Sätt rätt hyra'' (pdf, 2,07 MB) - Hyresgästföreningen

Sätt rätt hyra 

Handledning i systematisk hyressättning 

sätt rätt hyra 1

2 sätt rätt hyra

Sätt rätt hyra 

Handledning i systematisk hyressättning 


4 sätt rätt hyra 

Innehåll 

inledning 5 

en bakgrund 6 

processen 6 

förberedelser inför arbetet 7 

identifiering av hyressättningsenheter 9 

Värdering av standard och utformning av hyressättningsenheterna 11 

Servicenivå och förvaltningskvalitet 11 

Enkät – hyresgästernas värderingar av bostadsområden 12 

Analysera omflyttningsstatistik 13 

Summera informationen 13 

Sammanvägning av hyresgästernas betyg och standard 13 

relativa lägenhetspoäng 15 

Korrigeringspoäng 16 

databearbetning 19 

Exempel på beräkning av ny bruksvärdeshyra 20 

fastställ nya hyresnivåer 21 

Förändring av hyran 21 

arbete i etapper 

– en möjlighet i större bestånd 22 

Att särskilt tänka på i ett stort företag 22 

bilaga 1. boendets värden och 

boendes värderingar i sju kommuner 24 

bilaga 2. exempel på teknisk standard 

i hyressättningsenhet 26 

bilaga 3. lokal enkät 28 

Vem gör undersökningen? 28 

Förslag på frågor om olika egenskaper hos bostadsområden 30

Inledning 

Rätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är 

god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är viktig 

för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla 

hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer 

varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmarknadens 

parter. 

Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressättning 

i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är 

genomförd ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid skapar 

rättvisa för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets 

intäkter. 

Hyresgästföreningen och SABO har sedan 2004 drivit ett gemensamt 

projekt på uppdrag av Hyresmarknadskommittén. Syftet med projektet har 

varit att revidera den tidigare framtagna handledningen ”Hyressättning i 

kommunala bostadsföretag” från 1992 och skapa en modernare handledning 

för en systematisk hyressättning, inklusive ett bra datastöd. Arbetet innefattade 

en turné i landet för att ta del av erfarenheter kring hyressättning samt 

ett gemensamt hyressättningsarbete i Karlskrona. Sedan början av 1990-talet 

har parterna genomfört hyressättningsprocesser i ett fyrtiotal SABO-företag. 

Deras erfarenheter har vi arbetat in i detta nya system. 

Denna skrift ger en stegvis arbetsbeskrivning för att så lätt som möjligt 

sätta rätt hyra. 

Marknadshyror förekommer ofta i debatten som ett hot mot hyresgästernas 

möjligheter till ett bra och prisvärt boende. Med denna modell, där hyrorna 

förhandlas mellan parterna och där hyresgästernas värderingar ligger till 

grund för hyressättningen, blir det inte marknadshyror. 

Modellen är högst aktuell eftersom alla parter är överens om att hyressättningen 

även fortsättningsvis ska bygga på fri förhandlingsrätt mellan 

parterna via kollektiva förhandlingar och där hyrorna ska återspegla lägenheternas 

bruksvärde. 

Stockholm maj 2010 

Roland Sernlind Sven Bergenstråhle 

SABO Hyresgästföreningen 


Parterna träffar en 

principöverenskommelse 

om att genomföra en 

hyres översyn. 


Arbetet startar i hyreskommittén. 

Gemensam start av projektet med 

allmännyttan, privat fastighetsägare 

och Hyresgästföreningen. 

En bakgrund 

Frågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostadslägenheter 

med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra 

bör motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. 

Men det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i 

olika tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i 

ny- och ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägenheter 

i fastigheter som inte är ombyggda. 

Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandlingarna 

eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte 

alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot 

hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en 

högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard 

är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara. 

Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rättvis 

och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas 

Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala 

bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, 

som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs. 

Processen 

Arbetet startar med inventering av lägenheter 

och värdering av faktorer som ska påverka 

hyressättningen. Parterna avgör ambitionsnivå 

och detaljeringsgrad över vad som ska ingå. 

3–12 månader 

Enkätutskick

Förberedelser 

inför arbetet 

En korrigering av hyressättningen måste göras i samarbete mellan det kommunala 

bostadsföretaget och den lokala hyresgästföreningen och hela handboken 

är därför en beskrivning av parternas arbete under processen. 

Arbetet inleds med att parterna träffar en principöverenskommelse om 

att genomföra en hyresöversyn. Det är önskvärt att alla parter på den lokala 

hyresmarknaden är med på denna överenskommelse för att försöka skapa 

gemensamma spelregler och stärka hyresrättens attraktivitet. 

Metod, arbetssätt och andra förberedelser definieras av de lokala parterna 

och hyreskommittén 1 får i uppdrag att följa arbetet och bidra med underlag 

för en hyresgästenkät. Denna inledande del av processen beskrivs inte i 

handboken. 

1 Hyreskommittén är en lokalt partsammansatt kommitté med representanter för hyresgästerna 

samt de privata och allmännyttiga bostadsföretagen. Kommittén har till uppgift att övervaka den 

lokala hyressättningen. 

När samtliga faktorer är registrerade 

i programmet är det möjligt att simulera 

den nya hyran. 

Bearbetning av enkätsvar 

och utarbetande av 

preliminärt förslag. 

Presentation av ett preliminärt förslag som parterna 

kan stå för utåt till styrelse och hyresgäster. 

3–9 månader 

Förslag som kan fastställas 

i en formell förhandling. 



Hyressättningsenhet B 

Låghus utan hiss, buller 

Rangordning, 

hyressättningsenheter 

C. Hyresradhus med egen tomt 

A. Höghus med hiss, buller 

B. Låghus utan hiss, buller 

Hyressättningsenhet A 

Höghus med hiss, buller 

Hyressättningsenhet C 

Hyresradhus med egen tomt

Identifiering av 

hyressättningsenheter 

I varje kommun finns det olika bostadsområden och stadsdelar. Parterna bestämmer 

gemensamt vilka de är och hur de avgränsas från varandra. Det kan 

vara till hjälp i arbetet att dela in bostadsbeståndet i olika bebyggelsetyper, 

eftersom det ofta finns gemensamma egenskaper i en viss typ av bebyggelse. 

Småskaliga bostadsområden med varierande bebyggelse upplevs i allmänhet 

av hyresgäster som trevligare än storskaliga områden med ett mer enformigt 

utseende. Sådana skillnader bör vägas in i standardbedömningen. Det är 

därför viktigt att parterna kan komma överens om vilka faktorer som bör 

beaktas på hela den lokala hyresmarknaden, inte minst för att ge Hyresnämnden 

ett bra underlag vid tvister. 

Beståndet delas därefter in i hyressättningsenheter, det vill säga i fastigheter 

eller delar av fastigheter som är likartade. Ett gott råd är att värdera så 

mycket som möjligt på fastighetsnivå, eftersom det är arbetsamt och tar tid 

att inventera och registrera. 

I en och samma juridiska fastighet kan det finnas höghus, låghus och till 

och med radhus. De värderas troligen olika av hyresgästerna och ska därför 

hyressättas på olika sätt. 

