Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén

ernstrosen.se

Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén

MÄNNISKORNA

BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB

ÅRSREDOVISNING 2005

1


2 3


Det är en årsberättelse. Och en slags historia om relationer.

4 5

Den handlar om ett av Sveriges mest omtyckta fastighets-

bolag: Byggnadsfi rman Ernst Rosén.

Den handlar också om människorna som arbetar i kon-

cernen. De som dagligen visar att personligt engagemang

och stor passion för arbetet ger resultat. Resultat som år

efter år visar sig i kundundersökningar som ger Ernst Rosén

en särställning i branschen.

Inte minst handlar denna årsberättelse om hyresgästerna.

De människor som bor och verkar i fastigheterna i centrala

Göteborg, i Alingsås, Kungsbacka och i Lerum.

Du får bland andra möta Alireza, Åke, Inga-Stina, Ragnar,

Ethel, Aina, Pia och Stefan.

Historien tar dock sin början vid krigsslutet. Med en bygg-

rätt och ett litet kapital uppförde en alldeles speciell snickare

och sedermera verkmästare sitt allra första hus.

Hans namn var Ernst Rosén.


Reine har ordet 8

Året som gått 10

Vision 11

En byggnadshistoria 12

Ernst Roséns värld. Koncernen 14

GÖTEBORG

Affärsidé 16

Med hyresgästen i centrum – organisationen 17

En ständig utveckling – fastigheterna 21

Vad tycker hyresgästen? 24

Miljöarbete 28

ALINGSÅS OCH LERUM

Flodén Fastighets AB 30

Flodén Byggnads AB 32

Nääs Fabriker AB 34

KUNGSBACKA

Aranäs KB 36

MARKNADSANALYS

Hyres- och fastighetsmarknaden 39

ÅRSREDOVISNING

Nyckeltal 46

Förvaltningsberättelse 47

Resultaträkning – koncernen 49

Balansräkning – koncernen 50

Kassafl ödesanalys – koncernen 52

Resultaträkning – moderföretaget 53

Balansräkning – moderföretaget 54

Kassafl ödesanalys – moderföretaget

Noter med redovisningsprinciper

56

och bokslutskommentarer 57

Underskrifter 75

Företagsledning 77

Kartor 78

Kartor xx

FORM OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / FOTO: HANS M KARLSSON, LARS ARDARVE, 6URBAN HÖGLUND / KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: ALFA NERMANS, KARLSTAD.

7

TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.


Från vänster: Reine Rosén, nytillträdd styrelseordförande, Thomas Lundh, ny VD och Benny Rosén, styrelseledamot och f.d. styrelseordförande i Byggnadsfi rman Ernst Rosén.

KONCERN

Den som bygger har alltid något att berätta.

Bilder blir starkare med tiden. Innebörden av dem och de

känslor de väcker, förändras vartefter vi själva förändras.

Det är viktigt med bilder för att behålla ögonblicket och

samtidigt se förändringen.

Jag slås så tydligt av detta när jag betraktar några

fotografi er från företagets historia på kontoret. Bilderna har

jag tittat på många gånger, men varje gång har de adderat

något nytt. Hur kan det vara så?

Som bilden på min farfar och vår grundare Ernst Rosén

där han står och slår i den sista spiken på ett taklag en varm

sommardag i början av 1930-talet. Han har bar överkropp och

svetten lackar. Bilden har aldrig varit

så klar för mig som den är just idag.

Kanske för att den får mig att tänka

på historien om mannen som träffade

två stenhuggare i ett brott. På frågan

vad de gjorde svarade den ena att han

högg sten. Men den andra svarade

att han byggde en katedral. Just den

känslan får jag när jag tittar på bilden.

Att jag har fått förmånen att vara med

om att bygga något större.

Extra tydligt blir det när jag ser tillbaks

på min tid som VD, ett uppdrag

som jag efter noggrant övervägande

bestämde mig för att lämna. Ny VD är

Thomas Lundh, tidigare fastighetschef

Ernst Rosén. Efter 18 år i bolaget, som både ekonomichef

och fastighetschef, har han byggt upp erfarenhet som

behövs för att leda bolaget vidare. Jag är övertygad om att

han kommer att föra de stolta traditionerna vidare och se

till att fortsätta utveckla verksamheten. Själv tar jag vid som

styrelseordförande och arbetar med strategiska frågor för hela

koncernen. Klubban tas över efter min far Benny som till min

glädje fortfarande önskar vara aktiv som styrelseledamot.

Nu har det gått över ett år sedan vi blev årets fastighetsägare.

Att vi fi ck utmärkelsen är bland det mest glädjande

som hänt i vår historia. Men man kan aldrig vila på gamla

lagrar. Vi arbetar ständigt för att bli bättre. Därför är det extra

Ernst Rosén, tidigt 1930-tal.

8 9

Reine har ordet

roligt att få ta del av resultatet från den nya hyresgästundersökningen

vi gjort tillsammans med AktivBo. Och vilket resultat.

Hela 90,4 procent är nöjda med servicen! Det är ett nytt

rekord som visar vilket fantastiskt arbete våra medarbetare

gör. Jag tror själv att den bottnar i en stor arbetsglädje och

att vi har bra intern kommunikation i företaget.

När vi tilldelades förstapris för högsta serviceindex bland

50 bostadsbolag på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag, var det

med oerhörd stolthet vi tog emot utmärkelsen. Att vi nu utvecklat

vår vision, vår affärsidé och antar ett mer formaliserat

sätt att arbeta, gör vi också det i syfte att nå ännu bättre

resultat – på alla plan. Jag gläds också åt Flodén Fastighets

ABs framgångar och åt utmärkelsen

Årets lyft som de tilldelades av Aktiv

Bo. VD-skapet i bolaget har jag nu

lämnat över till Sune Johansson,

tidigare fastighetschef i bolaget

sedan 1992. Det är också roligt att

följa den positiva utvecklingen av

Nääs Fabriker, som hyr ut allt som

iordningställs på området.

Projektet med nybyggnation av

16 vindslägenheter i Annedal är nu

genomfört. Det känns bra att medverka

till att minska behovet av lägenheter

i centrala Göteborg. Ett projekt

som gör mig stolt är Villa Solbu.

2002 köpte Ernst Rosén fastigheten

som nu genomgått en omfattande renovering. Resultatet är

ett toppmodernt kontor i klassiskt historisk miljö. Villa Solbu

är enligt min mening en av Göteborgs vackraste byggnader.

Stolt är jag också över att få vara delaktig i Aranäs starka

utveckling som samhällsbyggare i det expansiva Kungsbacka.

Och så ser jag fram emot att följa utvecklingen av vår fastighet

Oscar på Marstrand, där vi inlett ett mycket gott samarbete

med Kungälvs kommun och andra intressenter. Att bereda

fastigheten en framtid på en så speciell plats som Marstrand

är en utmaning och ett ansvar.

Att livet inte bara är vackert blir tydligt genom förra

VD på Göteborgs fastighetsägarförening, Håkan Juthages,


Reine har ordet

tragiska bortgång. Jag hade förmånen att få arbeta med

honom under de år jag satt i föreningens styrelse och jag

minns Håkan som en underbar människa med stort hjärta

och engagemang.

En glädjens stund var när en av våra mest trofasta hyresgäster

hade kalas. Den 31 augusti fyllde Karin Larsson

100 pigga år. Hon har bott i Annedal i över 30 år och trivs

väldigt bra. Att få vara med och uppvakta en sådan härlig

och ödmjuk person var en stor förmån på många sätt och

skänker ytterligare perspektiv på tillvaron.

Som sagt. Den som bygger har alltid något att berätta.

Året som gått

Reine Rosén

Ett gott betyg. Resultatet av kundundersökningen

som genomfördes bland 50 bostadsförvaltande

företag ger Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB högsta

notering. Service-index, det sammanfattande måttet

på servicekvalitet, är hela 90,4 %. För detta tilldelades

vi förstapris för högsta serviceindex på Aktiv Bo:s

Benchmarkingdag.

Roséns bidrar. Genom byggnation av 16 lägenheter

på vindarna i Annedal bidrar Ernst Rosén

till att minska behovet av centrala lägenheter i

Göteborg.

Nu har Viktor Rydbergsgatan 14 färdigställts

efter att ha förvandlats från villa till modernt

kontor. För det ansvarsfulla genomförandet av ombyggnationen

stod Flodén Byggnads AB.

Säkerheten främst. Ernst Rosén har under året

påbörjat arbetet med att införa ett systematiskt

kvalitetsarbete som ska styra och leda hela verksamheten.

Tillökning! Familjen växer när den strategiskt

belägna fastigheten Pelikan 5 vid Lilla torget i

Alingsås förvärvas under året.

KONCERN

Rolig läsning. Byggnadsrörelsen i Flodén Byggnads

AB följer den goda byggkonjunkturen och

ökar både omsättning och lönsamhet.

Orkan i efterfrågan. Ytterligare 1 000 kvm lokaler

färdigställs på Nääs Fabriker och hyrs ut direkt.

Snart. Beslut fattas om en unik hotell- och konferensanläggning

på Nääs Fabriker. Invigning

planeras till slutet av 2007.

Én händelserik vår. I maj 2005 färdigställde

Aranäs det nya polishuset i Kungsbacka.

Nöjda kunder. Aranäs har genomfört både

hyresgästenkäter och medarbetarenkäter med

mycket goda resultat.

Alla köpcentrums dröm! I en oberoende undersökning

får Kungsmässan högst betyg av alla

köpcentrum i Göteborgsregionen.

Benchmarking-dagen hos Aktiv Bo var en stor

dag för Flodén Fastighets AB. Vi erhöll priset

”Årets lyft”. Anledningen var att vi ökat vårt serviceindex

med nära 4 procentenheter.

10 11

Vision för koncernen Ernst Rosén.

Ernst Rosén skall, med starka ägare, på sin hemmamarknad

förena familjeföretagets fl exibilitet med ett professionellt

arbetssätt, som om det vore ett börsnoterat bolag, och alltid

sträva efter att vara ett föredöme i branschen.

Bolagen skall på respektive hemmamarknad vara förstahandsvalet

när det gäller bostäder, lokaler och byggservice.

Bolagen skall, med god avkastning på sysselsatt kapital,

förena god lönsamhet med en mycket hög kundnöjdhet och

kundfokus.

(gäller för koncernen med undantag för Aranäs)


En byggnadshistoria KONCERN Bolag i koncernen.

Krigsslutet skapade en positiv kraft som genomsyrade hela

samhället. En som såg möjligheterna var den tidigare textilarbetaren

och sedermera snickaren Ernst Rosén som på

lediga stunder studerade till verkmästare vid Göteborgs Tekniska

Institut. 1952 startar han Byggnadsfi rman Ernst Rosén

med ett litet kapital och en byggrätt på Hisingen. När huset

står klart säljs det med god vinst och lägger, tillsammans

med andra framgångsrika projekt, en solid grund för företaget.

Förnyare av stadsbilden.

Uppförande av fastigheterna på Räntmästargatan i Lunden

innebär starten för företagets nya strategi; byggande, ägande

och förvaltning. Detta förhållningssätt är fortfarande ett motto,

även om Byggnadsfi rman Ernst Rosén idag inte är byggnadsentreprenör,

utan ett bolag specialiserat

på ägande och förvaltning.

Under de första 30 åren uppförs vid

sidan av alla externa projekt inte mindre

än 45 egna fastigheter. De fl esta

fi nns fortfarande kvar i företaget.

Andra halvan av 1960-talet är en

hektisk period i svensk byggnadshistoria.

I Göteborg får områdena

Vegastaden, Annedal, Masthugget,

Landala, Prästgårdsängen och Hammarkullen

nya fastigheter signerade

Ernst Rosén. Förnyelsen av Olskroken

blir det sista projektet med egen byggpersonal. Genom

Benny Rosén som tillträder som ny VD 1984, förankras idén

om hur företaget ska utvecklas enbart som förvaltare.

Nya generationer och nya tankar.

Reine Rosén börjar i företaget 1973 och arbetar under de

kommande åren i alla delar av verksamheten: byggnation,

förvaltning och uthyrning. Tillsammans med sin far Benny

skapar han i början av 1980-talet idéer om hur företaget ska

utvecklas. Expansion ska ske genom extern entreprenad av

nyproduktion samt genom fastighetsförvärv och företagsuppköp.

År 1988 förvandlas Byggnadsfi rman Ernst Rosén till ett

familjeägt aktiebolag. Fram till dess hade byggande och för-

Ernst Rosén – snickare, entreprenör och grundare

av Byggnadsfi rman Ernst Rosén.

valtning bedrivits i en enda rörelse. Den nya bolagsformen

ger frihet och skapar utrymme för breddad verksamhet.

Förvärvar företag.

1989 blir Flodén Byggnads AB i Lerum till salu. Flodéns

historia och verksamhet påminner om Ernst Roséns och det

tar inte lång tid för parterna att komma överens. Efter affären

delas företaget upp i byggverksamhet och förvaltning. Ett

annat förvärv 1990 är Nääs Fabriker i Tollered som förvandlats

från bomullsspinneri till ett modernt företagscentrum.

När Reine Rosén tillträder som VD i Byggnadsfi rman Ernst

Rosén 1994, skapas en plattare organisation med delegerat

ansvar, utlokaliserad förvaltning och renodling av olika roller

och ansvarsområden. På så sätt frigörs tid och kraft för

strategiska beslut.

En uppseendeväckande affär.

I ett nystartat bolag tillsammans

med Ivar Kjellberg Fastighets AB

förvärvas Kungsbackas största privata

fastighetsägare Aranäs AB.

Det nybildade intressebolaget tar

1996 över en modern, välskött

och tongivande fastighetsrörelse i

Kungsbacka – inklusive det stora

köpcentret Kungsmässan. Köpesumman

är 1,3 miljarder kronor.

Med detta kan förvaltningen fortsätta enligt samma modell

som ägarna redan med framgång tillämpar i Göteborg. Ett

beslut som ökade Byggnadsfi rman Ernst Roséns förvaltade

yta med över 50 %.

En koncern med fyra dotterbolag.

Det är 54 år och 3 generationer sedan Ernst Rosén såg

möjligheterna och startade sin verksamhet.

Idag består den av en koncern med 4 dotterbolag som

alla, med undantag för Flodén Byggnads AB, ägnar sig åt

fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Och alla

bolag utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper

som moderbolaget.

Stefan Håkansson och Pia Gusland Håkansson, Annedal i Göteborg.

– Känslan av att bo under takåsarna är svår att beskriva. Utsikten är magnifi k. Det är som att bo i villa

fastän i lägenhet. Med vårt läge borde Göteborg kallas för Lilla Paris.

12 13


Ernst Roséns värld. Koncernen.

GÖTEBORG

Byggnadsfi rman

Ernst Rosén AB

VD: Thomas Lundh

Omsättning: 182 mkr

Antal anställda: 25

Förvaltad yta: 188 000 kvm

KUNGSBACKA

Aranäs AB

Aranäs KB

VD: Ingemar Nilsson

Omsättning: 234 mkr

Antal anställda: 45

Förvaltad yta: 216 000 kvm

LERUM

Flodén Byggnads AB

VD: Anders Flodén

Omsättning: 45 mkr

Antal anställda: 35

Förvaltad yta: 2 000 kvm

TOLLERED

Nääs Fabriker AB

VD: Katarina Stensryd

Omsättning: 7 mkr

Antal anställda: 5

Förvaltad yta: 13 000 kvm

14 15

ALINGSÅS

Flodén Fastighets AB

VD: Sune Johansson

Omsättning: 44 mkr

Antal anställda: 11

Förvaltad yta: 49 000 kvm

KONCERNEN

(inklusive 50 % av Aranäs AB)

Omsättning: 395 mkr

Antal anställda: 99

Förvaltad yta: 360 000 kvm

Ägare:

Benny Rosén 10 %

Reine Rosén 65 %

Gunilla Berglie 25 %


Affärsidé för Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB.

Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster.

Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och

förvaltande av egna hyresfastigheter.

Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt.

Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare

hyresgästen och med engagerad och kompetent personal

kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå.

GÖTEBORG

I 1900-talets mitt handlade det om att bygga och förvalta

sina egna fastigheter för att på så sätt skapa kontinuitet

och långsiktighet. Ett tryggare boende för hyresgästen. När

förnyelsen av företagets organisation startade i början av

1990-talet, ville vi lämna denna objektrelaterade förvaltning

till historien.

Reine Rosén startade omvandlingen av Byggnadsfi rman

Ernst Rosén till ett modernt bolag. Men grundfi losofi n var

och är alltjämt densamma som på farfars och fars tid: Sätt

hyresgästen i centrum.

Pyramiderna revs.

Det var inte längre fastigheten som var i fokus i den nya organisationen.

I stället vändes blickarna mot hyresgästerna.

Ett synsätt som krävde en helt ny typ av organisation. En

plattare som gav större kontaktyta mot marknaden. Den

gamla hierarkiska pyramiden revs. I dess ställe byggde vi en

horisontell organisation. VD, ledning, och styrelse tog plats i

den ena änden. I andra änden fastighetsansvariga, hantverkare

och städansvariga. I mitten, som en sammanhängande

länk, tog administration med kund-, teknik- och ekonomifunktioner

plats. Resultatet är en organisation skapad för att

komma nära hyresgästerna. En framgångsrik struktur som

vi värnar om och håller fast vid.

Liten och effektiv.

Fastighetsbeståndet är stort. Vår organisation är trimmad

för att ge maximal effektivitet. Men den är tillräckligt stor

för att kunna möta hyresgästerna på ett sätt som motsvarar

deras förväntningar och krav. Ansvar och dagligt beslutsfattande

har delegerats ut i organisationen. Genom roller

som kundansvarig, fastighetsansvarig och teknisk chef har

förvaltningen blivit effektivare.

