You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
İMAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ODAKLI
İMAR PLAN NOTLARI REVİZYONU
PLANI
ÇALIŞMALARI
Kentsel Dönüşüm Sorunlarını Çözüme Kavuşturuyoruz
Genç Osman Camii
GÜNGÖREN
BELEDİYESİ
İmar Plan Notları Revizyonu
Dr. Mimar Bünyamin Demir
Güngören Belediye Başkanı
Sevgili Güngörenliler,
İlçemiz, İstanbul’un yapı ve nüfus yoğunluğu bakımından en yoğun ikinci ilçesi durumunda olup;
niteliksiz yapı stoğunun bertaraf edilerek, kentsel dönüşüm çalışmalarının teşvik edilmesi, insan
odaklı, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir mekânsal alanların oluşturulması büyük önem arz etmektedir.
Verdiğiniz yetkiyle göreve geldikten sonra daha ferah ve yaşanılabilir bir Güngören hedefiyle şehircilik
ilkeleri ve planlama disiplini doğrultusunda Güngören’in bütününe yönelik gerekli çalışmalara
başlanmış olup, bu kapsamda yürürlükteki imar planlarımızda kısa vadede çözüme kavuşturulması
gereken sorunlar tespit edilerek öncelikle bu sorunların çözümüne odaklanılmıştır.
Vatandaşlarımızın hak ve menfaatleri gözetilerek kamu yararı doğrultusunda şeffaf ve katılımcı bir
anlayışla yürüttüğümüz imar plan notu revizyonu çalışmalarını kısa süre içerisinde tamamladık.
Elinizdeki bu broşürü kentsel dönüşüm odaklı imar plan notlarımızla hangi yeniliklerin getirildiğini
açıklayarak siz değerli vatandaşlarımızın hizmetine sunuyoruz.
Bu çalışmanın ortaya çıkmasında emeği geçen herkese teşekkür ediyor çözüm odaklı ve özgün bir
planlama yaklaşımını sizlere takdim etmekten mutluluk duyuyorum.
Saygılarımla…
Nüfus
289.331
kişi
Yüzölçümü
7,14
Yapı Stoğu
11.150
km 2 adet
Kişi Başına Düşen Donatı Alanı
1,70
Kişi Başına Düşen Yeşil Alan
0,76
m 2 / kişi
m 2 / kişi
Yapı Durum Analizi
Güngören’deki mevcut yapıların yaklaşık %11’i deprem yönetmeliğinin yürürlüğe girdiği 2002 yılı sonrası,
yaklaşık %89’u ise 2002 yılı öncesi yapılardan oluşmaktadır. Dolayısıyla ilçemiz sınırları içerisindeki mevcut
eski yapı stoğunun bertaraf edilerek ilçemize ilave donatı alanlarının kazandırılması suretiyle kentsel yaşam
alanlarının iyileştirilmesine yönelik kentsel dönüşüm çalışmalarının desteklenmesi ve uygulamanın önünün
açılmasının önem arz ettiği görülmektedir.
2002 Öncesi Yapılan Binalar
2002 Sonrası Yapılan Binalar
Yıldız Teknik Üniversitesi % 11
% 89
BİNA SAYISI
(ADET)
ORAN (%)
2002 ÖNCESI 9869 89%
2002 SONRASI 1281 11%
TOPLAM 11.150 100.00%
Tozkoparan Kentsel Dönüsüm Proje Alanı
Kat Analizi
İlçe genelindeki mevut binaların kat analizi yapıldığında; Haznedar, Merkez, Güneştepe, Akıncılar, Güven,
Mareşal Çakmak Mahallelerindeki konut alanlarında kalan mevcut binaların genellikle 5 katlı, yol boyu
ticaret alanlarında kalan mevcut binaların 6 katlı olarak yapıldığı, Keresteciler Sitesi ve Sanayi Mahallesi’ndeki
mevcut yapıların genellikle 3-4 katlı olduğu, Merter ve Tozkoparan Mahallelerindeki mevcut yapıların 4-5
katlı oluğu, E-5’e yakın bölgelerde ise 9-10 katlı yapıların bulunduğu görülmektedir.
İlçe genelinde mevcut yapıların tamamı dikkate alındığında;
4-5 katlı yapıların %52 oranı ile en yoğun grubu oluşturduğu
görülmektedir.
