Znalecký posudek č. 3517/2012 - Sreality.cz

img.sreality.cz

Znalecký posudek č. 3517/2012 - Sreality.cz

Znalecký posudek č. 3517/2012

o ceně obvyklé - pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 987 a PK 1014/2 v kat. úz.

Všestary u Říčan, obec Všestary, okres Praha - východ; ve vlastnictví Kapitána Jaroslava.

Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš

Exekutorský úřad v Litoměřicích

Novobranská 20

412 01 Litoměřice

Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j.

124 Ex 8306/08-25 prodejem nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění

vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 7.6.2012 posudek vypracoval:

B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o.

Holečkova 657 Hálova 34

150 00 Praha 5 – Košíře 190 00 Praha 9

Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2

vyhotoveních.

V Praze dne 22.6.2012


A. Nález

1. Znalecký úkol

Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na

LV č. 611, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha -

východ, kat. úz. Všestary u Říčan, obec Všestary.

2. Informace o nemovitosti

Adresa nemovitosti: pozemky

251 63 Všestary

Region: Středočeský

Okres: Praha-východ

Katastrální území: Všestary u Říčan

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.6.2012 bez přítomnosti majitele.

4. Podklady pro vypracování posudku:

- výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.4.2012, LV 611, kat. úz. Všestary u Říčan, Katastrální úřad

pro Středočeský kraj, KP Praha - východ, vyhotoven dálkovým přístupem

- kopie mapy pozemkového katastru ze dne 26.4.2012, měřítko 1:2880, kat. úz. Všestary

- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8306/08-25 ze dne 26.9.2008

- usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8306/08-260 ze dne 30.6.2010

- fotodokumentace nemovitosti

- informace od míst. občana

- informace z realitního trhu

- skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém

5. Vlastnické a evidenční údaje:

Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenč

vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí.

Dle listu vlastnictví č. 611, kat. úz. Všestary u Říčan, obec Všestary, okres Praha - východ, ze dne

23.4.2012

oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je:

Kapitán Jaroslav, 17.Listopadu 133/17, Říčany, 251 01 Říčany u Prahy

oddíl B - nemovitosti:

pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 987 o výměře 1165 m 2

pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 1014/2 o výměře 9326 m 2

2


oddíl B1 - jiná práva:

bez zápisu

oddíl C - omezení vlastnického práva:

- Usnesení soudu o nařízení předběžného opatření Okresní soud Praha-východ, 5C-116/2005-11 ze

dne 05.04.2005.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha - východ, 28 Nc-11823/2008-3 ze dne

17.07.2008. Právní moc ke dni 30.10.2008.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz EÚ Litoměřice, 124 EX-8306/2008-25 ze dne 26.09.2008. Právní moc ke dni

11.10.2008.

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud Prahavýchod,

17 E-87/2008-16 ze dne 21.08.2008. Právní moc ke dni 26.02.2009.

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud Prahavýchod,

17 E-88/2008-16 ze dne 21.08.2008. Právní moc ke dni 26.02.2009.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha - východ č.j.: 28 Nc-9586/2009-5 ze dne

07.05.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 28Nc-9925/2009-6 ze dne

02.06.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ, 27 Nc-9922/2009-7 ze dne

20.05.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-venkov, 037 Ex-6614/2009-81 ze dne 24.06.2009.

- Exekuční příkaz Exek. úřad Brno - venkov, 037 EX-6615/2009-82 ze dne 24.06.2009.

- Exekuční příkaz EÚ Brno-venkov čj. 37 Ex-5005/2007-5 ze dne 15.06.2007.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha východ, 28 Nc-10765/2009-6 ze dne

07.08.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz EÚ Brno venkov, 137 Ex-12427/2009-18 ze dne 03.09.2009.

- Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 1 č.j.: 99 EX-4644/2009-9 ze dne 09.09.2009.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha východ, 27 Nc-10860/2009-5 ze dne

12.08.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz EÚ Brno venkov, 137 Ex-13936/2009-82 ze dne 15.10.2009.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha-východ, 27 Nc-9924/2009-7 ze dne

20.05.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha-východ, 27 Nc-9923/2009-6 ze dne

20.05.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov č.j.: 137 Ex-

14339/2009-8 ze dne 09.11.2009.

