Bilaga - Nya Karolinska Solna

nyakarolinskasolna.se

Bilaga - Nya Karolinska Solna

SLL

Utvärdering av alternativa lösningar för finansiering

och drift av Nya Karolinska Sjukhuset

Bilaga till Rapport den 19 oktober 2007


Innehållsförteckning

Del

I

II

III

IV

Beskrivning av entreprenadformer

Internationella OPS-projekt för sjukhus

Fördjupad legal analys

Dokument för marknadssondering

2

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

Sida

I

II

III

IV


Del 1

Beskrivning av entreprenadformer

3

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers


Entreprenadformer

Utförandeentreprenad - SLL anlitar en konsult för att detaljkonstruera byggnaden. En entreprenör bygger

byggnaden åt SLL. SLL anlitar en förvaltare för att sköta byggnadens drift och underhåll. SLL svarar för

finansieringen och betalar konsulten, entreprenören och förvaltaren för deras tjänster.

Totalentreprenad - SLL ställer upp funktionella krav och kvalitetskrav för byggnaden. SLL anlitar en entreprenör

för att detaljkonstruera och bygga byggnaden. SLL anlitar en förvaltare för att sköta byggnadens drift och underhåll.

SLL svarar för finansieringen och betalar entreprenören och förvaltaren för deras tjänster.

Kombinerad bygg- och driftsentreprenad - SLL ställer upp funktionella krav och kvalitetskrav för byggnaden.

SLL anlitar en entreprenör för att detaljkonstruera och bygga samt för att svara för drift och underhåll av

byggnaden. SLL svarar för finansieringen och betalar entreprenören dennes tjänster.

Offentlig Privat Samverkan (OPS) - SLL ställer upp funktionella krav och kvalitetskrav för byggnaden. SLL

handlar upp en OPS från ett SPC som projekterar, bygger samt ansvarar för drift- och underhåll under en längre

period. SPC:et hyr ut den färdiga byggnaden till SLL.

Partnering – Är inte en entreprenadform utan snarera ett sätt att genomföra ett byggprojekt. Utförs vanligen i form

av en utförandeentreprenad med incitamentsavtal där byggherre och entreprenör jobbar tillsammans med ”öppna

böcker” samt delar på kostnader för fördyrningar samt på besparingar som görs i projektet.

4

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers


Del 2

Internationella erfarenheter

5

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Storbritannien

Sjukhus:

Central Manchester

Coventry &

Warwickshire NHS

Trust

Norfolk & Norwich

universitetssjukhus

Barts och London NHS

Trust

University College

London Hospitals

Beskrivning av projektet:

Samlokalisering, nybyggnation samt

modernisering av barn- kvinno- och

ögonsjukhus.

Sammanslagning av tre befintliga sjukhus

till ett modernt sjukhus. Akutvård

lokaliseras på samma plats som

specialistvård.

Sammanslagning av två befintliga sjukhus.

Även undervisningssjukhus.

Vidareutveckling av Royal Hospital St

Bartholomew och Royal London Hospital.

Det är det största OPS-projektet hittills och

inkluderar samtliga tjänster och medicinsk

utrustning.

Rationalisering av siter. Projektet syftar till

att ersätta nuvarande UCLH och

Middlesex Hospitals. Vid färdigställandet

kommer det att erbjuda akut- och

cancerbehandling där även undervisning

bedrivs. Det omfattar fyra platser och 80

byggnader inklusive kontor och bostäder.

Kontraktsvärde

(GBP):

£414.7m

£378.9m

£335m

£1072m

£422m

Kontraktsdatum:

dec 2004

dec 2002

april 2006

juli 2000

6

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

jan 1998

Antal sängar:

1410

1250

989

1248

-

Avtalstid

(antal år):

38

39

35

42

-

Driftssättningsår

2009

2006

2001

2006

2005


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Storbritannien forts.

Sjukhus:

Derby City General Hospital -

akutvård

Sherwood Forest Hospitals NHS

Trust

Universitetssjukhuset i North

Durham

Universitetssjukhuset Birmingham

NHS Foundation Trust

Beskrivning av projektet:

Projektet innefattar utveckling av ny

akutvårdsverksamhet på Derby City General

Hospital site. I nyutvecklingen ingår

sammanslagning med befintliga byggnader.

Modernisering. Sjukhuset kommer vid

färdigställandet att omfatta diagnostik- och

behandlingscentrum, kvinno- & barnavdelning,

utbildningcenter, akutvård samt stödtjänster.

Allmän FM, verksamhetsspecifika och

verksamhetsnära FM ingår.

Nytt distriktssjukhus för North Durham.

Projektet omfattar ett nytt universitetssjukhus

och nytt kliniskt forskningscenter i partnerskap

med Universitetet i Birmingham. Vidare

ombyggnad och förbättring av

parkeringsplatser och förbättrade kommunala

kommunikationer.

Kontraktsvärde

(GBP):

£334.7m

£627.1m

mars 1999

juni 2006

7

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

£296m

£96m

Kontraktsdatum:

sept 2003

nov 2005

Antal

sängar:

1159

674

591

1231

Avtalstid

(antal år):

40

32

30

35

Driftssättningsår

2008

2009

2001

2011


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Storbritannien forts.

Sjukhus:

Newcastle upon Tyne Hospitals

NHS Trust

Universitetssjukhuset North

Staffordshire NHS Trust

Queens Hospital

St James universitetssjukhus och

Leeds sjukavdelning

Beskrivning av projektet:

Vidareutveckling av Newcastle sjukhuset.

minskning från tre till två platser. Det

innefattar såväl nybyggnation som

ombyggnad av existerande byggnader. Ett

nytt cancer- och njurcenter om mer än 22 000

kvm kommer att designas och byggas. Royal

Victoria Infirmary om 70 000 kvm kommer

att få en ny akutavdelning med samtliga

kliniska stödtjänster såsom neurologi,

infektionssjukdomar, ortopedi m.m.

Därutöver kontorsbyggnader.

Projektet omfattar design, byggnation,

finansiering och drift & underhåll. Därutöver

övriga tjänster förknippande med ett större

undervisningssjukhus, parkeringsplatser,

kontorsbyggnader, ombyggnad av befintliga

byggnader m..m. Övriga tjänster:

fastighetsunderhåll inklusive energi och

övriga mjuka FM-tjänster

Rationalisering och sammanslagning av två

platser till en.

Projektet omfattar en tillbyggnad till Leeds

sjukavdelning. Vid färdigställandet kommer

det att vara ett av de största OPS-sjukhusen i

Storbritannien. Även avancerad medicinsk

utrustning ingår som en del av OPS-avtalet.

Kontraktsvärde

(GBP):

8

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

£295m

£272m

£261m

£220m

Kontraktsdatum:

april 2005

juni 2007

jan 2004

okt 2004

Antal

sängar:

-

-

939

997

Avtalstid

(antal år):

38

37

36

30

Driftsättningsår

2013

2014

2006

2007


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Storbritannien forts.

Sjukhus:

Portsmouth NHS Trust - Drottning

Alexandras sjukhus

Stobhill och Victoria öppenvårdsoch

diagnostiksjukhus

Lothians universitetssjukhus NHS

Trust - New Royal Infirmary of

Edinburgh och University of

Edinburgh medicinutbildning

Dudley Group Hospitals, NHS

Trust

Beskrivning av projektet:

Ombyggnad och utveckling av patientvård i

syfte att förbättra kvaliteten på hälsovården i

regionen. Förändringarna innebär att all

akutvård, cancervård samlas på en plats.

Därutöver ingår kliniska stödtjänster

inklusive röntgendiagnostik. Vidare

förbättrade FoU-inrättningar.

Projektet är den första delen av Glasgows

modernisering av akutsjukvården. OPSavtalet

omfattar design, byggnation,

finansiering och drift av två nya dagvårdsoch

diagnostikavdelningar.

Projektet omfattar omlokalisering av ett

större akutsjukhus. Den nya anläggningen

kommer att ersätta Simpson Memorial

mödravård, Chalmers sjukhuset, City

Hospital och Princess Margaret Rose

sjukhuset (ortopedi och tandvård)

Ett nytt sjukhus byggs inklusive

dagvårdscenter och öppenvårdsmottagning.

Sammanlagt en fördubbling av förutvarande

sjukhus kapacitet.

Kontraktsvärde

(GBP):

maj 2001

9

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

£200m

£180m

£180m

£139m

Kontraktsdatum:

dec 2005

aug 2006

aug 1998

Antal

sängar:

1072

-

869

760

Avtalstid

(antal år):

35

33

25

40

Driftsättningsår

2009

2009

2003

2005


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Storbritannien forts.

Sjukhus:

John Radcliffesjukhuset

Oxford Radcliffe Hospitals NHS

Trust - Churchill Hospital PFI

Project

Sjukhuset Darent Valley

James Cook Universitetssjukhus

Beskrivning av projektet:

Nybyggnation för att kunna tillhandahålla

specialisttjänster på John Radcliffe sjukhuset.

Projektet omfattar design, byggnation,

finansiering och drift av ett nytt akutsjukhus.

Ett antal vårdtjänster kommer att erbjudas:

cancervård inklusive radioterapi, klinisk och

medicinsk onkologi samt klinisk hematologi.

Vidare kirurgi inklusive thoraxkirurgi,

gynekologisk onkologi samt huvud- och

nackkirurgi. Diagnostik inklusive CT,

ultraljud, röntgen, fluoroskopi m.m.

Därutöver FoU- och kontorsbyggnader.

Konsortiet svarade för design, byggnation

och finansiering, drift och icke-kliniska

stödtjänster. Projektet har bidragit till att

utveckla lagstiftningen för OPS-avtal. OPSmodellen

bidrog till att få fram kapital

snabbare än vad som varit fallet med offentlig

finansiering.

Vidareutveckling och centralisering av

akutvård till James Cook universitetssjukhus.

