Gyavägen12B

GYAVÄGEN 12B 

HÖLLVIKEN 

TRIWAS 

FASTIGHETSFÖRMEDLING

Nära hav och strand med trädgård i 

sydväst. 

Rymlig villa med bra planerade sällskapsytor och kök i öppen planlösning. Lägg 

därtill hela fem sovrum, två badrum och garage med förrådsdel. Dessutom fungerar 

villan bra som generationsboende eller för gäster med självhushåll då det i dagsläget 

finns ett kök även på ovanvåningen. Insynsskyddad trädgård i sydväst med trädäck 

och fina gräsytor för lek. Solceller (40 paneler) med en beräknad produktion på 

15 000kWh. Trivsamt på attraktivt läge! 

Snabbfakta 

Utgångspris 

Boarea 

Biarea 

Tomtarea 

Antal rum 

Byggår 

Tillträde 

7.950.000 kr 

184 kvm 

16kvm 

729 kvm 

7 rok 

1972 

Enligt överenskommelse 

Ansvarig mäklare 

Daniel Wigren 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524149 

daniel@triwas.se 

Assisterande mäklare 

Jessica Gransten 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524144 

jessica@triwas.se

Interiör 

Hall 

Inbjudande hallmiljö med grå klinker på golvet mot vitmålade 

väggar och en teglad vägg som bryter av och ger karaktär. 

Här finns en stor garderob med skjutdörrar som rymmer alla 

ytterkläder och skor. 

Tvättstuga 

Tvättstugan nås antingen utifrån eller via köket. Här ligger 

grå klinker vilket bryter av fint mot de i övrigt vita väggarna. 

Förvaring bakom vita släta luckor, vask och bekvämt upphöjda 

maskiner bestående av tvättmaskin och torktumlare. 

Gäst-wc 

I anslutning till hallen ligger en gäst-wc inredd med grå 

mosaik på golvet och tapetserade vita väggar. Fönster för 

dagsljus, tvättställ och toalett. 

Sovrum 

På motsatt sida ligger ett gästrum/arbetsrum placerat. Bra yta 

för säng och skrivbord och här finns garderober för förvaring. 

Parkett och vita släta väggar. 

Vardagsrum 

Vidare från hallen öppnar vardagsrummet upp i vinkel med 

öppen planlösning mot köket. Ljust och fint med flera stora 

fönsterpartier och utgång till trädgården. Självklart får 

braskaminen spela en central roll i rummet och ytorna ger 

plats för både en större soffgrupp och matbord. Parkett på 

golvet och putsade, målade väggar i grått. 

Kök 

Köket erbjuder bra arbetsytor på bänkskiva i trä och gott 

om förvaring bakom ekmönstrade luckor. Smakfullt med 

småstavig svart kakel och praktiskt med klinker på golvet. 

Köket är utrustat med kyl, frys, spishäll, köksfläkt, diskmaskin, 

ugn och mikrovågsugn. 

Sovrum 

Master bedroom känns lyxigt med eget badrum och gott om 

förvaring i flertalet garderober. Här ligger parkett och väggarna 

är målade i grått. Rummets yta ger plats för både dubbelsäng 

och övrig önskvärd möblering. 

Badrum 

Helkaklad badrumsmiljö med grafitgrå klinker på golvet och 

kaklade väggar i vitt och grafitgrått. Här ger det härligt stora 

fönstret ett fantastiskt ljusinsläpp och inredningen består av 

en dubbelvask med kommod, vägghängda skåp för ytterligare 

förvaring, dusch, badkar, toalett och handdukstork. Golvvärme 

för extra komfort. 

Allrum med kök 

En trappa upp möter ett större allrum upp med flera fönster 

och öppet upp i nock vilket ger en fin rymd och känsla i 

rummet. Här ligger parkett och väggarna är målade i vitt. I 

dagsläget finns här även ett mindre kök med förvaring 

bakom vita släta luckor och arbetsyta på svartmålad 

bänkskiva. Trevligt med brädad vägg och utrustat med 

spishäll, köksfläkt och ugn. 

Sovrum 

I allrummet har det byggts upp en vägg samt skjutpartier i 

glas för att bilda ett sovrum. Stilrent med de svarta detaljerna 

till den grå heltäckningsmattan (parkett under matta) och de 

delvis brädade väggarna. 

Sovrum 

Det finns två sovrum på gaveln av huset och det vänstra har 

parkett och gråmålade väggar med en brädad vägg målad 

i svart. Perfekt som barnrum med plats för både säng och 

skrivbord. 

Sovrum 

Även detta rum har målade väggar i grått och en brädad vägg 

i svart men här ligger en grå heltäckningsmatta (finns golv 

under) på golvet. 

Badrum 

Badrummet är helkaklat i vitt och grått och inrett med toalett, 

dusch och vask med kommod. Även här ligger golvvärme för 

komfort och det finns vidare en före detta bastu som i 

dagsläget har använts som förvaringsutrymme.

Fakta 

Byggnad 

Upplåtelse: Villa Typkod: 220 

Fastighetsbeteckning: VELLINGE HÖLLVIKEN 10:45 

Boarea: 184 kvm 

Biarea: 16 kvm 

Tomtareal/mark: 729 kvm 

Antal rum: 7 rok 

Byggår: 1972 

Parkering: Parkering i garage samt plats utanför. 

Energideklaration 

Energiklass 

D 

Specifik energianvändning 

47 kWh/m² 

Energiprestanda, primärenergital 

101 kWh/m² 

Energideklaration utförd 2023-12-18 

Ekonomi 

Elkostnad 

33 894 kr 

Vatten & avlopp 

5 000 kr 

Renhållning 

3 836 kr 

Väg 

1 250 kr 

Summa driftskostnader 

43 980 kr 

Beskrivning av driftskostnad: I elkostnad ingår både 

hushållsel och uppvärmning. Huset har använts som 

generationsboende vilket innebär att det varit två hushåll 

som lagat mat etc. 

Uppvärmning: Direktverkande el 

Grund: Platta på mark 

Stomme: Trä 

Bjälklag: Trä 

Fasad: Tegelstensfasad 

Tak: Betongpannor 

Fönster: 2/3-glasfönster 

Ventilation: Självdrag 

Vatten: Kommunalt vatten året om 

Avlopp: Kommunalt avlopp 

TV/Internet: Fiber finns ej indraget men finns i området. 

Solceller: Det finns solceller på taket (40 paneler) som har en 

beräknad produktion på 15 000 kWh/år. 

Utförda renoveringar 

2023 Vardagsrum nytt ekgolv och putsning av väggar. 

2022 Bytt element i sovrum på ovanvåning. 

2021 Byggt sovrum med glasparti på ovanvåning. 

2020 Nytt trädäck i söder. 

2020 Skärmtak i härdat glas och delvis renovering ytterpanel i 

söder. 

