trh s nehnuteľnosťami BRATISLAVA 2008 - J&T Real Estate

trh s nehnuteľnosťami 

Bratislava 2008

Úvodné slovo 3 

Slovensko v roku 2008 4 

Politika 4 

Ekonomika 6 

Zdravotníctvo 6 

Penzijný systém 6 

Hrubý domáci produkt 6 

Verejné financie 7 

Inflácia 7 

Trh práce 7 

Slovenská mena 7 

Stavebníctvo 8 

Trh kancelárskych priestorov v Bratislave 9 

Nové objekty v roku 2008 10 

Najväčšie transakcie v roku 2008 12 

Obsadenosť 13 

Ceny prenájmov 14 

Medzinárodné porovnanie 15 

Prognóza ďalšieho vývoja na trhu 

kancelárskych priestorov v Bratislave 16 

Nové projekty v roku 2009 16 

Nové projekty v roku 2010 16 

Nové projekty dokončené v roku 2011 a neskôr 17 

Obchodné priestory 18 

Bratislava 18 

Regióny Slovenska 19 

Trh s objektmi na priemyselné využitie 21 

Logistické projekty dokončené v roku 2008 21 

Ceny prenájmov 23 

Prognóza ďalšieho vývoja v Bratislave a okolí 25 

Pripravované parky mimo Bratislavy 26 

Trh s bytmi 28 

Ceny 30 

Štandard bytov 36 

Obsadenosť 36 

Byty v zázemí Bratislavy 37 

Ceny starých bytov 38 

Rekreačné apartmány 41 

Trh stavebných pozemkov 43 

OBSAH

Vážení priatelia, 

držíte v rukách dokument, ktorý po minulé roky prinášal dobré správy. Priaznivé podmienky ako ekonomická situácia, 

atmosféra na trhu, vývoj cien nehnuteľností a prenájmov podnecovali investičné plány a stáli za dosiahnutým ziskom. 

Dnes sme však v úplne inej situácii. Zmenili sa veci, ktoré sme považovali za nemenné. Zmenili sme sa aj my. 

O tom, aké veľké boli tieto zmeny, čo priniesli a aj o tom, čo ešte môžeme očakávať, že zmeny prinesú, sa dočítate 

v tejto analýze, ktorú vám, tak ako každý rok, predkladáme. 

Základom dobrých rozhodnutí je dostatok kvalitných a relevantných informácií. Považujte preto tento materiál za náš 

príspevok k správnosti vašich rozhodnutí. 

Peter Korbačka 

predseda predstavenstva J&T REAL ESTATE, a.s. 

3

SLOVENSKO V ROKu 2008 

POLITIKA 

KOAlíciA SmeR, SNS A HZDS 

Vláda koaličných strán Smer, SNS a HZDS za dva a pol roka pri moci schválila viacero zmien v reformách bývalej vlády. 

Zmeny však zatiaľ nemali zásadný vplyv na kvalitu podnikateľského prostredia, pričom súčasná vláda sa netají snahou 

o posilnenie úlohy štátu v ekonomike. 

Vládna koalícia je napriek viacerým sporom stabilná. Premiér Robert Fico deklaruje snahu zvíťaziť aj v budúcich voľbách 

a zostaviť vládu iba s jedným partnerom. 

Opozičné strany zatiaľ nenašli tému, ktorou by oslovili voličov. Všetky tri – SDKÚ, KDH aj SMK – navyše riešia vnútorné 

rozpory. Preto je pravdepodobné, že aj v budúcej vláde (ďalšie parlamentné voľby sú plánované na leto 2010) bude hrať 

hlavnú úlohu strana Smer. 

SmeR STále ÚSpešNý 

Vláda má v parlamente 84 zo 150 kresiel, pričom s koalíciou hlasuje aj bývalý poslanec HZDS Tibor Mikuš. V samotnej 

vláde jednoznačne dominuje Smer, ktorý má 11 zo 16 ministerských postov. 

VýVOj VOleBNýcH pRefeReNcií (%) 

4 

Sep. 

02 * 

Jan. 

06 

Jún 

06 * 

Jan. 

07 

Jan. 

08 

Mar. 

08 

Smer 13,5 36,8 29,1 47,7 43,9 42,8 48,5 44,9 46,5 44,8 46,3 48,0 

SNS 3,3 5,2 11,7 11,8 14,0 13,8 11,4 12,8 11,8 10,6 10,7 13,2 

SDKÚ 15,1 11,1 18,4 10,7 14,7 14,7 9,7 12,4 11,0 13,6 13,7 11,7 

SMK 11,2 9,6 11,7 9,1 8,0 8,9 8,4 9,0 10,6 8,3 8,0 8,6 

HZDS 19,5 13,3 8,8 9,6 7,2 8,1 9,6 9,0 6,7 9,4 8,7 7,6 

KDH 8,3 9,1 8,3 7,3 8,2 6,9 8,2 8,5 8,4 8,5 6,6 7,2 

Zdroj: Štatistický úrad 

*výsledky volieb 

SNS aj HZDS doteraz akceptovali programové priority Smeru a ustúpili aj v prípadoch, keď avizovali iné názory na rôzne 

problémy. Smer tak presadil svoje predstavy o Zákonníku práce či o zmenách v penzijnom systéme a zdravotníctve. 

Výsledkom tejto stability je pretrvávajúca vysoká podpora stranám vládnej koalície, najmä Smeru. Ten dosahuje 

v prieskumoch verejnej mienky podporu, akú doteraz na Slovensku nemala žiadna strana. Spoločná podpora pre všetky 

vládne strany v prieskumoch verejnej mienky stabilne presahuje 60 %, kým podpora troch parlamentných opozičných strán 

sa pohybuje okolo 30 %. Je však dosť pravdepodobné, že napriek snahe vlády o aktívny prístup k ekonomickej kríze bude 

s pribúdajúcimi negatívnymi javmi podpora vládnych strán klesať. 

Júl 

08 

aug. 

08 

Sep. 

08 

Okt. 

08 

nOv. 

08 

Dec. 

08

VOleBNé pRefeReNcie STRáN VláDNej KOAlície A OpOZície (%) 

Zdroj: Štatistický úrad, Symsite Research 

ZOSTAVA VláDy SA meNilA 

Na ministerských postoch došlo od parlamentných volieb k viacerým zmenám. Ešte v roku 2007 odstúpil z funkcie ministra 

pôdohospodárstva Milan Jureňa (HZDS), ktorého nahradila Zdenka Kramplová. Tá svoj post opustila už po necelých 

deviatich mesiacoch (v auguste 2008) a na jej miesto prišiel Stanislav Becík. 

Druhým ministrom zo strany Smer (po Františkovi Kašickom), ktorý skončil vo vláde, bol minister zdravotníctva 

Ivan Valentovič. Ten pri svojom odstúpení udal ako dôvod zdravotné problémy. Nástupcom Ivana Valentoviča sa stal 

Richard Raši, predtým riaditeľ najväčšej nemocnice na Slovensku, Fakultnej nemocnice v Bratislave. 

Odstúpiť musel aj minister životného prostredia Jaroslav Izák z tretej koaličnej strany – SNS. Dôvodom boli dotácie 

zo štátneho Environmentálneho fondu. Novým ministrom sa stal Jozef Chrbet (SNS). 

Ďalšia zmena na ministerskom poste v súčasnej vláde nastala koncom januára 2009, keď na poste ministra zahraničných 

vecí nahradil Jána Kubiša kariérny diplomat Miroslav Lajčák. Zatiaľ posledná zmena nastala na Ministerstve výstavby 

a regionálneho rozvoja SR, kde Mariana Janušeka nahradil Igor Štefanov. 

mOžNé ZDROje NeSTABiliTy 

Vládnej koalícii sa doteraz podarilo vyriešiť všetky spory. Je však možné, že časom sa stabilita koalície oslabí, ale 

s najväčšou pravdepodobnosťou dovládne do leta 2010. Možným zdrojom nestability môžu byť aj vnútorné rozpory vo dvoch 

menších koaličných stranách. HZDS bolo v rokoch 1992 – 2006 veľmi nestabilnou stranou, keď z nej v každom z minulých 

volebných období odišla časť poslancov. V súčasnom volebnom období zatiaľ odišiel iba jeden poslanec, Tibor Mikuš. 

SNS sa pred voľbami v roku 2002 rozštiepila na dve, neskôr až na tri strany, v súčasnosti však vystupuje jednotne. 

OpOZíciA BeZ Tém 

Opozičné strany zatiaľ nenašli tému, ktorou by oslovili voličov, navyše museli riešiť vnútorné rozpory. Napriek tomuto 

vývoju sa dohodli na spoločnej podpore pre Ivetu Radičovú (podpredsedníčku SDKÚ) v prezidentských voľbách. 

Ich favoritom bol však súčasný prezident Ivan Gašparovič, ktorého podporuje strana Smer a SNS. Tretí koaličný partner 

HZDS prišiel s vlastným kandidátom Milanom Melníkom. Celkovo sa na prvom kole prezidentských volieb 21. marca 2009 

zúčastnilo sedem kandidátov. Do druhého kola postúpili Ivan Gašparovič a Iveta Radičová. Víťazom volieb sa stal Ivan 

Gašparovič, podporovaný vládnou koalíciou. 

5

EKONOMIKA 

Pred voľbami strana Smer avizovala zásadné zmeny v daňovom a penzijnom systéme, zdravotníctve či pracovnom práve. 

Program vlády bol opatrnejší a počas prvého dva a pol roka koalícia zásadné zmeny v reformách bývalej vlády neurobila. 

V daňovom systéme vláda zaviedla nižšiu, 10-percentnú DPH na lieky (a od roku 2008 aj na knihy). Niekoľko zmien 

presadila vláda v zákonníku práce, zdravotníctve a dôchodkovom systéme. 

ZDRAVOTNíCTVO 

V zdravotníctve vláda po nástupe zrušila poplatky za návštevu lekára. Pokračovala tlakom na súkromné zdravotné 

poisťovne. Parlament schválil zákon, ktorým zakazuje poisťovniam disponovať ziskom (musia ho využiť na úhradu 

zdravotnej starostlivosti) a znižuje im administratívny fond. uvedené opatrenia zapríčinili odchod najmenšej Európskej 

zdravotnej poisťovne začiatkom mája 2008 z trhu. Navyše, dve z troch súkromných ZP, ktoré majú zahraničných akcionárov, 

žalujú štát za ušlé zisky. Chcú pritom využiť zmluvy o ochrane investícií. Súkromná zdravotná poisťovňa Dôvera avizovala, 

že bude požadovať 500 mil. EuR. Vláda tiež zastavila transformáciu nemocníc na akciové spoločnosti a stále zvažuje 

retransformáciu štátnych zdravotných poisťovní na verejnoprávne inštitúcie. 

PENZIJNý SySTéM 

Zmeny urobila koalícia aj v ďalšej z kľúčových reforiem bývalej vlády. Súčasná vláda vidí ako problém fakt, že vyše 

663,8 mil. EuR ročne ide na súkromné účty klientov dôchodkových správcovských spoločnosti (DSS) a tieto peniaze tak 

chýbajú v prvom, priebežnom pilieri. Koncom roka 2007 vláda schválila otvorenie druhého piliera počas prvého polroka 

2008 a koncom roka 2008 ďalšie otvorenie na prvý polrok 2009. Klienti DSS budú môcť odísť späť do prvého piliera, 

ale zároveň do druhého piliera budú môcť vstúpiť aj tí, ktorí tak doteraz neurobili. Vláda však ustúpila od plánov znížiť 

odvody do druhého piliera. Mierne iba upravila základy na platenie odvodov, čím ich zvýšila zamestnancom s platom nad 

3-násobok priemernej mzdy. 

HRuBý DOMáCI PRODuKT 

V roku 2008 sa tempo rastu hrubého domáceho produktu spomalilo o 4 body a ustálilo sa na hodnote 6,4 %, no aj 

tak sa zaradilo medzi krajiny s najvyšším rastom v Európe. Hlavným ťahúňom rastu bola výroba v automobilovom 

a elektrotechnickom priemysle a s ňou súvisiaci rast exportu. Zvýšenie výkonnosti ekonomiky podporil do značnej miery aj 

domáci dopyt pod vplyvom rastúcich reálnych miezd aj zamestnanosti. Kúpyschopnosť obyvateľov podporil aj pokračujúci 

boom úverov, keď sa ich objem medziročne zvýšil o približne 25 %. 

ODHAD HRuBéHO DOmáceHO pRODuKTu V KRAjiNácH V4 V ROKu 2008 (%, odhad eurostat) 

6 

kraJina raSt HDp prieMer eú27 * 

SR 7,0/6,4** 69,1 

ČR 4,4/3,5** 80,6 

poľsko 5,4 54,3 

maďarsko 1,7/0,6** 61,5 

Zdroj: Eurostat, centrálne banky 

*HDP na obyvateľa ako podiel priemeru EÚ, v parite kúpnej sily 

**skutočnosť (predbežné výsledky)

Na rok 2009 očakávame ďalšie spomalenie tempa rastu hospodárstva, najmä pre pôsobenie globálnej hospodárskej krízy. 

Tá sa už výrazne prejavila v závere roka 2008, keď došlo k dvojcifernému prepadu tržieb v priemysle. Hlavným problémom 

pre ekonomiku Slovenska je klesajúci dopyt po našom exporte, spôsobenom znížením spotreby občanov v západnej Európe 

a uSA. Napr. slovenské automobilky už prikročili k zníženiu výroby, úprave pracovného času a prepúšťaniu zamestnancov. 

To sa dotklo aj ich subdodávateľov, ktorí okrem obmedzenia výroby pristúpili aj k hromadnému prepúšťaniu. Kríza sa 

nepochybne prejaví aj zmenšením prílevu zahraničných investícií na Slovensko. Súčasná situácia v domácej ekonomike sa 

prejavila aj na revízii prognóz hospodárskeho rastu Slovenska, ktorý vláda v rozpočte predikovala na úrovni 6,5 %. Podľa 

februárovej (2009) prognózy MF SR by mala domáca ekonomika v roku 2009 narásť o 2,4 %, pričom viaceré banky odhadujú 

zvýšenie jej výkonnosti pod úrovňou 2 %. Pokles hospodárstva o 1 % predikuje ČSOB, pričom najpesimistickejší variant 

zverejnila dánska Saxo Bank, podľa ktorej sa HDP krajiny prepadne o 2,5 %. 

VEREJNé FINANCIE 

Na rok 2008 bol rozpočtovaný deficit verejných financií na úrovni 2,3 % HDP a Slovensko tak s veľkou rezervou splnilo 

Maastrichtské kritérium. Podľa zákona o štátnom rozpočte z októbra 2008 bol plánovaný deficit na rok 2009 1,7 %. 

V novembri došlo vplyvom rozširujúcej sa hospodárskej krízy k jeho navýšeniu na 2,08 %. S najväčšou pravdepodobnosťou 

však nebude dodržaný ani ten a deficit verejných financií sa zvýši na úroveň okolo 3 % HDP. S určitosťou sa tak 

predovšetkým pod vplyvom pomalšieho ekonomického rastu nesplnia plány vlády do roku 2011 hospodáriť s vyrovnaným 

rozpočtom. 

INFLáCIA 

Inflácia meraná indexom spotrebiteľských cien vlani vzrástla na 4,6 % (2,8 % v roku 2007). Najvyšší rast zaznamenali, 

predovšetkým následkom vývoja v prvých troch kvartáloch, ceny potravín (7,7 %). Do tohto vývoja sa premietol 

predovšetkým globálny vývoj, najmä používanie niektorých obilnín na výrobu biopalív. Keďže rast cien bol zaznamenaný 

v celej Európe, Slovensko splnilo inflačné kritérium na zavedenie eura. V roku 2009 sa priemerná hodnota indexu 

spotrebiteľských cien v porovnaní s uplynulým rokom zníži a zrejme neprekročí hranicu troch percent. 

TRH PRáCE 

Hoci sa ešte v prvej polovici roka 2008 zahraniční investori sťažovali na nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily, ku koncu 

roka sa začala situácia na pracovnom trhu výrazne meniť. Viaceré podniky museli totiž vplyvom krízy zredukovať výrobu, čo 

sa odrazilo na raste nezamestnanosti v závere roka 2008. Aj vývoj začiatkom roka nasvedčuje, že sa situácia na trhu práce 

zhorší a miera nezamestnanosti sa tak opätovne vráti nad hranicu 10 %. 

SLOVENSKá MENA 

Pozitívny ekonomický vývoj v ostatných rokoch a najmä splnenie všetkých tzv. Maastrichtských kritérií na prijatie eura sa 

začiatkom mája 2008 prejavili v odporúčaní Európskej komisie prijať Slovensko ako 16. člena eurozóny od januára 2009. 