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov č.j.: 137 Ex-

14343/2009-8 ze dne 09.11.2009.

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov č.j.: 137 Ex-

14340/2009-8 ze dne 18.11.2009.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 28Nc-9924/2009-6 ze dne

01.06.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov č.j.: 137 Ex-

14344/2009-9 ze dne 03.12.2009.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 28Nc-10927/2009-5 ze dne

26.08.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okr. soud Prahavýchod,

17 E-31/2009-15 (+ usnesení 17 E 31/2009-19 ze dne 2.7.2009 a s nabytím právní moci

19.8.2009) ze dne 23.06.2009. Právní moc ke dni 25.07.2009.

3


- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud Praha-východ, 28 Nc-12120/2009-5 ze dne

14.10.2009.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Klatovy, 120 EX-17722/2009-25 ze dne

13.01.2010.

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Klatovy č.j.: 120 EX-2083/2010-21

ze dne 08.03.2010.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha - východ č.j.: 28 Nc-11929/2010-13 ze

dne 06.04.2010.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 27Nc-12118/2009-5 ze dne

01.11.2009. Právní moc ke dni 07.04.2010.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudního exekutora o změně oprávněného Exekutorský úřad Klatovy, 120EX-

2083/2010-81 ze dne 06.02.2012. Právní moc ke dni 06.03.2012.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 27Nc-12716/2009-3 ze dne

11.01.2010.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov č.j.: 137 Ex-

6187/2010-15 ze dne 07.06.2010.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ č.j.: 29 EXE-10167/2010-6 ze dne

16.08.2010. Právní moc ke dni 07.05.2011.; uloženo na prac. Praha-východ

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ, 27 EXE-13022/2010-6 ze dne

14.12.2010.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov, 137 EX-25028/2010-15 ze dne

05.01.2011.

- Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ, 28 EXE-11779/2010-7 ze dne

01.02.2011.; uloženo na prac. Praha-východ

- Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov, 137 EX-25029/2010-20 ze dne

24.02.2011.

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad

Praha-východ, 081 EX-24004/2010-010HeD ze dne 07.04.2011. Právní moc ke dni 07.05.2011.

- Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okr.soud Prahavýchod,

17 E-96/2011-21 ze dne 15.12.2011. Právní moc ke dni 07.02.2012.

oddíl D - jiné zápisy:

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brnovenkov

čj. 137 EX-25029/2010-19 ze dne 24.02.2011.

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad

Klatovy, 120 EX-2083/2010-85 ze dne 08.03.2012.

- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Klatovy 120 EX-

17722/2009-95 ze dne 08.03.2012.

oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu

- Smlouva kupní ze dne 10.10.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.10.2001.

6. Dokumentace a skutečnost:

Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných

informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván.

Dle sdělení zástupce obce se v rozpracované dokumentaci územního plánu (projednaný

koncept) s výstavbou na oceňovaných pozemcích nepočítá. Obě dvě parcely jsou v dosahu

vodovodního řadu (cca do 30 m), další sítě zde nejsou.

4


Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou zatravněny, neudržovány, s

terénní nerovností.

Dle srovnávacího sestavení parcel jsou oceňované pozemky součástí parc. č. 986, parc.č. 1019,

parc. č. 1014/2 a parc. č. 1119.

7. Celkový popis nemovitosti:

Všestary leží ve Středočeském kraji, okrese Praha - východ, severozápadně od Mnichovic a

jihovýchodně od Říčan. V obci se základní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy

a MHD.

Oceňované pozemky se nachází jihovýchodně od Všestar, podél komunikace vedoucí ze Všestar do

Mnichovic. Pozemky netvoří celek, nemají vyznačeny hranice, s terénní nerovností, zatravněny,

neudržovány.

8. Obsah posudku:

a) Pozemky

a1) Pozemky

9. Popis objektů a pozemků:

a) Pozemky

a1) Pozemky

Oceňované pozemky se nachází jihovýchodně od Všestar, okres Praha - východ, podél komunikace

vedoucí ze Všestar do Mnichovic. Pozemky netvoří celek, bez vyznačených hranic a s terénní

nerovností, zatravněny, neudržovány.