Kontraktsvärde

(GBP):

£121.9m

juli 1997

aug 1999

10

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

£134m

£126m

£122m

Kontraktsdatum:

dec 2003

dec 2005

Antal

sängar:

800

280

460

1010

Avtalstid

(antal år):

30

33

28

34

Driftsättningsår

2007

2008

2000

2009


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Storbritannien forts.

Sjukhus:

Queen Elizabeth Hospital,

Greenwich

The Great Western Hospital,

Swindon

NHS Lanarkshire - Wishaw

General Hospital

Beskrivning av projektet:

Projektet innefattar vidareutveckling av ett fd

militärsjukhus inklusive design, byggnation

och finansiering av nya byggnader och

renovering av befintliga byggnader samt

drift.

Det nya Great Western sjukhuset erbjuder en

väsentligt förbättrad miljö för patienter och

högteknologisk utrustning för snabbare

diagnos och behandling av patienter.

Nytt sjukhus akut- och mödravård samt

akutpsykiatri. Konsortiet kommer även att

leverera städning, catering, säkerhetstjänster,

underhåll, receptionist- och telefonisttjänster.

Kontraktsvärde

(GBP):

£113.3 m

£100.2m

juni 1998

11

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

£100m

Kontraktsdatum:

juli 1998

okt 1999

Antal

sängar:

521

600

633

Avtalstid

(antal år):

33

30

30

Driftsättningsår

2001

2002

2001


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Australien

Sjukhus:

Royal North Shore

Newcastle Mater Hospital

Royal Women’s Hospital

Box Hill sjukhuset

Long Bay Prison och Forensic

Hospital

Busselton District/Sub-Regional

Hospital och Community Health

Centre

Royal Adelaide Hospital

Royal Children's Hospital

Berwick Community Hospital

Beskrivning av projektet:

Vidareutveckling av akutsjukhus, psykiatri

mm. Därutöver bilparkering och

kommersiella ytor.

Psykiatri- och cancervård

Renovering av kvinnosjukhus, bilparkering

och kommersiella ytor.

Akutsjukhus

Nytt sjukhus för interner

Distriktssjukhus och äldrevård.

Ännu ej beslutat

Vidareutveckling av barnsjukhus,

parkeringsplatser och lekplatser

Nytt sjukhus och öppenvård

Kontraktsvärde

(MAUD):

Pågående

12

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

80

850

700

185

293

500

182

70

Kontraktsdatum:

aug 2008

aug 2005

juni 2005

juni 2005

okt 2002

Antal

sängar:

70

700

176

160

229

220

224

Avtalstid

(antal år):

28

28

25

28

25

Driftsättningsår

2010

2011

2011

2008

2008

2008


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Spanien

Sjukhus:

Puerta de Hierro Majadahonda

De Parla

De Aranjuez

De Burgos

De Son Dureta

De Valdemoro

De Alzira

De Torrevieja

De Denia

Beskrivning av projektet:

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Klinisk modell

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Klinisk modell

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Klinisk modell

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Klinisk modell

Kontraktsvärde

(Meur):

13

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

230

71,98

44,52

242

233,5

61,1

6,5

80

97

Kontraktsdatum:

sept 05

okt 05

nov 05

feb 06

mars 07

sept 08

april 04

juni 06

sept 06

Antal

sängar:

794

180

60

600

819

175

364

240

Avtalstid

(antal år):

30

30

30

30

30

15

30

30

30

Driftsättningsår

-

2007

2007

2009

-

2007

-

2006

2007


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Spanien forts

Sjukhus:

De Manises

Universitetsjukhuset Central

Asturias (GISPASA)

De Cartagena (GISCARMSA)

De San Sebastian de las Reyes

De Arganda

De Coslada

De Vallecas

Beskrivning av projektet:

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Klinisk modell

Nykonstruktion ersätter nuvarande sjukhus.

Icke klinisk modell och statligt ägt bolag

Nykonstruktion

Icke klinisk modell och statligt ägt bolag

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Nykonstruktion

Icke klinisk modell

Kontraktsvärde

(Meur):

14

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

80

300

50

91,6

65,6

80,14

87,8

Kontraktsdatum:

dec 06

feb 05

feb 06

dec 05

juni 06

feb 06

mars 06

Antal

sängar:

241

1039

734

240

110

180

210

Avtalstid

(antal år):

30

30

30

30

30

30

30

Driftsättningsår

2009

2009

2009

2007

2007

2007

2007


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Kanada

Sjukhus:

Abbotsford

Gordon och Leslie Diamond

Providence Legacy Hospital.

Royal Jubilee Victoria.

Monfort Ottawa

Royal Ottawa

North Bay

Regionsjukhuset de Sault

Bluewater Health de Sarnia

Beskrivning av projektet:

Regionsjukhus och cancercenter.

Hälso- och sjukvårdscenter

Utvärdering av anbud pågår

Nytt akutsjukhus. Anbud utlyst sommaren

2007.

Utbyggnad och ombyggnad

Nytt sjukhus, regionalt hälso- och

sjukvårdscenter

Anbud utlyst.

Nytt sjukhus. Anbudsprocess pågår till maj

2007

Kontraktsvärde

(mCAD)):

15

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

355

95

151

269

185

126,8

200

-

-

Antal sängar:

300

-

-

500

417

188

388

289

337

Avtalstid

(antal

år):

30

30

30

-

23

30

-

-

Driftsättningsår

-

2006

-

-

2008

2006

-

-

-


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Kanada forts

Sjukhus:

Niagara Hospital

Lakeridge Health's Oshawa Site

De la Santé Sunnybrook

Regionsjukhus de Sudbury

Runnymede

Quinte Health Care, Belleville

St Josephs Health Care London

Trillium Health Centre Toronto

Ouest och Missisauga

Rouge Valley Health System

Beskrivning av projektet:

Utbyggnad. Anbudsprocess pågår

Utbyggnad. Anbudsprocess pågår

Forskningscenter, utbyggnad

Utbyggnad konstruktion och finansiering.

Byggprojektet startades 2007.

Utbyggnad av vårdcenter. Anbudsprocess pågår

fn.

Utbyggnad och renovering, byggnation och

finansiering. Byggprocess pågår

Renovering, konstruktion och finansiering.

Byggprocess pågår.

Renovering och utbyggnad. Leverantör väljs

under hösten 2007

Kontraktsvärde

(mCAD)):

16

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

300-400

-

140

131,9

-

-

32,2

104,1

-

Antal sängar:

-

613

-

429

200

77

-

135

30


Sammanställning OPS-projekt sjukhus Kanada forts

Sjukhus:

Brampton Civic

Hamilton Health Service

Beskrivning av projektet:

Två projekt avseende utbyggnad och

renovering. Anbudsprocessen pågår.

Byggnation beräknas starta hösten 2007

Kontraktsvärde

(mCAD)):

17

Valuation & Strategy Öhrlings PricewaterhouseCoopers

550

-

Antal sängar:

608

135

Avtalstid

(antal år):

Avtalstid 3

år för

byggnaden

och 25 för

drift

-


LEGAL#2690340V3

Legala frågor och kontraktsfrågor

1. Upphandling

1.1 Tillämplig lagstiftning

17 oktober 2007

En ny upphandlingslagstiftning kommer sannolikt att träda ikraft den 1 januari 2008 och de

upphandlingar SLL skall göra kommer, i den mån de påbörjas efter den 1 januari 2008, att

omfattas av den nya lagen om offentlig upphandling (nedan kallad ”nya LOU”). Proposi-

tionen (2006/07:128) till nya LOU är dock ännu inte antagen. Lagetexten till nya LOU,

som det hänvisas till nedan är den av regeringen i propositionen föreslagna. I den mån

upphandlingen påbörjas dessförinnan, är det den gamla lagens bestämmelser som skall

gälla (nedan kallad ”LOU”).

Nedan kommer att behandlas viss generella frågor rörande den upphandling som SLL skall

göra för NKS-projektet, alltså inte den upphandling av tekniska konsulttjänster för utarbe-

tande av kvalificerings- och förfrågningsunderlag som skall föregå själva OPS-

upphandlingen. De olika frågorna kan ännu inte kommenteras i detalj, utan avsikten med

denna pm är att ge en bild av upphandlingsförfarandet.

Det finns inga hinder enligt LOU (eller nya LOU) för upphandling av ett OPS-projekt. Den

långa avtalstid som kan komma i fråga i det aktuella projektet, ca 30 år, är längre än de

avtalstider som normalt skall tillämpas vid upphandling enligt regelverken. Avtalstiden bör

dock bl a kunna motiveras av att den är en följd av finansieringsupplägget och finansiärer-

nas krav samt projektets komplexitet. LOUs regler torde därför inte innebära några pro-

blem vad gäller avtalstiden.

I sammanhanget skall nämnas att i det EG-direktiv som nya LOU baseras på finns en sär-

skild upphandlingsform, konkurrenspräglad dialog, som specialanpassats just för OPS-

projekt. Denna upphandlingsform finns dock inte med i nuvarande lagförslag utan kan


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 2(27)

komma att inkluderas först i nästa lagförslag avseende offenlig upphandling vilka torde

kunna träda ikraft först 2008/2009.

Den tänkta projekt- och betalningsstrukturen (bland annat innebärande att den s k ”mark-

nadsrisken” ligger kvar hos SLL) gör att de arbeten och tjänster som omfattas av projektet

skall upphandlas enligt LOU respektive nya LOU som en byggentreprenad. Det kommer

alltså inte vara fråga om upphandling av en tjänstekoncession, vilken är undantagen från

lagarnas tillämpningsområde. Det är inte heller fråga om en byggkoncession, som bara till

vissa delar är lagreglerad.

1.2 Val av upphandlingsform

För den här typen av projekt är det sedvanligt att först kvalificera ett mindre antal anbuds-

givare, som sedan får lägga anbud. Det upphandlingsförfarande som enligt huvudregeln i

LOU då skall användas är selektivt förfarande, nät entreprenadens värde överstiger i LOU

respektive nya LOU angivna tröskelvärden, vilket är fallet avseende NKS-projektet.

