ALM Equity: Årsredovisning 2011

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1

ALM Equity Ab 

årsrEdovisning 2011 

INNEHÅLL 

ALM Equity i korthet 2 

verksamhetshistoria 5 

året i korthet 7 

vd har ordet 8 

Affärsmodell 10 

Affärsområden 14 

Fastighetsportföljens värdeutveckling 19 

svensk Markförvaltning 20 

Finansieringsmodell 22 

Marknad 24 

Kunder 28 

Miljö 30 

Ett projekt blir till 32 

Projektportfölj 38 

risker & riskhantering 76 

bolagsstyrning 80 

styrelse, revisor, företagsledning & personal 86 

ALM Equity-aktien 94 

nyckeltal & aktiedata 95 

Förvaltningsberättelse 96 

resultaträkningar 101 

balansräkningar 102 

Kassaflödesanalyser 104 

noter 105 

revisionsberättelse 118 

tidplan för ekonomisk information 120 

Kontaktinformation 120

2 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2011 

ALM Equity i KorthEt 

AffärsIdé 

ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. 

Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och 

säljer framför allt bostadsprojekt. 

MÅL 

Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, 

utveckling och optimering av fastighetens 

användning och upplåtelseform – maximera det 

totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och 

därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och 

värdetillväxt i ALM Equity. 

VIsIoN 

ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra 

fastighetsprojekt och att vara ledande inom konceptualisering. 

VErksAMHEt 

ALM Equity AB är ett publikt bolag. Nuvarande verksamhet 

startade 2006 och har huvudkontor i Stockholm. 

Bolagets geografiska marknader är Stockholm, 

Uppsala, Mälardalen samt attraktiva semesterorter i 

Sverige. 

VErksAMHEtsoMrÅdEN 

Bolaget har tre tydliga verksamhetsområden: 

• Bostadsprojekt – Detaljplanelagda fastigheter som 

medger byggnation av bostäder. 

• Planprojekt – Icke detaljplanelagda fastigheter 

(råmark), alternativt detaljplanelagda fas tigheter där 

detaljplanen kan ändras. 

• Projektfastigheter – Bebyggda fastigheter med 

löpande verksamhet. 

AffärsModELL I kortHEt 

Varje fastighetsprojekt är helt självständigt och separerat 

från övriga projekt inom ALM Equity- koncernen 

genom egen bolagsstruktur och finansiering. Alla 

projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och 

styrs på ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets organisatoriska 

uppbyggnad kännetecknas av ett fåtal egna 

medarbetare samt en kretsorganisation bestående av 

externa kompetenser, vars tjänster köps in efter behov. 

Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture -form 

där ALM Equity har projektledningsansvaret och övriga 

inblandade är finansiärer och/eller fastighetsägare. 

ALM Equity tillämpar »successiv vinstavräkning« i sin 

verksamhet vilket innebär att projektvinsten i varje 

projekt redovisas successivt enligt fastställd modell. 

fINANsIErINgsModELL I kortHEt 

• Alla projekt skall vara fullfinansierade. 

• Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. 

• Ett obelånat moderbolag. 

• Projekten finansieras med fördel via joint venture. 

• Marginalen i varje projekt skall vara hög. 

• Likvida medel placeras med kort bindningstid. 

INVEstErINgsstrAtEgI 

• Tydligt fokus på långsiktig tillväxt. 

• Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på 

Stockholms län, Mälardalen, Uppsala – regioner 

med stark tillväxt samt specifika semesterorter. 

• Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig 

till en diversifierad mix av tänkta kunder. 

• Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, 

genom förvärv av färdiga byggrätter samt genom att 

driva egna planprojekt. 

• Komplettera förvärven med »opportunistiska« 

investeringar.

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

VÅrA kuNdEr 

Bostadsköpare, fastighetsbolag, byggbolag, kommuner 

och kommersiella lokalsökare. 

AktIErNA 

ALM Equity har två aktieslag: 10.154.530 stamaktier 

och 1.015.453 preferensaktier. Bolaget hade vid årets 

utgång 91 aktieägare. 

AktIEägArMÅL 

bolagets totala projektportfölj (kvm) 

47.300 

(33 %) 

omsättning & rörelseresultat (Mkr) 

■ omsättning ■ rörelseresultat 

2007 2008 2009 2010 2011 

21.092 

(15 %) 

73.942 

(52 %) 

■ bostadsprojekt ■ Planprojekt ■ Projektfastigheter 

Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad 

avkastning som möjligt på eget kapital. 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

73.942 

0 

40.422 

bostadsprojekt 

■ total byggrätt 

■ ALM Equitys andel 

VÅrA sAMArbEtspArtNErs 

ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2011 3 

2007 2008 2009 2010 2011 

Privata fastighetsägare, investerare, fastighetsbolag, 

mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, 

markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag. 

projEktportföLj 

balansomslutning & eget kapital (Mkr) 

■ balansomslutning ■ Eget kapital 

projektportföljens fördelning på 

verksamhetsområden (kvm) 

47.300 

22.242 

planprojekt 

■ total byggrätt 

■ ALM Equitys andel 

21.092 

ALM Equitys fastighetsbestånd kan delas in i fem 

geografiska områden: Stockholms län, Uppsala, 

Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd. 

Det totala fastighetsbeståndet består av 32* projekt 

fördelat på 21 bostadsprojekt, 6 planprojekt och 5 

projektfastigheter. 

* Ytterligare 3 projekt har inkommit efter årsskiftet. 

7.542 

projektfastigheter 

■ total boA/LoA 

■ ALM Equitys andel


80.000 

70.000 

60.000 

50.000 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 

19 % 

14 % 

6 % 

5 % 

56 % 

2007 2008 2009 2010 2011 

projektportföljens utveckling under 5 år (kvm) 

geografisk fördelning av bolagets projektportfölj 

■ stockholm 79.077 kvm 

■ Mälardalen 20.605 kvm 

■ uppsala 26.335 kvm 

■ Mellansverige väst 9.190 kvm 

■ ostkusten syd 7.127 kvm 

■ bostadsportfölj – totalt ■ Planportfölj – totalt ■ Projektfastighetsportfölj – totalt 

■ ALM Equitys andel ■ ALM Equitys andel ■ ALM Equitys andel

vErKsAMhEtshistoriA 

2006 

ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom 

ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Under första 

halvåret hade detta bolag inte bedrivit någon verksamhet 

och innehöll vid förvärvet främst aktier och kassa 

värderade till 9 Mkr och förlustavdrag på 26 Mkr. 

Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med 

inriktning på bostäder. I samband med det omvända 

förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget 

och ny styrelse och företagsledning utses. Hq Bank är 

marketmaker för bolagets aktie. Flera förvärv görs och 

vid årets utgång äger ALM Equity 16 projekt. 

2007 

Utvecklingen inom bolaget kommer igång och under 

året utökas portföljen med nio projekt. Samtidigt 

färdigställer och frånträder bolaget fyra bostadsprojekt 

och en projektfastighet. Vid årets utgång äger och 

driver ALM Equity 20 projekt. 

2008 

Året präglas av ekomisk kris i världen och endast ett 

projekt tillkommer på grund av den sviktande marknaden. 

Fyra projekt färdigställs och frånträds. Vid årets 

utgång äger ALM Equity 17 projekt. 

2009 

Under året förvärvas fyra projekt, varav Insteget vid 

Telefonplan är det största. Strategin inom bolaget läggs 

om mot större projekt, mer storstadsbetonade lägen 

och bostäder för normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt 

färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 

19 projekt. 

2010 


Expansionen fortsätter och under året tillkommer 

10 projekt. I samband med problemen i Hq Bank 

med delar banken ALM Equity att Hq Bank upphör 

att agera market-maker i bolagets aktie med en sista 

handelsdag 30 september 2010. Som en konsekvens 

av detta tas bolagets aktie bort från BeQuoteds 

kurslista. ALM Equity antar en ny redovisningsprincip 

där den egna andelen anges i procent av den totala 

byggrättsportföljen. Två projekt färdigställs. Vid årets 

utgång äger ALM Equity 27 projekt. 

2011 

Under året förvärvas sex projekt. Ett projekt färdigställs. 

Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och 

nya strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade 

styrelsen att bolagets aktiekapital skall ökas med 

101.545.300 kronor genom fondemission av 1.015.453 

nya preferensaktier, varvid skall gälla att tio gamla 

aktier skall berättiga till en ny preferensaktie. Vid årets 

utgång äger ALM Equity 32 projekt.


vi utvärderar från alla synvinklar.

ÅrEt I kortHEt 

VIktIgA HäNdELsEr uNdEr ÅrEt 


brA oMvärLdsAnALys gEr FortsAtt 

ExPAnsion MEd god LönsAMhEt 

• Byggstart av Lidingöfyren på Lidingö med 108 bostadsrätter. 

• Byggstart av Kyrkklockan i Eskilstuna med 24 bostadsrätter. 

• Seaside Värmdös 32 bostadsrätter färdigställs och tillträds av kunder i tre etapper. 

• Under året såldes 162 (239) bostadsrätter till ett värde av 292,6 (434,0) Mkr varav ALM Equitys andel var 

88 (92) bostadsrätter till ett värde av 159,4 (234,1) Mkr. 

Ökning av fastighetsportföljen under året: 

• Elfvik Strand på Lidingö, 10.600 kvm, ägarandel 44 %. 

• Kvarnengallerian i Uppsala, 16.535 kvm uthyrbar area och 4.500 kvm byggrätt, ägarandel 25 %. 

• Lampfabriken i Sundbyberg, 6.900 kvm, ägarandel 40 %. 

• The Brick – del av Ericssons f.d. huvudkontor vid Telefonplan, 24.000 kvm, ägarandel 50 %. 

Minskning av fastighetsportföljen under året: 

• Seaside Värmdö, 3.456 kvm frånträds under 2011, ägarandel 100 %. 

• Planarbetet i Stadsfjället, Uddevalla, med 12.375 kvm, avbröts under första kvartalet 2011. Ägarandel 64 %. 

• Försäljning av 50 % av projektet Bjäreterrassen med totalt 6.000 kvm. 

VIktIgA HäNdELsEr EftEr pErIodENs utgÅNg 

• Byggstart av Stadsterrassen i Enköping med 46 bostadsrätter, ägarandel 100 %. 

• Förvärv av Kvarnenhörnet i Uppsala, 1.810 kvm uthyrbar area samt 700 kvm byggrätt, ägarandel 25 %. 

• ALM Equity bildar Svensk Markför valtning AB (SMF AB), som ska utveckla råmark, ägarandel 41 %. 

• Förvärv av 51 ha råmark i Upplands Väsby kommun via SMF AB. 

• Förvärv av Högantorp Gård inkl 362 ha mark i Salems kommun via SMF AB. 

Sammanfattning nyckeltal 2011 2010 

Nettoomsättning (Mkr) 318,5 147,1 

Rörelseresultat (Mkr) 84,1 31,4 

Resultat (Mkr) 67,3 24,7 

Resultat per stamaktie (kr) 6,13 2,43 

Resultat per pref. aktie (kr) 5,00 – 

Eget kapital per stamaktie (kr) 21,31 17,77 

Eget kapital per pref. aktie (kr) 105,00 – 

Avkastning på eget kapital ( %) 32 % 7 % 

Soliditet ( %) 39 % 32 % 

Bostadsportföljens byggarea (kvm) 73.900 55.500 

ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm) 40.400 38.500 

Planportföljens planerade byggrätt (kvm) 47.300 35.700 

ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm) 22.200 18.200 

Projektfastighetsportföljens area (kvm) 21.100 4.600 

ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 7.500 3.400


Vd HAr ordEt: 

MångA LägEnhEtEr sMå 

gEr stort boLAg 

2011 har varit ett framgångsrikt och utvecklande år 

för ALM Equity med en vinst om 67 mkr. Tidigare 

års fastlagda strategier, investeringar och organisationsförändringar 

har gett goda resultat. Bolaget har 

vuxit snabbt och stabilt tack vare att vi under och efter 

finanskrisen har prioriterat arbetet med att minimera 

riskerna i företaget genom att balansera projektportföljen 

geografiskt, storleksmässigt och finansiellt. 

Bostads- och planprojekten har nu en klar tyngdpunkt 

mot attraktiva bostäder för normalinkomsttagaren i 

Stockholmsområdet och Uppsala/Mälardalen samtidigt 

som vi medvetet väljer att utöka portföljen med handplockade 

exklusiva och speciella projekt i rätt lägen. 

Under de senaste åren har ALM Equity snabbt 

expanderat genom att projekten har ökat både till antal 

och volym. I samband med detta har vi nyanställt ett 

flertal medarbetare och en ny fastighetsutvecklingschef 

har tillsatts. 

frAMgÅNg trots AVVAktANdE MArkNAd 

Vår verksamhet är beroende av att projekten kommer 

i produktionsfas så snart som möjligt med målsättning 

att större delen av bostadsportföljen vid varje tillfälle 

ska vara sälj- eller produktionsstartad. 2011 var ett år 

med stark världsekonomisk oro som påverkade hushållens 

köplust och framtidstro. Trots den avvaktande 

marknaden lyckades vi nå försäljningsmålen i projektet 

Lidingö fyren på Lidingö och Kyrkklockan i Eskilstuna 

och kunde produktionsstarta dessa bostadsprojekt. 

Under fjärde kvartalet var fyra bostadsprojekt med 419 

bostadsrätter i produktion vilket innebär cirka 30 %. 

tILLVäXt för frAMtIdEN 

För att bolaget på kort och lång sikt ska kunna uppnå 

en stabil utveckling har vi under året gjort en rad 

investeringar som kommer att skapa tillväxt under 

kommande år. Förvärven omfattar alla tre affärsområden 

– bostadsprojekt, planprojekt samt projektfastigheter 

– och syftar till att ge en bra balanserad portfölj. 

Tyngdpunkten har förskjutits ytterligare mot Stock- 

holm och Uppsala/Mälardalen. Mest värda att nämna 

är planprojektet The Brick, Ericssons f.d. huvudkontor 

vid Telefonplan, där ALM Equity inom några år 

planerar att bygga 500 bostäder för unga vuxna, och 

Kvarnengallerian i Uppsala, som vi skall utveckla med 

nya bostäder och ny shoppingupplevelse. 

Under året har ALM Equity tillsammans med partners 

arbetat fram strategin bakom Svensk Markförvaltning 

AB (SMF) i syfte att utveckla attraktiva byggrätter 

på lång sikt. Bolagets mål är att identifiera och förvärva 

marktillgångar (råmark) för framtida detaljplaneläggning 

till bebyggelse. Detta är en strategiskt viktig 

investering med möjlighet för bolaget att bygga upp en 

landbank med byggrätter där ALM Equity kan hämta 

framförallt bostadsprojekt för framtida utveckling. 

De två första affärerna genomfördes efter årsskiftet 

och omfattar cirka 400 hektar i Stockholmsområdet. 

Bolaget har efter starten av Svensk Markförvaltning 

delats in i tre tydliga affärsområden i vilka planprojekten 

bildat ett eget affärsområde. 

stAbIL utVEckLINg tILL LÅg rIsk 

Finansiellt har bolaget utvecklats väl under året. En 

större andel av våra projekt än tidigare har finansierats 

med eget kapital, framförallt genom våra joint venture 

partners, vilket skapar en stabil utveckling med låg 

risk. Dessa samarbeten kommer att fortsätta att ut - 

vecklas framgent då de har fungerat väl affärsmässigt. 

Part ner modellen med kunniga och duktiga individer 

har förstärkts vilket haft en positiv effekt på bolagets 

kreativitet och affärsmässighet. 

Det känns tillfredsställande att börja det nya året 

med sunda finanser, en bra och väl avvägd projektportfölj, 

en stabil organisation och fyra projekt i pro duk - 

tionsfas. Det finns goda förutsättningar för att vi ska 

kunna vidareutveckla vår affärsverksamhet under 

kommande år. 

Stockholm i april 2012 

Joakim Alm 

VD

olagets vd Joakim Alm 

framför the brick.


AffärsModELL: 

KrEAtivitEt och tydLighEt 

MAxiMErAr värdEt 

ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom 

att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera, 

leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt, 

planprojekt och projektfastigheter. Fokus ligger på 

bostadsprojekt. 

Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom 

konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens 

användning och upplåtelseform – maximera 

dess värde på marknaden. För att lyckas med detta 

ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering och 

riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina egna 

förutsättningar och är helt självständigt och separerat 

från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen 

genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten 

bedrivs huvudsakligen i joint venture- form där ALM 

Equity har projektledningsansvaret. Bolaget tillämpar 

»successiv vinstavräkning« i sin verksamhet vilket 

innebär att projektvinsten i varje projekt redovisas 

successivt enligt fastställd modell. 

INVEstErINgsstrAtEgI 

Bolagets investeringar bygger på att eftersträva långsiktig 

tillväxt genom att skapa en balanserad projektportfölj 

med fokus på Stockholms län, Mälar dalen, 

Uppsala, regioner med stark tillväxt samt speci fika 

semesterorter. Innehållet i portföljen skall vara diversifierat 

och främst vända sig till normal inkomsttagare i 

dessa områden men även till ett något högre segment. 

Ökning av portföljen på kort och lång sikt skall ske 

genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom att 

driva egna planprojekt. Bolaget skall främst investera 

i projekt i storleksordningen 5.000–20.000 kvm där 

bolagets konkurrensfördelar är överlägsna de mindre 

aktörerna och vanligtvis inte lämpar sig för de större 

byggbolagen. Små enkla projekt, kommunala markanvisningar 

och stora kvarter är inte ett högprioriterat 

segment, men kan vara aktuellt beroende på läge och 

marknadsförutsättning. 

Varje projekt ses som fristående och unikt med olika 

konceptupplägg och olika delägare. Vi drar nytta av 

erfarenheter från tidigare projekt men jobbar inte som 

många andra stora bostadsutvecklare med systemhusbyggnation, 

inrutade koncept och designlinjer som 

upprepas. Vi är inte främmande för att göra »opportunistiska« 

investeringar kopplade till vår verksamhet. 

förVALtNINgsstrAtEgI 

Då bolagets kärnverksamhet inte är långsiktig förvaltning 

av de fastigheter vi äger utan projektutveckling, 

bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på att 

optimera förvaltning på kort och medellång sikt tills 

vi påbörjar eventuell utveckling. Fokus ligger på att 

kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna 

tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång 

projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan 

redan vid förvärvstillfället. 

fAstIgHEtsutVEckLINgENs fAsEr 

ocH VärdEutVEckLINg 

Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens 

i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, 

planprocesser, försäljning, produktion och kundhantering. 

ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna 

helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom 

nära kontakt med vår kretsorganisation och våra 

slutkunder. Beroende på projekttyp och affärsområde 

går projekten igenom olika faser. 

ANALys 

För att uppnå visionen inom ramen för affärsidén görs 

vid förvärvstillfället en tydlig affärsmässig analys av 

projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget 

som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt 

mervärde och koncept. Genom att noggrant analysera 

och strukturera projekten i anpassade bolagsstrukturer 

uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje 

enskilt projekt och rätt partners och kretsorganisation 

tas in. 

Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas 

av ett smidigt antal egna medarbetare om cirka 15–20

– procEssENs rIskNIVÅEr I bostAdsprojEkt 

Risknivå Projektfas 

R4 detaljplanelagd mark. * 

R3 bygglov/myndighetslov beviljade. 

R2 Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. 

R1 upphandling, påbörjade & färdigställande av 

entreprenad. 

* En detaljplan reglerar användningen av mark- och vatten områden 

samt bebyggelse inom sveriges kommuner. detaljplanen medför 

rätt att bygga i enlighet med planen under en särskild angiven 

genomförandetid. 

R – procEssENs rIskNIVÅEr I pLANprojEkt 


R5 råmark utan angiven öP eller FöP. * 

R4 råmark med angiven öP eller FöP. * 

R3 råmark/byggnad med positivt planbesked. ** 

R2 Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. *** 

R1 Antagen detaljplan. **** 

* En översiktsplan (öP) redovisar grunddragen i den avsedda 

användningen av mark- och vattenområden och den framtida 

bebyggelseutvecklingen. För en begränsad del av kommunen kan en 

Fördjupad översiktsplan ( FöP) upprättas vilket tydliggör kommunens 

framtida intentioner med området. 

** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar kommunens 

intentioner och avsikt i en fråga angående planläggning. 

*** samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet kommit en bit på 

vägen och att dess förslag är under bearbetning. 

**** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt nytt förslag till 

detaljplan. dock är detaljplanen inte giltig förrän den vunnit laga kraft. 

R – procEssENs rIskNIVÅEr I projEktfAstIgHEtEr 


R4 befintlig byggnad. 

R3 Förädlingsprocess inledd. 

R2 Mer än 75 % av projektets tänkta nya användning 

har avtalats/sålts. 

R1 upphandling, påbörjad och färdigställande av 

entreprenad. 

M – projEktEts MIkroLägE 

Mikroläge Prisbild 

M4 Mikroläget följer marknaden. Mycket små möjligheter 

att påverka prisbilden. 

M3 Mikroläge med speciell design eller storlek på 

bostad. små möjligheter att påverka prisbilden. 

M2 Eget mikroläge. Möjlighet att påverka prisbilden. 

M1 unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser, service, 

etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt 

saknas. stora möjligheter att påverka prisbilden. 

Lägesfaktorn är kritisk i all projektutveckling och definieras som 

mikroläge på olika delmarknader. Klassificering av mikroläget bedöms 

genom jämförelse av objekt inom samma marknadsområde. 


personer tillsammans med en stor kretsorganisation 

bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, 

vars tjänster köps in efter behov. Goda 

och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas 

efter sina unika förutsättningar och med mervärde och 

kundnytta i fokus. 

Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge 

varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat 

i att ALM Equity, till skillnad från många andra 

bostadsutvecklingsbolag, inte har egen byggverksamhet, 

anställda mäklare, arkitekter och designers. Inför 

varje projektstart väljs respektive partner ut baserat 

på analys av boendeformer, kundgrupp, etc. I takt 

med att ALM Equity vuxit har banden med företagen 

i kretsorganisationen successivt förstärkts och bolaget 

har goda relationer med de ledande bankerna, de stora 

byggföretagen, välkända arkitektkontor, juristkontor 

och mäklare. 

koNcEptuALIsErINg 

ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptualisering. 

Grundidén är att inte enbart producera en 

byggnad med bostäder utan ett boende med adderade 

mervärden anpassat till målgrupp och marknad. 

Fokus ligger på arkitektur, planlösningar, design och 

utförande. Stort arbete läggs ned på att identifiera 

befintliga och nya målgrupper och anpassa bostäderna 

och produkterna efter dem. Det kan handla om att 

variera innehåll, verksamheter och boendeformer 

samt erbjuda medlemskap i olika klubbar, båtplatser, 

jakträtter, stallplatser, service, etc. Mervärdena handlar 

bland annat om att ha en strin gent designlinje väl 

anpassad till målgrupperna, i stället för en mängd olika 

tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym 

eller annan verksamhet som uppskattas av de boende. 

Tanken på ett bekymmersfritt boende är en genomgående 

röd tråd i många av våra projekt. 

rIskHANtErINg 

Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande 

affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär 

detta att risken begränsas i flera led – såväl finansiellt 

som operationellt – och i detta arbete är bolaget inte 

främmande för okonventionella och prestigelösa samarbeten 

som kan säkra en lönsam expansion. Genom 

att diversifiera investeringarna i tre olika affärsområden 

begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM 

Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom 

varje segment. Dessutom har ALM Equity en egen 

modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå 

baserat på processrisk och mikroläge.


ALM EQUITY 

PROJEKTLEDNING 


STAB & EKONOMIFUNKTION 


KRETSORGANISATION 

• BYGGBOLAG 

• MÄKLARE 

• ARKITEKTER 

• BANKER 

• KONSULTER 

• KOMMUNER 

• JURISTER 

• DESIGNERS


högantorps gård, salem.


