte avser förvärv av rörelse utan förvärv av

nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter fördelas anskaffningskostnaden

istället på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av

förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet

avser fastigheter utan betydande förvaltningsorganisation. Vid rörelseförvärv

kostnadsförs förvärvsrelaterade kostnader i koncernen.

Eliminering av transaktioner mellan koncernbolag

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter, kostnader, orealiserade vinster

och förluster elimineras vid upprättande av koncernredovisningen.

Upplysningar om närstående

Koncernen står under ett bestämmande inflytande från Skandia Liv Fastigheter

AB och Skandia Liv. Styrelse och koncernledning är också närstående till bolaget.

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget

närståenderelationer med sina dotterbolag som innefattar ett bestämmande

inflytande, se även not 19 och not 29.

Innehav utan bestämmande inflytande

Marknadsvärdet för innehav utan bestämmande inflytande anges till dess andel

av nettotillgångarna för dotterbolag som omfattas av koncernredovisningen.

Segmentsrapportering

Koncernens segmentsinformation identifieras utifrån att verksamheten drivs

inom segmenten Kontor, Köpcentrum och Bostäder. Den interna rapporteringen

ligger till grund för den segmentsinformation som presenteras och används av

bolagets högste verkställande beslutsfattare, verkställande direktören, för att

följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning. Segmentsinformation

lämnas i enlighet med IFRS 8.

Intäkter

Hyresintäkter

Koncernens hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter

inklusive tillägg från förvaltningsfastigheterna aviseras i förskott och redovisas

linjärt som en intäkt i resultaträkningen över kontraktsperiodens längd. Det

innebär att endast de intäkter som hör till den aktuella perioden redovisas som

intäkt. Lämnade hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid.

Statliga stöd

Räntebidrag utgår endast med marginella belopp och redovisas i resultaträkningen

som en finansiell intäkt och i balansräkningen som en upplupen intäkt.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om

inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Försäljningsintäkten

redovisas som avtalat försäljningspris med avdrag för försäljningsomkostnader.

Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader

Centrala administrationskostnader

Kostnader för administration fördelas mellan fastighetsadministration och

central administration. Koncernens driftnetto inkluderar kostnader för

fastighetsadministration. Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader

för koncerngemensamma funktioner.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnader avser kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och

administration av fastighetsinnehavet.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader periodiseras över löptiden med tillämpning av

effektivräntemetoden. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken

de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Utdelningsintäkt

redovisas tidigast när rätten att erhålla betalning fastställts.

Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget

blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort

från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget

på annat sätt förlorar kontrollen över dem. Finansiella skulder tas bort från

balansräkningen när förpliktelsen i avtalen fullgörs eller på annat sätt bortfaller.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar

tillgångarna likvida medel, aktier och andelar, kundfordringar, övriga fordringar

och reversfordran inom kategorin långfristiga fordringar samt skulderna

leverantörsskulder, kortfristiga skulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt

värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39. Samtliga poster

värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde beräknas

med hjälp av effektivräntemetoden, där eventuella över- eller underkurser samt

direkt hänförliga kostnader och intäkter periodiseras över kontraktets löptid med

hjälp av effektivräntan. Effektivränta är den ränta som ger instrumentets

anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden.

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett

nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta

beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp

eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden

hos banker och motsvarande institut.

Kundfordringar

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för

osäkra fordringar som bedömts individuellt. Hyresfordringars förväntade löptid

är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

Reservering av osäkra hyresfordringar redovisas i rörelsens intäkter.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulder klassificeras i kategorin andra finansiella skulder. Leverantörsskulder

har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt

belopp.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter

eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Initialt

redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till

förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i

balansräkningen till verkligt värde, dvs det marknadsvärde som vid en extern

värdering har åsatts fastigheterna. Verkligt värde utgörs av värderingar av

utomstående oberoende värderingsföretag med erkända kvalifikationer och med

adekvata kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som

är aktuella. Denna värdering sker årligen och omfattar samtliga fastigheter.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.

Realiserade värdeförändringar hänför sig till vinst eller förlust av sålda

eller utrangerade förvaltningsfastigheter och beräknas som skillnaden mellan

försäljningspris med avdrag för försäljningsomkostnader och föregående års

marknadsvärde med tillägg för årets eventuella investeringar. Hyresintäkter och

intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som

beskrivs under avsnittet intäktsredovisning.

En fastighet som innehas via ett operationellt leasingavtal klassificeras som

förvaltningsfastighet om koncernen innehar fastigheten för att erhålla

hyresintäkter eller värdestegring eller för båda dessa syften. Huruvida en

fastighet som innehas genom en operationell lease ska klassificeras som

förvaltningsfastighet avgörs fastighet för fastighet.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är

sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med

tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt. En tillkommande utgift läggs till det redovisade

värdet om utgiften avser nya komponenter eller utbyten av hela eller delar av

identifierade komponenter. Övriga reparations- och underhållsutgifter

kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Lånekostnader aktiveras

inte.

Materiella/immateriella anläggningstillgångar

Avskrivningar enligt plan på immateriella och materiella anläggningstillgångar

baseras på anskaffningsvärden efter avdrag för senare gjorda nedskrivningar och

beräknad livslängd för olika grupper av anläggningstillgångar. På under året

anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt.

Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över en

beräknad nyttjandeperiod om 5 år. Livslängden för datorer och övrig IT-utrustning

beräknas till 3 år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs

årligen.

Nyttjandeperiod

Följande avskrivningstider tillämpas: Koncernen Moderbolaget

Immateriella anläggningstillgångar

Balanserade utgifter för utveckling

och liknande arbeten 5 år e/t

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier 5 år 5 år

Datorer och övrig IT-utrustning 3 år 3 år

Nedskrivningar

Redovisade värden för koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att

bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov enligt IAS 36 för

materiella/immateriella anläggningstillgångar och enligt IAS 39 för finansiella

tillgångar. Undantag görs för tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper

redovisade enligt IFRS 5, förvaltningsfastigheter, förvaltningstillgångar som

används för finansiering av ersättningar till anställda och uppskjutna skattefordringar.

Om sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det

högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet i enlighet med IAS 36.

Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet.

Eftersom förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i koncernen omfattas

dessa tillgångar inte av ovanstående princip avseende nedskrivningar. I

moderbolaget kan andelar i dotterbolag påverkas om nedskrivningsbehov

föreligger i underliggande dotterbolags tillgångar inklusive förvaltningsfastigheter.

En nedskrivning återförs endast om tillgångens redovisade värde efter

återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om

nedskrivning inte skett.

Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter

Innebörden av att en anläggningstillgång (eller en avyttringsgrupp) klassificerats

som innehav för försäljning är att dess redovisade värde kommer att återvinnas i

huvudsak genom försäljningstransaktioner och inte genom stadigvarande bruk.

Omedelbart före klassificering till innehav för försäljning ska det redovisade

värdet av tillgångarna (och alla tillgångar och skulder i en avyttringsgrupp)

bestämmas i enlighet med IFRS 5. Vid klassificering till innehav för försäljning,

skall anläggningstillgången respektive avyttringsgruppen som helhet värderas

till verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader.

Vid den tidpunkten som klassificering enligt ovan görs, upphör eventuella

avskrivningar och nedskrivningar att belasta resultatet.

En avvecklad verksamhet är en del av ett företags verksamhet som

representerar en väsentlig del av en självständig rörelsegren eller en väsentlig

verksamhet inom ett geografiskt område eller är ett dotterbolag som förvärvats

uteslutande i syfte att vidaresäljas.

Klassificering som avvecklad verksamhet sker vid avyttring eller vid en

tidigare tidpunkt då verksamheten uppfyller kriterierna för att klassificeras som

innehav för försäljning. En avyttringsgrupp som skall läggas ned kan också kvalificera

för att klassificeras som avvecklad verksamhet om den uppfyller storlekskriterierna

enligt ovan.

Fordringar

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de

beräknas inflyta.

Skatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i

resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget

kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är

skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt

i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på

tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära

skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och

skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen.

Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje

bokslutstillfälle. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära

skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att

dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal

eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt

att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera

förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten

av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom

diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt

som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om

det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar

omprövas vid varje bokslutstillfälle.

Utländsk valuta

Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till den funktionella

valutan med den valutakurs som gäller på balansdagen. Kursdifferenser på

21


22 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet medan differenser

på finansiella fordringar och skulder redovisas bland finansiella poster.

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan enligt

transaktionsdagens valutakurs när de tas in i redovisningen. Innehav i utländska

dotterbolag saknas.