Európska komisia, podobne ako aj Európska centrálna banka, síce vyjadrila pochybnosti o dlhodobej udržateľnosti nízkej 

inflácie a rozpočtových schodkov, no splnenie formálnych kritérií Slovenskom jej nedávalo možnosť odmietnuť vládny plán 

zavedenia eura. V januári 2009 tak slovenskú korunu nahradilo euro. 

Konverzný kurz bol stanovený na úrovni centrálnej parity, 30,1260 SKK/EuR. Tá bola v novembri 2006 pôvodne stanovená 

na 38,46 SKK/EuR. Koruna však pod vplyvom ekonomickej a politickej stability a rýchleho rastu ekonomiky rapídne 

posilňovala, a tak v marci 2007 došlo k prehodnoteniu centrálnej parity na úroveň 35,44 SKK/EuR. Odvtedy sa koruna 

pohybovala okolo úrovne 33 SKK/EuR, no po zverejnení rekordného tempa rastu v roku 2007 koruna začala opäť posilňovať. 

Koncom mája 2008 tak bola parita opäť revalvovaná na úroveň 30,1260 SKK/EuR. 

7

STAVEBNíCTVO 

Po prekvapivo nízkom raste stavebného sektora v roku 2007 sa jeho výkonnosť vlani opäť dostala do dvojciferných čísel. 

Podľa údajov ŠÚ SR sa stavebná produkcia dostala na úroveň skoro 190 mld. SKK/6,3 mld. EuR, čo medziročne predstavuje 

rast 12,1 %. Rekordná výkonnosť stavebnej produkcie z roku 2008 sa pravdepodobne v nasledujúcich dvanástich mesiacoch 

nezopakuje. Okrem relatívne studenej zimy je za týmto predpokladom predovšetkým zastavenie prílevu zahraničných 

investícií a obmedzenie výstavby nových rezidenčných, ako aj kancelárskych projektov. Podľa očakávaní vlády sa vzhľadom 

na opatrný postoj bánk a investorov nerozbehne program výstavby diaľnic v požadovanom rozsahu. 

STAVeBNá VýROBA VyKONANá VlASTNými pRAcOVNíKmi (mil. SKK, reálny rast v %) 

8 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 

stavebná výroba 77 554 63 974 69 462 74 725 81 746 91 197 102 342 122 220 145 975 160 327 189 878 

reálny medziročný rast –3,7 % –25,8 % –0,4 % 0,8 % 3,5 % 6,0 % 5,6 % 14,7 % 14,9 % 5,7 % 12,1 % 

Zdroj: Štatistický úrad 

KľÚČOVé uKAZOVATele (%, ak nie je uvedené inak) 

2005 2006 2007 2008 2009 1) 

reálny rast HDP 6,1 8,5 10,4 6,4 2,4/–2,5 2) 

inflácia (priemer) 2,7 4,5 2,8 4,6 2,7 

rast reálnych miezd 5,9 3,3 5,3 4,0 3,3 

miera nezamestnanosti (ŠÚ; koniec roka) 16,2 13,3 10,9 9,9 10,5 

bilancia verejných financií (% HDP) –2,9 –3,6 –2,2 –2,3 –2,1/–3,1 3) 

bilancia bežného účtu (% HDP) –8,4 –7,0 –5,3 –6,1 –4,6 

výmenný kurz SKK:EuR (priemer) 38,60 37,20 33,77 31,20 – 

Zdroj: Trend, MF SR, INEKO 

1) MF SR, 2) MF SR/Saxo bank, 3) rozpočet/INEKO

TRH KANCELáRSKyCH 

PRIESTOROV V BRATISLAVE 

Po takmer 130 000 m 2 kancelárskych plôch najvyššieho štandardu, ktoré sa dostali na trh v roku 2007, sa bratislavský trh 

v nasledujúcich dvanástich mesiacoch obohatil o ďalších viac ako 180 000 m 2 . Medziročne tak bol prírastok kancelárskej 

plochy vyšší zhruba o 38 %. To znamená, že druhý rok po sebe sa prepisovali historické rekordy. uvedené prírastky však 

zostanú dlhší čas neprekonané, pričom už prekročenie hranice 100 000 m 2 bude v niekoľkých nasledujúcich rokoch 

výnimočné. V súvislosti so súčasným ekonomickým vývojom sa totiž dá očakávať, že dokončenie viacerých avizovaných 

projektov sa presunie na obdobie po roku 2010 alebo sa nezačnú stavať vôbec. Prísun zahraničného kapitálu sa zastavil, 

firmy aktívne na slovenskom trhu zabrzdili expanzívne plány a výrazne sa znížila ochota bánk požičiavať, čo všetko 

komplikuje developerom situáciu. Zosilní sa taktiež konkurencia na trhu, keďže v roku 2008 sa dokončili viaceré veľké 

projekty a s ďalšími sa ráta v nasledujúcich 24 mesiacoch. 

V roku 2009 bude najväčším dokončeným kancelárskym objektom v Bratislave druhá fáza projektu Digital Park v Petržalke 

s viac ako 36 000 m 2 kancelárií. V ďalších dvanástich mesiacoch to budú komplexy na brehu Dunaja River Park a Eurovea, 

obidva s prenajímateľnou plochou kancelárií väčšou ako 20 000 m 2 . Na základe štruktúry rozpracovaných projektov sa dá 

predpokladať, že rok 2010 zrejme bude nadlho posledným, keď budú ročné prírastky kancelárskych plôch atakovať hranicu 

100 000 m 2 . 

plOcHA KANceláRSKycH pRieSTOROV V BRATiSlAVe (m 2 ) 

m 2 1 800 000 

1 600 000 

1 400 000 

1 200 000 

1 000 000 

800 000 

600 000 

400 000 

200 000 

0 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008p 2009o 2010p ROK 

Zdroj: Symsite Research 

Pozn.: V rokoch 2001 – 2006 ide o stav na konci prvého štvrťroka nasledujúceho roka, 

roky 2007 – 2010 sú už za obdobie január – december. 

O – odhad; p – prognóza 

9

NOVé OBJEKTy V ROKu 2008 

Celkový stav kancelárskej plochy vyššieho štandardu v Bratislave dosiahol ku koncu roka 2008 úroveň 1,4 mil. m 2 . Vlani 

sa dokončilo deväť projektov budov na prenájom a tri spoločnosti si postavili vlastné nové budovy. Najväčší prírastok sa na 

trh dostal dokončením projektu Apollo Business Center II developera HB Reavis, v ktorom sa nachádza skoro 80 000 m 2 

plôch na prenájom. Viac ako 20 000 m 2 pribudlo ešte v ďalších dvoch objektoch, a to v novej centrále Slovenskej sporiteľne 

a v prvej fáze komplexu Lakeside Park. 

Kým v roku 2007 pribudlo najviac novej plochy v Starom Meste, v ďalších dvanástich mesiacoch to bolo v druhom 

bratislavskom okrese. Za týmto vývojom je predovšetkým výstavba už spomínaného Apollo Business Center II. 

pONuKA KANceláRSKycH pRieSTOROV V BRATiSlAVe (m 2 ) 

10 

Stav 

2001 

Stav 

2002 

Stav 

2003 

príraStOk 

2004 

Stav 

2004 

príraStOk 

2005 

Stav 

2005 

príraStOk 

2006 

Stav 

2006 

príraStOk 

2007 

Stav 

2007 

príraStOk 

2008 

BA I 247 600 261 600 276 000 6 950 282 950 14 200 297 150 41 275 338 425 56 627 395 052 4 574 399 626 

BA II 207 500 216 600 256 500 58 700 315 200 23 500 338 700 19 700 358 400 34 563 392 963 121 339 514 302 

BA III 171 100 171 850 194 100 3 200 197 300 5 700 203 000 2 000 205 000 1 500 206 500 51 500 258 000 

BA IV 64 200 66 400 66 400 12 200 78 600 1 400 80 000 0 80 000 5 620 85 620 0 85 620 

BA V 66 600 70 400 70 400 0 70 400 8 300 78 700 19 280 97 980 29 130 127 110 10 780 137 890 

celKOm 757 000 786 850 863 400 81 050 944 450 53 100 997 550 82 255 1 079 805 127 440 1 207 245 188 193 1 395 438 


Pozn.: V rokoch 2001 – 2006 ide o stav na konci prvého štvrťroka nasledujúceho roka, roky 2007 – 2008 sú už za obdobie január – december. 

BRATiSlAVA i: 

Vzhľadom na nedostatok vhodných voľných pozemkov na výstavbu v samotnom historickom centre mesta sú v kurze 

rekonštrukcie starších budov, resp. ich nadstavby. Takýmto spôsobom sa napr. ešte v roku 2007 vybudovali projekty 

Passage House, Opera Palace a Galéria Delta na Poštovej. K nim v ďalších mesiacoch pribudli budovy Elag House 

s približne 1 400 m 2 a Office Center Poštová developera Orco s prenajímateľnou plochou vyššou ako 3 100 m 2 . Okrem nich 

sa v uplynulom roku nepostavil žiadny administratívny projekt na prenájom vyššieho štandardu. Najväčším prírastkom 

bude začiatkom roka 2010 avizované dokončenie polyfunkčného komplexu River Park domácej skupiny J&T REAL ESTATE. 

V rámci neho sa bude nachádzať 29 000 m 2 kancelárskych priestorov najvyššieho štandardu. 

BRATiSlAVA ii: 

Od konca 90. rokov pokračuje v lokalite Mlynské Nivy – Prievozská ulica rozvoj administratívneho distriktu, v rámci ktorého 

každoročne pribúdajú nové kancelárske budovy. Najväčším projektom roka 2008 v tejto lokalite, ale aj v rámci celej 

Bratislavy, bolo dokončenie druhej časti projektu Apollo Business Center developera HB Reavis. Celková prenajímateľná 

plocha tohto komplexu zloženého z ôsmich budov je skoro 80 000 m 2 . Ide tak o dosiaľ najväčšie bizniscentrum postavené 

v Bratislave. V rovnakej oblasti bola v minulom roku taktiež zrealizovaná prvá etapa administratívneho centra Strabag 

a v zóne Galvaniho tretia etapa bizniscentra s rovnomenným názvom. Obe centrá majú prenajímateľnú plochu väčšiu ako 

10 000 m 2 . V najbližších dvoch rokoch ovplyvní ponuku v tejto časti mesta hlavne dokončenie Galvani Business Center IV, 

projektu Eurovea írskeho developera Ballymore a ďalších skoro 15 000 m 2 by malo priniesť pokračovanie projektu CBC. 

BRATiSlAVA iii: 

V porovnaní s rokom 2007 bol prírastok nových plôch na prenájom v okrese Bratislava III pomerne významný, najmä vďaka 

projektu od developera TriGranit s názvom Lakeside Park. V rámci neho sa na trh dostalo približne 25 000 m 2 plochy kancelárií. 

Ďalšie ukončené objekty boli vybudované konkrétnym firmám na mieru. Predovšetkým ide o novú centrálu SLSP s 25 000 m 2 

kancelárií a dve menšie budovy na Tuhovskej. V budúcich rokoch je v plánoch developerov aj tretia veža centra Polus 

a pokračovanie projektu Lakeside Park, čo by sa významne prejavilo na celkovej prenajímateľnej ploche kancelárií v Bratislave. 

Stav 

2008

BRATiSlAVA iV: 

V okrese Bratislava IV sa v uplynulom roku nedokončili žiadne nové administratívne plochy. V lokalite Patrónka sa však začala 

výstavba administratívneho centra Westend Square developera J&T REAL ESTATE. V rámci neho by malo v roku 2010 pribudnúť 

viac ako 18 000 m 2 prenajímateľnej plochy. V pláne je aj výstavba súboru Westend Quadrant a Westend Crossing, ktoré by mali 

rozšíriť trh kancelárskych priestorov o približne 60 000 m 2 . Podobne ako v prípade ďalších veľkých administratívnych projektov 

je však ich výstavba vzhľadom na ekonomickú situáciu a existujúcu ponuku na trhu v súčasnosti prehodnocovaná. 

BRATiSlAVA V: 

V závere roka 2008 dokončila slovenská skupina IDO Hutný projekt v piatom bratislavskom okrese Administratívne 

centrum Petržalka s takmer 11 000 m 2 kancelárskej plochy. V najbližších mesiacoch bude dokončený projekt Digital Park II 

(36 000 m 2 ) na Einsteinovej ulici domáceho developera Penta. Bude to zároveň najväčší administratívny celok uvedený 

na trh v roku 2009. Zároveň by mali pokračovať práce na projekte Emporia Towers, pričom írsky developer Quinlan Private 

Golub očakáva ukončenie prvej etapy s 11 000 m 2 v roku 2010. 

Nasledujúca tabuľka prináša zoznam budov s novými administratívnymi plochami za celú Bratislavu, ktoré boli dokončené 

v roku 2008. Sú postavené v nových bizniscentrách alebo v polyfunkčných budovách. 

NOVé BuDOVy DOKONČeNé V ROKu 2008, icH NájOmcOViA A OBSADeNOSť (m 2 , %, euR/m 2 /mesiac) 

BuDOva DevelOper OkreS aDreSa výMera 

Apollo BC II HB Reavis II Prievozská 79 000 

Hl. 

náJOMcOvia 

Alcatel, České 

aerolínie, 

Jan Becher, 

Peugeot, Enel 

OBSaDenOSť náJOMné 

60 13,8 + E 

Lakeside Park TriGranit III Tomášikova 25 000 KONE, Danisco 28 13,5 + E 

BC Galvaniho III Lindner Group II Galvaniho 16 500 

HP, Philip 

Morris, Ness 

100 n. 

AB Strabag Strabag II Mlynské Nivy 11 439 Strabag, Zipp 37 n. 

BC Aircraft Aircraft Diagnostik Co. II Ivánska cesta 11 000 SkyEurope 53 12,4 + E 

AC Petržalka IDO Hutný projekt V Röntgenova 10 780 – 0 12,0 + E 

LogiBOX ICT Istroconti II Mokráň záhon 3 400 

Office Center 

Poštová 

Váhostav, 

Gebrüder Weiss 

93 12,5 + E 

Orco group I Poštová 3 144 – 0 12,0 + E 

Elag House Elag Slovakia I Heydukova 1 430 n. 80 n. 

Zdroj: Symsite Research, J&T REAL ESTATE 

E – energie 

Vlani v Bratislave pribudlo päť väčších budov, ktoré si spoločnosti postavili na vlastné používanie. Najväčšou z nich bola už 

spomínaná budova Slovenskej sporiteľne s plochou takmer 25 000 m 2 . Ďalšie dve budovy postavené na vlastné účely vznikli 

v rámci polyfunkčných celkov firiem Asbis a i-Center na Tuhovskej ulici. 

NAjVäČšie BuDOVy DOKONČeNé V ROKu 2008 A uRČeNé NA VlASTNé užíVANie (m 2 ) 

BuDOva OkreS aDreSa výMera (m 2 ) 

SLSP III Tomášikova 25 000 

Asbis III Tuhovská 3 100 * 

i-Center III Tuhovská 2 200 ** 

Zdroj: J&T REAL ESTATE, Symsite Research 

*odhad administratívna časť 1 000 m 2 , **odhad administratívna časť 550 m 2 

11

NAJVäČŠIE TRANSAKCIE V ROKu 2008 

V roku 2008 dosiahla suma známych kancelárskych transakcií úroveň necelých 130 000 m 2 , čo je približne rovnako ako 

v predchádzajúcom roku. Ide tak o približne 10 % zo všetkých bratislavských kancelárskych plôch najvyššieho štandardu. 

Celkovo 25 spoločností obsadilo plochy väčšie ako 1 000 m 2 , čo je číslo na úrovni ostatných rokov. Z nich tri najväčšie 

presiahli úroveň 5 000 m 2 – SLSP obsadila vlastné nové priestory na Tomášikovej a Telefónica O2 sa spolu s AT&T stali 

najväčšími nájomcami v Aupark Tower. Keďže však v prípade SLSP (podobne ako v minulosti firma Dell) ide o jej vlastné 

priestory a firma sa sťahovala zo starých priestorov, s trhom prenájmov nových plôch to veľmi nepohlo a pri takej veľkej 

transakcii nedošlo k reťazovej reakcii presunu nájomníkov. 