AffärsoMrÅdEN: 

trE sEgMEnt MEd FoKus På 

LångsiKtig tiLLväxt 

Fastighetsutveckling innebär i grova drag att man för - 

ändrar en fastighets förutsättning eller utförande och 

därigenom förhöjer dess värde. En förklaring till ALM 

Equitys framgångar inom området är kreativitet och 

förmåga att se lösningar som maximerar värdet i de 

olika projekten, vilket kan innebära helt nytt boendekoncept, 

utökade och effektiviserade byggrätter och 

kommer siella ytor, alternativt satsningar på lägenheter 

för speciella och nischade målgrupper. Vid förvärvstillfället 

har bolaget alltid en klar bild av hur fastigheten 

skall utvecklas för att ge bästa tänkbara avkastning. 

ALM Equity bedriver verksamhet inom tre tydliga 

affärsområden av fastighetsutveckling: 

• Bostadsprojekt 

• Planprojekt 

• Projektfastigheter 

Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, 

riskhantering och tidsfaktorer ser olika ut inom de 

olika delområdena, men gemensamt för dem är att de 

består av komplexa och kapitalintensiva processer. 

bostAdsprojEkt 

Inom verksamhetsområdet äger eller förvärvar ALM 

Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga bygg- 

rätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation 

av egna hem, fritidshus eller lägenheter i flerbostadshus. 

bostadsprojekt definieras som: detaljplanelagd 

fastighet som medger byggnation av bostäder. 

Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller 

uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt 

i antal bostäder. 

Bostadsprojektens byggrätter redovisas som till gångar 

i koncernens balansräkning under rubriken »exploate- 

ringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpande 

verksamhet och driftnetto anges det separat. 

69 % av de bostadsbyggrätter som redovisas i 

balansräkningen finns i Stockholms län, 10 % i Uppsala, 

11 % i Mälardalen, 8 % Mellansverige väst och 2 % i 

Ostkusten syd. 

PLANLAGD 

MARK 

Värdeutveckling 

KONCEPT- 

UTVECKLING 

BYGGLOV 

FÖRSÄLJNING 

PRODUKTION 

FÄRDIG 

BOSTAD 

Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling. 

Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris 

och att utveckla bostäder och bostadsområ den 

som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna 

driva projektutveckling med god lönsamhet. Värde ut - 

vecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen 

definieras och förändras genom exempelvis 

om- och tillbyggnad, nybyggnation, ombildning, 

konvertering från ett ändamål till ett annat eller 

förtätning. Värdeökning sker primärt genom utveckling 

av ett boendekoncept där ALM Equity identifierar hur 

högsta värde kr/kvm kan skapas mot slutkund. Fastighetens 

värde ökar genom att utifrån varje specifikt 

projekt och marknadssituation utveckla det koncept 

som attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger 

stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form 

av arkitekturlösningar, mervärde och design. I själva 

säljprocessen är kommunikationen med de presumtiva 

kunderna en avgörande framgångsfaktor. Eftersom 

ALM Equity säljer lägenheter på ritningsstadiet – 

och bolaget således inte har någon färdig produkt att 

visa upp – ställs det stora krav på marknadsföring 

och pre sentation. Det gäller att så tydligt som möjligt 

visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget 

sätt. 

ALM Equitys planerade bostäder finns framförallt i 

starka bostadsmarknader som Lidingö och Sundbyberg 

samt i nya framväxande områden som Telefonplan

F Körgossen, Fruängen. 

ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2011 15


73.942 

bostadsportfölj (kvm) 

■ totalt ■ ALM Equitys andel 

47.300 

planportfölj (kvm) 


21.092 

fördelningen av ALM Equitys projektportfölj 

40.422 

22.242 

7.542 

projektfastighetsportfölj (kvm) 


1.327 

678 

bostadsportfölj (antal bostäder) 


754 

planportfölj (antal bostäder) 


200 

359 

73 

projektfastighetsportfölj (antal bostäder) 


insteget, telefonplan.

och Värmdö. Satsningarna vänder sig framförallt 

mot på stora segment som normalinkomsttagare och 

förstagångköpare. 

Många av de planerade bostäderna tillfredsställer 

köpares krav på goda kommunikationer, ett sjönära 

läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i 

Stockholms län har gjort att många bostadssökande 

letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och 

goda kommunikationer har gjort dessa områden till 

attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. 

Denna utvidgning av storstadsregionerna har 

gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt 

ser vi en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som 

Telefonplan är synnerligen attraktiva. 

I och med att projekten har en detaljplan med en 

definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker 

och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. 

Dock påverkas projekten i hög grad av aktuellt marknadsläge 

på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. 

pLANprojEkt 

Inom verksamhetsområdet äger eller förvärvar ALM 

Equity icke planlagda fastigheter (råmark), alternativt 

fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget 

anser har god potential för värdeutveckling genom en 

ändring av detaljplanen. Planprojekten har som syfte 

att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella 

utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet 

omfattar tiden från då detaljplanearbete påbörjas 

fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och 

byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till 

att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj alternativt 

Projektfastighetsportföljen. 

planprojekt definieras som: icke detaljplanelagd 

fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd fas tighet 

där detaljplanen kan ändras. 

Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar 

eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark 

samt i antal bostäder. boa och loa uppskattas till 

75 % av angiven bTa och en lägenhet anges till 70 kvm 

om inte annat anges i planen. 

Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i 

koncernens balansräkning under rubriken »exploateringsfastigheter«. 

I de fall planprojekten har löpande 

verksamhet och driftnetto anges det separat. 

58 % av planprojektens planerade byggrätter som 

redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 

6 % i Uppsala, 23 % i Mälardalen, 13 % i Mellansverige 

väst och 0 % i Ostkusten syd. 

RÅMARK/ 

PLANLAGD 

FASTIGHET 



KONCEPT- 

UTVECKLING 

DETALJ- 

PLANEARBETE 

PLANLAGD 

FASTIGHET 

Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya byggrätter 

alternativt genom konvertering eller förädling 

av befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen 

identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan 

öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en 

större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde 

för fastigheten. 

Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter 

anpassade till identifierad slutkund. ALM Equity driver 

detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde 

samtidigt som det befintliga användningsområdet 

utnyttjas i största möjliga mån. 

Värdeskapande är som störst under planprocessen 

då markanvändningen för råmark definieras. Det är 

i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt 

innehåll. 

Som ett led i denna process – att bygga upp ALM 

Equitys byggrättsportfölj – har bolaget startat Svensk 

Markförvaltning ab tillsammans med partners i 

syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) lämpliga 

för framtida detaljplaneläggning. Förvärven skall 

fram förallt ske i Stockholms län samt i attraktiva 

storstads- och tillväxtregioner. Till potentiella säljare 

räknas jordbrukare, privatfamiljer, kommuner och 

fastighetsbolag med icke prioriterade tillgångar i sin 

portfölj. 

ALM Equitys ägarandel är 41 % och bolaget kommer 

att driva och förvalta Svensk Markförvaltning. När 

planprojekten vunnit laga kraft och nya bostadsbyggrätter 

har tillskapats har ALM Equity förtur att förvärva 

byggrätterna och driva bostadsutvecklingen inom ALM 

Equity-koncernen. 

ALM Equity satsar hårt på detta område och har 

anställt en planarkitekt, som tillsammans med Svensk 

Markförvaltning ska jobba med att förvärva och driva 

planprojekt. 

projEktfAstIgHEtEr 

Verksamhetsområdet projektfastigheter omfattar be - 

byggda fastigheter med varierande typer av verk sam - 

het som ger möjligheter att genom konceptualisering 

och utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen 

bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna 

för att generera ett driftnetto till dess att fastigheten 

utvecklas eller görs om för ny tilltänkt verksamhet, 

exempelvis centrum, bostäder, kontor, industri eller 

hotell.


projektfastigheter definieras som: bebyggd fastighet 

med löpande verksamhet. 

Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar area, 

ovan mark i kvm. 

Projektfastigheter redovisas som tillgångar i kon cernens 

balansräkning under rubriken »projektfastigheter«. 

0 % av projektfastigheternas area finns i Stockholms 

län, 79 % i Uppsala, 6 % i Mälardalen, 15 % i Mellansverige 

väst och 0 % i Ostkusten syd. 

FASTIGHET MED 

VERKSAMHET 


KONCEPT- 

UTVECKLING 

GENOMFÖRINGS- 

PROCESS 

FASTIGHET 

MED NY 

VERKSAMHET 

Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering 

eller ändrad användning i en fastighet. Fastig hetens 

värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och 

EGNA HEM 

BOSTADSPROJEKT 

FLERBOSTADSHUS 

FRITIDSHUS 

ALM EQUITY AB 

FASTIGHETSPORTFÖLJ 

PLANPROJEKT 

BOSTAD KONTOR 

INDUSTRI 

marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. 

Bolaget lägger stor vikt på att anpassa 

och utveckla befintlig användning på ett smidigt och 

enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och 

utveckla dess driftnetton. 

rIskHANtErINg INoM sEgMENtEN 

Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika 

verksamhetsområdena begränsas bolagets risker både 

finansiellt som operationellt. Inom områdena har vi 

identifierat olika projektrisker som noggrant bevakas: 

Bostadsprojekt – marknadsrisk, entreprenadrisk, 

finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. 

Planprojekt – risk att planarbetet drar ur på tiden 

alternativt att ny detaljplan inte medges. 

Projektfastigheter – marknadsrisk, entreprenadrisk, 

finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk. 

Se även avsnittet »Risk och riskhantering«, sid 76. 

PROJEKTFASTIGHETER 

INDUSTRI 

BOSTAD 

HOTELL 

CENTRUM 

KONTOR

FAstighEtsPortFöLJEns 

värdEutvEcKLing* 

bostAdsprojEkt 

Projekt Mikroläge Risknivå Typ 

Insteget M3 r1 Lägenheter 

Lidingöfyren M3 r1 Lägenheter 

Fyrlotsen M3 r3 Lägenheter 

Elfvik Strand M1 r4 Hotell 

Kevinge Strand M1 r3 Radhus 

Lampfabriken M3 r4 Lägenheter 

Pepparkakan M2 r4 Lägenheter 

Kyrkklockan M4 r1 Lägenheter 

Stadsterrassen 1 M4 r1 Lägenheter 

Stadsterrassen 2 M4 r3 Lägenheter 

Svartbäcken M4 r4 Lägenheter 

Kvarnen M4 r4 Lägenheter 

Bjäreterrassen M3 r4 Semesterboende 

Kalksilo 1–3 M1 r4 Semesterboende 

Kalksilo 4–6 M1 r4 Semesterboende 

Sjövillan 5 M1 r3 Semesterboende 

Sjövillan 7 M1 r4 Semesterboende 

Kalkateljen M1 r4 Semesterboende 

Kalkmagasinet M1 r4 Semesterboende 

Kalklaboratoriet M1 r4 Semesterboende 

Guldkaggen M1 r3 Semesterboende 

pLANprojEkt 


BJg 53 M2 r3 Lägenheter 

The Brick 19 M3 r3 Lägenheter 

Högantorp** M4 r5 Tomter/hus 

Alby Ängar** M4 r5 Tomter/hus 

Slottsholmen M1 r3 Hotell/semesterboende 

Pausfågeln M4 r3 Kommersiellt/lägenheter 

Eddahuset M3 r4 Lägenheter 

Stadsfjället M4 r5 Industri 

projEktfAstIgHEtEr 


Kvarnengallerian M4 r3 Kommersiellt/lägenheter 

Kvarnenhörnet** M4 r4 Kommersiellt/lägenheter 

Nilhästen 11 M4 r4 Lägenheter 

Östra Kråkhagen 4 M4 r3 Lägenheter 

Östra Kråkhagen 3 M4 r4 Lägenheter 

Stake 5 M4 r4 Lägenheter 

210 st 

46 % 

156 st 

35 % 

bostadsportfölj under försäljning 

– fördelning på antal rum 

61 st 

13 % 

16 st 

4 % 

9 st 

2 % 

1 2 3 4 5 

25 st 

6 % 

0–1 Mkr 

FAS i 

Planlagd 

mark 

FAS i 

Råmark / 

Planlagd fastighet 

FAS i 

Fastighet med 

verksamhet 


FAS ii 

Konceptutveckling 

FAS iiiA 

Bygglov 

FAS ii 


FAS ii 


FAS iiiB 

Försäljning 

FAS iii 

Detaljplanearbete 

FAS iii 

Genomföringsprocess 

FAS iiiC 

Produktion 

FAS iV 

Färdig bostad 

FAS iV 

Planlagd 

fastighet 

FAS iV 

Fastighet med 

ny verksamhet 

* Projektens värdestatus per 31/3 2012 * * Projekt inkommit efter årsskiftet 

335 st 

74 % 

1–2 Mkr 

63 st 

14 % 

2–3 Mkr 

bostadsportfölj under försäljning 

– fördelning på pris 

9 st 

2 % 

3–4 Mkr 

1 st 

0 % 

19 st 

4 % 

4–5 Mkr 5–6 Mkr


sVENsk MArkförVALtNINg: 

stArK sAtsning På tidigA sKEdEn 

ALM Equity planerade tillsammans med partners 

under 2011 strategin för Svensk Mark förvaltning 

ab (SMF), vars syfte är att förvärva marktillgångar 

(råmark) utan definierad byggrätt för framtida detalj - 

planeläggning till framförallt bostäder. Bolaget lan se - 

rades i början av 2012, då SMF gjorde sina första 

förvärv – 50 hektar råmark i Upplands Väsby och 

360 hektar råmark i Salem. 

VärdEskApANdE 

Genom en strukturerad och väl genomförd detalj - 

planeläggning kan betydande värden skapas genom 

omvandling av råmark till byggrätter. En begränsad 

konkurrenssituation, en ofta komplex detaljplaneprocess 

som kräver stor kunskap samt goda kontakt - 

nät möjliggör för bolaget att identifiera och genomföra 

intressanta förvärv. ALM Equity kommer att 

driva detaljplaneprocessen med mål att maximera 

fastighetsvärdet samtidigt som det befintliga användningsområdet 

utnyttjas i största möjliga mån. ALM 

Equity står för projektledning och administration från 

förvärv till färdig byggrätt. 

boLAgEts syftE 

ALM Equity kommer för SMF:s räkning aktivt söka 

upp och identifiera fastigheter i attraktiva lägen som 

bolaget ser har potential för framtida byggnation. 

Syftet med bolaget är att skapa en portfölj bestående 

av ett antal råmarksprojekt i en viss storlek och 

med visst geogra fiskt läge. Potentiella förvärvsmöjligheter 

finns primärt i Stockholmsområdet men även 

i andra attraktiva lägen i Sverige och till presumtiva 

säljare räknas jordbrukare, privatfamiljer, kommuner 

och fastighetsbolag med icke prioriterade tillgångar 

i sin portfölj. 

Analys av förvärven görs med hänsyn till attraktivitet 

i läge, eventuella komplicerade omständigheter 

och politisk vilja inom berörd kommun att skapa 

tillväxt och nya bostäder. Målsättningen är att projekten 

ska vara detaljplanelagda inom 3–5 år – tiden 

kan dock variera beroende på typ av projekt. 

färdIgA byggrättEr 

När planprojekten vunnit laga kraft och nya byggrätter 

har tillskapats har ALM Equity rätt att förvärva 

byggrätterna och driva projektutvecklingen vidare 

inom ALM Equity-koncernen. SMF är därmed en 

viktig del i ALM Equitys satsning på affärsområdet 

planprojekt och är strategiskt viktigt för bolagets 

framtida utveckling då vi ser goda möjligheter att i 

förlängningen öka bolagets bostadsbyggrättsportfölj 

och utveckla fina bostadsprojekt. 

ALM Equitys ägarandel är 41 %.

vinter vid högantorps gård, salem. 

här har sMF köpt 360 hektar råmark för 

att bland annat utveckla nya bostäder.


fINANsIErINgsModELL: 

snAbb och säKEr tiLLväxt gEnoM 

bALAnsErAt risKtAgAndE 

Fastighetsutveckling är kapitalintensiv och förenad 

med högre risk än traditionellt byggande. För att 

möjliggöra en snabb tillväxt med begränsad kapitalinsats 

har ALM Equity utvecklat en finansiell modell som 

minimerar bolagets risker och säkrar kapitalflödena i 

projektutvecklingen. Målsättningen med ALM Equitys 

finansverksamhet är att stödja bolagets projektutveckling, 

utnyttja kapital och kassaflöden på ett sätt som 

inte utsätter den operativa verksamheten för finansiella 

risker och hantera bedömda risker så att exponeringen 

mot dessa minimeras. ALM Equitys finansiella strategi 

är att tydligt koppla kassaflöden i varje pågående pro - 

jekt till bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov. 

På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av 

de finansiella riskerna. 

fuLLt fINANsIErAdE projEkt 

En grundprincip är att alla projekt skall vara bolagi se - 

rade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller 

säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen 

som var för sig skall stå på egna ben. På så vis riskerar 

inte eventuella problem i enskilda projekt att spridas 

till övriga delar av koncernen. Ytterligare en säkerhetsfaktor 

är att moderbolaget på detta sätt kan hållas 

skuldfritt och utnyttjas för nya affärer. Riskanalys 

och finansieringsstruktur för varje projekt fastställs 

gemensamt av ALM Equity dess banker, andra finansiella 

institutioner och partners. All finansiering sker 

i projektbolagen mot säkerheter i projekten i så stor 

utsträckning som möjligt. 

fINANsIErINgsforMEr 

Projekt finansieras med banklån, reverslån, eget kapital 

och ägarlån. För att kunna hantera större volymer, och 

öka tillväxten, tar ALM in delägare i projekten. Detta 

kan exempelvis ske genom lån där externa partners, 

utöver ränta, får del i den framtida förädlingsvinsten. 

Andra former av finansiering är icke säkerställda 

låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av 

utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses 

in när projekten är färdig ställda och sålda. De olika 

finansieringsformerna varierar över tiden och mellan 

projekt beroende på vilken riskfas projekten befinner 

sig i. Marginalerna skall vara höga i varje projekt. 

En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans 

med våra finansiella partners och eventuella delägare 

gemensamt utvecklar en finansieringsplan för projektet, 

som då får sin unika kapitalstruktur kopplat 

till flöden som genereras i projektet. Denna tar även 

hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer 

att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle, 

med sin egen kapitalstruktur. 

Likvida medel placeras i bank eller liknande med 

kort bindningstid.

ALM EquItys fINANsIELLA ModELL 

(AssEt LIAbILIty MANAgEMENt) 

Alla projekt skall vara fullfinansierade. 

Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. 

Ett obelånat moderbolag. 

Projekten finansieras med fördel via joint venture. 

Marginalen i varje projekt skall vara hög. 

Likvida medel placeras med kort bindningstid. 


varje projekt bär sig självt 

och är fullfinansierat.


MArkNAd: 

FoKus På stocKhoLMsoMrådEt och 

bostädEr För norMALinKoMsttAgArE 

Den svenska ekonomin under 2011 påverkades starkt 

av osäkerheten i världsekonomin. Orsaken till oron 

var framförallt skuldutvecklingen i Europa och det 

skakande eurosamarbetet med spekulation om med - 

lemsländer som stod på randen till konkurs. Drivkrafterna 

i Sveriges ekonomi – låg ränta och en expansiv 

finanspolitik – drabbades av skuldkrisen i form av lägre 

efterfrågan på exportvaror och påverkade i betydande 

grad investeringsbeslut, arbetsmarknaden och börsen. 

Riksbanken, som inledde året med räntehöjningar, 

reagerade på den försämrade makrostatistiken mot 

slutet av året och sänkte reporäntan. Vid årets slut låg 

reporäntan på 1,75 %. Sveriges BnP, bruttonationalprodukt, 

ökade mot föregående år med 3,9 % – samman 

taget karakteriserades Sveriges ekonomi av lägre 

aktivitet än tidigare prognostiserat. 

bostAdsMArkNAdEN 

Den svenska bostadsmarknaden bromsade in under 

året. Den allmänna osäkerheten avseende världsekonomin 

och dess påverkan på privatekonomin samt de 

svenska bankernas försämrade lånevillkor ledde till 

längre transaktionstider och ett ökat utbud. Det ökade 

utbudet och den svaga börsen resulterade i prisnedgångar 

under året. Priserna föll dock förhållandevis 

litet tack vare det minskade bostadsbyggandet, stark 

befolkningstillväxt och det relativa låga ränteläget. 

Bankernas tidigare införande av restriktivare bolånetak 

(cirka 85 % belåningsgrad med krav på 15 % egenfinansierad 

handpenning) har visats sig vara en hög tröskel 

för framförallt förstagångsköpare att komma in på 

marknaden och har successivt påverkat efterfrågan 

negativt. Enligt Finansinspektionen (Fi) har belån ingsgraden 

minskat och andelen hushåll med nya lån på 

över 85 % av bostädernas marknadsvärde har halverats 

sedan 2009. 

Under året nådde vi trots den svåra marknaden 

försäljningsmålen i projekten Lidingöfyren på Lidingö 

och Kyrkklockan i Eskilstuna och kunde produktionsstarta 

dessa bostadsprojekt. I och med att vi också 

nådde uppsatta försäljningsmål i Stadsterrassen i 

Enköping under första kvartalet 2012 har vi byggstartat 

178 bostadsrätter under denna finansiellt besvärliga 

period. Tillsammans med Insteget vid Telefonplan 

har vi under första kvartalet 2012 sammanlagt 433 

lägenheter i pågående produktion med en försäljningsgrad 

om 90 %. 

NybyggNAtIoN 

Under 2011 påbörjades nybyggnation av 6.700 småhus 

och 16.000 lägenheter i flerbostadshus i Sverige. 

Nytillskottet om 22.700 bostäder innebar en minskning 

med cirka 14 % jämfört med 2010 och ställer 

man den siffran mot Statens Bostadskreditnämnd 

(BKn) uppskattning av nyproduktionsbehovet om 

35.000–40.000 nya bostäder per år, bygger Sverige 

upp ett stort uppdämt behov bostäder. 

Sverige har under lång tid byggt betydligt mindre 

i förhållande till invånarantal än sina grannländer – 

exempelvis påbörjades under 2010 mer än dubbelt 

så många bostäder i Finland, och 70 % fler i Norge, 

än i Sverige. Störst nytillskott uppskattas behövas i 

storstadsregionerna – främst inriktat på små lägenheter 

och studentbostäder. 

Från flera håll kommer samtidigt bedömningar om 

att bostadsbristen riskerar att hota Sveriges tillväxt. 

Arbetsförmedlingen pekar ut problemet som ett be ty- 

dande hinder för nyanlända invandrares etablering 

på arbetsmarknaden och från studentorganisationer 

höjs ett varnande finger för att bristen på student - 

bo städer kan minska ungas vilja och möjlighet att 

studera vid universitet i tillväxt regioner. 

Länsstyrelsen i Stockholm slår fast att bostadsbyggandet 

behöver fördubblas i Stockholmsregionen för 

att möta befolkningstillväxten. Samtidigt har Stockholms 

Handelskammare presenterat utredningar som 

visar på att staden saknar cirka 70.000 bostäder och 

föreslaget en rad punkter för att vända trenden och få 

en ökad produktion av nya lägenheter – bland annat 

att planprocesserna ska kortas ner och förenklas för att 

påskynda processerna vid detaljplanearbetet och att 

det ska bli svårare att överklaga plan- och bygglov.

F insteget, telefonplan. 



tILLVäXtrEgIoNEr 

Antalet invånare i Stockholms län växer mer och 

snabbare än väntat och beräknas öka med cirka 35.000 

personer per år under 2010-talet. ALM Equitys fokus 

på Stockholm fortsätter och vi ser många affärsmöjligheter 

på kort och lång sikt genom nyproduktion av 

bostäder, att utveckla och konvertera kontorsbyggnader 

till bostäder, driva fram byggrätter genom planprojekt 

i attraktiva områden och utveckla fastigheters driftnetton. 

