ÅrSrEdoviSning 2010 - Bostadsrätterna

bostadsratterna.se

ÅrSrEdoviSning 2010 - Bostadsrätterna

Årsredovisning 2010

90 år med bostadsorganisationen SBC


Innehållsförteckning

Vd har ordet..........................................3

SBCs bostadsrättsår i korthet.................5

SBC 90 år, historik 1921 – 2011

Pionjärer för samverkan.........................6

Rekordåren............................................7

Krigs- och kristidsregleringar..................8

Bostadsbristen består.............................9

Miljonprogram och nya tjänster...........10

SBC blir en nationell organisation.........11

Bostadspolitiska insatser.......................12

Krisår och protest

mot fastighetsskatten..........................13

Bostadsrättens årtionde.......................14

SBC under 2011

Om SBC får bestämma.........................16

Bostadsmarknaden idag

och i morgon.......................................18

Vem vågar köpa nyproducerat............20

Ombildning löser upprustningsproblem

i miljonprogrammet...............22

Insatshöjning.......................................24

På utbildning hos SBC..........................24

Årsredovisning

Förvaltningsberättelse..........................26

Resultaträkning....................................27

Balansräkning......................................28

Tilläggsupplysningar och noter.............30

Revisionsberättelse...............................33

SBCs styrelse........................................34

Under 2010 har...

... vi haft 6 046 medlemsföreningar

... vi svarat på 12 064 samtal i vår

styrelserådgivning samt ytterligare

10 320 samtal om allmänna frågor

... vi genomfört 95 utbildningstillfällen

med sammanlagt 4 398 deltagare

... 40 ärenden varit uppe i Bostadsrättsnämnden.

Årsredovisning 2010 SBC Ek för. Produktion: InfoMera IMR AB. Foto: Erja Lempinen, Per Aronsson m fl där inget annat anges.

Omslagsfoto: Erja Lempinen. Tryck: Responstryck, Borås, maj 2011.


Vd har ordet

En majkväll år 1921 samlades ett

trettiotal bostadsföreningar för att skapa

det som idag är Sveriges första och största

branschorganisation för bostadsrättsföreningar.

Idag är det en pigg nittioåring

som lägger fram årsredovisningen för

verksamhetsåret 2010.

Vårt 90-årsjubileum ger oss anledning

att blicka tillbaka på åren som gått men

också att lyfta fram några av de frågor

som idag känns mest aktuella. Det är

slående hur lika dessa är de frågor som

motiverade grundandet av SBC.


Bostadsfrågorna i

Sverige tycks alltid

vara aktuella. Den

som följer de senaste

årtiondenas bostadsdebatt

kan lätt

konstatera att det

inte är mycket som

Opinionsbildning gentemot landets

beslutsfattare var och är en av organisa-

ändrats.

tionens allra viktigaste uppgifter.

Föreningarnas behov av råd minskar inte

Göran Olsson, vd.

heller. Är det något som förändrats

under dessa nittio år är det bostadsrättens

roll och ställning i samhället.

Bostadsföreningarna var, trots allt, en

relativt marginell företeelse särskilt

under de tidsperioder då priserna var

personer och föreningar. Här finns

Det som kanske gör SBC unikt som

reglerade. Idag har bostadsrätten vuxit

grogrunden till varför SBC har vuxit till

bostadsrättsorganisation är att vi tar

fram till den mest attraktiva formen av

vad vi är idag.

rådgivningen till styrelsen på största

boende, åtminstone i flerfamiljshus. När

Idag finns goda skäl till påståendet att

allvar. Alla medarbetare är på heltid

det byggs nytt handlar det i nio fall av

SBC behövs mer än någonsin. Både

engagerade i att ge råd och stöd till

tio om nya bostadsrätter.

antalet föreningar och samhällets krav

medlemmarna i direkt kontakt, i telefon

på dessa pekar på att det behövs en röst

och via e-post. Hos de flesta organisa-

”Att sitta i styrelsen” är idag

för dem som vill bo i bostadsrätt.

tioner som finns i vår omvärld sköts

närmast synonymt med engagemang i en

denna rådgivning med vänsterhanden.

bostadsrättsförening – att dessa numera

Information, utbildning och

Där är det konsulter som egentligen ska

utgör landets kanske viktigaste demokrati-

personlig rådgivning är själva

sälja och debitera sin tid som också ska

skola är knappast en överdrift. I landets

livsnerven i verksamheten. De ger

sköta rådgivningen. Hos SBC är rådgiv-

cirka tjugotusen bostadsrättsföreningar

styrelsemedlemmarna inspiration, stöd

ning en huvudverksamhet som inte styrs

har vi sannolikt ungefär hundratusen

och återkoppling. Hjulen behöver inte

av andra intressen än medlemsnytta.

styrelseledamöter – lika många som

uppfinnas på nytt, kunskap och erfaren-

Under 2010 fick vi cirka tolvtusen

invånarantalet i en större stad.

het gör att livet i bostadsrättsföreningen

samtal till rådgivningen och mätningar

Föreningarna är en del i samhället och

underlättas.

visar att åttio procent av alla medlems-

lever med samma problem som vi i

Medlemsservicen återför också viktig

föreningar har kontaktat oss minst en

allmänhet gör. Tiden räcker inte till för

kunskap om vilka frågeställningar som

gång om året.

att göra allt vad vi vill. Helst är det

rör sig i föreningarna. Det ger SBC

Utbildningsverksamheten innehåller

också ”någon annan” som ska göra det

trovärdighet att kunna ge en korrekt

viktiga möten. När vi summerar de

vi beslutar. Dessutom ökar kraven från

omgivningen på oss både som privat-

beskrivning av föreningarnas vardag för

media och beslutsfattare.

senaste åren kan vi konstatera att

tusentals styrelseledamöter har deltagit

>>>

3


i våra kurser. Bara för det senaste året kan

vi räkna ihop femtusen deltagare – en

imponerande siffra. Det är för en styrelse

ett enklare beslut att skicka ledamöter till

utbildning om det inte kostar något extra.

Gemensamma inköp av kol och koks

stod tidigt på våra grundares dagordning.

Dagens verksamhet inom detta område

kallar vi medlemsförmåner. Idag är det i

stället försäkringar, tvättstugeutrustning,

bredbandsanslutning, säkerhetsdörrar

och annat man kan köpa billigare tack

vare ett medlemskap i SBC.

Bostadsfrågorna i Sverige tycks

alltid vara aktuella. Den som följer de

senaste årtiondenas bostadsdebatt kan

lätt konstatera att det inte är mycket som

ändrats. Undanröjande av bostadsbrist

och byggande av billiga lägenheter är

önskemål som aldrig kommer att gå i

uppfyllelse. Nytt kommer alltid att vara

dyrt, begagnade lägenheter är mindre

kostsamma. Skattefrågorna kommer

alltid att vara aktuella ända tills den sista

bostadsskatten är bortmonterad.

Under 1980-talet såg vi flera försök att

förhindra det som vi dag tycker är

självklart; Att kunna köpa och sälja våra

bostadsrätter. Vi befinner oss i dag långt

ifrån visionerna när den första bostadsrättslagen

kom 1930. Förmynderisynen

och regleringarna den tiden präglades av

är sedan länge borta.

Tidigare ansåg man att det inte var tilllåtet

att flytta ner en innerdörr i källaren

utan att fråga styrelsen. I dag kan vi

flytta badrummet till köket och köket till

badrummet för att individualisera vår

bostad. Reglerna har anpassats till

dagens värderingar.

Det är inte ofta nya boendeformer

ser dagens ljus. Bostadsföreningarna

ersattes av bostadsrättsföreningar 1930,

därefter har det tillkommit kooperativ

hyresrätt och ägarlägenheter.

Kooperativ hyresrätt är av naturliga

skäl ingen succé och kommer aldrig att

bli. Även om ägarlägenheter hittills heller

inte blivit någon framgång så tror jag

ändå att dessa så småningom kommer

att finna sina intressenter. Skillnaderna är

inte stora jämfört med bostadsrätt utan

det är två olika metoder att hålla ihop

administrationen av ett hus. Man kan

möjligen säga att bostadsrätter mer är till

för den som är engagerad i sitt boende

och som vill veta vem man möter på

morgonen i trappan medan ägarlägenheter

lämpar sig mer för den som inte vill

engagera sig alls utan helst ser att all

förvaltning läggs ut.

Dagens boendebeskattning ser betydligt

bättre ut än tidigare. Borta är dubbelbeskattningen

och fastighetsskatten har

fått en mer rimlig utformning. Alla

fastighetsägare fick nytta av ändringarna

men det var bostadsrättshavare och

villaägare som fick betala reformen

genom en skärpt ”reavinstbeskattning”

och sämre villkor för uppskov. Detta

gillar vi givetvis inte. Det är svårt att

göra prognoser men eftersom idéer

tenderar att återkomma kommer SBC

med säkerhet att även i framtiden få slåss

mot den lockelse som finns i att beskatta

boendet och tron att nya bostäder kan

fås fram genom olika regleringar.

Göran Olsson

4


SBCs bostadsrättsår i korthet

FÖRSTA GÅNGEN I ALMEDALEN,

POLITIKERVECKAN I VISBY

För första gången medverkade SBC under

politikerveckan i Almedalen med ett eget

seminarium som handlade om SBCs

lösning på problemen med miljonprogrammen

och upprustningsbehovet. Lägg

de dyra och stora lösningarna åt sidan

och låt i stället hyresgästerna ta över.

BOSTADSRÄTTSREGISTER

Frågan om bostadsrättsregister har fortsatt

att diskuteras under 2010. Åsikterna

är många om behovet av ett register

eftersom dagens system ändå fungerar bra

och till en låg kostnad. Dessutom lägger

många föreningar skötseln av pantregistreringen

på förvaltare. Samtidigt ökar

krediterna och kraven på en korrekt

hantering. SBC uppvaktade statssekreteraren

på justitiedepartementet tillsammans

med övriga bostadsrätts- och

mäklarorganisationer om detta. Men

frågan synes vilande. Inget arbete läggs

ner på att ta fram ett register över

pantsättningar – ett nytt statligt register

står inte högt på prioriteringslistan.

OMBILDNINGSDEBATTEN

Ombildningsdebatten har fortsatt under

året. Motståndet har skärpts då Hyresgästföreningen

backat upp hyresgäster för

att klandra beslut om köp. Hyresgästföreningen

använder sin ekonomiska överlägsenhet

och försöker processa sönder

ombildningen då man inte lyckats hindra

den på annat sätt. Det är ett mycket

effektivt sätt att stoppa en ombildning

eftersom man inte kan tillträda eller

belåna fastigheten.

NY RÖST FÖR

OMBILDNINGSKONSULTER

Ett svar på all debatt om ombildning har

varit att ett antal ombildare gått samman

och bildat en intresseorganisation för

ombildare. Det är en klok åtgärd eftersom

man på det viset kan ge sig in i debatten.