ZOZNAm NAjVäČšícH pReNájmOV V ROKu 2008 (m 2 ) 

náJOMník BuDOva OkreS plOcHa 

Telefónica O2 Slovakia Aupark Tower V 8 000 

AT&T Aupark Tower V 5 457 

HB REAVIS Apollo BC II II 4 000 

Eset Aupark Tower V 3 939 

Zürich Insurance Park One I 3 327 

HP BC Galvaniho III II 3 300 

KONE Lakeside Park III 3 060 

SkyEurope Airlines BC Aircraft III 2 816 

Alcatel – Lucent Apollo BC II II 2 720 

Petit Press Lazaretská 12 I 2 625 

Strabag AB Strabag II 2 622 

Danisco Lakeside park III 2 520 

GFK Slovakia Aupark Tower V 1 820 

SAS Lazaretská 12 I 1 750 

Philip Morris Slovakia BC Galvaniho III II 1 650 

Ness BC Galvaniho III II 1 650 

Zipp AB Strabag II 1 631 

Qimonda Europeum I 1 524 

IBM T115 I 1 396 

OBI Slovakia Apollo BC I II 1 170 

Accor Services CBC I II 1 155 

Novartis BC Galvaniho III II 1 100 

SCA BC Galvaniho III II 1 100 

Datalan Works BC Galvaniho III II 1 100 


12

OBSADENOSť 

Dynamický ekonomický rast a s ním spojený prílev zahraničných investorov v ostatných rokoch veľmi spoľahlivo napĺňal 

kvalitné administratívne priestory v Bratislave. Zmeny v tomto trende spolu s historicky najvyšším prírastkom novej 

kancelárskej plochy v roku 2008 však začínajú majiteľom budov spôsobovať problémy s obsadzovaním priestorov. 

Nasvedčuje tomu klesajúca celková obsadenosť priestorov na trhu, predovšetkým na tom majú podiel objekty dostavané 

v roku 2008. 

V súčasnosti v Bratislave evidujeme 54 bizniscentier kvalitatívneho štandardu A, z ktorých 19 ponúka plochu nad 10 000 m 2 . 

Celkovo bola priemerná obsadenosť priestorov v týchto budovách 87 %, čo bolo zhruba o 8 bodov menej ako na začiatku 

roka 2008. Za týmto znížením je predovšetkým dokončenie viacerých veľkých projektov v druhej polovici roka, čo relatívne 

skresľuje údaj za celý trh. Ide predovšetkým o Apollo BC II, Lakeside Park, ale aj štyri projekty s viac ako 10 000 m 2 plochy – 

BC Galvaniho III, AB Strabag, AC Petržalka a BC Aircraft. Ešte nižšia je priemerná obsadenosť centier, ktoré pribudli v roku 

2008. Tie vykazovali začiatkom roka 2009 hodnoty tohto ukazovateľa na úrovni 50 %. 

Masívny prílev nových kancelárskych budov dokončených v rokoch 2008 – 2010 výrazne otestuje absorpčnú kapacitu 

bratislavského trhu. Skoro 90-percentná obsadenosť kvalitných kancelárskych budov zo začiatku roka 2009 sa zrejme 

v najbližších mesiacoch zníži. Rast hospodárstva sa prakticky zastavil, čo zabrzdí expanzívne plány firiem a obmedzí tvorbu 

nových pracovných miest. Navyše v roku 2009 pribudne ďalších spolu približne 80 000 m 2 kancelárií, a ak vezmeme do 

úvahy reálne rozostavané projekty, minimálne rovnaká rozloha pribudne aj v roku 2010. 

OBSADeNOSť VO VyBRANýcH BiZNiSceNTRácH ZAČiATKOm ROKA 2009 (m 2 , %) 

BuDOva plOcHa OBSaDenOSť 

Apollo BC II 79 000 * 60 % 

Apollo BC 37 440 90 % 

Tower 115 32 100 100 % 

BBC 5 30 200 100 % 

Aupark Tower 29 130 90 % 

BBC 4 26 000 100 % 

Lakeside 25 000 28 % 

CBC1 24 900 100 % 

Millenium Tower II 22 600 100 % 

Millenium Tower I 19 600 100 % 

BC Galvaniho III 16 500 100 % 

CBC 2 13 204 100 % 

Pressburg Trade Center 12 200 100 % 

Digital Park 11 740 97 % 

BC Galvaniho II 11 570 100 % 

AB Strabag 11 439 37 % 

AC Petržalka 10 780 0 % 

BC Aircraft 11 000 53 % 

Park One 10 855 88 % 

BBC 1 9 540 100 % 

Europeum 8 550 95 % 

13

BuDOva plOcHa OBSaDenOSť 

Westend Court 7 700 100 % 

Plus Centrum 7 400 100 % 

BC Galvaniho I 7 261 100 % 

Delta BC 7 250 100 % 

Trade Center II 6 900 32 % 

Rozadol 6 700 100 % 

Westend Tower 6 640 91 % 

Lazaretská/Cintorínska 5 500 100 % 

BC Ravak 5 500 100 % 

H-Business Center 5 284 100 % 

Shopping Palace 5 000 100 % 

IPP 5 000 100 % 


*prepočet na základe zistených informácii v budovách A až E 

CENy PRENáJMOV 

S výnimkou druhého bratislavského okresu je ťažké hodnotiť medziročný vývoj cien nových projektov. Okrem neho bol 

totiž v ďalších okresoch dokončený iba jeden projekt alebo sme poznali iba cenu jedného projektu. V kvalitných nových 

bizniscentrách sa priemerné ceny pohybujú v intervale 12,00 – 13,50 EuR/m 2 /mesiac, čo je v porovnaní s rovnakým 

obdobím roka 2007 pokles o viac ako 1 euro. V okrese Bratislava II sa cena štvorcového metra pohybovala na úrovni 

13,10 EuR/mesiac. Nepochybne však developeri pri veľkých transakciách na dlhé obdobie idú k hranici 10 EuR/m 2 /mesiac. 

Dá sa však očakávať, že v súvislosti s prevahou ponuky nad dopytom dôjde v najbližších mesiacoch k poklesu ceny 

prenájmov. 

pRiemeRNý pReNájOm V NOVOpOSTAVeNýcH BuDOVácH (euR/m 2 /mesiac) 

14 

EuR 

16 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 

BA I BA II BA III BA IV BA V 


*iba jeden projekt 

* 

* 

* 

ROK

Napriek rekordnému prírastku ponuky kvalitných nových priestorov ceny prenájmov v starých priestoroch v Bratislave vlani 

neklesli. Okrem kurzového vývoja sú za týmto vývojom pomerne nízke hodnoty indexu neobsadenosti nových priestorov 

v priebehu roka 2008. Priemerná cena starších administratívnych priestorov v Bratislave tak ku koncu roka 2008 prekročila 

hranicu 11 EuR/m 2 /mesiac. Najvyššie ceny boli, prirodzene, zaznamenané v centre mesta, a to vo výške skoro 

16 EuR/m 2 /mesiac, čo je výrazne nad úrovňou ostatných častí mesta. Podobne ako v prípade budov najvyššieho štandardu 

však aj pri starších budovách dôjde k poklesu ceny prenájmov. 

pRiemeRNý NájOm ZA STARšie KANceláRSKe pRieSTORy V jeDNOTliVýcH OKReSOcH 

BRATiSlAVy (euR/m 2 /mesiac) 

OkreS MeStSká čaSť 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 

BA I Staré Mesto 15,4 13,0 15,1 10,1 13,2 11,3 12,7 15,8 

BA II P. Biskupice, Ružinov, Vrakuňa 9,2 10,8 13,3 8,5 8,0 6,6 8,5 10,0 

BA III N. Mesto, Rača, Vajnory 12,6 8,0 14,0 7,5 8,4 7,4 7,4 9,8 

BA IV DNV, K. Ves, Lamač, Dúbravka – – – 6,8 6,2 7,6 8,0 9,4 

BA V Petržalka – – – 8,4 8,0 7,6 8,7 11,2 

priemer 12,4 10,6 14,1 8,3 8,8 8,1 9,1 11,3 


MEDZINáRODNé POROVNANIE 

V roku 2008 sa podľa správy poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis dostalo na trh v krajinách strednej a východnej 

Európy 21,3 mil. m 2 nových kancelárskych priestorov. Pokračoval aj silný dopyt po kancelárskych priestoroch a v hlavných 

mestách týchto krajín sa miera neobsadenosti napriek týmto prírastkom pohybuje okolo 8,5 %. Napriek tendencii rastu 

v prvom polroku 2008 zostali ceny ku koncu roka vplyvom hospodárskej krízy prakticky na nezmenenej úrovni. Priemerná 

cena za štvorcový meter sa v regióne pohybuje v rozmedzí 15 – 25 EuR za mesiac, pričom výnimkou sú mestá Moskva, 

Kyjev a Varšava. Spomedzi krajín V4 má tak poľské hlavné mesto najvyššiu cenu za prenájom kancelárskych priestorov 

v top lokalitách, a to na úrovni 30 EuR/mesiac/m 2 . Ceny sa tu však medziročne prepadli o takmer 10 %. Naopak, vyše 

12-percentný rast priemerných cien bol zaznamenaný v Prahe. Bratislava podľa porovnania CB Richard Ellis zostala aj 

v roku 2008 najlacnejšou spomedzi metropol krajín V4 s 18 EuR/m 2 /mesiac. 

HlAVNé meSTá KRAjíN V4, ceNy ZA pReNájOm KANceláRSKycH pRieSTOROV 

V TOp lOKAliTácH V 4. Q 2008 (euR/mesiac/m 2 , %) 

MeStO 2008 2007/2008 neOBSaDenOSť 

Varšava 30,0 –9,1 2,9 

Budapešť 22,5 0,0 16,8 

Praha 23,0 12,2 9,0 

Bratislava 18,0 0,0 8,9 

Zdroj: CB Richard Ellis 

15

PROGNóZA ĎALŠIEHO VýVOJA NA TRHu KANCELáRSKyCH 

PRIESTOROV V BRATISLAVE 

Začiatkom roka 2009 sa v Bratislave realizovalo zhruba 15 projektov s termínom dokončenia v rokoch 2009 – 2010. Zväčša 

ide o projekty na prenájom, ale nechýbajú ani veľké budovy na vlastné používanie. Najväčšími projektmi na prenájom 

budú v roku 2009 Digital Park II a štvrtá etapa BC Galvaniho. V ďalšom roku sa očakáva uvedenie do prevádzky komplexov 

River Park a Eurovea. Spomedzi budov na vlastné použitie nepribudne žiadna s plochou vyššou ako 10 000 m 2 . 

Kancelársky trh v Bratislave zaznamená v rokoch 2009 – 2010 prílev približne 180 000 m 2 novej kancelárskej plochy. Z tohto 

objemu by mali približne dve pätiny pribudnúť v roku 2009, zvyšok v nasledujúcich dvanástich mesiacoch. Do konca roka 

2010 tak súčasný stav kancelárskej plochy v Bratislave prekročí úroveň 1,5 mil. m 2 . Nasledujúca časť stručne predstavuje 

administratívne projekty, ktoré sú v štádiu realizácie, pričom časť bude venovaná aj najväčším ohláseným projektom. 

NOVé PROJEKTy V ROKu 2009 

Digital park ii – Výstavba druhej etapy Digital Parku na Einsteinovej sa začala v závere roka 2007 a jej ukončenie 

je naplánované na prvú polovicu roka 2009. Digital Park II budú tvoriť štyri rovnako vysoké vzájomne prepojené 

administratívne budovy. Spolu majú priniesť približne 36 000 m 2 kancelárskej plochy. 

Galvaniho Business center iV – Ešte v závere roka 2007 sa rozbehla výstavba štvrtej etapy Galvaniho Business Center, 

ktorá by mala byť dokončená v priebehu roka 2009. Mal by priniesť približne 22 000 m 2 prenajímateľných plôch. 

Business centrum Vajnory – Projekt developera HTI Real by mal byť odovzdaný do užívania v druhej polovici roka 2009. 

Po dokončení bude poskytovať 5 000 m 2 administratívnych priestorov. 

Zvyšné projekty, ktoré majú termín dokončenia v roku 2009, majú plochu menšiu ako 5 000 m 2 . Ide o projekty Vienna park 

(4 000 m 2 ) v okrese Bratislava V, ip centrum (4 000 m 2 ) v okrese Bratislava III a budova na Sedlárskej ulici (1 370 m 2 ) 

developera urbia Holding v centre mesta, ktoré doplní firemná budova SPP s viac ako 3 000 m 2 v lokalite Mlynské Nivy. 

NOVé PROJEKTy V ROKu 2010 

River park – Developerom tohto polyfunkčného projektu je spoločnosť J&T REAL ESTATE. Súčasťou komplexu bude okrem 

hotela Kempinski a bytov približne 29 000 m 2 kancelárskych priestorov. Plánované investičné náklady sa odhadujú na 

približne 232 mil. EuR. Stavať sa začalo v roku 2006 a termín oficiálneho otvorenia je stanovený na prvý polrok 2010. 

Westend Square – V lokalite Patrónka začala skupina J&T REAL ESTATE s výstavbou administratívneho centra Westend 

Square, ktoré by malo v prvej polovici roka 2010 priniesť asi 18 000 m 2 prenajímateľnej plochy. V plánoch developera je 

v jeho susedstve aj výstavba súboru Westend Quadrant a Westend Crossing, ktoré by mali rozšíriť trh kancelárskych 

priestorov o približne 60 000 m 2 . 

cBc iii-iV – V roku 2008 developer HB Reavis Group pokračoval vo výstavbe projektu City Business Center na Karadžičovej 

ulici. Dve budovy centra (súčasťou etapy je aj obytný dom) doplnia existujúce CBC I a II. Po dokončení budovy poskytnú 

približne 15 000 m 2 administratívnej plochy. 

emporia Towers – Developerská spoločnosť Quinlan Private Golub začala na Panónskej ceste v Petržalke s výstavbu 

nového administratívneho objektu, ktorý by mal vo dvoch etapách priniesť 22 000 m 2 kancelárskych priestorov štandardu A. 

Investor odhaduje náklady na 26,5 mil. EuR. Predpokladané ukončenie prvej etapy projektu je stanovené na začiatok roka 

2010, pričom druhá etapa sa rozbehne po naplnení minimálne 80 % priestorov vybudovaných v počiatočnej fáze. 

16

eurovea – Developerom je írska spoločnosť Ballymore Properties. Investičné náklady majú byť približne 350 mil. EuR. 

Projekt vo svojej prvej fáze ponúkne 23 000 m 2 kancelárskych priestorov, 250 bytov, necelých 60 000 m 2 zábavných 

a obchodných plôch, hotel Sheraton a 1 700 parkovacích miest. Výstavba sa začala v júli 2006, dokončenie projektu sa 

plánuje v prvej polovici roka 2010. 

Ďalšie významné kapacity, ktoré by mali byť dokončené v roku 2010, vzniknú v rámci polyfunkčných objektov Residence 

Tower (7 800 m 2 ) a Viktoria (2 200 m 2 ). 

NOVé PROJEKTy DOKONČENé V ROKu 2011 A NESKôR 

Administratívne centrum Reding ii – Developer Reding plánuje výstavbu projektu v rámci jestvujúceho areálu v Rači. 

Novostavba bude pozostávať z dvoch výškových administratívnych budov, ktoré budú mať jedno podzemné a deväť 

nadzemných podlaží a po dokončení ponúknu celkovú kancelársku plochu s výmerou takmer 13 000 m 2 . Na stavbu získal 

developer stavebné povolenie. 

Business center 1 plus – Spoločnosť CA Immo International začala na mieste pôvodného BBC II na Prievozskej ulici s prípravnými 

prácami na výstavbu novej administratívnej budovy. Veľkosť prenajímateľnej plochy je plánovaná na viac ako 14 000 m 2 . 

forum Business center – Developerská spoločnosť HB Reavis plánuje výstavbu nového polyfunkčného komplexu, ktorý by 

mal vyrásť na Bajkalskej ulici. Výstavbou projektu pribudne takmer 37 000 m 2 administratívnych priestorov. V októbri 2008 

prebiehalo územné konanie a termín dokončenia developer predpokladá na rok 2011. 

millenium Tower iii – Investorom projektu Millenium Tower III je spoločnosť IMMOEAST. Objekt doplňujúci obchodné 

centrum Polus a dve súčasné administratívne budovy by mal mať 22 nadzemných podlaží, ktoré by po dokončení poskytli 

približne 18 000 m 2 nových administratívnych priestorov. Projekt má vydané územné rozhodnutie, no termíny jeho 

realizácie sú v súčasnosti otázne. 

pO Starohorská – Developerské spoločnosti Sekyra Group Real Estate a CA Immo International pripravujú spoločne 

projekt polyfunkčného objektu na Starohorskej ulici. V rámci objektu by okrem bytov a obchodných priestorov malo byť 

k dispozícii aj viac ako 10 000 m 2 kancelárií. 

