Verksamhetsberättelse 2012 - Älvstranden Utveckling

VÄGEN TILL DEN
NYA STADEN
VERKSAMHETSBERÄTTELSE 2012

Så här en bit in på 2013 kan jag konstatera att vi äntligen kan sluta vänta och i stället rikta in
kompassen mot framtiden.
Kommunstyrelsen och Kommunfullmäktige har beslutat
ett nytt ägardirektiv. Direktivet innebär att ägarna tror
på bolaget och vill fortsätta att satsa på verksamheten.
I och med att fullmäktige i höstas antog visionen för
Älvstaden är det nu hög tid att ta tag i stadsutvecklingen
i Göteborgs centrala delar. Vårt nya ägardirektiv ger oss
rollen som part i arbetet med exploateringen – i samarbete
med övriga stadsplanerande nämnder. Ett resultat
av detta blir med stor sannolikhet att vårt bolags verksamhet
kommer att växa under de kommande åren.
Konjunkturerna svänger snabbare och snabbare och
också med större lokala variationer. 2011 skedde stora
nedgångar ute i världen men Sverige klarade sig bra och
Göteborg ännu bättre. Denna utveckling fortsatte in på
2012 men under hösten kunde vi konstatera att Sverige
och även Göteborg drabbats med stora varsel och uppsägningar
som följd.
Att jobba med målstyrning i stället för detaljstyrning är
för mig en viktig ledarskapsfråga. Personalen är en av
grundstenarna i ett bolag som vårt och även under 2012
har det visat sig vara framgångsrikt att ha kompetent
personal som jobbar mot uppsatta mål.
Både 2011 och 2012 har uthyrning av lokaler varit ett
prioriterat mål. Resultatet av arbetet 2012 är positivt med
en nyuthyrning på drygt 22 000 kvm, sannolikt mest
i staden. Det goda resultatet medför att Lindholmen
fortsätter att utvecklas. Idag är det cirka 20 000 personer
som har sitt dagliga värv på våra gamla varvs områden.
Resultatet ger också positiv feedback till personalen som
tycker det är kul på jobbet och trivs med sitt arbete. I årets
NMI-undersökning nådde vi all-time-high med ett helhetsbetyg
som ökade från 78 till 80 på en 100-gradig skala.
Stadsutvecklingen, och därmed byggandet, har under det
gångna året fortsatt legat på en hög nivå inom vårt geografiska
område. Under året pågick byggandet av cirka
2 000 lägenheter inom Västra Eriksberg, Sanne gården,
Lindholmen och Kvillebäcken. Bolaget har också fortsatt
investera i Lindholmen Science Park bland annat med
färdigställandet av kontorslokaler och ett nytt p-hus.
Glädjande är de kommersiella investeringar som näringslivet
står för i form av hotell och nytt kontorshus. Det är
Skanska respektive Eklandia som bygger med invigning
och inflyttning under våren 2013.
Under året har detaljplanen för Skeppsbrons första etapp
vunnit laga kraft. Det innebär att byggnation av ny spårväg
mellan Lilla Torget och Järntorget kommer att starta
under början av 2013.
Ekonomin visar åter på ett gott resultat. Vi har kunnat
vända det budgeterade underskottet på knappt 62 Mkr
till en vinst på drygt 55 Mkr. Förutom reversering av
tidigare nedskrivningar är det den goda uthyrningen och
en tomtförsäljning som står för de stora talen. Och vi
kan även konstatera att en effektivisering av det dagliga
arbetet med förvaltning, underhåll och administration
understiger de budgeterade kostnaderna.
2012 – åTER ETT
BRA åR föR
ÄLVSTRANDEN
UTVEcKLING
Efter sju år som VD lämnar jag nu VD-posten. Det känns
konstigt att avge min sista årsredovisning för Älvstranden
och skriva mitt sista VD-ord. Men det känns ändå skönt
att lämna bolaget när flaggan är i topp. För 2012 blev
topp för oss i många avseenden.
2013 kommer att bli ett spännande år för Älvstranden.
Hur det nya ägardirektivet ska omsättas i praktiken
kommer att innebära spännande och dynamiska utmaningar
för bolaget och dess medarbetare. Jag önskar
alla berörda lycka till.
Mats Andersson, VD Älvstranden Utveckling AB
2 3

VI VÄLKoMNAR
VÄGVISARNA!
1996 köpte Göteborgs Stad det som idag är Älvstranden
Utveckling AB. Den 16 år långa resan
fram till det som speglas i denna verksamhetsberättelse
har varit spännande, kreativ och högst
påtaglig i form av många människor som fyller
bostäder, kontor, butiker och skolor.
På det som en gång var öde industriytor bor nu 15 000
människor och 20 000 arbetar eller studerar här. Det
motsvarar faktiskt hälften av den antagna målsättningen
för Vision Älvstaden.
Vi som jobbar här känner stolthet över vad som åstadkommits
hittills och är fulla av energi över att arbetet
nu fortsätter med ökad tydlighet. Vision Älvstaden är
spikad av kommunen och en Färdplan för Älvstaden är
formulerad. Öppen för världen, inkluderande, grön och
dynamisk är ledorden. Kan inte bli bättre i våra ögon eftersom
vi, som en följd, fått ett splitter nytt ägardirektiv.
Vårt uppdrag är glasklart. Vi ska medverka till att förverkliga
Vision Älvstaden, hållbar i tre dimensioner.
Det är välgörande att vår ägare i direktivet formulerar
ett antal prioriterade huvudlinjer.
Bland annat ska vi ytterligare öka vår samverkan med
stadens planerande förvaltningar och nämnder och vara en
viktig aktör bland andra, nu när stadsutvecklingen fortsätter
österut mot Frihamnen och på Södra Älvstranden.
Välgörande är att begreppen barnperspektiv och blandstad
är tydliga i direktivet och att vi också ska öppna upp
för samverkan med mindre exploatörer och byggbolag.
Färdplanen är tydlig. Nu fortsätter äventyret
– för oss och för Göteborg.
4 5

”Lindholmen är en världsledande
arena för innovation och kreativitet.
Självklart ville vi etablera oss här.”
Therese Andersson, marknadschef Radisson Blu Riverside Hotel
6 7

Älvstrandens Elin Asplind och
stadsarkitekt Björn Siesjö syns ofta i
Älvrummet - Göteborgs mötesplats
för stadsbyggnad.
LjUSHUVUD
föR TRIVSEL
Thorbjörn Hotvedt är fastighetsteknikern som
många kallar hustomte. Men själv ser han sig
som The Green Man.
– Jag jobbar minst lika mycket med form, ljus
och växter som med traditionell fastighetsteknik.
Thorbjörn kan Norra Älvstranden. Han började som
varvsjobbare 1975 och har bott på Slottsberget och
Lindholmen i stort sett hela tiden. 2001 anställdes han
för att se till fastigheterna på Östra Lindholmen och han
har därför en gedigen erfarenhet av hur hela området
förvandlats och utvecklats.
– Jag minns ju när fartygen sjösattes och gick av staplarna
här ute och försöker nu se till att det som växt fram i
varvsindustrins ställe fungerar så bra som möjligt.
En proaktiv och energisk koll på hur lås, larm, hissar,
lampor, städning, temperatur och annat fungerar för
företagen som hyr lokaler – ja, det är naturligtvis en
självklarhet.
Varma miljöer
Thorbjörns sociala kompetens gör att han har lätt att
röra sig bland sina kunder och snappa upp önskemål
och behov. Men teknik är inte allt.
– Jag tänker i nya banor, vill göra hela miljön unik
och spännande. Det handlar inte bara om att rulla ut
röda mattan när nya hyresgäster flyttar in – fram förallt
är jag ute efter att skapa mer grönska och pocket parks
i en miljö med mycket sten och tegel. Vit italiensk
marmorkross i planteringar, mer träd, bänkar att umgås
på under lunchen, trevligare gångväg ner till kajen...
Det finns hela tiden saker att addera för mer värme
och trivsel.
Thorbjörns gröna fingrar och kreativitet kompletterar
han med samarbeten. Som med Hisingens parkintendent
Jens Larsen. Eller med sin ”belysningsgrupp” (kollegorna
Torgny Tennby och Helen Sandberg) – som inte minst
lyser upp november och december. 2012 värmdes Galjonen,
M1:an och Smedjans fasader upp med rött effektfilter och
sista arbetsdagen före jul blev The Green Man definitivt
också The Light Man när han ställde ut 200 flammande
marschaller på utvalda platser.
– Jag tänker ständigt på vad som kan göras bättre och
gör också allt för att det ska bli gjort. Något som jag tror
sprider glädje och stolthet bland våra hyresgäster!
UNIKT
P-HUS
I augusti 2012 öppnade Älvstranden
Utveckling ett unikt parkeringshus på
Lindholmen. Det vackra och fem våningar
höga p-huset är det första i Göteborg som
uppfyller European Parking Associations
krav för säkerhet och trivsel.
465 p-platser och 600 kvm ljusa och glasade
butiks ytor ryms i det totalt 11 000 kvm stora
huset. Plan 1–2 är för besökare och plan 3–5
hyrs av områdets företag. AF Bygg Göteborg
står för byggnationen, och placeringen intill det
nya hotellet och Lindholmen Science Park är
perfekt för närområdets behov. Att byggnaden är
ovanligt vacker med sitt rundade sedumtak och
fasad av tegel/trä spaljé gör inte saken sämre.
8 9