SBC som inte aktivt arbetar i enskilda

föreningar har avstått från att gå med i

den organisationen.

POSTEN PRESSAR OM

FASTIGHETSBOXAR

Posten och Forum för fastighetsboxar

fortsätter pressa bostadsrättsföreningar

att stänga brevinkasten och istället

installera centrala fastighetsboxar. Många

gånger tar de till hot om stoppad postutdelning

till huset. Reglerna som styr

inom detta område är oklara, men regeringen

har deklarerat att det är frivillighet

som ska gälla. Det budskapet har dock

inte nått fram till postoperatörerna.

LÅNETAK

Finansinspektionen kallade under året till

sig olika intressenter för att höra synpunkter

på de tankar inspektionen hade

om att begränsa kreditgivningen med

bostaden som säkerhet. Det ursprungliga

förslaget att begränsa krediterna till

sjuttiofem procent av det lägsta av

marknadsvärdet och köpeskillingen skulle

effektivt sätta stopp för all ombildning.

Detta ändrades efter överläggningarna till

sjuttiofem procent av ett tänkt marknadsvärde

– SBCs argument köptes. Men

tyvärr slår denna reglering hårt mot dem

som är nya på bostadsmarknaden.

BYGGANDET TAR FART

2010 var ett år då bostadsmarknaden åter

reste sig och byggandet av nya bostadsrätter

tog ordentlig fart efter nedgången

några år tidigare. Baksidan av detta är

byggbranschens nonchalans av kunderna;

köparna och föreningarna. Det är bra att

många vill bygga nya bostadsrätter och

tycker att det är lönsamt. Det är också

bra att andra än de stora byggarna vill

delta eftersom det då kan tillföras nya

idéer. Med det är inte bra att så många

försöker hitta genvägar för att smita förbi

det konsumentskydd som finns.

ÅLDERSDISKRIMINERING

Starka reaktioner från seniorföreningar

blev resultatet över ett betänkande från

diskrimineringsutredningen ”Ett utvidgat

skydd mot åldersdiskriminering”.

Utredningen ansåg att de stadgebestämmelser

med ålderskrav som begränsar

möjligheten att bli medlem är diskriminerande.

Men utan ålderskrav blir det inget

kvar av seniorföreningarna!

BYGGPRODUKTIONEN SÅLD

Det bolag som SBC haft avtal med om att

förverkliga bosparandet genom utveckling

av bostadsprojekt har avvecklat denna

verksamhet och i stället träffat avtal med

JM om bostadsutveckling av dels

befintliga projekt men också om att ta

fram nya.

MISSGYNNANDE AV HYRESRÄTTEN

Under 2010 har det gått att se allt mer av

en ohelig allians av företrädare för

fastighetsägare, kommunala hyreshus och

hyresgäster som envist hävdar att

hyresrätten är missgynnad skattemässigt.

Det är lite svårt att följa resonemanget

men de tycks alla glömma en sak,

nämligen att de helt slapp undan att

betala för fastighetsskattereformen.

5


En historisk tillbakablick

1921 – 1929

Pionjärer för samverkan


Vi behöver en sammanslutning för att

våra föreningars gemensamma intressen

ska tillvaratas och bevakas.

Så säger vaktmästaren C F Törnå den

12 maj 1921 till det hundratal personer

som bjudits in till en lokal på Teknologgatan

5 i Stockholm. Själv är han

ordförande i bostadsföreningen Eken 1,

vars styrelse tagit initiativ till träffen.

Bostadsbrist största problemet

När industrialiseringen tog fart i Sverige i

slutet av 1800-talet ökade inflyttningen

till städerna mycket kraftigt. Fattigdom,

bostadsbrist och misär präglade sekelskiftets

innerstäder. Men samtidigt satsades

det mycket på byggande – det var den i

särklass viktigaste industrigrenen.

Optimismen spirade – liksom också

många annorlunda byggprojekt, alla

vägar prövades. Kapital var bristvaran

och i vissa fall gick hyresgäster samman

för att köpa sina hus.

I början på 1920-talet nådde också

kooperativa idéströmningar från Europa

Sverige och man skaffade tak över

huvudet genom att tillsammans bygga

eller köpa en fastighet i en ekonomisk

förening. Vid sekelskiftet fanns det

ungefär hundra bostadsföreningar i

landet. I början på 1920-talet hade skaran

växt till ungefär trehundra föreningar.

nya skattelagarna samt att värva fler

medlemmar.

Redan 1923 kan han bocka av en av

punkterna. Riksdagen beslutar då att

avskaffa en betungande dubbelbeskattning.

Men skatter och bostadsfinansiering

kom att stå i fortsatt fokus för bostadsföreningarna

under lång tid.

Samarbete med HSB

Två år efter att SBC grundats bildades

HSB som siktade på att lösa bostadsnöden

genom att bygga nya hus. Flera av

de nybyggda HSB-föreningarna anslöt

sig även till SBC och därmed inleddes ett

samarbete som kom att förbli ända in på

1960-talet.

Tillsammans bildade organisationerna

1925 Stockholms Bostadsföreningars

Centralkontor som en separat organisation.

Centralkontoret förmedlade bland

annat inköp av kol och sålde försäkringar

till medlemmarna. Men redan 1927

ombildas SBC till en ekonomisk förening

och tar över Centralkontorets verksamhet

parallellt med uppgiften att fungera

som en intresseorganisation. När den nya

ekonomiska föreningen bildas tar HSBs

grundare, arkitekten Sven Wallander,

plats i SBCs styrelse. Den posten behåller

han sedan i trettiotvå år, fram till 1959.

Hjalmar Hedström anställdes 1928

som SBCs förste ombudsman. SBC

erbjuder nu alltfler tjänster till föreningarna

och verksamheten börjar bli för

omfattande för att sköta på frivilligbasis.

Hedström blev kvar tills han gick i

pension 1960.

1928 anställdes också en hissmontör

som åkte runt på motorcykel och

reparerade hissar.

SBC bildas

Efter mötet i maj 1921 utsågs en

kommitté som skulle utarbeta stadgar

för föreningen. Den 14 september träffas

sextio bostadsrättsföreningar och

Stockholms Bostadsföreningars Centralförening

upa kan bildas.

Hjalmar Skog, posttjänsteman, utses

till SBCs förste ordförande. Högst upp

på hans agenda står tre punkter; att

avskaffa hyresregleringen, att se till att

bostadsföreningar inte missgynnas av de

1920-talets Stockholm präglades av trångboddhet efter en omfattande inflyttning

från landsbygden. Standarden på bostäderna var också mycket låg. Foto: Scanpix.

6


1930 – 1939

Rekordåren

Under 1930-talet tillkom nya bostäder i Stockholm i en rasande takt. Som mest

producerades 12 000 lägenheter under ett år. Foto: Peddy Mobert, Scanpix.

1930-talet blev bostadsbyggandets

decennium. Under årtiondet dessförinnan

byggdes cirka 1 000 ”eldstäder”,

vilket var den tidens statistikmått för det vi

senare benämner lägenheter. I Stockholm

växte byggverksamheten till cirka 8 000

lägenheter 1930 och till 12 000 stycken

1939. Så många lägenheter har inte

byggts i huvudstaden vare sig förr eller

senare. Idag bygger man årligen normalt

2 000 till 3 000 nya, men förvisso större

lägenheter. Under 1930-talet fick HSB

förmånliga lån av Stockholms stad och

svarade för ungefär hälften av nyproduktionen.

Vid 1930-talets början hade antalet

SBC-medlemmar stigit till cirka 150 som i

sin tur sammanlagt hade 10 000 lägenheter.

Stockholms Kooperativa Bostadsförening,

SKB, blev medlem vilket

innebar både att antalet medlemmar

ökade men också att efterfrågan på SBCs

underhållstjänster blev större.

Advokat Carl von Plomgren knöts till

föreningen och kom sedan att vara

verksam inom SBC i fyrtio år, bland

annat som ordförande.

Bostadsrättslagen tillkommer

En stor framgång kom 1930. Efter flera

års påtryckningar antogs den första

bostadsrättslagen. Alla nya föreningar

måste kunna presentera en godkänd

ekonomisk plan för att få äga en fastighet

och nu finns en lag som ger både

långivare och boende en ökad säkerhet.

Det innebar också att inga nya bostadsföreningar

fick bildas, utan enbart

bostadsrättsföreningar.

Byggverksamheten tar fart

Under det tidiga 1930-talet började SBC

bygga upp sin byggavdelning. Verksamheten

fick en rivstart, under de första fyra

månaderna omsattes över 40 000 kronor.

Och utvecklingen fortsatte sedan i en

rasande fart. Redan 1933 hade byggverksamheten

60 anställda och man omsatte

270 000 kronor.

Bränsle och värmeanläggningar var en

annan viktig del av verksamheten. SBC,

som sedan flera år sålt kol från Stockholms

Gasverk, tecknade 1932 även

avtal om oljeleveranser. I föreningarnas

medlemsavgift ingick gratis rådgivning

om skötsel av värmeanläggningarna.

Ombudsman Hjalmar Hedström fick

även hjälpa till med dåtidens mycket

komplicerade deklarationer.

På Hjalmar Hedströms bord hamnade

vid denna tid också ett bedrägeriproblem.

Flera föreningar hade krävts på betalning

för sotningar som aldrig genomförts.

Efter påtryckningar från SBC skärptes

något senare reglerna.

Europa rustar för krig

Ute i Europa hördes vapenskrammel

under 1930-talets sista del och även i

Sverige förberedde man sig för svårare

tider. SBCs byggavdelning fick ge sig in

på ett helt nytt område – skyddsrum –

och speciella verkmästare anställdes för

uppdraget. Under 1939 byggde man 125

skyddsrum i Stockholm.

7


En historisk tillbakablick

1940 – 1949

Krigs- och kristidsregleringar

1940-talet kom att präglas av andra

världskriget och dess följder.

Under krigåren avstannade bostadsbyggandet.

Först under andra halvan av

årtiondet tog byggandet fart igen och

nådde med dagens mått mätt avsevärda

6 000 lägenheter per år.

Brist på bränsle

Ett stort problemen under krigsåren var

bristen på bränsle. Ransonering rådde

och SBC, som under flera år levererat kol

och olja till medlemmarna, lade ner

mycket tid på att hitta lösningar. Bristen

på kol, koks och olja gjorde att även

vedpriserna steg och föreningarna fick

elda med oransonerat bränsle som torv

och träkolsavfall.

Uppvärmningen prioriterades när

bränslet inte räckte till, därför stängdes

allt varmvatten av den 1 januari 1941.

Under krigsåren minskade försäljningen

av kol och koks väsentligt. Vid krigets

slut var den bara en femtedel jämfört

med slutet av 1930-talet. Trots att SBCs

ekonomi på grund av detta var ansträngd

kunde man fortsätta att ge sina medlemmar

återbäring, så kallad bränslebonus.