2019 Byte av el central. 

2019 Solceller . 

2019 Garagetak - nytt tätskikt och plåtbeslag. 

2015 Bytt två element i sovrummen på nedervåningen. 

2015 Ny garageport med automatisk öppning. 

2014 Byggt kök på ovanvåningen. 

Årlig elförbrukning: 14 565 

Fastighetsavgift: 9 525 kr 

Boendekalkyl: Välkommen att kontakta ansvarig 

fastighetsmäklare om du vill ha hjälp med att upprätta 

en boendekostnadskalkyl. 

Taxeringsuppgifter 

Byggnad 

Mark 

Totalt Taxeringsvärde 

2 450 000 kr 

1 796 000 kr 

4 246 000 kr 

Pantbrev: Totalt 20 st pantbrev om 4 060 000 kr. 

Övriga rättigheter och belastningar 

Planer och bestämmelser : Byggnadsplan (Beslutsdatum: 

1984-02-29, Senast ändrad: 2023-10-09) 

Planer och bestämmelser : Tremansvägen höllviken, Ändring 

av detaljplan (Beslutsdatum: 1995-11-09, Senast ändrad: 

2023-10-09) 

Gemensamhetsanläggning: VELLINGE HÖLLVIKEN GA:3 

Rättigheter last: Avtalsservitut: LEDNING MM - SE BE- 

SKRIVNING 

Avtalsrättigheter : Avtalsservitut LEDNING MM

Planritning

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen 

Utgångspunkten enligtw jordabalken är att fastigheten skall stämma 

överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika 

från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller 

att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen 

och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning 

av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet 

att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder 

och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för 

dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte bort upptäcka 

och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för 

dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. 

Köparens undersökningsplikt 

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas 

köparens undersökningsplikt . Kraven på köparens undersökning är 

långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. 

Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, 

krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet 

bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), 

rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar 

i fasad och grundmur samt skorstensstock. Upptäcker köparen vid sin 

undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten 

över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på 

köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar 

undersökningspliktens omfattning. 

Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det 

utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning 

från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka 

sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser 

eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt 

hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel 

och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat 

sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han 

bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat 

hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts 

för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av 

utbyte eller i vart fall renovering. 

Juridisk information till säljare och köpare 

I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, 

gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, s k köpargenomgång. 

Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten 

omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar 

med ytterligare undersökningar. 

Säljarens upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt 

finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om 

ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för 

köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta 

kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens 

förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren 

gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. 

Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att 

upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde 

ha upptäckt men förbisett. 

radbrytning 

Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren 

måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där 

han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. 

Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap 

om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet 

i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt 

till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta 

följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. 

radbrytning 

Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller 

symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats 

av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av 

köparen. 

Säljarens utfästelser 

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. 

Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse 

beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden 

betraktas inte som utfästelser. 

Anlitande av besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna 

uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget 

krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare 

att anlita s k besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att 

rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. 

Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten 

och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen 

av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla 

dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför 

viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning 

har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten 

såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen 

bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som 

utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske 

för köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. 

Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att 

köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på 

det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära 

avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. 

Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer 

vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda 

parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa 

villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det 

förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten 

med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en 

säljaransvarsförsäkring (se nedan). 

Avtalsfrihet friskrivning 

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför 

parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. 

Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens 

skick, generellt eller beträffande viss funktion. 

Säljaransvarsförsäkring 

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom 

försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten 

samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via 

försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för 

både säljare och köpare. 

Om budgivning: 

Vid ett köp av en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt krävs det ett undertecknat, 

skriftligt köpeavtal för att såväl säljare som köpare skall vara 

bundna. Vi på Triwas använder oss av en öppen och transparent budgivning. 

Detta betyder att fastighetsmäklaren i normala fall redovisar högsta 

budet till säljare och de övriga budgivare. Fastighetsmäklaren är skyldig 

att vidarebefordra alla bud som inkommer innan köpeavtalet har signerats. 

Viktigt att veta är att säljaren har fri prövningsrätt, vilket innebär att 

säljaren beslutar om när hur och till vem säljaren säljer, det behöver således 

inte vara till den som lagt det högsta budet. Den ansvariga fastighetsmäklaren 

fattar inga som helst egna beslut gällande försäljningen, utan agerar 

endast på säljarens instruktioner. Notera att det kan ske avsteg från den 

öppna budgivningen om säljaren accepterar att det kommer in villkorade 

bud, exempelvis att budet skall vara dolt. Detta kan innebära att samtliga 

spekulanter inte får reda på alla bud som inkommer. 

Objektsbeskrivningens innehåll 

Vi reserverar oss för eventuella felskrivningar.

En personlig, modern och serviceinriktad mäklarbyrå där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla 

Två mäklare som arbetar med att få din bostad såld 

Vi arbetar alltid i ett team som möjliggör, exempelvis dubbel mäklarnärvaro på visningar 

samt en större flexibilitet för privata visningar. 

För oss på Triwas är det viktigt att ge varje spekulant fullt fokus på visningen. Genom att vara två 

mäklare med begränsat antal på plats samtidigt lämnas inga frågor obesvarade. Vi upplever att de 

spekulanter som är välinformerade och får uppmärksamhet är mer benägna att snabbare komma till 

beslut. Dessutom får vi bättre information om varje spekulants förutsättningar och möjligheter. 

Vår ambition är att vara den mest personliga, moderna och serviceinriktade mäklarbyrån där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla.

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 2023-12-18 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING 

Överlåtelsebesiktning av fastighet enligt jordabalken för säljare 

Besiktningen är utförd åt säljaren. 