Ersättningar till anställda

Den främsta delen av Diligentias förmånsbestämda planer i koncernen utgörs av

ITP-planen i Alecta. ITP är en plan som omfattar flera arbetsgivare och klassificeras

som en förmånsbestämd plan enligt IAS 19. Alecta har dock inte kunnat

presentera tillräcklig information för att möjliggöra en redovisning som en

förmånsbestämd plan, varför ITP-planen redovisas som en avgiftsbestämd plan.

En mindre del av pensionsplanerna är förmånsbestämda och redovisas

genom tillämpning av IAS 19 i koncernredovisningen enligt den så kallade

Projected Unit Credit Method. Tidigare ledande befattningshavare, tidigare

styrelseordförande samt anställda före 2006 är försäkrade i Livförsäkringsaktiebolaget

Skandia (publ) via förmånsbestämda pensionsplaner.

Enligt överenskommelse svarar Försäkringsaktiebolaget Skandia (publ) för

såväl överskott som underskott i den förmånsbaserade tjänstepensionsordningen,

så kallad Tjep, hänförliga till tjänstepensionspremier betalda före utgången av

år 2002. Därefter ansvarar det bolag som betalat premien för eventuella över- och

underskott. I balansräkningen redovisas nettot av beräknat nuvärde av

förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en

avsättning eller en långfristig finansiell fordran. De i balansräkningen nettoredovisade

beloppen hänförliga till förmånsbestämda pensionsplaner är inte

väsentliga varför notuppgifter avseende aktuariella antaganden inte lämnas.

Ersättningar vid uppsägning

En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om

bolaget bevisligen är förpliktigat att avsluta en anställning före den normala

tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra

frivillig avgång. I de fall bolaget säger upp personal upprättas en detaljerad plan

som minst innehåller arbetsplats, befattningar och ungefärligt antal berörda

personer samt ersättningarna för varje personalkategori eller befattning och

tiden för planens genomförande.

Den beskrivna redovisningsprincipen ovan tillämpas bara för koncernredovisningen

och endast i de fall fordran eller avsättning uppgår till materiellt belopp.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i

aktier och andelar hos givaren. Erhållna koncernbidrag från Diligentia AB:s ägare

redovisas som ett aktieägartillskott, d.v.s. som en ökning av eget kapital. Lämnade

koncernbidrag till moderbolagets ägare redovisas som utdelning, d.v.s. som en

avdragspost från eget kapital. Skatt hänförlig till dessa transaktioner redovisas

direkt i eget kapital.

Upplysningar om nya och ändrade standarder och tolkningar

Följande ändrade standarder har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2012:

Ändringar i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar ökar upplysningskraven

vid överföring av finansiella tillgångar. Dessa ändringar är avsedda att ge

större transparens kring riskexponering av en finansiell tillgång som överförs till

tredje part men i vilken företaget behåller viss fortsatt exponering. Ändringarna

kräver också upplysningar när överföring av finansiella tillgångar inte fördelas

jämnt över perioden.

Ändringen i IAS 12 Inkomstskatter gäller för redovisning av uppskjuten skatt

för återvinning av underliggande tillgångar och innebär ett förtydligande om att

värdering av uppskjuten skatt ska vara baserat på ett antagande att redovisat

värde på förvaltningsfastigheter kommer att återvinnas genom avyttring

förutsatt att det inte kan påvisas att tillgången kommer att återvinnas genom

förbrukning.

Företagsledningens bedömning är att dessa ändrade standarder inte har haft

någon effekt på koncernens finansiella rapporter 2012.

Inga nya standarder eller tolkningar har trätt i kraft för räkenskapsåret 2012.

Upplysningar om kommande standarder och tolkningar

Följande nya och ändrade standarder och tolkningar, som kan komma att påverka

Diligentia, har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2013:

Ändring av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter innebär att presentation

av övrigt totalresultat skall indelas i två kategorier; poster som inte kommer att

återföras till periodens resultat och poster som kommer att återföras till

periodens resultat. Företagsledningens bedömning är att ändringarna i IAS 1

endast kan komma att påverka presentationen och upplysningarna i de

finansiella rapporterna.

Ändringarna i IAS 19 Ersättningar till anställda ändrar redovisningen av

förmånsbestämda pensionsplaner och ersättning vid uppsägning. Den mest

väsentliga ändringen avser redovisning av förmånsbestämda förpliktelser och

förvaltningstillgångar. Ändringarna ställer krav på att aktuariella vinster och

förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat, vilket innebär att

korridormetoden tas bort. Vidare ersätts räntekostnad och förväntad avkastning

på förvaltningstillgångar med ett ”räntenetto”, vilket ska beräknas med

diskonteringsräntan på den förmånsbestämda pensionsskulden eller -tillgången,

netto. När koncernen börjar tillämpa ändringarna i IAS 19 slutar den tillämpa UFR

4 Redovisning av särskild löneskatt och avkastningsskatt, som dragits tillbaka av

Rådet för finansiell rapportering. Koncernen kommer istället att redovisa särskild

löneskatt enligt reglerna i IAS 19, vilket innebär att de aktuariella antaganden

som ska göras vid beräkning av förmånsbestämda pensionsplaner även ska

inkludera skatter som belöper på pensionsförmåner. Företagsledningens

bedömning är att ändringen avseende särskild löneskatt och avkastningsskatt

kan påverka beloppen i de finansiella rapporterna.

IFRS 13 Värdering till verkligt värde fastställer ett regelverk för värdering till

verkligt värde där så krävs av andra standarder. Diligentia värderar förvaltningsfastigheter

till verkligt värde och rekommendationen kan komma att medföra

utökat upplysningskrav för koncernen men bedöms inte ha någon påverkan på

värderingarna.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen

(1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2,

Redovisning för juridiska personer samt tillämpliga uttalanden från Rådet för

finansiell rapportering, UFR.

RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen

skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är

möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag

och tillägg som skall göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och

moderbolagets redovisningar framgår nedan.

RFR 2 Koncernbidrag

Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag redovisas

enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotterbolag och

redovisas som en finansiell intäkt. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till

dotterbolag redovisas som en finansiell kostnad. Koncernbidrag till och från

moderbolagets ägare redovisas som tidigare direkt mot eget kapital.

Ändringar i RFR 2 som ännu inte har trätt ikraft

Rådet för finansiell rapportering har givit ut en ändring i RFR 2 avseende

redovisning av koncernbidrag som träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1

januari 2013 eller senare. Ändringen innebär att bolag kan välja att redovisa

koncernbidrag enligt rekommendationens huvudregel eller enligt en alternativregel.

Enligt huvudregeln redovisar moderbolaget koncernbidrag som erhålls från

ett dotterbolag som en finansiell intäkt och koncernbidrag som lämnas till

dotterbolag som en ökning av andelar i koncernbolag. Enligt alternativregeln

redovisas koncernbidrag som moderbolaget erhåller från eller lämnar till

dotterbolag som bokslutsdispositioner. Denna ändring har inte tillämpats i förtid.

Företagsledningen bedömer att ändringen kommer att innebära att erhållna

och lämnade koncernbidrag kommer att redovisas som bokslutsdispositioner.

Ersättning till anställda

Moderbolagets pensionsåtaganden har beräknats och redovisats baserat på

Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen är en förutsättning för

skattemässig avdragsrätt.

Leasade tillgångar

I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell

leasing.

Andelar i dotterbolag

Andelar i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Förvärvsrelaterade

kostnader för dotterbolag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår

som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Det redovisade värdet

för andelar i dotterbolag prövas avseende eventuellt nedskrivningsbehov då

sådan indikation föreligger.


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Not 3 Risker och riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av risker; både

strategiska risker, affärsmässiga risker, operationella risker, finansiella risker och

risker i den finansiella rapporteringen. Vissa risker tas medvetet som en del i

affärsverksamheten. Andra risker är utanför företagets kontroll men de negativa

konsekvenserna av dessa kan begränsas genom eget agerande. Bolagsledningen

ansvarar för att beakta risker vid styrningen av bolagets verksamhet. Riskfrågor

och riskhantering rapporteras till styrelsen. Hantering av bolagets risker görs

utifrån det svenska koncernmoderbolagets, Livförsäkringaktiebolaget Skandia

(publ), processer för riskhantering där policies, sammanfattade i Skandias

Bolagsmanual, i tillämpliga delar har applicerats på Diligentias verksamhet.

Strategiska risker

Strategisk risk är att bolagets affärsstrategi, affärsmodell, konkurrensfördelar,

organisation och ledning inte är optimal för att upprätthålla bolagets position på

marknaden. Bolagsledningen ansvarar för att beakta strategiska risker i den

operativa styrningen och vid affärsplaneringen.