I ett bostadsområde bestående av flera fastigheter kan det vara lämpligt att 

gruppera dem i hyressättningsenheter efter hustyp, även om de inte ligger 

alldeles intill varandra. 

Hyresättningsenhet B 

Hyresättningsenhet A 

! 

Hyressättningsenheter 

= fastigheter eller delar 

av fastigheter som är 

likartade. 

FAstiGHEt 


I lägenhetsstandarden värderas bland 

annat kvaliteten på tvättstugan. 


VärdEriNG AV stANdArd ocH utFormNiNG 

AV HyrEssättNiNGsENHEtErNA 

Standarden i merparten av lägenheterna värderas per fastighet eller om det 

finns olika hustyper inom en fastighet, per hyressättningsenhet. I värderingsarbetet 

får man god hjälp av den forskning som har gjorts och som visar hur 

hyresgästerna värderar ett antal egenskaper hos själva lägenheten och hos 

flerbostadshus. I bilaga 1 finns en sammanställning som visar hur hyresgäster 

i sju kommuner värderar ett antal egenskaper i lägenheter och flerbostadshus. 

Med standard menas erfarenhetsmässigt bland annat: 

• Utrustningsnivå i kök 

• Utrustningsnivå i badrum 

• Förekomst av balkong/uteplats 

• Kvalitet på elsystem, VA, ljudisolering, golv, ventilation 

• Kvalitet på gemensamma nyttigheter som tvättstuga, cykelrum 

och lägenhetsförråd 

• Förekomst av hiss 

• Förekomst av festlokal 

• Gårdsutformning 

Värderingen av standard görs efter att parterna gemensamt har gått igenom 

kända och registrerade uppgifter samt tekniska beskrivningar av de olika 

husen. Om dokumentation saknas eller om tveksamhet råder om fakta bör 

besiktningar göras. 

Bedömningen bör utgå från den normala standarden hos flertalet fastigheter 

i företaget eller på orten. Från den markeras avvikelser uppåt och nedåt i 

den enskilda fastigheten eller hyressättningsenheten. Se bilaga 2 där det finns 

ett förslag till lathund över vad man kan beakta vid fastställande av standarden 

i en fastighet. Med utgångspunkt från denna genomgång delar parterna 

in hyressättningsenheterna i ett antal standardklasser. 

Eventuella skillnader i standard mellan lägenheter i en och samma fastighet/hyressättningsenhet 

liksom till- och frånval värderas på lägenhetsnivå. 

Hur många klasser som är lämpligt att arbeta med beror på hur stora skillnaderna 

är. 

sErVicENiVå ocH FörVAltNiNGskVAlitEt 

Ofta strävar bostadsföretag efter att hålla samma servicenivå och förvaltningskvalitet 

i alla bostadsområden i sitt bostadsbestånd, men dessa kan 

skilja sig mycket mellan olika fastighetsägare. Vanligtvis ingår allt lägenhetsunderhåll 

liksom skötsel av gemensamma utrymmen och gård i hyran, men 

ibland inte. 

Det som kallas valfritt lägenhetsunderhåll (VLU) innebär att hyresgästen 

! 

Bedömningen bör 

utgå från den normala 

standarden hos flertalet 

fastigheter i företaget 

eller på orten. 


Nära till stadens centrum 

Nära till vattendrag, sjö eller hav 

Nära till naturområde eller park 

Nära till nöjen, pub, restaurang, bio m m 

Bilfri gård 

Är lugnt, låg bullernivå 

Trevlig utemiljö 

Har ren luft 

Är lummigt och grönt 

Är lätt att nå med bil 

Ordnade parkeringsplatser både för boende och gäster 

Goda allmänna kommunikationer som buss/lokaltåg 

Välordnade lekplatser 

Livsmedelsaffär i eller intill området 

Nära till vårdcentral 

Nära till skolor, daghem, fritids 

Nära till lokalt centrum med affärer, bank, post, m m 

Ett tryggt och säkert område 

Område med bra rykte 

Annat, nämligen _______________________________ 


FÖRSLAG PÅ FRÅGOR OM OLIKA 

EGENSKAPER HOS BOSTADSOMRÅDEN 

Värdering av det egna området 

Enkäten inleds med frågor om vilken betydelse som hyresgästen fäster vid 

olika egenskaper hos ett bostadsområde. Nedanstående frågor är allmänt 

utformade, men de bör konkretiseras och anpassas utifrån förhållandena i 

kommunen. 

1. Vad tycker du är viktigt för att ett område/en stadsdel ska vara bra att bo i? 

får betala en kostnad utöver månadshyran när lägenheten till exempel ska 

målas eller tapetseras. Ibland sköter hyresgästerna trappstädning eller gården 

själva. Ju mindre som ingår i hyran desto lägre ska hyran vara. 

Det finns också exempel på högre servicenivåer, till exempel att det finns 

en reception som kan bistå med olika tjänster eller en gästlägenhet. En hög 

servicenivå bör få genomslag på hyran. 

Undersökningar har visat att kvaliteten på fastighetsförvaltningen spelar 

stor roll för hyresgästerna och det är därför viktigt att parterna kommer överens 

om hur mycket dessa skillnader ska betyda för hyran. 

Många bostadsföretag genomför kundundersökningar om kvaliteten 

på fastighetsförvaltningen och tar fram så kallad Nöjd kundindex. I dessa 

undersökningar ställs ofta mycket konkreta frågor om hur det fungerar i den 

egna fastigheten och bostadsområdet. Resultatet av dessa undersökningar 

kan ge viktig information vid hyressättningen. 

ENkät – HyrEsGästErNAs VärdEriNGAr 

AV BostAdsområdEN 

Det är inte bara standard i och utformning av hyressättningsenheten som 

avgör boendekvaliteten, utan också andra egenskaper som till exempel trygghet, 

belägenhet och attraktivitet spelar roll för den upplevda kvaliteten. 

För att få reda på hur hyresgästerna på orten ser på dessa egenskaper är det 

bra att göra en enkätundersökning bland de boende. Undersökningen bör 

omfatta hyresgäster både i allmännyttiga och privata lägenheter och upplägget 

bör diskuteras inom hyreskommittén på orten. I enkäten kan hyresgästerna 

få ta ställning till vilka egenskaper hos bostadsområden som man 

värderar högst och om det egna bostadsområdet har dessa 

egenskaper. Man kan även fråga om hur hyresgäster 

Helt 

oviktigt 

Inte 

särskilt Ganska Mycket 

viktigt viktigt viktigt 

värderar att bo i olika delar av kommunen samt 

hur man värderar skillnader i egenskaper hos 

områden jämfört med skillnader i egenskaper hos 

hus och lägenheter. 

I bilaga 3 redovisas förslag på enkätfrågor som 

kan användas för att mäta hyresgästernas värderingar 

av det egna och andra bostadsområden i kommunen 

avseende trygghet, säkerhet, hemkänsla, belägenhet, 

tillgång till service, kommunikationer, parkeringsmöjligheter, 

fysisk miljö och estetiska kvaliteter. 

