- 1 - Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 4 ... - Sreality.cz

img.sreality.cz

- 1 - Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 4 ... - Sreality.cz

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 4 / 700 / 2013

Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže

v současném stavu

Účel ocenění stanovení ceny obvyklé

Předmět ocenění

Budova RD č.p. 420, LV č. 566 na pozemku parc.č. 319

pozemek parc.č. 319, LV č. 566

pozemek parc.č. 320/1, LV č. 566

včetně příslušenství

Adresa

Kraj Středočeský kraj Obec Tuchlovice Počet obyvatel 2371

Kat. území Tuchlovice Ulice V Lukách č.p. 420

Část obce dle LV Tuchlovice

Objednatel

PROKONZULTA, a.s.

zast. Markéta Kroupová

Křenová č.p. 26

602 00 Brno

Vlastnictví

Budova RD č.p. 420 Jaroslava Churánková - Tuchlovice 273 02, V Lukách 420, RČ

555711/1945

pozemek parc.č. 319 Jaroslava Churánková - Tuchlovice 273 02, V Lukách 420, RČ

555711/1945

pozemek parc.č. 320/1 Jaroslava Churánková - Tuchlovice 273 02, V Lukách 420, RČ

555711/1945

Zpracováno pro

- 1 -

Tel. +420 603 861 666

E-mail kroupova@prokonzulta.c

z

IČ 25332953

DIČ CZ25332953

Vypracoval Ing. Kadeřábková Jana

Dne 30.5.2013

Licence číslo Jana Palacha 224

Ke dni 24.5.2013

0559

252 63 Roztoky

email: j.kaderabkova@volny.cz tel: 604 249197 220911227

Prohlídka dne 24.5.2013

Počet stran textu 1 Počet stran příloh 6

Obvyklá cena - současný stav

Započitatelná podl. plocha 98 m 2 21 000 Kč/m 2 2 058 000 Kč

Obvyklá cena - současný stav 2 100 000 Kč

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

Dva miliony sto tisíc Kč


Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 756 000 Kč

- 2 -

Dva miliony sedmsetpadesátšest tisíc Kč

Vyhodnocení rizik

ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným

stavem)

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup

ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy,

např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. –

břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

Dle LV č. 566, kat. území Tuchlovice, ze dne 30.5.2013, je vedeno zástavní právo pro Sperbank CZ, a.s. Zástavní

právo nebylo zohledněno v CO.

Dle LV č. 566, kat. území Tuchlovice, ze dne 30.5.2013, je vedeno Uzavření smlouvy o provedení nedobrovolné

dražby, oprávněný Sperbank CZ, a.s.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost

ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem

ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům

ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenč

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného

povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

ANO zpracovatel ocenění je odhadcem

REET: ANO


Podklady

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 566, vyhotovil Ověřený dálkový výstup čúzk 30.5.2013.

Snímek kat. mapy pro k.ú. Tuchlovice, vyhotovil Dálkový výstup čúzk 30.5.2013.

rozhodnutí o dědictví ze dne 4.8.1986, č.j. D 946/86-M, právní účinky ke dni 4.8.1986.

kolaudační rozhodnutí na stavební úpravy RD čp. 420, vč. přístavby ze dne 27.2.2008, č.j. Výst/3996/07/Št, právní

účinky ke dni 26.3.2008, vydal MÚ Stochov.

původní částečná stavební výkresová dokumentace na st. RD v Tuchlovicích.

půdorys pro zpracování nového rozvodu ÚT z 10/1998, zprac. Ing. M. Bechyně.

výkresová dokumentace na st. úpravy RD čp. 420, na přístavbu přízemí a vestavbu podkroví, z 11/2000, zprac. Vl. Líkař.

Tržní ocenění nanem. s RD čp. 420, zprac. pro Volksbank, vyhotovil Ing. Jana Kadeřábková 19.2.2009.

Příloha fotodokumentace.

Mapa oblasti.

Datum předání kompletních podkladů 30.5.2013

Přílohy

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 566, vyhotovil Ověřený dálkový výstup čúzk 30.5.2013.

Snímek kat. mapy pro k.ú. Tuchlovice, vyhotovil Dálkový výstup čúzk 30.5.2013.

Příloha fotodokumentace.

Mapa oblasti.

Místopis

Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu

Tuchlovice jsou menší obcí západně od Prahy (evidenčně mají cca 2 000 obyvatel), jsou dobře dostupné po dálnici D6 (E

48) směr Praha-Karlovy Vary s odbočkou ve Stochově (odtud Tuchlovice 4 km). Praha ve vzdálenosti cca 25 km; Kladno

10 km. Do obce je zavedena autobusová doprava. Obec má přiměřenou občanskou vybavenost (OÚ, pošta, zdravotnické

zařízení, škola) a většinou již plnou infrastrukturní vybavenost.

Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...

Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD

Nemovitost se nachází na západním okraji obce v původní zástavbě s rodinnými domy v ul. V Lukách.

Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 0 Km

Hromadná doprava - četnost spojů

Nákupní možnosti dostupné v místě Ano

Informace o nemovitosti

Rodinný dům čp. 420 je přízemní, samostatně stojící objekt s částečným podsklepením a obytným podkrovím pod

sedlovou střechou. V RD se nachází jedna b.j. o vel. 3+1 s příslušenstvím (UP 98 m2). Dům je v užívání dle dostupných

informací od r. 1940, v r. 2000 byla dokončena přístavba vstupní chodby a koupelny s WC. V r. 2008 provedena

přístavba kotelny s propojením se sklepem a dále provedena vestavby podkroví - zde ložnice a obytná hala. V tomto roce

proběhla celková rekonstrukce domu. Bylo provedeno nové laťování na sedlové střeše (krov nad původní částí zachován

- v dobrém stavu, nad přístavbou vstupu a koupelny nově). Střešní krytina nová z pálené taškové krytiny, klempířské

konstrukce nové z pozinkovaného plechu. V podkroví podhled šikmých stěn ze SKD. Nově osazeny v celém RD plastová

okna. V celém objektu provedeny nové vnitřní rozvody IS, vč. štukových omítek, keramických obkladů. Původní podlahy

byly odstraněny, provedeny nové izolace a povrchy podlah (keramické dlažby a textilní krytiny). Fasáda je zatím původní

břízolitová. Vytápění domu plynovým kotlem (z nové kotelny) a krbovými kamny v hale v přízemí. Ohřev TUV zajišťuje el.

bojler.

Celkově je dům v dobrém stavebně-technickém stavu s průběžně prováděnou údržbou a po rekonstrukci zejména v r.

2008 (v horším stavu zatím fasáda). Nemovitost je obchodovatelná.

Pozemek parc.č. 319 a č. 320/1 je rovinný plně napojený na veškeré IS (V,K,E,P), přístupný z veřejné zpevněné

komunikace parc.č. 1359/1 - vl. Obec Tuchlovice. Celková výměra pozemku je 452 m2.

Přístup a příjezd k nemovitostem

přímo z veřejné komunikace parc.č. 1359/1 ve vlastnictví obce.

Přístupová komunikace

Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.

Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

Popis nemovitosti

Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100 m 2

Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1

Vybavení koupelny Vybavení kuchyně

vana, umyvadlo, WC standardní vybavení kuchyní

- 3 -


Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano

Příslušenství

Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků]

kůlna zděná kolna na poz. parc.č. 319, cihelné zdivo, pultová střecha,

krytina vlnitá Onduline, podlaha betonová, okna dřevěná, vrata

ocelová

21.0 5

Technický stav

Budova RD Stav průměrný Stáří roků 73

Opotřebení odhadem 60 %

Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje

Popis prvků dlouhodobé životnosti

Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy

Minulé rekonstrukce

Budova po částečné rekonstrukci

Konstrukce Rozsah Rok provedení

Střešní krytina pálená tašková 2008

Krovy laťování, parozábrana 2008

Vnitřní omítky nově v RD+KO 2008

Okna plastová 2008

Podlahy nově provedeno 2008

Instalace nově provedeno 2008

Nákladová cena (stavba bez opotřebení)

Obestavěný prostor 521 m 3 Cena 5 290 Kč/m 3 Cena celkem 2 756 000 Kč

Pozemky

Pozemky tvořící funkční celek se stavbou

Výměra 452 m 2 Cena pozemků 1 700 Kč/m 2 Cena celkem 768 000 Kč

Inženýrské sítě

Elektro napojeno Voda z řadu napojeno

Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno

Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není

Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno

ČOV

rozvodu

Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není

Nem. je plně napojena na veškeré IS.

Popis provedení budovy

Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení

základy a zemní

práce

z prostého betonu svislé konstrukce zděné

vodorovné

konstrukce, stropy

dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným

krytina střech pálená tašková zdvojená klempířské

konstrukce

pozinkované

úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu

povrchů

povrchů

vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné

dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem

povrch podlah s keramickou dlažbou, koberce vytápění ústřední s plynovým kotlem

elektroinstalace vč.

bleskosvodu

světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé

- 4 -


vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu

ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení

(výtahy, VZT,EPS a

pod.)

není

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

PENB k dispozici Ne

PENB zákonná povinnost Ne

1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha

sklep 2.70 m 2 1.0 2.70 m 2

Součet ploch za podlaží 2.70 m 2 2.70 m 2

1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha

ložnice 16.00 m 2 1.0 16.00 m 2

kuchyně s jídel. koutem 12.70 m 2 1.0 12.70 m 2

hala 8.70 m 2 1.0 8.70 m 2

obývací pokoj 16.20 m 2 1.0 16.20 m 2

zádveří 8.00 m 2 1.0 8.00 m 2

koupelna s WC 4.80 m 2 1.0 4.80 m 2

kotelna 4.60 m 2 1.0 4.60 m 2

Součet ploch za podlaží 71.00 m 2 71.00 m 2

1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha

ložnice 13.50 m 2 1.0 13.50 m 2

hala 10.80 m 2 1.0 10.80 m 2

Součet ploch za podlaží 24.30 m 2 24.30 m 2

- 5 -


Srovnávací metoda

1. srovnatelná nemovitost

Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality

Konstrukční provedení Stavba zděná

Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2

Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 200.0 m 2

Cena za nemovitost 2 590 000 Kč 25 900 Kč/m 2

Redukce ceny 15 %

Redukovaná cena 2 202 000 Kč 22 000 Kč/m 2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

