I S I 2 1 5

ianhammar

alm-equity-ab-arsredovisning-2015

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 5


ALM EQUITY AB

ÅRSREDOVISNING 2015

INNEHÅLL

ALM Equity i korthet 2

Verksamhetshistoria 4

Året i korthet 6

VD har ordet 8

Affärsmodell 10

Projektkategorier 13

Projekt under produktion 16

Finansieringsmodell 18

Marknad 20

Kunder 22

Ett projekt blir till 25

Miljö 28

Partnerorganisation 29

Arkitektur & design 32

Projektportfölj 34

Bostadsprojket 36

Planprojket 56

Projketfastigheter 73

Slutförda bostäder 78

Risker & riskhantering 80

Bolagsstyrning 84

Styrelse, revisorer& företagsledning 90

Finansiell information 94

ALM Equity-aktien 96

Förvaltningsberättelse 98

Flerårsöversikt 101

Resultaträkningar 102

Kassaflödesanalyser 103

Balansräkningar 104

Noter 106

Revisionsberättelse 127

Kalendarium 128

Kontaktinformation 128


ALM EQUITY I KORTHET

AFFÄRSIDÉ

ALM Equity ab (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag.

10 10

Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och framförallt

säljer bostads- och planprojekt.

8 8

MÅL

Målet är att i varje 6 fastighetsprojekt 6

– genom utveckling,

konceptualisering och optimering av fastighetens

användning och upplåtelseform – maximera det totala

4 4

försäljningsvärdet för det enskilda projektet och

därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och

värdetillväxt i ALM 2 Equity. 2

VERKSAMHET

ALM Equity är ett publikt bolag noterat på NASDAQ

First North. Nuvarande verksamhet startade 2006.

Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Bolagets

geografiska marknad är främst Stockholms län och

kommunikationsnära regioner med stark tillväxt.

PROJEKTKATEGORIER

ALM Equity bedriver utveckling inom tre olika

projektkategorier:

• Bostadsprojekt

• Planprojekt

• Projektfastigheter

VÅRA KUNDER

Bostadsköpare, kommersiella investerare och hyresgäster.

AFFÄRSMODELL

• Varje fastighetsprojekt är självständigt inom

ALM Equity – koncernen genom egen bolagsstruktur

VISION 0 0

och finansiering.

ALM Equitys vision 2007 är att 2007 2008 skapa 2008 2009 god 2009 lönsamhet 2010 2010 2011i

2011 2012 2012 2013 2013 • 2014 Projekten 2014 2015 2015 bedrivs huvudsakligen i joint venture-form

respektive fastighetsprojekt och att vara ledande inom

konceptualisering.

där ALM Equity har projektledningsansvar.

• Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar

och styrs på ett kostnadseffektivt sätt.

• Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas

av en mindre kärnorganisation och en bred extern

partnerorganisation.

Omsättning Omsättning & &

rörelseresultat (Mkr) (Mkr)

Balansomslutning

& eget & eget kapital kapital (Mkr) (Mkr)

Omsättning Omsättning

Balansomslutning

1 000 1 000

Rörelseresultat Rörelseresultat

2 0002 000

Eget kapital Eget kapital

4

800

800

1 600 1 600

3

600

600

1 200 1 200

2

400

400

800

800

1

200

200

400

400

0

0

2011

2011 2012

2012013

2013 2014

2014 2015

2015

0

0

2011

2011 2012

2012013

2013 2014

2014 2015

2015

2 alm equity ab | 2015


FINANSIERINGSMODELL

• Alla projekt skall vara fullfinansierade.

• Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen.

• Projekten finansieras med fördel som joint venture.

• Marginalen i varje projekt ska vara hög.

• Likvida medel placeras primärt i bank med kort

bindningstid.

INVESTERINGSSTRATEGI

• Tydligt fokus på långsiktig tillväxt och större projekt

om minst 5 000 kvm.

• Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms

län och kommunikationsnära lägen.

• Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig

till en diversifierad mix av kunder.

• Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom

förvärv av färdiga byggrätter och genom egna

planprojekt.

AKTIER

ALM Equity har två aktieslag: 10 154 600 stamaktier och

3 427 139 preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång

345 stamaktieägare och 1 166 preferensaktieägare. Totala

antalet ägare var 1 256 st.

AKTIEÄGARMÅL

Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad

avkastning som möjligt på eget kapital.

VÅRA SAMARBETSPARTNERS

Privata fastighetsägare, investerare, banker, fastighetsbolag,

mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag,

kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och

hotellbolag.

PROJEKTPORTFÖLJ

ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geografiska

områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen,

Mellan sverige väst och Ostkusten syd. Det totala

fastighets beståndet består av 38 projekt fördelat på 20

bostadsprojekt, 13 planprojekt och 5 projektfastigheter.

* Status per april 2016.

Geografisk Geografisk utveckling fördelning ALMs andel av ALM Equitys

total projektportfölj andel total (kvm) projektportföljen

ALM Equitys andel

av total projektportfölj (kvm)

Stockholm

Mälardalen

Uppsala

300 000

Mellansverige Väst

Ostkusten Syd

300 000

240 000

0,5 %

Mellansverige Väst

240 000

180 000

2,7 %

Uppsala

180 000

120 000

2,6 %

Mälardalen

120 000

60 000

0

2011

2012

2013

2014

2015

4 %

90,2 %

Ostkusten Syd

Stockholm

60 000

0

2011

2012

2013

2014

2015

alm equity ab | 2015 3


VERKSAMHETSHISTORIA

2006

ALM Equity ab startar sin verksamhet 2006 genom ett

omvänt förvärv av T-Book Holding. Bolagets nya verksamhet

är fastighetsutveckling med inriktning på bostäder.

Ny styrelse och företagsledning utses. I samband med

det omvända förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt

in i bolaget. Vid årets utgång innehåller projektportföljen

en estimerad byggnadsarea om 18 500 kvm, varav ALM

Equitys andel var 18 500 kvm.

2007

Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och bolaget

färdigställer fyra bostadsprojekt och frånträder en projektfastighet.

Vid årets utgång innehåller projektportföljen

en estimerad byggnadsarea om 39 275 kvm, varav ALM

Equitys andel var 27 920 kvm.

2008

Året präglas av ekonomisk kris i världen. Fyra bostadsprojekt

färdigställs. Vid årets utgång innehåller projektportföljen

en estimerad byggnadsarea om 34 875 kvm,

varav ALM Equitys andel var 27 420 kvm.

2009

Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt, i

storstadsbetonade lägen och för normalinkomsttagaren.

Två bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång innehåller

projektportföljen en estimerad byggnadsarea om 50 375 kvm,

varav ALM Equitys andel var 34 220 kvm.

2010

Fortsatt expansion och förvärv av 10 projekt. Två

bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång innehåller

projektportföljen en estimerad byggnadsarea om 91 200 kvm,

varav ALM Equitys andel var 56 700 kvm.

2011

Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya

strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen att

bolagets aktiekapital ökas med ca 100 Mkr genom fondemission.

Ett bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång

innehåller projektportföljen en estimerad byggnadsarea om

121 200 kvm, varav ALM Equity’s andel var 62 600 kvm.

2012

Bolagets aktie noteras på NASDAQ First North. Bolaget

utvecklar sin strategi och beslutar sig för att aktivt satsa på

planprojekt genom förvärv av råmark. Tre bostadsprojekt

färdigställs. Vid årets utgång innehåller projektportföljen

en estimerad byggnadsarea om 230 600 kvm, varav

ALM Equitys andel var 99 200 kvm.

2013

Bolaget ökar sin satsning på kommunikationsnära lägen i

Stockholm. En riktad nyemission av preferensaktier tillför

bolaget 150 Mkr och ALM Equity utnämns till Gasellföretag

av Dagens Industri. Två bostadsprojekt färdigställs och två

projektfastigheter frånträds. Vid årets utgång innehåller

projektportföljen en estimerad byggnadsarea om 265 100 kvm,

varav ALM Equitys andel var 157 500 kvm.

2014

Plan- och bostadsportföljen växte med fokus på Stockholmsområdet.

Rekordmånga bostäder i produktion

vid årets utgång, 741 st. Två riktade nyemissioner av

preferensaktier tillförde bolaget ca 90 Mkr i syfte att

finansiera nya projekt. Två bostadsprojekt färdigställs och

en projektfastighet frånträds. Vid årets utgång innehåller

projektportföljen en estimerad byggnadsarea om 337 200

kvm, varav ALM Equity’s andel var 197 700 kvm.

2015

Ytterligare ett år präglat av rekord – rekordomsättning,

rekordvinst och en rekordportfölj. Antal sålda bostäder

uppgick till 951 st, varav ALM Equitys andel var

575 st – vilket var ännu ett rekord. Vidare fylldes plan- och

bostadsportföljen på, vilket möjliggör fortsatt expansion.

Sex bostadsprojekt och två deletapper inom denna portfölj

färdigställdes och två projektfastigheter frånträds. Vid

årets utgång innehåller projektportföljen en estimerad

byggnadsarea om 370 500 kvm, varav ALM Equity’s andel

var 248 600 kvm.

4 alm equity ab | 2015


PEPPARKAKSHUSET

färdigställt 2015

INSTEGET

färdigställt 2012

BOKTRYCKERIET

färdigställt 2014

SMÖGENBADEN

färdigställt 2009

alm equity ab | 2015 5


BYGGLOV

2015 Munderingen

BYGGSTART

2015 Slottsholmen

UNDER BYGGNATION

2015 Mälarutsikten

FÄRDIGSTÄLLT

2015 Stadshusparken

6 alm equity ab | 2015


ÅRET I KORTHET

REKORDRESULTAT OCH

FORTSATT EXPANSION

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

• Omsättningen uppgick till 934,4 (895,7) Mkr och resultatet till 161,4 (142,7) Mkr,

motsvarande 12,98 (12,12) kr per stamaktie.

• Eget kapital uppgick vid årets slut till 915,9 (803,6) Mkr, motsvarande 48,99 (43,02) kr per stamaktie och

122,10 (122,10) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 46 (41) procent och likvida medel

till 223,4 (114,0) Mkr.

• Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggnadsarea om 126 200 (155 200) kvm, varav ALM Equitys

andel utgjorde 88 100 (104 000) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig byggnadsarea om 244 300 (182 000) kvm,

varav ALM Equitys andel utgjorde 160 500 (93 700) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll

ca 23 700 (21 400) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde ca 8 500 (6 300) kvm.

• Under året såldes 951 (202) bostäder, varav ALM Equitys andel var 575 (168) bostäder. Bostäder i produktion

vid årets slut uppgick till 718 (741) bostäder, varav ALM Equitys andel var 515 (454) bostäder.

• Förvärv av totalt ca 58 900 kvm planprojekt i Stockholmsområdet till planportföljen, varav ALM Equitys

andel är ca 57 900 kvm. Av dessa förvärv har ca 6 300 kvm tillträtts, ca 5 000 kvm tilldelats genom markanvisning

och ca 47 600 kvm är villkorat av att detaljplanen vinner laga kraft.

• Två projektfastigheter avyttrades under året omfattande totalt ca 1 660 kvm, varav ALM Equitys andel

var ca 1 060 kvm.

• Det färdigställdes och avlämnades 528 (27) bostäder till marknaden under året. Fyra projekt samt fem etapper

av fyra projekt byggstartades, omfattande 503 (286) bostäder.

• En riktad nyemission av preferensaktier genomfördes och tillförde bolaget ca 30 Mkr efter emissionskostnader.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• Byggstart av ett projekt samt två etapper i två projekt omfattande 247 bostäder, varav ALM Equitys andel är

129 bostäder.

• Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för

kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår

vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.

• Förvärv av bostadsprojektet Södra Häggvik, Sollentuna omfattande ca 95 000 kvm BTA färdiga byggrätter för

bostäder och lokaler (ägarandel 80 procent). Intentionen är att konvertera industri- och kontorsområdet till

ca 1 200 bostäder och lokaler.

• Förvärv av planprojektet Jarlaberg, Nacka omfattande 7 000 kvm planerad byggrätt och 100 planerade bostäder

(ägarandel 100 procent).

• ALM Equity emitterade efter perioden slut ett 4-årigt icke säkerställt obligationslån om 325 Mkr. Obligationen

kommer löpa med en rörlig ränta om Stibor 3m + 6,75 % (kvartalsvis utbetalning) med förfallodag den 18 mars 2020.

Obligationerna är avsedda att noteras på Nasdaq First North inom 30 dagar samt Nasdaq OMX Stockholm inom ett

år. Emissionslikviden är avsedd för finansiering av investeringar och förvärv av projekt framförallt i Storstockholm.

alm equity ab | 2015 7


VD HAR ORDET

MÅNGA SKÄL TILL OPTIMISM

ALM Equity fyller tio år i juni. Det har varit en fantastisk resa med ökad omsättning

och vinst med ca 30 procent – per år! Tack alla kunder, duktiga medarbetare, styrelseledamöter,

medinvesterare i våra projekt, alla som arbetat med oss som arkitekter,

byggare, mäklare och aktieägare. Utan er hade det inte varit möjligt!

Vi har ingen annan ambition än att fortsätta växa och

allt talar för att så kommer bli fallet. Våra portföljer

har aldrig varit så välfyllda som nu. Med samma takt i

produktionen som 2015 räcker våra byggrätter i drygt

fem år, om vi för dubblar produktionen så räcker de i

två och ett halvt år. Under den tiden bör en stor del av

plan portföljen ha fått sina godkännanden och flyttats över

till byggrättsport följen som då växer med ytterligare ett

antal årsproduktioner. Och självklart arbetar vi löpande på

att fylla på med fler framtida projekt.

Det finns utöver vår projektportfölj flera skäl till

optimismen. Stockholms- och Uppsalaregionerna expanderar

snabbt och behovet av fler bostäder ser inte ut att

kunna fyllas på många år. I flera år har vi därför medvetet

sökt kommunikationsnära lägen som vi bedömer har en

klar konkurrensfördel på marknaden.

Vi har under året utvecklat olika upplåtelse- och

boendeformer, vilket gör oss diversifierade i att möta

behovet och efterfrågan på bostadsmarknaden. I projektet

Linbanan, Enköping satsar vi tillsammans med Andersson

Company på Hyrköp - vilket innebär att lägenheterna, som

främst vänder sig till unga vuxna, hyrs ut med ett hyresavtal

som är kombinerat med en option för hyresgästen

att förvärva lägenheten till ett fast pris som bostadsrätt

om två år. De två åren skall underlätta för hyresgästen att

spara pengar till insats och finansiering hos bank. I Solna,

Stockholm har ALM Equity produktionsstartat sitt första

förvaltningsprojekt. Förvaltningen görs via det helägda

bolaget Svenska Nyttobostäder som vänder sig till företag,

institutioner och kommuner och deras anställda där det

finns stora behov att hyra bostäder för att underlätta

rekrytering.

Vi söker också nya vägar att utveckla boendemiljön i

våra fastigheter. Programvaran Your Block är resultatet

av ett seminarium tillsammans med utbildningsföretaget

Hyper Island där unga vuxna fick berätta hur de önskade

att deras framtida bostad skulle se ut. Traditionella byggrelaterade

attribut visade sig vara lågt prioriterade medan

kommunikationslösningar var nummer ett. Via Your Block

ska medlemmarna kunna följa vad som händer i huset.

Man kan be om hjälp eller annonsera det slag av tjänster

man själv kan erbjuda. Man kan söka matsällskap eller tala

om hur man löst möbleringen på ett smart sätt. Självklart

felanmäler man eller bokar tvättstugan via Your Block.

Möjligheterna är oändliga! Det gäller även programvarans

användningsområden, eftersom programvaran fungerar

lika bra för ett företags interna kommunikation som i en

bostadsrättsförening eller på ett äldreboende.

Samtidigt som efterfrågan på bostäder pressar upp

priserna på villor och bostadsrätter sker det prisökningar

på mark och byggtjänster. Vi motverkar detta på olika sätt:

genom att arbeta med större projekt där konkurrensen ofta

är mindre, genom att i ökad utsträckning själva arbeta med

förändringar i detaljplaner eller genom att helt enkelt inte

vara med i budgivningar. Vår portfölj av projekt ger oss

betydande handlingsfrihet. På entreprenadsidan arbetar vi

med flexibilitet när det gäller tekniska lösningar så att vi

hela tiden kan ställa olika leverantörer mot varandra. Vårt

delägda konsultbolag

2XA Projektpartner ger oss den vägledning som vi behöver

på detta område.

Vi arbetar på en marknad som växer, men som också innehåller

många utmaningar. En medveten strävan i ALM Equity

är att bevara vår lyhördhet så att vi även i fortsättningen kan

erbjuda de absolut bästa produkterna på marknaden. De

gångna tio åren är en inspiration för de kommande.

Stockholm i april 2016, Joakim Alm, VD

8 alm equity ab | 2015


”Vi har medvetet i flera år sökt

kommunikationsnära lägen som vi

bedömer har en klar konkurrensfördel

på marknaden”

Bolagets VD Joakim Alm

alm equity ab | 2015 9


AFFÄRSMODELL

KREATIVITET OCH TYDLIGHET

MAXIMERAR VÄRDET

ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom

att analysera tänkbara förvärv och därefter strukturera,

finansiera, leda och sälja olika kategorier av projekt:

bostadsprojekt, planprojekt och projektfastigheter.

Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom

utveckling och optimering av fastighetens användning

och upplåtelseform – maximera dess värde på marknaden.

För att lyckas med detta ligger bolagets fokus

på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje

projekt anpassas efter sina specifika förutsättningar

och är genom egen bolagsstruktur och finansiering helt

självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM

Equity– koncernen.

Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form

där ALM Equity har projektledningsansvar. Bolagets

organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av de

egna medarbetarna tillsammans med en stor extern

partnerorganisation bestående av utvalda kompetenser

och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov.

Goda och flexibla samarbeten gör att projekten kan

utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde

och kundnytta i fokus.

Flexibilitet och möjligheten att kunna ge varje

projekt dess bästa förutsättningar har resulterat i att

ALM Equity, till skillnad från många andra bostadsutvecklingsbolag,

varken har egen byggverksamhet,

anställda mäklare, arkitekter eller designers. Inför

varje projektstart väljs respektive partner ut baserat

på analys av boendeformer, kundgrupp, etc. I takt

med att ALM Equity vuxit har banden med företagen

i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget

har goda relationer med de ledande bankerna, de stora

byggföretagen, välrenommerade arkitekter, jurister och

mäklare. Bolaget drar nytta av erfarenheter från tidigare

projekt, arbetar inte som flertalet av de större bostadsutvecklarna

med systemhusbyggnation, inrutade koncept

och designlinjer som upprepas.

INVESTERINGSSTRATEGI

Bolagets investeringar i en balanserad projektportfölj

med fokus på Stockholms län och kommunikationsnära

lägen lägger grunden för långsiktig tillväxt. Projekten i

portföljen skall vara diversifierade och främst vända sig

till normalinkomsttagare i respektive område, men även

till ett något högre segment. Ökning av portföljen på kort

och lång sikt ska ske genom förvärv av färdiga byggrätter

och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst

investera i projekt omfattande minst 5 000 kvm.

FÖRVALTNINGSSTRATEGI

ALM Equitys huvudsakliga verksamhet är fastighetsutveckling.

I projekt, där eventuell utveckling inte kan

påbörjas direkt skall strategin vara att optimera förvaltningen

på kort- och medellång sikt. Fokus skall ligga på att

förvalta fastigheterna på ett kostnads- och energieffektivt

sätt tills de är färdigutvecklade. Långsiktig förvaltning sker

via det helägda bolaget Svenska Nyttobostäder. Svenska

Nyttobostäder är ett förvaltningsbolag vars affärsidé är att

hyra ut bostäder på hyresavtal till företag, myndigheter

och andra förvaltningar som har ett behov av boenden

för egen personal och/ eller besökare. Hyresavtalen kan

flexibelt utformas efter hyresgästens önskemål om vad som

skall ingå i form av service och utrustning.

FASTIGHETSUTVECKLINGENS FASER

Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens

i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv,

planprocesser, försäljning, produktion och kundhantering.

ALM Equity har erfarenhet av att hantera denna

helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära

kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder.

Beroende på projektkategori går projekten igenom

olika faser.

ANALYS

Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys

av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget

som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt

mervärde och koncept. Genom att noggrant analysera

och strukturera projekten i fristående bolagsstrukturer

uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje

enskilt projekt samtidigt som rätt partners tas in.

10 alm equity ab | 2015


M – PROJEKTETS MIKROLÄGE

KONCEPTUALISERING

ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptualisering.

Grundidén är att producera bostäder/projekt

med adderade mervärden anpassade till målgrupp och

marknad. Viktiga områden är arkitektur, planlösningar,

design och utförande. Stor vikt läggs vid att identifiera

befintliga och nya målgrupper och att anpassa bostäder

och produkter till dem. Det kan handla om att blanda

innehåll, verksamheter och boendeformer eller att

erbjuda mervärden i form av båtplatser, IT-system för

kommunikation, service, etc. Andra vägar kan vara en

stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna, i

stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden

service såsom gym eller bil-pool som uppskattas av de

boende. Ambitionen att skapa ett bekymmersfritt och

effektivt boende är en röd tråd i våra projekt.

RISKHANTERING

Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande

affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret

innebär detta att risken begränsas i flera led – såväl

finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget

inte främm ande för samarbeten som kan säkra lönsam

expansion. Genom att diversifiera investeringarna i de

tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig

tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för

riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM

Equity en egen modell för att värdera varje specifikt

projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge.

R – PROCESSENS RISKNIVÅER I

PROJEKTFASTIGHETER

Risknivå Projektfas

R4

R3

R2

R1

Befintlig byggnad.

Förädlingsprocess inledd.

Mer än 75 % av projektets tänkta nya

användning har avtalats/sålts.

Upphandling, påbörjad och färdigställande.

Mikroläge

M4

M3

M2

M1

Prisbild

Mikroläget följer marknaden. Mycket små

möjligheter att påverka prisbilden.

Mikroläge med speciell design eller storlek

på bostad. Små möjligheter att påverka

prisbilden.

Eget mikroläge. Möjlighet att påverka

prisbilden.

Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser,

service, etc kopplade till objektet. Jämförbara

objekt saknas. Stora möjligheter att

påverka prisbilden.

R – PROCESSENS RISKNIVÅER I BOSTADSPROJEKT

Risknivå Projektfas

R4 Detaljplanelagd mark. *

R3 Bygglov/myndighetslov beviljade.

R2 Mer än 75 % av projektets bostäder sålda.

R1 Upphandling, påbörjade och

färdigställande av entreprenad.

* En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, mark

och vattenområden samt medför rätt att bygga i enlighet

med denna.

R – PROCESSENS RISKNIVÅER I PLANPROJEKT

Risknivå Projektfas

R5 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. *

R4 Råmark med angiven ÖP eller FÖP. *

R3 Råmark/byggnad med positivt

planbesked. **

R2 Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. ***

R1 Antagen detaljplan. ****

* En översiktsplan (ÖP) redovisar grunddragen i den

framtida bebyggelseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan

(FÖP) tydliggör ytterligare kommunens framtida

intentioner med området.

** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar

kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående

planläggning.

*** Samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet

kommit en bit på vägen och att dess förslag är under

bearbetning.

**** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt

nytt förslag till detaljplan. Dock är detaljplanen inte giltig

förrän den vunnit laga kraft.

alm equity ab | 2015 11


12 alm equity ab | 2015

Vackra Pepparkakshuset, en historisk

byggnad mitt i centrala Sundbyberg.


PROJEKTKATEGORIER

TRE OMRÅDEN MED FOKUS PÅ

LÅNGSIKTIG TILLVÄXT

Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man förändrar

en fastighets förutsättningar, användning eller

utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring

till ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet

och förmåga att implementera enskilda, okonventionella

lösningar som maximerar värdet i respektive projekt.

Detta kan innebära helt nya boendekoncept, utökade

och effektiviserade byggrätter/kommersiella ytor eller

satsningar på typbostäder för speciella och nischade

målgrupper. Vid förvärvstillfället har ALM Equity alltid

en klar vision över hur fastigheten ska utvecklas för att

ge bästa tänkbara avkastning.

Det föreligger svårigheter i att bedöma och jämföra

respektive projektets lönsamhet sinsemellan, inte minst

därför att vinsterna faller ut under flera år.

ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden av

projektutveckling:

• Bostadsprojekt

• Planprojekt

• Projektfastigheter

Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser,

riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika

delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består av

komplexa, långsiktiga och kapitalintensiva processer.

BOSTADSPROJEKT

Denna projektkategori omfattar detaljplanelagda

fastigheter med färdiga byggrätter som ALM Equity

förvärvat eller utvecklat. Byggrätterna medger byggnation

av ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus

eller lägenheter i flerbostadshus.

Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd

fastighet som medger byggnation av bostäder

och lokaler.

Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller

uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt i

antal bostäder.

I koncernens balansräkning redovisas bostadsprojektens

byggrätter som tillgångar under rubriken »Exploateringsfastigheter«.

I de fall bostadsprojekten har löpande

verksamhet och driftnetto anges detta separat.

Planlagd

fastighet

Konceptutveckling

Bygglov

Försäljning

Produktion

Färdig

bostad

Värdeutveckling

Markförvärv och idéfas är centrala inom fastighetsutveckling.

Att utveckla eller hitta attraktiva byggrätter till

rätt pris och därigenom utveckla bostäder och områden

som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva

projekten med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker

stegvis i takt med att markanvändningen definieras

och förändras genom exempelvis om- och tillbyggnad,

nybyggnation, konvertering från ett ändamål till ett

annat eller förtätning. Värdeökning sker primärt genom

utveckling av ett boendekoncept varvid ALM Equity

identifierar hur högsta värde kr/kvm mot kund kan skapas.

Fastighetens värde ökar genom att utifrån respektive

projekt och marknadssituation utveckla det koncept som

attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor

vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av

arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande

framgångsfaktor i säljprocessen är kommunik ationen

med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity

säljer bostäder på ritningsstadiet – och bolaget således

inte har någon färdig produkt att visa upp – ställs det

höga krav på marknadsföring och presentation. Det

gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och

dess fördelar på ett verklighetstroget sätt. ALM Equitys

planerade bostäder finns framförallt på expansiva

bostads marknader så som Telefonplan, Bromma,

Solna, Sundbyberg, Sollentuna, Vällingby, Hässelby och

Uppsala. Satsningarna vänder sig framför allt till stora

segment som unga vuxna och normalinkomsttagare.

Många av de planerade bostäderna tillfredsställer

köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och

alm equity ab | 2015 13


2013

2014

närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms

län har gjort att många bostadssökande letar sig allt

längre ut, exempelvis till Mälardalen, och goda kommunikationer

har gjort dessa områden till attraktiva

boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna

utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader

intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att

centrala stadsnära lägen såsom exempelvis Telefonplan

blir alltmer attraktiva.

Då projekten har en detaljplan med en definierad

byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten

blir i regel kortare än för projekt inom de andra

två projektkategorierna. Projekten i denna kategori

påverkas dock i hög grad av aktuellt marknadsläge på

bostadsmarknaden och inom byggsektorn.

