Hököpinge Ängaväg 197-40

HÖKÖPINGE ÄNGAVÄG 197-40 

GESSIE 

TRIWAS 

FASTIGHETSFÖRMEDLING

Lillgården med utsikt över havet 

Nu har vi glädjen att få presentera unika och charmiga Lillgården med utsikt över 

Öresund och magiska solnedgångar. Här bor man i en lantlig idyll samtidigt som 

man har närheten in till både Malmö, Öresundsbron och Näsets långa vita stränder. 

Rymliga kvadrat med möjlighet till fem sovrum, två vardagsrum, två badrum samt 

ett härligt lantligt kök med matplats och vy över trädgården. Här har man renoverat 

med varsam hand och känsla för att bevara husets själ och karaktär. Njut av vackra 

tegelstensgolv i kombination med brädgolv, tre eldstäder, djupa fönsternischer med 

spröjsade fönster och magisk utsikt. Addera därtill en parkliknande trädgård med 

flera uteplatser, stora ytor för lek, stor förrådsbyggnad/verkstad och bra 

uppställningsplats för bilar. 

Varmt välkomna till ett hem som berör! 

Snabbfakta 

Utgångspris 

Boarea 

Biarea 

Tomtarea 

Antal rum 

Byggår 

Tillträde 

8.500.000 kr 

187 kvm 

6 kvm 

1 906 kvm 

7 rok 

1870 

Enligt överenskommelse 

Ansvarig mäklare 

Jessica Gransten 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524144 

jessica@triwas.se 

Assisterande mäklare 

Daniel Wigren 

Reg. Fastighetsmäklare 

0704-524149 

daniel@triwas.se

Interiör 

HALL 

Hallen bjuder in med vackert karakteristiskt tegelgolv mot 

vitmålade väggar. Här finns en naturlig plats för ytterkläder 

och skor. 

BADRUM 

Halvkaklad badrumsmiljö med grå klinker och vitt kakel. 

Trevligt med dagsljus via fönster mot trädgården och 

utrustat med dusch, tvättställ med kommod, belyst spegel, 

vattenburen handdukstork och vägghängd toalett. 

Underliggande golvvärme (el) för komfort. 

KÖK 

Rakt fram från entrén öppnar köket upp i vinkel med plats för 

ett matbord intill fönstret. Det äldre köket som passar perfekt 

in i miljön är välbevarat och här finns en trevlig köksö för 

mingel med middagsgästerna. Släta luckor med tidsenliga 

beslag, brädgolv med underliggande vattenburen golvvärme 

och vitmålade väggar tilltalar tillsammans med de djupa 

fönsternischerna med stenskiva. Spis Siemens 2011, ugn 

Cylinda 2019, spisfläkt Fjäråskupan 2011, kyl/frys AEG 2000 och 

diskmaskin Miele 2010. 

VARDAGSRUM 

I nära anslutning till köket ligger vardagsrummet placerat med 

utgång till den stenlagda uteplatsen med utsikt över Öresund 

och med härlig eftermiddags/kvällssol. Även här ligger det 

vackra tegelgolvet och väggarna är målade i vitt. Öppen spis 

med kassett förgyller vintertid med sin behagliga värme. 

SOVRUM 

Intill vardagsrummet ligger ett av sovrummen. Parkett och 

vitmålade väggar tillsammans med spröjsade fönster i två 

väderstreck ger ett härligt ljusflöde i rummet. Här finns även 

garderober för förvaring. 

SOVRUM 

Från allrummet leder en trappa upp till ett separat sovrum 

inrett med svagt grönmålade väggar och brädgolv. Gott om 

plats för både säng och övrig möblering och med ljusinsläpp 

från två väderstreck. 

TVÄTTSTUGA 

Tvättstugan nås via allrummet och förrådsdelen/ 

klädkammaren som även rymmer garderober och ett extra 

frysskåp. Klinker på golvet och putsade väggar samt utgång 

till husets framsida. Tvättmaskin och torktumlare från Miele 

ca. 2010, torkskåp 2003, frysskåp Bosch 2019. 

ALLRUM/SOVRUM 

Tar man den svängda stentrappan en våning upp så möts 

man av fantastisk rymd och öppet upp i nock, synliga 

takbjälkar och flera fönster med vidunderlig utsikt. Här har 

man idag master bedroom med fransk balkong mot havet 

och därtill en underbar öppen spis. Här ligger brädgolv där en 

grönmålad vägg intill spisen bryter av mot panelen på övriga 

väggar. 

SOVRUM 

Vidare in bakom den öppna spisen så finns ännu ett sovrum 

med samma enhetliga brädgolv och plats för både säng och 

skrivbord. 

SOVRUM 

På motsatt sida trappan finns ytterligare ett sovrum med 

plats för en enkelsäng. Brädgolv och väggarna är tapetserade 

i ett diskret mönster. 

BADRUM 

Det större badrummet är helkaklat med en förhöjning för 

badkaret så att man får vyn ut över slätten och Öresund. 

Svart/vit kakel och klinker samt utrustat med tvättställ, toalett 

och badkar. 

ALLRUM 

Allrummet bjuder in med brädgolv och vita väggar samt en 

öppen spis som kommer att ge en behaglig värme till vintern. 

Perfekt som matrum eller varför inte som bibliotek med 

läsfåtöljer framför brasan.

Fakta 

Byggnad 

Upplåtelse: Villa Typkod: 220 

Fastighetsbeteckning: VELLINGE GESSIE 34:159 

Boarea: 187 kvm 

Biarea: 6 kvm 

Tomtareal/mark: 1 906 kvm 

Tomtbeskrivning: Lummig stor trädgård som inspirerar till 

både lekytor och sällskapsytor i samtliga väderstreck. 

Antal rum: 7 rok 

Byggår: 1870 

Parkering: Uppställningsplats för upp till 6 bilar. 

Energideklaration 

Energiklass 

E 

Specifik energianvändning 

72 kWh/m² 

Energiprestanda, primärenergital 

156 kWh/m² 

Energideklaration utförd 2024-07-29 

Ekonomi 

Elkostnad 

31 726 kr 

Vatten & avlopp 

8 000 kr 

Renhållning 

3 836 kr 

Summa driftskostnader 

43 562 kr 

Beskrivning av driftskostnad: Ovan angiven elkostnad 

är säljarnas uppgifter för 2023 och ligger på 13 176 kWh/år. 

Driftkostnader och elförbrukning är inhämtade från säljaren 

och bör endast ses som en uppskattning. 

Kostnaden kan variera och baseras på förbrukning och 

avtal. Nuvarande ägare har kontakt med bonden som tar 

hand om vägunderhållet mot en kostnad på i dagsläget 

2000 kr/år. Detta är en kontakt som man själv får ha med 

bonden som blivande ägare men säljarna kommer att 

förmedla kontakten vid tillträde. 

Fastighetsavgift: 9 525 kr 

Boendekalkyl: Välkommen att kontakta ansvarig 

fastighetsmäklare om du vill ha hjälp med att upprätta 

en boendekostnadskalkyl. 

Taxeringsuppgifter 

Byggnad 

1 803 000 kr 

Mark 

1 489 000 kr 

Totalt Taxeringsvärde 

3 292 000 kr 

Pantbrev: Totalt 7 st pantbrev om 3 300 000 kr. 

Övriga rättigheter och belastningar 

Rättigheter förmån - Avtalsservitut: AVLOPPSLEDNING - 

SE BESKRIVNING 

Rättigheter förmån - Avtalsservitut: MARKKOLLEKTOR 

MM - SE BESKRIVNING 

Rättigheter last - Officialservitut: RÄTT ATT ANVÄNDA, 

UNDERHÅLLA OCH FÖRNYA BEVATTNINGSLEDNING - 

BEVATTNINGSLEDNING 

Rättigheter förmån - Avtalsservitut: VATTENLEDNINGAR 

MM - SE BESKRIVNING 

Uppvärmning: Jordvärme, vattenburna radiatorer, elektrisk 

golvvärme i ett badrum, vattenburen golvvärme (del av köket), 

tre eldstäder (en med kassett), solpaneler 

Grund: Betongplatta samt mindre källardel 

Stomme: Tegel/lersten/sten, trä 

Bjälklag: Trä 

Fasad: Puts, träpanel 

Tak: Tegelpannor, papp, träpanel kring fönsterkuporna 

Fönster: 2-glasfönster (kopplade) 

Ventilation: Självdrag 

Vatten: Kommunalt vatten året om 

Avlopp: Kommunalt avlopp 

TV/Internet: Fastigheten är ansluten till fiber 

Eldstad: Kaminer/eldstäder är godkända och sotade 

regelbundet. 