En enkät ger en översiktlig bild av hyresgästernas värde- 

ringar, men inte komplett information om hur de värderar 

varje hyressättningsenhet. För att få en komplett bild behövs 

information om omflyttning och efterfrågan på bostäder i 

olika delar av beståndet.

ANAlysErA omFlyttNiNGsstAtistik 

Hög omflyttning kan vara ett tecken på att man inte trivs riktigt bra i ett 

bostadsområde eller att hyresnivån upplevs som väl hög. Vid analys av omflyttningsstatistik 

bör man ta hänsyn till om andelen mycket små lägenheter 

(1 rum och kök och mindre) är stor, eftersom omflyttningen normalt är högre 

i dessa. 

summErA iNFormAtioNEN 

Genom information om omflyttning, resultat från enkäten samt kartläggning 

av värderingsenheter blir det möjligt att komma överens om en sammanvägd 

rangordning av alla områden eller hyressättningsenheter. Flera 

områden eller enheter kan hamna på samma rang på skalan. 

sAmmANVäGNiNG AV HyrEsGästErNAs 

BEtyG ocH stANdArd 

När rangordningen av hyressättningsenheter är genomförd ska de poängsättas. 

Fastigheten eller hyressättningsenheten med den lägsta standarden får 

värdet 100, under förutsättning att den uppfyller kraven på lägsta godtagbara 

standard, det vill säga värme och varmvatten, WC, dusch- eller badrum i 

lägenheten. Eventuella halvmoderna eller omoderna fastigheter får ett lägre 

värde. Hur stora skillnader i poängvärden på standard det bör finnas inom 

ett bostadsföretag bestäms av de lokala parterna. Anser man till exempel att 

skillnaden i standard mellan olika hyressättningsenheter är som högst 60 

procent, får hyressättningsenheter med den högsta standarden 160 poäng. 

Att 100 poäng är valt som värde för lägsta standard beror på att siffrorna 

lätt kan omvandlas till procent och därmed redovisa hyresskillnader mellan 

likvärdiga områden. 100 poäng är också en bra summa för att skapa en balans 

mellan poängen på hyressättningsenheten och de poäng man ger lägenheter 

av olika storlek. 

Hyresgästernas poäng adderas till hyressättningsenhetens poäng och 

poängskalan börjar vid 0. Den eller de hyressättningsenheter som ligger i det 

bostadsområde som hamnat lägst på rangskalan ges 0 poäng från hyresgästerna. 

Hur stor poängskillnaden ska vara mellan områden bestäms med hänsyn 

till hyresgästernas svar i enkäten på frågor om vad som är viktigast: standarden 

i lägenheterna eller områdets egenskaper. Om hyresgästerna har svarat 

att standarden är viktigare än områdenas egenskaper bör skillnaden mellan 

högsta och lägsta poäng som delas ut för standard vara större än poängskillnaden 

för områdets egenskaper och vice versa om områdenas egenskaper 

bedöms som viktigare än standarden hos lägenheter och hus. 

! 

Fastigheten eller 

hyressättningsenheten 

med den lägsta standarden 

får värdet 100, under 

förutsättning att den 

uppfyller kraven på lägsta 

godtagbara standard. 



Ett kök 

plus 

ett rum 

77 lägenhetspoäng 

34 typpoäng 

43 kvm

Relativa 

lägenhetspoäng 

Lägenheterna i varje hyressättningsenhet kan variera i storlek, utformning 

och standard. Därför behövs en kartläggning av samtliga lägenheter. En 

analys görs av tillgängliga uppgifter om lägenheterna, kompletterad med 

besitkningar vid behov. Målet med kartläggningen är att varje lägenhet ska 

vara identifierad och kunna poängsättas. 

SABO och Hyresgästernas Riksförbund gav 1992 ut en handledning med 

titeln Hyressättning i kommunala bostadsföretag och vi anser att denna modell 

för värdering via lägenhetspoäng fortfarande är att rekommendera. 

Modellen bygger på att lägenheter klassas utifrån antal rum och typ av 

kök. Varje lägenhetstyp ger en viss poäng, som summeras med lägenhetens 

yta vilket ger lägenheten dess lägenhetspoäng. Systemet medför att poängen 

varierar med lägenhetsstorlek. 

Ett rum ska alltid ha ett fönster och ha normal takhöjd för att räknas som 

rum. Användbarheten av ett rum beror bland annat på dess utformning och 

yta. I lägenheter som är 2 rum och kök och större bör sovrummet ha plats för en 

dubbelsäng. 

Små rum är inte allsidigt användbara. Ett rum som är mindre än 10 kvadratmeter 

men minst 6 kvadratmeter kallas för halvrum. Lägenhetspoängen 

för en lägenhet om till exempel 1,5 rum och kök blir då ytan plus medelvärdet 

av typpoängen för 1 respektive 2 rum och kök (40 + 34)/2 det vill säga ytan + 

37. Två halvrum räknas som ett helt rum. Se tabell nedan. 

tabell för beräkning av lägenhetspoäng 

Lägenhetstyp Typpoäng Lägenhetspoäng Kommentar 

1 rum och kokskåp 24 24 + ytan 

1 rum och kokvrå 27 27 + ytan 

1 rum och kök + 2 rum och kokvrå 34 34 + ytan 

1,5 rum och kök 37 37 + ytan 

2 rum och kök 40 40 + ytan 

2,5 rum och kök 42 42 + ytan 


3,5 rum och kök 46,5 46,5 + ytan 

4 rum och kök 49 49 + ytan Extra toalett för 4 rok och större 

4,5 rum och kök 50,5 50,5 + ytan 





! 

Lägenhetspoängen 

beror på antalet rum, 

kökstyp och boyta. 


plus & 

minus 


korriGEriNGsPoäNG 

Lägenhetspoängen är baserad på det som normalt ingår i hyran, det vill säga 

totalhyra inklusive värme och varmvatten men utan hushållsel, parkeringsplats 

eller andra tillval. 

Ibland kan poängen på en lägenhet behöva korrigeras. Det kan till 

exempel bero på att lägenheten har fyra eller fler rum och kök men saknar 

extra toalett, att lägenheter är olika attraktiva på olika våningsplan eller att 

planlösningen på något positivt eller negativt sätt är avvikande. Även annat 

än skillnader i antal rum, yta och kökstyp kan påverka hyran, till exempel 

skillnader i standard mellan lägenheter i samma fastighet. Storleken på korrigeringspoängen 

för enskilda avvikelser beslutas av parterna gemensamt och 

är erfarenhetsmässigt sett värda cirka 35 till 50 kronor per poäng och månad. 

I följande avsnitt går vi igenom vanligt förekommande avvikelser som 

hanteras med korrigeringspoäng. 

ytstora lägenheter med få rum 

Tabellen på sidan 15 är en fördelningstabell för normalstora lägenheter med 

hänsyn till antal rum. Detta medför att en lägenhet med få men stora rum 

kan få samma poäng som en med fler och mindre rum, vilket medför att de 

får samma hyra trots att den senare kan upplevas som mer prisvärd. För att 

kompensera den skillnad som en avvikande eller dålig planlösning medför 

kan den ytstora lägenheten få ett poängavdrag som kompensation. 