PLANPROJEKT

Denna projektkategori omfattar icke-detaljplanelagda

fastigheter, alternativt fastigheter med befintlig

detaljplan, som bolaget anser har god potential för

värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten

har som syfte att stödja bolagets bostadsutveckling/

kommersiella utveckling på medellång och lång sikt.

Planskedet omfattar tiden från det att detaljplanearbetet

påbörjas fram till dess en ny detaljplan vunnit

laga kraft och byggrätterna definierats. Då byggrätterna

definierats övergår de till att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj,

alternativt Projektfastighetsportföljen.

2015

Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd

fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd

fastighet där detaljplanen kan ändras.

Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar

eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark

samt i antal bostäder. Boa/loa uppskattas till

75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en

bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen.

I koncernens balansräkning redovisas planprojektens

byggrätter som tillgångar under rubriken »Exploateringsfastigheter«.

I de fall planprojekten har löpande

verksamhet och driftnetto anges det separat.

Råmark/

planlagd

fastighet

Konceptutveckling

Detaljplanarbete

Planlagd

fastighet

Värdeutveckling

Värdeökning sker genom att tillskapa nya byggrätter

alternativt genom konvertering eller förädling av befintliga

byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen identifierar

ALM Equity hur en fastighets värde kan öka genom en

detaljplaneändring som tillskapar en större byggrätt

eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten.

Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter anpassade

till en identifierad kundgrupp. ALM Equity driver

detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde

samtidigt som det befintliga användningsområdet

utnyttjas i största möjliga mån. Värdeskapande är som

störst under detaljplaneprocessen då markanvändningen

för råmark definieras. Det är i denna fas som byggrätterna

konkretiseras till sitt innehåll.

ALM Equity äger tillsammans med partners Svensk

Markförvaltning ab (smf) som tidigare förvärvat

2 råmarksområden omfattande 430 hektar mark i

Salem/Södertälje och Österåker, med målsättning att

detaljplanelägga dessa för framförallt bostäder. ALM

Equity projektleder och sköter all administration från

förvärv till färdiga byggrätter. När detaljplanerna vunnit

laga kraft har ALM Equity rätt att förvärva byggrätterna

till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare.

Ett vanligt förfarande vid förvärv av icke detaljplanelagda

fastigheter (råmark) är att villkora avtalet med

att ny detaljplan vunnit laga kraft. Detta sänker den för

ALM Equity största risken inom denna projektkategori

väsentligt.

Balansomslutning Geografisk utveckling ALMs andel

& eget kapital total projektportfölj (Mkr) (kvm)

Utveckling ALM total Equitys projektportfölj andel

2011 - 2015 av (kvm) total projektportfölj (kvm)

Stockholm Balansomslutning Mälardalen

Uppsala

ALM Equitys del

2 000

300 000

Mellansverige Väst Eget kapitalOstkusten Syd

450 000

300 000

Extern del

1 600

240 000

360 000

240 000

1 200

180 000

270 000

180 000

800

120 000

180 000

120 000

400

60 000

90 000

60 000

0

2011

0

2012 2011

2013 2012

2014 2013

2015 2014

2015

0

2011

0

2012011

2013 2012

2014 2013

2015 2014

2015

14 alm equity ab | 2015


RISKHANTERING INOM OMRÅDENA

Genom att diversifiera investeringarna i tre olika projektkategorier begränsas bolagets risker såväl finansiellt

som operationellt. Inom områdena identifieras olika projektrisker som noggrant bevakas:

Bostadsprojekt – marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk.

Planprojekt – risk att planarbetet drar ur på tiden alternativt att ny detaljplan inte medges.

Projektfastigheter – marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk.

Se även »Risker och riskhantering«, sid 81-83.

PROJEKTFASTIGHETER

Denna projektkategori omfattar bebyggda fastigheter

med varierande typer av verksamhet som genom

konceptualisering och utveckling kan ges högre värden.

Under utvecklingsfasen bedrivs oftast en verksamhet i

byggnaderna för att generera ett driftnetto till dess att

fastigheten utvecklas eller konverteras för ny tilltänkt

verksamhet så som exempelvis centrum, bostäder,

kontor eller hotell.

Projektfastigheter definieras som: Bebyggd

fastighet med löpande verksamhet.

Portföljen delas upp i säljbar eller uthyrningsbar area,

ovan mark i kvm.

I koncernens balansräkning redovisas projektfastigheter

som tillgångar i koncernens balansräkning under

rubriken »Projektfastigheter«.

Fastighet med

verksamhet

Konceptutveckling

Genomföringsprocess

Fastighet

med ny

verksamhet

Värdeutveckling

Värdeökning vid fastighetsutveckling sker genom

strukturering, effektivisering eller ändrad användning i

en fastighet. Fastighetens värde ökar genom att utifrån

varje specifikt projekt och marknadssituation identifiera

högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor

vikt vid att anpassa och utveckla befintlig användning

på ett smidigt och enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde

och förbättra fastighetens driftnetto.

ALM EQUITY AB

FASTIGHETSPORTFÖLJ

BOSTADSPROJEKT

PLANPROJEKT

PROJEKTFASTIGHETER

EGNA HEM

FRITIDSHUS

BOSTAD

KONTOR

BOSTAD

KONTOR

FLERBOSTADSHUS

INDUSTRI

CENTRUM

INDUSTRI

CENTRUM

HOTELL

alm equity ab | 2015 15


PROJEKT UNDER

PRODUKTION

Under året startades produktionen av 503 bostäder, varav

ALM Equitys andel var 335 bostäder. Vid årsskiftet var

nio projekt med sammanlagt 718 bostäder i produktion,

varav ALM Equitys andel var 515 bostäder. Sex projekt

och två deletapper av projekt om sammanlagt 528 bostäder

färdigställdes under året, varav ALM Equitys andel var

287 bostäder. Utöver bostadsproduktionen pågår en stor

ombyggnation och uppfräschning av Kvarnengallerian i

Uppsala samt omflyttning av lokalhyresgäster i syfte att

göra gallerian mer modern och bättre utnyttjad.

Våra projekt är av olika slag, både renodlad

nyproduktion och om-/tillbyggnation. Gemensamt för

dem alla är att allt utförs via totalentreprenad via stora

kända aktörer och av oss välkända byggare så som

Andersson Company Byggnads ab, NCC och

Nils Hedström Byggnads ab.

16 alm equity ab | 2015


”Under året påbörjade

ALM Equity produktionen

av totalt 503 bostäder”

alm equity ab | 2015 17


FINANSIERINGSMODELL

UNDVIKA ONÖDIGA RISKER

Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad med

olika typer av risker under projektens olika faser. För att

möjliggöra säker och långsiktig tillväxt med begränsad

kapitalinsats har ALM Equity skapat en finansiell modell

som minimerar bolagets risker och säkrar kapitalflödena

i projektutvecklingen. Målsättningen med ALM Equitys

finansverksamhet är att stödja bolagets projektutveckling,

utnyttja kapital och kassaflöden på ett sätt som

inte utsätter den operativa verksamheten för finansiella

risker och hantera bedömda risker så att exponeringen

mot dessa minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är

att tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till

bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov. På

detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de finansiella

riskerna.

FULLT FINANSIERADE PROJEKT

En grundprincip är att alla projekt skall vara bolag iserade

och fullfinansierade vid start. Inga lån eller säker heter

får ställas mellan de olika projektbolagen som var för sig

skall stå på egna ben. Riskanalys och finansieringsstruktur

för varje projekt fastställs gemensamt av ALM Equity,

dess banker, andra finansiella institutioner och partners.

All finansiering sker i projektbolagen mot säkerheter i

projekten i största möjliga utsträckning.

FINANSIERINGSFORMER

Projekt finansieras med banklån, reverslån, obligationslån,

mezzaninlån, eget kapital och ägarlån. För att

möjliggöra större volymer och öka tillväxten tar ALM

Equity in delägare i projekten. Detta kan exempelvis

ske genom lån där externa partners, utöver ränta, får

del i den framtida förädlingsvinsten. Andra former

av finansiering är säkerställda och icke säkerställda

låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av

utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses

in när projekten är färdigställda och sålda. De olika

finansieringsformerna varierar över tiden och mellan

projekt beroende på vilken riskfas projekten befinner sig i.

Marginalen ska vara hög i varje projekt.

En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans

med våra finansiella partners och eventuella delägare

gemensamt utvecklar en finansieringsplan för projektet,

som då får sin unika kapitalstruktur kopplat till flöden

som genereras i projektet. Denna tar även hänsyn till

övriga risker i projektet. Detta säkerställer att alla

projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle, med sin

egen kapitalstruktur. Moderbolaget finansieras genom

stam- och preferensaktiekapital samt obligationslån för

att uppnå en effektiv och flexibel balansräkning.

Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande

med kort bindningstid.

18 alm equity ab | 2015


”Varje projekt bär

sig självt och är

fullfinansierat.”

ALM EQUITYS FINANSIELLA MODELL

(ASSET LIABILITY MANAGEMENT)

• Alla projekt ska vara fullfinansierade.

• Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen.

• Projekten finansieras med fördel som joint venture.

• Marginalen i varje projekt ska vara hög.

• Likvida medel placeras med kort bindningstid.

alm equity ab | 2015 19


MARKNAD

FASTIGHETSBRANSCHENS

STORDRIFTSFÖRDELAR

ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom att analysera tänkbara förvärv,

strukturera, finansiera, leda och sälja olika kategorier av projekt. De senaste åren har

projektstorleken ökat kraftigt. Det finns klara stordriftsfördelar i fastighetsbranschen,

speciellt när det handlar om projekt som är föremål för detaljplaneändringar.

Tillväxten i Sverige är för närvarande bland de högsta

i västvärlden och på våra prioriterade marknader

Stockholm och Uppsala handlar det om en tillväxt i klass

med Kina.

Att fortsätta i den takten kräver stora investeringar i

både bostäder och kommunikationer. Bostadsbyggandet

har tagit fart, men många bedömer att bristsituationen

kommer att bestå under många år framöver. Bristen

på bostäder, liksom priserna för bostadsrätter och

villor, riskerar att bli en broms för tillväxten om unga

människor i stället söker sig till städer som har andra

förutsättningar i Europa eller övriga världen.

Den svenska bostadsmarknaden är starkt reglerad.

I minsta detalj finns bestämmelser om hur hus ska

byggas och utrustas, var de skall byggas och vem som

har rätt att överklaga beslut i flera instanser. Från idé

till färdigt hus är det därför en lång väg som kostar

både tid och pengar. Det svenska skattesystemet sätter

också käppar i hjulet för en mycket önskad rörlighet på

bostadsmarknaden. De som bor i en äldre ägd bostad

får ofta betala mer i löpande utgifter om de skulle sälja

och köpa något mindre. En hyresrätt i Stockholm är

det ingen som lämnar eftersom den i relation till andra

alternativ är kraftigt subventionerad. Att utnyttja den

fulla potentialen i bostadsbeståndet är den billigaste och

snabbaste vägen till en bättre balans på marknaden.

Den bollen ligger hos politikerna.

Det första skedet i vår affärsidé är att förvärva mark

eller fastighet som kan vara lämplig för fastighetsutveckling.

I Stockholm finns det knappast råmark att köpa,

utan ofta handlar det om en befintlig byggnad som efter

detaljplaneplanändring kan ändra användning. Vanligtvis

villkoras förvärvet av att ny detaljplan godkännes. ALM

Equitys insats är att driva processen fram till en ändring,

något som kräver betydande resurser i såväl tid som

pengar. En fördel är att kontantinsatsen under processen

begränsas till kostnaderna för att ändra planen. Den

ökning av marknadsvärdena som har skett under de

senaste åren är en bonus i sammanhanget.

Före och parallellt med ansökan om detaljplaneändring

arbetar vi tillsammans med arkitekter och

designers med den fysiska gestaltningen av projektet,

den konceptualisering där vi utifrån målgrupp optimerar

ytor, inredning, service och annat som skall bidra till ett

bra och attraktivt boende.

I takt med att byggandet har ökat i Sverige och

speciellt i våra regioner har konkurrensen om resurserna

ökat. Dock har även utbudet ökat, exempelvis har det

tillkommit ett antal medelstora byggföretag. Antalet

underleverantörer har ökat kraftigt, inte minst genom

etableringar av företag med personal från de forna

östländerna.

Som i all affärsverksamhet är det viktigt att hitta

alternativa leverantörer om något blir för dyrt. Det

kan ske genom många anbudsgivare men också genom

flexibla konstruktionslösningar. Fastigheternas stommar

kan exempelvis konstrueras med olika tekniker som är

likvärdiga men beroende på tillgängliga resurser kan

ha mycket olika prisbilder. Till vår hjälp i planering och

upphandling har vi vårt delägda konsultbolag

2XA Projektpartner.

Våra slutkunder möter vi genom anlitade fastighetsmäklare

eller genom vårt eget VIP-register. Vi har också

kontakt med ett antal investerare som köper bostadsrätter

för långsiktig förvaltning.

Genom att erbjuda bostadsmarknaden olika upplåtelseformer

– såsom hyrköp, förvaltningslägenheter och

bostadsrätter står ALM Equity väl rustade för att möta

20 alm equity ab | 2015


”Bostadsbyggandet har tagit fart

men många bedömer att

bristsituationen kommer att bestå

under många år framöver.”

såväl behov och efterfrågan som eventuella osäkerheter

på bostadsmarknaden. ALM Equitys förmåga att se

möjligheter och utforma dess projekt med flexibilitet

innebär att fler kunders behov kan mötas.

Bostadsmarknaden på våra geografiska marknader

har präglats av starka prisökningar under påverkan av

bostadsbrist och låga räntor. Detta har gett upphov till

nya beteenden, till exempel spekulanter som bokar sig

för lägenheter med avsikten att sälja med förtjänst före

inflyttning. I en marknad med prisökningar är detta i sig

inget problem för oss, men kan bli det om marknaden

svänger ned och spekulanten inte kan fullfölja avtalet.

Vi ser givetvis helst att den som köper bostaden också är

den som ska bruka den.

Även i en marknad där ”allt” går att sälja lägger vi

stor vikt vid lägen, utförande och kundnytta. Kommunikationsnärhet

kommer alltid att vara angeläget i en stor

stad. En bostad med rätt planering och utrustning blir

effektiv och attraktiv.

Genom att ta reda på och erbjuda vad våra kunder

önskar, kombinerat med de stordriftsfördelar som vi drar

nytta av – är vi övertygade om att våra bostäder kommer

att vara efterfrågade i många år framåt.

alm equity ab | 2015 21


”Kundfokus och lyhördhet

ska genomsyra alla prestationer

inom bolaget och gentemot kund.”

Köpare på platsbesök i Mälarutsikten.

22 alm equity ab | 2015


KUNDER

LYHÖRDHET FÖR KÖPAREN

Beroende på projekt och projektkategori har ALM Equity olika slutkunder. Det kan

vara en privatperson som köper en bostad, ett fastighetsbolag som köper en fastighet

i syfte att förvalta på lång sikt, ett byggbolag som köper ett konceptualiserat projekt

för att producera, eller kommuner och kommersiella aktörer som söker bostäder eller

lokaler anpassade för sina specifika behov. För att kunna leverera attraktiva produkter

till alla dessa olika slutkunder krävs lyhördhet och att man är aktiv på marknaden.

Mot privatpersoner har bolaget ett stort ansvar att

vara behjälplig under och förenkla den process som

det innebär att förvärva en bostad – vilket oftast är en

privatpersons största affär i livet. Då många av projekten

vänder sig till en marknad med förstagångsköpare krävs

det extra god förståelse för situationen.

KUNDFOKUS

Det skall kännas genomtänkt, utvalt och bekymmersfritt

för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity

producerat. Kundfokus och lyhördhet skall genomsyra

alla prestationer inom bolaget och gentemot kund. Det

som kännetecknar en bostad från ALM Equity är stark

konceputalisering med tydlig målgrupp – så som i vår

produkt »Instegsboende«, genomtänkta och välplanerade

bostäder med service och design perfekt anpassade

för unga vuxna och förstagångsköpare.

NÖJD KUND INDEX

ALM Equity är delaktig i branschens stora mätning,

Nöjd Kund Index (NKI). Kundnöjdheten mäts i slutförda

bostadsprojekt. Detta är ett effektivt verktyg för att

låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels på

produkten som sådan, men också på den process det

innebär att förvärva en bostad genom ALM Equity.

Det är viktigt att få kunskap om hur kunderna upplever

varumärke, medarbetare, färdig produkt, köpprocessen

och partnerorganisationen i form av mäklare, banker och

byggare. En viktig del av undersökningen är att mäta hur

väl kundens förväntningar har uppfyllts, vilket utgör ett

bra mått för hur väl vi kommunicerar med kunden och

håller vad vi lovar.

VIP-KUNDER

Många av våra kunder nås via egna kontaktnät och ALM

Equitys VIP-kundregister. Att vara VIP-kund hos ALM

Equity innebär att man som kund får information om

när och var vi skall bygga nya bostäder, innan de läggs

ut till allmän försäljning. VIP-kunderna får nyhetsbrev

med aktuell information om våra bostadsprojekt och

därefter förtur till köp av våra bostäder. Anmälan görs

via bolagets webbplats eller genom personlig kontakt.

Att vara VIP-kund i ALM Equity är kostnadsfritt.

INREDNING & DESIGN

Inredning och design är en viktig del i konceptualiseringen

av bostaden och ligger till stor del till grund för

köpet av densamma. ALM Equity har konsekvent valt

att inte jobba med standardiserade inredningsstilar

och – linjer. I stället tas en specifik inredning fram för

varje projekt i samband med identifiering av målgrupp

och konceptualisering. Designlinjerna återspeglas i såväl

kök och badrum såväl som i materialval.

KUNDHANTERING

Med ett ökande antal och större projekt växer också

omfattningen av kundhantering och uppföljning av

denna. För att möta det ökade behovet har bolaget

anpassat sin organisation och tillskapat nya roller för

detta ändamål.

alm equity ab | 2015 23


”Att våga bygga bostadsrätter i ett

område, där andra inte vågar – är

vad som skiljer ALM Equity från

andra aktörer i branschen.”

Det första spadtaget den 13 november 2015

24 alm equity ab | 2015


ETT PROJEKT BLIR TILL

RINKEBYTERRASSEN

Rinkeby, ett begrepp och en mytomspunnen Stockholmsförort som alla känner till

genom media och som blivit en symbol för miljonprogrambebyggelse.

När riksdagen år 1965 beslutade om det storslagna och

storskaliga miljonprogrammet påbörjades exploateringen

av Rinkeby varigenom det uppfördes moderna,

arkitektoniskt avskalade bostäder med närhet till

natur och gröna rum. Riksdagens beslut grundade sig

i 1950-talets rådande bostadsbrist, målet att avskaffa

trångboddheten och att höja bostadsstandarden.

Bostadsbyggandet skulle vara såväl kostnads- som tidseffektivt

och när hyresgästerna flyttade in på 1970-talet

var det i ett område där husen nästintill var identiska

– vad som skiljde dem åt var adresserna. När miljonprogrammets

epok sedan led mot sitt slut stannade också

utvecklingen av Rinkeby som område upp.

RINKEBY RUSTAS UPP

2003 tog Stockholms stad beslut om att överdäcka E18

vid Rinkeby. Ovan överdäckningen planerades det för ett

nytt bostadsområde, Rinkebyterrassen. Byggnationen

av Rinkebyterrassen tog sin början i Stockholms stads

Vision Järva 2030, vars syfte är att rusta upp och

tillskapa nya värden i miljonprogramsområden intill

Järvafältet. Kopplingen mellan stadsdelarna inom

Järvaområdet skulle utvecklas, stärkas och reformeras

i enlighet med dagens samhällsutveckling. Motorleden

upplevdes innan överdäckningen som en barriär områdena

emellan och Rinkebyborna saknade en naturlig

möjlighet till att beträda Järvafältet.

Rinkebyterrassen är också en naturlig förlängning av

det nyligen förvandlade Rinkebystråket, som genomgått

en förvandling från renodlad fordonsgata till ett levande

affärsstråk med butiker och restauranger där trafikanter,

cyklister och bilister nu samspelar. Den naturliga

förlängningen av såväl Rinkebystråket som Järvafältet

möjliggör att de boende inom Järvaområdet kan röra sig

friare och nyttja områdena bättre.

ALM EQUITYS VISION FÖR OMRÅDET

ALM Equitys vision för Rinkebyterrassen stannar dock

inte vid att motverka bostadsbristen, att nyttjandet

av Järvafältet ökar och tillföra Rinkeby arkitektonisk

bebyggelse. ALM Equitys vision är att upprustningen

av Rinkebys yttre miljö även skall bidra till den sociala

miljön på ett sådant sätt som får Rinkebyborna att känna

stolthet och stärka identifieringen med sin hemtrakt,

som i sin tur kan göra Rinkeby till en attraktiv stadsdel

dit många vill flytta – och stanna kvar.

Rinkebyterrassen kommer efter färdigställande att

utgöra ett arkitektoniskt spännande tillskott i den annars

så likartade bebyggelsen. Tillsammans med ByggVesta

bygger och utvecklar ALM Equity ca 600 bostäder

fördelade på 12 punkthus, varav ALM Equity uppför

bostadsrätterna och ByggVesta hyresrätterna. Parallellt

med denna byggnation anlägger Stockholms stad

dessutom ett stort torg mitt på Rinkebyterrassen med en

utsiktsplats mellan huskropparna och en pendang – en

svagt lutande gångväg ner till Järvafältet, vars ändamål

är att stärka kopplingen mellan Rinkeby och Kista

ytterligare.

KONCEPTUALISERINGEN

Antalet bostadsrätter i området har historiskt sett och

fram till idag varit mycket lågt. Av Rinkebys totala

bestånd om ca 5 000 lägenheter upplåts endast ca 20

med bostadsrätt, resterande utgörs av hyresrätter. I

samband med exploateringen av Rinkebyterrassen har

Stockholms stad därför haft som ambition att hälften

av de lägenheterna som uppförs skall upplåtas med

bostadsrätt, i syfte om att jämna ut den obalans som idag

råder mellan de olika upplåtelseformerna i Rinkeby.

Den klara majoriteten av lägenheterna i det befintliga

beståndet består av större lägenheter om 3 rum och kök.

Med hänsyn till detta och till det generella behovet i

Stockholm behövs fler smålägenheter, varav ALM Equity

alm equity ab | 2015 25


”Vi ville ge de unga Rinkebyborna möjligheten att flytta hemifrån

och samtidigt chansen att göra bostadskarriär utan att

behöva flytta ifrån sin hemort.”

till största del uppför yteffektiva lägenheter om 1–2 rum

och kök med väl tilltagna balkonger eller uteplatser. De

unga Rinkebyborna ges därmed möjligheten att flytta

hemifrån och samtidigt få chansen att göra bostadskarriär,

utan att behöva flytta ifrån sin hemort.

Det styrande vid konceptualiseringen var att produkten

som vi tog fram skulle matcha det som folk i området

faktiskt ville ha – inte efter vad de möjligen hade råd

med. Lägenheterna skulle vara moderna med god kvalité

och den exteriöra gestaltningen skulle ritas med spännande

och varierande arkitektur, i kontrast mot den bild

som gemene man har av Rinkebys befintliga bebyggelse.

ALM Equity och ByggVesta vill tillsammans dels

sätta Rinkebyterrassen på kartan men också få området

accepterat som en del av Rinkebys helhet. Det är viktigt

att det inte uppstår ett ”vi och dom”-tänkande mellan

de som hyr bostad och de som äger sin bostad, både på

Rinkebyterrassen och i Rinkeby. För att på ett aktivt

sätt förhindra detta byggs därför vartannat hus med

bostadsrätt och vartannat hus med hyresrätt.

ATT SE POTENTIALEN

Att våga bygga bostadsrätter i ett område, där andra

inte vågar – är vad som skiljer ALM Equity från andra

aktörer i branschen. Vi insåg tidigt Rinkebyterrassens

potential och med en rätt framtagen produkt, en stark

tro på projektet och rätt timing har vi nu lyckats få

igång byggandet som pågår fram till och med år 2019.

Det första huset som lades ut till försäljning, RT16 – ett

framtida landmärke för området – var nästintill slutsålt

efter säljstarten. Samma intresse fanns även för det

andra huset som gick till försäljning, Torghuset, som på

mindre än en vecka sålde slut.

Möjligheterna för området är oändliga – vår vision

är att Rinkebyterrassen tillsammans med det nya

Rinkebystråket skall fungera som en positiv katalysator

för hela Rinkeby, som sedermera skapar en ”ringar

på vatten”-effekt. Vilket i sin tur tros kunna bidra till

att göra Rinkeby till en av allmänheten accepterad och

respekterad stockholmsförort.

26 alm equity ab | 2015


Från vänster: Laurie McDonald, Jonsson (ByggVesta,)Cecilia Wallin (ByggVesta),Roger Mogert stadsbyggnads- och

kulturborgarråd i Stockholm, Mehmet Kaplan, Sveriges bostads- och stadsutvecklingsminister,

Joakim Alm (ALM Equity), Kaveh Abbaspour (ALM Equity), Johanna Bonthron (ALM Equity), på det första spadtaget.

Rinkebyterrassen efter färdigställande.

alm equity ab | 2015 27


MILJÖ

HÅLLBART BOENDE MED

EFFEKTIV ENERGIANVÄNDNING

ALM Equitys målsättning är att skapa genomtänkta

bostadsmiljöer där val av material, uppförande och

förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett

långsiktigt brukande. Material av kvalité har bättre hållbarhet

och längre livstid. ALM Equity lägger därför stor

vikt vid att anpassa materialen till projektens olika behov

och efterfrågan. I detta arbete följer vi med intresse

utvecklingen av nya material och olika klassificeringssystem.

Utöver alla rådande miljökrav, försöker ALM

Equity, så långt som möjligt, att uppnå ett så kostnadssom

miljöeffektivt boende som möjligt. Detta genom

att ge de boende bättre möjlighet att själva styra sin

miljöpåverkan. Så långt det är möjligt satsar bolaget på

att nyproducerade bostäder skall ha individuell mätning

av el, värme och vatten. Detta för att ge de boende ett

incitament att själva sänka sin energiförbrukning, vilket

är positivt både ur miljösynpunkt och för den enskildes

driftskostnader.

En viktig parameter vid förvärv är projektets geografiska

läge. Ett centralt och lättåtkomligt läge är värdefullt.

I Stockholm satsar ALM Equity på att förvärva centralt

belägna projekt, eller projekt med goda offentliga

kommunikationer som uppmuntrar till andra färdmedel

än bil. Dessutom strävar bolaget efter en jämn fördelning

av bostäder i ombyggnations- och nyproduktionsprojekt.

Ombyggnationens miljömässiga fördelar är

möjligheten att dra nytta av redan nedlagda resurser

och investeringar i form av stomme, grundläggning och

markarbeten omkring fastigheten.

Internt pågår en ständig process för att utveckla

miljötänkandet i företaget med bra rutiner inom alla

arbetsområden.

28 alm equity ab | 2015


PARTNERORGANISATION

SPÄNNANDE SAMARBETEN

LYFTER PROJEKTEN

En av de saker som gör ALM Equity till ett speciellt bolag i branschen samt bidrar stort

till dess konkurrensfördelar är mixen av unika projekt och de spännande samarbetena

som anpassas efter respektive projekts specifika förutsättningar. Bolagets egen kärnorganisation

kompletteras med partnerbolag och externa tjänster genom konsulter.

