Znalecký posudek č. 17/2013 - Sreality.cz

img.sreality.cz

Znalecký posudek č. 17/2013 - Sreality.cz

Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

Znalecký posudek č. 17/2013

Znalecký posudek č. 17/2013

O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 811/2 vč. příslušenství a % podílu na společných

částech domu a pozemku parc.č. st. 1177 - zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 , vše v

k.ú. Starý Plzenec, ul. Jiráskova, obec Starý Plzenec, okr. Plzeň - město. Dle LV č. 3291, 2991.

Objednatel posudku: Ing. Jan Krouza

Školní 384

270 33 Jesenice

Účel posudku: zjištění obvyklé hodnoty k termínu 1/2013

Podklady: Zákon č. 151/1997Sb.,o oceňování majetku

Vyhláška.č. 450/2012

Podklady dle části A.3.

Identifikace obce - Starý Plzenec

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.,

vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č.

450/2012 Sb., podle stavu ke dni 29. 1. 2013

Posudek vypracoval:

Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr

K Libuši 5/22

148 05 Praha 4 - Kunratice

Posudek obsahuje 14 stran . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

1/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

V Praze dne: 29. 01. 2013

Titulní strana

A. Nález

1. Znalecký úkol

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti

3. Podklady pro vypracování posudku

4. Vlastnické a evidenční údaje

5. Dokumentace a skutečnost

6. Celkový popis nemovitosti

B. Posudek

1. Administrativní cena

2. Porovnávací metoda

C. Rekapitulace

D. Znalecká doložka

E. Přílohy

OBSAH POSUDKU

Znalecký posudek č. 17/2013

2/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

Znalecký posudek č. 17/2013

3/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

A. Nález

1/ Znalecký úkol

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

Znalecký posudek č. 17/2013

Zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti - bytové jednotky č. 811/2 vč. příslušenství a % podílu

na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 1177 - zastavěná plocha o celkové výměře

172 m 2 , vše v k.ú. Starý Plzenec, ul. Jiráskova, obec Starý Plzenec, okr. Plzeň - město. Dle LV

č. 3291, 2991.

2/ Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 01. 2013, za přítomnosti zástupce

vlastníka paní Pajerové.

3/ Podklady pro vypracování posudku

- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3291, 2991 , vydaný k.ú. pro kraj Plzeňský

- Snímek z katastru nemovitostí, vydaný k.ú. pro kraj Plzeňský

- Místní šetření uskutečněné dne 28. 1. 2013

- Informace sdělené od vlastníka nemovitosti

- Fotodokumentace nemovitosti

4/ Vlastnické a evidenční údaje

Kraj: Plzeňský

Okres: Plzeň-město

Obec: Starý Plzenec

Katastrální území: Starý Plzenec (755150)

List vlastnictví číslo: 3291

Vlastník:

Pajerová Lenka

Jiráskova 811, Starý Plzenec, 332 02

List vlastnictví číslo: 2991

Vlastník:

Pajerová Lenka Podíl: 5 407/74 622

Jiráskova 811, Starý Plzenec, 332 02

4/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

5/ Dokumentace a skutečnost

Znalecký posudek č. 17/2013

Jedná se o stávající vlastnictví bytové jednotky č. 2 v domě čp. 811 v I.n.p. objektu a % podíl na

pozemku parc.č. st. 1177 - zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 .

Původní objekt byl dle sdělení zástupce vlastníka nemovitosti, dokončen a kolaudován cca v roce

1980, tj. 33 let. Byl předložen výpis z katastru nemovitostí na bytovou jednotku a na pozemek LV

č. 2991, 3291.

Objekt je provedený v lokalitě pro bydlení obce Starý Plzenec, k.ú. Starý Plzenec, okr. Plzeň -

město. Jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě vč. zpevněné komunikace. Pro účely zpracování

znaleckého posudku nebyla doložena ani částečná dokumentace bytu tj. půdorys bytové jednotky

bez měřítka a výměr. Nelze zjistit rozdíly dle zjištění fyzickou prohlídkou a měřením na místě

samém. Vzhledem k této skutečnosti vychází se ve zpracování znaleckého posudku ze zjištěného

stavu, bez porovnání s projektovou dokumentací.

Podílové vlastnictví k bytové jednotce č. 811/2 ke společným částem domu činí: 5407/74622.

Součásti nemovitosti, staveb a pozemků

a/ Byt č. 2 v domě čp. 811

b/ Pozemek v % podílu - parc.č. st. 1177- zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2

6/ Celkový popis nemovitosti

Jedná se o panelový objekt, byt je umístěný v I.n.p. obytný dům čp. 811 je osazen v rovinném

terénu, zpevněná příjezdová komunikace. Objekt se nachází v k.ú. Starý Plzenec, obec Starý

Plzenec. Na objektu je provedena rovná střecha.