Utemiljö: Stenlagd uteplats i väster med utsikt över åkrar och 

Öresund. Lummig kringbyggd innergård i söder med kullersten, 

odlingslådor, pergola med plats för matbord eller sandlåda 

och stort trädäck med morgon/förmiddagssol. 

Övriga byggnader: Förrådsbyggnad på ca. 38 kvm plus vind 

med utrymme för förvaring och snickarverkstad samt en 

lekstuga. 

Utförda renoveringar 

2004 Inkoppling kommunalt avlopp 

2004 Omläggning takpapp och ny plåt, nya stuprör och hängrännor. 

Ny träpanel på gavlar och kupor. 

2006 Ny jordvärmepanna och insats kamin 

Insättning fönsterdörrar 2006, 2010, fransk balkong (2010 och) 

2022, utbyte av vissa fönster 2006, 2016, 2022 

2007 Utbyte av plank och komplettering av kullersten 

2008staket 

2009 Badrumsrenovering 

2009 Byte av golv och uppsättning panel ovanvåning 

2009 Nya stenskivor framför öppen spis och fönster ovanvåning 

väster 

2009 Nytt badkar i andra badrummet 

2010 Lärktrall väster 

2011 Köksrenovering 

2011 Renovering hall 

2012 Ny infart i samband med inköp av mark 

2013 Lekstuga 

2013 Nya lyktor vid infart 

2015 Utbyte grundvattenpump 

2017 Ventilationshuv skorsten 

2022 Nytt ekträdäck entré 

2022 Fasadmålning puts 

2022 Ny fasadbelysning 

2023 Solcellsanläggning: Trinasolar 4,8 kW 

2024 Nytt skorstensgaller norr 

Flytt av elcentral pågående.

Planritning

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen 

Utgångspunkten enligtw jordabalken är att fastigheten skall stämma 

överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika 

från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller 

att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen 

och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning 

av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet 

att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder 

och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för 

dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte bort upptäcka 

och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för 

dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. 

Köparens undersökningsplikt 

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas 

köparens undersökningsplikt . Kraven på köparens undersökning är 

långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. 

Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, 

krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet 

bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), 

rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar 

i fasad och grundmur samt skorstensstock. Upptäcker köparen vid sin 

undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten 

över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på 

köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar 

undersökningspliktens omfattning. 

Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det 

utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning 

från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka 

sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser 

eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt 

hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel 

och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat 

sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han 

bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat 

hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts 

för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av 

utbyte eller i vart fall renovering. 

Anlitande av besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna 

uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget 

krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare 

att anlita s k besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att 

rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. 

Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten 

och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen 

av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla 

dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför 

viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning 

har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten 

såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen 

bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som 

utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske 

för köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. 

Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att 

köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på 

det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära 

avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. 

Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer 

vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda 

parter sätter sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa 

villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret. Det 

förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten 

med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en 

säljaransvarsförsäkring (se nedan). I dessa fall är det viktigt att köparen 

noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman 

som utfört besiktningen, s k köpargenomgång. 

Juridisk information till säljare och köpare 

Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten 

omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare 

undersökningar. 

Säljarens upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt 

finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om 

ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för 

köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta 

kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens 

förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren 

gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. 

Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att 

upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde 

ha upptäckt men förbisett. 

Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren 

måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där 

han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. 

Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap 

om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet 

i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt 

till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta 

följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. 

radbrytning 

Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller 

symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats 

av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av 

köparen. 

Säljarens utfästelser 

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. 

Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse 

beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden 

betraktas inte som utfästelser. 

Allmänt 

Uppgifterna i bostadsbeskrivningen härrör huvudsakligen från säljaren och 

kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning 

till detta. Vi reserverar oss för eventuella felskrivningar. 

Avtalsfrihet friskrivning 

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför 

parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. 

Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens 

skick, generellt eller beträffande viss funktion. 

Säljaransvarsförsäkring 

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom 

försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för dolda fel i fastigheten 

samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via 

försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen erbjuder således en trygghet för 

både säljare och köpare. 

Om budgivning: 

Vid ett köp av en fastighet, tomträtt eller bostadsrätt krävs det ett undertecknat, 

skriftligt köpeavtal för att såväl säljare som köpare skall vara 

bundna. Vi på Triwas använder oss av en öppen och transparent budgivning. 

Detta betyder att fastighetsmäklaren i normala fall redovisar högsta 

budet till säljare och de övriga budgivare. Fastighetsmäklaren är skyldig 

att vidarebefordra alla bud som inkommer innan köpeavtalet har signerats. 

Viktigt att veta är att säljaren har fri prövningsrätt, vilket innebär att 

säljaren beslutar om när hur och till vem säljaren säljer, det behöver således 

inte vara till den som lagt det högsta budet. Den ansvariga fastighetsmäklaren 

fattar inga som helst egna beslut gällande försäljningen, utan agerar 

endast på säljarens instruktioner. Notera att det kan ske avsteg från den 

öppna budgivningen om säljaren accepterar att det kommer in villkorade 

bud, exempelvis att budet skall vara dolt. Detta kan innebära att samtliga 

spekulanter inte får reda på alla bud som inkommer. 

Vi reserverar oss för eventuella felskrivningar i objektsbeskrivningen.

En personlig, modern och serviceinriktad mäklarbyrå där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla 

Två mäklare som arbetar med att få din bostad såld 

Vi arbetar alltid i ett team som möjliggör, exempelvis dubbel mäklarnärvaro på visningar 

samt en större flexibilitet för privata visningar. 

För oss på Triwas är det viktigt att ge varje spekulant fullt fokus på visningen. Genom att vara två 

mäklare med begränsat antal på plats samtidigt lämnas inga frågor obesvarade. Vi upplever att de 

spekulanter som är välinformerade och får uppmärksamhet är mer benägna att snabbare komma till 

beslut. Dessutom får vi bättre information om varje spekulants förutsättningar och möjligheter. 

Vår ambition är att vara den mest personliga, moderna och serviceinriktade mäklarbyrån där 

varje affär hanteras med fingertoppskänsla.

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 2024-07-30 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING 

Överlåtelsebesiktning av fastighet enligt jordabalken för säljare 

Besiktningen är utförd åt säljaren. 

Alla intressenter eller köparen av denna fastighet har möjlighet att ringa till 

besiktningsmannen för att få en gratis genomgång av protokollet. Om köparen av fastigheten 

vill uppfylla sin köparundersökningsplikt och få ett juridiskt ansvar från 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB så kan denne köpa över ansvaret och besiktningsprotokollet. 

SKÅNES HUSBESIKTNINGAR AB 

Glasbrukskajen 2 A 

216 44 Limhamn 

Fredrik.backgren@skaneshusbesiktningar.se 

www.skaneshusbesiktningar.se


INNEHÅLLSFÖRTECKNING 

INNEHÅLLSFÖRTECKNING ........................................................................................................... 1 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 2 

OBJEKTBESKRIVNING .................................................................................................................. 3 

UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR ............................................................. 4 

FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING............................................................................. 5 

HUVUDBYGGNAD ....................................................................................................................... 6 

RISKANALYS............................................................................................................................... 13 

FORTSATT TEKNISK UTREDNING ............................................................................................... 15 

TEKNISKA LIVSLÄNGDER ........................................................................................................... 16 

VILLKOR..................................................................................................................................... 17 







OBJEKTBESKRIVNING 

Adress 

Hököpinge ängaväg 197-40, 235 93 Vellinge 

Fastighetsbeteckning Gessie 34:159 

Besiktningsnummer 20240730-01 

Typ av besiktning Steg 1 

Uppdragsgivare 

Amanda och Anders Sandström 

Fastighetsägare 

Besiktningsman 


Fredrik Bäckgren 

Besiktningsdag 2024-07-30 

Närvarande 


Väderlek 

Ca 18 grader C och sol 





www.skaneshusbesiktningar.se 

2


OBJEKTBESKRIVNING 

Byggnadsår/ Ombyggnadsår 1870 

Byggnadstyp 

1½-planshus i vinkel 

Grundkonstruktion 

Källare, betongplatta oisolerad 

Stomme material 

Tegel/lersten/sten, trä 

Takbeläggning 

Tegelpannor, papp, träpanel kring fönsterkuporna 

Fönster 

Fasad 

2-glasfönster (kopplade) 

