BLICC-huset - MKB Fastighets AB

speCIaLrapport:
BLICC-huset
Bostads aB posEIdon
Fortum VärmE
LFV
LänsFÖrsäKrInGar
mKB FastIGhEts aB
smhI
stEna mEtaLL
VasaKronan
Business Leaders
Initiative on Climate Change
En specialrapport om lönsamma klimatåtgärder
för bostäder och lokaler.

BLICC-huset
BLICC (Business Leaders Initiative on Climate Change)
har sedan år 2000 arbetat med att identifiera och genomföra
lönsamma klimatåtgärder. Denna specialrapport
”BLICC-huset” belyser affärs- och klimatnyttan med ett
systematiskt arbete för minskad energianvändning i våra
bostäder och lokaler.
Fastigheter är en dominerande källa för utsläpp av koldioxid.
BLICC visade på DN Debatt (14/1-04) att energianvändningen
i befintligt svenskt fastighetsbestånd kan halveras.
En sparpotential på cirka 40 miljarder kronor per år.
Med utgångspunkt från denna rapport bjuder BLICC in
fastighetsägare, och andra aktörer som vill höja ribban i
energieffektiviseringsarbetet, till dialog och erfarenhetsutbyten.
Tillsammans kan vi hitta effektiva vägar för att nå
den sparpotential som vi så tydligt ser. Vi vill genomföra
förändringar för minskad klimatpåverkan och stå bättre
rustade inför det nya energiläget.
Med hopp om inspirerande läsning!
Gunilla Hadders, projektledare BLICC
Är ni intresserade av att delta i BLICC-samarbetet?
Kontakta:
gunilla.hadders@respecteurope.com
Telefon: +46 8 454 06 12????
www.blicc.se
BLICC representeras av; Bostads AB Poseidon, Forbo Flooring,
Fortum Värme samägt med Stockholms stad, JM AB,
LFV (Luftfartsverket), Länsförsäkringar, MKB Fastighets
AB, SMHI, Stena Metall, Statoil och Vasakronan. BLICC
koordineras av Respect.
blicc-huset
innehåll
InLEdnInG
1 / hur:
Engagemang och helhetsyn ......................................2
2 / potEntIaL:
Betydande sparpotential i värme och kyla...........3
3 / EFFEKtIVIsErInG:
hushålla med varmvatten – rätt men inte lätt .....5
4 / smarta VaL:
Elförbrukningen minskar med smarta val ............6
5 / uppFÖLjnInG:
Övervakning och uppföljning a och o ....................7
6 / BoEndEpåVErKan:
Information och individuella avgifter ....................9
7 / FÖrnyBar EnErGI:
Förnybar energi som sänker kostnaderna .......... 10
8 / FLEr aLtErnatIV:
andra vägar till minskad klimatpåverkan
från fastigheter......................................................... 11
mEdVErKandE BLICC-FÖrEtaG
Respect drivs av visionen om ett hållbart
näringsliv. Sedan år 2000 driver
och utvecklar Respect internationella
näringslivsinitiativ som Business Leaders Initiative on Climate
Change och Business Leaders Initiative on Human Rights.
I samarbete med FN: s Global Compact driver Respect även
Respect Table, ett forum för företagsledare som vill främja
hållbar utveckling genom konkret handling.
www.respecteurope.com
Form: maria Lewander Grön idé. Foto (framsida): jerker Lokrantz/azote, photodisc. Inlaga: per Bengtson/Grön idé, sid. 1, 5, 6,7, 9. photodisc, sid. 2, 3, 11. Vasakronan, sid. 4. ablestock, sid. 6, 8, 12.

InLednIng
Fokus - effektivare energianvändning
i byggnader
att se över driften av fastigheter är ett viktigt steg för att minska klimatpåverkan.
BLICC-företagen går före och lyfter i denna skrift fram en rad
exempel på lönsamma åtgärder som samsar komfort för boende med minskade
utsläpp av klimatgaser. Läs och låt dig inspireras, och låt budskapet
bli startskottet för tusentals fler ”BLICC-hus”.
Futuristiska byggnader, helt självförsörjande på el och
med de boende som enda värmekälla. Vi har sett dem
och imponerats. Önskat att alla byggnader kunde vara
så, redan imorgon. Men verkligheten är en annan. Drömhusen
byggs i något enstaka exemplar, eller stannar vid vackra skisser
och imponerande modeller.
BLICC-företagen menar allvar med att minska byggnaders
energianvändning och klimatpåverkan. Vi kavlar upp ärmarna.
Fokuserar på här och nu, på de befintliga byggnaderna och
hur de kan förbättras.
De hus vi har idag lär stå kvar om hundra år också. Om
femtio år bor och arbetar fortfarande de flesta av oss i byggnader
från nittonhundratalet eller tidigare. Så låt oss systematiskt
se över dem, för klimatets skull, för vår egen affärsnytta
och för de boendes komfort.
Vad sägs om att investera 100 miljoner och spara 40 miljoner
per år? Sådan är avkastningen för MKB Fastighets AB:s
driftoptimering, som möjliggjorts med hjälp av satsningar på
etablerad teknik för bl a fastighetsdatorisering, injustering av
värmesystem, samt el- och vattensparåtgärder.
