12.02.2020 Views

Gungoren_belediyesi_Kentsel_Donusum_Brosuru_V4_CIKTI_ALINAN

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

İMAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ODAKLI

İMAR PLAN NOTLARI REVİZYONU

PLANI

ÇALIŞMALARI

Kentsel Dönüşüm Sorunlarını Çözüme Kavuşturuyoruz


Genç Osman Camii


GÜNGÖREN

BELEDİYESİ

İmar Plan Notları Revizyonu


Dr. Mimar Bünyamin Demir

Güngören Belediye Başkanı

Sevgili Güngörenliler,

İlçemiz, İstanbul’un yapı ve nüfus yoğunluğu bakımından en yoğun ikinci ilçesi durumunda olup;

niteliksiz yapı stoğunun bertaraf edilerek, kentsel dönüşüm çalışmalarının teşvik edilmesi, insan

odaklı, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir mekânsal alanların oluşturulması büyük önem arz etmektedir.

Verdiğiniz yetkiyle göreve geldikten sonra daha ferah ve yaşanılabilir bir Güngören hedefiyle şehircilik

ilkeleri ve planlama disiplini doğrultusunda Güngören’in bütününe yönelik gerekli çalışmalara

başlanmış olup, bu kapsamda yürürlükteki imar planlarımızda kısa vadede çözüme kavuşturulması

gereken sorunlar tespit edilerek öncelikle bu sorunların çözümüne odaklanılmıştır.

Vatandaşlarımızın hak ve menfaatleri gözetilerek kamu yararı doğrultusunda şeffaf ve katılımcı bir

anlayışla yürüttüğümüz imar plan notu revizyonu çalışmalarını kısa süre içerisinde tamamladık.

Elinizdeki bu broşürü kentsel dönüşüm odaklı imar plan notlarımızla hangi yeniliklerin getirildiğini

açıklayarak siz değerli vatandaşlarımızın hizmetine sunuyoruz.

Bu çalışmanın ortaya çıkmasında emeği geçen herkese teşekkür ediyor çözüm odaklı ve özgün bir

planlama yaklaşımını sizlere takdim etmekten mutluluk duyuyorum.

Saygılarımla…


Nüfus

289.331

kişi

Yüzölçümü

7,14

Yapı Stoğu

11.150

km 2 adet

Kişi Başına Düşen Donatı Alanı

1,70

Kişi Başına Düşen Yeşil Alan

0,76

m 2 / kişi

m 2 / kişi


Yapı Durum Analizi

Güngören’deki mevcut yapıların yaklaşık %11’i deprem yönetmeliğinin yürürlüğe girdiği 2002 yılı sonrası,

yaklaşık %89’u ise 2002 yılı öncesi yapılardan oluşmaktadır. Dolayısıyla ilçemiz sınırları içerisindeki mevcut

eski yapı stoğunun bertaraf edilerek ilçemize ilave donatı alanlarının kazandırılması suretiyle kentsel yaşam

alanlarının iyileştirilmesine yönelik kentsel dönüşüm çalışmalarının desteklenmesi ve uygulamanın önünün

açılmasının önem arz ettiği görülmektedir.

2002 Öncesi Yapılan Binalar

2002 Sonrası Yapılan Binalar

Yıldız Teknik Üniversitesi % 11

% 89

BİNA SAYISI

(ADET)

ORAN (%)

2002 ÖNCESI 9869 89%

2002 SONRASI 1281 11%

TOPLAM 11.150 100.00%

Tozkoparan Kentsel Dönüsüm Proje Alanı


Kat Analizi

İlçe genelindeki mevut binaların kat analizi yapıldığında; Haznedar, Merkez, Güneştepe, Akıncılar, Güven,

Mareşal Çakmak Mahallelerindeki konut alanlarında kalan mevcut binaların genellikle 5 katlı, yol boyu

ticaret alanlarında kalan mevcut binaların 6 katlı olarak yapıldığı, Keresteciler Sitesi ve Sanayi Mahallesi’ndeki

mevcut yapıların genellikle 3-4 katlı olduğu, Merter ve Tozkoparan Mahallelerindeki mevcut yapıların 4-5

katlı oluğu, E-5’e yakın bölgelerde ise 9-10 katlı yapıların bulunduğu görülmektedir.

İlçe genelinde mevcut yapıların tamamı dikkate alındığında;

4-5 katlı yapıların %52 oranı ile en yoğun grubu oluşturduğu

görülmektedir.