Under denna period övergick dock allt

fler föreningar till att elda med olja.

Beslut om hembud

I ransoneringens spår genomförde

regeringen flera åtgärder.

För bostadsrätter infördes ett så kallat

hembud vid försäljning av alla bostadsrätter.

Det innebar att Hyresnämnden

måste godkänna alla överlåtelser och att

försäljningspriset inte fick vara högre än

medlemmens andel i föreningens

tillgångar. Undantag kunde medges om

bostadsrätten ”av särskild anledning

hade högre värde”. De nya bestämmelserna

gjorde att advokat Carl von

Plomgren fick många frågor från SBCs

medlemmar.

Under hösten 1942 infördes också ett

allmänt prisstopp på alla varor.

Ökat medlemsantal efter kriget

När bostadsbyggandet återupptogs

efter krigsåren ökade också SBCs

medlemsantal. 1949 hade man 322 medlemmar

och de anslutna fastigheternas

sammanlagda taxeringsvärde uppgick till

320 miljoner kronor.

Vedupplag under andra världskriget på

Kungsholmen i Stockholm.

Foto: Bertil Norberg, Scanpix.

8


1950 – 1959

Bostadsbristen består

Under 1950-talet ökade levnadsstandarden i Sverige markant. Både antalet

bostäder och bilar blev betydligt fler. Foto: Peddy Mobert, Scanpix.

Under 1950-talet växte framtidstron.

Ransoneringstiden var över, högkonjunktur

rådde och den allmänna välfärden

tog stora steg framåt.

I takt med att Sveriges befolkning fick

det bättre var det också allt fler som ville

ha en egen bostad. Detta faktum, tillsammans

med att bostadsbyggandet stått

stilla under krigsåren, gjorde att bostadsbristen

var markant under hela decenniet.

Ny lag för ekonomiska föreningar

1951 tillkom en ny lag för ekonomiska

föreningar. Rent praktiskt innebar den

att flertalet av SBCs medlemmar behövde

hjälp med att ändra sina stadgar.

Några år senare var det dags för

ytterligare ny lagstiftning på bostadsrättsområdet.

Denna gång gällde det

taxeringen. En schablonmetod införs för

beräkning av inkomst av fastighet med

tre procent av taxeringsvärdet. Dessutom

inkluderas fastighetsskatten i den kommunala

inkomstskatten.

Trogen personal

1956 avled SBCs ordförande Ernst

Eriksson. Han hade då suttit på sin post

ända sedan 1937. Som ny ordförande

trädde Carl von Plomgren in. Parallellt

med det nya uppdraget behöll han sin

funktion som juridisk rådgivare till

föreningen.

På ombudsmannasidan gjordes också

en förstärkning när Hans Engdahl

anställdes som biträdande ombudsman.

Hjalmar Hedström var efter nära trettio

års anställning fortfarande i organisationens

tjänst men började nu närma sig

pensionsåldern.

1959 fick SBC upphöra med sin

försäljning av försäkringar till medlemmarna,

något som man gjort sedan 1925

för bolaget Samarbete. Anledningen var

att försäkringsbolagen kommit överens

om att juridiska personer inte längre fick

vara försäkringsombud.

Försiktig medlemsökning

Vid 1950-talets slut är 380 bostadsrättsföreningar

medlemmar hos SBC.

Det sammanlagda taxeringsvärdet av

de tillhörande fastigheterna är 444 miljoner

kronor.

9


En historisk tillbakablick

1960 – 1969

Miljonprogram och nya tjänster

Runt om i landet syns spåren av miljonprogramstidens

samhällsplanering med

många lägenheter på liten yta.


Helt säkert är det till stor del ombudsman

Hedstöms förtjänst att föreningen

kunnat uppnå sin nuvarande ställning

och det goda förhållandet som alltid

rått mellan föreningen och dess

medlemmar.

Så står det i styrelseberättelsen efter

att ombudsman Hjalmar Hedström

välförtjänt gått i pension 1960 efter

trettiotvå år i SBCs tjänst. Under hans

tid hade medlemsantalet dubblerats

flera gånger om och från att ha varit

några få anställda finns nu nästan

sextio personer på lönelistan tack vare

den framgångsrika byggavdelningen.

Hjalmar Hedström efterträddes av

Hans Engdahl.

Datorn gör sitt intåg

1963 fick medlemmarna tillgång till en

ny tjänst – fastighetsförvaltning. Även

om SBC under många år arbetat med

förvaltningsstöd av olika slag byggs

nu en professionell organisation kring

detta upp.

Efterfrågan visade sig vara mycket

stor och antalet uppdrag ökade snabbt

under de kommande åren. 1967 hade

SBC 68 fastigheter med sammanlagt

2 500 lägenheter på uppdragslistan.

Omfattningen innebar att arbetet

inte längre kunde skötas manuellt.

En dator införskaffades för att

hantera aviseringen av hyror och

andra avgifter.

Redan på 1920-talet hade SBCs

styrelseledamöter diskuterat behovet

av ett standardiserat bokföringssystem,

fast då förstås ett manuellt sådant. Nu,

fyrtio år senare, blev det till slut

verklighet. Ett datoriserat bokföringssystem

togs fram 1968 både för att

hjälpa medlemmarna och underlätta

arbetet med de uppdrag som SBC fick

från medlemsföreningarna.

>>>

10


Fasadrenoveringar och stambyten

Många av de anslutna föreningarnas

fastigheter började nu bli relativt gamla.

Fasadrenoveringar och stambyten var

aktuella, något som märktes på de

uppdrag som SBCs byggavdelning fick in.

Kombinationen fungerade väl med

Sveriges växlande årstider. Vintertid

arbetade man med stambyten och under

sommarhalvåret var det i stället fasadrenoveringarna

som dominerade.

Verksamheten gick mycket bra. Enligt

tillgänglig statistik renoverades under en

tioårsperiod cirka 200 000 kvadratmeter

fasadyta, vilket motsvarar storleken av

trettio fotbollsplaner.

Stark organisation

Under hela 1960-talet stärktes SBCs

organisation och den nya fastighetsavdelningen

expanderade kraftigt. Servicen till

medlemmarna ökade när det gällde

utbudet av tjänster, men nu började man

också distribuera information på

regelbunden basis i form av särskilda

nyhetsbrev.

Helt avgörande för den fortsatta

utvecklingen av bostadsrättsboendet var

när den priskontroll som infördes efter

andra världskriget äntligen avskaffades

den 1 januari 1969.

Sett i backspegeln är 1960-talet kanske

främst känt för miljonprogrammet –

1965 beslutade riksdagen att en miljon

nya lägenheter skulle byggas under de

kommande tio åren. Idag kommer

ungefär var femte lägenhet från den

tidens byggande.

1970 – 1979

SBC blir en nationell organisation


Om vår målsättning ska uppnås räcker

det ej med att vi, SBC och våra medlemsföreningar,

i samförstånd effektivt löser

de konkreta förvaltnings- och föreningsuppgifterna.

Vi måsta själva och genom

vårt riksförbund, BR, bevaka och påverka

lagstiftning och andra åtgärder som formar

utvecklingen inom boendesektorn.

Orden påminner om C F Törnås från

det allra första mötet 1921 men nu har

det gått ända till 1979 och det är

dåvarande vd Gösta Rudholm som

uttrycker dem i årsredovisningen. Trots

att organisation under hela 1970-talet

förstärkt sin roll som påtryckare känner

han att det är dags att ytterligare renodla

det bostadspolitiska arbetet.

Årtiondet inleds med en flytt

Femtioårsjubileet 1971 firades bland

annat med att flytta in i nya lokaler på

Kungsholmsgatan 11.

På agendan vid denna tid fanns till

exempel höjningarna av de kommunala

taxorna som gjort att medlemsföreningarnas

kostnader ökat rejält. SBC vänder

sig till Statens pris- och kartellnämnd för

att undersöka kommunernas faktiska

kostnader för sophämtningen sedan det

kommunala renhållningsmonopolet

införts.

Från lokal till nationell aktör

I början av 1970-talet kom en ny

bostadsrättslag som följdes av ytterligare

ny lagstiftning på bostadsmarknaden.

För att vara en stark motpart inser SBC

att det nationella samarbetet behöver

stärkas och att en riksorganisation för

privata bostadsföreningar som står

utanför HSB och Riksbyggen behöver

skapas. Kontakter tas och när SBC

sänder in ett remissvar på en utredning

om bostadsbeskattning gör man det som

företrädare för totalt 1 000 föreningar i

Stockholm, Malmö och Uppsala.

På initiativ av SBC bildas Bostadsföreningarnas

Riksförbund (BR) 1978.

I den ingår centralföreningar i Göteborg,

Malmö, Östergötland, Gävleborg,

Mälardalen och Värmland tillsammans

med ett antal enskilda bostadsrättsföreningar.

För SBC innebar detta att organisationens

ursprungliga fokus, att vara en

intresseorganisation, åter förstärktes.

Service- och byggtjänsterna fanns dock

kvar i oförminskad omfattning.

Antalet medlemmar ökade kraftigt, vid

decenniets slut fanns det 641 anslutna

bostadsrättsföreningar.

Hjälp med ombildning

I mitten av 1970-talet lades grunden till

en mer organiserad utbildningsverksamhet.

Kurser inom redovisning, revision,

kameral förvaltning och underhåll ingick

i det tidiga kursutbudet. Under denna tid

började SBC också med särskild rådgivning

till hyresgäster som ville ta över sina

hus och bilda bostadsrättsföreningar.

11


En historisk tillbakablick

1980 – 1989

Bostadspolitiska insatser

I början av 1980-talet gick byggandet på

sparlåga med omkring 20 000 lägenheter

per år på nationell nivå. Ungefär en

tredjedel av dessa var bostadsrätter, resten

hyresrätter i allmännyttig regi. Efterfrågan

på bostadsrätter i storstäderna

bara ökade, och skenande priser på både

byggande och bostadsrätter lade grunden

för en diskussion om ”klippekonomi”.

Det sena 1970-talets inriktning mot en

aktiv intresseorganisation förstärktes

med SBCs nya vd Mirja Kvaavik Bartley.

Dessutom anställdes 1981 den första

juristen, Göran Olsson.

BR blir SBC

Diskussionerna på nationell nivå för att

stärka det gemensamma arbetet fortsatte.

1982 tog SBC över Bostadsföreningarnas

Riksförbunds arbete och bytte samtidigt

namn till Sveriges Bostadsrättsföreningars

Centralorganisation. Därmed tog organisationen

steget fullt ut och blev en

riksorganisation.

Brf Trumslagaren och VA-avgifter

Från 1982 fram till 1988 pågår en rättsprocess

om Stockholms stads VA-avgifter.