1 KAT
2 KAT
3 KAT
4 KAT
5 KAT
6 KAT
7 KAT
8 KAT
9 KAT
10 KAT
11 KAT ve Üzeri
%1,7
%4,6
%6,0
%17,5
%10,7
%18,6
%39,4
KAT SAYISI BİNA SAYISI ORAN (%)
1 KATLI 500 4,6%
2 KATLI 664 6,0%
3 KATLI 1186 10,7%
4 KATLI 2095 18,6%
5 KATLI 4406 39,4%
6 KATLI 1950 17,5%
7 KATLI 187 1,7%
8 KATLI 51 0,5%
9 KATLI 55 0,5%
10 KATLI 34 0,3%
11 KATLI VE ÜZERİ 22 0,2%
Plan Durum Analizi
1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı
Güngören ilçesine ilişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı 02.02.2001 ve 08.06.2001 tarihinde iki etap
halinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylanmıştır. Bahse konu üst ölçekli
imar planı kararları ile ilçe genelinde yoğunlukların ve yüksekliklerin düşürüldüğü görülmektedir.
Yıldız Teknik Üniversitesi
Tozkoparan Kentsel
Dönüşüm Proje Alanı
02.02.2001 t.t. 1/5.000
Ölçekli Revizyon N.İ.P
08.06.2001 t.t. 1/5.000
Ölçekli Revizyon N.İ.P
1/1.000 Ölçekli Güngören Revizyon Uygulama İmar Planı
Üst ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda Güngören Revizyon Uygulama İmar Planı İBB
tarafından hazırlanarak 18.02.2005 tarihinde onaylanmıştır. Bahse konu uygulama plan kararları ile
genelinde yapılaşma koşullarının düşürüldüğü, 3, 4 ve 5 katlı yapılaşmaların öngörüldüğü, dolayısıyla
03.02.1982 onanlı eski imar planları ile kazanılan müktesep hakların göz ardı edilerek uygulamada sorunlarla
karşılaşıldığı ve vatandaşımızın mağduriyetine neden olduğu görülmektedir.
Yıldız Teknik Üniversitesi
Tozkoparan Kentsel
Dönüşüm Proje Alanı
18.02.2005 t.t. 1/1.000
Ölçekli Revizyon U.İ.P.
İlçemizde kentsel dönüşüm uygulamalarında
karşılaşılan sorunlardan kısa vadede
çözüme kavuşturulması gerekenler tespit edilerek
bu sorunların çözümüne yönelik yaptığımız çalışmaları
vatandaşlarımızın bilgisine sunuyoruz.
Neler Yaptık?
1
2
3
4
5
6
DONATI ALANLARINA YÖNELİK DÜZENLEMELER
FIILI KONUT ALANLARINA YÖNELIK DÜZENLEMELER
ÇEKME MESAFELERINE YÖNELIK DÜZENLEMELER
PARSEL BIRLEŞTIRMELERINE YÖNELIK DÜZENLEMELER
BÖLGESEL TICARETIN DESTEKLENMESINE YÖNELIK DÜZENLEMELER
IMAR HAKKI TRANSFERLERINE YÖNELIK DÜZENLEMELER
1
Kamusal
Donatı Alanlarına Yönelik Düzenlemeler
donatı alanlarında (park, okul, camii vb.) zemin kotu altında ve zemin kotu
üstünde kamu yararına yönelik uygulamaları destekliyoruz. Yapılan düzenlemeler
ile kamuya ait alanların etkin bir şekilde kullanılmasını amaçlıyoruz.
PAZAR
OTOPARK
ZEMİN ALTI
ZEMİN ÜSTÜ
SPOR TESİSİ
*Gösterimler temsili olup, doğal zemin kotu altındaki kullanımlar bölgenin
ihtiyaçları doğrultusunda belirlenecektir.
Kamusal donatı alanlarında imar planındaki fonksiyonların türleri ve büyüklükleri korunarak
donatıların konumlarında plan tadilatlarına gerek kalmadan değişiklik yapılabilmesini sağlıyoruz.
Yapılan düzenlemeler ile fonksiyonel ve kullanışlı donatı alanlarının kazandırılmasını amaçlıyoruz.
Mevcut Kullanışsız Yapı Adası
Spor Alanı
Eğitim Alanı
Park Alanı
Cami Alanı
Cami Alanı
Park Alanı
Eğitim Alanı
Spor Alanı
Öneri Efektif Kullanılan Yapı Adası
2
Fiili Konut Alanlarına Yönelik Düzenlemeler
İlçemizde belirli bölgelerde (Merkez, Sanayi, A.Nafiz Gürman, Güven ve Haznedar
mahalleleri) mevcut durumda konut kullanımlı yapılar olmasına rağmen bu bölgelerin
imar planında “Ticaret+Hizmet” alanında kalması nedeniyle uygulamada konut
yapılamaması sonucu oluşan mağduriyeti gideriyoruz.