Det kan handla om samarbeten kring ett specifikt projekt men också återkommande

och långvariga relationer.

Ett antal idéer och affärsupplägg har etablerats som egna

bolag. Beslutet att etablera ett bolag kan baseras på att

det är den bästa affärsmodellen eller att vi tror det finns

potential för idéerna att på sikt växa till något större. I

årets årsredovisning har vi valt att presentera ett par av

dessa bolag tydligare.

SVENSKA NYTTOBOSTÄDER

Svenska Nyttobostäder (SNB) är ett förvaltningsbolag.

SNB ägs till 100 % av ALM Equity, men kan ta in extern

finansiering i dess olika förvärv.

Bolagets affärsidé är att hyra ut bostäderna på hyresavtal

till företag, myndigheter och andra förvaltningar

som har ett behov av tillfälliga eller långsiktiga boenden

för egen personal och/eller för besökande. Hyresavtalen

kan flexibelt utformas efter hyresgästens önskemål om

vad som ska ingå i form av service eller utrustning.

Affärsidén grundar sig i att bristen på bostäder på

flertalet geografiska marknader resulterar i ett direkt

hinder för att expandera verksamheter och rekrytera rätt

personal. Genom att tillgodose behovet av nyttobostäder

främjas verksamheter så som exempelvis sjukvården,

försvarsmakten, företag och universitet.

Under 2015 förvärvade SNB två av ALM Equitys

bostadsprojekt - Skalden och Poeten i Ingentingområdet,

Solna. I dessa två projekt planeras det för sammanlagt

488 yteffektiva lägenheter.

Potentiella förvärv för SNB i ALM Equitys projektportföljer

är Kista Square Garden, Archimedes samt

delar av Vällingby Parkstad och Mälarprojekten. För

aktieägarna i ALM Equity innebär den tänkta utvecklingen

att den lönsamma projektutvecklingen i moderbolaget

kompletteras med en fastighetsförvaltning med

stabila intäkter och möjligheter till real värdeökning.

URBAN PARKING

Urban Parking (UB) utvecklar parkeringslösningar och

uppför detta som ett komplement till ny- och ombyggnationer.

UB ägs till 100 % av ALM Equity, men kan ta in

externa investerare i respektive projekt.

Bolagets affärsidé är att genom innovativa lösningar

tillgodose den parkeringsnorm som respektive kommun

kräver för att bevilja bygglov och skapa en fungerande

infrastruktur. Parkeringsnormerna skiljer sig dels

kommunerna emellan och dels projekten emellan,

vilket betyder att UB måste vara lyhörda och anpassa

parkerings lösningarna efter såväl kommunen som

projektets specifika förutsättningar.

Genom att helt förutsättningslöst se på parkeringsfrågan

tror vi att det kan uppstå möjligheter av olika

slag. Det finns exempelvis flera tomställda utrymmen

i en stad idag som skulle kunna vara lämpliga för

parkeringar – varigenom bostäder kan utvecklas i direkt

anslutning, antingen genom att ett hus byggs ovanpå,

eller vid sidan om.

För ALM Equity är frågorna om uppfyllande av parkeringsnorm

och infrastruktur återkommande i fastighetsutvecklingen.

Genom att tillgodose behovet på ett

okonventiellt sätt frångås samhällets fastlåsta strukturer

vilket gynnar fastighetsutvecklingen i moderbolaget.

2XA PROJEKTPARTNER

2XA Projektpartner stödjer fastighetsutvecklare och

entreprenörer med konsulttjänster inom byggprojekt-

alm equity ab | 2015 29


”I stället för att vara bäst

på allt själva tar vi hjälp

av ett stort antal partner

för kompletterande tjänster

inom arkitektur, design,

mäkleri, byggledning,

projektering m.m.”

ledning, upphandling och kalkylering. 2XA ägs till

40 % av ALM Equity, 40 % av Andersson Company och

resterande 20 % ägs av 2XA:s ledning.

Bolagets affärsidé är en funktion av ett önskat ökat

samarbete mellan fastighetsutvecklare och entreprenörer,

i såväl tidiga skeden som under byggnationen.

Det kan exempelvis vara att stödja fastighetsutvecklare

under konceptualiseringen där de tekniska aspekterna

och projektets genomförbarhet med hänsyn till tänkt

tidplan och entreprenadkostnad behöver bevakas. Stödet

kompletteras sedan med upphandling av entreprenör,

byggprojektledning under byggnationen och rådgivning

vid eftermarknadsarbetet. Ett alternativ hade varit att

bygga upp kompetensen i egen regi inom ALM Equity.

Även om vi nu har många och en del riktigt stora projekt

så kan det vara osäkert om vi på sikt alltid kan räkna

med jämn och full beläggning. Man måste kalkylera med

att beläggningen är ojämn över åren – då är det värdefullt

att kunna anpassa sin organisation. Vidare är det en

klar konkurrensfördel för ALM Equity att ha valbarheten

entreprenörer och samarbetspartners emellan, vilket gör

att vi kan anpassa samarbetet efter respektive projekts

specifika behov. Vägledningen i valet av dessa görs

utifrån 2XA:s erfarenheter och kompetens.

YOUR BLOCK

Your Block (YB) är en kommunikationsapp. YB ägs till

50 % av ALM Equity och till 50 % av Kopparnäset ab.

Bolagets affärsidé är att utveckla kommunikationen

inom såväl bostadsrättsföreningar, vägföreningar,

företag som ett helt bostadsområde. Appen faciliterarar

det lokala umgänget, aktiviteter och grupper. Programvaran

är molnbaserad, vilket gör att det inte finns några

geografiska begränsningar för användandet. Vidare

ser man en stor potential för den aktör som etablerar

konceptet/fastigheten att påverka hur dessa tjänster

utformas, implementeras och används. ALM Equity ser

ett mervärde i att förenkla boendet för bostadsrätts-

30 alm equity ab | 2015


YOUR BLOCK

Framtidens kommunikationsmedel

för såväl bostadsrättsföreningen

som hela

bostadsområden.

innehavare och hyresgäster i respektive avlämnat projekt

– exempel på tjänster som appen möjliggör i en fastighet

är bokningsfunktioner, delning av resurser och kompetenser

och social kontakt. Appens användningsområde

stannar dock inte där, exempelvis så använder ALM

Equity appen för egen intern kommunikation och som

bokningsfunktion av gemensamma faciliteter.

HYRKÖP

I projektet Linbanan, Enköping satsar ALM Equity

tillsammans med Andersson Company på Hyrköp.

Hyresprojektet är en 50% delägd satsning och projektet

består av totalt 140 lägenheter om 29 kvm i två etapper.

Lägenheterna vänder sig främst mot unga vuxna och

hyresavtalet är kombinerat med en option för hyresgästen

att om två år förvärva lägenheten till ett fast pris som

bostadsrätt. De två åren skall underlätta för hyresgästen

att spara pengar till insats och finansiering hos bank.

alm equity ab | 2015 31


ARKITEKTUR & DESIGN

I SAMARBETE MED SVERIGES

BÄSTA ARKITEKTER

ALM Equity utvecklar unika bostäder tillsammans med Sveriges bästa arkitekter, såsom

SandellSandberg, Wingårdh Arkitektkontor, Marge Arkitekter, Brunnberg & Forshed

Arkitektkontor och BSK Arkitekter med flera.Valet av arkitekt görs utifrån respektive

projekts specifika förutsättningar för att maximera fastighetens värde och möta

efterfrågan från slutkund.

Under 2015 utvecklade ALM Equity tillsammans med det

välrenommerade arkitektkontoret Brunnberg & Forshed

flertalet bostadsprojekt: Slottsvillan, Vällingby Parkstad

och Ingenting. Brunnberg & Forshed är ett av Sveriges

äldsta arkitektkontor med anor från början av 1950-talet

i Curmans Arkitektkontor som skapar arkitektur med

en tydlig mänsklig och social dimension. Grunden i

dess arbete är social arkitektur och stadsutveckling, där

människans behov sätts i centrum.

Nedan förklarar Emma Lund och Marianne Ocklind,

arkitekter på Brunnberg & Forshed vad de tagit i beaktan

när de tillsammans med ALM Equity ritat ca 725 st unika

bostäder i Stockholm under året.

SLOTTSVILLAN

”Intill Ulfsunda slott skapas exklusiva villor som ödmjukt

förhåller sig till slottet och dess omgivning med en sammanhållen

stämning. En samtida klassisk form av enkla

tydliga volymer är placerade i parken. Dessa kläs med

en fasad av rundade träspån, ett material som i norden

traditionellt använts på aktningsfulla byggnader. Husen

målas i Falurödfärg, den svenskaste av alla kulörer och

färgtyper, färgen smälter mycket vackert in i grönskan

och knyter an till färgen på de bruksbyggnader som

prydligt brukar flankera herresäten”

VÄLLINGBY PARKSTAD

”Vällingby Parkstad växer fram som en fortsättning

på Norra Ängbys villaområde. Med inspiration av dess

enkla klassiska volymer som upprepas för att få ett

område med sammanhållen stämning. Färgsättningen

arbetar också för en varm områdeskaraktär samtidigt

som den förtydligar den individuella uppdelningen

och på så sätt ger en omsorgsfull variation. Där finns

en spänst mellan de klassiskt lugna ockratonerna och

de nya dovt lila nyanserna. Kärnan består av radhus

som sätter tonen för skala och uppdelning. Det är

småstadens låga täta miljö, en mänsklig skala som

lätt skapar en känsla av tillhörighet. En mängd riktigt

små lägenheter införlivas i denna karaktär och ger ett

socialt tillskott av andra bostadsstorlekar.”

INGENTING

”Här har utgångspunkten varit att förhålla sig till det

som finns och det som byggs, att läka samman för att

bilda en helhet en stämning och karaktär. Vi har tagit

vara på de variationsmöjligheter som topografin,

och de tekniska kraven ger, för att skapa en lågmäld

variation som kvarteren behöver. Material, kulörer

och detaljer används för att förankra till omgivningen.

Tegel tar upp mötet med det storskaliga rummet.

Det röda teglet i polishögskolan löper vidare i olika

röda tegelkulörer i projektet Poeten för att avslutas i

grannkvarterets gråbruna tegelarkitektur. Fönstren i

tegelfasaderna får en kraftig ljus omfattning, en flirt

med hur fönstren gestaltas i Gunnar Asplunds bakteriologiska

laboratorium. När vi utformade projektet

Skalden så ville vi kapa en klassisk mänsklig stadsmässighet.

Bjälklag som bryts och får olika plushöjd för

olika trapphus. Fasadmaterial eller fasadkulör som

delar upp byggnadskropparna i greppbara enheter,

med avläsbara sockelvåningar och tydligt, omsorgsfullt

genomarbetade portar.”

32 alm equity ab | 2015


Slottsvillan.

Stadshusparken.

Ingenting.

alm equity ab | 2015 33


Uppsala

Enköping

Upplands-

Väsby

Sollentuna

Åkersberga

Eskilstuna

Lidingö

Stockholm

Södertälje Huddinge

Salem

Mörkö

Smögen

Uddevalla

Ellös

Hjälteby

Göteborg

Västervik

Visby

Burgsvik

Torekov

Uppsala

Malmö

Enköping

Eskilstuna

Upplands-

Väsby

Sollentuna

Åkersberga

Lidingö

Stockholm

Södertälje

Salem

Mörkö


PROJEKTPORTFÖLJEN

BOSTADSPROJEKT

Byggrätt anges i säljbar

bostads- & lokalarea ovan mark.

PLANPROJEKT

Byggrätt anges i planerad

bostads- & lokalarea ovan mark.

KANOTBRYGGAN, GRÖNDAL

SLOTTSVILLAN, BROMMA

RINKEBYTERRASSEN, RINKEBY

VÄLLINGBY PARKSTAD, VÄLLINGBY

MÄLARPROJEKTEN, HÄSSELBY STRAND

SÖDRA HÄGGVIK, SOLLENTUNA

AG SILVERDAL, SOLLENTUNA

INGENTING, SOLNA

DUVBOET, SUNDBYBERG

ELFVIK STRAND, LIDINGÖ

OAXEN SKÄRGÅRDSHAMN,

STOCKHOLMS SKÄRGÅRD

OAXEN KALKSILO 1 & 2,

STOCKHOLMS SKÄRGÅRD

VAKSALA PANORAMA, U PPSAL A

EDDAHUSET, U PPSAL A

PAUSFÅGELN, ENKÖPING

LINBANAN, EN KÖ PING

SLOTTSHOLMEN, VÄSTERVIK

BJÄRETERRASSEN, TOREKOV

GULDKAGGEN, GOTLAND

KVARNENHÖRNET, UPPSALA

JAKOB MINDRE, STOCKHOLM

SKEPPSVIKEN, DANDERYD

ASPUDDEN ENTRÈ, HÄGERSTEN

LILLA TELLUS, TELEFONPLAN

THE BRICK, TELEFONPLAN

ARCHIMEDES, BROMMA

KISTA SQUARE GARDEN, KISTA

DRAGONEN, UPPLANDS VÄSBY

SALTSJÖ-JÄRLA, NACKA

JARLABERG, NACKA

EKTORP, ÖSTERÅKER

HÖGANTORP, SALEM/SÖDERTÄLJE

PROJEKTFASTIGHETER

Arean anges i säljbar

bostads- & lokalarea ovan mark.

SALTSJÖ-JÄRLA, NACKA

JÄMLIKHETEN, BAGARMOSSEN

KVARNENHÖRNET, UPPSALA

KVARNENGALLERIAN, UPPSALA

Projekt i projektportföljen

Avslutade projekt

alm equity ab | 2015 35


BOSTADSPROJEKT

Byggrätt anges i säljbar

bostads- & lokalarea ovan mark.

Denna projektkategori omfattar detaljplanelagda

fastigheter med färdiga byggrätter som

ALM Equity förvärvat eller utvecklat.

36 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


KANOT-

BRYGGAN

Gröndal

KANOTBRYGGAN, GRÖNDAL

Med frontläge mot Mälaren i populära Gröndal

planerar ALM Equity för exklusiva lägenheter med

stora balkonger eller terrasser. Hela området är under

exploatering till en trivsam bostadsmiljö med lekpark,

förskola och bryggliv. Längs med vattnet kommer en

strandpromenad anläggas som binder ihop Gröndal

med intilliggande områden. Ansvarig arkitekt är

MAP Stockholm. Inflyttning beräknas ske under 2018.

Fastighetsbeteckning: Paddeln 1 och Gröndal 1:1

Ort:

Gröndal, Stockholm

Byggrätt:

3 400 kvm

Antal bostäder:

51 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R4

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 37


SLOTTSVILLAN

Bromma

SLOTTSVILLAN, BROMMA

Mitt i den vackra slottsparken intill Ulfsunda slott uppför

ALM Equity ett nytt bostadsområde. På den östra sidan

om allén uppförs Slottsvillan, innehållandes åtta slottsvillor

om totalt 16 bostadsrättsparhus, som blir ett fint

komplement till projektet Slottsallén som färdigställdes

2015. Husen får tre bostadsvåningar och dess placering

ger karaktär av friliggande villor. Söder om husen iordningställs

en ny park och på den norra sidan återställs den

ursprungliga parken så att den återigen får direkt kontakt

med Ulvsundasjön. Ansvarig arkitekt är Brunnberg &

Forshed Arkitektkontor. Inflyttning sker under 2017.

Fastighetsbeteckning: Prästgården 7

Ort:

Bromma, Stockholm

Byggrätt:

2 100 kvm

Antal bostäder:

16 st

Ägarandel: 42,5 %

Mikroläge:

M2

Risknivå:

R1

38 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


RINKEBY-

TERRASSEN

Rinkeby

RINKEBYTERRASSEN, RINKEBY

I den norra delen av Rinkeby har Stockholms stad

påbörjat ett stort förändringsarbete. E18 har överdäckats

och ovanpå överdäckningen utvecklas bostadsområdet

Rinkebyterrassen gemensamt av ALM Equity och

ByggVesta. De nya bostäderna planeras enligt ett tema

med variation i fasaduttryck och får en vidsträckt

utsikt över Järvafältet. I området blir det totalt ca 600

lägenheter fördelat på 12 hus varvid ALM Equitys andel

uppgår till sex hus och uppskattningsvis 370 lägenheter.

Utvecklingen av marken sker i sex etapper, där ALM

Equitys två första hus byggstartades under 2015.

Ansvariga arkitekter är Kirsh och Dereka Arkitekter

samt BA Byggkonsult. Området i sin helhet beräknas bli

färdigställt 2019.

Fastighetsbeteckning: Akalla 4:1

Ort:

Rinkeby, Stockholm

Byggrätt:

13 000 kvm

Antal bostäder:

370 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M2

Risknivå:

R1

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 39


VÄLLINGBY

PARKSTAD

Vällingby

VÄLLINGBY PARKSTAD, VÄLLINGBY

Kring Vattenfalls gamla högkvarter i Råcksta utvecklas

ett helt nytt bostadsområde, vilket gemensamt kallas för

Vällingby Parkstad. Området, som är uppbyggt som en

ABC-stad är av riksintresse för kulturminnesvården och

dess struktur och helhetsmiljö har tagits i beaktan vid

detaljplanens utformning. Centrum och goda kommunikationer

ligger strax intill och i området kommer

för skola, skola, matbutik och annan service att uppföras.

ALM Equitys andel i området utgörs av ca 340 lägenheter

uppdelat i fyra etapper, varav de tre första etapperna

utgörs av stadsradhus och resterande etapper av flerbostadshus

innehållande främst smålägenheter. Utvecklingen

av markområdet sker etappvis där byggnationen

av den första etappen påbörjades under hösten 2014.

Samtliga etapper har hämtat inspiration från Amsterdam

med en touch av brittisk femtiotalsstil. Ansvarig arkitekt

är Brunnberg & Forshed Arkitektkontor. Området i sin

helhet beräknas bli färdigställt 2017.

Fastighetsbeteckning: Vattenfallet 15 m.fl.

Ort:

Vällingby, Stockholm

Byggrätt:

12 700 kvm

Antal bostäder:

340 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R1

40 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


MÄLAR-

PROJEKTEN

Hässelby Strand

MÄLARPROJEKTEN, HÄSSELBY STRAND

Mitt i Hässelby Strands centrum uppför ALM Equity

bostäder i två etapper med vidsträckt utsikt över

Mälaren – Mälarutsikten och Mälarterrassen. Projekten

innehåller två huskroppar om totalt 291 lägenheter.

Etapperna är en del av centrumutvecklingen i Hässelby

Strand där torg, gaturum och centrumbebyggelse

genomgår en stor förändring och modernisering.

Utvecklingen av markområdet sker etappvis där den

första etappen byggstartades under 2014 och färdigställs

under 2016. Ansvariga arkitekter är Lönnroth Arkitektur

och BA byggkonsult. Området i sin helhet beräknas bli

färdigställt 2018.

Fastighetsbeteckning: Piedestalen 3 och

Myntkabinettet 1

Ort:

Hässelby strand,

Stockholm

Byggrätt:

11 500 kvm

Antal bostäder: 291 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R1

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 41


SÖDRA

HÄGGVIK

Sollentuna

42 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


SÖDRA HÄGGVIK, SOLLENTUNA

Södra Häggvik är under stor exploatering – från kontoroch

industriområde till en ny, spännande stadsdel.

Tillsammans med andra aktörer skall ALM Equity skapa

en innovativ stadsdel där det bereds plats för såväl de

boende som besökare i form av service, kontor, butiker

och restauranger. Stadsrummet skall utformas med

kvartersstruktur och levande gatunät där torg, lekplatser

och gröna rum skall prioriteras. Stinsen köpcentrum och

goda kommunikationer ligger enstaka minuters gångväg

bort. ALM Equitys andel i området utgörs av ca 1 200

lägenheter uppdelat i tio etapper. Ansvariga arkitekter

är BSK Arkitekter, Varg arkitekter och DinellJohansson.

Området i sin helhet beräknas bli färdigställt 2021.

Fastighetsbeteckning: Städet 2

Ort:

Södra Häggvik, Sollentuna

Byggrätt:

95 000 kvm, varav

75 000 BOA och

20 000 LOA/ garage

Antal bostäder:

1 200 st

Ägarandel: 80 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R4

w

*Förvärvat efter årsskiftet.

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 43


AG SILVERDAL

Sollentuna

AG SILVERDAL, SOLLENTUNA

Med områdets bästa läge och direkt närhet till Edsvikens

vatten utvecklar ALM Equity den sista delen i det omtyckta

bostadsområdet Silverdal, ett naturskönt område som är

uppbyggt efter trädgårdsstadens ideal. ALM Equity bygger

området i fem etapper om totalt 82 bostäder i olika former

såsom radhus, kedjehus och parhus. Samtliga etapper

utformas för att på bästa sätt komplettera och framhäva

områdets gedigna atmosfär – äldre lador och gårdsmiljöer

bevaras och inreds som bostäder. Första etappen byggstartades

under hösten 2015. För respektive etapp har olika

arkitekter anlitats: Marge Arkitekter, Plusshus, Megaron

Arkitekter och Arkitema. Området i sin helhet beräknas bli

färdigställt 2017.

Fastighetsbeteckning:

Ort:

Byggrätt:

Antal bostäder:

Ägarandel:

Mikroläge:

Risknivå:

Munderingen 1 m.fl.

Silverdal, Sollentuna

8 800 kvm

82 st

100 % (etappen Ladugården

ägs till 65 %)

M3

R1

44 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


INGENTING

Solna

INGENTING, SOLNA

I det gamla området kring Ingentingskogen och dess

omnejd växer nu det nya Ingenting fram. I området

uppför ALM Equity bostäder i två etapper – Skalden och

Poeten. Etapperna omfattar totalt 489 effektiva lägenheter

anpassade för unga vuxna i kommunikationsnära

läge. Bostäderna som uppförs samspelar med ett av

Sveriges viktigaste byggnadsminnen från den modernistiska

epoken, Statens Bakteriologiska laboratorier, ritat

av arkitekten Gunnar Asplund. På entréplan planeras

det för service i form av gym och café. Ansvarig arkitekt

är Brunnberg & Forshed Arkitektkontor. Inflyttning

beräknas ske under 2018.

Fastighetsbeteckning: Skalden 2 och Poeten 1

Ort:

Västra Skogen, Solna

Byggrätt:

19 100 kvm

Antal bostäder:

489 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R1

Projektet ägs och skall förvaltas av Svenska Nyttobostäder.

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 45


DUVBOET

Sundbyberg

DUVBOET, SUNDBYBERG

ALM Equity konverterar en befintlig kontorsbyggnad till

ett modernt och formstarkt bostadshus. Efter konverteringen

kommer byggnaden innehålla 83 välplanerade

lägen heter samt 21 spännande penthouse-radhus i två

plan med en härlig utsikt över takåsarna. Exteriört

ges byggnaden en ny, genomarbetad gestaltning med

spännande material möten och varierad balkongsättning.

Ansvariga arkitekter är ARKLAB och Axeloth Arkitekter

ab. Inflyttning sker under 2017.

Fastighetsbeteckning: Kranen 19

Ort:

Sundbyberg

Byggrätt:

7 800 kvm

Antal bostäder:

104 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R1

46 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


ELFVIK STRAND

Lidingö

ELFVIK STRAND, LIDINGÖ*

I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar ALM Equity

kursgårdsanläggningen Skogshem & Wijk – ritad av

Anders Tengbom – tillsammans med hotell- och konferensverksamhetens

ägare. Wingårdhs arkitekter skapar

moderna hotellbungalows i den befintliga byggnationens

strama anda. Varje bungalow består av två hotellenheter

där den undre enheten har ett stort terrassdäck medan

den övre har egen balkong och takterrass, samtliga med

utsikt över Kyrkviken. Hotellenheterna kommer att

säljas som bostadsrätter och hyras ut som hotellrum via

Skogshem & Wijk. Utvecklingen sker i två etapper och

området beräknas bli färdigställt 2018.

Fastighetsbeteckning: Lidingö Söderåsen 4

Ort:

Elfvik, Lidingö

Byggrätt:

5 600 kvm

Antal hotellenheter: 144 st

Ägarandel: 44 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R3

*Under 2015 har befintliga byggnader upplåtits till

extern part.

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 47


OAXEN SKÄR­

GÅRDSHAMN

Stockholms skärgård

OAXEN SKÄRGÅRDSHAMN,

STOCKHOLMS SKÄRGÅRD

På Oaxens östra sida planerar ALM Equity för ett

exklusivt skärgårdsboende med fantastisk utsikt över

Himmelsfjärden. ALM Equity har drivit en detaljplaneprocess

av det före detta kalkbruket på ön som resulterat

i 25 byggbara tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära

tomter. Utvecklingen av markområdet sker i fem etapper

varav byggstart planeras i den andra etappen under 2016.

Fastighetsbeteckning: Oaxen 1:41 m.fl.

Ort:

Oaxen, Södertälje

Byggrätt:

5 800 kvm

Antal bostäder:

44 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R4

OAXEN

KALKSILO 1 & 2

Stockholms skärgård

OAXEN KALKSILO 1 & 2,

STOCKHOLMS SKÄRGÅRD

På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM Equity

att skapa ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader

med industriell touch och spektakulärt läge vid

Himmelsfjärden. Bostäderna kommer att utformas med

stor hänsyn till områdets arkitektur och miljö.

Fastighetsbeteckning: Oaxen 1:44 m.fl.

Ort:

Oaxen, Södertälje

Byggrätt:

2 700 kvm

Antal bostäder:

56 st

Ägarandel: 70 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R4

48 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


VAKSALA

PANORAMA

Uppsala

VAKSALA PANORAMA, UPPSALA

Med milsvid panoramautsikt över Uppsala med Vaksala

Torg i förgrunden planerar ALM Equity att uppföra

unika bostäder i varierande storlek. Bostäderna uppförs i

två plan ovanpå befintliga huskroppar. Utvecklingen sker

i fem etapper. Ansvarig arkitekt är Werket arkitekter.

Inflyttning sker etappvis från 2017.

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35

Ort:

Vaksala torg, Uppsala

Loa/boa:

4 100 kvm

Antal bostäder:

80 st

Ägarandel: 25 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 49


EDDAHUSET

Uppsala

EDDAHUSET, UPPSALA

Mitt i centrala Uppsala, i närheten av Fyrisån och

med fin utsikt över Mikaelskyrkan uppför ALM Equity

Eddahuset. ALM Equity har drivit fram en ny detaljplan,

antagen 2014, innehållande 60 effektivt planerade

lägenheter perfekt anpassade för unga vuxna och 8 lokaler

i bottenplan. Byggnaden har utformats med en stor

variation och uttrycksfullhet med fasad av både glas och

puts. Ansvarig arkitekt är White. Inflyttning beräknas

ske under 2018.

Fastighetsbeteckning: Svartbäcken 1:18

Ort:

Svartbäcken, Uppsala

Byggrätt:

2 400 kvm

Antal bostäder:

60 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R3

50 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


PAUSFÅGELN

Enköping

PAUSFÅGELN, ENKÖPING

Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, som

i dagsläget utgörs av den så kallade Pausparkeringen.