I undantagsfall får förhandlad upphandling tillämpas. Ett undantag som anges i nya LOU

är att förhandlad upphandling med föregående annonsering får användas ”om det som skall

upphandlas är av sådant slag eller förenat med sådana risker att det på grund av särskilda

omständigheter inte går att ange något totalpris i förväg”. Det kan nämnas att i nuvarande

LOU anges att förhandlad upphandling får användas om i ”särskilda fall arten av arbetena

eller därmed förknippade risker inte medger en förhandsvärdering.” Innebörden av de båda

bestämmelserna torde i stort sett vara densamma. Riskerna och svårigheterna skall vara

hänförliga till föremålet för upphandlingen. ”Särskilda omständigheter” innebär att det är

fråga om en undantagsregel. Enligt propositionen (2006/07:128) är bestämmelsen avsedd

för sådana fall där leverantören inte kan ge ett totalpris på grund av omständigheter som

inte kan förutses och värderas i anbudet. Det kan exempelvis vara fråga om ett reparations-

uppdrag där omfattningen av reparationerna inte kommer fram förrän uppdraget inletts.

Tillämpningen av bestämmelsen har inte prövats av domstol. Det kan dock noteras att


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 3(27)

Kommissionens inställning är att man i normalfallet inte kan tillämpa förhandlat förfarande

vid OPS-projekt.

Vad gäller NKS-projektet kan man tänka sig att anbudsgivarna får möjlighet att, inom ra-

men för de funktionskrav som SLL ställer upp, komma med alternativa lösningar, framför-

allt för att möta kraven på att lokalerna skall vara flexibla och enkelt gå att anpassa. Om-

fattningen på projektet kan också sägas vara något oklar med tanke på att det vid tidpunk-

ten för upphandlingen inte kommer att vara klart exakt vilka kliniska tjänster som sederme-

ra kommer att bedrivas i lokalerna. Detta är möjligen en sådan särskild omständighet som

kan vara svår att värdera i anbudet vilket gör att anbudsgivarna har svårt att ange ett exakt

totalpris eller att det pris som anges inrymmer ett ganska stort mått av osäkerhet. Ovan

nämnda omständigheter skulle kunna användas som argument för en upphandling av NKS-

projektet genom förhandlat förfarande.

Vid förhandlad upphandling gäller att antalet anbudsgivare som bjuds in vid ett förhandlat

förfarande alltid skall vara så stort att effektiv konkurrens uppnås dock lägst tre enligt nya

LOU och fem enligt LOU, under förutsättning att det finns ett tillräckligt antal lämpliga

anbudsgivare.

Det kan noteras att i nya LOU finns en ny bestämmelse om successiva steg vid förhandlat

förfarande för att minska det antal anbud som förhandlingen skall omfatta, men även här

skall det slutliga antalet anbudsgivare vara så stort att effektiv konkurrens uppnås.

1.3 Upphandlingsförfarandet

1.3.1 Allmänt

Nedan finns en sammanfattning över de olika stegen i upphandlingsförfarandet vid selek-

tivt respektive förhandlat förfarande. En mer detaljerad beskrivning av vissa av stegen

lämnas nedan i avsnitt 1.3.3 ff.


LEGAL#2690340V3

Steg Selektivt förfarande Förhandlat förfarande

1 Upprättande av inbjudan att lämna intresse-

anmälan inkl. kvalificeringsunderlag

17 oktober 2007 4(27)

Upprättande av inbjudan att lämna intresse-

anmälan inkl. kvalificeringsunderlag

2 Upprättande av förfrågningsunderlag Upprättande av förfrågningsunderlag

3 Annonsering i EUT Annonsering i EUT

4 Intresseanmälan (tidsfrist minst 37 dagar från

avsändande av annons)

Intresseanmälan (tidsfrist minst 37 dagar fårn

avsändande av annons)

5 Utvärdering av intresseanmälningar Utvärdering av intresseanmälningar

6 Inbjudan att lämna anbud (tidsfrist minst 40

dagar)

7 Anbud öppnas Anbud öppnas

8 Utvärdering Utvärdering

9 Förtydligande Förtydligande

10 Beslut om kontraktstilldelning Förhandling

Inbjudan att lämna anbud (tidsfrist skälig tid)

11 Efterannonsering i EUT Beslut om kontraktstilldelning

12 - Efterannonsering i EUT

1.3.2 Upprättande av inbjudan att lämna intresseanmälan

Annonsen kan man säga är en uppmaning till intresserade bolag och konsortier att lämna in

intresseanmälningar om att få lämna anbud. I annonsen, eller i en separat handling (nedan

kallat ”kvalificeringsunderlag”) till vilken i så fall hänvisas till i annonsen och som de in-

tresserade bolagen och konsortierna kan beställa, skall bland annat anges de krav på före-

tagen och konsortierna som SLL uppställer, vilka kriterier eller regler som SLL kommer att

tillämpa vid urvalet av anbudssökande och tiden inom vilken intresseanmälningarna skall

ha kommit.

I förslaget till nya LOU anges att den upphandlande myndigheten i annonsen skall ange det

lägsta antal anbudssökande som kommer att inbjudas, och om ett högsta antal kommer att

inbjudas detta antal. Antalet anbudssökanden skall vara tillräckligt stort för att en effektiv

konkurrens skall kunna uppnås; vid selektivt förfarande lägst fem och vid förhandlat förva-

rande lägst tre. I nuvarande LOU får den upphandlande myndigheten ange det antal an-

budssökande som den avser bjuda in, dock minst fem och högst tjugo.


LEGAL#2690340V3

1.3.3 Upprättande av förfrågningsunderlag

Se avsnitt 1.4 nedan.

1.3.4 Annonsering i EUT

17 oktober 2007 5(27)

Anbudsinfordringar på så stora värden som NKS-projektet innefattar måste offentliggöras i

hela Europeiska Unionen. Detta sker i tillägget till Europeiska Unionens officiella tidning

EUT S och den elektroniska databasen TED.

För närmare beskrivning av innehållet i annonsen/kvalificeringsunderlaget se avsnitt 1.4.1.

1.3.5 Intresseanmälning och urval av intresseanmälningar

De potentiella anbudsgivarna skall ges en tidsfrist om minst 37 dagar från den dag då an-

nonsen avsändes till dess att intresseanmälningarna måste vara inne. De grunder på vilka

SLL kommer att kvalificera anbudsgivare skall anges i kvalificeringsunderlaget.

Det antal anbudsgivare som kvalificeras bör inte vara för stort. Enligt LOU skall antalet

bestämmas med hänsyn till arten av det som skall upphandlas och vara tillräckligt stort för

att uppnå effektiv konkurrens, dock minst fem (oavsett om selektivt eller förhandlat förfa-

rande). Enligt nya LOU så har vid förhandlat uppfarande lägsta antalet anbudsgivare satts

till tre. Alltför många anbudsgivare minskar projektets attraktivitet. Att utarbeta ett anbud

för ett OPS-projekt är mycket kostsamt; en kostnad anbudsgivarna kan vara mindre benäg-

na att ta om de bedömer sina chanser att vinna som alltför små. Runt fem anbudsgivare kan

vara lagom i den här typen av projekt.

1.3.6 Inbjudan till anbud


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 6(27)

När SLL valt ut anbudsgivare skall inbjudan att avge anbud jämte förfrågningsunderlaget

skickas till dessa. Enligt nya LOU gäller att tidsfristen för att inkomma med anbud skall

bestämmas med hänsyn till upphandlingens komplexitet och hur lång tid anbudsgivarna

kan antas behöva för att utarbeta anbuden Vid selektiv upphandling skall anbudsgivarna

dock få minst 40 dagar på sig att inkomma med sina anbud från den dagen då inbjudan

skickades ut. I sammanhanget kan noteras att för ett OPS-projekt får man som regel räkna

med en anbudstid om sex – åtta månader.

För närmare beskrivning av innehållet i inbjudan/förfrågningsunderlaget se avsnitt 1.4.2.

1.3.7 Utvärdering

Utvärdeingskriterierna skall framgå av förfrågningsunderlaget. Både enligt LOU och nya

LOU finns två alternativ: lägsta pris eller mest ekonomiskt fördelaktiga anbudet.

1.3.8 Förhandling

Vid förhandlat förfarande, som kan vara att föredra i den här typen av komplexa projekt,

skall SLL när anbuden kommit in, förhandla, från början med samtliga anbudsgivare, om

de anbud de lämnat in för att anpassa buden till de krav SLL angett i annonsen och i för-

frågningsunderlaget samt för att få fram det bästa anbudet. Förutsättningarna för upphand-

lingen och upphandlingens föremål får inte förändras. Viktigt här är kravet på likabehand-

ling av anbudsgivarna vilket innebär att SLL under förhandlingarna måste behandla an-

budsgivarna lika och får t ex inte lämna ut information som kan gynna vissa anbudsgivare i

förhållande till andra.

Det kan noteras att i nya LOU finns en ny bestämmelse om successiva steg vid förhandlat

förfarande för att minska det antal anbud som förhandlingen skall omfatta, men även här

skall det slutliga antalet anbudsgivare vara så stort att effektiv konkurrens uppnås.

1.4 Innehållet i kvalificerings- och förfrågningsunderlag


LEGAL#2690340V3

1.4.1 Kvalificeringsunderlag

17 oktober 2007 7(27)

Kvalificeringsunderlaget bör innehålla en teknisk beskrivning av NKS-projektet som bland

annat inkluderar en beskrivning av projektets omfattning. För att SLL skall kunna få in

relevanta intresseanmälningar och sedan göra ett adekvat urval av anbudsgivare krävs att

man har en god uppfattning om vilka tjänster NKS-projektet skall omfatta. Det bör också

finnas en kortare beskrivning av hur finansieringen är tänkt och hur betalningsmodellen

skall se ut samt SLLs uppskattade tidplan för upphandlingsförfarandet.