Twin city – HB Reavis Group plánuje kompletnú prestavbu autobusovej stanice Mlynské Nivy a jej najbližšieho okolia. 

Po dokončení komplexu Twin City ponúkne celkovú prenajímateľnú plochu takmer 200 000 m 2 . Súčasťou komplexu budú obchody 

a priestory na zábavu a oddych, v komplexe sa budú nachádzať aj byty, administratívne priestory 54 600 m 2 a hotel. Developer 

počíta s investičnými nákladmi vo výške 600 mil. EuR. Termín začiatku výstavby a uvedenia do prevádzky dnes nie je známy. 

17

OBCHODNé PRIESTORy 

Pozitívny ekonomický vývoj na Slovensku v ostatných rokoch sa odrazil aj na raste životnej úrovne obyvateľstva a tým aj 

na vyššej kúpyschopnosti. Najväčším lákadlom je Bratislava, kde sú mzdy a celková životná úroveň najvyššie. Postupne sa 

však atraktívnymi z pohľadu developerov stali aj regionálne metropoly, kde sa v ostatných rokoch otvorilo viacero nových 

nákupných centier. 

BRATISLAVA 

Prvým moderným nákupným centrom v Bratislave (aj na Slovensku) bol Polus City Center. Neskôr nasledovala výstavba 

populárnych komplexov Aupark, Avion a Shopping Palace. V meste je aj pomerne hustá sieť hypermarketov a ponuku 

dotvárajú obchody s nábytkom Kika a Ikea a hobby markety Baumax a Hornbach. 

Po pomerne chudobnom roku 2007 boli prírastky nových obchodných plôch v roku 2008 ešte menšie. V závere roka 2008 

sa rozšírilo nákupné centrum Avion o približne 12 000 m 2 . Prírastok vo forme obchodnej zóny Galéria získal Hypermarket 

TESCO Lamač, kde vzniklo 5 700 m 2 obchodných plôch na prenájom. Približne po dvoch rokoch výstavby bol dokončený 

projekt obchodného domu Light Park na Račianskej ulici s 5 000 m 2 určenými na prenájom. Prírastky v nasledujúcich 

rokoch však pomerne významne rozšíria ponuku nových obchodných plôch a tým aj konkurenciu už existujúcim centrám 

v hlavnom meste. V roku 2009 by mala byť ukončená realizácia rozšírenia Shopping Palace o približne 34 000 m 2 . Pred 

ukončením je projekt Eurovea, v ktorom sa bude nachádzať približne 60 000 m 2 obchodných plôch a priestorov na zábavu 

a voľný čas. Niekoľko tisíc metrov obchodných priestorov ponúkne na prenájom aj komplex River Park, ktorý bude rovnako 

ako Eurovea dokončený v roku 2010. 

V plánoch developerov je výstavba nových mestských štvrtí The Port (Lamač) a South City (Petržalka), v ktorých by mali 

priestory vyčlenené pre maloobchod tvoriť významnú časť. V roku 2012 by malo byť dokončené najväčšie obchodno-zábavné 

centrum Twin City s plochou takmer 100 000 m 2 . Oproti nákupnému centru Avion plánuje firma Inter Ikea Centre Slovensko 

vybudovať centrum Strip Mall s úžitkovou plochou 22 000 m 2 . Obchodnej zóne je určená polovica tejto rozlohy. Pôvodne 

malo byť centrum dokončené v druhej polovici roka 2009, ale jeho výstavba sa odložila. Budúcnosť ďalších ohlásených 

projektov, ako yosaria Plaza, MegaMax v bratislavskom Ružinove, prípadne prestavba zóny hlavnej železničnej stanice, 

je v súčasnosti nejasná. Termíny ich dostavby boli v minulosti už niekoľkokrát zmenené, čo platí aj pre vyššie uvedené 

projekty The Port a South City. 

NáKupNé ceNTRá V BRATiSlAVe A NAjVäČší NájOmNíci (m 2 ) 

centruM plOcHa naJväčší náJOMcOvia príraStky 2008 

Shopping park Avion 84 000 * 

18 

Ikea, C&A, Marks&Spencer, GigaSport, H&M, P&C, 

Hypernova, Datart, Electroworld 

Aupark 57 374 P&C, C&A, ZARA, Terno, H&M, Nay 0 

Polus City Center 40 100 Carrefour, Datart, Kenvelo, Baťa, Mango, Panta Rhei 0 

Shopping Palace 35 000 Tesco, Dráčik, Sport 2000, Exisport, New yorker 0 


*spolu s OD Ikea, inak 50 000 m 2 

12 000

REGIóNy SLOVENSKA 

Najintenzívnejší rozvoj nákupných centier spomedzi krajských miest zaznamenala Nitra. V tomto meste boli vybudované tri 

nákupné centrá s rozlohou skoro 45 000 m 2 . Ako posledné bolo v roku 2008 dokončené Family Center na sídlisku Klokočina 

s veľkosťou 3 700 m 2 . Najväčším projektom v meste je Centro Nitra, ktoré sa v roku 2009 rozšíri o približne 8 500 m 2 . V roku 

2009 sa stane najväčším mimobratislavským nákupným centom Laugaricio v Trenčíne. Za jeho výstavbou stojí realitný fond 

Czech and Slovak Property Fund, pričom celková nákupná plocha centra by mala dosiahnuť približne 67 000 m 2 , z toho prvá 

fáza 26 000 m 2 prenajímateľnej plochy. Posledným prírastkom modernej obchodnej plochy v meste bolo dokončenie Centra 

Masaryčky (3 300 m 2 ). Približne 16 500 m 2 je nájomcom k dispozícii od konca roka 2008 v rozšírenej časti najväčšieho 

košického obchodného centra Optima. Celkovo tak má toto centrum približne 52 300 m 2 obchodnej plochy. Optima zostane 

najväčším obchodným priestorom v Košiciach aj po plánovanom dokončení Auparku v roku 2011. Druhé najväčšie centrum 

bolo v roku 2008 Cassovia, ale dokončením prístavby OC Galéria klesne na tretie miesto. V Prešove a Banskej Bystrici majú 

nakupujúci k dispozícii iba po jednom modernom centre, pričom v oboch mestách nie je v súčasnosti rozostavané žiadne 

nové nákupné centrum. V Prešove investori oznámili záujem vystavať až päť takýchto zariadení, ale realizácia väčšiny z nich 

je v súčasnosti otázna. 

Vo viacerých slovenských mestách boli vybudované, resp. sú naplánované menšie obchodné centrá ako Stop.Shop 

(pôvodne budované ako Big Box alebo City Center), Aquario a Arkadia. Pokračuje aj expanzia centier Max developera 

Euromax, ako aj Aupark od HB Reavis. Zatiaľ ako posledné, ôsme v poradí bolo v roku 2008 otvorené Max Shoppipng Center 

v Prešove. Vo výstavbe sú Auparky v Žiline a Piešťanoch, pričom HB Reavis plánuje ich vybudovanie aj v Trenčíne, Košiciach 

a Ružomberku. Developer VAV Invest, ktorý vybudoval Europa Shopping Center (37 500 m 2 ) v Banskej Bystrici, by mal 

v prvej polovici roka 2009 začať s výstavbou podobného centra v susednom meste Zvolen. 

OBcHODNé ceNTRá V KRAjSKýcH meSTácH (m 2 ) 

MeStO 

Trnava 

Nitra 

Trenčín 

Žilina 

exiStuJúce centrá vO výStavBe OznáMené 

centruM plOcHa centruM plOcHa centruM plOcHa 

Max Shopping Center 10 000 

Tesco Gallery 5 300 

Arkadia 4 500 

– – Trnava Park 38 000 

Centro Nitra 24 000 Centro Nitra 8 500 City Center 10 000 


Family Center 3 700 

Big Box 6 800 


Masaryčky 3 300 

Dubeň Shopping Center 23 000 


Mlyny 28 500 City Park 28 000 

Laugaricio 67 000 Aupark 16 000 

Aupark 24 000 

Dubeň – 

rozšírenie 

Banská Bystrica Europa SC 37 500 – – – – 

Košice 

Optima 52 300 

Cassovia 20 000 

Galéria 13 500 

Galéria 

rozšírenie 

Prešov Max Shopping Center 18 600 – – 

Zdroj: J&T REAL ESTATE, Colliers 

11 000 

16 500 Aupark 32 000 

Arkadia SC 21 000 

SC Corso 20 000 

ConvergenCE 30 000 

Forum Prešov 16 000 

Solivaria 25 900 

19

V roku 2008 sa uskutočnili dve väčšie transakcie nákupných centier. Slovenský developer Tatra Real predal za 16 mil. EuR 

bratislavské nákupné centrum Hron. Nehnuteľnosť sa tak dostala do portfólia Aviva Central European Property Fund. 

Nového vlastníka má aj Hypermarket Tesco Senec, ktorý sa dostal do portfólia realitného fondu Tatra Asset Management. 

ceNy NájmOV SÚ NAjNižšie V BRATiSlAVe 

Podľa údajov spoločnosti CBRE bola koncom roka 2008 spomedzi krajín V4 najvyššia cena prenájmov obchodných 

priestorov v Prahe, a to na úrovni 180 EuR/m 2 /mesiac. Táto suma je trojnásobná v porovnaní s cenou prenájmov 

v Bratislave, ktorá je zároveň najlacnejším mestom spomedzi porovnávaných metropol strednej Európy. 

ceNy pReNájmOV V HlAVNýcH meSTácH VyBRANýcH KRAjíN (euR/m 2 /mesiac, prime rent) 

MeStO cena zMena 2008/2007 v % 

Viedeň 220 15,8 

Praha 180 5,9 

Varšava 120 20,0 

Budapešť 100 5,3 

Bratislava 60 0,0 

Zdroj: CBRE 

20

TRH S OBJEKTMI 

NA PRIEMySELNé VyuŽITIE 

Dynamický rast slovenského hospodárstva v ostatných rokoch, ktorý bol stimulovaný predovšetkým domácim dopytom 

a prílevom zahraničných investícií, si vyžiadal vybudovanie moderných logistických centier. Tie sa vzhľadom na význam 

Bratislavy v ekonomike Slovenska dlhodobo koncentrovali do jej okrajových štvrtí, resp. blízkeho okolia. Silným impulzom 

ich výstavby bola prítomnosť automobilky VW, okolo ktorej vyrástol moderný priemyselný park s väzbami na Záhorie. 

Významnejšie kapacity v Bratislave boli vybudované v Petržalke – v zóne Kopčianska a menšie nové firemné skladové 

priestory pribudli v ostatných rokoch v okolí Tuhovskej. 

Druhým dôležitým logistickým uzlom v blízkosti Bratislavy je Senec. Postupne sa vplyvom vznikajúcich priestorových 

obmedzení a nedostatku pracovnej sily v tejto oblasti, ale aj príchodom silných zahraničných investorov PSA a Samsung, 

postupne presúva ďalší rozvoj logistických kapacít do okolia Trnavy a Galanty. Výsledkom zlepšenia kvality dopravnej 

infraštruktúry, rastúcich cien pozemkov v okolí Bratislavy a hospodárskeho rozvoja mimobratislavských regiónov sú 

realizácie projektov developerov v roku 2008 v Novom Meste nad Váhom, Žiline, ale aj Prešove. Ďalší rozvoj logistických 

kapacít bude predovšetkým záležať na schopnosti slovenského hospodárstva vyrovnať sa s dosahmi globálnej ekonomickej 

krízy. V tejto súvislosti sa dá očakávať, že podobne ako v prípade obytných a kancelárskych projektov sa obmedzenia dotknú 

aj výstavby významnej časti plánovaných moderných logistických a priemyselných centier. 

LOGISTICKé PROJEKTy DOKONČENé V ROKu 2008 

V roku 2008 pribudli nové logistické priestory v Bratislave a jej širšom okolí (ohraničenom okresmi Malacky, Senec, 

Galanta) s celkovou plochou skoro 270 000 m 2 . O približne 100 000 m 2 tak bol prekonaný rekordný rok 2007, keď bolo 

v sledovanom regióne vybudovaných viac ako 170 000 m 2 nových plôch. Celková výmera moderných logistických plôch 

v sledovanom regióne tak presiahla 1,3 mil. m 2 . 

pONuKA lOGiSTicKýcH ceNTieR V ReGióNe BRATiSlAVA (m 2 , stav na konci roka) 

1 600 000 

1 400 000 

1 200 000 

1 000 000 

800 000 

600 000 

400 000 

200 000 

0 

* 

2003 2004 2005 2006 2007 2008 ROK 


*zahŕňa iba Bratislavu, nie Senec 

stav 

prírastok 

21

Až približne polovicou sa na prírastku plôch v Bratislave a jej zázemí v roku 2008 podieľala ďalšia fáza projektu firmy 

ProLogis v Galante-Gáni. K tomu táto firma vybudovala skoro 30 000 m 2 v rámci ProLogis Parku Senec. Celkovo tak 

aktivitami ProLogisu pribudlo na trhu v roku 2008 skoro 160 000 m 2 prenajímateľných plôch. Za ProLogisom s veľkým 

odstupom nasleduje Goodman, ktorý pripravil klientom v Senci na prenájom 45 000 m 2 . Ide o dokončenie prvej fázy plánov 

výstavby tejto firmy. V bratislavskom regióne boli v roku 2008 vybudované ešte dva projekty, ktorých plocha na prenájom 

presahuje 20 000 m 2 . Ide o novú budovu vo Westpoint Parku Lozorno od developera Pinnacle s 27 500 m 2 skladových plôch 

a so 17 000 m 2 vybudovanými v spolupráci J&T REAL ESTATE a IIG v Bratislave, časti Devínska Nová Ves. 

Na rozdiel od roku 2007 boli aj v samotnej Bratislave v minulom roku realizované nové projekty (okrem rozšírenia 

existujúcich plôch) logistických centier s plochami na prenájom. Ich plochy sú však výrazne menšie, ako je to v prípade 

vyššie uvedených centier. Ide o projekty spoločností Profinal Farm.a – Logistic Center Bratislava s 10 600 m 2 dokončených 

plôch a ICT ISTROCONTI s názvom Logibox s 3 600 m 2 . 

Okrem veľkých logistických centier vlani pribudlo niekoľko tisíc metrov vlastných, resp. firemných skladových plôch. 

Najväčšími takýmito projektmi boli logistické centrá spoločností Asbis, i-Center a TNT. 

NOVé lOGiSTicKé pROjeKTy V BRATiSlAVe A OKOlí DOKONČeNé V ROKu 2008 (m 2 ) 

názOv DevelOper lOkalita plOcHa 

ProLogis Park Galanta-Gáň ProLogis Galanta-Gáň 125 000 

Senec Logistics Centre Goodman Senec 45 000 

ProLogis Park Senec ProLogis Senec 28 200 

Westpoint Park Lozorno Pinnacle Lozorno 27 500 

DNV logistics J&T-IIG Bratislava 17 000 

Farm.a – Logistic Center 

Bratislava 

22 

Profinal Bratislava 10 600 

Logibox ICT ISTROCONTI Bratislava 3 600 

Asbis* Asbis Bratislava 2 100 

i-Center* i-Center Bratislava 1 650 

TNT* TNT Bratislava 1 500 

Zdroj: J&T REAL ESTATE, King Sturge, C&W 

*vlastné prevádzky firiem 

Pomerne významné prírastky logistických centier boli v roku 2008 zaznamenané aj v mestách mimo Bratislavy. Takmer 

50 000 m 2 pribudlo v Novom Meste nad Váhom vo dvoch projektoch developerov ProLogis a Eyemaxx. Približne 25 000 m 2 

prenajímateľných plôch bolo v uplynulom roku dokončených vo dvoch projektoch na východe Slovenska. Ide o Logistics 

Centre Petrovany v blízkosti mesta Prešov, ktoré bolo postavené firmami SDH a Chemako, ako aj IPEC Point Prešovský od 

združenia firiem IPEC/HB Reavis. V roku 2008 sa dokončil aj prvý logisticko-výrobný objekt v rámci Priemyselného parku 

Horný Hričov s 8 000 m 2 . 

Spolu tak na Slovensku v roku 2008 pribudlo v rámci pätnástich projektov takmer 350 000 m 2 novej plochy najvyššieho 

štandardu pre logistiku. Podľa údajov spoločnosti King Sturge bola v decembri uplynulého roka priemerná neobsadenosť 

všetkých priestorov najvyššieho štandardu na úrovni 8,31 %.