1 KAT

2 KAT

3 KAT

4 KAT

5 KAT

6 KAT

7 KAT

8 KAT

9 KAT

10 KAT

11 KAT ve Üzeri

%1,7

%4,6

%6,0

%17,5

%10,7

%18,6

%39,4

KAT SAYISI BİNA SAYISI ORAN (%)

1 KATLI 500 4,6%

2 KATLI 664 6,0%

3 KATLI 1186 10,7%

4 KATLI 2095 18,6%

5 KATLI 4406 39,4%

6 KATLI 1950 17,5%

7 KATLI 187 1,7%

8 KATLI 51 0,5%

9 KATLI 55 0,5%

10 KATLI 34 0,3%

11 KATLI VE ÜZERİ 22 0,2%


Plan Durum Analizi

1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı

Güngören ilçesine ilişkin 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı 02.02.2001 ve 08.06.2001 tarihinde iki etap

halinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylanmıştır. Bahse konu üst ölçekli

imar planı kararları ile ilçe genelinde yoğunlukların ve yüksekliklerin düşürüldüğü görülmektedir.

Yıldız Teknik Üniversitesi

Tozkoparan Kentsel

Dönüşüm Proje Alanı

02.02.2001 t.t. 1/5.000

Ölçekli Revizyon N.İ.P

08.06.2001 t.t. 1/5.000

Ölçekli Revizyon N.İ.P


1/1.000 Ölçekli Güngören Revizyon Uygulama İmar Planı

Üst ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda Güngören Revizyon Uygulama İmar Planı İBB

tarafından hazırlanarak 18.02.2005 tarihinde onaylanmıştır. Bahse konu uygulama plan kararları ile

genelinde yapılaşma koşullarının düşürüldüğü, 3, 4 ve 5 katlı yapılaşmaların öngörüldüğü, dolayısıyla

03.02.1982 onanlı eski imar planları ile kazanılan müktesep hakların göz ardı edilerek uygulamada sorunlarla

karşılaşıldığı ve vatandaşımızın mağduriyetine neden olduğu görülmektedir.

Yıldız Teknik Üniversitesi

Tozkoparan Kentsel

Dönüşüm Proje Alanı

18.02.2005 t.t. 1/1.000

Ölçekli Revizyon U.İ.P.


İlçemizde kentsel dönüşüm uygulamalarında

karşılaşılan sorunlardan kısa vadede

çözüme kavuşturulması gerekenler tespit edilerek

bu sorunların çözümüne yönelik yaptığımız çalışmaları

vatandaşlarımızın bilgisine sunuyoruz.


Neler Yaptık?

1

2

3

4

5

6

DONATI ALANLARINA YÖNELİK DÜZENLEMELER

FIILI KONUT ALANLARINA YÖNELIK DÜZENLEMELER

ÇEKME MESAFELERINE YÖNELIK DÜZENLEMELER

PARSEL BIRLEŞTIRMELERINE YÖNELIK DÜZENLEMELER

BÖLGESEL TICARETIN DESTEKLENMESINE YÖNELIK DÜZENLEMELER

IMAR HAKKI TRANSFERLERINE YÖNELIK DÜZENLEMELER


1

Kamusal

Donatı Alanlarına Yönelik Düzenlemeler

donatı alanlarında (park, okul, camii vb.) zemin kotu altında ve zemin kotu

üstünde kamu yararına yönelik uygulamaları destekliyoruz. Yapılan düzenlemeler

ile kamuya ait alanların etkin bir şekilde kullanılmasını amaçlıyoruz.

PAZAR

OTOPARK

ZEMİN ALTI

ZEMİN ÜSTÜ

SPOR TESİSİ

*Gösterimler temsili olup, doğal zemin kotu altındaki kullanımlar bölgenin

ihtiyaçları doğrultusunda belirlenecektir.


Kamusal donatı alanlarında imar planındaki fonksiyonların türleri ve büyüklükleri korunarak

donatıların konumlarında plan tadilatlarına gerek kalmadan değişiklik yapılabilmesini sağlıyoruz.

Yapılan düzenlemeler ile fonksiyonel ve kullanışlı donatı alanlarının kazandırılmasını amaçlıyoruz.

Mevcut Kullanışsız Yapı Adası

Spor Alanı

Eğitim Alanı

Park Alanı

Cami Alanı

Cami Alanı

Park Alanı

Eğitim Alanı

Spor Alanı

Öneri Efektif Kullanılan Yapı Adası


2

Fiili Konut Alanlarına Yönelik Düzenlemeler

İlçemizde belirli bölgelerde (Merkez, Sanayi, A.Nafiz Gürman, Güven ve Haznedar

mahalleleri) mevcut durumda konut kullanımlı yapılar olmasına rağmen bu bölgelerin

imar planında “Ticaret+Hizmet” alanında kalması nedeniyle uygulamada konut

yapılamaması sonucu oluşan mağduriyeti gideriyoruz.