Puts, träpanel 

Värmesystem 

Ventilation 

Markförhållande 

Jordvärme, vattenburna radiatorer, elektrisk golvvärme, vattenburen 

golvvärme (del av köket), eldstäder, kassett, solpaneler 

Självdrag 

Trädgårdstomt 






3


UPPVISADE HANDLINGAR/ MUNTLIGA UPPLYSNINGAR 

Uppvisade handlingar Kvalitetsdokument har uppvisats för badrum 1 

Lämnad Information från 

fastighetsägare 

Fastighetsägaren lämnar 

information om fel i 

fastigheten 

2004 Förvärvades fastigheten 

Kaminer/eldstäder är godkända 

I omgångar har man målat fönsterna 

2004 Nytt papptak på pannrummets entré 

2004 Renoverades badrum 2 (tidigare ägare) 

2004 Nytt tak, nya läkt, ny papp men man lade tillbaka dom gamla 

takpannorna, nya nockpannor, nya plåtar på taket, nya stuprör och 

hängrännor 

2004/ca 2010/2022 nya altandörrar 

2006 Ny panna till jordvärmen 

2009 Renoverades badrum 1 

2011 Nytt kök 

Ca 2014 Målades träpanelsfasaden 

2022 Målades den putsade fasaden 

Säljarna uppger att man inte har några problem med elen 

Säljarna uppger att man måste underhållspola avloppen vartannat år 

Två utomhusuttag är strömlösa 

Den franska balkongen går inte att öppna då den tar emot i balkonggallret 






4


FÖRKLARING/BESIKTNINGENS OMFATTNING 

Särskilda förutsättningar vid 

besiktningen/övrig 

information 

Om fuktmätningar har utförts under besiktningen så vissas dessa i ett 

separat protokoll. 

Besiktningen utförd okulärt och omflyttning av möbler eller förvaring utförs 

inte vid besiktningstillfället. 

För ytor/utrymmen och byggnadsdelar som inte är åtkomliga eller endast 

besiktningsbara från luckor har besiktningsmannen inget ansvar. 

I vissa fall kan ett tak på grund av väderförhållanden eller höjd upp till taket 

vara svårt att besiktiga. Om detta finns kommer besiktningsmannen att 

förklara detta i besiktningsprotokollet. 

Muntliga uppgifter lämnade 

av fastighetsägaren eller 

ombud 

Information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet innebär att 

det är uppgiftslämnaren som är ansvarig för att dessa är sanningsenliga. 

Om information/uppgifter som lämnas av fastighetsägaren/ombudet som 

skulle visa sig vara felaktiga så kan uppgiftslämnaren höra av sig till 

besiktningsmannen så att korrekt information skrivs in i protokollet. Det går 

dock inte att lämna eller ändra på uppgifter efter att ett protokoll har 

övertagits av en ny ägare till fastigheten som besiktningsprotokollet avser. 

Inget att notera – Innebär att det inte har noterats någon brist vid besiktningstillfället som avviker från vad som kan anses 

vara normalt slitage för fastigheten. 

Notering – Betyder att det finns en brist som kan vara av kosmetisk/mindre betydelse, och som bedöms vanligtvis inte kunna 

leda till någon följdskada. 

Riskanalys/Avvikelse – Betyder att det finns en brist som kan leda till följdskada/skada. 

Fortsatt teknisk utredning – Betyder att det finns en skada i dagsläget i fastigheten eller en antydan till en skada som finns i 

dagsläget i fastigheten. Då rekommenderar besiktningsmannen att man ska utreda detta vidare för att få klarhet på 

skadeläget eller orsaken/omfattningen av den befintliga skadan som har noterats i besiktningsprotokollet. 

Steg 1 

Det är en besiktning av hela fastigheten invändigt och utvändigt. Med invändigt menas alla ytor som är åtkomliga eller 

okulära. I våtutrymmen genomförs en utanpåliggande fuktindikering på plastmattor/våtrumstapeter/kakel/klinker för att 

undersöka ifall fuktskador förekommer. 

Steg 2 

Samma typ av besiktning som steg 1 men här utförs även fuktmätningar i riskkonstruktioner. Det innebär att man mäter i 

luften och i virke efter fukt eller förhöjda fuktnivåer. Fuktmätningar utförs på vindar och i syllar/krypgrunder eller i en källares 

träkonstruktioner. 






5


HUVUDBYGGNAD 

ALLMÄNT FÖR FASTIGHETEN 

Skador som orsakats av normalt slitage eller vissa åldersrelaterade skador noteras inte i 

besiktningsprotokollet. 

Huset var fullt möblerat vid besiktningstillfället. 

VIND 

Nockvind 

Spår av or noterades. 

Det finns missfärgningar på några av råsponten. Se riskanalys 1. 

Sidovind sovrum 1 

Inget att notera. 

OVANVÅNING 1 

Trappan 

Räcket kring trappan uppfyller inte dagens normer. 

Sovrum 1 

Balkongdörren tar emot i balkonggallret när man skall öppna den. 






6


Sovrum 2 


Sovrum 3 


OVANVÅNING 2 

Trappan 

Räcket kring trappan uppfyller inte dagens normer. 

Sovrum 

Det saknas tilluftsventilation. 

ENTRÉPLAN 

Entré 

Det saknas ett tröskelbleck in mot tröskeln. 

Badrum 1 Värmerören ligger för nära väggen. Se riskanalys 2. 






7


Brunnsmanschetten sticker ut under klämringen. Se riskanalys 2. 

Fuktindikering är utförd utan indikering på fukt. 

Kök/Matplats 

Det saknas ett plasttråg i vaskskåpet. 

Golvvärmefördelaren sitter inte i ett fördelarskåp. Se riskanalys 2. 

Vardagsrum 1 

Det finns en spricka i en av fönsterrutorna. 

Det finns ojordade uttag och jordade uttag i samma rum. 

(ett jordat i rummet) 

Det finns ett ojordat uttag i rummet där det finns klinkers på golvet. Det är en 

avvikelse från dagens branschregler. 

Det finns bom i tegelstenarna intill altandörren. Det finns en spricka i fogen 

intill tegelstenarna. 

Sovrum 1 

Ett uttag är löst. 

Tilluftsventilen är igensatt. 

Hall 

Inget att notera 






8


Badrum 2 

Det finns ingen golvbrunn i badrummet. Det är en avvikelse från 

branschreglerna. 

Ett fönster finns i våtzon 1. Se riskanalys 2. 

Det finns en spricka i en av kakelplattorna i fönstersmygen. 

Fuktindikering är utförd utan indikering på fukt. 

Rörgenomföringar finns i golvet. Se riskanalys 2. 

Det finns bom i några av klinkerplattorna. 

Det finns sprickor i några av klinkerplattorna. 

Det finns bom på några av kakelplattorna under fönstret. 

Vaskavloppsröret sticker upp för lite ovanför klinkergolvet. Se riskanalys 2. 

Vardagsrum 2 


Förvaring 

Putsen/färgen släpper nertill från några av väggarna i rummet. 

Det finns en rörelsespricka på väggen intill ett av fönsterna. 

Tvättstugan Den tekniska livslängden har passerats på tvättstugan. Se riskanalys 2. 

Det saknas ett tröskelbleck intill ytterdörren. 

Det finns en gjutjärnsbrunn i rummet. Se riskanalys 2. 

Golvbrunnen ligger för nära väggen. Se riskanalys 2. 

Putsen har släppt från en av väggarna i rummet. 






9


GRUNDKONSTRUKTION 

Källare En källare är alltid en riskkonstruktion. Se riskanalys 3. 

Elcentralen är inte uppmärkt. 

Betongplatta oisolerad En oisolerad betongplatta är alltid en riskkonstruktion. Se riskanalys 3. 

UTVÄNDIGT 

Tak 

Man lade tillbaka dom gamla tegelpannorna när man renoverade taket. 

Det saknas ett väderskydd på en av skorstenarna. Se riskanalys 4. 

Fogen har lossnat intill några av tegelstenarna i skorstenarna. 

Det saknas plåtar på papptakets vindskivor. Det finns ingen hängränna eller 

stuprör intill papptaket. 

Det finns några rötskadade träpaneler på fönsterkuporna. Se riskanalys 4. 






10


Det finns en trasig takpanna på taket. Se riskanalys 4. 

Hängrännor och Stuprör 


Fasader 

Målningsbehov/underhållsbehov noterades på delar av träpanelsfasaden. 