HoTELL
föR KREATIVA
Bilder: Ingela Vagsund/Radisson Blu
Lindholmen har fått sitt första hotell. Och det är
ingen blygsam skapelse. Radisson Blu Riverside
Hotel är hotell, restaurang och spa i områdets
högsta hus.
– Vi blir ett fyrstjärnigt hotell med femstjärnig
utsikt, säger försäljnings- och marknadschef
Therese Andersson.
Om Sverige är världens mest kreativa land och Göteborg
detta lands mest kreativa stad – då är Lindholmen ett
globalt epicentrum för ny teknik, nya tankar och digitala
lösningar i framkant.
– Det jobbar 20 000 intelligenta människor här som
är spjutspetsen mot framtiden. Vi vill bli deras mötesplats,
tillfälliga hem och ställe för avkoppling, säger VD
Malin Franck.
Själva hotelldelen rymmer 265 specialdesignade rum
och sviter.
– 24 timmars rumservice, minibar och fri tillgång till
spa-avdelningen är exempel på hur vi tänker. Det ska kännas
bekvämt och ombonat även om man är på arbetsresa.
ÄLVcYKLARE
Att ta sig över Göta Älv på ett snabbt,
billigt och enkelt sätt är något som är
viktigt för många göteborgare.
En av dem som cykelpendlar med
färjan Älvsnabbare är den 26-årige
studenten och inredningsdesignern
Marcos Montes.
Hotellets restaurang och bar heter Cuckoo’s Nest och är
designfirman Stylt Trampolis lek med myten om geni-
alitet på gränsen till galenskap. Filmen ”A Beautiful
Mind” hör till inspirationskällorna. 150 sittande gäster
kan servas med mat och dryck – även i glappen mellan
frukost, lunch och middag. Och när vädret tillåter finns
terrassplatser runt hela huset.
– Det blir en meny med klassisk hotellmat. Men med en
liten galen twist. Tapas istället för stor middag? Inga problem.
Vi satsar också på möjligheten att komponera ihop
delar av menyn efter eget huvud. Kreativitet ska uppmuntras!
Högst upp i huset finns hotellets wellnessavdelning.
Gym, bastu, rum för spabehandlingar och tre jacuzzis –
varav en utomhus på den magnifika terrassen.
– Utsikten här är fantastisk, säger Therese och slår ut
med handen. Man ser från Sävedalen till Älvsborgsbron och
har Göteborgs innerstad som en fond på andra sidan älven.
Vår takterrass kommer att utnyttjas flitigt till alla
möjliga möten och evenemang och en kväll med musik
är inga problem eftersom grannhusen i princip bara
befolkas dagtid…
Du är ju från Barcelona, hur hamnade du här?
– Min sambo är från Sverige och bor här i Göteborg,
så det är tack vare henne jag har kommit hit.
Hur länge har du bott här?
– Ja, vad är det nu? Två år tror jag.
Du går i skola på Lindholmen. Du har aldrig
funderat på att flytta till Hisingen?
– Jo lite. Det finns fina studentlägenheter nära skolan.
Men jag och min sambo trivs bra i Majorna och det är
så smidigt att ta sig till Lindholmen att det inte är ett
Samarbeten
Konferensutrymmen finns också och Radisson Blu
kommer att samarbeta med Lindholmen Conference
Centre och Aktiviteten vid större evenemang.
– Vi har ju egen brygga också och det finns inga gränser
för vad vi kan sy ihop – på egen hand eller som en del
av Lindholmens nätverk. Fördelen med vår placering är
att vi ligger mitt i en världsledande arena för innovation,
forskning och utbildning. Vi kan serva behovet av boende,
mat och avkoppling i närområdet. Samtidigt har vi bara
några minuter med buss eller båt till allt vad Göteborg
har att erbjuda på andra sidan älven.
måste att flytta. Med cykel tar det 20 minuter från dörr
till dörr, så det funkar perfekt att pendla. Dessutom är
det gratis att ta Älvsnabbare, så det kostar mig heller
ingenting.
Men är det inte kallt att cykla nu – du är ju van
vid trevligare väder?
– Det är många som tror att jag tycker det, men Göteborg
är ju inte så kallt egentligen. Det finns värre platser,
som Norrland till exempel. Sen gillar jag att cykla oavsett
årstid. Dels är det smidigt, och dessutom ger det bra motion!
10 11

DIGITAL fINGER-
ToPPSKÄNSLA
Unikt. Världsklass. Äntligen.
Superlativ och beröm har haglat över Visual
Arena Lindholmen sen öppnandet våren 2012.
– Vi har fått en fantastisk start och jobbar nu
brett för att ännu fler ska dra nytta av våra resurser,
säger programansvariga Mia Leterius.
Visual Arena Lindholmen drivs som ett program inom
Lindholmen Science Park. Fokus ligger på en digital
visualiseringsmiljö som kan användas för allt från design,
media och stadsutveckling till alla typer av forskning.
Göteborg Stad, Chalmers, Göteborgs Universitet,
Västra Götalandsregionen och Business Region Göteborg
är partners och det ger också en fingervisning om
vilken betydelse samhälle, näringsliv och akademi tror
att satsningen har för regionen. Samtidigt som den internationella
uppmärksamheten varit stor.
– Vi eftersträvar bredd, öppenhet och nätverkande,
säger Mia Leterius. Våra kunder har tillgång till både en
trivsam lobby och 50 – 70 platser i Hjärtat – med Europas
största multi-touch-skärm och en teknisk utrustning
som hela tiden kompletteras och uppdateras.
Stadsbyggnadskontoret är en flitig gäst. Liksom
Sigma, Meindbender, Dassault och SAAB:s försvarsgren.
I det sistnämnda fallet är dock dörren till Hjärtat
omsorgsfullt stängd…
Mia är ingenjör och designutbildad på HDK. Hon
förstår den avancerade tekniken, men har kollegor som
koncentrerar sig på den. Själv ser hon till helheten,
arenans vidareutveckling.
– Det här är en fantastisk mötesplats som ska vara
fylld av mänskliga möten och kreativ aktivitet.
SjöSÄKER På LAND
Sjöfart är ett verksamhetsområde som sysselsätter
ett stort antal människor i Västsverige – inte minst
på Lindholmen. Där utbildar Sjöfartsverket världens
kanske mest kompetenta sjökaptener, lotsar och
sjöräddare i sina fartygssimulatorer.
Sjöfartsverkets fartygssimulatorer är enorma pjäser. Det
känns verkligen som att stå på bryggan på ett riktigt
containerfartyg för den som står bakom spakarna på en
av simulatorerna på Lindholmen. Det känns till och med
som att fartyget gungar.
– Även om inte golvet rör sig så flyttar sig horisonten
så pass mycket att balanscentrat luras. Det är faktiskt
inte ovanligt att folk blir sjösjuka härinne, säger Sjöfartsverkets
innovationskoordinator Fredrik Karlsson med ett
skratt. Vi är ute efter realism och det lyckas vi uppnå!
Lotsar tränar i simulatorerna på regelbunden basis, både
under utbildning och när de är yrkesverksamma. Det är
förvarnat om att en gigantisk Maersk-båt är på väg in
i Göteborgs hamn. Då vill lotsen testa den i simulatorn
för att förbereda sig på bästa sätt.
Det görs också sjöräddningsövningar regelbundet som
handlar om att träna på koordineringen av räddningsinsatserna.
Även om den typen av incidenter är ovanliga.
– Problemet är att när det väl händer olyckor så får det
ofta förödande konsekvenser, säger Fredrik och syftar
på tragedier som Estonia, Scandinavian Star och det
italienska exemplet Costa Concordia.
Viktigt lärande
– Vi vill att man gör misstagen i våra simulatorer istäl let
för ute på sjön, och att man sen lär sig av de misstagen.
Till exempel kommer det hit kaptener och berättar om
en farlig situation de varit med om. Då kopierar vi det
aktuella scenariot, sen kör man det 200 gånger här. Efter
det har man lärt sig ganska mycket.
Men Sjöfartsverket sysslar inte bara med utbildning
och myndighetsutövning vilket många kanske tror. Man
fungerar också i som en idéförmedlare mellan företagen i
sjöfartsklustret.
– Vi ska verka som ett smörjmedel. Och den rollen
passar oss eftersom vi är en statlig organisation utan
affärsintresse och prestige. Det finns en massa källarföretag
här ute som sitter och klämmer på väldigt bra idéer som
behöver träffas, byta erfarenheter och skapa nätverk. Sjöfartsklustret
sysselsätter fortfarande mängder med folk i
Västsverige och i synnerhet här i Göteborgs hamn. Den
är i högsta grad en viktig bransch.
SIMULERING
ÄVEN På HjUL
Det är inte bara Sjöfartsverket som ägnar
sig åt simulatorverksamhet på Lindholmen.
Statens väg- och transportforskningsinstitut
(VTI) finns också i området.
Verksamheten omfattar samtliga transportslag och
områden som fordonsteknik, trafiksäkerhet och
miljö. Kunskapen som genereras här ger besluts-
underlag till aktörer både nationellt och internationellt.
VTI:s huvudkontor hittas i Linköping,
men närheten till bilindustrin gjorde Lindholmen
till en extra lämplig plats för institutets senaste
simulator.
– Vår Sim IV är i världsklass och har flera stora
fördelar. Den har ett mycket avancerat rörelsesystem
och vi kan skifta mellan personbils- och
lastbilskupé. I simulatorn har föraren dessutom
ett synfält som överstiger 180 grader, vilket är
viktigt för fartkänslan och för att upplevelsen
ska blir så lik verkligheten som möjligt, säger
Eva Åström på VTI:s kommunikationsenhet.
Jämförande test
Att utföra körtester i simulerad miljö är fördelaktigt
av flera anledningar.
– Till exempel kan vi utföra försök som inte
kan utföras i verkligheten av säkerhetsskäl. Och vi
kan jämföra vad variabler som ny teknik, trötthet,
alkoholpåverkan, kördynamik, miljö, vägutformning
och annat har för påverkan på körningen.
12 13