De senaste årens tillväxt och resultat har visat 

att ALM Equity framgångsrikt kan hantera både stora 

och små projekt och bolaget fortsätter sin satsning på 

fler och större projekt. I och med att efterfrågan på 

välplanerade och små lägenheter är fortsatt stor kommer 

vårt fokus på den typen av lägenheter att kvarstå, 

samtidigt som vi ser goda möjligheter även inom andra 

koncept och kundkategorier. 

För att företaget på kort och lång sikt ska kunna 

uppnå en stabil utveckling har vi under året gjort en 

rad investeringar som kommer att skapa tillväxt under 

kommande år. ALM Equity jobbar aktivt med att fylla 

på sin byggrättsportfölj – dels genom förvärv av färdiga 

byggrätter men också genom att arbeta fram nya detalj - 

planer för att tillskapa nya byggrätter på lång sikt. 

Under året förvärvades projekten The Brick vid Tele- 

35.000 

30.000 

25.000 

20.000 

15.000 

10.000 

5.000 

0 

Källa: scb 

30.624 

50.000 

45.000 

40.000 

35.000 

30.000 

25.000 

20.000 

15.000 

10.000 

5.000 

Antal påbörjade bostäder i sverige 

21.467 

Källa: svensk Mäklarstatistik Ab 

0 

2007 2008 2009 2010 2011 2012 

17.447 

26.417 

22.700 

2007 2008 2009 2010 2011 

fonplan, Elfvik Strand på Lidingö, Lampfabriken i 

Sund byberg och Kvarnen i Uppsala. Genom dessa för- 

värv har tyngdpunkten förskjutits ytterligare till nytto- 

bostäder och geografisk koncentration till Stockholm/ 

Mälardalen. Viktiga ingredienser i till ska pandet av 

byggrätter på lång sikt är förstärkningen av vårt affärsområde 

planprojekt och nystartade Svensk Markförvaltning 

som skall förvärva och utveckla råmark. 

Att VEtA VAd kuNdErNA VILL HA 

INNAN dE sjäLV VEt oM dEt 

Tydlig konceptualisering, kundfokus, en genomtänkt 

affärsstrategi och förtroendeingivande finansieringsmodeller 

har stakat ut vägen för framtiden. Under 2011 

har ALM Equitys arbete gett ytterligare utväxling 

och fler och större aktörer ser oss som en intressant 

motpart. Vi fortsätter ständigt söka nya samarbetspartners 

för att utveckla kommande projekt. 

För att förstärka ALM Equitys kundfokus kommer 

vi under 2012 att ansluta oss till branschens stora 

mätning i Nöjd Kund Index (nKi). Det är ett effektivt 

verktyg för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter 

på dels produkten men också den process det 

innebär att förvärva en lägenhet genom ALM Equity. 

Varje enskilt bostadsprojekt behandlas som en unik 

produkt i förhållande till våra andra bostadsprojekt – 

en förutsättning för detta är vår flexibilitet att fritt välja 

samarbetspartners i projekten. 

koNkurrENtEr 

prisutveckling bostadsrätter 

2007–2011 (kr/kvm) 

■ stockholm (+7,8 %) 

■ göteborg (+21,6 %) 

■ uppsala (+48,6 %) 

■ Malmö (+6,6 %) 

■ Mälardalen* (+28,0 %) 

* Enköping, Eskilstuna & västerås 

ALM Equitys konkurrenter har svarat på den ökande 

efterfrågan av bostäder i Stockholmsregionen genom 

att förstärka sin satsning på bostadsmarknaden. För 

marknadens aktörer innebar strategin 2011 ett bakslag 

med lägre försäljningar och ökade lager av lägenheter

Befolkningsökningen i Stockholm, 

Uppsala och Mälardalen har varit 

cirka 2 % per år de senaste åren. 

Det innebär att det flyttar in 40.000 

personer till regionen varje år. 

jämfört med 2010. Den avvaktade marknaden har 

också lett till att färre byggprojekt startats under året. 

Trots detta byggs det fortfarande för lite enligt flertalet 

bedömare och vid en gynnsammare marknadsutveckling 

kommer produktionen av bostäder med största 

sannolikhet öka igen. 

De fyra största bostadsutvecklarna i Sverige – JM, 

nCC, PEAB och Skanska – kännetecknas av stora 

organisationer med egen 

ALM EquItys 

koNkurrENtEr: 

jM 

skANskA 

Ncc 

pEAb 

Hsb 

rIksbyggEN 

bEsqAb 

järNtorgEt 

EINAr MAtssoN 

VEIdEkkE 

IkANo bostAd 

bostadsutveckling och byggrörelse 

som både bygger i egen 

regi och för andra uppdragsgivare. 

Bolagen representerar 

en betydande del av landets 

bostadsproduktion varav JM 

sticker ut som den största 

bostadsutvecklaren med fokus 

på bostäder medan de andra 

bolagen även har andra stora 

verksamhetsområden inom 

kontors-, anläggnings- och 

vägbyggnation. De är också 

våra samarbetspartners för 


brF seaside, värmdö. 

bygg- och entreprenadarbeten. I segmentet under 

kommer halvstora aktörer i branschen som exempelvis 

HSB, Riksbyggen, Ikano Bostad, Järntorget, Besqab, 

Einar Matsson och Veidekke som är inriktad på utveckling 

och byggnation av bland annat bostadsrätter och 

hyresrätter men även byggprojektledning och förvaltning. 

Utöver dessa aktörer finns små regionala aktörer 

utspridda över landet som ofta består av byggbolag 

eller investerare med bra lokalkännedom som driver 

ett eller enstaka projekt som ett komplement till sin 

vanliga verksamhet. 

ALM Equity skiljer sig stort från de stora bostads- 

och byggbolagen i förhållande till projektinriktning, 

organisation, projektupplägg och storlek. ALM Equity 

skiljer sig även från de halvstora aktörerna då vi har 

en renodlad kärnverksamhet med fastighetsutveckling 

och bostadsutveckling i fokus och utesluter byggnation, 

byggprojektledning och förvaltningstjänster 

som verksamhetsområden. ALM Equity har hittat 

något av en egen nisch inom marknaden vad avser 

verksamhetsområden, organisatorisk uppbyggnad och 

finansiering – bolagets värdeskapande sker primärt i 

fastighetsutvecklingsskedet »konceptualiseringfasen«.


kuNdEr: 

LyhördhEt För KöPArEn 

Beroende på projekt och affärsområde har ALM Equity 

olika slag av slutkunder. Det kan vara en privat bostadsköpare 

som köper en lägenhet, ett fastighetsbolag 

som köper en fastighet i syfte att förvalta på lång sikt, 

ett byggbolag som köper ett projekt som vi konceptualiserat 

för att bygga färdigt eller kommuner och 

kommersiella aktörer som söker bostäder eller lokaler 

anpassade för sina specifika behov. För att kunna 

leverera attraktiva produkter till dessa olika kundgrupper 

gäller det att vara lyhörd och aktiv på marknaden. 

Mot privatkunder har bolaget ett stort ansvar att 

hjälpa och underlätta för kunden i den process det 

innebär att förvärva en bostad – vilket oftast är en 

privatpersons största affär i livet. Då många av projekten 

vänder sig till en marknad med förstagångsköpare 

krävs det extra god förståelse för situationen. 

Analys och konceptualisering är vägen fram till kunden 

och vi jobbar med att kontinuerligt skaffa djupare 

kunskap om vilka våra kunder är och vilka önskemål 

de har kring sitt boende. Vi har tidigare genomfört 

regelmässiga kundundersökningar i bostadsprojekten 

internt men kommer från och med 2012 fördjupa detta 

arbete och ansluta oss till branschens stora mätning i 

nKi (Nöjd Kund Index) i samband med inflyttning och 

garantibesiktning 2 år efter inflyttning. Totalt är 18 av 

branschens största aktörer med i sam arbetet som leds 

av Prognoscentret AB. 

Syftet med att börja mäta NKI: 

• Utvärdera varje specifikt projekt på ett bra sätt. 

• Lära känna kunderna bättre – vad är viktigast för att 

uppnå en bra helhetsupplevelse vid en bostadsaffär. 

• Få indikation och jämförelsetal på hur vi står oss 

mot andra aktörer i branschen. 

Det är viktigt att vi får kunskap om hur kunderna ser 

på vårt varumärke, våra medarbetare, hur de upplever 

färdig produkt, köpprocessen och vår kretsorganisation 

såsom mäklare, banker och byggare. 

En viktig del av undersökningen är att mäta hur väl 

kundens förväntningar uppfylldes. Det är ett bra mått 

för hur väl vi kommunicerar och håller det vi lovar. 

kuNdfokus 

Det ska kännas genomtänkt, utvalt och bekymmersfritt 

för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM 

Equity producerat. Kundfokus och lyhördhet för 

kunders behov är a och o. 

Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity 

är att den oftast är starkt konceptualiserad. Vi jobbar 

mot tydliga målgrupper och anpassar innehållet 

för dem – som t.ex. i vår produkt »Instegsboende«, 

genomtänkta och välplanerade bostäder med service 

och design perfekt anpassade för förstagångsköpare. 

VI p-kuNdEr 

Många av våra kunder når vi via egna kontaktnät och 

ALM Equitys ViP-kundregister. Att vara ViP-kund hos 

ALM Equity innebär att kunden får information om när 

och var vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till 

allmän försäljning. ViP-kunderna får nyhetsbrev med 

aktuell information om våra bostadsprojekt och förtur 

till våra bostäder. Anmälan görs via bolagets sajt eller 

genom att personlig kontakt. Att vara ViP-kund i ALM 

Equity är kostnadsfritt. 

INrEdNINg & dEsIgN 

Inredning och design är en viktig del i planeringen av 

bostaden och ligger till stor del till grund för köpet 

av densamma. ALM Equity har konsekvent valt att 

inte jobba med standardiserade inredningsstilar och 

linjer. Istället tar vi fram en uttänkt specifik inredning 

för varje projekt i samband med att vi identifierar 

målgrupp och jobbar med konceptualisering. Designlinjerna 

går sedan igenom allt som gäller inredning 

för kök, badrum, väggar, handtag m.m.

Jag är viP-kund hos ALM Equity, är du? 



MILjö: 

håLLbArt boEndE MEd 

EFFEKtiv EnErgiAnvändning 

ALM Equitys målsättning är att skapa genomtänkta 

bostadsmiljöer där val av material, uppförande och 

förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett 

långsiktigt brukande. Bra material och kvalitetsprodukter 

har bättre hållbarhet och längre livstid. ALM Equity 

lägger därför stor vikt vid att anpassa materialen till 

projektens olika behov och efterfrågan. I detta arbete 

följer vi med intresse utvecklingen av nya material och 

olika klassificeringssystem. 

Utöver alla rådande miljökrav, försöker vi, så långt 

det går, att uppnå ett så kostnads - och miljöeffektivt 

boende som möjligt, bland annat genom att ge lägenhetsinnehavarna 

bättre möjlighet att själva påverka sin 

miljöpåverkan. 

Så långt det är möjligt satsar bolaget på att nypro du - 

cerade bostäder ska ha individuell mätning av el, värme 

och vatten. Detta för att ge de boende ett incitament 

att själva sänka sin energiförbrukning, vilket är positivt 

för både miljö och den enskildes driftskostnader. 

Som en parameter vid förvärv av nya projekt är pro- 

jektets geografiska läge en viktig del. Ett centralt och 

lättåtkomligt geografiskt läge är värdefullt för att göra 

det tillgängligt. I Stockholm till exempel satsar bolaget 

på att förvärva centralt belägna projekt, eller projekt 

med goda kommunala kommunikationer som uppmuntrar 

till andra färdmedel än bil. 

Dessutom satsar vi gärna på ombyggnationsprojekt 

och försöker få en jämn fördelning av bostäder i 

ombyggnations- och nyproduktionsprojekt. Ombyggnationens 

miljö mässiga fördelar är att det kan dra nytta 

av redan nedlagda resurser och investeringar i form 

av stomme, grundläggning och markarbeten omkring 

fastigheten. 

Internt pågår en ständig process för att utveckla 

miljötänkandet i företaget med bra rutiner inom alla 

våra arbetsområden.

F seaside på värmdö. 32 parhus samspelar 

med naturen på en udde i Mörtnäs.


Projektet Tvålflingan vid Telefonplan i Stockholm är 

ett av ALM Equitys största projekt avseende volym 

och omsättning. Projektet innehåller stora inslag av 

analys, konceptualisering och riskhantering och ger 

en bra beskrivning av utveckling av bostäder genom 

ombyggnation av en befintlig byggnad. Projektet visar 

tydligt hur ALM Equitys idé inom fastighetsutveckling 

går till och vilka stadier ett projekt kan genomgå från 

förvärv till slutförande. 

Förvärvet genomfördes 2009 och innebar att ALM 

Equity utökade sin portfölj med cirka 16.000 kvm 

byggrätt inom ett kvarter som nyligen planändrats 

från kontor till bostäder. Inom kvarteret fanns två 

kontorsbyggnader om cirka 13.500 kvm och en mindre 

lagerlokal med utökad byggrätt om totalt 2.500 kvm. 

frÅN INdustrI tILL bostädEr 

Området Telefonplan var vid förvärvstillfället under 

stor förändring. Gamla industri- och kontorsbyggnader 

planerades att antingen rivas eller byggas om. Stök, 

byggarbetsplatser och oordning karaktäriserade 

området och ur en blivande bostadsköpares perspektiv 

måste området ha tett sig svåröverblickat och rörigt. 

De som låg bakom den totala omvandlingen av 

Telefonplan var Stockholms Stadsbyggnadskontor 

tillsammans med områdets stora fastighetsägare, 

Stena Fastigheter, AP Fastigheter och Vasakronan. 

Samordning och innehåll hanterades via områdets 

projektgrupp Telefonplangruppen och vi fick snabbt 

klart för oss att utvecklingen sköttes genomtänkt och 

professionellt och att området inom några år skulle bli 

ett mycket attraktivt boende- och livstilsområde med 

blandad bebyggelse och skiftande innehåll. 

MÅLgrupp 

Ett projEkt bLIr tILL: 

Från vision tiLL FunKtion 

Genom analys av kringliggande marknader – söderorternas 

villaområden och tunnelbanenätets cen- 

trumområden, samt förortsstäderna strax utanför 

innerstadstullarna, Aspudden, Liljeholmen, Midsommarkransen, 

deras befintliga bostadsbestånd och vår 

egen kundanalys framgick det att det fanns ett stort 

behov av små effektiva bostäder till ett rimligt pris för 

förstagångsköpare och unga vuxna. Dessutom ligger 

projektet strax intill Telefonplans tunnelbanestation, 

röd linje, med direkt anknytning till bland annat KtH, 

Stockholms Universitet och Sofiahemmet, som även de 

attraherar en ung målgrupp. Målgruppsmässigt hade vi 

identifierat en tydlig kategori och projektets optimala 

storlek var 1:or och mini-2:or. Av de tre byggrätterna 

inom fastigheten lämpade sig framförallt en av de 

befintliga byggnaderna för ombyggnad till smålägenheter. 

De andra två byggnaderna visade sig vara mer 

lämpade för större lägenheter. 

ALM Equity valde därför att fokusera på att göra 

Hus 1 – Insteget – till bostadsprojekt, och fortsätta 

att analysera vad de andra byggrätterna var bäst läm- 

pade för. 

projEktErINg 

Efter uppritning och projektering av Insteget upp - 

nådde vi 12.150 kvm BOA, LOA och garage fördelat 

på 255 lägenheter, 10 lokaler, gymlokal, och utrymme 

för kiosk- och caféverksamhet. Projektets komplexitet, 

stora omfång och långa ombyggnadstid, cirka 24 

måna der, ledde till beslut om att fokus skulle ligga på 

Insteget och finna andra användningsområden för de 

andra två byggrätterna, exempelvis uthyrning eller 

vidareförsäljning till andra aktörer. För att öka våra 

valmöjligheter och rörelsefrihet styckade vi därför 

fastigheten i tre delar och påbörjade Insteget som ett 

separat projekt. 

Vi tog fram ombyggnadsritningar till bostad för 

Hus 2 för att jämföra värdet på bostadsbyggrätter 

kontra befintlig användning som kontor, och nyproduktionsritningar 

för bostäder för Hus 3. Efter 

analys bestämde vi oss för att dessa två delar av det 

ursprungliga pro jektet skulle avyttras vilket senare 

gjordes till två separata köpare. Genom avstyckningen 

och försäljningen minskade projektets omfång och 

tidsplanen förkortades och därmed också dess projektrisk. 

Vi var måna om att vårt projekt skulle komma

insteget före och efter förvandlingen. 


Kungsfiskaren i aktion på insteget.



insteget presenterades via en egen sajt och på 

Facebook. Annorlunda design i form av randiga 

badrum i notting hill-konceptet och husens 

gatunummer – som lades in i gul sten på golvet 

i respektive entré. samtliga penthouse lägenheter 

på översta planet har kungsbalkong.

ut först på marknaden och såg till att göra klart vårt 

säljprospekt i god tid innan våra blivande konkurrenter 

var klara med sitt. 

dEsIgN 

När så kundgruppen i Insteget var formulerad och dess 

behov kartlagda drogs konceptualiseringen igång på 

allvar. Kundens behov, önskemål och smak låg bakom 

de produkter som växte fram. Tillsammans med en 

ung designer – Evelyn Levander – togs tre moderna 

designlinjer fram, Notting Hill, Manhattan och Plain 

Vanilla. 

Dessutom gjordes den exteriöra fasaden om helt 

– från 70-tal, Mexitegel och brun Plåtisol, till en 

modern look med svart- och vitputsad fasad och stora 

glasbalkonger. Fastigheten tillfördes utrymme för 

gym och butiker samt en bredbandslösning med en 

kapacitet av 1.000 Mbit från Telia. Insteget blev det 

första bostadshuset i Sverige med den kapaciteten, ett 

mervärde som defi nitivt uppskattas av målgruppen. 

försäLjNINg & produktIoN 

Att sälja 255 lägenheter i ett projekt är inget man 

gör på en vecka, utan det gäller att man använder sig 

av olika och väl anpassade säljkanaler för att hitta 

rätt köpgrupp. Dessutom gäller det att ha bra visualiseringsmaterial 

och tydliga beskrivningar så att 

presumtiva kunder får en överensstämmande bild av 

slutprodukten. 

I just Insteget fallet använde vi oss mycket av Facebook, 

kontakter med unga vuxna och marknadsföring 

på skolor och universitet, samtidigt som vi utnyttjade 

traditionella mäklarkanaler och annonsering. På ett 

tidigt skede hade vi färdigställt en visningslägenhet 

i bottenplan som vi använde som showroom och för 

informationsmöten. 

Efter cirka fem månader hade vi 75 % tecknade 

lägenheter vilket innebar byggstart och elva månader 

senare var samtliga lägenheter sålda. För byggnationen 

anlitades Kungsfiskaren Byggnads AB, ett dotterbolag 

till PEAB, specialiserade på ombyggnationsprojekt. 

Efter cirka tre års intensivt arbete har inflyttningen 

av förväntansfulla boende till 255 lägenheter nu påbör- 

jats. Området är helt förändrat och upp tornar nu tre 

moderna byggnader i kvarteret med olika karaktär och 

innehåll. I januari 2012 var 90 lägenheter inflyttningsklara 

och resterande 165 blir klara i maj 2012. En lång 

och spännande period för oss börjar löpa mot sitt slut. 

För de unga vuxna som nu flyttar in är deras första 

boende i Insteget ett första kliv in i vuxenvärlden. Vi 

önskar dem lycka till och hoppas att de kommer att 

trivas i sina fina lägenheter vid trendiga Telefonplan! 


instegets tre designkoncept ’Plain vanilla’, ’notting hill’ och ’Manhattan’. 

Köparna fick även sveriges snabbaste internetuppkoppling, 1.000 Mbit!


solen går ned bakom Lidingöfyren.

ProJEKt 

PortFöLJ

ostAdsProJEKt 

Byggrätt anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. 

INstEgEt, tELEfoNpLAN 

Vid Telefonplan, strax utanför Stockholms tullar, ut- 

vecklar ALM Equity 255 stycken bostäder anpassade 

för unga vuxna och förstagångsköpare. ALM Equity 

förvärvade fastigheten 2009. Ambitionen med Insteget 

är att skapa bra bostäder med smarta planlösningar, 

balkong och personliga designkoncept. Utöver bostä- 

der rymmer fastigheten gym och lokaler. Projektet 

byggstartades 2010 och inflyttning sker etappvis med 

start januari 2012. 

Fastighetsbeteckning: Tvålflingan 11 

Ort: Telefonplan, Stockholm 

Byggrätt: 11.152 kvm 

Antal bostäder: 255 st 

Ägarandel: 38,5 % 

Mikroläge: M3 

Risknivå: r1

kEVINgE strANd, dANdEryd 

Med ett unikt sjönära och centralt läge intill Stockholms 

Golfklubb i Danderyd ska ALM Equity uppföra 

ett spännande boende ritat av Tomas Sandell med 

mervärden och service. Projektet omfattar en paviljongsliknande 

husbyggnad med soligt sydvästläge och 

utsikt över golfbana och vatten. Exklusivt och unikt 

med stora balkonger och terrasser. 


Fastighetsbeteckning: Skeppet 11 

Ort: Danderyd 



Ägarandel: 45 % 


Risknivå: r3


visningslägenhet i Lidingöfyren. 

LIdINgöfyrEN, LIdINgö 

Lidingöfyren är en del av det bostadsbestånd på 

Lidingö som ALM Equity i slutet av 2010 förvärvade 

av John Mattson Fastighets AB. Fastigheten har efter 

förvärvet styckats av och bildat projekten Lidingöfyren 

och Fyrlotsen som var för sig skall totalrenoveras och 

byggas om. Lidingöfyren består av 108 lägenheter 

där ett flertal av lägenheterna har stor balkong i syd- 

västläge mot fastighetens gård. Konceptet består av 

välplanerade lägenheter med moderna designlinjer. 

Byggstart skedde i augusti 2011 med successiv inflyttning 

alltefter färdigställande under 2012. 

Fastighetsbeteckning: Fyrvaktaren 2 

Ort: Lidingö 





Risknivå: r1 

fyrLotsEN, LIdINgö 

Fyrlotsen utgör andra delen av det fastighetsbestånd 

som ALM Equity förvärvade i Larsberg i slutet av 2010. 

I likhet med Lidingöfyren kommer Fyrlotsen efter 

ombyggnation och renovering erbjuda välplanerade 

smålägenheter där varje kvadratmeter nyttjas till fullo. 

Planerad byggstart är 2012 med inflyttning 2013. 

Fastighetsbeteckning: Fyrvaktaren 1 

Ort: Lidingö 





Risknivå: r3


44 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2011

ELfVIk strANd, LIdINgö 

I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar ALM Equity 

Kursgården Skogshem & Wijk. Wingårdhs arkitekter 

skapar moderna hotellbungalows i den befintliga 

byggnationens strama anda. Hotellet utrustas med 

möbel paket utformade av Svensk Inredning. 

Fastighetsbeteckning: Lidingö Söderåsen 4 

Ort: Lidingö 


Antal hotellenheter: 200 st 



Risknivå: r4

skogshem & Wijks befintliga kursgård i 

Elfvik, ritad av Anders tengbom.



LAMpfAbrIkEN, suNdbybErg 

Mitt i centrala Sundbyberg skall ALM Equity bygga 

om två kontorsbyggnader till attraktiva bostäder 

och lokaler. Fastigheten förvärvades under 2011 och 

har efter tillträdet styckats till två separata projekt, 

Lampfabriken och Pepparkakan. Båda fastigheterna 

har genomgått omfattande renoveringar i mitten av 

1990-talet och är i gott skick. Den större byggnaden 

i projekt Lampfabriken är ursprungligen uppförd 

1912 men är senare utbyggd i flera omgångar. Totalt 

består projektet av cirka 88 lägenheter i varierande 

storlek med genom gående högt i tak, balkonger och 

fin karaktär. Här finns tunnelbana, pendeltåg och 

bussar på bara några hundra meters avstånd och 

Sundbybergs centrum alldeles intill. 