Enköpings kommun utsåg 2010 ett exploateringsbolag,

som till hälften ägs av ALM Equity och till hälften av

Andersson Company, till vinnare av en markanvisningstävling

för kvarteret. Kommunen och exploateringsbolaget

har gemensamt utformat en ny detaljplan för

fastigheten omfattande bostäder, kommersiella ytor

och garage. Visionen är att förtäta stadskärnan och att

utforma ett kvarter som bidrar till en levande stadsmiljö.

Ansvarig arkitekt är Sweco. Inflyttning beräknas ske med

start under 2017.

Fastighetsbeteckning: Centrum 22:5

Ort:

Centrum, Enköping

Planerad byggrätt: 9 200 kvm

Antal bostäder:

131 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 51


LINBANAN

Enköping

LINBANAN, ENKÖPING

I Enköping låg tidigare Nordströms Linbanor, som

under 1900-talet byggde linbanor och skidliftar över

hela Sverige. På deras gamla fastighet, med utmärkt

kommunikationsläge och gångavstånd till såväl centrum

och resecentrum uppför ALM Equity nu tre etapper

med lamellhus innehållandes effektivt utformade

smålägenheter med generösa balkonger och uteplatser.

Byggnationen av den första etappen påbörjades under

hösten 2013. Ansvarig arkitekt är BA Byggkonsult.

Fastighetsbeteckning: Galgvreten 3:7 m.fl.

Ort:

Galgvreten, Enköping

Planerad byggrätt: 4 100 kvm

Antal bostäder:

140 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R1

Etapp ett färdigställdes under 2015 och resterande

färdigställs under 2016. I två av etapperna har den nya

satsningen Hyrköp lanserats.

52 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


SLOTTSHOLMEN

Västervik

SLOTTSHOLMEN, VÄSTERVIK

På en unik fastighet med oslagbart havsläge och intressant

historia skapar ALM Equity och Björn Ulvaeus

visionen Mötesplats Slottsholmen. En levande plats med

restaurang, hotell, konferens, marina och bostäder i en

spännande mix. Boendet kommer att bestå av exklusiva

lägenheter i varierande storlekar med havsutsikt åt alla

väderstreck, generösa balkonger, egen båtplats och olika

former av service. Hotellet kommer placeras på vattnet.

Ansvarig arkitekt är SandellSandberg. Inflyttning

beräknas ske under 2017.

Fastighetsbeteckning: Slottsholmen 1 m.fl.

Ort:

Slottsholmen, Västervik

Planerad byggrätt: 4 300 kvm

Planerade enheter: 38 lägenheter och

42 hotellrum

Ägarandel: 30 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R1

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 53


GULDKAGGEN

Gotland

GULDKAGGEN, GOTLAND

I före detta Wärdshuset Guldkaggen, ett hamnmagasin

från 1600-talet i Burgsviks hamn på södra Gotland skall

ALM Equity utveckla bekymmersfritt fritidsboende i

direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov medger att

ALM Equity uppför 15 fritidslägenheter i nuvarande

huvudbyggnad, fem sjöstugor och två parhus. ALM Equity

har styckat fastigheten i tre delar, vilket ökat projektets

flexibilitet. Ansvariga arkitekter är Bergkrantz Arkitekter

och Meragon.

Fastighetsbeteckning: Öja Bobbenarve 1:79 m.fl.

Ort:

Burgsvik, Gotland

Byggrätt:

1 100 kvm

Antal bostäder:

23 st

Ägarandel: 80 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R3

KVARNEN-

HÖRNET

Uppsala

KVARNENHÖRNET, UPPSALA

Som ett komplement till Kvarnengallerian förvärvades

grannfastigheten Kvarngärdet 35:3 2012. Fastigheten blir

en viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva

butiker, kontor och bostäder. Fastigheten består av en

karaktäristisk byggnad från slutet av 1800-talet och

utgörs huvudsakligen av bostäder men även kontor och

butiker. Fastigheten, som idag är en förvaltningsfastighet

har en total uthyrbar area om 1 810 kvm.

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35:3

Ort:

Vaksala torg, Uppsala

Loa/boa:

700 kvm

Antal bostäder:

10 st

Ägarandel: 25 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

54 alm equity ab | bostadsrojekt | 2015


BJÄRE-

TERRASSEN

Torekov

BJÄRETERRASSEN, TOREKOV

Tillsammans med den välkände Torekov-arkitekten

och formgivaren Stephan Gip utvecklar ALM Equity

Bjäre terrassen, ett modernt semesterboende med

karaktäristisk skånsk bykänsla – putsade hus med

branta takvinklar och lertegel. Varje bostad omfattar

en välplanerad och lättskött tomt. I området uppförs

gemensamma faciliteter så som orangeri, pool och

tennisbana. Bjäreterrassen utvecklas i fyra etapper,

varav de sista etapperna byggstartades under 2015.

Området i sin helhet beräknas bli färdigställt 2018.

Fastighetsbeteckning: Varan 9:2 m.fl.

Ort:

Torekov, Båstad

Byggrätt:

5 300 kvm

Antal bostäder:

59 st

Ägarandel: 25 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R1

Den första etappen utgjordes av 18 bostadsparhus

och tillträddes under 2013.

alm equity ab | bostadsprojekt | 2015 55


PLANPROJEKT

Byggrätt anges i planerad

bostads- & lokalarea ovan mark.

Denna projektkategori omfattar icke-detaljplanelagda

fastigheter, alternativt fastigheter med befintlig detaljplan,

som bolaget anser har god potential för värdeutveckling

genom detaljplaneändring

56 alm equity ab | planprojekt | 2015


JAKOB MINDRE

Stockholms City

JAKOB MINDRE*, STOCKHOLMS CITY

Vid Jakobs Torg alldeles intill Kungliga Operan driver

ALM Equity tillsammans med AMF Fastigheter och

Stockholm stad en detaljplaneprocess i syfte att konvertera

en vacker kontorsfastighet till attraktiva lägenheter.

Ett unikt cityläge med utsikt över Kungsträdgården,

Strömkajen och Operan. Byggnaden ritades ursprungligen

av arkitekt Adolf Melander för Rudolf Wall, grundaren

av Dagens Nyheter. Byggnaden uppfördes i slutet av

1800-talet. Ansvarig arkitekt är White. Detaljplanen

väntas vinna laga kraft under 2017.

Fastighetsbeteckning: Jakob Mindre 5

Ort:

City, Stockholm

Byggrätt:

2 500 kvm

Antal bostäder:

30 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R3

*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.

alm equity ab | planprojekt | 2015 57


SKEPPSVIKEN

Danderyd

SKEPPSVIKEN, DANDERYD

I Danderyd utvecklar ALM Equity fastigheten Skeppet 2

genom detaljplaneändring. Fastigheten som idag består

av en kontorsbyggnad i två våningar samt ett parkeringsgarage

i två souterrängplan har ett unikt läge längs med

Kevinge Strand, med fin utsikt över Edsviken och direkt

närhet till Stockholms golfklubb. Positivt planbesked

har erhållits från Danderyds kommun för att ändra

användningen av befintliga lokaler till bostäder.

Fastighetsbeteckning: Skeppet 12

Ort:

Kevinge, Danderyd

Planerad byggrätt: 2 000 kvm

Planerat antal bostäder: 30 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M1

Risknivå:

R3

58 alm equity ab | planprojekt | 2015


ASPUDDEN

ENTRÉ

Hägersten

ASPUDDEN ENTRÉ, HÄGERSTEN

ALM Equity har erhållit markanvisning av Stockholms

stad för bostäder i Aspudden. En ny detaljplan omfattande

ca 310 bostäder skall tas fram inom fastigheterna

Liljeholmen 1:1 och Skärsliparen 2. Fastigheterna skall

skapa en entré till Aspudden och Midsommarkransen

och därmed förlänga Aspudden och flyttar dess entré närmare

city. ALM Equitys andel uppskattas till 130 bostäder.

Preliminärt kan detaljplanen vinna laga kraft 2018.

Fastighetsbeteckning: Skärsliparen 2

Ort:

Hägersten, Stockholm

Planerad byggrätt: 9 100 kvm

Planerade bostäder: 130 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

alm equity ab | planprojekt | 2015 59


LILLA TELLUS

Telefonplan

LILLA TELLUS, TELEFONPLAN*

I Telefonplans klassiska industrimiljö växer en ny,

spännande stadsdel fram. Tillsammans med Stadsbyggnadskontoret

och White arkitekter tas en ny detaljplan

fram för det gamla kontors- och industriområdet.

Visionen är att skapa ca 450 bostäder med spännande

planlösningar och en innovatiov stadsdel där det bereds

plats för såväl de boende som besökare i form av social

service, kulturaktiviteter, butiker, restauranger, hotell

och inte minst vardagliga mötesplatser längs med det

promenad- och cykelvänliga stråk som sammanbinder

hela stadsdelen. Detaljplanen väntas vinna laga kraft

under 2016 med efterföljande byggstart.

Fastighetsbeteckning: Timotejen 19 m.fl.

Ort:

Telefonplan, Stockholm

Planerad byggrätt: 32 700 kvm

Planerade bostäder: 450 st

Ägarandel: 56,3 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R2

*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.

60 alm equity ab | planprojekt | 2015


alm equity ab | planprojekt | 2015 61


THE BRICK

Telefonplan

THE BRICK, TELEFONPLAN*

I Lilla Tellus-området finns telekombolaget Ericssons

gamla högkvarter. Här skall ALM Equity konvertera den

befintliga kontorsfastigheten till ca 350 tvårumslägenheter

samt en tillkommande nyproduktionsbyggnad.

Ansvarig arkitekt är White. Detaljplanen väntas vinna

laga kraft under 2016 med efterföljande byggstart.

Fastighetsbeteckning: Timotejen 19

Ort:

Telefonplan, Stockholm

Planerad byggrätt: 27 000 kvm

Planerade bostäder: 476 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R2

*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.

62 alm equity ab | planprojekt | 2015


alm equity ab | planprojekt | 2015 63


ARCHIMEDES

Bromma

64 alm equity ab | planprojekt | 2015


ARCHIMEDES, BROMMA*

I Bromma utvecklar ALM Equity fastigheten Archimedes 1

genom detaljplaneändring tillsammans med Stockholms

stad och Brostaden. Fastigheten ligger i området Mariehäll,

beläget mellan Bromma Blocks och Bällstaviken

och består idag av tre byggnader. Två av byggnaderna

är uppförda i början av 1900-talet och är ämnade för

industri/lager och den tredje byggnaden är uppförd år

1979 och används för kontor. Uthyrningsbar area är

18 000 kvm. Målsättningen är att ändra användning

från kontor och industri till ett bostadskvarter omfattande

834 bostäder. Ansvarig arkitekt är BSK Arkitekter.

Detaljplanen väntas vinna laga kraft under 2017 med

efterföljande byggstart.

Fastighetsbeteckning: Archimedes 1

Ort:

Bromma, Stockholm

Planerad byggrätt: 32 100 kvm

Planerade bostäder: 834 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R2

*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.

alm equity ab | planprojekt | 2015 65


KISTA SQUARE

GARDEN

Kista

KISTA SQUARE GARDEN, KISTA*

I Kista utvecklar ALM Equity fastigheten Skaholt 1

genom detaljplaneändring. Området är under stor

förändring varigenom befintlig kontorsmiljö uppblandas

med bostäder och service. Fastigheten, som ligger intill

Kista Galleria, inrymmer idag kontor men ALM Equity

avser konvertera fastighetens användning till bostäder

innefattande ca 1 300 bostäder samt handel och kontor

i entréplan. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1985

och ritades av Ahrbom Fahlsten. Ansvarig arkitekt är

SandellSandberg. Framtagande av detaljplanen drivs i

nära samarbete med Stockholms stad och väntas vinna

laga kraft under 2016.

Fastighetsbeteckning: Skaholt 1

Ort:

Kista, Stockholm

Planerad byggrätt: 47 600 kvm

Planerade bostäder: 1 300 st

Ägarandel: 50 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R3

*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.

66 alm equity ab | planprojekt | 2015


alm equity ab | planprojekt | 2015 67


DRAGONEN

Upplands Väsby

DRAGONEN, UPPLANDS VÄSBY*

ALM Equity har erhållit markanvisning av Upplands

Väsbys kommun för bostäder i stadsutvecklingsområdet

Fyrklövern som ska utvecklas till en spännande stadsdel

med ett stort utbud av bostäder, lokaler, service och

mötesplatser. Fastigheten ligger längs Dragonvägen och

har ett attraktivt läge i direkt anslutning till Upplands

Väsby centrum samt närhet till pendeltågsstationen och

E4:an. Ansvarig arkitekt är Varg arkitekter. Detaljplanen

väntas vinna laga kraft under 2017.

Fastighetsbeteckning: Vilunda 6:22

Ort:

Centrala Upplands Väsby

Planerad byggrätt: 5 000 kvm

Planerade bostäder: 85 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R2

*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft och då

omkringliggande infrastruktur är färdig.

68 alm equity ab | planprojekt | 2015


SALTSJÖ-JÄRLA

Nacka

SALTSJÖ-JÄRLA, NACKA

I Saltsjö-Järla utvecklar ALM Equity en kontorsbyggnad

genom detaljplaneändring. Fastigheten utgörs idag av

en kontorsbyggnad som är fullt uthyrd. Det finns ett

stort behov av smålägenheter i området och ALM Equity

avser skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder

och kontor. Det goda kommunikationsläget intill

Saltsjöbanans station Saltsjö-Järla och den planerade

förlängningen av tunnelbanelinjen gör att Stockholms

och Nackas centrala delar nås på mindre än tio minuter.

Ansvarig arkitekt är BSK Arkitekter. Detaljplanen väntas

vinna laga kraft under 2017.

Fastighetsbeteckning: Sicklaön 361:1

Ort:

Saltsjö-Järla, Nacka

Planerad byggrätt: 10 000 kvm

Planerade bostäder: 200 st

Ägarandel: 47,5 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R3

alm equity ab | planprojekt | 2015 69


JARLABERG

Nacka

JARLABERG, NACKA*

I Jarlaberg avser ALM Equity att utveckla fastigheten

Nacka Sicklaön 367:5 genom detaljplaneändring.

Fastigheten utgörs idag av verksamhetslokaler samt

en parkering. Jarlaberg är en del av expansiva Nacka

kommun och fastigheten ligger 250 meter från den

planerade tunnelbanestationen Nacka centrum.

Målsättningen är att ändra användningen till bostäder.

Detaljplanen väntas vinna laga kraft under 2018.

Fastighetsbeteckning: Nacka Sicklaön 367:5

Ort:

Nacka, Stockholm

Planerad byggrätt: 7 000 kvm

Planerade bostäder: 100 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

*Förvärvades efter årsskiftet.

70 alm equity ab | planprojekt | 2015


EKTORP

Österåker

EKTORP, ÖSTERÅKER

Via Svensk Markförvaltning äger ALM Equity fastigheterna

Ektorp 2:1 m.fl. i Skärgårdsstad i Österåkers

kommun. Området ligger ca 35 km nordöst om

Stockholm city med närhet till natur och skärgård.

Fastigheten består i dagsläget av betesmark och ett

större skogsområde. Österåkers kommun har tillsammans

med ALM Equity tagit fram en programhandling

för området innehållande 482 bostäder. Ansvarig arkitekt

är ALMA Arkitekter.

Fastighetsbeteckning:

Ort:

Markareal:

Planerad byggrätt:

Planerade bostäder:

Ägarandel:

Mikroläge:

Risknivå:

Ektorp 2:1 m.fl.

Österåker, Stockholm

83 ha

40 000 kvm

350 st

41,24 % via smf

M4

R4

alm equity ab | planprojekt | 2015 71


HÖGANTORP

Salem/ Södertälje

HÖGANTORP, SALEM/ SÖDERTÄLJE*

Via Svensk Markförvaltning äger ALM Equity projektet

Högantorp. Miljön vid Högantorps Gård och dess gamla

corps-de-logi utgörs av vackert kulturlandskap och

har sydvästläge mot Mälaren. Omgivande mark består

huvudsakligen av skogsmark av god kvalitet. Målet är att

utveckla resterande delar av fastigheten genom detaljplaneändring

och tillskapa tomter för småhus. Positivt

planbesked har erhållits från både Södertälje och Salem

kommun. Ansvarig arkitekt är ALMA Arkitekter.

Fastighetsbeteckning:

Ort:

Markareal:

Planerad byggrätt:

Planerade bostäder:

Ägarandel:

Mikroläge:

Risknivå:

Högantorp 3:8 m.fl.

Högantorp,

Salem/Södertälje

350 ha

30 000 kvm

250 st

16,5 % via smf

M4

R5

*Under 2015 såldes Högantorps Gård till extern part.

72 alm equity ab | planprojekt | 2015


PROJEKTFASTIGHETER

Arean anges i säljbar

bostads- & lokalarea ovan mark.

Denna projektkategori omfattar bebyggda fastigheter

med varierande typer av verksamhet som genom

konceptualisering och utveckling kan ges högre värden.

alm equity ab | projektfastigheter | 2015 73


SALTSJÖ-JÄRLA

Nacka

SALTSJÖ-JÄRLA, NACKA

I Saltsjö-Järla utvecklar ALM Equity fastigheten Sicklaön

361:1 genom detaljplaneändring. Projektet utgörs idag

av en kontorsbyggnad som är fullt uthyrd. Det finns ett

stort behov av smålägenheter i området och ALM Equity

avser skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder och

kontor. Det goda kommunikationsläget intill Saltsjöbanans

station Saltsjö-Järla gör att Stockholms och Nackas

centrala delar nås på mindre än tio minuter. Ansvarig

arkitekt är BSK Arkitekter. Detaljplanen väntas vinna

laga kraft under 2017.

Fastighetsbeteckning: Sicklaön 361:1

Ort:

Nacka

Loa:

1 400 kvm

Ägarandel: 47,5 %

Mikroläge:

M3

Risknivå:

R4

Klassificeras både som planprojekt och projektfastighet

då uthyrning och planarbete pågår samtidigt.

74 alm equity ab | projektfastigheter | 2015


JÄMLIKHETEN

Bagarmossen

JÄMLIKHETEN, BAGARMOSSEN

ALM Equity förvärvade under 2015 en förvaltningsfastighet

i Bagarmossen. På fastigheten finns en

kontors byggnad och en industribyggnad omfattande

en uthyrningsbar area om 2 556 kvm. Byggnaderna är

ursprungligen uppförda 1946. Bagarmossen som område

genomgår en förändring varigenom många nya bostäder

tillkommit de senaste åren. ALM Equity ämnar konvertera

dess nuvarande användning och skapa bostäder

genom en ny detaljplan. Ansvarig arkitekt är White.

Fastighetsbeteckning: Jämlikheten 2

Ort:

Bagarmossen, Stockholm

Planerad byggrätt: 2 600

Planerade bostäder: 11 st

Ägarandel: 100 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

alm equity ab | projektfastigheter | 2015 75


KVARNEN-

HÖRNET

Uppsala

KVARNENHÖRNET, UPPSALA

ALM Equity och Andersson Company ab har under

2012 förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3, granne

med Kvarnengallerian. Förvärvet var ett kompletteringsförvärv

till Kvarnengallerian som parterna ägt sedan

juli 2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen av

kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostäder.

Fastigheten består av en karaktäristisk byggnad från slutet

av 1800-talet och utgörs huvudsakligen av bostäder,

men även kontor och butiker. Förvaltningsfastighetens

totala uthyrbara area uppgår till 1 810 kvm.

Klassificeras både som bostadsprojekt och projektfastighet

då uthyrning och utveckling sker samtidigt .

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35:3

Ort:

Vaksala torg, Uppsala

Loa/boa:

1 800 kvm

Antal bostäder:

5 st

Ägarandel: 25 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R4

KVARNEN-

GALLERIAN

Uppsala

KVARNENGALLERIAN, UPPSALA

ALM Equity är tillsammans med Andersson Company

ifärd med att modernisera och utveckla Kvarnengallerian

intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala. Ambitionen

är att utveckla gallerian till en mötesplats som

erbjuder ett samlat utbud av dagligvaruhandel av god

kvalité för boende och arbetande i närområdet. Fastigheten

består av sex bostadsbyggnader ovanpå en gemensam

galleria i bottenvåningen. Ursprungsfastigheten är byggd

1920 och resterande byggnader är uppförda 1984. Den

totala uthyrningsbara ytan är ca 16 500 kvm, varav

butiker, restauranger och lokaler omfattar 5 600 kvm.

Befintlig bostadsbebyggelse utgörs av 160 lägenheter och

omfattar ca 11 000 kvm.

Fastighetsbeteckning: Kvarngärdet 35

Ort:

Vaksala torg, Uppsala

Loa/boa:

16 600 kvm

Antal bostäder:

160 st

Ägarandel: 25 %

Mikroläge:

M4

Risknivå:

R3

76 alm equity ab | projektfastigheter | 2015


alm equity ab | projektfastigheter | 2015 77


BJG 53 – Ombyggnation av en vacker 20-talsfastighet mitt i Stockholms innerstad. Färdigställt 2015.

Kevinge Strand – Exklusiva bostäder med ett fantastiskt läge. Färdigställt 2014.

78 alm equity ab | 2015


SLUTFÖRDA BOSTÄDER

2015

Antal projekt

10

8

6

”Genom åren har vi

färdigställt totalt

1 428 st bostäder”

4

2

0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2011

2007

Bohusbryggan, Orust. 23 lägenheter.

Kalk Palais, Oaxen. 10 radhus.

Repet, Visby. 6 lägenheter.

Stadshotellet, Enköping. 20 lägenheter.

Sjöhjälten 2, Sollentuna.**

2008

Körgossen, Fruängen. 47 lägenheter.

Penseldraget, Midsommarkransen. 14 lägenheter.

Valla Solglänta, Tjörn. 11 radhus och lägenheter.

Trädgårdsterrassen, Segeltorp.*

Utsikten, Norrtälje.*

2009

Smögenbaden, Sotenäs. 26 lägenheter.

2010

Flygplansfabriken, Telefonplan.*

Cobran, Telefonplan.*

2011

Seaside 2012Värmdö, 2013 Mörtnäs. 32 2014 parhus.

2015

2013

Bjäreterassen 1, Torekov. 18 parhus.

Stadsterrassen 1, Enköping. 46 lägenheter.

Östra Kråkhagen 4, Uddevalla.**

Svartbäcken, Uppsala.**

2014

Kevinge Strand, Danderyd. 21 lägenheter.

Boktryckeriet, Uppsala. 9 lägenheter.

Nilhästen, Eskilstuna.**

2015

BJG 53, Stockholms city. 20 lägenheter.

Slottsallén, Bromma. 73 radhus och atruimhus.

Stadshusparken, Vällingby Parkstad, 15 radhus.

Lampfabriken, Sundbyberg. 85 lägenheter.

Pepparkakshuset, Sundbyberg. 7 lägenheter.

Fyrlotsen, Lidingö. 221 lägenheter.

Linbanan 1, Enköping. 54 lägenheter.

Stadsterrassen 2, Enköping. 54 lägenheter.

Stake 5, Uddevalla.**

Östra Kråkhagen 3, Uddevalla.**

2012

Insteget, Telefonplan. 255 lägenheter.

Kyrkklockan, Eskilstuna. 24 lägenheter.

Lidingöfyren, Lidingö. 109 lägenheter.

*Projektet avyttrades till extern part.

** Projektfastighet som frånträddes.

alm equity ab | 2015 79


80 alm equity ab | 2015


RISKER & RISKHANTERING

OLIKA PROJEKTKATEGORIER OCH

PROCESSER STÄLLER HÖGA KRAV PÅ

RISKANALYSEN

MAKROEKONOMISKA OCH GEOGRAFISKA

RISKER

Fastighetsmarknaden påverkas i hög utsträckning av

makroekonomiska faktorer, såsom allmän konjunkturutveckling,

tillväxt, sysselsättningsutveckling, produktionstakt

för nya bostäder och lokaler, förändringar i

infrastruktur, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer,

vilka kan komma att ha en påverkan på bolaget.

Koncernen bedriver vidare i huvudsak sin verksamhet i

Storstockholm, per den 31 december 2015 var 90 procent

av koncernens portfölj koncentrerad till Stockholm.

Koncernen påverkas således särskilt av utvecklingen på

denna marknad.

MÖJLIGHETEN FÖR KONCERNEN ATT FÅ

AVSÄTTNING FÖR BOSTÄDER

Koncernens verksamhet består huvudsakligen av att

leda och delta i fastighetsutvecklingsprojekt, framför

allt med syfte att skapa bostäder i Stockholmsregionen,

vilket betyder att såväl viljan som förmågan att betala

för bostäder har avgörande betydelse för koncernens

verksamhet.

VISSA RISKER RELATERADE TILL

AFFÄRSMODELLEN OCH PROJEKTEN

ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad varför

koncernens verksamhet och projekt är förenade med ett

flertal risker, såsom risk för felaktig byggnadskonstruktion,

förseningar, att projekt inte blir färdigställda samt

operationella risker, risker relaterade till tillstånd, miljö,

byggplats och politiska risker. Varje projekt är unikt vad

gäller storlek, utformning, miljö och finansiering. Detta

ställer höga krav på analys och riskplanering i varje

enskilt fall.

Vid förvärv anlitar ALM Equity alltid juridisk och

skatterättslig expertis. Vid förvärv av befintlig byggnad

anlitas byggnadsteknisk expertis för ev. tekniska undersökningar

och behov av miljöundersökningar undersöks.

ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken

finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger

på felaktiga prisantaganden, eller att koncepten inte tas

emot väl på marknaden. Dessa risker minimeras genom

goda marknadsanalyser och undersökningar via mäklare.

ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och upphandlar

därför många tjänster externt. De operationella

riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel

val av mäklare, konsulter och arkitekt. Eftersom försäljning

i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas

förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde

den typen av bostadsförsäljning drabbas hårdare än

färdiga bostäder redo för omedelbar leverans.

Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk faktor

i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör.

Bristfällig projektering och upphandlingsunderlag

kan leda till ökade kostnader för ändrings- och

tilläggsarbeten. Stigande materialpriser kan fördyra

projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Även

om koncernen i dess entreprenadkontrakt alltid avtalar

om fast pris och risken för kostnadsökningar i entreprenader

därmed typiskt sett bärs av entreprenören, innebär

sådana kontraktkonstruktioner ökad motpartsrisk.

Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 procent

av bostäderna är uthyrda eller sålda och projektet fullt

finansierat, även om undantag från detta kan göras i

till exempel mindre projekt. ALM Equity garanterar

osålda bostäder – det vill säga förvärvar dem och tar

in dem som förvaltningslager samt garanterar avgifter

med mera. Försäljnings- och uthyrningsgraden varierar

med marginalen i de enskilda projekten. Vanligtvis är

risken i investeringen i praktiken minimerad vid en viss

fastställd försäljningsgrad. Eftersom bolaget oftast har

flera projekt i gång samtidigt gör styrelsen en samlad

bedömning av de pågående projekten. Vissa projekt kan

därmed byggstartas trots att en nivå om 75 procent inte

uppnåtts. Per den 31 december 2015 var koncernens

totala försäljningsgrad 82 procent i bostadsprojekt

under produktion. ALM Equity garanterade vid årets

slut köp av bostäder för totalt 120,0 Mkr. Garantin avser

eventuellt osålda bostäder vid tillträdestillfället.

ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna

riskerna. Beträffande risken för obsoleta projektkoncept

testas genomgående konceptidéerna med mäklare och

alm equity ab | 2015 81


andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity kan

inom ramen för den löpande verksamheten komma

att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner,

bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga

administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling

och tillgång till pålitliga värderings- och

riskmodeller är en god grund för att minska de operationella

riskerna. ALM Equity arbetar löpande med att

utveckla bolagets säkerhet och kontroll.

FÖRVÄRVS-, FÖRSÄLJNINGS- OCH ANDRA

TRANSAKTIONSRELATERADE RISKER

ALM Equity genomför ett antal förvärv och försäljningar

varje år. Det är en del av bolagets löpande verksamhet

och till sin natur förenat med viss osäkerhet från både

köpare och säljares sida. Vid förvärv av fastigheter

före ligger exempelvis osäkerhet beträffande hantering

av hyresgäster, oförutsedda kostnader för miljösanering,

ombyggnad och hantering av tekniska problem, myndighetsbeslut

samt uppkomsten av tvister relaterade till

förvärvet eller fastighetens skick. Vid avyttring av

bostäder föreligger osäkerhet kring exempelvis pris och

möjligheten att få avsättning för samtliga bostäder samt

att olika krav kan riktas mot koncernen med anledning

av avyttringar eller skicket på fastigheten.

Vid förvärvsprocesser krävs ingående genomgång

förvärvsobjektet, vilket innebär osäkerheter som måste

hanteras och bearbetas. Miljöförhållanden och tekniska

brister utgör andra risker och vid förvärv av fastighetsbolag

tillkommer risker för exempelvis skatter och juridiska

tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för

fastighetsförvärv finns i organisationen och att extern

kompetens anlitas när så krävs. ALM Equity bedömer

att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra

förvärv och integrera dessa förvärv i verksamheten. Vid

fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar

vissa garantier avseende avtalens giltighet, miljörisker

med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras

normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga

tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning

för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade.

Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade

och det är ALM Equitys uppfattning att bolaget har

adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa.

KREDIT- OCH MOTPARTSRISKER

ALM Equitys kredit- och motpartsrisker består i att

leverantörer, partners eller kunder inte kan fullgöra

sina åtaganden eller betalningar enligt avtal. I samband

med förvärv värderas motpartsrisken i varje transaktion

och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i

form av garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen

eller liknande.

ALM Equity arbetar löpande med att följa och

utvärdera motparternas finansiella ställning.

PROJEKTPORTFÖLJENS VÄRDEFÖRÄNDRING

OCH ANDRA FASTIGHETSRELATERADE RISKER

Avkastningen från bolagets fastigheter beror till stor del på

bland annat koncernens förmåga att fullborda planerade

avyttringar av fastigheterna och kostnaderna bolaget ådragit

sig i samband med utvecklingen av fastigheterna samt

förändringar i marknaden, som i sin tur påverkar projektportföljens

marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas

marknadsvärde använder ALM Equity interna projektvärderingar

som fångar upp värdena på slutprodukten i

relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader

över tid samt externa marknadsvärderingar.

FINANSIERINGSRISK

ALM Equitys finansiering består primärt av eget kapital,

räntebärande och icke räntebärande skulder såsom

banklån och byggkreditiv. Under början av 2016 emitterade

moderbolaget ett icke säkerställt obligationslån,

övriga räntebärande och icke räntebärande skulder är

upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotteroch

intresseföretag. Motparter är svenska affärsbanker,

privata investerare, leverantörer och privatkunder.

Fastighetsprojekt kan också finansieras genom utgivning

av preferensaktier, vilka löses in när ett projekt har

blivit färdigställt. I vissa fall löper lånen med särskilda

åtaganden om upprätthållande av exempelvis Loan to

Value och Equity Ratio. Detta innebär att kreditgivare

kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter

i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa

särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.

ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav

på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående av

finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga finansiella

åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har

kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning innan moderbolaget

erhåller betalning – så kallade efterställandeavtal.

LIKVIDITETSRISK

ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten

och finansieringsbehovet för 2016 är tillfredställt. ALM

Equity eftersträvar att ha en så hög andel kortfristig

ränte bärande finansiering som möjligt som förfaller vid

projektens färdigställande. Finansieringen öronmärks

normalt för vissa ändamål och spärras före projektstart.

Bolaget ges finansieringslimiter för byggprojekten som gör

att nyupplåning ökar successivt över en projektcykel, varefter

lånen amorteras vid färdigställande av projekt. ALM

Equity strävar även efter att fullfinansiera projekten över

en projektcykel innan projektstart. Sammantaget bedöms

detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk.

För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida

medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov av

likvida tillskott. Under 2016 emitterade moderbolaget ett

obligationslån som förfaller år 2020 och lånet behöver

då återlösas eller refinansieras.

82 alm equity ab | 2015


RÄNTERISK

Räntekostnader utgör en inte obetydlig del av

koncernens kostnader. Ränterisken är hänförlig till

utvecklingen av aktuella räntenivåer och förändringar

påverkar ALM Equitys finansieringskostnad. För att

begränsa ränterisken i projekten, definierad som risken

för resultat- och kassaflödespåverkan, genom förändring

av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i

koncernens bostadsprojekt använder ALM Equity olika

typer av räntederivat.

ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig

ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken i

form av utfästelser gentemot köparna av projekten ingås

regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och

FRA:s (Forward Rate Agreements).

BEROENDE AV NYCKELPERSONER

Bolaget har en relativt liten organisation, vilket medför

ett beroende av enskilda medarbetare.

ALM Equitys framtida utveckling beror i hög grad

på företagsledningens och andra nyckelpersoners

kunskap, erfarenhet och engagemang. Dessa personer

har en omfattande kunskap om såväl koncernen som

branschen. Det är således viktigt för koncernens framtida

affärsverksamhet och utveckling att såväl behålla som

att nyrekrytera skickliga medarbetare. Bolaget skulle

kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa

nyckelpersoner skulle lämna sin anställning eller om

bolaget skulle misslyckas med att nyrekrytera sådana

medarbetare. ALM Equity har träffat anställningsavtal

med medarbetare på villkor som bedöms vara marknadsmässiga.

Ett ökat antal medarbetare under senare år har

också bidragit till att minska denna risk.

MILJÖRISK

Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och

andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att

verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM Equity bedriver

inte någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd

enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas eller ha

funnits hyresgäster som bedriver eller bedrivit verksamhet

som kräver sådant tillstånd. Om inte verksamhetsutövaren

kan utföra eller bekosta efterbehandling av en

fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som

vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna

ansvarig. Det innebär att krav under vissa

förutsättningar kan riktas mot ALM Equity för sanering

avseende förekomst av eller misstanke om förorening i

mark, vattenområden eller grundvatten. Sådant krav kan

påverka ALM Equity negativt.

Vidare kan tidigare verksamhetsutövare ha utfört

efterbehandling av en fastighet på ett godtagbart sätt

utifrån den dåvarande användningen. På grund av

ändrad användning till bostadsändamål kan dock kraven

för koncernen vara högre, vilket innebär att koncernen

Slottsholmen

kan ha kostnader för efterbehandling och sanering för att

kunna använda fastigheten på avsett sätt.

För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats

mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte

heller identifierat några väsentliga miljörisker.

I samband med ombyggnation, stora renoveringar, rivningar,

etc. görs alltid genomgående miljöinventeringar

för att säkerställa att eventuella miljöfarligt avfall som

asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m. tas om hand

på bästa sätt. I samband med förvärv beräknas kostnader

för detta utifrån tidigare erfarenheter av liknande byggnader

och projekt samt räknas in i projektkalkylen.

SKATTER, LAGAR OCH AVGIFTER

ALM Equity har ackumulerade skattemässiga

underskott. Ägarförändringar, som innebär att det

bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan

innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten

att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja

underskotten kan även komma att påverkas av ändrad

lagstiftning. Bolaget betalar fastighetsskatt för alla

fastigheter. Koncernen påverkas även av ny eller

förändrad lagstiftning och rättspraxis på ett flertal andra

områden, exempelvis avseende konkurrens, byggnation

eller miljö. Ny eller förändrad lagstiftning och rättspraxis

kan få negativa konsekvenser för bolaget.

alm equity ab | 2015 83


BOLAGSSTYRNING

SÅ HÄR ARBETAR VI

ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem.

BOLAGSORDNING

Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity

ab (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt säte

i Stockholm. Bolaget ska via hel- och delägda bolag

bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och

därtill hörande verksamhet.

INTERN KONTROLL

Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen

för den interna kontrollen. Basen för den interna

kontrollen utgörs av kontrollmiljön som består av

olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de

värderingar som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt

liten organisation innehållande ekonomiavdelning och

projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och

jourtjänster upphandlas på entreprenad. Styrande för

den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter

och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i

styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning,

VD-instruktion, finanspolicy, attest- och rapporteringsinstruktion.

Andra interna policys, riktlinjer och manualer

är också av vikt för den interna kontrollen.

RISKBEDÖMNING

Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika

metoder används för att värdera och begränsa risker

samt för att säkerställa att de risker som ALM Equity

är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys

och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör

styrelsen minst en gång om året en genomgång av den

interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer

och genomgången behandlas av styrelsen vid närmast

följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som

bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera

dessa risker. Se separat avsnitt om risker och riskhantering

sid 81–83.

KONTROLLAKTIVITETER

De risker som identifierats avseende den finansiella

rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer

och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna

syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera

fel och avvikelser. Aktiviteterna omfattar till exempel

analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen

och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar,

uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen

fastställda policys, godkännande och redovisning

av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer,

firmatecknare, koncerngemensamma definitioner,

mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och

värderingsprinciper.

INFORMATION OCH KOMMUNIKATION

ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy

syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning

avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets

insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och

kommunikation avseende den finansiella rapporteringen.

Policys och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen

samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga

och kända för berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare

information avseende riskhantering, intern kontroll

och finansiell rapportering från revisorerna via information

på styrelsemöten med revisorerna närvarande.

STYRNING OCH UPPFÖLJNING

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer

i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå.

Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet

analyseras av såväl projektavdelningen som ekonomiavdelningen.

Avrapportering sker till VD och styrelse. På

uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer rapportera

direkt till styrelsen minst en gång per år. Revisorerna ska

rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin

bedömning av den interna kontrollen. Dessa iakttagelser

84 alm equity ab | 2015


avrapporteras sedan till styrelsen. Styrelsen protokollför

avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett

senare sammanträde.

BEHOV AV INTERN REVISION

ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl

finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från

bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat

och balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika

funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen.

Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat

att ha en särskild enhet för internrevision.

BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ.

Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att

utöva det inflytande över bolaget som deras respektive

aktieinnehav representerar.

ÅRSSTÄMMAN DEN 28 MAJ 2015

ALM Equitys årsstämma hölls den 28 maj 2015 i Stockholm.

Vid stämman fattades bland annat följande beslut:

• Utdelning om 8,40 kronor/preferensaktie att utbetalas

kvartalsvis.

• Fondemission genom vilken bolaget ger ut 1 preferensaktie

per 100 stamaktier innebärande en fondemission

av 101 546 preferensaktier.

• Emission av högst 100 000 teckningsoptioner avsedda

för incitamentsprogram.

• Styrelsens ledamöter, Maria Wideroth, Johan Unger,

Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och

Joakim Alm omvaldes.

• Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande.

• Till revisorer valdes Ernst & Young ab med Jonas

Svensson som huvudansvarig revisor och Ingemar

Rindstig.

• Fastställande av arvode till styrelsen om

180 000 kronor att fördelas så att ordförande erhåller

60 000 kronor och övriga ledamöter, förutom Joakim

Alm som erhåller VD-lön från bolaget, erhåller

40 000 kronor vardera.

• Principer för utseende av valberedning och instruktioner

till densamma.

• Bemyndigande av styrelsen att fatta beslut om nyemission

av högst 2 000 000 preferensaktier med avvikelse

från aktieägarnas företrädesrätt.

• Protokoll från årsstämman 2015 finns tillgängligt på

ALM Equitys hemsida.

STYRELSEN

ALM Equitys styrelse ska enligt bolagsordningen

bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst

tre suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem

ledamöter som valdes vid årsstämman 2015. Bolagets

VD Joakim Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen består

av styrelseledamöterna Maria Wideroth, Joakim Alm,

Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Johan Unger.

Maria Wideroth har av årsstämman 2015 utsetts till

styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter

löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare

information om styrelsens ledamöter se avsnittet

Styrelse, revisor, företagsledning och personal.

Styrelsens arbetsrutiner:

Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och

bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den

arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband

med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen

beskriver styrelsens arbetsuppgifter och ansvarsfördelningen

mellan styrelsen och den verkställande

direktören. Instruktion till verkställande direktör och

instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs

vid samma tidpunkt.

Ordföranden ska särskilt:

• Genom kontakter med verkställande direktören följa

bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter

genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får

den information som behövs för att kunna följa bolagets

ställning, ekonomiska planering och utveckling.

• Samråda med verkställande direktören i strategiska

frågor.

alm equity ab | 2015 85


• Verka som ordförande på styrelsemötena samt upprätta

dagordning för och kalla till dessa med biträde av

verkställande direktören.

• Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med

bestämmelserna i bolagsordningen och aktiebolagslagen.

VD ska särskilt:

• Ta fram erforderligt informations- och beslutsunderlag

inför styrelsemöten samt i övrigt uppfylla sina åliggande

sådana de angivits i gällande beslut och instruktioner

från styrelsen.

• Fullgöra uppgift som föredragande och därvid avge

motiverade förslag till beslut. Verkställande direktören

äger, där så befinns lämpligt, delegera uppgiften som

föredragande i enskilt ärende till annan person underställd

verkställande direktören.

• Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs information

som behövs för att följa bolagets ställning, likviditet

och utveckling samt i övrigt uppfylla sin rapporteringsskyldighet

avseende ekonomiska förhållanden i enlighet

med vad som angivits i instruktion avseende ekonomisk

rapportering till styrelsen.

• Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan rättshandling

som bolaget ingår eller företar blir dokumenterad på

ett ändamålsenligt sätt samt inte står i strid med svenska

eller utländska tvingande författningar, inkluderande

konkurrensrättsliga regler inom EU och liknande

regelsystem.

• Övervaka efterlevnaden av de målsättningar, policys och

strategiska planer för bolaget som styrelsen fastställt

och tillse att sådana målsättningar, policys och planer

vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller

översyn.

VERKSAMHETSSTYRNING

ALM Equity ab har enligt investeringsstrategin för avsikt

att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter

och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget

investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav

på god avkastning och balanserad risk. Varje investering

prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen

ska vidare tillse att bolaget har god intern kontroll och

fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera

att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen

ska dessutom föra en fortlöpande dialog med bolagets

revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om

att systemen för intern kontroll fungerar.

VALBEREDNING

På årsstämman 2015 beslöts att följande principer och

instruktioner ska gälla för hur ledamöter till valberedningen

utses samt hur valberedningen ska arbeta.

Val av ledamöter m.m:

Styrelsens ordförande ska – senast vid utgången av

tredje kvartalet varje år – tillse att bolagets röstmässigt

tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att

utse var sin representant att ingå i valberedningen.

Avstämningen baseras på Euroclear Sweden ab:s

aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista

bankdagen i augusti. Avstår en eller flera aktieägare från

att utse ledamot i valberedningen, kontaktas aktieägare i

proportion till ägarandel med uppdrag att utse ledamot i

valberedningen.

Styrelsens ordförande ingår i valberedningen

och är sammankallande till valberedningens första

sammanträde. Valberedningens sammansättning ska

offentliggöras så snart dess ledamöter utsetts. Ordförande

i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om

annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar

den störste aktieägaren. Valberedningen ska inneha sitt

mandat till att ny valberedning utsetts.

Arvode ska inte utgå till valberedningens ledamöter.

Valberedningen kan inom sig, och genom adjungering

av erforderlig ytterligare ledamot/ledamöter, utse en

för revisorstillsättning särskilt utsedd valberedning.

Sker sådant utseende ska även detta offentliggöras

enligt vad som anges ovan i denna punkt. Härigenom

ska alla aktieägare få kännedom om vilka personer som

kan kontaktas i nomineringsfrågor. Ledamot ska lämna

valberedningen om aktieägaren som utsett denne ledamot

inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter

86 alm equity ab | 2015


ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas

att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock

inga förändringar ske i valberedningens sammansättning

om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum eller

förändringen inträffar senare än två månader före årsstämman.

Aktieägare som utsett representant till ledamot

i valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot

och utse ny representant till ledamot i valberedningen.

Valberedningens uppgifter:

Valberedningen ska bereda och till årsstämman lämna

förslag till:

a) val av ordförande på stämman,

b) val av ledamöter i bolagets styrelse samt, i förekommande

fall, annan särskild kommitté eller utskott som

årsstämman kan besluta om att tillsätta,

c) val av revisor och i förekommande fall revisorssuppleanter,

d) arvoden till styrelseledamöter, revisorer och i förekommande

fall till ledamöter i sådan annan särskild

kommitté eller utskott som årsstämman beslutat att

tillsätta, samt

e) eventuella förändringar i förfarandet för att utse

valberedning

Styrelsens ordförande ska på lämpligt sätt delge valberedningen

information om styrelsens kompetensprofil

och arbetsform. Bolaget ska på begäran av valberedningen

tillhandahålla personella resurser såsom sekreterarhjälp

för att underlätta valberedningens arbete.

Vid behov ska bolaget även svara för skäliga kostnader

för externa konsulter som av valberedningen bedöms

nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra

sitt uppdrag.

Sammanträden:

Valberedningen ska sammanträda när så erfordras för

att denna ska kunna fullgöra sina uppgifter, dock minst

en gång årligen. Kallelse till sammanträde utfärdas av

valberedningens ordförande (med undantag för det

första sammanträdet som sammankallas av styrelsens

ordförande). Ledamot kan begära att kommittén ska

sammankallas. Valberedningen är beslutför om minst

tre ledamöter deltar. Beslut i ärende får dock inte fattas

om inte, såvitt möjligt, samtliga ledamöter fått tillfälle

att delta i ärendets behandling. Som valberedningens

beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de

närvarande ledamöterna röstar eller, vid lika röstetal,

den mening som biträdes av valberedningens ordförande.

Redogörelse för valberedningens arbete ska i god tid

innan ordinarie årsstämma offentliggöras på bolagets

webbplats.

Ändringar av dessa instruktioner:

Valberedningen ska löpande utvärdera dessa instruktioner

och kommitténs arbete och till årsstämman lämna

förslag på sådana ändringar av denna instruktion som

valberedningen bedömt vara lämpliga.

KOMMITTÉÉR

Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men det finns

en delegerad ansvarsfördelning inom vissa områden

där styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är

sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden

inom.

REVISIONSFRÅGOR

Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor

som rör revision av bolagets verksamhet och närbesläktade

frågor.

ERSÄTTNINGSFRÅGOR

Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för

frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor.

REVISIONSKOMMITTÉ

Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan

denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans

ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med

uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten

med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna

för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera

alm equity ab | 2015 87


evisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper

och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har haft två

protokollförda sammanträden med revisorerna under

2015. Under dessa sammanträden har bland annat

revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering

och bolagets interna kontroller avrapporterats.

REVISION

Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och

bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning. Revisorerna ska närvara och avlämna

rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av

bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna

ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse

till årsstämman. Årsstämman 2015 valde att det

auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young ab

med auktoriserade revisorn Jonas Svensson som

huvudansvarig revisor tillsammans med auktoriserade

revisor Ingemar Rindstig för tiden fram till årsstämman

2016. Ingemar Rindstig har varit bolagets revisor sedan

2007 och Jonas Svensson sedan 2014. Bolagets revisorer

har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i

ALM Equity under 2015.

AKTIEMARKNADSINFORMATION

Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig

information till befintliga och potentiella aktieägare

och andra investerare. Bolaget lämnar delårsrapporter

över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké

och årsredovisning för hela verksamhetsår. ALM Equity

använder NASDAQ First North och sin egen webbplats

för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden.

Väsentliga händelser offentliggörs genom

separata pressmeddelanden.

HANDEL

ALM Equity ab (publ) handlas på Nasdaq First North

från och med 8 juni 2012.

Kortnamn – stamaktier: ALM

Kortnamn – preferensaktier: ALM PREF

VIKTIG INFORMATION OM FIRST NORTH

First North är en alternativ marknadsplats som drivs

av de olika börserna som ingår i NASDAQ. Den har inte

samma juridiska status som en reglerad marknad. Bolag

på First North regleras av First Norths regler och inte

av de juridiska krav som ställs för handel på en reglerad

marknad. En placering i ett bolag som handlas på First

North är mer riskfylld än en placering i ett börsnoterat

bolag. Alla bolag vars aktier är upptagna till handel på

First North har en Certified Adviser som övervakar att

reglerna efterlevs.

CERTIFIED ADVISER

Certified Adviser för ALM Equity ab är Erik Penser

Bankaktiebolag:

Erik Penser Bankaktiebolag

Biblioteksgatan 9

Box 7405

103 91 Stockholm

www.penser.se

Telefon: +46-8-463 80 00

POLICYDOKUMENT

Bolagets styrelse har antagit följande policys:

finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy,

ut delningspolicy och jämställdhetsplan. Därutöver tar

styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av

instruktionen för den verkställande direktören och för

ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning.

Revidering av policys ska göras då så erfordras för

att tillförsäkra att alla policys är aktuella och stödjer

verksamhetens uppställda syften och mål.

FINANSPOLICY

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur

finansverksamheten i ALM Equity ska bedrivas. Den

fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i

finansverksamheten ska begränsas och vilka risker ALM

Equity får ta. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning

och administrativa regler och ska även fungera

som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom

finansfunktionen. ALM Equitys koncernbolag omfattas

av finanspolicyn.

INFORMATIONSPOLICY

ALM Equitys informationspolicy är framtagen för att

uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på

NASDAQ First North, Stockholm. Syftet med ALM

Equitys informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens

aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och

tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn

ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och

externt anlitade konsulter. Information till företagets

omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och

ekonomiska rapporter.

INSIDERPOLICY

ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer

för hur bolaget ska hantera insiderinformation så att

bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga

till överträdelser mot lagar och bestämmelser, regelverk

för emittenter eller god sed på aktiemarknaden.

Efterlevnad av dessa riktlinjer är av högsta vikt för att

upprätthålla kapitalmarknadens och allmänhetens

förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla personer med

insynsställning, närstående till dessa och övriga personer

som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga

88 alm equity ab | 2015


Silvermedaljen – en del

av natursköna AG Silverdal.

medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera

insiderinformation till ALM Equitys verkställande

direktör.

UTDELNINGSPOLICY

ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare

för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i

verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets

likviditet och bedömd framtida finansiell ställning

med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen

är att varje år åtminstone föreslå utdelning på

preferensaktierna.

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AVSEENDE

STYRELSE & LEDNING

Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen

eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan.

Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger

och Johan Wachtmeister är oberoende (enligt definitionen

i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande

till ALM Equity som bolag och större aktieägare. Styrelsens

ordförande Maria Wideroth anses däremot vara

beroende då bolag i vilket hon är delägare har bistått

konsulttjänster till ALM Equitys dotter – och intressebolag

under året med 2,1 Mkr inklusive utlägg.

JÄMSTÄLLDHETSPLAN

Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som

sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att

upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM

Equitys målsättning med framtagen jämställdhetsplan

är att kvinnor och män ska ha samma rättigheter,

möjligheter och skyldigheter inom alla områden i

arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings – och

utvecklingsmöjligheter ska vara oberoende av kön och

lönesättningen ska vara jämställd inom ALM Equity.

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE & LEDANDE

BEFATTNINGSHAVARE

Vid årsstämman den 28 maj 2015 beslutades att arvoden

utgår med sammanlagt 180 000 kronor, fördelat med

60 000 kronor till styrelseordföranden och med

40 000 kronor till envar av de övriga av stämman valda

styrelseledamöterna som ej är anställda i ALM Equity.

Arbetande styrelseledamöter har rätt att fakturera

styrelsearvode. Någon ersättning till styrelsen utöver

styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår

enligt godkänd räkning.

alm equity ab | 2015 89


STYRELSE, REVISORER & FÖRETAGSLEDNING

EN LITEN ORGANISATION MED FÖRMÅGA

ATT DRIVA EN STOR VERKSAMHET

ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda.

För att kunna ta till vara på spännande idéer och bi behålla

kreativiteten, är bolaget uppbyggt med en liten kärnorganisation

som köper in de tjänster som behövs för varje

enskilt projekt. På så sätt blir organisationen flexibel

och kan anpassas efter de olika projektens storlek och

förutsättningar.

Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt.

ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk

av samarbetspartners som är väl införstådda med

vårt sätt att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav.

Bolagets egna projektledare spelar en viktig roll i

organisationen. De ska inte bara leda projekt utan även

kunna anpassa dess partnerorganisation efter behov. Vid

rekryteringen av nya projektledare strävar ALM Equity

efter att hitta medarbetare med olika specialkunskaper.

På så sätt kan en bred kunskapsbas byggas upp som är

ovärderlig vid upphandling och utvärdering av externa

tjänster och som gör det möjligt för oss att arbeta

professionellt och strukturerat.

Under 2015 har ALM Equity utökat organisationen

genom att anställa ytterligare projektledare som ska

ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare

expansionsplaner finns för 2016.

90 alm equity ab | 2015


STYRELSEN I ALM EQUITY a b

Från vänster:

Gerard Versteegh, Maria Wideroth (ordförande),

Joakim ALM (VD), Johan Unger, Johan Wachtmeister.

STYRELSE & REVISORER

Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå av

lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre suppleanter.

Styrelsens ledamöter och suppleanter utses årligen

på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Styrelsen består av fem ledamöter. Styrelsen ska följa

verksamheten samt aktivt stödja utvecklingen av bolaget.

Styrelsen är sammansatt av kompetens och erfarenhet

från bland annat affärs utveckling, fastighetsbranschen,

finansiering och kapitalmarknadsfrågor. Vid 2015 års

årsstämma omvaldes Maria Wideroth, Joakim Alm,

Johan Unger, Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh.

Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande.

Ernst & Young omvaldes med Jonas Svensson som

huvudansvarig revisor tillsammans med Ingemar

Rindstig som bolagets revisorer.

alm equity ab | 2015 91


STYRELSE

MARIA WIDEROTH

Styrelseordförande. Jur. kand. vid

Stockholms Universitet. A Advokat

och delägare i Landahl Advokatbyrå.

Verksam på advokatbyrå sedan 1998

och är specialiserad inom fastighetsrätt

och transaktioner. Maria Wideroth

är också styrelseordförande ibland

annat EFIB, Enskilda Fastig- hetsägare

i Bromma ab och fastighets- och entreprenadbolaget

Frentab. Innehav i ALM

Equity privat/via familj: 6 800 stamaktier

& 818 preferensaktier.

JOAKIM ALM

Styrelseledamot och VD. Ekonomistudier

vid Uppsala Universitet. Grundare

av och VD för gratisannonstidningar:

Bargain Pages Ltd i England, 1989–

1995, Admag Holding i Indien samt

Admag Holding i Australien, 1997–

1999. Affärsutvecklare på Interline

Phone, 1999–2002. VD för Skarnvest ab

2004–2006. Grundare av ALM Equity

ab 2006. Innehav i ALM Equity privat/

via familj och bolag: 5 837 623 stamaktier

& 542 345 preferensaktier. Samt

10 000 optioner.