”Nya Kvillebäcken byggs med ett
grundläggande helhetstänk:
ekologiskt, ekonomiskt och socialt.”
Anneli Hulthén, kommunstyrelsens ordförande
14 15

KVILLEBÄcKENS NYBYGGARE
För Angelica Kjellberg, VD och fastighetschef för
Ivar Kjellbergs Fastighets AB, blev 2012 året då den
nya stadsdelen Kvillebäcken började förverkligas:
– Vi kom ur marken och började bygga hus, i år
slutförs produktionen och inflyttningen kan börja.
Vi planerar också att starta projekteringen av
nästa kvarter under året.
Kvillebäcken i centrala Lundby ska inom en snar framtid
bli en ny levande stadsdel med 2 000 nya hyres- och
bostadsrätter, butiker och service, cykelvägar och ett
gaturum med bevarat gatunät. Allt gjort för mänskliga
möten i urban miljö. Det stora området kring Backaplan
blir nu del av det nya Göteborgs city som växer fram på
båda sidor älven.
– Det känns jättespännande att vara med om förvandlingen
av ett industriområde till ett helt bostadsområde.
Det här är ju första delen av Älvstaden, ett helt nytt
Göteborg, säger Angelica Kjellberg, en av aktörerna i det
byggkonsortium som tagit sig an uppgiften att förverkliga
visionen om det nya Kvillebäcken.
Företaget bygger fyra hus med hyresrätter vid ett litet
torg, mitt i området. Uthyrningen av hyresrätterna i det
första kvarteret är nu igång. Under året planerar man
också att starta projekteringen av nästa kvarter.
Under 2013 ska produktionen av första kvarteret av
tre slutföras. Samtidigt är man i full färd med att
kommunicera ut de nya bostäderna på marknaden, och
intresset för dessa är mycket stort.
”EN HELARE STADSKÄRNA”
För kommunstyrelsens ordförande
Anneli Hulthén har Kvillebäcken
bara fördelar.
– Kvillebäcken är mitt i stan, det finns
goda cykel- och kollektivmöjligheter,
närhet till vatten och en blandad
miljö runtomkring.
Vilken betydelse har satsningen för
Hisingen? Och för Göteborg?
– Hisingen är en del av Göteborg så där
gör jag ingen skillnad! Det viktigaste
är tillskottet på bostäder, att vi lyckas
förtäta nära stadskärnan och nära
befintlig kollektivtrafik. Att vi förmår
bygga ihop staden så att älvstränderna
känns nära varandra och tillgängliga
för alla göteborgare. Att göteborgarna
börjar känna hur kort avståndet faktiskt
är mellan exempelvis Operan och
Frihamnen. När vi nu planerar för en
ny Göta älvbro ska vi försöka få till en
som blir mer anpassad för människor.
Vad är fördelen med konsortie-idén?
Finns det inga risker med så många
– Det blir ett blandat område, med såväl unga välutbildade
som vill bo nära staden, men också äldre som sålt sina hus.
Det viktiga är att staden tätas till, det ger mer dynamik
med mer folk på lite mindre yta.
Bebyggelsen blir också varierad.
– Det är roligt att hela området byggs lite högre än
vad man generellt gjort på Hisingen tidigare.
Och nya Kvillebäcken står för ett nytänk på flera plan.
Cykling tillåts ta extra stor plats i området, vilket kommer
att märkas.
– Ja, det blir gott om plats för cyklar, såväl parkeringar
som cykelbanor.
Hela området ska också präglas av ett miljösmart
bo ende, eftersom Kvillebäcken är den första stadsdelen
i Göteborg som byggs efter stadens nya tuffa miljökrav
och som kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad
nivå Silver.
– Det är mycket nytt att sätta sig in i och förstå, det är
verkligen en riktig resa vi är med om. Men modellen har
ändå en klok bredd, för det handlar både om att bygga
bra sunda hus och samtidigt se till att det är gott att leva
där med bra luft och lite buller.
Visst innebär de strängare kraven på grönt byggande att
kostnaderna ökar, men Angelica Kjellberg ser till nyttan:
– Vi tror och hoppas att det är en bra investering på
sikt, och det känns spännande att vara med om det här.
Kunskapen har vi ju med oss till nya projekt.
Inflyttningen i området är nu igång och fortsätter
under hela året.
aktörer i ett och samma område?
– Fördelarna är bland andra att de
olika aktörerna måste dela på riskerna,
om området exempelvis är förorenat
så är det ett gemensamt ansvar att
sanera marken. Vi vill också genom de
olika aktörerna försöka få till variation
i områdena så det inte blir en aktörs
preferenser som styr.
Projektet har en tydlig miljöprofil.
Varför fanns den prioriteringen så
tydligt redan från start?
– Vi både vill och måste bygga och leva
mer miljövänligt. Vi vill visa att det
går. Vi vill också vara tydliga med att
hållbarhet för oss är att ha med ett
helhetstänk från början baserat på samtliga
tre hållbarhetsdimensioner; ekologisk,
ekonomisk och social hållbarhet.
Finns det någon risk – som vissa
kritiker påstått – att ”vanligt folk”
pressas bort på grund av boendekostnaderna?
– Det är en risk som kan vara svår
att hantera. Därför måste frågan vara
levande då man planerar och stadsutveck-
lar områden. Vi behöver nya bostäder
och nyproducerade bostäder blir dyra
var vi än bygger, risken är alltid att
det drar med sig priserna på övriga
bostäder. Det som är bra är att allmännyttan
äger mycket hyresrätter i och
Fakta/ Kvillebäcken
Visionerna för Kvillebäcken är att skapa
en levande stadsdel där mötet mellan
människor står i fokus och där invånarna
kan leva klimatsmart. Allt endast 6 minuter
från Brunnsparken. Kvillebäcken byggs
av ett byggkonsortium bestående av
Bostadsbolaget, Derome, HSB Göteborg,
Ivar Kjellberg, NCC, Veidekke, Wallenstam
och Älvstranden Utveckling. Konsortiet påbörjade
sitt arbete med detaljplanen 2007
tillsammans med Stadsbyggnadskontoret.
kring Kville och det kan ge oss verktygen
att jobba med att minska risken för
gentrifiering. Sen tror jag också på att
satsa på och utveckla offentliga och
allmänna ytor i området som upplevs
välkomnande och tillgängliga men också
att området känns aktuellt att besöka
och vistas i för andra än enbart de som
bosätter sig där.
Som van och hängiven cyklist –
finns det något som skulle göra den
kategorins kontakt med city ännu
snabbare, säkrare och enklare?
– Gång- och cykelbron som vi vill
bygga över Göta älv!
16 17