Brf Trumslagaren blir pilotfall när SBC

hävdar att avgifterna som tas ut är

alltför höga och stämmer Stockholms

stad inför Statens VA-nämnd.

Rättsprocessen blev långdragen och

avgjordes slutligen i Högsta domstolen

1988 till SBCs fördel. Avgifterna hade

varit för höga och abonnenterna skulle

ha pengar tillbaka. I Stockholm handlade

det om cirka en miljard kronor. SBC drev

sedan liknande ärenden runt om i landet.

Nej till hembud

Riksbyggen begärde i samband med en

byggnation på Värmdö 1981 att stadgarna

skulle innehålla en klausul om att nya

medlemmar och överlåtelser skulle

godkännas av kommunen. Den så

kallade ”Värmdömodellen” registrerades

av Länsstyrelsen, men SBC protesterade

mot den priskontroll och hembudsskyldighet

som modellen innebar. Justitiekanslern

ställde sig på SBCs sida och

meddelade Länsstyrelsen att hembudsregler

inte är förenliga med bostadsrättslagen,

bostadsanvisningslagen och lagen

om ekonomiska föreningar.

Men hembudsdebatten var inte över i

och med det. 1983 års bostadsrättskommitté

föreslog hembud och prisreglering.

Slutligen beslutade sig bostadsminister

Hans Gustafsson 1985 för att säga nej

till hembud och priskontroll.

Protester mot flyttskatten

Reavinstskatten slår hårt mot människor

som flyttar och den bidrar till en orörlig

bostads- och arbetsmarknad. SBC blir

uppmärksammade för motståndet mot

denna flyttskatt. Under 1980-talet var

beskattningen av boendet aktuell i flera

olika omgångar och SBC påverkade

beslutsfattarna. ”Århundradets skattereform”

1988 var ett exempel på detta.

De sänkta inkomstskatterna skulle

finansieras bland annat med högre

boendekostnader och en skärpning av

reavinstbeskattningen – men lyckligtvis

backade riksdagen. SBC övertygade om

en väsentligt bättre modell.

I början av 1980-talet bidrog SBC också

till att lagstiftningen ändrades så att det

blev lättare ombilda till bostadsrätt och

den första vågen av ombildningar tog fart.

Avyttring av byggverksamheten

När SBC nu var verksamt över hela

landet ökade också antalet medlemmar

från 671 i början av decenniet till 2 359.

Renodlingen av verksamheten som

bostadsrättsföreningarnas intresseorganisation

ledde också till att SBC 1984 sålde

bygg- och underhållsverksamheten till

JM Byggnads- och Fastighets AB.

Första bospararna

1987 startade SBC sin bosparverksamhet

och kunde nu för första gången erbjuda

samma möjligheter som HSB och

Riksbyggen gjort. Ett regelbundet

sparande i säkra fonder som administrerades

av Handelsbanken och som gav

förtur till bostad i SBCs byggprojekt.

Två år senare kunde de första bospararna

flytta in i kvarteret Rapphönan i

centrala Malmö.

1990 fanns det drygt 20 000 bosparare

i kön och 2 000 lägenheter var under

planering eller produktion.

Kvarteret Rapphönan i centrala Malmö

som stod klart 1989 var SBCs första

bosparprojekt.

12


Till vänster: Uppretade bostadsägare

demonsterar mot fastighetsskatten i

Kungsträdgården i Stockholm.

Foto: Ola Torkelsson, Scanpix.

Ovan: Illustration från SBCs annonskampanj

mot fastighetsskatten.

1990 – 1999

Krisår och protest mot fastighetsskatten

Under decenniet slog konjunkturpendeln

mellan ytterligheterna. Bostadsbyggandet

inleddes med 60 000 nybyggen men

tvärstannade åren därefter och sjönk till

rekordlåga 11 000 i slutet av århundradet.

Men nu hade relationerna mellan

olika byggherrar ändrats – det var de

privatbyggda bostadsrättsföreningarna

som ökade kraftigt i antal.

Nya spelregler på marknaden

Sverige fick 1991–1994 uppleva sin största

bankkris i modern tid. Några kommersiella

fastighetsbolag ställde in betalningarna

och drog med sig både banker och

fastighetsmarknaden i fallet. I september

1992 noterades en marginalränta på drygt

femhundra procent och Sverige fick överge

den fasta växelkursen. Främst berördes

kommersiella fastigheter som förlorade

två tredjedelar av värdet. Bostadsrätter

och villor tappade cirka tjugo procent i

värde, men marknaden repade sig snart.

1991 kom en ny proposition om

bostadsfinansiering. De tidigare räntesubventionerna

skulle avskaffas och ersättas

med räntelån. Dessutom belades byggsektorn

med full moms efter att tidigare

ha haft en lägre momssats. I både

remissvar och uppvaktningar av olika slag

varnade SBC för systemet med räntelån.

Krisande bostadsrättsföreningar

Under slutet av 1980-talet och början av

detta årtionde hade många bostadsrättsföreningar

byggts utan egentliga egna

insatser, allt hade finansierats med lån.

I spåren av fastighetskrisen kom då

många bostadsrättsföreningar på

obestånd. Detta drabbade också SBCs

medlemmar – de fick hjälp av organisationens

egen ”föreningsdoktor”.

Totalt gick över sexhundra bostadsrättsföreningar

i konkurs under denna

period.

SBC Bo fortsatte dock att bygga.

1992/1993 var organisationen en av

landets största byggherrar med 483

nyligen färdigställda lägenheter och

ytterligare 892 under produktion.

Fastighetsskatten måltavla

Under slutet av 1990-talet vände den

tidigare trenden; i stället för att vara den

stora mottagaren av statsunderstöd

minskade dessa och bostadssektorn blev

istället en statsfinansiell kassako. De

sammanlagda räntebidragen på cirka

trettio miljarder växlades till en skattebelastning

på samma summa för ägda

småhus och bostadsrätter.

Vreden växte hos bostadsrättshavare

och villaägare. I april 1997 samlades den

största boendedemonstrationen Sverige

sett; 15 000 deltagare tågade till

Mynttorget i Stockholm. De överlämnade

30 000 namnunderskrifter till

bostadsminister Jörgen Andersson.

SBCs verksamhet inom främst ekonomisk

förvaltning växte. 1999 fanns det

122 anställda och organisationens egna

kapital hade ökat från fem miljoner

kronor i början av tioårsperioden till drygt

sextio miljoner i slutet.

Vd Mirja Kvaavik Bartley avgick 1999

och kom att ersättas av Ulrika Francke.

13


En historisk tillbakablick

2000 – 2009

Bostadsrättens årtionde

200

och bostadsbyggande – fördes till ett

aktiebolag, SBC Sveriges Bostadsrätts-

Centrum AB. 2004 erbjöds samtliga

medlemmar att på förmånliga villkor

köpa aktier i bolaget som därefter kom

att börsnoteras.

%

150

145

150

140

135

130

125

120

115

110

105

100

Aldrig förr har bostadsrätten varit så Den ursprungliga organisationen SBC

efterfrågad. Men till antalet dominerar Ek för behöll sin roll som intresseorganisation

och fortsatte med sin opinions-

hyresrätten fortfarande. År 2009 finns

det 1 678 000 lägenheter i flerbostadshus bildande verksamhet. Även utbildning

med hyresrätt och 762 000 med bostadsrätt.

Ser man på förändringen sedan 1990 ekonomiska föreningen.

och medlemsinformation blev kvar i den

har bostadsrätterna ökat med femtioen Medlemsantalet fördubblas under

procent och hyresrätterna med tre decenniet från 3 000 till nära 6 000

procent, se diagram nedan.

bostadsrättsföreningar.

2008 upplevde världen ytterligare en

finanskris. Efter en inledande oro kunde Skattelättnader blir verklighet

dock konstateras att den inte fick några Efter majoritetsskiftet i riksdagen vid

större effekter på bostadsmarknaden i valet 2006 sker en rad historiska

Sverige. Prisnivåerna klarade sig relativt skattelättnader. Ett mångårigt påverkansarbete

resulterar i att den statliga

väl för att ganska snart fortsätta uppåt.

schablonberäknade inkomstskatten för

Förändringar hos SBC

bostadsrättsföreningar slopas. Tidigare

Under 1990-talet hade förvaltningsverksamheten

ökat markant hos SBC. Drygt upplåtelseformer, men nu försvinner den

hade denna skatt avskaffats för andra

tvåhundra personer arbetade inom också för bostadsrättsföreningar. 2005

organisationen fördelade på åtta kontor. hade taxeringsvärdena höjts väsentligt

Under 2004 förändrades organisationen och SBC visade hur schablonskatten

genom att verksamhet som direkt skulle fått förödande konsekvenser om

finansierades av kunderna – ekonomisk den inte avskaffades.

och teknisk förvaltning, juridiska tjänster Därefter ersattes den statliga fastighetsskatten

– som SBC och andra

bekämpat under årtionden – av en fast

avgift, initialt tolvhundra kronor per år

och lägenhet i flerbostadshus.

Smolket i bägaren är att avskaffandet

av fastighetsskatten bekostades med en

ökning antal bostadsrätter

ökning antal hyresrätter

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2009

höjning av ”flyttskatten”. SBCs mål att

reavinstskatten ska avskaffas kvarstår

– den är skadlig för bostadsmarknaden

och hindrar ett rationellt utnyttjande av

bostadsbeståndet.

Allt fler hyresrätter omvandlas

Under det senaste årtiondet hade

ombildningen av hyresrätter som ägts av

privata fastighetsägare fortgått i lugn

takt. Efter att den så kallade stopplagen

avskaffades 2007 tog ombildningen av

hyresrätter till bostadsrätter hos de

allmännyttiga bostadsföretagen åter fart.

Under åren 2007–2010 ombildas

närmare 40 000 lägenheter, varav

huvuddelen ligger i Storstockholm. Det

är ungefär lika många bostadsrätter som

de som tillkommit genom nybyggnation.

En intensiv debatt pågår där Hyresgästföreningen

bedriver en hård kampanj

mot ombildningarna. Bland annat

klandras flera stämmobeslut, dock utan

framgång.

Medlemsantalet hundrafaldigat

För nittio år sedan var det sextio

Hyresrätter

föreningar som slöt sig samman och

bildade SBC. När nu nittio år har gått

har antalet medlemsföreningar passerat

sextusen stycken.

Bostadsrätter

Sedan 1990 har antalet bostadsrätter

ökat mycket kraftigt, med 51 %.

Hyresrätterna växte något i antal under

1990-talets första del, som mest med

cirka 5 %. Efter sekelskiftet minskar

antalet hyresrätter och jämfört med 1990

är ökningen fram till idag endast 3 %.

Fortfarande går det dock två hyreslägenheter

på varje bostadsrätt.

14


Om SBC får bestämma

SBC vill ge fler människor möjlighet att äga

sin bostad. Ägande ger trygghet, frihet och

inflytande över det egna boendet.