NAjVäČšie NOVé lOGiSTicKé pROjeKTy V ReGióNOcH SlOVeNSKA DOKONČeNé V ROKu 2008 

(m 2 ) 

názOv DevelOper lOkalita plOcHa 

ProLogis Park Nové Mesto ProLogis Nové Mesto nad Váhom 25 000 

Eyemaxx/GoAsset Park Nové Mesto Eyemaxx Nové Mesto nad Váhom 22 500 

Logistics Centre Petrovany SDH/Chemako Petrovany/Prešov 15 000 

IPEC Point Presov IPEC/HB Reavis Prešov 10 000 

PP Horný Hričov Istrofinal Horný Hričov/Žilina 8 000 

Zdroj: J&T REAL ESTATE, King Sturge, C&W 

*vlastné prevádzky firiem 

CENy PRENáJMOV 

Ceny nových logistických priestorov najvyššieho štandardu sa vlani v decembri podľa údajov spoločnosti KingSturge 

pohybovali v intervale 3,3 – 4,9 EuR/m 2 /mesiac, pričom vyššie ceny boli zaznamenané v tzv. Bratislava prime location. 

Ceny prenájmov v Senci a Trnave boli v závere roka 2008 na rovnakej úrovni. Cenová úroveň prenájmov logistických 

priestorov v Košiciach bola zaznamenaná v intervale 3,5 – 5,0 EuR/m 2 /mesiac. 

VýVOj cieN pReNájmOV NOVýcH pRieSTOROV V ReGióNe BRATiSlAVA 

(euR/m 2 /mesiac) 

EuR/m 2 / mesiac 

6 

5 

4 

3 

2 

CENA 

2003 2004 2005 2006 2007 2008 ROK 

Zdroj: J&T REAL ESTATE, Colliers, King Sturge 

23

ceNy pReNájmOV VO VyBRANýcH lOKAliTácH SlOVeNSKA (euR/m 2 /mesiac, december 2008) 

lOkalita cena 

Bratislava – prime location 3,50 – 4,90 

Bratislava – Senec location 3,30 – 3,90 

Trnava 3,30 – 3,90 

Košice 3,50 – 5,00 

Zdroj: King Sturge 

Aj v roku 2008 pokračoval rast nájmov v starých skladoch v Bratislave pomerne vysokým tempom. Medziročne sa ceny 

prenájmov v týchto priestoroch zvýšili o 1,1 EuR na štvorcový meter. Priemerný nájom tak prekročil hranicu 5,0 EuR/m 2 / 

mesiac. Nárast bol zaznamenaný vo všetkých okresoch, najviac v okrese Bratislava II. Vývoj však bol do značnej miery 

ovplyvnený poklesom kurzu eura v uplynulom roku, ako aj relatívne úzkou ponukou bratislavských skladových priestorov. 

pRiemeRNé ceNy NájmOV STARýcH pRieSTOROV V BRATiSlAVe pODľA OKReSOV 

(euR/m 2 /mesiac) 

EuR 

24 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

2004 2005 2006 2007 2008 ROK 

BA II BA III BA IV BA V Priemer 


BRATiSlAVA je V STReDNej euRópe NAjlAcNejšiA 

Podľa údajov spoločnosti CBRE sú ceny prenájmov v objektoch na priemyselné využitie v Bratislave výrazne nižšie ako 

v ostatných krajinách V4 alebo vo Viedni. Najvyššiu cenovú úroveň dosahujú spomedzi porovnávaných miest Budapešť 

a Varšava, a to 6,6, resp. 6,4 EuR/m 2 /mesiac.

ceNy pReNájmOV * VO VyBRANýcH KRAjiNácH pODľA cBRe V 4. Q 2008 (euR/m 2 /mesiac, %) 

MeStO cena zMena 2008/2007 v % 

Bratislava 4,5 0,0 

Viedeň 5,4 8,0 

Praha 5,5 4,7 

Varšava 6,4 11,3 

Budapešť 6,5 0,0 

Zdroj: CBRE 

*prime rent 

PROGNóZA ĎALŠIEHO VýVOJA V BRATISLAVE A OKOLí 

Odvetvie logistiky je citlivé na vývoj v ekonomike. Súčasná ekonomická kríza sa tak nepochybne prejaví na realizácii 

ďalších plánov investorov. Problémy s odbytom majú automobilky a ich dodávatelia, pričom ich činnosť je výrazne spojená 

so slovenskou logistikou. V najbližších rokoch sa spomalí tiež expanzia maloobchodných reťazcov, ale aj tok nových 

zahraničných investícií na Slovensko, čo obmedzí rozvoj nových aktivít v odvetví. Developeri pravdepodobne obmedzia 

výstavbu špekulatívnych budov a zamerajú sa na tzv. koncept build-to-suit. V prípade, ak dôjde k realizácii projektov, 

očakávame, že sa výstavba nových centier bude koncentrovať do oblasti „veľkej Bratislavy“. Teda v lokalitách Lozorno 

– Malacky, ako aj na osi Senec – Galanta. Menšia časť bude smerovať na Považie a do okolia Trnavy. Nasledujúca časť 

kapitoly ponúka prehľad najväčších ohlásených projektov pre roky 2009 – 2011. 

DuNAjSKé pReDmeSTie 

Logisticko-administratívne centrum Dunajské predmestie plánuje v susedstve Slovnaftu postaviť firma Trajekt. Investor 

mal v pláne začať s výstavbou v roku 2009, pričom investičné náklady sa odhadujú na približne 30 mil. EuR. Rozloha 

skladových priestorov by mala byť okolo 4 000 m 2 . 

KARimpOl pARK 

V závere roka 2008 bol ohlásený zámer spoločnosti Bernina Real vybudovať na Kopčianskej ulici v Petržalke za približne 

15 mil. EuR centrum s názvom Karimpol Park. V parku sa majú nachádzať tri objekty s funkciou skladov, logistiky, ľahkej 

montáže a administratívy. Celková rozloha areálu je plánovaná na 24 000 m 2 , z čoho skladovým priestorom by malo patriť 

3 000 m 2 . 

lOGiSTicKý pARK ČieRNy leS 

Skupina BZ pripravuje logistický park v lokalite Pálenisko – Čierny les neďaleko závodu spoločnosti Slovnaft. Priebežne 

by celková rozloha parku mala dosahovať 263 000 m 2 a mali by sa v ňom vystavať, okrem iného, aj tri skladové budovy 

s výmerou 43 000 m 2 . Náklady na výstavbu celého parku (okrem skladov v ňom bude aj administratíva, obchody a služby) 

sa odhadujú na približne 160 mil. EuR. Výstavbu sa pôvodne predpokladalo ukončiť v roku 2010. 

lOGiSTicKé ceNTRum SeReď 

Spoločnosť Rebod predstavila v druhej polovici roka 2008 plány na výstavbu logistického centra v meste Sereď. Stavať by 

sa malo na ploche 174 ha s predpokladanými nákladmi viac ako 500 mil. EuR (asi 15 mld. SKK). Areál by mal pozostávať 

z 15 hál s celkovou skladovacou plochou 602 000 m 2 a tiež z výrobných a zo skladovacích priestorov. S výstavbou chce 

investor začať v roku 2011, pričom ukončenie je naplánované na rok 2015. 

25

pARK euROpOliS 

Ešte v závere roka 2007 sa začalo s výstavbou inžinierskych sietí pre novú logisticko-výrobnú zónu na území Triblaviny, ktorá 

sa nachádza medzi Bratislavou a Sencom. Park bude vybudovaný dcérskou spoločnosťou banky Volksbank – Investkredit 

a Európskou bankou pre obnovu a rozvoj. Podrobnosti o budúcich rozlohách logistickej zóny v súčasnosti nie sú známe. 

pARK lOZORNO 

V druhej polovici roka 2008 oznámila firma Cooperate zámer vystavať do konca roka 2010 logisticko-montážny park 

v Lozorne za zhruba 25 mil. EuR. V rámci štruktúry centra sa počíta s výstavbou 74 000 m 2 skladovacích plôch, pre ľahký 

priemysel by malo byť vytvorených 20 000 m 2 a súčasťou by malo byť aj 7 000 m 2 kancelárií. 

pROlOGiS pARK GAlANTA-Gáň 

Distribučný park firmy ProLogis v Galante sa v súčasnosti skladá z dvoch budov s celkovou skladovou plochou približne 

160 000 m². V roku 2009 bude dokončená ďalšia budova s rozlohou 27 000 m², ktorej približnú polovicu si prenajal reťazec 

Tesco. 

VGp mAlAcKy 

V lokalite mesta Malacky vyrastie v priemyselnej zóne Eurovalley, na ploche približne 200 000 m 2 VGP Park Malacky. 

Situovaný bude v blízkosti diaľnice D2 spájajúcej Bratislavu a Prahu. Developer v parku plánuje realizovať výstavbu piatich 

objektov s celkovou rozlohou 88 000 m 2 . Prvá vybudovaná hala, s termínom dokončenia v roku 2009, bude mať rozlohu 

12 500 m 2 . 

WeSTpOiNT pARK lOZORNO 

V závere roka 2008 bola vo Westpoint Parku Lozorno firmy Pinnacle dokončená nová budova s prenajímateľnou plochou 

necelých 30 000 m 2 , z väčšej časti obsadenou firmou Whirlpool. Na rok 2009 je v pláne dokončenie tretej budovy parku 

s 15 500 m 2 skladovej plochy. Vo finálnej fáze by malo mať centrum štyri budovy so skladmi s rozlohou 85 000 m 2 . 

PRIPRAVOVANé PARKy MIMO BRATISLAVy 

AViZOVANé pROjeKTy V KOšiciAcH 

Spoločnosť Immorent Delta (dcéra Immorent International Holding) oznámila plány na výstavbu priemyselného parku 

v blízkosti košického letiska. Jeho predpokladaná celková rozloha je viac ako 60 ha, pričom rozloha výrobných hál by mala 

byť 143 000 m 2 a skladová plocha 135 000 m 2 . Súčasťou by mala byť aj administratíva s prenajímateľnou plochou 34 000 m 2 . 

V blízkosti letiska plánuje postaviť logistický terminál Logistic Park Košice Airport aj Penta Investment. Jeho celková 

prenajímateľná plocha by mala byť 45 000 m 2 . 

AViZOVANé pROjeKTy V TRNAVe 

Po projektoch na Záhorí, vo Sv. Jure a v Rači plánuje HB Reavis začať výstavbu Logistického parku Trnava-Zavar. Konečná 

rozloha parku by mala podľa plánov developera dosiahnuť až 240 000 m 2 prenajímateľnej plochy. Spoločnosť chce na jeho 

výstavbu preinvestovať asi 130 mil. EuR. V rovnakej lokalite chce talianska spoločnosť Venti vystavať vyše 120 000 m 2 

skladov. Záujem investovať v logistike, ale aj obchode v rámci Extensa Business Park má aj spoločnosť Extensa. 

BuSiNeSS ceNTeR TReNČíN 

Začiatkom roka 2009 oznámila Investorská spoločnosť Kupred výstavbu logistického areálu Business Center 

Trenčín-Opatovce. Investor predpokladá náklady na jeho vybudovanie vo výške 33 mil. EuR. K dispozícií má 14 ha plochy, 

kde plánuje postaviť šesť logistických hál s úžitkovou plochou 35 430 m 2 . Začiatok výstavby je plánovaný na rok 2009. 

cTp 

Spoločnosť CTP so sídlom v českom Humpolci pripravuje výstavbu štyroch priemyselno-logistických centier. Konkrétne ide 

o lokality v Trenčíne, Hornom Hričove, Martine a Prešove. 

26

euROpA lOGiSTiK 

Developeri Royal Invest a VAV Invest plánujú výstavbu logistického centra vo Zvolene. Po dokončení bude centrum 

poskytovať 21 700 m 2 skladových priestorov. Areál bude umiestnený do blízkosti priemyselného parku Motúzy v lokalite 

Čierne Zeme. 

ipec pOiNT 

V roku 2008 bol dokončený prvý z plánovanej série šiestich Ipec Pointov v Prešove. K nemu by mali pribudnúť aj zariadenia 

v Senici, Senci, Dubnici, Liptovskom Mikuláši a vo Vígľaši, každý s prenajímateľnou výmerou zhruba 8 000 m². 

lOGiSTicKé ceNTRum GeTRAG fORD 

V októbri 2008 oznámila spoločnosť Getrag Ford Transmissions Slovakia plán postaviť logistické centrum v priemyselnom 

parku Kechnec za približne 30 mil. EuR pre vlastnú potrebu. Centrum sa bude rozprestierať na ploche väčšej ako 

12 000 m 2 . 

lOGiSTicKý pARK cHOcHOlNá-VelČice 

V plánoch firmy Signum Group je vybudovanie logistického parku za 99,6 mil. EuR v katastri obce Chocholná-Velčice pri 

Trenčíne. Mal by sa rozprestierať na 40 ha a bude ho tvoriť 5 hál s celkovou prenajímateľnou plochou takmer 150 000 m 2 . 

Park má slúžiť hlavne na logistiku, no sčasti je možné využitie aj na ľahkú priemyselnú výrobu. 

pRiemySelNý pARK HORNý HRiČOV 

Slovenská spoločnosť Istrofinal dokončila v roku 2008 v blízkosti žilinského závodu KIA prvú budovu s výmerou 8 000 m 2 

v rámci priemyselného parku Horný Hričov. V celom parku sa ráta s prenajímateľnou plochou s rozlohou 108 400 m 2 , ktorú 

tvoria logistické, ale aj výrobné haly a administratívne priestory. 

pROlOGiS pARK NOVé meSTO 

Distribučné centrum ProLogis Park Nové Mesto tvorí 24 000 m² skladov a kancelárskych priestorov dodaných spoločnosti 

C&A. Ďalší objekt s takmer 8 000 m² je vo výstavbe. V parku má developer priestor na dokončenie celkovo siedmich budov 

s rozlohou vyše 100 000 m² priemyselnej plochy. 

27

TRH S ByTMI 

Aj keď úroveň bytovej výstavby na Slovensku nedosahuje úroveň 80. rokov, môžeme vývoj v ostatných rokoch identifikovať 

ako realitný boom. Za týmto trendom sa skrýva množstvo faktorov. Najdôležitejší impulz pochádzal z rozvoja hypotekárneho 

bankovníctva podporovaného rastúcou životnou úrovňou. Napriek spomaleniu v posledných mesiacoch roka 2008, celkovo 

objem úverov poskytnutých bankami na nehnuteľnosti vlani medziročne vzrástol o 26,4 %. Nezanedbateľný je aj vplyv štátu, 

ktorý podporuje bývanie prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania, štátneho príspevku k stavebnému sporeniu 

a bonifikácie hypoték. Zatiaľ čo vplyv štátu cítiť pomerne rovnomerne vo všetkých regiónoch Slovenska, objem úverov 

poskytnutých bankami sa výrazne koncentruje do Bratislavského kraja. K zmene situácie na realitnom trhu došlo v druhej 

polovici roka vplyvom silnejúcej hospodárskej krízy. Odzrkadlilo sa to predovšetkým v zamrznutí trhu s bytmi a zastavením 

výstavby väčšiny nových projektov. 

ZAČATé, DOKONČeNé A ROZOSTAVANé ByTy V SR V ROKOcH 2006 – 2008 (počet) 

28 

región 

začaté DOkOnčené 

2008 inDex 2007 2006 2008 inDex 2007 2006 

rOzOStavané 

Bratislava I 196 154 127 440 156 108 145 120 384 

Bratislava II 1 363 120 1 133 1 774 1 240 124 1 004 925 3 401 

Bratislava III 1 466 211 696 1 543 551 38 1 461 288 3 364 

Bratislava IV 1 580 284 556 382 667 71 937 801 2 410 

Bratislava V 461 309 149 617 399 90 445 387 1 420 

Bratislava i – V spolu 5 066 266 2 661 4 756 3 013 75 3 992 2 521 10 979 

Bratislavský 8 117 155 5 222 6 909 5 563 97 5 726 4 307 16 635 

Trnavský 4 195 140 2 987 3 843 2 739 102 2 688 2.646 10 053 

Trenčiansky 2 677 138 1 939 1 558 1 470 128 1 148 1 247 6 178 

Nitriansky 2 881 158 1 829 1 637 1 427 113 1 267 1 352 6 536 

Žilinský 3 911 194 2 012 2 587 2 138 109 1 970 1 815 9 635 

Banskobystrický 1 741 127 1 367 1 435 1 002 107 934 926 4 664 

Prešovský 2 851 168 1 699 1 705 1 575 92 1 711 1 352 7 077 

Košický 1 948 184 1 061 918 1 270 123 1 029 799 5 344 

SR 28 321 156 18 116 20 592 17 184 104 16 473 14 444 66 122 

Zdroj: ŠÚ SR 

V BRATiSlAVe SA DOKONČilA päTiNA ByTOV 

V roku 2008 sa na Slovensku dokončilo viac ako 17 000 bytov v obytných a rodinných domoch, čo bolo najvyššie číslo od 

roku 1993. Bol tak prekonaný rekord v počte dostavaných bytov z roku 2007, keď sa na území Slovenska podľa údajov ŠÚ 

SR ukončila výstavba približne 16 500 bytov. Ku koncu roka 2008 bolo na Slovensku rozostavaných približne 66 100 bytov, 

z toho v piatich okresoch Bratislavy 16 635. Podľa údajov ŠÚ SR sa v Bratislave v roku 2008 dokončilo 3 013 bytov, čo bolo 

v porovnaní s predchádzajúcim rokom o štvrtinu menej. Napriek tomu sa v Bratislave, kde žije 8 % obyvateľstva Slovenska, 

dokončila pätina z celkového počtu dokončených bytov.