Alla intressenter eller köparen av denna fastighet har möjlighet att ringa till 

besiktningsmannen för att få en gratis genomgång av protokollet. Om köparen av fastigheten 

vill uppfylla sin köparundersökningsplikt och få ett juridiskt ansvar från 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB så kan denne köpa över ansvaret och besiktningsprotokollet. 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 

Glasbrukskajen 2 C 

216 44 Limhamn 

Fredrik.backgren@skaneshusbesiktningar.se 

www.skaneshusbesiktningar.se


INNEHÅLLSFÖRTECKNING 

INNEHÅLLSFÖRTECKNING ........................................................................................................... 1 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 2 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 3 

UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR ............................................................. 4 

FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING ............................................................................. 5 

HUVUDBYGGNAD ....................................................................................................................... 6 

RISKANALYS ............................................................................................................................... 12 

FORTSATT TEKNISK UTREDNING ............................................................................................... 13 

TEKNISKA LIVSLÄNGDER ........................................................................................................... 14 

VILLKOR ..................................................................................................................................... 15 







OBJEKTBESKRIVNING 

Adress 

Gyavägen 12B, 236 37 Höllviken 

Fastighetsbeteckning Vellinge Höllviken 10:45 

Besiktningsnummer 20231218-01 

Typ av besiktning Steg 2 

Uppdragsgivare 

Eva Britt Bergman 

Fastighetsägare 


Besiktningsman 

Fredrik Bäckgren 

Besiktningsdag 2023-12-18 

Närvarande 


Väderlek 

Ca 8 grader C och mulet 





www.skaneshusbesiktningar.se 

2


OBJEKTBESKRIVNING 

Byggnadsår/ Ombyggnadsår 1972 

Byggnadstyp 

1½-planshus 

Grundkonstruktion 

Betongplatta oisolerad 

Stomme material 

Trä 

Takbeläggning 

Betongpannor, papp 

Fönster 

2-glasfönster, 3-glasfönster, 2-glasfönster (kopplade) 

Fasad 

Tegel, träpanel 

Värmesystem 

Direktverkande el, kamin, elektrisk golvvärme, solceller 

Ventilation 

Självdrag 

Markförhållande 

Trädgårdstomt 






3


UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR 

Uppvisade handlingar Kvalitetsdokument har uppvisats för badrummet på ovanvåningen 2011 

Kvalitetsdokument har uppvisats tvättstugan 2013 

Intyg från Sotare har uppvisats att kaminen är godkänd 

Garanti intyg har uppvisats för badrummet som renoverades 2010 

Lämnad Information från 

fastighetsägare 

Fastighetsägaren lämnar 

information om fel i 

fastigheten 

2013 Förvärvades fastigheten 

2003 Installerades nya fönster i huset, nya altandörrar 

2006 Installerades kaminen 

2010 Nya ytterdörrar 

2010 Renoverades badrummet på entréplan 

2011 Renoverades badrummet på ovanvåningen 

2013 Renoverades tvättstugan 

2014 Ny elcentral 

2014 Installerades köket på ovanvåningen 

2015/2022 Installerades några nya element i huset 

2015 Ny garageport 

Ca 2017 Ny altandörr intill garaget 

2019 Nytt papptak på garaget/förrådet 

2019 Nuvarande ägare har installerat solceller 

2021 Installerades skjutpartiet på ovanvåningen 

2023 Renoverades väggarna/golven i vardagsrummet på entréplan 

När man inte har dimmern på fullt läge i entrén/hallen så blinkar lamporna i 

taket 






4


FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING 

Särskilda förutsättningar vid 

besiktningen/övrig 

information 

Om fuktmätningar har utförts under besiktningen så vissas dessa i ett 

separat protokoll. 

Besiktningen utförd okulärt och omflyttning av möbler eller förvaring utförs 

inte vid besiktningstillfället. 

För ytor/utrymmen och byggnadsdelar som inte är åtkomliga eller endast 

besiktningsbara från luckor har besiktningsmannen inget ansvar. 

I vissa fall kan ett tak på grund av väderförhållanden eller höjd upp till taket 

vara svårt att besiktiga. Om detta finns kommer besiktningsmannen att 

förklara detta i besiktningsprotokollet. 

Muntliga uppgifter lämnade 

av fastighetsägaren eller 

ombud 

Information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet innebär att 

det är uppgiftslämnaren som är ansvarig för att dessa är sanningsenliga. 

Om information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet som 

skulle visa sig vara felaktiga så kan uppgiftslämnaren höra av sig till 

besiktningsmannen så att korrekt information skrivs in i protokollet. Det går 

dock inte att lämna eller ändra på uppgifter efter att ett protokoll har 

övertagits av en ny ägare till fastigheten som besiktningsprotokollet avser. 

Inget att notera – Innebär att det inte har noterats någon brist vid besiktningstillfället som avviker från vad som kan anses 

vara normalt slitage för fastigheten. 

Notering – Betyder att det finns en brist som kan vara av kosmetisk/mindre betydelse, och som bedöms vanligtvis inte kunna 

leda till någon följdskada. 

Riskanalys/Avvikelse – Betyder att det finns en brist som kan leda till följdskada/skada. 

Fortsatt teknisk utredning – Betyder att det finns en skada i dagsläget i fastigheten eller en antydan till en skada som finns i 

dagsläget i fastigheten. Då rekommenderar besiktningsmannen att man ska utreda detta vidare för att få klarhet på 

skadeläget eller orsaken/omfattningen av den befintliga skadan som har noterats i besiktningsprotokollet. 

Steg 1 

Det är en besiktning av hela fastigheten invändigt och utvändigt. Med invändigt menas alla ytor som är åtkomliga eller 

okulära. I våtutrymmen genomförs en utanpåliggande fuktindikering på plastmattor/våtrumstapeter/kakel/klinker för att 

undersöka ifall fuktskador förekommer. 

Steg 2 

Samma typ av besiktning som steg 1 men här utförs även fuktmätningar i riskkonstruktioner. Det innebär att man mäter i 

luften och i virke efter fukt eller förhöjda fuktnivåer. Fuktmätningar utförs på vindar och i syllar/krypgrunder eller i en källares 

träkonstruktioner. 






5


HUVUDBYGGNAD 

ALLMÄNT FÖR FASTIGHETEN 

Skador som orsakats av normalt slitage eller vissa åldersrelaterade skador noteras inte i 

besiktningsprotokollet. 

Huset var fullt möblerat vid besiktningstillfället. 

VIND 

Nockvind 

Fuktmätningar har utförts. Se separat protokoll. 

Det finns en oisolerad vindslucka i huset. Se riskanalys 1. 

Det finns missfärgningar på masoniten. 

OVANVÅNING 

Trappan 

Inget att notera. 

Klädkammare 


Sovrum 1 

Det saknas tilluftsventilation. 

Sovrum 2 







6


Badrum 

Ett doslock kring ett uttag är trasigt. 

Rörgenomföringar finns i golvet. Se riskanalys 2. 

Ett fönster finns i våtrum 1. Se riskanalys 2. 

Fuktindikering är utförd utan indikering på fukt. 

Snedtaksfönstret läcker luft. 

Bastun 

Dörren intill bastun är inte monterad. 

Det finns en lucka i bastun som leder ut mot sidovinden. Denna lucka skall 

hållas stängd så att inte luften från huset/bastun kommer ut i sidovinden. 

Kök/Vardagsrum/Hall 


Sovrum 3 


ENTRÉPLAN 

Entré/Hall 


Toaletten Tröskeln är för låg. Se riskanalys 2. 