Alla som vill ska kunna äga sitt

boende. Våra bostäder ska inte ses

som en intäktskälla för stat och kommuner.

Detta utgör stommen i SBCs bostadspolitiska

program. Frågorna har varit

centrala i SBCs verksamhet ända sedan

starten och är tyvärr lika aktuella idag.

Det måste bli mycket lättare att skaffa

sig och förvalta en bostad som man äger.

Hindren för hyresgäster att ombilda sina

lägenheter till bostadsrätt måste tas bort.

Befintliga bostadsrättsföreningar bör inte

utsättas för ständigt nya svårhanterliga

regleringar och myndighetskrav. Bosparande

bör stimuleras. Byggandet bör i

mycket högre grad inriktas på ägda

bostäder. Dessa är några av huvudpunkterna

i SBCs bostadspolitiska program.

Ägande ger trygghet och frihet

Ägande till bostaden ger inflytande,

trygghet och frihet. Nästan alla människor

vill äga sin bostad men alltför många

kan idag inte göra det. Detta önskemål

borde vara den viktigaste utgångspunkten

för alla villkor kring byggande, förvaltande

och ägande av bostäder.

Så fungerar det inte idag. Det finns

alldeles för många lagar och andra

regleringar som aktivt försvårar för

människor att äga sitt boende. Villkoren

för boendet måste anpassas till att de

boende också är ägare till sina bostäder.

SBC vill att Sverige ska bli en nation av

bostadsägare där människors önskemål

styr bostadspolitiken. Fler ombildningar

av hyreshus behövs, liksom att antalet

nybyggda bostadsrätter ökas.

Bättre villkor för dem som bor i

bostadsrätt är också viktigt. Bostadsrätten

är en väl fungerande boendeform

i flerbostadshus. Lagar och regler bör på

många punkter ändras för att underlätta

både skötsel av den egna bostaden och

föreningens gemensamma uppgifter.

16


SBC anser

1. Ge fler människor möjlighet att äga sin bostad

Nästan alla människor vill äga sin bostad. För att ge fler

människor den möjligheten har SBC en rad förslag.

• Det kommunala ägandet av hyresbostäder kan minskas

kraftigt genom att hyresgästerna ges möjlighet att ombilda till

bostadsrätt.

• För ombildning bör det räcka med att en majoritet av de

boende stöder förslaget. Kravet på kvalificerad majoritet bör

tas bort.

• När kommuner säljer fastigheter till de boende måste priset

sättas efter marknadsvärdet för hyreshus. Överpris baserat på

en framtida ombildning till bostadsrätt är inte acceptabelt.

• Bosparande bör stimuleras genom att alla ges möjlighet att

spara en viss summa varje år skattefritt.

2. Ett eget ägt boende får inte missgynnas

Samhället har mycket att vinna på att människor själva tar

ansvar för sina bostäder. Därför måste regleringar som

missgynnar ett ägt boende bort.

• Bostadsrätten kan kompletteras som upplåtelseform med

ägarlägenheter.

• Hyressättningen bör vara fri vid uthyrning i andra hand och i

nyproducerade hyresrätter.

• Skatteverket ska inte kunna omklassificera bostadsrättsföreningar

till ”oäkta” med konsekvenser som är orimliga

och omöjliga att överblicka för de boende.

4. Ägda bostäder ger en bättre fungerande

bostadsmarknad

Med fler ägda bostäder fungerar bostadsmarknaden mycket

bättre. Det gör att flexibilitet och rörlighet uppmuntras och

fler kan finna den bostad man önskar.

• Ett ökat bosparande skapar en stabil efterfrågan på att bygga

nya bostäder.

• Generella subventioner till nya bostäder har inte visat sig ha

några positiva effekter och bör inte återinföras.

• Kommunerna bör ge en ökad andel av sina markanvisningar

till bostadsrätter.

5. Hänsyn måste tas till det ideella arbetet

Bostadsrättsföreningar förvaltas i hög utsträckning av vanliga

människor på frivillig och ideell basis. Politikers och myndigheters

beslut måste ta hänsyn till detta.

• Ökad konkurrens behövs på el- och fjärrvärmemarknaderna

för att pressa priserna.

• Myndigheterna bör vara restriktiva med nya krav och de ska

bara ställas när merkostnaden ger tydlig nytta.

• Offentliga tjänster ska bara debiteras utifrån självkostnader.

Beslut i politiska organ eller myndigheter medför ofta stora

konsekvenser för villkoren för bostadsrätter. SBCs verksamhet

för att aktivt initiera, analysera och påverka reformer är en

viktig angelägenhet för både föreningarna och de boende i

bostadsrätt.

3. Det är fel att beskatta bostäder

Eftersom det inte finns någon löpande avkastning på ett boende

är det fel att särbeskatta detta.

• Avskaffandet av schablonskatten och fastighetsskatten var

viktiga reformer.

• Reavinstskatten är en straffskatt på bostadsbyten. Eftersom den

inte tar hänsyn till inflationen kommer staten på sikt att bygga

upp enorma fordringar mot medborgarnas egendom. Reglerna

bör ändras så att försäljning efter fem år blir skattefri.

• Låneräntor ska vara avdragsgilla.

17


Bostadsmarknaden idag och i morgon

Är Sverige mitt i en bostadsbubbla

som hotar att spricka inom en

snar framtid Den frågan har stått i

fokus för debatten 2010. SBC anser att

risken är relativt liten. Priser på en

marknad kommer alltid att gå upp och

ner – så ingen blir förvånad om dagens

höga priser tillfälligt justeras ner. Men på

sikt är bostadsrätten den boendeform som

kommer att öka i värde.

Efterfrågan på bostäder är mycket

ojämnt fördelad över Sverige. Det driver

upp priserna i storstadsregionerna. Där

är också nyproduktionstakten så låg idag

att det aldrig skapas ett överskott av

bostäder.

SBC ser heller inga tecken på att

bostäder köps i rent spekulationssyfte.

I Bostadsrättssverige köper man en

lägenhet för att bo i.

Värdesäkrad investering

Från 2000 till 2010 ökade priset på en

villa med sjuttiotvå procent. Under

samma period steg bostadsrättspriserna

betydligt mer, i genomsnitt med hundrafemtiotre

procent enligt mäklarstatistik.

Framförallt ökade priserna i storstäderna,

i andra delar av landet låg priserna still.

Under året har det införts ett bolånetak

– bostadsköparna får endast låna

sjuttiofem procent av marknadsvärdet.

Räntorna har också börjat stiga från de

historiskt synnerligen låga nivåer, en till

två procent, som gällt under 2009 och

2010. Mot den bakgrunden är det inte så

konstigt att prisökningen avstannat

under de första månaderna 2011.

SBCs uppfattning är att risken i

nuläget är liten för kraftigt fallande

priser på bostadsrätter. Risken för att

många ska tvingas sälja sina lägenheter

och då förlora pengar är liten. De

verkliga hoten finns på ett annat plan.

Sjunkande lägenhetspriser innebär som

regel tvärstopp i nyproduktionen av

lägenheter. Ingen vågar sätta igång nya

projekt om marknaden präglas av

osäkerhet. Det slår igenom direkt på

arbetsmarknaden – det är många som

lever på byggandet, alltifrån banker,

byggmaterialindustrin, möbler och

inredning. Ett byggstopp får också

förödande konsekvenser i hela samhällsekonomin.

Risken är stor att politiker, samhällsdebattörer

och försiktiga bankmän

snarast pratar fram ett prisfall. SBC

känner oro när beslutsfattare antyder att

de vill ge sig in och peta i prisbildningen

i den huvudsakligen fria delen av

bostadssektorn.

Fortsatt intresse för ombildningar

När de kommunala bostadsbolagen

öppnade upp för ombildning av hyresrätter

till bostadsrätter efter sekelskiftet

var intresset från de boende stort. I

privatägda hus har ombildningarna

fortsatt i oförminskad takt. Idag tillkommer

ungefär lika många bostadsrätter

genom ombildning som genom

nybyggande. Men i media förekom

många meningsmotståndare som

förmedlade skrämselpropaganda från

Hyresgästföreningen.

Med facit i hand kan SBC konstatera

att ombildningarna har fungerat precis

lika bra som vi trodde och att det idag

finns ett stort antal nya och väl fungerande

bostadsrättsföreningar. De

kommunala bolagen har heller inte

skänkt bort några värden, tvärtom.

Bostadsrättsföreningarna har oftast

betalat mer än den prislapp som en

värderingsman skulle satt på fastigheten

vid en försäljning till ett annat bostadsbolag.

När nu farhågorna kommit på skam är

det dags att ta ett steg till för att

underlätta ombildning. Idag ska två

tredjedelar av de personer som är

mantalsskriva i fastigheten rösta för en

ombildning för att den ska kunna bli av.

I vilka andra fall ställs sådana majoritetskrav

på fria föreningar Normalt går det

bra för en enskild person eller ett bolag

att köpa hur många hyresfastigheter som

helst i form av ett aktiebolag eller enskild

person – varför ska det ställas ytterligare

krav om en sammanslutning av hyresgäster,

en bostadsrättsförening, går in som

köpare Eftersom en hyresgäst har precis

samma rättigheter och lagstadgade skydd,

oavsett om man hyr av en bostadsrättsförening

eller ett bostadsbolag, anser SBC

att enkel majoritet ska räcka.

Ägarlägenheter

Tredimensionell fastighetsbildning, som

är en förutsättning för ägarlägenheter, är

möjlig sedan 2004. Numera går det

också att bygga så kallade ägarlägenheter

– förutsatt att de är nybyggda.

Fortfarande är det mycket få som prövat

denna typ av bostad, förmodligen för att

vi i Sverige saknar denna tradition. Här

byggs istället bostadsrätter.

SBC, som uppmuntrar alla former av

privatägt boende, välkomnar ägarlägenheter

också i det befintliga beståndet.

Men så länge som ägarlägenheterna

omfattas av den form av hyresreglering

som bruksvärdessystemet medför finns

egentligen inga skäl att pröva denna nya

boendeform.

18


Brf NyStad i Akalla är ett av alla exempel

på att ombildning till bostadsrätt ger både

sänkta kostnader och bättre skötsel.

Foto: Kalle Assbring.

I Akalla finns brf NyStad. 2003 tog man över ansvaret för de

89 lägenheterna från sin tidigare hyresvärd. Under åren som

gått har man gjort flera större renoveringsarbeten och de

boende anser också att området sköts bättre nu. Trots det har

man inte höjt månadsavgiften en enda gång, beloppet är

fortfarande detsamma som 2003.

I föreningen finns också några hyreslägenheter kvar, eftersom

alla inte valde att köpa sina lägenheter. Även de personerna är

mycket nöjda med att ha bostadsrättsföreningen som hyresvärd

och anser att servicen överlag är bättre idag än tidigare.