Varför inte värma fastigheterna utifrån väderprognosen
istället för att innetemperaturen sätts efter vädret just
nu? Lösningen heter prognosstyrning med SMHI Weather-
Sync®. I de fastigheter på drygt 5 miljoner kvadratmeter där
systemet införts, har man i de flesta fall sänkt sina kostnader
för uppvärmning med 10-15 procent. Målet är att kylning ska
kunna styras på samma smarta sätt!.
blicc-huset
BLICC
Företagsnätverket BLICC (Business Leaders Initiative on Climate
Change) bildades år 2000 på initiativ av företagsledare från
bl.a. IKEa, och the Body shop och med aktiv medverkan från
Eu:s dåvarande miljökommissionär margot Wallström. Företagen
identifierade klimatfrågan som en av näringslivets viktigaste
utmaningar och startade ett handlingsprogram för klimatengagerade
företag – BLICC. Exempel på BLICC-företag är IKEa,
dhL, Interface, the Bodyshop, Bostads aB poseidon, Forbo
Flooring, Fortum Värme, smhI, LFV, stena metall, mKB Fastighets
aB, Vasakronan, Länsförsäkringar och statoil.
Hur vore det att minska elräkningen för belysning med
över 80 procent? Poseidon visar att byte till lågenergilampor
och rörelsedetektorer ger sådana besparingar.
Varför avstå från enkla förbättringar som inte kostar något
extra? LFV köper grön el via gröna elcertifikat, vilket omedelbart
minskar flygplatsernas klimatpåverkan. Allt till en liten
merkostnad.
Kan hyresgästerna involveras i besparingsarbetet? Vasakronans
årliga kundsamtal visar att det går. De resulterar ofta
i investeringar i energisnål teknik, till glädje för båda parter
– och för klimatet.
Varför inte göra rätt från början? Genom enkla åtgärder
kan risken för vattenskador och brandskador minska betydligt.
Materialtillverkning och transporter i samband med skadereparationer
orsakar varje år betydande utsläpp av växthusgaser.
Länsförsäkringar ger därför praktiska råd för att minska
risken för skador.

1/ hur
Engagemang och helhetsyn
Energieffektivisering är inte komplicerat, men det kräver engagemang,
helhetssyn och aktiva beslut. För bra resultat krävs att arbetet för energieffektivisering
prioriteras av ledningen. runt hörnet väntar affärsnytta i
form av besparingar, lönsamma investeringar och energisäkerhet. Effektivare
energianvändning hamnar därför högt på BLICC-företagens agenda.
Användningen av värme, fastighetsel och vatten (den
s.k. mediaanvändningen) i ett fastighetsbolag svarar
ofta för ungefär en tredjedel av företagets kostnader.
Med ett helhetsgrepp på dessa kostnader finns goda chanser
till ökad lönsamhet.
Trots åtskilliga studier som pekar på mycket stor effektiviserings
potential både vid nybyggnation och i befintligt bestånd,
har energianvändningen inte minskat sedan 1980-talet. Efter
1985, då oljepriset sjönk kraftigt, har energieffektiviseringen
till stor del avstannat. Dagens varierande energipriser visar
FastIGhEtsBoLaG som sparar - ExEmpEL:
Fastighetsbolaget Vasakronan har under
många år arbetat målmedvetet med energifrågan
och har idag nyckeltal för värmeförbrukning
som är cirka 25-30 procent under
genomsnittet i sverige. användning av
BVF-metoden (börvärdesförbrukning) gör
det möjligt att se vad det är i en byggnad
som slukar mest energi och hur stor den
totala värmeförbrukningen i olika fastigheter
bör vara. metoden ger Vasakronan en
besparingspotential på cirka 6 procent.
Vasakronan gör en noggrann genomgång av
fastighetens installationer i samband med
inköp av en fastighet. dessa analyser och
åtgärder leder till en omedelbar minskad
energiförbrukning på i genomsnitt cirka 10
procent.
Bostadsbolaget MKB Fastighets AB har
genom ett systematiskt arbete minskat
energianvändningen för uppvärmning,
inklusive varmvatten, med 20 procent
sedan 1993. hela 90 procent av mKB:s
totala koldioxidutsläpp härstammar från
uppvärmningen. utan insatserna skulle
energianvändningen och därmed koldioxidutsläppen
varit cirka 25 procent högre
än vad de är idag, om man utgår från att
bränslemixen i fjärrvärmeproduktionen var
densamma 1993 som den är nu.
I bostadsbolaget Poseidon är Energijägarna
kärnan i företagets organisation
för effektivare drift. Energijägarna nagelfar
systematiskt och föreslår åtgärder som
minskar energianvändningen. För att öka
spänningen genomförs Energijakten, en
blicc-huset
tydligt behovet av att företagsledningar i högre grad prioriterar
effektiviserad energianvändning.
Statistik för nybyggda flerfamiljshus i Sverige tyder på ökad
energianvändning sedan 1995 och nybyggda flerfamiljshus är
inte heller mer energieffektiva än genomsnittet för andra flerfamiljshus.
Energianvändningen i svenska bostäder och lokaler motsvarar
cirka 33 procent av Sveriges totala slutliga energianvändning.
tävling mellan bola gets olika förvaltningsdistrikt.
det distrikt som har lyckats bäst i
fråga om hushållning med energi under det
senaste tertialet, vinner.
LFV att skapa egna, förstärkta motiv
kan ge klimatarbetet extra skjuts. LFV
använder prissättning av koldioxidutsläpp
från flygterminaler som styrinstrument
för fortsatt effektivisering. de utsläpp som
under året inte går att eliminera kompenseras
genom inköp av certifi kat som visar
att motsvarande koldioxidminskning sker
på annan plats i världen. att sätta pris
på utsläppen skapar effektiva incitament
att vidta energieffektiviseringar, att inte
effektivisera för minskade utsläpp är ju
annars förenat med kostnader för utsläppsminskande
investe ringar på annan plats.