JOHAN UNGER

Styrelseledamot. Civilekonom vid Uppsala

Universitet. Revisor inom Arthur

Andersen & Co 1985–1989. Under perioden

1990–2005 anställd i Hagströmer

& Qviberg Fondkommission ab, partner

1992–2005. Chef för Corporate Finance

verksamheten 1996–2005. Sedan 2006

egen verksamhet inom investeringar,

finansiell rådgivning och styrelsearbete.

Styrelseordförande i bl.a. DGCOne ab.

Johan Unger är oberoende i förhållande

till ALM Equity. Innehav i ALM Equity

privat/via familj: 152 060 stamaktier &

6 489 preferensaktier.

JOHAN WACHTMEISTER

Styrelseledamot. Civilingenjör KTH och

MBA IMD. SEB/Enskilda 1989–1999:

Vice VD i SEB, chef för Corporate Banking

inom affärsområde Merchant Banking.

VD på Ledstiernan 1999–2006. Co

founder av GHP Speciality ab, vice VD

2006-2012. I dag egna investeringar

genom bl.a. MJW Invest ab. Innehav

i ALM Equity privat/via familj och

bolag: 754 200 stamaktier & 16 534

preferensaktier. *Innehav per 2016-04-05

GERARD VERSTEEGH

Styrelseledamot. Civilekonom. Arbetande

styrelseordförande, huvudägare

och grundare 1989 av Commercial

Estates Group Limited, London, samt

ordförande/styrelseledamot i ett antal

relaterade bolag. Ledamot rådgivande

styrelse, Greycoat Real Estate LLP, London.

Innehav i ALM Equity privat/via

familj: 990 894 stamaktier & 86 686

preferensaktier.

92 alm equity ab | 2015


FÖRETAGSLEDNING & REVISORER

JOAKIM ALM

Verkställande direktör.

Se under styrelse.

URBAN ERIKSSON

Ekonomichef. Ekono mi examen från

universitetet Wake Forest i USA.

Verksam inom data företaget Unisys

Corporation på olika ekonomi

och logistikfunk tioner fram till 1998.

Därefter ekonomiansvarig på Evolve

Solutions ab. Ekonomichef sedan

2008. Innehav i ALM Equity privat/via

familj & bolag: 10 000 stamaktier

& 950 preferensaktier. Samt

10 000 optioner.

LOUISE EKLUND

Vice VD. Civilekonom vid Stockholms

Universitet med inriktning mot finansiering

och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen

sedan 2002, varav hos

ALM Equity sedan 2007. Innehav i ALM

Equity: 5 870 stamaktier & 674 preferensaktier.

Samt 10 000 optioner.

INGEMAR RINDSTIG

Bolagers revisor sedan 2007 då Ernst

& Young valdes som revisionsbolag.

Auktoriserad revisor i EY där han är

Nordic Market Segment Leader - Real

Estate. Bland annat uppdrag i Atrium

Ljungberg ab, Besqab ab, Corem,

D.Carnegie ab, Einar Matsson ab,

Familjebostäder, Specialfastigheter

ab och Vasakronan ab. Innehav i ALM

Equity ab: Inget innehav.

JONAS SVENSSON

Bolagets huvudansvarige revisor

sedan 2014 då Ernst & Young omvaldes

som revisionsbolag. Auktoriserad

revisor och partner i EY. Ordförande

i FAR. Bland annat uppdrag i Atrium

Ljungberg ab, Besqab ab, Citycon ab,

John Matsson Fastighetsföretagen ab

& Odd Molly International ab. Innehav

i ALM Equity: Inget innehav.

alm equity ab | 2015 93


94 alm equity ab | 2015


FINANSIELL

INFORMATION

ALM Equity aktien 90 96

Förvaltningsberättelsen 9298

Flerårsöversikt 95 101

Resultaträkningar 96 102

Kassaflödesanalyser 97 103

Balansräkningar 98 104

Noter 100

106

Revisionsberättelse 118 127

Kalendarium 120 128

Kontaktinformation 120 128

alm equity ab | 2015 95


ALM EQUITY-AKTIEN

Aktiekapitalet i ALM Equity ab uppgår den 31 december 2015 till 135 817 390 kronor fördelat på 10 154 600 stamaktier och 3 427 139

preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma

får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten.

Från och med den 8 juni 2012 är bolagets stam- och preferensaktier noterade på NASDAQ First North.

Stängningsskurserna den 31 december 2015 var 183 kr/stamaktie resp. 103,25 kr/preferensaktie vilket innebär en uppgång för stamaktien

under 2015 med 57,4 %. Räknat på slutkurserna har ALM Equity ett börsvärde per den 31 december på 2 212,1 Mkr. Totalt omsattes ALMaktier

på First North för cirka 234,0 Mkr under 2015. Direktavkastning på stamaktien bestod under 2015 av att för varje 100 stamaktie

utdelades, genom fondemission, 1 preferensaktie. Utdelning på preferensaktien uppgår till 8,40 kr/år som betalas ut kvartalsvis.

Utveckling stamaktien 17/3-15 till 10/3-16 * Utveckling preferensaktien 17/3-15 till 10/3-16 **

260

220

180

140

100

60

20

jun-12

okt-12

feb-13

jun-13

okt-13

feb-14

jun-14

okt-14

feb-15

jun-15

okt-15

feb-16

25 000

20 000

15 000

140

130

120

110

25 000 100

10 000

90

5 000

0

80

15 000

70

60

10 000 50

jun-14

feb-14

okt-13

jun-13

feb-13

okt-12

jun-12

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

feb-15

Omsatt antal aktier

per vecka

ALM Stam

*) Den 16/12-13 omsattes en post på 600 000 aktier, vilken inte är

inkluderat i omsättningen ovan. **) Grafen är justerad 2013 för

omstrukturering av preferenskapitalet.

OMX Stockholm Small Cap PI 5 000

okt-14

Omsatt antal aktier per vecka

okt-15

jun-15

feb-16

ALM Pref

En riktad nyemmission av totalt 280 000 preferensaktier genomfördes under 2015 ,varvid cirka 30 Mkr netto tillfördes bolaget.

AKTIEÄGARE PER 2015-12-31

Antal stamaktier Antal preferensaktier Andel av aktiekapital Andel av röster

Joakim Alm inkl. bolag, familj och försäkring 5 837 623 542 345 46,97 % 56,13 %

Kopparnäset ab 1 304 279 13 042 9,70 % 12,44 %

Gerard Versteegh med familj 990 894 86 686 7,93 % 9,52 %

Johan Wachtmeister inkl. bolag och familj 754 200 27 693 5,76 % 7,2 %

John Rosén 536 261 106 094 4,73 % 5,21 %

Johan Unger inkl. bolag och familj 152 060 6 489 1,17 % 1,45 %

Övriga aktieägare 579 283 2 644 790 23,74 % 8,04 %

Summa: 10 154 600 3 427 139 100,00 % 100,00 %

96 alm equity ab | 2015


UTDELNINGSPOLICY

ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag

baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att

varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. För 2015 föreslår styrelsen utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier

genom fondemission, vilket motsvarar ett inlösenvärde på ca 1,20 (1,20) kr kontant per stamaktie. Vidare föreslår styrelsen 8,40 kr

(8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetals med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

År

Transaktion

Ökning av

antalet

aktier

Ökning av

stamaktiekapital,

kr

Totalt

stamaktiekapital,

kr

Antal

stamaktier

Ökning av

preferensaktiekapital,

kr

Totalt

preferensaktiekapital,

kr

Antal

preferensaktier

1997 Bolagsstart 1 000 100 000 100 000 1 000 - - -

1998 Nyemission 400 40 000 140 000 1 400 - - -

1998 Fondemission 3 600 360 000 500 000 5 000 - - -

1998 Split 495 000 - 500 000 500 000 - - -

1999 Nyemission 100 000 100 000 600 000 600 000 - - -

1999 Split 5 400 000 - 600 000 6 000 000 - - -

1999 Nyemission 1 983 000 198 300 798 300 7 983 000 - - -

2006 Nyemission 61 011 483 6 101 148,3 6 899 448,3 68 994 483,0 - - -

2006 Nyemission 32 550 719 3 255 071,9 10 154 520,2 101 545 202,0 - - -

2007 Sammanläggning -91 390 672 9,8 10 154 530 10 154 530 - - -

2011 Fondemission

preferensaktier

2013 Nyemission utjämning

preferensaktier

2013 Nyemission

utjämning stamaktier

2013 Minskning

preferensktier

2013 Fondemission

preferensaktier

2013 Nyemission

preferensaktier

2014 Fondemission

preferensaktier

2014 Nyemission

preferensaktier

2014 Nyemission

preferensaktier

2015 Fondemission

preferensaktier

2015 Nyemission

preferensaktier

1 015 453 - 10 154 530 10 154 530 101 545 300 101 545 300 1 015 453

3 - - - 30 101 545 330 1 015 456

70 700,0 10 155 230 10 154 600

-253 864 - - - -2 538 640 99 006 690 761 592

50 773 - - - 507 730 99 514 420 812 365

1 364 000 - - - 13 640 000 113 154 420 2 176 365

50 773 - - - 507 730 113 662 150 2 227 138

273 000 - - - 2 730 000 116 392 150 2 500 138

545 455 - - - 5 454 550 121 846 700 3 045 593

101 546 - - - 1 015 460 122 862 160 3 147 139

280 000 - - - 2 800 000 125 662 160 3 427 139

alm equity ab | 2015 97


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity ab (publ),

organisationsnummer 556549-1650, får härmed avge årsredovisning

och koncernredovisning för 2015.

VERKSAMHETEN

BESKRIVNING AV ALM EQUITY AB:S VERKSAMHET

ALM Equity ab är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate

Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer

projekt, framförallt bostäder. Moderbolaget är ett holdingbolag

med indirekt ägande i projekten som vart och ett är strukturerat

och finansierat i separata juridiska strukturer med aktiebolag

och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av

moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget ALM Equity Management

ab svarar, med egen kärnorganisation och ett brett externt

nätverk, för projektledning och administration i projekten samt

för ledning av koncernen.

BOSTADSPROJEKTEN

Bostadsprojektportföljen innehöll per den 31 december 2015, 20

(24) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om

126 200 (155 200) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde

88 100 (104 000) kvm. ALM Equitys andel vid årsskiftet uppskattas

till cirka 1 850 (1 900) bostäder. Trots nedgången av yta är

antalet uppskattade bostäder ungefär på samma nivå då den

planerade medelstorleken av bostäderna har minskat ca 9 kvm.

Pågående byggnation:

Under året byggstartades 503 (286), bostäder vilket innebar att

tillsammans med tidigare startad produktion, var vid årsskiftet

718 (741) bostäder i produktion.

Följande förändringar i bolagets bostadsportfölj ägde

rum under 2015:

Förvärvade bostadsprojekt:

• Inget

Tillträdda bostadsprojket:

• Slottsallén i Bromma, Stockholm

(ägarandel 42,5 procent), 73 bostadsrätter.

• BJG 53 i Stockholm (ägarandel 43,7 procent),

20 bostadsrätter.

• Stadsterrassen 2 i Enköping (ägarandel 100 procent),

54 bostadsrätter.

• Lampfabriken i Sundbyberg (ägarandel 40 procent),

85 bostadsrätter.

• Pepparkakan i Sundbyberg (ägarandel 26 procent),

7 bostadsrätter.

• Fyrlotsen på Lidingö (ägarandel 47,4 procent),

221 bostadsrätter.

• Etapp ett av projektet Linbanan i Enköping

(ägarandel 50,2 procent), 54 bostadsrätter.

• Etapp ett av projektet Vällingby Parkstad i Stockholm

(ägarandel 100 procent), 15 bostadsrätter.

Försålda bostadsprojekt:

• Inget

Lagerlägenheter:

• Vid årets utgång fanns 10 (6) bostäder i eget lager till ett

bokfört värde om 27,8 (24,0) Mkr.

PLANPROJEKTEN

Planportföljen innehöll per den 31 december 2015, 13 (8*)

planprojekt med en sammanlagd möjlig planerad byggrätt om

cirka 244 300 (182 000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde

cirka 160 500 (93 700) kvm. ALM Equitys andel vid årets slut

uppskattas till cirka 3 200 (1 900) bostäder.

* Vid föregående årsskiftet klassificerades Telefonplanprojekten

som sex olika projekt vilka per årsskiftet 15/16 benämns som två

olika projekt (The Brick och Lilla Tellus).

Följande förändringar i bolagets planportfölj ägde

rum under 2015:

Förvärvade/nya planprojekt:

• Jämlikheten 2 i Bagarmossen, Stockholm med en uppskattad

byggrätt på 4 350 kvm förvärvades (ägarandel 100 procent).

Fastigheten har idag en tomträtt på 3 320 kvm med en

uthyrningsbar area på 2 556 kvm.

• En markanvisning för bostäder i stadsdelen Aspudden,

Stockholm med uppskattningsvis cirka 9 100 kvm erhölls

(ägarandel 100 procent).

• Tomträtten Skaholt 1 i Kista, Stockholm med en uthyrbar

area om 41 500 kvm förvärvades. Förvärvet är villkorad att en

detaljplan om totalt cirka 47 500 kvm bostäder, handel och

service vinner laga kraft (ägarandel 100 procent).

• Avtal tecknades att bygga bostäder om cirka 5 000 kvm

i centrala Upplands Väsby, villkorat laga kraft vunnen

detaljplan (ägarandel 100 procent).

• Fastigheten Skeppet 12 i Danderyd innehållande moderna

kontorslokaler om cirka 1 200 kvm förvärvades (ägarandel

50 procent). Målet med förvärvet är att utveckla bostäder om

cirka 2 000 kvm.

Färdigställda planprojekt:

• Inga

PROJEKTFASTIGHETER

Projektfastigheter innehöll per den 31 december 2015, cirka

23 700 (21 400) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka

8 500 (6 300) kvm.

98 alm equity ab | 2015


Följande förändringar av bolagets projektfastigheter ägde rum

under 2015:

• Jämlikheten 2 i Bagarmossen, Stockholm förvärvades med en

tomträtt på 3 320 kvm och en uthyrningsbar area på 2 556 kvm

(ägarandel 100 procent).

• Fastigheten Skeppet 12 i Danderyd innehållande moderna

kontorslokaler om cirka 1 200 kvm förvärvades (ägarandel

50 procent).

Dessa förvärv återfinns både som projektfastigheter och

planprojekt då existerande byggnader kommer att användas som

kontorsfastigheter under tiden detaljplanerna utvecklas för att

möjliggöra bostadsbyggande.

EKONOMI

RESULTAT FÖR PERIODEN

JANUARI–DECEMBER 2015

Nettoomsättningen uppgick till 934,4 (895,7) Mkr, varav bostadsutveckling

svarade för 924,9 (881,5) Mkr och projektfastigheter för

9,5 (14,2) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 191,8 (169,0) Mkr. Av

årets resultat efter skatt på 161,4 (142,8) Mkr tillföll 159,2 (144,0)

Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel

uppgick till 2,2 (-1,2) Mkr. Under året har sex projekt och två

etapper avslutats innebärande 528 bostäder levererade till slutkund,

varav ALM Equitys andel var 287 bostäder. Under året har

vinst avräkningar skett i 19 (14) projekt vilket har genererat 92 (89)

procent av intäkterna. Rörelsemarginalen under året var 20,5 (18,9)

procent och resultatet per stamaktie uppgick till 12,98 (12,12) kr.

BALANSRÄKNINGEN PER

DEN 31 DECEMBER 2015

Balansomslutningen uppgick till 1 990 (1 976) Mkr. Av tillgångarna

vid periodens slut utgjordes den största posten av exploateringsfastigheterna

med 1 279 (1 437) Mkr. På skuldsidan uppgick

räntebärande lån från kreditinstitut till 648 (737) Mkr.

Det egna kapitalet uppgick till 915,9 (803,6) Mkr, motsvarande

48,99 (43,02) kr per stamaktie och 122,10 (122,10) kr per preferensaktie.

Under året genomfördes en riktad nyemission om totalt

280 000 preferensaktier som tillförde bolaget cirka 30 Mkr i

eget kapital efter emissionskostnader. Det tillförda kapitalet har

finansierat förvärv av projekt.

En emission av högst 100 000 teckningsoptioner avsedda för

incitamentsprogram för anställda verkställdes under året.

Varje teckningsoption ger rätt att teckna en stamaktie i bolaget

till en teckningskurs om 222,08 kronor. Teckning av aktier i enlighet

med villkoren kan ske under följande perioder: 1 juni 2018 – 15

juni 2018, 1 juni 2019 – 15 juni 2019 och 1 juni 2020 – 15 juni 2020.

Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna ökade bolagets

aktiekapital med högst 1 Mkr fördelat på 100 000 aktier vilket

motsvarar en utspädningseffekt på ca 0,8 procent på samtliga

aktier och ca 1 procent på stamaktier.

83 procent av de anställda tecknade i emissionen motsvarande

61 procent av antalet emitterade teckningsoptioner.

Det egna kapitalets utveckling framgår av not 21, förändring

av eget kapital.

Då sex projekt och två etapper av andra projekt har tillträtts av

bostadsköpare stannade balansomslutningen på ungefär samma

nivå som 2014.

Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid periodens

slut uppgick till 141,2 (191,1) Mkr, återbetalas vid projektens

färdigställande. Om något projekt redovisar underskott

re duceras återbetalningen med sådant underskott. I efterställda

räntebärande lån ingår inlånade medel med 118,3 (118,3) Mkr,

varav ALM Equitys andel är 63,4 (63,4) Mkr, som kommer att

konverteras till aktieägartillskott vid byggstart av projekt.

Soliditeten för koncernen var den 31 december 46 (41) procent.

LIKVIDITET, KASSAFLÖDE OCH FINANSIERING

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 223,4

(114,0) Mkr. Kassaflödet för perioden jan-dec var 109,4 (-69,3)

Mkr.

Finansiering i projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv

och aktieägartillskott baserade på framtagna förvärvs- och

projektkalkyler. Räntesatsen på låneskulderna låg per den 31

december i spannet 1,38 – 4,55 (1,83 – 4,65) procent med en

genomsnittsränta på 2,86 (3,42) procent. Räntederivat är tecknade

vid 31 december för totalt 621 (786) Mkr mellan 2,325 och 2,90

procents ränta plus bankens marginal.

Närmare beskrivning av räntederivat finns under rubriken

finansiella instrument i not 1 och en sammanfattande tabell över

ALM Equitys derivatåtaganden i not 23.

MODERBOLAGET

Moderbolaget ALM Equity ab:s resultat för året uppgick till

94,1 (17,9) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över

84,9 (50,8) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och

förskott uppgår vid periodens slut till 360,9 (249,8) Mkr. Det

egna kapitalet uppgick till 546,5 (448,5) Mkr. Soliditeten var på

balansdagen 96 (98) procent.

UTDELNING

Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier,

genom fondemission. Värdet av denna utdelning är baserat på att

inlösenvärdet av en preferensaktie motsvarar 1,20 (1,20) kr per stamaktie.

Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per

preferensaktie att utbetalas kvartalsvis med 2,10 (2,10) kr.

alm equity ab | 2015 99


STYRELSENS ARBETE

ALM Equity ab fastställer årligen en arbetsordning för styrelsen

och en VD-instruktion. Arbetsordningen anger bl. a styrelsens

åligganden, ansvarsfördelning, mötesplan och vilka ärenden

som skall föreläggas styrelsen. Bolaget har under året hållit

åtta styrelsemöten där framförallt rapporter till marknaden,

affärsläget i projekten och större investeringsbeslut behandlats.

Därutöver har styrelseledamöterna haft löpande kontakter med

bolagets VD.

RISKER & OSÄKERHETSFAKTORER

Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad varför

koncernens verksamhet är förenad med ett flertal risker. ALM

Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att

de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga

prisantaganden, eller att koncepten inte tas emot väl på marknaden.

Praktiskt taget är varje projekt unikt. Storlek, utformning,

miljö och finansiering med mera, – varierar för varje nytt projekt.

ALM Equity har en egen kärnorganisation och handlar

därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i

hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare.

Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på

mäklarnas förmåga och kompetens.

Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor

i projekten, liksom byggentreprenadform och

byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga

upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändringsoch

tilläggsarbeten.

Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad

beroende på entreprenadform.

Finansiella risker finns bland annat i form av att vissa av

koncernens lån löper med särskilda åtaganden, som innebär att

kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade

krediter i förtid eller att begära ändrade lånevillkor.

ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna.

Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående

konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar

nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga krav på

analys och riskplanering avseende projekten och har redan vid

förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål.

Inga projekt byggstartas normalt förrän 75 procent av bostäderna

är uthyrda eller sålda och fullt finansierade. Ändamålsenliga

administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling

och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god

grund för att minska de operationella riskerna i koncernens

verksamhet.

TVISTER

ALM Equity har inga pågående tvister.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER

RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

• Förvärv av bostadsprojektet Södra Häggvik, Sollentuna

omfattande cirka 95 000 kvm BTA färdiga byggrätter för

bostäder och lokaler (ägarandel 80 procent). Intentionen är

att konvertera industri- och kontorsområdet till cirka 1 200

bostäder och lokaler.

• Förvärv av planprojektet Jarlaberg, Nacka omfattande 7 000 kvm

planerad byggrätt och 100 planerade bostäder (ägarandel

100 procent).

• Byggstart av 1 projekt samt 2 etapper i 2 projekt omfattande

totalt 247 bostäder och lokaler, ALM Equitys andel är 130

bostäder och lokaler.

• ALM Equity emitterade efter perioden slut ett 4-årigt

icke säkerställt obligationslån om 325 Mkr. Obligationen

kommer löpa med en rörlig ränta om Stibor 3m + 6,75 %

(kvartalsvis utbetalning) med förfallodag den 18 mars 2020.

Obligationerna är avsedda att noteras på Nasdaq First North

inom 30 dagar samt Nasdaq OMX Stockholm inom ett år.

Emissionslikviden är avsedd för finansiering av investeringar

och förvärv av projekt framförallt i Storstockholm.

• Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100

stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning,

vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per

stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning

per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

(KR)

MODERBOLAG

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserade medel 316 512 961

Årets resultat 94 123 045

410 636 006

Disponeras på följande sätt:

Till stamaktieägarna utdelas 0

Till nuvarande preferensaktier utdelas 28 787 968

Till preferensaktier emitterade

genom fondemission utdelas* 852 986

I ny räkning överföres 380 995 052

410 636 006

*Enligt styrelsens förslag till årsstämman.

100 alm equity ab | 2015


FLERÅRSÖVERSIKT

Koncernen

Nyckeltal och aktiedata 2015 2014 2013 2012 2011*

Årets resultat (Mkr) 161,4 142,7 50,6 49,2 67,3

Resultat per stamaktie före utspädning (kr) 12,98 12,12 4,12 4,34 6,13

Resultat per stamaktie efter utspädning (kr) 12,85 12,12 4,12 4,34 6,13

Antal stamaktier före utspädning (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155

Antal stamaktier efter utspädning (tusental) 10 255 10 155 10 155 10 155 10 155

D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155

Resultat per preferensaktie före/efter utspädning (kr) 8,40 8,40 8,40 5,00 5,00

Antal preferensaktier före/efter utspädning (tusentals) 3 427 3 046 2 176 1 015 1 015

D:o genomsnitt (tusental) 3 427 3 046 2 176 1 015 1 015

Rörelsemarginal (%) 21 19 19 16 26

Avkastning på eget kapital (%) 35 31 16 17 32

Avkastning på sysselsatt kapital (%) 21 18 14 9 13

Soliditet (%) 46 41 42 40 39

Eget kapital per stamaktie före/efter utspädning (kr) 48,99 43,02 28,62 25,98 21,31

Eget kapital per preferensaktie före/efter utspädning (kr) 122,10 122,10 122,10 105,00 105,00

Belåningsgrad (%) 60 62 50 69 61

Räntetäckningsgrad (ggr) 5,3 3,8 2,9 3,3 4,2

Antal produktionsstartade lägenheter (brutto) 503 286 464 85 132

Antal bostäder i produktion (brutto) 718 741 485 85 430

Försäljningsgrad i produktion (%) 82 84 93 80 90

Antal sålda bostäder (brutto) 951 202 464 73 162

Bostadsportföljens byggarea (kvm) 126 200 155 200 124 100 65 500 73 900

ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm) 88 100 104 000 83 600 35 700 40 400

Planportföljens planerade byggrätt (kvm) 244 300 182 000 141 000 165 100 47 300

ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm) 160 500 93 700 73 900 63 500 22 200

Projektfastighetsportföljens area (kvm) 23 700 21 400 22 800 25 000 21 092

ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 8 500 6 300 7 700 9 000 7 542

*Jämförelsetalen för år 2011 har inte räknats om vid övergången till BFNAR 2012:1 (K3).

DEFINITIONER:

Avkastning på eget kapital – Resultat efter skatt exklusive

minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen

i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med

preferenskapitalet. Avkastning på eget kapital är beräknat på

rullande tolvmånaders beräkning.

Avkastning på sysselsatt kapital – Resultatet efter finansiella

poster med återläggning av räntekostnader i procent av det

genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande

tolvmånaders beräkning.

Belåningsgrad – Räntebärande skulder vid periodens utgång i

förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens utgång.

Eget kapital per preferensaktie – Preferensaktiens företrädesrätt

vid likvidation av bolaget (120 kronor per preferensaktie) samt

aktiens kvarvarande rätt till utdelning.

Eget kapital per stamaktie – Eget kapital vid periodens utgång i

relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att

hänsyn tagits till preferenskapitalet.

Resultat per preferensaktie – Preferensaktiens andel av resultatet

motsvarande årlig utdelning om 8,40 kr per preferensaktie.

Resultat per stamaktie – Resultat i relation till genomsnittligt

antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av

resultatet för perioden.

Räntetäckningsgrad – Resultat efter finansiella intäkter

dividerade med de finansiella kostnaderna.

Rörelsemarginal – Rörelseresultat i procent av omsättningen.

Soliditet – Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar.