Ett längre reportage om brf NyStad och deras erfarenheter av

ombildningen finns tidningen”Din bostadsrätt” nr 3/2010.

19


Vem vågar köpa nyproducerat

Idag är det bara ett stycke mark som

inte ser mycket ut för världen. Men

arkitekternas avancerade skisser visar ett

modernt bostadshus som nästan ser

verkligt ut på de tredimensionella

bilderna. Diagram visar hur solen skiner

vid olika tillfällen både på dagen och

året. På tredje våningen finns en perfekt

fyrarumslägenhet med rätt planlösning

och två stora balkonger.

Bättre underlag än så finns oftast inte

när man bestämmer sig för en nyproducerad

lägenhet. Vågar man köpa en

bostad för flera miljoner kronor på de

premisserna Svaret på frågan är

uppenbarligen ja, eftersom i princip alla

nya bostadsrätter säljs på detta sätt.

Stärk konsumentskyddet

Innan spaden sätts i marken vill byggföretaget

som ligger bakom bostadsrättsbygget

vara säker på att investeringen

kommer att löna sig. Ett visst antal

lägenheter ska vara tecknade annars

kommer projektet inte att påbörjas. En

del av insatsen betalas som handpenning

när förhandsavtalet tecknas. Här börjar

köparens risktagande. Och det finns fler

fällor längs vägen, inte minst i samband

med fel och brister som upptäcks efter

inflyttning.

Det är byggaren som startar bostadsrättsföreningen

och vanligen är det också

företagets personal som sitter i den

interimsstyrelse som bildas. Först när

inflyttningen är klar byts medlemmarna

ut mot boende. Men då är slutbesiktningen

redan gjord, ihop med byggherrens

egentillsatta styrelse. Inte undra

på att byggaren kanske prioriterat en

helt annan kvalitet än den som de

nyinflyttade förväntar sig.

När det gäller de stora, välkända

byggföretagen fungerar det oftast relativt

väl. De har gott om resurser och god

20


erfarenhet av att driva bostadsprojekt.

Tack vare sin storlek har de heller inga

problem att fullfölja de garantiåtaganden

som följer med rollen som byggherre.

Dessutom är de rädda om sitt varumärke,

de hoppas kunna bygga och sälja

ytterligare hus i framtiden. Där stora

problem uppstår handlar det därför oftast

om mindre byggfirmor.

SBC efterlyser åtgärder som tar hänsyn

till den kunskapsmässiga obalans som

råder mellan konsument och producent.

Det finns stora brister i regelverket och

garantisystemet som missgynnar köparna

i de fall där byggherren inte sköter sina

åtaganden; det saknas helt enkelt

maktmedel från konsumentens sida.

Besvikna bostadsrättshavare i

nybyggda Brf Strandhagen kan

konstatera att huset har en mängd fel.

Foto: Kalle Assbring.

I nummer 4/2010 gjorde ”Din bostadsrätt” ett reportage från

brf Strandhagen i Kungsängen strax nordväst om Stockholm.

Byggaren var en lokal privatperson och när nu fel efter fel

uppdagas har han gjort sig helt oanträffbar för de boende.

Problemen är många. Tegel släpper från väggen, loftgångarnas

järnbalkar rostar, färgen flagnar och badrummen är missfärgade

trots att huset bara är något år gammalt. Och de boende är helt

rättslösa i sin kamp för att få felen åtgärdade.

Någon slutbesiktning är inte gjord. De boende kan inte heller

göra en egen besiktning eftersom de inte har tillgång till några

bygghandlingar. Besiktningsmannen kan därför inte se om

arbetet är utfört enligt dokumenten.

21


Ombildning löser upprustningsproblem

i miljonprogrammet

Enligt SABO, Sveriges allmännyttiga

bostadsföretag, behöver ungefär

trehundratusen lägenheter inom allmännyttan

renoveras – ungefär var tredje

lägenhet från miljonprogrammet. Det

eftersatta underhållet uppgår till ungefär

trehundrafemtio miljarder kronor och

reserverade medel saknas hos SABOföretagen.

Hyrorna har under alla år

varit för låga för att täcka in kostnaderna

för en framtida upprustning och

hyresgästerna har därmed subventionerats

på det framtida boendets bekostnad.

Hur ska kostnaderna för det eftersatta

underhållet betalas Enligt SABO genom

någon form av skattefinansierad lösning.

Den hyreshöjning som skulle behöva tas

ut för att täcka upprustningen överstiger

vida vad som vore möjligt att debitera.

Ett alternativ som står till buds för

bostadsföretag som saknar tillräckliga

medel är försäljning till en annan fastighetsägare,

men med garanterade förlustsiffror

är detta knappast troligt. Rivning

har tillgripits som medel under många år.

Kostnaderna försvinner, men någon

lösning på bostadsproblemen är det inte.

Att skänka bort de eftersatta husen till

nybildade föreningar skulle istället ge en

behövlig förstärkning till de allmännyttiga

företagen. Det frigör resurser och

belåningsutrymme till att satsa på de

fastigheter som kvarstår som hyresrätter.

Beprövad metod

SBCs lösning är att fastigheterna överlåts

till de boende, som själva får ta ansvar

för upprustningen. Vår grunduppfattning

är att de allra flesta människor både vill

och har förmågan att förvalta ett eget ägt

boende. Kalkylen blir också högst rimlig

när anskaffningsavgiften för fastigheten

blir noll kronor. I en bostadsrättsförening

tar medlemmarna över ansvaret för

det inre underhållet. Föreningens ansvar

blir därför högst begränsat.

Istället för storskaliga renoveringar där

samma lösningar väljs för alla hus

renoverar bostadsrättsföreningen

successivt och i den takt som husens

yttre kräver. Med en låg månadsavgift till

föreningen finns ekonomiskt utrymme

för bostadsrättshavare att utföra de

renoveringar som man själv önskar.

Förslaget är inte något nytt experiment

utan har genomförts med gott resultat

tidigare. För ett antal årtionden sedan

var stora delar av bostadshusen i

Stockholms innerstad i dåligt skick och

höll en mycket låg standard – i många

fall saknades toaletter och rinnande

varmvatten. Rivning ansågs vara den

enda rimliga lösningen men det ville inte

de boende. I många fall togs fastigheterna

i stället över av en bostadsrättsförening

och var och en renoverade sin lägenhet

efter behov och ekonomiska förutsättningar.

Idag är dessa bostäder mycket

eftertraktade.

Vinnare på båda sidor

En överlåtelse innebär inte att man

skänker bort allmännyttans kapital.

I många fall överstiger kostnaderna för

renoveringsbehovet fastighetens marknadsvärde.

En helt normal upprustning

beräknas till ungefär 12 000 kronor per

kvadratmeter, vilket motsvarar drygt

900 000 kronor för en normalstor

lägenhet.

För de boende innebär det att man har

möjlighet att bo kvar i sin lägenhet utan

att riskera en stor höjning av boendekostnaden.

Generellt sett har en bostadsrättsförening

betydligt lägre kostnader

för drift och underhåll än ett hyreshus,

se tabell här intill. Det visar också

erfarenheterna från många av de

ombildningar som gjorts. Man vårdar

det som man äger.

22


Genomsnittliga kostnader per år i kronor per kvadratmeter

Allmännyttan

Resultat, kr/kvm 38:- 25:- - 150:- 110:-

Bostadsrättsförening

Allmännyttan Bostadsrättsförening

efter renovering efter överlåtelse

Totala intäkter, kr/kvm 822:- 620:- 1 200:- 620:-

Totala kostnader 784:- 595:- 1 350:- 510:-

fördelat på:

kapitalkostnader 210:- 190:- 730:- 60:-

skötsel/administration 148:- 86:- 150:- 100:-

uppvärmning 102:- 103:- 70:- 100:-

reparation/underhåll 196:- 91:- 100:- 100:-

avskrivning renovering, 2 % 260:- 25:-

övrigt 128:- 125:- 40:- 125:-

Jämförelsen mellan allmännyttans hyreshus och den genomsnittliga

bostadsrättsföreningen, kolumn ett och två, bygger på SCBs

undersökningar 2009 för genomsnittliga kostnader per kvadratmeter

och år.

Om hyreshuset renoveras enligt SABOs uppgifter uppstår

kostnadsläget som redovisas i kolumn tre. Utgångspunkten är

en normallägenhet på 77 kvadratmeter som renoveras för en

miljon kronor till fyra procents ränta. Trots att hyran höjs med

femtio procent, kostnaden för uppvärmning reduceras med

trettio procent och reparationskostnaden halveras kommer

huset att gå med stor förlust.

Ett hyreshus som under överskådlig framtid går med förlust är

definitionsmässigt värdelöst.

Siffrorna i kolumn fyra bygger på att det därför överlåts utan

kostnad till en bostadsrättsförening i huset. Med likartade

budgetförutsättningar som för genomsnittsföreningen i

kolumn två – och radikalt sänkta boendekostnader jämfört med

att hyra – kommer det att finnas gott om utrymme för att

successivt renovera huset.

23


Insatshöjning – en användbar lösning

Är insatshöjning en förnuftig

lösning för oss och hur fungerar

det Det är en fråga som SBC ofta får från

föreningar runt om i landet. Insatsen är

föreningens grundkapital, de pengar som

de första medlemmarna betalade in för

att kunna bygga alternativt köpa sitt hus.

Med stigande räntor är en insatshöjning

ett sätt att sänka de enskildas

boendekostnader i en förening med höga

lån. Det är också ett alternativ som bör

övervägas för att bekosta en större

renovering eller ombyggnad. Med en

insatshöjning ”flyttas” föreningens lån

över till de enskilda medlemmarna.

Eftersom räntor är avdragsgilla för den

enskilde men inte för föreningen skapas

ett ekonomiskt utrymme.

Inititalt finns ofta en oro från de

boendes sida om vad en insatshöjning

innebär och ifall det är troligt att man

får tillbaka den höjda insatsen vid en

försäljning. En genomarbetad kalkyl är

den bästa lösningen för att bemöta den

typen av frågor.

Räntor blir avdragsgilla

Räntekostnader är som sagt inte

avdragsgilla för bostadsrättsföreningen.

Hela kostnaden vidaredebiteras därför

via månadsavgiften till de boende. För

boende i en förening med höga lån är en

insatshöjning ett bra sätt att sänka sin

boendekostnad när räntorna går upp.

Normalt finansierar de boende sin

insatsökning genom att själva ta lån.

Värdeökningen på bostadsmarknaden

skapar utrymme för ytterligare belåning

av den egna bostaden. De insatta medlen

används till att amortera föreningens lån,

vilket i sin tur sänker månadsavgiften till

de boende. Den högre räntekostnaden

för den enskilde kompenseras av

avdragsrätten.