Genç Osman

Mahallesi

Güneştepe

Mahallesi

M. Çakmak

Mahallesi

Merkez

Mahallesi

Sanayi

Mahallesi

Akıncılar

Mahallesi

Tozkoparan

Mahallesi

Haznedar

Mahallesi

Güven

Mahallesi

M. Nesih Özmen

Mahallesi

A. Nafiz Gürman

Mahallesi

*Gösterimler temsili olup getirilen ilave düzenlemelerden etkilenen alanlar şematik olarak gösterilmiştir.


Fiili Konut Alanlarına Yönelik Getirilen

Düzenlemeler Sonucu Elde Edilen Kazanımlar;

Konut Yapılabilmesini Sağlıyoruz.

Plandaki fonksiyonu nedeniyle

tamamen ticaret yapma zorunluluğunu

kaldırarak, mevcut teşekkül dikkate

alınıp konut yapılabilmesini sağlıyoruz.

Ticaret + Hizmet Alanlarında

Konut

Yapılamazken Yapılabiliyor

Mevcut

Öncesi

Sonrası

Kat Adedinin Eski Plandan Alınabilmesini Sağlıyoruz.

Yapılan düzenlemeler ile belirli bölgelerde

kat adedinin eski planlardan alınması

suretiyle kat artışı ve eski plan haklarını

vererek mağduriyeti gideriyoruz.

Ticaret + Hizmet Alanlarında

Eski Plan Hakkı

Yapılamazken Yapılabiliyor

Mevcut

Öncesi

Sonrası

Toplulaştırmadan Yararlanabilmesini Sağlıyoruz.

Plandaki fonksiyonu nedeniyle kademeli imar artışına

ilişkin toplulaştırma hükümlerinden yararlanılamazken,

yapılan düzenlemeler sonucu toplulaştırma

hükümlerinden yararlanabilmesini sağlıyoruz.

Ticaret + Hizmet Alanlarında

Toplulaştırma

Yapılamazken Yapılabiliyor

Öncesi

Sonrası


3

Çekme Mesafelerine Yönelik Düzenlemeler

İlçe genelinde ön bahçe çekme mesafeleri mevcut teşekkül dikkate alınarak

min. 3 m’den min. 1,5 m’ye, köşe başı parsellerde ise yan bahçe mesafesi mevcut teşekkül

dikkate alınarak 4 m’den 3 m’ye düşürülüp vatandaşlarımızın mağduriyetini gideriyoruz.

Ön Bahçe Mesafesi

3 m

1,5 m

Ön Bahçe Mesafesi Azalıyor

İnşaat Alanı Hakkı Artıyor

Yan Bahçe Mesafesi

3 m

4 m

Yan Bahçe Mesafesi Azalıyor

İnşaat Alanı Hakkı Artıyor


Çekme Mesafelerine Yönelik Getirilen

Düzenlemeler Sonucu Elde Edilen Kazanımlar:

İnşaat Alanı Kaybını Engelliyoruz

Kentsel Dönüşüm Çalışmalarını Destekliyoruz

İmar İstikametinin Sürekliliğini Sağlıyoruz.


4

Parsel Birleştirmelerine Yönelik Düzenlemeler

İlçe genelinde belirli bölgelerde geçerli olan ve kademeli imar artışı sağlayan

mevcut plan notlarının kapsamını revize ederek, kentsel dönüşüm çalışmalarını

destekliyoruz.

Tevhid edilerek

4 Parsel veya

800 m²

Sağlanması

Durumunda

+%20

İmar artışı

Tevhid edilerek

8 Parsel veya

2.000 m 2

Ya da 2.000 m 2

Üzeri Tek Parsel

Sağlanması Durumunda

+%25

İmar artışı

%15 Donatı Terki

Tevhid edilerek

5.000 m 2

Sağlanması +%30

Durumunda

İmar artışı

%15 Donatı + Yol Terki

Tevhid edilerek

Adaların

Birleştirilmesi

ve 5.000 m²

Sağlanması

Durumunda

+%35

İmar artışı


Parsel Birleştirmelerine Yönelik Düzenlemeler

Sonucu Elde Edilen Kazanımlar:

Bodrum Katı İnşaat Alanı Hesabına Dahil Ediyoruz.

İlave inşaat alanı getirilerek hak kaybını engelliyor kentsel dönüşüm çalışmalarını destekliyoruz.

Yapı Yüksekliğininin Serbest Olduğu Uygulamalara

Maks. 15 Kat Sınırlaması Getiriyoruz.

Yüksekliğin serbest olduğu toplulaştırma uygulamalarında 15 kat sınırlaması getirerek bölge silüetini

olumsuz etkileyebilecek uygulamaların önüne geçiyoruz.

Yapı Yüksekliğini Maks. 10 KattanMaks. 15 Kata Yükseltiyoruz.