”Människor som rör sig, färgerna
på vattnet, båtarna som glider förbi.
Eriksberg ger frihetskänsla!”
Bengt Meissner, boende på Västra Eriksberg
18 19

LEVANDE HANDEL!
En levande blandstad behöver näringsidkare. Eriksberg har nu
gott om service och butiker – från kaféer, restauranger och gym
till blommor, mode och frisör. Här är ett axplock av områdets
trivsamma serverings- och handelsutbud!
20 21

HYRESRÄTT På
föRSTA PARKETT
Bengt och Ann-Marie Meissner flyttade i septem ber
in i en av de nybyggda lägenheterna på Monsungatan.
Tidigare har de bott i ett radhus ovanpå
Gnistängstunneln, men livet i hyresrätt lockade
dem till Västra Eriksberg.
– Det är oerhört skönt att slippa allt underhåll,
all service och alla mördarsniglar, säger Bengt.
Byggandet i Västra Eriksberg har fortlöpt under hela
2012. Hela 380 bostäder har färdigställts och sammantaget
har nu 1 217 av 2 100 planerade lägenheter blivit
färdiga. Det har varit genomgående hårt tryck på både
hyres- och bostadsrätter. Många nyinflyttade lyfter fram
närheten till vattnet som den avgörande faktorn.
– Vatten är frihetskänsla. Och friheten känner du
varje dag när du ser färgerna på vattenytan,
båtarna som glider förbi och allt det här, säger Bengt
Meissner och slår ut med armen mot hamninloppet från
sin 60 kvadratmeter stora terrass.
– Vi har alltid dragits till vatten, jag och min fru. Så det
här läget värdesätter vi jättemycket.
Men vattnet är inte enda fördelen.
– Nej, här händer saker hela tiden. Det är fantastiskt
mycket människor som rör sig och utsikten är magnifik
både dagtid och på kvällen. Min fru säger att hon bara
kan stå och kika och njuta en hel dag, säger Bengt.
Det vackra promenadstråket längs med kajen är väldigt
populärt och i november blev Färjenästerrassen klar, en
park belägen på dockans västra sida. Den kompletterar
Bengt och Ann-Marie njuter av kaffe och hyresrätt
på Monsungatan.
redan existerande parker som Krokängsparken och Färjenäs-
parken.
– Det är väldigt härligt att man kan komma ut, att
det finns mysiga utflyktsmöjligheter och grönska, tycker
Bengt Meissner.
I takt med att området växer så dyker det också upp
fler och fler verksamheter. Bagerier, delikatessbutiker och
gym är bara några av de saker som har eller är på väg att
öppna i området.
– Man känner att det händer saker. Här finns redan
restauranger, frisör, vårdcentral och service butik. Och det
är självklart bra att det ständigt dyker upp nya aktörer,
säger Bengt.
PERfEKT PLATå föR BARNEN
Platån i Västra Eriksberg ligger nära Eriksbergs
kajliv, men på ett tryggt avstånd för de allra yngsta.
Det skyddade läget gör just denna etapp till den
mest barn- och familjevänliga.
Nybyggda Taubeskolan slog upp portarna i augusti.
Skolan, som har en inriktning på miljö och global
omvärld, tar emot barn från förskolan till sjätte klass.
– Uppstarten har gått väldigt bra, säger Ann-Christin
Barsjö som är rektor på Taubeskolan. Idag har vi drygt
100 elever, men skolan är väldigt flexibel och vi ska kunna
möta de behov som kommer att uppstå i takt med att fler
flyttar in. I alla fall upp till 350 elever.
Vid Platån har man även väldigt nära till Färje näsparken,
en park som även den till stora delar är anpassad
för barn. I västra delen finns en av Hisingens största
lekparker med klätterställningar, djurskulpturer och
en lång balansbom. Här finns även basket- och fotbollsplan,
skatepark och ett utegym.
– Skolan fick vara med och tycka till om parken, så vi
såg till att där fanns ytor där barnen kunde leka och röra
på sig, säger Ann-Christin Barsjö.
I området finns dessutom ytterligare fyra grundskolor,
varav en är för rörelsehindrade
barn och ungdomar.
– Vår skolbyggnad
uppfyller alla kriterier för
ett lågenergihus och har
fjärrvärme och avfallskvarn.
Det är ett fantastiskt
hus, men man måste
naturligtvis också fylla
det med ett bra innehåll!
ÄNTLIGEN BåTPLATS!
” Det är fantastiskt att ha båten så nära. Jag kan stå och titta på den från lägenheten
och det tar bara tre minuter att gå dit. Närheten är det bästa, att kunna ta sig ut på
havet när man vill. Dessutom använder vi båten som gäststuga när vi får gäster!”
Båthamnen vid bockkranen stod klar lagom till årets båtsäsong. Tommy Sjöberg är en av de 116 lyckliga som nu fått båtplats.
22 23

fRIHAMNEN NÄSTA!
Framtidens city i Göteborg stavas Frihamnen och
Ringön, områden som också ska spela en nyckelroll
för att knyta samman staden på båda sidor
om älven.
Bo Aronsson, stadsutvecklare på Älvstranden
Utveckling, är full av tillförsikt trots att det är ett
stort och komplicerat uppdrag.
Ytan är stor. En kvadratkilometer mitt i stadens hjärta
som i framtiden kan komma att hysa 8–10 000 boende
– och lika många arbetsplatser. Det handlar om Frihamnen
och delar av Ringön och är ett av staden Göteborgs
mest spännande framtida stadsbyggnadsprojekt.
– Vi som jobbar med det ser framför oss en tät innerstadsmiljö
i modern form, säger Bo Aronsson, som i
allra högsta grad är involverad i processen kring Frihamnens
framtid.
Under 2012 togs ett stort kliv framåt i processen, när
visionsarbetet för Älvstaden avslutades. Nu finns en
vision och strategi till stöd för utvecklingen av Frihamnen.
Ett första och mer konkret delmål blir den
permanenta jubileumspark i Frihamnen som ska stå
klar till stadens 400-årsjubileum 2021. Den får stor
betydelse både symboliskt och praktiskt, för att knyta
ihop den av älven delade staden.
Bo Aronsson är stadsutvecklare på Älvstranden.
frihamnens förvandling står nu på tur.
Frågor som rör jubileumsparkens plats, storlek och utformning,
liksom alla andra stora och små pusselbitar
som rör Frihamnens framtid är nu en uppgift för fyra
utvalda grupper (se faktaruta). Första teamet koncentrar
sig övergripande på täthet, innehåll och i vilken skala
man ska bygga.
– Ska det vara höga eller låga hus? Hur ska mixen av
boende, handel och publika anläggningar se ut? Deras
uppgift är att belysa dessa frågor för att ge underlag till
en bra diskussion.
En annan grupp ska ta sig an den komplexa idén för området
som en nod, en viktig länk för att knyta ihop staden
i enlighet med vision Älvstaden.
– Vi måste öka den sociala sammanhållningen i
Göteborg, även rent fysiskt. Det räcker inte med en ny
bro. Vi måste också utforma området så det inte bara
blir trafikstad, utan också en levande stad.
En tredje grupp har fokus på området som allmän plats –
men också som näringslivsarena.
– De gemensamma ytorna är viktiga att använda
rätt så att vi skapar ett attraktivt stadsliv och stimulerar
näringsverksamhet, det är viktigt för hela stadens attraktionskraft.
Stor delaktighet
Slutligen ska en grupp gå till djupet med vattenfrågor,
om uttrycket tillåts. Den delikata frågan om hur detta
område ska klara stigande havsnivåer är nämligen ingen
enkel historia.
– Det är ett extremt utsatt läge, här måste vi verkligen
lyckas lösa det problemet. Och vi ska samtidigt se till att
göteborgaren får tillgång till vattnet, så att vi skapar liv där.
De fyra gruppernas arbete kommer att redovisas i april
och innan dess kommer allmänheten att få tycka till.
– Delaktighet och diskussion på ett tidigt stadium är
oerhört viktigt för att det här ska bli lyckat. Vi kommer
att vara tydliga och berätta om allt vi gör och hur vi gör
det. Inte minst utvecklingen av Ringön kräver en egen
process och stor lyhördhet, så att vi går försiktigt fram
och hittar en bra integration av nytt och gammalt. Det
får inte toppstyras. Gör vi det bra kan det bli ett helt
unikt område för Sverige.
GRUPPER & TEMAN
föR ÄLVSTADEN:
Innehåll, täthet och skala:
• HLA/SLA från Danmark.
Noder och stråk:
• GüllerGüller från Holland/Schweiz
Stadsmiljö/jubileumspark:
• West8/White från Nederländerna/Sverige
Vatten som kvalitet/klimatanpassning:
• East/RED från England.
24
25