Affärsmässiga risker

Affärsmässiga risker är förknippade med bolagets kärnverksamhet, och kan avse

risker i förvaltningsverksamheten, projektutvecklingen och vid transaktioner med

fastigheter och bolag. Den affärsmässiga risken har analyserats i samband med

framtagande av bolagets affärsplan. Befattningshavare med ett operativt ansvar

är ansvariga för att säkerställa att de risker som är förknippade med verksamheten

identifieras, värderas och hanteras på ett kontrollerat sätt. Riskexponeringen i

verksamheten begränsas dels genom att koncentrera fastighetsinnehavet till

geografiska marknader i Sverige med förväntad framtida tillväxt, dels genom

projektutveckling för att förädla det egna fastighetsbeståndet och dels genom en

avvägd fördelning av fastighetsinnehavet mellan kontorsfastigheter, bostäder

och köpcentrum. Affärsmässiga risker kan bland annat avse marknadsrisk, legala

risker, miljörisker och energirisker.

Resultat och kassaflöde i en fastighetsverksamhet påverkas dels av

förändringar i hyresnivå, hyresvakanser, fastighetskostnader och räntekostnader

och dels av förändrade direktavkastningskrav i värderingen av fastigheterna.

Direktavkastningskraven bedöms utifrån genomförda försäljningar på den

aktuella delmarknaden och dess förändring har stor inverkan på bolagets

resultat. Såväl hyresnivåer som den ekonomiska uthyrningsgraden för

lokalhyresavtal beror främst på tillväxten i svensk ekonomi men också på

nyproduktionens storlek. Lokalhyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år, vilket

innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger omedelbar effekt på

hyresintäkterna. Hyresavtalens löptid, tillsammans med att lokalhyresavtalen

vanligtvis har en uppsägningstid på nio månader, gör att intäkterna under

innevarande år, för jämförbara objekt, kan prognosticeras med god säkerhet.

Ägaren Skandia Livs anpassning till legala krav för försäkringsbolag, ändrad

verksamhetsstrategi eller ändrade allokeringsbeslut kan medföra att sammansättningen

av placeringstillgångarna i Skandia Liv förändras. Detta kan påverka

Diligentiakoncernens resultat och kassaflöde i både positiv och negativ riktning.

Diligentia påverkas av politiska beslut avseende till exempel förändringar i

nivån på företagsbeskattning eller fastighetsskatt. Framtida omläggningar av

regler för inkomstbeskattningen kan medföra att Diligentias skatteposition

förändras i både positiv och negativ riktning.

Operationella risker

Operationell risk är risk för att verksamheten utsätts för oförutsedda händelser

till följd av till exempel bristande rutiner, bristfälligt systemstöd, icke ändamålsenlig

organisation, katastrof eller brottslig handling och att skada därigenom

uppstår i form av ekonomisk förlust eller utebliven förtjänst, anseendeförlust

eller skadat förtroende för verksamheten.

De operationella riskerna hanteras framför allt genom att rutiner noggrant

dokumenteras och att det säkerställs att verksamheten har tillräckligt många

och kompetenta medarbetare. En viktig del är även att säkerställa att det finns

stöd i form av datasystem och organisationsstruktur.

Finansiella risker

Finansiella risker är förknippade med att de finansiella marknaderna är

oförutsägbara, d.v.s. förändringar i räntenivåer, finansieringsmöjligheter,

aktiekurser och valutakurser ger fluktuationer i bolagets resultat och kassaflöde.

Genom att bolaget har en nettoupplåning finns exponering mot finansiella

risker. Diligentia är framför allt utsatt för ränterisk och kommersiell motpartsrisk.

Finansiella tillgångar utgör koncernens maximala exponering avseende

kreditrisk, se not 28.

- Ränterisk

Ränterisk definieras som risken för att förändringar i ränteläget påverkar

koncernens upplåningskostnad. Räntekostnader utgör koncernens enskilt största

finansiella kostnadspost. Upplåningen är fördelad på lånetrancher, med olika

förfallotid, som löper med fast ränta. Därmed begränsas ränteriskens omfattning.

- Motpartsrisk

Motpartsrisk är att motparten inte fullföljer leverans eller betalning. Motpartsrisken

är relativt låg för Diligentia avseende likviditetsöverskott då detta placeras på

koncernkonto i svensk bank där Skandia Liv innehar toppkontot mot banken. I de

fall likvida medel placeras på andra bankkonton än koncernkonto arbetar bolaget

med etablerade banker och kreditinstitut med hög kreditvärdighet. Diligentia har

kommersiell motpartsrisk som består av hyresgästfordringar.

- Finansierings- och likviditetsrisk

Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att Diligentia inte kan möta

betalningsförpliktelser till följd av otillräcklig likviditet eller soliditet. Diligentiakoncernen

har relativt låg finansierings- eller likviditetsrisk. Skandia Liv

tillhandahåller finansiering via Skandia Liv Fastigheter AB. För villkor se not 26.

- Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på resultat- och balansräkning

till följd av förändrade valutakurser. Diligentiakoncernen innehar endast svenska

fastigheter. I projektverksamheten förekommer enstaka inköp från utländska

leverantörer. Bolagets valutarisk är låg.

Kapitalförvaltning

Diligentia förvaltar sitt kapital i syfte att ge en optimal totalavkastning till

ägaren. Optimering av eget kapital/skulder ska göras så att kapitalet är tillräckligt

stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Förvaltning av

bolagets skulder innebär att vid varje tillfälle tillse att bolaget har en stabil,

välavvägd och kostnadseffektiv finansiering.

Känslighetsanalys

Den löpande intjäningen från en fastighetsverksamhet påverkas av förändringar

för ett antal faktorer. Fastigheternas värdeförändring, där förändrade avkastningskrav

är den mest väsentliga parametern, har den enskilt största effekten på

resultatet. Även förändringar i hyresnivå, hyresvakanser, fastighetskostnader och

räntekostnader har stor påverkan på både resultat och kassaflöde.

Känslighetsanalysen är beräknad på koncernens resultat för 2012 och

balansräkningen per 31 december 2012 och det har antagits att händelserna sker

enskilt. Räntebärande skulder och lokalhyresavtal löper över flera år vilket innebär

att nivåförändringar inte får fullt genomslag direkt utan först i ett längre

perspektiv.

Känslighetsanalys

Årlig

Effekt på

Händelser

resultat effekt eget kapital

Värdeförändring

förvaltningsfastigheter

+/- 1% 301 222

Hyresintäkter +/- 1% 18 14

Bostäder +/- 1% 4 3

Kommersiella lokaler +/- 1% 14 10

Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet 19 14

Fastighetskostnader +/- 1% 8 6

Genomsnittlig låneränta +/- 1%-enhet 103 76

Not 4 Kritiska bedömningar och uppskattningar

Företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och antaganden som påverkar

redovisade värden samt lämnad information. Dessa bedömningar baseras på

erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen anser vara rimliga

under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa

bedömningar om andra förutsättningar uppkommer.

Vissa viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som gjorts vid tillämpningen

av koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan.

Avgränsning mellan rörelsefastighet och förvaltningsfastighet

För varje enskild fastighet gör företagsledningen en bedömning av avgränsningen

23


24 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

mellan rörelsefastighet och förvaltningsfastighet. De fastigheter som innehas i

syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av

båda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna ger

upphov till kassaflöden i stort sett oberoende av övriga anläggningstillgångar.

Diligentia bedriver egen verksamhet i delar av vissa fastigheter som ägs av

något av koncernens bolag. Dessa fastigheter utgör inte en betydande del av

koncernens totala innehav av fastigheter och därför har bedömningen gjorts att

Diligentia endast är innehavare av förvaltningsfastigheter som värderas till

verkligt värde i balansräkningen.

Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv

När förvärv av ett bolag sker utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller

ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser

fastigheter utan betydande förvaltningsorganisation. Övriga förvärv är

rörelseförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv om kriterierna

för tillgångsförvärv är uppfyllda.

Verkligt värde på förvaltningsfastigheter

Diligentia redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde, d.v.s. till det

marknadsvärde som vid en extern värdering har åsatts fastigheterna.

Samtliga fastigheter marknadvärderas individuellt vid årsskiftet med samma

värderingsprinciper sedan 1997 och följer riktlinjerna för IPD Svenskt Fastighetsindex.