Fastighetsbeteckning: Råsten 3 

Ort: Sundbyberg 





Risknivå: r4 

pEppArkAkAN, suNdbybErg 

Den mindre av de två byggnaderna är den så kallade 

C. r. Nybergs Lödlampfabrik uppförd 1891 och histo - 

riskt värdefull i sin utformning. Byggnaden ger en 

speciell karaktär åt hela området och kommer byggas 

om till unika bostäder. 

Fastighetsbeteckning: Råsten 3 

Ort: Sundbyberg 

Byggrätt: 465 kvm 




Risknivå: r4 

Brf Peppar

kakan 



järEtErrAssEN, torEkoV 

I Torekov utvecklar ALM Equity tillsammans med den välkände Torekov-arkitekten och formgivaren Stephan 

Gip Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende med karaktäristisk skånsk bykänsla – putsade hus med branta 

takvinklar och lertegel. Allt utan kompromiss när det gäller ljus, rymd och bekvämlighet. Varje bostad om fattar 

en välplanerad och lättskött tomt. 

Fastigheten förvärvades i mars 2010 och består av en cirka 4 hektar stor äppelodling med tillhörande 

bygg nader. Tillsammans med Båstad kommun drev ALM Equity under 2010 planändring för fastigheten och 

tillskapade bostadsbyggrätter. 

Fastighetsbeteckning: Varan 9:2 i Torekov 

Ort: Båstad 





Risknivå: r4


stAdstErrAssEN 1, ENköpINg 

Mitt i centrala Enköping bygger ALM Equity ett modernt boende med 46 lägenheter med balkonger och terrasser. 

Byggstart skedde i januari 2012 med beräknad inflyttning till sommaren 2013. Målgruppen är framförallt 

Enköpingsbor som söker ett modernt och praktiskt boende mitt i stadskärnan. ALM Equity har tidigare genomfört 

en detaljplaneändring som resulterat i ändrad användning och en utökad byggrätt för fastigheten om cirka 2.000 

kvm. I samband med att planen vann laga kraft gjordes en avstyckning av fastigheten och projektet fick ett systerprojekt 

i Stadsterrassen 2. 

Fastighetsbeteckning: Centrum 20:3 

Ort: Enköping 





Risknivå: r1 

stAdstErrAssEN 2, ENköpINg 

I likhet med Stadsterrassen 1 är ambitionen att upp - 

föra 46 bostäder även i denna del. Här har Läns - 

styrelsen beslutat att en arkeologisk slutundersökning 

av den norra delen är nödvändig och detta kommer 

att påbörjas under 2012. 

Fastighetsbeteckning: Centrum 20:4 






Risknivå: r3

kVArNEN, uppsALA 

Tillsammans med Andersson Com pany skall ALM 

Equity modernisera och utveckla Kvarnengallerian 

intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala. 

Ursprungsfastigheten är byggd 1920 och resterande 

byggnader är uppförda 1984 och består av sex 

bostadsbyggnader ovanpå en gemensam galleria i 

bottenvåningen. Detaljplanen för fastigheten medger 

en påbyggnad av bostäderna om cirka 4.500 kvm. 

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35 

Ort: Uppsala 





Risknivå: r4


kyrkkLockAN, EskILstuNA 

Intill Stadsparken och Klosters kyrka, med närhet 

till Eskilstunaån och stadens kommersiella centrum, 

ligger Kyrkklockan som nu byggs om till 24 lägenheter. 

Fastigheten utgörs av kontor och detaljplanen medger 

ombyggnation till bostäder. Huset ritades ursprungligen 

av arkitekt Per- Gösta Ericsson 1967. Huset 

modifieras genom att ta fasta på dess arkitektoniska 

60- talsstil och knyter an byggnaden till närliggande 

tegelstad genom att skapa en slammad fasad med 

tegelstruktur och tillföra balkonger till fastigheten. 

Byggstart skedde under fjärde kvartalet 2011, med 

beräknad inflyttning under hösten 2012. 

Fastighetsbeteckning: Nilhästen 8 

Ort: Eskilstuna 





Risknivå: r1

sVArtbäckEN, uppsALA 

Nära Fyrisån i Uppsala äger ALM Equity ett centralt 

beläget fastighetsbestånd i Uppsala bestående av två 

sammanlänkade byggnader i tre våningar. Byggnaderna 

uppfördes i början av 1900 -talet och användes då för 

industriändamål. Arkitekten bakom husen är Gunnar 

Leche, en känd arkitektprofil i Uppsala. I slutet av 

70- talet moderniserades och totalrenoverades bygg - 

nad erna och anpassades till mer renodlad kontorsverksamhet. 

Gällande detaljplan medger bostäder och 

handel. Syftet är att bygga om huset till bostäder med 

industrikaraktär. 

Fastighetsbeteckning: Svartbäcken 53:11 

Ort: Uppsala 





Risknivå: r4 

guLdkAggEN, gotLANd 


I före detta Wärdshuset Guldkaggen – ett hamnmagasin 

från 1600- talet i Burgsviks hamn på södra Gotland 

– skall ALM Equity skapa ett bekymmersfritt fritidsboende 

i direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov 

medger att ALM Equity bygger 15 fritidslägenheter i 

nuvarande huvudbyggnad samt 10 sjöstugor och två 

parhus. ALM Equity har styckat fastigheten i tre delar, 

vilket ökat projektets flexibilitet. 

Fastighetsbeteckning: Öja Bobbenarve 1:79 m.fl. 

Ort: Gotland 





Risknivå: r3


oAXEN kALksILo 1 & 2, 

stockHoLMs skärgÅrd 

På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM 

Equity att tillsammans med Andersson Company skapa 

ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader med 

industriell touch och spektakulärt läge vid vattnet. 

Lägenheterna kommer att utformas med stor hänsyn 

till områdets arkitektur och miljö. Projektet delas upp 

och silona bebyggs tre åt gången. 

Fastighetsbeteckning: Oaxen 1:44 m.fl. 

Ort: Södertälje 





Risknivå: r4 

oAXEN skärgÅrdsHAMN, 

stockHoLMs skärgÅrd 

Utöver kalksilosarna skapar ALM Equity på Oaxen ett 

unikt och exklusivt boende strax intill strandkanten. 

ALM Equity har drivit en planändringsprocess av det 

före detta kalkbruket på ön som resulterat i 25 byggbara 

tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära tomter. 

Utbyggnaden kommer att ske successivt. ALM Equity 

har tidigare uppfört Kalk Palais på området. 

Projektet omfattar fem olika bostadsprojekt: 

sjöVILLAN 5 

15 bostadsrättsradhus industriellt designade med 

generösa sjötomter vid strandlinjen. De välplanerade 

husen erbjuder ett exklusivt och unikt boende intill 

havet med fantastisk utsikt över Himmerfjärden. 

Aros Arkitekter har skapat en modern känsla med 

järn vitriolbestruken träpanel och karga, stilenliga 

uteplatser utan gräsmattor som smälter in i områdets 

karaktär. Till sjötomterna hör vattenområde. 

Fastighetsbeteckning: Oaxen 1:41, 1:53–56 

Ort: Södertälje 





Risknivå: r3 

sjöVILLAN 7 

Sju strandtomter med unika sjövillor. 

kALkAtELjéN 

Tre sjötomter med ateljéinspirerade bostäder. 

kALkMAgAsINEt 

Moderna radhus intill en befintlig sötvattendamm. 

kALkLAborAtorIEt 

Bostäder i det befintliga kalklaboratoriet på området. 

sjövillan 5.

Kalksilo 1 & 2. 


PLAnProJEKt 

Byggrätt anges i planerad bostads- & lokalarea ovan mark.

jg 53, stockHoLM 

Nära Stureplan i Stockholms city ligger 20- tals - 

fastigheten Såpsjudaren 14. ALM Equity genomför 

tillsammans med Stockholms Stad en planändring för 

att konvertera fastigheten från kontor till bostäder 

och visionen är att skapa ett exklusivt boende mitt i 

Stockholm med tjänster för de boende i huset. Planen 

beräknas vinna laga kraft under 2012. Under tiden 

som planarbetet fortlöper driver ALM Equity kontorshotellet 

Jarlaparken i fastigheten. 

Fastighetsbeteckning: Stockholm Såpsjudaren 14 

Ort: Stockholm 

Planerad byggrätt: 3.300 kvm 


Ägarandel: 43,7 % 


Risknivå: r3 


ALby äNgAr, uppLANds Väsby* 

ALM Equity har via SMF identifierat en lantbruksfastighet 

belägen i Upplands Väsby kommun, cirka 

20 kilometer norr om Stockholm City. Fastigheten 

omfattar en areal om cirka 51 hektar och har ett 

attraktivt läge med närhet till kommunikationer och 

service anläggningar. I närområdet finns i huvudsak 

professionell hästverksamhet och stall. Målet är att 

skapa bostadsbyggrätter på fastigheten som ger så hög 

avkastning som möjligt. 

Fastighetsbeteckning: Del av Stora Alby 1:1 

Ort: Upplands Väsby, Stockholm 

Markareal: 51 ha 

Ägarandel: 41 % via SMF 


Risknivå: r5 

* Förvärvat efter årsskiftet. 

den första nöjda hyresgästen 

har redan flyttat in på Alby ängar.


tHE brIck, tELEfoNpLAN* 

bidrag från en arkitekttävling 

som ALM Equity utlyste för 

the brick våren 2012, uppifrån: 

1. Megaron Arkitekter 

2. White Arkitekter 

3. sandellsandberg Arkitekter 

4. bsK Arkitekter 

ALM Equity förvärvade under 2011 Erikssons stora 

kontorsfastighet och landmärke vid Telefonplan i 

Stockholm. White arkitekter driver en detaljplan för 

hela kontorsområdet i syfte att konvertera området 

till bostäder och anpassade kommersiella ytor. 

ALM Equitys avsikt är att bygga om kontorsfastig- 

heten till 450–500 yteffektiva lägenheter för förstagångsköpare. 

Fastighetsbeteckning: Del av Timotejen 19 

Ort: Telefonplan, Stockholm 


Antal bostäder: 450–500 st 



Risknivå: r3 

* Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft. 



»När publiken strömmar till eller från ruinen, när båtfolket strosar 

in mot staden och när Kulbacksbesökarna går förbi på strandpromenaden, 

då står det gamla, trötta huset på Slottsholmen där 

tomt och övergivet. Det har gjort sitt nu. Det är som om platsen 

väntade på något, på någon. Här, där människor borde samlas, 

går man förbi utan att stanna.« 

BJörn uLVAEuS 

sLottsHoLMEN, VästErVIk 

2010 ingick ALM Equity ett spännande samarbete med Björn Ulvaeus och förvärvade fastigheten Slottsholmen 

1 i Västervik. Fastigheten har ett unikt havsläge i staden och en händelserik historia. För fastigheten finns en 

detaljplan som medger handel. Syftet med förvärvet är att ta fram en ny detaljplan för fastigheten och genomföra 

visionen Mötesplats Slottsholmen. Visionen innebär ett unikt semesterboende med hotell, restaurang, båtplatser 

och nöjen. Boendet kommer att bestå av exklusiva lägenheter i varierande storlek med sjöutsikt åt alla väderstreck, 

generösa balkonger och terrasser, designade möbelpaket, egen båtplats och olika former av service. Planen vann 

laga kraft i juli 2011 men överklagades därefter av Länsstyrelsen i Kalmar med hänsyn till Riksintresset i Västerviks 

stad. Omarbetning av planen pågår. 

Fastighetsbeteckning: Slottsholmen 1 i Västervik 

Ort: Västervik 





Risknivå: r3

slottsholmen 



HögANtorp, sALEM koMMuN* 

Via SMF har ALM Equity förvärvat Högantorp Gård 

med sydvästläge mot Mälaren i Salems kommun. 

Miljön vid Högantorp och dess gamla corps-de-logi 

utgörs av vackert kulturlandskap. Den kvarvarande 

bebyggelsen är från 1800-talet och är ett av få säterier 

i Stockholmregionen. Högantorp består huvudsak- 

ligen av skogsmark av god kvalitet – skogen omsluter 

Salems golfklubb och ligger längs med stranden mot 

Mälaren. Målet är att utveckla och exploatera delar av 

fastig heten genom detaljplaneläggning. 

Fastighetsbeteckning: Högantorp 2:1 m.fl. 

Ort: Salem, Stockholm 

Markareal: 360 ha 

Ägarandel: 16,5 % via SMF 


Risknivå: r5 

* Förvärvat efter årsskiftet.


EddAHusEt, uppsALA 

Mitt i centrala Uppsala – i närheten av Fyrisån och 

med fin utsikt över Mikaelskyrkan – ligger projektet 

Eddahuset som idag utgörs av en parkeringsplats. 

Uppsala är en växande stad med stort behov av 

bostäder och planen är att skapa en byggrätt för 

bostäder genom ny detaljplan. Likt projektet Insteget 

skall Eddahuset bestå av mindre lägenheter riktade 

till förstagångsköpare och studenter. 

Fastighetsbeteckning: Svartbäcken 1:18 

Ort: Uppsala 


Antal bostäder: Cirka 60 st 



Risknivå: r4 

stAdsfjäLLEt, uddEVALLA 

I ett förvärv ALM Equity gjorde 2007 ingick ett stort 

markområde om 74.937 kvm utanför Uddevalla. 

Om rådet ligger utanför planlagt område och utgörs 

av skogsmark samt uppställningsplatser med mindre 

byggnation. Framtida användning kan vara lätt industri 

eller bostäder. Planarbetet är för tillfället nedlagt. 

Fastighetsbeteckning: Stadsfjället 1:77 

Ort: Uddevalla 

Markareal: 7 hektar 



Risknivå: r5 

Eddahuset, uppsala. 

pAusfÅgELN, ENköpINg 

Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, 

som i dagsläget utgörs av den så kallade Pausparkeringen. 

Enköpings kommun utsåg 2010 ett exploateringsbolag, 

som till hälften ägs av ALM Equity och 

till hälften av Andersson Company, till vinnare av 

en markanvisningstävling för kvarteret. Kommunen 

och exploateringsbolaget skall gemensamt utforma 

en ny detaljplan för fastigheten omfattande bostäder, 

kommersiella ytor och garage. Visionen är att förtäta 

stadskärnan och att utforma ett kvarter som bidrar 

till en levande stadsmiljö. Planen förväntas vinna laga 

kraft under 2012. 

Fastighetsbeteckning: Kvarteret Fältskären 



Antal bostäder: Cirka 140 st 



Risknivå: r3

Pausfågeln. 


ProJEKtFAstighEtEr 

Arean anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. 

stAkE 5, uddEVALLA 

Fastigheten Stake 5 är en tidstypisk byggnad från tidigt 

1900- tal. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla 

och innehåller 11 bostadslägenheter och två lokaler. 

Fastigheten är väl underhållen och fullt uthyrd. 

Fastighetsbeteckning: Stake 5 


loa/boa: 1.235 kvm 




Risknivå: r4 

NILHästEN 11, EskILstuNA 

Under 2008 genomförde ALM Equity en avstyckning 

av bostadsdelen från kontorsdelen i Nilhästen 8, 

numera Kyrkklockan. Nilhästen 11 innehåller nu en 

fastighet med renodlade hyreslägenheter – totalt 16 

stycken om 70–90 kvm. Fastigheten är väl underhållen 

och fullt uthyrd. 

Fastighetsbeteckning: Nilhästen 11 

Ort: Eskilstuna 





Risknivå: r4 

östrA krÅkHAgEN 4, uddEVALLA 

Fastigheten Östra Kråkhagen 4 är en klassisk byggnad 

med delvis stora paradvåningar. Byggnaden är belägen 

mitt i centrala Uddevalla med utsikt över staden och 

havet. Totalt 13 st bostadslägenheter. Fastigheten är 

tomställd och skall totalrenoveras. 

Fastighetsbeteckning: Östra Kråkhagen 4 






Risknivå: r3 

östrA krÅkHAgEN 3, uddEVALLA 

Fastigheten Östra Kråkhagen 3 är en historisk 

trä byggnad från 1920 -talet. Byggnaden är belägen i 

centrala Uddevalla och innehåller 5 bostadslägenheter. 

Fastigheten är väl underhållen och fullt uthyrd. 

Fastighetsbeteckning: Östra Kråkhagen 3 


loa/boa: 425 kvm 




Risknivå: r4

östra Kråkhagen 3. 



Konstverk av barn på Peterslunds Förskola i uppsala, utställningen var en del i vårt julkoncept för Kvarnengallerian. 

tavlorna kunde köpas via tradera och alla intäkter gick oavkortat till rädda barnen. 

kVArNENgALLErIAN, uppsALA 

ALM Equity skall tillsammans med Andersson 

Company modernisera och utveckla Kvarnengallerian 

intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala. Gallerian 

är ensam handelsdestination på den östra sidan 

av järnvägen och ambitionen är att utveckla gallerian 

till en mötesplats som erbjuder ett samlat utbud 

av dagligvaruhandel av god kvalité för boende och 

arbetande i närområdet. Ursprungsfastigheten är 

byggd 1920 och resterande byggnader är uppförda 

1984 och består av sex bostadsbyggnader ovanpå 

en gemensam galleria i bottenvåningen. Den totala 

uthyrningsbara ytan är cirka 16.500 kvm varav 

butiker, restauranger och lokaler omfattar 5.600 

kvm och befintlig bostadsbebyggelse cirka 11.000 

kvm, bestående av 150 lägenheter. 

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35 

Ort: Uppsala 





Risknivå: r3 

kVArNENHörNEt, uppsALA* 

ALM Equity och Andersson Company AB har via 

gemensamt ägt bolag förvärvat fastigheten Kvarngärdet 

35:3 i centrala Uppsala, granne med Kvarnengallerian, 

vid Vaksala Torg. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv 

till Kvarnengallerian som parterna ägt sedan juli 

2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen av 

kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostäder. 

Fastigheten består av en karaktärisk byggnad från slutet 

av 1800-talet och utgörs huvudsakligen av bostäder 

men även kontor och butiker. Den totala uthyrbara 

arean uppgår till 1.810 kvm. Därutöver tillkommer en 

outnyttjad byggrätt om cirka 700 kvm BtA. 

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35:3 

Ort: Uppsala 





Risknivå: r4 

* Förvärvat efter årsskiftet.


sLutFördA ProJEKt 

sMögENbAdEN, sotENäs 

Längst ut på klipporna på Smögenön i Bohusläns skärgård har ALM Equity byggt ett exklusivt bostadsprojekt 

med totalt 26 lägenheter. Den klassiska dansrestaurangen Smögenbaden totalförstördes i en brand 1998 och efter 

branden drev ägaren igenom en ny detaljplan för området som medgav byggnation av bostäder på tomten. 

ALM Equity presenterade ett förslag till byggnation och man beslöt sig för att tillsammans utveckla fastigheten. 

På detta sätt kom ALM Equity in i projektet helt utan planrisk. Projektet blev sedermera nominerat till Sotenäs 

Kommuns Arkitekturpris 2009. Fastigheten frånträddes i september 2009. 

boHusbryggAN, orust 

2006 byggde ALM Equity om det gamla lägenhetshotellet Ellös Brygga på Orust och skapade 23 bostadsrätter. 

Ett dröm boende med mycket attraktivt läge direkt vid havet i charmiga Ellös med sin fantastiska skärgård, bad, 

restauranger, bageri och butiker. Varje lägenhet har egen uteplats och en privat båtplats direkt utanför dörren. 

Fastigheten frånträddes i maj 2007. 

kALk pALAIs, oAXEN, stockHoLMs skärgÅrd 

Vid havet på ön Oaxen i Stockholms södra skärgård nyproducerade och färdigställde ALM Equity under juni 2007 

tio stycken bostadsrättsradhus i etage. Ett unikt och lyxigt boende där varje lägenhet har balkong och egen tomt 

med uteplatser. Projektet utgör första etappen i ALM Equitys projekt Oaxen Skärgårdshamn. 

Kalk Palais.


smögenbaden.


sEAsIdE VärMdö, MörtNäs 

Seaside Värmdö riktar sig till boende som uppskattar 

ett modernt, lättskött och naturskönt skärgårdsliv, bara 

20 minuter från Stockholms city. Ursprungligen bestod 

projektet av fyra separata fastigheter om totalt cirka 4 

hektar mark på en halvö vid Torsbyfjärden. Endast två 

av dessa fyra fastigheter fick bebyggas, men enligt den 

då pågående planändringen var en uppdelning på 10 

villatomter trolig. Efter ytterligare bearbetning kunde 

området styckas till 16 villatomter, varav nio sjötomter 

och sju sjönära med sjöutsikt. Varje tomt bebyggdes 

med ett parhus och de 16 fastigheterna genererade 

således 32 bostadsenheter. Projektet omfattar även 

privat strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Pro- 

jektet frånträddes i november 2011. 

fLygpLANsfAbrIkEN, tELEfoNpLAN 

Flygplansfabriken (Hus 2), som ingick i förvärvet av 

Tvålflingan 11, är en fyra våningar hög fabriksbyggnad 

från 1935 med ljus putsad fasad. Här huserade tidi- 

gare Nordisk Aviatik, som producerade flygplan för 

statens räkning. Grundare och VD var flygbaron Carl 

Cederström, känd som Sveriges första pilot. Idag 

består fastigheten av kontor och lager. Detaljplanen 

medger kontor, bostäder eller skola. Byggnaden 

avyttrades i mars 2010 till ett företag som avser att 

utveckla fastigheten till bostäder. 

cobrAN, tELEfoNpLAN 

Cobran (Hus 3) utgörs av en industribyggnad där 

detaljplanen medger byggrätt för bostäder. Byggrätten 

avyttrades i början av år 2010 till ett mindre fastighetsutvecklingsföretag 

som avser uppföra bostäder. 

utsIktEN, NorrtäLjE 

Mitt i centrala Norrtälje, bara två kvarter från hamnen, 

har ALM Equity utvecklat en fastighet perfekt lämpad 

för bostäder. Efter förvärvet 2006 fick ALM Equity 

rivningslov för befintlig byggnad och bygglov för 

ett bostadshus innehållande 43 lägenheter ritat av 

Bergkrantz Arkitekter. I maj 2009 avyttrades projektet 

till ett lokalt privatägt bygg- och fastighetsbolag. 

trädgÅrdstErrAssEN, sEgELtorp 

I Segeltorp, med omkringliggande gammal villabebyggelse, 

och granne med Zetas Trädgård, har ALM Equity 

i samarbete med Bergkrantz Arkitekter skapat en 

byggrätt om totalt cirka 720 kvm, varav sex lägenheter 

i ett befintligt hus samt två nya radhus. Byggrätten 

såldes till en privat byggare 2008. 

pENsELdrAgEt, tELEfoNpLAN 

Mitt i den levande stadsdelen Telefonplan, fylld med 

design, restauranger, nöjen, kultur och grönområden 

har ALM Equity uppfört 14 nyproducerade lägenheter 

med spännande design och plan lösning. Huset är 

ritat av Lönnroth Arkitektur och är placerat mitt i 

ett område med kulturminnesskyddade funkishus. 

Eftersom bebyggelsen i området till största del rymde 

små lägenheter valde vi här att främst bygga 3:or och 

4:or. Fastigheten frånträddes i december 2008. 

körgossEN, fruäNgEN 

På Ellen Keys gata i Fruängen i södra Stockholm har 

ALM Equity uppfört ett femvåningshus om 47 stycken 

mindre lägenheter med balkonger och uteplatser. 

Fastigheten har ett mycket centralt läge vid Fruängens 

centrum, 15 minuter från Stockholms Central med 

tunnelbana. Fastigheten frånträddes i juni 2008. 