öppna planlösningar och avskiljbarhet 

Många lägenheter som byggts under senare år har öppna planlösningar, 

som innebär att till exempel kök och vardagsrum byggts ihop, utan avskiljande 

vägg. Ibland är det dock möjligt att avgränsa kök från vardagsrum, då 

det till exempel finns fönster både i köksdelen och i vardagsrummet. Denna 

möjlighet till avskiljbarhet är viktig vid poängsättning. Om det inte är 

möjligt att avskilja enheterna för att köket till exempel saknar fönster bör 

det medföra en reducering av värdet genom korrigeringspoäng. 

Våningsplan 

Lägenheter på olika våningsplan kan värderas olika, i synnerhet i hus med 

hiss. Dessa skillnader kan poängsättas genom korrigeringspoäng. 

Vid korrigering av lägenhetens värde för våningsplan kan det vara 

lämpligt att ge lägenheterna på det mittersta våningsplanet 0 poäng och 

därefter fördela pluspoäng till lägenheter ovanför och minuspoäng till 

lägenheter under. På så sätt blir den utdelade poängen i hyressättningsenheten 

sammanlagt 0 och poängsättningen blir endast en omfördelning 

av poäng inom hyressättningsenheten. (Läs mer om hyressättningsenheter 

på sidan 9.)

läge på eventuell balkong 

Även läget på en balkong kan värderas olika och bör då kunna påverka 

hyran. En balkong i norrläge är inte lika mycket värd som till exempel en 

i söderläge. Även balkongens läge i förhållande till en störande utemiljö 

kan vara något man bör ta hänsyn till. Dessa skillnader kan poängsättas 

via korrigeringspoäng, som i likhet med korrigeringspoängen för våningsplan 

ska summeras till noll inom hyressättningsenheten. 

kallhyra eller hushållsel 

Enligt hyreslagen beräknas bruksvärdeshyran från totalhyran, det vill 

säga hyran inklusive kostnader för värme och varmvatten, men utan 

eventuell hushållsel eller tillgång till parkeringsplats. Det förekommer 

att lägenheter bara debiteras kallhyra, vilket då måste korrigeras för att 

bruksvärde ska kunna beräknas. 

Detta görs genom att den faktiska genomsnittliga bränslekostnaden för 

fastigheten för den aktuella storleken på lägenhet läggs till hyran. På så vis 

blir alla lägenhetshyror jämförbara och en hyressättning kan göras. 

Innan hyrorna överförs till hyresdebiteringsregistret dras denna pålagda 

bränslekostnad bort från dessa hyror, så att bara kallhyran står på 

hyresavierna. Om till exempel hushållsel ingår i hyran tillämpas samma 

förfarande, fast då genom att kostnaden för hushållsel dras av. 

Fel i lägenhetsregister 

Vid poängsättning av lägenheter kan det vara bra att vara misstänksam, 

då det kan finnas fel i företagets lägenhetsregister om till exempel antal 

rum. Man bör särskilt kontrollera rumsstorlekarna i lägenheter som är 

små till ytan i förhållande till antalet rum. 

information till hyresgäster 

Hyresgästerna informeras om 

hur man värderar olika egenskaper 

som till exempel våningsplan, 

balkongläge, avsaknad av 

balkong etcetera. Varje hyresgäst 

får också redovisning av 

de uppgifter man har om deras 

lägenhet och ombeds att inom 

ett par veckor komma in med 

rättelser av uppgifter som de 

anser vara felaktiga. En avstämning 

görs. 


Uppgifter om varje lägenhet 

läggs in i en databas. 


Databearbetning 

Uppgifter om varje lägenhet läggs in i en databas och de uppgifter som behövs 

vid den slutliga hyressättningen finns i nedanstående tabell. 

Följande uppgifter bör framgå för varje hyressättningsenhet: 

standardklass och vilken poäng den medför – lägst poäng 100 

Betyg på bostadsområdets läge och kvalitet och vilken poäng detta medför 

– lägst 0 poäng 

servicenivå och kvalitet på förvaltningen – kan ge både plus och minus 

Huruvida hushållsel, värme och varmvatten ingår i hyran eller ej 

uppgifter om alla lägenheter i hyressättningsenheten: 

• Lägenhetstyp 

• Yta 

• Nuvarande debiterad hyra 

• Nuvarande totalhyra (med hänsyn till avvikelse i servicenivå) 

• Våningsplan (anges som x av y där y är antalet våningsplan i huset) 

• Avvikelser i utrustning eller utformning från vad som är normalt i hyressättningsenheten, 

till exempel: 

– Balkong 

– Extra toalett 

– Planlösning 

– Fönster åt två håll 

– Parkett i rum 

– Kyl och frys 

– Fläkt i kök 

– Diskbänksbelysning 

– Väggar och golv i badrum 

– Tvättmaskin – torktumlare i badrum 

– Avsaknad av dusch-/badrum 

– Förvaringsmöjligheter – garderob, linneskåp 

– Klädkammare 

– Speciellt: till exempel balkongens läge – väderstreck 

de nya hyrorna efter hyressättningen i alla lägenheter 

• Helt genomförda 

• Med begränsningar av möjliga förändringar 

Beräkningsmodellen ska vara enkel att använda då det är viktigt att båda 

parter enkelt kan pröva olika poängsättning. Det ska vara möjligt att ta bort, 

lägga till och ändra olika värden i modellen för att se vilket utfall det har på 

den slutliga hyran. Det ska också finnas färdiga diagramlayouter, som gör det 

enkelt att jämföra hyresnivåerna mellan olika hyressättningsområden genom 

att räkna fram månadshyran för en standardtyp av lägenhet med en viss yta. 


Beräkning: 

A Lägenhetspoäng: 

40+57 = 97 poäng 

B Lägenhetspoäng x hyres- 

sättningsenhetens poäng 

97*120 

= 11 640 poäng 

C Korrigeringspoäng x 100 

3*100 = 300 

D De bägge poängsummorna 

adderas 

11 640+300 

= 11 940 poäng 

E Företagets totala hyres intäkter 

divideras med företagets 

totala antal poäng, vilket ger 

en kvot. 

F Lägenhetens poäng x kvoten 

11 940*4,4 

= 52 536 kronor 

i årshyra 

Årshyran/12 = månadshyra 

52 536/12 

= 4 378 kr/månad 


Verktyget ska också kunna integreras med olika typer av hyresdebiteringssystem 

för att man utan större manuellt arbete ska kunna föra in överenskommen 

hyresnivå. 

ExEmPEl På BEräkNiNG AV Ny BruksVärdEsHyrA 

I programmet beräknas en kvot av den totala hyressumman i bostadsföretaget 

delat med total summa poäng. Kvoten anger antal kronor i årshyra per 

poäng. Denna kvot multipliceras med varje lägenhets unika lägenhetspoäng 

och produkten är lägenhetens nya årshyra. Följande exempel visar hur beräkning 

av en ny hyra i en fiktiv lägenhet räknas ut. 