Vlani sa na Slovensku začalo stavať viac ako 28 000 bytov v obytných a rodinných domoch. Najdynamickejší rast bol 

v relatívnom vyjadrení zaznamenaný v Žilinskom, Trnavskom a Prešovskom kraji. Tento trend bol v prípade prvých dvoch 

menovaných regiónov podporený hlavne zahraničnými investíciami do priemyslu, ktorý priťahoval pracovnú silu. Situácia 

v Prešovskom kraji je výsledkom rozvoja budovania apartmánových rezidencií v oblasti Tatier. V Bratislave bola začatá 

výstavba 5 066 bytov, čo je skoro dvojnásobok ako v predchádzajúcom roku. Byty v rodinných domoch tvorili v rámci 

kraja približne jednu tretinu z tejto sumy, v prípade piatich okresov Bratislavy iba pätinu. Zvyšok sa stavia prestavbou, 

nadstavbou, príp. prístavbou alebo vzniká v novostavbách. 

ByTOVá VýSTAVBA V BRATiSlAVe * (počet) 

12 000 

10 000 

8 000 

6 000 

4 000 

2 000 

Počet 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 

Začaté byty Rozostavané byty** Dokončené byty 


*do kategórie dokončené byty sú podľa metodiky ŠÚ SR zaradené okrem bytov v bytových domoch aj byty, ktoré vznikli výstavbou rodinného domu 

**ku koncu obdobia 

V ROKu 2009 pRiBuDNe V BRATiSlAVe pRiBližNe 5 000 ByTOV 

Podľa monitoringu Symsite Research (sledované boli projekty výstavby s minimálne 20 bytmi, ktoré sa stavajú, predávajú, 

a s plánovaným termínom dokončenia v roku 2009) pribudlo v Bratislave v poslednom kvartáli 2008 celkovo 700 bytov. 

V prebiehajúcom roku 2009 to bude približne 5 000 bytov. Väčšina z nich by mala byť podľa plánov developerov klientom 

k dispozícii v druhom polroku, a to prevažne v druhom bratislavskom okrese. Iba približne desatina z týchto bytov pribudne 

v prvom a piatom okrese. Najvýraznejšie sa pod tento údaj podpíše dokončenie projektov Jégeho alej I a II, Tri veže 

(veža 1 a 2) a Vienna Gate. 

ROK 

29

ZOZNAm ByTOVýcH pROjeKTOV DOKONČeNýcH V BRATiSlAVe V ROKu 2008 * 

(počet) 

názOv prOJektu DevelOper OkreS Ba pOčet BytOv 

Obytný dom Pegas Balart V 187 

Polyfunkčný komplex Dominant Investičná a obchodná spoločnosť BA V 169 

Rustica Quantum Invest IV 167 

Avidol a-develop II 152 

Polyfunkčný dom universo Diverso Development II 132 

Nové bratislavské centrum ASSEZ IV 130 

PB Centrál OTyK Development II 126 

Tatra Panonia Tatra Reality V 96 

Parkville Orco Slovakia III 91 

Gaudí CZB REAL II 80 

Ružinovské centrum Ružinovské centrum II 80 

Condominium Renaissance Geosan Developement IV 80 

Novostavba Štefanovičova – Mýtna Real Štúdio KFA I 77 

Polyfunkčná budova Karolína OTyK invest IV 74 


*projekty s viac ako 70 bytmi 

CENy 

NAjDRAHšie SÚ jeDNOiZBOVé ByTy 

Podľa údajov NBS sa pohybovala priemerná cena štvorcového metra bytov na Slovensku v štvrtom kvartáli 2008 na úrovni 

približne 1 527 EuR/46 000 SKK/m 2 (iba byty). V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2007 to predstavuje nárast iba o 4,3 %, 

čo v absolútnom vyjadrení predstavuje asi 62 EuR/1 860 SKK. V období rokov 2005 – 2008 tak bol po prvý raz zaznamenaný 

iba jednociferný rast priemernej ceny. Priemerná cena za celý rok 2008 na úrovni 1 574 EuR/47 418 SKK/m 2 bola 

ovplyvnená vývojom v prvých dvoch štvrťrokoch, keď rástla o 30 – 40 %. Najvyššie ceny za štvorcový meter majú najmenšie 

– jednoizbové byty a garsónky, ktorých cena sa pohybuje vo výške približne 1 700 EuR/51 200 SKK/m 2 (4. Q 2008). Naopak, 

v sledovanom období najmenej stáli štvorizbové byty, ktorých cena za m 2 bola v porovnaní s najmenšími bytmi nižšia 

o približne 330 EuR/10 000 SKK. 

30

pRiemeRNé ceNy NeHNuTeľNOSTí V SR V ZáViSlOSTi OD pOČTu iZieB (v SKK/m 2 ) 

OBDOBie celkOvO 

pOčet izieB 

1 + g 2 3 4 5+ 

2008 47 418 54 408 49 859 43 743 42 658 44 345 23,3 

4. Q 08 45 822 51 244 48 202 42 417 42 146 46 786 4,3 

3. Q 08 48 216 55 923 50 365 44 045 43 350 45 179 20,1 

2. Q 08 48 772 56 432 51 049 44 962 43 140 43 194 34,2 

1. Q 08 46 846 54 010 49 864 43 579 42 058 42 250 40,3 

2007 38 446 43 766 40 819 36 236 34 850 39 356 27,8 

4. Q 07 43 926 50 446 46 451 41 439 39 764 40 540 37,7 

3. Q 07 40 139 46 693 42 320 37 574 36 400 39 788 29,4 

2. Q 07 36 335 41 215 38 606 34 000 33 488 38 863 24,1 

1. Q 07 33 386 36 71 35 900 31 933 29 748 38 234 18,7 

2006 30 080 32 176 32 005 28 896 27 945 33 071 18,8 

4. Q 06 31 900 34 732 34 275 30 537 29 163 35 799 20,1 

3. Q 06 31 012 33 186 32 641 30 050 29 081 34 557 20,9 

2. Q 06 29 288 30 965 30 826 28 333 27 438 31 145 19,4 

1. Q 06 28 122 29 821 30 277 26 664 26 099 30 783 14,5 

2005 25 326 26 650 26 092 24 684 23 576 28 348 – * 

Zdroj: NBS 

*od roku 2005 používa NBS novú metodiku 

zMena 

2008/ 

2007 

v % 

ceNA NeHNuTeľNOSTí V BRATiSlAVSKOm ReGióNe 

Regiónom s najdrahšími nehnuteľnosťami je Bratislava, kde podľa NBS cena nehnuteľností za m 2 (bytov a domov) v štvrtom 

kvartáli 2008 dosiahla skoro 1 925 EuR/58 000 SKK. To prestavovalo 129 % celoslovenského priemeru, čo je o päť bodov 

menej ako v rovnakom období predchádzajúceho roka. Za cenovou úrovňou Bratislavského regiónu s vysokým odstupom 

nasleduje Košický región, kde je cenová hladina ovplyvnená predovšetkým metropolou Košice. Trochu prekvapivo, 

vzhľadom na hospodársku situáciu, vyznieva v prípade priemernej ceny za rok 2008 tretia pozícia Prešovského kraja. Toto 

postavenie regiónu však s najväčšou pravdepodobnosťou ovplyvnila výstavba bytov vyššieho štandardu v regióne Vysokých 

Tatier. Prešovský kraj patril k regiónom s najvyšším rastom ceny v ostatných 12 mesiacoch končiacich sa v 4. Q 2008 

(3. Q bol dokonca prvý – medziročne + 53,2 %). Naopak, priemerné ceny sa v najdrahšom Bratislavskom kraji v poslednom 

kvartáli medziročne zvýšili o necelé 3 %. Skoro 30-percentný medziročný rast cien nehnuteľností zaznamenal v 4. Q 2008 

Nitriansky kraj, kde sa prejavil silný hospodársky rozvoj spojený s prílevom zahraničných investícií. Ceny v Nitrianskom 

kraji však naďalej zostávajú najnižšie z porovnávaných regiónov, čo súvisí s pretrvávajúcim vidieckym a poľnohospodárskym 

charakterom regiónu. 

31

ceNy NeHNuTeľNOSTí V ReGióNOcH SR (v SKK/m 2 ) 

OBDOBie 

32 

región 

Ba tt nr tn za BB ke pO 

2008 59 408 30 307 22 414 25 005 28 469 25 637 34 253 31 662 45 520 

4. Q 08 57 541 31 211 23 528 26 119 28 951 25 788 33 380 31 060 44 556 

3. Q 08 59 970 31 792 23 966 25 740 29 308 25 693 34 920 34 866 46 453 

2. Q 08 60 830 30 685 22 621 26 007 29 041 26 076 35 732 31 742 46 658 

1. Q 08 59 285 27 554 19 533 22 182 26 609 25 045 32 939 28 918 44 463 

2007 50 188 24 074 15 581 18 447 21 373 20 655 24 472 22 516 37 306 

4. Q 07 56 019 25 857 18 297 20 778 24 655 24 717 29 477 25 095 41 893 

3. Q 07 51 803 24 139 16 586 18 895 22 874 22 333 25 990 22 742 38 728 

2. Q 07 47 808 23 927 14 306 17 557 20 478 19 233 22 526 20 511 35 552 

1. Q 07 45 123 22 371 13 135 16 556 17 485 16 337 19 896 21 714 33 050 

2006 41 464 21 449 11 652 14 262 15 275 15 410 17 489 18 425 30 114 

4. Q 06 43 661 21 511 12 435 15 762 16 341 16 280 18 273 19 005 31 628 

3. Q 06 42 613 21 653 11 828 14 478 15 034 15 770 18 064 17 489 30 888 

2. Q 06 40 656 21 305 11 190 14 605 15 031 14 831 17 483 18 386 29 511 

1. Q 06 38 925 21 325 11 153 12 202 14 695 14 761 16 136 18 818 28 429 

2005 34 594 19 535 11 005 10 395 13 612 12 711 15 740 17 842 25 780 

Zdroj: NBS 

Podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska sa ceny jednoizbových bytov v krajských mestách na 

Slovensku pohybovali v závere roka v intervale 1 085 EuR/32 700 – 1 972 EuR/59 400 SKK za m 2 . V prípade trojizbových 

bytov to bolo 935 EuR/28 178 – 1 676 EuR/50 500 SKK za m 2 . Vo všetkých sledovaných kategóriách bytov boli zaznamenané 

najvyššie ceny v Bratislave, opačne to platilo pre mesto Prešov. 

ceNy ByTOV V KRAjSKýcH meSTácH SlOVeNSKA V DecemBRi 2008 (cena v euR (SKK)/za m 2 ) 

Bratislava 

Trnava 

Nitra 

Trenčín 

Žilina 

Banská Bystrica 

Košice 

Prešov 

Zdroj: NARKS, aktualne.sk 

1-izBOvý Byt 2-izBOvý Byt 3-izBOvý Byt 

1 972 

(59 400) 

1 503 

(45 289) 

1 404 

(42 291) 

1 407 

(42 381) 

1 209 

(36 436) 

1 387 

(41 792) 

1 235 

(37 200) 

1 085 

(32 700) 

1 953 

(58 850) 

1 325 

(39 923) 

1 124 

(33 856) 

1 206 

(36 343) 

1 145 

(34 505) 

1 091 

(32 855) 

1 167 

(35 165) 

1 023 

(30 828) 

1 676 

(50 500) 

1 198 

(36 076) 

1 017 

(30 651) 

1 083 

(32 626) 

1 065 

(32 070) 

982 

(29 596) 

1 090 

(32 846) 

935 

(28 178) 

Sr

Napriek tomu, že priemerná mzda pracujúceho v Bratislavskom kraji je vysoko nad celoslovenským priemerom, náklady 

na kúpu m 2 nehnuteľnosti sú tu výrazne vyššie ako v ostatných regiónoch Slovenska. Priemerná cena za m 2 nehnuteľnosti 

tu v 3. Q 2008 dosahovala rovných 200 % priemernej mesačnej mzdy. Tesne za Bratislavským regiónom sa umiestnil 

Prešovský kraj so 198 %. umiestnenie tohto regiónu je výsledkom výrazne nízkych miezd v tomto regióne pri druhej 

najvyššej „mimobratislavskej“ cene nehnuteľností. „Dobiehanie“ Bratislavy sa v Prešovskom kraji začalo v prvom kvartáli 

2008, keď sa pravdepodobne prejavil vyšší predaj apartmánových domov v horských turistických centrách. Naopak, 

najnižšie hodnoty sledovaného ukazovateľa dlhodobo dosahuje Nitriansky a Trenčiansky kraj. No aj tieto dva regióny sa 

vplyvom rýchlo rastúcich cien, ktoré rástli rýchlejšie, ako bolo tempo rastu miezd, dostali v roku 2008 nad úroveň 100 %. 

pOROVNANie ceNy m 2 ByTOV V SR A mieZD V ReGióNOcH SR (m 2 SKK/priemerná mzda SKK) 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

BA TT NR TN ZA BB Ke pO 

1. Q – 2006 1. Q – 2007 1. Q – 2008 

Zdroj: NBS, ŠÚ SR, Symsite Research 

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 




33

200 

180 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

34 




DOpyT pO NOVýcH ByTOcH uTícHOl 

V rokoch 2005 – 2006 bol dopyt po nových bytoch v Bratislave vysoký, pričom v tom čase bola významná časť bytov 

v projektoch novej výstavby predaná ešte pred kolaudáciou. V nasledujúcom období sa konkurencia v ponuke postupne 

odzrkadľovala v znižujúcej sa miere obsadenosti nových projektov a hlavne v dravšom marketingu predajcov. V priebehu roka 

2008 postihla trh kríza a predaj nových bytov sa prakticky zastavil, podobne ako štart plánovaných ambicióznych realitných 

projektov. Zvyšujúca sa ponuka bytov však zatiaľ výraznejšie neovplyvnila ceny – práve naopak, ich úroveň sa v roku 2008 

naďalej zvyšovala. V tomto čase sa však už nedá hovoriť o tempe z rokov 2006 – 2007. Dôvodom je predovšetkým dostatočná 

ponuka, spomaľujúci sa rast kúpyschopnosti Slovákov a všeobecné očakávanie klesajúcich cien do budúcnosti. 

pRiemeRNá ceNA NOVýcH ByTOV 2 333 euR/m 2 

Priemerná cena nových bytov predávaných začiatkom decembra 2008 je na úrovni 2 333 EuR/70 300 SKK bez DPH/m 2 , 

s mediánom na úrovni 2 100 EuR/63 280 SKK s DPH/m 2 . V porovnaní s priemernou cenovou hladinou koncom roka 2007 to 

predstavuje rast o 15 %. Ceny bytov sa začínajú na 1 310 EuR/39 500 SKK bez DPH za m 2 obytnej plochy bytu, pričom horná 

hranica najluxusnejších projektov dosahovala 6 141 EuR/185 000 SKK bez DPH/m 2 . Pri prepočte priemernej ceny obytnej 

plochy projektov, v ktorých bolo k dispozícii minimálne 25 % bytov, bola priemerná cena v tom čase 2 357 EuR/71 000 SKK 

bez DPH/m 2 (medián 2 162 EuR/65 130 SKK/m 2 ). Znamená to teda, že medzi projektmi, kde je ešte aspoň štvrtina bytov na 

predaj, sú voľné tie drahšie z nich. 

pOČTy pROjeKTOV pODľA ceNOVýcH Relácií ByTOV (euR/SKK BeZ DpH/m 2 , pOČeT) 


cena pOčet prOJektOv 

1 310 – 1 950 

39 500 – 58 800 

1 950 – 2 510 

58 800 – 75 600 

viac ako 2 510 


Poznámka: Pri výpočte priemernej ceny v obytnom komplexe sme použili vážený priemer, kde váhami bola plocha bytov (v prípade nedostatku údajov sme 

použili aritmetický priemer). Cenu bytov sme uvádzali ako konečnú cenu, ktorú klient zaplatí za m 2 obytnej plochy bytu, teda cena zahŕňala všetky nevyhnutné 

výdavky (podiel na pozemku a spoločných priestoroch, pivničná kobka a pod.). Plochu balkónov, terás, lodžií, prípadne predzáhradky sme pri výpočte ceny za 

m 2 nezohľadňovali a cenu bytu sme delili iba obytnou plochou bytu. 