Det finns några rötskadade träpaneler på träpanelsfasaden. Se riskanalys 4. 

Fönster 

Några fönsterbleck är plana. 

Grundmur/ Hussockel 


Markförhållanden 

En växt finns intill huset. 

Dörrar 







11


ÖVRIGT 

Pannrummet ingång 

utvändigt 

Det finns en gjutjärnsbrunn i rummet. 






12


RISKANALYS 

1. Har man fått en mikrobiologisk missfärgning på vinden är det en indikering på att man har fått en 

förhöjd luftfuktighet på vinden så att mikrobiologisk tillväxt har uppstått. Den mikrobiologiska 

missfärgningen kan orsaka skador och dålig lukt. Inträngt vatten kan leda till missfärgningar och skador i 

angränsande konstruktioner. 

2. Det är en avvikelse från branschreglerna att värmerören ligger för nära väggen och det finns en risk för 

skador på kringliggande konstruktioner då tätskikt kan vara bristfälligt runt rören. 

När brunnsmanschetten är felaktigt skuren så kan detta orsaka skador i kringliggande konstruktioner då 

tätningen mellan golvbrunnen och tätskiktet inte är korrekt utfört. 

Utrymmet där golvvärmefördelningen/fördelaren är placerad saknar fördelarskåp och skvallerrör samt 

tätskikt. Det innebär en risk för att skador kan komma att uppstå i kringliggande konstruktioner om ett 

läckage inträffar. Vidare är detta en avvikelse från dagens branschregler. 

Finns det ett fönster i våtzon 1 så utgör det en risk för att skador kan komma att uppstå i 

bakomliggande konstruktioner ifall vattenbelastning orsakar skador i fönstret eller karmen. 

Rörgenomföringar i våtzon 1 kan innebära en risk för att skador kan komma att uppstå ifall det är 

otätheter eller bristfälligt tätat kring rören. Vidare är detta en avvikelse från dagens branschregler. 

När vaskavloppsröret inte sticker upp tillräckligt över klinkern/plastmattan är det svårt att täta kring 

röret vilket kan orsaka skador i kringliggande konstruktioner. Vidare är detta en avvikelse från 

branschreglerna. 

När tvättstugans tekniska livslängd har passerat finns det en risk att skador kan komma att uppstå eller 

finnas på tvättstugan. 

Gjutjärnsbrunnar innebär en risk för att skador kan komma att uppstå i bakomliggande konstruktioner 

om golvbrunnen rostar så att läckage uppstår. 

Golvbrunnen ligger närmare väggen än dom 20 cm som dagens branschregler föreskriver. Detta kan 

innebära ett försämrat fall mot golvbrunnen. 

3. En källare utsätts permanent av fuktpåverkan från angränsande mark både från väggarna och golven. 

Organiska konstruktioner mot dessa väggar/golv kan få skador på sig och även dålig lukt kan uppstå i 

dessa konstruktioner. Puttssläpp och färgsläpp kan förekomma i denna typ av riskkonstruktion. 

En betongplatta på mark som inte har underliggande isolering (cellplast) kommer ständigt att påverkas 

av markens fuktstatus. Det innebär att det finns en risk för att skador kan komma att uppstå på 

organiska material som är fuktkänsliga. Det kan uppstå skador i organiska material som ansluter mot en 

oisolerad betongplatta. 






13


4. När skydd ovan skorstenen saknas så innebär detta en risk för att skador kan komma att uppstå, då det 

kan regna och snöa ner i skorstenen. 

När rötskador har uppstått så innebär det ett försämrat motstånd mot vattenbelastning med risk för att 

skador kan komma att uppstå i bakomliggande konstruktioner ifall vatten når den bakomliggande 

konstruktionen. 

Trasiga takpannor innebär en ökad fuktbelastning på underliggande konstruktioner med risk för att 

skador kan komma att uppstå. 

Samtliga risker i riskanalysen kan orsaka skador som kan innebära en risk för att 

fukt/mögel/röta/elakartad lukt kan komma att uppstå i fastigheten. När den tekniska livslängden har 

passerat sin gräns kan det innebära en risk för att samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. En 

avvikelse kan innebära att man inte har tagit hänsyn till branschregler vilket kan innebära en risk för att 

samtliga skador som ovan kan komma att uppstå. 






14


FORTSATT TEKNISK UTREDNING 

Om besiktningsmannen har noterat en brist som hamnar under fortsatt teknisk utredning så kan en 

köpare/intressent av fastigheten begära en fortsatt teknisk utredning för att undersöka den skada som 

förmodligen förekommer i huset. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen utan är en 

tjänst som en köpare kan beställa. 

Vänliga hälsningar 




0722-138684 








15


TEKNISKA LIVSLÄNGDER 

Tekniska livslängder finns i stort sett för alla olika byggnadsmaterial och konstruktionsdelar. Det finns olika 

tekniska livslängder på dom olika byggnadsmaterialen eller konstruktionsdelarna av fastigheten. En lista har 

upprättats för att ge en förståelse när det kan vara dags att byta ut material eller konstruktionsdelar i 

fastigheten. Om det inte har gjorts någon notering på en del där den tekniska livslängden har passerats så 

betyder det att man inte har hittat några brister även om den tekniska livslängden har passerats. Det kan dock 

inte garanteras att man kan komma att behöva byta ut delar där den tekniska livslängden har passerats om det 

uppstår brister i dessa eller om man självmant väljer att byta ut dom för att förebygga brister/skador. 

Konstruktionsdel 

Livslängd Konstruktionsdel Livslängd 

Elvärmeslingor i golv 25 år Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år 

Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år 

Vattenburna slingor i golv 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år 

Plastmatta i våtrum 20 år (Takpannor av betong/tegel) (30 år) 

Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år 

Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion 

Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande 

15 år 

utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 

papp 

35 år 

Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt 

under klinker/kakel 

Asbestcementskivor/eternitskivor 

30 år 

* utfört före 1995 20 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år 

* utfört efter 1995 30 år Hängrännor/stuprör 25 år 

Våtrumstapeter väggar 

15 år 

Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 

tätning rökkanaler) 

40 år 

Avloppsledningar 50 år Nytt undertak – invändigt 40 år 

Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år 

Avloppstank 30 år Plåt 35 år 

Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Målning fönster/dörrar 10 år 

Träpanel (byte) 40 år Målning/tapetsering etc. 10 år 

Träpanel (målning) 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år 

Tegel Ej byte Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år 

Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning) 30 år Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt) 20 år 

Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Klinkergolv Ej byte 

Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år 

Byte fönster 40 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år 

Byte dörrar (inne/ute) 35 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år 

Dräneringsledning och utvändig vertikal 

fuktisolering 

(inklusive dagvattenledning i anslutning till 

25 år T ex varmvattenberedare, el-radiator 20 år 

dräneringsledning) 

Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Luftvärmepump 8 år 

Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år Injustering av ventilationssystem 5 år 

Badkar 30 år Byte av fläktmotor 15 år 

Värmeväxlare 20 år Styr- och reglerutrustning 20 år 

Kablar, centraler etc. 45 år T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 25 år 

Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 

10 år 

Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 

10 år 






16


VILLKOR 

DET FINNS OLIKA RUBRIK SOM AVSER 

ANTINGEN KÖPAREN ELLER SÄLJAREN. DET 

FINNS ÄVEN RUBRIKER SOM AVSER JUST ETT 

ENSKILT UPPDRAG 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för köpare är att 

i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och 

redovisa information om fastighetens fysiska skick. 

Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk okulär 

undersökning som verkställs av en särskilt anlitad 

sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. 

Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den 

undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att 

genomföra i samband med fastighetsköpet. 

Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens 

undersökningsplikt. 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare 

Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att 

inför en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information 

om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker 

genom en byggnadsteknisk okulär undersökning som 

verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. 

Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som är 

avsett att användas vid fastighetsförsäljningen som en 

byggnadsteknisk beskrivning av fastighetens skick. 

Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid 

förhandlingen om de villkor som ska gälla för 

fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en 

doldafelförsäkring. 

Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av 

sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte 

skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

Uppdragsbekräftelse 

Efter mottagandet av uppdraget översänder eller 

överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse 

till uppdragsgivaren alternativt bekräftar uppdragsgivaren 

villkor och uppdrag digitalt via besiktningsföretagets sajt 

(besiktigat.se). Besiktningsmannen går igenom 

uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med 

uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. 