Vaskavloppsröret ligger för nära väggen. Se riskanalys 2. 

Sovrum 1 







7


Badrum 

Fuktindikering är utförd utan indikering på fukt. 

Golvbrunnen ligger för nära väggen. Se riskanalys 2. 

Brunnsmanschetten sticker ut under klämringen i båda golvbrunnarna. 

Se riskanalys 2. 

Vaskavloppsröret sticker ut för lite ovanför kaklet. Se riskanalys 2. 

Vardagsrum 

Ojordade uttag och jordade uttag finns i samma rum. 






8


Kök 

Det saknas ett skvallerskydd under kyl/frys. 

Diskmaskinens avloppslang sitter inte fast. 

Tvättstugan Golvbrunnen ligger för nära väggen. Se riskanalys 2. 

Rörgenomföringar finns i golvet. Se riskanalys 2. 

Sovrum 2 


GRUNDKONSTRUKTION 

Betongplatta oisolerad En oisolerad betongplatta är alltid en riskkonstruktion. Se riskanalys 3. 

Fuktmätningar har utförts. Se separat protokoll. 






9


UTVÄNDIGT 

Tak 

Den tekniska livslängden har passerats på taket med betongpannor. 

Se riskanalys 4. 

Det finns lite mossa på taket med betongpannor. 

Det finns ett låglutande papptak på garaget/förrådet. Se riskanalys 4. 

Det finns rötskador i en av vindskivorna. 

(vindskiva mot papptaket) 

Målningsbehov/underhållsbehov noterades på vindskivorna på husgaveln mot 

papptaket. 

Hängrännor och Stuprör 

Falsen på stuprören är vända åt fel håll. 

Fasader 


Fönster 

Underhållsbehov noterades på fönsterna. 

Fönsterblecken intill fönsterna på andra våningen ligger för nära 

träpanelsfasaden. 

Några av fönsterblecken är plana. 

Grundmur/ Hussockel 


Markförhållanden 


Dörrar 

Underhållsbehov noterades på altandörrarna. 






10


ÖVRIGT 

Huset 

Ojordade uttag finns i huset. 

Det finns några rötskadade träpaneler i träsargen ovanför garageporten. 

(finns även några rötskadade träpaneler i träsargen ovanför dörren intill 

tvättstugan) 

Det finns rötskador i några av träpanelerna intill garageporten. 

Förrådet invändigt 

Fönstret i rummet öppnades inte vid besiktningen då en hylla är i vägen. 

Ett uttag är inte fastsatt. 

Det saknas ett doslock kring ett uttag. 

Garaget invändigt 

Det finns en missfärgning i taket. 

Fuktmätning utfördes i missfärgningen med värden under gränsvärdena. 






11


RISKANALYS 

1. Otätheter mellan ett kallt och ett varmt utrymme innebär en risk för att skador kan komma att uppstå 

på organiska konstruktioner, skador särskilt om det finns en förhöjd luftfuktighet. 

2. Rörgenomföringar i våtzon 1 kan innebära en risk för att skador kan komma att uppstå ifall det är 

otätheter eller bristfälligt tätat kring rören. Vidare är detta en avvikelse från branschreglerna. 

Finns det ett fönster i våtzon 1 så utgör det en risk för att skador kan komma att uppstå i 

bakomliggande konstruktioner ifall vattenbelastning orsakar skador i fönstret eller karmen. 

När man har en för låg tröskel så innebär det en risk för att skador kan komma att uppstå i intilliggande 

rum vid ett eventuellt läckage. 

Det är en avvikelse från branschreglerna att vaskavloppsröret ligger för nära väggen och det finns en 

risk för skador på kringliggande konstruktioner då tätskikt kan vara bristfälligt runt röret. 

Golvbrunnen ligger närmare väggen än dom 20 cm som branschreglerna föreskriver. Detta kan 

innebära ett försämrat fall mot golvbrunnen. 

När brunnsmanschetten är felaktigt skuren så kan detta orsaka skador i kringliggande konstruktioner då 

tätningen mellan golvbrunnen och tätskiktet inte är korrekt utfört. 

När vaskavloppsröret inte sticker upp tillräckligt över kaklet är det svårt att täta kring röret vilket kan 

orsaka skador i kringliggande konstruktioner. Vidare är detta en avvikelse från branschreglerna. 

3. En betongplatta på mark som inte har underliggande isolering (cellplast) kommer ständigt att påverkas 

av markens fuktstatus. Det innebär att det finns en risk för att skador kan komma att uppstå på 

organiska material som är fuktkänsliga. 

4. När takets tekniska livslängd har passerat finns det en risk att skador kan komma att uppstå eller finnas 

på angränsande konstruktioner. 

Om det blir stående vatten på ett låglutandepapptak så innebär det att takpappen kan frysa isär i 

skarvarna vilket kan leda till skador i underliggande konstruktioner. 

Samtliga risker i riskanalysen kan orsaka skador som kan innebära en risk för att 

fukt/mögel/röta/elakartad lukt kan komma att uppstå i fastigheten. När den tekniska livslängden har 

passerat sin gräns kan det innebära en risk för att samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. En 

avvikelse kan innebära att man inte har tagit hänsyn till branschregler vilket kan innebära en risk för att 

samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. 






12


FORTSATT TEKNISK UTREDNING 

Om besiktningsmannen har noterat en brist som hamnar under fortsatt teknisk utredning så kan en 

köpare/intressent av fastigheten begära en fortsatt teknisk utredning för att undersöka den skada som 

förmodligen förekommer i huset. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen utan är en 

tjänst som en köpare kan beställa. 

Vänliga hälsningar 




0722-138684 








13


TEKNISKA LIVSLÄNGDER 

Tekniska livslängder finns i stort sett för alla olika byggnadsmaterial och konstruktionsdelar. Det finns olika 

tekniska livslängder på dom olika byggnadsmaterialen eller konstruktionsdelarna av fastigheten. En lista har 

upprättats för att ge en förståelse när det kan vara dags att byta ut material eller konstruktionsdelar i 

fastigheten. Om det inte har gjorts någon notering på en del där den tekniska livslängden har passerats så 

betyder det att man inte har hittat några brister även om den tekniska livslängden har passerats. Det kan dock 

inte garanteras att man kan komma att behöva byta ut delar där den tekniska livslängden har passerats om det 

uppstår brister i dessa eller om man självmant väljer att byta ut dom för att förebygga brister/skador. 