Genç Osman
Mahallesi
Güneştepe
Mahallesi
M. Çakmak
Mahallesi
Merkez
Mahallesi
Sanayi
Mahallesi
Akıncılar
Mahallesi
Tozkoparan
Mahallesi
Haznedar
Mahallesi
Güven
Mahallesi
M. Nesih Özmen
Mahallesi
A. Nafiz Gürman
Mahallesi
*Gösterimler temsili olup getirilen ilave düzenlemelerden etkilenen alanlar şematik olarak gösterilmiştir.
Fiili Konut Alanlarına Yönelik Getirilen
Düzenlemeler Sonucu Elde Edilen Kazanımlar;
Konut Yapılabilmesini Sağlıyoruz.
Plandaki fonksiyonu nedeniyle
tamamen ticaret yapma zorunluluğunu
kaldırarak, mevcut teşekkül dikkate
alınıp konut yapılabilmesini sağlıyoruz.
Ticaret + Hizmet Alanlarında
Konut
Yapılamazken Yapılabiliyor
Mevcut
Öncesi
Sonrası
Kat Adedinin Eski Plandan Alınabilmesini Sağlıyoruz.
Yapılan düzenlemeler ile belirli bölgelerde
kat adedinin eski planlardan alınması
suretiyle kat artışı ve eski plan haklarını
vererek mağduriyeti gideriyoruz.
Ticaret + Hizmet Alanlarında
Eski Plan Hakkı
Yapılamazken Yapılabiliyor
Mevcut
Öncesi
Sonrası
Toplulaştırmadan Yararlanabilmesini Sağlıyoruz.
Plandaki fonksiyonu nedeniyle kademeli imar artışına
ilişkin toplulaştırma hükümlerinden yararlanılamazken,
yapılan düzenlemeler sonucu toplulaştırma
hükümlerinden yararlanabilmesini sağlıyoruz.
Ticaret + Hizmet Alanlarında
Toplulaştırma
Yapılamazken Yapılabiliyor
Öncesi
Sonrası
3
Çekme Mesafelerine Yönelik Düzenlemeler
İlçe genelinde ön bahçe çekme mesafeleri mevcut teşekkül dikkate alınarak
min. 3 m’den min. 1,5 m’ye, köşe başı parsellerde ise yan bahçe mesafesi mevcut teşekkül
dikkate alınarak 4 m’den 3 m’ye düşürülüp vatandaşlarımızın mağduriyetini gideriyoruz.
Ön Bahçe Mesafesi
3 m
1,5 m
Ön Bahçe Mesafesi Azalıyor
İnşaat Alanı Hakkı Artıyor
Yan Bahçe Mesafesi
3 m
4 m
Yan Bahçe Mesafesi Azalıyor
İnşaat Alanı Hakkı Artıyor
Çekme Mesafelerine Yönelik Getirilen
Düzenlemeler Sonucu Elde Edilen Kazanımlar:
İnşaat Alanı Kaybını Engelliyoruz
Kentsel Dönüşüm Çalışmalarını Destekliyoruz
İmar İstikametinin Sürekliliğini Sağlıyoruz.
4
Parsel Birleştirmelerine Yönelik Düzenlemeler
İlçe genelinde belirli bölgelerde geçerli olan ve kademeli imar artışı sağlayan
mevcut plan notlarının kapsamını revize ederek, kentsel dönüşüm çalışmalarını
destekliyoruz.
Tevhid edilerek
4 Parsel veya
800 m²
Sağlanması
Durumunda
+%20
İmar artışı
Tevhid edilerek
8 Parsel veya
2.000 m 2
Ya da 2.000 m 2
Üzeri Tek Parsel
Sağlanması Durumunda
+%25
İmar artışı
%15 Donatı Terki
Tevhid edilerek
5.000 m 2
Sağlanması +%30
Durumunda
İmar artışı
%15 Donatı + Yol Terki
Tevhid edilerek
Adaların
Birleştirilmesi
ve 5.000 m²
Sağlanması
Durumunda
+%35
İmar artışı
Parsel Birleştirmelerine Yönelik Düzenlemeler
Sonucu Elde Edilen Kazanımlar:
Bodrum Katı İnşaat Alanı Hesabına Dahil Ediyoruz.
İlave inşaat alanı getirilerek hak kaybını engelliyor kentsel dönüşüm çalışmalarını destekliyoruz.
Yapı Yüksekliğininin Serbest Olduğu Uygulamalara
Maks. 15 Kat Sınırlaması Getiriyoruz.
Yüksekliğin serbest olduğu toplulaştırma uygulamalarında 15 kat sınırlaması getirerek bölge silüetini
olumsuz etkileyebilecek uygulamaların önüne geçiyoruz.
Yapı Yüksekliğini Maks. 10 KattanMaks. 15 Kata Yükseltiyoruz.