2/ potentIaL
För att ett värmesystem skall fungera effektivt och för att
önskvärd temperatur ska nås krävs en god reglering och
en god injustering av värmesystemet. Regleringen ser
till att den önskade innetemperatur erhålls, något som hanteras
av fastighetsdatorerna. Injusteringen av värmesystemet leder i
sin tur till att värmen fördelas jämt i huset så att alla får önskad
innetemperatur. Erfarenheter visar att det ofta finns brister i
såväl reglering som injustering, innetemperaturen är ofta för
hög i genomsnitt för byggnaden och värmen är inte sällan
ojämnt fördelad mellan lägenheterna.
Spareffekter:
Poseidon: I övre Lövgärdet minskades energiförbrukningen
avseende värme och varmvatten med 30 procent mellan
1999 och 2005. I lönsamhetskalkylen som gjordes inför
projektet beräknades den årliga energibesparingen till 3 300
000 kr/år. Besparingen uppnåddes genom:
– installation av värmeåtervinning,
– varvtalsstyrning av fläktar,
– injustering av värmesystem,
– montering av termostatventiler,
– flödesbegränsning av tappvatten,
– datoriserad driftövervakning.
Värmeåtervinning:
Betydande sparpotential
i värme och kyla
arbete för rätt temperatur och jämt fördelad värme i fastigheten kan
rymma stor sparpotential. jämfört med andra effektiviseringsåtgärder
kan effekterna i kronor av just bättre reglering och injustering av
värmesystemet liksom investeringar i värmeåtervinning bli betydande.
Poseidon: Energiförbrukning för uppvärmning av ventilationsluften
utgör ungefär en tredjedel av den totala energiförbrukningen.
För att nå riktigt låg energiförbrukning är det
därför angeläget att installera värmeåtervinning på ventilationen.
Att använda FTX-system i bostäder ställer höga krav
på ventilationssystemet. Dels måste stor omsorg läggas vid
att såväl ljud som dragkriterier beaktas, dels måste driftorganisation
och rutiner anpassas efter systemvalet. Om inte
dessa krav tillgodoses riskerar anläggningen att sättas ur
blicc-huset
spel av brukarna. Frånluftsvärmepumpar kan ses som lokala
anläggningar för energiproduktion. Liksom för FTX-system
ställer frånluftsvärmepumpar stora krav på driftorganisationen.
Solfilm:
Vasakronan: Problemet är klassiskt: i lokaler med mycket fönster
kan det kännas oerhört hett under varma sommardagar.
Alternativt dragigt om kylfunktionen går på för hårt. Det
gäller att hitta rätt balans för att människorna i huset ska
må bra. Men en enklare och smartare lösning är att sätta
på solfilm på glasrutorna. På så sätt minskar även energikostnaderna.
I SEB:s huvudkontor vid Sergels torg har
inomhusklimatet förbättrats avsevärt tack vare solskyddet.
Företaget har fått ett jämnare och bättre inomhusklimat och
hyrsvärden Vasakronan sparar pengar genom lägre kylkostnader.
Sofilmen tar bort 65–70 procent av värmeeffekten
men ändå kommer 70 procent av ljuset in.
Värmeinjustering:
Poseidon: Att injustera värmen i ett hus innebär utjämning av
temperaturen mellan olika lägenheter. Därigenom får man
betydligt bättre förutsättningar att reglera värmen jämfört
med om det skiljer flera grader i rumstemperatur. Värmeinjustering
är ett ständigt pågående arbete.
Ventilation
Att byta en fläkt från miljonprogrammets dagar är mycket
lönsamt. En ny eleffektiv fläkt med styrning kan dra tre till
fem gånger mindre el än den gamla. Än större spareffekter kan
fås på värmesidan genom behovsstyrning där ventilationen
anpassas efter rådande behov.
• Poseidon: Genom injusteringen av ventilationssystemet och
rensning av ventilationskanalerna i bostadsområdet övre

Lövgärdet minskade Poseidon elförbrukningen med 550
000 kwh/år vilket beräknades motsvara 260 000 kr. Till
lönsamhetskalkylen ska även en minskad underhållskostnad
på cirka 1 000 000 kr/år räknas.
• Vasakronan: Genom optimering av drifttider, reducering av
luftflöden samt justering av till- och frånluftstemperaturer,
finns stor energisparpotential utan att försämra innemiljön.
Även översyn av aggregatens och luftkanalernas funktion
ger minskade energikostnader.
• MKB:s driftprojekt innebär byta av befintliga fläktar mot mer
eleffektiva. Idag har cirka 200 fläktar bytts, och under de
kommande åren kommer företaget att byta upp mot 800
fläktar och förse dem med behovsstyrning.
• LFV – Arlanda Energi har som ett av sina fokusområden att
effektivisera ventilationssystemen. Stora terminaler med
hög takhöjd som dimensionerats för stora personbelastningar
präglar Arlanda. Arbete pågår med att bygga om
ventilationsanläggningarna för att behovsstyra dessa utifrån
uppmätt halt av koldioxid.
Driftoptimering:
MKB Fastighets AB: Inom uppvärmningen har driftoptimering
via fastighetsdatorisering och injustering av värmesystem
prioriterats. Stora investeringar har gjorts, men här finns
också behagliga återbetalningstider. Beräkningar av MKB:s
koldioxidutsläpp visar också att cirka 90 procent av dessa är
kopplade till just uppvärmningen. Till dags datum är drygt
80 procent av fastighetsbeståndet injusterat och samtliga
fastigheter regleras med fastighetsdatorer. MKB:s strategi
för injustering är att använda en metod som är mer bestående,
dvs. svår att manipulera och som fungerar väl även
på lång sikt. Genom åren har cirka 17 000 lägenheter injusterats
till en kostnad av cirka 45 miljoner kronor, och all
styr- och reglerutrustning har bytts till fastighetsdatorer till
ungefär samma kostnad. Investeringarna inkluderar även
erforderligt underhåll som krävts för att kunna genomföra
åtgärderna. Sammantaget har en bit över 100 Mkr satsats.