VALLA soLgLäNtA, tjörN 

Valla Solglänta, en före detta skola, på ön Tjörn på 

västkusten, förvärvades tillsammans med en lokal 

partner hösten 2006. Fastigheten är lantligt belägen 

och erbjuder ett idylliskt boende med bra kommunikationer 

till skola, butiker och näringsliv. Fastigheten 

konverterades till attraktiva parhus och lägenheter – 

med balkong eller egen uteplats – i en region med stor 

bostadsbrist. Fastigheten frånträddes 2008. 

sjöHjäLtEN 2, soLLENtuNA 

Under 2006 förvärvade ALM Equity fastigheten 

Sjöhjälten 2 i Sollentuna i syfte att utveckla och för - 

valta den. När fastigheten avyttrades uppgick uthyrningsgraden 

till 94 % och de totala hyresintäkterna till 

4,5 Mkr. Fastigheten frånträddes i september 2007. 

stAdsHotELLEt, ENköpINg 

På Stora Torget i Enköping har ALM Equity byggt om 

det nya stadshotellet till 20 moderna bostadsrättslägenheter 

och butikslokaler. Fastigheten frånträddes 

under augusti 2007. 

rEpEt, VIsby 

På en lugn gata innanför Visbys ringmur köpte ALM 

Equity ett fint stenhus, som tidigare både varit magasin 

och hotell, för att bygga om det till sex lägenheter och 

en BrF-lokal. Fastigheten frånträddes i augusti 2007.

Penseldraget, telefonplan, 

med färgstarka inredningsdetaljer 

av arkitekt Andreas Lönnroth. 

sjöhjälten 2, sollentuna.


rIskEr & rIskHANtErINg 

vägEn Från KALKyLArK tiLL inFLytt 

är KAntAd Av FALLgroPAr 

ALM Equity utsätts löpande för olika risker som kan 

få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat 

och finansiella ställning. 

trANsAktIoNsrELAtErAdE rIskEr I sAMbANd 

MEd förVärV ocH försäLjNINgAr 

Fastighetsförvärv är en del av bolagets löpande verksamhet 

och är till sin natur förenat med viss osäkerhet. 

Vid förvärv av fastigheter utgörs riskerna bland annat 

av miljöförhållanden och tekniska brister. Vid förvärv 

av fastighetsbolag tillkommer risker för till exempel 

skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt 

att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns dels i 

organisationen och att extern kompetens anlitas när 

så krävs. ALM Equity bedömer att bolaget har adekvat 

kompetens för att genomföra förvärv och integrera 

dessa förvärv i verksamheten. 

Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren 

lämnar vissa garantier avseende avtalens giltighet, 

miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag 

garanteras normalt även att inga skattetvister eller 

andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en 

framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt 

tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är 

korrekt utformade och det är ALM Equitys uppfattning 

att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och 

utforma dessa. 

krEdItrIsk gENtEMot MotpArtEr 

I trANsAktIoNEr 

ALM Equitys primära motpartsrisk ligger i att leverantörer 

och partners inte kan fullgöra sina åtaganden 

eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv 

värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen 

kompletteras vid behov med säkerheter i form av 

garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen 

eller liknande. ALM Equity arbetar löpande 

med att följa och utvärdera motparternas finansiella 

ställning. 

projEktportföLjENs VärdEföräNdrINg 

ALM Equity är exponerat mot förändringar i marknaden 

som i sin tur påverkar projektportföljens 

marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas mark - 

nadsvärde använder ALM Equity interna projektvärderingar 

som fångar upp värdena på slutprodukten 

i relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader 

över tiden samt externa marknadsvärderingar. 

fINANsIErINg 

ALM Equitys finansiering består primärt av eget 

kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder. 

De räntebärande och icke räntebärande skulderna är 

upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotter- 

och intresseföretag. Motparter är svenska affärsbanker, 

kunder och privata investerare. I vissa fall löper lånen 

med särskilda åtaganden om upprätthållande av exem - 

pelvis Loan to Value 75 %. Detta innebär att kreditgivare 

kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade 

krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för 

det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av 

låntagaren. ALM Equity har i stor utsträckning avtalat 

bort krav på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid 

ingående av finansieringsavtal och bolaget uppfyller 

samtliga finansiella åtaganden som avtalats. I all pro - 

jektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla 

återbetalning innan moderbolaget erhåller betalning – 

så kallade efterställandeavtal. 

LIkVIdItEtsrIsk 

ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten 

och finansieringsbehovet för 2012 är tillfredställande. 

ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel 

kortfristig räntebärande finansiering som möjligt som 

förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen 

öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras 

före projektstart. Bolaget ges finansieringslimiter för 

byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt 

över en projektcykel varefter lånen amorteras vid



färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även 

efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel 

innan projektstart. Sammantaget bedöms detta arbets - 

sätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk. För att 

förstärka säkerheten finns ytterligare likvida medel 

i moderbolaget som skyddar projekten vid behov av 

likvida tillskott. 

räNtErIsk 

Räntekostnaderna är en av koncernens största kostna 

der. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av 

aktuella räntenivåer och förändringar påverkar ALM 

Equitys finansieringskostnad. ALM Equity finansierar 

alltid projekten med rörlig ränta över en projektcykeI. 

För att minska ränterisken i form av utfästelser gentemot 

köparna av projekten ingås regelmässigt derivatavtal 

i form av ränteswappar och FrA:sar (Forward 

Rate Agreements) som löper från färdigställandetidpunkten 

då köparna tar över projekten. Detta minskar 

risken för att köparnas verkliga finansieringskostnader 

ska avvika från de avtalade. 

fINANsIELLA dErIVAts VärdEföräNdrINg 

För att begränsa ränterisken i projekten, definierad som 

risken för resultat- och kassaflödespåverkan, genom 

förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten 

i våra bostadsprojekt använder ALM Equity 

olika typer av räntederivat. De finansiella derivaten 

tas upp för att säkra projekten och utgörs vanligtvis av 

FrA:sar och Swappar, vilka redovisas till anskaffningsvärde. 

FrA:sarna och Swapparna och är kopplade till 

projekt och flyttas med projekten vid avyttringar. 

opErAtIoNELLA rIskEr 

ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad. Varje pro - 

jekt är unikt vad gäller storlek, utformning, miljö och 

finansiering. Vid förvärvsprocesser krävs ingående 

genomgång av befintlig dokumentation och den legala 

processen. Att all dokumentation är korrekt angiven 

och sann innebär en osäkerhet som måste hanteras 

och bearbetas. ALM Equity anlitar alltid juridisk och 

byggnadsteknisk expertis för att minimera riskerna för 

eventuella fel. 

ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. 

Risken finns att de framarbetade koncepten för pro jek- 

ten bygger på felaktiga prisantaganden, eller att kon - 

cepten inte faller marknaden i smaken. 

ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och 

handlar därför upp många tjänster externt. De operationella 

riskerna i hanteringen av projekten kan avse till 

exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel 

sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga 

och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den 

typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare 

än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val 

av arkitekter/projektörer är också en kritisk faktor i 

projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. 

Bristfällig projektering och upphandlingsunderlag 

kan leda till ökade kostnader för ändrings- och 

tilläggsarbeten. Stigande materialpriser kan fördyra 

projekt i olika grad beroende på entreprenadform. 

Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 % av 

lägenheterna är uthyrda, sålda eller garanterade. ALM 

Equity garanterar osålda lägenheter – d.v.s. förvärvar 

dem och tar in dem som förvaltningslager och garantera 

avgifter m.m. Försäljnings- och uthyrningsgraden 

samvarierar med marginalen i de enskilda projekten. 

Vanligtvis är risken i investeringen i praktiken minimerad 

vid en viss fastställd försäljningsgrad. Eftersom 

bolaget oftast har flera projekt igång samtidigt gör 

styrelsen en samlad bedömning av de pågående pro - 

jekten. Vissa projekt kan därmed byggstartas trots 

att en nivå om 75 % inte uppnåtts, så länge det totala 

garantiansvaret i bolaget är lägre än 25 %. Per den 31 

december 2011 var koncernens totala försäljningsgrad 

92 % i bostadsprojekt under produktion med ett 

garan ti åtagande för osålda lägenheter om 8 %. 

ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna 

riskerna. Beträffande risken för obsoleta projekt-

koncept testas genomgående konceptidéerna med 

mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM 

Equity kan inom ramen för den löpande verksamheten 

komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga 

rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga 

administrativa system, god intern kontroll, 

kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- 

och riskmodeller är en god grund för att minska 

de operationella riskerna. ALM Equity arbetar löpande 

med att utveckla bolagets säkerhet och kontroll. 

orgANIsAtorIsk rIsk 

Bolaget har en relativt liten organisation vilket med - 

för ett beroende av enskilda medarbetare. ALM Equitys 

framtida utveckling beror i hög grad på före tagsledningens 

och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet 

och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas nega - 

tivt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle 

lämna sin anställning. ALM Equity har träffat anställningsavtal 

med medarbetare på villkor som bedöms 

vara marknadsmässiga. Ett ökat antal medarbetare 

under senare år har bidragit till att minska denna risk. 

MILjörIsk 

Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar 

och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning 

att verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM 

Equity bedriver ej någon verksamhet som kräver 

särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan 

det finnas eller har funnits hyresgäster som bedriver 

eller bedrivit verksamhet som kräver sådant tillstånd. 

vd Joakim Alm praktiserar risk management. 

(google koordinater: 48.567849,88.548700) 


Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta 

efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat 

fastigheten och som vid förvärvet känt till eller 

då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det 

innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas 

mot ALM Equity för sanering avseende förekomst av 

eller misstanke om förorening i mark, vattenområden 

eller grundvatten. Sådant krav kan påverka ALM Equity 

negativt. 

För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats 

mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte 

heller identifierat några väsentliga miljörisker. 

I samband med ombyggnation, stora renoveringar, 

rivningar, etc görs alltid genomgående miljöinventeringar 

för att säkerställa att eventuella miljöfarligt avfall 

som asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m. tas 

om hand på bästa sätt. I samband med förvärv beräknas 

kostnader för detta utifrån tidigare erfarenheter 

av liknande byggnader och projekt och räknas in i 

projektkalkylen. 

skAttEr ocH äNdrAd LAgstIftNINg 

ALM Equity har ackumulerade skattemässiga underskott. 

Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande 

inflytandet över bolaget förändras, kan innebära 

begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att 

utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja 

underskotten kan även komma att påverkas av ändrad 

lagstiftning. Bolaget betalar fastighetsskatt för alla 

fastigheter. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, 

exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen 

kan få negativa konsekvenser för bolaget.


ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt 

genom olika beslutssystem. 

boLAgsordNINg 

Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity 

AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte 

i Stockholm. Bolaget skall via hel- och delägda bolag 

bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och 

därtill hörande verksamhet. 

INtErN koNtroLL 

Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen 

för den interna kontrollen. Basen för den interna kon - 

trollen utgörs av kontrollmiljön, som består av olika 

delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar 

som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt 

liten organisation innehållande ekonomiavdelning och 

projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och 

jourtjänster upphandlads på entreprenad. Styrande för 

den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter 

och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i 

styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, 

VD-instruktion, finanspolicy, attestinstruktion och 

rapporteringsinstruktion. Andra interna policies, rikt - 

linjer och manualer är också av vikt för den interna 

kontrollen. 

rIskbEdöMNINg 

boLAgsstyrNINg 

hELLrE gör vi nästAn 

rätt än ExAKt FEL 

Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och 

olika metoder används för att värdera och begränsa 

risker samt för att säkerställa att de risker som ALM 

det är viktigt att hålla sig på 

rätt spår i bolagsdjungeln. 

Equity är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda 

policies och riktlinjer. 

I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen 

minst en gång om året en genomgång av den interna 

kontrollen tillsammans med bolagets revisorer och 

genomgången behandlas av styrelsen vid närmast 

följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker 

som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att 

reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risk och 

riskhantering sid 68. 

koNtroLLAktIVItEtEr 

De risker som identifierats avseende den finansiella 

rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer 

och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna 

syftar till att förebygga, upptäcka och 

korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel 

analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen 

och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, 

uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av 

styrelsen fastställda policies, godkännande och redo - 

visning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, 

firmatecknare, koncerngemensamma 

definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- 

och värderingsprinciper. 

INforMAtIoN ocH koMMuNIkAtIoN 

ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy 

syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning 

avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets 

insiderpolicy och finanspolicy behandlar information 

och kommunikation avseende den finansiella rapporte

ingen. Policies och riktlinjer avseende den finansiella 

rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs 

tillgängliga och kända för berörd personal. Styrelsen 

erhåller ytterligare information avseende riskhantering, 

intern kontroll och finansiell rapportering från revi sor - 

erna via information på styrelsemöten med revisorerna 

närvarande. 

styrNINg ocH uppföLjNINg 

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera 

nivåer i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå. 

Uppföljning sker mot budget och prognoser. 

Resultatet analyseras av såväl projektavdelningen som 

ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD 

och styrelse. På uppdrag av årstämman skall bolagets 

revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång 

per år. Revisorerna skall rapportera sina iakttagelser 

från granskningen och sin bedömning av den interna 

kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan 

till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. 

Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer 

sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde. 

bEHoV AV INtErNrEVIsIoN 

ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl 

finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från 

bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat- 


och balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika 

funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. 

Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat 

att ha en särskild enhet för internrevision. 

boLAgsstäMMA 

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande 

organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare 

möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som 

deras respektive aktieinnehav representerar. 

ÅrsstäMMAN dEN 24 MAj 2010 

Vid ALM Equitys årsstämma den 24 maj 2011 fastställdes 

årsredovisningen och styrelsens förslag att 

lämna 0,40 kronor per aktie i utdelning för 2010 med 

avstämningsdag 30 maj 2011. 

Styrelsen och verkställande direktören beviljades 

ansvarsfrihet för det gångna året. 

Styrelsearvodet beslöts uppgå till 180.000 kronor, 

varav 60.000 kronor till ordförande och 40.000 

kronor vardera till övriga ledamöter som ej är an stäl l- 

da av bolaget. Till styrelseledamöter omvaldes Maria 

Wide roth, Johan Unger, Gerard Versteegh, Johan 

Wacht meister och Joakim Alm. Maria Wideroth 

omvaldes som styrelsens ordförande. Årsstämman 

beslu tade att ändra bolagsordningen på så vis att 

det införs möjlighet att utge två aktieslag, stamaktier


och preferensaktier. Stamaktie skall medföra 10 röster 

och preferensaktie skall medföra 1 röst. Preferensaktie 

skall före stamaktie äga rätt till en årlig utdelning av 

bolagets för vinstutdelning tillgängliga medel enligt 

Aktiebolagslagen (SFS 2005:551) med ett belopp om 

fem (5) kronor per preferensaktie med halvårsvis 

utbetalning om två kronor och femtio öre (2,50) 

per preferens aktie. Det beslutades också att ändra 

bolagsordningen så att kallelse till bolagsstämma skall 

ske genom för enklat kallelseförfarande innebärandes 

annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på 

bolagets webbplats. Att kallelse har skett skall annonseras 

i Svenska Dag bladet. Aktiebolagslagens bestämmelse 

om tid för kallelse skall tillämpas. 

Stämman beslutade om riktlinjer för ersättning till 

bolagets ledande befattningshavare. 

EXtrAstäMMAN dEN 1 juLI 2011 

Vid ALM Equitys extra bolagsstämma den 1 juli 

2011 beslutades enligt styrelsens förslag att bolagsordningen 

ändras så att aktiekapitalet skall utgöra lägst 

30.000.000 kronor och högst 120.000.000 kronor 

samt att antalet aktier uppgår lägst till 10.000.000 

och högst till 40.000.000. 

Vidare beslutade stämman enligt styrelsens förslag 

att bolagets aktiekapital skall ökas med 101.545.300 

kronor genom fondemission av 1.015.453 nya preferensaktier, 

varvid skall gälla att tio (10) gamla aktier 

skall berättiga till en ny preferensaktie. 

Avstämningsdag för fondemissionen beslutades 

vara fem bankdagar efter den dagen då Bolagsverket 

registrerat fondemissionen. Avstämningsdag för 

fondemissionen fastställdes till den 15 juli 2011. 

styrELsEN 

ALM Equitys styrelse skall enligt bolagsordningen 

bestå av lägst 3 och högst 5 ledamöter med högst 

3 suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem 

ledamöter som valdes vid årsstämman 2011. Bolagets 

VD Joakim Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen 

består av styrelseledamöterna Maria Wideroth, 

Joakim Alm, Gerard Verstegh, Johan Wachtmeister 

och Johan Unger. Maria Wideroth har av årsstämman 

2011 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget 

för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande 

årsstämma. För ytterligare information om styrelsens 

ledamöter se avsnittet Styrelse, revisor, företagsledning 

& personal. 

styrELsENs ArbEtsrutINEr 

Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och 

bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet 

av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i 

samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen 

beskriver styrelsens arbetsuppgifter och 

ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande 

direktören. Instruktion till verkställande direktör 

och instruktion avseende ekonomisk rapportering 

fastställs vid samma tidpunkt. 

Ordföranden skall särskilt: 

• Genom kontakter med verkställande direktören följa 

bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter 

genom verkställande direktörens försorg fortlöpande 

får den information som behövs för att kunna 

följa bolagets ställning, ekonomiska planering och 

utveckling. 

• Samråda med verkställande direktören i strategiska 

frågor. 

• Verka som ordförande på styrelsemötena samt 

upprätta dagordning för och kalla till dessa med 

biträde av verkställande direktören. 

• Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid 

med bestämmelserna i bolagsordningen och aktiebolagen. 

VD skall särskilt: 

1. Ta fram erforderligt informations- och beslutsunderlag 

inför styrelsemöten samt i övrigt uppfylla 

sina åliggande sådana de angivits i gällande beslut 

och instruktioner från styrelsen. 

2. Skall fullgöra uppgift som föredragande och därvid 

avge motiverade förslag till beslut. Verkställande 

direktören äger, där så befinns lämpligt, delegera 

uppgiften som föredragande i enskilt ärende till 

annan person underställd verkställande direktören. 

3. Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs 

information som behövs för att följa bolagets ställning, 

likviditet och utveckling samt i övrigt uppfylla 

sin rapporteringsskyldighet avseende ekonomiska 

förhållanden i enlighet med vad som angivits i 

instruktion avseende ekonomisk rapportering till 

styrelsen. 

4. Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan 

rättshandling som bolaget ingår eller företar blir 

dokumenterad på ett ändamålsenligt sätt samt inte 

står i strid med svenska eller utländska tvingande 

författningar, inkluderande konkurrensrättsliga 

regler inom Eu och liknande regelsystem. 

5. Övervaka efterlevnaden av de målsättningar, policies 

och strategiska planer för bolaget som styrelsen 

fastställt och tillse att sådana målsättningar, policies 

och planer vid behov underställs styrelsen för 

uppdatering eller översyn.

VErksAMHEtsstyrNINg 

ALM Equity AB har enligt investeringsstrategin för 

avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastig - 

heter och genom investeringar i befintliga fastigheter. 

Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens 

krav på god avkastning och balanserad risk. 

Varje investering prövas separat vid varje enskilt 

beslutstillfälle. Styrelsen skall vidare tillse att bolaget 

har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig 

informerad om och utvärdera att systemen för intern 

kontroll fungerar. Styrelsen ska dessutom föra en 

fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning 

för att ytterligare försäkra sig om att systemen för 

intern kontroll fungerar. 

koMMIttéEr 

Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men dock 

en delegerad ansvarsfördelning inom vissa områden 

där styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är 

sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden 

inom. 

rEVIsIoNfrÅgor 

Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för 

frågor som rör revision av bolagets verksamhet och 

närbesläktade frågor. 

INVEstErINgsfrÅgor 

Johan Wachtmeister och Gerard Verstegh ansvarar 

särskilt för frågor som rör investeringar och närbesläktade 

frågor. 

ErsättNINgsfrÅgor 

Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för 

frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor. 

rEVIsIoNskoMMItté 

Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan 

denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans 

ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med 

uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten 

med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna 

för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera 

revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper 

och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har 

haft ett protokollfört sammanträden med revisorerna 

under 2011. Under detta sammanträdande har bland 

annat revisorernas granskning av bolagets finansiella 

rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats. 

rEVIsIoN 


Revisorerna skall granska bolagets årsredovisning och 

bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens 

förvaltning. Revisorerna skall närvara och avlämna 

rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande 

av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. 

Revisorerna skall efter varje räkenskapsår lämna en 

revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses 

av årsstämman för en mandattid om normalt tre år. 

Årsstämman 2011 valde det auktoriserade revisionsbolaget 

Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn 

Ingmar Rindstig som huvudansvarig revisor för tiden 

fram till årsstämman 2012. Ingemar Rindstig har varit 

huvudansvarig revisor sedan 2007. Bolagets revisorer 

har vid ett tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte i 

ALM Equity under 2011. 

AktIEMArkNAdsINforMAtIoN 

Bolaget skall leverera snabb, korrekt, relevant och 

tillförlitlig information till befintliga och potentiella 

aktieägare och andra investerare. Bolaget lämnar 

delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt 

bokslutskommuniké och årsredovisning för hela 

verksamhetsår. ALM Equity använder BeQouted 

och sin egen webbsajt för att snabbt kunna leverera 

information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser 

offentliggörs genom separata pressmeddelanden. 

poLIcydokuMENt 

Bolagets styrelse har antagit följande policies: finans- 

policy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy 

samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen 

årligen ställning till eventuella revideringar av instruk- 

tionen för den verkställande direktören och för eko- 

nomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning. 

Revidering av policies skall göras då så erfordras för 

att tillförsäkra att alla policies är aktuella och stödjer 

verksamhetens uppställda syften och mål. 

fINANspoLIcy 

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur 

finansverksamheten i ALM Equity skall bedrivas. 

Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika 

riskerna i finansverksamheten skall begränsas och 

vilka risker ALM Equity får ta. Finanspolicyn fastställer 

ansvarsfördelning och administrativa regler och skall 

även fungera som vägledning i det dagliga arbetet 

för personal inom finansfunktionen. ALM Equitys 

koncernbolag omfattas av finanspolicyn.


INforMAtIoNspoLIcy 

ALM Equitys informationspolicy är framtagen för att 

uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på Nasdaq 

First North, Stockholm. Syftet med ALM Equitys 

informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens 

aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig 

information om bolaget. Informationspolicyn 

skall följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och 

externt anlitade konsulter. Information till företagets 

omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och 

ekonomiska rapporter. 

INsIdErpoLIcy 

ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer 

för hur bolaget skall hantera insiderinformation så 

att bolaget, eller bolagets medarbetare, inte gör sig 

skyldiga till överträdelser mot lagar och bestämmel ser, 

regelverk för emittenter eller god sed på aktiemarknaden. 

Efterlevnad av dessa riktlinjer är av högsta 

vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och 

allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla 

personer med insynsställning, närstående till dessa och 

övriga personer som underrättats om att de omfattas 

av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har 

skyldighet att rapportera insiderinformation till ALM 

Equitys verkställande direktör. 

utdELNINgspoLIcy 

ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare 

för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i 

verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets 

likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med 

beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att 

varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna 

jäMstäLLdHEtspLAN 

Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som 

sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att 

upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM 

Equitys målsättning med framtagen jämställdhetsplan 

är att kvinnor och män skall ha samma rättigheter, 

möjligheter och skyldigheter inom alla områden i 

arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och 

befordringsmöjligheter skall vara oberoende av kön och 

lönesättningen skall vara jämställd inom ALM Equity. 

rätt styrning är a och o för att överleva. 


Jämställdhetsarbetet skall bedrivas i samverkan mellan 

arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett 

eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet. 

öVrIgA uppLysNINgAr AVsEENdE 

styrELsE ocH LEdNINg 

Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen 

eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. 

Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger 

och Maria Wideroth är oberoende, (enligt definitionen 

i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande till 

ALM Equity som bolag och större aktieägare. Styrelseledamoten 

Johan Wachtmeister äger mer än 10 % av 

bolaget och anses därmed vara beroende av större 

aktieägare. Joakim Alm, som är styrelseledamot och 

verkställande direktör i ALM Equity, innehar mer än 

10 % av rösterna och anses därmed som beroende i 

förhållande till bolaget och större aktieägare. Med 

oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare 

avses att omfattande affärsförbindelser med 

bolaget ej förekommer och att styrelsemedlemmarna 

representerar mindre än 10 % av aktierna eller rösterna 

vid årsskiftet. Det har inte förekommit särskilda 

överenskommelser mellan ALM Equity och större 

aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som 

legat till grund för att någon av styrelseledamöterna 

eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen 

eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger 

inte i styrelseledamöternas eller de ledande befattningshavarnas 

rätt att avyttra sina värdepapper i ALM 

Equity. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger 

styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen 

rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag 

avslutats. 

ErsättNINgAr tILL styrELsE ocH 

LEdANdE bEfAttNINgsHAVArE 

Vid årsstämman den 24 maj 2011 beslutades att 

arvoden utgår med sammanlagt 180.000 kronor, 

fördelat med 60.000 kronor till styrelseordföranden 

och med 40.000 kronor till envar av de övriga av 

stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda 

i ALM Equity. Arbetande styrelseledamöter har rätt att 

fakturera styrelsearvode. Någon ersättning till styrelsen 

utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna 

utgår enligt godkänd räkning.


styrELsE, rEVIsor, förEtAgsLEdNINg & pErsoNAL 

En LitEn orgAnisAtion MEd FörMågA 

Att drivA En stor vErKsAMhEt 

ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda. 

För att behålla snabbheten, kunna ta till vara spän - 

n an de idéer och bibehålla kreativiteten, är bolaget 

uppbyggt med en liten kärnorganisation som köper in 

de tjänster som behövs för varje enskilt projekt. På så 

sätt blir organisationen flexibel och kan anpassas efter 

de olika projektens storlek och förutsättningar. 

Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt. 

ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk av 

samarbetspartners som är väl införstådda med vårt sätt 

att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav. Våra egna 

projektledare spelar en viktig roll i organisationen. De 

skall inte bara leda projekt utan även kunna anpassa 

dess kretsorganisation efter behov. Vid rekryteringen 

av nya projektledare strävar ALM Equity efter att hitta 

medarbetare med olika specialkunskaper. På så sätt kan 

vi bygga upp en bred kunskapsbas som är ovärderlig 

vid upphandling och utvärdering av externa tjänster 

och som gör det möjligt för oss att arbeta professionellt 

och strukturerat. 

Under 2011 har ALM Equity utökat organisationen 

genom att anställa ytterligare projektledare som skall 

ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare 

expansionsplaner finns för 2012. 

styrELsE & rEvisor 

Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå 

av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre 

suppleanter. Styrelsens ledamöter och suppleanter 

utses årligen på årsstämman för tiden intill slutet av 

nästa årsstämma. Styrelsen består av fem ledamöter. 

Styrelsen ska följa verksamheten samt aktivt stödja 

utvecklingen av bolaget. Styrelsen är sammansatt av 

kompetens och erfarenhet från bland annat affärsutveckling, 

fastighetsbranschen, finansiering och 

kapitalmarknadsfrågor. 

Vid 2011 års årsstämma omvaldes Maria Wideroth, 

Joakim Alm, Johan Unger, Johan Wachtmeister och 

Gerard Versteegh. Maria Wideroth omvaldes till 

styrelsens ordförande. Ingemar Rindstig omvaldes till 

bolagets ordinarie revisor. 

MArIA WIdErotH 

Styrelseordförande, född 1967. Jur. kand. vid Stockholms 

Universitet. Advokat och delägare i Landahl 

Advokatbyrå. Har varit verksam på advokatbyrå sedan 

1998 och är specialiserad inom fastighetsrätt och 

transaktioner. Maria Wideroth är också styrelseordförande 

i EFiB, Enskilda Fastighetsägare i Bromma AB 

samt Frentab. Innehav i alM Equity ab privat/via 

familj: 6.000 stamaktier och 600 preferensaktier. 

joHAN WAcHtMEIstEr 

Styrelseledamot, född 1959. Civilingenjör, MBA iMD. 

SEB/Enskilda 1989–1999: Vice VD i SEB, chef för 

Corporate Banking inom affärsområde Merchant 

Banking. VD på Ledstiernan 1999–2006. Vice VD i 

Global Health Partner från 2006. Egna investeringar 

genom bland annat MJW Invest AB. Innehav i alM 

Equity ab privat/via bolag: 1.100.000 stamaktier och 

110.000 preferensaktier. 

joAkIM ALM 

Styrelseledamot och VD, född 1961. Ekonomistudier 

vid Uppsala Universitet. Har tidigare arbetat med 

koncernekonomi på SAS 1987–1989. Grundare av 

och VD för: Bargain Pages Ltd i England (fem gratis - 

annonstidningar), 1989–1995, Admag Holding i Indien 

(åtta gratisannonstidningar) samt Admag Holding i 

Australien (sex gratisannonstidningar), 1997–1999. 

Affärsutvecklare på Interline Phone, 1999–2002. VD 

för Skarnvest AB 2004–2006. Grundare av ALM 

Equity AB 2006. Innehav i alM Equity ab privat / 

via familj: 5.872.511 stamaktier och 587.251 preferensaktier. 

joHAN uNgEr 

Styrelseledamot, född 1961. Civilekonom vid Uppsala 

Universitet. Revisor inom Arthur Andersen & Co 

1985–1989. Var under perioden 1990–2005 anställd


STYRELSEN I ALM EQUITY AB 

Från vänster: gerard versteegh, Maria Wideroth [ordförande], 

Johan Wachtmeister, Joakim Alm och Johan unger.


i Hagströmer & Qviberg Fondkommission AB, partner 

1992–2005. Chef för Corporate Finance-verksamheten 

under perioden 1996–2005. Johan Unger är 

styrelseledamot i bl.a. DgCOne AB. Johan Unger är 

oberoende i förhållande till ALM Equity AB. Innehav i 

alM Equity ab privat/via familj: 134.071 stamaktier 

och 13.407 preferensaktier. 

gErArd VErstEEgH 

Styrelseledamot, född 1960. Civilekonom. Arbetande 

styrelseordförande, huvudägare och grundare 1989 

av Commercial Estates Group Limited, London, samt 

ordförande/styrelseledamot i ett antal relaterade bolag. 

Var under perioden 1984–1989 anställd på Arbuthnot 

Latham Bank Limited, London, på olika positioner 

LouIsE EkLuNd 

Fastighetsutvecklingschef. Född 

1980. Civilekonom vid Stockholms 

Universitet med inriktning mot 

finansiering och fastigheter. Verksam 

i fastighetsbranschen sedan 

2002, varav hos ALM Equity sedan 

2007. Innehav i alM Equity ab: 

5.000 stamaktier och 500 prefe- 

rensaktier. 

varav den sista var som chef för den skandinaviska 

avdelningen. Innehav i alM Equity ab: 921.406 

stamaktier och 92.140 preferensaktier. 

INgMAr rINdstIg – rEVIsor 

FörEtAgsLEdning & PErsonAL 

joAkIM ALM 

Verkställande direktör. 

Se under styrelse. 

Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2007 då 

Ernst & Young valdes som revisionsbolag. Född 1949. 

Auktoriserad revisor och partner i Ernst & Young där 

han är chef för fastighetssektorenheten Ernst & Young 

Real Estate. Bland annat uppdrag i Atrium Ljungberg 

AB, Besqab Projekt och Fastigheter AB, Einar Matsson 

AB, Jernhusen AB, JM AB, Sagax AB, Svenska Bostä - 

der AB, och Vasakronan AB. Innehav i alM Equity ab: 

Inget innehav. 

urbAN ErIkssoN 

Ekonomichef. Född 1954. Ekonomi 

examen från universitetet Wake 

Forest i uSA. Verksam inom dataföretaget 

Unisys Corporation på 

olika ekonomi och logistikfunktioner 

fram till 1998. Därefter ekonomiansvarig 

på Evolve Solutions 

AB. Ekonomichef sedan 2008. 

Innehav i alM Equity ab privat 

och via bolag: 10.000 stamaktier 

och 1.000 preferensaktier.

kAtArINA LIréN 

Projektledare. Född 1984. 

Civilekonom med inriktning mot 

finansiering och management. 

Har tidigare varit verksam som 

managementkonsult, inom fastighetsmäkleri 

och finans. Innehav i 

alM Equity ab: Inget innehav. 

HELENE HAgLuNd 

Projektledare. Född 1980. 

Utbildad planeringsarkitekt. Har 

tidigare varit verksam som planarkitekt 

på arkitektkontor och åt 

Täby kommun. Innehav i alM 

Equity: Inget innehav. 


ALM Equitys kontor 

på birger Jarlsgatan 53. 

joHAN odHNoff 

Projektledare. Född 1975. Civilekonom 

vid Handelshögskolan 

i Stockholm samt fil. kand. från 

Stockholms Universitet. Arbeta de 

inom Kinnevik gruppen i fem år. 

Verksam i fastighetsbranschen 

sedan 2007. Innehav i alM Equity 

ab: Inget innehav.


dIdrIk HoLM 

Projektledare. Född 1983. MSC 

Finansiering och fil. kand. i nationalekonomi 

vid Stockholms 

Universitet. Tidigare erfarenhet 

från aktiehandel, bankverksamhet 

och utbildning. Innehav i alM 

Equity ab: Inget innehav. 

LIsEttE forNELL 

Biträdande projektledare. Född 

1990. Utbildad fastighets förvaltare. 

Har tidigare arbetat med administration 

och försäljning. Erfarenhet 

från förvaltning av BrF. Innehav 

i alM Equity ab: Inget innehav. 

INgMAr NAbsEtH 

Projektledare. Född 1954. Civilingenjör 

Väg & Vatten vid KtH i 

Stockholm. Verksam på ABV/nCC 

på olika funktioner fram till 1994. 

Därefter cirka 15 års erfarenhet 

som fastighetskonsult med inriktning 

mot transaktioner av kommersiella 

fastigheter. Innehav i alM 


jAcob ErNströM 


1984. Utbildad fastighetsmäklare. 

Tidigare yrkesverksam som fastighetsmäklare 

med försäljning av 

både nyproduktion och på andrahandsmarknaden. 

Innehav i alM 


frEdrIk ELbAjArI 


1979. Constructing Architecht vid 

ViA University i Danmark med 

inriktning mot arkitektur och 

Construction Management. Har 

tidigare varit verksam som Designchef 

på arkitektkontor i London 

och arbetat med fastighetsmäkleri 

utomlands. Innehav i alM Equity 

ab: Inget innehav. 

cArL jöNssoN 


1983. Fil. kand. i fastighetsvetenskap 

och handelsrätt. Har tidigare 

arbetat med försäljning, service och 

med förvaltning av kommersiella 

lokaler. Innehav i alM Equity ab: 

Inget innehav.

cAtHArINA sVENsoN 

Ekonomiansvarig. Född 1973. 

M.SC. i Företagsekonomi. Studerat 

språk, retorik samt pedagogik. 

Tidigare verksam inom försäkring, 

finans och logistik med roller 

som produktansvarig, produktutvecklare 

och ekonom. Innehav i 

alM Equity: Inget innehav. 

LArs suNdH 

Creative director. Född 1963. 

Utbildad på Beckmans Designhögskola. 

Har bland annat varit med 

om att grunda Stockholm Filmfestival, 

Tidningarna Pop och Bibel 

samt bokförlaget Modernista. 

Styrelseordförande i KakelDesign 

AB. Innehav i alM Equity ab: 

Inget innehav. 

tHErEsE NEttELbjEr 

Ekonomiassistent. Född 1988. 

Studerar till företagsekonom vid 

Stockholms Universitet med inriktning 

mot redovisning. Innehav i 

alM Equity ab: Inget innehav. 

HELENA kELLHEIM 

Ekonomiansvarig. Född 1971. 

Språkvetare vid Stockholms och 

Uppsala universitet. Arbetat 

inom redovisning sedan 1999. 

Innehav i alM Equity ab via 

bolag: 1.200 stamaktier och 120 

preferensaktier. 


cAroLINA sEgErssoN 

Ekonomiassistent. Född 1986. 

Studerar till redovisningsekonom 

via iHM Business School. Har 

tidigare varit verksam som ekono - 

miadministratör och miljö samordnare 

inom verkstads in du strin. 

Innehav i alM Equity ab: Inget 

innehav.


BRF Pepparkakan i C. R. Nybergs lödlampfabrik, 

uppförd 1891 i Sundbyberg.

FinAnsiELL 

inForMAtion 

ALM Equity-Aktien 94 

nyckeltal & aktiedata 95 

Förvaltningsberättelse 96 

resultaträkningar 101 

balansräkningar 102 

Kassaflödesanalyser 104 

noter 105 

revisionsberättelse 118 

tidplan för ekonomisk information 120 

Kontaktinformation 120


ALM Equity-AKtiEn 

Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår till 111.699.830 kronor fördelat på 10.154.530 stamaktier och 1.015.453 preferens- 

aktier. Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma 

får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. 

Preferensaktien kan från 2013 lösas in genom bolagsstämmobeslut till 100,00 kr/aktie samt upplupet ej utdelat belopp baserat 

på ackumulerad årlig utdelning av 5,00 kr/preferensaktie. 

utdELNINg 

Styrelsen beslutade 2012 att anta en utdelningspolicy (se sid 81–82 och 85) som från och med verksamhetsåret 2012 skall 

vara vägledande för det utdelningsförslag som styrelsen presenterar för årsstämman. Utdelningsstrategin innebär att bolagets 

expansion kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell stabilitet mot bakgrund till bolagets investeringsmöjligheter. 

Styrelsen har beslutat att föreslå årsstämman en utdelning på 0,40 kr/stamaktie. Styrelsen föreslår även en utdelning på 

5,00 kr/preferensaktie att utbetalas halvårsvis. 

AktIEkApItALEts utVEckLINg 

År Transaktion Ökning av Ökning av Totalt Antal Ökning av Totalt Antal 

antalet stamaktie- stamaktie- stamaktier preferensaktie- preferensaktie- preferensaktier 

kapital, kr kapital, kr kapital, kr kapital, kr aktier 

1997 Bolagsstart 1.000 100.000 100.000 1.000 – – – 

1998 Nyemission 400 40.000 140.000 1.400 – – – 

1998 Fondemission 3.600 360.000 500.000 5.000 – – – 

1998 Split 495.000 – 500.000 500.000 – – – 

1999 Nyemission 100.000 100.000 600.000 600.000 – – – 

1999 Split 5.400.000 – 600.000 6.000.000 – – – 

1999 Nyemission 1.983.000 198.300 798.300 7.983.000 – – – 

2006 Nyemission 61.011.483 6.101.148,3 6.899.448,3 68.994.483 – – – 

2006 Nyemission 32.550.719 3.255.071,9 10.154.520,2 101.545.202 – – – 

2007 Sammanläggning –91.390.672 9,8 10.154.530 10.154.530 – – – 

2011 Fondemission 

preferensaktier 1.015.453 – 10.154.530 10.154.530 101.545.300 101.545.300 1.015.453 

AktIEägArE pEr 2011-12-31 

Antal Antal Andel av Andel av 

stamaktier preferensaktier aktiekapitalet röster 

Joakim Alm 5.213.173 521.317 51,34 % 51,34 % 

Johan Wachtmeister inkl. bolag 1.100.000 110.000 10,83 % 10,83 % 

Gerard Versteegh 921.406 92.140 9,07 % 9,07 % 

John Rosén 888.261 88.826 8,75 % 8,75 % 

Anita Alm Pandeya 657.338 65.734 6,47 % 6,47 % 

Bernt Ohlén 318.558 29.355 2,91 % 3,13 % 

Kopparnäset AB 263.650 26.365 2,60 % 2,60 % 

AB Carl Söderberg 176.498 17.649 1,74 % 1,74 % 

Johan Unger 130.071 13.007 1,28 % 1,28 % 

BtAB 89.047 8.904 0,88 % 0,88 % 

Övriga aktieägare 396.298 42.156 4,13 % 3,91 % 

Summa: 10.154.300 1.015.453 100,00 % 100,00 %

nycKELtAL & AKtiEdAtA 


2011 2010 2009 2008 2007 

Årets resultat (Mkr) 67,3 24,7 –0,1 –1,6 24,4 

Resultat per stamaktie (kr) 6,13 2,43 –0,01 –0,16 2,41 

Antal stamaktier (tusental) 10.155 10.155 10.155 10.155 10.155 

D:o genomsnitt (tusental) 10.155 10.155 10.155 10.155 10.155 

Antal preferensaktier (tusentals) 1.015 – – – – 

D:o genomsnitt (tusental) 1.015 – – – – 

Rörelsemarginal ( %) 26 21 22 10 22 

Avkastning på eget kapital ( %) 32 18 7 5 31 

Avkastning på sysselsatt kapital ( %) 13 11 5 6 15 

Soliditet ( %) 39 32 44 34 30 

Andel riskbärande kapital ( %) 42 37 51 54 52 

Eget kapital per stamaktie (kr) 21,31 17,77 8,77 8,78 8,87 

Eget kapital per preferensaktie (kr) 105,00 – – – – 

Antal produktionsstartade bostäder 132 287 – 24 25 

Antal sålda bostäder 162 239 3 15 50 

Bostadsportföljens byggarea (kvm) 73.900 55.500 38.000 22.500 26.900 

ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm) 40.400 38.500 26.300 19.500 20.000 

Planportföljens planerade byggrätt (kvm) 47.300 35.700 12.375 12.375 12.375 

ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm) 22.200 18.200 7.920 7.920 7.920 

Projektfastighetsportföljens area (kvm) 21.092 4.557 4.516 4.516 4.516 

ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 7.542 3.409 3.382 3.382 3.382 

dEfINItIoNEr: 

Resultat per stamaktie 

Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter 

hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för 

perioden. 

Rörelsemarginal 

Rörelseresultat i procent av omsättningen. 

Eget kapital per stamaktie 

Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet 

stam aktier vid periodens utgång efter hänsyn tagits till 

preferenskapitalet. 

Eget kapital per preferensaktie 

Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget 

(100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till 

utdelning (5 kronor per år). 

Avkastning på eget kapital 

Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat 

med preferensaktieutdelningen i procent av det genom - 

snittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. 

Avkastning på eget kapital är beräknat på rullande tolv - 

månaders beräkning. 

Sysselsatt kapital 

Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder 

inklusive uppskjutna skatteskulder. 

Avkastning på sysselsatt kapital 

Resultat efter finansiella poster med återläggning av 

räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta 

kapitalet. Avkastning på sysselsatt kapital är beräknat på 

rullande tolvmånaders beräkning. 

Soliditet 

Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. 

Andel riskbärande kapital 

Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och 

minoritetsandelar i procent av summa tillgångar. 

Bostadsprojekt 

Detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av 

bostäder. 

Planprojekt 

Icke detaljplanelagd fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd 

fas tighet där detaljplanen kan ändras. 

Projektfastighet 

Bebyggd fastighet med löpande verksamhet.


FörvALtningsbErättELsE 

Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity 

AB (publ), organisationsnummer 556549-1650, får 

härmed avge årsredovisning och koncernredovisning 

för 2011. 

VErksAMHEtEN 

beskrivning av ALM Equity Ab:s verksamhet 

ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real 

Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, 

utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. 

Moderbolaget är ett holdingbolag med indirekt ägande 

i projekten som vart och ett är strukturerade och finansierade 

i separata juridiska strukturer med aktiebolag 

och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med 

andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget 

ALM Equity Management AB svarar, med liten egen 

kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för 

projektledning och administration i projekten samt för 

management i koncernen. 

bostadsprojekt 

Bostadsportföljen innehöll per den 31 december 2011, 

21 (18) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig 

byggarea om 73.900 (55.500) kvm – ALM Equitys 

andel utgjorde 40.400 (38.500) kvm. 

Pågående projekt 

Ombyggnation av Insteget vid Telefonplan (ägarandel 

38,5 %), där totalt 255 bostadsrätter skapas i en före 

detta kontorsbyggnad har fortsatt under året. Bostadsrätterna 

har färdigställts tidigare än beräknat vilket har 

inneburit att 62 av lägenheterna har kunnat tillträdas 

under första kvartalet 2012. Resterande lägenheter 

tillträds som planerat i maj 2012. Total entreprenör för 

byggnationen är Kungsfiskaren Bygg & Fastighets AB, 

ett dotterbolag till PEAB. Samtliga bostadsrätter 

är sålda sedan andra kvartalet 2011. 

Projektet Lidingöfyren i Larsberg på Lidingö (ägarandel 

45 %) som består av 108 bostadsrätter som ska 

totalrenoveras och byggas om till moderna lägenheter 

med hög standard, byggstartades i augusti. Tillträdet 

till lägenheterna är planerat att ske med början i 

januari 2012 och därefter i etapper fram till augusti 

2012. Kungsfiskaren är totalentreprenör för ombyggnationen. 

Vid årsskiftet var 83 av bostads rätterna sålda. 

Under fjärde kvartalet byggstartades projektet Kyrk- 

klockan mitt i centrala Eskilstuna. Projektet omfattar 

en ombyggnation av ett kontorshus byggt 1967 till 24 

bostadsrätter samtidigt som befintlig lokalhyresgäst 

kvarstår med skol- och daghemsverksamhet på 

entréplanet. 18 bostadsrätter var sålda vid årsskiftet. 

Andersson Company Byggnads AB, verk samma fram - 

förallt i Stockholmsområdet och Mälar dalen, är 

ansvarig för byggproduktionen på totalentreprenad. 

Per årsskiftet har ALM Equity 387 bostadsrätter i 

produktion varav 92 % är sålda. ALM Equity har lämnat 

garantier att förvärva 31 av de osålda lägen heterna till 

ett värde av 67,8 Mkr. 

Förvärvade projekt under året: 

• Elfvik Strand på Lidingö (ägarandel 44 %), 

cirka 10.600 kvm byggrätt. 

• Kvarnengallerian i Uppsala (ägarandel 25 %), 

cirka 4.500 kvm byggrätt. 

• Lampfabriken i Sundbyberg (ägarandel 40 %), 

cirka 5.900 kvm byggrätt 

Färdigställda projekt under året: 

• Seaside, Värmdö, 3.456 kvm. Ett bostadsområde 

med 16 parhus innehållandes 32 bostadsrätter. 

Alla lägenheterna är sålda och projektet avslutat 

efter att bostadsköparna tillträtt. 

Försålda projekt 

Inget bostadsprojekt såldes under året. 

Lagerlägenheter 

Vid årsskiftet fanns det 4 bostadsrätter i lager för totalt 

13,8 Mkr. 

planprojekt 

Planportföljen innehöll per den 31 december 2011, 6 

(5) planprojekt med en sammanlagd möjlig planerad 

byggrätt om 47.300 (35.700) kvm, varav ALM Equitys 

andel utgjorde 22.200 (18.200) kvm. 


• Del av Ericssons f.d. huvudkontor vid Telefonplan 

(ägarandel 50 %) med ambitionen att utveckla cirka 

500 bostäder om cirka 24.000 kvm. Förvärvet 

kategoriseras som planprojekt tills dess att ny 

detaljplan vunnit laga kraft.

Avslutade projekt under året: 

• Planarbetet i Stadsfjället, Uddevalla, med beräknad 

byggrätt på 12.375 kvm avbröts under det första 

kvartalet. 

projektfastigheter 

Projektfastighetsportföljen innehöll per 31 december 

2011, 5 (4) projektfastigheter med en sammanlagd 

area om 21.092 (4.557) kvm, varav ALM Equitys andel 

utgjorde 7.542 (3.409) kvm. 


• Kvarnengallerian Uppsala (ägarandel 25 %) med en 

total fastighetsyta av 16.535 kvm tillträddes under 

sommaren. 