De kundansvariga ansvarar för uthyrning av lägenheter,

lokaler och garageplatser. De beslutar också, i nära dialog

med hyresgästerna, om löpande lägenhetsunderhåll och

anpassning av lokaler.

Fastighetsansvariga fi nns alltid tillgängliga för hyresgästerna

via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och

städansvariga bildar de team som går under namnet

16 17

Med hyresgästen i centrum – organisationen

Hyresgäster

Fastighetsansvarig

Hantverkare

Städansvarig

Ekonomi/

Administration

Teknik

Kundansvarig

VD, styrelse,

ledning

En horisontell organisation skapad för att

komma närmare hyresgästerna.

ER Boendeservice, strategiskt placerade med 5 expeditioner

i vårt fastighetsbestånd. Tack vare närheten till hyresgästerna

kan teamen hålla en hög tillgänglighet vad gäller löpande

underhåll och funktionstillsyn.

Det är teknikchefen som har huvudansvaret för fastigheternas

drift, underhåll och funktion. Han kompletterar också

ER Boendeservice med övergripande teknisk kompetens.

Det är också teknikchefen som driver miljöarbetet och ser

till att vi når uppsatta mål.

Tydliga roller och ansvar.

Ett resultat av vår förvaltningsmodell är snabba och korta

beslutsvägar – något som uppskattas av hyresgästerna. Det

får vi bevis på årligen genom kundundersökningarna där

hyresgästerna ger mycket höga betyg när det gäller information,

tillgänglighet och bemötande.

Vår organisation gör det tydligt för medarbetarna vilken

betydelse de själva har för företagets utveckling och framgång.

Förutom en viktig och tydlig roll i kontakten med hyresgästerna,

har de ansvar för budget, prognoser och resultat. Med

det följer delaktighet och insyn i företaget. Som en naturlig

följd av ökat ansvar har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB

ett bonussystem som omfattar alla medarbetare. Och som

alla får lika stor del av.

Kvalitetssäkring.

I en koncern som vuxit under decennier av framgång, ökar

kraven på ledarrollen och nödvändigheten av en mer formaliserad

verksamhet. Med detta följer behov av verktyg som


Ethel Andersson och Aina Fahlén, Danska vägen i Göteborg.

– Vi lärde känna varandra genom att vi blev grannar. Nu skrattar vi varje dag sen många år.

När det är Melodifestival eller någon bra fi lm så laddar vi upp med godis och lite vin.

GÖTEBORG

skapar förutsättning för fortsatta framgångar. Byggnadsfi rman

Ernst Rosén använder verktyget GR Rating som följer

samma struktur som kvalitetsledningssystemet ISO 9001.

Vi har analyserat hur bolaget bedriver verksamheten.

Betyget blev mycket gott med ett undantag: dokumentationen

av bland annat målsättningar och rutiner. Ett åtgärdsprogram

har tagits fram och till stor del arbetats igenom

under 2005. Verksamhetsstyrning och dokumentation har

analyserats från grunden. Vision och affärsidé har arbetats

om. Strategier och policies har dokumenterats.

Riktlinjer och dokumentation har tagits fram för it- och

fi nansieringsverksamheten. En ny kommunikationsplattform

ska bidra till att ge omvärlden en enhetlig bild av Ernst Rosén.

Den ska stärka och bekräfta vårt varumärke. Nu fortsätter

arbetet med dokumentation av rutiner i andra delar av verksamheten.

Målet är att bli ännu bättre. På alla plan.

Mål och utmaningar.

Grundfi losofi n är i högsta grad levande i vår vardag: Sätt

hyresgästen i centrum.

De årliga kundundersökningarna fungerar som handfast

benchmarking. De ger en god hjälp när vi sätter upp nya

mål och utmaningar. Ett arbete som äger rum vid Roséndagarna;

ett återkommande arrangemang som innehåller ett

stort mått av allvar och idéarbete men också samvaro och

teambuildning – och där vi gemensamt skissar framtidens

Ernst Rosén. Under Roséndagarna 2005 enades vi internt

kring de dokument som ingår i vårt kvalitetsledningssystem

och som bidrar till ett gemensamt förhållningssätt i kontakterna

med våra kunder och intressenter.

Alla stannar.

Företagets fi losofi är i princip densamma idag som för 50 år

sedan. Hyresgästerna ska vara i centrum och Ernst Rosén

ska erbjuda dem ett bra boende. Det enda som förändrats

är medlen för att uppnå målet.

Sedan den nya organisationen infördes för 13 år sedan

har en naturlig och gemensam värdegrund byggts upp. Alla

medarbetare har en känsla för vilka synsätt och värderingar

18 19

Med hyresgästen i centrum – organisationen

94,1 % av hyresgästerna svarar positivt gällande information, tillgänglighet och bemötande.

som ska prägla verksamheten. Tydliga mål, en fungerande

struktur och ett bra system för uppföljning av verksamheten

underlättar vårt gemensamma arbete.

Det är fl er än hyresgästerna som trivs och stannar hos

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Medarbetarna blir också

gärna kvar. Den genomsnittliga anställningstiden är 15 år

och 70 % av medarbetarna har jobbat här längre än 10 år.

Till trivselfaktorerna hör delaktighet, ansvar och bonussystemet.

En mycket låg sjukfrånvaro är ett annat mått på

organisationens styrka och medarbetarnas engagemang.

> 5 år,

21 %, 5 st

6-10 år,

8 %, 2 st

ANSTÄLLNINGSTID.

Mer än 10 år

71 %, 17 st


Ann-Louise Sjölund och Fredrik Borgström, Danska vägen i Göteborg.

– En liten smultronplanta på balkongen är vår nivå när det gäller trädgård. Vi gillar mer att ha vänner på middag,

snacka och må gott. Vårt nya matbord gillas av alla, inklusive Troja och Gonzo.

GÖTEBORG

Fastigheter i ständig utveckling.

Byggnadsfi rman Ernst Rosén äger och förvaltar 38 fastigheter

med 2 100 lägenheter och drygt 200 lokaler i de

centrala delarna av Göteborg. Merparten av beståndet är

uppfört i egen regi under 1960- och 70-talet.

Husen är byggda i gedigna material – de fl esta med

fasader av tegel. Arkitekturen präglas av praktisk och stram

enkelhet och är anpassad till omgivande bebyggelse.

Långsiktig planering.

Varje år besiktigas fastigheternas allmänna funktioner och

rapporter lämnas till teknikchefen som har huvudansvar för

fastigheternas drift, underhåll och funktion.

För att kunna bibehålla och höja den tekniska standarden

i våra fastigheter, är långsiktighet och planering a och o.

Ett viktigt verktyg inför stora beslut är den långsiktiga

planeringen. Tack vare den, slipper vi dessutom obehagliga

ekonomiska överraskningar. Kontinuerligt låter vi oberoende

konsulter besiktiga betongkonstruktioner, garage, balkonger,

fasader, tak, isolering och driftsfunktioner. Det ger oss en

bra bild om fastighetsbeståndets status och god hjälp vid

planeringen inför framtiden.

Underhållssystem.

Inom Ernst Rosén pågår ett arbete med att utveckla och

förfi na vårt system för dokumentation av statusen i samtliga

fastigheter.

Här ska allt från nybyggnationer till minsta åtgärd fi nnas

dokumenterade. Detta system skapar förutsättningar för

att ytterligare effektivisera den löpande förvaltningen. Det

underlättar för medarbetarna i deras strävan att ta hand om

husen på bästa sätt. Sist, men inte minst, blir dokumentationen

av fastigheternas status ett verktyg som bidrar till att

ge våra hyresgäster den service de förväntar sig.

Vindar blev 16 lägenheter.

När idén föddes, ville Ernst Rosén förverkliga den. Det var

en möjlighet att bidra till att minska det stora behovet av

lägenheter i centrala Göteborg. Och ge fl er människor möjlighet

att bo i det populära Annedal. Under 2005 och fram

20 21

En ständig utveckling – fastigheterna

De nya vindslägenheterna i Annedal bjuder på hänförande utsikt.

till första kvartalet 2006 har råvindar förvandlats till 16 nya

lägenheter. När det gäller utformning av lägenheterna har

man utgått från marknadens och hyresgästernas önskemål.

Tillsammans med Nordstrand Frisenstam Rung arkitektkontor

ritades lägenheter med storslagen utsikt över takåsarna.

Med ambition att i största möjliga mån visa befi ntliga

hyresgäster respekt och hänsyn, vidtog vi ett antal åtgärder.

Bland annat ville vi minimera byggtiden i syfte att störa de

boende så lite som möjligt. Efter noggrann analys av hur

byggprojektet skulle genomföras, valdes C D Bygg AB som

entreprenör. De kunde möta våra önskemål bäst och presenterade

en tidsplan där byggtiden kunde halveras.

Villa Solbu.

Sekelskiftesvillan ligger ett stenkast från Kungsportavenyn

och byggdes ursprungligen för direktör Adolph Solbu år

1917. När Byggnadsfi rman Ernst Rosén år 2002 fi ck möjlighet

att förvärva Villa Solbu, fanns ingen tvekan.

I samarbete med Semrén och Månsson Arkitektkontor


En ständig utveckling – fastigheterna GÖTEBORG

Mikael Manniche är VD för m2 – din bostadsmäklare, vars kontor ryms i anrika och

toppmoderna Villa Solbu.

skapades lösningar som tillgodoser dagens krav på utformningen

av ett toppmodernt kontorshus med alla tänkbara

tekniska installationer. För det ansvarsfulla genomförandet

av ombyggnationen stod Flodén Byggnads AB. Under 2005

fl yttade m2 – din bostadsmäklare, in i det nära 1 000 kvm

stora kontorshuset på Viktor Rydbergsgatan 14.

Några av årets projekt.

Några av övriga projekt som genomförts under 2005 är omfattande

fasadarbete och byte av fönster på Utlandagatan

i nedre Johanneberg. Under våren fortsätter fasadarbeten.

Exempel på kontinuerliga åtgärder i fastighetsbeståndet

under året är bland annat att vi tagit itu med de problem

som nu uppstår i betong- och tegelkonstruktioner i hus som

byggdes på 1960- och -70–talen. Merparten av garagen i

fastigheterna har också genomgått omfattande renoveringar.

På Danska vägen 86–96 har fasadbalkarna renoverats. På

Anders Zornsgatan 36 har tegelfasaden renoverats och

fastigheten har fått nytt tak.

Trygghet och säkerhet.

I vår affärsidé står skrivet att vi ska tillhandhålla ett boende

som ger nöjda hyresgäster. Det lönar sig med teknisk översyn,

renoveringar, underhåll och upprustning. Det vet vi. I enkäten

säger 87,4 % att de känner sig trygga hos

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Det är

en ökning med drygt 2 % från föregående

år. Och ett bevis på att våra

insatser såväl inomhus som i närområdet

ger resultat.

För att öka tryggheten och säker heten har ny belysning

med rörelsedetektorer installerats på bl.a. Jungmansgatan

31–33. Under 2006 kommer kommunicerbara porttelefoner

att installeras i fastigheten på Danska vägen 86–96.

Det fi nns många fl er exempel på hur vi under föregående

år ökat hyresgästernas trivsel och säkerhet genom satsningar

på såväl inre som yttre miljöer. Exempelvis har vi i fl ertalet

garage installerat kameraövervakning.

För att öka möjligheterna till samvaron mellan hyresgästerna

i våra fastigheter har vi på Falkenbergsgatan skapat

en samlingspunkt: den nya grillplatsen. Och för våra yngsta

hyresgäster på S:t Pauligatan i Lunden pågår arbetet med

att iordningställa en ny lekplats.

80-tal,

16 %

HUSÅLDRAR.

60-tal, 70-tal, 53 26 %

60-tal,

70-tal, 26 %

53 %

> 80-tal, 2 %

< 60-tal, 3 %

87%

Trygghet och

säkerhet

LÄGENHETSSTORLEKAR.

4 rum

17 %

3 rum, 22 %

2 rum, 41 %

1 rum, 17 %

4 %

5 rum, 3 %

Villa Solbu, Viktor Rydbergsgatan 14. 8

Villa Solbu är ett attraktivt och i många stycken unikt

hus som ligger bara ett stenkast från Kungsportsavenyn.

Med sin typiska sekelskiftesarkitektur är den ett

smycke i stadsbilden. Och dess själ och historia är

väl värda att bevara.

Ernst Rosén ville skapa ett toppmodernt kontorshus

och samtidigt ta tillvara de ursprungliga kvaliteterna.

Den omfattande och varsamma renoveringen

har gjorts i samråd med Semrén & Månssson Arkitektkontor

och antikvarie Martin Lindholm Restaurering.

Kraven på bevarande och återskapande av interiören

ställde stora krav på speciallösningar. Till exempel får

inga kablar eller elledningar vara synliga. All ventilation,

el och ledningar för datorkommunikation har

därför byggts in dels i befi ntliga kanaler för ventilation

och värme, dels i nya kanaler i golv och väggar. Ett

omfattande arbete har lagts ned på att renovera och

återskapa de ursprungliga takmålningarna.

Av miljömässiga och långsiktigt ekonomiska skäl,

har bergvärme installerats i Villa Solbu.

22 23

8

16 nya vindslägenheter i Annedal.

Idén att förvandla råvindar i Annedal till lägenheter

gjorde att Stadsbyggnadskontoret i Göteborg samlade

berörda fastighetsägare för att ge möjlighet att

genomföra ombyggnader till vindslägenheter. För att

planerna skulle kunna förverkligas, var det nödvändigt

att förändra detaljplanen för området. Man gav dispens

om kravet på hiss upp till det översta våningsplanet.

Men för att ändå klara kravet på utrymningsvägar,

installerades hissar i 3 av 9 uppgångar i Ernst Roséns

fastigheter.

Totalt har vi skapat 16 nya lägenheter på 3 vindar.

De kännetecknas av öppna, moderna planlösningar

med rymd och atmosfär. Råvindarnas takhöjd har

behållits och vissa lägenheter har hela 3 meter till tak.

Ytskikt har valts med stor omsorg, exempelvis parkett i

alla rum med undantag för hallen som har golvklinkers.

Under de varmare årstiderna får hyresgästerna

ännu större yta att leva och umgås på; de fl esta lägenheter

har 2 altaner med utsikt över takåsarna!


Vad tycker hyresgästerna? GÖTEBORG

Uppgradering till kommunicerbara porttelefoner är ett exempel på insatser för att öka

hyresgästernas trygghet.

Ett tecken på att hyresgästerna gillar att bo hos Byggnadsfi

rman Ernst Rosén är de höga betyg de ger oss i den

årligen återkommande hyresgästundersökningen.

Enkäter ger årligt betyg.

Kvalitetsarbetet pågår sedan början av 1990-talet hos

Byggnadsfi rman Ernst Rosén. Vi försöker på olika sätt vara

lyhörda inför hyresgästernas behov och önskemål.

Kvalitetstänkandet har utvecklats kontinuerligt – särskilt

när det gäller kundkontakter, trivsel, trygghet och underhåll.

Tillsammans med konsultföretaget AktivBo, ett av Sveriges

största inom enkätndersökningar hos fastighetsbolag,

har vi varje år sedan 1997 genomfört en

omfattande undersökning bland våra

hyresgäster. Resultatet ger en klar och

tydlig bild av hur våra hyresgäster uppfattar

oss som hyresvärd. Vi får veta vad

90%

Tycker att ER är mån

om sina hyresgäster

som är bra. Och vad vi kan lägga mer kraft på att förbättra.

Våra undersökningsresultat jämförs också med andra

fastighetsägares. Det ger oss svar på hur vi sköter oss i förhållande

till andra aktörer på marknaden. Men det är inte

den enda anledningen till att vi genomför undersökningen.

Det är ett mycket bra internt arbetsredskap när vi sätter

upp mål för vår verksamhet och skapar handlingsplaner

för vår förvaltning.

All time high.

AktivBo genomför enkätsundersökningar bland 350 000

hyresgäster på uppdrag av ett 50-tal fastighetsägare, såväl

privata som kommunala. Runt 65 % av de tillfrågade brukar

svara. Bland Byggnadsfi rman Ernst Roséns hyresgäster var

svarsfrekvensen i senaste undersökningen 71,4 %. Det ger

en hög tillförlitlighet till resultatet.

Den senaste undersökningen visar att vi ligger mycket

bra till bl.a. när det gäller trygghet, servicekvalitet, produktkvalitet,

prisvärdhet och fastigheternas läge. Men det mest

intressanta för oss är serviceindex. Det är det sammanfattande

måttet på servicekvalitet och mäts utifrån 35 frågor,

ett så kallat customer score-card, inom

fyra områden: ”Ta kunden på allvar”,

”Trygghet”, ”Rent och snyggt” samt

”Hjälp när det behövs”. 2005 års undersökning

visar att vi återigen infriar

98%

Trivs i stadsdelen

Karin Larsson, en av våra trofasta hyresgäster, fi ras på 100-årsdagen av Reine Rosén.

Här kommer en bildtext om Gabriella.

Gabriella Engman med dottern Emelie, Lunden i Göteborg.

24 – Jag uppskattar verkligen ER:s boendeservice. Jag 25har

alltid fått snabb hjälp och blivit trevligt bemött.


Alireza Raissi, Kryddhuset, Redbergsvägen 24 i Göteborg.

– Erfarenheten säger mig att det tar ett tag att utvärdera hur bra en butikslokal fungerar.

Men läget är perfekt och hittills tycker jag att det känns väldigt rätt.

GÖTEBORG

eller överträffar våra hyresgästers förväntningar. Hela

90,4 % är nöjda med servicen. För fjärde året i rad fi ck

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB återigen den högsta

noteringen bland AktivBo:s kunder. För detta

belönades vi på Aktiv Bo:s Benchmarkingdag

när vi fi ck ta emot pris för

högsta serviceindex och delat förstapris

för högsta produktkvalitet.

Företagets image.