”Älvrummet är en mötesplats jag ofta
använder, med gott om plats, trevlig
känsla och en riktig modell över staden
– som ju slår alla virtuella 3D-modeller
med hästlängder!” Björn Siesjö, stadsarkitekt
26 27

Älvstrandens Elin Asplind och
stadsarkitekt Björn Siesjö syns ofta i
Älvrummet - Göteborgs mötesplats
för stadsbyggnad.
RUM föR UTVEcKLING
Älvrummet har i flera år varit arenan för information
och diskussion kring stadsutvecklingen i Göteborg.
Under 2012 har Stadsbyggnadskontoret dessutom
ökat sin närvaro.
– Det här är en mötesplats med många fördelar,
säger stadsarkitekt Björn Siesjö.
En drygt 81 kvadratmeter stor modell av Göteborgs centrala
delar runt älven dominerar golvutrymmet i Älvrummet.
Det är ett imponerande fågelperspektiv över dagens och
morgondagens byggnader, broar, tunnlar och leder – motsvarande
13 miljoner kvadratmeter i verklighetens Göteborg.
Björn Siesjö är full av lovord för skapelsen och tycker att
den slår allt vad virtuella alternativ heter.
Den klassiska guidningen runt den pedagogiska modellen
har också varit det mest bokade paketet. Inte minst för
skolor. Men Älvrummet rymmer så mycket mer.
– Vår uppgift är att väcka alla göteborgares nyfikenhet och
engagemang i frågor som rör utvecklingen av vår stad,
säger Elin Asplind, som jobbar med strategi och kommuni-
kation.
Projekt Älvstaden har varit ett stort och viktigt inslag
i Älvrummet under 2012 med tre olika utställningar,
slutpresentationer och visionsresor. Under våren invigdes
också en blogg- och läshörna med sköna soffor och sitt-
kuddar att slå sig ned i. Och Västsvenska paketet ordnade
öppet hus under hösten för att bemöta frågor kring trängsel-
skatten och övriga delar i det stora infrastrukturprojektet.
Tätare samarbete
– Stadsbyggnadskontorets serie av debattkvällar, Göteborg
Live, startade dessutom under hösten med Björn Siesjö
i spetsen, säger Elin. Det har kommit över 200 besökare
per gång och inneburit ett viktigt tillskott för Älvrummet
som arena för dialog.
Utställningar, debatter, workshops, soppluncher… Älvrummet
har självklara utrymmesbegränsningar rent fysiskt
– men inte när det gäller innehåll.
Arbetsgruppen för huset, bestående av represen tanter
från Älvstranden Utveckling och Stadsbyggnadskontoret,
har ett tätt samarbete. Vilket medfört ett både rikare och
bredare program.
Vad händer 2013?
– Vår nästa stora temautställning som kommer att handla
om människan i staden. Vi ska också vidareutveckla
Älvrummet och samarbetet med Stadsbyggnadskontoret
– exempelvis med deras satsning på digitala 3D-modeller
över Göteborg och projektet ”Min Stad”. Och så ska vi
naturligtvis fortsätta vårt utmanande arbete med att locka
en yngre målgrupp till Älvrummet.
Lite siffror kring året i Älvrummet:
Bokade guidningar 199
Bokade grupper totalt 413
Barn/Ungdom 57
Student/Universitet 28
Evenemang 24
Kommunbesök 12
Antal besökare 2012 86 165
Antal besökare sedan starten 2008 899 893
Möta Älv blev en stor succé under 2012.
TERRASS
föR ALLA
Älvrummets långsida mot Operan har blivit en
oas för många. I somras möblerades terrassen
för maximal trivsel och fri sittning i solen.
– Ett guldläge, säger Annika Rohdin Reumert.
Gänget bakom Älvrummet har drömt om ett kafé
i många år. Under ett av debattevenemangen i våras
hördes röster som saknade ett ställe i innerstan att
sitta och ha det skönt på – helt gratis.
– Så vi beslöt oss att fixa något där vem som helst kunde
slå sig ner, säger Annika. Med eget fika om så önskas.
Med hållbarhet som ledstjärna köptes begagnande
pinnstolar, trasmattor och solstolar på loppis. Second
hand-möblerna målades fräscha och Stadsjord bjöds in
för att odla allt från persilja och tomater till jordgubbar
och blommor i säckar och lådor. En kreativ läsar-
omröstning i Metro döpte terrassatsningen till Möta
Älv. Under våren öppnas Älvrummets uteverksamhet
igen och då ska dessutom alla få möjlighet att köpa
kravmärkt kaffe och ekologisk glass.
– Men det är naturligtvis frivilligt och utan köptvång
för den som bara vill sitta skönt!
28 29

VATTENSTAD
– EN ALLT ANNAT ÄN ToRR UTSTÄLLNING
Göteborg präglas av älv och hav. Men hur har andra
vattennära städer i världen utnyttjat sitt läge?
Satsningen Vattenstad gav roliga, spännande och
överraskande svar.
– Vi ville inspirera både allmänhet och branschfolk,
säger Älvrummets guide Sara Carlsson. Och
jag tycker verkligen att vi lyckats!
Älvrummet handlar i hög grad om vad som byggs
och planeras nu. Men Vattenstad har ju en annan
inriktning?
– Ja, vi ville se framåt och ut i världen på ett annat sätt
än våra övriga utställningar och pedagogiska grepp. Från
början tänkte vi i traditionella termer – hur framtidens
Sara carlsson, guide
boende vid vatten kan se ut. Men under arbetets gång
gled vi över i ett rent inspirationstänkande. Vi lyckades få
fram bilder på helt fantastiska sätt att bygga på stränder,
floder och hav.
Exempel?
– Allt från flytande hotell, teatrar och odlingar till båtar,
broar och bryggor med annorlunda och spektakulära lösningar.
Mycket bygger på foton och fakta som vi lyckats
hämta hem från när och fjärran. Okej, vår inriktning är
först och främst att informera allmänheten, men vi vill
också väcka tankar och idéer hos arkitekter och annat
branschfolk.
Vilken respons har ni fått?
– Bara positiv. Alla tycker att exemplen är roliga att titta
på och upptäcka. De enda klagomål jag hört har handlat
om att bilderna kunde ha varit större – men det begränsade
utrymmet gör att vi inte kan breda ut oss mer.
Hur länge finns Vattenstad på plats i Älvrummet?
– Fram till sommaren. Till hösten är det premiär på en
ny utställning. Då är temat hållbarhet, vilket också är
ett självklart fokusområde för Älvstranden som företag.
STUDENTER SATTE
GöTEBoRG På KARTAN
Konkurrensen var hård, men ”Göteborg Lyser”
tog hem segern i tävlingen om Älvrummets nya
kartdesign. Bakom det vinnande bidraget står
två nybakade 27-åriga chalmersarkitekter.
Tävlingen gick ut på att sätta in Älvrummets gigantiska
modell över Älvstranden i en vidare kontext. Sofie
Campanello och Catharina Dahl, som numera driver
arkitektbyrån Fabel Arkitektur, antog utmaningen.
Resultatet blev en jättelik tygkarta i mörka färger på
tre gånger fem meter. Ambitionen var att alla besökare
som kommer till Älvrummet skulle kunna sätta in sig
själva i sammanhanget och staden. Och att kartan ska
kunna väcka debatt.
– Därför har vi haft fokus på mellanrummen mellan
bebyggelsen. Att tydligt synliggöra dem visar på stadens
utvecklingspotential, säger Sofie.
– Vi gjorde också kartan så pass utzoomad att det är lätt
att orientera sig på den och att koppla ihop modellen
med staden i stort. Sofie och Catharina tycker att det
behövs fler sätt att knyta ihop staden.
– Det viktiga är att båda sidor av stan känner att de
delar på samma rum, så att man inte känner att man
står på Hisingen och tittar på Göteborg och tvärt om,
säger Sofie.
Förutom äran och en förverkligad jättekarta fick
vinnarna dela på en prischeck. Älvrummets motivering
till det vinnande bidraget lyder: ”Förslaget port rätterar
centrala Göteborg genom att visa den byggda strukturen
upplyst mot en mörk bakgrund – som en urban
stjärnhimmel. Det är både vackert, poetiskt och samtidigt
innehållsrikt där det visar på täthet, avstånd och
utformning. Att kartan är tryckt på tyg känns enkelt,
samtida och passar väl in i Älvrummet”.
30 31