EkoNoMI 

resultat för perioden januari–december 2011 

Nettoomsättningen uppgick till 318,5 (147,1) Mkr, 

varav bostadsutveckling svarade för 307,3 (141,7) Mkr 

och fastighetsförvaltning för 11,2 (5,4) Mkr. Rörelseresultatet 

på 84,1 (31,4) Mkr gav en rörelsemarginal på 

26 (21) %. I rörelseresultatet ingår vinst vid försäljning 

av projekt med 12,5 (5,0) Mkr samt utfallet av en 

finansiell option på 7,5 (0,0) Mkr. Av periodens 

resultat efter skatt på 65,6 (23,0) Mkr tillföll 67,3 

(24,7) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens 

resultatandel uppgick till –1,7 (–1,7) Mkr. Under 

året har successiva vinstavräkningar gjorts i projekten 

Insteget, Seaside Värmdö, Lidingöfyren, Kevinge 

Strand, Stadsterrassen och Bjäreterrassen. Dessutom 

har vinstavräkningen på Guldkaggen justerats med 

hänsyn till gällande marknadsförutsättningar. 

balansräkningen per den 31 december 2011 

Balansomslutningen har under året ökat till 829 (563) 

Mkr. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter 

den största posten, med 552 (397) Mkr. På skuldsidan 

uppgår långa och kortfristiga räntebärande lån från 

kreditinstitut till 378 (284) Mkr. Det egna kapitalet 

uppgick vid periodens slut till 323 (180) Mkr. 

Ökningen beror dels på den genererade vinsten 

under perioden, dels på att ALM Equity erhållit externa 

kapitaltillskott i delägda projektbolagen om sammanlagt 

175 (173) Mkr, vilket ökat koncernens bundna egna 

kapital med 72 (67) Mkr. Koncernen har totalt erhållit 

348 Mkr i tillskott i projektbolagen, vilket motsvarar 

138,5 Mkr i eget kapital. Tillskottskapitalet återbetalas 

vid slutavräkning av vinstgivande projekt. 

Under juli genomfördes en fondemission av 

1.015.453 preferensaktier till ett nominellt värde på 


100 kr/aktie, vilket ökade aktiekapitalet med 101,5 

Mkr. Preferensaktierna äger rätt till en årlig utdelning 

om 5,00 kr som kommer att utbetalas halvårsvis. 

Enligt styrelsens förslag skall första utbetalningen av 

utdelning på preferensaktierna äga rum i juni 2012. 

Från och med 2013 kan bolagsstämma påkalla 

inlösen av preferensaktierna till nominell kurs (100 kr/ 

preferensaktie) samt upplupet ej utdelat belopp baserat 

på ackumulerad årlig utdelning av 5 kr/preferensaktie. 

Soliditeten var vid årets utgång 39 (32) % och ande l- 

en riskbärande kapital 42 (37) %. 

Likviditet, kassaflöde & finansiering 

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens 

utgång till 78,4 (66,5) Mkr. Det ackumulerade kassa- 

flödet för perioden januari till december var 12,0 

(36,4) Mkr. 

Moderbolaget har under året tecknat ränteswappar 

med olika startdatum och löptid (5–10 år) med ett 

underliggande värde av 388,5 Mkr med avsikt att 

säkerställa bostadsrättsföreningars ekonomi i framtida 

projekt. En ränteswap är ett avtal mellan två parter om 

byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. 

Genom de ränteswappar som ALM Equity har tecknat 

erlägger bolaget en förutbestämd ränta plus bankens 

marginal. Tillsammans med tidigare års räntesäkringar 

har swapavtal ingåtts till ett totalt värde av 522,8 Mkr 

till mellan 2,64–2,93 % ränta plus bankens marginal. 

Löptiderna på ränteswapparna är mellan 2014–2021. 

Moderbolaget 

Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för 

året till –7,2 (–1,1) Mkr. Moderbolaget förfogade vid 

årets slut över 50,0 (33,5) Mkr i likvida medel. 

Garantier för banklån och förskott uppgår per den 

31 december till 64,8 (135,1) Mkr. Moderbolaget har 

inga externa lån. Det egna kapitalet uppgick per den 

31 december till 140,7 (152,1) Mkr. Soliditeten var på 

balansdagen 84 (82) %. 

utdelning 

Styrelsen föreslår bolagsstämman en utdelning av 0,40 

kr per stamaktie och 5,00 kr per preferensaktie för 

verksamhetsåret 2011. 

styrELsENs ArbEtE 

Styrelsen för ALM Equity AB fastställer årligen en 

arbetsordning för styrelsen och en VD-instruktion. 

Arbetsordningen anger bl.a. styrelsens åliggande, 

ansvarsfördelning, mötesplan och vilka ärenden som 

skall föreläggas styrelsen. Bolaget har under året hållit


the brick, telefonplan. 

sex styrelse möten där framförallt rapporter till marknaden, 

affärsläget i projekten och större investeringsbeslut 

behandlats. Därutöver har styrelseledamöterna 

haft löpande kontakter med bolagets VD. 

rIskEr & osäkErHEtsfAktorEr 

Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. 

Praktiskt taget varje projekt är unikt utifrån storlek, 

utformning, miljö, finansiering m.m. ALM Equity 

skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att 

de framarbetade koncepten för projekten bygger på 

felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten 

inte faller marknaden i smaken. 

ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och 

handlar därför upp många tjänster externt. De opera- 

tionella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till 

exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel 

sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga 

och kompetens. 

Val av arkitekter är också en kritisk framgångsfaktor 

i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. 

Bristfällig projektering och bristfälliga 

upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader 

för ändrings- och tilläggsarbeten. 

Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i 

olika grad beroende på entreprenadform. 

Finansiella risker finns i form av att det framöver 

kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd 

av en stramare kreditmarknad. 

ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i 

projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning

är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. 

ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna 

riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept 

testas genomgående konceptidéerna med mäklare 

och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity 

ställer också internt höga marginalkrav på projekten 

och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för 

projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade 

tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring 

av kretsorganisationen. Ingen byggnation i 

projekten igångsätts normalt förrän 75 % är sålt och 

projekten är fullt finansierade. 

tvister 

ALM Equity har en pågående tvist om 500 tkr. 

Bolaget och dess ombud bedömmer att kravet saknar 

substans och har därför inte reserverat medel för 

detta. Inga övriga tvister föreligger. 

VäsENtLIgA HäNdELsEr EftEr 

räkENskApsÅrEts utgÅNg 

ALM Equity och Andersson Company Fastighets 

AB – ett fastighets- och förvaltningsbolag verksamt i 

Stockholm och Mälardalen – har via gemensamt ägt 

bolag förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3 i centrala 

Uppsala vid Vaksala Torg. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv 

till grannfastigheten, Kvarnengallerian, 

som parterna ägt sedan juli 2011. Fastigheten blir en 

viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva 

butiker, kontor och bostäder. Fastigheten innehåller 

1.810 kvm uthyrbar area och en byggrätt på cirka 700 

kvm. ALM Equitys andel av projektet är 25 %. 

ALM Equity har byggstartat 46 bostadsrättslägenheter 

i projektet Stadsterrassen i centrala Enköping. 

I huset kommer det att finnas allt från mindre ettor till 

större fyror med takterrass, butiker och garageplatser. 

Projektet omfattar totalt cirka 2.800 kvm bostäder och 

300 kvm lokaler och beräknas stå klart för inflyttning 

till sommaren 2013. Andersson & Company Byggnads 

AB, är ansvarig för byggproduktionen på totalentreprenad. 

Svensk Markförvaltning (ägarandel 41 %) med 

inriktning att utveckla råmark gjorde sin första affär i 

februari 2012 när 51 ha råmark förvärvades i Upplands 

Väsbys kommun 20 km från Stockholm City. 

Genom Svensk Markförvaltning förvärvades 

också i mars 2012 40 % av Högantorp Gård i Salems 

Kommun med 350 ha mark inklusive byggnader. 

Målet för båda dessa förvärv är att utveckla och 

exploatera delar av fastigheterna, t.ex. genom nya 

detalj planer. 

I moderbolaget har det tecknats ränteswapavtal 

på 300 Mkr för att säkerställa räntenivåer i tio 


år i bostadsprojekt. I projektbolag har ytterligare 

ränteswappar tecknats för 190 Mkr varav ALM Equitys 

andel är 47,5 Mkr. Räntesäkringarna är gjorda mellan 

2,325–2,39 % plus bankens marginal. 

Under årets första månader har ALM Equity hittills 

sålt 25 bostadsrätter till ett värde av 33,9 Mkr varav 

ALM Equitys andel var 24 bostadsrätter till ett värde av 

31,4 Mkr. 

försLAg tILL VINstdIsposItIoN (kr) 

Moderbolag 

Till årsstämmans förfogande står: 

Balanserade vinstmedel 

från föregående år 137.874.878 

Fondemission preferensaktier –101.545.300 

Koncernbidrag –147.400 

Årets resultat –7.224.517 

28.957.661 

Disponeras på följande sätt: 

Till stamaktieägarna utdelas 4.061.812 

Till preferensaktieägarna utdelas 5.077.265 

I ny räkning överföres 19.818.584 

28.957.661


EsuLtAträkNINgAr (tkr) 


Koncernen Moderbolaget 

2011-01-01 2010-01-01 2011-01-01 2010-01-01 

–2011-12-31 –2010-12-31 –2011-12-31 –2010-12-31 

Nettoomsättning Not 2, 3 318.499 147.107 197 – 

Produktions- och driftskostnader –219.235 –108.200 –191 – 

Bruttoresultat 99.264 38.907 6 0 

Försäljnings- och administrationskostn. Not 4, 5 –15.206 –12.514 –1.847 –1.509 

Resultat av fastighetsförsäljning Not 6 – 5.005 – – 

Rörelseresultat Not 2 84.058 31.398 –1.841 –1.509 

Resultat från finansiella investeringar 

Resultat från andelar i koncernbolag Not 7 – – –9.015 –80 

Resultat från andelar i intressebolag – – – – 

Ränteintäkter och liknande poster Not 8 2.215 408 5.188 3.098 

Räntekostn och liknande resultatposter Not 9 –20.626 –8.639 –1.557 –2.581 

Resultat efter finansiella poster 65.647 23.167 –7.225 –1.072 

Skatt Not 10 0 –122 – – 

Minoritetens andel av resultatet 1.683 1.648 – – 

ÅRETS RESULTAT 67.330 24.693 –7.225 –1.072 

Korridor av Lönnroth Arkitekter i BRF Penseldraget, Telefonplan.


BALANSRÄKNINGAR (TKR) 


TILLGÅNGAR 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 

Anläggningstillgångar 

Materiella anläggningstillgångar 

Maskiner och inventarier Not 11 161 211 – – 

161 211 – – 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i koncernföretag Not 12 – – 9.820 7.517 

Fordringar hos koncernföretag – – 73.522 67.252 

Andelar i intresseföretag Not 13 – – 13.504 6.023 

Fordringar hos intresseföretag – – 8.077 3.745 

Uppskjuten skattefordran Not 14 6.004 6.004 – – 

6.004 6.004 104.923 84.537 

Summa anläggningstillgångar 6.165 6.215 104.923 84.537 

Omsättningstillgångar 

Exploateringsfastigheter Not 15 552.250 397.312 – – 

Projektfastigheter Not 16 113.223 43.269 – – 

Lagerandelar i Bostadsrättsföreningar 13.809 12.470 – – 

679.282 453.051 – – 

Kortfristiga fordringar 

Fordringar hos koncernföretag – – – 46.576 

Hyres- och kundfordringar 1.902 2.111 – – 

Övriga fordringar 

Förutbetalda kostnader och 

62.407 21.743 2.603 1.388 

upplupna intäkter Not 17 1.140 13.335 9.127 5.709 

65.449 37.189 11.730 53.673 

Kortfristiga placeringar – – – – 

Kassa och Bank 78.449 66.472 50.010 33.516 

Summa omsättningstillgångar 823.180 556.712 61.740 87.189 

SUMMA TILLGÅNGAR 829.345 562.927 166.663 171.726



EGET KAPITAL & SKULDER 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 

Eget kapital Not 18 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital (10.154.530 aktier) 10.155 10.155 10.155 10.155 

Preferenskapital (1.015.453 aktier) 101.545 – 101.545 – 

Bundna reserver 7.520 20 – – 

119.220 10.175 111.700 10.155 

Fritt eget kapital 

Överkursfond 0 – 63.967 165.512 

Erhållna ovillkorade aktieägartillskott 138.527 66.702 – – 

Balanserad resultat –2.037 78.877 –27.784 –22.503 

Årets resultat 67.330 24.693 –7.225 –1.072 

203.820 170.272 28.958 141.937 

Summa eget kapital 323.040 180.447 140.658 152.092 

Minoritetens andel –3.500 –2.188 – – 

Skulder 

Långfristiga skulder 

Uppskjuten skatteskuld 150 – – – 

150 0 – – 

Kortfristiga skulder 

Skuld till kreditinstitut Not 19 378.247 283.518 – – 

Övriga räntebärande skulder för projekt Not 19 32.871 27.928 – – 

Leverantörsskulder 14.497 24.866 19 200 

Skuld till koncernföretag – – 9.100 2.511 

Skatteskuld – 1.260 – – 

Övriga skulder 

Upplupna kostnader och 

75.861 39.139 16.071 16.193 

förutbetalda intäkter Not 20 8.179 7.957 815 730 

509.655 384.668 26.005 19.634 

Summa skulder 509.805 384.668 26.005 19.634 

SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 829.345 562.927 166.663 171.726 

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 

Ställda säkerheter Not 21 388.954 350.282 – – 

Ansvarsförbindelser Not 21 486 8.682 64.765 135.100


kAssAfLödEsANALysEr (tkr) 


2011 2010 2011 2010 

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 

Rörelseresultat före finansiella poster 84.058 31.398 –1.841 –1.509 

Övriga ej kassaflödespåverkande poster 

Delsumma kassaflöde från den löpande 

433 276 – 58 

verksamheten 84.491 31.674 –1.841 –1.451 

Erhållen ränta 2.215 408 5.188 204 

Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –20.626 –8.639 –10.572 –182 

Betald skatt – – – – 

Kassaflöde från den löpande verksamheten 

före förändring i rörelsekapital 66.080 23.443 –7.225 –1.429 

Ökning/minskning exploateringsfastigheter –154.938 –280.792 – – 

Ökning/minskning projektfastigheter –62.454 –38.745 – – 

Ökning/minskning lagerandelar i BrF –1.339 15.344 – – 

Ökning/minskning kortfristiga fordringar m.m. –28.260 –18.662 31.341 7.563 

Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder 25.315 54.292 6.371 14.046 

Kassaflöde från den löpande verksamheten –155.596 –245.120 30.487 20.180 

INVESTERINGSVERKSAMHETEN 

Investering i anläggningstillgångar –12 –225 – – 

Förvärv av dotterföretag och intresseföretag – – –731 –6.400 

Försäljning av dotterföretag – – 200 37 

Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott – –5.835 –9.400 –8.014 

Kassaflöde från investeringsverksamheten –12 –6.060 –9.931 –14.377 

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 

Upptagna lån 99.822 215.018 – – 

Externa aktieägartillskott 71.825 72.537 – – 

Nyemissioner – – – – 

Utdelning –4.062 – –4.062 – 

Minoritet – – – – 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 167.585 287.555 –4.062 0 

Årets kassaflöde 11.977 36.375 16.494 5.803 

Likvida medel vid årets början 66.472 30.097 33.516 27.713 

Likvida medel vid årets slut 78.449 66.472 50.010 33.516

notEr (tKr) 

Not 1 rEdoVIsNINgsprINcIpEr 


Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen samt uttalanden och 

allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknats har väglednings hämtats 

från Redovisningsrådets rekommendationer. Successiv vinstavräkning i bostadsprojekten har tillämpats enligt rr10 

entreprenadavtal och Sveriges Byggindustriers rekommendation »Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för 

försäljning«. 

koncernredovisningen 

Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation rr 1:00. I koncernredovisningen 

ingår de bolag och bostadsrättsföreningar där bolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna. Förvärv 

konsolideras enligt förvärvsmetoden vilket innebär att moderbolagets bokförda värden (anskaffningskostnad) på 

aktier i dotterbolag elimineras mot dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga det egna kapitalet (inklusive 73,7 % 

av obeskattade reserver). I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital 

som tillkommit efter förvärven. Tillgångar och skulder i förvärvade bolag ingår i koncernen till marknadsvärden vid 

förvärvstidpunkten. 

I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital 

och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skattekostnad 

och uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning. 

Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande men 

inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. 

Innehaven i intresseföretag är vanligen joint ventures. ALM Equity redovisar sina joint ventures enligt klyvningsmetoden. 

Enligt denna metod redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive 

tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Alternativet till klyvningsmetoden är kapitalandelsmetoden 

som ALM Equity använde sig av fram till 31 december 2009. Enligt kapitalandelsmetoden ingår 

som intäkt andelen av intressebolagets resultat under finansiella poster, vilket innebär att intäkter och kostnader 

förknippat med intressebolaget inte visas i resultaträkningen. 

Bolaget anser att klyvningsmetoden bättre speglar företagets uppbyggnad med stora projekt som genomförs 

tillsammans med partners och har därför övergått till klyvningsmetoden. 

successiv vinstavräkning 

Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt rr10 entreprenadavtal. Bolagets metod 

innebär att vinstavräkningen sker i två steg: 

Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade 

exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening bildats och fått sin 

ekonomiska plan/kalkyl godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: 

(Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) × prognosticerad projektvinst 

Exempel vinstavräkning steg 1: 

Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1- 

vinstavräkningen: (5/25) × 10 = 2 

Status för de steg 1-avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av projekt 

till fastighet reverseras steg 1-avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1- 

avräkningen justeras till nya värden. 

När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från avräkning skall de ingående variablerna i 

steg 1-avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna.


I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindu striers 

rekommendation »Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning«, av enligt formeln: 

(Försäljningsgrad av projekt × upparbetningsgrad i byggentreprenaden) × prognosticerad projektvinst 

Exempel vinstavräkning steg 2: 

Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra 

exemplets värden, steg 2-avräkningen: (16/20) × (0,5) × (10–2) = 3,2 

Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets 

vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. 

Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drift- och räntekostnader. 

I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s. till nedlagda kostnader plus den successiva 

vinstavräkningen. 

I balansräkningen rubriceras projekten som exploateringsfastigheter. 

förvärv & försäljning 

Försäljning och förvärv redovisas då köpeavtal, ej villkorat av motparten, finns mellan köpare och säljare. 

Förvärv som är villkorade av planändring redovisas i planportföljen men konsolideras vid tillträdet. 

Materiella anläggningstillgångar 

Inventarier avskrivs på fem år. Avskrivningar på företagets fastigheter bokförs i den legala enheten för att sedan 

återföras i koncernen. 

Exploateringsfastigheter 

Exploateringsfastigheter och mark redovisas till nedlagda kostnader med tillägg för upparbetat resultat enligt den 

successiva vinstavräkningen. 

fordringar 

Fordringar tas upp med belopp varmed de efter individuell bedömning förväntas inflyta. 

Leasing 

Koncernen har inga finansiella leasingavtal vilket definitionsmässigt är när leasingobjektet redovisas i balansräkningen 

hos leasegivaren. Operationella leasingavtal förekommer i väldigt liten omfattning. 

Eget kapital 

I de delägda projekten (joint ventures) har det tillskjutits externa ovillkorade aktieägartillskott på totalt 348 Mkr 

motvarande 138,5 Mkr i eget kapital för koncernen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt 

eget kapital i dessa bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning 

av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. 

skatter 

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas direkt mot eget kapital 

redo visas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla 

väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer 

sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av 

en tillgång eller tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och 

koncernredovisningen. I normalfallet uppstår inga temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde


hänförliga till dotterföretag och joint ventures, s.k. näringsbetingade aktier, d.v.s. varken vid avyttring eller utdelning 

eftersom dessa händelser inte är skattepliktiga. Ingen uppskjuten skatt redovisas därför på dessa innehav. 

Under året har avvikelse skett från denna metod avseende ett förvärv av näringsbetingade andelar (Jfr Netsår 3 

AB). Värderingen har i detta fall följt av tidigare ägare vald redovisningsmetod med följd att en temporär skillnad 

uppstått. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas 

endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar 

reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. 

Lånekostnader 

Lånekostnad belastar resultatet i den period till vilken den hänför sig, oavsett hur de lånade medlen använts. 

Lånekostnader i bostadsprojekten kostnadsförs löpande. 

upplysningar om närstående 

Bolagets VD med familj och genom bolag äger bostadsrätter i projekten för cirka 12,2 Mkr, vilka har förvärvats till 

marknadspris. Koncernbolag har köpt tjänster för 131 tkr från Total Telecom PABX i Stockholm AB under året. 

Tjänster har fakturerats till Total Telecom på 60 tkr under året. Bolaget ägs av VD. Alla transaktioner har skett till 

marknadspris. 

Till styrelsens ordförande har under året utbetalats totalt 800 tkr exklusive moms för beställda juridiska 

uppdrag främst i bostadsprojekten. 

Vid apportemission 2006 i ALM Equity AB inapporterades vissa av VD:s fordringar på ett externt pågående 

bostadsprojekt, gV-Staden, Göteborg, där VD ägde drygt 30 % av projektet. Denna fordran har skrivits av 

under 2011. 

Styrelseledamot Johan Wachtmeister har under året erhållit 903.410 kr i ränta (ackumulerad sedan 2005) på lån 

till koncernbolag om 2,2 Mkr till 7 % ränta. Lånet är återbetalat under året. 

Övriga transaktioner med närstående redovisas under not 4 anställda och ersättningar. 

Not 2 sEgMENtsrEdoVIsNINg koNcErNEN 

Försäljning Rörelseresultat 

Segment 2011 2010 2011 2010 

Bostadsutveckling 307.324 141.676 84.213 30.831 

Fastighetsförvaltning 11.175 5.431 –155 567 

318.499 147.107 84.058 31.398 

Geografisk fördelning av försäljningen 

2011 2010 

Stockholm/Mälardalen 310.923 142.078 

Övriga landet 7.576 5.029 

Not 3 koNcErNINtErN försäLjNINg 

318.499 147.107 

Av årets totala kostnader för inköp respektive intäkter från försäljning har 1.007 (271) tkr av inköpen och 

1.007 (271) tkr av försäljningen skett till andra företag inom koncernen. Samtliga koncerninterna transaktioner 

har eliminerats i koncernredovisningen.


Not 4 ANstäLLdA & ErsättNINgAr 

Koncernen 

Medelantal anställda 2011 2010 

Kvinnor 5,1 2,9 

Män 5,8 2,9 

10,9 5,8 

Personalkostnader 2011 2010 

Styrelse och verkställande direktör 

Löner och andra ersättningar 1.088 1.141 

Sociala kostnader 490 512 

Pensionskostnader 681 700 

2.259 2.353 

Personalkostnader 2011 2010 

Övriga anställda 

Löner och andra ersättningar 3.981 2.093 

Sociala kostnader 1.273 645 

Pensionskostnader 149 150 

5.403 2.888 

Moderbolaget 

Moderbolagets styrelse består av en kvinna och fyra män. 

2011 hade moderbolaget ingen personal och utbetalade inga löner eller andra ersättningar utöver nedan angivna 

styrelsearvoden. 

Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare 

Styrelsearvoden till moderbolagets styrelse utgick under 2011 med totalt 192.567 kronor fördelat på 60.000 

kronor till ordförande, 40.000 kronor vardera till övriga ordinarie styrelseledamöter exklusive VD. En av styrelsemedlemmarna 

fakturerar arvode då styrelsearbetet är yrkesmässigt betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick 

inga arvoden. 