Diligentia använder sig av flera externa värderingsföretag där alla

värderare är auktoriserade av ASPECT. En omfördelning av objekten mellan

värderingsföretagen sker över tiden för att öka tillförlitligheten i bedömda

verkliga värden.

Värderingsprinciper

Värderingsföretagen har i sina värdebedömningar utgått från två olika

värderingsmetoder, dels ettårig nettokapitaliseringsmetod och dels kassaflödesmetod.

De olika metoderna bör komma till likartat resultat eftersom båda bygger

på ortsprisanalyser. I de fall metoderna leder till olika resultat gäller kassaflödesmetoden.

Det bästa beviset för verkligt värde är aktuella priser på en aktiv

marknad med jämförbara objekt. Verkligt värde utgår ifrån den nytta en

förvärvare kan ha av en fastighet. Avgörande för detta är främst vad fastigheten

får användas till samt i vilken utsträckning och på vilket sätt en förvärvare kan

disponera fastigheten. I Diligentias fall har verkligt värde bedömts via en

kassaflödesanalys för flertalet fastigheter. En kassaflödesanalys baseras på

uppskattningar av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär att

förväntade framtida betalningsströmmar och restvärden nuvärdeberäknas.

Kalkylförutsättningar

Värderingsföretagen använder gällande och kommande kontraktsuppgifter,

löpande drift- och underhållskostnader och investeringar genom statistik för

åren 2010 t o m tredje kvartalet 2012, prognos 2012 samt budget för 2013 för

respektive fastighet. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträttsavgäld

har beräknats enligt avtal och om avgäldstiden löper ut under

kalkylperioden har en marknadsmässig avgäld bedömts. Fastighetsskatt för det

kommersiella beståndet utgår från bedömt nytt taxeringsvärde enligt AFT 2013

och för bostäder utgår en kommunal avgift. Kalkylräntan utgör ett nominellt

räntekrav på totalt kapital före skatt. Kalkylräntan består av realränta, kompensation

för inflation samt fastighetsanknutet risktillägg. I normalfallet är kalkylräntan

lika med direktavkastningen plus inflationen. Direktavkastningskraven

bedöms utifrån avkastningskrav som härletts ur genomförda försäljningar på

den aktuella delmarknaden.

Sammanfattning

Alla fastighetsvärden är resultatet av värderingsföretagens bedömningar vid en

given tidpunkt, värdetidpunkten 31 december 2012, och inkluderar en viss

osäkerhet vilken uppskattningsvis rör sig om +/- 5-10% per fastighet.

Värdetidpunkt 31 december 2012 31 december 2011

Verkligt värde

Värderingsantaganden:

30 073 mkr 30 455 mkr

Kalkylperiod, i huvudsak 5 och 10 år 5 och 10 år

Årlig inflation 2% 2%

Kalkylränta 5,1-16,8% 5,3-16,8%

Viktad kalkylränta 7,4% 7,4%

Direktavkastningskrav

Viktat direktavkastningskrav för

3,0-14,5% 3,2-14,5%

bedömning av restvärde 5,2% 5,3%

Drifts- och underhållskostnader

Genomsnittlig långsiktig vakans:

545 kr/kvm 511 kr/kvm

Kommersiellt 3,0% 3,5%

Bostäder 0,9% 0,9%

Känslighetsanalys avseende fastigheternas marknadsvärde

Fastigheternas marknadsvärde är känsliga för de antaganden som används i

kalkylen. Genom att variera ett antal parametrar beräknas känsligheten i

värderingen.

Känslighetsanalys +/- 1%-enhet Värdeförändring

Hyresintäkter +403 / -403 mkr

Direktavkastningskrav -4 150 / +7 160 mkr

Not 5 Segmentsrapportering

Diligentias verksamhet bedrivs inom fastighetssegmenten Kontor, Köpcentrum och Bostäder. Indelningen speglar både koncernens organisatoriska uppbyggnad och

operativ rapportering till ledningsgrupp och styrelse. I segmentets resultat, tillgångar och skulder inklusive avsättningar har inkluderats direkt hänförbara poster samt

poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt.

Kontor Köpcentrum Bostäder Övrig verksamhet Summa

2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011

INTäKTER

Hyresintäkter 672 923 1 007 858 416 413 – – 2 095 2 194

RESULTAT

Driftnetto per rörelsegren 447 596 617 496 202 176 – – 1 266 1 268

Avskrivningar – – -2 -1 – – -1 -2 -3 -3

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 131 1 357 420 710 328 325 – – 879 2 392

Ofördelade kostnader -62 -60

Rörelseresultat 578 1 953 1 035 1 205 530 501 -1 -2 2 080 3 597

Ränteintäkter m.m. 82 2

Räntekostnader m.m. -661 -667

Skatt 377 -478

Årets totalresultat 1 878 2 454


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 1 836 2 438

Innehav utan bestämmande inflytande 42 16

Årets totalresultat 1 878 2 454

BOKFÖRDA VäRDEN

Förvaltningsfastigheter 11 438 13 090 11 587 10 893 7 048 6 472 – – 30 073 30 455

Inventarier 3 4 4 3 7 7

Ofördelade tillgångar 4 525 4 452

Summa tillgångar 34 605 34 914

Ofördelade skulder 17 949 17 754

Summa skulder 17 949 17 754

Investeringar och förvärv 664 565 187 681 214 123 2 – 1 067 1 369

Nyckeltal avkastning fastigheter,% 1)

Direktavkastning 3,9 4,3 5,6 5,1 3,1 2,8 4,3 4,1

Värdeförändring 1,8 10,3 3,9 7,4 5,1 5,4 3,2 8,2

Totalavkastning 5,7 14,6 9,5 12,5 8,2 8,2 7,6 12,6

1) Nyckeltalen per affärsenhet är beräknade enligt IPD Svenskt Fastighetsindex värdeviktade metod. Nyckeltal för koncernen totalt är beräknade enligt IPD Svenskt

Fastighetsindex tidsviktade metod.

Ej fördelade poster består i huvudsak av:

Ofördelade rörelsekostnader

2012 2011

Centrala administrationskostnader -62 -60

Summa ofördelade kostnader -62 -60

Ränteintäkter, räntekostnader och skatter fördelas ej på segmenten eftersom

dessa transaktioner avser de i koncernen ingående bolagens centrala upplåning

och skatteposterna beräknas per juridisk person och på koncernnivå.

Specifikation av ofördelade tillgångar och skulder som inte är direkt hänförbara

och inte kan fördelas ut på ett tillförlitligt sätt på ovanstående segment:

Ofördelade tillgångar 2012-12-31 2011-12-31

Immateriella anläggningstillgångar 0 0

Långfristiga fordringar 23 27

Uppskjutna skattefordringar

Fordringar moderbolag avseende

172 231

koncernkonto 2 864 2 193

Fordringar koncernbolag 1 069 1 497

Övriga fordringar, räntebärande – 175

Övriga fordringar, ej räntebärande 326 223

Likvida medel 71 106

Summa ofördelade tillgångar 4 525 4 452

Ofördelade skulder 2012-12-31 2011-12-31

Avsättningar 3 080 3 485

Långfristiga skulder till moderbolag 10 458 10 564

Skulder till moderbolag 3 641 2 928

Leverantörsskulder 166 127

Övriga skulder

Upplupna kostnader och förutbetalda

69 49

intäkter 535 601

Summa ofördelade skulder 17 949 17 754

Kontor Köpcentrum Bostäder Övrig verksamhet Summa

2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011

Not 6 Hyresintäkter

De totala hyresintäkterna i koncernen uppgår till 2 095 (2 194) mkr.

2012-01-01

- 2012-12-31

25

2011-01-01

- 2011-12-31 Förändring

Hyresintäkter jämförbara enheter 2 044 1 899 8%

Förvärvade fastigheter 5 – –

Avyttrade fastigheter 46 295 -84%

Summa hyresintäkter 2 095 2 194 -5%

Kontraktsförfallostruktur

31 december 2012 31 december 2011

Löptid

Antal Årshyra Andel Antal Årshyra Andel

t o m år kontrakt mkr av hyra kontrakt mkr av hyra

2012 – – – 485 245 12%

2013 435 239 11% 483 371 18%

2014 540 367 17% 531 381 18%

2015 375 398 19% 197 274 13%

2016 249 333 16% 97 227 11%

2017 51 107 5% 24 67 3%

2018 -

Kommersiellt

61 305 15% 33 184 9%

Sverige 1 711 1 749 83% 1 850 1 749 84%

Bostäder 4 430 350 17% 4 343 329 16%

Totalt 6 141 2 099 100% 6 193 2 078 100%

Den genomsnittliga återstående löptiden för kommersiella kontrakt (exklusive

garage- och parkeringskontrakt) i Sverige är 3,5 (3,5) år på balansdagen. Den

ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96% (92%) på balansdagen. Den

enskilt största hyresgästen står för 3% (3%) av hyresintäkterna. Ingen annan

enskild hyresgäst svarar för mer än 2% (3%) av hyresintäkterna.