Hesaplanan inşaat alanının 10 kat irtifa sınırlamasından kaynaklı kullanılamaması durumunun önüne

geçilerek, inşaat alanı kaybını engelliyor, proje çözümlerine kolaylık getiriyoruz

Taban Oturumunu Maks. %50’den Maks. %60’a Yükseltiyoruz.

Toplulaştırma uygulamalarının tamamında taban oturum oranını maks. %60 olarak belirleyip uygulama

bütünlüğü sağlıyoruz.

2.000 m² Tek Parsellerde %25 İnşaat Artışı Sağlıyoruz.

İlçemizde bazı bölgelerde yüz ölçümü 2000 m²’yi aşan ve üzerinde yoğun yapılaşma bulunan parsellerin

komşuluğunda tevhit edileceği uygun parsel bulunmaması nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmalarını

desteklemek amacıyla %25 inşaat alanı artışı getiriyoruz.

İlçemize Yeni Donatı Alanları Kazandırıyoruz.

Toplulaştırmayı teşvik eden düzenlemeler sonucu 5.000 m²’yi aşan uygulamalarda %15 donatı terki

yapılarak, ilçemize yeni donatı alanları kazandırıyoruz.


5

Merter

Bölgesel Ticaretin Desteklenmesine

Yönelik Düzenlemeler

bölgesinde üst ölçekli plan kararları doğrultusunda ticaretin E-5 aksına doğru

gelişmesini destekleyerek bölgenin istihdam, ekonomi ve kentsel dönüşümüne katkı

sunuyoruz.

M1-B Yenikapı- Kirazlı Metro Hattı

M1-A Yenikapı- Atatürk Metro Hattı

Genç Osman

Güneştepe

Merkez

Sanayi

M. Çakmak

Akıncılar

Haznedar

Güven

M. Nesih Özmen

Mahallesi

Tozkoparan

E-5 Kara Yolu

A. Nafiz Gürman

Mahallesi

Merter Tekstil Bölgesi

Ticaret Gelişme Bölgesi


Parsellerin sahip oldukları inşaat alanı ve yapı yükseklik sınırı aşılmadan belirli koşulları sağlaması

halinde tamamı ticari kullanımlı projeler yapabiliyoruz.

Mevcut Durum

Sahip olunan inşaat alanı ve yükseklik sınırı

aşılmadan;

5 m max. 20 m

Halinde

min. 10 m

Maks. TAKS 0.60’a artırılarak Ticari kullanımlı

projeler yapılabilir.

min. 10 m

5 m max. 20 m

Min. 3.000 m² alansal büyüklük

Min. 35 m parsel derinliği

Yolardan 10m, diğer cephelerden 5m çekme

Otopark ihtiyacının bodrum katlardan sağlanması

Düzenleme Sonrası

min. 35 m

OTOPARK

OTOPARK


6

İmar Hakkı Transferlerindeki Uygulamalar

İmar planında donatı alanlarında (yeşil alan, okul, cami vb.) veya kentsel çalışma

alanlarında (konut + ticaret vb.) kalan parsel maliklerine imar hakkı transferi

getirilerek kentsel dönüşüm çalışmaları destekliyoruz.

Donatı Alanlarından

Emsal 1 Üzerinden

Kentsel Çalışma Alanlarından

Mevcut İmar Hakkı Kadar

İnşaat Alanı


İmar Hakkı Transferine Yönelik Düzenlemeler Sonucu

Elde Edilen Kazanımlar;

Vatandaşımızın mağduriyetini gideriyoruz.

İmar planında donatı alanında kalması ve uzun yıllar kamulaştırma yapılmaması

sebebiyle imar kısıtlılığından kaynaklı mülkiyet hakkı sınırlandırılan vatandaşlarımıza

uygulamada yeni bir alternatif sunarak mağduriyetlerini gideriyoruz.

Kamulaştırma yükünü azaltıyoruz

Özel mülkiyette olup imar planında donatı alanlarında kalan taşınmazlar yönünden

oluşan/oluşabilecek kamulaştırma maliyetlerinin bertaraf edilip kamu kaynaklarının

etkin kullanılmasını sağlıyoruz.

Yeni donatı alanları kazandırıyoruz

İmarlı alanlar arasında imar hakkı transferi yapılması suretiyle yoğun ve düzensiz

yapılaşmanın olduğu bölgelerde vatandaşlarımıza hizmet edecek ilave donatı alanları

kazandırıyoruz


Kentsel dönüşüm sorunlarını

çözüme kavuşturmak amaçlı hazırladığımız imar plan notları

revizyon çalışmalarımız hakkında

kapsamlı bilgi almak için siz değerli vatandaşlarımızı

Belediyemiz İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne

bekliyoruz.


Notlar


Notlar



Güven Mahallesi Marmara Caddesi No: 38

Güngören - İstanbul

Tel: 0212 449 55 55

www.gungoren.bel.tr

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!