Resultatet är i dag en minskad energianvändning på ca 20
procent och en minskad värmenota för MKB på cirka 40
miljoner kronor per år.
Effektivisering vid ombyggnad:
Poseidon: Miljonprogramsområdet Norra Fjädermolnsgatan
i Biskopsgården i Göteborg, som byggdes om i början av
1990-talet, är ett exempel på en omfattande ombyggnation.
Fyra hus om sammanlagt cirka 300 lägenheter fick nya
fönster, tilläggsisolerad ny fasad och tilläggsisolerade vindsbjälklag.
Dessutom genomfördes en total invändig renovering.
Energiförbrukningen för värme och varmvatten sjönk
med 25 procent, från 200 till 150 kwh/m2. Under senare år
har husen även varit föremål för energioptimerad drift. Det
har medfört att energiförbrukningen minskat med ytterligare
15 procent till 130 kWh/m2.
blicc-huset
Dagsljus och solskydd:
Att använda kyla i bostadshus kan ses som ett misslyckande för
arkitektur och teknik. I Poseidons nybyggnation i kvarteret
Venus gör stora glaspartier det svårt att erhålla tillräckligt
låga inomhustemperaturer under sommaren. För att undvika
installation av kylanläggningar, används fönster med
mycket bra solskyddsegenskaper och treglasfönster med
mellanliggande persienner.
Vasakronan: I många byggnader finns olika typer av solskydd
inbyggda för att reducera värmeinstrålning och därmed
minska behov av kyla samt olägenheter vid arbete framför
dataskärm. Det vanligaste solskyddet är persienner och
markiser. Markiserna är styrda av sol och vind genom olika
sensorer. I byggnader med dubbel glasfasad finns solskydd
inbyggda mellan glasen för att reducera värmeinstrålningen.
I byggnader med glastak finns solskydd i form av värmeskyddande
film eller duk installerad under glaset.
Ny teknik för värmereglering:
SMHI:s prognosstyrning med SMHIWeatherSync® går ut på
att beräkna en byggnads faktiska behov av energitillförsel
med utgångspunkt från meteorologiska prognoser i kombination
med indata gällande byggnadens energitekniska
egenskaper, läge och användningssätt. Genom att beräkna
det momentana energibehovet med hänsyn till såväl temperatur
som sol och vind och sedan omfördela med hänsyn
till byggnadens temperaturtröghet och förestående väderförändringar,
kan behovet av värme reduceras samtidigt
som inomhusklimatet blir jämnare. Modellberäkningarna
producerar en så kallad "ekvivalent temperatur" som kan
ersätta utetemperaturen som referens i byggnadens reglercentral.
Med mycket låga instegskostnader och årliga besparingar
på 10-15 procent, kan prognosstyrning också bidra
till att avsevärt reducera utsläppen av koldioxid. I början av
år 2007 styrs drygt 5 miljoner kvadratmeter yta med SMHI
WeatherSync®. Merparten styrda objekt är flerbostadshus,
men tekniken finns även i kontorsbyggnader och offentliga
byggnader som sjukhus och skolor.

3/ effektIvIserIng
hushålla med varmvatten
– rätt men inte lätt
minskad användning av varmvatten är en självklar väg till
minskad energiförbrukning. Vägen dit går via en mix av
tekniska förbättringar, men också via åtgärder för föränd-
rat beteende hos brukarna.
Vattenanvändningen i en fastighet beror främst på
antalet boende, hur mycket de vistas hemma, samt
på deras beteende. Fastighetsägaren kan genom att se
till att allt är tätt och att armaturerna är snålspolande, minska
vattenanvändningen med 10 – 20 procent. Den stora miljövinsten
ligger i minskad varmvattenanvändning och därmed
minskad energiåtgång. Risken för igensättning av avlopp gör
att minskad kallvattenanvändning egentligen inte är önskvärd.
Sparande genom incitamentsavtal:
Av all den värme som används i MKB:s bestånd går cirka en tredjedel
till att värma varmvatten, resten används för uppvärmningen
av husen. 2005 genomfördes ett vattensparprojekt
som med få undantag omfattade samtliga MKB:s lägenheter
och lokaler. Målet var primärt att spara varmvatten, dvs. spara
energi, inte att spara vatten i allmänhet. Ett incitamentsavtal
tecknades med en entreprenör som fick ett års besparingar i
ersättning. Perlatorerna i kök och bad samt duschslang och
duschhandtag byttes ut mot snålspolande. Dessutom åtgärdades
blandare och wc-stolar om de läckte. Entreprenören
avgjorde själv vilka produkter som skulle bytas ut. Trots att
blicc-huset
MKB under det gångna decenniet redan genomfört sparåtgärder
inom i stort sett hela beståndet, blev spareffekten cirka 10
- 15 procent i de flesta bostadsområden. Det motsvarar ungefär
16 kubikmeter sparat vatten (kallt och varmt)/år och lägenhet,
samt cirka 400kWh/ år och lägenhet. MKB räknar med
att spareffekten avtar de kommande åren, efter fem år återstår
kanske halva spareffekten, men har inte sett det som argument
för att inte genomföra åtgärden.
Snålspolande armaturer:
Poseidon: Att flödesbegränsa tappvatten ger ofta en snabb
reduktion. Ofta handlar det om att åtgärden får en återbetalningstid
på mindre än ett år. Dock visar det sig att spareffekten
avtar ganska snart, även om den inte upphör helt. Orsaken
till resultatet är inte helt klarlagd, men ett skäl kan vara
att de boende helt enkelt plockar bort produkterna eftersom
man inte är nöjd med komforten. Den stora miljöinsatsen och
tillika ekonomiska vinsten ligger inte desto mindre i att spara
varmvatten.