Bekosta ombyggnaden

En insatshöjning kan också användas för

att undvika en höjning av månadsavgiften,

exempelvis i samband med ett större

renoverings- eller ombyggnadsprojekt i

fastigheten. Behöver föreningen ta ett lån

för att klara av utgiften blir kostnaden

totalt sett högre än om projektet

bekostas via en insatshöjning från

medlemmarna.

Överklagande till Hyresnämnden

Ett beslut om insatshöjning ska fattas på

en stämma och minst två tredjedelar av

de boende måste rösta för. Därefter ska

alla boende göra sin inbetalning. Den

som inte vill betala får normalt flytta

från fastigheten, alternativt begära

anstånd hos bostadsrättsföreningen.

Ett beslut om insatshöjning måste

alltid godkännas av Hyresnämnden ifall

någon medlem är emot förslaget. Den

prövning som Hyresnämnden gör

innebär först och främst en kontroll av

att en insatshöjning inte används som

förevändning för att bli av med en icke

önskvärd granne. Ett välgrundat beslut

om insatshöjning möter däremot oftast

inga hinder i Hyresnämnden, speciellt

inte om möjlighet till anstånd givits.

På utbildning hos SBC

Att leda en bostadsrättsförening

ställer stora krav på styrelsens

medlemmar. I vardagen tar styrelsen

ställning till både tekniska frågor om

fastigheten och ärenden som rör

relationerna mellan de boende. För att

klara av uppdraget är det viktigt att ha

god grundkompetens.

Under 2010 deltog cirka 4 400 personer

vid de 95 utbildningstillfällen som hölls.

Genomgående är omdömena som lämnas

också mycket positiva. Kurser hålls från

Malmö i söder till Umeå i norr men

störst är utbudet i Malmö, Göteborg,

Stockholm och Uppsala.

I mån av tid erbjuder SBC utöver det

egna kursprogrammet också specialanpassade

utbildningar för både externa

organisationer och enskilda föreningar.

Att så brett som möjligt sprida kunskap

om bostadsrätten och föreningarnas

verksamhet är ett kärnområde.

Många av utbildningarna är återkommande

år från år. Eftersom det ständigt

väljs in nya ledamöter i bostadsrättsföreningarnas

styrelser finns det alltid

efterfrågan på basutbildning.

Baskurser och komplement

”Du och din förening” och ”Säkrare

styrelseledamot” är basutbildningar som

årligen lockar ett stort antal deltagare.

”Livet i en bostadsrättsförening” är

kursen som vänder sig till de bostadsrättshavare

som vill veta mer men som

kanske inte ännu sitter i styrelsen. >>>

24


Andra kurser är mer situationsinriktade;

hur man ska hantera vattenskador

eller handla upp större entreprenader.

Under 2010 erbjöds två nyheter. ”Fem

steg till bättre information” fokuserar

på hur man bäst formulerar sig för att

nå ut till medlemmarna. Den andra

nyheten, ”Bostadsrättsföreningar som

renoverar rätt” genomfördes i samverkan

med Byggnadsvårdsföreningen och

handlar om hur man tar till vara det egna

husets speciella karaktär vid om- och

tillbyggnad. Båda kurserna var fulltecknade

och återkommer under 2011.

Kostnadsfri utbildning

Alla kurser som hålls med SBCs egen

personal är kostnadsfria för deltagarna.

De ingår i medlemsavgiften.

I princip är SBCs alla anställda

engagerade i kursverksamheten – de

flesta håller ett stort antal utbildningar

varje år.

Flerpartskommunikation

Inga utbildningar består enbart av

enkelriktad katederpedagogik – tvärtom

bygger de på ett givande och tagande.

Läraren bidrar med kunskap och

erfarenhet och får tillbaka information

om vilka frågor som är mest aktuella

samt var de största problemen och

glädjeämnena finns. För SBCs arbete som

intresseorganisation är denna återföring

mycket värdefull.

Utbildningarna bidrar också till

erfarenhetsutbyte mellan deltagarna.

Vissa har varit med i styrelsen länge,

andra kan vara helt nyinvalda. En del

föreningar har just genomfört stora

projekt medan andra har dem framför

sig. Alla har därför viktiga erfarenheter

att bidra med.

SBCs utbildare Marianne Mählkvist och

Elisabeth Kalderén leder kursen ”Livet i

en bostadsrättsförening”.

25


Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för SBC Ek för får

härmed lämna årsredovisning för räkenskapsåret

2010-01-01--2010-12-31.

Verksamhetens art och inriktning

Verksamheten i SBC Ek för syftar enligt stadgarna till att

främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Medlemmarna

består av bostadsrättsföreningar och bosparare. SBC uppfyller

sitt ändamål genom att på olika sätt stödja medlemsföreningarnas

verksamhet.

Medlemsföreningar kan ta kontakt med SBC för att snabbt få

svar på olika frågeställningar som uppkommer i föreningarnas

dagliga arbete. Kontakten sker främst per telefon och e-post.

Olika hjälpmedel i form av blanketter och mallar finns också

att tillgå på SBCs hemsida. Ett nyhetsbrev som behandlar

aktuella frågor skickas ut till medlemmarna en gång per

månad. Tidningen Din Bostadsrätt som tar upp olika bostadsrättsfrågor

och sprider information om SBCs verksamhet och

bostadsrättens villkor skickas ut i cirka 220 000 exemplar fyra

gånger per år till alla bostadsrättshavare i medlemsföreningarna

och bospararna. En viktig del av föreningens arbete är att

stödja bostadsrättsföreningarna med utbildning. SBCs utbildning

för styrelserna syftar till att styrelserna skall klara sitt

uppdrag på ett bra sätt. All utbildning ingår i medlemskapet.

En annan viktig uppgift enligt stadgarna är att verka för

bostadsrättens ställning i samhället genom opinionsbildning

och kunskapsspridning om bostadsrätten. Detta sker genom att

på olika sätt synas i massmediala sammanhang och att gynna

olika typer av arbeten kring bostadsrätten.

Föreningen erbjuder sina medlemmar olika former av samverkan

för att skapa ekonomisk nytta i föreningarnas dagliga

verksamhet. För bosparmedlemmar organiseras bosparande i

samarbete med Handelsbanken. Bosparandet ger förtur till att

köpa bostad i nya bostadsprojekt som produceras genom olika

samarbeten. Under året har bospararna erbjudits nya bostäder i

Göteborg och Malmö.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret och

efter dess slut

Per den 31 augusti 2010 förvärvades samtliga aktier i SBC

Stiftelseförvaltning AB. Den 17 december 2010 fattades beslut

om att fusionera detta bolag med SBC Ek för. Fusionen

beräknas vara genomförd under april 2011.

Föreningen äger 67 % av aktierna och rösterna i SBC Sveriges

BostadsrättsCentrum AB. Tillsammans med dotterbolaget SBC

Stiftelseförvaltning AB uppgår ägandet till drygt 72%. Målsättningen

att minska innehavet ligger fast.

Årets resultat har påverkats av en nedskrivning av föreningens

aktieinnehav i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB med

20 298 tkr. Värdereglering har gjorts av fordran på SBC

Stiftelseförvaltning AB med -1 997 tkr. Bedömning har gjorts

att föreningen inte kommer att få fullt betalt för sin fordran

eftersom bolagets tillgångar som i huvudsak består av aktier i

SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB gått ner i värde på grund

av sjunkande aktiekurser.

Ägarförhållanden

Antalet bostadsrättsföreningar som är medlemmar uppgick vid

räkenskapsårets slut till 6 046 (6 107) och antalet bosparmedlemmar

med bosparkonto uppgår fortfarande till cirka 20 000.

Förslag till vinstdisposition

Till fullmäktigesammanträdets förfogande står följande

vinstmedel:

Balanserade vinstmedel från föregående år 103 617 613

Årets resultat -20 345 870

83 271 743

disponeras så att

balanseras i ny räkning 83 271 743

83 271 743

Föreningens resultat och ekonomiska ställning i övrigt framgår

av efterföljande resultat- och balansräkningar med tilläggsupplysningar.

Omsättning, resultat och ställning 2010 2009 2008 2007 2006

Nettoomsättning 27 456 22 127 19 113 18 677 17 463

Rörelseresultat 1 269 -3 504 -5 261 -2 427 -5 864

Resultat efter finansiella poster -19 832 1 109 -6 626 10 716 53 609

Balansomslutning 146 138 165 690 165 311 171 928 159 658

Soliditet (1) 95 % 96 % 96 % 96 % 97 %

Avkastning på eget kapital (2) -13,60 % 0,01 % -0,42 % 6,70 % 42,00 %

Medelantal anställda 12 12 11 9 7

(1) Justerat eget kapital/balansomslutning

(2) Nettoresultat/genomsnittligt justerat eget kapital

26


Resultaträkning

2010-01-01 2009-01-01

Belopp i kkr not 2010-12-31 2009-12-31

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 26 467 22 127

Övriga intäkter 1 989

27 456 22 127

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 2 -14 693 -14 424

Personalkostnader 4 -11 028 -10 793

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 6 -466 -414

Rörelseresultat 1 269 -3 504

Resultat från finansiella intäkter och kostnader 5

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1 652 4 737

Räntekostnader och liknande resultatposter -22 753 -124

Resultat efter finansiella poster -19 832 1 109

Bokslutsdispositioner 13 -288 72

Resultat före skatt -20 120 1 181

Skatt -226 -2

ÅRETS RESULTAT -20 346 1 179

27


Balansräkning

Belopp i kkr not 2010-12-31 2009-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella tillgångar

Inventarier 6 991 1 199

991 1 199

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 7 95 483 115 891

Fordringar hos SBC Stiftelseförvaltning AB 8 6 926 8 923

102 409 124 814

Summa anläggningstillgångar 103 400 126 013

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 105 66

Skattefordringar 995 1 221

Övriga fordringar 114 -

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 572 721

1 786 2 008

Kortfristiga placeringar

Övriga kortfristiga placeringar 11 24 336 34 590

24 336 34 590

Kassa och bank 10 16 616 3 079

16 616 3 079

Summa omsättningstillgångar 42 738 39 677

SUMMA TILLGÅNGAR 146 138 165 690

28


Belopp i kkr not 2010-12-31 2009-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 12

Bundet eget kapital

Medlemsinsatser 17 695 17 727

Reservfond 38 307 38 307

56 002 56 034

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 103 617 102 438

Årets resultat -20 346 1 179

83 271 103 617

Summa eget kapital 139 273 159 651

Obeskattade reserver 13 288 0

288 0

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 1 341 517

Övriga kortfristiga skulder 1 107 1 776

Skulder till dotterbolag 1 030 1 030

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 3 099 2 716

6 577 6 039

Summa eget kapital och skulder 146 138 165 690

POSTER INOM LINJEN

Ställda panter inga inga

Ansvarsförbindelser 15 543 512

29


Tilläggsupplysningar och noter

Redovisningsprinciper

De redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med

Årsredovisningslagen samt Allmänna råd och rekommendationer

från Bokföringsnämnden och FAR.