Sysselsatt kapital – Balansomslutningen minskad med icke

räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder.

alm equity ab | 2015 101


RESULTATRÄKNINGAR (TKR)

Koncernen

Moderbolaget

2015 01 01

– 2015 12 31

2014 01 01

– 2014 12 31

2015 01 01

– 2015 12 31

2014 01 01

– 2014 12 31

Nettoomsättning Not 2 934 427 895 702 2 023 3 174

Produktions- och driftskostnader -709 755 -699 243 - -

Bruttoresultat 224 672 196 459 2 023 3 174

Försäljnings- och administrationskostnader Not 4,5 -32 895 -27 427 -5 618 -6 140

Rörelseresultat Not 2,3,6 191 777 169 032 -3 595 -2 966

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncernbolag Not 7 - - 196 -5 628

Resultat från andelar i intressebolag Not 8 - - 82 998 19 822

Ränteintäkter och liknande poster Not 9 7 376 7 000 25 982 11 960

Räntekostnader och liknande resultatposter Not 10 -37 449 -33 181 -131 -50

Resultat efter finansiella poster 161 704 142 851 105 450 23 138

Bokslutsdispositioner Not 11 - - -11 327 -5 284

RESULTAT FÖRE SKATT 161 704 142 851 94 123 17 854

Skatt Not 12 -320 -102 - -

ÅRETS RESULTAT 161 384 142 749 94 123 17 854

Hänförligt till

Moderföretagets aktieägare 159 178 143 989 94 123 17 854

Minoritetsintresse 2 206 -1 240 - -

102 alm equity ab | 2015


KASSAFLÖDESANALYSER (TKR)

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat före finansiella poster 191 777 169 032 -3 595 -2 966

Övriga ej kassaflödespåverkande poster -1 784 1 056 - -

Delsumma kassaflöde från den löpande

verksamheten

189 993 170 088 -3 595 -2 966

Resultat från dotter- & intressebolag - - 103 638 27 661

Erhållen ränta 7 376 7 000 25 982 11 960

Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader -37 449 -33 181 -131 -50

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändring i rörelsekapital

159 920 143 907 125 894 36 605

Ökning/minskning exploateringsfastigheter 157 074 -706 980 - -

Ökning/minskning projektfastigheter -16 317 13 515 - -

Ökning/minskning lagerandelar i Brf -3 811 25 265 - -

Ökning/minskning kortfristiga fordringar m.m. -38 160 -62 101 -55 902 -186 652

Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder 16 214 -121 307 14 414 -3 324

Kassaflöde från den löpande verksamheten 274 920 -707 701 84 406 -153 371

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i anläggningstillgångar -3 749 -195 -42 -

Förvärv av dotterföretag och intresseföretag - - -10 213 -1 002

Försäljning av dotterföretag - - 85 238

Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott - - -43 992 -15 850

Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 749 -195 -54 162 -16 614

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån -115 745 522 030 - -

Externa aktieägartillskott -49 901 47 591 - -

Nyemissioner 31 266 90 375 31 266 90 375

Utdelning -27 399 -21 402 -27 399 -21 402

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -161 779 638 594 3 867 68 973

Årets kassaflöde 109 392 -69 302 34 111 -101 012

Likvida medel vid årets början 113 993 183 295 50 754 151 766

Likvida medel vid årets slut 223 385 113 993 84 865 50 754

alm equity ab | 2015 103


BALANSRÄKNINGAR (TKR)

Koncernen

Moderbolaget

TILLGÅNGAR 2015-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2014-12-31

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier Not 13 4 549 800 42 -

4 549 800 42 -

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag Not 14 - - 20 312 10 673

Andelar i intresseföretag Not 15 - - 30 864 18 154

Uppskjuten skattefordran Not 16 5 023 5 023 - -

5 023 5 023 51 176 28 827

Summa anläggningstillgångar 9 572 5 823 51 218 28 827

Omsättningstillgångar

Exploateringsfastigheter Not 17 1 278 725 1 436 650 - -

Projektfastigheter Not 18 123 914 107 597 - -

Lagerandelar i Bostadsrättsföreningar 27 971 24 160 - -

1 430 610 1 568 407 - -

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 6 512 6 594 - -

Fordringar hos koncernföretag - - 263 271 220 510

Fordringar hos intresseföretag - - 102 365 100 051

Övriga fordringar Not 19 304 741 269 629 37 650 37 926

Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter Not 20 15 053 11 923 32 471 21 368

326 306 288 146 435 757 379 855

Kassa och bank 223 385 113 993 84 865 50 754

Summa omsättningstillgångar 1 980 301 1 970 546 520 622 430 609

SUMMA TILLGÅNGAR 1 989 873 1 976 369 571 840 459 436

104 alm equity ab | 2015


Koncernen

Moderbolaget

EGET KAPITAL OCH SKULDER 2015-12-31 2014-12-31 2015-12-31 2014-12-31

Eget kapital koncern Not 21

Aktiekapital (10 154 600 aktier) 10 155 10 155 - -

Preferenskapital (3 427 139 aktier) 125 662 121 847 - -

Övrigt tillskjutet kapital 141 246 191 147 - -

Annat eget kapital ink. årets resultat 644 827 485 597 - -

Eget kapital hänförligt till moderföretagets

aktieägare

921 890 808 746 - -

Minoritetsintressen -5 979 -5 101 - -

Summa eget kapital koncern 915 911 803 645 0 0

Eget kapital moderbolaget Not 21

Bundet eget kapital

Aktiekapital (10 154 600 aktier) - - 10 155 10 155

Preferenskapital (3 427 139 aktier) - - 125 662 121 847

Fritt eget kapital

Balanserad resultat - - 316 513 298 607

Årets resultat - - 94 123 17 854

0 0 410 636 316 461

Summa eget kapital moderbolaget 0 0 546 453 448 463

Avsättningar

Uppskjuten skatteskuld Not 22 1 408 639 - -

Summa avsättningar 1 408 639 0 0

Kortfristiga skulder

Skuld till kreditinstitut Not 23 647 653 736 588 - -

Övriga räntebärande skulder för projekt Not 23 212 515 239 325 - -

Leverantörsskulder 28 389 71 225 253 23

Skuld till koncernföretag - - 15 499 1 625

Skuld till intressebolag - - - 763

Övriga skulder 158 920 97 468 -7 459 6 381

Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter Not 24 25 077 27 479 2 176 2 181

Summa kortfristiga skulder 1 072 554 1 172 085 25 387 10 973

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 989 873 1 976 369 571 840 459 436

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ställda säkerheter Not 25 895 757 979 345 - -

Ansvarsförbindelser Not 25 827 976 385 508 360 925 249 816

alm equity ab | 2015 105


NOTER (TKR)

NOT 1

REDOVISNINGSPRINCIPER

Bolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning

(K3). Tillämpade principer är oförändrade jämfört med föregående år då 2014 var första året då företaget använde K3

regelverket.

KONCERNREDOVISNINGEN

Koncernredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1

Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation

RR 1:00. I koncernredovisningen ingår de bolag och bostadsrättsföreningar där bolaget direkt eller indirekt

innehar mer än 50 procent av rösterna. Förvärv konsolideras enligt förvärvsmetoden vilket innebär att moderbolagets

bokförda värden (anskaffningskostnad) på aktier i dotterbolag elimineras mot dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga

det egna kapitalet (inklusive 78,0 procent av obeskattade reserver). I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den

del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärven. Tillgångar och skulder i förvärvade bolag ingår i koncernen

till marknadsvärden vid förvärvstidpunkten.

I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital och

uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skattekostnad och

uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning.

Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande men inte

bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehaven i intresseföretag är vanligen joint

ventures. ALM Equity redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens

ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar.

INTÄKTSREDOVISNING – SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING

Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt. Bolagets metod innebär att vinstavräkningen sker i två steg:

Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten innehar en laga kraft vunnen detaljplan, när den juridiska strukturen

med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl godkänd hos

myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln:

(Initialt Inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst

Exempel vinstavräkning steg 1:

Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1

vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2

Status för de steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av bostadsprojekt till

projektfastighet reverseras steg 1 avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen

justeras till nya värden. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från avräkning skall de ingående

variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna.

I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av enligt formeln:

(Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst

Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos

för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser.

Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader.

106 alm equity ab | 2015


I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s. till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen.

I balansräkningen rubriceras projekten som exploateringsfastigheter.

FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING

Försäljning och förvärv redovisas då köpeavtal, ej villkorat av motparten, finns mellan köpare och säljare.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella

nedskrivningar. Inventarier avskrivs på fem år. Avskrivningar på företagets fastigheter bokförs i den legala enheten för att

sedan återföras i koncernen där de rubriceras som omsättningstillgångar.

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Exploateringsfastigheter och mark redovisas till nedlagda kostnader med tillägg för upparbetat resultat enligt den successiva

vinstavräkningen.

PROJEKTFASTIGHETER

Projektfastigheter och mark redovisas till anskaffningsvärde och nedlagda kostnader minskad med eventuella värdejusteringar.

FINANSIELLA INSTRUMENT

Finansiella instrument värderas till anskaffningsvärde och består framförallt av räntederivat (swapar) som är kopplade till

nuvarande eller framtida underliggande lån i projekt. Samtliga kontrakt ska övergå till målbostadsrättsförening i samband

med färdigställande av projekt och slutkunders tillträde. En swap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar

under en bestämd period. Genom de räntederivat som ALM Equity har tecknat erlägger bolaget en förutbestämd ränta plus

bankens marginal. Syftet med att teckna räntederivat är att säkerställa finansieringskostnaden som utlovats i ekonomisk plan

till projektens slutkunder vid färdigställande. Samtliga per årsskiftet upptagna räntederivat är upptagna före 2013-01-01 och

i not 23 finns en sammanfattande tabell över dessa åtaganden.

SKATTER

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande

transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som

ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån per den skattesats som gäller per balansdagen.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad

finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan

uppkomma till exempel vid en av-, upp- eller nedskrivning av en tillgång eller tillämpade redovisningsprinciper skiljer

sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen.

I normalfallet uppstår inga temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde då aktierna i dotterföretag

och joint ventures är klassificerade som näringsbetingade aktier där varken avyttring eller utdelning är skattepliktiga.

Ingen uppskjuten skatt redovisas därför på dessa innehav. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära

skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas.

Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

alm equity ab | 2015 107


EGET KAPITAL

I de delägda projekten (joint ventures) har det tillskjutits externa ovillkorade aktieägartillskott vid årsskiftet 2015/16, om

totalt 334,7 Mkr motsvarande 141,2 Mkr i eget kapital för koncernen. Vid slutavräkning av vinstgivande projekt återbetalas

tillskottskapitalet med preferens. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott.

FORDRINGAR OCH SKULDER

Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed

de beräknas bli reglerade. Övriga skulder värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar

redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan.

LEASING

Koncernen har inga finansiella leasingavtal vilket definitionsmässigt är när leasingobjektet redovisas i balansräkningen

hos leasegivaren. Operationella leasingavtal förekommer i ringa omfattning. Bolagets hyresavtal där bolaget är leasegivare

avseende bostäder, lokaler och garage löper i huvudsak tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med

normalt 3-6 månaders uppsägningstid. Detsamma gäller i huvudsak för hyresavtal där bolaget är leasetagare.

ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA

Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som koncernen lämnar till de anställda. Koncernens ersättningar

innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och ersättningar efter avslutad anställning. Redovisning

sker i takt med intjänandet.

I moderföretaget och koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner vilka klassificeras som planer där fastställda

avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Utgifter för avgiftsbestämda

planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen.

LÅNEKOSTNADER

Lånekostnad belastar resultatet i den period till vilken den hänför sig, oavsett hur de lånade medlen använts. Lånekostnader

i bostadsprojekten kostnadsförs löpande.

UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Bolagets VD med familj och genom bolag innehar bostadsrätter i projekten för cirka 22,5 Mkr, vilka har förvärvats till

marknadspris. Koncernbolag har köpt tjänster för 9 Tkr från Total Telecom PABX i Stockholm ab under året. Koncernbolag

har även levererat tjänster för 65 Tkr till Total Telecom PABX i Stockholm under året. Bolaget ägs av VD. Alla transaktioner

har skett till marknadspris. Till bolag, där styrelsens ordförande är delägare, har det under året utbetalats totalt cirka 2,1 Mkr

exklusive moms för beställda juridiska uppdrag främst i bostadsprojekten. Övriga transaktioner med närstående redovisas

under not 4 anställda och ersättningar.

REDOVISNINGSPRINCIPER – MODERFÖRETAGET

Nedan återfinns de redovisningsprinciper i moderbolaget som avviker från de som tillämpas i koncernredovisningen.

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelningar redovisas

som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Utdelningen redovisas i normalfallet

när bolagsstämma fattat beslut om den och den kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURE

Andelar i intresseföretag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar.

Utdelningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten.

108 alm equity ab | 2015


KONCERNBIDRAG

Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

NOT 2

SEGMENTSREDOVISNING KONCERNEN

Omsättningen

Rörelseresultat

SEGMENT 2015 2014 2015 2014

Bostadsutveckling 924 951 881 465 188 815 165 133

Projektfastigheter 9 476 14 237 2 962 3 899

934 427 895 702 191 777 169 032

Geografisk fördelning av försäljningen

2015 2014

Stockholm/Mälardalen 871 190 901 083

Övriga landet 63 237 -5 381

934 427 895 702

NOT 3

KONCERNINTERN FÖRSÄLJNING

Av årets totala kostnader för inköp respektive intäkter från försäljning har 12 250 (8 998) tkr av inköpen och 12 250

(8 998) tkr av försäljningen skett till andra företag inom koncernen

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Årets inköp från koncernföretag 2 % 1 % - -

Årets försäljningar till koncernföretag 1 % 1 % - -

NOT 4

ANSTÄLLDA OCH ERSÄTTNINGAR

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Medelantal anställda

Kvinnor 18 11 0 0

Män 13 10 1 1

31 21 1 1

Personalkostnader

Styrelse och verkställande direktör

Löner och andra ersättningar 919 1 008 919 1 008

Sociala kostnader 471 493 471 493

Pensionskostnader 825 800 825 800

2 215 2 301 2 215 2 301

alm equity ab | 2015 109


Övriga anställda

Löner och andra ersättningar 14 540 9 612 - -

Sociala kostnader 4 465 2 731 - -

Pensionskostnader 991 686 - -

19 996 13 029 0 0

Könsfördelning ledande befattningshavare

Kvinnor i styrelsen 21 % 16 % 20 % 20 %

Män i styrelsen 79 % 84 % 80 % 80 %

Kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 33 % 33 %

Män bland övriga ledande befattningshavare 67 % 67 %

MODERBOLAGET

Moderbolagets styrelse består av en kvinna och fyra män.Under 2015 var bolagets VD anställd av moderbolaget och erhöll

lön samt pensionspremier under året. Styrelsens arvode betalades ut av moderbolaget enligt nedan angivet.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsearvoden till moderbolagets styrelse utgick under 2015 med totalt 180 000 kronor exklusive arbetsgivaravgifter

fördelat på 60 000 kronor till ordförande, 40 000 kronor vardera till övriga ordinarie styrelseledamöter exklusive VD.

Styrelseordförande och ytterligare en styrelseledamot fakturerar arvodet då styrelsearbetet för dem är yrkesmässigt

betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick inga arvoden. Ersättning till VD har fastställts av styrelsen till fast lön om

100 000 kr per månad utan rörlig del och beloppsbestämd pensionskostnad (exklusive särskild löneskatt) motsvarande

25 procent av lönen. Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under året. VD har även rätt till bil i tjänsten.

Inga avtal om avgångsvederlag finns. Ömsesidig uppsägningstid på 12 månader är avtalad mellan VD och bolaget.

Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen eller till ledande befattningshavare.

NOT 5

ERSÄTTNING TILL REVISORER

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat

biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt

annat är andra uppdrag.

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Revisionsföretag

Ernst & Young

Revisionsuppdrag 4 323 3 093 300 613

Rådgivning 180 121 34 29

Summa arvoden och kostnadsersättningar

till revisorer

4 503 3 214 334 642

110 alm equity ab | 2015


NOT 6

LEASINGAVTAL

Koncernen

Moderbolaget

Operationell leasing

Intäktsförda leasingavgifer avseende

opertionella leasingavtal*

Kostnadsförda leasingavgifter avseende

operationella leasingavtal**

2015 2014 2015 2014

9 476 14 237 - -

2 761 2 470 142 190

*Moderbolaget har inga operationella leasingavtal där denne är leasegivare däremot finns det i koncernen hyresavtal som

löper tillsvidare där kunden i regel har rätt att säga upp dessa avtal inom 3-9 månader.

**Moderbolaget är leasetagare för en bil och dess garageplats till förmån för bolaget och koncernens VD. Koncernen har

utöver detta ett hyresavtal för lokal och ett fåtal mindre leasingavtal vilka löper tillsvidare med 3-9 månaders uppsägningstid.

Hyresavtal kontor löper på 60 månader med 9 månaders uppsägningstid.

NOT 7

RESULTAT FRÅN KONCERNBOLAG

Moderbolaget

2015 2014

Erhållna utdelningar 8 776 -

Reavinst/reaförlust försäljning - -100

Nedskrivning -8 580 -5 528

196 -5 628

NOT 8

RESULTAT FRÅN INTRESSEBOLAG

Moderbolaget

2015 2014

Erhållna utdelningar 94 903 27 989

Reavinst/reaförlust försäljning - -7

Nedskrivning -11 905 -8 160

82 998 19 822

NOT 9

RÄNTEINTÄKTER & LIKNANDE RESULTATPOSTER

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Ränteintäkter från koncernföretag - - 11 731 7 698

Övriga ränteintäkter 7 376 7 000 14 251 4 262

7 376 7 000 25 982 11 960

alm equity ab | 2015 111


NOT 10

RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Ränteintäkter från koncernföretag - - -131 -51

Valutakursdifferenser - - 2 4

Övriga räntekostnader -37 449 -33 181 -2 -3

-37 449 -33 181 -131 -50

NOT 11

BOKSLUTSDISPOSITIONER

Moderbolaget

2015 2014

Erhållna koncernbidrag 195 -

Lämnade koncernbidrag -11 522 -5 284

-11 327 -5 284

NOT 12

SKATT

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Redovisad skatt -402 -96 - -

Nedskrivning uppskjuten skatteskuld - - - -

Förändring av uppskjuten skatt avseende

temporära skillnader

82 -6 - -

Aktuell skatt -320 -102 0 0

Redovisat resultat före skatt 161 704 142 851 94 123 17 854

Skatt på redovisat resultat enligt gällande

skattesats (22 %):

-35 575 -31 427 -20 707 -3 928

Skatteeffekt av:

Ej skattepliktiga intäkter 195 936 188 002 24 548 6 589

Övriga ej avdragsgilla kostnader -141 601 -147 745 -4 552 -2 823

Förändring av underskottsavdrag -18 358 -8 926 710 162

Redovisad skatt -402 -96 - -

Effektiv skattesats 0,2% 0,1% 0,0% 0,0%

112 alm equity ab | 2015


NOT 13

MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Ingående anskaffningsvärden 1 318 1 254 - -

Årets anskaffningar 4 315 64 42 -

Försäljningar/utrangeringar -183 - - -

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 5 450 1 318 42 0

Ingående avskrivningar -518 -259 - -

Försäljningar/utrangeringar 93 - - -

Årets avskrivningar -476 -259 - -

Utgående ackumulerade avskrivningar -901 -518 0 0

Utgående redovisat värde 4 549 800 42 -

NOT 14

AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

2015 2014

Ingående anskaffningsvärde 10 673 12 111

Förvärv/aktieägartillskott 18 304 630

Försäljningar -85 -100

Nedskrivningar -8 580 -1 968

20 312 10 673

alm equity ab | 2015 113


Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar.

AKTIER OCH ANDELAR ÄGDA AV MODERBOLAGET

Företag Organisationsnr Säte Andelar

Kapitalandel

Bokfört värde

2015 2014

Reptunnan ab 556683-2985 Stockholm 1 000 100 % 100 100

E-Travel Europe ab 556540-5858 Stockholm 1 000 100 % 4 139 2 539

Skarnvest ab 556255-2330 Stockholm 10 101 100 % 100 121

BX Utvecklings ab 556681-5337 Stockholm 1 000 100 % 102 102

ALM Equity Admin ab 556691-4056 Stockholm 1 000 100 % 100 104

BX Holding ab 556712-6775 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Byhjälten Holding ab 556683-3108 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Brf Valborgsmässan 769615-0825 Stockholm 1 100 % 1 1

S:t Olofsgatan Holding ab 556695-9598 Stockholm 1 000 100 % 100 100

BX 3 Holding ab 556712-3053 Stockholm 1 000 100 % 100 100

ALM Equity Planfond 1 ab 556716-0907 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Kalksilos Holding ab 556758-7315 Stockholm 700 70 % 5 670 5 670

Elutera Fastighet ab 556719-6968 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Stadsterrassen Holding ab 556828-8251 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Tegelklumpen Holding ab 556852-1164 Stockholm 500 100 % 50 50

ALM Equity Management ab 556895-0140 Stockholm 500 100 % 50 50

Archimedes Holding ab 556922-7217 Stockholm 500 100 % 700 50

Coinet Holding ab 556943-7394 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Prispallen Holding ab 556869-5380 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Rockstan Holding ab 556949-4015 Stockholm 1 000 100 % 156 156

Gulddalen Holding ab 556950-2437 Stockholm 1 000 100 % 105 116

Rinkebyterrassen Holding ab 556963-9445 Stockholm 1 000 100 % 100 164

Jakob Mindre Holding ab 556971-3026 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Nenets Holding ab 556989-3554 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Fyrsidan Holding ab 556990-6711 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Fyrsidan Invest ab 556996-4348 Stockholm 1 000 100 % 80 100

BRCK Invest ab 556990-2330 Stockholm 500 100 % 64 50

Svenska Nyttobostäder ab 556950-2924 Stockholm 1 000 100 % 153 100

Upplands Väsby Holding ab 559026-3223 Stockholm 1 000 100 % 70 -

ALM Equity Urban Parking ab 559000-6820 Stockholm 1 000 100 % 100 -

Nyponhöjden Holding ab 559026-3231 Stockholm 1 000 100 % 70 -

ALM Equity Bostadsgaranti ab 559026-3207 Stockholm 500 100 % 30 -

Kevinge Strand Holding ab 556788-5826 Stockholm 1 000 100 % 6 522 -

Kevingegruppen ab 556967-5928 Stockholm 1 000 100 % 100 -

Bagarmossen Holding ab 559016-5188 Stockholm 1 000 100 % 100 -

Hässelby S Holding ab 559030-7376 Stockholm 500 100 % 40 -

Tuss Holding ab 559039-3012 Stockholm 1 000 100 % 90 -

Vattenbrynet Holding ab 559039-3038 Stockholm 1 000 100 % 90 -

Nenises Holding ab 559039-3020 Stockholm 1 000 100 % 90 -

Stadsterrassen ab 559003-8203 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden Holding ab 559042-9873 Stockholm 1 000 100 % 90 -

Summa andelar 20 312 10 673

114 alm equity ab | 2015


AKTIER OCH ANDELAR ÄGDA AV DOTTERFÖRETAG

Företag Organisationsnr Säte Andelar

Kapitalandel

Bokfört värde

2015 2014

E-Travel Europe ab

Stadsfjället Fastighets ab 556717-3728 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Bakgården Fastighets ab 559004-6768 Stockholm 500 100 % 40 -

WBU Holding ab 556717-3769 Stockholm 1 000 100 % 9 834 9 834

Kråkhagen 3 Fastighets ab 556720-1107 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Stakstaken 5 Fastighets ab 556717-3710 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Kråkhagen 4 ab 556073-6695 Stockholm 1 000 100 % 724 724

Skarnvest ab

Bjärepoolen ab 556933-6141 Stockholm 250 50 % 1 459 626

BX Utvecklings ab

Kevinge Strand Fastighets ab 556819-8443 Stockholm 500 100 % - -

Bäckentryckeriet Fastighets AB 556912-1428 Stockholm 500 100 % - -

Såpsjudaren Fastighets AB 556761-3186 Stockholm 1 000 100 % - -

Jarlaparken Kontorshotell AB 556818-4500 Stockholm 500 100 % - -

Stadsterrassen Fastighets ab 556831-8397 Stockholm 500 100 % 29 29

Ulfsunda Fastighets IV AB 556841-0616 Stockholm 50 000 100 % 50 -

Ulfsunda Fastighets V AB 556836-4227 Stockholm 50 000 100 % 36 -

Vaktfyren Fastighets AB 556818-4559 Stockholm 500 100 % - -

Netsår 3 Fastighets AB 556660-5449 Stockholm 1 000 100 % 101 -

Pepparkakan Fastighets ab 556866-7827 Stockholm 500 100 % - -

Rockstan 7 Amhurst AB 556919-3831 Stockholm 500 100 % 50 -

BX Holding AB

Brf Taket 60 769615-4355 Stockholm 3 100 % - -

ALM Equity Incentive AB 556712-6593 Stockholm 1 000 100 % 5 432 5 432

Byhjälten Holding ab

Brf Guldkaggen 769615-0643 Stockholm 5 80 % - -

Fogden 1 AB 556683-2977 Stockholm 1 000 100 % 9 053 9 053

BX 3 Holding AB

Brf Sjövillan 769616-9320 Stockholm 3 100 % 1 1

BX Sjövillan AB 556715-7895 Stockholm 1 000 100 % 5 352 5 352

Brf Sjövillan 5 769616-9353 Stockholm 3 100 % 1 1

BX Sjövillan 5 AB 556718-3487 Stockholm 1 000 100 % 5 351 5 351

ALM Equity Planfond 1 AB

Brf Taket 58 769615-4330 Stockholm 3 100 % 1 1

Björk av Glas AB 556701-9947 Stockholm 1 000 100 % 5 534 5 534

Brf Sjövillan 1 769615-0635 Stockholm 3 100 % 1 1

KHB Utvecklings AB 556717-6762 Stockholm 1 000 100 % 5 467 5 467

Kalksilos Holding AB

Nexao Försäljnings AB 556758-7687 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Nexao Equity AB 556758-7323 Stockholm 1 000 100 % 100 100

BX Fastighets AB 556712-7880 Stockholm 1 000 100 % 1 054 1 054

alm equity ab | 2015 115


Nexao KS 1 AB 556758-7695 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Nexao KS 2 AB 556758-7703 Stockholm 1 000 100 % 100 100

Tegelklumpen Holding AB

Brf Kanotbryggan 769628-8450 Stockholm 1 98 % 4 -

Coinet Holding AB

Brf Mälarterrassen 769625-7836 Stockholm 1 98 % 6 6

Coinet Fastighets AB 556943-7386 Stockholm 500 100 % 25 25

Mälarparkering AB 556989-3588 Stockholm 200 40% 20 20

Prispallen Holding AB

Brf Mälarutsikten 769625-7968 Stockholm 1 98 % 6 6

Prispallen Fastighets AB 556942-9748 Stockholm 500 100 % 50 50

Mälarparkering AB 556989-3588 Stockholm 300 60 % 30 30

Rockstan Holding AB

Rockstan Holding 1 AB 556949-4007 Stockholm 500 100 % 50 50

Rockstan Holding 2 AB 556949-3959 Stockholm 500 100 % 50 50

Rockstan Holding 3 AB 556949-3942 Stockholm 500 100 % 50 50

Rockstan Holding 4 AB 556949-3975 Stockholm 500 100 % 50 50

Rockstan Holding 5 AB 556949-3967 Stockholm 500 100 % 50 50

Rockstan Holding 6 AB 556949-3884 Stockholm 500 100 % 50 50

Rockstan Holding 7 AB 556949-3868 Stockholm 500 100 % 37 50

Brf Råcksta Äng 769627-4054 Stockholm 1 98 % 5 6

Rockstan 1 Wheatfield AB 556919-3724 Stockholm 500 100 % 50 45

Brf Råcksta Glimten 769627-4161 Stockholm 1 98 % 5 6

Rockstan 2 Grimsby AB 556919-3930 Stockholm 500 100 % 50 46

Brf Parkstaden i Råcksta 769627-4179 Stockholm 1 98 % 5 6

Rockstan 3 Pelham AB 556919-3989 Stockholm 500 100 % 50 46

Brf Vällingbyhöjden 769627-4088 Stockholm 1 98 % 5 6

Rockstan 4 Pendleton AB 556919-3948 Stockholm 500 100 % 50 46

Brf Stadshusparken 2 769627-4104 Stockholm 1 98 % 5 6

Rockstan 5 Lockport AB 556919-3997 Stockholm 500 100 % 50 46

Rockstan 6 Depew AB 556919-3872 Stockholm 500 100 % 50 46

Gulddalen Holding AB

Gulddalen Holding 1 AB 556950-2429 Stockholm 500 100 % 50 50

Gulddalen Holding 2 AB 556950-2452 Stockholm 500 100 % 50 50

Gulddalen Holding 3 AB 556950-2445 Stockholm 500 100 % 50 50

Gulddalen Holding 4 AB 556950-2585 Stockholm 500 100 % 50 50

Brf Munderingen 769627-4047 Stockholm 1 98 % 5 6

Gulddalen Fastighets 1 AB 556950-2593 Stockholm 500 100 % 50 50

Brf Silvermedaljen 769627-4021 Stockholm 1 98 % 5 6

Gulddalen Fastighets 2 AB 556950-2569 Stockholm 500 100 % 50 50

Brf Gårdslängorna 769627-4039 Stockholm 1 98 % 5 6

Gulddalen Fastighets 3 AB 556950-2577 Stockholm 500 100 % 50 50

Brf Torparen 769627-4013 Stockholm 1 98 % 5 6

Gulddalen Fastighets 4 AB 556950-2619 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Holding AB