Handlingar och upplysningar 

Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med 

överlåtelsebesiktningens påbörjande tar 

besiktningsmannen del av de handlingar och övriga 

upplysningar som överlämnats. De handlingar och 

upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för 

överlåtelsebesiktningen antecknas i 

besiktningsutlåtandet. 

Okulär besiktning 

Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en 

omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av 

uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för 

överlåtelsebesiktningen. 

Vid den okulära besiktningen undersöker 

besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga 

utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken 

är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga 

utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan 

undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och 

liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara, 

förutsatt att besiktningsmannen kan utföra sitt arbete 

professionellt i dessa utrymmen. Detta beslut är 

besiktningsmannens att ta. 

En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare 

byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid 

moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som 

har någon betydelse för bedömningen av 

fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas 

normalt inte. 

Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort 

en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som 

omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas 

i besiktningsutlåtandet. 

Besiktningsutlåtande 

Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande 

över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet 

redovisas de fel som upptäckts vid den okulära 

besiktningen. 

Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att 

överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som 

är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den 

normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och 

omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid 


Glasbrukskajen 2 C 




17


överlåtelsebesiktningen har således bland annat 

byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre 

byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en 

äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. 

I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har 

någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. 

Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. 

Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet 

framgår av villkoren för uppdraget. 

Riskanalys 

Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig 

risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som 

framkommit vid den okulära besiktningen redovisar 

besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i 

besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger 

besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, 

ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära 

besiktningen, den information som lämnats genom 

handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos 

jämförbara fastigheter och omständigheterna vid 

överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en 

motivering till bedömningen. 

Fortsatt teknisk utredning 

Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning 

avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid 

den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även 

föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i 

och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. 

Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en 

påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så 

föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk 

utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till 

att den påtalade risken utreds. 

Fortsatt teknisk utredning ingår inte i 


Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse 

Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet 

av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs 

ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel 

som redovisats i besiktningsutlåtandet. 

De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra 

dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats i 

besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i 

riskanalysen och som senare infrias kan en köpare 

normalt inte göra gällande mot säljaren efter 

fastighetsköpet. 

Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av 

fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens 

undersökningsplikt enligt jordabalken. 

Syftet med en överlåtelsebesiktning för säljare är således 

inte att utgöra en del av fullgörandet av köparens 

undersökningsplikt. 

Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en 

köpares undersökningsplikt enligt lag och i 

besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att 

fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de 

besiktade delarna av fastigheten. 

Överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen 

innebär inte heller att säljaren utfäster eller garanterar 

att fastigheten har de egenskaper eller det skick som 

framgår av besiktningsutlåtandet. För att en utfästelse 

eller garanti skall föreligga krävs att säljaren ger särskilt 

uttryck för det, t.ex. genom att det anges i köpekontraktet. 

Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Både köparen 

och säljaren måste vara observanta på att förhållandena 

då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av 

fastigheten. 

NEDAN FEM PUNKTER GÄLLER KÖPARE 

Sedan uppdragsgivaren läst besiktningsutlåtandet kan 

uppdragsgivaren därefter välja ett eller flera av här 

angivna fem alternativ: 

1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de 

villkor som säljaren angivit, 

2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 

3. eller att med utgångspunkt från informationen i 

besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren 

om pris och andra villkor för köp, 

4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i 

köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som 

anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 

5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad 

undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att 

klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att 

förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som 

anges i riskanalysen är infriad eller inte. 

Tilläggsuppdrag 

Köpare kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag 

förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens 

ägare. 

Säljaren kan genom särskild överenskommelse med 

besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen. Syftet med ett 






18


tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till 

att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen 

eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas 

vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är 

inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i 

samband med denna. 

Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga 

undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i 

överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet 

som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. 

Ett tilläggsuppdrag är inte en del av 

överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med 

denna. 

Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska 

anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen 

eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av 

ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga 

till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen 

eller i ett eget utlåtande. 

Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som 

utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller 

villkoren för överlåtelsebesiktningen även för 

tilläggsuppdraget. 

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR 

ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 

1. Begreppsbestämningar 

1.1 Med uppdragsgivare avses köparen av fastigheten 

eller någon som är intresserad av att köpa fastigheten. 

Alternativt säljaren av fastigheten eller den som på 

säljarens uppdrag (t.ex. mäklare) beställer 

överlåtelsebesiktningsuppdraget av besiktningsmannen. 

1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det 

besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra 


1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt 

köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid 

tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid 

tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 

1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som 

omfattas av besiktningen. 

2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 

2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid 

besiktningstillfället. 

2.2 Om inte annat avtalats omfattar 

överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär 

besiktning av fastighetens huvudbyggnad, vidbyggt 

garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad 

som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. 

Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela 

fastigheten. 

2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer 

såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, 

mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. 

Besiktningen omfattar inte energideklaration, 

miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i 

byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning 

eller annan mätning. 

2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna 

åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 

2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller 

inskränkas efter särskild överenskommelse mellan 

uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan 

överenskommelse ska i förekommande fall framgå av 

uppdragsbekräftelsen eller enligt särskilt avtal. 

3. Uppdragsgivarens skyldigheter 

3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och 

övriga upplysningar om fastigheten som behövs för 

överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för 

besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens 

påbörjande. 

3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga 

utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det 

innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från 

skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 

3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa 

besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan 

dröjsmål därefter meddela besiktningsmannen om 

besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller 

saknar något. 

4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 

4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera 

riktigheten av de handlingar och upplysningar om 

fastigheten som han mottar i samband med 


4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av 

besiktningsutlåtandet under minst två år. 

4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada 

som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom 

vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av 

överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är 

begränsat enligt nedanstående villkor. 

4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget 

gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare 

äger således inte rätt till skadestånd från 

besiktningsmannen. 






19


4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är 

begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan 

fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive 

utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något 

fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring 

vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning 

träffades. 

4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 

0,5 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att 

ersätta. 

4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i 

anslutning till överlåtelsebesiktningen skall 

begränsningen i besiktningsmannens 

skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av 

fel i tilläggsuppdraget. 

4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet 

saknas någon uppgift eller påpekande som 

besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om 

uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av 

besiktningsutlåtandet begärt komplettering av 

besiktningsutlåtandet. 

4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund 

av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom 

skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts 

respektive från det att skada upptäckts. 

Besiktningsmannen ansvarar inte i något fall för fel och är 

inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive 

framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. 

Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen 

översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 

4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig 

konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om 

överlåtelsebesiktning. 

5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 

5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till 

besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast 

använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det 

avtalade ändamålet. 

5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta 

besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till 

besiktningsutlåtandet utan 

besiktningsmannens/besiktningsföretagets uttryckliga 

medgivande. Besiktningsmannen/besiktningsföretaget 

har i samband med överlåtelse rätt att vid 

sammanträffande eller på annat lämpligt sätt mot 

ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 

5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i 

besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot 

besiktningsmannen. Samma sak gäller om 

uppdragsgivaren utan medgivande använder 

besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade 

ändamålet. 

5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet 

bättre rätt än uppdragsgivaren. 

ÖVRIGA VILKOR – TILLÄGGSUPPDRAG 

OKULÄR EL- OCH VA KONTROLL 

Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte 

installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell 

utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller 

eldstäder. 

Bedömningar och rekommendationer grundar sig på 

ägares uppgifter och allmänt kända åldersmässiga 

avskrivningar på el- samt vatten/avloppsinstallationer. 

Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller 

andra mätningar/provtagningar av el- och vatten/avlopp 

ingår inte. 

När uppgifter inhämtas angående el- och 

vatten/avloppsinstallationer i fastigheten vilka frångår 

normal funktion ska elektriker, vvs-installatör/fackman 

anlitas. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet 

besiktningsmän med särskild behörighet för respektive 

installation. Undertecknad besiktningsman har inte 

behörighet i ovan nämnda genrer. 

Kontrollen innebär inte att besiktningsförrättaren 

garanterar funktion eller att installationen inte är i behov 

av en översikt, underhåll, uppgradering eller reparation. 

ÖVRIG INFORMATION GÄLLANDE REKLAMATION 

Fel som uppstått på grund av väderfenomen/ extrema 

väderförhållanden är inte en giltig anledning för 

reklamation. 

Besiktningar som utförs till grund för att teckna 

försäkringslösningar/ avtal kan inte ligga till grund för 

reklamation. Detta då besiktningen måste vara utförd på 

samma grunder som en överlåtelsebesiktning samt enligt 

villkor för denna besiktning. 