Konstruktionsdel 

Livslängd Konstruktionsdel Livslängd 

Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år 

Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år 

Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år 

Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) 

Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år 

Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion 

Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 

15 år 

utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 

papp 

35 år 

Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt 

under klinker/kakel 

Asbestcementskivor/eternitskivor 

30 år 

* utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år 

* utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år 

Våtrumstapeter väggar 

15 år 

Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 

tätning rökkanaler) 

40 år 

Avloppsledningar 50 år Nytt undertak – invändigt 40 år 

Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år 

Avloppstank 30 år Plåt 35 år 

Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Målning fönster/dörrar 10 år 

Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år 

Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år 

Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år 

Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år 

Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte 

Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år 

Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år 

Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år 

Dräneringsledning och utvändig vertikal 

fuktisolering 

(inklusive dagvattenledning i anslutning till 

25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år 

dräneringsledning) 

Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år 

Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år 

Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år 

Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år 

Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år 

Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 

10 år 

Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 

10 år 






14


VILLKOR 

DET FINNS OLIKA RUBRIK SOM AVSER 

ANTINGEN KÖPAREN ELLER SÄLJAREN. DET 

FINNS ÄVEN RUBRIKER SOM AVSER JUST ETT 

ENSKILT UPPDRAG 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att 

i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och 

redovisa information om fastighetens fysiska skick. 

Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk okulär 

undersökning som verkställs av en särskilt anlitad 

sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. 

Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den 

undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att 

genomföra i samband med fastighetsköpet. 

Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens 

undersökningsplikt. 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att 

inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information 

om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker 

genom en byggnadsteknisk okulär undersökning som 

verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är 

avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en 

byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. 

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid 

förhandlingen om de villkor som ska gälla för 

fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en 

doldafelförsäkring. 

Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av 

sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte 

skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

Uppdragsbekräftelse 

Efter mottagandet av uppdraget översänder eller 

överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse 

till uppdragsgivaren alternativt bekräftar uppdragsgivaren 

villkor och uppdrag digitalt via besiktningsföretagets sajt 

(besiktigat.se). Besiktningsmannen går igenom 

uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med 

uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. 

Handlingar och upplysningar 

Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med 

överlåtelsebesiktningens påbörjande tar 

besiktningsmannen del av de handlingar och övriga 

upplysningar som överlämnats. De handlingar och 

upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för 

överlåtelsebesiktningen antecknas i 

besiktningsutlåtandet. 

Okulär besiktning 

Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en 

omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av 

uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för 

överlåtelsebesiktningen. 

Vid den okulära besiktningen undersöker 

besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga 

utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken 

är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga 

utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan 

undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och 

liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara, 

förutsatt att besiktningsmannen kan utföra sitt arbete 

professionellt i dessa utrymmen. Detta beslut är 

besiktningsmannens att ta. 

En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare 

byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid 

moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som 

har någon betydelse för bedömningen av 

fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas 

normalt inte. 

Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort 

en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som 

omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas 

i besiktningsutlåtandet. 

Besiktningsutlåtande 

Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande 

över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet 

redovisas de fel som upptäckts vid den okulära 

besiktningen. 

Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att 

överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som 

är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den 

normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och 

omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid 






15


överlåtelsebesiktningen har således bland annat 

byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre 

byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en 

äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har 

någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. 

Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. 

Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet 

framgår av villkoren för uppdraget. 

Riskanalys 

Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig 

risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som 

framkommit vid den okulära besiktningen redovisar 

besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i 

besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger 

besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, 

ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära 

besiktningen, den information som lämnats genom 

handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos 

jämförbara fastigheter och omständigheterna vid 

överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en 

motivering till bedömningen. 

Fortsatt teknisk utredning 

Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning 

avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid 

den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även 

föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i 

och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. 

Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en 

påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så 

föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk 

utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till 

att den påtalade risken utreds. 

Fortsatt teknisk utredning ingår inte i 


Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse 

Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet 

av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra 

dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i 

besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i 

riskanalysen och som senare infrias kan en köpare 

normalt inte göra gällande mot säljaren efter 

fastighetsköpet. 

Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av 

fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens 

undersökningsplikt enligt jordabalken. 

Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således 

inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens 

undersökningsplikt. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en 

köpares undersökningsplikt enligt lag och i 

besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att 

fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de 

besiktade delarna av fastigheten. 

Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen 

innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar 

att fastigheten har de egenskaper eller det skick som 

framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse 

eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt 

uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. 

Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både köparen 

och säljaren måste vara observanta på att förhållandena 

då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av 

fastigheten. 

NEDAN FEM PUNKTER GÄLLER KÖPARE 

Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan 

uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här 

angivna fem alternativ: 

1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de 

villkor som säljaren angivit, 

2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 

3. eller att med utgångspunkt från informationen i 

besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren 

om pris och andra villkor för köp, 

4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i 

köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som 

anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 

5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad 

undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att 

klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att 

förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som 

anges i riskanalysen är infriad eller inte. 

Tilläggsuppdrag 

Köpare kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag 

förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens 

ägare. 

Säljaren kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett 






16


tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till 

att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen 

eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas 

vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är 

inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i 

samband med denna. 

Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga 

undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i 

överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet 

som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. 

Ett tilläggsuppdrag är inte en del av 

överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med 

denna. 

Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska 

anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen 

eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av 

ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga 

till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen 

eller i ett eget utlåtande. 

Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som 

utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller 

villkoren för överlåtelsebesiktningen även för 

tilläggsuppdraget. 

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 

1. Begreppsbestämningar 

1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten 

eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten. 

Alternativt säljaren av fastigheten eller den som på 

säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer 

överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 

1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det 

besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra 


1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt 

köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid 

tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 

1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som 

omfattas av besiktningen. 

2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 

2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid 

besiktningstillfället. 

2.2 Om inte annat avtalats omfattar 

överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär 

besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt 

garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad 

som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. 

Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela 

fastigheten. 

2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer 

såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, 

mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. 

Besiktningen omfattar inte energideklaration, 

miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i 

byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning 

eller annan mätning. 

2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna 

åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 

2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller 

inskränkas efter särskild överenskommelse mellan 

uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan 

överenskommelse ska i förekommande fall framgå av 

uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal. 

3. Uppdragsgivarens skyldigheter 

3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och 

övriga upplysningar om fastigheten som behövs för 

överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för 

besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens 

påbörjande. 

3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga 

utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det 

innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från 

skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 

3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa 

besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan 

dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om 

besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller 

saknar något. 

4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 

4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera 

riktigheten av de handlingar och upplysningar om 

fastigheten som han mottar i samband med 


4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av 

besiktningsutlåtandet under minst två år. 

4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada 

som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom 

vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av 

överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är 

begränsat enligt nedanstående villkor. 

4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget 

gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare 

äger således inte rätt till skadestånd från 

besiktningsmannen. 