Antag att vi ska beräkna hyran för en lägenhet med: 

A 2 rum och kök på 57 kvadratmeter. Enligt tabellen på sidan 15 ger detta 

40 + 57 poäng, det vill säga 97 lägenhetspoäng. 

B I den övergripande värderingen av hyressättningsenheten antar vi att fastigheten 

har fått 120 poäng. Denna summa multipliceras med lägenhetspoängen. 

C Vi antar också att lägenheten har fått 3 korrigeringspoäng tillagda på 

grund av att den har en mycket stor balkong. Korrigeringspoäng multipliceras 

med 100. 

D De beräknade poängsummorna för lägenheten adderas. 

E Företagets totala hyresintäkter divideras med företagets totala antal 

poäng vilket ger en kvot. I detta exempel antar vi att kvoten är 4,4. 

F Vid beräkning av ny hyra för en enskild lägenhet multipliceras lägenhetens 

framräknade poäng med kvoten. Detta ger den enskilda lägenhetens 

årshyra.

Fastställ nya 

hyresnivåer 

Resultatet analyseras och diskuteras av parterna som efter eventuella korrigeringar 

kan skapa ett scenario för en framtida hyresstruktur på orten. 

FöräNdriNG AV HyrAN 

Det finns olika modeller för hur införandet kan göras och det är viktigt att 

parterna noga diskuterar hur det ska gå till för att säkra besittningsskyddet. 

Om man vid införandet av de nya hyrorna väljer att införa dem generellt 

under en bestämd tidsperiod blir hyresförändringarna tydliga. Väljer man 

i stället att införa den nya hyran via tidsbegränsade rabatter för kvarboende 

hyresgäster måste man reda ut hur man ska göra med hyresgäster som flyttar 

inom företaget. 

Frågor att ta ställning till är till exempel 

• Ska de nya hyrorna införas i hela beståndet eller stegvis i delar av 

beståndet? 

• Ska de nya hyrorna införas vid särskilda tillfällen eller i samband med 

ordinarie hyresjusteringar? 

• Ska hyresförändringarna ske med synliga höjningar och sänkningar eller 

enbart med höjningar för dem vars lägenheter fått en högre bruksvärdering 

än idag? 

• Ska en successiv upptrappning till den nya bruksvärdeshyran göras för 

befintliga hyresgäster medan den nya hyran tillämpas direkt för nyinflyttade? 

• När ska alla lägenheter ha de nya hyrorna? 

gammal 

hyra 

ny 

hyra 


! 

Beroende på företagets 

storlek kan det i vissa fall 

vara en fördel att göra 

hyressättningen i olika 

etapper. 


Arbete i etapper 

– en möjlighet i 

större bestånd 

Ett stort företag kan av praktiska skäl inte genomföra en hyresöversyn i hela 

beståndet samtidigt, utan måste kunna dela upp arbetet i etapper. Erfarenheter 

visar att det går bra, men att man måste anpassa processen något. 

Det medför att man först gör en preliminär hyresöversyn av hela företaget. 

Den översynen ger hyresrelationer mellan delområden, hyressättningsenheter 

och framför allt mellan olika stora lägenheter. 

I en andra etapp kan område efter område ses över och därefter kan en 

slutlig översyn göras. 

Detta innebär att man i ett etappvist arbete bara får justera hyror för 

lägenheter vars nya hyror avviker mycket från de nuvarande efter den första 

hyresöversynen. Om en ny hyressättning genomförs utan att hela beståndet 

är analyserat finns en risk att korrigeringar görs som visar sig vara felaktiga 

när hela översynen är färdig. 

Att särskilt täNkA På i Ett stort FörEtAG 

Arbetet inleds med samma process som i ett mindre företag: 

1. uppgifter om varje lägenhet. 

2. En indelning av bostadsföretagets bostadsbestånd i delområden samt i 

hyressättningsenheter. 

3. uppgift om hyresgästernas betyg. 

Parterna fastställer gemensamt: 

4. Hur stora hyresskillnaderna ska vara i procent beroende på olika standard. 

5. Hur stora hyresskillnaderna ska vara i procent beroende på hyresgästernas betyg 

samt läget. 

6. Vad olika servicenivåer och skillnader i förvaltningskvalitet ska vara värda. 

7. Värdet av värme, varmvatten och hushållsel. Värdet av värme kan variera mellan 

olika fastigheter, medan värdet av hushållsel följer normalt bara lägenhetens 

storlek.

I stora företag görs nu en beräkning av preliminära hyror för hela fastighetsbeståndet. 

8. de första hyresjusteringarna genomförs för de lägenheter där skillnaderna mellan 

den gamla och den nya hyran är mycket stor. Förändringarna uppåt bör inte vara 

stora men ändå markera riktningen. 

I stora företag fortsätter arbetet därefter i delområden. Den totala hyressumman 

i vart och ett av dessa områden är bestämd i denna fas av den första 

preliminära hyressättningen i hela beståndet. 

9. Val av delområden att börja med 

Det är pedagogiskt lämpligt att börja nästa fas i analysen med de två områden som 

har störst avvikelse från nuvarande hyror, gärna ett område där hyrorna bör höjas 

och ett där de bör sänkas. 

10. Genomgång av avvikelser i standard 

Detta arbete kan kräva besiktningar av varje hyressättningsenhet och noteringar för 

varje lägenhet. Arbetet bör genomföras av parterna gemensamt och ska protokollföras. 

En eventuell besiktning kan innebära justeringar av hyressättningsenhetens 

inplacering i standardklass. 

11. korrigeringspoäng 

Parterna ska komma överens om vilka avvikelser som ska ge korrigeringspoäng 

samt värdet på dessa. Korrigeringspoängen delas ut enligt tidigare beskrivning. 

12. information till hyresgäster 

Hyresgästerna i de två områdena informeras och en avstämning görs. Redovisa 

resultaten av analyserna i de två områdena samtidigt, för att visa att justeringarna 

både blir höjningar och sänkningar av hyresnivåer. 

13. införande av de nya hyrorna 

De nya uppgifterna läggs in i databasen och nya hyror beräknas för lägenheterna 

i området. En andra hyresjustering genomförs i dessa områden. Även denna gång 

koncentrerar man sig på att justera hyrorna för de lägenheter som har störst avvikelse 

från den preliminära hyran. 

14. Val av nya områden 

Område för område analyseras till dess man är klar. Det är viktigt att detta inte drar 

ut på för långt tid, eftersom det ständigt sker förändringar i beståndet. 

15. tredje etappen – en slutlig översyn 

När alla områden är genomgångna görs en slutlig översyn av den totala hyresdifferensen 

mellan områdena. Det kan innebära en viss revidering där vissa faktorer 

måste anpassas för att erhålla en rimlig hyresdifferens 


Bilaga 1. 

! 

Tryggheten i boendet 

värderades högst både 

i husen och lägenheterna. 

2 Bearbetning av resultat från Lind J-E, Bergenstråhle 

S (2004) Boendets betydelser och 

boendes värderingar i sju kommuner, Sociologiska 

institutionen, Göteborgs universitet. 