Föreningen är en moderförening men med hänsyn till undantagsreglerna

i ÅRL 7 kap 5§ andra stycket upprättas ingen koncernredovisning

då dotterföretagen Institutet för Bostadsrätt IFB AB och SBC.

Stiftelseförvaltning AB är av ringa betydelse och ej väsentligt

påverkar det egna kapitalet i SBC Ek för.

Inga köp eller försäljningar har ägt rum inom koncernen, ej heller

föregående år.

Följande värderings- och omräkningsprinciper är tillämpade i

årsredovisningen:

Dotterbolag

Föreningen äger 67 (67) % av aktierna och rösterna i SBC Sveriges

Bostadsrättscentrum AB. Tillsammans med dotterbolaget SBC

Stiftelseförvaltning AB uppgår ägandet till drygt 72 %. Då syftet är att

snarast avyttra större delen av innehavet upprättas med stöd av RR

1:00 Koncernredovisning punkt 6 inte någon koncernredovisning.

Intäktsredovisning

Intäkter redovisas när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt

och när huvudsakligen alla risker och rättigheter som är förknippade

med ägandet övergått till köparen, vilket normalt inträffar i

samband med leverans.

Anläggningstillgångar

Anläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med

avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av

tillgångarnas livslängd.

Avskrivning enligt plan är gjorda enligt följande:

Inventarier 20 %

Fordringar

Fordringar är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta.

Periodiseringar

Periodiseringar av inkomster och utgifter har skett enligt god

redovisningssed.

Not 1 Övriga rörelseintäkter

Övriga intäkter avser en utställd köpoption ifrån 2006 med

988 650 kr motsvarande 45 000 aktier av SBC Sveriges Bostadsrätts-

Centrum AB. Köpare var dåvarande verkställande direktören i

bolaget. Beloppet redovisades då som övrig skuld. Optionen löpte ut

under 2010 och utnyttjades inte. Beloppet har nu intäktsförts.

Not 2 UPPLYSNING OM REVISORNS ARVODE OCH

KOSTNADSERSÄTTNING

2010 2009

revisionsuppdrag 98 90

övriga uppdrag 0 0

Summa 98 90

Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och

bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning,

övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets

revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som

föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande

av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

Not 3 LEASING

Årets kostnad för leasingavtal uppgår till 144 (139) kkr. Samtliga

leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär

att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden.

Not 4 ANTAL ANSTÄLLDA, LÖNER, ANDRA

ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER

2010 2009

Antal Varav Antal Varav

anst män anst män

Medeltalet anställda 12 8 12 8

Totalt 12 8 12 8

2010 2009

Soc kostn

Soc kostn

Löner och (varav pens Löner och (varav pens

andra ers kostnader) andra ers kostnader)

Styrelse och VD 1 349 1 446

Övriga anställda 5 980 5 728

Totalt 7 329 4 155 7 174 3 894

(1 489) (1 344)

Av föreningens pensionskostnader avser 0,5 (0,4) VD. VD har ett

avtal med föreningen gällande tjänstepension från 60 till 65 års

ålder. Kostnaden för detta är betald. VD har i samråd med styrelsen

valt att kvarstå i sin befattning varvid gäller en ömsesidig uppsägningstid

om sex månader. För pension efter 65 år gäller ITP-planen.

Sjukfrånvaro har under räkenskapsåret uppgått till 2,21 % (2,29 %)

av total ordinarie arbetstid.

30


Not 5 FINANSNETTO

2010 2009

Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter 1 652 1 229

Värdereglering kortfristiga placeringar 0 1 881

Återföring nedskrivning långfristig fordran 0 1 627

1 652 4 737

Räntekostnader och övriga finansiella kostnader -45 -124

Värdereglering kortfristiga placeringar -313 0

Värdereglering långfristiga placeringar -20 398

Nedskrivning långfristig fordran -1 997 0

-22 753 -124

Finansnetto totalt -21 101 4 613

Not 6 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER

2010-12-31 2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde 2 070 1 951

Inköp 258 119

Utgående ack. anskaffningsvärden 2 328 2 070

Ingående avskrivningar enligt plan -871 -457

Årets avskrivningar enligt plan -466 -414

Utgående ack. avskrivningar enligt plan -1 337 -871

Utgående planenligt restvärde 991 1 199

Not 7 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Antal Kapital Bokfört

Dotterbolag andelar andel % värde

Institutet för Bostadsrätt IFB AB 3 000 100 % 2 200

Stiftelseförvaltning AB 1 000 100 % 0

Säte Eg kapital Resultat

Institutet för Bostadsrätt IFB AB

org nr 556252-2135 Stockholm 2 071 -122

Stiftelseförvaltning AB

org nr 556667-2894 Stockholm -2 109 -2 422

2010-12-31 2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde 2 200 2 200

Anskaffning 100 0

Utgående anskaffningsvärde 2 300 2 200

2010-12-31 2009-12-31

Ingående nedskrivning 0 0

Årets nedskrivning -100 0

Utgående nedskrivning -100 0

Bokfört värde 2 200 2 200

Innehavet i Stiftelseförvaltning AB har skrivits ned till 0 kr.

Antal Kapital Bokfört

andelar andel % värde

SBC Sveriges 8 413 916 67,42 % 113 692

BostadsrättsCentrum AB

org nr 556576-7299 Säte Eg kapital Resultat

Stockholm 56 148 -26 982

2010-12-31 2009-12-31

Ingående anskaffningsvärde 113 692 26 336

Anskaffning 0 87 356

Utgående anskaffningsvärde 113 692 113 692

2010-12-31 2009-12-31

Ingående nedskrivning 0 0

Årets nedskrivning -20 409 0

Utgående nedskrivning -20 409 0

Bokfört värde 93 283 113 692

Totalt bokfört värde 95 483 115 892

Innehavet i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB har skrivits

ned till 93 283 tkr vilket motsvarar börskursen per balansdagen

den 31/12 2010.

Not 8 FORDRAN SBC STIFTELSEFÖRVALTNING

2010-12-31 2009-12-31

Belopp vid årets ingång 8 923 10 296

Amortering 0 -3 000

Värdereglering -1 997 1 627

Belopp vid årets utgång 6 926 8 923

Not 9 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH

UPPLUPNA INTÄKTER

2010-12-31 2009-12-31

Upplupna ränteintäkter 0 17

Upplupen ränteintäkt Stiftelseförvaltning 206 404

Övriga förutbetalda kostnader 366 300

Summa 572 721

Not 10 CHECKRÄKNING

2010-12-31 2009-12-31

Utöver kassa och bank finns en beviljad

checkkredit

Beviljad kredit 1 000 1 000

Utnyttjad kredit 0 0

Not 11 KORTFRISTIGA PLACERINGAR

2010-12-31 2009-12-31

Aktier, industricertifikat 12 214 15 358

Likviditet i depåkonto 13 829 16 608

Obligationer med förfall 1 – 2 år,

som dock innehas som likviditetsreserv 0 4 018

Kursreserv jämfört med kurs per balansdagen -1 707 -1 394

Summa 24 336 34 590

31


Not 12 FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL

grundinsatser reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital

Belopp vid årets ingång 17 727 38 307 102 438 1 179 159 651

Förändring grundinsatser -32 -32

Resultatdisposition enligt beslut

vid årets föreningsstämma 1 179 -1 179 0

Årets resultat -20 346 -20 346

Belopp vid årets utgång 17 695 38 307 103 617 -20 346 139 273

Not 13 OBESKATTADE RESERVER

2010-12-31 2009-12-31

Periodiseringsfond tax 2011 288 0

Summa 288 0

Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH

FÖRUTBETALDA INTÄKTER

2010-12-31 2009-12-31

Upplupna semesterlöner 490 589

Upplupna sociala kostnader 513 506

Upplupna kostnader för drift av

föreningars hemsida 901 781

Upplupna kontorskostnader 717 13

Upplupna kostnader för tidskriften

Din bostadsrätt 395 424

Övriga upplupna kostnader 83 403

Summa 3 099 2 716

Not 15 ANSVARSFÖRBINDELSER

2010-12-31 2009-12-31

Garantiförbindelse Fastigo 143 112

Garantiförbindelse Diligentia Storstockholm AB 400 400

Summa 543 512

STOCKHOLM DEN 4 APRIL 2011

Lennart Hedquist Bo Hård af Segerstad Malin Celander

Ordförande

Vice ordförande

Peter Ekman Harald Hagnell Jan Hjert

Bengt Hökervall Göran Orup Lars-Gunnar Wallin

Göran Olsson

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 4 april 2011

Ernst & Young AB

Lars-Olov Stéen

Auktoriserad revisor

Håkan Lyckeborg

32


Revisionsberättelse

Till föreningsstämman i SBC Ek för

Organsiationsnummer 702000-2387

Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i

SBC Ek för år 2010. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna

och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är

att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört

revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller

väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan

information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och

styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar

som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den

samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat

väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen

eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens

resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, disponerar

vinsten i föreningen enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande

direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 4 april 2011

Lars-Olov Stéen

Auktoriserad revisor

Håkan Lyckeborg

33


SBCs styrelse

Från vänster: Göran Olsson (vd SBC Ek för), Göran Orup, Lars-Gunnar Wallin, Malin Celander, Harald Hagnell,

Bengt Hökervall, Peter Ekman, Bo Hård af Segerstad, Lennart Hedquist samt Jan Hjert.

Lennart Hedquist

Ordförande

F d riksdagsledamot, Uppsala, f 1943

även ordförande i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB

Bo Hård af Segerstad

Vice ordförande

Civilekonom, f 1938

Brf Trumslagaren nr 7, Stockholm, ordförande

Malin Celander

Professor, f 1962

Brf Norra Guldheden nr 1, Göteborg, f d ordförande

Brf Fossa, Göteborg, styrelseledamot

Peter Ekman

Civilekonom, f 1944

Brf Drottningholm 1, Göteborg

Harald Hagnell

Ekonomie magister, f 1955

Kvarteret Reykaviks

samfällighetsförening, Uppsala, ordförande

Jan Hjert

Ingenjör, f 1954.

Brf Utkiken, Härnösand, ordförande

Bengt Hökervall

Fastighetsmäklare, f 1952

Bosparare, Stockholm

Göran Orup

Ingenjör, f 1947

Bosparare, Hörby

Lars-Gunnar Wallin

Civilekonom, f 1943

F d ordförande, Brf Tule, Danderyd

34


Bostadsorganisationen SBC

Luntmakargatan 46

111 37 Stockholm

www.sbc.se

Allmänna frågor/medlemsservice

Telefon 0775-200 100

Fax 08-58 00 10 29

E-post info@sbc.se

Bosparservice

Telefon 0771-722 722

E-post kundtjanst@sbc.se

More magazines by this user
Similar magazines