17


4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är 

begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan 

fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive 

utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något 

fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring 

vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning 

träffades. 

4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 

0,5 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att 

ersätta. 

4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen skall 

begränsningen i besiktningsmannens 

skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av 

fel i tilläggsuppdraget. 

4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet 

saknas någon uppgift eller påpekande som 

besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om 

uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av 

besiktningsutlåtandet begärt komplettering av 

besiktningsutlåtandet. 

4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund 

av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte i något fall för fel och är 

inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig 

konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om 

överlåtelsebesiktning. 

5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 

5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till 

besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast 

använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det 

avtalade ändamålet. 

5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta 

besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till 

besiktningsutlåtandet utan 

besiktningsmannens/besiktningsföretagets uttryckliga 

medgivande. Besiktningsmannen/besiktningsföretaget 

har i samband med överlåtelse rätt att vid 

sammanträffande eller på annat lämpligt sätt mot 

ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 

5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i 

besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot 

besiktningsmannen. Samma sak gäller om 

uppdragsgivaren utan medgivande använder 

besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade 

ändamålet. 

5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet 

bättre rätt än uppdragsgivaren. 

ÖVRIGA VILKOR – TILLÄGGSUPPDRAG 

OKULÄR EL- OCH VA KONTROLL 

Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte 

installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell 

utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller 

eldstäder. 

Bedömningar och rekommendationer grundar sig på 

ägares uppgifter och allmänt kända åldersmässiga 

avskrivningar på el- samt vatten/avloppsinstallationer. 

Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller 

andra mätningar/provtagningar av el- och vatten/avlopp 

ingår inte. 

När uppgifter inhämtas angående el- och 

vatten/avloppsinstallationer i fastigheten vilka frångår 

normal funktion ska elektriker, vvs-installatör/fackman 

anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet 

besiktningsmän med särskild behörighet för respektive 

installation. Undertecknad besiktningsman har inte 

behörighet i ovan nämnda genrer. 

Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren 

garanterar funktion eller att installationen inte är i behov 

av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. 

ÖVRIG INFORMATION GÄLLANDE REKLAMATION 

Fel som uppstått på grund av väderfenomen/ extrema 

väderförhållanden är inte en giltig anledning för 

reklamation. 

Besiktningar som utförs till grund för att teckna 

försäkringslösningar/ avtal kan inte ligga till grund för 

reklamation. Detta då besiktningen måste vara utförd på 

samma grunder som en överlåtelsebesiktning samt enligt 

villkor för denna besiktning. 






18


OKULÄR KONTROLL AV VATTEN OCH AVLOPP 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på vatten och avloppsystemet. Information från 

fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av vatten och avloppsystemet. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

En begränsad lista syns i protokollet för att ge en indikering på när det kan komma att 

behövas bytas i vatten och avloppsystemet. 







INFORMATION OM VA-ANLÄGGNINGEN 

Utförande vatten 

(eget/kommunalt) 

Typ av avlopp 

(enskilt/kommunalt) 

Renoveringar utförda av 

behörig VVS-montör 

Kommunalt 

Kommunalt 

- 

Anläggningarnas ålder 1972 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

(renoveringar m.m) 

Iakttagelser 

Slutsats och 

rekommendationer 

- 

I samband med renoveringar i huset så har man bytt ut en del av 

avloppsystemet och tappvattensystemet 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att det 

förekommer problem med VA-systemet i fastigheten. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

VA-Kontroll är endast en okulär kontroll av VA-systemet. Ansvarar inte för VA-systemet inne i väggarna eller i 

bjälklag. 

ALLMÄN INFORMATION MEDELLIVSLÄNGD 

Gjutjärnsledningar 

Pvc rör (före 1970-tal) 

För pvc rör (1970-tal och framåt) 

Tappvattenledningar 

Avloppstank 

50-60 år 

Under 50 år 

Över 50 år 

Ca 50-50 år 

Ca 30-35 år 

3-kammarbrunn 

Infiltrationsbädd/markbädd 

Värmeväxlare 

Varmvattenberedare, 

värmepannor 

Ca 20-30 år 

Ca 15-25 år 

Ca 20 -25 år 

Ca 20 år 


SKANES HUSBESIKTNINGAR AB 



0722-138684 








2


OKULÄR ELINSTALLATIONSKONTROLL 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på elsystemet och elinstallationerna. Information 

från fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av elsystemet eller nya uttag. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

INFORMATION OM ELINSTALLATIONEN 

Anläggningens ålder 2014 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

Renoveringar utförda av 

behörig elektriker 

Ny elcentral 

El Service installerade den nya elcentralen 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

El-Kontroll är endas en okulär kontroll. Ansvarar inte för el inne i väggarna. 







EL KONTROLL 

ELCENTRAL: ☒ Automatsäkrad ☒ Jordfelsbrytare 

☒ Gruppförteckning 

☐ Gängsäkrad (porslin) 

Krav på jordfelsbrytare gäller från 1999. Jordfelsbrytare är ett krav vid utförande 

av golvvärme i en fastighet med klinker och kan vid avsaknad innebära en risk 

för personskada. 

VÄGGUTTAG: ☒ Ej jordade vägguttag ☒ Jordade vägguttag 

☐ Ej petskydd i vägguttag 

Jordade uttag med petskydd ökar säkerheten i fastigheten. 

Vägguttag som inte har petskydd kan innebära risk för personskada. Krav på 

jordade elledningar och uttag med petskydd gäller från 1994 i hela fastigheten. 

IAKTTAGELSER: - 

SLUTSATS OCH 

REKOMMENDATIONER: 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att 

det förekommer problem med elinstallationen i fastigheten. 





0722-138684 

Fredrik.Backgren@skaneshusbesiktningar.se 







2


FUKTMÄTNINGSPROTOKOLL 







OBJEKT 

Adress 


Fastighetsbeteckning Vellinge Höllviken 10:45 

Besiktningsnummer 20231218-01 

Uppdragsgivare 


Fastighetsägare 




Besiktningsdag 2023-12-18 






2


FUKTMÄTNINGAR 

Utförande 

Fuktmätningarna är ett stickprov och kan inte garantera en riskfri 

konstruktion. Fuktmätningar har utförts på vinden och i syll. Mätningen 

utfördes med Protimeter Surveymaster samt Protimeter Hygromaster. 

Resultat 

Vind 

På vinden uppmättes en relativ fuktighet med högsta värdet på 58,5 % RF 15,6 

C. Se bild 1. 

På vinden uppmättes det ett värde på 16,9 % fuktkvot i en takstol. 

Se bild 2. 