BoENdEts VärdEN ocH BoENdEs 

VärdEriNGAr i sju kommuNEr 

Nedan redovisas hur hyresgäster i sju kommuner har värderat betydelsen 

av olika egenskaper i enskilda lägenheter och gemensamt i flerbostadshus. 

Hyresgästerna har fördelat mellan 1 och 10 poäng per egenskap. 2 

Egenskaper gemensamt i flerbostadshus 

Medelvärde 

Du känner dig trygg och säker 9,3 

Du känner dig hemma 9,2 

Bra fastighetsskötsel – rent och snyggt i trapphus, tvättstuga m m 8,6 

Säkra lägenhetsförråd 8,5 

God ljudisolering mellan lägenheter och till trapphus 8,4 

Skötsamma grannar 8,3 

Rymliga lägenhetsförråd 8,2 

Välskött utemiljö 8,2 

Gemensam, välutrustad tvättstuga 8,1 

Hiss (om det är högre än två våningar) 7,5 

Byggt med material av hög kvalitet 7,3 

Utrymmen för sortering av sopor 7,3 

Vackert att se på 6,7 

Där bor människor som du kan umgås med 6,2 

Utrymmen för fester, träffar, möten m m 5,5 

Anpassat för handikappade 5,3

Egenskaper hos enskilda lägenheter 

Medelvärde 

En trygg plats för dig 8,9 

Balkong eller egen uteplats 8,5 

Ljus och luftig 8,5 

Goda förvaringsutrymmen som garderober m m 8,3 

Låg boendekostnad/hyra 8,3 

Ventilation som ger en bra luftväxling 8,3 

Rymligt kök med plats för matbord 8,2 

Grannar som inte stör 8,1 

Välplanerad (lätt att möblera) 7,9 

Möjlighet att själv bestämma innetemperatur 7,8 

Hög kvalitet på golv, köksskåp och annan fast inredning 7,7 

Byggd av hälso- och miljövänliga material 7,5 

Genomgående (fönster åt minst två håll) 7,4 

Skyddad mot insyn 7,4 

Bra ljudisolering mellan rummen 7,4 

Välutrustat kök med hög standard på utrustning (plats för diskmaskin) 7,2 

Stort badrum 7,2 

Själv välja service och utrustning i bostaden 6,8 

Själv styra och betala för egen förbrukning 6,5 

Själv måla, tapetsera och reparera enklare saker i bostaden 6,5 

Utrymme för tvättmaskin och torkutrustning 6,3 

Bilplats nära entrén 6,1 

Utsikt över sjö, vattendrag, naturområden 6,0 

Utrymme för arbetsplats 5,8 

Snabb internetanslutning (bredband) 5,4 

! 

Balkong eller egen uteplats 

tycker många är viktigt. 


Bilaga 2. 

ExEmPEl På tEkNisk stANdArd i HyrEssättNiNGsENHEt 

Här beskrivs ett exempel på poängsättning av teknisk standard i en hyressättningsenhet. 

HusEt Normalstandard i företaget/kommunen Avvikelse 


typ av hus 

Förändring 

av poäng 

Lägenhet i flerfamiljshus Marklägenhet i radhus + 

Marklägenhet i parhus ++ 

Friliggande hus +++ 

Storskaligt bostadsområde Småskaligt + 

trappuppgång 

Litet utrymme i trappuppgång Stort utrymme i trappuppgång + 

Fönster i trappuppgång Ej fönster i trappuppgång - 

Ingen utsmyckning i trappuppgång Utsmyckning i trapphus + 

Hiss 

Hiss i hus; 3 plan och högre Hiss i hus lägre än 3 plan + 

Ingen hiss i hus; 3 plan och högre - 

Liten hiss Stor hiss + 

tvättstuga 

Utrustning; 2 tvättmaskiner, 

torktumlare, torkskåp/torkrum 

Något saknas av: 

2 tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp/torkrum 

- 

Fler maskiner än normalt + 

Mangel Ingen mangel - 

Övrigt: målade väggar och golv Övrigt: kaklade väggar och/eller golv + 

15–25 hushåll per tvättpass Färre än 15 hushåll per tvättpass + 

Fler än 25 hushåll per tvättpass - 

Förråd 

Lås till källare/vind, ej sektionerat Lås till källare/vind, sektionerat + 

Träreglar med nät eller träväggar Stålreglar och kraftigare nät + 

Ventilation 

Mekanisk frånluft Självdrag - 

Mekanisk till- och frånluft +

läGENHEtErNA Normalstandard Avvikelse 

takhöjd 

Förändring 

av poäng 

Takhöjd 2,3–2,5 m Takhöjd över 2,5 m + 

Balkonger/uteplatser 

Normalstor balkong i 2 rum och kök och större Stor balkong/uteplats i 2 rum och kök och större + 

Liten balkong i 2 rum och kök och större - 

Ingen balkong i mindre än 2 rum och kök Balkong i 1 rum och kök och mindre + 

Balkong med sol Balkong utan sol - 

Extra toalett 

Extra toalett i lgh 4 rum och kök och större Extra toalett i lgh mindre än 4 rum och kök + 

Vardagsrum och kök 

Ingen extra toalett i lgh 4 rum och kök och större - 

Vardagsrum och kök i anslutning till varandra Ej anslutning mellan vardagsrum och kök - 

dagsljus 

Direkt dagsljus i kök Ej direkt dagsljus i kök - 

Fönster 

Fönster åt två håll Fönster år ett håll - 

Golv 

Fönster åt tre håll + 

Parkett i vardagsrum Plastmatta i vardagsrum - 

Plastmatta i övriga rum Parkett i övriga rum + 

kök 

Kök med ”halv” kyl och frys Kök med ”hel” kyl och frys + 

Kök med fläkt Kök utan fläkt - 

Badrum 

Plastmatta på golv och väggar Klinker på golv och/eller väggar + 

Dusch eller bad Ingen dusch eller bad i lägenheten - 

Förvaringsmöjligheter 

En garderob per rum + linneskåp Mer än en garderob per rum + linneskåp + 

Mindre än en garderob per rum + linneskåp - 

Ingen klädkammare Klädkammare + 

El-utrustning 

Minst ett eluttag per rum Högst ett per rum utom vardagsrum - 

Minst ett uttag i kök jordat Fler eller alla uttag jordade + 

öppet bredbandsnät 

En anslutning per lägenhet Anslutning i varje rum + 


Bilaga 3. 

! 

Undersökningen bör göras 

av en fristående aktör. 


lokAl ENkät 

Här följer ett exempel på en lokal enkät som använts med framgång. Enkäten 

syftar till att ta reda på hyresgästernas värderingar av egenskaper hos bostadsområden, 

av kvaliteter i sitt eget bostadsområde eller sitt bostadshus samt av 

olika lägen i kommunen. 

Det är önskvärt att hyreskommittén på orten är beställare av undersökningen 

eftersom resultaten är tänkta att påverka hyressättningen på hela hyresmarknaden. 

Då har också alla parter lika rätt till och ansvar för resultaten. 

Vem gör undersökningen? 