Brf RT16 på Rinkebyterrassen 769627-3361 Stockholm 1 98 % 6 6

Rinkeby Tower Fastighets AB 559013-4796 Stockholm 500 100 % 52 655 -

116 alm equity ab | 2015


Brf Torghuset på Rinkebyterrassen 769627-3353 Stockholm 1 98 % 6 6

Torghuset på Rinkebyterrassen

Fastighets AB

559013-4770 Stockholm 500 100 % 34 413 -

Brf Utblicken på Rinkebyterrassen 769628-8757 Stockholm 1 98 % 4 4

Brf Parkhuset på Rinkebyterrassen 769628-8765 Stockholm 1 98 % 4 4

Brf Esplanaden på

Rinkebyterrassen

769628-8740 Stockholm 1 98 % 4 4

Brf Ängshuset på Rinkebyterrassen 769628-8716 Stockholm 1 98 % 4 4

Rinkebyterrassen Holding 1 AB 556963-9429 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Holding 2 AB 556963-9213 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Holding 3 AB 556963-9221 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Fastighets 3 AB 556965-2281 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Holding 4 AB 556965-2117 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Fastighets 4 AB 556965-2299 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Holding 5 AB 556965-2109 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Fastighets 5 AB 556965-2307 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Holding 6 AB 556965-2075 Stockholm 500 100 % 50 50

Rinkebyterrassen Fastighets 6 AB 556965-2232 Stockholm 500 100 % 50 50

Nenets Holding AB

Slipskäraren Fastighets AB 556976-6354 Stockholm 500 100 % 50 40

Fyrsidan Holding AB

Fyrsidan Fastighets AB 556994-3490 Stockholm 500 100 % 50 50

BRCK Invest AB

Slipskäraren Holding AB 556976-6206 Stockholm 63 6,3 % 35 -

Svenska Nyttobostäder AB

Nyttobostäder Holding AB 556985-7633 Stockholm 500 50 % 100 115

SNB 1 Fastighets AB 556970-5980 Stockholm 500 100 % 50 36

SNB 2 Fastighets AB 556970-5956 Stockholm 500 100 % 50 36

SNB 3 Fastighets AB 556970-5964 Stockholm 500 100 % 50 36

SNB Rockstan Holding AB 559036-7107 Stockholm 1 000 100 % 100 -

SNB Rockstan Fastighet 1 AB 559036-7115 Stockholm 500 100 % 50 -

SNB Rockstan Fastighet 2 AB 559036-7123 Stockholm 500 100 % 50 -

SNB Rockstan Fastighet 3 AB 559036-7149 Stockholm 500 100 % 50 -

SNB Kista Holding AB 559030-7848 Stockholm 1 000 100 % 100 -

SNB Kista Fastighet 1 AB 559030-7897 Stockholm 500 100 % 50 -

SNB Kista Fastighet 2 AB 559030-7871 Stockholm 500 100 % 50 -

SNB Kista Fastighet 3 AB 559030-7939 Stockholm 500 100 % 50 -

Upplands Väsby Holding AB

Rinkebyterrassen Fastighets 1 AB 556965-2083 Stockholm 500 100 % 50 -

Nyponhöjden Holding AB

Rinkebyterrassen Fastighets 2 AB 556965-2273 Stockholm 500 100 % 50 -

Bagarmossen Holding AB

Sockerbagaren Ekonomisk förening 769630-1428 Stockholm 1 98 % 8 -

Ljusnevägen Fastighets AB 559018-4023 Stockholm 50 000 100 % 287 -

Hässelby S Holding AB

Hässelby S Förvaltning AB 559030-7426 Stockholm 500 100 % 50

Apelsinhöjden Holding AB

Brf H ALM taket 32 769628-9029 Stockholm 1 98 % 5 -

alm equity ab | 2015 117


Brf H ALM taket 33 769628-9011 Stockholm 1 98 % 5 -

Brf H ALM taket 34 769628-9003 Stockholm 1 98 % 5 -

Brf H ALM taket 35 769628-8989 Stockholm 1 98 % 5 -

Brf H ALM taket 36 769628-8971 Stockholm 1 98 % 5 -

Brf Vaksala Panorama 1 769628-8427 Stockholm 1 98 % 4 -

Brf Vaksala Panorama 2 769628-8419 Stockholm 1 98 % 4 -

Brf Vaksala Panorama 3 769628-8476 Stockholm 1 98 % 4 -

Brf Vaksala Panorama 4 769628-8393 Stockholm 1 98 % 4 -

Brf Vaksala Panorama 5 769628-8336 Stockholm 1 98 % 4 -

Apelsinhöjden 1 Holding AB 559042-9865 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 2 Holding AB 559042-9675 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 3 Holding AB 559042-9683 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 4 Holding AB 559042-9659 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 5 Holding AB 559042-9667 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 6 Holding AB 559042-9717 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 7 Holding AB 559042-9725 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 8 Holding AB 559042-9691 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 9 Holding AB 559042-9709 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 10 Holding AB 559042-9758 Stockholm 500 100 % 50 -

Apelsinhöjden 11 Holding AB 559042-9766 Stockholm 500 100 % 50 -

NOT 15

AKTIER & ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

Moderbolaget

2015 2014

Ingående anskaffningsvärde 18 154 18 854

Förvärv/aktieägartillskott 12 805 -602

Försäljningar -95 -98

30 864 18 154

118 alm equity ab | 2015


SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS AKTIER OCH ANDELAR I INTRESSEBOLAG

Företag Organisationsnr Säte Andelar

Kapitalandel

Bokfört värde

2015 2014

Tvålflingan Holding AB 556720-6775 Stockholm 385 38,5 % 39 39

Såpsjudaren Holding AB 556810-4268 Stockholm 437 43,7 % 9 093 3 004

Svartbäcken Holding AB 556828-8624 Stockholm 500 50,0 % 1 482 1 482

Svartbäcken Holding 3 AB 556855-1187 Stockholm 500 50,0 % 91 50

Tryckeriet Holding AB 556912-1436 Stockholm 500 50,0 % 50 50

Kvarngärdet Holding AB 556788-6279 Stockholm 500 50,0 % 7 050 7 050

Vaksala Hörnet Holding AB 556858-5417 Stockholm 500 50,0 % 862 862

Fastighetsbolaget Slottsholmen

1 Invest AB

556801-9847 Stockholm 300 30,0 % 30 30

On Water Hotell & Konferens AB 556941-6315 Stockholm 300 30,0 % 34 30

Eldfyren Holding AB 556921-3191 Stockholm 474 47,4 % 610 2 334

Fyrlotsen Holding AB 556912-1444 Stockholm 474 47,4 % 47 47

Lasseberget 1 AB 556892-8096 Stockholm 474 47,4 % 70 24

Bjäreby Holding AB 556828-8368 Stockholm 500 50,0 % 50 50

Elfvik Strand Holding AB 556845-8813 Stockholm 440 44,0 % 44 44

Your Block Holding AB 556864-9932 Stockholm 250 50,0 % 139 150

Netsår 3 Holding AB 556801-9813 Stockholm 400 40,0 % 7 615 40

Tegelberget Invest AB 556877-5752 Stockholm 500 50,0 % 568 50

Pepparkakan Holding AB 556866-7835 Stockholm 400 40,0 % 40 40

Svensk Markförvaltning AB 556847-9256 Stockholm 410 41,2 % 1 670 1 670

Albyäng Holding AB 556884-3246 Stockholm 1 0,1 % 10 20

Högantorp Holding AB 556870-6013 Stockholm 1 0,1 % 62 62

Ektorp Holding AB 556856-7993 Stockholm 1 0,1 % 427 427

Sundaslottet Holding AB 556891-6489 Stockholm 425 42,5 % 43 43

Saltsjö-Järla Holding AB 556902-7914 Stockholm 475 47,5 % 48 48

Greten Holding AB 556913-6483 Stockholm 251 50,2 % 100 25

Lindansaren Holding AB 556943-7410 Stockholm 251 50,2 % 25 25

Lindansösen Holding AB 556943-7402 Stockholm 251 50,2 % 25 25

Någonting Holding AB 556950-2940 Stockholm 500 50,0 % 50 50

Duvredet Holding AB 556971-2648 Stockholm 500 50,0 % 50 50

Pausfågeln Holding AB 556961-2137 Stockholm 500 50,0 % 50 50

Slipskäraren Holding AB 556976-6206 Stockholm 500 50,0 % 75 50

Burgsviken Utvecklings AB 556985-9688 Burgsvik 80 12,5 % 8 8

Linbanan Holding AB 556979-5197 Stockholm 502 50,2 % 112 50

On Water Hotell & Konferens 2 AB 556985-7393 Stockholm 300 30,0 % 36 30

On Water Hotell & Konferens 3 AB 556985-7401 Stockholm 300 30,0 % 36 30

2XA Projektpartner AB 556981-8445 Stockholm 200 40,0 % 8 25

Silversäteriet Holding AB 559013-6825 Stockholm 650 65,0 % 65 -

Äppelhöjden Holding AB 559033-0741 Stockholm 500 50,0 % 50 -

Summa andelar 30 864 18 154

alm equity ab | 2015 119


AKTIER OCH ANDELAR ÄGDA AV INTRESSEBOLAG

Företag Organisationsnr Säte Andelar

Kapitalandel

Bokfört värde

2015 2014

Tvålflingan Holding

Banhof Holding AB 556892-7908 Stockholm 1 000 100,0 % 100 100

Banhof 1 Holding AB 556892-7890 Stockholm 500 100,0 % 43 5 509

Banhof 2 Holding AB 556892-7924 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Såpsjudaren Holding AB

BJGgruppen AB 556994-3789 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Svartbäcken Holding AB

Brf Eddahuset 769628-9136 Stockholm 1 98,0 % 5 5

Svartbacken AB 556831-8405 Stockholm 500 100,0 % 53 78

Svartbäcken 3 Holding AB

Fastighets ab Svartbacken 1:18 556790-6044 Stockholm 1 000 100,0 % 440 470

Kvarngärdet Holding AB

Kvarnengallerian AB 556810-4276 Stockholm 500 50,0 % 29 050 29 050

Kvarnengallerian Holding AB 556996-4355 Stockholm 1 000 100,0 % 153 50

Kvarnengallerian Holding 1 AB 556996-4322 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Fastighets 1 AB 556996-4264 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Holding 2 AB 556996-4330 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Fastighets 2 AB 556996-4272 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Holding 3 AB 556996-4306 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Fastighets 3 AB 556996-4249 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Holding 4 AB 556996-4314 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Fastighets 4 AB 556996-4256 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Holding 5 AB 556996-4280 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Fastighets 5 AB 556996-4223 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Holding 6 AB 556996-4298 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Kvarnengallerian Fastighets 6 AB 556996-4231 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Vaksala Hörnet Holding AB

Kvarnenhörnet Holding AB 556864-6201 Stockholm 500 50,0 % 50 50

Vindbrädan 4 Ekonomisk förening 769619-1050 Stockholm 1 100,0 % - -

AB Olof Swedling 556045-8621 Stockholm 1 000 100,0 % 15 012 15 012

Fastighetsbolaget

Slottsholmen 1 Invest AB

Brf Slottsholmen 769616-9403 Stockholm 3 100,0 % 1 1

Fastighetsbolaget Slottsholmen 1 AB 556801-9854 Stockholm 1 000 100,0 % 100 100

Brf Slottsholmen on water 769626-6092 Stockholm 1 98,0 % 8 8

Slottsholmen Vattenfast AB 556941-6422 Stockholm 1 000 100,0 % 32 739 32 739

Eldfyren Holding AB

Vaktfyren Holding AB 556818-4526 Stockholm 1 000 100,0 % 100 120 191

Fyrlotsen Holding AB

Fyrvaltaren AB 556925-8782 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Brf Fyrlotsen 769616-9387 Stockholm 3 100,0 % 1 1

Bjäreby Holding ab

Bjäreterrassen AB 556727-0425 Stockholm 1 000 100,0 % 143 143

120 alm equity ab | 2015


Bjäreby Holding 2 556928-0307 Stockholm 974 97,4 % 78 100

Brf Bjäreterrassen 2 769625-3801 Stockholm 3 100,0 % - -

Bjäreterrassen 2 AB 556928-0372 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Elfvik Strand Holding

Elfvik Strand Försäljning 1 AB 559030-7400 Stockholm 500 100,0 % 50 -

Elfvik Strand Försäljning 2 AB 559030-7392 Stockholm 500 100,0 % 50 -

Elfvik Strand Försäljning 3 AB 559030-7384 Stockholm 500 100,0 % 50 -

Brf Elfvik Strand 769618-1960 Stockholm 1 100,0 % - 1

Elfvik Strand Fastighets AB 556747-4662 Stockholm 1 000 100,0 % 100 100

Your Block Holding AB

Your Block AB 556862-0347 Stockholm 3 000 100,0 % 338 300

Netsår 3 Holding AB

Lampfabriken Parkering AB 556952-2153 Stockholm 500 100,0 % 50 218

Lampangruppen i Sundbyberg AB 559004-6842 Stockholm 500 100,0 % 50 -

Lampangruppen parkering AB 559004-6834 Stockholm 500 100,0 % 45 -

Pepparkaksgubben Holding AB 556921-3961 Stockholm 650 65,0 % 65 65

Pepparkaksdegen AB 559012-1082 Stockholm 500 100,0 % 45 -

Pepparkaksbygget AB 559013-7062 Stockholm 500 100,0 % 25 -

Tegelberget Invest AB

Brf The BRiCK 769627-3239 Stockholm 1 98,0 % 6 -

Svensk Markförvaltning AB

Albyäng Holding AB 556884-3246 Stockholm 994 99,4 % 99 99

Albyäng Fastighets AB 556884-3683 Stockholm 1 000 100,0 % 89 100

Högantorp Holding AB 556870-6013 Stockholm 994 99,4 % 99 99

Högantorp Fastighets AB 556870-5734 Stockholm 400 40,0 % 828 828

Ektorp Holding AB 556856-7993 Stockholm 994 99,4 % 99 99

Ektorp Exploaterings AB 556772-9917 Stockholm 1 000 100,0 % 7 185 7 185

Hagbyholm Holding AB 556919-5331 Stockholm 1 000 100,0 % 108 100

Hagbyholm Fastighets AB 556919-5349 Stockholm 1 000 100,0 % 61 100

Sundaslottet Holding AB

Sundaslottet 1 Holding AB 556891-6471 Stockholm 500 100,0 % 2 050 2 050

Sundaslottet 2 Holding AB 556891-6463 Stockholm 500 100,0 % 50 435

Sundaslottet 3 Holding ab 556891-6455 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Sundaslottet 4 Holding AB 556891-6448 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Ulfsunda Fastighets III AB 556842-4278 Stockholm 500 100,0 % 50 59

Brf Slottsvillorna 769624-6284 Stockholm 3 100,0 % - -

Ulfsunda Fastighets VI AB 556837-8474 Stockholm 500 100,0 % 26 55

Saltsjö-Järla Holding AB

Saltsjö-Järla Fastighets AB 556903-4647 Stockholm 500 100,0 % 19 405 19 405

Greten Holding AB

Brf Linbanan 2 769627-3254 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Brf Linbanan 3 769627-3247 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Linbanan i Enköping Fastighets AB 556876-5357 Stockholm 1 000 100,0 % 77 20 182

Lindansaren Holding AB

Lindansaren Fastighets AB 556934-5357 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Någonting Holding AB

ÅG Åre Fastighets AB 556950-2916 Stockholm 500 100,0 % 50 33

alm equity ab | 2015 121


CC Åre Fastighets AB 556950-2932 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Brf Skalden 1 769627-4005 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Fastighets ab Nada 1 556870-5775 Stockholm 500 100,0 % 100 100

Brf Poeten i Solna 769627-4435 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Fastighets ab Nada 2 556870-5759 Stockholm 500 100,0 % 100 100

Duvredet Holding AB

Brf Duvboet 769627-3239 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Kranen II AB 556972-1284 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Pausfågeln Holding AB

Brf Pausfågeln 769616-9312 Stockholm 3 100,0 % 1 1

Brf H ALM taket 8 769627-4187 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Brf H ALM taket 19 769627-4625 Stockholm 1 98,0 % 6 6

Pausfågeln 1 Holding AB 556961-2392 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Paus Fastighetsutvecklings AB 556810-1967 Stockholm 500 100,0 % 195 195

Pausfågeln 2 Holding AB 556961-2384 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Paus Fastighetsutvecklings 2 AB 556961-2459 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Linbanan Holding AB

Greten Förvaltning 1 AB 556979-5213 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Greten Förvaltning 2 AB 556979-5221 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Greten Förvaltning 3 AB 556980-8248 Stockholm 500 100,0 % 50 50

Silversäteriet Holding AB

Brf Ladugården 1 769628-9060 Stockholm 1 98,0 % 5 -

Silfversäteriet Fastighets AB 559025-2028 Stockholm 500 100,0 % 21 051 -

Silversäteriet Fastighets 2 AB 559026-3058 Stockholm 500 100,0 % 3 339 -

Äppelhöjden Holding AB

Fastighetsbolaget Skeppet 12 AB 556435-1814 Stockholm 10 100,0 % 30 369 -

NOT 16

UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN

Koncernen

2015 2014

Underskottsavdrag 5 023 5 023

5 023 5 023

Ackumulerade underskottsavdrag i moderbolaget och helägda dotterbolag uppgick vid ingången av 2015 till drygt

140 Mkr. Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster. Då

osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd dessa underskott kan komma att utnyttjas har endast en begränsad del

aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag skall redovisas

eller ej sker löpande.

122 alm equity ab | 2015


NOT 17

EXPLOATERINGSFASTIGHETER

Koncernen

2015 2014

Ingående redovisat värde 1 436 650 737 170

Förvärv 49 248 274 871

Avlämnade projekt -708 966 -101 325

Upparbetade kostnader 279 604 346 523

Upparbetat resultat enligt successiv

vinstavräkning

222 189 179 411

Utgående redovisat värde 1 278 725 1 436 650

NOT 18

PROJEKTFASTIGHETER

Koncernen

2015 2014

Ingående redovisat värde 107 597 121 112

Årets anskaffningar 28 080 -

Försäljningar/utrangeringar -15 363 -13 501

Årets investeringar 3 972 7 534

Årets avskrivningar -372 -48

Ålagd uppskrivning - -7 500

Utgående redovisat värde 123 914 107 597

NOT 19

ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Fordringar intressebolag 102 297 101 797 - -

Handpenning förvärv 86 900 66 900 - -

Upparbetade projektkostnader 32 208 15 290 - -

Övriga externa fordringar 83 336 85 642 37 650 37 926

304 741 269 629 37 650 37 926

NOT 20

FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Upplupen ränta 10 052 8 935 31 872 20 782

Övriga förutbetalda kostnader 5 001 2 988 599 586

15 053 11 923 32 471 21 368

alm equity ab | 2015 123


NOT 21

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

Koncernen

Övrigt

tillskjutet

kapital

Annat

tillskjutet

kapital

Eget

kapital

Utgående balans 2014-12-31 132 002 191 147* 485 597 -5 101 803 645

Ovillkorade aktieägartillskott - -49 901* - - -49 901

Fondemission/inlösen preferensaktier 1 015 - -1 015 - 0

Nyemission exkl kostnader 2 800 - 28 672 - 31 472

Kostnader nyemission - - -206 - -206

Rättelse av tidigare år - - - - 0

Aktieutdelning - - -27 399 - -27 399

Årets resultat - - 159 178 - 159 178

Minioritetsintresse - - - -878** -878

Utgående balans 2015-12-31 135 817 141 246 644 827 -5 979 915 911

* Externa kapitaltillskott i de delägda projektbolagen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget

kapital i dessa bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande

projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott.

** Kvarvarande minoritetsintresse efter att E-travel koncernens minoritetsandel förvärvades 2015.

Moderbolaget

Aktiekapital

Minoritetsintressen

Aktiekapital

Balanserat

resultat

Årets resultat

Eget

kapital

Utgående balans 2014-12-31 132 002 298 607 17 854 448 463

Överföring årets resultat föregående år - 17 854 -17 854 0

Fondemission/inlösen preferensaktier 1 015 -1 015 - 0

Nyemission exkl kostnader 2 800 28 672 - 31 472

Kostnader nyemission - -206 - -206

Aktieutdelning - -27 399 - -27 399

Årets resultat - - 94 123 94 123

Utgående balans 2015-12-31 135 817 316 513 94 123 546 453

Vid årets utgång finns 10 154 600 stamaktier och 3 427 139 preferensaktier med kvotvärde 10 kronor.

NOT 22

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Koncernen

2015 2014

Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 1 408 639

1 408 639

124 alm equity ab | 2015


NOT 23

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Koncernen

2015 2014

Kortfristiga räntebärande skulder

Skulder till kreditinstitut 647 653 736 588

Övriga räntebärande skulder för projekt 212 515 239 325

860 168 975 913

Hela låneskulden till kreditinstitut löper med en kort räntebindning som antingen är helt rörlig eller kopplad till Stibor

7 dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Bankräntan på skulderna ligger i spannet 1,38 - 4,55 procent vid 31 december 2015,

med en genomsnittsränta på 2,86 procent. Övrig projektfinansiering har en genomsnittsränta på 5 procent. ALM Equitykoncernen

har per 31 december 2015 tecknat räntederivat för totalt 621 Mkr, varav ALM Equitys andel är cirka 277,4 Mkr.

Ränteswap-förfall (Mkr)

Totalt

ALM Equitys

andel

Ränta

2018 131 79,9 2,90 %

2022 490 197,5 2,325-2,85 %

Totalt 621 277,4

Alla räntederivat är tecknade före 2013-01-01 och redovisas till anskaffningsvärdet då dessa är kopplade till nuvarande

eller framtida underliggande lån i projekt. Alla kontrakt ska tas över av projektbolagen då projekten är färdigställda.

NOT 24

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen

Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Upplupna räntekostnader 12 630 14 882 904 793

Personalrelaterade kostnader 4 160 2 895 377 587

Övriga poster 8 287 9 702 895 801

25 077 27 479 2 176 2 181

alm equity ab | 2015 125


NOT 25

STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

Ställda Säkerheter Koncernen Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Fastighetsinteckningar 803 996 889 986 - -

Andelar i bostadsrättsföreningar 7 998 13 498 - -

Nettotillgångar i koncernföretag 913 47 892 - -

Likvida medel på spärrkonto* 82 850 27 969 - -

895 757 979 345 - -

Ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget

2015 2014 2015 2014

Borgensförbindelser för koncernföretag 827 976 385 508 360 925 249 816

827 976 385 508 360 925 249 816

*Avser inbetalda handpenningar från bostadsrättsköpare i pågående projekt.

Vid 2015-12-31 fanns skulder i koncernen på totalt 860,2 Mkr för vilka det har ställts säkerheter i form av fastighetsinteckningar

i projektbolagen. Säkerheter har också för dessa skulder ställts både i projektbolagen och i moderbolaget

i form av borgensförbindelser. Utöver detta garanterade ALM Equity vid årets slut att förvärva osålda bostadsrätter i

produktionsstartade projekt vid tillträde.

Stockholm 2016-04-05

ALM Equity ab

Maria Wideroth

Ordförande

Gerard Versteegh

Johan Unger

Johan Wachtmeister

Joakim Alm

VD

Vår revisionsberättelse har avgivits 2016-04-06

Ernst & Young ab

Jonas Svensson

Auktoriserad revisor

Ingemar Rindstig

auktoriserad revisor

126 alm equity ab | 2015


REVISIONSBERÄTTELSE

Till årsstämman i ALM Equity

AB, org.nr 556549-1650

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH

KONCERN- REDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för ALM Equity ab för räkenskapsåret 2015-01-01 – 2015-

12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i

den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 98-126.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för

årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den

interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen

på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen

enligt International Standards on Auditing och god revisionssed

i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav

samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet

att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller

väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis

om belopp och annan information i årsredovisningen

och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska

utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga

felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare

sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning

beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen

som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och

koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn

till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar

också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper

som har använts och av rimligheten i styrelsens och

verkställande direktören uppskattningar i redovisningen, liksom

en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger

en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets

och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015

och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt

årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH

ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och

verkställande direktörens förvaltning för ALM Equity ab för år

räkenskapsåret 2015-01-01 – 2015-12-31.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och

verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen

enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen

på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god

revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat

styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen

för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi

utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i

bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller

verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi

har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande

direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga

och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 6 april 2016, Ernst & Young ab

Jonas Svensson

Ingemar Rindstig

Auktoriserad revisor

Auktoriserad revisor

alm equity ab | 2015 127


KALENDARIUM

2016

16 maj Årsstämma

16 maj Delårsrapport, januari–mars

30 juni Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare

24 augusti Halvårsrapport, januari–juni

30 september Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare

24 november Delårsrapport, januari–september

30 december Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare

2017

24 februari Bokslutskommuniké, 2015

31 mars Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare

KONTAKTINFORMATION

ALM Equity ab (publ) Telefon 08-562 303 00

Regeringsgatan 59 Fax 08-550 029 68

111 56 Stockholm E-mail info@almequity.se

www.almequity.se

© ALM Equity ab 2016 • Design: Ineko ab • Tryck: Ineko AB, 2016 • Foton & illustrationer: 3D House [5,6,37,38,40,41,44,45,51,52,53,55,91], Ordinary Visulations

[44], 3D Case [46,49], MOVH Fastighetsförmedling [80], Nadjafi Kristensen Fastighetsförmedling [55], Brunnberg Forshed Arkitekter [33], BSK Arkitekter [42-

43,66-67,71,76], Wingårdhs Arkitekter [48], Sweco Arkitekter [52], SandellSandberg [69], ALMA Arkitekter [73,74], Plusshus [47], White Arkitekter [30,60-61,62-

63,77], Kirsh & Dereka Arkitekter [27,39], Upplands Väsby Kommun [70], fotograf Stefan Tell [9,22,24,26,27,40,41,92-93,94,95], fotograf Johanna Hopkins [5,12]

128 alm equity ab | 2015

More magazines by this user
Similar magazines