När vi frågar hyresgästerna om trivsel,

omtanke, bostadens geografi ska läge,

om de bor prisvärt och om de kan tänka

sig att rekommendera oss som värd, får

vi mycket positiva svar. Samtidigt får vi en

bra uppfattning om företagets image. Och den ser väldigt

bra ut. I senaste undersökningen svarar

95,1 % att de trivs med Ernst Rosén

som värd. 97,0 % kan tänka sig att

rekommendera oss till andra.

Men även sådant som är bra kan bli

96%

Kan rekommendera

i kvarteret

Ett bra hus ska kännas välkomnande redan i entrén.

Ernst Roséns hyresgäster värdesätter att det är rent

och snyggt i gemensamma utrymmen.

95%

Trivs med ER

som värd

94%

Tycker att man får

hjälp när det behövs

26 27

Vad tycker hyresgästen?

ännu bättre. Det är utgångspunkten för vårt ständigt pågående

förbättringsarbete.

Varje år möts alla medarbetare under de så kallade

Roséndagarna. Då går vi igenom och analyserar undersökningsresultatet

för varje bostadsområde och diskuterar vad

vi kan göra för att bli ännu bättre, sätter mål och tar fram

handlingsplaner. Ibland ställer vi resultaten

mot varandra och jämför. Varför skiljer de

sig mellan områdena? Vad kan vi lära

och vilken nytta kan vi dra av varandras

erfarenheter? På samma sätt analyserar

vi fastighet för fastighet.

> 10 år,

34 %

BOENDETID.

3-10 år, 37 %

< 3 år,

29 %

88%

Tycker det är

rent och snyggt


Miljöarbete GÖTEBORG

Med det miljöarbete som Byggnadsfi rman Ernst Rosén inledde

redan i mitten av 1990-talet har vi byggt ett heltäckande

miljöledningssystem. Som ett av de första företagen i

våra bransch certifi erades Ernst Roséns miljöledningssystem

år 2001 enligt den internationella standarden ISO 14001.

Sedan 2000 är vi också miljödiplomerade av Göteborgs stad.

Detaljerade mål.

Miljöledningssystemet fungerar som ett redskap för ständiga

förbättringar inom områdena miljö och arbetsmiljö. Till grund

för insatserna ligger våra policyer. De är ledstjärnor som innehåller

såväl värderingar och visioner som förhållningssätt

och strategier.

I syfte att minska Ernst Roséns miljöpåverkan har vi

identifi erat ett antal områden för vårt miljöarbete,

bland annat avfallshantering, energi,

vatten och avlopp, miljöskadliga och hälsovådliga

produkter och transporter. För dessa

områden fi nns såväl övergripande mål som

mått- och tidsatta miljömål. I början av 2005

fastställdes detaljerade miljö- och arbetsmiljömål.

Många sträcker sig över fl era år och

är del i ett långsiktigt och planerat arbete.

10 mål gäller hyresgästernas bedömning av

miljöarbetet – i första hand när det gäller avfallshanteringen.

Ett händelserikt år.

Under året fortsatte arbetet för energibesparing med uppföljning,

besiktningar och temperaturmätningar i lägenheter och

fastigheter samt löpande injusteringar av värme och ventilation.

Byggnadsfi rman Ernst Rosén var ett av de första fastighetsbolagen

att installera datorstyrd fastighetsövervakning.

På Karl Gustavsgatan, Jungmansgatan, i Lunden och i Annedal

har vi nu förnyat övervakningen med toppmodern teknik

och byter succesivt ut även i resterande fastigheter. För att

minimera energianvändningen har de nya

vindslägenheterna i Annedal isolerglasfönster

med högt u-värde och extra

tilläggsisolering av yttertaket. Nya

fl äktar har också installerats för att få

92%

Förutsättningar att

agera miljömedvetet.

en bättre miljö även för övriga lägenheter i fastigheten. För

att minska elanvändningen har ny belysning med rörelsedetektorer

installerats på bl.a. Jungmansgatan. I fl era fastigheter

har hissarna fått så kallad frekvensstyrning som minskar elanvändningen.

I samband med renoveringen av fastigheten

på Viktor Rydbergsgatan 14 ersattes den gamla oljepannan

med bergvärme och husets egna ventilationsegenskaper har

tagits tillvara och kombinerats med den senaste styrtekniken.

Källsortering erbjuds sedan länge i de

fl esta fastigheter. Under året har soprum

på Redbergsvägen, S:t Pauligatan och

Mejerigatan gjorts fräschare och med

ännu fl er fraktioner. Erfarenheterna härifrån

kommer att tas tillvara när övriga avfallsrum ses över.

Vidareutbildning inom miljön pågår

kontinuerligt, bl.a. har samtliga medarbetare

deltagit i studiebesök på Ekocentrum

och nyanställda har genomgått grundläggande

miljö utbildning. Detta för att bättre

kunna möta hyresgästernas frågor. Vi har

också förbättrat både den muntliga och

skriftliga informationen till våra hyresgäster.

I övrigt präglades miljöarbetet under året av

löpande insatser i förvaltningen, framför

allt uppföljningar och styrning av energi- och vattenanvändningen,

liksom förbättringar i avfallshanteringen.

92%

Bra hantering av

hushållssopor

Uppfyller vi målen?

Under 2005 har vi fortsatt arbetet med att försöka tillmötesgå

hyresgästernas krav och förväntningar inom miljöområdet.

Det gäller allt från de fastighetsansvarigas arbete i

områdena till den tekniska förvaltningen.

Enligt den senaste hyresgästenkäten

har arbetet gett resultat. 98,8 %

av hyresgästerna är mycket nöjda eller

nöjda med vårt engagemang i miljöfrågor,

en ökning med cirka 1 % från föregående år. Hyresgästerna

har också blivit mer positiva till sina egna förutsättningar att

agera miljömedvetet. 91,8 % var mycket nöjda eller nöjda

jämfört med drygt 87 % föregående år.

99%

ER´s engagemang

i miljöfrågor

28 29

Miljöpolicy.

Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster.

Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och

förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger

grunden för fortsatt utveckling och tillväxt.

Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts

närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent

personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå.

Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga

påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling.

Roséns betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar

som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring

för att minska miljöbelastningen och för att förebygga

föroreningar.

Roséns betraktar miljöarbetet som en förutsättning för

att kunna nå företages samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar

hela Roséns verksamhet: såväl administration, drift och

underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt.

Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2006.


Flodén Fastighets AB ALINGSÅS OCH LERUM

Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen och en hög servicenivå kan

bolaget se fram emot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge.

Ernst Rosén är en av Alingsås och Lerums största och mest

välrenommerade fastighetsägare via dotterbolaget Flodén

Fastighets AB. Fastigheterna har attraktiva lägen, de fl esta

ligger mitt i centrum och beståndet består till nära 70 % av

bostäder. Totalt äger och förvaltar bolaget 49 500 kvm varav

36 200 i Alingsås. Ernst Rosén är expansiva i regionen och

har under senare år förvärvat 13 fastigheter om totalt 33 300

kvm med intressanta lägen, främst i Alingsås.

I Lerum är förvaltningen koncentrerad på kommersiella

lokaler. Här har vi en stark position i centrum. Fastigheterna

inrymmer lokaler för en mängd verksamheter, främst sådana

som bidrar både till det allmänna och privata serviceutbudet.

Året som gick.

I Alingsås och Lerum arbetar vi, på samma sätt som i Göteborg,

aktivt med hyresgästunderssökningar. Under hösten

genomfördes för andra året en hyresgästundersökning med

mycket positiv resultat. Serviceindex har ökat med nära 4

procentenheter! Hög boendekvalitet och nära dialog med

hyresgästerna gör att de trivs och månar om fastigheterna.

Den stora ökningen av serviceindex uppmärksammades av

Aktiv Bo som tilldelade Flodén Fastighets AB pris för Årets lyft.

Under det gångna året har koncernen stärkt sin position

ytterligare i centrala Alingsås genom förvärvet av fastigheten

Pelikan 5 som inrymmer 2 300 kvm lokal- och butiksyta

samt 11 lägenheter. Efter fl era år av minskad omsättning

av bostadshyresgäster, ser vi en ökad omfl yttning i våra

fastigheter. Därmed följer vi tyvärr den allmänna trenden i

branschen. Uthyrningen av lokaler har varit fortsatt mycket

positiv. Vakansgraden har sjunkit ytterligare 1 % i jämförelse

med föregående år och var under 2005 knappt 2 %.

I 2004 års hyresgästundersökning framkom önskemål

från hyresgästerna om förbättringar inom områdena kommunikation

och information. Under året har en rad åtgärder

vidtagits. Bland annat har expeditionernas öppettider utökats

och numera är e-post ett komplement till tidigare kommunikationsvägar

mellan hyresgästerna och oss.

Renodling av fastighetsbeståndet i Lerum mot kommersiella

lokaler har fortsatt genom att de sista 2 radhusen av från

början 7 har sålts med positivt resultat. Positivt resultat gav

även försäljningen av tomtmark om 3000 kvm under 2005.

Den närmaste framtiden.

2006 tillträder Sune Johansson, fastighetschef sedan 1992,

som VD i bolaget. Under hans ledning kommer förbättringsarbetet

i bolaget att fortsätta med fokus på ”Hjälp när det

behövs” och ”Ta kunden på allvar”.

Den breda erfarenheten av lokala förhållanden och stark

ekonomi är en kombination som ger Ernst Rosén hög beredskap

för strategiska förvärv och möjlighet att växa i regionen.

Det ska vara fastigheter som passar in i befi ntligt bestånd

och befäster koncernens ställning i verksamhetsområdet.

Med tyngdpunkt på väl förvaltade fastigheter med attraktiva

och centrala lägen i expansiva Alingsås, på bekvämt

pendelavstånd till Göteborg kommer verksamheten att

utvecklas positivt. Ett fortsatt stabilt uthyrningsläge och god

lönsamhet är att vänta.

HUSÅLDRAR.

60-tal,

18 %

80-tal, 56 %

90-tal,

22 %

4 %

70-tal, 3 %

Lager,

1400 kvm

LOKALTYPER.

Butiker,

4500 kvm

Kontor, 9500 kvm

Övrigt, 800 kvm

Bio, 500 kvm

Inga-Stina Thedvall, Juvelen, Torggatan 7A, Alingsås.

– Alingsås är lite av de mysiga kaféerna och småbutikernas stad som lockar många långväga.

Därför är det extra roligt att höra från våra kunder att vår butik och läge är så fantastiskt bra.

30 31


Flodén Byggnads AB

Byggverksamheten i koncernen bedrivs genom Flodén

Byggnads AB med säte i Lerum. Dess traditioner inom

bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås går

tillbaka till 1927.

Byggnadsfi rman Ernst Rosén förvärvade 1989 företaget

som representerar den byggmästaranda som Ernst Rosén

i Göteborg en gång stod för. Bolaget äger även några bostadsfastigheter

i Alingsås.

Hög kapacitet och beredskap.

Under 1950- och 60-talet uppförde Flodén Byggnads AB

mycket av den nuvarande bebyggelsen i centrala Lerum. På

senare år har uppdragen bestått av nyproduktion av bland

annat skolor, sjukhem, gruppbostäder, industrifastigheter

– men även andra kommersiella fastigheter.

Marknaden består geografi skt huvudsakligen av Göteborg

och kranskommunerna Kungälv, Partille, Lerum, Alingsås,

Härryda, Mölndal och Kungsbacka.

Flodén Byggnads AB utför alla typer av fastighetsunderhåll

både inom och utom koncernen och har både hög

kapacitet och beredskap. Merparten av uppdragen är externa.

Satsningen på en särskild enhet för löpande service

för avtalskunder är lyckosam och verksamheten växer.

En fl exibel inställning till marknadens efterfrågan, har

gjort att vi klarat svängningarna i byggkonjunkturen väl.

Målet är att överträffa marknadens förväntningar med höga

Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i såväl ökad

omsättning som lönsamhet för Flodén Byggnads AB.

ALINGSÅS OCH LERUM

interna krav på kvalitets- och miljöansvar för att behålla

positionen i vår nisch inom vårt geografi ska område.

Året som gick.

Uppgången i byggkonjunkturen har resulterat i både ökad

omsättning och lönsamhet. Under året har en rad större

projekt genomförts.

Det goda samarbetet med Lerums kommun har fortsatt

och resulterat i bland annat om- och tillbyggnad av Vattenpalatset.

I Kungsbacka har vi befäst våra positioner och

genomfört ombyggnader av skolor för kommunen.

I koncernen och i det av koncernen hälftenägda Aranäs

KB är Flodén Byggnads AB en uppskattad entreprenör. Bolaget

har bland annat genomfört omfattande ombyggnationer

på Viktor Rydbergsgatan 14 i Göteborg och polisens gamla

lokaler i Kungsbacka. Satsningen på löpande service har

fortsatt och återigen har man kunnat utveckla samarbetet

med försäkringsbolagen under året.

Den närmaste framtiden.

För att möta ökad efterfrågan på bolagets tjänster med

bibehållen kvalitet ska organisationen förstärkas. Personalen

kommer att gå externa utbildningar för att utveckla sin

yrkeskompetens. Miljöarbetet är en självklar del i det dagliga

arbetet och 2006 kommer bolaget att satsa ytterligare

på kvalitetsutveckling och minskad miljöpåverkan.

Ragnar Uhdin, Alingsås.

– Har man bott i Alingsås i hela sitt liv, så vet man att man inte kan bo bättre än så här. Mitt i smeten på ren västgötska.

32 33


Nääs Fabriker AB ALINGSÅS FÖRETAGSCENTRUM

OCH LERUM

Det gynnsamma läget gör Nääs Fabriker till ett konkurrenskraftigt alternativ. Och skapar

förutsättningar för fortsatt utveckling med bland annat hotell- och konferensanläggning.

Sedan koncernen 1990 övertog fastigheten, har den fått

nytt liv. Idag är Nääs Fabriker, det tidigare bomullsspinneriet

vid sjön Sävelången i Tollered, ett företagscentrum som

rymmer fl er än 80 företag.

Gynnsamt och prisvärt.

Förutsättningarna är idealiska. Miljön är stimulerande och

attraktiv. Med det gynnsamma läget kan man bland annat

vara ett konkurrenskraftigt och prisvärt alternativ till lokalutbudet

i Göteborg. Förutom den speciella atmosfär som bruks-

miljön ger, erbjuder Nääs Fabriker hyresgästerna moderna

och funktionella arbetsplatser med all tänkbar service som

hör ett kontorshotell till. Hyresgästerna bedriver sina verksamheter

i varsamt moderniserade och ändamålsenliga

lokaler med alla tänkbara tekniska installationer. De minsta

är 15 kvm och den största 2 000 kvm. När området är färdigutvecklat

kommer fastigheten att innehålla 13 000 kvm

uthyrningsbar yta.

Året som gick.

Pannhuset har byggts om och i december 2005 färdigställdes

ett 180 kvm stort kontor. På andra våningen i Mellersta

fabriken har 3 kontor med en sammanlagd yta på 800 kvm

färdigställts. Samtliga lokaler som iordningställts under året

är uthyrda.

I maj påbörjades satsningen på besöksverksamhet.

Utställningen Mötesplats Design, ett bidrag till Designåret,

lockade fl era tusen besökare under 9 dagar. Den efterföl-

jande konstutställningen med konstnären Kent Larsson och

hans expressionistiska verk hade cirka 2 000 besökare.

Sedan 1998 har delar av företagscentret värmts upp med

sjövärme. Numera är Nääs Fabriker helt självförsörjande på

värme. Det nya sjövärmesystemet som installerats under

året har kapacitet att klara uppvärmningen av hela området

och mer därtill. Intill Nääs Fabriker vid Sävelången har Myresjö

färdigställt 6 parhus. Under 2006 kommer ytterligare 10

enfamiljshus att byggas, på avstyckad mark, i området som

kallas Strandnääs. Att det numera också är möjligt för människor

att bo i området, gör det mer levande och attraktivt.

Under 2005 utvecklades, förändrades och kompletterades

Nääs Fabriker AB ytterligare enligt affärskonceptet. Det ska

i framtiden även vara ett attraktivt besöksmål för allmänheten.

Spännande aktiviteter, handel, konferensverksamhet och en

starkare koppling till utbildningsområdet ska borga för att det

blir så. Hyresgästerna trivs på Nääs Fabriker. För det mesta

kan vi tillgodose deras önskemål om lokaler anpassade till

verksamheten.

Planeringen av besöksnäring i form av handel på Nääs

Fabriker har fortsatt under det gångna året.

Den närmaste framtiden.

Norra fabriken ska bli en unik hotell- och konferensanläggning

som planeras stå klar i slutet av 2007. Under 2005 har

projektering genomförts med Svensk Inredning Viking AB.

Under 2006 ska Gamla Nedre Fabriken projekteras inför förvandlingen

till ett attraktivt hus för handel och kontor. Hösten

2006 kommer Nääs Fabriker att få en ännu starkare knytning

till utbildningsområdet. Hyresgästen Lerums kommun

startar då kvalifi cerad yrkesutbildning, s.k. KY-utbildning.

Lisbeth Lindström, Iduna, Nääs Fabriker.

– Nääs Fabriker är ett spännande område som utvecklas hela tiden. Man har bevarat den gamla härliga fabrikskänslan och samtidigt använt moderna material.

Vi har en ljuddusch vid fönstret som är en fantastisk sak: Man ställer sig, tittar ut över sjön och över dig sköljer en våg av meditativa ljud.

34 35


Aranäs KB KUNGSBACKA

Polishuset stod klart i maj 2005.

Genom det hälftenägda Aranäs AB är Ernst Rosén verksam

i Kungsbacka. Företaget ägs sedan 1996 till 50 % vardera

av Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets

AB. Aranäs KB är det rörelsedrivande dotterbolaget.