HåLLBART foKUS YTTERLIGARE PRojEKT
Att tänka hållbart är en självklarhet för Älvstranden.
Målet är att utveckla och förvalta med högt
ställda miljökrav.
– Vi vill ta vårt ansvar helt enkelt, säger Erica
Bengtsson, bolagets miljösamordnare.
Vilka övergripande mål har ni?
– I affärsplanen betonar vi att de stadsdelar vi bygger ska
ligga i den hållbara utvecklingens framkant. Älvstranden
ska vara en spjutspets helt enkelt. Vi har inte nått ända
dit än, men det är vår självklara ambition. Dessutom ska
vi se till att minska våra koldioxidutsläpp med 80 procent
till 2020 jämfört med 2005.
Hur prioriterar ni för att lyckas?
– Vi jobbar i huvudsak på tre områden. För det första
med transporter – inklusive personalens resor och logistiken
i den fysiska planeringen. För det andra ser vi till energianvändningen
i fastighetsbeståndet, vilka energislag som
bör användas och hur man kan tänka energistrategiskt i
nya stadsdelar.
Och så det rent gröna förstås?
– Ja, grönska och vatten är ett tredje och oerhört viktigt
område. Det är resurser i stadsmiljön och det krävs klimat-
anpassning både i befintliga miljöer och planerade.
Har du något bra exempel?
– Ett väldigt bra till och med! Under hösten 2012 arbetade
fyra lag med att leverera hållbara idéer och innovativ teknik
för stadsdelen Lindholmshamnen i Göteborg. Initiativet
var ett sätt att utveckla miljöfokuserad stadsbyggnad i
Sverige. Parallella uppdrag är inte ovanligt inom arkitektur,
snarare tvärtom. Men när det gäller temat innovativ
miljöteknik är greppet betydligt ovanligare, för att inte
säga unikt.
Vad fick ni in för förslag?
– Vi ville ha idéer om hur kan man utnyttja bebyggelse
i samspel med stadens energisystem och smarta sätt att
använda grönska och dagvatten som resurser i stadsbebyggelsen.
Konsortiet bjöd in brett och valde sedan ut
Team ÅF, Team Norconsult, Team Sydväst och Team
Fojab. Förslagen vi fick in handlade om allt från hur man
genom gröna tak och ”raingardens” kan fördröja vattnet,
till hur husen kan isoleras och gårdarna vindskyddas
genom att placera träd på rätta ställen i området. Flera
av lagen hade dessutom idéer om hur man verkligen kan
använda vad solen ger. Till exempel finns det teknik för
att lagra solenergi under husen med hjälp av stenmjöl!
Samarbeten och dialog är förstås en viktig arbetsmetod?
– Självklart. För att komma längre, lära oss mer och
förbättra oss inom våra tre miljöområden arbetar vi med
strategiskt utvalda forsknings- och utvecklingsprojekt
i samarbete med andra partners som också vill driva
utvecklingen framåt. Exempelvis Delegationen för Hållbara
Städer och VINNOVA i Sverige samt EU. Allt vi
gör speglar vår grundläggande strävan – att vara ledande
inom hållbart stadsbyggande i Sverige.
Under året har vi utökat vår kompetens inom hållbarhetsområdet
med en processledare som på heltid ska
stärka vårt arbete med social hållbarhet i verksamheten.
Erica Bengtsson är
miljösamordnare
på Älvstranden.
Lindholmshamnen
Arbetet med att addera fler bostäder till Lindholmens
kvarter fortsatte under 2012. Ett konsortium med
Älvstranden, Peab, HSB Göteborg och Skanska bildades
och detaljplanen var på samråd under hösten. Förslaget
innehåller 350-500 lägenheter och cirka 3 000 kvm för
centrumverksamhet, förskola och friliggande restaurangbyggnad
med samlingslokal. Allt får tydligt fokus på
hållbarhet.
Inre Sannegården
Detta projekt sammanfogar Sannegårdshamnens östra
och västra sida till en helhet. Bostäder, breda kajstråk,
parker, butiker och kontor blir en naturlig länk och nere
vid vattnet planeras generösa trädäck och bryggor med
fina sollägen. Under 2012 har byggandet av 200 bostadsrätter
pågått. Samtliga kvarter utom två är påbörjade
och första inflyttning planeras till hösten 2013.
Skeppsbron
I dagsläget äger och förvaltar Älvstranden Utveckling
cirka 80 procent av de obebyggda byggrätterna på
Skeppsbron. Förhandlingar förs om förvärv av resterande
20 procent. Planen för spårvägsutbyggnaden vann laga
kraft under 2012. Trafikkontorets arbete startar under
2013 och våren 2015 rullar spårvagnar på Skeppsbron.
Detalj planen för hela området har arbetats fram i samarbete
med förvaltningar och myndig heter och förväntas
antas under 2013.
Älvstranden har många spännande samarbetsprojekt
på gång, präglade av en ambition att få
Göteborg att växa på rätt sätt. I denna verksamhetsberättelse
skildras några. Här är fem till som
under 2012 tagit nästa steg mot förverkligande.
Stora Torp
Älvstranden Utveckling förvärvade sin del av fastigheten
i samband med SVT:s förvärv och flytt till Kanalhuset
på Lindholmen. Stadsbyggnadskontoret driver planarbetet
i samarbete med Älvstranden. Ett konsortium är
bildat ihop med HSB Göteborg, NCC och Skanska och
cirka 450 bostäder ska byggas i harmoni med områdets
gröna parkkaraktär. Detaljplanens överklagande avslogs
av Länsstyrelsen strax före jul 2012.
Norra Masthugget
Området mellan Rosenlundsverket och Stigbergsliden
utreds för att bli en ny stadsdel med stadspuls och lokalt
liv som knyter samman Linné, Majorna och Centrum.
Planarbetet drivs i samarbete med stadsbyggnadskontoret,
Stena Fastigheter och Folkets Hus. 1 200 lägenheter och
140 000 kvm lokaler för kontor, handel, service och kultur
planeras. Detaljplanarbetet för de olika delarna kan nu
påbörjas enligt intentionerna i programrådet.
32 33