26 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Operationella leasingavtal - koncernen som leasegivare

Hyresavtalen i koncernen är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som

operationella leasingavtal. Avtalen avser uthyrning av bostäder och lokaler.

Framtida minimileaseavgifter som hänför sig till icke-uppsägningsbara

operationella leasingavtal förfaller till betalning enligt nedan. Den förvaltningsfastighet

vars hyresavtal klassificerats som finansiellt leasingavtal har avyttrats

vid årsskiftet.

Avtalade framtida hyresintäkter

Koncernen

2012-12-31 2011-12-31

Avtalade hyresintäkter inom ett år 589 574

Avtalade hyresintäkter mellan ett och fem år 1 205 1 253

Avtalade hyresintäkter senare än fem år 305 251

2 099 2 078

Variabel del av hyresavtal som ingår

i periodens resultat 43 56

Finansiella leasingavtal

Diligentia har innehaft ett leasingavtal avseende en industribyggnad där

Diligentia var leasegivare. Byggnaden hade ett hyresavtal som sträckte sig fram

till 2012 med rätt för leasetagaren att lösa leasingkontraktet i förväg dock senast

2012. I leasingavtalet var hyran fastställd med hjälp av en annuitetsberäkning

som sträckte sig 20 år framåt i tiden, räknat från 1 januari 2006. Vid erhållande av

leasingavgifterna har en hyresintäkt bokförts samt en minskning av finansiell

leasingfordran vid varje inbetalningstillfälle. Avtalet var icke uppsägningsbart

och är avslutat per årsskiftet utan resultateffekt.

2012-01-01 2011-01-01

Totalt erhållna leasingintäkter

Koncernen

- 2012-12-31 - 2011-12-31

Totalt erhållna leasingintäkter

Variabel del av leasingavtal som

4 4

ingår i periodens resultat



Minimileaseavgifter

Nuvärde av

minimileaseavgifter

2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31

Inom ett år – 4 – 33

Inom två till fem år – – – –

– 4 – 33

Avgår: Ej intjänade

finansiella intäkter

Nuvärde av fordran

avseende framtida

minimileaseavgifter

Reserv för osäkra

fordringar avseende

minimileaseavgifter

Inkluderat i de

finansiella

rapporterna som:

Förvaltningsfastigheter



29

33

e/t


e/t

33





– 33 – 33

– 33

– 33

Not 7 Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 829 (926) mkr. För jämförbara förvaltningsfastigheter

ökade fastighetskostnaderna med 1%. Driftskostnaderna har minskat

med 2% och kostnader för reparation och underhåll är 9 mkr högre jämfört med

föregående år.

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31 Förändring

Koncernen

Driftskostnader

Reparations- och underhålls-

-376 -382 -2%

kostnader -171 -162 6%

Fastighetsskatt -127 -129 -2%

Tomträttsavgäld -3 -3 0%

Fastighetsadministration

Fastighetskostnader jämförbara

-127 -119 7%

enheter -804 -795 1%

Förvärvade fastigheter -2 – –

Avyttrade fastigheter -23 -131 -82%

Totalt koncernen -829 -926 -10%

Not 8 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

2012-01-01 2011-01-01

- 2012-12-31 - 2011-12-31

Koncernen

Deloitte

Revisionsuppdrag -1,9 -1,9

-1,9 -1,9

Moderbolaget

Deloitte

Revisionsuppdrag -1,9 -1,9

-1,9 -1,9

Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen.

Arbete innefattar granskningen av årsredovisningen och bokföringen, styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning

som lämnats i samband med revisionsuppdraget.

Not 9 Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda 2012-01-01 varav 2011-01-01 varav

Koncernen/Moderbolaget

- 2012-12-31 män - 2011-12-31 män

Sverige 126 58% 131 57%

Totalt i koncernen/moderbolaget 126 58% 131 57%

Könsfördelning i

företagsledningen

Koncernen

2012-12-31 2011-12-31

Totalt

antal

Andel

kvinnor

Totalt

antal

Andel

kvinnor

Styrelsen 7 13% 9 11%

Övriga ledande

befattningshavare 9 33% 9 33%

Moderbolaget

Styrelsen 4 0% 6 0%

Övriga ledande

befattningshavare 9 33% 9 33%


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Koncernen Moderbolaget

Löner, andra ersättningar och

sociala kostnader

Löner, arvoden och förmåner

2012 2011 2012 2011

Styrelseledamöter

Verkställande direktör

0,4 0,6 0,4 0,6

Grundlön 3,4 3,2 3,4 3,2

Rörlig ersättning 0,7 0,6 0,7 0,6

Förmåner

Andra ledande befattningshavare

– – – –

Grundlön 9,2 8,7 9,2 8,7

Rörlig ersättning 1,1 1,1 1,1 1,1

Förmåner 0,3 0,2 0,3 0,2

Övriga anställda 72,9 71,2 72,9 71,2

Summa 88,0 85,6 88,0 85,6

Avtalsenliga pensionskostnader

Verkställande direktör 1,0 1,0 0,0 0,0

Andra ledande befattningshavare 3,1 2,6 0,0 0,0

Övriga anställda 9,6 9,5 9,7 9,1

Summa 13,7 13,1 9,7 9,1

Sociala kostnader inkl. särskild

löneskatt

Styrelse ledamöter 0,1 – – –

Verkställande direktör 1,5 1,4 1,2 1,2

Tidigare verkställande direktörer -0,2 – -0,2 –

Andra ledande befattningshavare 4,2 3,7 3,6 3,1

Övriga anställda 24,2 25,3 24,3 25,2

Summa 29,8 30,4 28,9 29,5

Totalt 131,5 129,1 126,6 124,2

Koncernens utestående pensionsförpliktelser till f.d. verkställande direktörer uppgår

till 0,4 (0,4) mkr.

Moderbolaget

Gottgörelse om 4,2 (3,6) mkr har erhållits från överskott i pensionsstiftelsen

motsvarande kostnaden för pensionspremier. Gottgörelsen avser pensionspremier

för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare. Föregående års

siffra innefattar även tidigare verkställande direktörer. Moderbolaget tillämpar inte

IAS 19.

Styrelsearvoden

Styrelsearvode utgår inte till styrelseledamöter som är anställda i Skandiakoncernen.

Anställningsvillkor för verkställande direktör

Verkställande direktören har fast årslön om 3,4 (3,2) mkr exkl. semestertillägg.

Eventuell resultatpremie fastställs årligen av styrelsen. Reservering avseende

resultatpremie 2012 uppgår till 0,7 (0,6) mkr.

Verkställande direktören har rätt till pension i enlighet med en avgiftsbestämd

pensionsutfästelse. Pensionspremien har bestämts till 33% av den

pensionsmedförande lönen enligt ITP-planen och även på lönedelar överstigande

30 basbelopp. Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören en

uppsägningstid om 6 månader och därutöver avgångsvederlag motsvarande 18

månadslöner. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida gäller 6

månaders uppsägningstid.

Andra ledande befattningshavare

Andra ledande befattningshavare är de personer som tillsammans med

verkställande direktören utgör bolagets ledningsgrupp, 8 (8) personer exkl.

verkställande direktören. Andra ledande befattningshavares löner inkl. sociala

kostnader uppgick till 17,9 (16,3) mkr. Reservering avseende resultatpremie 2012

uppgår till 1,1 (1,1) mkr. Utöver avtal om uppsägningstid finns inga avtal om

avgångsvederlag. Ledande befattningshavare följer övriga anställdas kollektivavtal.

Se även not 29 om närstående.

Lån till ledande befattningshavare

Inga lån har lämnats till ledande befattningshavare.

Not 10 Värdeförändring förvaltningsfastigheter

2012-01-01 2011-01-01

- 2012-12-31 - 2011-12-31

Koncernen

Realiserade värdeförändringar

Försäljningsintäkter 2 325 3 628

Redovisat värde sålda fastigheter -2 254 -3 202

Orealiserade värdeförändringar

Summa värdeförändringar avseende befintliga

71 426

fastigheter 808 1 966

Summa värdeförändringar 879 2 392

Realiserad värdeförändring består av skillnaden mellan försäljningspris på

fastigheter med avdrag för försäljningsomkostnader samt redovisat värde, d.v.s.

det bedömda verkliga värdet som fastställts vid närmast föregående årsbokslut,

med tillägg för investeringar under året.