De krav som SLL ställer på intresserade bolag och konsortier skall anges i kvalificerings-

underlaget. Här inkluderas krav på ekonomisk samt teknisk och yrkesmässig kapacitet och

ekonomisk ställning. Även andra krav t ex att intressenterna inte är föremål för konkurs,

tvångsförvaltning, tvångslikvidation och liknande förfarande och andra liknande krav skall

anges (vilka krav SLL får uppställa i detta avseende framgår av LOU och nya LOU).

Det skall i kvalificeringsunderlaget också anges hur kraven ska styrkas, d v s vilka uppgif-

ter och handlingar som intresserade bolag och konsortier skall skicka in. I nya LOU ges

exempel på hur den ekonomiska kapaciteten kan styrkas, vilket i princip överensstämmer

med befintlig lagstiftning, t ex genom uppgift om företagets samlade omsättning och ba-

lansräkningar. Vad gäller bevis för den tekniska och yrkesmässiga kapaciteten innehåller

nya LOU tvingande regler om på vilket eller vilka sätt det får ske (vilka i viss mån över-

ensstämmer med vad som anges i befintlig lagstiftning). Bland tillåtna uppgifter att begära

in finns bland annat (i) förteckning över slutförda byggentreprenader under de fem senaste

åren, åtföljt av intyg om att de viktigaste byggentreprenaderna utförts på ett tillfredsstäl-

lande sätt med uppgift om värde, tidpunkt och plats för byggentreprenaderna och huruvida

de utfördes enligt gängse branschnormer och slutfördes på ett korrekt sätt, (ii) uppgifter om

utbildnings- och yrkeskvalifikationer, (iii) uppgifter om den tekniska personal och de tek-

niska organ som företaget kan förfoga över för att genomföra entreprenaden, (iv) uppgift

om antal anställda i medeltal per år etc.


LEGAL#2690340V3

Se även beträffande annonsering i avsnitt 1.3.4.

1.4.2 Förfrågningsunderlaget

17 oktober 2007 8(27)

De tekniska, finansiella och legala krav som SLL ställer på anbudsgivarna/entreprenörerna,

entreprenadarbetena och tjänsterna skall anges i förfrågningsunderlaget.

I förslaget till nya LOU finns bestämmelser om utformningen av tekniska specifikationer.

Här förtydligas också möjligheten att ställa funktionskrav, vilket är den typ av krav som

huvudsakligen bör ställas för utförandet av NKS-projektet. Med hänsyn till de förändringar

i lokaler och i tjänster som kan behöva göras under kontraktstiden är det viktigt att stor

omsorg läggs vid utformandet av de tekniska kraven. Detta gäller särskilt mot bakgrund av

den upphandlingsproblematik som beskrivs närmare i avsnitt 1.5. Vid utformningen av

funktionskraven måste man också tänka på att det måste vara möjligt för SLL att bedöma

huruvida anbuden faktiskt uppfyller kraven samt i ett senare skede, SPC verkligen levere-

rar i enlighet med dem.

Till skillnad från traditionella bygg- och tjänsteentreprenader kommer anbudet också att

inkludera en ganska omfattande finansiell del, alltså inte endast en uppgift om pris. Efter-

som SPC kommer att vara ansvarigt för finansieringen av projektet så måste SLL få in

uppgifter om ekonomiska och finansiella förhållanden. Sådana uppgifter kan inkludera

proforma redovisning för SPC som visar att SPC klarar att betala räntor och amorteringar

under driftsfasen, förväntad projektkostnad (bygg- och finansieringskostnad), finansie-

ringsplan, åtagande om lån från banker och andra finansiella institut som anbudsgivaren

avser ingå avtal med, samt beräkning av den avgift som anbudsgivarna kommer att begära

från SLL under driftsfasen, d v s de belopp som SLL skall betala under driftsfasen till SPC.

Till förfrågningsunderlaget bör fogas utkast till de avtal som skall gälla för NKS-projektet,

d v s i första hand ett utkast till projektavtal som SLL avser ingå med SPC som anger de

villkor och krav (tekniska, finansiella, legala etc.) som skall gälla under avtalstiden och (se

vidare avsnitt 2 nedan). För det fall SLL avser ingå ett särskilt avtal med ägarna till SPC,


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 9(27)

ett s.k. sponsorsavtal, skall ett utkast till sådant avtal också inkluderas i förfrågningsunder-

laget.

Förfrågningsunderlaget skall vidare ange vilka handlingar och vilken information anbuds-

givarna skall bifoga sitt anbud för att visa att de uppfyller de tekniska, finansiella och lega-

la kraven.

Förfrågningsunderlaget skall också ange vilken grund för tilldelning av kontrakt som SLL

avser tillämpa, d v s lägsta pris eller mest ekonomiskt fördelaktigt. Mest ekonomiskt för-

delaktigt torde vara det enda möjliga kriteriet vid den här typen av projekt. De kriterier

som skall användas vid bedömningen av vilket anbud som är det ekonomiskt mest fördel-

aktiga skall anges samt hur dessa kommer att viktas eller prioriteras inbördes.

SLL bör i förfrågningsunderlaget också begära att anbudsgivarna uppdaterar eller bekräftar

de uppgifter som lämnades genom intresseanmälningarna om bland annat ekonomisk, tek-

nisk och yrkesmässig kapacitet samt ekonomisk ställning, eftersom dessa uppgifter vid

tidpunkten för anbudens inlämnande (vilken kanske infaller uppemot ett halvår senare) kan

ha blivit inaktuella.

Se även beträffande inbjudan till anbud i avsnitt 1.3.7.

1.5 Något om risker vid ändringar i det som upphandlats

Upphandlingslagstiftningen innebär vissa begränsningar vad gäller i vilken utsträckning

SLL har möjlighet att ändra omfattningen av projektet dels under själva upphandlingsförfa-

randet, dels efter tilldelningsbeslutet. Väsentliga ändringar i projektet, även tidsmässiga,

kan innebära att det krävs en ny upphandling eftersom alltför stora förändringar kan anses

ha skett i förhållande till de förutsättningar som angavs i samband med infordran av anbud.

Det är svårt att idag exakt ange hur stora förändringar som är möjliga att göra utan att så-

dana förändringar föranleder en ny upphandling.


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 10(27)

Vid utformningen av förfrågningsunderlaget kan man försöka ta höjd för de eventuella

osäkerheter i projektet som finns och de ändringar de kan medföra i syfte att minska risken

för att de faktiska ändringarna kommer att innebära att en ny upphandling krävs. Ju större

osäkerhet som finns vad gäller projektets omfattning, tidplaner etc. desto större krav kom-

mer alltså att behöva ställas på framtagandet och utformningen av förfrågningsunderlaget. I

detta sammanhang bör även övervägas hur man utformar krav och specifikationer i an-

budsunderlag, t ex kan man överväga att i huvudsak ställa funktionella krav som ger större

handlingsfrihet för anbudsgivaren att utforma sitt/sina lösningsförslag.

2. Kontraktsstruktur

Kontraktsstrukturen för NKS-projektet bör följa vad som kan sägas utgöra praxis för lik-

nande projekt inom OPS-området. Följaktligen skall huvudavtalet för projektet (”Projekt-

avtalet”) vara ett avtal som ingås mellan SLL (eller den enhet som väljs eller etableras av

SLL för detta syfte) och det aktiebolag som kommer att skapas särskilt för NKS-projektet

av det konsortium som har lagt det vinnande budet (”SPC”).

Utöver att vara kontraktspart till SLL, skall SPC ingå nödvändiga avtalsarrangemang med

byggentreprenören, fastighetsdriftsentreprenören(erna) och leverantörer av material och

utrustning mm. Ägarna av SPC, de så kallade sponsorerna, inkluderar normalt sett de par-

ter som är intresserade av att ingå ett eller flera av ovanstående avtal. SPC är också det

bolag som kommer att låna upp pengar till projektet utöver det kapital som sponsorerna

satsar.

Som framgår ovan skall SLL vara avtalspart i Projektavtalet. SLL kommer inte att vara

part i något av avtalen med till exempel byggentreprenören, fastighetsdriftsentreprenören,

leverantörerna av material och utrustning eller med finansiärerna.

Figuren nedan visar hur avtalsstrukturen föreslås se ut.


LEGAL#2690340V3

Finansiärer

3. Projektavtalet

3.1 Generellt

17 oktober 2007 11(27)

Som konstaterats ovan är Projektavtalet huvudkontraktet för OPS-projektet. Det skall defi-

niera rättigheter och skyldigheter för SLL och SPC gällande implementeringen och driften

av projektet. Projektavtalet skall ge sponsorerna rättighet och skyldighet att finansiera,

konstruera och driva NKS under avtalstiden. Avtalet skall även fördela riskerna mellan

SLL och SPC.

Sponsorerna

Projektavtalet måste innehålla villkor som säkerställer att projektet är ”bankable” , d.v.s.

att projektet har en godtagbar struktur för kunna finansieras genom projektfinansiering.

Det är därför viktigt att SLL har insikt om och kan ta hänsyn till bankernas förhållningssätt

till risk. Till exempel

Finansieringsavtal

Eget

kapital

Leverensavtal

Leverantör av

utrustning

SLL

SPC

Leverensavtal

det bör finnas en rimlighet i riskfördelningen,

Projektavtal

FM-avtal

Entreprenadkontrakt

Leverantör av

material

det bör inte ställas några otillbörligt betungande villkor på SPC,

FM-entreprenör

Byggentreprenören


LEGAL#2690340V3

SLL bör bära huvudsakliga risken för lagändringar,

17 oktober 2007 12(27)

SPC ansvar på grund av dess brott mot Projektavtalet bör antingen begränsas till att

inte omfatta indirekt skada eller också bör SPC:s ansvar vara begränsat till ett visst be-

lopp, samt

villkoren för Projektavtalets upphörande skall ej vara av konfiskatorisk natur och even-

tuell ersättning som SPC är berättigad till, även vid SPCs kontraktsbrott, skall vara till-

räcklig för att betala bankerna.