Aranäs KB är den största ägaren av hyreshus i en av

Sveriges snabbast växande kommuner: Kungsbacka. Med

kommunens expansion ställs stora krav på att samhällets

infrastruktur ökar i samma takt. Att Aranäs bidrar till denna

utveckling är givet. Det fi nns 2 000 lägenheter, fl er än 2 500

personer har sin arbetsplats i Aranäs lokaler. Och köpcentret

Kungsmässen lockar 4,5 miljoner besökare varje år.

Förvaltningen utförs av egen personal som har hand om

administration, fastighetsskötsel och underhåll.

Ökad attraktionskraft.

Kvalitet är grunden för verksamheten. I alla led, såväl internt

som externt. En viktig del i kvalitetsutvecklingen är den regelbundet

återkommande enkätundersökningen bland hyresgästerna.

Visionen är att vara delaktig i arbetet med att öka

Kungsbackas attraktionskraft för boende och arbete. Det

ska ske genom att utveckla och förädla det befi ntliga fastighetsbeståndet.

Och genom förädling av strategiskt belägen

råmark. Markinnehavet, som delvis är under planering,

omfattar 860 000 kvm.

Kungsmässan.

Kungsmässan är ett shoppingcentrum med cirka 85 företag,

både rikstäckande butikskedjor och lokala affärsidkare.

Längs inre affärsgator ligger butikerna samlade i två plan.

Här fi nns även restauranger och annan service. Ett brett

utbud med god tillgänglighet.

Året som gick.

Under 2005 har enkätundersökningar genomförts bland

hyresgäster i bostäder och lokaler. En medarbetarundersökning

har också genomförts i bolaget. Samtliga med mycket

goda resultat. I en oberoende enkätundersökning har dessutom

Kungsmässan fått högsta betyg av alla köpcentrum i

Göteborgsregionen. Påbyggnaden av Södercentrum för landstinget

har färdigställts och det nya gångstråket som förbinder

Kungsmässan och Innerstaden invigdes. I maj 2005 invigdes

det nya Polishuset av justitieminister Thomas Bodström.

Polisens tidigare lokaler har byggts om och i slutet av

året fl yttade fl era av Kungsbacka kommuns förvaltningar

med cirka 70 medarbetare in. Ett år efter att Arnanäs blev

miljö- och kvalitescertifi erade enligt FR2000 har en revision

genomförts. Utan en enda anmärkning.

Den närmaste framtiden.

Efterfrågan på bostäder i den snabbt växande kommunen

är stor. 2006 är ännu ett år då Aranäs satsar stort. Under

året påbörjas nybyggnation av 26 lägenheter på den Svedbergska

tomten bakom Hotell Halland i centrala Kungsbacka.

Det är också byggstart för äldreboendet Tölö Smedja. Kungsmässan

fortsätter att attrahera både affärsidkare och besökare.

Våren 2006 öppnar Indiska och Espresso House nya

butiker i köpcentret, som ständigt är under utveckling.

Aranäs har upprättat en kommunikationsplan och ska

satsa på att kommunicera sina kärnvärden Omtanke, Omdöme,

Utveckling och Mersmak samt bolagets nya motto:

Aranäs – en aktiv samhällsbyggare.

30-tal,

1 %

70-tal,

32 %

HUSÅLDRAR.

60-tal,

13 %

2000-tal,

22 %

80-tal, 21 %

90-tal,

11 %

Hotell/

Konferens

3 900 kvm

Industri/Lager/

Övrigt, 6900 kvm

LOKALTYPER.

Butiker

35 400 kvm

Kontor

31 400 kvm

Åke Olsson, Polishuset Kungsbacka.

– Polisen kräver speciella lokaler. Säkerheten och den dagliga logistiken är mycket tillfredställande.

Likaså akustiken och designen av ljusgården. Utryckningsmässigt är det här läget det bästa.

36 37


Margreth och Sten Likars, Lunden i Göteborg.

– Om vi trivs? Har man bott i 40 år i samma lägenhet så är svaret ganska givet.

MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden

Text från Newsec Analys. vinner valet. De största planerade bostadsprojekten de när-

Bostäder.

maste åren är Kvarteret Venus i Gårda med cirka 750 lägen-

Göteborgs kommuns befolkning fortsätter att öka. Under heter, Öster om Bellevue i Kortedala med cirka 600 lägenheter

2005 ökade befolkningen med cirka 2 700 invånare varav samt ett fl ertal större bostadsprojekt inom Västra Eriksberg

hälften genom födelseöverskott och hälften genom infl ytt- som är nästa utvecklingsområde på Norra Älvstranden.

ning. Vid årsskiftet var antalet invånare cirka 485 000.

Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyres-

Kommunens prognos för befolkningsutvecklingen visar på kontrakt kan människor snabbt ordna en bostad helt utan

kraftig tillväxt och 2009 bedöms befolkningen i Göteborgs krav på kontantinsats. Samtidigt brottas hyresmarknaden

kommun överstiga 500 000 invånare.

idag med en mängd problem. Hyresregleringen, som ur-

För tio år sedan var nettoinfl yttningen över 4 000 personer sprungligen var tänkt att skydda hyresgästen från oförutsäg-

per år. 2003 minskade den rejält och har därefter legat relativt bara hyreshöjningar och segregering, har visat sig ha en rad

stabilt kring 1 500 personer årligen. Främst är det nettoinfl ytt- negativa bieffekter såsom låg nybyggnation, ombildningar

ningen av svenska medborgare som har minskat de senaste till bostadsrätter, svarthandel med hyresrätter och dåligt

4–5 åren, medan infl yttningen av utländska medborgare varit utnyttjande av beståndet. Beträffande nyproduktion är det

konstant. De allra fl esta som fl yttar till Göteborg är 19–29 år, produktionskostnaden som anses vara problemet. Bostads-

medan utfl yttarna framförallt är småbarnsfamiljer som söker bristen har tvingat regeringen att vidta åtgärder och i början

sig till kranskommunerna. I åldersgruppen 30–39 år är det av 2006 lade man fram ett förslag att nybyggda lägenheter

betydligt fl er som fl yttar ut än som fl yttar in. Kommunen be- ska få fri hyressättning. Förslaget innebär att en hyresvärd

dömer att nettoinfl yttningen kommer att öka eftersom man och en hyresgästförening ska kunna komma överens om en

tror sig kunna behålla en hel del barnfamiljer nu när bostads- hyra för en planerad eller nybyggd lägenhet. Hyresgästförenbyggandet

har kommit igång i attraktiva områden.

ingen måste godkänna den begärda nybyggnadshyran och

Sammantaget har bostadsmarknaden i Göteborg under det fi nns ingen möjlighet att få hyrans skälighet bedömd i för-

2005 tillförts 1 777 lägenheter, 1 389 genom nybyggnad och väg på ett objektivt sätt av hyresnämnden. Inte heller ska det

388 genom ombyggnad. Upplåtelseformerna fördelade sig vid en senare jämförelseprövning av hyran vara möjligt att

jämnt och utav de 1 777 lägenheterna var 499 hyresrätter, åberopa en annan framförhandlad nybyggnadshyra. Reger-

429 bostadsrätter och 461 äganderätt i småhus. Jämfört med

året innan är 2005 års tillskott en minskning med cirka 700

ingen ger på detta sätt Hyresgästföreningen vetorätt. Avtalet

lägenheter. Under åren 2003–2005 har den sammanlagda

FÖRSÄLJNING AV BOSTADSHYRESHUS I GÖTEBORG 2005.

produktionen varit 5 770 lägenheter. Trots minskningen förra

året ser det ändå ut som målsättningen om 8 000 lägenhe-

Antal

köp

Försäljning till Brf

Övriga försäljningar

ter under mandatperioden 2003–2006 kommer att uppnås. 16

Nyproduktionen av bostäder har stor betydelse för Göte-

14

12

borg, både för att komma till rätta med bostadsbristen och för 10

8

att säkra stadens framtida tillväxt. En god tillgång på bostäder 6

är absolut nödvändigt för den positiva utvecklingen. Enligt

4

2

prognoser kommer Göteborgs befolkning att öka med 15 000

invånare fram till 2009. I år är det valår och någon bostadsprognos

för den kommande mandatperioden fi nns inte framtagen.

Det fi nns dock inga indikationer på att målet med 2 000

0

nya bostäder per år kommer att ändras oavsett vem som

Källa: Newsec Analys.

38 39

Vasastan/Domkyrko

Johanneberg

Haga/Linné/Annedal

Masthugget/Majorna

Örgryte/Härlanda/St Pauli

Krokslätt

Hisingen

Biskopsgården/

Brämaregården

Väster

Övrigt


Hyres- och fastighetsmarknaden MARKNADSANALYS

kan gälla upp till 10 år och efter tioårstidens utgång ska hyran

bestämmas enligt de nu gällande bruksvärdesreglerna. Förslaget

syftar till att ge ökad trygghet för att hyran i en nybyggd

lägenhet täcker produktionskostnaden. Enligt propositionen

föreslås den nya lagen träda i kraft den 1 juli 2006.

Under de senaste åren har en differentiering av hyrorna

skett i Göteborg, och 2005 lanserades det s.k. kvalitetshyresprojektet.

Det är ett fl erårigt projekt mellan Hyresgästföreningen

Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg

Första Regionen där målet är att skapa rättvisare hyror för

både hyresgäster och fastighetsägare. Det ska fi nnas ett samband

mellan hyra och kvalitet. Det innebär att hyran relativt

sett blir högre vid högre kvalitet, vilket också stimulerar fastighetsägarna

att arbeta kvalitetsinriktat. Samtidigt gäller det

omvända; fastighetsägare som erbjuder låg kvalitet får räkna

med sämre lönsamhet och relativt sett lägre hyror. Grundprincipen

är att fastigheter och lägenheter med lika kvalitet

ska ha lika hyra. I projektet har parterna gemensamt defi -

nierat boendekvalitet samt arbetat fram två metoder för att

mäta densamma. Bedömningen fångas upp genom besiktningar

och enkätmätningar. Deltagandet i projektet har varit

frivilligt och inledningsvis har drygt 700 fastigheter ingått.

Under 2005 har närmare 400 privatägda fastigheter besiktigats

inom ramen för projektet samtidigt som drygt 11 300

hyresgäster fått svara på en enkät om sin boendekvalitet.

2005 varierade det generella resultatet för privata fastighetsägare

mellan 0–3,15 % hyreshöjning. De båda parterna är

överens om att fortsätta samarbetet och en ny ramöverenskommelse

har träffats som gäller till 2007. Ernst Rosén, som

sedan länge satsar på hög kvalitet, hög service till hyresgästerna

och långsiktigt underhåll, har deltagit i kvalitetshyresprojektet

under 2005 med mycket gott resultat.

Intresset från hyresgäster för ombildning av hyresrätter

till bostadsrätter är fortsatt växande. Under den senaste 5årsperioden

har cirka 7 300 lägenheter i Göteborg ombildats

och tendensen har hela tiden varit ökande. 2005 blev ett

nytt rekordår då bostadsrättsföreningar stod som köpare i

nästan 70 % av alla försäljningar av bostadsfastigheter. Antalet

berörda lägenheter var cirka 1 900. Tillskottet av hyresrätter

genom ny- och ombyggnation var cirka 500 vilket innebär

att antalet hyresrätter på bostadsmarknaden minskade med

1 400 under 2005.

Merparten av bostadsrättsombildningarna sker fortfarande

i centrala Göteborg, men under 2005 har vi även sett att

ombildningar skett utanför centrum. Eklandia Fastighets AB

sålde under början av 2005 fyra bostadsfastigheter till nybildade

bostadsrättsföreningar, varav två belägna i centrum

och två i Kålltorp. Ett par månader senare sålde Eklandia ytterligare

fyra fastigheter i centrala staden. Wallenstam sålde

innan sommaren två bostadsfastigheter, en i Linnéstan och

en i Masthugget, till bostadsrättsföreningar. De höga priser

som bostadsrättsföreningarna kan betala, pressar ned avkastningskraven

och gör det svårt för andra köparkategorier

att delta i budgivningen. En del stora affärer med andra köpare

än bostadsrättsföreningar har dock skett. Niam Fond 2

lämnade Göteborgsmarknaden när de i januari 2006 sålde

sina bostadsfastigheter i Frölunda, Tynnered och Bergsjön.

Fastigheterna i Frölunda och Bergsjön såldes till en ny aktör

på Göteborgsmarknaden, danska Centerplan. Stena Fastigheter

köpte fastigheterna i Tynnered, vilka ligger intill dem

som bolaget redan äger i Smyckeparken. Stena Fastigheter

förvärvade även Lövgärdet av CLS Holdings under början

av 2006. Dessa båda affärer innebär att Stena Fastigheters

bostadsbestånd utökats med cirka 125 000 m2 .

Diagrammet här nedan visar en sammanställning över

600

550

500

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

1 000 kvm

Stena Fastigheter

STÖRSTA ÄGARE AV BOSTADSFASTIGHETER

I GÖTEBORG PER 2006-03-01.

Acta

Wallenstam

Byggnadsfi rman Ernst Rosén

Göteborgs Studentbostäder

Bygg Göta/Westnia

Centerplan

Diligentia

Källa: Newsec Analys.

Tobissongruppen

Chalmers Studentbostäder

Richard Börjesson och Pernilla Tilly, Lunden i Göteborg.

– Varför vi har ett speciellt biorum? Det är väl självklart. Trivs man så bra som vi gör vill man mysa till det ordentligt.

40 41


Jenny Backlund, Glitter, Kungsmässan.

– Vårt läge precis innanför huvudentrén är guld. Vi har haft en fantastisk utveckling och det blir bara bättre.

MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden

de största privata ägarna av bostadsfastigheter i Göteborg.

Årets fastighetsaffärer innebär förändringar i ägarstrukturen.

Ernst Roséns position som fastighetsägare har stärkts på

Göteborgsmarknaden.

Det låga ränteläget och det stora intresset för bostadsfastigheter

medförde att direktavkastningskraven för bostäder

fortsatte att sjunka under 2005. För Ernst Rosén vars affärsidé

är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter, innebär det

en fortsatt stark värdeökning under året. Under 2005 har

kvadratmeterpriserna för bostäder i centrala och halvcentrala

lägen varierat mellan cirka 15 000 och 23 000 kr/m2 med ett

medelvärde kring 17 500 kr/m2 . I centrala Göteborg ligger

direktavkastningskraven mellan 2 och 4 %, där bostadsrättsförsäljningarna

ligger i den nedre regionen. I områden intill

centrum såsom Stampen, Örgryte och Lunden varierar direktavkastningskraven

mellan 3 och 4,5 %.

Lokaler.

Göteborgsregionens tillväxttakt tillhör de starkaste i riket och

prognosen för de kommande åren visar på en fortsatt stark

ekonomisk tillväxt. Dock inte lika stark som de senaste åren.

Fordonsindustrin, med Saab och Volvo och dess underleverantörer,

är en av de viktigaste näringsgrenarna i Västsverige

och har i stor utsträckning drivit tillväxten. En tredjedel av alla

sysselsatta inom fordonsindustrin jobbar i Västra Götaland,

totalt över 50 000 personer. Under året har vi, till följd av produktivitetsökning

och globalisering inom bilindustrin, fått se

varsel och uppsägningar. Enligt Nordeas senaste konjunkturprognos

för Västra Götaland har bilföretagen under de senaste

tio åren klarat konkurrensen avseende produktivitet och leverans,

medan bildelsföretagen utvecklats mer negativt med en

ökad import som resultat. Göteborg jobbar hårt för att bredda

näringslivet och minska beroendet av bilindustrin. Detta

visar sig inte minst inom biomedicin, som är den snabbast

växande branschen i Göteborg, och logistik där Göteborg är

Norden och Östersjöregionens internationella logistikcentrum.

Det är tillväxt och sysselsättningsökning som styr lokalefterfrågan.

Trots att Göteborgsregionen haft en stark tillväxt

de senaste åren har arbetsmarknaden i Västra Götalands län

inte utvecklats lika starkt. Länsarbetsnämndens prognos för

ELISABETH ELIASSONS FÖRSTA ARBETE PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB VAR 42 I RECEPTIONEN. IDAG HAR HON HAND OM HYRORNA. OM NÅGON SKULLE DRÖJA

43

MED HYRAN ÄR DET ELISABETH SOM RINGER UPP. ”VAR HÖVLIG, RAK OCH ÄRLIG, SÅ FÖRBLIR NI VÄNNER LÅNGT EFTER ATT LUREN LAGTS PÅ”.

2006 visar dock på en sysselsättningsökning i regionen. Ytterligare

en positiv indikator är att bemanningsföretagen kommer

att nyanställa kraftigt i Göteborg under året och de bedömer

att många av de inhyrda har stora chanser att få anställning.

Som ett resultat av den svaga sysselsättningsutvecklingen i

kombination med en kraftig nyproduktion under 2002–2003,

har vakansgraden för kontor i centrala Göteborg ökat under

de senaste åren. I dagsläget ligger nivån på 12 % i centrum

medan den generella vakansnivån för hela Göteborg är cirka

10 %. Trenden är att vakansgraden för nybyggda, effektiva och

fl exibla ytor är fortsatt låg. Under 2006 bedöms vakansen

sjunka då efterfrågan, till följd av sysselsättningsökning, ökar.

Trots en ökande vakansgrad har kontorshyrorna legat

relativt stilla under de senaste åren. Dock gör den hårda

konkurrensen att hyrorna pressas nedåt. Till följd av att nyproduktionen

ligger på en mycket låg nivå har antalet kontrakt

tecknade med topphyror varit färre under det senaste

året, då topphyrorna företrädesvis hänför sig till nybyggnation

eller totalrenoverade lokaler. Hyresnivåerna varierar i

city från cirka 1 300 kr/m2 upp till 1 900 kr/m2 , med toppnoteringar

mellan 2 100 och 2 300 kr/m2 . Bedömningen är

att hyrorna under slutet av 2006 kommer att vända svagt

uppåt, då efterfrågan ökar och vakanserna sjunker.