37 

29 

19

lAcNejšícH ByTOV uBuDlO 

Na medziročnom zdražovaní bytov sa do značnej miery podpísala zmena v štruktúre porovnávaných bytov, keďže 

v ostatných mesiacoch sa do ponuky dostalo viac nadštandardných bytov v dobrých lokalitách, ktorých cena sa pohybuje 

nad hranicou 2 543 EuR/76 600 SKK/m 2 bez DPH. Naopak, v ponuke z konca roka 2008 sa znížilo zastúpenie lacnejších 

bytov z menej lukratívneho štvrtého a piateho okresu do 1 673 EuR/50 400 SKK/m 2 bez DPH obytnej plochy. V porovnaní 

s predchádzajúcim rokom taktiež z trhu úplne zmizli projekty, kde sa cena pohybovala pod úrovňou 1 255 EuR/37 800 SKK/m 2 . 

V tejto súvislosti môžeme konštatovať, že ponuka takýchto bytov sa presunula do priľahlých okresov v zázemí Bratislavy. 

Tento trend bude pokračovať aj naďalej a nových bytov v takejto nízkej cenovej úrovni dokončených priamo v Bratislave 

v nasledujúcich rokoch napriek stagnácii na realitnom trhu už veľa nebude. 

VýVOj cieN V ROKOcH 2009 – 2010 S mNOHými OTáZNiKmi 

Symsite Research v uplynulom roku pomerne presne odhadoval interval rastu cien bytov v nových projektoch v roku 

2008, a to o 10 – 15 % ročne. Potvrdil sa tak predpoklad, že ceny už nebudú rásť tak výrazne ako v rokoch 2004 – 2007. 

K ďalšiemu spomaleniu rastu, prípadne k miernemu poklesu cien bytov dôjde v rokoch 2009 – 2010. Nie je za tým len 

svetová finančná kríza a následné spomalenie hospodárskeho rastu, ale z veľkej časti aj ponuka prevyšujúca dopyt. Podľa 

údajov ŠÚ SR sa v Bratislave v rokoch 2007 – 2008 dokončilo približne 7 000 bytov, pričom v nasledujúcich 36 mesiacoch 

k nim pribudne ďalších zhruba 10 000 bytov. Z trhu sa v ostatných mesiacoch prakticky vytratili projekty vypredané už pred 

kolaudáciou, čo bolo v minulosti bežné. Silnú konkurenciu dostali nové projekty aj v podobe zvýšenej ponuky zlacnených 

starých bytov. Developeri taktiež v ostatných rokoch relatívne zle odhadli schopnosť slovenského trhu absorbovať prílev 

pomerne veľkého množstva nadštandardných a drahých bytov. 

V neprospech developerov hrá aj hospodárska situácia spôsobujúca rast nezamestnanosti a pokles reálnych príjmov 

obyvateľstva. Ľudia sú v tejto súvislosti opatrnejší pri rozhodnutí investovať do nákupu nehnuteľností, rovnako ako 

banky pri poskytovaní úverov na ne (čo sa prejavilo na zdražovaní úverov). Napr. v decembri 2008 bolo podpísaných 

300 hypotekárnych zmlúv, pričom v rovnakom mesiaci predchádzajúceho roka to bolo 1 800. Navyše, potenciálni kupujúci 

vo zvýšenej miere očakávajú ďalší pokles cien nehnuteľností. Takýto postoj vzniká následkom vývoja na trhu so starými 

bytmi, resp. postupné zavádzanie akciových cien a bonusov na nové byty. 

Očakávame, že výskyt zliav a bonusov sa bude zvyšovať, keďže obsadenosť projektov s termínom kolaudácie tento, ale aj 

budúci rok je pomerne nízka, a to 60, resp. 30 %. Len minimum developerov je však schopných dokončiť svoje projekty bez 

úverov od bánk, ktoré sa odvíjajú aj od ich úspešnosti – predajnosti. 

Dopyt po nových bytoch v Bratislave je tlačený aj pracovnou migráciou ľudí z regiónov, ale výrazná časť z neho sa orientuje 

na staršie, prípadne novšie lacnejšie byty v okolí Bratislavy a nájmy. Nepredpokladáme tiež, že relatívne solventnejšia 

klientela pozostávajúca z dlhodobo pracujúcich v cudzine, ktorí sa v posledných mesiacoch vracajú na Slovensko, 

výraznejšie rozhýbe predaj bytov. Z trhu sa v súvislosti s vývojom cenovej hladiny prakticky vytratili špekulatívni domáci a už 

dávnejšie aj zahraniční investori. 

Napriek faktu, že ceny nových bytov v Bratislave nie sú v súčasnosti na úrovni porovnateľných európskych miest, v budúcich 

dvoch rokoch sa ich výraznejšie doháňanie nedá očakávať. Táto skutočnosť súvisí s menšou atraktívnosťou Bratislavy 

v porovnaní napr. s Prahou alebo Viedňou, ale aj s menšou kúpyschopnosťou obyvateľstva. 

pRAVDepODOBNe SA VšAK pOKleSu NeVyHNÚ 

Na základe uvedených skutočností očakávame, že priemerné ceny projektov novostavieb zaznamenajú v roku 2009 pokles, 

no nepredpokladáme, že bude viac ako jednociferný. Pri projektoch s ponukou nadštandardných a drahých bytov, ktoré 

ešte nestihli upraviť svoje ceny, však pravdepodobne k zníženiu cien dôjde. Ich ponuka je totiž na parametre domáceho 

trhu veľká. Problémy s predajom budú mať bez zníženia cien aj objekty s cenami na úrovni priemeru, resp. tesne pod 

ním, situované v menej atraktívnych lokalitách alebo s nevyriešenou občianskou a dopravnou vybavenosťou. Naopak, 

nepredpokladáme, že by v súčasnosti predávané nové projekty s cenami do 1 952 EuR/58 800 SKK/m 2 bez DPH museli 

svoje ceny upravovať razantne smerom nadol. Čiastočne sa však aj tieto byty budú musieť cenovo prispôsobiť situácii na 

trhu. Všeobecne však musia predajcovia rátať s tým, že sa budú byty predávať pomalšie ako v uplynulých rokoch. 

Celkovo je však veľmi ťažké, vzhľadom na ekonomickú situáciu v krajine, presne predikovať cenovú úroveň bytov na 

nadchádzajúce roky. Veľa však naznačuje súčasná ponuka, ktorá je pomerne široká a v nasledujúcich mesiacoch sa ešte 

viac rozšíri. Na trh sa postupne dostávajú aj byty nakúpené v ostatných rokoch na investíciu, čo zabráni ďalšiemu zvyšovaniu 

cenovej hladiny nových bytov. Na druhej strane sa developeri budú snažiť držať ceny a skôr budú ponúkať bonusy. Podstatný 

však bude hospodársky vývoj v krajine, pričom až jeho oživenie nepochybne opätovne naštartuje realitný trh. 

35

ŠTANDARD ByTOV 

VäČšiNA ByTOV je V šTANDARDNOm VyHOTOVeNí 

V súčasnosti až približne 70 % projektov ponúka bývanie na štandardnej úrovni. Zároveň sa na trh dostali projekty ponúkajúce 

exkluzívne bývanie v luxusných apartmánoch a v mestských vilách s rôznymi doplnkovými službami. Zlepšila sa aj ochota 

vyhovieť zákazníkovým požiadavkám na dispozičné zmeny či špecifické stavebné úpravy. Dodržiavanie termínov je stále slabou 

stránkou developerov; ohlásený termín kolaudácie sa posúva. V prípade projektov, kde sa dali dať jednoznačne do súvisu 

termíny kolaudácie a ohlásené zámery developera, došlo k prekročeniu stanovenej lehoty približne v 50 % projektov. 

OBSADENOSť 

mieRA OBSADeNOSTi KleSá 

V decembri 2008 bola obsadenosť najlacnejších projektov s cenou do 1 952 EuR/58 800 SKK/m 2 najvyššia, a to 

na úrovni viac ako 60 %. Naopak, miera obsadenosti najdrahších projektov s cenou obytnej plochy vyššou ako 

2 510 EuR/75 600 SKK/m 2 sa pohybovala v rovnakom čase na úrovni iba 38 %. V súvislosti s prepočtom obsadenosti 

projektov však treba uviesť, že tento ukazovateľ je do veľkej miery závislý od termínu začiatku predaja bytov (čím je 

vzdialenejší, tým je, samozrejme, obsadenosť nižšia). Môže sa tak stať, že projekt, ktorý sa dobre predáva, má v ukazovateli 

vstupujúceho do našich prepočtov nízku obsadenosť. uvedené údaje o obsadenosti zahŕňajú aj rezervované byty. 

Ak by sme s touto kategóriou nepočítali, tak sa obsadenosť v jednotlivých cenových hladinách zníži o približne 10 bodov. 

Tento ukazovateľ je presnejší, ale problematickejší, keďže nie všetci predajcovia vykazujú predbežné rezervácie. 

OBSADeNOSť ByTOV pODľA ceNOVýcH Relácií (euR/SKK/m 2 , %, v zátvorke iba predané byty) 


36 

cena OBSaDenOSť 

1 310 – 1 950 

39 500 – 58 800 

1 950 – 2 510 

58 800 – 75 600 



62,9 (54,1) 

45,3 (36,3) 

37,8 (32,0) 

mieRA OBSADeNOSTi pROjeKTOV SA ZNižuje 

V prípade všetkých známych projektov, ktoré boli skolaudované v roku 2008 a v decembri sa ešte predávali, bola podľa 

našich prepočtov dosiahnutá obsadenosť v priemere na úrovni 74 %. Projekty, ktorých kolaudácia je naplánovaná na prvý 

polrok 2009, sú obsadené priemerne na 65 %, v druhom polroku sa tento ukazovateľ pohybuje na úrovni viac ako 50 %. 

Objekty s predpokladom kolaudácie v roku 2009 však vykazujú pomerne výrazné rozdiely v obsadenosti, čo napovedá 

o kvalite a atraktívnosti jednotlivých projektov. Obsadenosť iba necelých 30 % majú projekty s dátumom kolaudácie v roku 

2010, ale nájdu sa medzi nimi aj také, ktoré sú už v súčasnosti vypredané na viac ako dvojnásobok tejto hodnoty. 

Priemerná obsadenosť projektov na trhu, v závislosti od termínu kolaudácie, sa v decembri 2008 v porovnaní s rovnakým 

obdobím predchádzajúceho roka znížila. Napr. v prípade bytov, ktoré by mali byť skolaudované pol roka do decembrového 

monitoringu, klesla obsadenosť o približne 30 percentuálnych bodov. V ostatných prípadoch sa pokles pohybuje v intervale 

približne 10 – 20 bodov. Znamená to, že predaj bytov sa v ostatných mesiacoch pomerne výrazne spomalil, čo je výsledkom 

viacerých faktorov. Medzi najdôležitejšie patrí súčasná hospodárska situácia, previs ponuky nových bytov, výrazné zlacnenie 

starých bytov, ale aj špekulatívny nákup nehnuteľností.

pRiemeRNá OBSADeNOSť pROjeKTOV pODľA TeRmíNu KOlAuDácie (%) 

100 % 

80 % 

60 % 

40 % 

20 % 

0 % 

Zdroj Symsite Research 

t = čas kolaudácie 

t t + 1 – 6 m. t + 6 – 12 m. t + 2 r. t + 3 r. 

ByTy V ZáZEMí BRATISLAVy 

FEB. 2007 

DEC. 2007 

DEC. 2008 

Dynamický rozvoj bytovej výstavby v uplynulých rokoch sa citeľne prejavil aj v zázemí Bratislavy. V rokoch 2006 – 2007 

pribudlo v troch susedných okresoch hlavného mesta viac ako 1 700 nových bytov. Rekordný bol rok 2008, keď podľa údajov 

Štatistického úradu SR bolo v okresoch Pezinok, Senec a Malacky celkovo skolaudovaných 2 550 dokončených bytov. 

V porovnaní s predchádzajúcim rokom to predstavuje medziročný nárast skoro 50 %. O približne pätinu sa zvýšil aj počet 

začatých bytov. Výraznú prevahu v počte začatých a dokončených bytov vykazuje okres Senec. 

ZAČATé, DOKONČeNé A ROZOSTAVANé ByTy V SR V ROKOcH 2006 – 2008 (pOČeT) 

OkreS 

začaté DOkOnčené 

2008 inDex 2007 2006 2008 inDex 2007 2006 

rOzOStavané 

Malacky 515 64 802 449 572 168 341 420 1 404 

Pezinok 903 130 693 579 579 152 382 423 1 701 

Senec 1 633 153 1 066 1 125 1 399 138 1 011 943 2 551 

Spolu 3 051 119 2 561 2 153 2 550 147 1 734 1 786 5 656 


V porovnaní s Bratislavou sa však v týchto okresoch stavia výrazne vyšší podiel bytov v rodinných domoch v rámci 

individuálnej výstavby. Čiastočne sa podielu v Bratislave (20 %) približuje iba okres Pezinok, kde sa začalo v roku 2008 

stavať približne 50 % bytov v rámci rodinných domov. Vo zvyšných dvoch sledovaných okresoch to bolo okolo 80 %. 

Ku koncu roka 2008 bolo v rámci približne 30 projektov v okresoch susediacich s Bratislavou na predaj necelých 

1 400 rodinných domov. V prípade niektorých projektov, ako napr. Monari, Jurský park, Dubový vŕšok, dopĺňajú ponuku 

rodinných domov aj byty v bytových domoch. Celkovo sa v sledovaných troch okresoch predáva okolo 1 100 bytov 

vystavaných v pätnástich projektoch. Ceny týchto bytov sú však výrazne nižšie ako v Bratislave a pohybujú sa v priemere na 

úrovni 1 115 EuR/33 600 SKK/m 2 bez DPH. 

37

CENy STARýCH ByTOV 

ceNy STARýcH ByTOV pADAjÚ 

Cenová úroveň starých bytov sa od decembra 2007 do polovice roka 2008 pomerne ustálila, a to na úrovni presahujúcej 

2 257 EuR/68 000 SKK/m 2 . Ceny starých bytov od júna začali klesať a do decembra 2008 zo svojej hodnoty stratili približne 

10 %. Keďže tieto údaje vychádzajú zo zverejnených ponúk, miera poklesu je pravdepodobne ešte vyššia. 

Najprudší rast cien v období 2005 – jún 2008 vidieť pri menších bytoch – garsónkach a jednoizbových bytoch, kde sa 

sústreďoval najväčší dopyt. Sú totiž v absolútnom vyjadrení najlacnejšie a tým aj najdostupnejšie, pričom v mnohých 

prípadoch majú funkciu štartovacích bytov a bytov pre zvyšujúci sa počet tzv. singles. Vo všeobecnosti bol dôvodom stáleho 

rastu cien vysoký dopyt stimulovaný zlepšujúcou sa kúpyschopnosťou a rozmachom hypotekárneho financovania. Ide teda 

o rovnaké faktory, ktoré boli za veľmi dobrou predajnosťou a rastom cien nových bytov. No podobne ako v tomto segmente, 

aj na trhu starých bytov došlo v polovici uplynulého roka k obratu. 