3.2 Avtalets utformning

Projektavtalet bör ha en svensk utformning (format) och baseras på svensk avtalssrätt,

praxis och sedvänja. De standardavtalsvillkor som brukar användas för entreprenadarbeten

(AB 04 and ABT 06) och för fastighetsdrift (Aff) samt den erfarenhet som finns från större

entreprenadprojekt i Sverige kan i viss utsträckning användas som inspiration när man

skall utveckla villkoren för Projektavtalet. Det rekommenderas dock att principer som ut-

vecklats och använts i internationella PPP-projekt av liknande slag, som till exempel eng-

elska National Health Services PFI-projekt, används som utgångspunkt för de huvudsakli-

ga kommersiella villkoren, inklusive för riskfördelningen.

Det finns inga legala hinder mot att utveckla svenska avtalsvillkor baserade på principer

utvecklade i till exempel engelska projekt. Fördelarna med att använda sig av dessa princi-

per är bland annat:

Principerna för riskfördelning är välkända för internationella aktörer och de kommer

förhoppningsvis att ge trygghet och göra projektet mer attraktivt för dessa aktörer, och

finansiärer kommer vid bedömningen av projektet bland annat att se till SLL:s förståel-

se och attityd till riskfördelning och de kommer att förvänta sig en riskfördelning i linje

med vad som är brukligt på marknaden (se även avnsitt 3.1 ovan rörande ”bankability”.


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 13(27)

En användning av engelska dokument bör dock undvikas eftersom det kommer att leda till

ökad komplexitet. Dessa villkor är inte heller lämpliga för svenska förhållnden.

Svensk lag bör gälla på Projektavtalet. Tvister och meningsskiljaktigheter i samband med

eller med härkomst ur Projektavtalet bör avgöras genom skiljedom i Sverige, till exempel

enligt reglerna för Stockholms handelskammares skiljedomsinstitut, se vidare avsnitt 3.17.

Till skillnad från traditionella entreprenadprojekt, där avtalen mer eller mindre förlorar sin

betydelse så fort bygget färdigställts och garantiperioden gått ut, så ska SLL hantera OPS-

projektet genom Projektavtalet inte bara under byggtiden utan också under den efterföljan-

de driftsperioden. För att kunna vidmakthålla en stark ställning gentemot SPC kommer det

krävas att personalen på SLL, som skall leda projektet, över tiden har en god kunskap om

och förståelse för avtalsvillkoren i Projektavtalet. SLL bör upprätta Projektavtalet på

svenska. För att underlätta för utländska anbudsgivare/parter kan man upprätta en engelsk

version i informationssyfte.

3.3 Överföring av rättigheter och skyldigheter till SPC

Projektavtalet bör ange att SLL överför rätten och skyldigheten att genomföra projektet till

SPC.

3.4 SPC’s och SLL’s ansvarsområden

Omfattningen av och gränssnitten mellan SLL:s och SPC:s ansvarsområden bör klargöras i

Projektavtalet. Förslagsvis bör SPC vara ansvarigt för att tillhandahålla alla tjänster, allt

arbete, allt material och all finansiering som krävs för genomförandet av projektet. Eventu-

ella undantag från SPC:s ansvar bör endast utgöras av sådant som uttryckligen specificerats

som SLL:s ansvar.

SLL ansvar bör omfatta:


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 14(27)

tillhandahållande av mark, eventuella nyttjanderätter såsom arrenden, servitut, mm som

är nödvändigt för projektet,

detaljplaneändringar, erhållande av miljötillstånd om sådant krävs samt bygglov,

i den utsträckning det behövs, tillhandahållande av tillfartsvägar, installationer för

strömförsörjning, vatten och liknande faciliteter,

betalning av avgifter till SPC i enlighet med betalningsvillkoren i Projektavtalet;

andra ansvarsområden som uttryckligen anges i Projektavtalet.

Alla övriga uppgifter bör i huvudsak SPC vara ansvarigt för.

3.5 Platsen

Projektavtalet bör innehålla villkor gällande den fysiska platsen där NKS skall lokaliseras.

SLL bör ansvara för att tillhandahålla den mark som behövs till SPC samt att ordna de ser-

vitut och nyttjanderättigheter som kan behövas för att SPC skall kunna genomföra projek-

tet.

Viktiga frågor att reglera är ansvaret, geologiskt såväl som miljömässigt, för markförhål-

landena. SLL kan vilja överföra allt sådant ansvar till SPC genom att kräva att SPC skall

acceptera platsen ”i befintligt skick”. Detta innebär att SPC måste utföra sina egna mark-

undersökningar och utvärderingar och att SPC inte kommer att kunna lita på information

och utvärderingar som SLL tillhandahåller.

3.6 Design, konstruktion, upphandling och byggnation

3.6.1 Design

Den design som lämnas med anbuden kommer inte att vara detaljerad utan snarare koncep-

tuell eller preliminär. Ifall genomförandet av designen skulle visa sig vara mer kostsamt än

väntat bör SPC inte ha rätt till någon ytterligare ersättning.


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 15(27)

SLL:s ansvar såvitt avser designen bör vara begränsat och bör endast omfatta av funk-

tionskraven (eller produktionsspecifikationer) som SLL uppställt. Funktionskraven skall

utgöra en del av det förfrågningsunderlag som skall lämnas ut till de kvalificerade anbuds-

givarna. SLL:s krav bör inkludera uppgifter angående kliniska och kliniskt närliggande

tjänster samt samverkan mellan de tjänster som SPC skall tillhandahålla och de tjänster och

åtaganden som skall förbli hos SLL.

SPC:s åtaganden bör inkludera alla aspekter av designen avseende byggnaden samt hela

byggnationsprocessen. SPC bör även vara ansvarigt för att fastighetsförvaltningsentrepre-

nören och övriga entreprenörer samtycker till designen.

SPC bör stå risken för alla misslyckanden vid implementeringen av designen och för upp-

fyllandet av SLL:s funktionella krav.

3.6.2 Ändringar (under byggnationsfasen)

SLL bör förbehålla sig rätten att begära ändringar i byggnaden under byggnationsfasen.

Det kan i det sammanhanget övervägas huruvida det i Projektavtalet bör inkluderas en

möjlighet för SLL att välja huruvida ändringen skall finansieras av SPC (alltså genom att

SPC lånar mer pengar) eller av SLL själv (genom att SLL betalar ett engångsbelopp mot-

svarande kostnaden för ändringen).

Vid ändringar som SLL begärt bör SPC:s kompenseras för de rimliga kostnader som änd-

ringarna åsamkat dem, så att SPC sätts i samma ställning som de hade varit om ändringen

inte hade skett.

3.6.3 Byggnationen

SPC bör bära risken för överskridande av kostnads- eller tidskalkyler under byggnationspe-

rioden om inte anledningen till överskridandet kan hänföras till en omständighet för vilken


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 16(27)

SLL enligt Projektavtalet uttryckligen bär risken. Sådana omständigheter skulle till exem-

pel kunna inkludera förseningar på grund av SLL:s ändringar, att SLL gjort någon åtgärd

som hindrat SPC från att komma åt byggarbetsplatsen, försening på grund av SLL:s kon-

traktsbrott eller force majeure.

I traditionella byggkontrakt är uppdragsgivaren oftast berättigad till förseningsvite om ent-

reprenören blir försenad med entreprenaden. I Storbritannien verkar ha utvecklats en praxis

där man istället utgår ifrån att finansieringsupplägget för projektet i sig kommer att säker-

ställa att det finns ett tillräckligt incitament för SPC att leverera i tid. SPC:t har till exempel

ingen rätt till betalning förrän faciliteterna gjorts tillgängliga för uppdragsgivaren. (I detta

sammanhang bör dock nämnas att viten betraktas och hanteras olika enligt svensk respek-

tive engelsk rätt och att vitesklausuler inte alltid anses giltiga engelsk rätt). Med hänsyn till

den begränsade erfarenheten av denna typ av projekt som finns i Sverige, kan man övervä-

ga huruvida SLL verkligen kan lita på att finansieringsupplägget faktiskt fungerar som

incitament. Möjligen är det bäst att här följa svensk praxis på entreprenadområdet och i

Projektavtalet ange att SLL har rätt till vite vid SPCs försening.

3.7 Drift och underhåll och övriga tjänster

3.7.1 Generella åtaganden vad gäller tjänster

SPC skall ansvara för fastighetsdrift, underhåll och alla andra tjänster som OPS-projektet

omfattar i enlighet med SLL’s krav som anges i Projektavtalet.

SLL:s krav bör säkerställa att de nya faciliteterna hålls i ett gott skick. De bör till exempel

alltid vara operationellt säkra och endast uppvisa mindre fysiska försämringar under tiden

Projektavtalet löper. SLL bör ha rätt att kräva att fel korrigeras även om faciliteternas eller

tjänsternas tillgängligheten inte påverkas av felen. SPC bör vidare generellt bära risken för

dolda och andra fel i faciliteterna, kostnader för åtgärdande av fel, underhållskostnader

som är högre än förväntat m m (generellt sett alla kostnader under NKS livscykeln som blir

högre än väntat).


LEGAL#2690340V3

SLLs krav bör vidare specificera den ”output” som SPC:s tjänster förväntas ge.

3.7.2 Ändringar (under driftsfasen)

17 oktober 2007 17(27)

Då de kliniska tjänsterna kommer att variera under tiden Projektavtalet löper är det nöd-

vändigt att Projektavtalet innehåller regler för hur förändringar i faciliteterna och tjänsterna

skall hanteras under projektets driftsfas. SLL bör som en huvudregel ha rätt att kräva nöd-

vändiga förändringar.

Projektavtalet bör också innehålla lämpliga föreskrifter för att garantera att förändringarna

genomförs till en rimlig kostnad. Det bör övervägas att inkludera en förpliktelse för SPC

att göra en upphandling beträffande sådana arbeten och tjänster som överstiger ett visst

belopp.