Ernst Rosén äger två renodlade kontorsfastigheter – båda

äldre fastigheter renoverade till toppstandard. Det är i den

här typen av unika och totalrenoverade fastigheter som

toppnoteringar av hyran erhålles. Övriga kontorslokaler som

Ernst Rosén har i sitt bestånd är kontor eller butikslokaler

på bottenplan i bostadsfastigheterna. I de centrala bostadsfastigheterna

är efterfrågan stabil avseende kontorslokaler

och i de halvcentrala lägena efterfrågas ofta butikslokaler

för att förstärka områdets serviceutbud.

Fastighetsmarknaden i Göteborg är het och det var fortsatt

hög aktivitet på transaktionsmarknaden under 2005.

Precis som under de senaste åren är intresset stort från

både inhemska och utländska aktörer. Ränteläget och det

stora investerarintresset, i kombination med att få objekt är

till salu, har bidragit till fortsatt sjunkande direktavkastningskrav.

Det fi nns inga tendenser som visar på ett avsvalnande

intresse i år, snarare tvärtom, att det kommer göras än fl er


Hyres- och fastighetsmarknaden

transaktioner under 2006. Under 2005 har kvadratmeterpriserna

för kontorslokaler i centrala och halvcentrala lägen

varierat mellan cirka 10 000 och 31 000 kr/m2 beroende på

läge, standard, hyresnivå och vakanser. Direktavkastningskraven

för kontorslokaler varierar i huvudsak mellan 5,5

och 6,5 % i centrala Göteborg. Inom halvcentrala områden

såsom Lunden, Stampen och Örgryte bedöms avkastningskraven

för lokaler variera mellan 6,5 och 7,5 %.

Övriga delmarknader.

Alingsås har under året haft en fortsatt stabil befolkningsökning

till största delen beroende på infl yttning till kommunen.

Under 2005 ökade befolkningen med cirka 250 personer

varav i princip hela ökningen beror på infl yttning. Detta

innebar att Alingsås passerade 36 000 invånare och hade

vid årsskiftet 36 010 invånare.

För att bemöta befolkningsökningen, sker nyproduktion av

bostäder runt om i kommunen. Det största projektet är Stadsskogen

som byggstartar första etappen under 2006. Totalt ska

det byggas cirka 700–800 bostäder i Stadsskogen. För att stå

sig i konkurrensen hos den allt växande externhandeln i Göteborgs

kranskommuner, har Alingsås startat om- och tillbyggnad

av Affärshuset Storken. Bygget kommer att innebära

cirka 3 500 m2 tillkommande handelsyta samt bostäder. I

kvarteren Bryggaren och Kämparen planeras det för cirka

1 500 m2 handel samt bostäder. På kontorssidan fi nns planer

på att bygga ett nytt kontorshus på Hantverksgatan vid E20.

Det rör sig om cirka 3 000 m2 . Dock fi nns i dagsläget inga

hyresgäster kontrakterade så när byggstarten blir är osäker.

Kvadratmeterpriserna för bostäder i Alingsås bedöms

ligga mellan 7 000 och 15 000 kr/m2 beroende på läge

och standard och direktavkastningskrav mellan 4 och 7 %.

Priserna för kontor ligger mellan 8 000 och 12 000 kr/m2 och direktavkastningskrav mellan 7 och 9 %.

Lerums kommun hade vid årsskiftet 36 506 invånare.

Kommunens befolkning har ökat med cirka 280 personer

under 2005 genom födelseöverskott och infl yttning till lika

stora delar. Vad det gäller bostäder är det i Lerum precis som

i övriga gränskommuner till Göteborg stor efterfrågan. I etapper

ska det byggas 500–600 lägenheter norr om Lerum.

MARKNADSANALYS

Första etappen beräknas starta under 2006. Vakansgraden

för kontor har legat relativt stabilt under 2005 kring 5 %.

Nääs Fabriker och Hedefors färdigställer kontorsytor vartefter

behovet uppkommer. Det fi nns framtida planer på att

utveckla Lerums centrum. Planerna innebär en förtätning i

centrum samt även en ny avfart från E20 till centrum. Kommunens

bedömning är att planerna för Lerums centrum

kan bli verklighet inom en femårsperiod.

Kvadratmeterpriserna för bostäder i Lerum bedöms

ligga mellan 7 000 och 15 000 kr/m2 och direktavkastningskrav

mellan 4 och 6 %. Priserna för kontor mellan 4 000 och

8 000 kr/m2 och direktavkastningskrav mellan 7 och 9 %.

Kungsbacka har årligen ökat sin befolkning med över

1 000 personer de senaste åren. I dagsläget har kommunen

cirka 69 800 invånare varav cirka 18 000 bor i Kungsbacka

stad. I takt med att kommunens befolkning ökar, ökar också

antalet utpendlare från kommunen och är i dagsläget drygt

18 500 personer. Kungsbacka är en populär boendeort och

nyproduktionen av bostäder är kraftig. Under 2006 är det

etappvis infl yttning i de 72 nybyggda lägenheterna i området

Kollabacke. Framtida stora projekt i centrala Kungsbacka är

Södercentrum och Björkris. Det är planerat cirka 300 bostäder

per område och byggstarten blir troligtvis under 2007.

Handeln går bra i Kungsbacka, Kungsmässan har utökat

sin handelsyta med 800 m2 under året och planer på att utöka

ytterligare fi nns genom att omvandla kontorsytor i polishuset

intill till handelsyta. Freeport har funnits i Kungsbacka

i fyra år och efter ett par tröga år inledningsvis har de nu

börjat se en ökad kundtillströmning. Intill Freeport i Borgåsområdet

fi nns planer på att etablera cirka 17 000 m2 handelsyta

med bl.a. Ica Maxi, planarbetet bedöms vara färdigt under

början av 2007. Strax söder om centrum i området Inlag

planerar Coop Forum att etablera sig. Totalt handlar det även

här om cirka 17 000 m2 handelsyta och planarbetet bedöms

vara färdigt i början av nästa år.

Kvadratmeterpriserna för bostäder i Kungsbacka bedöms

ligga mellan 7 000 och 16 000 kr/m2 och direktavkastningskrav

mellan 3,5 och 6 %. Priserna för kontor bedöms ligga

mellan 5 000 och 11 000 kr/m2 och direktavkastningskrav

mellan 6,5 och 8,5 %.

Kerstin och Ulf Fransson, Casa Moda, Redbergsvägen 38 i Göteborg.

– Efter 13 år som hyresgäster vet vi av erfarenhet att Ernst Rosén är en kanonbra hyresvärd.

De är alltid positivt inställda till önskemål om förändringar – ja till sina hyresgäster överhuvudtaget.

44 45


Nyckeltal.

2005 2004 2003 2002 2001

Hyresintäkter, Mkr 349 330 321 306 268

Hyresintäkter, kr/kvm 967 960 928 897 812

Vakans bostäder 0% 0% 0% 0% 0%

Vakans lokaler 4% 4% 5% 5% 7%

Vakans totalt 1% 1% 2% 1% 2%

Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr* 4 300 3 400 3 373 2 832 2 601

Övervärde fastigheter, Mkr 2 398 1 630 1 610 1 077 1 071

Balansomslutning, Mkr 2 237 2 007 1 959 1 934 1 851

Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 3 964 3 181 3 118 2 709 2 622

Eget kaptial, Mkr 147 118 94 70 69

Eget kapital justerat, Mkr 1 874 1 292 1 253 845 840

Soliditet 7% 6% 5% 4% 4%

Soliditet justerad 47% 41% 40% 31% 32%

Belåning, Mkr 1 925 1 752 1 740 1 755 1 673

Belåningsgrad justerad 45% 52% 52% 62% 64%

Yta bostäder 250 600 240 400 240 600 241 700 237 800

Yta lokaler 109 900 103 600 105 200 103 400 98 200

Yta totalt 360 500 344 000 345 800 345 100 336 000

* Marknadsvärdet 2005 är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell.

Marknadsvärdet 2001-2004 är beräknat utifrån antagandet att senast fastställda taxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet.

DEFINITIONER

Vakans Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter.

Övervärde fastigheter Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde.

Balansomslutning inklusive övervärde Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på

övervärdet.

Eget kapital justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på över-

värdet.

Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

ÅRSREDOVISNING

Soliditet justerad Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive över-

värde fastigheter.

Belåningsgrad justerad Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde.

ÅRSREDOVISNING

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB är ett helägt dotterbolag till

Ernst Rosén Förvaltning AB.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen

Koncernen omfattar rörelsedrivande moderbolaget Byggnadsfi

rman Ernst Rosén AB med rörelsedrivande dotterbolagen

Flodén Byggnads AB, Flodén Fastighets AB samt

Nääs Fabriker AB.

Vidare omfattar koncernen 50 % av aktier och andelar i

Aranäs AB, Kungsbacka, med rörelsedrivande dotterbolaget

Aranäs KB.

Koncernens förvaltning bedrivs i centralt belägna fastigheter

i Göteborg, Lerum, Alingsås, Kungsbacka, samt i Tollered

mellan Lerum och Alingsås.

Fastigheterna i koncernen omfattar 360 500 kvm, varav

250 600 kvm avser bostäder.

Omsättningen i koncernen uppgick till 399 (373) mkr, varav

byggverksamhet 51 (43) mkr.

De förvaltade ytorna i Aranäs KB uppgår till totalt 216 000

kvm, varav koncernredovisningen omfattar 50 %.

Moderbolaget

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt

belägna fastigheter i attraktiva stadsdelar i Göteborg, vilka

till övervägande del uppförts i egen regi.

Per den 1 januari 2005 förvärvades de 3 kvarvarande

fastigheterna i koncernbolaget Fastighetsaktiebolaget

Truten. Fastigheterna omfattar 11 400 kvm varav bostäder

10 600 kvm.

I Annedal har 16 vindslägenheter färdigställts omfattande

1 100 kvm.

Innehavet i moderbolaget uppgår därefter till 187 800

kvm, varav bostäder 146 400 kvm. Det bokförda värdet

uppgår i början av 2006 till 613 (568) mkr.

Hyresintäkterna uppgick till 180 (167) mkr.

DOTTERBOLAGEN

Flodén Byggnads AB

Bolaget bedriver byggverksamhet från reparationsarbeten

och service till nyproduktion och ombyggnad. Verksamheten

bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna

Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda,

och är främst inriktad på service samt mindre och medelstora

entreprenader.

Byggverksamhetens omsättning uppgick 2005 till 48

(43) mkr, varav 80 % avser externa uppdrag.

46

47

Förvaltningsberättelse.

Flodén Fastighets AB

Flodén Fastighets AB äger och förvaltar centralt belägna

fastigheter med attraktiva lägen i Alingsås och Lerums

kommuner. Sedan slutet av 1990-talet har bolaget varit

aktivt och förvärvat fastigheter på intressanta lägen, främst

i Alingsås.

Under 2005 förvärvades Vattugränd AB med fastigheten

Pelikan 5. Fastigheten är belägen vid Lilla Torget i Alingsås

och omfattar 3 200 kvm varav bostäder 900 kvm.

I Lerum har under året två radhus samt tomtmark om

3 000 kvm avyttrats med god vinst.

Bolagets förvaltade yta uppgår därefter till 49 400 kvm,

varav bostäder 32 900 kvm.

Nääs Fabriker AB

Nääs Fabriker AB är ett modernt företagscenter i Tollered

mellan Lerum och Alingsås. Centret förfogar över en yta

om 13 000 kvm och inrymmer nu ett 80-tal företag i olika

branscher.

Bolaget erbjuder sina hyresgäster attraktiva lokaler i

en vacker och inspirerande bruksmiljö, personligt präglad

service samt modernaste teknik inom data- och telekommunikation.

Nääs Fabriker utgör ett konkurrenskraftigt och

attraktivt alternativ till lokalutbudet i Göteborg, Lerum och

Alingsås, med närhet och bra kommunikationer till nämnda

orter samt Landvetter fl ygplats.

Efter att bolaget under året färdigställt ytterligare 1 000

kvm kontor är områdets samtliga iordningställda lokaler

uthyrda.

Med positivt resultat har Nääs Fabriker under 2005 sålt

mark, belägen på gångavstånd från området. Byggnation

har skett av 12 bostäder i form av parhus.

INTRESSEBOLAG

Aranäs KB

Aranäs KB är rörelsedrivande dotterföretag till Aranäs AB,

som sedan 1996 ägs till 50 % vardera av Byggnadsfi rman

Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB.

Aranäs bygger, äger och förvaltar bostäder och lokaler i

Kungsbacka kommun. Den sammanlagda uthyrningsbara

ytan uppgår till 216 000 kvm fördelade på 39 fastigheter.

Markinnehavet i Aranäs KB med dotterbolag omfattar

860 000 kvm, huvudsakligen strategiskt belägen råmark

delvis under planering.

I koncernen Aranäs AB ingår även dotterbolagen Förvaltningstjänst

i Kungsbacka AB och Bränna Byggnads AB.

Under året har bl a bolaget färdigställt Kungsbackas


Förvaltningsberättelse.

nya polishus. Hyresgästen, länspolismyndigheten i Hallands

län tillträdde lokalerna den 1 april 2005. Bolaget har vidare

förvärvat fastigheten Valand 4, omfattande 2 300 kvm.

Dessutom har 22 radhus avyttrats till en av hyresgästerna

bildad bostadsrättsförening.

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen

Konjunkturen för uthyrning av bostäder är alltjämt mycket

positiv och oförändrat bra avseende kommersiella lokaler.

Koncernen verkar på en bostadsmarknad där efterfrågan

kraftigt överstiger tillgången, vilket gör att några vakanser

inte förekommer.

Förvaltningsservicen håller en mycket hög nivå, fastighetsbeståndet

är modernt och beläget i attraktiva lägen

samt väl underhållet.

Arbetet med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet

och satsningen på långsiktigt ägande med egen förvaltning

fortsätter. Koncernen avser att fortsätta växa genom strategiska

förvärv av fastigheter som kompletterar det befi ntliga

beståndet.

Moderbolaget

Efter bolagstämman den 8 maj 2006 tillträder Thomas

Lundh, sedan tidigare fastighetschef, som VD i bolaget.

Thomas Lundh efterträder Reine Rosén som blir styrelsens

ordförande.

Under 2006 har bolaget som målsättning att färdigställa

det omfattande arbetet med att ta fram ett kvalitetsledningssystem

för verksamheten. Kvalitetssäkring ska ske genom

att upprätta dokumentation som ska säkerställa bolagets

mål, polycies och rutiner.

Dotterbolagen

Förväntningarna avseende den framtida utvecklingen i

Flodén Byggnads AB kommer att innebära att organisationen

ska förstärkas för att möta den ökade efterfrågan. Bred

erfarenhet av lokala förhållanden, en effektiv organisation

och god ekonomi innebär att Flodén Fastighets AB har

en stark position inför framtiden. I linje med koncernens

strategi fi nns beredskap för nya förvärv när lämpliga objekt

blir till salu.

Med väl förvaltade fastigheter i attraktiva, centrala lägen

kan bolaget se fram mot ett fortsatt stabilt uthyrningsläge

och bra lönsamhet.

Nääs Fabriker AB fortsätter utvecklingen av hela

anläggningen enligt beslutat affärskoncept, ett modernt

ÅRSREDOVISNING

företagscenter för mindre företag som utvecklas till ett attraktivt

besöksmål för allmänheten med aktiviteter, handel,

konferensverksamhet och starkare knytning till utbildningsområdet.

Intressebolag

Aranäs KB är en aktiv och långsiktig fastighetsägare i

Kungsbacka kommun. Aranäs har bl a tillsammans med

Kungsbacka kommun och JM inlett ett samarbete för att ta

fram ett planprogram för området Kolla. Stadsdelen kan inrymma

700-800 bostäder, varav 200 ligger på Aranäs mark.

Uthyrningsläget i samtliga fastigheter är mycket gott,

vilket skapar goda förutsättningar inför framtiden.

Förslag till disposition beträffande bolagets vinst

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande

stående vinstmedel, 57 414 tkr, disponeras enligt

följande:

Utdelning 15 000

Balanseras i ny räkning 42 414

Summa 57 414

Av koncernens fria egna kapital, 86 038 tkr, föreslås ingen

överföring till bundna reserver.

Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat

och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och

balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – koncernen.

2005-01-01 2004-01-01

Belopp i tkr Not -2005-12-31 -2004-12-31

Hyresintäkter 348 528 330 407

Entreprenadintäkter 50 776 42 974

Fastighetskostnader -184 418 -160 700

Avskrivning byggnader -26 759 -25 285

Kostnad för produktion entreprenad -48 000 -40 774

Bruttoresultat 140 127 146 622

Fastighetsförsäljning 16 959 11 925

Administrationskostnader -40 027 -34 569

Rörelseresultat 1,3 117 059 123 978

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat från värdepapper och fordringar

som är anläggningstillgångar 6 -4 914 -6 611

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 12 323 3 731

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -78 235 -84 058

Resultat efter fi nansiella poster 46 233 37 040

Skatt på årets resultat 10 -7 426 -10 050

Årets resultat 38 807 26 990

48 49


Balansräkning – koncernen.

Belopp i tkr Not 2005-12-31 2004-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Byggnader och mark 11,12 1 901 854 1 769 329

Inventarier 13 5 586 6 338

Pågående byggnation 14 41 125 47 067

1 948 565 1 822 734

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i intresseföretag 17 349 349

Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 26 687 18 524

Andra långfristiga fordringar 19 6 944 5 347

33 980 24 220

Summa anläggningstillgångar 1 982 545 1 846 954

Omsättningstillgångar

ÅRSREDOVISNING

VARULAGER M M

Byggmaterial 41 57

Värdepapper 3 149 -

Färdiga varor och handelsvaror 465 -

Pågående arbeten för annans räkning 20 13 760 2 489

17 415 2 546

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Kundfordringar 10 010 7 316

Fordringar hos moderföretag 76 603 28 424

Övriga fordringar 15 650 8 322

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 641 5 791

107 904 49 853

Kortfristiga placeringar 21 154 15 565

Kassa och bank 129 440 92 337

Summa omsättningstillgångar 254 913 160 301

Summa tillgångar 2 237 458 2 007 255

ÅRSREDOVISNING Balansräkning – koncernen.