Not 11 Centrala administrationskostnader

2012-01-01

- 2012-12-31

27

2011-01-01

- 2011-12-31

Koncernen

Personalkostnader -40 -38

Övriga administrationskostnader -22 -22

Avskrivningar -3 -3

-65 -63

Moderbolaget

Personalkostnader -133 -137

Övriga administrationskostnader -64 -69

Avskrivningar -1 -2

Avgår: koncerninterna tjänster 166 172

-32 -36

Centrala administrationskostnader är kostnader som inte är direkt hänförbara till

fastighetsförvaltningen. Till centrala administrationskostnader hör kostnader för

bolagsadministration, koncernledning, IT samt revision.

Not 12 Resultat från andelar i koncernbolag

2012-01-01 2011-01-01

- 2012-12-31 - 2011-12-31

Utdelning 2 500 –

2 500 –

Not 13 Finansiella intäkter

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Koncernen

Ränteintäkter, moderbolag 76 –

Övrigt 5 2

81 2

Moderbolaget

Ränteintäkter, moderbolag 8 10

Ränteintäkter, koncernbolag 41 26

49 36


28 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Not 14 Finansiella kostnader

Koncernen

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Räntekostnader, moderbolag -657 -661

Räntekostnader, övriga -4 -6

Moderbolaget

-660 -667

Räntekostnader, övriga -1 -1

-1 -1

Koncernen

Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder som värderas till

upplupet anskaffningsvärde.

Not 15 Skatt

Koncernen

2012-01-01 2011-01-01

Aktuell skattekostnad (-) [/skatteintäkt (+)] - 2012-12-31 - 2011-12-31

Aktuell skatt 38 315

Uppskjuten skattekostnad (-) [/skatteintäkt (+)]

38 315

Förvaltningsfastigheter 360 -557

Skattevärde i underskottsavdrag – -237

Övriga temporära skillnader -21 1

339 -793

Totalt redovisad skatt i koncernen 377 -478

Moderbolaget

Aktuell skattekostnad (-) [/skatteintäkt (+)]

2012-01-01

- 2012-12-31

2011-01-01

- 2011-12-31

Aktuell skatt 42 315

Totalt redovisad skatt i moderbolaget 42 315

I november 2012 beslöt Sveriges Riksdag att reducera skattesatsen från 26,3% till

22%. Den lägre skattesatsen gäller för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2013

eller senare. Vid beräkning av den uppskjutna skatten på temporära skillnader

den 31 december 2012 har den reducerade skattesatsen på 22% använts.

2012-01-01 2011-01-01

Avstämning av effektiv skatt

- 2012-12-31 - 2011-12-31

Koncernen Procent Belopp Procent Belopp

Resultat före skatt 1 501 2 932

Skatt enligt gällande skatte sats

Skatteeffekt av ej avdragsgilla

26,3% -395 26,3% -771

kostnader

Skatteeffekt av ej skattepliktiga

0,1% -1 0,1% -4

intäkter

Skatteeffekt vid avyttring av

-0,3% 5 0,0% 1

koncernbolag/fastigheter -19,9% 298 -10,1% 297

Skatt hänförlig till tidigare år 0,2% -3 0,0% -1

Effekt av ändrad skattesats -31,5% 473 0,0% –

Redovisad effektiv skatt -25,1% 377 16,3% -478

2012-01-01 2011-01-01

Avstämning av effektiv skatt

- 2012-12-31 - 2011-12-31

Moderbolaget Procent Belopp Procent Belopp

Resultat före skatt 2 336 -696

Skatt enligt gällande skattesats

Skatteeffekt av ej avdragsgilla

26,3% -614 26,3% 183

kostnader

Skatteeffekt av ej skattepliktiga

0,0% -1 -0,3% -2

intäkter -28,1% 657 0,0% –

Skatteeffekt underskottsavdrag 0,0% – 19,3% 134

Redovisad effektiv skatt -1,8% 42 45,3% 315

Skatteposter som redovisats direkt mot eget

kapital

Koncernen

2012-12-31 2011-12-31

Aktuell skatt i erhållna/lämnade koncernbidrag -42 -315

-42 -315

Skatteposter som redovisats direkt mot eget

kapital

Moderbolaget

Aktuell skatt i erhållna/lämnade koncernbidrag -42 -315

-42 -315

Not 16

arbeten

Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande

Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten avser kostnader för affärssystem som

anskaffades 2005 med en bedömd livslängd om 5 år.

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början och slut 5 5

5 5

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

Vid årets början och slut -5 -5

-5 -5

Redovisat värde vid periodens slut – –


DIlIGENtIa

Not 17 Förvaltningsfastigheter

Koncernen

Verkligt värde

ÅRSREDOVISNING 2012

2012-12-31 2011-12-31

Ingående balans förvaltningsfastigheter 30 455 30 322

Förvärv under året 123 15

Investering i befintliga fastigheter 941 1 354

Försäljningsintäkter sålda fastigheter -2 325 -3 628

Realiserad värdeförändring 71 426

Orealiserad värdeförändring 808 1 966

Utgående balans verkligt värde 30 073 30 455

Förvaltningsfastigheter - påverkan på periodens

resultat

Koncernen

2012-12-31 2011-12-31

Hyresintäkter

Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som

genererat hyresintäkter under perioden (drifts- och

underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträtts-

2 095 2 194

avgäld och fastighetsadministration). -829 -926

Fördelning per fastighetssegment

Koncernen 2012-12-31

Fastighetssegment Antal1) Area tusen

kvm 2)

Hyresvärde Marknads-

mkr värde mkr

Kontor 21 335 695 11 438

Köp centrum 24 390 1 004 11 587

Bostäder 64 354 436 7 048

Summa 109 1 079 2 135 30 073

Koncernen 2011-12-31

Fastighetssegment Antal1) Area tusen

kvm 2)

Hyresvärde Marknads-

mkr värde mkr

Kontor 37 446 925 13 090

Köp centrum 21 369 935 10 893

Bostäder 63 351 413 6 472

Summa 121 1 166 2 273 30 455

1) Antal förvaltningsenheter

2) Uthyrningsbar area

Not 18 Inventarier

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 22 18

Nyanskaffningar 3 4

Avyttringar och utrangeringar -2 0

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

23 22

Vid årets början -15 -12

Avyttringar och utrangeringar

Årets avskrivning enligt plan på anskaffnings-

2 0

värden -3 -3

-16 -15

Redovisat värde vid periodens slut 7 7

Moderbolaget

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 15 15

Nyanskaffningar 3 0

Avyttringar och utrangeringar -2 0

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

16 15

Vid årets början -12 -10

Avyttringar och utrangeringar

Årets avskrivning enligt plan på anskaffnings-

1 0

värden -1 -2

-12 -12

Redovisat värde vid periodens slut 4 3

Not 19 Andelar i dotterbolag

2012-12-31 2011-12-31

Moderbolaget

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 3 374 3 374

Redovisat värde vid periodens slut 3 374 3 374

29


30 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Dotterbolag Org. nr. Säte Antal andelar Andelar i % 2) Bokfört värde