Undersökningen bör göras av en fristående aktör. Det känns troligen lättare 

för hyresgäster att framföra kritiska synpunkter och vara säker på att 

anonymiteten är garanterad om enkätsvaren skickas till någon annan än 

bostadsföretag, fastighetsägare eller hyresgästförening. Dessutom saknas det 

i allmänhet kunskap om statistik, tabellframställning och sekretessregler hos 

parterna. Det finns många företag som genomför denna typ av undersökningar. 

totalundersökning eller urval? 

Hur många som ska få enkäten beror på hur resultaten ska användas. Ska det 

vara möjligt att dra slutsatser till exempel om hur nöjda hyresgästerna är i en 

viss fastighet eller ett visst område, måste det finnas ett tillräckligt antal svar 

från fastigheten/området. I ett mindre bostadsföretag kan det därför vara 

lämpligt att göra en totalundersökning bland hyresgästerna. 

Enkäten bör även riktas till hyresgäster i privatägda hyreslägenheter, dels 

för att få kunskap om hur hela hyresgästkollektivet ser på sitt boende, dels för 

att få hjälp vid kommande hyressättning på den privata sidan. Bland hyresgäster 

i privatägda hyreshus kan det krävas att alla hyresgäster i en mindre 

fastighet ingår i undersökningen för att man ska kunna dra några slutsatser 

om dess förvaltning. 

utskick av enkät 

Personligt adresserade och numrerade enkäter inlagda i kuvert med frankerat 

svarskuvert ger en högre svarsprocent än enkäter i andra former. Av kostnadsskäl 

kan det vara lämpligt att den första utdelningen av enkäter görs av förvaltningsorganisationen. 

Det bör vara möjligt att skicka ut påminnelser till 

dem som ännu inte svarat, varför undersökningsföretaget behöver ha en lista 

över de hushåll som får enkäten och kan pricka av dem när svar inkommit. 

Den unika koden, som anger vilket hushåll som har svarat, förhindrar

flera svar från samma hyresgäst eller att påminnelser felaktigt skickas ut. Det 

unika numret på blanketten medför att svaren också kan hänföras till en viss 

fastighet eller hyressättningsenhet. 

tillförlitlighet och säkerhet i resultaten 

Resultatens användbarhet beror på flera faktorer: hur stort urvalet är, hur stor 

andel som har svarat samt på hur väl utformade frågorna är. 

Om undersökningen inte omfattar alla hyresgäster utan ett statistiskt 

urval, kommer det att finnas en viss statistisk osäkerhet i resultaten. Det finns 

metoder för att beräkna hur många enkäter som måste delas ut i en viss grupp 

för att resultaten ska bli tillräckligt säkra. Om man är osäker är en totalundersökning 

bäst om den är möjlig att genomföra. 

Ett stort bortfall medför att resultatet blir osäkert då det kan vara svårt att 

avgöra om skillnader i svar beror på att hyresgästerna tycker olika eller om 

urvalet av en tillfällighet fått vissa åsikter över- eller underrepresenterade. 

Det finns en metod för att bedöma om svaren från bortfallet skiljer sig från 

dem som har svarat. Det innebär att man lägger ner lite extra arbete på att få 

in svar från några av dem som inte har svarat för att sedan jämföra dessa svar 

med svaren från dem som redan hade svarat. På så vis kan man bedöma om 

bortfallet tycks snedvrida resultaten eller ej. 

kortfattad och enkel enkät 

Det är angeläget att göra enkäten så kortfattad som möjligt för att underlätta 

för hyresgästerna att svara. Gör därför en noggrann analys av vad som är 

viktigt att veta och ställ bara frågor om det. 

En kritisk punkt när en undersökning genomförs är utformningen av frågorna. 

Inom bostadssektorn finns en branschkunskap och ett branschspråk, 

som hyresgäster ofta inte riktigt förstår vilket kan resultera i missförstånd 

eller gissningar och det är därför viktigt att lägga stor möda på frågeutformningen. 

Enkät om värderingar man inte känner till 

För hyressättningen krävs att man utgår från hyresgästernas värderingar för 

att ge legitimitet åt arbetet. Man behöver normalt inte göra lokala undersökningar 

om hur hyresgäster bedömer egenskaper i lägenheter och fastigheter 

då forskning har visat att dessa värderingar inte skiljer sig nämnvärt mellan 

boende i olika kommuner. 3 

3 Se till exempel Lind J-E (1996) Boendevärderingar och hyressättning. Boendeundersökning i 

Helsingborgs kommun, Sociologiska institutionen, Göteborgs universitet. Fransson U, Rosenqvist 

G, Turner B (2002) Hushållens värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden, 

Uppsala universitet, IBF. Berger T, Enström C, Palander C (2002) Boendepreferenser och hyror 

i Botkyrkabyggen, PM, Uppsala universitet, IBF. Berger T (2003) Boendepreferenser och hyror 

i Stockholm, PM, Uppsala universitet, IBF. Lind J-E, Bergenstråhle S (2004) Boendets betydelser 

och boendes värderingar, Göteborgs universitet, Sociologiska institutionen. 

! 

Det är angeläget att göra 

enkäten så kortfattad som 

möjligt för att underlätta för 

hyresgästerna att svara. 



FörslAG På FråGor om olikA 

EGENskAPEr Hos BostAdsområdEN 

Värdering av det egna området 

Enkäten inleds med frågor om vilken betydelse som hyresgästen fäster vid 

olika egenskaper hos ett bostadsområde. Nedanstående frågor är allmänt 

utformade, men de bör konkretiseras och anpassas utifrån förhållandena i 

kommunen. 

1. Vad tycker du är viktigt för att ett område/en stadsdel ska vara bra att bo i? 





Bilfri gård 



Har ren luft 











Område med bra rykte 

Annat, nämligen _______________________________ 

Helt 

oviktigt 

Inte 

särskilt 

viktigt 

Ganska 

viktigt 

Mycket 

viktigt

Nästa frågeblock mäter hur hyresgästerna upplever att bo i sin egen bostad. 

2. Hur är det där du bor? Är det ... 





Bilfri gård 



Har ren luft 











Ett område med bra rykte 

Annat, nämligen____________________________ 

Ja, 

mycket 

Ja, 

ganska 

Nej, 

inte 

särskilt 

Nej, 

inte 

alls 

Genom att kombinera svaren på dessa båda frågor får man ett sammanfattande 

mått på hur hyresgäster upplever sitt boende och svaren kan användas 

för att rangordna eller betygsätta enheterna. 4 

4 Detta beräknas på följande sätt: utgå från den andel hyresgäster som på fråga 1 svarar Mycket 

viktigt för en viss egenskap. Multiplicera därefter denna andel med medianen på svaren på 

fråga 2 (efter att svarsalternativen åsatts värden) för samma egenskap i ett visst delområde. 



Värdering av andra bostadsområden än det egna 

Det behövs även ett sammanfattande mått på hur attraktivt hyresgästerna 

anser det vara att bo i olika delar i kommunen. 

Det är viktigt att man delar in kommunen i områden som de flesta i 

kommunen känner till. Man känner bäst till centrala områden medan mer 

perifera områden kanske inte besöks lika ofta. Däremot kan det finnas mer 

perifera områden som ändå är välkända på grund av positiva eller negativa 

företeelser såsom en badstrand, ett köpcentrum, en idrottsarena eller ett 

område med gängbråk. 