I detta sammanhang skulle vi vilja peka på vikten av att SLL:s designkrav avseende facili-

teterna inkluderar krav gällande anpassningsbarhet och flexibilitet. Sådana krav medför att

SPC redan på designstadiet tvingas ta hänsyn till att det kommer ske ändringar i faciliteter-

na under driftsfasen.

3.7.3 Konkurrenskraftiga tjänster

Enligt det standardkontrakt som brittiska National Health Service använder för sina PFI-

projekt skall en värdering av vissa av tjänsterna som SPC utför göras regelbundet (t ex vart

femte år) för att säkerställa att tjänsterna NHS betalar för är konkurrenskraftiga. De tjänster

det bland annat är fråga om här är om- och tillbyggnader och enskilda underentreprenader

avseende FM-tjänster. De vanligaste metoderna är benchmarking och marknadstest. Den

förstnämnda metoden innebär att en jämförelse görs med kostnaden för likvärdiga tjänster.

Vid den sistnämnda metoden begär SPC in anbud från ett antal entreprenörer vilka sedan

utgör grund för prissättning.


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 18(27)

Svagheterna med dessa modeller består i dels svårigheten att göra relevanta jämförelser,

dels att det i praktiken kan vara svårt att få in konkurrenskraftiga bud. Det är dock lämpligt

att projektavtalet innehåller någon slags modell för att säkerställa att SLL inte betalar mer

än nödvändigt för tjänsterna och de brittiska metoderna bör här kunna tjäna som inspira-

tion.

3.8 Nyinvesteringar

SLL och SPC kan enas om att nyinvesteringar är nödvändiga beträffande NKS. Nyinve-

steringar kan till exempel innebära en utbyggnad av byggnaden eller andra modifikationer

av byggnaden som inte kan räknas som ändringar enligt avsnitt 3.7.2 ovan. Projektavtalet

bör innehålla en procedur för hur sådana nyinvesteringar skall hanteras.

3.9 Avgifter och betalning

3.9.1 Avgifter

Projektavtalet bör innehålla en formel för beräkning av storleken på avgifterna som SLL

ska betala till SPC under driftstiden. Vanligtvis förväntas den offentliga parten bära risken

för prisökningar, förändringar i valutakursen och ränteförändringar. I Projektavtalet bör

regleras i vilken utsträckning avgifter skall indexeras samt vilka index som skall tillämpas.

3.9.2 Underlåtenhet att utföra tjänsterna

SLL kommer inte att ha någon kontraktsrelation till de enskilda entreprenörer som utför

tjänsterna under driftsfasen. SLL har därmed begränsade möjligheter att direkt påverka

dem i den mån tjänsterna inte utförs i enlighet med Projektavtalets krav. Ett alternativ för

att komma tillrätta med eventuella problem skulle kunna vara att SLL i Projektavtalet ges

möjlighet att under vissa förutsättningar säga upp den tjänst som inte möter uppställda krav

och själv tar över utförandet av den tjänsten. Det kan noteras att enligt det brittiska stan-

dardavtalet så har beställaren ingen rätt att säga upp enskilda tjänster. En sådan uppsägning


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 19(27)

ändrar omfattningen på OPS-projektet och därmed också den grund som finansieringen är

baserad på. Rekommendationen är därför att brister i utförda tjänster bör hanteras på annat

sätt.

En påföljd för brister i tjänsterna är avdrag i avgiften som SLL betalar under driftsfasen.

Utgångspunkten bör vara att SLL endast skall betala för det som levereras. Betalningsmo-

dellen utformas lämpligen så att den ger ett incitament för SPC att faktiskt leverera tjänster

i enlighet med avtalade krav så att SLL i sin tur kan leverera kliniska tjänster i den omfatt-

ning och med den kvalitet som patienterna har rätt att förvänta sig.

Det finns många tänkbara alternativ för hur avdragen skall bestämmas. Eftersom vissa av

sjukhusets verksamheter kan sägas vara mer centrala och viktigare än andra, kan det t ex

vara lämpligt att de brister i tjänster som relateras till viktigare verksamheter medför ett

större avdrag än brister i tjänster som är av mindre vikt. Den tid under vilken bristerna i

tjänsterna påverkar driften av sjukhuset kan också vara en faktor vid bestämmande av av-

draget. Betalningsmodellen bör också reglera att SLL har rätt till avdrag även om SLL trots

bristerna fortsätter att bedriva verksamhet. I sammanhanget bör noteras att vid bestämman-

de av modell för avdrag är det viktigt att de faktorer avdragen baseras på något rimligt sätt

går att mäta och kontrollera av SPC och/eller SLL.

I Storbritannien tillämpas, utöver avdragsrätten, också s.k. ”service failure points” vilket i

korthet innebär att SPC tilldelas poäng vid brister i tjänsterna. När SPC fått ett visst antal

poäng för brister i viss tjänst har beställaren rätt att skicka en varning och om SPC inte

åtgärdar bristerna har beställaren rätt att öka sin kontroll och övervakning beträffande den

aktuella tjänsten och om ingen förbättring sker under en övergångsperiod själv träda in och

ta hand om tjänsterna (beställaren har dock inte rätt att säga upp avtalet med den relevanta

underleverantören). Regleringar motsvarande denna modell skulle kunna inkluderas i Pro-

jektavtalet.

3.10 Underentreprenörer


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 20(27)

SPC bär risken för dess underentreprenörers prestationer, handlingar och underlåtenheter.

SLL kommer inte att ha något kontraktsförhållande till underentreprenörerna och kommer

därigenom inte att kunna kontrollera dem. För att SLL skall kunna känna sig någorlunda

trygga med valet av underentreprenörer kan Projektavtalet föreskriva att SLL skall ha rätt

att godkänna alla SPC:s underleverantörer, dock att SLL har rätt att neka godkännande

endast på rimliga grunder.

3.11 Rapportering, redovisning och annan dokumentation

En utgångspunkt i OPS-projekt är vanligen att SPC både skall utföra de angivna tjänsterna

samt ansvara för kontroll och uppföljning därav. Det är dock viktigt att SLL har viss rätt

till insyn i verksamheten och viss rätt tillgång till redovisning, rapporter och dokumenta-

tion som SPC sammanställer och samlar in. Detta bland annat så att SLL kan kontrollera

att tjänsterna utförs i enlighet med kraven samt för att säkerställa att SLL inte betalar mer

än vad man är skyldig att göra enligt avtalet. Projektavtalet bör också innehålla bestämmel-

ser i vilken utsträckning SPC skall rapportera till SLL och tidpunkt för rapportering samt

innehåll i rapporterna. Projektavtalet bör vidare ha bestämmelser som hur länge SPC är

skyldigt att spara redovisningar, rapporter, data m m och i vilken mån SLL har rätt att ta

del av sådant material t ex genom att SLL gör en inspektion på plats i SPCs lokaler.

3.12 Force Majeure

Projektavtalet bör innehålla bestämmelser om att händelser och omständigheter som ligger

utanför parternas kontroll, hinder, (force majeure) som huvudregel ursäktar parterna från

att uppfylla sina avtalsförpliktelser, samt vad som skall gälla om sådana händelser inträffar.

Force majeure händelser är typiskt sett händelser såsom krig, väpnad konflikt, terrorism,

jordbävning och liknande. I det brittiska standardavtalet inkluderas också vissa förorening-

ar såsom radioaktivitet, kemisk och biologisk förorening som orsakas av händelserna ovan.

Det bör särskilt regleras vad som skall gälla beträffande betalningar från SLL till SPC un-

der den tid hindret föreligger, under vilka förutsättningar projektavtalet kan sägas upp samt


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 21(27)

vilken ersättning SPC i så fall har rätt till. Här bör särskilt beaktas att bankerna troligen

kommer att förvänta sig att SPC får ersättning som täcker åtminstone amorteringar och

ränta på lånen, oavsett om det är SPC eller SLL som drabbas av force majeure händelsen.

3.13 Försäkring

SPC bör vara ansvarigt för att teckna alla försäkringar beträffande NKS och kostnaderna

härför omfattas av avgiften som SLL skall betala under driftsfasen. Försäkringarna bör

täcka återställandevärdet av faciliteterna. Vilka försäkringar som SPC respektive SLL bör

teckna konfirmeras lämpligen med en försäkringsspecialist i samband med framtagandet av

Projektavtalet. De försäkringar SPC förväntas teckna bör därefter listas i Projektavtalet,

bl a för att parterna skall kunna hantera fallet att vissa risker inte går att försäkra, se nedan.

Projektavtalet bör ange att försäkringsutbetalningarna i första hand skall användas för att

reparera och återställa fastigheten. Projektavtalet bör också ange att för det fall det har in-

träffat en skada som medför att SPC har rätt till ersättning från SLL så skall från den er-

sättningen avräknas eventuella belopp som SPC får ut från försäkringen.

Vissa händelser och risker går inte att försäkra. Exempel på sådana händelser/risker kan

vara

force majeure,

saker som går att försäkra under byggfasen, men sedan inte är möjliga att försäkra un-

der driftsfasen,

andra risker som inte går att försäkra på försäkringsmarknaden (globala marknaden)

eller som har varit möjliga att försäkra men inte längre är möjliga att försäkra.

Projektavtalet bör innehålla bestämmelser som vad som skall gälla i den mån det är fråga

om händelser/risker som, i den mån de skulle inträffa, kan ha allvarliga konsekvenser för

SPC och dess möjligheter att uppfylla sina skyldigheter enligt Projektavtalet. För frågan

om hur force majeure-händelser skall hanteras, se avsnitt 3.12 ovan. Vad gäller de andra

icke försäkringsbara riskerna så bör projektavtalet innehålla bestämmelser bland annat om


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 22(27)

vad som gäller för det fall en risk inte längre är försäkringsbar (t ex bör avgiften SLL beta-

lar minskas med premiekostnaden för sådan försäkring) och om sådan risk inträffar. I det

senare fallet kan man säga att det i princip kommer att finnas två alternativ för SLL att

välja mellan: antingen att betala ersättning till SPC motsvarande den försäkringsersättning

SPC borde ha kunnat få ut eller att säga upp Projektavtalet.