Jedná se o ocenění bytu velikosti: 2+1, v I.n.p. v průměrném stavu, konstrukce je panelová,

železobetonové stropy. Okna jsou v celém objektu provedena plastová. Dveře dřevěné plné a

prosklené, ocelové zárubně. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější štukové. Není proveden venkovní

obklad. Bytová jednotka měla odpovídající vybavení tj. WC, lázeň, obklady, je provedena

standardní kuchyňská linka se sporákem. Jádro původní, provedena částečná rekonstrukce bytu.

Podlahy jsou provedeny plovoucí laminátové. Vytápění bytu je dálkové ústřední.

5/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

B. Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Znalecký posudek č. 17/2013

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky

č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp:

Okres: Plzeň-město

Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

1. Administrativní cena

Pozemek

a) Pozemky

a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.

a.1.1) Pozemky na LV číslo 2991 – § 28

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 182,85 Kč.

Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (4 500 – 1 000) × 0,007414

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 500 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,131

Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 0,726

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

zastavěná plocha a st. 1177

nádvoří

172 182,85 282,8883 48 656,79

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 5 407 / 74 622

Cena po úpravě: = 3 525,60 Kč

Pozemky na LV číslo 2991 – zjištěná cena: 3 525,60 Kč

6/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

b) Byt

b.1) Vyhláška 450/2012 Sb.

b.1.1) Bytová jednotka č. 811/2 – § 25

Znalecký posudek č. 17/2013

Podlahové plochy bytu (PP):

podlahová plocha bytu 54,00 m 2

Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1:

Kraj: Plzeňský

Obec: Starý Plzenec

Počet obyvatel: 4 500

Indexovaná prům. cena (IPC): 18 457,– Kč/m 2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1

Objekt se nachází u vlakového nádraží.

Popis znaku Hodnocení znaku Ti

1 Situace na dílčím (segmentu)

trhu s nemovitostmi

II. Poptávka nižší než nabídka –0,05

2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve

0,00

3 Vliv právních vztahů na

prodejnost (např. prodej podílu,

pronájem)

3

Index trhu (IT = 1 + Ti): 0,900

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5

spoluvlastnictví)

I. Negativní –0,05

Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00

2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00

3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00

4 Okolní zástavba a životní

prostředí v okolí

III. Převažující objekty pro bydlení 0,00

5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb,

0,00

nemovitosti

pohostinské a popřípadě kulturní zařízení

6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00

nemovitosti

přírodní sportoviště

7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00

nemovitosti

8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do

1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými

denními spoji

0,00

9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

7/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

Znalecký posudek č. 17/2013

10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu

nemovitosti

0,00

12 Vlivy neuvedené

12

II. Bez dalších vlivů 0,00

Index polohy (IP = 1 + Pi): 1,000

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2

Popis znaku Hodnocení znaku Vi

1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená –0,05

2 Společčásti domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,

sušárna, sklad

0,00

3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00

4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00

5 Orientace obyt. místností ke

světovým stranám

II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00

6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00

7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00

užívané spolu s bytem

lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00

9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad

provedení menších stavebních úprav)

0,85 *

*

Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně

Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:

9

0,8

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,646

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,900 × 1,000 × 0,646 = 0,581

Cena upravená (CU = IPC × I): 18 457,– × 0,581 = 10 723,52 Kč/m 2

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): 54,00 × 10 723,52 = 579 070,08 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu:

Cena pozemku = 3 525,60 Kč

Spoluvlastnický podíl: × 1 / 1

Hodnota spoluvlastnického podílu: = 3 525,60 Kč

+ 3 525,60 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 582 595,68 Kč

Bytová jednotka č. 811/2 – zjištěná cena: 582 595,68 Kč

8/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

2. Porovnávací metoda

c) Ocenění porovnávací metodou

1. Prodej, byt 2+1, 50 m 2

Znalecký posudek č. 17/2013

Celková cena: 1 099 000 Kč za nemovitost

Adresa: Jiráskova, Starý Plzenec

Budova: Panelová

Stav objektu: Velmi dobrý

Vlastnictví: Osobní

Umístění objektu: Klidná část obce

Podlaží počet: 7 včetně 1 podzemního

Podlaží umístění: 6. podlaží

Plocha užitná: 50 m 2

Plocha podlahová: 50 m 2

Lodžie: Ano

Sklep: Ano

Voda: Dálkový vodovod

Topení: Ústřední dálkové

Plyn: Plynovod

Elektřina: 230V

Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus

Zařízeno: Částeč

Popis:

Nabízíme k prodeji pěkný, světlý byt 2+1 o podlahové ploše 50m2 ve Starém Plzenci, Jiráskově ul.

Byt je v osobním vlastnictví, původním udržovaném stavu a nachází se v 5. patře (posledním)

panelového domu s výtahem. Byt je orientován na východní a západní stranu a je ihned volný. K

bytu dále náleží sklep a lodžie v mezipatře, která je výhradně k užívání vlastníkům tohoto bytu. Lze

financovat hypotečním úvěrem. Velmi zajímavá nabídka k investici za účelem dalšího pronájmu či

klidnému bydlení. Vřele doporučujeme!