Belopp i tkr Not 2005-12-31 2004-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 22

Bundet eget kapital

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000

Bundna reserver 31 020 25 970

61 020 55 970

Fritt eget kapital

Fria reserver 47 231 34 779

Årets resultat 38 807 26 990

86 038 61 769

147 058 117 739

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 23 42 591 30 061

42 591 30 061

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Lån fastigheter 24, 25 1 811 316 1 683 952

Byggnadskreditiv - 8 576

Övriga skulder 100 359 48 612

1 911 675 1 741 140

KORTFRISTIGA SKULDER

Lån fastigheter 24, 25 12 777 11 320

Checkräkningskredit 24, 25 488 -

Leverantörsskulder 51 360 37 458

Skatteskulder - 6 080

Övriga skulder 13 697 10 862

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 27 57 812 52 595

136 134 118 315

Summa eget kapital och skulder 2 237 458 2 007 255

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen.

Belopp i tkr 2005-12-31 2004-12-31

STÄLLDA SÄKERHETER

För egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 2 163 617 2 081 757

Företagsinteckningar 9 000 9 000

ANSVARSFÖRBINDELSER

Pensionsförpliktelser utöver vad som upptagits

bland skulder eller avsättningar 28 351 279

Borgenförbindelser, övriga 35 000 -

35 351 279

50

51


Kassafl ödesanalys – koncernen.

Belopp i tkr Not 2005-01-01 2004-01-01

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

-2005-12-31 -2004-12-31

Resultat efter fi nansiella poster 46 233 37 040

Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m 1 081 22 554

47 314 59 594

Betald skatt

Kassafl öde från den löpande verksamheten före

-1 049 -13 922

förändringar av rörelsekapital 46 265 45 672

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL

Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -14 869 -808

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -58 051 -7 770

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 11 953 12 339

Kassafl öde från den löpande verksamheten -14 702 49 433

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -168 922 -67 186

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 42 596 23 250

Förändring fi nansiella tillgångar -9 760 14 372

Kassafl öde från investeringsverksamheten -136 086 -29 564

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring lån 172 480 12 844

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 172 480 12 844

Årets kassafl öde 21 692 32 713

Likvida medel vid årets början 107 902 76 913

Kursdifferens i likvida medel - -1 724

Likvida medel vid årets slut 129 594 107 902

Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – koncernen.

ÅRSREDOVISNING

JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M

Avgår resultatandel i intresseföretag - 304

Erhållen utdelning från intresseföretag - 17 381

Av- och nedskrivningar av tillgångar 29 081 27 737

Orealiserade valutakursdifferenser 10 10

Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar -28 000 -10 137

1 091 35 295

LIKVIDA MEDEL

Följande delkomponenter ingår i likvida medel:

Kassa och bank 129 440 92 337

Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 154 15 565

129 594 107 902

ÅRSREDOVISNING Resultaträkning – moderföretaget.

Belopp i tkr Not 2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Hyresintäkter 179 642 166 560

Fastighetskostnader -96 994 -73 171

Avskrivning byggnader -6 093 -5 796

Bruttoresultat 76 555 87 593

Administrations- och marknadsföringskostnader -19 592 -17 488

Rörelseresultat 1,3 56 963 70 105

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat från andelar i kommanditbolag utbetalda

till koncernföretag -6 592 -8 341

Resultat från andelar i koncernföretag 4 - 3 019

Resultat från andelar i intresseföretag 5 17 447 24 971

Resultat från övriga värdepapper och fordringar

som är anläggningstillgångar 6 1 678 1 950

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 11 613 3 055

Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -38 977 -41 454

Resultat efter fi nansiella poster 42 132 53 305

BOKSLUTSDISPOSITIONER

Bokslutsdispositioner, övriga 9 - 2 565

Resultat före skatt 42 132 55 870

Skatt på årets resultat 10 -8 808 -15 105

Årets vinst 33 324 40 765

52

53


Balansräkning – moderföretaget.

Belopp i tkr Not 2005-12-31 2004-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Byggnader och mark 11,12 613 267 568 437

Pågående byggnation 14 21 092 11 425

Inventarier 13 2 602 3 119

636 961 582 981

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag 15 92 771 69 571

Fordringar hos koncernföretag 16 36 000 36 000

Andelar i intresseföretag 17 172 404 164 955

Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 26 635 18 474

Andra långfristiga fordringar 19 6 944 5 347

334 754 294 347

Summa anläggningstillgångar 971 715 877 328

Omsättningstillgångar

ÅRSREDOVISNING

KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Kundfordringar 302 31

Fordringar hos koncernföretag 94 882 51 876

Fordringar hos intresseföretag - 2 002

Skattefordringar 1 374 -

Övriga fordringar 5 783 5 703

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 165 2 179

104 506 61 791

Kortfristiga placeringar 21 150 15 560

Kassa och bank 77 476 64 650

Summa omsättningstillgångar 182 132 142 001

Summa tillgångar 1 153 847 1 019 329

ÅRSREDOVISNING Balansräkning – moderföretaget.

Belopp i tkr Not 2005-12-31 2004-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 22

Bundet eget kapital

Aktiekapital (300 000 aktier) 30 000 30 000

Reservfond 6 000 6 000

36 000 36 000

Fritt eget kapital

Balanserad vinst eller förlust 24 090 12 540

Årets resultat 33 324 40 765

57 414 53 305

93 414 89 305

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 23 31 681 24 867

31 681 24 867

LÅNGFRISTIGA SKULDER

Lån fastigheter 24, 25 930 842 832 682

930 842 832 682

KORTFRISTIGA SKULDER

Lån fastigheter 24, 25 3 700 3 700

Leverantörsskulder 19 853 12 691

Skulder till koncernföretag 44 385 24 118

Skatteskulder - 4 170

Övriga skulder

Upplupna kostnader och

8 941 7 387

förutbetalda intäkter 27 21 031 20 409

97 910 72 475

Summa eget kapital och skulder 1 153 847 1 019 329

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget.

Belopp i tkr 2005-12-31 2004-12-31

STÄLLDA SÄKERHETER

För egna skulder och avsättningar

Fastighetsinteckningar 948 173 898 207

ANSVARSFÖRBINDELSER

Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 28 2 850 10 683

54

55


Kassafl ödesanalys – moderföretaget.

Belopp i tkr Not 2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat efter fi nansiella poster 42 132 53 305

Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet, m m -255 -5 606

41 877 47 699

Betald skatt -66 -13 785

Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 41 811 33 914

KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -43 513 12 595

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -7 082 17 314

Kassafl öde från den löpande verksamheten -8 784 29 195

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -61 172 -11 906

Förändring fi nansiella tillgångar -30 788 6 932

Kassafl öde från investeringsverksamheten -91 960 -4 974

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring lån 98 160 -3 641

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 98 160 -3 641

Årets kassafl öde -2 584 20 580

Likvida medel vid årets början 80 210 61 354

Kursdifferens i likvida medel - -1 724

Likvida medel vid årets slut 77 626 80 210

Tilläggsupplysningar till kassafl ödesanalys – moderföretaget.

ÅRSREDOVISNING

JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M

Resultatandel i intresseföretag -17 447 -24 971

Erhållen utdelning från intresseföretag 10 000 14 724

Anteciperad utdelning från dotterföretag - -2 295

Av- och nedskrivningar av tillgångar 7 192 6 926

Orealiserade valutakursdifferenser - 10

-255 -5 606

LIKVIDA MEDEL

Följande delkomponenter ingår i likvida medel:

Kassa och bank 77 476 64 650

Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel 150 15 560

77 626 80 210

ÅRSREDOVISNING

Allmänna redovisningsprinciper

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen

och Bokföringsnämndens allmänna råd samt i

förekommande fall Redovisningsrådets rekommendationer.

Från och med 2005 redovisar bolaget koncernbidrag och

aktieägartillskott i enlighet med Akutgruppens uttalande.

Värderingsprinciper m m

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden

om inget annat anges nedan.

AVSKRIVNINGAR

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden

minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna

sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och

redovisas som kostnad i resultaträkningen.

AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden

minskat med beräknat restvärde. Avskrivning

sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Koncernen Moderföretaget

Byggnader 100 år 100 år

Inventarier, verktyg och installationer 5 år 5 år

FORDRINGAR

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det

belopp varmed de beräknas infl yta.

FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA

Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats

till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets

rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga

monetära mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet,

där anskaffningskurs används. Kursdifferenser på

rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet,

medan differenser på fi nansiella fordringar och skulder

redovisas bland fi nansiella poster.

VARULAGER

Varulagret, värderat enligt Redovisningsrådets rekommendation

nr 2:02, är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet

och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkuransrisk

beaktats. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först

ut- principen.

56

57

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer.

PÅGÅENDE ARBETEN

Belopp i tkr om inte annat anges.

Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta

av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader

och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till

återståendekostnader för färdigställande.

KORTFRISTIGA PLACERINGAR

Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen

till det lägsta av anskaffningsvärdet och det

verkliga värdet.

SKATT

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. De

förväntade effekterna av temporära skillnader mellan redovisade

och skattemässiga värden på tillgångar och skulder,

har förväntas gälla när de temporära skillnaderna återförs.

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive

uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar

avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag

redovisas endast i den mån det är sannolikt att

dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

INTÄKTER

Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna

utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och vakanta

ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband med slutbesiktning.

LEASING – LEASETAGARE

Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om

redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal

redovisas som operationella i enlighet med dessa regler.

Koncernredovisning

Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets

rekommendation RR 1:00.

DOTTERFÖRETAG

Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller

indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt

har ett bestämmande infl ytande över den driftsmässiga och

fi nansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet

enligt förvärvsmetoden.

INTRESSEFÖRETAG

Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst

20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett

betydande infl ytande över den driftsmässiga och fi nansiella


styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden.

Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna ger

en rättvisande bild av koncernens ställning och status.

Koncernuppgifter

Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB, org nr 556190-8772,

med säte i Göteborg är ett helägt dotterbolag till Ernst

Rosén Förvaltning AB. Ernst Rosén Förvaltning AB, org nr

556380-8327, med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning

för den största koncernen.

NOT 1 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODEN TILL STYRELSE OCH REVISORER

ÅRSREDOVISNING

Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser

11 % av inköpen och 3 % av försäljningen andra företag

inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör.

Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor avser 10 %

av inköpen andra företag inom hela den företagsgrupp som

företaget tillhör.

Medelantalet anställda

2005-01-01 varav 2004-01-01 varav

-2005-12-31 män -2004-12-31 män

MODERFÖRETAGET

Göteborg 28 68 % 28 68 %

Totalt i moderföretaget 28 68 % 28 68 %

DOTTERFÖRETAG

Lerum 54 81 % 54 81 %

Kungsbacka 23 73 % 22 73 %

Totalt i dotterföretag 77 79 % 76 79 %

Koncernen totalt 105 76 % 104 76 %

Redovisning av könsfördelning i företagsledningar

Könsfördelning i företagsledningen 2005-12-31 2004-12-31

Andel män Andel män

MODERFÖRETAGET

Styrelsen 100 % 100 %

Övriga ledande befattningshavare 67 % 67 %

KONCERNEN TOTALT

Styrelsen 100 % 100 %

Övriga ledande befattningshavare 80 % 80 %

ÅRSREDOVISNING

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

2005-01-01 - 2005-12-31 2004-01-01 - 2004-12-31

Löner och Sociala Löner och Sociala

ersättningar kostnader ersättningar kostnader

Moderföretaget 9 523 4 387 8 815 3 844

(varav pensionskostnad) 1 (886) 1 (717)

Dotterföretaget 23 790 9 938 22 840 9 451

(varav pensionskostnad) (2 004) (1 946)

Koncernen totalt 33 313 14 325 31 655 13 295

(varav pensionskostnad) 2 (2 890) 2 (2 663)

1) Av moderföretagets pensionskostnader avser 115 (föregående år 6) gruppen styrelse och VD.

2) Av koncernens pensionskostnader avser 497 (föregående år 441) gruppen styrelse och VD.

Löner och andra ersättningar fördelade mellan

styrelseledamöter m.fl . och övriga anställda

58

59

2005-01-01 - 2005-12-31 2004-01-01 - 2004-12-31

Styrelse Övriga Styrelse Övriga

och VD anställda och VD anställda

MODERFÖRETAGET

Sverige 1 070 8 683 840 7 975

(varav tantiem o dyl) (–) (–) (–) (–)

Sjukfrånvaro

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

MODERFÖRETAGET

Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid

Andel av den totala sjukfrånvaron som avser samman-

1 % 2 %

hängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0 % 0 %

Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori

29 år eller yngre 0 % 0 %

30-49 år 0 % 1 %

50 år eller äldre 1 % 1 %

Arvode och kostnadsersättning till revisorer

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

KONCERN

Revisionsuppdrag 992 970

Andra uppdrag 1 084 853

MODERFÖRETAG

Revisionsuppdrag 405 397

Andra uppdrag 680 453


NOT 2 AVSKRIVNINGAR AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

2005-01-01 2004-01-01

KONCERNEN

Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång

-2005-12-31 -2004-12-31

Byggnader -26 753 -25 229

Inventarier -2 538 -2 505

-29 291 -27 734

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion

Fastighetskostnader -26 759 -25 282

Kostnad för produktion entreprenad -188 -152

Administrationskostnader -2 344 -2 300

-29 291 -27 734

MODERFÖRETAGET

Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång

Byggnader -6 093 -5 796

Inventarier -1 099 -1 130

-7 192 -6 926

Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion

Fastighetskostnader -6 093 -5 796

Administrationskostnader -1 099 -1 130

-7 192 -6 926

NOT 3 LEASINGAVGIFTER AVSEENDE OPERATIONELL LEASING

2005-01-01 2004-01-01

KONCERNEN

Tillgångar som innehas via operationella leasingvatal

-2005-12-31 -2004-12-31

Räkenskapsårets leasingkostnader 1 453 1 640

MODERFÖRETAGET

Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal

Räkenskapsårets leasingkostnader 337 365

NOT 4 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

ÅRSREDOVISNING

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Markgruppen Rosén AB - 35

Fastighetsaktiebolaget Truten - 689

Flodén Fastighets AB, föreslagen utdelning - 2295

ÅRSREDOVISNING

NOT 5 RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Resultatandel KB Aranäs 17 447 25 191

Resultatandel California Rosen, LLC - -220

17 447 24 971

NOT 6 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN

60

61

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 678 1 950

Resultatandel California Rosen, LLC - -220

Resultatandel utbetald till kommanditbolag -6 592 -8 341

-4 914 -6 611

MODERFÖRETAGET

Resultatandel Örgryte Bostadsaktiebolag & Co KB 1 678 1 950

NOT 7 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER

KONCERNEN

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Ränteintäkter 3 099 2 839

Räntebidrag 813 824

Utdelning 344 206

Valutakursvinst 3 227 -2 489

Övrigt 4 840 -138

12 323 3 731

MODERFÖRETAGET

Ränteintäkter 2 988 2 541

Räntebidrag 328 368

Utdelning 344 206

Valutakursvinst 3 227 -

Övrigt 4 726 -60

11 613 3 055


NOT 8 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER

KONCERNEN

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Räntekostnader lån fastigheter -77 443 -84 037

Kursförändringar fi nansiella skulder -13 -2 524

Övrigt -779 2 503

-78 235 -84 058

MODERFÖRETAGET

Räntekostnader lån fastigheter -37 737 -41 356

Kursförändringar fi nansiella skulder - -2 524

Övrigt -1 240 2 426

-38 977 -41 454

NOT 9 BOKSLUTSDISPOSITIONER, ÖVRIGA

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Periodiseringsfond, årets återföring - 2 565

- 2 565

NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

KONCERNEN

ÅRSREDOVISNING

2005-01-01 2004-01-01

-2005-12-31 -2004-12-31

Periodens skattekostnad 5 031 -6 766

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -12 457 -3 284

Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -7 426 -10 050

MODERFÖRETAGET

Periodens skattekostnad -1 994 -12 143

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -6 814 -2 962

Total redovisad skattekostnad i moderföretaget -8 808 -9 725

ÅRSREDOVISNING

NOT 11 BYGGNADER OCH MARK

KONCERN

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

62

63 60 63

2005-12-31 2004-12-31

Vid årets början 2 023 651 1 992 568

Nyanskaffningar 129 322 14 189

Förvärv av dotterföretag - 201

Avyttringar och utrangeringar -12 679 -14 117

Omklassifi ceringar 51 927 30 803

2 192 221 2 023 644

ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Vid årets början -237 400 -212 943

Nyanskaffningar -9 821 -156

Avyttringar och utrangeringar 523 926

Årets avskrivning enligt plan -26 753 -25 229

-273 451 -237 399

ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR

Vid årets början -16 916 -16 930

Avyttringar och utrangeringar - 14

-16 916 -16 916

Redovisat värde vid periodens slut 1 901 854 1 769 329

MODERFÖRETAG

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 678 460 677 848

Nyanskaffningar 60 719 612

739 179 678 460

ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Vid årets början -110 023 -104 227