20


OKULÄR ELINSTALLATIONSKONTROLL 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på elsystemet och elinstallationerna. Information 

från fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av elsystemet eller nya uttag. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

INFORMATION OM ELINSTALLATIONEN 

Anläggningens ålder 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

Renoveringar utförda av 

behörig elektriker 

Troligen 70-talet eller 80-talet, en från 60-talet 

Den gamla elcentralen kommer att flyttas ut på utsidan av huset 

(elmätaren och huvudsäkringarna) 

Omla AB flytta elcentralen 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

El-Kontroll är endas en okulär kontroll. Ansvarar inte för el inne i väggarna. 







EL KONTROLL 

ELCENTRAL: ☐ Automatsäkrad ☒ Jordfelsbrytare 

☐ Gruppförteckning 

☒ Gängsäkrad (porslin) 

Krav på jordfelsbrytare gäller från 1999. Jordfelsbrytare är ett krav vid utförande 

av golvvärme i en fastighet med klinker och kan vid avsaknad innebära en risk 

för personskada. 

VÄGGUTTAG: ☒ Ej jordade vägguttag ☒ Jordade vägguttag 

☒ Ej petskydd i vägguttag 

Jordade uttag med petskydd ökar säkerheten i fastigheten. 

Vägguttag som inte har petskydd kan innebära risk för personskada. Krav på 

jordade elledningar och uttag med petskydd gäller från 1994 i hela fastigheten. 

IAKTTAGELSER: 

Gruppförteckningen är bristfälligt uppmärkt 

Jordat och ojordat uttag i samma rum förekommer. 

Jordfelsbrytaren är inte inkopplad till hela huset 

SLUTSATS OCH 

REKOMMENDATIONER: 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att 

det förekommer problem med elinstallationen i fastigheten. 





0722-138684 

Fredrik.Backgren@skaneshusbesiktningar.se 







2


OKULÄR KONTROLL AV VATTEN OCH AVLOPP 

En okulär kontroll utförs i fastigheten på vatten och avloppsystemet. Information från 

fastighetsägaren skrivs in i protokollet och det kan vara reparationer eller att man vid 

renoveringar har bytt en del av vatten och avloppsystemet. Uppgifterna som 

fastighetsägaren lämnar kan inte besiktningsmannen ansvara för att den är sanningsenlig. 

En begränsad lista syns i protokollet för att ge en indikering på när det kan komma att 

behövas bytas i vatten och avloppsystemet. 







INFORMATION OM VA-ANLÄGGNINGEN 

Utförande vatten 

(eget/kommunalt) 

Typ av avlopp 

(enskilt/kommunalt) 

Renoveringar utförda av 

behörig VVS-montör 

Kommunalt 

Kommunalt 

Park och Vatten i Vellinge installerat det kommunala systemet 

Lundamuraren utförde arbeten i badrum 1 

Anläggningarnas ålder 2004 

Upplysningar från 

uppdragsgivaren 

(renoveringar m.m) 

- 

Iakttagelser - 

Slutsats och 

rekommendationer 

Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt eller som tyder på att det 

förekommer problem med VA-systemet i fastigheten. 

Besiktningsmannen ansvarar inte för att dom uppgifter som säljaren lämnar är sanningsenliga. 

VA-Kontroll är endast en okulär kontroll av VA-systemet. Ansvarar inte för VA-systemet inne i väggarna eller i 

bjälklag. 

ALLMÄN INFORMATION MEDELLIVSLÄNGD 

Gjutjärnsledningar 

Pvc rör (före 1970-tal) 

För pvc rör (1970-tal och framåt) 

Tappvattenledningar 

Avloppstank 

50-60 år 

Under 50 år 

Över 50 år 

Ca 50-50 år 

Ca 30-35 år 

3-kammarbrunn 

Infiltrationsbädd/markbädd 

Värmeväxlare 

Varmvattenberedare, 

värmepannor 

Ca 20-30 år 

Ca 15-25 år 

Ca 20 -25 år 

Ca 20 år 


SKANES HUSBESIKTNINGAR AB 



0722-138684 








2

sammanfattning av 

ENERGIDEKLARATION 

Hököpinge ängaväg 197-40, 235 93 Vellinge 

Vellinge kommun 

Nybyggnadsår: 1870 

Energideklarations-ID: 1493437 

Energideklarationen i sin helhet 

finns hos byggnadens ägare. 

För mer information: 

www.boverket.se 

Energiprestanda, primärenergital: 

156 kWh/m² och år 

Krav vid uppförande av 

ny byggnad, primärenergital: 

Energiklass C, 90 kWh/m² och år 

Specifik energianvändning 

(tidigare energiprestanda): 

72 kWh/m² och år 

Uppvärmningssystem: 

Markvärmepump (el) 

Radonmätning: 

Inte utförd 

Åtgärdsförslag: 

Har lämnats 

Energideklarationen är utförd av: 

Emma Andersson, EA 

Energikonsult, 2024-07-29 

Energideklarationen är giltig till: 

2034-07-29 

Sammanfattningen är upprättad enligt 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd 

(2007:4) om energideklaration för byggnader.

Energideklaration 

Version: 3.0 

Dekl.id: 1493437 

Byggnaden - Identifikation 

Län 

Skåne 

Gessie 34:159 

Kommun 

Vellinge 

Fastighetsbeteckning (anges utan kommunnamn) 

OBS! Småhus i bostadsrätt ska deklareras av bostadsrättsföreningen. 

Egna hem (privatägda småhus) 

Egen beteckning 

Hököpinge ängaväg 197-40 

Husnummer 

1 

Prefix byggnadsid 

1 

Byggnadsid 

2982002 

Orsak till avvikelse 

Adressuppgifter är fel/saknas 

Adress 


Postnummer 

23593 

Postort 

Vellinge 

Huvudadress

Byggnaden - Egenskaper 

Typkod 

220 - Småhusenhet, bebyggd 

Byggnadens komplexitet 

Byggnadstyp 

Enkel Komplex Friliggande 

Byggnadskategori 

En- och tvåbostadshus 

Nybyggnadsår 

1870 

Atemp mätt värde (exkl. Avarmgarage) 

196 

m² 

Verksamhet 

Fördela enligt nedan: 

Procent av 

Atemp (exkl. 

Avarmgarage) 

Finns installerad eleffekt >10 W/m² för 

uppvärmning och varmvattenproduktion 

Bostäder (inkl. biarea, t.ex. trapphus och uppvärmd källare) 

100 

Ja 

Nej 

Övrig verksamhet - ange vad 

Är byggnaden skyddad som byggnadsminne eller 

är byggnaden en sådan särskilt värdefull 

byggnad som avses i 8 kap 13 § PBL? 

Summa 

100 

Nej 

Ja, enligt 3 kap KML 

Ja, enligt SBM-förordningen 

Ja, är utpekad i detaljplan eller 

områdesbestämmelser 

Ja, är utpekad i annan typ av 

dokument 

Ja, egen bedömning

Energianvändning 

Mätperiod 

Vilken 12-månadersperiod avser energiuppgifterna? 

(ange första månaden i formatet ÅÅMM) 

2301 

- 

2312 

Beräknad energianvändning 

Beräknad energianvändning vid normalt brukande och ett normalår 

anges för byggnader där det inte går att få fram uppgifter om den 

uppmätta energianvändningen. 

Hur mycket energi har använts för värme och varmvatten angiven mätperiod? 

Värdena ska vara korrigerade för normalt bruk. (BFS 2016:12) 

Angivna värden ska inte vara normalårskorrigerade. 

uppvärmning 

Energi för 

tappvarmvatten 

Övrig el som ingår i energiprestanda 

Fjärrkyla (15) 

El för komfortkyla (16) 

kWh 

kWh 

Fjärrvärme (1) 

kWh 

1 

Fastighetsel (17) 

980 kWh 

Olja, fossil (2) 

kWh 

Gas, fossil (3) 

kWh 

Energi för uppvärmning, tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel 

Ved (4) 

kWh 

2 

Summa (1-17) 

13301 kWh 

Flis/pellets/briketter (5) 

kWh 

Övrigt biobränsle (6) 

kWh 

Övrig energi (ingår inte i energiprestanda) 

El (vattenburen) (7) 

kWh 

3 

Hushållsel (18) 

4508 kWh 

El (direktverkande) (8) 

kWh 

4 

Verksamhetsel (19) 

kWh 

El (luftburen) (9) 

kWh 

Markvärmepump (el) (10) 10753 kWh 

Finns solvärme? 