MERVÄRDE!
Vad är ”Wake up Lindholmen”?
– Ett kostnadsfritt frukostseminarium som vi försöker ha
två–tre gånger per termin. Vi anlitar inspirerande föredragshållare
med intressanta ämnen som berör de flesta.
Alla som lämnar lokalen ska känna sig fulla av energi
och entusiasm – och mätta av en enklare frukost. I
höstas gick vi även ut och frågade alla inbjudna vilken
deras drömgäst eller drömämne kunde vara. Vi fick in
många bra förslag och idéer till förbättringar.
Luciafirande har ni också?
– Vi anlitar Göteborgs Luciatrupp att sjunga i Lindholmen
Science Park. Det har blivit en enormt populär samling.
Senast kom 600! Det känns extra kul att många av
hyresgästerna är utländska och får ta del av en fin svensk
tradition.
Lindholmsstafetten är en annan tradition?
– Ja, det är ett stående inslag i början av september varje
år. Det är en stafett där fyra löpare i varje lag springer
julklappsinsamlingen för
Stadsmissionen väckte
pressens intresse.
Älvstranden vill skapa mervärde för kunderna. Den som hyr in sig ska känna att det inte bara
handlar om ett kontor. Tvärtom ska det tydligt märkas att hyresvärden anstränger sig mer än vad som
är standard i kontorsbranschen. Annika Rohdin Reumert har ett speciellt ansvar för det tänkandet.
2,5 km var runt Lindholmen. Vissa tränar och laddar
seriöst, andra är med bara för att det är kul. Syftet från
vår sida är att skapa liv och en trivsam stämning på
området. I september är det dags igen.
Under 2012 hade ni en fotoutställning också.
– Det var under Europas Maritima Dag i maj som vi
valde att bjuda på utomhusutställningen ”Norra
Älvstranden Då & Nu” på kajen vid Eriksbergs färjeläge.
Det är en fotoutställning som visar stora svartvita bilder
från platser längs Norra Älvstranden. Nutidsbilden är
tagen på exakt samma ställe som ”Då”-bilden vilket blir
extra intressant. All positiv respons gjorde att den fick
stå kvar ända till november.
GP och Metro uppmärksammade ett behjärtansvärt
initiativ före jul!
– Ja, vi brukar ge Stadsmissionen 50 000 kr varje år, men
2012 ville vi dessutom samla in julklappar. Vi valde att
i första hand fokusera på behövande tonåringar eftersom
denna grupp lätt glöms bort. Ett 20-tal av våra hyresgäster
nappade och vi fick in hela 1 000 jackor, tröjor,
biocheckar och spel med mera som jag hade nöjet att
överlämna till Stadsmissionen. Att hamna i tidningen
var naturligtvis inte huvudsaken, men det är alltid kul
när ett bra och lyckat grepp uppmärksammas, att vårt
engagemang syns utåt!
fULL KoLL På
EKoNoMISKA RISKER
Henrik Magnusson är controller med fokus på företagets
tre riskområden: Fastighetsförvaltningen, Fastigheternas
värde samt Ränte- och refinansieringsrisken.
Vilken är fastighetsförvaltningens största risk?
– Tillväxten i svensk ekonomi är den avgörande faktorn för efterfrågan
på kommersiella lokaler. ökad efterfrågan innebär minskade vakanser
och stigande hyresnivåer. En svag konjunktur kan däremot få omedelbar
påverkan på hyresintäkterna i och med ökad konkursrisk.
Hur tacklar ni det?
– Med en struktur i Älvstranden kontraktsportfölj avseende löptid,
antal kontrakt och branschsammansättning som ger en sammantaget
bra riskspridning. Uthyrningen har under 2012 varit framgångsrik med
en påtagligt sjunkande vakansgrad som följd.
Hur ser det ut på underhållssidan?
– Vi har under de senaste åren haft betydande kostnader för underhåll
av tegelfasader som tagit skada av väder och vind. Detta åtgärdsprogram
går nu mot sitt slut och vi ser därmed lägre framtida underhållskostnader.
När det gäller löpande driftskostnader – vad väger tyngst?
– Merparten består av taxebundna kostnader. Älvstranden har som
mål att minska förbrukningen av el och fjärrvärme med 30 procent
under perioden 2005–2020. förutom de miljömässiga vinsterna som
uppnås minskar vi även vår exponering mot prisförändringar på
marknaden.
Hur tas fastigheternas värde upp i redovisningen?
– Till det lägsta av bokfört värde och bedömt marknadsvärde. I de fall
det bokförda värdet överstiger marknadsvärdet finns ett nedskrivningsbehov.
omvänt innebär stigande marknadsvärden att reversering
– återföring – av tidigare nedskrivningar kan bli möjliga. Men förändringen
av fastighetsbeståndets värde påverkar kassaflödet först
då fastigheterna avyttras.
Vad har karaktäriserat värdet på fastighetsbeståndet?
– Det har stigit under 2012. Direktavkastningarna har i princip legat still
i förhållande till föregående år – värdeökningen beror istället på den
ökade hyresgraden och hyresnivån på ny- och omtecknade avtal.
Hur ser riskerna ut på räntesidan?
– Räntekostnaden är en av de enskilt största posterna i resultaträkningen
och risken här kan delas upp i två delar. Dels är det utvecklingen av räntenivån
och dels är det refinansieringsrisken, det vill säga möjligheten
att teckna nya lån i takt med att befintliga förfaller. Denna har minimerats
genom att bolagets finansiering uteslutande sker via Göteborgs Stads
koncernbank. för att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt
använder bolaget sig av räntederivat.
ETT UTVEcKLAT
SÄKERHETS ANSVAR
Patrik Lindberg är säkerhetsansvarig på
Älvstranden Utveckling AB. Det är ett arbete
på flera fronter och med olika fokus – allt
för en tryggare miljö och bättre hälsa.
Under 2012 började ni väva in begreppet social
hållbarhet i trygghets- och säkerhetsarbetet.
Varför?
– Därför att dessa två tidigare skilda koncept går
hand i hand. Älvstranden har som mål att bygga
och förvalta den goda staden, att då arbeta med
social hållbarhet i sin helhet känns lika naturligt
som självklart.
Vad har präglat trygghetsarbetet under 2012?
– Vi har haft ett förbättringsprojekt kring utemiljöerna
med fokus på trygghet. Vi har utökat och
förbättrat belysningen och gjort skötselplaner för
grönskan för att få goda grönytor utan att göra
avkall på tryggheten.
Vad är ”Säkerhetsgrupp Lindholmen”?
– Det är ett nätverk som fortsätter att stärkas genom
bra utbyten och en successiv utökning av medlemsantalet.
Under året har dessutom det lokalt
brottsförebyggande rådet i regi av Lundby stadsdelsförvaltning
fått en nystart. I och med detta
har Älvstranden blivit en samarbetspartner med
mål att verka för brottsförebyggande frågor kring
den norra älvstranden.
Det nya P-huset skapar också ökad trygghet?
– ja, projektet har blivit mycket lyckat och vi har
uppnått de mål vi satte på trygghetskonceptet
som tidigt beslutades. Sättet att införliva social
hållbarhet genom att projektera med trygghets-
och säkerhetsaspekter i P-huset kommer nu att
få bli ett gott exempel för vårt framtida byggande.
Även byggandet av Saluhallen i Kvillebäcken har
fått med sig input från vårt sätt att arbeta med
såväl trygghetsfrågor som med säkerhet.
Och hur står det till med hälsan…?
– Vårt arbetsmiljöarbete har under året haft fokus
på våra medarbetare. Arbetet ihop med företagshälsan
har gett oss både som individer och företag
bättre möjligheter att hålla oss hälsosamma.
Arbetsmiljögruppen har även genomfört skyddsronder
och regelbundna träffar under 2012. Vår
krisledningsgrupp har fått en ny riktlinje som övats
och vi har genomfört förbättringar i vårt incidenthanteringssystem.
34 35