Frågor om hur man upplever dessa olika områden ur boendesynpunkt kan 

ställas på olika sätt men oavsett frågeställning bör en tydlig karta delas ut så 

att det lätt går att identifiera de olika områdena. 

Hur ser du på att bo i andra delar av kommunen X 

i en likadan bostad som du bor i nu? 

Förort B 

Delarna är valda med hänsyn till avstånd och riktning från stadens centrum. Kryssa för ett 

eller flera områden där du gärna skulle bo, skulle kunna tänka dig att bo och inte vill bo. 

Markera i vilken del av kommunen du bor i. Se även bifogad karta! 

Delområde 

Centrala staden 

Förort A 

Förort B 

Förort C 

Förort D 

Förort E 

Förort d 

Skulle 

gärna bo i 

Förort A 

centrala staden 

Skulle 

kunna 

tänka mig 

att bo i 

Förort E 

Skulle inte 

vilja bo i 

Förort c 

Vet ej/ 

Känner 

ej till Bor idag i

Med hjälp av svaren kan man få ett mått på en kommundels dragningskraft/attraktivitet 

för dem som inte bor där idag. 

Ungefär hur stor är din månadshyra i kronor idag? 

Högst 

2 000 

2 001 

–3 000 

3 001 

–4 000 

4 001 

–5 000 

5 001 

–6 000 

6 001 

–7 000 

7 001 

–8 000 

Mer än 

8 000 

Om du jämför med vad du betalar i hyra idag; hur mycket mer eller mindre skulle du vara villig att betala i månaden för en precis likadan bostad 

som du bor i om den låg i någon av följande delar av kommunen? Sätt ett kryss för den summa som stämmer bäst med din uppfattning. Om du inte 

känner till någon del sätt ett kryss för Vet ej. Sätt ett kryss för den kommundel du bor i. Du ska inte bedöma den. 

Jag skulle vara villig att betala en månadshyra som är: 

Lägre, nämligen Högre, nämligen Vet ej Bor idag i 

- 2 000 -1 500 -1 000 -500 0 +500 +1 000 +1 500 +2 000 

Centrum 

Förort A 

Förort B 

Förort C 

Förort D 

Förort E 

Utifrån denna information går det att beräkna en genomsnittlig kvot områdesvis 

mellan hur mycket mer eller mindre hyresgäster är villiga att betala 

i förhållande till den nuvarande hyran. På detta sätt kan kommundelarna 

rangordnas. 

Denna fråga upplevs ofta som svårbesvarad, vilket har visat sig genom stora 

bortfall. 



Vägning av standard i förhållande till övriga områdesegenskaper 

Den kanske svåraste frågan vid en hyressättning är hur man ska väga standarden 

i en fastighet/lägenhet i förhållande till de övriga faktorerna. Ett sätt att 

få svar kan vara att fråga de boende. 

Om du skulle flytta, vad skulle vara viktigast för dig vid valet av bostad? 

Är det bostadsområdets läge och kvaliteter som är viktigast eller är det standard och utformning 

av lägenhet och hus som är viktigast? Var någonstans på skalan nedan ligger din 

bedömning? 

Bostadsområdets läge och 

kvaliteter viktigast De är lika viktiga 

Standard/utformning av hus/ 

lägenhet viktigast 

5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 

Ett annat sätt att fråga: 

Hur viktigt är ett bostadsområdets läge och kvaliteter 

för att du skulle vilja flytta dit? 

Ange på en skala från 1 till 10 hur viktigt du anser att det är. 

Saknar helt betydelse Det betyder allt 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Hur viktig är standard och utformning av lägenheten och huset 

för att du skulle vilja flytta dit? 

Ange på en skala från 1 till 10 hur viktigt du anser det är. 

Saknar helt betydelse Det betyder allt 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Värdering av radhusboende 

Vad anser du att det bör skilja i hyra i kronor per månad mellan radhuset och lägenheten i flerfamiljshuset? 

Om du jämför en lägenhet på 4 rum och kök med balkong i ett flerfamiljshus med ett lika stort radhus med en egen liten tomt i samma område. 

Sätt ett kryss för det belopp du tycker ligger närmast din uppfattning. 

Lägre månadshyra i radhus med Högre månadshyra i radhus med 

-2 000 -1 750 -1 500 -1 250 -1 000 -750 -500 -250 0 250 500 750 1 000 1250 1 500 1 750 2 000



SäTT RäTT HyRA 

Rätt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är 

god kvalitet i bostaden och i området den ligger i. En korrekt satt hyra är viktig 

för att skapa större rättvisa mellan hyresgäster, men också för att utveckla 

hyresrätten som boendeform genom att underlätta prissättningen av ett mer 

varierat utbud. Därför är rättvis hyressättning en viktig fråga för hyresmarknadens 

parter. 

Många bostadsbolag drar sig för att genomföra en systematisk hyressättning 

i tron att det är krångligt, svårt och tar lång tid. Men när den väl är genomförd 

ger hyressättningsprocessen en plattform som under lång tid skapar rättvisa 

för hyresgästerna och ger korrekta förutsättningar för företagets intäkter. 

Frågor om hyressättning är alltid aktuella. Hyrorna ska vara lika i bostadslägenheter 

med samma boendevärde eller bruksvärde och skillnader i hyra bör 

motsvaras av skillnader i boendevärde enligt hyresgästernas värderingar. Men 

det är inte alltid så, eftersom hyror har satts under olika förutsättningar i olika 

tider. Det innebär till exempel att det som regel har blivit dyrare att bo i ny- 

och ombyggda fastigheter än i andra standardmässigt likvärdiga lägen heter i 

fastigheter som inte är ombyggda. 

Trots olika försök att korrigera hyrorna, i samband med hyresförhandlingarna 

eller vid ny hyressättning i samband med ombyggnader, kan man inte 

alltid påstå att hyresstrukturen präglas av konsekvens eller att den svarar mot 

hyresgästernas värderingar och preferenser. Frågan om varför man betalar en 

högre eller lägre hyra i förhållande till andra bostäder med liknande standard 

är inte alltid lätt, om ens möjlig, att förklara. 

Det finns med andra ord all anledning att se över om hyressättningen är rättvis 

och denna handbok ger en metod att göra detta. SABO och Hyresgästernas 

Riksförbund gav 1992 ut en handledning med titeln Hyressättning i kommunala 

bostadsföretag och den här skriften är en reviderad version av denna handbok, 

som även omfattar erfarenheter av hur processen bäst genomförs. 

s a b o sveriges allmännyttiga bostadsföretag 

Besöksadress Vasagatan 8–10, Box 474, 101 29 Stockholm 

Tel 08-406 55 00, fax 08-20 99 04, hemsida www.sabo.se, e-post info@sabo.se 

Trycksaksnummer: 13600/2010-05.x xxx Illustrationer: Annicka Istemo Grafisk produktion: SABO Kommunikation Tryck: 08 Tryck, Bromma

Sätt rätt hyra'' (pdf, 2,07 MB) - Hyresgästföreningen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?