3.14 Förändringar i lagar och föreskrifter

Det är viktigt att Projektavtalet innehåller en rimlig riskfördelning avseende förändringar i

lagar och föreskrifter. SPC bör åläggas en allmän skyldighet att mildra effekten av sådana

förändringar samtidigt som SLL bör vara skyldigt att bära eventuella kostnadsökningar

som förändringarna medför för SPC.

Generellt sett bör risken för förändringar i lagar och föreskrifter som inte medför några

ökade kostnader bäras av SPC. I den utsträckning förändringarna mildras genom Projekt-

avtalets indexeringsformel bör SPC inte ha rätt till någon ersättning.

Om förändringarna i lagar och föreskrifter påverkar SPC:s intäkter eller har en inverkan på

kapitalkostnaderna bör SPC dock ha rätt till viss kompensation. Det finns olika sätt att re-

glera hur risken skall fördelas mellan parterna i detta avseende.

Det kan vara rimligt att SPC skall bära de ökade kostnaderna upp till en viss minimi-

tröskel och att alla kostnader därutöver skall bäras av SLL.

Det kan också vara rimligt att SPC skall bära risken för förändringar under byggna-

tionsfasen eller sådana risker som rimligen kunde förutses när man skrev på Projektav-

talet.

Förändringarna kan klassificeras i olika kategorier. Riskerna kan fördelas mellan par-

terna beroende på vilken kategori de faktiska förändringarna är hänförliga till.


LEGAL#2690340V3

3.15 Avtalsbrott m m

17 oktober 2007 23(27)

Projektavtalet bör innehålla bestämmelser om vad som skall gälla för det fall SLL eller

SPC bryter mot Projektavtalet. Enligt svenska kontraktsrättsliga principer är den part som

bryter mot ett avtal skyldig att ersätta den andra parten med ett belopp motsvarande det s.k.

positiva kontraktsintresset, d v s den senare parten skall försättas i samma läge som om

något avtalsbrott inte skett. Vid väsentligt avtalsbrott har den andra parten rätt att säga upp

avtalet. I Projektavtalet bör dock parternas ansvar vid avtalsbrott vara mer begränsat, t ex

bör övervägas att begränsa SLLs eventuella ersättningsansvar gentemot SPC till rimlig

avkastning på satsat kapital.

SLL bör också ha möjlighet att säga upp avtalet om SPC väsentligen bryter mot Projektav-

talet och rättelse inte sker inom viss tid eller för det fall SPC går i konkurs. Det kan här

övervägas i vilken utsträckning SLL skall kunna kräva ersättning av SPC. I Storbritannien

synes bankerna dock acceptera att bära risken i det här fallet, d v s risken att de inte får

återbetalt sina lån för det fall SLL säger upp Projektavtalet.

3.16 Överföring av tillgångar

Projektavtalet bör innehålla regler för processen avseende överföringen av byggnaden vid

Projektavtalets slut samt de krav och standarder som byggnaden skall uppfylla vid tidpunk-

ten för övertagande.

3.17 Tvistelösning

Svenska myndigheter tillämpar ofta principen att allmän domstol skall lösa de tvister som

uppkommer i samband med avtal mellan myndighet och privata parter. I ett så stort projekt

som NKS-projektet där det finns hög sannolikhet för att ett internationellt bolag eller kon-

sortium deltar, rekommenderas dock att tvister och meningsskiljaktigheter slutligen avgörs

genom en skiljedom i Sverige, till exempel i enlighet med reglerna för Stockholms Han-

delskammares Skiljedomsinstitut. Några av skiljeförfarandets fördelar är:


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 24(27)

skiljeförfarandet är snabbare än vanligt domstolsförfarande som kan överklagas kom-

ma att föras i tre instanser,

parterna kan välja skiljemän med speciell kunskap och erfarenhet på det område som

tvisten gäller (i en vanlig domstolsförhandling kan parterna inte påverka valet av doma-

re), och

skiljeförfarandet och de dokument som parterna lagt fram kan hållas hemliga (förhand-

ling i allmän domstol är offentlig och dokument som lagts fram av parterna blir normalt

sett tillgängliga för allmänheten).

Man kan tänka sig att ett skiljeförfarande skulle kunna komma i konflikt med offentlig-

hetsprincipen och allmänhetens rätt till insyn. Vid en eventuell tvist blir handlingar och

inlagor i målet som inkommer till och diarieförs hos SLL på sedvanligt vis allmänna och

därigenom tillgängliga för allmänheten, i den mån inte handlingarna skall hållas hemliga

enligt reglerna i sekretesslagen (1980:100). I detta sammanhang kan hänvisas till 6 kap

sekretesslagen angående sekretess med hänsyn till det allmännas ekonomiska intresse och

8 kap rörande skyddet för enskilds ekonomiska förhållanden, som innehåller bestämmelser

som kan motivera hemlighållande av vissa av SLLs och SPCs handlingar. I den mån SLL

på grund av en skiljeklausul i Projektavtalet skulle vara förpliktigad att behandla handling-

arna med sekretess, skulle detta avtalsrättsliga sekretessåtagande kunna komma i konflikt

med den offentligrättsliga offentlighetsprincipen respektive sekretesslagen.

Huvudregeln i ett skiljedomsförfarande är dock att sekretess inte tillämpas på förfarandet.

Efter Högsta domstolens avgörande i det s.k. Bulbanksmålet (NJA 2000 s. 538) står det

klart att parterna i ett skiljeförfarande särskilt måste avtala om sekretess för att sekretess

skall gälla i målet. En skiljeklausul i sig medför således inte automatiskt ett avtalsrättsligt

åtagande för parterna om sekretess. I den mån frågan om att inkludera en sekretessbe-

stämmelse beträffande skiljeförfarandet skulle komma upp innan Projektavtalet är ingånget

kan man tänka sig en lösning där sekretessåtagandet från SLLs sida göras med förbehåll


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 25(27)

för offentlighetsprincipen, d v s att åtagandet att hemlighålla handlingar inte går utöver vad

som gäller enligt sekretesslagen.

4. Transaktionskostnader

Transaktionskostnaderna är vanligtvis högre vid upphandling av ett OPS-projekt än upp-

handling av traditionella entreprenader, vilket bland annat beror på att OPS-projektet tar

längre tid att upphandla, är mer komplext (jämfört med en traditionell entreprenad till-

kommer t ex finansieringsmomentet) och därmed också mer konsultintensivt.

En upphandling av NKS på OPS-basis skulle bli det första projekt av sådant slag i Sverige,

vilket kan medföra något ökade transaktionskostnader jämfört med om ett flertal liknande

projekt redan hade upphandlats i Sverige, eftersom det inte finns utarbetade svenska rutiner

eller svenska tidigare upprättade förfrågningsunderlag att återanvända. SLL kan dock dra

nytta av sina egna erfarenheter från fastighets- och fastighetstjänstsupphandlingar, de erfa-

renheter inom dessa områden och fastighetsentreprenadområdet som finns i Sverige, den

OPS-erfarenhet som finns i Sverige samt av internationella principer för OPS-projekt.

När SLL upphandlar traditionella entreprenader gör SLL det utifrån sina specifika behov.

På samma sätt kan SLL handla upp ett OPS-projekt. SLL har ingen skyldighet att vid sin

upphandling ta ansvar för eller bekosta utvecklandet av ett standardkoncept för OPS som

andra landsting skulle kunna använda.

Upphandling av traditionella entreprenader innebär att SLL måste förbereda ett flertal olika

anbudsunderlag med fullständiga specifikationer för respektive entreprenad som upphand-

las. I den mån upphandlingen avser olika typer av tjänster varar avtalen ofta inte så många

år utan nya upphandlingar måste ske regelbundet. Vid upphandling på OPS-basis behöver

däremot endast tas fram ett anbudsunderlag. OPS-avtalet varar under lång tid, 20-40 år,

varför SLL under denna tid varken behöver lägga ner tid eller kostnader avseende upp-

handling såvitt avser de tjänster som OPS-avtalet omfattar.


LEGAL#2690340V3

17 oktober 2007 26(27)

Oavsett om SLL handlar upp tjänsterna inom ramen för ett OPS-projekt eller som traditio-

nella entreprenader måste SLL arbeta fram kravspecifikationer. Kravspecifikationen i

OPS-projektet skiljer sig i flera avseende från de specifikationer som används i traditionel-

la entreprenader med tanke på att fokus i OPS-projektet ligger på funktionskrav. Det är

dock inte säkert att framtagandet av en sådan kravspecifikation är avsevärt dyrare eller tar

avsevärt mycket längre tid jämfört med framtagande av flertalet enskilda kravspecifikatio-

ner för upphandling av samma tjänster på traditionell basis. Detta kommer förstås att bero

på i vilken utsträckning SLL för traditionella entreprenader skulle kunna återanvända tidi-

gare framtagna specifikationer.

5. Statsstöd

Banverket, VTI och Vägverket skriver i sin rapport ”En svensk modell för offenligt-privat

samverkan vid infrastrukturinvesteringar” att det vid vissa OPS-projekt bör utredas om

byggnationen och dess finansiering står i strid med EGs statsstödsregler. Frågan analyseras

dock inte närmre i rapporten. Bakgrunden till att den tas upp är sannolikt de möjligheter till

stöd inom transportsektorn som framgår av EG-fördraget och rådsförordningen om stöd till

transporter på järnväg, väg och inre vattenvägar (1107/70/EEG).