Läs mer om åtgärder för förändrat beteende
hos brukarna i avsnitt 6 om information.

4/ smarta vaL
Elförbrukningen minskar
med smarta val
de senaste årens allt effektivare hushållsapparater och vitvaror har
medfört enorm besparingspotential. att välja energisnålt betalar sig
idag ofta omgående. Fastighetsägare har därtill en nyckelroll för att ta
tillvara de tekniska landvinningarna.
Relativt andra installationer som kan hålla hela husets
livslängd kännetecknas elinstallationer av relativt
kort livslängd. Viktigast är därför att vid utbyte satsa
på den bästa tillgängliga tekniken. Utöver detta är det ofta så att
ett byte kan vara ekonomiskt motiverat även om en produkt,
till exempel en fläkt eller en armatur, fortfarande fungerar.
Belysning
Belysning är ett område som erbjuder stor potential för minskad
energianvändning. Elförbrukningen från teknisk utrustning
och belysning i lokaler beräknas stå för 60 procent av
elförbrukningen per kvadratmeter. Nya lysrör och glödlampor
är mer effektiva än gamla, dvs de ger mer ljus per watt. Ny
optik reflekterar mer ljus, kompaktlysrör, lysrörslampor och
lågenergilampor har blivit mindre och finns i allt fler watt-tal.
De kan ersätta glödlampor på allt fler ställen med minskade
kostnader och minskad miljöpåverkan som följd.
Ofta används den s.k. pay off-metoden vid investeringsbedömningar.
Då tas dock endast hänsyn till några få år av
anläggningens drift. I fråga om belysning är det mer rättvisande
att göra en kalkyl för de samlade kostnaderna under anläggningens
hela ”livstid”. Att byta ut en vanlig glödlampa mot
en lågenergilampa sparar 80 procent av energin från en vanlig
60 W lampa. Lågenergilampan är dyrare i inköp, men när den
långlivade lampan tjänat ut är vinsten per lampa ändå cirka
300 kronor.
• MKB Fastighets AB: I fråga om belysningen i bostadsbeståndet
fokuserar företaget bland annat på styrning via
ljud- eller rörelsedetektorer där belysningen endast tänds
när människor vistas i utrymmet, till exempel i trapphus.
Ofta kännetecknas denna typ av åtgärder av mycket stora
spareffekter på 80 - 90 procent, men också ofta av relativt
blicc-huset
långa pay-offtider på åtta till tio år. MKB har även nyligen
bytt ut samtliga cirka 10 000 glödlampor i allmänna utrymmen
mot en ny typ av kompaktlysrör som tål att tändas och
släckas obegränsat antal gånger utan att livslängden på cirka
15 000 timmar påverkas.
• Vasakronan: I samband med ombyggnad av lägenheter sker
uppgradering till energieffektiva belysningsarmaturer och
annan energibesparande teknik i lokalerna.
Tvätt- och torkutrustning
Gammal tvätt- och torkutrustning använder mer energi än
moderna maskiner. Från 1996 skall alla tvättmaskiner och
torktumlare vara energimärkta. Av energimärkningen framgår
bland annat energianvändningen, buller samt förstås maskinernas
kapacitet. En energisnål maskin är som regel lite dyrare,
men lägre driftkostnader gör att den oftast blir billigare under
sin livslängd.
• Tvätt- och torkutrustning står för cirka en tredjedel av
MKB: s användning av fastighetsel. Eldriven utrustning
kännetecknas generellt av relativt kort livslängd. Företaget
har därför en uttalad strategi att vid utbyte satsa på den
bästa tillgängliga tekniken. För just tvätt- och torkutrustning
har MKB därför inte något massivt utbytesprogram,
utan utrustningen byts när det är befogat av olika skäl.

5/ uppföLjnIng
Övervakning och
uppföljning a och o
uppnås rätt innetemperatur, är varmvattentemperaturen korrekt,
fungerar värmeåtervinningen? att hålla koll på de tekniska systemen
är viktigt både för en bra uppföljning och för att kunna staka ut vägen
framåt.
Grunden för allt arbete med energieffektivisering är
kunskap om fastigheterna och dess installationer
samt användningen av värme, el och vatten. Det
kräver i sin tur analyser och uppföljning av funktioner och
prestanda. Genom regelbunden och tät energiuppföljning kan
avvikelser upptäckas. Uppföljning ger även underlag för att
formulera mätbara mål. Viktigast av allt är dock att energistatistiken
är ett verktyg som kan användas för att kommunicera
nyttan av effektivisering med såväl ekonomer som företagsledning.
Konstaterad energiminskning:
• Poseidon beslutade att införa datoriserad driftövervakning i
hela fastighetsbeståndet. Att installera systemet innebar en
energireduktion på cirka sju procent eller tio mkr per år.
Kostnaden för systemet uppgick till 50 Mkr.
Att mäta komfort:
• Poseidon: Sedan början av 1990-talet genomför företaget
varje år en komfortmätning den första veckan i december.
Komfortmätningen innebär att alla 70 husvärdar besöker
fem lägenheter vardera. I dessa fem lägenheter mäts rumsoch
varmvattentemperatur. Dessutom intervjuas de boende
om hur de upplever värme och ventilationen. Komfortmätningen
ger en indikation på hur läget är i fastighetsbeståndet
samtidigt som det skapar aktivitet kring innemiljöfrågorna
i hela organisationen.
Olika system för uppföljning:
• MKB Fastighets AB är idag datoriserade med cirka 500 fastighetsdatorer.