På vinden uppmättes det ett värde på 15,7 % fuktkvot i en takstol. 

Se bild 3. 

Syll 

I huset uppmättes det ett värde på 8,4 % fuktkvot i en syll. 

Se bild 4. 

I huset uppmättes det ett värde på 7,9 % fuktkvot i en syll. Se bild 5. 

Mätvärden under kritiskt värde garanterar dock inte att konstruktionen är 

riskfri. 

Information 

Luftfuktighet (RF) 

Luftens fuktighet mäts i relativ fuktighet (% RF). RF är ett mått på hur mycket 

vatten som luften innehåller vid en viss temperatur. Vid 100 % RF är luften 

mättad och fukten fälls ut i form av små vattendroppar. Vid 70 % -75 % RF 

finns det en risk för att mikrobiell tillväxt kan förekomma (mögel 

Fuktkvot (FK) 

Ett materials fuktighet mäts i fuktkvot (FK). FK är ett mått på förhållandet 

mellan fuktinnehåll i kg och mängden torrt material i kg. Vid fuktkvoter 

överstigande 17 % finns det risk för mikrobiell tillväxt (mögel). 






3


Bild 1. Bild 2. 

Bild 3. Bild 4. 

Bild 5. 





0722-138684 








4

sammanfattning av 

ENERGIDEKLARATION 


Vellinge kommun 

Nybyggnadsår: 1972 

Energideklarations-ID: 1429176 

Energideklarationen i sin helhet 

finns hos byggnadens ägare. 

För mer information: 

www.boverket.se 

Energiprestanda, primärenergital: 

101 kWh/m² och år 

Krav vid uppförande av 

ny byggnad, primärenergital: 

Energiklass C, 90 kWh/m² och år 

Specifik energianvändning 

(tidigare energiprestanda): 

47 kWh/m² och år 

Uppvärmningssystem: 

El (direktverkande) 

Radonmätning: 

Inte utförd 

Åtgärdsförslag: 

Har lämnats 

Energideklarationen är utförd av: 

Caspar Skog, Caspar Skog 

Fastighetsenergi AB, 2023 - 12 - 18 

Energideklarationen är giltig till: 

2033-12-18 

Sammanfattningen är upprättad enligt 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd 

(2007:4) om energideklaration för byggnader.

Energideklaration 

Version: 2.8 

Dekl.id: 1429176 

Byggnaden - Identifikation 

Län 

Skåne 

Höllviken 10:45 

Kommun 

Vellinge 

Fastighetsbeteckning (anges utan kommunnamn) 

OBS! Småhus i bostadsrätt ska deklareras av bostadsrättsföreningen. 

Egna hem (privatägda småhus) 

Egen beteckning 

Gyavägen 12B 

Husnummer 

1 

Prefix byggnadsid 

1 

Byggnadsid 

2937578 

Orsak till avvikelse 

Adressuppgifter är fel/saknas 

Adress 

Gyavägen 12B 

Postnummer 

23637 

Postort 

Höllviken 

Huvudadress

Byggnaden - Egenskaper 

Typkod 

220 - Småhusenhet, bebyggd 

Byggnadens komplexitet 

Byggnadstyp 

Enkel Komplex Friliggande 

Byggnadskategori 

En- och tvåbostadshus 

Nybyggnadsår 

1972 

Atemp mätt värde (exkl. Avarmgarage) 

207 

m² 

Verksamhet 

Fördela enligt nedan: 

Procent av 

Atemp (exkl. 

Avarmgarage) 

Finns installerad eleffekt >10 W/m² för 

uppvärmning och varmvattenproduktion 

Bostäder (inkl. biarea, t.ex. trapphus och uppvärmd källare) 

100 

Ja 

Nej 

Övrig verksamhet - ange vad 

Är byggnaden skyddad som byggnadsminne eller 

är byggnaden en sådan särskilt värdefull 

byggnad som avses i 8 kap 13 § PBL? 

Summa 

100 

Nej 

Ja, enligt 3 kap KML 

Ja, enligt SBM-förordningen 

Ja, är utpekad i detaljplan eller 

områdesbestämmelser 

Ja, är utpekad i annan typ av 

dokument 

Ja, egen bedömning

Energianvändning 

Mätperiod 

Vilken 12-månadersperiod avser energiuppgifterna? 

(ange första månaden i formatet ÅÅMM) 

2212 

- 

2311 

Beräknad energianvändning 

Beräknad energianvändning vid normalt brukande och ett normalår 

anges för byggnader där det inte går att få fram uppgifter om den 

uppmätta energianvändningen. 

Hur mycket energi har använts för värme och varmvatten angiven mätperiod? 

Värdena ska vara korrigerade för normalt bruk. (BFS 2016:12) 

Angivna värden ska inte vara normalårskorrigerade. 

uppvärmning 

Energi för 

tappvarmvatten 

Övrig el som ingår i energiprestanda 

Fjärrkyla (15) 

El för komfortkyla (16) 

kWh 

kWh 

Fjärrvärme (1) 

kWh 

1 

Fastighetsel (17) 

kWh 

Olja, fossil (2) 

kWh 

Gas, fossil (3) 

kWh 

Energi för uppvärmning, tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel 

Ved (4) 

kWh 

2 

Summa (1-17) 

9343 kWh 

Flis/pellets/briketter (5) 

kWh 

Övrigt biobränsle (6) 

kWh 

Övrig energi (ingår inte i energiprestanda) 

El (vattenburen) (7) 

kWh 

3 

Hushållsel (18) 

6210 kWh 

El (direktverkande) (8) 6908 kWh 

4 

Verksamhetsel (19) 

kWh 

El (luftburen) (9) 

kWh 

Markvärmepump (el) (10) 

kWh 

Finns solvärme? 

Ange solfångararea 

Beräknad 

energiproduktion 

Värmepump-frånluft (el) (11) 

Värmepump-luft/luft (el) (12) 

Värmepump-luft/vatten (el) (13) 

Tappvarmvatten (el) (14) 

Ort (Energi-Index) 

kWh 

kWh 

kWh 

2435 kWh 

Ja Nej kWh/år 

m² 

Finns solcellsystem? 

Ange solcellsarea 

Ja Nej 

80 m² 14500 kWh/år 

Byggnadens energianvändning 5 

(Normalårskorrigerat värde (Energi-index)) 

9808 kWh/år 

Byggnadens primärenergianvändning 

6 

Beräknad 

elproduktion 

Falsterbo 

20973 kWh/år 

Energiprestanda 

(primärenergital) 

Referensvärde 1 

(enligt nybyggnadskrav) 


(liknande byggnader) 


(nybyggnadskrav för denna byggnad) 

101 kWh/m² ,år 90 kWh/m² ,år 

144 kWh/m² ,år 

kWh/m² ,år 

1 

Den el som ingår i fastighetsenergin. 