2. Prodej, byt 2+1, 65 m 2

Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost

včetně provize

Adresa: Nerudova, Starý Plzenec

Budova: Cihlová

Stav objektu: Velmi dobrý

Vlastnictví: Osobní

Umístění objektu: Klidná část obce

Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního

Podlaží umístění: 2. podlaží

9/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

Znalecký posudek č. 17/2013

Plocha užitná: 65 m 2

Plocha podlahová: 65 m 2

Rok rekonstrukce: 2011

Voda: Dálkový vodovod

Plyn: Plynovod

Odpad: Veřejná kanalizace

Elektřina: 230V

Doprava: Silnice

Zařízeno: Ne

Popis:

Prodej bytu 2+1 v OV o výměře 65 m2. Byt v 2. p. cihlového domu. Při vstupu velká předsíň,

koupelna, WC, kuchyně a dva pokoje. Plastová okna, nový plynový kotel a radiátory. Ohřev vody

bojlerem. Na podlaze dlažba a parkety. K bytu náleží 2 sklepy. U domu zahrádka a posezení. V obci

veškerá občanská vybavenost. Doporučujeme prohlídku.

3. Prodej, byt garsonka, 22 m 2

Celková cena: 819 000 Kč za nemovitost

Adresa: Vejprnická, Křimice

ID zakázky: 1596

Budova: Panelová

Stav objektu: Po rekonstrukci

Vlastnictví: Osobní

Umístění objektu: Klidná část obce

Podlaží počet: 7

Podlaží umístění: 4. podlaží

Plocha užitná: 22 m 2

Plocha podlahová: 22 m 2

Sklep: Ano

Parkovací stání: Ano

Topení: Ústřední dálkové

Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize

Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus

Popis:

Prodej garsonky v OV, Vejprnická ul. (přední Skvrňany), Plzeň Nabízíme Vám k prodeji garsonku

o výměře 22 m2. Jedná se o bytovou jednotku, která se nachází ve 4. patře kompletně

revitalizovaného panelového domu v Plzni, Vejprnické ulici. Byt je vybaven bezpečnostními

vchodovými dveřmi. Vytápění a TUV je dálkové. Parkování možné na přilehlém parkovišti. K

dispozici je telefonní přípojka, přípojka kabelové TV, kočárkovna a sklep. Celkové náklady na chod

bytu 2000,- Kč/měsíc.

10/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

Seznam porovnávaných objektů:

Znalecký posudek č. 17/2013

Název Výchozí cena (VC) Množství (M)

Kmísta Kčasový Kvybav. Kprodejn. Jednotková cena

(JC)

Váha (V)

1. Byt Jiráskova 1 099 000,– Kč 50,00 m 2

1,00 1,00 0,98 0,95 20 463,38 Kč 1,0

2. Byt Nerudova 1 250 000,– Kč 65,00 m 2

1,00 1,00 0,90 0,90 15 576,92 Kč 1,0

3. Byt Vejprnická 819 000,– Kč 22,00 m 2

0,90 1,00 0,90 0,90 27 138,68 Kč 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kprodejn.)

Minimální jednotková cena za m 2 : 15 576,92 Kč

Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC × V) / V): 21 059,66 Kč

Maximální jednotková cena za m 2 : 27 138,68 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za m 2 : 20 500,– Kč

Množství: × 54,00 m 2

Porovnávací hodnota: = 1 107 000,– Kč

11/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

C. Rekapitulace

Příslušenství bytů a nebytových prostorů

Znalecký posudek č. 17/2013

Cena pozemků podle cenového předpisu 3 525,60 Kč

Byty a nebytové prostory

Cena bytů podle cenového předpisu 582 600,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 107 000,– Kč

D. Obvyklá (obecná, tržní) cena

Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti - bytové jednotky č. 811/2 vč.

příslušenství a % podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 1177

- zastavěná plocha o celkové výměře 172 m 2 , vše v k.ú. Starý Plzenec, ul.

Jiráskova, obec Starý Plzenec, okr. Plzeň – město, Dle LV č. 3291, 2991 činí

podle odborného odhadu znalce k termínu 1/2013

Zpracoval:

Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr

K Libuši 5/22

148 05 Praha 4 - Kunratice

1 100 000,– Kč

Cena slovy: jedenmilionjednostotisíc Kč

12/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

E. Znalecká doložka

Znalecký posudek č. 17/2013

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Rozhodnutím Městského soudu v Praze,

ze dne 14. března 1979, č.j.Spr.485/79 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a

odhady nemovitostí.

Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 17/2013 - znaleckého deníku .

Dipl.Ing. Milan Babický – autorizovaný inženýr

13/14


Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr

Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví

K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice

tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: miba43@seznam.cz

F. Seznam příloh

- výpis z katastru nemovitostí

- snímek z katastru nemovitostí

- ortofotomapa

- dokumentace (v archivu znalce)

- ostatní navazující doklady (v archivu znalce)

Znalecký posudek č. 17/2013

14/14

More magazines by this user
Similar magazines