Diligentia Kommersiellt Aktiebolag 556562-4011 Stockholm 1 000 100 1 460

Diligentia Storstockholm Aktiebolag 556563-0539 Stockholm 100

Fastighets Aktiebolaget Ängsgröen 556466-4265 Stockholm 100

Diligentia Fyrkanten Aktiebolag 556652-4210 Stockholm 100

Diligentia Flickskolan AB 556866-8817 Stockholm 100

Diligentia Kontor Aktiebolag 556605-0810 Stockholm 100

Diligentia Väst Holding AB 556821-6344 Stockholm 500 100 251

Diligentia Väst Aktiebolag 556554-8244 Stockholm 100

Diligentia Syd Holding AB 556818-7255 Stockholm 500 100 170

Aggarex Holding AB 556833-7249 Stockholm 100

Beramex Holding AB 556833-7637 Stockholm 100

Cetamex Holding AB 1) 556883-6372 Stockholm 100

Masthusen Holding Fastigheter 6 AB 1) 556911-2922 Stockholm 100

Masthusen Fastigheter 6 AB 1) 556911-2955 Stockholm 100

Detamex Holding AB 1) 556911-2963 Stockholm 100

Detamex Fastigheter AB 1) 556911-2930 Stockholm 100

Diligentia Läkarhuset i Malmö AB 1) 556883-1399 Stockholm 100

Masthusen Fastigheter AB 556818-7248 Stockholm 100

Diligentia Öresund Aktiebolag 556030-8412 Stockholm 100

DHS Fastighets Aktiebolag 556361-7322 Stockholm 100

Diligentia Malmö Aktiebolag 556569-4360 Stockholm 100

Kommanditbolaget Diligentia Syd Trelleborg 916563-1087 Malmö 100

Diligentia Köpcentrum Holding AB 556821-6369 Stockholm 500 100 454

Diligentia Köpcentrum Aktiebolag 556563-0547 Stockholm 100

KB Väla Centrum AB Björka Gård & Co 943000-5174 Malmö 89

Amhult Center AB 556638-2783 Stockholm 100

Amhult Center KB 969703-8934 Stockholm 100

Diligentia S:t Per AB 556802-5729 Stockholm 100

Diligentia Commerce AB 556802-5703 Stockholm 100

Diligentia Johannes 21 AB 556802-5711 Stockholm 100

Diligentia Bostäder Holding AB 556821-6351 Stockholm 500 100 1 039

Diligentia Bostäder Aktiebolag 556065-4724 Stockholm 100

Fjällnäset nr 15 Kommanditbolag 916508-9583 Stockholm 100

Kommanditbolaget CIM Fastighetskonsortium 1 916552-9471 Göteborg 100

Kommanditbolaget Persikan nr 9 916442-6703 Göteborg 100

Kommanditbolaget Persikan nr 10 916442-6711 Göteborg 100

Kommanditbolaget Mullvaden 957201-7300 Göteborg 100

Fastighets AB Hilja 556740-2655 Stockholm 100

Diligentia Fålhagen 68:2 AB 1) 556691-3470 Stockholm 100

Äldreboendet Lillängen AB 556743-6174 Stockholm 100

Diligentia Komplementär Aktiebolag 556168-9588 Stockholm 1 000 100 0

Summa bokfört värde 3 374

Avyttrade bolag 2012

Gamla Vate AB 556796-8283 Stockholm 100

Kommanditbolaget Gårda 18:23 916635-8946 Stockholm 100

1) Förvärvat 2012

2) Koncernens totala andel


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Not 20 Långfristiga fordringar och övriga kortfristiga fordringar

Koncernen

Långfristiga fordringar som är anläggningstillgångar

2012-12-31 2011-12-31

Tillgångar i pensionsstiftelse 23 27

23 27

Fordringar som är omsättningstillgångar

Reversfordringar – 175

Avräkning skatter och avgifter 129 109

Övriga kortfristiga fordringar 41 10

Moderbolaget

Övriga fordringar som är omsättningstillgångar

170 294

Avräkning skatter och avgifter 7 6

Övriga kortfristiga fordringar 7 6

14 12

Not 21 Kundfordringar

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Kundfordringar brutto 9 12

Avsättning för osäkra kundfordringar -2 -3

Redovisat värde vid årets slut 7 9

Avsättning för osäkra kundfordringar

Avsättning vid årets början -3 -6

Årets reservering/återföring 0 -3

Konstaterade förluster 1 6

Avsättning vid årets slut -2 -3

Åldersfördelade kundfordringar

Ej förfallna kundfordringar 6 5

Förfallna < 30 dagar 2 3

Förfallna 31 - 90 dagar -1 1

Summa ej nedskrivna kundfordringar 7 9

Förfallna och nedskrivna kundfordringar 2 3

Summa kundfordringar 9 12

Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Förutbetalda fastighetsrelaterade kostnader 98 90

Övriga poster 51 5

Moderbolaget

149 95

Förutbetalda kostnader 3 4

3 4

Not 23 Pensioner

Diligentia har både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner.

Totala pensionskostnader uppgick till -13 (-12) mkr och avser huvudsakligen

premier för avgiftsbestämda planer.

Sedan ingången av 2011 är de i balansräkningen nettoredovisade beloppen

hänförliga till förmånsbestämda pensionsplaner inte längre väsentliga varför

notuppgifter avseende aktuariella antaganden inte lämnas.

Moderbolagets pensionsåtaganden har beräknats och redovisats baserat på

Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen är en förutsättning för

skattemässig avdragsrätt. Pensionsåtaganden är tryggade i samband med att

försäkringspremier inbetalas.

Kommande räkenskapsår förväntas pensionspremierna uppgå till cirka 14

mkr.

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen/moderbolaget

Ställda säkerheter för pensionsförpliktelser Inga Inga

Not 24 Uppskjuten skatteskuld/fordran

Uppskjuten Uppskjuten

Koncernen 2012-12-31

skattefordran skatteskuld Netto

Förvaltningsfastigheter 68 2 919 2 851

Finansiella anläggningstillgångar 103 – -103

Övrigt 1 29 28

Netto uppskjuten skatteskuld 172 2 948 2 776

Uppskjuten Uppskjuten

Koncernen 2011-12-31

skattefordran skatteskuld Netto

Förvaltningsfastigheter 105 3 312 3 207

Finansiella anläggningstillgångar 123 – -123

Övrigt 3 30 27

Netto uppskjuten skatteskuld 231 3 342 3 111

Förändring av uppskjuten skatt i temporära skillnader och underskottsavdrag

Koncernen

Belopp

vid årets

ingång

Redovisat

över resultaträkningen

Övriga

föränd ringar/

Redovisat

mot eget

kapital

31

Belopp

vid

årets

utgång

Byggnader och mark

Finansiella anläggnings-

3 207 -360 4 2 851

tillgångar -123 20 – -103

Övrigt 27 1 – 28

3 111 -339 4 2 776

Not 25 Övriga avsättningar

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Uppskjutna lagfartskostnader 119 130

Avsättning för skattetvister 13 13

132 143

Moderbolaget

Avsättning för skattetvister 13 13

13 13

Uppskjutna lagfartskostnader avser lagfartskostnader som uppstått när fastigheter

sålts koncerninternt och bolagen ansökt om och fått beviljad dispens med

betalningen till dess fastigheterna avyttras. Uppskjutna lagfartskostnader

bedöms som långfristiga.

Avsättning för skattetvister avser ingående mervärdesskatt för räkenskapsåren

1997-2001. I mitten av maj 2011 dömde Kammarrätten till bolagets fördel.

Skatteverket överklagade domen till Högsta förvaltningsdomstolen. Prövningstillstånd

är ännu inte beviljat. Bolaget har valt att låta avsättningen kvarstå till dess att

målet är slutgiltigt avgjort.


32 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Not 26 Räntebärande skulder

Långfristiga räntebärande skulder

Koncernen

2012-12-31 2011-12-31

Skulder till moderbolag, reverslån 10 458 10 458

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 10 458 10 458

Kortfristiga räntebärande skulder

Koncernen

Skulder till moderbolag, reverslån 2 734 2 734

Skulder till övriga 21 19

Moderbolaget

2 755 2 753

Skuld till moderbolag, koncernkonto – 114

Skulder till övriga 21 19

21 133

Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Största delen av

lånen är från Skandia Liv Fastigheter AB 13 192 (13 192) mkr.

Koncernen har reverslån från Skandia Liv Fastigheter AB uppdelade i fem

delar med löptider mellan två och fem år. Under året uppgick genomsnittliga

räntevillkor till 4,916% (5,005%). Lån med förfall 2012 har omsatts med fem års

löptid. Genomsnittliga räntevillkor för lånen uppgår från och med den 1 januari

2013 till 4,671% (4,916%). Räntesatserna är baserade på SWAP-räntor motsvarande

de olika lånens löptider med ett tillägg om 155-245 baspunkter.

Koncernen har del i koncernkonto hos moderbolaget Skandia Liv Fastigheter

AB som i sin tur har del i koncernkonto som Skandia Liv innehar i extern bank.

Räntevillkoren är SEB Bas med ett tillägg om 150 baspunkter. Återbetalningstid

och maximalt lånebelopp är inte fastställt.

Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Fastighetsrelaterade kostnader 91 126

Förskottsbetald hyra 377 380

Försäljningskostnader 26 56

Upplupen fastighetsskatt 12 11

Personalrelaterade kostnader 23 22

Upplupna räntekostnader 1 1

Övriga poster 5 5

535 601

Moderbolaget

Personalrelaterade kostnader 23 22

Upplupna räntekostnader 1 1

Övriga poster 4 3

28 26

Not 28 Finansiella instrument

Värdering 2012-12-31 2011-12-31

Koncernen

Finansiella tillgångar

Reversfordran i kortfristiga

fordringar

Kundfordringar

Fordringar koncernbolag/

närstående bolag

Övriga fordringar

Likvida medel

Upplupet

anskaffningvärde

Upplupet

– 175

anskaffningvärde

Upplupet

7 9

anskaffningvärde

Upplupet

3 933 3 690

anskaffningvärde

Upplupet

170 119

anskaffningvärde 71 106

Summa finansiella tillgångar 4 181 4 099

Procent av balansomslutningen 12% 12%

Finansiella skulder

Låneskulder koncernbolag

Skulder koncernbolag/

närstående bolag

Leverantörsskulder

Kortfristiga skulder

Upplupet

anskaffningvärde

Upplupet

13 192 13 192

anskaffningvärde

Upplupet

907 300

anskaffningvärde

Upplupet

166 127

anskaffningvärde 69 49

Summa finansiella skulder 14 334 13 668

Procent av balansomslutningen 41% 39%

Koncernens finansiella instrument är värderade till upplupet anskaffningsvärde

som approximativt motsvarar marknadsvärde för dessa tillgångar och skulder.

Åldersanalys och värdering av kundfordringar framgår av not 21. Merparten av

koncernens låneskulder är långfristiga och förfaller inom 5 år från balansdagen,

se not 26. För beskrivning av risker och riskhantering, se not 3.

Not 29 Upplysningar om relationer till närstående

Diligentia AB är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv Fastigheter AB. Detta bolag

i sin tur är helägt dotterbolag till Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ).

Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) ägs av Thulestiftelsen, org nr

802477-4738, Stockholm. De nämnda bolagen utgör ägare och är närstående.

Kostnader och skulder gentemot ägare är i huvudsak räntekostnader och

utestående lån. Skandia hyr kontorslokaler av Diligentia på ett flertal orter i

Sverige till marknadsmässig hyra.

Som närstående defineras även styrelseledamöter och ledande befattningshavare

och deras nära familjemedlemmar. Med ledande befattningshavare avses

personer som tillsammans med verkställande direktören utgör ledningsgruppen

om 9 (9) personer, se även not 9.

Koncernen har närståenderelation med sina dotterbolag, se förteckning i not

19. Av koncernens totala inköp och försäljning (exkl. finansiella poster) mätt i

kronor avser 0% (0%) av inköpen och 1% (1%) av försäljningen andra bolag inom

hela den bolagsgrupp som bolaget tillhör. Ej räntebärande koncerninterna

skulder uppgår till 6% (2%) av den totala finansieringen för koncernen.

Av moderbolagets totala inköp mätt i kronor avser 23% (23%) andra bolag

inom hela den bolagsgrupp som bolaget tillhör.

Transaktioner mellan bolag inom koncernen

Bolag inom Diligentiakoncernen har lån från Skandia Liv Fastigheter AB

uppgående till 13 192 (13 192) mkr per den 31 december 2012.

Koncernen har del i samlingskonto/koncernkonto hos moderbolaget Skandia

Liv Fastigheter AB. Räntevillkoren är SEB-Bas med ett tillägg om 150 baspunkter.

Återbetalningstid och maximalt lånebelopp är inte fastställt.


DIlIGENtIa

ÅRSREDOVISNING 2012

Diligentiakoncernen och de bolag som konsolideras i Skandia Livkoncernen

Karaktär Bolag som erhållit Bolag som erlagt Ersättning, mkr

Hyra av kontorslokaler Dotterbolag i Diligentiakoncernen Försäkrings AB Skandia (publ) 12

Telefon Försäkringsaktiebolaget Skandia (publ) Diligentia AB 1

IT-drift och -service Försäkringsaktiebolaget Skandia (publ) Diligentia AB 1

Övrigt Försäkringsaktiebolaget Skandia (publ) Diligentia AB 2

Ränta på långfristiga lån Skandia Liv Fastigheter AB Dotterbolag i Diligentiakoncernen 520

Ränta på kortfristiga lån Skandia Liv Fastigheter AB Dotterbolag i Diligentiakoncernen 137

Ränta koncernkonto, netto Skandia Liv Fastigheter AB Samtliga bolag inom Diligentiakoncernen -77

Tjänstepensionspremier Skandia Liv Diligentia AB 5

Not 30 Händelser efter räkenskapsårets utgång

Fram till slutet av mars 2013 har inga väsentliga händelser inträffat.

Not 31 Femårsöversikt

Nyckeltal 2012 2011 2010 2009 2008

Direktavkastning 4,3% 4,3% 4,6% 4,6% 3,7%

Värdeförändring 3,2% 8,3% 7,5% 3,4% -7,3%

Totalavkastning 7,6% 12,6% 12,4% 8,2% -3,8%

Överskottsgrad

Ekonomisk uthyrningsgrad

60,4% 57,8% 57,8% 57,8% 52,5%

på balansdagen

Genomsnittlig ränta på

96,0% 92,0% 94% 93% 92%

räntebärande skulder 4,9% 5,0% 4,7% 4,3% 5,2%

Avkastning på eget kapital 11,1% 15,8% 17,3% 11,0% -7,4%

Soliditet 48,1% 49,1% 44,0% 40,2% 36,7%

Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,8 1,0 1,2 1,4

Resultaträkning i sammandrag 2012 2011 2010 2009 2008

Omsättning 2 095 2 194 2 246 2 220 2 129

Driftnetto 1 266 1 268 1 299 1 284 1 118

Avskrivningar

Centrala administrations-

-3 -3 -4 -4 -4

kostnader -62 -60 -69 -68 -64

Värdeförändring 879 2 392 2 073 870 -2 294

Finansnetto -579 -665 -625 -568 -767

Skatt 377 -478 -451 -269 1 099

Årets resultat 1 878 2 454 2 223 1 245 -912

Balansräkning i sammandrag

2012-

12-31

2011-

12-31

2010-

12-31

2009-

12-31

2008-

12-31

Marknadsvärde fastigheter 30 073 30 455 30 322 27 704 27 446

Övriga tillgångar 4 532 4 459 1 078 1 675 1 867

Summa tillgångar 34 605 34 914 31 400 29 379 29 313

Eget kapital hänförligt till

moderbolagets aktieägare

Innehav utan bestämmande

16 449 16 993 13 673 11 694 10 654

inflytande 207 167 158 120 119

Avsättningar 3 080 3 485 3 062 2 730 2 988

Räntebärande skulder 13 213 13 211 13 562 13 910 14 608

Övriga skulder

Summa eget kapital och

1 656 1 058 945 925 944

skulder 34 605 34 914 31 400 29 379 29 313

Not 32 Definitioner

Avkastning på eget kapital

Årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital.

Direktavkastning

Driftnettot i procent av summan av fastigheternas ingående marknadsvärde

med tillägg för 50% av årets investeringar och med avdrag för 50% av årets

driftnetto. Beräkningsmetod enligt IPD Svenskt Fastighetsindex.

Driftnetto

Årligt överskott som återstår sedan kostnader för drift, underhåll, fastighetsadministration,

fastighetsskatt och tomträttsavgäld dragits från intäkterna.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Kontrakterad hyra dividerad med hyresvärdet.

Hyresintäkter

Hyra inklusive tillägg och hyresrabatter.

Hyresvärde

Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

Soliditet

Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande i förhållande till

balansomslutning.

Totalavkastning

Summan av direktavkastning och värdeförändring inkl. projekt och transaktioner

uttryckt i procent. Beräkningsmetod enligt IPD Svenskt Fastighetsindex.

Överskottsgrad

Driftnetto i förhållande till hyresintäkter.

33


34 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 10 april 2013. Koncernens rapporter över

totalresultat och finansiell ställning samt moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årstämma

den 10 april 2013.

Stockholm den 10 april 2013

Hans Sterte John Helgesson

Ordförande

Anders Rynell Axel Brändström

Anders Kupsu

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 10 april 2013

Deloitte AB

Svante Forsberg

Auktoriserad revisor


36 ÅRSReDOViSning 2012

Diligentia

Stockholm

Diligentia AB

Box 7063

103 86 STOCKHOLM

Besöksadress:

Jakobsbergsgatan 22

Tel. 08-573 655 00

Fax. 08-573 658 00

Göteborg

Diligentia AB

Frölunda Torg

421 42 VÄSTRA FRÖLUNDA

Besöksadress:

Frölunda Torg

Tel. Köpcentrum 031-734 35 60

Tel. Bostäder 031-734 35 70

Fax. 031-734 35 69

Malmö

Diligentia AB

Västra Varvsgatan 19

211 19 MALMÖ

Besöksadress:

Västra Varvsgatan 19

Tel. 040-611 15 15

Fax. 040-20 63 40

www.diligentia.se

More magazines by this user
Similar magazines