Hesaplanan inşaat alanının 10 kat irtifa sınırlamasından kaynaklı kullanılamaması durumunun önüne
geçilerek, inşaat alanı kaybını engelliyor, proje çözümlerine kolaylık getiriyoruz
Taban Oturumunu Maks. %50’den Maks. %60’a Yükseltiyoruz.
Toplulaştırma uygulamalarının tamamında taban oturum oranını maks. %60 olarak belirleyip uygulama
bütünlüğü sağlıyoruz.
2.000 m² Tek Parsellerde %25 İnşaat Artışı Sağlıyoruz.
İlçemizde bazı bölgelerde yüz ölçümü 2000 m²’yi aşan ve üzerinde yoğun yapılaşma bulunan parsellerin
komşuluğunda tevhit edileceği uygun parsel bulunmaması nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmalarını
desteklemek amacıyla %25 inşaat alanı artışı getiriyoruz.
İlçemize Yeni Donatı Alanları Kazandırıyoruz.
Toplulaştırmayı teşvik eden düzenlemeler sonucu 5.000 m²’yi aşan uygulamalarda %15 donatı terki
yapılarak, ilçemize yeni donatı alanları kazandırıyoruz.
5
Merter
Bölgesel Ticaretin Desteklenmesine
Yönelik Düzenlemeler
bölgesinde üst ölçekli plan kararları doğrultusunda ticaretin E-5 aksına doğru
gelişmesini destekleyerek bölgenin istihdam, ekonomi ve kentsel dönüşümüne katkı
sunuyoruz.
M1-B Yenikapı- Kirazlı Metro Hattı
M1-A Yenikapı- Atatürk Metro Hattı
Genç Osman
Güneştepe
Merkez
Sanayi
M. Çakmak
Akıncılar
Haznedar
Güven
M. Nesih Özmen
Mahallesi
Tozkoparan
E-5 Kara Yolu
A. Nafiz Gürman
Mahallesi
Merter Tekstil Bölgesi
Ticaret Gelişme Bölgesi
Parsellerin sahip oldukları inşaat alanı ve yapı yükseklik sınırı aşılmadan belirli koşulları sağlaması
halinde tamamı ticari kullanımlı projeler yapabiliyoruz.
Mevcut Durum
Sahip olunan inşaat alanı ve yükseklik sınırı
aşılmadan;
5 m max. 20 m
Halinde
min. 10 m
Maks. TAKS 0.60’a artırılarak Ticari kullanımlı
projeler yapılabilir.
min. 10 m
5 m max. 20 m
Min. 3.000 m² alansal büyüklük
Min. 35 m parsel derinliği
Yolardan 10m, diğer cephelerden 5m çekme
Otopark ihtiyacının bodrum katlardan sağlanması
Düzenleme Sonrası
min. 35 m
OTOPARK
OTOPARK
6
İmar Hakkı Transferlerindeki Uygulamalar
İmar planında donatı alanlarında (yeşil alan, okul, cami vb.) veya kentsel çalışma
alanlarında (konut + ticaret vb.) kalan parsel maliklerine imar hakkı transferi
getirilerek kentsel dönüşüm çalışmaları destekliyoruz.
Donatı Alanlarından
Emsal 1 Üzerinden
Kentsel Çalışma Alanlarından
Mevcut İmar Hakkı Kadar
İnşaat Alanı
İmar Hakkı Transferine Yönelik Düzenlemeler Sonucu
Elde Edilen Kazanımlar;
Vatandaşımızın mağduriyetini gideriyoruz.
İmar planında donatı alanında kalması ve uzun yıllar kamulaştırma yapılmaması
sebebiyle imar kısıtlılığından kaynaklı mülkiyet hakkı sınırlandırılan vatandaşlarımıza
uygulamada yeni bir alternatif sunarak mağduriyetlerini gideriyoruz.
Kamulaştırma yükünü azaltıyoruz
Özel mülkiyette olup imar planında donatı alanlarında kalan taşınmazlar yönünden
oluşan/oluşabilecek kamulaştırma maliyetlerinin bertaraf edilip kamu kaynaklarının
etkin kullanılmasını sağlıyoruz.
Yeni donatı alanları kazandırıyoruz
İmarlı alanlar arasında imar hakkı transferi yapılması suretiyle yoğun ve düzensiz
yapılaşmanın olduğu bölgelerde vatandaşlarımıza hizmet edecek ilave donatı alanları
kazandırıyoruz
Kentsel dönüşüm sorunlarını
çözüme kavuşturmak amaçlı hazırladığımız imar plan notları
revizyon çalışmalarımız hakkında
kapsamlı bilgi almak için siz değerli vatandaşlarımızı
Belediyemiz İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne
bekliyoruz.
Notlar
Notlar
Güven Mahallesi Marmara Caddesi No: 38
Güngören - İstanbul
Tel: 0212 449 55 55
www.gungoren.bel.tr