Ange solfångararea 

Beräknad 

energiproduktion 

Värmepump-frånluft (el) (11) 

Värmepump-luft/luft (el) (12) 

Värmepump-luft/vatten (el) (13) 

Tappvarmvatten (el) (14) 

Ort (Energi-Index) 

kWh 

kWh 

kWh 

1568 kWh 

Ja Nej kWh/år 

m² 

Finns solcellsystem? 

Ange solcellsarea 

Beräknad 

elproduktion 

Ja Nej 

24 m² 5040 kWh/år 

Byggnadens energianvändning 5 

(Normalårskorrigerat värde (Energi-index)) 

14109 kWh/år 

Byggnadens primärenergianvändning 

6 

Falsterbo 

30599 kWh/år 

Energiprestanda 

(primärenergital) 

Referensvärde 1 

(enligt nybyggnadskrav) 


(liknande byggnader) 


(nybyggnadskrav för denna byggnad) 

156 kWh/m² ,år 90 kWh/m² ,år 

158 kWh/m² ,år 0 kWh/m² ,år 

1 

Den el som ingår i fastighetsenergin. 

2 

Den energimängd som levereras till byggnaden vid normalt brukande. 

3 

Den el som ingår i hushållsenergin. 

4 

Den el som ingår i verksamhetsenergin. 

5 

Enligt definition i Boverkets byggregler (2011:6) - föreskrifter och allmänna råd. 

6 

Underlag för energiprestanda.

Uppgifter om ventilationskontroll 

Finns det krav på återkommande ventilationskontroll i byggnaden? Ja Nej 

Typ av ventilationssystem FTX FT F med återvinning 

F 

Självdrag 

Inspektion av uppvärmningssystem 

Finns det ett uppvärmningssystem eller kombinerat rumsuppvärmnings- och ventilationssystem med en nominell effekt 

på rumsuppvärmning på över 70 kW? 

Bedömningsgrund för fastställande av nominell effekt 

Injusteringsprotokoll eller dyl. 

Ja 

Nej 

Inspektion av luftkonditioneringssystem 

Finns det ett luftkonditioneringssystem eller kombinerat luftkonditionerings- och ventilationssystem med en nominell effekt 

på över 70 kW? 

Bedömningsgrund för fastställande av nominell effekt 

Övrigt 

Ja 

Nej 

Uppgifter om radon 

Är radonhalten mätt? Ja Nej

Utförda energieffektiviseringsåtgärder sedan föregående energideklaration 

Rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder 

Åtgärdsförslag (Dekl.id: 1493437) 

Styr- och reglerteknisk 

Värme 

Ventilation 

Nya radiatorventiler 

Injustering av värmesystem 

Tids-/behovsstyrning av värmesystem 

Rengöring och/eller luftning av 

värmesystem 

Maxbegränsning av innetemperatur 

Ny inomhusgivare 

Byte/installation av tryckstyrda pumpar 

Annan åtgärd 

Injustering av ventilationssystem 

Tidsstyrning av ventilationssystem 

Behovsstyrning av ventilationssystem 

Byte/installation av varvtalsstyrda fläktar 


Installationsteknik 

Varmvattenbesparande åtgärder 

Energieffektiv belysning 

Isolering av rör och ventilationskanaler 

Byte/installation av värmepump 

Byte/installation av energieffektivare 

värmekälla 

Byte/komplettering av ventilationssystem 

Återvinning av ventilationsvärme 

Installation av solvärme 

Installation av solceller 


Byggnadsteknik 

Tilläggsisolering vindsbjälklag/tak 

Tilläggsisolering väggar 

Tilläggsisolering källare/mark 

Byte till energieffektiva 

fönster/fönsterdörrar 

Komplettering fönster/fönsterdörrar 

med innerruta 

Tätning 

fönster/fönsterdörrar/ytterdörrar 


Belysning, kylning m.m. 

Tids-/behovsstyrning av belysning 

Tids-/behovsstyrning av kyla 


Minskad energianvändning 

600 

kWh/år 3,5 

Kostnad per sparad kWh 

Beskrivning av åtgärden 

Installation av treglasfönster eller energifönster på de ställen där det inte 

är nya fönster. 

kr/kWh

Åtgärdsförslag (Dekl.id: 1493437) 

Styr- och reglerteknisk 

Värme 

Ventilation 

Nya radiatorventiler 

Injustering av värmesystem 

Tids-/behovsstyrning av värmesystem 

Rengöring och/eller luftning av 

värmesystem 

Maxbegränsning av innetemperatur 

Ny inomhusgivare 

Byte/installation av tryckstyrda pumpar 


Injustering av ventilationssystem 

Tidsstyrning av ventilationssystem 

Behovsstyrning av ventilationssystem 

Byte/installation av varvtalsstyrda fläktar 


Installationsteknik 

Varmvattenbesparande åtgärder 

Energieffektiv belysning 

Isolering av rör och ventilationskanaler 

Byte/installation av värmepump 

Byte/installation av energieffektivare 

värmekälla 

Byte/komplettering av ventilationssystem 

Återvinning av ventilationsvärme 

Installation av solvärme 

Installation av solceller 


Byggnadsteknik 

Tilläggsisolering vindsbjälklag/tak 

Tilläggsisolering väggar 

Tilläggsisolering källare/mark 

Byte till energieffektiva 

fönster/fönsterdörrar 

Komplettering fönster/fönsterdörrar 

med innerruta 

Tätning 

fönster/fönsterdörrar/ytterdörrar 


Belysning, kylning m.m. 

Tids-/behovsstyrning av belysning 

Tids-/behovsstyrning av kyla 


Minskad energianvändning 

1000 

kWh/år 0,6 

Kostnad per sparad kWh 

Beskrivning av åtgärden 

Driftoptimering av värmeanläggningen 

kr/kWh

Övrigt 

Har byggnaden 

besiktigats på plats? 

Vid nej, vilket undantag åberopas 

Byggnaden är ny eller uppfyller nybyggnadskravet i BBR 

Ja 

Nej 

Kommentar 

Energideklarationen är utförd enligt gällande lagstiftning och 

BEN. 

För mer information eller hjälp med åtgärdsförslagen kontakta 

nedan. 

Uppgift om anställning hos uppdragsgivaren 

Är du anställd hos den som är skyldig att se till att det finns en energideklaration eller ett inspektionsprotokoll? Ja Nej 

Expert 

Förnamn 

Emma 

Datum för godkännande 

2024-07-29 

Certifikatnummer 

CEX09101 

Företag 

EA Energikonsult 

Efternamn 

Andersson 

E-postadress 

eaenergikonsult@gmail.com 

Certifieringsorgan 

Kiwa Swedcert 

Behörighetsnivå 

Kvalificerad

Bilaga - 

Byggnadens energiprestanda 

Version: 3.0 

Byggnaden - Identifikation 

Län 

Skåne 

Fastighetsbeteckning 

Gessie 34:159 

Kommun 

Vellinge 

Dekl.id 

1493437 

Energideklarationen upprättad 

2024-07-29 

Adress 


Endast huvudadressen från energideklarationen visas. 

Postnummer 

235 93 

Postort 

Vellinge 

Information om byggnadens energiprestanda och verifiering av energikrav 

Vid vissa tillfällen kan det vara viktigt att ha information om byggnadens energiprestanda enligt tidigare 

gällande regler, exempelvis om energideklarationen används för verifiering i ett bygglovsärende. 

Byggnadens energiprestanda och energiklass följer kraven i Boverkets byggregler (2011:6) – föreskrifter och 

allmänna råd (BBR). Hur energiprestanda har beräknats och uttryckts i BBR har ändrats vid några tillfällen. 

Därför kan information i energideklarationer vara olika över tid. I denna bilaga finns en översikt över 

byggnadens energiprestanda beräknat enligt olika versioner av BBR. 

Det är primärenergitalet och energiklassen i energideklarationens sammanfattning som är den gällande 

energiprestandan för byggnaden. 

Byggnadens energiprestanda 

I tabellen finns byggnadens energiprestanda enligt olika versioner av BBR. 

Boverkets byggregler 

Energiprestanda 

1 

Specifik energianvändning enligt BBR 24 och tidigare 

Primärenergital enligt BBR 25 2 

Primärenergital enligt BBR 29 3 

72 

139 

156 

kWh/m² och år 



Varför skiljer sig energiprestandan åt? 