Ersättning till VD har fastställts av styrelsen till fast lön (100.000 kr/mån) utan rörlig del och premiebestämd 

pensionskostnad (exklusive särskild löneskatt) motsvarande 25 % av lönen. VD har också rätt till bil i tjänsten. 

Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under året. Endast premiebestämda pensionsåtaganden 

finns för de anställda. 

Inga avtal om avgångsvederlag finns. Ömsesidig uppsägningstid på 12 månader är avtalad mellan VD och bolaget. 

Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen eller till ledande befattningshavare. 

Not 5 ErsättNINg tILL rEVIsorEr 

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande 

direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning 

eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga 

arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.




Revisionsföretag 

Ernst & Young 

Revisionsuppdrag 1.128 868 – – 

Skatterådgivning 63 100 – – 

Summa arvoden och kostnads- 1.191 968 0 0 

ersättningar till revisorer 

Not 6 rEsuLtAt frÅN fAstIgHEtsförsäLjNINgAr, koNcErNEN 

Avser försäljning av två delar av fastigheten Tvålflingan 11 vid Telefonplan. Total försäljningsintäkt av försäljningarna 

var 63 Mkr och bokfört värde 50 Mkr. ALM Equitys andel av föräljningen var 38,5 %. 

Not 7 rEsuLtAt frÅN koNcErNboLAg 

Moderbolaget 


Utdelning från dotterbolag – 25.000 

Reavinst/reaförlust försäljning dotterbolag – –59 

Nedskrivning av dotterbolagsaktier – –5.873 

Nedskrivning av fordringar på dotterbolag –9.015 –19.148 

Not 8 räNtEINtäktEr & LIkNANdE rEsuLtAtpostEr 

–9.015 –80 



Ränteintäkter från koncernföretag – – 3.450 2.894 

Övriga ränteintäkter 2.215 408 1.738 204 

Not 9 räNtEkostNAdEr & LIkNANdE rEsuLtAtpostEr 

2.215 408 5.188 3.098 



Räntekostnader till koncernföretag – – –282 –182 

Nedskrivning fordran gV-Staden –1.275 –2.399 –1.275 –2399 

Nedskrivning skuld BrF Stadshotellet 113 – – – 

Övriga räntekostnader –19.464 –6.240 – – 

–20.626 –8.639 –1.557 –2.581


Not 10 skAtt Koncernen 


Aktuell skatt – –122 

Uppskjuten skatt – – 

0 –122 

Not 11 MAskINEr & INVENtArIEr Koncernen 


Anskaffningsvärde vid årets ingång 558 333 

Försäljningar och utrangeringar under året – – 

Investeringar under året 12 225 

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 570 558 

Ingående ackumulerade avskrivningar –347 –302 

Försäljningar och utrangeringar under året – – 

Årets avskrivningar –62 –45 

Utgående planmässiga avskrivningar –409 –347 

Utgående planenligt restvärde 161 211 

Not 12 AktIEr & ANdELAr I koNcErNförEtAg 

Moderbolaget 


Ingående anskaffningsvärde 7.517 5.230 

Förvärv / aktieägartillskott 2.503 8.314 

Försäljningar –200 –154 

Nedskrivningar – –5.873 

Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar. 

Aktier och andelar ägda av moderbolaget 

9.820 7.517 

Företag Organisationsnr Säte Antal andelar Kapitalandel Bokfört värde 


Reptunnan AB 556683-2985 Stockholm 1.000 100 % 615 425 

E-Travel Europe AB 556540-5858 Stockholm 640 64 % 1.888 1.226 

Bohusbryggan Försäljnings AB 556683-2951 Stockholm 1.000 100 % 93 93 

Skarnvest AB 556255-2330 Stockholm 10.101 100 % 121 121 

Bohusbryggan AB 556704-6676 Stockholm 1.000 100 % 84 84 

BX Utvecklings AB 556681-5337 Stockholm 1.000 100 % 102 102 

ALM Equity Management AB 556691-4056 Stockholm 1.000 100 % 104 104 

BX Holding AB 556712-6775 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Byhjälten Holding AB 556683-3108 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

BrF Försäljnings AB 556704-9274 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

S:t Olofsgatan Holding AB 556695-9598 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

BX3 Holding AB 556712-3053 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

ALM Equity Planfond 1 AB 556716-0907 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Kalksilos Holding AB 556758-7315 Stockholm 700 70 % 4.370 2.970 

Elutera Fastighet AB 556719-6968 Stockholm 1.000 100 % 1.493 1.493 

SM Baden Holding AB 556709-3629 Stockholm 534 53 % – –


Katrinplommon Holding AB 556724-3505 Stockholm 1.000 100 % – – 

Paus Fastighetsutveckling AB 556810-1967 Stockholm 1.000 100 % – 100 

Bjäreby Holding 556828-8368 Stockholm 1.000 100 % – 100 

Stadsterrassen Holding 556828-8251 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Tegelberget Holding AB 556870-6013 Stockholm 1.000 100 % 100 – 

Tegelklumpen Holding AB 556852-1164 Stockholm 500 100 % 50 – 

Vaksala Hörnet AB 556858-5417 Stockholm 500 100 % 50 – 

Kvarnhörnet Holding AB 556864-6201 Stockholm 500 100 % 50 – 

Aktier och andelar ägda av dotterföretag 

9.820 7.517 



Reptunnan AB 

Hästnilen 8 AB 

S:t Olofsgatan Holding 

556736-4194 Stockholm 1.000 100 % 4541 4541 

BrF Kyrkklockan 769618-0202 Stockholm 3 100 % – – 

Nilklockan AB 

E-Travel Europe AB 

556742-6753 Stockholm 1.000 100 % 20577 20407 

Kråkhagen 4 AB 556073-6695 Stockholm 1.000 100 % 22472 22072 

Stadsfjället Fastighets AB 556717-3728 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

WBu Holding AB 556717-3769 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Kråkhagen 3 Fastighets AB 556720-1107 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Stakstaken 5 Fastighets AB 

BX Utvecklings AB 

556717-3710 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Alwaro AB 556683-7398 Stockholm 1.000 100 % 95 95 

SM Baden Holding AB 556709-3629 Stockholm 1.000 100 % 130 130 

Smögenbaden AB 

BX Holding AB 

556504-2693 Stockholm 1.000 100 % 1891 2041 

BrF Taket 60 769615-4355 Stockholm 3 100 % 1 1 

ALM Equity Incentive AB 

Byhjälten Holding AB 

556712-6593 Stockholm 1.000 100 % 5432 5432 

BrF Guldkaggen 769615-0643 Stockholm 3 80 % – – 

Fogden 1 AB 

BRF Försäljnings AB 

556683-2977 Stockholm 1.000 100 % 16055 15745 

BrF Valborgsmässan 

BX 3 Holding AB 

769615-0825 Stockholm 3 80 % – – 

BrF Sjövillan 769616-9320 Stockholm 3 100 % 1 1 

BX Sjövillan AB 665715-7895 Stockholm 1.000 100 % 5352 5352 

BrF Sjövillan 5 769616-9353 Stockholm 3 100 % 1 1 

BX Sjövillan 5 AB 

ALM Equity Planfond 1 AB 

556718-3487 Stockholm 1.000 100 % 5351 5351 


Björk av Glas AB 556701-9947 Stockholm 1.000 100 % 5464 5464 

BrF Sjövillan 1 769615-0635 Stockholm 3 100 % 1 1 

KHB Utvecklings AB 

Kalksilos Holding AB 

556717-6762 Stockholm 1.000 100 % 5402 5362 

Nexao Försäljnings AB 556758-7687 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Nexao Equity AB 556758-7323 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

BX Fastighets AB 556712-7880 Stockholm 1.000 100 % 30000 30000 

Nexao KS 1 AB 556758-7695 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Nexao KS 2 AB 556758-7703 Stockholm 1.000 100 % 100 100


Elutera Fastighet AB 


Elutera i Enköping AB 556727-0433 Stockholm 1.000 100 % 27153 27153 

Stadsterrassen Holding AB 

Stadsterrassen Fastighets AB 556831-8397 Stockholm 500 100 % 270 50 

Tegelberget Holding AB 

Tegelberget Fastighets AB 556870-5734 Stockholm 500 100 % 50 – 

Not 13 AktIEr & ANdELAr I INtrEssEförEtAg 



Ingående anskaffningsvärde 0 –77 6.023 –77 

Omrubricering – 77 – – 

Förvärv – – 481 264 

Kapitaltillskott – – 7.000 5.836 

Nedskrivning – – – – 

Årets resultatandel – – – – 

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intressebolag 

0 0 13.504 6.023 



Tvålflingan Holding AB 556720-6775 Stockholm 385 39 % 1.799 1.799 

Såpsjudaren Holding AB 556810-4268 Stockholm 437 44 % 3.004 3.004 

Kvarngärdet Holding AB 556788-6279 Stockholm 500 50 % 8.050 1.050 

Kevinge Strand Holding AB 556788-5826 Stockholm 450 45 % 45 45 

Fastighetsbolaget 

Slottsholmen 1 Invest AB 556801-9847 Stockholm 300 30 % 30 30 

Svartbäcken Holding AB 556828-8624 Stockholm 500 50 % 50 50 

Vaktfyren Holding AB 556818-4526 Stockholm 450 45 % 45 45 

Bjäreby Holding AB 556828-8368 Stockholm 500 50 % 50 – 

Elfvik Strand Holding AB 556845-8813 Stockholm 440 44 % 44 – 

Bolagsbostäder Holding AB 556864-9932 Stockholm 450 45 % 135 – 

Netsår 3 Holding AB 556801-9813 Stockholm 400 40 % 40 – 

Svartbäcken Holding 3 AB 556855–1187 Stockholm 500 50 % 50 – 

Tegelberget Invest AB 556877-5752 Stockholm 500 50 % 50 – 

Pepparkakan Holding AB 556866-7835 Stockholm 400 40 % 40 – 

Paus Fastighetsutvecklings AB 556810-1967 Stockholm 500 50 % 50 – 

Svensk Markförvaltning AB 556847-9256 Stockholm 410 41 % 22 – 

Aktier och andelar ägda av intressebolag 

13.504 6.023 



Tvålflingan Holding 

BrF Insteget 769616-9395 Stockholm 3 100 % 1 1 

Tvålflingan AB 

Svartbacken 3 Holding AB 

556710-8823 Stockholm 1.000 100 % 100 100 

Fastighets AB Svartbacken 1:18 556790-6044 Stockholm 1.000 100 % 4.873 4.694


Svartbäcken Holding AB 

Svartbacken AB 556831-8405 Stockholm 500 100 % 50 50 

Såpsjudaren Holding AB 

Jarlaparken Kontorshotell AB 556818-4500 Stockholm 500 100 % 50 50 

BrF BJg 53 769616-9379 Stockholm 3 100 % 1 1 

Såpjudaren Fastighets AB 556761-3186 Stockholm 1.000 100 % 100 95.370 

Kevinge Strand Holding AB 

BrF Kevinge Strand 769613-5263 Stockholm 1.000 100 % 1 1 

Kevinge Strand Fastighets AB 556819-8443 Stockholm 3 100 % 50 60.400 

Fastighetsbolaget Slottsholmen 1 Invest AB 

Fastighetsbolaget 

Slottsholmen 1 AB 556801-9854 Stockholm 1.000 100 % 456 233 

BrF Slottsholmen 769616-9403 Stockholm 3 100 % 1 1 

Vaktfyren Holding AB 

BrF Lidingöfyren 769616-9361 Stockholm 3 100 % 1 1 

Fastighets AB Larsfyren 2 556831-8355 Stockholm 500 100 % 45 45 

Vaktfyren Fastighets AB 556818-4559 Stockholm 500 100 % 3.093 3.093 

Fastighets AB Larsfyren 556799-0279 Stockholm 1.000 100 % 300 844 

Fastighets AB Larsfyren 3 556793-8088 Stockholm 1.000 100 % 60 100 

BrF Fyrlotsen 769616-9387 Stockholm 3 100 % 1 1 

Kvarngärdet Holding AB 

Kvarnen Gallerian AB 556810-4276 Stockholm 1.000 50 % 50 50 

Bjäreby Holding 

BrF Bjäreterrassen 769616-9346 Stockholm 3 100 % 1 – 

Bjäreterrassen AB 556727-0425 Stockholm 1.000 100 % 25.061 – 

Elfvik Strand Holding 

Elfvik Strand Fastighets AB 556747-4662 Stockholm 1.000 100 % 73.652 – 

BrF Elfvik Strand 769618-1960 Stockholm 3 100 % 1 – 

Bolagsbostäder Holding AB 

Bolagsbostäder AB 556862-0347 Stockholm 3.000 100 % 300 – 

Netsår 3 Holding AB 

Netsår 3 Fastighets AB 556660-5449 Stockholm 1.000 100 % 16.488 – 

BrF Lampfabriken 769623-0593 Stockholm 3 100 % 1 – 

Pepparkakan Holding AB 

Pepparkakan Fastighets AB 556866-7827 Stockholm 500 100 % 50 – 

Paus Fastighetsutvecklings AB 

BrF Pausfågeln 769616-9312 Stockholm 3 100 % 1 – 

Not 14 uppskjutEN skAttEfordrAN 

Koncernen 


Underskottsavdrag 6.004 6.004 

6.004 6.004 

Ackumulerade underskottsavdrag i moderbolaget och helägda dotterbolag uppgick vid ingången av 2011 till drygt 

55 Mkr. Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster. 

Då osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd dessa underskott kan komma att unyttjas har endast en begränsad 

del aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag skall 

redovisas eller ej sker löpande.


Not 15 EXpLoAtErINgsfAstIgHEtEr Koncernen 



Förvärv 111.780 198.323 

Upparbetade kostnader 77.301 82.469 

Upparbetat resultat enligt successiv vinstavräkning 66.348 38.014 

Avyttrade projekt –88.041 – 

Försäljningar –12.450 – 

552.250 397.312 

Taxeringsvärde 2011 2010 

Byggnad 109.780 35.728 

Mark 103.123 75.671 

212.903 111.399 

Not 16 projEktfAstIgHEtEr Koncernen 



Förvärv 61.821 – 

Uppskrivning fastighet 7.500 – 

Återlagda avskrivningar 486 249 

Årets investeringar/utrangeringar 147 482 

113.223 43.269 

Taxeringsvärde 2011 2010 

Byggnad 21.661 21.661 

Mark 8.246 8.122 

Not 17 förutbEtALdA kostNAdEr & uppLupNA INtäktEr 

29.907 29.783 



Upplupen ränta 345 10 8.991 5.502 

Övrigt 795 13.325 136 207 

Not 18 föräNdrINg AV EgEt kApItAL 

1.140 13.335 9.127 5.709 

Koncernen Ovillkorade Summa bundna Aktieägartillskott Balanserat Eget kapital 

aktiekapital reserver resultat 

Belopp vid årets ingång 2011 10.155 20 66.702* 103.570 180.447 

Ovillkorade aktieägartillskott – – 71.825* – 71.825 

Fondemission preferensaktier 101.545 – – –101.545 0 

Uppskrivningsfond – 7.500 – – 7.500 

Aktieutdelning – – – –4.062 –4.062 

Årets resultat – – – 67.330 67.330 

Belopp vid årets utgång 2011 111.700 7.520 138.527* 65.293 323.040


Moderbolaget Ovillkorade Summa bundna Aktieägartillskott Balanserat Eget kapital 

aktiekapital reserver resultat 

Belopp vid årets ingång 2011 10.155 – – 141.937 152.092 

Fondemission preferensaktier 101.545 – – –101.545 0 

Aktieutdelning – – – –4.062 –4.062 

Koncernbidrag – – – –147 –147 

Årets resultat – – – –7.225 –7.225 

Belopp vid årets utgång 2010 111.700 – – 28.958 140.658 

Vid årets utgång finns 10.154.530 stamaktier och 1.015.453 preferensaktier med kvotvärde 10 kronor. 

* Externa kapitaltillskott i de delägda projektbolagen, kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dessa bolag före 

eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott 

reduceras återbetalningen med dessa underskott. 

Not 19 räNtEbärANdE skuLdEr 

Koncernen 


Långfristiga räntebärande skulder 

Skulder till kreditinstitut med förfallotidpunkt > 5 år – – 

Skulder till kreditinstitut med förfallotidpunkt 1–5 år – – 

0 0 

Kortfristiga räntebärande skulder 

Skulder till kreditinstitut 378.247 283.518 

Övriga räntebärande skulder för projekt 32.871 27.928 

411.118 311.446 

Hela låneskulden till kreditinstitut löper med en kort räntebindning som antingen är helt rörlig eller kopplad till 

Stibor 7 dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Räntekostnaden för lånen har under året legat i spannet 2,9–6,4 %. 

Under året har räntederivat tecknats om totalt 388,5 Mkr, varav swappar tecknats med löptider på 10 år med ett 

underliggande värde på 50 Mkr och FrA:sar tecknats om 338,5 Mkr med löptider på 7 år, 2 år forward rate och 

en löptid på swapparna kopplade till dessa på 5 år. Bolagets totala räntederivat var per årsskiftet 522,8 Mkr fördelat 

på 69,3 Mkr swappar och 453,5 Mkr FrA:sar. 

Alla swappar och FrA:sar redovisas till anskaffningsvärdet då dessa är kopplade till nuvarande eller framtida 

underliggande lån i projekt. Alla kontrakt ska tas över av projekt bolagen före färdigställande av projekt. 

Syftet med att teckna dessa swappar och frasar är att säkerställa den finansieringskostnad som utlovats till slut - 

kunder i projekt då projekten är färdigställda. 

N o t 20 uppLupNA kostNAdEr & förutbEtALdA INtäktEr 



Upplupna räntekostnader 3.039 3.298 275 290 

Personalrelaterade kostnader 732 408 – – 

Övriga poster 4.408 4.251 540 440 

8.179 7.957 815 730


Not 21 stäLLdA säkErHEtEr & ANsVArsförbINdELsEr 


Ställda Säkerheter 2011 2010 2011 2010 

För skuld till kreditinstitut 

Fastighetsinteckningar 376.282 336.112 – – 

Andelar i bostadsrättsföreningar 11.200 12.410 – – 

Nettotillgångar i koncernföretag 641 929 – – 

Likvida medel på spärrkonto 831 831 – – 

Fordringar i koncernföretag – – – – 

388.954 350.282 0 0 


Ansvarsförbindelser 2011 2010 2011 2010 

Borgensförbindelser för koncernföretag – – 64.765 123.000 

Lämnad kostnadsgaranti för projekt – – – – 

Lämnad garanti för mottagna förskott 486 8.682 – 12.100 

Stockholm 2012-04-19 

ALM Equity AB 

Maria Wideroth Johan Unger 

OrDFörAnDE 

486 8.682 64.765 135.100 

Gerard Versteegh Johan Wachtmeister 

Joakim Alm 

VD 

Min revisionsberättelse har avgivits 2012-04-19 

Ingemar Rindstig 

AuKtOriSErAD rEViSOr

Lidingöfyren, Larsberg. 



rEvisionsbErättELsE 

Till årsstämman i ALM Equity AB 

Org.nr. 556549-1650 

rapport om årsredovisningen och 

koncernredovisningen 

Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen 

för ALM Equity AB för räkenskapsåret 

2011-01-01–2011-12-31. Bolagets årsredovisning och 

koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av 

detta dokument på sidorna 88–108. 

styrelsens och verkställande direktörens ansvar för 

årsredovisningen och koncernredovisningen 

Det är styrelsen och verkställande direktören som 

har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och 

koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt 

årsredovisningslagen och för den interna kontroll 

som styrelsen och verkställande direktören bedömer 

är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och 

koncernredovisning som inte innehåller väsentliga 

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter 

eller på fel. 

revisorns ansvar 

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och 

koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi 

har utfört revisionen enligt International Standards on 

Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder 

kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar 

och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet 

att årsredovisningen och koncernredovisningen inte 

innehåller väsentliga felaktigheter. 

En revision innefattar att genom olika åtgärder 

inhämta revisionsbevis om belopp och annan information 

i årsredovisningen och koncernredovisningen. 

Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland 

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga 

felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på 

oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning 

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen 

som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen 

och koncernredovisningen för att ge en 

rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder 

som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, 

men inte i syfte att göra ett uttalande om 

effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision 

innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten 

i de redovisningsprinciper som har använts och av 

rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens 

uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering 

av den övergripande presentationen i årsredovisningen 

och koncernredovisningen. 

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är 

tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra 

uttalanden. 

uttalanden 

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och 

koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen 

och ger en i alla väsentliga avseenden 

rättvisande bild av moderbolagets och koncernens 

finansiella ställning per den 31 december 2011 och 

av dess finansiella resultat och kassaflöden för året 

enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är 

förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens 

övriga delar. 

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer 

resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget 

och för koncernen. 

rapport om andra krav enligt lagar och 

andra författningar 

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen 

har vi även reviderat förslaget till 

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust 

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning 

för ALM Equity AB för 2011-01-01–2011-12-31. 

styrelsens och verkställande direktörens ansvar 

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till 

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust,

och det är styrelsen och verkställande direktören som 

har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. 

revisorns ansvar 

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om 

förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust 

och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi 

har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. 

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens 

förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller 

förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande 

samt ett urval av underlagen för detta för att kunna 

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet 

har vi utöver vår revision av årsredovisningen och 

koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åt - 

gärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma 

om någon styrelseledamot eller verkställande direktören 

är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även 

granskat om någon styrelseledamot eller verkställande 

direktören på annat sätt har handlat i strid med 

aktie bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. 

Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga 

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 

uttalanden 

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten 

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar 

styrelsens ledamöter och verkställande direktören 

ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 

Stockholm 2012-04-19 

Ingemar Rindstig 

AuKtOriSErAD rEViSOr 

Ernst & Young AB 



tidPLAn För 

EKonoMisK inForMAtion 

ALM Equity AB lämnar ekonomisk information för verksamhetsåret 2012 vid följande tillfällen: 

31 maj 2012 Årsstämma 

15 maj 2012 Delårsrapport, januari–mars 

24 augusti 2012 Halvårsrapport, januari–juni 

23 november 2012 Delårsrapport, januari–september 

27 februari 2013 Bokslutskommuniké, 2012 

KontAKtinForMAtion 

ALM Equity AB (publ) Telefon 08-562 303 00 

Birger Jarlsgatan 53 Fax 08-550 029 68 

111 45 Stockholm E-mail info@almequity.se 

www.almequity.se 

Löpande bolagsinformation: 

www.bequoted.se 

© Alm Equity AB, 2012 • Design Lars Sundh • Tryck Haha Print, Kina, 2012 • Foto & illustrationer Anita Alm [79], Aros Arkitekter [56, 66 nedre, 67], 

Benjamin Albiach Galán [84], Catella Corporate Finance [53], Chris Scredon [51 nedre], Christine Glade [22–23], Craftvision [78, 80–81], 

Fredrik Luhr, Areal [12–13, 64], Gillberg Arkitekter [33 övre], Jacob Sjöman/Inspire Studios [54 övre], Karl Sandzén & Lönnroth Arkitekter [57 övre], 

Kungsfiskaren Bygg och Fastighet AB [34–36], Lars Sundh [omslag, 9, 15–16, 20–21, 25, 27, 30–31, 33 nedre, 38–40, 42, 44 nedre, 48–49, 

55, 59–60, 65, 68–70, 72, 75 övre, 75 nedre, 87–93, 98, 117], Megaron Arkitekter [52 övre], Peter Thuvander [63 övre], Severus Tenenbaum [6], 

Staffan Andersson [50], Studio-Annika [29], Technotr [77], Tengbom [37], Tobias Eklund/Silverpixlar [75 mittraden, 100], Tyréns [51 övre], 

White Arkitekter [66 övre], Wingårdh Arkitektkontor [44 övre, 45], Åke E:son Lindman [46–47] och ALM Equity (övriga).

ALM Equity: Årsredovisning 2011 - beQuoted AB

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

ALM Equity: Årsredovisning 2011 - beQuoted AB

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?