I ett stort fastighetsbestånd kommer mäng-
blicc-huset
den av information från energistatistik, fastighetsdatorer
och energimätare att vara så stor att en manuell hantering
inte är möjlig. MKB utvecklar program för automatisk datainsamling
samt analys och sammanställning av all data.
Avsikten är att programmet skräddarsyr information om
hur allt fungerar till olika användare eller grupper av användare,
ex VD, ekonomer, drifttekniker eller husvärdarna ute i
bostadsområdena. Statistiken ska på så sätt ge svar på frågor
som hur mår mitt hus? Använder det mer eller mindre energi
jämfört med andra jämförbara fastigheter i företaget?
• Vasakronan: För att kunna spara mer värmeenergi i fastigheterna
använder sig Vasakronan av den så kallade BVF-metoden
(börvärdesförbrukning). Metoden gör det möjligt att
se vad det är i en byggnad som slukar mest energi och hur
stor den totala värmeförbrukningen i olika fastigheter bör
vara. Om den verkliga användningen är högre kan resultatet
användas för styrning och prioritering av energisparåtgärder.
I analysen ingår en mängd parametrar som varmvatten,
transmission och ventilation. BVF-metoden ger Vasakronan
en besparingspotential på cirka 6 procent.
• Vasakronan: Sedan Vasakronan bildades 1993 har energiförbrukningen
följts upp varje månad med hjälp av systemet
Ess200/WebEss. Resultaten har analyserats utifrån tidigare
förbrukning, genomförda förändringar i byggnaden samt
jämförts med likvärdiga fastigheter. Inom ramen för miljöledningssystemet
görs årligen interna revisioner av arbetet
med energiförbrukning i fastighetsbeståndet. I driften
av installationssystemen genomförs funktionskontroller
enligt checklistor. Olika typer av besparingsteknik, som till

exempel klimatstyrning eller värmepump, finns installerade
i byggnader och utvärdering sker av denna för att belysa det
ekonomiska värdet. Styrning av energibehovet sker efter
hyresgästernas verksamhet och arbetstider.
• Vasakronan: Den egna driftorganisationen följer aktivt
de tekniska funktionerna i alla installationsutrymmen.
Förbrukningen avläses minst varje månad och alla värden
samlas i ett uppföljningssystem för analys och arkivering.
Energifrågor finns alltid på agendan vid drift- och ledningsmöten
för avrapportering. Dialog sker med hyresgäster om
energisparande åtgärder, samtidigt som driftsorganisationen
anpassar styrningen av energibehovet efter hyresgästerna
i byggnaden. Riktmärken (benchmarking) för energianvändningen
används för att nå förbättringar i likvärdiga
byggnader inom bolaget.
• SMHI:s Energi-Index är en utvecklad variant av de mer kända
så kallade ”graddagarna” för uppföljning av energiförbrukning.
Medan graddagar endast tar hänsyn till utetemperaturen,
tar Energi-Index också hänsyn till vind- och solförhållanden.
Energi-Index ger därför ett mer rättvisande mått
på uppvärmningsbehovet. Senvinter och vår ges till exempel
ett viktigt energitillskott från den lågt stående solen.
Vindens betydelse för energiförbrukningen tas också om
hand, vilket gör att Energi-Index ger platser med vindutsatta
lägen (kustorter) en bättre normalårskorrigering.
blicc-huset

6/ Boendepåverkan
Individuell mätning och debitering av el
• Poseidon: Under år 2000 ersattes den tidigare kollektiva
elmätningen i bostadsområdet Lövgärdet med individuell
elmätning för varje lägenhet. Resultatet blev att lägenheternas
årliga elförbrukning minskade med 20 procent från 3 500 kWh
till 2 800 kWh.
Individuell mätning och debitering av värme och vatten
Även individuell mätning och debitering värme och vatten har
potential att leda till förändrat beteende.
• Poseidon: Individuell mätning på Norra Ågatan visar på 30
procents lägre varmvattenförbrukning. I projektet ingick att
införa individuell mätning och debitering av värme och varmvatten
i samtliga lägenheter förutom studentlägenheterna.
Varje lägenhets förbrukade värmeenergi och varmvattenvolym
mäts och debiteras månadsvis. Hyresgästen kan själv
påverka sin förbrukning genom att reglera värmen och styra
varmvattenkonsumtionen. Som en extra information finns en
temperaturgivare centralt placerad i varje lägenhet. För snabb
återkoppling av förbrukningen, har varje lägenhet en egen
”hemsida”, där förbrukning, kostnader och rumstemperatur
kan läsas av dygnsvis eller månadsvis. Den lägenhetsindividuella
mätningen och debiteringen av varmvatten har resulterat
i cirka 30 procent lägre varmvattenförbrukning. Medelförbrukningen
per lägenhet är ca 24 procent lägre än i andra lägenheter.
Information och utbildning
Information och
individuella avgifter
Information och utbildning liksom individuellt anpassade avgifter är vägar
till förändrat beteende. tydlig kommunikation som kopplar energianvändning
till sparade kronor och minskad klimatpåverkan är viktigt.
• Fortum Värme har en intensiv, återkommande energirådgivning
två veckor på våren och två på hösten. Representanter
för bostadsrättsföreningar, små och medelstora fastighetsägare
kommer på besök till Fortum efter inbjudan via brev
och hemsida. Fler än hundra besök kommer varje omgång
blicc-huset
och får en timmes individuell rådgivning. Fortum har värderat
rådgivningsbesökens effekter på energianvändningen.
Jämförelser av kundbeteenden före och efter besöken under
premiäråret 2005 visar på fem procents minskad energianvändning
efter vårkampanjen och tre procent efter hösten.