För SLLs del kan konstateras att redan det faktum att man följer LOU, kan sägas innebära

en bekräftelse på att det inte är fråga om statsstöd. SLL anger i förfrågningsunderlaget vad

man vill ha levererat och den som får leverera har fått ett kontrakt i full konkurrens med

andra. Om SLL i förfrågningsunderlaget skulle ange t.ex. att den som får kontraktet under

x år får ett räntefritt lån av SLL, så har alla anbudsgivare kunnat ta med detta i sin prissätt-

ning. Det innebär att även om SLL ger många förmåner i förfrågningsunderlaget, så blir

det pris SLL har att betala lägre, dvs det blir fråga om ett nollsummespel. SLL har betalat

ett marknadspris för det man får. Resonemanget är teoretiskt, men i princip kan det aldrig

bli tal om statsstöd vid offentlig upphandling. Den som däremot bryter mot LOU och t.ex.

direktupphandlar kan mycket väl anses ge ett olovligt statsstöd.


LEGAL#2690340V3

__________________________

17 oktober 2007 27(27)


New Karolinska Solna Hospital Draft Market Briefing Document

1. Background and Purpose

The New Karolinska Solna Hospital (NKS) will be the largest specialist hospital in Sweden. It will

offer state of the art specialist clinical services, education and research. A market sounding

process is being conducted to determine the level and nature of interest in developing this project

as a Public Private Partnership (PPP). The feedback from this exercise will feature prominently in

the analysis carried out to determine the eventual procurement route.

The conceptual design for the hospital was selected from competing architectural entries in 2006

and the functional requirements are now being developed. The Stockholm County Council (SLL)

will undertake an assessment and approval process resulting in a decision on the investment and

method of procurement in February 2008. This conceptual design will enable the hospital

authorities to test and develop their concepts of healthcare delivery in the future.

PricewaterhouseCoopers in Sweden (PwC) has been engaged by the County Council to provide

advice on alternative procurement methods including PPP. This market sounding process will

make an important contribution to this assessment. Dependant upon the outcome of this work, the

Council may undertake a bidder pre qualification phase from November. This would be on the

basis that it is without prejudice to its subsequent decision on proceeding with the project.

Through this market sounding process PwC is seeking the views of potential project participants

including major international PPP investors and construction corporations. For example, PwC are

seeking to understand their views on the:

factors impacting interest in undertaking a PPP project for Karolinska

factors impacting interest in the Swedish construction market generally

proposed scope of the PPP

proposed legal structure for the PPP project

proposed process to appoint a PPP partner

lessons learnt from UK hospital PFI projects

potential for design innovation and whole of life asset management

the inclusion of a patient and families hotel within the scope of the PPP; and

specific risk allocation and commercial issues of potential concern.


2. Description of the Project

NKS will be the largest specialist hospital in Sweden. It will offer state of the art specialist clinical,

education and training services. The total cost of the project is estimated to be in the region of €1

billion.

As the new university hospital for Stockholm, NKS will provide a range of specialist clinical services

as well as acute hospital services related to these specialised clinical services. In addition, it will

contribute to creating a biomedical centre in the Stockholm region for research and education.

Buildings, equipment and expertise will be used for integrated healthcare, research and education

purposes to enable skill transfer between these three activities.

The hospital will look to utilize the latest available technologies to enable it to continue providing

high quality healthcare to its patients in the most efficient manner. This will mean that the use of

systems such as Digital Picture and Archiving (PAC) will be maximized and that the use of Day

Case Surgery will extended as far as possible to treat patients in the most appropriate

environment.

The hospital will comprise the following patient beds and operating facilities:

Facilities Quantity

beds in single-bed rooms 400

other beds 175

intensive care beds 125

operating theatres 28

The hospital will also include facilities for:

Radiation therapy and Diagnostics

24 hour Accident and Emergency Service

Clinical laboratories, sterile center and pharmacy

Common premises, administration, parking services; and

Research and education facilities.

The current design is based on an estimated floor space of 428 000 gross sqm . This space

estimate includes:

42 000 of this space is an existing laboratory building that will be reconstructed as a part of

the PPP ; and

56 000 sqm is parking with 2 200 parking spaces.

The Council own the site and the demolition and site works are currently expected to be outside the

scope of the PPP.

Further information on the project can be found on the project website at:

http://www.locum.se/NUS/StartPage.aspx?id=1803

(2)


3. PPP Opportunity

In addition to being the flagship construction project in terms of size and importance, the New

Karolinska Solna Hospital PPP whilst being designed to meet the Council’s healthcare

requirements would be conscious of investor needs. The PPP project would be structured in a way

that recognises accepted principles and tried and tested project scope. Therefore, the project

scope is likely to closely resemble a typical UK PFI project with greenfield construction and the

typical range of facilities management services. The PPP legal structure would be based on

internationally accepted PPP principles. The commercial and legal structure would allow direct

comparison with other hospital PPP projects in the UK and globally supporting competitive

financing and longer term secondary market liquidity for debt and equity.

New Karolinska Solna Hospital has the potential to be one of the first of a series of PPP projects in

Sweden. A new coalition Swedish government was elected in 2006. The new government has

clearly indicated its interest in trying new forms for procurement, risk sharing and financing of public

investment, in particular for large public infrastructure investment projects. It has commissioned a

study from the road and rail authorities, which identified no absolute legal or other impediments to

PPP in Sweden. The government is considering the use of PPPs as an option to improve economic

efficiency, in particular for train and road projects. In the coming Infrastructure Bill that will be

proposed to the Riksdag (the Swedish parliament) in March, it is likely that the Government will ask

for permission to initiate the procurement using PPP for a few selected road and rail projects. In

other sectors such as defence and municipal investments, PPP is already being implemented as

pilot projects have been announced and are being procured. If positive experiences can be

demonstrated, schools and hospitals may follow suit.

Public expenditure in Sweden accounts for a high share of GDP and the scale of decentralisation

of tasks to Municipalities and County Councils is substantial in international terms. Municipalities

and county councils account for the bulk of welfare services by being responsible for schools,

healthcare and other forms of care, local government expenditure accounts for a higher share of

GDP than in most other countries. On average some 70 per cent of municipal and county council

costs for services are financed by local taxes. Only a small proportion of the revenues, 15 per cent

on average, consists of central government grants. The Stockholm County Council has a stable

AA/A-1+ Standard and Poors credit rating.

The existing hospital facilities will continue in operation until the new facilities are available. Whilst

some buildings on the site will be demolished in preparation for the new hospital it will be to all

intents and purposes, a green field project. The project will not include the demolition works nor

any refurbishment or use of existing facilities. The PPP could also include the construction,

operation and running of the adjacent patient and families hospital, although that is not currently

included in the scope of the estimated costs.

The initial investment will include the financing and construction of the new facilities according to

specifications made by Council. The specification will be output based and conceptual in an effort

to promote innovation from bidders. A design that maximises operational flexibility is a key

(3)


equirement and we would engage with bidders at an early stage to discuss how that flexibility

might be achieved.

Clinical services and medical equipment, will be outside the scope of the PPP project. However, in

keeping with more traditional PPP models, the private sector will be expected to provide a range of

Facilities Management (FM) services.

The length of the contract has still to be determined but it is envisaged that it would be for a period

of between 20 and 40 years. This will include maintenance and lifecycle obligations for the duration

of the contract.

The private partner is also expected to supply general FM services under the PPP arrangement as

part of the contract, as indicated above. The range of such services has not been finally

determined yet but could include all or some of the following:

Security Services

Cleaning

Laundry

Reception, conference and meeting services

Copying and printing

Postal services

Transport

Maintenance

Waste Disposal

PwC welcome comments on the scope indicated above. For example should services like laundry,

staff and patient catering and portering (internal movement of patients) be included?

In keeping with standard approaches, the contract will allow for FM services to be values tested at

various points throughout the term of the contract.

(4)


4. Contract Structure

The contract structure of the NKS project will follow what is standard practice within the field of

PPP for similar types of projects. Accordingly, the main contract of the project (the “Pro¬ject

Agreement”) will be a contract to be entered into by and between SLL (or a public entity chosen or

established by SLL for this purpose) and a Swedish limited liability company which will be created

specifically for the purpose of NKS project by the bidder that has submitted the winning bid (the

“SPC”).

The Project Agreement will define the rights and obligations of SLL and SPC for the development

and operation of the NKS project. It will give SPC the right and obligation to finance, construct and

operate the NKS project for the contract period. Furthermore, it will allocate the project risks

between SLL and SPC.

The Project Agreement will be based on Swedish contract law, legislation and commercial practice.

Principles developed and used in international PPP-projects of a similar kind, including the PFI

schemes in the National Health Service in the UK, will serve as basis as regards commercial terms.

Where appropriate, UK experience will be applied to improve certain areas of the contract such as

change procedures.

The Payment Mechanism for the Project will be similar to those used on other health PPP deals

and is likely to be based on a combination of availability and performance measures.

The terms and conditions of, and the allocation of project risks in, the Project Agreement shall be

consistent with completed PPP projects and attractive to Swedish and international bidders and

shall ensure that the NKS project will be bankable.

Swedish law will govern the Project Agreement. Disputes and differences in connection with or

arising out of the Project Agreement will be finally settled by arbitration in Sweden.

(5)


5. Process

The conceptual design for the hospital was selected from competing architectural entries in 2006.

Currently, a planning process is taking place. The project programs, processing of successful

proposals, activity description and equipment programs are being developed. This market sounding

is being undertaken in parallel with the early stages of development of the functional requirements.

The detailed design, under a PPP, will be undertaken in conjunction with the bidders.

The detailed construction design is intended to start during 2008. The pre-qualified bidders will be

requested to develop and submit certain design information with their bids. The construction phase

is intended to start during 2009 and will be ongoing until 2016, with the first phase expected to

open in 2013. SLL would be interested in participant’s views on whether, based on the information

contained herein, under a PPP procurement the construction period could be shortened in any

way.

The PPP procurement process will include a prequalification phase.

Contacts:

All contacts in relation to this Market Sounding should be directed to the following individuals:

Paul da Rita

PricewaterhouseCoopers LLP

+44 207 212 5932

+44 7740 639912

Olle Westin

PricewaterhouseCoopers (Sweden)

+46 709 293 112

(6)

More magazines by this user
Similar magazines