Rovnako ako pri nových bytoch, aj pri starých bytoch predpokladáme, že v najbližších mesiacoch dôjde k ďalšiemu 

poklesu ich hodnoty. Očakávame, že pokles cien starých bytov sa bude v roku 2009 pohybovať v intervale 10 – 15 %. Okrem 

menšieho záujmu zo strany kupujúcich spôsobeného „vyčkávaním na lepšie ceny“ a zložitejšou finančnou situáciou bude 

tlačiť na ceny v tomto segmente ponuka zlacnených nových bytov na trhu. Pod ich vplyvom sa nepochybne začnú ceny 

starých bytov oveľa viac diferencovať – ceny bytov v najhorších lokalitách v nominálnej hodnote poklesnú výraznejšie, ako 

to bude v priemerných lokalitách. Najmenej sa pokles cien dotkne bytov v lukratívnych častiach mesta, a to aj napriek 

silnejúcej konkurencii nadštandardných projektov. Ich cena je totiž výrazne vyššia, ako je cena ponúkaných starých bytov 

v centre mesta. 

ceNy ByTOV V BRATiSlAVe V OBDOBí feBRuáR 2004 – DecemBeR 2008 (SKK/m 2 ) 

Garsónky 

SKK/m 2 

38 

90 000 

80 000 

70 000 

60 000 

50 000 

40 000 

30 000 

20 000 

10 000 

0 

XII XII XII III VI IX XII III VI IX* XII ROK 

2004 2005 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 


*k dispozícii nebola v Bratislave I žiadna garsónka

1-izbové 

SKK/m 2 

90 000 

80 000 

70 000 

60 000 

50 000 

40 000 

30 000 

20 000 

10 000 

0 

2-izbové 

SKK/m 2 

90 000 

80 000 

70 000 

60 000 

50 000 

40 000 

30 000 

20 000 

10 000 

0 

3-izbové 

SKK/m 2 

90 000 

80 000 

70 000 

60 000 

50 000 

40 000 

30 000 

20 000 

10 000 

0 

XII XII XII III VI IX XII III VI IX XII ROK 









39

4 + 

SKK/m 2 

40 

90 000 

80 000 

70 000 

60 000 

50 000 

40 000 

30 000 

20 000 

10 000 

0 



Zdroj: Symsite Research

REKREAČNé APARTMáNy 

V ostatných rokoch sa na Slovensku popri bytovej výstavbe rozbehlo budovanie apartmánov predovšetkým v turisticky 

atraktívnych horských oblastiach. Z pohľadu klienta tu dochádza k vytvoreniu pomerne zaujímavých synergií, ako 

je prírodné prostredie, relaxačno-športové aktivity (golf, akvapark, turistika), ale aj možnosť zárobku z prenájmu 

nehnuteľností. 

Najviac takýchto projektov sa sústreďuje do oblasti Vysokých Tatier, a to 22. Viac ako polovica z nich je situovaná 

v podhorských obciach. No z hľadiska počtu predávaných apartmánov je ich väčšina v projektoch v samotnom meste 

Vysoké Tatry. Za týmto regiónom v počte projektov, ale aj predávaných apartmánov nasledujú Nízke Tatry a objekty v oblasti 

Veľkej a Malej Fatry. Celkovo sa ku koncu roka 2008 predávalo v rámci 44 projektov vyše 3 200 rekreačných apartmánov. 

Z nich bolo viac ako sto v podobe apartmánových dreveníc alebo rekreačných domov. Väčšina z predávaných projektov 

apartmánov ešte nebola dokončená a klientom by mali byť odovzdané do užívania v rokoch 2009 – 2010. 

Okrem analyzovaných projektov v horských oblastiach Slovenska by mali v najbližších rokoch v blízkosti Bratislavy 

pribudnúť aj tri golfové rezorty s možnosťou rekreačného bývania. Ide o projekty Golf Resort Senica (207 rekreačných chát), 

Sekule Dunes a Royal Golf Resort Bratislava v lokalite Veľký Biel. 

pONuKA ReKReAČNýcH ApARTmáNOV pODľA lOKAliTy 

(počet, v zátvorke – drevenice/rekreačne domy) 

lOkalita prOJekty apartMány 

Vysoké Tatry (región) 22 1 720 (43) 

– z toho Vysoké Tatry (mesto) 10 932 (12) 

Nízke Tatry 9 626 (30) 

Malá a Veľká Fatra 5 353 (28) 

Liptov 3 249 (5) 

Ostatné* 5 227 (11) 


*Orava (bez M. Fatry), Kysuce, Kremnické vrchy, V. Ružbachy 

Výrazná väčšina apartmánov v ponuke sa dostane do užívania klientov až počas rokov 2009 – 2010. Rovnako to platí pre 

projekty v oblasti Vysokých Tatier, ako aj pre ostatné oblasti. Vo Vysokých Tatrách plánujú investori v roku 2009 dokončiť 

deväť projektov s takmer 420 ubytovacími jednotkami, pričom o rok neskôr by ich malo byť približne 1 000. V prípade 

zvyšných sledovaných lokalít by sa väčšina kapacít mala dostať do užívania v roku 2009. Ide o 600 apartmánov, ktoré doplní 

v nasledujúcich dvanástich mesiacoch ešte ďalších 345. 

41

10 NAjVäČšícH pROjeKTOV pReDáVANýcH KONcOm ROKA 2008 

prOJekt DevelOper lOkalita 

42 

pOčet 

apartMánOv 

terMín 

DOkOnčenia 

Silver Resort Letterstone Slovakia Vysoké Tatry 388 2010 

Tatragolf Mountain Resort Nelly & Kyrie Vysoké Tatry 264 2010 

Grand Residences Jasná JASNá Nízke Tatry Nízke Tatry 155 2008 

Apartmány Hrabovo Czech Property Investments Veľká Fatra 152 2008 

Eagle´s Nest Gloral Development Nízke Tatry 145 2010 

Golden Park Kremnica Golden Park Kremnické vrchy 134 2009 

Sunrise Dominant Capital, skupina CREDO Liptov 134 2011 

Lomenice Veľká Lomnica (Lindner AG) Vysoké Tatry 114 2010 

Apartm. Thermal park Bešeňová Eurocom & Co. Liptov 110 2008 


Ceny rekreačných apartmánov do značnej miery závisia od lokality, ako aj od štandardu a vybavenia jednotlivých objektov. 

Ich ceny sa pohybujú od 1 140 EuR/34 360 SKK/m 2 bez DPH do 6 054 EuR/182 383 SKK/m 2 bez DPH. Najlacnejšie 

apartmány, ktoré sa na trhu predávali ku koncu roka 2008, sa nachádzali v menej lukratívnych lokalitách Malej Fatry, Kysúc 

alebo Kremnických vrchov. Z oblasti mimo Vysokých Tatier boli, naopak, najdrahšie apartmány v predaji priamo na Liptove, 

v okolí Liptovskej Mary. Výhodou týchto rezortov je predovšetkým ich poloha. 

V regióne Vysokých Tatier sú priemerné ceny oproti ostatným sledovaným lokalitám približne o pätinu vyššie. Tento 

fakt je predovšetkým výsledkom ich umiestenia v atraktívnom horskom prostredí a v mnohých prípadoch aj vysokého 

štandardu nehnuteľností. Developeri vysokú cenu odôvodňujú aj možnosťou prenájmu apartmánov, čo majiteľom vráti časť 

prostriedkov investovaných do kúpy. Ale okrem štandardu sú aj medzi projektmi cenové rozdiely spôsobené umiestnením 

jednotlivých objektov a komplexov. Apartmány situované v podhorskej časti Tatier, resp. mimo mesta Vysoké Tatry sú 

cenovou úrovňou zhruba na úrovni Nízkych Tatier. Vyššiu cenu spomedzi nich dosahujú rezorty v katastri obce Veľká 

Lomnica naviazané na využívanie golfového strediska Black Stork. 

Priemerná cena apartmánov predávaných v jednotlivých osadách mesta Vysoké Tatry (predovšetkým v Smokovcoch, na 

Štrbskom Plese a v Tatranskej Lomnici) je na úrovni približne 2 700 EuR/m 2 bez DPH, teda približne 81 000 SKK/m 2 . 

Momentálne najvyššiu cenu dosahujú apartmány v projekte Panorama Apartments, kde ich maximálna cena dosahuje 

zhruba 6 054 EuR/182 383 SKK/m 2 bez DPH. V prvej polovici roku 2009 po otvorení Grand Hotel Kempisnki High Tatras na 

Štrbskom Plese však budú na trh uvedené Kempinski Private Residences Hight Tatras od developera J&T REAL ESTATE. 

Ide o výnimočne luxusný projekt v tesnej blízkostí hotela, ktorý bude komplex aj servisovať a poskytovať budúcim 

majiteľom nadštandardné služby. Keďže rezidencie budú ponúknuté v kompletnom vyhotovení interiéru, očakáva sa cena 

od 10 000 EuR/m 2 . V ponuke budú rezidencie vo výmere od 92 m 2 až po mezonety s rozlohou 384 m 2 . Takéto cenové úrovne 

v súčasnosti dosahujú najluxusnejšie projekty v hlavnom meste Slovenska. Celkovo však bola zaznamenaná obsadenosť 

projektov v meste Vysoké Tatry na úrovni viac ako 50 %, čo je napriek ich vyššej cene prakticky na úrovni iných sledovaných 

lokalít.

TRH STAVEBNýCH POZEMKOV 

Centrum Bratislavy už niekoľko rokov neponúka dostatok vhodných parciel pre development. V centre mesta sa tak 

uplatňuje postup asanácie starého objektu, resp. výstavby v tzv. brownfield lokalitách. Najväčším projektom, ktorý by mal 

byť takto realizovaný, je Twin City slovenského developera HB Reavis na Mlynských Nivách. K obdobným projektom patrí 

zámer spoločnosti Sekyra Group v areály Cvernovky, projekty viacerých developerov v zóne Bottova – Chalupkova alebo 

plány v lokalite bývalej kefárne na Radlinského ulici. 

Ponuka voľných pozemkov sa tak v súčasnosti rozširuje smerom od centra, predovšetkým do okrajových častí mesta, kde je 

najviac voľných stavebných pozemkov. Nespornou výhodou developmentu v týchto častiach Bratislavy je fakt, že developeri 

môžu nájsť širšiu paletu stavebných pozemkov – rôznej plochy, orientácie, dostupnosti či vybavenosti infraštruktúrou. Táto 

skutočnosť je tiež predpokladom na budovanie nových mestských štvrtí ako The Port v Lamači a South City v Petržalke. 

Na trhu s pozemkami dlhodobo platí, že čím viac sa pohybujeme na východ Slovenska, tým lacnejšie ceny stavebných 

pozemkov môžeme očakávať. Táto téza úzko súvisí s ekonomickou vyspelosťou daného regiónu. určitými výnimkami, 

ktoré výraznejšie navyšujú regionálne ceny, sú miesta veľkých investícií zahraničných investorov, ako napr. Trnava a Žilina. 

Rovnaké to je aj v prípade metropoly východného Slovenska Košíc alebo regiónu Vysokých Tatier. 

VýVOj pRiemeRNej ceNy ZA STAVeBNý pOZemOK V BRATiSlAVe (v euR/m 2 ) 

rOk 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 

cena 60 65 69 72 79 95 107 139 187 277 297 


V prípade cien pozemkov v Bratislave bol v uplynulých rokoch zaznamenaný medziročný rast. V roku 2008 vzrástli 

v priemere o viac ako 7 %. Oproti predchádzajúcemu roku, keď ceny pozemkov vzrástli medziročne skoro o 50 %, to 

predstavuje výrazné zníženie dynamiky rastu cien, a to aj napriek poklesu kurzu eura. Najviac sa smerom nahor zmenili 

ceny pozemkov v Petržalke (+66,5 %), ktoré ešte v roku 2007, naopak, klesali. K pomerne významnému zvýšeniu cien došlo 

v lokalitách okolo Slavína a aj v roku 2008 pokračoval ich rast v lokalite Mlynských Nív, Prievozu a Štrkovca (+26,1 %). Na 

druhej strane, najvyšší pokles cien bol zaznamenaný v Rači (–33,9%), ktorá bola v roku 2007 spolu s Karlovou Vsou (–9,6 %) 

na špici najviac rastúcich lokalít. 

43

ceNy STAVeBNýcH pOZemKOV V jeDNOTliVýcH ČASTiAcH BRATiSlAVy V ROKu 2008 

(euR/m 2 ) 

44 

OkreS úzeMie HOrná cena DOlná cena prieMer 

BA I 

BA II 

BA III 

BA IV 

BA V 

Staré Mesto 1 562,1 282,2 961,5 

Bôrik, Machnáč, Horský park, Slavín 1 500,4 379,4 896,3 

Vlčie Hrdlo, Pod. Bikupice, Vrakuňa 465,0 26,0 185,0 

Mlynské Nivy, Trávniky, Štrkovec, Prievoz 646,7 132,0 225,4 

Trnávka, Zlaté piesky, Cesta na Senec 405,0 118,2 177,5 

Kramáre, Vinohrady, Koliba 1 022,4 116,2 495,1 

Nové Mesto 299,0 89,6 219,2 

Rača, Krasňany, Komisárky 230,0 128,5 154,1 

Vajnory 417,0 69,7 124,5 

Karlova Ves, Staré Grunty 660,0 162,5 313,4 

Dúbravka 328,6 92,9 200,2 

Dev. Nová Ves, Záhorská Bystrica 314,5 66,4 117,3 

Lamač 506,0 146,1 192,3 

Devín 663,9 43,0 164,1 

Petržalka 597,5 35,7 186,8 

Jarovce, Rusovce, Čunovo 199,2 96,3 132,3 


V porovnaní s rokom 2007 bol pohyb cien v jednotlivých lokalitách spôsobený aj relatívne úzkou ponukou. Preto aj ponuka 

jedného či dvoch pozemkov mohla výrazne pohnúť priemernou cenou za celú lokalitu. 

V nasledovných rokoch očakávame mierny pokles cien stavebných pozemkov spojený s nárastom ich ponuky na trhu. 

Celkovo je totiž citeľný útlm v budovaní nových realitných projektov, čo vedie aj k menšiemu záujmu o stavebné pozemky. 

K poklesu cien prispejú tiež developeri, ktorí v minulosti nakupovali veľké balíky pozemkov. V súčasnosti sú totiž v mnohých 

prípadoch nútení, vzhľadom na väčšiu opatrnosť bánk pri poskytovaní úverov, získavať potrebnú likviditu práve predajom 

pozemkov aj za nižšiu cenu.

páSmA cieN ZA STAVeBNé pOZemKy V jeDNOTliVýcH ČASTiAcH BRATiSlAVy (euR/m 2 ) 

EuR/m 2 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

400 

200 

0 

Staré Mesto 

Bôrik, Machnáč, 

Horský park, Slavín 

Vlčie Hrdlo, 

Pod. Bikupice, Vrakuňa 

Mlynské Nivy, Trávniky, 

Štrkovec, Prievoz 

Trnávka, Zlaté piesky, 

Cesta na Senec 

Kramáre, Vinohrady, 

Koliba 

Nové Mesto 

Rača, Krasňany, 

Komisárky 

Vajnory 

Karlova Ves, 

Staré Grunty 

Dúbravka 

Dev. Nová Ves, 

Záhorská Bystrica 

BA I BA II BA III BA IV BA V 


Lamač 

Devín 

Petržalka 

Jarovce, Rusovce, 

Čunovo 

pRiemeR 

45

DeVelOpeR 

Spoločnosť j&T ReAl eSTATe je súčasťou skupiny J&T, jednej z najvýznamnejších slovenských finančných skupín, 

a lídrom na trhu v oblasti realitného developmentu. 

medzi najvýznamnejšie projekty spoločnosti patria: 

• Hotel Baltschug Kempinski v Moskve 

• Grandhotel Kempinski Vysoké Tatry 

• Hotel Le Royal Meridien Praha 

• Multifunkčný komplex River Park v Bratislave 

• Hotel Crowne Plaza Bratislava 

• Westend Business Park v Bratislave 

• Najvyššia budova Slovenska – Tower 115 v Bratislave 

• Bytový komplex Karloveské rameno v Bratislave 

• Multifunkčný komplex Panorama City v Bratislave 

• Multifunkčný projekt Rustonka v Prahe 

• Multifunkčný projekt Tower City Holešovice v Prahe 

• Logistický park pri závode Volkswagen v Bratislave 

• Logistický park pri PSA Peugeot Citroën v Trnave 

• Rekonštrukcia a výstavba rekreačných stredísk vo Vysokých Tatrách 

Objem investícií, ktoré J&T realizuje len v rámci realitných projektov, presiahne v nasledujúcich piatich rokoch sumu 

3,75 mld. EuR. 

Trh s nehnuteľnosťami, Bratislava 2008 

Apríl/2009 

Kolektív autorov 

Ing. Peter Korbačka, predseda predstavenstva J&T REAL ESTATE 

Ing. Miroslav Fülöp, obchodný riaditeľ J&T REAL ESTATE 

B. S. Radoslav Mokrý, analytik J&T REAL ESTATE 

Symsite Research, spol. sr. o., externý poradca 

Informácie uvedené v tejto publikácii sú určené výhradne pre potreby klientov J&T REAL ESTATE. 

Ich ďalšie používanie a kopírovanie nie je možné bez písomného súhlasu J&T REAL ESTATE. 

j&T ReAl eSTATe, a.s. 

Lamačská cesta 3, 841 04 Bratislava 4, Slovenská republika 

tel.: +421 2 5941 8200, fax: +421 2 5941 8201 

http://www.jtrealestate.sk, email: info@jtrealestate.sk

trh s nehnuteľnosťami BRATISLAVA 2008 - J&T Real Estate

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?