B. Posudek

Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.)

a) Pozemky

a1) Pozemky - § 27 - § 32

Pozemky oceněné dle § 29 odst. 4.

Název Parcelní číslo Výměra

[m 2 ]

JC

[Kč/m 2 ]

Koef. Srážka

[%]

UC

[Kč/m 2 ]

Cena

[Kč]

trvalý travní

porost

PK 987 1165 35,00 0,06 0 2,10 2 446,50

trvalý travní

porost

PK 1014/2 9326 35,00 0,06 0 2,10 19 584,60

Součet 22 031,10

Úprava ceny dle § 29 odst. 4: * 0,65

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000

Pozemky oceněné dle § 29 odst. 4 - celkem 14 320,22

5


Pozemky - zjištěná cena = 14 320,22 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků

a) Pozemky = 14 320,- Kč

Cena pozemků činí celkem 14 320,- Kč

Porovnávací hodnota

a) Pozemky

a1) Pozemky

Popis porovnávaných pozemků:

První srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Třemblat, okres Praha - východ. Pozemek o

výměře 8.582 m 2 leží u příjezdové cesty, cca 100 m od zástavby. Pozemek je zahrnut do změny

územního plánu na stavební. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.

Druhý srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Menčic, okres Praha - východ. Pozemek

tvořený třemi parcelami leží na okraji obce, v blízkosti chatové osady, s přístupem z místní

komunikace. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.

Třetí srovnávaný pozemek - trvalý travní porost u Vlkančic, okres Praha - východ. Pozemek leží

na okraji chatové oblasti a protíná ho silnice. Na část pozemku je podána žádost o změnu v

územním plánu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.

Seznam porovnávaných pozemků:

Název Realiz. cena

[Kč]

Výměra

[m 2 ]

Jedn.cena

[Kč/m 2 ]

Kp Váha Upravená jedn.

cena [Kč/m 2 ]

TTP Třemblat 2 145 500,- 8582 250,00 0,40 1,00 100,00

TTP Menčice 802 600,- 8026 100,00 0,95 1,00 95,00

TTP Vlkančice 1 984 850,- 18550 107,00 0,90 1,00 96,30

291,30 / 3,000

Průměrná jednotková cena: 97,10 Kč/m 2

Minimální jednotková cena: 95,00 Kč/m 2

Maximální jednotková cena: 100,00 Kč/m 2

Oceňované pozemky:

trvalý travní porost p.č. PK 987 1165 m 2

trvalý travní porost p.č. PK 1014/2 9326 m 2

Výměra oceňovaných pozemků: 10491 m 2

10 491,00 m 2 á 97,10 Kč/m 2 = 1 018 676,10 Kč

Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 1 018 676,10 Kč

Pozemky - výsledná cena = 1 018 676,10 Kč

6


Rekapitulace ocenění pozemků

a) Pozemky = 1 018 680,- Kč

Cena pozemků činí celkem 1 018 680,- Kč

C. Rekapitulace

Administrativní cena:

Administrativní cena pozemků: 14 320,- Kč

Administrativní cena celkem: 14 320,- Kč

Porovnávací cena:

Porovnávací cena pozemků: 1 018 680,- Kč

Porovnávací cena celkem: 1 018 680,- Kč

Stanovisko znalce:

Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům

jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke

kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze

pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura,

dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná

hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu

tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty:

a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je

nízká

b) parametry povyšující cenu: možná investice do budoucna, v blízkosti zastavěného území, přístup

ze zpevněné komunikace vedoucí ze Všestar do Mnichovic

c) parametry ponižující cenu: pozemky netvoří celek, s terénní nerovností, neudržované

Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů

stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1,020.000 Kč.

slovy: jeden milion dvacet tisíc Kč

V Praze dne 22.6.2012

Obvyklá cena:

1 020 000,- Kč

7

MONTEKALA, spol. s r.o.

Hálova 34

190 00 Praha 9


D. Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký

ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu

spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a

tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do

prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s

rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí

movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3517/2012 znaleckého deníku.

Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.

Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B,

spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování

majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě

koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j.

ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č.

233/2012.

E. Seznam příloh:

Mapová situace.

Snímek z katastrální mapy.

Výpis z katastru nemovitostí.

8

More magazines by this user
Similar magazines