• Vasakronan: Miljöfrågor tas alltid upp vid de årliga kundsamtal
som Vasakronan har med sina hyresgäster. Kunderna,
som ofta själva betalar sin el, får också råd om hur de
kan minska sin elförbrukning. Efter ett sådant samtal
beslutade Uppsala Färg att byta alla gamla energislukande
armaturer och satsa på en ny ridåvärmare till entrén,
som kopplades till fjärrvärmen. Resultatet blev en minskad
elanvändning med över 60 procent och en besparing
på 25 000 kronor om året. Råden leder förutom minskad
energiförbrukning till ett bättre inomhusklimat.
Exempel på råd för minskad energiförbrukning:
– Energisnåla armaturer
– Energieffektiv utrustning
– Stänga av outnyttjade energiförbrukare
– Närvarogivare
– Drifttider ventilation
– Ridåvärmare vid entréer
• LFV/Arlanda Energi har skickat ut information till alla anställda
inom flygplatsen. Informationen består av enkla spartips
som alla kan genomföra och vad varje åtgärd innebär i sänkta
kostnader för LFV.
• Fortum Värme har bytt kundernas fjärrvärmemätare och
infört automatisk avläsning av mätardata. Detta nya system
gör kundernas energianvändning synlig och premierar den.
Kunderna kan i ökad grad påverka sina energikostnader.
Systemet finns nu i Stockholm och kommer att införas hos
Fortum Värmes övriga kunder runtom i landet.

7/ förnyBar energI
Ekonomi med bergvärme:
Förnybar energi som
sänker kostnaderna
• Vasakronans fastigheter i Näsby Parks slottsområde i Täby,
där bland andra Pliktverket och Försvarsmakten är hyresgäster,
värms med bergvärme från 48 borrhål med en total
längd på 8640 meter. Bergets värme förs via värmebärare till
en värmepump och leds sedan till fastigheterna via varmvattenledningar
i kulvertar. Näsby Parks oljeförbrukning har
sjunkit med nästan 80 procent och området minskar snabbt
sin klimatpåverkan. Oljetransporterna till fastigheterna är
snart ett minne blott. Samtidigt sparar man pengar – på
ett år beräknas driftkostnaderna sjunka med 1,6 miljoner
kronor.
Utbyggnad utan ökad energiförbrukning:
• LFV har på Kalmar flygplats installerat bergvärme och
värmepumpar. Satsningen genomfördes i samband med en
utbyggnad samtidigt som målsättningen var att inte öka den
totala energibelastningen. Samtliga åtgärder som genomfördes
vid Kalmar flygplats är ekonomiskt lönsamma på fem
till sex år. Flygplatsen har minskat energiåtgången med 50
procent. Liknande lösningar med värmepumpar diskuteras
nu för Stockholm-Arlanda flygplats vilket skulle kunna
minska flygplatsens koldioxidutsläpp från uppvärmning
med 88 procent.
Värme och kyla efter säsong:
Varför inte kombinera investeringar för effektivare enegianvänd-
ning med byte till en förnybar energikälla? undersök möjligheter-
na och du ska finna att chanserna till besparingar är goda.
• LFV - Arlanda Energi driver för närvarande två omfattande
projekt inom området värme, det ena med fokus på att energieffektivisera
terminalkomplexet medan det andra handlar
om utvinning av frikyla och frivärme (markvärme) ur en
0
blicc-huset
akvifer (en naturlig vattenansamling i en grusås). Akviferprojektet
innebär att frikyla i form av cirka 2–5 grader varmt
vatten sommartid hämtas ur en akvifer. Samtidigt återförs
cirka 20 gradigt vatten. Under vintertiden hämtas sedan det
20 gradiga vattnet för uppvärmning och ett cirka 2 gradigt
vatten återförs. Detta innebär att uttaget den ena säsongen
ger ”gratis” förutsättningar för nästa säsong. I hela processen
åtgår endast elenergi för att pumpa vatten. Den preliminära
tidplanen är att en försöksdriftanläggning ska vara uppförd
samt en ansökan om en fullskaleanläggning ska vara inlämnad
under 2007.
Grön el
• Vasakronan och LFV har uteslutande Grön el vilket minskar
fastigheternas klimatpåverkan väsentligt och omedelbart.
Solenergi:
• Poseidon: I ett trevåningshus i Järnbrott i västra Göteborg har
solfångare av luft/luft-typ installerats. Det betyder att den
södervända delen av sadeltaket är försett med svartmålade
plåtkassetter som täcks med plastskivor. Luften innanför
plastskivorna värms och leds i ett slutet system ned i luftkanaler
i ytterväggen. Värmetransporten ut genom ytterväggarna
minskar eftersom väggarnas temperatur höjs. Under vissa
förhållanden fungerar ytterväggarna som ”värmeelement”.
Anläggningen är inte högeffektiv, men väldigt robust. I dag
har den fungerat i 20 år utan några större underhållsinsatser
och vid senaste kontrollen, hade den samma verkningsgrad
som vid byggnationen.

8/ fLer aLternatIv
andra vägar till
minskad klimatpåverkan
från
fastigheter
att minska utsläppen handlar i många fall om att skapa strukturer som
ger förutsättningar för minskade transporter, låg energianvändning och
val av energisnåla och återvinningsbara material. Chans till förbättringar
finns inom såväl källsortering som vid renovering och skadeförebyggande
åtgärder.
Källsortering nära där vi bor och verkar
Stena Metall: Som privatpersoner genererar vi en mängd avfall.