INTÄKTER ocH RESULTAT
(Siffrorna inom parentes är resultatet för 2011)
För verksamhetsåret uppgick resultatet efter finansnetto till
85,0 (142,3) Mkr
Koncernens hyresintäkter för 2012 uppgick till 377,8 (359,6) Mkr.
Fastighetskostnaderna uppgick till – 159,6 (-182,2) Mkr.
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 218,2 (177,4) Mkr
vilket motsvarar en direktavkastning om 5,5 (4,4)%.
De centrala administrations- och marknadsföringskostnaderna
var -40,1 (-36,1) Mkr. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
uppgick till netto -2,2 (0,6) Mkr.
Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 189,9 (256,2)
Mkr. Finansnettot år 2012 uppgick till -104,9 (113,9) Mkr.
Efter belastning av aktuell skatt om -17,0 (-22,9) Mkr och uppskjuten
skatt om -12,4 (10,7) Mkr, dvs en nettoskattekostnad
om -29,4 (-12,2) Mkr uppgår årets resultat till 55,6 (130,1) Mkr.
Fastighetsbestånd
Koncernens fastighetsbestånd består per 2012-12-31 av 76
byggnader med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka
374 000 kvm. Fastighetsbeståndets bokförda värde uppgick
vid årets slut till 4.076,6 (3.815,5) Mkr.
Förändringar materiella anläggningstillgångar
Den externa värdering som gjordes 2012-12-31 visar att beståndets
marknadsvärde sammantaget överstiger det bokförda med
2651,0 Mkr, motsvarande knappt 65,0%.
Fastighetsbeståndet och pågående nyanläggningar har under
perioden förändrats enligt nedanstående tabell.
Förvärv
Inga förvärv har skett under 2012.
Avyttringar
Under 2012 har kontrakt tecknats beträffande avyttring av två
lotter på Kvillebäcken av markägarkonsortiet där Älvstrandens
andel uppgår till 44%. Det är två byggrätter som enligt plan ska
bebyggas med kommersiella lokaler varav den ena avyttrades
till Tornstaden och den andra till AF Bygg.
Innan årsskiftet tecknades kontrakt beträffande försäljning
av fastigheten Lundbyvassen 8:1 till Bra Bygg AB. Planen är att
uppföra ett kontorshus för Semcon med en sammanlagd yta
om knappt 9 000 kvm BTA.
Fastigheter Pågående nyanläggning Summa
Bokfört värde 2012-01-01 3 815 195 4 010
Förvärv 2 135 137
Försäljningar -8 – -8
Omfördelning 263 -263 –
Avskrivningar -102 – -102
Nedskrivningar -3 – -3
Reverseringar 109 – 109
Bokfört värde 2012-12-31 4 076 67 4 143
Finansiering
Älvstranden Utveckling AB:s finansiering per 2012-12-31 kan
sammanfattas i diagrammet till höger.
Vid årets slut uppgick det egna kapitalet till 510,6 (454,9) Mkr
vilket motsvarar en soliditet om 11,5 (10,5)%. Räntebärande
lån uppgick vid årets slut till 3.210,0 (3.180,0) Mkr.
Finansieringen utgörs av lån från Göteborgs Stads koncernbank.
Lånen från koncernbanken är kortfristiga men enligt
kommunens finanspolicy har koncernbanken ett åtagande
att svara för bolagens finansieringsbehov. Den genomsnittliga
räntan per 2012-12-31 var 3,44% och den genomsnittliga
räntebindningstiden uppgick till 2,80 år. Ränteförfallostrukturen
har i huvudsak uppnåtts genom att lån med korta
räntebindningstider har förlängts i tid via ränteswapavtal.
Moderbolaget
Resultatet efter skatt blev -70,4 (-37,7) Mkr. Moderbolagets
balansomslutning uppgick till 2.191,7 (2.196,7) Mkr. Utöver
kortfristiga fordringar om 5,4 (1,3 )Mkr består tillgångarna i
huvudsak av materiella och finansiella anläggningstillgångar
om 2.186,3 (2.195,4) Mkr.
Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om
300,5 (368,3) Mkr och långfristiga lån om 1.200 (1.200,0) Mkr.
Räntebärande lån 73,0%
Övriga skulder 15,5%
36 37
Eget kapital 11,5%
Ränteförfallostruktur 2012-12-31
Andel förfall Ränta
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
0,0 %

Resultaträkning
Mkr
2012
jan–dec
2011
jan–dec
Hyresintäkter 377,8 359,6
Rörelsens kostnader
Driftskostnader -92,5 -95,9
Underhåll -32,6 -48,9
Hyresgästanpassning -2,1 -1,7
Tomträttsavgäld, arrende -0,9 -0,9
Fastighetsskatt -23,4 -23,2
Uthyrning och fastighetsadministration -8,1 -11,6
Driftnetto 218,2 177,4
Avskrivningar, nedskrivningar och reverseringar 3,8 -65,4
Bruttoresultat 222,0 112,0
Realisationsresultat sålda fastigheter 10,2 179,7
Central administration och marknadsföring -40,1 -36,1
Övriga rörelseintäkter 6,2 5,9
Övriga rörelsekostnader -8,4 -5,3
Rörelseresultat 189,9 256,2
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 59,0 56,3
Räntekostnader och liknande resultatposter -163,9 -170,2
Resultat efter finansiella poster 85,0 142,3
Skatt på årets resultat -29,4 -12,2
Årets resultat 55,6 130,1
Definitioner
Direktavkastning
Driftnetto i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på
fastighetsbeståndet inklusive obyggd mark.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt
justerat eget kapital.
Kassaflöde i sammandrag
Mkr
2012
jan–dec
2011
jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår
85,0 142,3
i kassaflödet, mm -111,4 -163,6
-26,4 -21,3
Betald skatt -45,0 -15,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital -71,4 -36,3
Kassaflöde från förändringar
i rörelsekapital
Ökning/minskning av rörelsefordringar 56,7 92,4
Ökning/minskning av rörelseskulder 40,8 -0,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 26,1 55,7
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -132,3 -90,8
Avyttring av materiella anläggningstillgångar 65,3 649,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-67,0 558,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 30,0 –
Amortering av lån - -660,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 30,0 -660,0
Årets kassaflöde -10,9 -46,0
Likvida medel vid årets början 76,6 122,6
Likvida medel vid årets slut 65,7 76,6
Avkastning på totalt kapital
Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader,
i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutning.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader,
i förhållande till finansiella kostnader.
Balansräkning i sammandrag
Koncernen
Älvstrandenkoncernen förvärvades av Göteborgs Stad 1996.
Säljare var staten som övertog driften av bolaget i samband
med strukturomvandlingen inom varvsnäringen som startade
under slutet av 1970-talet.
Älvstranden Utveckling AB (Älvstranden) är moderbolag i
Älvstrandenkoncernen. I koncernen ingår Norra Älvstranden
Utveckling AB (Norra Älvstranden) och Södra Älvstranden
Utveckling AB (Södra Älvstranden) som i sin tur har sammanlagt
20 dotter- och dotterdotterbolag.
Styrelsen har, förutom konstituerande sammanträde, under
året hållit fem proto kollförda sammanträden.
I april anordnades en konferens för styrelsen där bolaget
informerade om sitt arbetssätt och sin verksamhet.
I september deltog styrelsen i en workshop inför arbetet med
bolagets internkontrollplan.
38 39
Mkr
2012-12-31
2011-12-31
Tillgångar
Fastigheter samt inventarier 4094,3 3 833,8
Pågående nyanläggningar 67,3 195,3
Finansiella anläggningstillgångar 0,6 64,5
Kortfristiga fordringar 195,1 162,8
Likvida medel 65,7 76,6
Summa tillgångar 4423,0 4 333,0
Eget kapital och skulder
Eget kapital 510,6 454,9
Avsättningar 451,1 471,6
Långfristiga skulder 3215,0 3 185,0
Kortfristiga skulder 246,3 221,5
Summa eget kapital och skulder 4423,0 4 333,0
Från och med årsstämman 2012 har
Älvstrandens styrelse bestått av:
owe Nilsson (S) ordförande
Magnus Nylander (M) vice ordförande
Marina johansson (S) ledamot
Kjell Björkqvist (fP) ledamot
Ulf Kamne (MP) ledamot
Theres Börjesson (M) suppleant
Mats R Pilhem (V) suppleant
Martin Hellström (KD) suppleant
Nyckeltal
2012
jan–dec
2011
jan–dec
Hyresintäkter, Mkr 377,8 359,6
Resultat efter finansnetto, Mkr 85,0 142,3
Intäkter fastighetsförsäljning 64,7 648,8
Resultat fastighetsförsäljning 10,2 179,7
Fastighetsbestånd bokfört värde, Mkr 4076,6 3 815,5
Total uthyrningsbar yta, tkvm 374,0 376,4
Direktavkastning 5,5% 4,4%
Avkastning på totalt kapital 5,7% 6,8%
Avkastning på eget kapital 17,6% 36,5%
Soliditet 11,5% 10,5%
Räntetäckningsgrad 151,9% 183,6%
Antal anställda 42 41

40
Älvstranden Utveckling AB
Besöksadress: Götaverksgatan 10
Postadress: Box 8003, 402 77 Göteborg
Telefon: 031-779 96 00
020-ÄLVSTRANDEN
0771-ÄLVSTRANDEN
info.alvstranden@alvstranden.goteborg.se
älvstranden.com