Du hittar mer information om byggnadens energiprestanda på Boverkets 

webbplats. Besök webbsida: 

www.boverket.se/energi eller skanna QR-koden. 

1 

BFS 2016:13 

2 

BFS 2017:5 

3 

BFS 2020:4

Frågelistan 

Säljare 

Amanda Sandström 

Anders Sandström 

Objekt 

Fastigheten VELLINGE GESSIE 34:159 med adressen Hököpinge Ängaväg 197-40, 235 93 Vellinge 

1 a. När förvärvades fastigheten? 

2004 

1 b. När är byggnaden uppförd? 

1870 

1 c. Finns erforderliga bygglov? 

Ja 

1 d. Har energideklaration gjorts? När? 

2024-07-29 

2 a. Har ny-, till- eller ombyggnad utförts på fastigheten, och i så fall, när? 

Ny förrådsbyggnad 2012, fastighetsreglering markområde (köpt mark) 2012, solcellsanläggning 2023. 

2 b. Har Ni själv utfört eller låtit utföra förbättringar och/eller reparationer på fastigheten, och i så fall, när? 

Inkoppling kommunalt avlopp 2004, omläggning takpapp och ny plåt 2004, ny träpanel på gavlar och kupor 2004, ny jordvärmepanna 

2006, insats kamin 2006, insättning fönsterdörrar 2006, 2010, fransk balkong (2010 och) 2022, utbyte vissa 

fönster 2006, 2016, 2022, utbyte plank och komplettering av kullersten 2007, staket 2008, badrumsrenovering 2009, 

byte av golv och uppsättning panel ovanvåning 2009, nya stenskivor framför öppen spis och fönster ovanvåning väster 

2009, nytt badkar i andra badrummet 2009, lärktrall väster 2010, köksrenovering 2011, renovering hall 2011, ny infart i 

samband med inköp av mark 2012, lekstuga 2013, nya lyktor vid infart 2013, utbyte grundvattenpump 2015, ventilationshuv 

skorsten 2017, nytt ekträdäck entré 2022, fasadmålning puts 2022, ny fasadbelysning 2022, nytt skorstensgaller norr 

2024, flytt av elcentral pågående. 

3. Har Ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i dränering och fuktisolering eller 

fuktgenomslag, fuktskador, rötangrepp eller liknande i källarvåningen, i byggnadens ytter- eller innertak eller i 

andra delar av byggnaden? När? 

Finns en grundvattenpump under källaren. Vid två tillfällen på 20 år (2015, 2024) när den slutat fungera har vatten stigit 

i källaren (utbyte pump 2015, korrigering sladd 2024). 

4 a. Har Ni observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i det invändiga eller det utvändiga el-, 

vatten- eller avloppssystemet? När? 

Underhållsspolning av avlopp ungefär varannat år utförd. 

4 b. Om avloppet på fastigheten är enskilt - har tillstånd beviljats av kommunen och i så fall när? 

- 

5 a. Om egen brunn finns, har, såvitt Ni vet, vattenmängden någon gång varit otillräcklig för normal förbrukning? 

När? 

- 

5 b. Har provtagning avseende vattnets kvalitet skett? När? Har vattnets kvalitet någon gång varit 

otillfredsställande? När? 

- 

5 c. Antal personer i hushållet? 

4 

Import från kundenssida Import från kundenssida Copyright © 2024 Mäklarsamfundet System i Sverige AB 

Hököpinge Ängaväg 197-40 (GZF WHZ), sida 1 av 5 

Triwas Fastighetsförmedling Höllviken AB 

Falsterbovägen 58 

236 51 Höllviken 

info@triwas.se 

www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 

Godkänd för F-skatt

Frågelistan 

6. Har Ni observerat eller haft anledning misstänka att brister eller fel förekommer i värmeisoleringen i golv, 

väggar, tak m m? 

Nej 

7. Har Ni observerat eller haft anledning misstänka sättningsskador i byggnaden eller marksättning, 

sprickförekomst i skorstensstocken eller grundmuren? Har provtryckning skett? När? 

Nej 

8. Har företrädare för myndighet (t ex byggnadsnämnd eller skorstensfejarmästare) gjort påpekanden eller 

utfärdat förelägganden? När? 

Nej 

9. Har kontroller utförts avseende radon eller skorsten? Har något särskilt framkommit vid dessa kontroller? 

Sedvanlig sotning med godkända resultat 

10. Har Ni observerat eller haft anledning misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om? 

Försök tänka Er in i köparens situation. 

Utvändiga eluttag (2st) på norra fasaden fungerar inte. Bytt till utåtgående fönsterdörr vid fransk balkong ovanvåning vilket 

begränsar öppningsmöjligheten (tänkt bygga balkong på sikt). 

11. Hur många nycklar finns det totalt till fastigheten? 

4 (+3x2 till fönsterdörrarna). 

12. Slutbesked finns (bygglovsärenden påbörjade efter den 1 maj 2011) 

Beslut anmälan om värmepumpsanläggning 2006. 

13. Slutbevis finns (för bygglovsärenden påbörjade före den 1 maj 2011) 

Öppen spis kassett 2006. 

Svarens innebörd 

Observera att det förhållande att en fråga besvarats med ett nej, inte innebär en garant för felfrihet i omfrågat hänseende, 

utan endast innebär att kännedom eller misstanke om fel inte föreligger hos den som avgivit svaret. Observera också att 

ett fel eller misstanke om fel som säljaren påtalat i normalfallet inte kan åberopas av köparen. 

Underskrift säljare 

Säljaren intygar härmed att han noggrant sökt besvara ovanstående frågor samt tagit del av bilagda information rörande 

ansvaret för fastighetens skick. 

Ort och datum 

Ort och datum 

Amanda Sandström 

Anders Sandström 







www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 


Frågelistan 

Underskrift köpare 

Köparen intygar härmed att han tagit del av de svar säljaren avgivit samt bilagda information rörande ansvaret för fastighetens 

skick. 

Ort och datum 

Ort och datum 

Underskrift och namnförtydligande 

Underskrift och namnförtydligande 







www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 


Frågelistan 

ANSVAR 

BILAGA TILL FRÅGELISTA 

Information om köparens och säljarens ansvar för fastighetens skick mm 

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen vid överlåtelse av fastighet 

Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte 

heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt 

befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För 

sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med p.g.a. fastighetens ålder 

och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, dvs sådana fel i fastigheten som köparen 

inte bort upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i 

10 år. 

Köparens undersökningsplikt 

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens 

undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste 

köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör 

ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar 

i fasad och grundmur samt skorstensstock. 

Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvud taget 

i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. 

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om Säljaren exempelvis upplyser köparen 

om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från 

köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat 

uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. 

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller 

borde ha ”förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin 

undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för 

slitage och på grund av ålder t o m. kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. 

Anlitande av besiktningsman 

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det 

är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita s.k. besiktningsman eller 

annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller 

om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma 

betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en 

sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte 

en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar mm varför köparen bör 

överväga att komplettera sin undersökning. 

Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske för köpet, dvs. innan 

köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska 

få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta 

fel och begära avdrag på köpeskillingen eller begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar 

kallas besiktningsklausul och är numer vanligt förekommande. Tas ett sådant villkor in är det viktigt att båda parter sätter 

sig in i vad som krävs för att köparen ska kunna åberopa villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i 

villkoret. 

Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta 

för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring (se nedan). I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom 

besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, sk köpargenomgång. Det är också av stor 

vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med 

ytterligare undersökningar. 







www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836 


Frågelistan 

Säljarens upplysningsskyldighet 

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande 

för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om 

felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om 

säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att 

köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om 

förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer 

där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han 

vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja 

köparens okunskap om ett visst förhållande. 

Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt 

känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på 

grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom 

som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte 

åberopas av köparen. 

Säljarens utfästelser 

Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och 

specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som 

utfästelser. 

Avtalsfrihet friskrivning 

Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning 

än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, 

generellt eller beträffande viss funktion. 

Säljaransvarsförsäkring 

Genom säljaransvarsförsäkring finns möjlighet för säljaren att inom försäkringens ram begränsa sin ekonomiska risk för 

dolda fel i fastigheten samtidigt som köparens rätt till ersättning för sådana fel, säkerställs via försäkringen. Säljaransvarsförsäkringen 

erbjuder således en trygghet för både säljare och köpare. 







www.triwas.se 

Org.nr: 559304-4836

Hököpinge Ängaväg 197-40

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?