Genom fastighetsnära källsortering och återvinningsanläggningar
nära där vi bor och verkar kan vi bidra till minskad
påverkan på klimatet. Ju kortare väg avfallet behöver transporteras,
desto större klimatvinster gör vi. Fastighetsnära källsortering
ger förutsättningar för renare fraktioner och därmed
högre kvalitet på det återvunna materialet som gör ytterligare
energikrävande reningsprocesser överflödiga.
Med smarta insamlingssystem och återvinningsanläggningar
exempelvis i anslutning till de snabbt växande köpcentren
som etableras runt om i landet, kan vi minimera transporterna
och öka miljövinsterna. Exempel på källsortering i bostadsrättsföreningar
visar på mer än halverade kostnader. Att göra
rätt är samhällsekonomiskt lönsamt!
Underhåll, förvaltning och renovering
Vid underhåll och renovering av fastigheter bör fastighetsägaren
eller byggherren välja miljöanpassade material som även är
bra ur återvinningssynpunkt. Nytt material bör inte blandas
med gammalt, om det i ett senare skede vid en eventuell rivning
är svårt att skilja materialen åt. Ett sådant exempel är mattor. I
dag läggs nya mattor många gånger ovanpå den gamla mattan.
Resultatet blir att olika typer av plast och material blandas,
vilket försvårar återvinning. Avfallsflödet vid renoveringar är
vidare ur ett totalt perspektiv ett stort flöde. Fastighetsägare
och byggbolag bör därför alltid sträva efter så mycket återanvändning
och återvinning som möjligt.
blicc-huset
För hus orsakar materialanvändning, inklusive avfallshantering,
under produktion och förvaltning enligt LCA-beräkningar,
den näst största miljöpåverkan. Enligt byggsektorns
kretsloppsråd har återvinning betydelse då den minskar
användningen av naturresurser.
Varje skada på en fastighet innebär en klimatbelastning
genom elförbrukning, transporter och materialanvändning.
Länsförsäkringar satsar på att informera om skadeförebyggande
åtgärder för att minska antalet vatten- och brandskador.
Vattenskador kostar samhället drygt fem miljarder kronor per
år. Nedan exempel på åtgärder som enkelt kan utföras i befintliga
hus:
· Installera optisk brandvarnare på varje våningsplan eller i
varje lägenhet.
· Se över åskskyddet.
· Byt elledningar om huset är byggt före 1960. Ledningarna
har troligtvis gummiisolering som spricker med tiden.
· Förvara inte brännbart material så att det lockar till att
anlägga brand.
· Placera inte vattenledningarnas skarvar, kopplingar och
fogar dolda i väggen.
· Se till att byte av ytskickt i badrum sker fackmannamässigt
och i enlighet med tillverkarens anvisning.
· Installera ventiler för uttransport av fuktig luft.
· Lägg vattentäta underlägg under diskmaskin, kyl och frys
för att eventuella läckage ska synas.
· Installera vattentätt skåpsunderlägg i skåpet under diskbänken.

företag som medverkar i BLICC-huset
Bostads AB Poseidon
Bostads aB poseidon är Göteborgs största bostadsbolag och äger/
förvaltar ca 23 000 lägenheter. som kommunalt bostadsbolag
ansvarar vi för att det finns bostäder, men bidrar även till stadsutvecklingen.
poseidon ingår i Framtidenkoncernen.
www.poseidon.goteborg.se
Fortum Värme
med ledorden enklare, säkrare och renare levererar Fortum
Värme miljöanpassad fjärrvärme, fjärrkyla, el och gas till företag
och privatpersoner i sverige. Verksamheten bedrivs i 16 kommuner,
däribland stockholm.
www.fortum.se
LFV
LFV är ett affärsdrivande statligt verk med uppgift att driva
verksamheten vid 16 flygplatser, samt att ansvara för flygtrafiktjänst.
under 2005 har ca 29 miljoner passagerare rest till och
från LFVs flygplatser och ca 300 000 flygplan har landat. LFVs
intäkter kommer till 60 % från avgifter från flygtrafiken. Övriga
intäkter kommer från flygplatsernas butiker, hotell, parkeringsplatser
mm.
www.lfv.se
Länsförsäkringar Sak Försäkrings AB
de 24 länsförsäkringsbolagen samverkar genom det gemensamt
ägda Länsförsäkringar aB där Länsförsäkringar sak Försäkrings
aB ingår. Länsförsäkringar sak hjälper länsförsäkringsbolagen
med bland annat produktutveckling och har egen affärsverksamhet
till exempel sjukvårdsförsäkring och återvinningsförsäkring.
www.lansforsakringar.se
blicc-huset
MKB Fastighets AB
mKB Fastighets aB är malmös största bostadsbolag med 30 %
av hyresmarknaden. Bolagets fastighetsbestånd är väl underhållet
och värderat till 13,8 mdr kr. Bolaget har en mycket stark finansiell
ställning. mKB är helägt av malmö stad och drivs affärsmässigt.
www.mkbfastighet.se
SMHI
smhI, sveriges meteorologiska och hydrologiska institut, tillhandahåller
planerings- och beslutsunderlag för väder- och vattenberoende
verksamheter. smhI är ett expertorgan inom meteorologi,
hydrologi, oceanografi samt resurs i miljöarbetet.
www.smhi.se
Stena Metall
stena metall är nordens ledande bolag inom återvinning och
miljöservice. att återvinna istället för att nyttja jungfruligt material
ger stora energibesparingar, för vissa material upp till 20
gånger. stena metall arbetar därför ständigt med att förfina och
utveckla återvinningsprocesserna.
www.stenametall.se
Vasakronan
Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i sverige.
Inriktningen är kontorslokaler och butiker kompletterat med ett
stort tjänsteutbud. Fastighetsbeståndet omfattar 160 fastigheter i
stockholm, Göteborg, malmö, Lund och uppsala.
www.vasakronan.se