2 

Den energimängd som levereras till byggnaden vid normalt brukande. 

3 

Den el som ingår i hushållsenergin. 

4 

Den el som ingår i verksamhetsenergin. 

5 

Enligt definition i Boverkets byggregler (2011:6) - föreskrifter och allmänna råd. 

6 

Underlag för energiprestanda.

Uppgifter om ventilationskontroll 

Finns det krav på återkommande ventilationskontroll i byggnaden? Ja Nej 

Typ av ventilationssystem FTX FT F med återvinning 

F 

Självdrag 

Inspektion av uppvärmningssystem 

Finns det ett uppvärmningssystem eller kombinerat rumsuppvärmnings- och ventilationssystem med en nominell effekt 

på rumsuppvärmning på över 70 kW? 

Bedömningsgrund för fastställande av nominell effekt 

Övrigt 

Ja 

Nej 

Inspektion av luftkonditioneringssystem 

Finns det ett luftkonditioneringssystem eller kombinerat luftkonditionerings- och ventilationssystem med en nominell effekt 

på över 70 kW? 

Bedömningsgrund för fastställande av nominell effekt 

Övrigt 

Ja 

Nej 

Uppgifter om radon 

Är radonhalten mätt? Ja Nej

Utförda energieffektiviseringsåtgärder sedan föregående energideklaration 

Rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder 

Åtgärdsförslag (Dekl.id: 1429176) 

Styr- och reglerteknisk 

Värme 

Ventilation 

Nya radiatorventiler 

Injustering av värmesystem 

Tids-/behovsstyrning av värmesystem 

Rengöring och/eller luftning av 

värmesystem 

Maxbegränsning av innetemperatur 

Ny inomhusgivare 

Byte/installation av tryckstyrda pumpar 

Annan åtgärd 

Injustering av ventilationssystem 

Tidsstyrning av ventilationssystem 

Behovsstyrning av ventilationssystem 

Byte/installation av varvtalsstyrda fläktar 


Installationsteknik 

Varmvattenbesparande åtgärder 

Energieffektiv belysning 

Isolering av rör och ventilationskanaler 

Byte/installation av värmepump 

Byte/installation av energieffektivare 

värmekälla 

Byte/komplettering av ventilationssystem 

Återvinning av ventilationsvärme 

Installation av solvärme 

Installation av solceller 


Byggnadsteknik 

Tilläggsisolering vindsbjälklag/tak 

Tilläggsisolering väggar 

Tilläggsisolering källare/mark 

Byte till energieffektiva 

fönster/fönsterdörrar 

Komplettering fönster/fönsterdörrar 

med innerruta 

Tätning 

fönster/fönsterdörrar/ytterdörrar 


Belysning, kylning m.m. 

Tids-/behovsstyrning av belysning 

Tids-/behovsstyrning av kyla 


Minskad energianvändning 

2212 

kWh/år 0,95 

Kostnad per sparad kWh 

Beskrivning av åtgärden 

Komplettering av uppvärmningssystem med Luft/luftvärmepump 

Befintlig uppvärmning: Direktverkande el 

Kompletterande teknik: Luft/luftvärmepump 

Besparing i kWh/år: 2 212 kWh/år 

Besparing i kronor: 3 318 kr (1,50 kr/kWh) 

Investering: 

30 000 kr 

Återbetalningstid: 7,5 år 

Beräknad livslängd: 15 år 

Besparingskostnad: 0,95kr/kWh 

I exemplet ovan har vi räknat med 30-40 % minskning av förbrukningen för 

uppvärmning. 

Läs mer om att välja rätt värmepump: 

https://www.energimyndigheten.se/energieffektivisering/husguiden---for-digsom-vill-energieffektivisera-ditt/se-over-husets-uppvarmningssystem/valjratt-varmepump/#Luft 

kr/kWh

Övrigt 

Har byggnaden 

besiktigats på plats? 

Vid nej, vilket undantag åberopas 

Ja 

Nej 

Kommentar 

Energideklaration är utförd enligt gällande lagstiftning och BEN 

För vidare konsultation kontakta undertecknad 

Uppgift om anställning hos uppdragsgivaren 

Är du anställd hos den som är skyldig att se till att det finns en energideklaration eller ett inspektionsprotokoll? Ja Nej 

Expert 

Förnamn 

Caspar 

Datum för godkännande 

2023-12-18 

Certifikatnummer 

5449 

Efternamn 

Skog 

E-postadress 

caspar.skog@csfenergi.se 

Certifieringsorgan 

Kiwa Swedcert 

Behörighetsnivå 

Normal 

Företag 

Caspar Skog Fastighetsenergi AB

Bilaga - 

Byggnadens energiprestanda 

Version: 2.8 

Byggnaden - Identifikation 

Län 

Skåne 

Fastighetsbeteckning 

Höllviken 10:45 

Kommun 

Vellinge 

Dekl.id 

1429176 

Energideklarationen upprättad 

2023-12-18 

Adress 

Gyavägen 12B 

Endast huvudadressen från energideklarationen visas. 

Postnummer 

236 37 

Postort 

Höllviken 

Information om byggnadens energiprestanda och verifiering av energikrav 

Vid vissa tillfällen kan det vara viktigt att ha information om byggnadens energiprestanda enligt tidigare 

gällande regler, exempelvis om energideklarationen används för verifiering i ett bygglovsärende. 

Byggnadens energiprestanda och energiklass följer kraven i Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och 

allmänna råd (BBR). Hur energiprestanda har beräknats och uttryckts i BBR har ändrats vid några tillfällen. 

Därför kan information i energideklarationer vara olika över tid. I denna bilaga finns en översikt över 

byggnadens energiprestanda beräknat enligt olika versioner av BBR. 

Det är primärenergitalet och energiklassen i energideklarationens sammanfattning som är den gällande 

energiprestandan för byggnaden. 

Byggnadens energiprestanda 

I tabellen finns byggnadens energiprestanda enligt olika versioner av BBR. 

Boverkets byggregler 

Energiprestanda 

1 

Specifik energianvändning enligt BBR 24 och tidigare 

Primärenergital enligt BBR 25 2 

Primärenergital enligt BBR 29 3 

47 

90 

101 

kWh/m² och år 



Varför skiljer sig energiprestandan åt? 

Du hittar mer information om byggnadens energiprestanda på Boverkets 

webbplats. Besök webbsida: 

www.boverket.se/energi eller skanna QR-koden. 

1 

BFS 2016:13 

2 

BFS 2017:5 

3 

BFS 2020:4

Gyavägen12B

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?