Förvärv av dotterföretag -9 796 -

Årets avskrivning enligt plan -6 093 -5 796

-125 912 -110 023

Redovisat värde vid periodens slut 613 267 568 437

KONCERN

Taxeringsvärden, byggnader 1 854 511 1 826 023

Taxeringsvärden, mark 736 746 723 848

2 591 257 2 549 871

MODERFÖRETAG

Taxeringsvärden, byggnader 934 805 891 134

Taxeringsvärden, mark 531 296 508 118

1 466 101 1 399 252


NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ÅRSREDOVISNING

Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P

yta lok platser

Göteborg

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB

556190-8772 Lunden 22:15 Ernst Rosén AB Danska Vägen 69/

Liedstrandsgatan 3 Omb 79 7 888 1 247 18 1 126 121 -

556190-8772 Lunden 22:9 Ernst Rosén AB Danska Vägen 73 Omb 74 7 149 998 21 889 109 -

556190-8772 Lunden 25:23 Ernst Rosén AB Danska Vägen 79/

Torkelsgatan 1 Omb 75 7 570 1 131 18 919 212 -

556190-8772 Lunden 25:26 Ernst Rosén AB Pärlstickaregatan 4 Omb 75 4 009 623 12 568 55 -

556190-8772 Lunden 17:27 Ernst Rosén AB Danska Vägen 72 58 7 291 1 078 17 989 89 -

556190-8772 Olskroken 1:17 Ernst Rosén AB Redbergsvägen 22-42/

L:a Redbergsgatan 2 82 150 000 18 961 192 14 523 4 438 173

556190-8772 Bagaregården 5:10 Ernst Rosén AB Kungälvsgatan 4 84 14 660 1 882 28 1 882 - -

556190-8772 Lunden 25:24 Ernst Rosén AB Danska Vägen 77 62 5 339 898 9 684 214 -

556190-8772 Stampen 26:1 Ernst Rosén AB Stampgatan 20 Omb 87 26 800 1 954 - - 1 954 4

556190-8772 Lunden 25:25 Ernst Rosén AB Danska Vägen 75/

Pärlstickaregatan 2 Omb 77 6 834 1 119 17 1 033 86 -

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB

916443-5837 Lunden 17:26 KB Danska Vägen 74 Danska Vägen 74 73 16 384 2 385 31 2 010 375 -

957201-9744 Lunden 17:25,17:23 KB Danska Vägen 76-78 Danska Vägen 76-78 72 40 457 4 968 66 4 095 873 122

916443-5811 Lunden 17:24 KB Danska Vägen 80-82 Danska Vägen 80-82 74 16 022 2 305 35 1 825 480 -

957201-9751 Lunden 17:28 KB St Pauligatan 20-30 S:t Pauligatan 20-30 72 31 503 4 477 78 4 115 362 -

916443-5829 Lunden 17:21 KB DV 86-96, StP 1-16 Danska Vägen 86-96 66 67 200 10 472 49 5 112 5 360 203

916443-5829 Lunden 17:19 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 6-16 65 41 243 6 540 60 5 449 1 091 -

916443-5829 Lunden 16:25 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 1/

Mäster Johansg. 8, 12 72 36 095 6 241 38 3 583 2 658 51

916443-5829 Lunden 16:22 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Pauligatan 3-7 62 34 670 5 205 41 3 501 1 704 104

916443-5829 Lunden 16:20 KB DV 86-96, StP 1-16 S:t Paulgatan 9-11 58 18 915 3 335 25 1 792 1 543 36

916849-3071 Lunden 3:4 KB Platågatan 4 Platågatan 4 63 5 311 717 9 692 25 9

916447-4364 Heden 25:1 KB Engelbrektsg. 63 Engelbrektsgatan 63/

Hedåsgatan 83 31 122 2 930 34 2 625 305 -

916444-7048 Vasastaden 12:4 KB N Fogelbergsg. 4 Nedre Fogelbergsg. 4 81 21 250 2 007 24 1 918 89 21

916443-0911 Vasastaden 12:5 KB N Fogelbergsg. 6 Nedre Fogelbergsg. 6 Omb 82 26 060 2 756 29 2 692 64 -

957202-1641 Vasastaden 22:20 KB K Gustavg. 53-67 Karl Gustavsg. 53-67 71 117 291 11 852 173 10 938 914 107

916442-6745 Annedal 19:16 KB Brunnsgatan 1 Brunnsgatan 1/

Västergatan 11-15/

Övre Husarg. 14-26 74 103 670 11 502 174 10 308 1 194 172

916442-6752 Annedal 19:19 KB Ö Husarg. 14-26 Övre Husarg. 14-26 75 90 033 10 388 140 8 937 1 451 -

916442-2702 Annedal 19:17 KB Västerg. 19-29 Västergatan 19-29 75 71 150 8 845 155 8 519 326 -

957202-0346 Olivedal 5:23 KB Nordostp.41-43 Nordostpassagen 41-43 68 25 796 3 347 48 2 903 444 27

957201-4307 Olivedal 3:25 KB Vegagatan 22-38 Vegagatan 22-38 69 88 840 10 685 114 8 984 1 701 125

957202-1740 Olivedal 27:11 KB Jungmansg. 31-33 Jungmansgatan 31-33 73 60 416 7 692 112 6 292 1 400 101

916831-9805 Lorensberg 10:5 KB V Rydbergsg. 14 Viktor Rydbergsg 14 30 6 991 973 - - 973 -

916831-9771 Lorensberg 11:6 KB V Rydbergsg. 20 Viktor Rydbergsg 20 21 3 643 860 1 860 - -

916443-1919 Krokslätt 43:11 KB Falkenbergsg.14 Falkenbergsgatan 14 77 10 282 1 415 21 1 415 - 19

916831-9797 Krokslätt 82:19 KB Utlandia Utlandagatan 6-8/

Gyllenkrooksgatan 10/

Rudedammsgatan 6 77 175 300 22 651 155 12 563 10 088 191

916848-0904 Torp 24:6 KB Anders Zornsg. 25 Anders Zornsgatan 25 Omb 92 15 427 1 706 29 1 706 - 12

916848-8964 Torp 27:5 KB Anders Zornsg. 36 Anders Zornsgatan 36 Omb 96 12 177 1 400 24 1 372 28 5

916832-4466 Lunden 17:22 KB Danska Vägen 84 Danska Vägen 84 65 29 713 4 269 50 3 564 705 75

916832-4458 Kallebäck 4:5 KB Sättmaskinen Mejerigatan 18-22 63 31 600 6 006 74 6 006 - 75

Totalt Göteborg 1 466 101 187 820 2 121 146 389 41 431 1 632

ÅRSREDOVISNING

Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P

yta lok platser

64

65

Lerum

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB

556321-5762 Lextorp 3:198 Flodén Fastighets AB Ljungvik Monv 11-89 93 15 202 3 105 40 3 105 - 7

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB

916896-7322 Torp 2:9 KB Akropolis i Lerum Göteborgsv 16 80 13 556 2 157 - - 2 157 -

916893-1823 Hallsås 1:5 KB Brobacka i Lerum Brobacken 2 89 19 221 2 455 4 248 2 207 25

916896-8411 Hallsås 1:44 KB Brobacken 10 i Lerum Brobacken 10 84 11 215 1 970 14 928 1 042 -

916832-6172 Rydsberg 8:270 KB Rydsberg 8:251 Lunnagatan 23-47 89 5 666 1 172 13 1 172 - 1

916895-4049 Lerum 4:12 KB Laggarns väg i Lerum Laggarns väg 35 Okänt 740 88 1 88 - -

916897-9871 Ölslanda 10:71 KB Hantverksg i Lerum Hantverksvägen 2 44 1 140 959 - - 959 34

969667-1131 Hallsås 2:261, KB Åsenv 1 i Lerum Åsenvägen 2 87 5 450 1 318 1 85 1 318 13

916896-8429 Hallegården

1:10, 1:22 KB Brännås i Lerum 748 - - - - -

DIREKTÄGD FASTIGHET I NÄÄS FABRIKER AB

556101-8259 Tollered 5:1 Nääs Fabriker AB Tollered 29 27 216 13 000 - - 13 000 -

Totalt Lerum 101 154 26 224 73 5 541 20 683 80

Alingsås

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN FASTIGHETS AB

556321-5762 Norrskenet 21 Flodén Fastighets AB Hallbovägen 7 Omb 86 1 506 340 7 340 - 6

556321-5762 Polstjärnan 3 Flodén Fastighets AB Nordostpassagen 13 Omb 84 1 752 411 7 411 - 4

556321-5762 Kv Kämpen 9 Flodén Fastighets AB Plang 25, Nygatan 21 73 3 822 1 078 8 460 618 4

DIREKTÄGDA FASTIGHETER I FLODÉN BYGGNADS AB

556080-7389 Polstjärnan 2 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 11 Omb 83 1 581 407 8 363 44 3

556080-7389 Polcirkeln 16 Flodén Byggnads AB Nordostpassagen 16 Omb 85 2 107 550 8 528 22 2

556080-7389 Sydpolen 25 Flodén Byggnads AB Hagavägen 18 Omb 86 1 128 257 5 257 - 3

556080-7389 Norrskenet 2 Flodén Byggnads AB Hagavägen 27 Omb 83 1 057 278 5 242 36 3

556080-7389 Norrskenet 4 Flodén Byggnads AB Hagavägen 31 Omb 82 1 370 306 8 306 - 1

556080-7389 Norrskenet 8 Flodén Byggnads AB Hagavägen 39 Omb 85 1 835 469 8 399 70 3

FASTIGHETER ÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE KOMMANDITBOLAG I FLODÉN FASTIGHETS AB

916896-7686 Tjuren 9 KB Ahlströmersgatan 6 Ahlströmerg 6A-B Omb 80 5 341 1 260 13 1 144 116 -

916896-8452 Liljan 4 KB Ö Kyrkog 3 i Alingsås Östra Kyrkog 3 85 7 464 1 619 20 1 464 155 3

916896-8445 Konfektasken 13 KB Sidenv 9A i Alingsås Sidenvägen 9A Okänt 391 589 1 50 539 4

916831-9763 Enigheten 7 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ahlströmerg 5/Kungsg 40-42 Omb 81 11 793 2 208 23 1 465 743 34

916831-9763 Enigheten 8 KB Kungsg 40-42, Alingsås Drottningg 43 82 3 893 802 12 802 - -

916831-9763 Enigheten 9 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8A 82 668 - - - - -

916831-9763 Enigheten 10 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8B 82 668 314 3 314 - -

916831-9763 Enigheten 11 KB Kungsg 40-42, Alingsås Östra Ringgatan 8C 82 668 - - - - -

916831-9763 Enigheten 13 KB Kungsg 40-42, Alingsås Ö Ringg 6/Drottng 41 83 5 580 1 130 16 1 130 - -

969671-1093 Färgaren 11 KB Färgaren 11 i Alingsås Färgaregatan 18 62 18 292 3 805 27 2 388 1 417 15

969673-5423 Gustaf 3 KB Torg 5-9 i Alingsås Ö Kyrkog 6-8, Torgg/

Kungsgatan 14 85 23 694 4 439 42 3 388 1 051 26

2969673-5407 Solen 9 KB Drottng 7-11 i Alingsås Drottninggatan 7-11 79 2 327 556 8 556 - 6

969673-4202 Solen 13 KB Kungsg 10-12 i Alingsås Kungsgatan 10-12 85 13 068 2 600 28 2 283 317 37

969673-4210 Pärlan 11 KB Kungsg 24 i Alingsås Kungsgatan 24 64 8 776 1 468 2 260 1 208 -

969674-3849 Russinet 1 KB Lövskogsg 6-18 i A-ås Lövskogsgatan 6-18 89 9 798 2 188 21 2 188 - -

969674-3831 Pumpan 1 KB Lövskogsg 1-13 i A-ås Lövskogsgatan 1-13 90-91 15 183 3 285 35 2 929 356 -

969673-7106 Kvarnberget 6 KB Kvarnbacken 46 i A-ås Kvarnbacken 46 90 9 209 2 145 24 2 145 - 57

969674-4300 Kvarnberget 7 KB Kvarnbacken 48 i A-ås Kvarnbacken 48 90 9 400 2 801 31 2 801 - -

INDIREKT ÄGD FASTIGHET GENOM VATTUGRÄND AB

556664-8647 Pelikan 5 Vattugränd AB Lilla Torget 3 65 18 552 3 161 11 870 2291 11

Totalt Alingsås 180 923 38 466 381 29 483 8 983 222


Org.nr. Fast.beteckning Ägare Adress Byggår Tax.v Total Ant.lgh Yta lgh Yta Ant.G/P

yta lok platser

Kungsbacka

ÅRSREDOVISNING

FASTIGHETER HÄLFTENÄGDA GENOM FASTIGHETSFÖRVALTANDE ARANÄS KB

969622-1440 Korpen 8 Aranäs KB Guldgubbegatan 5 61 18 819 3 742 51 3 495 247 52

969622-1440 Korpen 9 Aranäs KB Guldgubbegatan 3 63 35 253 6 505 105 6 486 19 67

969622-1440 Korpen 10 Aranäs KB Guldgubbeg 1/Drottng 6 62 25 407 4 793 63 4 476 317 75

969622-1440 Korpen 11 Aranäs KB Drottninggatan 2+4 60 22 089 4 001 67 3 998 3 32

969622-1440 Polstjärnan 1 Aranäs KB Gullregnsvägen 1-47 70 89 271 16 475 225 16 338 137 317

969622-1440 Varla 12:18 Aranäs KB Östanvindsgatan 3-19 71 29 432 5 324 68 5 143 181 100

969622-1440 Varla 12:20 Aranäs KB Östanvindsgatan 21-47 73 46 002 8 435 121 7 994 441 108

969622-1440 Varla 12:62 Aranäs KB Östanvindsgatan 49-61 74 19 756 3 619 48 3 459 160 54

969622-1440 Varla 12:66 Aranäs KB Östanvindsgatan 63-79 81 41 498 6 937 87 6 883 54 56

969622-1440 Facklan 11 Aranäs KB Södra Torgg 13-17/

Östergatan 3-5 04 7 209 1 647 20 1 487 160 18

969622-1440 Kolla 1:31, 33 Aranäs KB Valhallsv 1-12/

Munins väg 19-31 92 51 443 7 170 87 6 948 222 115

969622-1440 Kolla 3:34 Aranäs KB Askvägen 25 02 59 953 6 006 71 4 804 1 202 -

969622-1440 Varla 9:29 Aranäs KB Ivarsgårdsg 1-23,2-50 83 25 882 4 216 58 3 914 302 56

969622-1440 Varla 9:30 Aranäs KB Ivarsgårdsg 25-47,52-94 84 26 637 3 996 56 3 988 8 55

969622-1440 Varla 9:46 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 96-136 86 15 424 2 336 32 2 336 - 37

969622-1440 Varla 9:47 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 137-179 86 25 449 3 914 55 3 914 - 58

969622-1440 Varla 9:31 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 49-91 87 19 451 3 086 44 3 086 - 41

969622-1440 Varla 9:48 Aranäs KB Ivarsgårdsgatan 93-135 87 20 187 3 086 44 3 086 - 52

969622-1440 Varla 9:28 Aranäs KB Bäckmans Gård 2-40 87 23 640 3 559 50 3 559 - 62

969622-1440 Varla 9:49 Aranäs KB Bäckmans Gård 42-64 87 19 451 2 969 42 2 969 - 37

969622-1440 Varla 9:39, 40, 50 Aranäs KB Bäckmans

Gård 80-116,120-132 88-89 43 045 6 418 87 6 354 64 141

969622-1440 Varla 9:52 Aranäs KB Nydalsgatan 1-12/

Boplatsgatan 1-5 91 31 423 5 038 50 5 038 - 71

969622-1440 Varla 9:53 Aranäs KB Boplatsgatan 15-18/

Smeagatan 1-3, 92 34 938 5 402 54 5 402 - 62

969622-1440 Varla 12:32 Aranäs KB Stormgatan 4-38 74 55 675 10 200 138 9 799 401 188

969622-1440 Varla 12:33 Aranäs KB Stormgatan 40-72 77 60 036 10 917 133 10 616 301 71

969622-1440 Södercentrum 1 Aranäs KB Nygatan 10 78 26 308 4 917 - - 4 917 -

969622-1440 Facklan 10 Aranäs KB N:a Torgg 8-12, Österg 7 Omb -04 komm. 2 768 - - 2 768 -

969622-1440 Hamnen 3 Aranäs KB Nygatan 2 80 2 863 500 - - 500 -

969622-1440 Hamnen 5 Aranäs KB Hamntorget 1 91 4 699 717 - - 717 8

969622-1440 Söderbro 11 Aranäs KB Södra Torggatan 16-18/

Kyrkogatan 6 76 43 000 7 353 - - 7 353 6

969622-1440 S:ta Gertrud 8 Aranäs KB Storg 33-35, Vallg 1-3 68 41 611 8 376 46 2 231 6 145 66

969622-1440 Alania 11 Aranäs KB Storg 31, Vallg 6 37 7 708 1 625 9 629 996 -

969622-1440 Varla 9:32 Aranäs KB Bäckmans Gård 68-76 88 vård 1 133 - - 1 133 -

969622-1440 Varla 9:44 Aranäs KB Teknikgatan 2-10 86 18 200 3 438 - - 3 438 -

969622-1440 Varla 9:45 Aranäs KB Teknikgatan 12-20 90 24 400 4 135 - - 4 135 -

969622-1440 Varla 8:16 Aranäs KB Kabelgatan 11 74 1 917 1 107 - - 1 107 -

969622-1440 Kungsbacka 4:71 Aranäs KB Lantmannagatan 5 05 23 200 3 739 - - 3 739 -

969622-1440 Valand 4 Aranäs KB Borgmästaregatan 8 99 8 949 2 309 - - 2 309 -

969622-1440 Kungsbacka 2:1 Aranäs KB Borgmästaregatan 5 73/84/02 408 924 34 094 - - 34 094 2

Totalt Kungsbacka 1 459 149 216 002 1 911 138 432 77 570 2 007

Totalt koncernen inklusive 50% av Aranäs KB:s fastighetsbestånd 2 476 753 360 511 3 531 250 629 109 882 2 938