RD 4+1 v obci Tuchlovice, na klidném místě. Na pozemku je zahrádka, menší garáž. V přízemí domu jsou 2 pokoje,

kuchyň, koupelna, wc a vstup do sklepa a podkroví. V podkroví 2 pokoje a vstup na terasu. Dům má ústřední vytápění

plynovým kotlem, ohřev vody el. bojlerem, je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, el. 220/380V, plyn. Plastová

okna. Stav domu nevyžaduje žádné další investice.

Srovnatelná okrajová lokalita, shodně IS, mírně lepší stav domu, srovn. vel. UP, menší vel. pozemku.

2. srovnatelná nemovitost

Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality

Konstrukční provedení Stavba zděná

Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 230.0 m 2

Podlahová plocha 150.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 910.0 m 2

Cena za nemovitost 3 400 000 Kč 22 700 Kč/m 2

Redukce ceny 15 %

Redukovaná cena 2 890 000 Kč 19 300 Kč/m 2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

RD 7+2 v Tuchlovicích, o zastavěné ploše 230 m2 a pozemkem o velikosti 910 m2. Dům má dvě části - patrovou a

přízemní. V přízemní části se nachází novější dostavba (kuchyň, obývací pokoj, komora), kotelna. V patrové části v

přízemí je kuchyně, obývací pokoj, koupelna a spíž. V patře je k dispozici malá kuchyňka, pokoj a ložnice s balkonem.

Dále k domu je připojena garáž s prostornou plně zařízenou dílnou, uhelna a druhá podsklepená garáž. Do domu

přivedeny veškeré inženýrské sítě - voda, plyn, kanalizace, telefon, el. Objekt se nachází v původní zástavbě RD na

okraji obce.

Mírně horší lokalita u hl. průjezdní komunikace, větší vel. UP a vel. pozemku, shodně IS. Mírně horší stav RD.

- 6 -


3. srovnatelná nemovitost

Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality

Konstrukční provedení Stavba zděná

Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2

Podlahová plocha 180.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 838.0 m 2

Cena za nemovitost 3 849 000 Kč 21 400 Kč/m 2

Redukce ceny 15 %

Redukovaná cena 3 272 000 Kč 18 200 Kč/m 2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Samostatně stojící RD 4+1 v klidné části v centru obce Tuchlovice. Jedná se o podsklepenou stavbu z cihel a tvárnic s

dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, obytná plocha je 180 m2. Dům prošel v roce 2012 celkovou vnitřní

rekonstrukcí, mimo jiné nová Eurookna a podlahy, v roce 2010 pak střecha. Ve zvýšeném přízemí se nachází veranda,

chodba, schodiště, kuchyň se spíží, obývací pokoj, jeden pokoj, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatná

toaleta a šatna. V patře jsou dva pokoje, šatna, chodba, terasa a půdní prostor. V suterénu je chodba, prádelna a dva

sklepní prostory. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici

obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží samostatně stojící zděná garáž a pěkná

udržovaná zahrada se zahradním domkem s krbem, jezírkem a ovocnými a okrasnými dřevinami. Celá nemovitost je

oplocena.

Mírně lepší poloha v obci, shodně IS, vnitřní stav RD v lepším stavu, dům bez fasády. Větší vel. UP i pozemku.

Vyhodnocení srovnávací metody

Rozpětí redukovaných cen 18 200 - 22 000 Kč/m 2 2 202 000 - 3 272 000 Kč

Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 21 000 Kč/m 2

Nemovitostní trh v dané oblasti (okolí Kladna tvořící prstenec v okruhu cca 10 km) je v posledních letech poměrně živý,

nabídky jsou jak u nem. s RD po rekonstrukcích, tak i ve starší zástavbě. Přesto je patrný pokles tržních cen jak u

nemovitostí s RD, tak u st. pozemků v Tuchlovicích oproti uplynulým cca 5 - ti r.

S ohledem na skutečnost, že se jedná o starší nemovitosti s RD s 1 b.j. o vel. 3+1 (s UP bytu cca 100 m2) avšak po

vnitřní rekonstrukci v r. 2008, vč. nové krytiny a menším pozemkem, s plným napojením na IS, je volena pro odhad

ceny nemovitosti po zvážení hodnotících kriterií, porovnávací hodnota ve výši 2,10 mil. Kč. Tato hodnota je zároveň

cenou obvyklou.

- 7 -


Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu

Nemovitost je užívána vlastníkem

Vypracoval Ing. Kadeřábková Jana

Licence číslo Jana Palacha 224

0559

252 63 Roztoky

- 8 -

podpis


- 9 -

Fotodokumentace


- 10 -

Fotodokumentace


- 11 -

Fotodokumentace


- 12 -

Fotodokumentace - mapy


- 13 -


- 14 -


- 15 -

More magazines by this user
Similar magazines