ÅRSREDOVISNING

NOT 13 INVENTARIER

KONCERN

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

66 67

2005-12-31 2004-12-31

Vid årets början 21 519 20 249

Nyanskaffningar 2 342 2 893

Avyttringar och utrangeringar -1 096 -1 622

22 765 21 520

ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Vid årets början -15 182 -13 847

Avyttringar och utrangeringar 541 1 170

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -2 538 -2 505

-17 179 -15 182

Redovisat värde vid periodens slut 5 586 6 338

MODERFÖRETAG

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 11 120 9 693

Nyanskaffningar 898 1 705

Avyttringar och utrangeringar -769 -278

11 249 11 120

ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Vid årets början -8 001 -6 982

Avyttringar och utrangeringar 454 111

Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1 099 -1 130

-8 646 -8 001

Redovisat värde vid periodens slut 2 602 3 119

NOT 14 PÅGÅENDE BYGGNATION

KONCERN

2005-12-31 2004-12-31

Vid årets början 47 067 27 301

Omklassifi ceringar 74 190 -39 393

Investeringar -80 132 59 159

Redovisat värde vid periodens slut 41 125 47 067

MODERFÖRETAG

Vid årets början 11 425 16 669

Omklassifi ceringar -7 486 -769

Investeringar 17 153 10 525

Redovisat värde vid periodens slut 21 092 11 425


NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

2005-12-31 2004-12-31

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 88 981 59 499

Inköp - 7 622

Aktieägartillskott 23 200 21 860

112 181 88 981

ACKUMULERADE NEDSKRIVNINGAR

Vid årets början -19 410 -19 230

Årets nedskrivningar - -180

-19 410 -19 410

Redovisat värde vid periodens slut 92 771 69 571

Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag

ÅRSREDOVISNING

2005-12-31 2004-12-31

Antal Andel Redovisat Redovisat

Dotterföretag/Org nr/Säte andelar i % värde värde

Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum 5 000 100,0 11 000 11 000

Flodén Fastighets AB, 556321-5762, Lerum 5 000 100,0 24 769 24 769

Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Lerum 4 000 100,0 25 860 25 860

Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Lerum 1 000 100,0 100 100

Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg 100 100,0 3 220 120

Ernst Rosén Byggnads AB, 556336-1053, Göteborg 1 000 100,0 100 100

Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg 1 200 100,0 122 122

Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg 1 200 100,0 7 500 7500

Ernst Rosén Värdepapper AB, 556692-0806, Göteborg 1 000 100,0 20 100 -

92 771 69 571

NOT 16 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG

2005-12-31 2004-12-31

MODERFÖRETAGET

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 36 000 36 000

Redovisat värde vid periodens slut 36 000 36 000

ÅRSREDOVISNING

NOT 17 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

68

69

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 349 17 951

Årets andel i intresseföretags resultat - -304

Årets utdelning - -17 381

Årets valutakursdifferenser - 83

Redovisat värde vid periodens slut 349 349

MODERFÖRETAGET

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 164 955 167 368

Årets andel i intresseföretags resultat 17 449 24 887

Årets utdelning -10 000 -27 383

Årets valutakursdifferenser - -83

Redovisat värde vid periodens slut 172 404 164 955

Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag

Kapitalandelens 2005-12-31

Andelar/antal värde i Redovisat

Intresseföretag/Org nr/Säte i % koncernen värde hos moderföretag

Direkt ägda

Aranäs AB, 556533-7176, Kungsbacka 50,0 - 75 000

Aranäs KB, 969622-1440, Kungsbacka 50,0 - 109 555

Seths Kabel-TV Byggarna i Lunden AB, 556409-7078, Göteborg 25,0 349 348

NOT 18 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV

349 172 404

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 18 524 15 560

Tillkommande tillgångar 8 163 2 964

Redovisat värde vid årets slut 26 687 18 524

MODERFÖRETAGET

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 18 474 15 510

Tillkommande tillgångar 8 161 2 964

Redovisat värde vid årets slut 26 635 18 474

Innehavet avser onoterade andelar.


NOT 19 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 5 347 208

Tillkommande fordringar 1 597 5 347

Reglerade fordringar - -208

Redovisat värde vid årets slut 6 944 5 347

MODERFÖRETAGET

ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN

Vid årets början 5 347 208

Tillkommande fordringar 1 597 5 347

Reglerade fordringar - -208

Redovisat värde vid periodens slut 6 944 5 347

NOT 20 PÅGÅENDE ARBETE FÖR ANNANS RÄKNING

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

Nedlagda utgifter på entreprenader 57 300 18 033

Avgår: Delfakturering på entreprenader -43 540 -15 544

13 760 2 489

NOT 21 KORTFRISTIGA PLACERINGAR

KONCERN

2005-12-31 2004-12-31

Specifi kation av Börsvärde Redovisat Börsvärde Redovisat

värdepapper eller motsv värde eller motsv värde

Noterade andelar - - 15 410 15 410

Övrigt 150 154 150 155

150 154 15 560 15 565

MODERFÖRETAG

ÅRSREDOVISNING

Noterade andelar - - 15 410 15 410

Övrigt 150 150 150 150

150 150 15 560 15 560

ÅRSREDOVISNING

NOT 22 EGET KAPITAL

Aktie- Bundna Fritt eget

kapital reserver kapital

KONCERNEN

Vid årets början 30 000 25 970 61 769

Årets resultat - - 38 807

Utdelning - - -10 000

Omstrukturering - - 512

Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 5 050 -5 050

Vid årets slut 30 000 31 020 86 038

MODERFÖRETAGET

Vid årets början 30 000 6 000 53 305

Årets resultat 33 324

Utdelning -10 000

Koncernbidrag -26 686

Skatteeffekt på koncernbidrag 7 472

Vid årets slut 30 000 6 000 57 414

NOT 23 AVSÄTTNINGAR FÖR UPPSKJUTEN SKATT

Uppskjuten Uppskjuten

KONCERN -2005-12-31 skattefordran skatteskuld Netto

Byggnader och mark - 42 591 -42 591

- 42 591 -42 591

KONCERN -2004-12-31

Byggnader och mark - 30 061 -30 061

- 30 061 -30 061

MODERFÖRETAGET -2005-12-31

Byggnader och mark - 31 681 -31 681

- 31 681 -31 681

MODERFÖRETAGET -2004 -12-31

Byggnader och mark - 24 867 -24 867

- 24 867 -24 867

70

71


NOT 24 LÅN FASTIGHETER OCH BYGGNADSKREDITIV

KONCERN

2005-12-31 2004-12-31

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 54 449 46 650

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1 857 226 1 694 490

1 911 675 1 741 140

MODERFÖRETAGET

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 14 800 14 800

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 916 042 817 882

930 842 832 682

Fastighetslån har upptagits till sedvanliga och marknadsmässiga fi nansieringsvillkor i enlighet med av styrelsen fastlagda

fi nanspolicy. Finanspolicyn innebär att lånen löper med varierande amorterings- och bindningstid.

NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR SKULDER TILL KREDITINSTITUT

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

Fastighetsinteckningar 2 163 617 2 081 757

Företagsinteckningar 9 000 9 000

2 172 617 2 090 757

MODERFÖRETAG

Fastighetsinteckningar 948 173 898 207

NOT 26 CHECKRÄKNINGSKREDIT

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

Beviljad kreditlimit 16 000 16 000

Outnyttjad del -15 512 -16 000

Utnyttjat kreditbelopp 488 -

MODERFÖRETAG

Beviljad kreditlimit 1 000 1 000

Outnyttjad del -1 000 -1 000

Utnyttjat kreditbelopp - -

Säkerheter redovisas i not 25 ’Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut’.

ÅRSREDOVISNING

ÅRSREDOVISNING

NOT 27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

2005-12-31 2004-12-31

KONCERN

Förutbetalda hyresintäkter 32 629 30 961

Upplupna personalkostnader 7 431 7 200

Upplupna räntekostnader 4 813 6 582

Övriga poster 12 939 7 852

57 812 52 595

MODERFÖRETAG

Förutbetalda hyresintäkter 14 814 13 503

Upplupna personalkostnader 1 687 1 504

Upplupna räntekostnader 2 615 3 872

Övriga poster 1 915 1 530

21 031 20 409

NOT 28 ANSVARSFÖRBINDELSER

Moderföretaget har ställt borgensförbindelser för koncernföretags räkning,

vilka emellertid ryms inom ramen för av dotterföretagen lämnade pantbrev.

Göteborg 2006-05-08

Benny Rosén Willi Persson

Ordförande

Reine Rosén

Verkställande direktör

Min revisionsberättelse har lämnats 2006-05-08

Bertil Jönsson

Auktoriserad revisor

72

73


Till bolagsstämman i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB

Org nr 556190-8772

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen

samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Byggnadsfi rman

Ernst Rosen AB för år 2005. Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen

tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen

och förvaltningen på grundval av min revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär

att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut

säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte

innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av

underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och

verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de

upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den

samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som

underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut,

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag

har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören

på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen

eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina

uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens

resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen

är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens

övriga delar.

Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen

för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg 2006-05-08

Bertil Jönsson

Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

FÖRETAGSLEDNING Balansräkning - moderföretaget

Företagsledning

Företagsledningen i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB.

Fr v Willi Persson, Thomas Lundh, Benny Rosén, Reine Rosén och Birgitta Hanning.

Willi Persson

Bankdirektör, Senior Adviser, Credit Suisse, styrelseledamot

i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan 1984.

Övriga uppdrag:

Styrelseordförande i: Elanders Fritid AB, Elanders Invest AB,

West Cap Förvaltning AB och West Cap AB.

Styrelseledamot i: Confi dence International AB (publ.), Entry

Systems Sweden AB, Entry Event AB, Byggnads AB Husaren,

Lifco AB (ingår i Bennetsfären) och Stonewall AB.

Benny Rosén

Byggmästare, verkställande direktör 1984-1994. Styrelsens

ordförande 1994-2006. Styrelseledamot i Byggnadsfi rman

Ernst Rosén AB sedan 1984.

Övriga uppdrag:

Hedersordförande i Örgryte IS.

74

75

Reine Rosén

Byggnadsingenjör, styrelseledamot sedan 1984, verkställande

direktör sedan 1994. Tillträder som styrelseordförande

i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 8 maj

2006.

Birgitta Hanning

Civilekonom, koncerncontroller sedan 1994.

Thomas Lundh

Civilekonom, fastighetsjurist, ekonomichef 1988-1993,

fastighetschef sedan 1994. Tillträder som verkställande

direktör i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB 8 maj 2006.

Övriga uppdrag:

Styrelseledamot i Boplats Göteborg AB. Styrelseledamot

i Göteborgs fastighetsägarförening, distrikt öst.


1

2

3

4

5

6

Våra fastigheter i Göteborg

Rosénkoncernen äger och förvaltar

centrala fastigheter i Göteborg,

Lerum, Alingsås och Kungsbacka.

Såväl lägenheter som kommersiella

lokaler fi nns under vårt tak.

Totalt över 360 000 kvm. Här kan

du se hur fastigheterna i Göteborg

ser ut och var de ligger. Dessutom

visar vi ett urval av fastighetsbeståndet

utanför Göteborg.

Danska vägen 69/

Liedstrandsgatan 3

Danska vägen 73

Danska vägen 75/

Pärlstickaregatan 2

Danska vägen 79/Torkelsgatan 1

Pärlstickaregatan 4

Danska vägen 72

7

Danska vägen 74

8

Danska vägen 76–78

9

Danska vägen 80–82

10

Danska vägen 84

11

Sankt Pauligatan 20–30

12

Danska vägen 86–96

13

Sankt Pauligatan 6–16

14

Sankt Pauligatan 1/

Mäster Johansgatan 8, 12

76

15

Sankt Pauligatan 3–7

16

30

Göteborg

28

29

Sankt Pauligatan 9–11

26

27

25

22

17

Redbergsvägen 22–42/

Lilla Redbergsgatan 2

18

23

24

Kungälvsgatan 4

32 33

31

21

19

Platågatan 4

20

35

Danska vägen 77

34

17

21

14 13

15

12

10

16

11 9

4 20

5

8

3

7

6

1

2

19

18

Engelbrektsgatan 63

38

22

36

37

Nedre Fogelbergsgatan 4

23

Nedre Fogelbergsgatan 6

24

Karl Gustavsgatan 53–67

25

Brunnsgatan 1/Västergatan 11–15/

Övre Husargatan 6–12

26

Övre Husargatan 14–26

27

Västergatan 19–29

28

Nordostpassagen 41–43

29

Vegagatan 22–38

30

Jungmansgatan 31–33

31

Stampgatan 20

32

Viktor Rydbergsgatan 14

33

Viktor Rydbergsgatan 20

34

Falkenbergsgatan 14

35

Utlandsgatan 6–8/Gyllenkroksgatan 10/

Rudedammsgatan 6

36

Anders Zornsgatan 25

37

Anders Zornsgatan 36

38

Mejerigatan 18–22


Våra fastigheter i Alingsås

1 Ahlströmerg 6A-B Alingsås

2 Drottninggatan 43 Alingsås 39

3 Ahlströmerg 5, Kungsg 40-42 Alingsås

4 Östra Ringgatan 8A Alingsås

5 Östra Ringgatan 8B Alingsås

6 Östra Ringgatan 8C Alingsås

7 Ö Ringg 6/Drottng 41 Alingsås

8 Plang 25, Nygatan 21 Alingsås

9 Färgaregatan 18 Alingsås

10 Lilla Torget 3 Alingsås

11 Kungsg 10-12 Alingsås

12 Kungsg 24 Alingsås

13 Ö Kyrkog 6-8,Torgg, Kungsg 14 Alingsås

14 Östra Kyrkog 3 Alingsås

15 Drottningg 7-11 Alingsås

16 Lövskogsgatan 6-18 Alingsås

17 Lövskogsgatan 1-13 Alingsås

18 Sidenvägen 9 Alingsås

19 Nordostpassagen 16 Alingsås

20 Nordostpassagen 11 Alingsås

21 Nordostpassagen 13

22 Hallbov 7

23 Hagavägen 39

24 Hagavägen 31

Alingsås

25 Hagavägen 18

26 Hagavägen 27 Lerum Alingsås

27 Kvarnbacken 46 Alingsås

28 Kvarnbacken 48 Alingsås

Våra fastigheter i Lerum

1 Göteborgsv 16 Lerum

2 Brobacken 2 Lerum

3 Brobacken 10 Lerum

4 Åsenv 2, Stämånav. Lerum

5 Lunnag Lerum

6 Hantverksv 2 Lerum

7 Ljungvik Monv 11-89 Gråbo

Våra hälftenägda fastigheter i Kungsbacka

1 Drottninggatan 2+4

2 Guldgubbegatan 1/

Drottninggatan 6

3 Guldgubbegatan 3

4 Guldgubbegatan 5

5 Stormgatan 40-72

6 Stormgatan 4-38

7 Bäckmans Gård 80-116,

120-132

8 Bäckmans Gård 68-76

9 Bäckmans Gård 42-64

10 Bäckmans Gård 2-40

11 Nydalsgatan 1-12/

Boplatsgatan 1-5

12 Boplatsg 15-18, Smeag 1-3,

13 Dragstedtsg 1-4,6-12

14 Ivarsgårdsgatan 137-179

15 Ivarsgårdsgatan 93-135

16 Ivarsgårdsgatan 49-91

17 Ivarsgårdsgatan 96-136

18 Ivarsgårdsgatan 25-47,52-94

19 Ivarsgårdsgatan 1-23,2-50

20 Kabelgatan 11

21 Teknikgatan 2-10

22 Teknikgatan 12-20

23 Östanvindsgatan 3-19

24 Östanvindsgatan 21-47

25 Östanvindsgatan 49-61

26 Östanvindsgatan 63-79

27 Borgmästaregatan 5

28 Borgmästaregatan 8

70

40

41 42

69

68

Kungsbacka

67 66

43

48

49

44 45

46

47

51

50

52 53

54

55 56 57 58

64 63

59

62 61 60

72

75

76 77

74

73

79

80

78

81

82

83

84 85

86 87 88 89 90

91

92

93

98

99

100 101

107 108

95

94

71

96 97

102

103

104

105

106

Alingsås

65

109

29 Storgatan 31, Vallgatan 6

30 Storgatan 33-35, Vallgatan 1-3

31 Norra Torggatan 8-12,

Östergatan 7

32 Södra Torggatan 13-17,

Östergatan 3-5

33 Södra Torggatan 16-18,

Kyrkogatan 6

34 Hamntorget 1

35 Nygatan 2

36 Nygatan 10

37 Lantmannagatan

38 Gullregnsvägen 1-47

39 Valhallsvägen 1-12/

Munins väg 19-31

40 Askvägen 25

10

Lilla torget, Alingsås

8

Saga, Alingsås

2

Brobacken, Lerum

4

Åsensvägen 2, Lerum

27

Kungsmässan, Kungsbacka

33

Filmhuset Facklan, Kungsbacka


BOX 164, 443 24 LERUM

BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23

TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51

WWW.FLODEN.SE

BOX 164, 443 24 LERUM

BESÖKSADRESS: GÖTEBORGSVÄGEN 23

TELEFON: 0302-52 05 50. FAX: 0302-52 05 51

WWW.FLODEN.SE

NÄÄS FABRIKER AB

FACK 5000, 448 51 TOLLERED

TELEFON: 031-755 65 00. FAX: 031-755 65 10

WWW.NAASFABRIKER.SE

BOX 10333, 434 24 KUNGSBACKA

BESÖKSADRESS: BORGMÄSTAREGATAN 5

TELEFON: 0300-512 00. FAX: 0300-707 94

WWW.ARANAS.SE


BOX 135, 401 22 GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: 031-80 60 80. FAX: 031-15 31 15. WWW.ERNSTROSEN.SE

More magazines by this user
Similar magazines